房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告怎么寫
一、引言
1. 定義研究目的：明確本次房地產(chǎn)市場調(diào)研的目標(biāo)，例如了解當(dāng)前市場狀況、預(yù)測未來趨勢、分析消費(fèi)者行為等。
2. 描述研究范圍：指出調(diào)研覆蓋的地理區(qū)域、物業(yè)類型（住宅、商業(yè)地產(chǎn)等）和時(shí)間范圍。
3. 確定關(guān)鍵指標(biāo)：列出用于評(píng)估市場的核心指標(biāo)，如房價(jià)、交易量、庫存水平、租金回報(bào)率等。
二、市場概況
1. 歷史回顧：簡述過去幾年房地產(chǎn)市場的變動(dòng)情況，包括政策影響、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等。
2. 當(dāng)前狀態(tài)：詳細(xì)分析近期市場的各項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，揭示市場動(dòng)態(tài)。
3. 市場參與者：介紹主要開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、投資者等角色及其影響力。
三、供需分析
1. 供應(yīng)面：分析新項(xiàng)目開發(fā)情況、在建項(xiàng)目進(jìn)度、竣工房源數(shù)量等，探討供應(yīng)過剩或短缺的情況。
2. 需求面：研究購房者需求特征，如購房動(dòng)機(jī)、價(jià)格承受能力、購房群體分布等。
3. 市場平衡：評(píng)估供需關(guān)系，討論是否存在供需失衡現(xiàn)象，預(yù)測可能的影響。
四、競爭格局
1. 市場份額：列出主要開發(fā)商的市場份額，比較其業(yè)績和戰(zhàn)略。
2. 競爭策略：分析各開發(fā)商的競爭策略，如定價(jià)、營銷手段、產(chǎn)品定位等。
3. 新興趨勢：關(guān)注新興的市場趨勢，如綠色建筑、智能家居等，并評(píng)估其對(duì)市場的影響。
五、消費(fèi)者行為
1. 購房者畫像：描述主要購房人群的特征，如年齡、收入、購房目的等。
2. 購房決策因素：探討影響購房者決策的關(guān)鍵因素，如價(jià)格、地段、品質(zhì)等。
3. 消費(fèi)者滿意度：通過調(diào)查數(shù)據(jù)反映購房者對(duì)房地產(chǎn)市場的滿意度和期待。
六、政策與法規(guī)
1. 政策概述：列舉近期出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，分析其對(duì)市場的影響。
2. 法規(guī)環(huán)境：說明相關(guān)法律法規(guī)對(duì)市場運(yùn)行的影響，如限購、限貸政策等。
七、市場前景
1. 市場預(yù)測：基于以上分析，預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)市場的發(fā)展趨勢。
2. 風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：識(shí)別潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素，如經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政策調(diào)整等，同時(shí)指出可能的機(jī)遇。
3. 建議與策略：為投資者、開發(fā)商和政策制定者提出應(yīng)對(duì)市場變化的建議。
開頭結(jié)尾怎么寫
開頭：
在不斷演變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其動(dòng)態(tài)備受關(guān)注。本報(bào)告旨在通過對(duì)地理區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)研，揭示其現(xiàn)狀、特征和未來走向，為相關(guān)利益方提供決策依據(jù)。
結(jié)尾：
綜合上述分析，地理區(qū)域的房地產(chǎn)市場正處于當(dāng)前市場狀態(tài)，面臨著主要挑戰(zhàn)。未來，市場將受關(guān)鍵影響因素驅(qū)動(dòng)，可能出現(xiàn)預(yù)期變化。因此，參與者需密切關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，靈活調(diào)整策略以適應(yīng)變化。我們期望這份報(bào)告能為目標(biāo)讀者提供有價(jià)值的洞察，助力他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場的波濤中穩(wěn)健前行。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告范文
第一篇 最新房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2400字
南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%，20__年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2.64，__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，但是__年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場'拐點(diǎn)論'的影響。
__年南京商品房銷售均價(jià)平穩(wěn)增長，__年初售價(jià)同比增長10.1%，環(huán)比略有下降。20__年，南京市商品房全年銷售均價(jià)為5303.8元/平方米。
__年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%，但是比較__年末的銷售均價(jià)略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個(gè)月成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較__年同比有所減少。__年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量，但同比__年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)'90/70'政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
二，__年以來南京商品房銷售情況
20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積1137.88萬平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價(jià)為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價(jià)為4__7元/平方米，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價(jià)為5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元，售價(jià)同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米，同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看，__年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是__年末到__年初房價(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)'拐點(diǎn)論'影響，成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn)，適合有車族的消費(fèi)群體，__年該板塊成交量位居全市第三。城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%。
四，南京各區(qū)域主要在售樓盤
根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會(huì)有較大升值空間。
五，南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃
根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，__年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米，比__年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套，約5萬平米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比__年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米。
__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的850萬平方米有所下調(diào)，其中，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)'90/70'政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米，比__年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套，約5萬平方米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米，相比__年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍。__年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與__年大致持平。
總之，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)'90/70'政策，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
第二篇 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控調(diào)研報(bào)告1500字
深入學(xué)習(xí)和自覺遵循科學(xué)發(fā)展觀努力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控
----關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的幾點(diǎn)思考_____縣建設(shè)局
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控提出了明確的要求。形勢聯(lián)系，結(jié)合工作，就如何加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控提出幾點(diǎn)初步認(rèn)識(shí)。
一、注重從國民經(jīng)濟(jì)全局審視房地產(chǎn)市場，處理好局部與整體的關(guān)系。
房地產(chǎn)市場調(diào)控如果單純就市場自身情況進(jìn)行判斷和決策，而忽視與國民經(jīng)濟(jì)整體的聯(lián)系，就會(huì)產(chǎn)生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的近18%，占我縣生產(chǎn)總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮局勢抑制需求時(shí)，抑或經(jīng)濟(jì)衰退有待拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)投資均是重中之重。同時(shí)，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產(chǎn)市場是重要的資產(chǎn)市場，與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián)，有關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。
因而，在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控工作中，要將房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，摸索出宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場波動(dòng)的規(guī)律性，實(shí)施“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”的市場調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場調(diào)控主動(dòng)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)而服務(wù)；要將房地產(chǎn)市場納入金融資產(chǎn)市場統(tǒng)籌考慮，靈活審慎地實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控，盡可能避免房地產(chǎn)市場的大起大落，嚴(yán)防房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)傳到至虛擬經(jīng)濟(jì)。
二、注重從民生角度審視房地產(chǎn)市場，處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系。
在推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化的進(jìn)程中，市場如果成為住房領(lǐng)域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費(fèi)環(huán)節(jié)的效率，但亦造成住房資源向少數(shù)人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實(shí)踐表明，住房是重要的民生問題。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，低收入者難以依靠自身力量達(dá)到基本的居住水平，若政府不加以干預(yù)，就會(huì)逐步演化為社會(huì)問題，最終將制約經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
因而，在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中，要大力推進(jìn)住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價(jià)格的相對(duì)平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調(diào)。可以讓一部分群眾能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。尤其應(yīng)引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關(guān)系。推進(jìn)住房保障，并不是要取代住房市場，而是對(duì)市場缺陷的一種彌補(bǔ)。市場機(jī)制依然在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定的必然選擇。
三、注重從經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)審視房地產(chǎn)市場，處理好現(xiàn)象與本質(zhì)的關(guān)系。
房地產(chǎn)市場的形勢分析與決策如果僅僅用房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)解釋已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，缺乏對(duì)決定市場要求與供給諸多因素的深度探究，特別是缺乏從經(jīng)濟(jì)基本、相關(guān)資本資產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等而對(duì)房地產(chǎn)市場影響的全面分析，就會(huì)導(dǎo)致無法準(zhǔn)確判斷紛繁復(fù)雜的市場現(xiàn)象后隱藏的深層次原因，無法準(zhǔn)確判斷快速變化的市場形勢所處的發(fā)展階段。理論與實(shí)踐探索揭示，住房市場開始顯現(xiàn)的資產(chǎn)市場特性決定了儲(chǔ)蓄、股票等資本資產(chǎn)市場與住房市場的相關(guān)性日益加深，房地產(chǎn)市場相對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與地位決定了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場有著廣泛而深刻的影響。
因而，在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中，要著力建立市場調(diào)控的決策組合：在短期市場調(diào)控中，只要依靠利率、信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段，按照市場規(guī)律行事；在長期市場引導(dǎo)中，主要依靠規(guī)劃，住宅法等法律或類法律手段，改變住房建設(shè)消費(fèi)模式；在特殊時(shí)期，可以采用必要的價(jià)格干預(yù)領(lǐng)導(dǎo)行政手段，抑制房地產(chǎn)價(jià)格水平的極端變化。此外，基于房地產(chǎn)市場的新形勢與新特征，要深入研究貨幣政策變量與資產(chǎn)價(jià)格水平變化的關(guān)系，在貨幣政策的制定框架中嘗試考慮記即期房地產(chǎn)價(jià)格隱私，充分發(fā)揮貨幣政策對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的可觀作用。
第三篇 住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告的內(nèi)容200字
住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：
（1）宏觀環(huán)境分析
①經(jīng)濟(jì)環(huán)境；②城市規(guī)劃；③政策環(huán)境。
（2）房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析
①城市土地供應(yīng)；②城市住宅開發(fā)狀況；③住宅供給和需求狀況；④存量住宅交易狀況。
（3）客戶分析
①產(chǎn)品的需求特征；②產(chǎn)品購買決策過程；③客戶生活形態(tài)特征。
（4）競爭分析
①競爭對(duì)手分析；②競爭項(xiàng)目分析。
第四篇 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告1200字
自去年下半年以來，國家相繼出臺(tái)了取消限購、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價(jià)雙下行，租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個(gè)體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月，社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對(duì)此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施，個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)問題時(shí)，僅有6人選擇近期急于出手，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答《條例》實(shí)施作用時(shí)，大家都知曉簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)、利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)、提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐敗、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐敗、為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
第五篇 關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2300字
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后_”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時(shí)也造出市場信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
第六篇 2024年房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告2100字
今年以來，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。 竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。 圖2 圖3 1-11月房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：
圖4
二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題
其次，房價(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房價(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對(duì)銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
第七篇 西安房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2050字
一、城市背景
1、城市概況
西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地，東西長約204公里，南北寬約116公里。平均海拔424米，境內(nèi)最高點(diǎn)為周至縣西南的太白山，海拔3867米。地勢大體東南高，西北與西南低，平原面積為43.674萬公頃，占全市土地面積的43.7%，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，常住人口823萬人，戶籍人口753萬人。這里氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源。
2、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局、主要行政區(qū)域劃分
西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，即新城、碑林、蓮湖、灞橋、 未央、雁塔、閻良、臨潼、長安9個(gè)區(qū)和藍(lán)田、周至、戶縣、高陵4個(gè)縣；共50個(gè)鎮(zhèn)， 52個(gè)鄉(xiāng)，75個(gè)街道辦事處，3163個(gè)村民委員會(huì)，569個(gè)社區(qū)居委會(huì)。
3、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景
3.1、西安城市性質(zhì)
西安是陜西省省會(huì)，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區(qū)重要的科研、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。
區(qū)位優(yōu)勢明顯，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通、信息樞紐。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次、多元化、多功能的金融機(jī)構(gòu)體系，建立起了由資本市場、貨幣市場、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管、保險(xiǎn)監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系。西安市商品流通市場體系健全，功能完善、布局合理。
3.2、城市功能結(jié)構(gòu)、布局
西安形成東接臨潼、西連咸陽、南拓長安、北跨渭河的格局。向東，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟(jì)帶，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū)；向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū)；向南，保護(hù)和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源；向北，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)擴(kuò)展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū)。
二、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述
1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程
城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，無疑也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程。總體來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：粗放的投資返還模式階段、追求速度與占有資源階段、以價(jià)值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段。
① 80年代中期－90年代初期
隨著國家住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進(jìn)行綜合開發(fā)，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進(jìn)入到商品房開發(fā)建設(shè)階段，住房分配制度由實(shí)物形式的福利分配進(jìn)入到商品形式的貨幣分配。這一時(shí)期，社會(huì)人均收入水平較低，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會(huì)接受，但人們對(duì)住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時(shí)代。
② 90年代初期－90年代中期
當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動(dòng)起來，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強(qiáng)烈和明顯，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。
③ 90年代中期－90年代后期
時(shí)代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè)，推動(dòng)西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運(yùn)作。廣州、深圳等外地地開發(fā)模式和先進(jìn)理念被逐漸引入，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重功能與環(huán)境質(zhì)量，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對(duì)建筑、對(duì)環(huán)境的開發(fā)利用；而市場中的客戶對(duì)房屋的要求也越來越多樣化，要求工程、功能、環(huán)境、管理等質(zhì)量全面提高。這期間，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后，紫薇城市花園被建設(shè)部評(píng)為西北首家“國家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。
④ 2000年－2024年
時(shí)代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對(duì)生活方式、居住理念的研究和探討，以及對(duì)新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、居住方式的解讀和營造。投資市場活躍和，市民
購房多目標(biāo)選擇，對(duì)細(xì)節(jié)要求越來越高。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展，2003年以來，隨著珠江投資、綠地、中海、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進(jìn)入，市場越發(fā)活躍與理性。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量，住宅部品成套，物業(yè)管理文明，充分反映了超前性、導(dǎo)向性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性和耐久性等綜合特點(diǎn)。
⑤ 2024年起到未來3－5年時(shí)間
時(shí)代描述：進(jìn)入2024年，西安市場風(fēng)云變幻，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，留下的企業(yè)會(huì)有更好的機(jī)會(huì)，市場也將更加規(guī)范化、合理化、品牌化；作為需求方的消費(fèi)者將更加理智，對(duì)產(chǎn)品的要求會(huì)更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個(gè)性的研發(fā)，增加產(chǎn)品附加值，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底，大量外部資本進(jìn)入市場，更多的國內(nèi)強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實(shí)力降低開發(fā)成本，獲取利潤。
第八篇 房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告精選4300字
房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
一、__房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今，__商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
__年以后，隨著大量外埠資本注資__，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對(duì)城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級(jí)項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使__的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20__年后，這一局面被打破，__濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20__年，__房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，__房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、__商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：__中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：__城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，__區(qū)域占據(jù)了39.54%，__區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20__年(1-6月份)__商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析
__區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居__市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20__年(1—6月份)，__住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20__年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20__年(1—6月份)，__住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，__區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)__市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在__中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
__中心區(qū)作為__市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。
(2)__商品住宅市場供求關(guān)系
1、20__年(1—6月份)__商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng)，__市在__年以來對(duì)拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20__年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺(tái)的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對(duì)90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
__作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對(duì)__中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20__年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對(duì)購買住房的區(qū)域偏好主要集中于__中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20__年(1-6月份)__的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到__總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到__總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，__90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、__各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
__區(qū)目前由__中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和__區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對(duì)其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)__中心區(qū)
20__年上半年__中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年__中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先__中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
__的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級(jí)辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對(duì)永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于__內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，__內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)__中心區(qū)的加快建設(shè)。
__中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(二)古田片區(qū)
20__年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對(duì)完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對(duì)古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對(duì)古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
三)二七、后湖片區(qū)
20__年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20__年6月30號(hào))
(四)東西湖片區(qū)
20__年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對(duì)高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
第九篇 2024房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告8300字
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2024年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)
部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
2024年至2024年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中2024年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
2024年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，2024年漲至2300元/㎡，2024年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2024年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2024年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2024年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2024年--2024年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中2024年完成22萬㎡;2024年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;2024年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在買漲不買跌消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2024年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2024年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2024年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2024年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2024年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2024年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部
6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣2024年-2024年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房價(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。2024年以來，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從2024年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
2024年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而20242024每畝均價(jià)為207.4萬元，2024年畝均價(jià)94.1萬元，基本與2024年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，2024年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。2024年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從2024到2024年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2024年至2024年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2024年至2024年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從2024年的2050元/㎡上升到2024年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，2024年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入，進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。從2024年2024年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2024年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2024年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2024年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2024年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到2024年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2024年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)dp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2024年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)dp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。2024年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。2024年2024年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2024年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2024年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。2024年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
從表8可以看出，2024年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2024年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入2024年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。2024年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們住有所居，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對(duì)購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺(tái)小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房價(jià)過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房價(jià)最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價(jià)占房價(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房價(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房價(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均dp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占dp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到以產(chǎn)品為中心向以消費(fèi)者為中心轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):
其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐敗的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
第十篇 關(guān)于我市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告3350字
今年以來，在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升，政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn)，比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高(見下表)。
1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠?。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場的不斷升溫，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。
1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。
竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
20__年1-11月全市商品房開發(fā)建設(shè)情況如圖2所示：
圖2
(三)新政助今年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。
圖3
(四)開發(fā)資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比增長13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元，同比網(wǎng)增長19.2%，其中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業(yè)回籠資金情況良好。
1-11月房地產(chǎn)到位資金結(jié)構(gòu)情況如圖4所示：
圖4
二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來，我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施，共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》，同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好，增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情，使得成交量大幅增長。
3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快，消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢，20__年1-11月，人均達(dá)17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結(jié)婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位，今年以來全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題
首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響，今年1-11月累計(jì)，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因，一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會(huì)影響到今后的市場供應(yīng)量，也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度，對(duì)全市保投資、促增長也會(huì)造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次，房價(jià)高位運(yùn)行，可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價(jià)，到了8月份，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區(qū)，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房價(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對(duì)銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價(jià)過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價(jià)，而事實(shí)上當(dāng)前的房價(jià)仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者，二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此，居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
第十一篇 某市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告2200字
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會(huì)，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。 本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對(duì)XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個(gè)單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) __年初至__年末 長沙市區(qū)
(二)調(diào)研對(duì)象及范圍 長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
(三)調(diào)研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法
(五)調(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個(gè)增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時(shí)高時(shí)低，無法預(yù)測。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績r(jià)。
第十二篇 縣房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研報(bào)告2200字
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20__年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān)，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個(gè)開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28.8平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價(jià)格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動(dòng)，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)(銷)售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價(jià)目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開搞活，培育住房二級(jí)市場
在20__年我縣就已全面放開住房二級(jí)市場，為了進(jìn)一步放開搞活住房二級(jí)市場，促進(jìn)存量住房流通，實(shí)現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動(dòng)，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動(dòng)居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實(shí)施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對(duì)申報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊(cè)資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)(銷)售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會(huì)開展廣泛的宣傳教育活動(dòng)，提高物業(yè)管理的社會(huì)整體意識(shí)。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識(shí)的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對(duì)開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺(tái)政策，建章立制。爭取政府出臺(tái)物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會(huì)有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級(jí)對(duì)一級(jí)負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識(shí)。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號(hào)活動(dòng)制作電視新聞滾動(dòng)播放等形式，向社會(huì)廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請(qǐng)申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動(dòng)“三級(jí)審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對(duì)“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報(bào)告、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
