第1篇 管理處培訓(xùn)：物業(yè)管理知識(shí)庫(kù)
管理處培訓(xùn)指導(dǎo):物業(yè)管理知識(shí)庫(kù)
1、服務(wù)技巧
1)如何應(yīng)對(duì)投訴
(1)處理客戶投訴的要點(diǎn)與原則
理解克制,讓賓客泄憤,對(duì)投訴不要激動(dòng),不要自我保護(hù);
充分道歉,控制事態(tài)穩(wěn)定
冷靜應(yīng)答,不輕易承諾,
誠(chéng)意,必要時(shí)讓客戶參與解決方案
迅速處理
(2)如何減少投訴的產(chǎn)生
a、個(gè)人儀表(良好的個(gè)人儀表影響賓客對(duì)服務(wù)人員解決問(wèn)題能力的信任程度)
頭發(fā)、化妝、制服、氣味、其它
b、非語(yǔ)言的溝通;
面部表情:微笑、真誠(chéng);
眼睛:注意賓客,不東張西望;
嘴:保持良好的嘴型;
身體姿態(tài):坐姿、站姿、走姿;
走姿、坐姿、站姿(雙手在前:謙虛,雙手插口袋:無(wú)所謂,雙手在胸前:傲慢)
c、語(yǔ)句措辭
對(duì)事不對(duì)人,避免下命令、負(fù)起責(zé)任、避免對(duì)抗
較好的表達(dá)方式:
這個(gè)問(wèn)題我們需要再溝通一下。
你需要。 你可以…../我們最好這樣……
你等一下。 您可否等一下
我需要 。 對(duì)不起,我請(qǐng)示一下。
這不是我的事 。 陳主管是負(fù)責(zé)這方面的,我把他叫來(lái),好嗎
專業(yè)素質(zhì)
2、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)
1)物業(yè)管理的起源與發(fā)展
起源:19世紀(jì)60年代工業(yè)革命后期的英國(guó)。
我國(guó)物業(yè)管理起步較晚,深圳是我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地。1981年3月,深圳第一家物業(yè)管理
公司正式成立,邁出了大陸物業(yè)管理的第一步。
2)物業(yè)管理中的幾個(gè)基本概念
什么是物業(yè)
廣義:指'財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)'等。
從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō),物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地的統(tǒng)稱。
(1)根據(jù)使用功能的不同,物業(yè)可分為:
居住物業(yè):如住宅小區(qū),單體住宅類、公寓、別墅、度假村等;
商業(yè)物業(yè):如綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所;
工業(yè)物業(yè):如工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等;
其它物業(yè):如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。
(2)根據(jù)權(quán)屬關(guān)系,物業(yè)可分為專有物業(yè)和共有物業(yè)
專有物業(yè):為一個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如單元住宅的室內(nèi)物業(yè);
共有物業(yè):產(chǎn)權(quán)為多個(gè)產(chǎn)權(quán)所有者所有,如建筑物的公用設(shè)施等。一般意義上,物業(yè)管理的對(duì)象為共有物業(yè)。
什么是物業(yè)管理
是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人的委托,按照國(guó)家法律和物業(yè)管理委托合同的規(guī)定,對(duì)被委托物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修葺和管理,并向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人提供綜合性的有嘗服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)即物業(yè)管理公司;
物業(yè)產(chǎn)權(quán)人:即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人,也稱為業(yè)主,業(yè)主可以是個(gè)人、單位或國(guó)家。
業(yè)主:是指住宅區(qū)域內(nèi)住宅房屋的所有權(quán)人。
業(yè)主公約:是指由全體業(yè)主承諾,對(duì)全體業(yè)主具有約束力,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用,維護(hù)物業(yè)及其管理方面權(quán)利和義務(wù)的行為守則。
2、物業(yè)安全及消防管理
1)物業(yè)安全管理包括:(1)治安管理(2)消防管理 (3)停車場(chǎng)管理
2)概念部分:治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的放火、防盜、防破壞、防爆炸防自然災(zāi)害等一系列的管理活動(dòng)。
3)治安管理的作用:
① 良好的治安管理有利于提升企業(yè)的形象。因?yàn)?治安的好壞直接反映了物業(yè)管理的質(zhì)量的高低、安管員優(yōu)良的素質(zhì)將會(huì)獲的住戶和社會(huì)的稱贊,從而提升物業(yè)管理公司的企業(yè)形象。
② 良好的治安管理可以使業(yè)主和使用人產(chǎn)生安全感。因?yàn)?優(yōu)良的治安管理提供良好的安全保護(hù)如:
不發(fā)生入室盜竊、惡性的殺人搶劫等刑事案件使業(yè)主和使用人的人身免受傷害,財(cái)產(chǎn)免遭損失,從而滿足他們的安全需要,增強(qiáng)安全感和歸屬感。
③ 良好的治安管理可以創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)的效益如:小區(qū)的秩序穩(wěn)定發(fā)案率底,業(yè)戶安居樂(lè)
業(yè)并會(huì)有很好的宣傳,會(huì)提高小區(qū)和大廈的銷售率和出租率;
④ 小區(qū)大廈的治安管理是社會(huì)治安管理的組成,有利于促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的長(zhǎng)治久安。
4)治安管理的原則
管理與服務(wù)相結(jié)合的原則:首先它也是物業(yè)管理中的一項(xiàng)'服務(wù)',并要圍繞努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)這一中心開展工作,既要有日常工作的警惕性,又要有較好的服務(wù)性;既要堅(jiān)持原則,按制度辦事,又要方便住戶等。
①預(yù)防為主,防治結(jié)合的原則:預(yù)防是安全管理工作的'中心'工作的開展和實(shí)施是安全管理工作的兩個(gè)基本點(diǎn)。如何預(yù)防:a、分階段、分時(shí)段預(yù)防。b、根據(jù)周圍的治安情況預(yù)防、c、小區(qū)建設(shè)初期的硬件設(shè)施的考慮等。
②區(qū)域內(nèi)只治安管理與社會(huì)治安管理相結(jié)合的原則:因?yàn)槿魏蔚奈飿I(yè)的區(qū)域無(wú)論其智能化是有多高、封閉的程度有多嚴(yán),也只是城市的一個(gè)建筑點(diǎn),充其量是城市的一個(gè)小社區(qū),離不開社會(huì)力量和公安等相關(guān)部門的支持,物業(yè)公司及治安管理人員要與當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)保持密切的聯(lián)系,及時(shí)的掌握犯罪分之的動(dòng)向,并要注意互動(dòng)。
③ 堅(jiān)持安全管理工作硬件與軟件一起抓的原則:軟件就是抓好保安隊(duì)伍的建設(shè),硬件就是監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警、周界報(bào)警系統(tǒng)、消防報(bào)警對(duì)講機(jī)、巡更系統(tǒng)等。
6)治安管理的內(nèi)容
治安環(huán)境和治安秩序管理:環(huán)境主要是安全管理人員要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的車輛亂停放、物品亂擺放、占道經(jīng)營(yíng)、交通堵塞等進(jìn)行及時(shí)的清理;拒絕閑雜人員(推銷、發(fā)廣告、收舊、乞討等人員進(jìn)入等)對(duì)在小區(qū)內(nèi)發(fā)生的打架、斗歐、鬧事者及時(shí)的勸阻、制止、處理等。
① 防火、防盜;
② 人員、物品、車輛出入管理;
③ 加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施的建設(shè);
④ 做好群房群治的工作(多做向業(yè)主宣傳與公安機(jī)關(guān)、及附近的物業(yè)單位搞好聯(lián)合等)。
3、消防管理:
1)消防管理的概念與作用:消防管理是指物業(yè)公司為搞好管理區(qū)域內(nèi)的放火、滅火工作,保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全的所進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。
2)消防工作的原則:是預(yù)防為主、防消結(jié)合。其關(guān)鍵是做好預(yù)防工作,應(yīng)防范于未然。主要是通過(guò)建立消防管理制度(引公司文件)、加強(qiáng)消防檢查(消防月檢)、向業(yè)主普及消防知識(shí)、預(yù)防的同時(shí)也不要忽視滅火的組織,建立義務(wù)消防隊(duì)、組織經(jīng)常性的消防演演習(xí)等。
3)消防管理基礎(chǔ)知識(shí):
消防隊(duì)伍的建立:建立消防領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、明確消防責(zé)任;建立消防管理機(jī)構(gòu),配備專職的消防管理人員;建立義務(wù)消防隊(duì)。
日常消防管理:防火安全的日常檢查;施工防火的安全檢查;動(dòng)火作業(yè)的跟進(jìn)監(jiān)督火災(zāi)隱患的整改,消防的設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)等;消防設(shè)備、設(shè)施、器材的管理。
消防的教育與培訓(xùn):a)對(duì)員工的教育;b)對(duì)住戶開展消防宣傳、教育和培訓(xùn)。
家庭引發(fā)火災(zāi)主要原因有:電器引發(fā)火災(zāi)、燃?xì)庖l(fā)火災(zāi)、兒童玩火引發(fā)火災(zāi)、遺留火種引發(fā)火災(zāi)。
滅火器分為:干粉滅火器、二氧化碳滅火器、強(qiáng)化清水滅火器、泡沫滅火器、1211滅火器。
消防工作的方針:預(yù)防為主,防消結(jié)合。
消防工作的原則:誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)。
滅火的基本方法:
a)冷卻滅火法---降低燃燒物質(zhì)的溫度。
b)隔離滅火法---隔離與火源相近的可燃物質(zhì)。
c)窒息滅火法---減少空氣中氧氣的含量。
d)抑制滅火法---消除燃燒過(guò)程中的游離基。
燃燒的條件:可燃物、燃燒物、著火源、。
防火的基本措施:a)控制可燃物。b)隔絕助燃物。c)消除著火源。
常用的消防設(shè)備器材:滅火器、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防栓、加壓送風(fēng)系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、
消防噴頭的保護(hù)面積是:12.5平方米。
消防通道:防火門保持關(guān)閉狀態(tài),但不能鎖上。
消防電梯:是供運(yùn)送消防器材;
啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度:65-71攝氏度。
火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
滅火器使用方法:
a)右手握住壓把,左手托著滅火器底部;輕輕的取滅火器;
b)右手提著滅火器到現(xiàn)場(chǎng);
c)除掉鉛封并拔出保險(xiǎn)銷;
d)除掉噴嘴的保險(xiǎn)蓋帽;
e)左手握著噴管,右手提著壓把;
f)在距離火焰2米的地方,右手力壓下壓把,左手拿噴管,左右擺動(dòng),噴射覆蓋整個(gè)燃燒區(qū)。
消防栓的使用方法:
a)從消防栓箱內(nèi)取出消防水帶,水槍頭;
b)把消防水帶的一頭連接在消防栓上,另一頭連接在水槍上,將消防水帶理平整,拉直;
c)把水槍頭對(duì)準(zhǔn)火焰根部,水槍與人成45度角,由兩人分左右成弓步雙手握緊握水龍頭;
d)由另一人逐步打開消防栓開關(guān),知道最大;
e)對(duì)膠管式的消防栓,使用時(shí)先拉出消防膠管對(duì)準(zhǔn)火焰根部,后打開膠管水喉,直接滅火;
f)使用時(shí)必須注意:電器火災(zāi)不能用消防水滅火;打開水前,滅火人員必須抓緊水槍頭;開消防水
電氣防火及火災(zāi)撲救
1.電氣火災(zāi)的原因:電器火災(zāi)往往由于短路、過(guò)載、接觸電阻過(guò)大、點(diǎn)弧和點(diǎn)火等原因引起電線、電纜過(guò)熱造成火災(zāi);
2.電氣線路的基本防火措施有導(dǎo)線的類型選擇,絕緣導(dǎo)線的絕緣強(qiáng)度,導(dǎo)線截面選擇,保護(hù)措施(短路保護(hù)、過(guò)載保護(hù));
3.電氣火災(zāi)撲救:在撲救電氣火災(zāi)時(shí),為了防止發(fā)生觸電事故,因盡快與工程部聯(lián)系,在允許斷電的情況下,切斷電源,然后進(jìn)行撲救,堅(jiān)持'先短電、后滅火'的原則。在危急情況下,如等待切斷電源后才進(jìn)行撲救就會(huì)丟失戰(zhàn)機(jī),使火勢(shì)蔓擴(kuò)大或看由于切短斷電源可能會(huì)造成更大的經(jīng)濟(jì)損失,則需要帶電滅火。
4.使用不導(dǎo)電的滅火劑
撲救初起電氣火災(zāi),可用干粉滅火劑直接噴射,但要注意滅火器與帶電體的安全距離。配電房可以啟動(dòng)二氧化碳?xì)怏w自動(dòng)滅火系統(tǒng)滅火。
用帶電滅火的方法如下:
盡可能增大水槍噴嘴與帶電體的距離,采用直流水槍時(shí)可用反射水幕覆蓋著火源,另水槍嘴需安裝接地線,采用噴霧水槍時(shí),要注意距離,在水充分霧化后再射向火源,壓力5-7公斤/平方厘米。水槍與帶電體的安全距離,14伏的最小安全距離為2。5米,5-10米千伏為30米。使用金屬工具破拆時(shí),要防止工具接觸帶電物體,做好絕緣保護(hù),沒(méi)有穿保護(hù)用具的人,不應(yīng)接近燃燒區(qū),防止水跡道電傷人。
火警的發(fā)布與處理
當(dāng)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)時(shí),首先保持鎮(zhèn)靜,不可驚慌失措,迅速觀察情況,就近按下紅色的手動(dòng)報(bào)警按鈕或用對(duì)講機(jī)、電話,講明事發(fā)地點(diǎn)、火熱情況、本人姓名等。
凡是義務(wù)消防隊(duì)員或者懂滅火知識(shí)的員工,應(yīng)立即采取措施,取附近滅火器滅火。
消防控制室在接到自動(dòng)報(bào)警或手動(dòng)報(bào)警時(shí),立即通知就近值班員查看(帶對(duì)講機(jī)),不管有無(wú)火情,該值班員都應(yīng)給消防室說(shuō)明情況。如有火情,消防中心值班員立即向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào),由領(lǐng)班組織義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行搶救工作、安全疏散等。
消防控制室在接到火警確認(rèn)信息后,即刻報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)班、當(dāng)值主任、物業(yè)經(jīng)理,通知工程部斷相應(yīng)的電、關(guān)相應(yīng)的管道液化氣及排除剩余氣體,啟動(dòng)消防水泵,啟動(dòng)消防廣播進(jìn)行疏散,并隨時(shí)掌握火場(chǎng)情況。
所有人員一律聽從消防中心的疏散通知和救火指令行動(dòng)。
火勢(shì)大或發(fā)展迅猛時(shí),應(yīng)立即打'119'電話報(bào)警,簡(jiǎn)明準(zhǔn)確地報(bào)告單位名稱和地址、燃燒物質(zhì)、火勢(shì)情況、本人姓名、聯(lián)系電話,并派人到主要路口迎接,引入火場(chǎng)救火。
火場(chǎng)自救
1、沉著冷靜地選擇最近安全的逃生路線,趕快離開火場(chǎng),如果人多,一定要互相幫助,按照安全出口的指示標(biāo)志,在熟悉通道的人的帶領(lǐng)下,有秩序地撤離,如果煙大,用'跟著我'喊話或前后扯衣襟撤至到室外安全地方。
2、記住火警時(shí),切不可用電梯,因電梯電源常被切斷,把人困在其中,由于電梯煙囪效應(yīng)很強(qiáng),很容易造成生命危
3、假使你必須利用有煙火的路線逃生,由于煙霧一般是向上流動(dòng),地面的煙霧相對(duì)比較稀薄,可以采用低姿行走或匍匐穿過(guò)濃煙,有條件可能用濕毛巾等捂住嘴、鼻或用短呼吸法、迅速撤出、有火時(shí),樓梯被火封住但未坍塌,著火層不多,估計(jì)還可以沖出去,可先身上淋水浸濕,毯子等物披圍身上沖出。
4、在打開關(guān)著的門以前,用手摸摸看,假使它是熱的,不可打開,改走替代路線,門不熱,先打開一條縫,一旦發(fā)現(xiàn)熱氣或煙沖過(guò)來(lái)應(yīng)快速關(guān)上門。
5、如果樓梯已被燒斷,通道被堵塞時(shí),可通過(guò)陽(yáng)臺(tái)之間的空隙,落水管或自救繩(被單撕成條連起等
)等滑到?jīng)]有起火的樓層或地面上,不到萬(wàn)不得已,不可跳樓,如果在二樓,可先往樓外地面拋棉被等物,以增加緩沖。
6、如果被困在大樓內(nèi),首先要保持冷靜,設(shè)法走到有外面窗戶的房間,并停留在那里,要緊閉房門、塞住縫隙,往門上潑水、減少煙氣、火焰進(jìn)入,躺在窗戶下或到陽(yáng)臺(tái)避煙,等待消防人員解救,如果房?jī)?nèi)有電話,即打電話'3946005'給消防中心或'119'給公安消防隊(duì),說(shuō)明你準(zhǔn)確的被困的位置。
7、為了讓搶救人員發(fā)現(xiàn),盡可能停留在他的可以看到的地方,揮動(dòng)明亮顏色的東西,或拋小物件發(fā)出求救信號(hào),或呼喊引起注意。
8、人身衣服著火,應(yīng)盡快脫掉衣服或撕碎扔掉并撲滅,切不能奔跑,那樣會(huì)使身上的火越燒越旺,還會(huì)把火種帶動(dòng)到其他場(chǎng)所,引起新的火點(diǎn)。撲滅時(shí)可倒地打滾,切不可用滅火器直接向著火人身上噴射,因會(huì)使燒傷者傷口產(chǎn)生感染。
9、如果安全撤離火場(chǎng),要遵照消防護(hù)人員和安全人員的指引安排,不得在火場(chǎng)周圍停留,影響救火人員救火。
火場(chǎng)救人
1、詢問(wèn)知情人了解被困人員的基本情況(如人數(shù)、性別、年齡、所在地等),以確定搶救被困人員的途徑和方法。
2、主動(dòng)呼喊喚起被困人員的反應(yīng),以便迅速發(fā)現(xiàn)被困人員的所在地點(diǎn)。
3、查看借助可攜帶的照明燈具,查找躲藏起來(lái)的被困人員。
4、細(xì)聽注意傾聽被困人員的求救聲,以及喘息、呻吟和響動(dòng)聲等,辨別他們所在的位置。
5、觸摸在查看、細(xì)聽和喊話的同時(shí),還可以手持探棒在可能有被困人員的地點(diǎn)部位觸摸、搜尋。
6、對(duì)搶救出來(lái)的人員,要認(rèn)真清點(diǎn)核對(duì),以便確定被困人員是否全部救出,同時(shí)還要防止被救出來(lái)的人員重新返回燃燒區(qū)。
尋找被困人員的地點(diǎn)主要有:
建筑物內(nèi)的走廊、通道、樓梯、窗口、陽(yáng)臺(tái)、
第2篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
商業(yè)中心物業(yè)管理目標(biāo)
一、兩年內(nèi)達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)租售率達(dá)90%以上
三、管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故
四、房屋完好率達(dá)95%以上,維修處理及時(shí)率98%以上
五、用戶報(bào)修處理及時(shí)率98%,用戶對(duì)管理服務(wù)滿意率達(dá)95%以上
六、環(huán)境保潔率95%以上
七、發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)100%
八、管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率95%以上
九、各項(xiàng)費(fèi)用收取率達(dá)98%以上
第3篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),工程部特制定以下分目標(biāo),作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):
1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達(dá)100%;
2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時(shí)率98%以上;
3、用戶報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)95%以上;
4、業(yè)主對(duì)管轄區(qū)維修服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第4篇 助理物業(yè)管理師試卷實(shí)操題
2005年助理物業(yè)管理師試題實(shí)操題
2005年5月 勞動(dòng)和社會(huì)保障部
國(guó)家職業(yè)資格全國(guó)統(tǒng)一鑒定
職業(yè):物業(yè)管理員
等級(jí):國(guó)家職業(yè)資格三級(jí)
卷冊(cè)二:操作技能
注意事項(xiàng):
1、請(qǐng)按要求在試卷的標(biāo)封處填寫您的姓名、考號(hào)和所考等級(jí)。
2、請(qǐng)仔細(xì)閱讀各種題目的回答要求,并在規(guī)定的位置填寫您的答案
3、請(qǐng)保持卷面整潔,不要在試卷上作任何與答題無(wú)關(guān)的記號(hào),也不得在標(biāo)封區(qū)填寫無(wú)關(guān)的內(nèi)容。
第一部分 模擬現(xiàn)場(chǎng)操作
一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(1―2題,每題25分,共50分)
1、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工程部工作的模擬錄像,指出物業(yè)管理人員在工作過(guò)程中存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由或規(guī)范要求。
2、請(qǐng)看一段有關(guān)某物業(yè)管理公司工作人員日常物業(yè)管理工作情景的模擬錄像,指出其中存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由或規(guī)范要求。
第二部分 筆試
二、情景題(3---6題,每題5分,共20分)
3、物業(yè)管理公司安排新來(lái)的管理員小吳負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用,工作量很大,小吳想收取一點(diǎn)手續(xù)費(fèi),于是向公司提交報(bào)告,建議向用戶適當(dāng)收取一點(diǎn)插續(xù)費(fèi)。小吳的想法和做法正確嗎為什么
4、某樓盤的空置面積很大,達(dá)信物業(yè)管理公司受托盡快將永恒租出去。如果你負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作,為尋找和爭(zhēng)取租客,你會(huì)采取哪些有效的工作措施呢
5、物業(yè)管理員小王在晚間值班時(shí),接到某住宅樓602單元業(yè)主陳女士打來(lái)的電話,反映502單元有人彈鋼琴影響她小孩學(xué)習(xí)。一會(huì)兒又接到502單元張女士打來(lái)的電話,反映602單元故意敲打暖氣管,用力踩踏木地板,故意制造噪音,要求物業(yè)管理公司前去制止。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)管理人員一定要管這種事情嗎小王面對(duì)這種情況應(yīng)該怎么辦
6、某物業(yè)管理公司接管了剛建成的宏偉住宅小區(qū),該小區(qū)由多幢16層以上的高層樓宇組成,不少業(yè)主擔(dān)心電梯的安全問(wèn)題。物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人向主們做了保證,一定加強(qiáng)電梯設(shè)備的管理,并向工程部提出了具體要求。你認(rèn)為物業(yè)管理公司對(duì)電梯設(shè)備應(yīng)該有哪些要求
三、案例題(7---9題,每題10分,共30分)
7、某物業(yè)管理公司組建后很快接管了一處新建的住宅小區(qū),現(xiàn)在又即將接管一處已建20多年的住宅小區(qū)。管理員小馬不了解新建物業(yè)與原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作到底有什么區(qū)別。請(qǐng)你告訴小馬新、舊物業(yè)接管驗(yàn)收工作的相同之處和不同之處。
8、某公寓業(yè)主洪女士下班回家,打開自家房門后,發(fā)現(xiàn)小保姆倒在血泊之中。洪女士立即向公寓物業(yè)管理處報(bào)警。物業(yè)管理處保安人員接到洪女士的報(bào)警后,應(yīng)如何處理此事試分析物業(yè)管理公司對(duì)此事是否負(fù)有責(zé)任。
9、麗清花園別墅的綠地率達(dá)50%以上,環(huán)境非常優(yōu)美。去年7月的一天,某業(yè)主突然找到物業(yè)管理公司的總經(jīng)理提意見(jiàn),反映最近他家房屋附近的草坪一片黃、一片綠,非常難看?？偨?jīng)理找到綠化部主管,該主管并不了解這一情況?？偨?jīng)理嚴(yán)厲地批評(píng)了他,并讓他立即處理此事。請(qǐng)問(wèn),綠化部主管失職在什么地方以后他怎樣做才能避免類似問(wèn)題
第5篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)概述
物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)概述
一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征
物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn):
第一,是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;擁有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和符合法規(guī)的管理章程,具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>
第二,屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),確保物業(yè)正常使用,為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品,它主要是通過(guò)常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)等項(xiàng)目,盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此,物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù),與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。
第三,具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時(shí),還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等,其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。
二、物業(yè)管理企業(yè)的分類
物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分
1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)
全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來(lái),以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ),由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時(shí),往往依附于原來(lái)企業(yè)或行政事業(yè)單位,管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的,具有自建自管的特點(diǎn)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入,這類企業(yè)已逐步走上市場(chǎng)化發(fā)展的軌道。
2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)
集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ),由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建,管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外,這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建,主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。
3.民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)
民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)是指民營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
4.外資物業(yè)管理企業(yè)
外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)、中外合資經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。
5.其他物業(yè)管理企業(yè)
其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)按股東出資形式來(lái)劃分
1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司
物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限,對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
2.物業(yè)管理股份有限公司
物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份,股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任,公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)
股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過(guò)訂立合作經(jīng)營(yíng)章程,按其股份享有權(quán)利和義務(wù),企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
三、物業(yè)管理企業(yè)的常見(jiàn)模式
(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門
房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外,也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè)),承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是:房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級(jí)關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過(guò)去的主要管理對(duì)象為上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,但近年來(lái)隨著市場(chǎng)化進(jìn)程不斷推進(jìn),除了管理上級(jí)建設(shè)單位開發(fā)的項(xiàng)目以外,也通過(guò)市場(chǎng)獲取物業(yè)管理項(xiàng)目。
(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)
獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位,獨(dú)立注冊(cè)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。
(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司
物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu),集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé),總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置,也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分,如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。
第6篇 三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)辦事指南廈門市
三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)
一、設(shè)定行政許可的法律依據(jù)
(一)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò),2003年6月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第379號(hào)公布,自2003年9月1日起施行)第三十二條;
(二)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年3月17日建設(shè)部令第125號(hào)發(fā)布,自2004年5月1日起施行)第三條、第四條。
二、行政許可條件
三級(jí)資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:
(一)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上;
(二)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;
(三)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;
(四)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;
(五)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),符合上列第(一)、(二)、(三)項(xiàng)條件的,資質(zhì)等級(jí)按照暫定三級(jí)資質(zhì)核定,暫定期1年。暫定期滿后符合全部資質(zhì)條件的,按規(guī)定申請(qǐng)核定正式資質(zhì)等級(jí)。
三、申請(qǐng)材料目錄及依據(jù)
(一)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交下列申請(qǐng)材料:
(企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)已被取消或《資質(zhì)證書》有效期已過(guò)期,需重新申請(qǐng)物業(yè)資質(zhì)的,申請(qǐng)材料按本條規(guī)定報(bào)送。)
1、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》(原件2份)
2、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件2份,公司名稱中必須有“物業(yè)管理”或“物業(yè)服務(wù)”字樣,主營(yíng)中必須有物業(yè)管理);
3、企業(yè)章程(復(fù)印件2份);
4、驗(yàn)資報(bào)告(復(fù)印件2份,注冊(cè)資金三級(jí)、臨時(shí)三級(jí)實(shí)際到位人民幣50萬(wàn)元以上);
5、企業(yè)法定代表人的身份證明(復(fù)印件2份);
6、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書(崗位證書)和勞動(dòng)合同(需鑒證機(jī)關(guān)蓋章),管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同(需鑒證機(jī)關(guān)蓋章) 具備中級(jí)職稱的財(cái)務(wù)和工程負(fù)責(zé)人任職證明(復(fù)印件2份,材料內(nèi)容包含從廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)的房地產(chǎn)與物業(yè)信息網(wǎng)免費(fèi)下載的《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》);
[注:專職、專業(yè)非退休管理人員至少10人,其中取得建設(shè)部培訓(xùn)的物管員上崗證不少于5人,中級(jí)職稱人員不少于5人,初級(jí)職稱人員不少于5人]
(以上所需提交申請(qǐng)材料均由《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第六條規(guī)定。)
上述材料提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對(duì)。
注:當(dāng)企業(yè)法定代表人身份非國(guó)內(nèi)人士時(shí):
①境外的自然人:提供的身份證明材料(護(hù)照除外)均需由所在國(guó)家的公證機(jī)關(guān)公證并經(jīng)外交認(rèn)證方為有效。
②香港自然人:香港居民身份證,證明材料均應(yīng)經(jīng)司法部委托的香港律師公證,并加蓋“中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司”轉(zhuǎn)遞章。
③澳門的自然人:身份證明材料均應(yīng)通過(guò)司法部委托的新華社澳門分社、澳門南光(集團(tuán))有限公司、中國(guó)銀行澳門分行、澳門工商聯(lián)合會(huì)、澳門中華教育會(huì)、澳門中華總商會(huì)、澳門街坊會(huì)聯(lián)合總會(huì)出具證明文書。
④臺(tái)灣的自然人:回鄉(xiāng)證、臺(tái)胞證,證明材料均應(yīng)在臺(tái)灣法院辦理公證,并經(jīng)?；鶗?huì)寄送副本。
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:
1、上述第(一)項(xiàng)申請(qǐng)暫定資質(zhì)應(yīng)當(dāng)提交的材料;
2、暫定三級(jí)資質(zhì)證書正、副本復(fù)印件;
3、物業(yè)管理委托合同(復(fù)印件加蓋單位印章);
4、企業(yè)業(yè)績(jī)材料復(fù)印件(指“上年度企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告”);
5、企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等管理制度、標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行情況報(bào)告。
(以上所需提交申請(qǐng)材料均由《物業(yè)管理資質(zhì)管理辦法》第九條規(guī)定)
上述材料
提交復(fù)印件的,每張復(fù)印件上需加蓋單位公章,并攜帶原件到我局辦件窗口核對(duì)。
四、申請(qǐng)表格
申請(qǐng)人需填寫《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》,《廈門市物業(yè)管理企業(yè)有職稱及資格專業(yè)技術(shù)人員名單表》可在廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項(xiàng)辦理處免費(fèi)領(lǐng)取,也可在廈門市建設(shè)與管理信息網(wǎng)()免費(fèi)下載。
五、行政許可程序
(一)申請(qǐng)人向我局提出申請(qǐng),提交有關(guān)材料;
(二)我局進(jìn)行審核,作出行政許可決定;準(zhǔn)予許可的,于法定時(shí)間內(nèi)向申請(qǐng)人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書。
六、行政許可的時(shí)限:
自收到完整的申請(qǐng)材料之日起,在20個(gè)工作日內(nèi)作出決定;因故經(jīng)分管局長(zhǎng)批準(zhǔn),可延長(zhǎng)10個(gè)工作日。
七、行政許可證件及有效期限
本許可事項(xiàng)獲準(zhǔn)后,頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》或《物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向許可機(jī)關(guān)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
八、行政許可的法律效力
物業(yè)管理企業(yè)取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書后方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
九、行政許可年審或年檢
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,許可機(jī)關(guān)注銷其資質(zhì)證書。
物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的,由許可機(jī)關(guān)責(zé)令其限期改正,可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
十、申請(qǐng)人辦理許可過(guò)程中的救濟(jì)權(quán)利
申請(qǐng)人在辦理許可過(guò)程中享有下列救濟(jì)權(quán)利:
(一)申請(qǐng)人在申請(qǐng)行政許可過(guò)程中,依法享有陳述權(quán)、申辯權(quán);
(二)申請(qǐng)人的行政許可申請(qǐng)被駁回的,有權(quán)要求說(shuō)明理由;
(三)申請(qǐng)人不服行政許可決定的,有權(quán)依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟;
(四)許可機(jī)關(guān)因行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止,或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的,或者為了公共利益的需要,依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可時(shí),申請(qǐng)人因此遭受財(cái)產(chǎn)損失的,有權(quán)依法要求補(bǔ)償。
(五)申請(qǐng)人的合法權(quán)益因行政機(jī)關(guān)違法實(shí)施行政許可受到損害的,有權(quán)依法要求賠償。
申請(qǐng)人在行使權(quán)利的過(guò)程中,應(yīng)同時(shí)履行《行政許可法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù),維護(hù)國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,維護(hù)利害關(guān)系人的合法權(quán)益,維護(hù)行政機(jī)關(guān)的法定許可權(quán)利和正常的行政許可秩序。
十一、行政許可受理地點(diǎn)、時(shí)間及公示網(wǎng)站
(一)辦理地址、聯(lián)系電話
廈門市建設(shè)與管理局行政許可事項(xiàng)辦理處(廈門市廈禾路362號(hào)建設(shè)大廈3樓)
聯(lián)系電話:2204279 8123066 8123099
(二)時(shí)間:
1、審核時(shí)間:每周一、三上午(廈禾路362號(hào)建設(shè)大廈十四樓房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處,聯(lián)系電話:2204279)
2、受理時(shí)間:周一至周五上午8:30―11:30,下午15:00―17:00(夏季) 14:30―16:30(冬季)。
(三)公示公開網(wǎng)站:
第7篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設(shè)期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:開發(fā)建設(shè)期間
(一)開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.分析原設(shè)計(jì)圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實(shí),建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。
2.提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見(jiàn)。對(duì)建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其他設(shè)施設(shè)備的動(dòng)作。對(duì)服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場(chǎng)開發(fā)的定位點(diǎn)。
3.提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀上察覺(jué)的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購(gòu)房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。
4.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢臺(tái)
在項(xiàng)目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費(fèi)者面對(duì)面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費(fèi)者物業(yè)管理方面的問(wèn)題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
第8篇 商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書公司簡(jiǎn)介
商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書:公司簡(jiǎn)介
sy物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來(lái),y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績(jī)優(yōu)良?，F(xiàn)為國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè),中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)?，F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬(wàn)平方米。
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進(jìn)的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌,為業(yè)主竭誠(chéng)提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機(jī)制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務(wù)實(shí)、誠(chéng)信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務(wù)第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過(guò)了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
三、人員儲(chǔ)備
公司按照'對(duì)外招聘高級(jí)管理人才,對(duì)內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓(xùn)體系下,100%的部門經(jīng)理通過(guò)了全國(guó)物業(yè)管理崗位培訓(xùn),各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。
四、 企業(yè)信譽(yù)
本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務(wù)方面,實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo),接受來(lái)自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。
1、國(guó)家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)、部?jī)?yōu)榮譽(yù)。4、2002年被中國(guó)質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)評(píng)為'重質(zhì)量、講信譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部?jī)?yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評(píng)為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績(jī)
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢(shì),不斷引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)的管理理念,對(duì)現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄,去其疏漏,取其精華,通過(guò)持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),摸索出了金佳特色的'人性服務(wù)、精細(xì)管理'的經(jīng)營(yíng)模式。
完善的管理體系。 對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機(jī)制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過(guò)了國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅(jiān)持探索物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場(chǎng)服務(wù)至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營(yíng)增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮進(jìn)謀發(fā)展' 的經(jīng)營(yíng)決策總體指導(dǎo)思想。 在無(wú)開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場(chǎng)部,目前管理面積已達(dá)100多萬(wàn)平方米,項(xiàng)目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導(dǎo)'以人為本'的服務(wù)理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向:公司一向面向市場(chǎng),服從規(guī)律,把市場(chǎng)作為提升公司實(shí)力的競(jìng)技場(chǎng)。
以服務(wù)為宗旨:員工皆以服務(wù)為己任,對(duì)業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)思路 。經(jīng)多年經(jīng)營(yíng)發(fā)展,公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng), 打破原思路,拓寬經(jīng)營(yíng)思路,轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
七、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)
**廣場(chǎng)c、d總占地8.88萬(wàn)平米,物業(yè)設(shè)計(jì)充分顯示精品建筑特點(diǎn),配置40%以上的綠化率,獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì),給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺(jué)。**廣場(chǎng)按高檔住宅類型設(shè)計(jì),設(shè)備配置先進(jìn)齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應(yīng)用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。
定位準(zhǔn)確:
**廣場(chǎng)銷售取價(jià)主體為具有較高身價(jià)和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無(wú)僅有。
極具前景:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場(chǎng)旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目,**廣場(chǎng)環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機(jī)會(huì)。
優(yōu)勢(shì)互補(bǔ):
w**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司是頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和良好的市場(chǎng)前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備完善的服務(wù)管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會(huì)把**廣場(chǎng)打造成w乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績(jī)的sy物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,將使**廣場(chǎng)的建筑精品得到精心的呵護(hù),將使**廣場(chǎng)光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營(yíng)前景良好:
**廣場(chǎng)項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購(gòu)房者的需求,項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。
第9篇 x物業(yè)公司綜合管理部職能
物業(yè)公司綜合管理部職能
(1)負(fù)責(zé)人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其他部門儲(chǔ)備人才。
(2)負(fù)責(zé)員工工作考勤。
(3)負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
(4)負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴,并提供協(xié)助。
(5)負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作,與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。
(6)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購(gòu)工作。
(7)負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。
(8)組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。
第10篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊(cè)規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過(guò)程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級(jí)目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營(yíng)指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對(duì)實(shí)現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對(duì)中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評(píng)價(jià)考核。
3.4各級(jí)管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績(jī)效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見(jiàn),由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級(jí)進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級(jí)簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對(duì)各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評(píng)。根據(jù)考評(píng)結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會(huì)上對(duì)各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點(diǎn)評(píng),指出不足、存在的問(wèn)題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對(duì)各職能部門、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說(shuō)明,報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對(duì)中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級(jí)管理人員每月依照公司《績(jī)效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)主管以下員工進(jìn)行考評(píng),按《**管理中心基層員工績(jī)效考核表》進(jìn)行績(jī)效評(píng)分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對(duì)本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評(píng)價(jià)考核,并根據(jù)公司對(duì)中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級(jí)負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對(duì)各級(jí)目標(biāo)責(zé)任人的獎(jiǎng)罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評(píng)記錄、考核評(píng)價(jià)記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績(jī)效考核表》**-jr-02/b01
第11篇 物業(yè)分公司管理處組建程序
項(xiàng)目物業(yè)分公司及管理處組建程序
1總則
1.1各項(xiàng)目所在公司應(yīng)重視物業(yè)分公司及管理處的組建工作,為保證組建工作的有序進(jìn)行,項(xiàng)目所在公司必須按本手冊(cè)及其支持文件規(guī)定做好各項(xiàng)組建工作,并在項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃中應(yīng)具體明確物業(yè)分公司的組建的節(jié)點(diǎn)時(shí)間和責(zé)任人員。
1.2物業(yè)分公司及管理處的組建必須保證相關(guān)物業(yè)人員能夠及時(shí)地參與項(xiàng)目前期的物業(yè)介入工作,以及物業(yè)管理方案制訂的時(shí)間要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司(籌建處)總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)分公司組建過(guò)程的具體操作,以及對(duì)管理處組建工作全面負(fù)責(zé)。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃,并監(jiān)督執(zhí)行。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)分公司組建工作,并負(fù)責(zé)審批物業(yè)分公司、及管理處的組建工作計(jì)劃。
3物業(yè)分公司組建
3.1物業(yè)分公司總經(jīng)理招聘
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。
3.1.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由集團(tuán)人力資源部和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
3.1.3物業(yè)分公司總經(jīng)理由項(xiàng)目所在公司申請(qǐng),報(bào)集團(tuán)審批。
3.1.4物業(yè)分公司總經(jīng)理到位后,根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃階段的實(shí)際工作需要,招聘主要工作人員,組建物業(yè)分公司籌建處。
3.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃
3.2.1在管理公司物業(yè)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)控下,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)提出物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃(含組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置)、前期服務(wù)工作方案。以上兩個(gè)方案必須在項(xiàng)目開盤前3個(gè)月報(bào)送項(xiàng)目所在公司審核,管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn),
并報(bào)物業(yè)管理部備案。
3.2.2物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)至少包括三個(gè)部分:物業(yè)分公司組建方案、組建工作進(jìn)度安排、開辦費(fèi)用測(cè)算等。
3.2.3物業(yè)分公司組建方案內(nèi)容包括,但不限于:
a)公司名稱;
b)成立的時(shí)間;
c)辦公地點(diǎn);d)注冊(cè)資金;e)法人代表;f)股東授權(quán);g)股權(quán)分配;h)公司章程;
i)組織架構(gòu)及人員編制;
j)物業(yè)管理用房的使用等。
3.2.4在制訂物業(yè)分公司組建工作進(jìn)度安排時(shí),應(yīng)至少考慮到以下方面的工作內(nèi)容:
a)人員招聘(分批進(jìn)行,應(yīng)在時(shí)間進(jìn)度上明確);
b)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)批;
c)公司注冊(cè)登記;
d)資質(zhì)備案及資質(zhì)等級(jí)證明申辦;
e)物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的劃分和配置;
f)辦公設(shè)備、作業(yè)工具設(shè)備及其他必要物資的采購(gòu);
g)建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度;
h)制定相關(guān)管理服務(wù)制度和規(guī)程;
i)完成上崗人員的崗前培訓(xùn);
j)完成項(xiàng)目入伙前相關(guān)準(zhǔn)備工作。
3.2.5物業(yè)分公司組建必須保證關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn),如總經(jīng)理招聘到位、物業(yè)管理方案、公司注冊(cè)、骨干人員到位、完成入伙準(zhǔn)備工作等。
3.2.6除總經(jīng)理和少數(shù)骨干人員的招聘外,其他組建工作一般在入伙前2個(gè)月完成,
因此必須將各項(xiàng)組建工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?確保工作的有序和高效。
3.2.7組建工作進(jìn)度安排應(yīng)將每項(xiàng)工作的起止時(shí)間落實(shí)到具體工作日,持續(xù)時(shí)間按工作日計(jì)算,并采用橫道圖表示工作進(jìn)度安排。
3.2.8針對(duì)每一項(xiàng)工作必須明確主要負(fù)責(zé)人,以及負(fù)責(zé)配合的協(xié)辦人員。責(zé)任人應(yīng)具體落實(shí)到工作崗位(職務(wù)或具體姓名),不宜使用公司名稱或部門名稱。
3.2.9開辦費(fèi)用測(cè)算是物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中必須的內(nèi)容,具體按管理公司《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃中不僅包含開辦費(fèi)用測(cè)算的總體結(jié)果,而且應(yīng)有具體費(fèi)用科目的測(cè)算結(jié)果,對(duì)測(cè)算結(jié)果的審批包括對(duì)總體測(cè)算結(jié)果和各科目細(xì)項(xiàng)測(cè)算結(jié)果的審批。
3.2.10在組建工作過(guò)程中,對(duì)開辦費(fèi)用的控制以各科目細(xì)項(xiàng)的成本標(biāo)準(zhǔn)(測(cè)算結(jié)果經(jīng)批準(zhǔn)或調(diào)整后批準(zhǔn))為依據(jù)。
3.3物業(yè)分公司組建
3.3.1物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施,項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)根據(jù)工作計(jì)劃安排和費(fèi)用額度提供支持和協(xié)助,管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo),并對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控。
3.3.2為保證組建工作的順利開展,物業(yè)分公司總經(jīng)理進(jìn)一步細(xì)化分解組建工作進(jìn)度計(jì)劃,擬訂組建工作的月(或周)進(jìn)度計(jì)劃。
3.3.3在進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的節(jié)點(diǎn)時(shí)間,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司和管理公司物業(yè)管理部報(bào)告工作進(jìn)度情況。
3.3.4物業(yè)分公司組建過(guò)程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行。
3.3.5物業(yè)分公司組建工作必須在項(xiàng)目正式入伙前2個(gè)月全面完成,并開始獨(dú)立運(yùn)作。物業(yè)分公司正式成立后,籌建處自行撤銷。
4物業(yè)分公司管理處設(shè)立
4.1管理處主任招聘
4.1.1項(xiàng)目開盤前3個(gè)月,物業(yè)分公司總經(jīng)理向項(xiàng)目所在公司提出招聘管理處主任
的申請(qǐng),由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司核準(zhǔn)后報(bào)集團(tuán)審批。
4.1.2管理處主任的招聘面試由項(xiàng)目所在公司與物業(yè)分公司共同負(fù)責(zé)。
4.1.3管理處主任的任命按5.1章節(jié)《人力資源》的2.3條款執(zhí)行。
4.1.4開盤前1個(gè)月,管理處主任正式到位。
4.2管理處的組建
4.2.1根據(jù)國(guó)家、地方及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),按照該項(xiàng)目物業(yè)管理方案的要求,在物業(yè)分公司的指導(dǎo)下,管理處主任在入伙前3個(gè)月開始管理處的組建工作。
4.2.2管理處組建必須有計(jì)劃地進(jìn)行,管理處主任負(fù)責(zé)擬訂管理處組建工作計(jì)劃,落實(shí)工作責(zé)任和進(jìn)度要求。管理處組建工作計(jì)劃的內(nèi)容參照上述3.2.2-3.2.9條的規(guī)定執(zhí)行。
4.2.3管理處組建工作計(jì)劃經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核、項(xiàng)目所在公司審批,報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案。
4.2.4物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)組建工作進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查,并督促各職能部門按組建工作計(jì)劃的要求協(xié)助管理處主任的工作。
4.2.5在管理處組建過(guò)程中,相關(guān)組建工作必須遵循集團(tuán)公司、管理公司的相關(guān)規(guī)定,以及經(jīng)批準(zhǔn)的管理處組建工作計(jì)劃、物業(yè)管理方案執(zhí)行,工作內(nèi)容包括(不限于):
a)管理處
機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制、崗位職責(zé)及任職資格要求;
b)物業(yè)管理用房的使用;
c)辦公物資及作業(yè)工具采購(gòu);
d)人員招聘、培訓(xùn);
e)服務(wù)程序/規(guī)程的制訂;
f)項(xiàng)目入伙前的相關(guān)準(zhǔn)備工作等。
4.2.6根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況,在項(xiàng)目入伙前2個(gè)月管理處必須正式組建完畢。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引
第12篇 xx物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊(cè)概述
物業(yè)清潔衛(wèi)生管理手冊(cè)概述
保潔管理是物業(yè)管理中的環(huán)境清潔衛(wèi)生工作項(xiàng)目之一,它包括轄區(qū)內(nèi)的所有公共場(chǎng)地、轄區(qū)內(nèi)樓宇從樓頂?shù)降讟?包含地下)共用場(chǎng)地垃圾的收集、清運(yùn)以及區(qū)域內(nèi)的'四害'消殺防疫等。環(huán)境清潔衛(wèi)生主要工作思路包括:
一是要將糾正不良衛(wèi)生習(xí)慣與清潔衛(wèi)生管理相結(jié)合,注重宣傳教育,提高業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí);
二是要將業(yè)主參予衛(wèi)生清潔管理與衛(wèi)生清掃相結(jié)合,盡量避免隨手亂扔垃圾、從樓上往下亂扔廢物雜物,廢舊物品占公共場(chǎng)地,亂涂、亂畫、亂張貼、污水、煙塵產(chǎn)生、垃圾堵塞下水道等現(xiàn)象的發(fā)生。
三是預(yù)見(jiàn)性防范治理與實(shí)時(shí)保潔相結(jié)合,超前的環(huán)境維護(hù)計(jì)劃對(duì)作好保潔管理非常關(guān)鍵,只有樹立前瞻意識(shí),才能確保小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需求。
第13篇 某物業(yè)小區(qū)外來(lái)人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)外來(lái)人員管理作業(yè)指導(dǎo)書
序號(hào) 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)質(zhì)量記錄
1每月5日前商鋪管理員將更新的《商鋪從業(yè)人員登記表》、前臺(tái)接待將更新的《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》《租戶登記表》交給保安主管發(fā)給各地段保安。
由于盜竊、斗毆等非常規(guī)原因造成的解聘的外來(lái)人員,前臺(tái)接待一經(jīng)業(yè)主知會(huì)后立即通知保安主管。商鋪管理員 前臺(tái)接待 保安主管
《保姆、鐘點(diǎn)工登記表》
《租戶登記表》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
2對(duì)欲進(jìn)入小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、從業(yè)人員,檢查其臨時(shí)出入許可證是否已經(jīng)過(guò)期,如未過(guò)期且核實(shí)其身份后,方予以放行,并對(duì)出入證即將過(guò)期的催促其至管理處辦理;如已經(jīng)過(guò)期,或由于其它原因?qū)е鲁鋈胱C無(wú)效,嚴(yán)禁入內(nèi);無(wú)證人員嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
《商鋪從業(yè)人員登記表》
3對(duì)欲離開小區(qū)的家政人員、裝修人員、施工人員、商鋪從業(yè)人員,如其攜帶物品離開小區(qū),則按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。
巡邏崗 門崗
《執(zhí)勤情況記錄》 《物品出入管理作業(yè)指導(dǎo)書》
4對(duì)臨時(shí)訪客的人員:
如果是駕駛車輛的臨時(shí)訪客欲進(jìn)入小區(qū),門崗?fù)ㄟ^(guò)對(duì)講機(jī)與地段保安聯(lián)系,待業(yè)主同意后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。訪客進(jìn)入小區(qū)后,門崗用對(duì)講機(jī)通知巡邏崗報(bào)訪客去向,巡邏崗為臨時(shí)訪客指明大致方向,并遠(yuǎn)距離監(jiān)視其去向是否正確。
對(duì)于沒(méi)有駕馭車輛的臨時(shí)訪客,地段保安通過(guò)門禁對(duì)講與業(yè)主聯(lián)系,得到業(yè)主許可后,方可進(jìn)入,否則不予進(jìn)入。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
5對(duì)到小區(qū)送貨、找朋友、在小區(qū)散發(fā)廣告、推銷的人員,讓其出示有效證件并核實(shí),視情請(qǐng)其離開小區(qū)或扭送交派出所處理。門崗 巡邏崗
《執(zhí)勤情況記錄》
7對(duì)小區(qū)內(nèi)商鋪的從業(yè)人員定期進(jìn)行檢查,不在冊(cè)的督促其盡快到管理處辦理。巡邏崗《商鋪從業(yè)人員登記表》
81、巡邏崗對(duì)小區(qū)內(nèi)外來(lái)人員活動(dòng)的情況進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)閑雜人員流動(dòng)或其他異常情況及時(shí)上前盤查,根據(jù)情況作相應(yīng)處理,并做好詳細(xì)記錄;
2、對(duì)不服從管理的外來(lái)人員,及時(shí)報(bào)告區(qū)隊(duì)長(zhǎng),由其協(xié)助解決,視情報(bào)高新區(qū)派出所處理。門崗 巡邏崗
區(qū)隊(duì)長(zhǎng)《執(zhí)勤情況記錄》
9裝修人員退場(chǎng)后,并對(duì)其攜帶出去的物品按《物品出入作業(yè)指導(dǎo)書》操作。門崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
10監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)小區(qū)的外來(lái)人員出入情況進(jìn)行監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知地段巡邏保安到崗進(jìn)行巡查、盤問(wèn)。監(jiān)控崗
巡邏崗《執(zhí)勤情況記錄》
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):1、臨時(shí)出入證在有效期內(nèi)使用;
2、小區(qū)內(nèi)無(wú)'三無(wú)'人員。
第14篇 物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
.0目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.0適用范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持管理評(píng)審活動(dòng)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)協(xié)助總經(jīng)理做好管理評(píng)審的組織與準(zhǔn)備工作。
3.3品質(zhì)督察部做好管理評(píng)審資料的收集、記錄及管理評(píng)審后改進(jìn)措施的檢查督促和驗(yàn)證工作。
3.4各部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,并提供本部門質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的信息和資料,制定和實(shí)施評(píng)審結(jié)果要求的改進(jìn)措施。
4.0工作程序
4.1評(píng)審計(jì)劃
4.1.1管理評(píng)審每年至少進(jìn)行一次,時(shí)間間隔不超過(guò)12個(gè)月。
4.1.2當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一應(yīng)增加管理評(píng)審頻次:
a. 外部市場(chǎng)與公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)產(chǎn)生反差而影響我公司經(jīng)營(yíng)效益時(shí);
b. 組織結(jié)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置有重大變化;
c. 國(guó)家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)有修改時(shí);
d. 重大質(zhì)量事故顧客嚴(yán)重投訴時(shí);
e. iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生換版時(shí);
f. 第二方、第三方審核前或領(lǐng)導(dǎo)有要求時(shí);
g. 質(zhì)量管理體系審核有嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.1.3 每次管理評(píng)審前一月,品質(zhì)督察部應(yīng)根據(jù)總經(jīng)理與管理者代表商定的時(shí)間、地點(diǎn),負(fù)責(zé)編制《年度管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2 管理評(píng)審內(nèi)容
4.2.1質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的貫徹和實(shí)施情況。
4.2.2組織機(jī)構(gòu)(包括人員配置和資源利用等)滿足需要的程度。
4.2.3質(zhì)量改進(jìn)和服務(wù)績(jī)效分析,如:經(jīng)常發(fā)生的用戶投訴情況的分析、用戶反饋的信息分析等。
4.2.4 發(fā)生的重大安全責(zé)任事故。
4.2.5 內(nèi)部質(zhì)量審核實(shí)施情況及其效果。
4.2.6 糾正和預(yù)防措施實(shí)施情況及其效果。
4.2.7以前管理評(píng)審的跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
4.2.8可能影響質(zhì)量管理體系的各種變化,如資源的配置,內(nèi)、外環(huán)境變化,法律、法規(guī)的變化等;
4.2.9相關(guān)方的建議。
4.2.10總經(jīng)理認(rèn)為其他尚需評(píng)審的內(nèi)容。
4.3 評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)給參加管理評(píng)審的部門(人員)。
4.3.2各部門(人員)按計(jì)劃要求在評(píng)審前14天提交評(píng)審所需資料,做好評(píng)審的準(zhǔn)備,并確保在評(píng)審進(jìn)行前7天將評(píng)審材料提交品質(zhì)督察部確認(rèn)后交管理者代表審閱。
4.3.3參加評(píng)審的人員根據(jù)需要由總經(jīng)理或管理者代表確定,原則上公司其他領(lǐng)導(dǎo)及各部門負(fù)責(zé)人均應(yīng)參加評(píng)審。
4.3.4各部門需準(zhǔn)備下列資料:
a. 市場(chǎng)拓展部:服務(wù)項(xiàng)目開發(fā);市場(chǎng)分析資料;
b. 客戶服務(wù)中心:服務(wù)過(guò)程控制;顧客的反饋、顧客滿意程度的測(cè)量結(jié)果與顧客溝通等資料;
c. 人力資源部:人力資源控制;
d. 工程維修部:設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等資料;
e. 保安部、財(cái)務(wù)部:本部門過(guò)程控制等資料。
f. 品質(zhì)督察部:內(nèi)、外審結(jié)果;質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況;糾正和預(yù)防措施、持續(xù)改進(jìn)實(shí)施情況;質(zhì)量管理體系需要改進(jìn)的重大項(xiàng)目等資料;
4.4管理評(píng)審的形式和程序
4.4.1管理評(píng)審以會(huì)議形式進(jìn)行。
4.4.2總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議,會(huì)議程序如下:
a.總經(jīng)理主持會(huì)議宣布管理評(píng)審會(huì)議開始,并對(duì)管理評(píng)審的目的、要求作簡(jiǎn)短發(fā)言;
b.管理者代表匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,各有關(guān)部門按評(píng)審內(nèi)容要求做書面報(bào)告。如管理者代表認(rèn)為有必要且事先做了布置和準(zhǔn)備,則報(bào)告的書面化文件應(yīng)分發(fā)至每個(gè)參加評(píng)審的人員。
c.與會(huì)者討論、分析、評(píng)價(jià)質(zhì)量體系的適宜性、有效性;分析質(zhì)量體系運(yùn)行中存在的系統(tǒng)問(wèn)題、重大問(wèn)題,提出改進(jìn)質(zhì)量體系的措施、意見(jiàn)。
d.總經(jīng)理歸納評(píng)審意見(jiàn),對(duì)質(zhì)量管理體系現(xiàn)狀的適宜性、充分性、有效性做出結(jié)論,提出或裁定質(zhì)量體系改進(jìn)措施。
4.4.3 部門負(fù)責(zé)人參加管理評(píng)審,須在《會(huì)議簽到記錄表》中簽到,品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)會(huì)議記錄。
4.4管理評(píng)審輸出
4.4.1 品質(zhì)督察部在《會(huì)議簽到記錄表》記錄會(huì)議情況。
4.4.2 品質(zhì)督察部根據(jù)評(píng)審議題和記錄編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,其內(nèi)容包括與以下方面有關(guān)的任何決定和措施:
a. 質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);
b. 與顧客要求有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行產(chǎn)品過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c. 資源需求。
4.4.3《管理評(píng)審報(bào)告》需經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),并按《文件控制程序》中文件發(fā)放的規(guī)定發(fā)至相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門。
4.4.4管理評(píng)審所形成的各種文件、資料和記錄由品質(zhì)督察部按《質(zhì)量記錄控制程序》妥善保存。
4.5管理評(píng)審決定的執(zhí)行和驗(yàn)證
4.5.1 責(zé)任部門和人員根據(jù)《管理評(píng)審報(bào)告》中有關(guān)決定編制《管理評(píng)審改進(jìn)措施及驗(yàn)證記錄表》,并組織實(shí)施,按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。
4.5.2改進(jìn)措施實(shí)施結(jié)束后,各責(zé)任部門應(yīng)將結(jié)果報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)督察部對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查后報(bào)管理者代表,以便對(duì)實(shí)施效果是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià);
4.5.3實(shí)施結(jié)果有效的,品質(zhì)督察部應(yīng)將其措施納入或編制相關(guān)文件,以鞏固其改進(jìn)效果;
4.5.4經(jīng)驗(yàn)證,改進(jìn)措施未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的,由責(zé)任部門重新制定并實(shí)施改進(jìn)措施,直至達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。品質(zhì)督察部負(fù)責(zé)
組織對(duì)各種措施計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督和驗(yàn)證。
4.6 管理評(píng)審如導(dǎo)致質(zhì)量方針、目標(biāo)及體系文件更改時(shí),按《文件控制程序》執(zhí)行。
5.0 相關(guān)文件
5.1《文件控制程序》
5.2《質(zhì)量記錄控制程序》
5.3《糾正和預(yù)防措施控制程序》
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《年度管理評(píng)審計(jì)劃》
6.2《會(huì)議簽到記錄表》
6.3《管理評(píng)審報(bào)告》
第15篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級(jí)量化管理,對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購(gòu)流程圖:(略)
