物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第三章物業(yè)管理合同
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第三章物業(yè)管理合同
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.在()階段,由()制定業(yè)主臨時(shí)公約。
a物業(yè)銷(xiāo)售之前建設(shè)單位
b物業(yè)銷(xiāo)售之前物業(yè)管理企業(yè)
c物業(yè)人住階段建設(shè)單位
d物業(yè)人住階段物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)業(yè)主公約的掌握程度。物業(yè)銷(xiāo)售之前,由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時(shí)公約。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第66頁(yè)。
2.下列屬于合同要約的是()。
a拍賣(mài)b廣告c標(biāo)價(jià)d投標(biāo)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)a“拍賣(mài)”選項(xiàng)b“廣告”選項(xiàng)c“標(biāo)價(jià)”屬于邀請(qǐng)要約。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第51頁(yè)。
3.物業(yè)管理招標(biāo)是()。
a要約b承諾c邀請(qǐng)要約d反要約
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)要約的掌握程度。招標(biāo)是邀請(qǐng)要約,投標(biāo)是要約。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第50一52頁(yè)。
4.前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達(dá)到()的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
a國(guó)家規(guī)定b省、市規(guī)定c合同約定d業(yè)主要求
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第56頁(yè)。
5.下列不屬于合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是()。
a誠(chéng)實(shí)信用b權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等c業(yè)主占主導(dǎo)地位d合同自由
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠(chéng)實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第54~55頁(yè)。
6.承諾必須由()作出,才能產(chǎn)生法律效力。
a要約人b受要約人c第三方d要約人的代理人
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同的承諾的掌握程度。合同承諾必須由受要約人或其代理人作出。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第52頁(yè)。
7.物業(yè)管理服務(wù)合同一般采用()。
a書(shū)面合同b口頭合同c事實(shí)合同d以上都可以
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的掌握程度。當(dāng)事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書(shū)、協(xié)議書(shū)、契約書(shū)、公約等一般都屬于書(shū)面合同形式,如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)
合同、業(yè)主公約等。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第54頁(yè)。
8.前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將()。
a繼續(xù)生效b中止c終止d以上都不可以
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別的掌握程度。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開(kāi)始生效,在此條件下,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第58頁(yè)。
9.物業(yè)服務(wù)合同簽訂的過(guò)程中,某業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出異議,該業(yè)主的反對(duì)()。
a成立b不成立c根據(jù)具體情況具體分析d該業(yè)主可拒絕履行合同義務(wù)
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體,一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法,其中的單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主,也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第57~58頁(yè)。
10.業(yè)主自有物業(yè)專(zhuān)有部分的承接驗(yàn)收屬于()之間的問(wèn)題。
a業(yè)主與開(kāi)發(fā)商b業(yè)主與物業(yè)公司c物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商d業(yè)主與施工方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)的掌握程度。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),而對(duì)業(yè)主自有物業(yè)專(zhuān)有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問(wèn)題,無(wú)需在合同中約定。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第57頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.合同要約構(gòu)成要件有()。
a要約必須是特定人的意思表示
b要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
c要約發(fā)出就生效
d所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約
e要約不一定具有訂立合同的意圖
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約的構(gòu)成要件的掌握程度。要約的構(gòu)成要件包括:①要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖;②要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須
具體確定;③要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。故本題選ab,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第51頁(yè)。
2.下列屬于邀請(qǐng)要約的有()。
a廣告b標(biāo)價(jià)c投標(biāo)d拍賣(mài)e招標(biāo)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要約與邀請(qǐng)要約的掌握程度。選項(xiàng)c“投標(biāo)”是要約。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第50~52頁(yè)。
3.合同要件應(yīng)當(dāng)具備的必要條件有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
c合同的內(nèi)容的合法
d合同的形式合法
e合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同要件應(yīng)具備的必要條件的掌握程度。選項(xiàng)e“合同的權(quán)利與義務(wù)對(duì)等”屬于“合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則”。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第53頁(yè)。
4.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則有()。
a當(dāng)事人的締約能力
b誠(chéng)實(shí)信用
c守法和維護(hù)社會(huì)公益
d合同自由
e主體平等
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則的掌握程度。合同簽訂應(yīng)遵循五項(xiàng)基本原則:①主體平等;②合同自由;③權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等;④誠(chéng)實(shí)信用;⑤守法和維護(hù)社會(huì)公益。故本
題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第54~55頁(yè)。
5.物業(yè)服務(wù)合同可因以下哪些原因終止()。
a物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿(mǎn),雙方?jīng)]有續(xù)簽合同
b因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行
c業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)
d物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn)
e法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的掌握程度。物業(yè)服務(wù)合同可因下列原因終止:①物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿(mǎn),雙方?jīng)]有續(xù)簽合同;②物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的;③因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行;④物業(yè)管理企業(yè)被宣告破產(chǎn);⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第60頁(yè)。
6.物業(yè)服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議,可通過(guò)以下()方式解決。
a協(xié)商b仲裁c訴訟d行業(yè)主管部門(mén)裁定e以上都可以
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)爭(zhēng)議的解決方式的掌握程度。一般情況下,有爭(zhēng)議的合同應(yīng)該通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,則可依照合同中約定的仲裁條件請(qǐng)求仲裁委員會(huì)仲裁,或者向人民法院提起訴訟,故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第60頁(yè)“明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式”的內(nèi)容。
7.簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)特別注意的條款有()。
a明確服務(wù)期限
b項(xiàng)目所包括的內(nèi)容具體、詳細(xì)
c明確項(xiàng)目管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
d明確相應(yīng)管理服務(wù)費(fèi)用
e逐項(xiàng)寫(xiě)清管理服務(wù)項(xiàng)目
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的條款的掌握程度。要注意以下主要條款:①項(xiàng)目,及應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清管理服務(wù)項(xiàng)目;②內(nèi)容。即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好;③標(biāo)準(zhǔn),即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);④費(fèi)用,即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用,故本題選b、c、d、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第59~60頁(yè)“物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗”的內(nèi)容。
8.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包括()。
a業(yè)主人身保險(xiǎn)
b業(yè)主機(jī)動(dòng)車(chē)的保管
c使用人的人身保險(xiǎn)
d物業(yè)公共區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)
e業(yè)主財(cái)產(chǎn)保管費(fèi)用
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用,排除物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù),故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第59頁(yè)“對(duì)免責(zé)條款的約定”的內(nèi)容。
9.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意()。
a合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)
b免責(zé)條款的約定
c違約責(zé)任的約定
d物業(yè)服務(wù)合同條款宜粗不宜細(xì)
e以上都正確
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對(duì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同注意事項(xiàng)的掌握程度。簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)有:①明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù);②明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù);③對(duì)違約責(zé)任的約定;④對(duì)免責(zé)條款的約定;⑤物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗;⑥合同的簽訂要實(shí)事求是;⑦明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第59~60頁(yè)“簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)”的內(nèi)容。
10.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別體現(xiàn)在()。
a訂立合同的當(dāng)事人不同
b違約責(zé)任的約定不同
c服務(wù)內(nèi)容不同
d合同期限不同
e服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同
【答案】a d
【解析】本題考查的
是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同,故本題選a、d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第58頁(yè)“物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別”的內(nèi)容。
11.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是()。
a業(yè)主b業(yè)主委員會(huì)c建設(shè)單位d物業(yè)管理企業(yè)e物業(yè)使用人
【答案】c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。故本題選c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第50頁(yè)。
12.物業(yè)服務(wù)合同的訂立期限與前期物業(yè)服務(wù)合同相比具有()特點(diǎn)。
a期限明確b期限不固定c期限不明確d穩(wěn)定性弱e穩(wěn)定性強(qiáng)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別的掌握程度。兩者的主要差別在于:訂立合同的當(dāng)事人不同和合同期限不同。物業(yè)服務(wù)合同期限由訂立合同雙方約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同相比,具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn),故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第58頁(yè)。
13.前期物業(yè)合同中關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的()。
a續(xù)籌b管理c使用d繳存e保管
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的掌握程度。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第57頁(yè)。
14.物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)有()。
a一般權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
b《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方主體資格作出了明確的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同要向政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案
c合同明確,業(yè)主或使用人要繳納物業(yè)管理過(guò)程中的相關(guān)費(fèi)用及物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)
d合同期限不確定
e只要通過(guò)法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù),所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的掌握程度。選項(xiàng)d“合同期限不確定”應(yīng)為“有明確期限”。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第57~58頁(yè)。
二、案例題
1. 某小區(qū)入住已五年,已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)a公司簽訂的物業(yè)管理合同已經(jīng)到期。業(yè)主委員會(huì)試圖通過(guò)招標(biāo)的方式重新選擇物業(yè)管理企業(yè),一直未能順利進(jìn)行,a物業(yè)公司仍按照原合同提供物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)主王先生以物業(yè)管理合同已經(jīng)到期為由不再繳付a物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)。a物業(yè)管理公司在多次催繳未果的情況下,將王先生告到法院。請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為a物業(yè)管理公司能勝訴嗎為什么
【答案】能勝訴,應(yīng)判決王先生償付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。
合同的期限雖然已經(jīng)屆滿(mǎn),但業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有選出新的物業(yè)管理企業(yè),也沒(méi)有訂立新的物業(yè)服務(wù)合同,a物業(yè)管理公司作為小區(qū)的物業(yè)管理部門(mén)以原合同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理和提供服務(wù)。王先生作為該小區(qū)的業(yè)主,實(shí)際享受a物業(yè)公司提供的服務(wù),并未提出異議,理應(yīng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。
2.劉先生購(gòu)買(mǎi)了一套位于頂層的商品房,“人住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定:為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶(hù)的安全,業(yè)主不得私自封閉觀景陽(yáng)臺(tái),不得在窗戶(hù)上加裝防護(hù)欄?！比俗『?劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意,擅自封閉了觀景陽(yáng)臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為:這是自己的房子,自己有權(quán)利處理,拒不拆除。物業(yè)公司決定:對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下,物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳,物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。
物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是:劉先生拆除封閉陽(yáng)臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款;劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持劉先生在此案中的不當(dāng)之處物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在
【答案】
(1)a物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無(wú)法律依據(jù),應(yīng)予以駁回;
b訴劉先生拆除陽(yáng)臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持;
c此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。
(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋,不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶(hù)的安全于不顧,擅自封閉陽(yáng)臺(tái)和加裝護(hù)欄,不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益,而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定,行為不當(dāng)。
(3)首先,作為物業(yè)公司不是行政管理部門(mén)也不是執(zhí)法單位,無(wú)權(quán)罰款;其次,物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定,采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾,無(wú)權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。
3.a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)人住,當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開(kāi)發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近,a開(kāi)發(fā)商找到b物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年
的物業(yè)管理合同,將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給b物業(yè)管理公司。按合同約定,b物業(yè)公司要向a開(kāi)發(fā)商交納50萬(wàn)元的履約保證金和每年20萬(wàn)元的承包費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)a開(kāi)發(fā)商與b物業(yè)管理公司簽訂為
期十年的物業(yè)管理合同效力如何a開(kāi)發(fā)商要求.b公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效
【答案】(1)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同,屬前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,但是,期限未滿(mǎn),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同,但是在此期間,若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后,前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。
(2)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份,在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同,開(kāi)發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有,是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為,該條款無(wú)效。
4.邵先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套住宅人住三年,每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚,邵先生回家發(fā)現(xiàn),自家的鋼制防盜門(mén)和木門(mén)的鎖均已被撬壞,整個(gè)門(mén)毀壞變形,屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立
即打電話(huà)給物業(yè)公司,同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì),邵先生家中被盜金錢(qián)和物品損失共計(jì)8萬(wàn)余元。邵先生認(rèn)為,自己繳納了物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé),家中被盜物業(yè)公司竟然毫無(wú)察覺(jué),屬于管理疏漏,應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無(wú)結(jié)果的情況下,邵先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行起訴,要求物業(yè)公司賠償人民幣8萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)法院是否會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求為什么
【答案】法院不會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求,但會(huì)部分支持邵先生的訴訟請(qǐng)求。
失竊案件發(fā)生時(shí),犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門(mén)進(jìn)入室內(nèi)并盜竊的。這樣長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn),存在疏漏,未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪,對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定
責(zé)任。但是,盜竊是發(fā)生在室內(nèi),發(fā)現(xiàn)起來(lái)有一定的難度,故物業(yè)公司無(wú)需承擔(dān)全部責(zé)任。
5.你是某公司的高級(jí)管理人員,公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些
【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括主要部分為:一是合同的當(dāng)事人,二是物業(yè)基本情況,三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量,四是服務(wù)費(fèi)用,五是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理,六是承接查驗(yàn)和使用維護(hù),七是專(zhuān)項(xiàng)維修資金,八是違約責(zé)任,九是其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別:
物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同,主要差別在于:一是訂立合同的當(dāng)事人不同,前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定,但期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定,具有期限明確,穩(wěn)定強(qiáng)等特點(diǎn)。
6.你是某物業(yè)公司的高級(jí)管理人員,公司委派你與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng)
