第1篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標
根據(jù)公司總質(zhì)量目標,工程部特制定以下分目標,作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):
1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達100%;
2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時率98%以上;
3、用戶報修處理及時率達95%以上;
4、業(yè)主對管轄區(qū)維修服務(wù)滿意率達95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓合格率達100%。
第2篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準確。
4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應(yīng)對僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時,所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第3篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題-第十二章物業(yè)管理檔案管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第十二章物業(yè)管理檔案管理
一、單項選擇題(備選項中有1個符合題意)
1.以下關(guān)于檔案的說法,不正確的是()。
a檔案是歷史的原始記錄
b檔案是該原始記錄的信息內(nèi)容
c檔案是經(jīng)過歸檔保存的原始記錄及其載體
d施工圖紙在工程竣工驗收之前,是正在使用的文件,它既是原始記錄,也是檔案
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對檔案定義的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。
2.能夠較好地保持文件在內(nèi)容方面的聯(lián)系,使內(nèi)容相同或相近的文件集中在一起的檔案分類方法是()。
a月度分類法b年度分類法c事件分類法d組織機構(gòu)分類法
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對檔案分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。
3.物業(yè)承接查驗期的基礎(chǔ)資料檔案不包括以下哪項內(nèi)容()
a物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬文件
b物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)文件
c物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的驗收文件
d日常物業(yè)管理文件
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。
4.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說法不正確的是()。
a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限
c檔案損壞有人為的原因和自然的因素
d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復制、查閱和傳播
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對檔案管理要求的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184―186頁。
5.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案,說法不正確的是()。
a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員
b建設(shè)部負責全國一級和二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理
c地方物業(yè)管理行政主管部門負責二級資質(zhì)以下物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理
d建設(shè)部信息中心負責物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)支持和系統(tǒng)運行與維護管理工作
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第186~187頁。
6.不屬于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容采集途徑的是()。
a通過政府部門、協(xié)會采集
b通過物業(yè)管理企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員采集
c通過中介機構(gòu)及社會公眾采集
d通過口頭方式采集
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄內(nèi)容的采集途徑的理解和掌握。d選項是采集方式,因此,是錯誤的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第192頁。
7.物業(yè)承接查驗期檔案的索取對象是()。
a建設(shè)單位b施工單位c監(jiān)理單位d早期介入的物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理中物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案收集的范圍的理解和掌握。此階段檔案收集的索取對象較單一,主要是建設(shè)單位。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。
8.日常物業(yè)管理企業(yè)檔案的收集范圍不包括的是()。
a設(shè)備設(shè)施運行記錄
b設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護記錄
c工程竣工驗收記錄
d物業(yè)服務(wù)記錄
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握?！肮こ炭⒐を炇沼涗洝笔窃凇拔飿I(yè)承接查驗期”收集的檔案。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182頁。
9.關(guān)于物業(yè)檔案保存注意事項說法不正確的是()。
a物業(yè)承接查驗期和人住收集的檔案資料保存管理和安全十分重要
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的監(jiān)測、檢修與運行檔案的真實性和保存期限應(yīng)明確規(guī)定
c設(shè)備檢修與運行記錄檔案保存期限一般不低于該設(shè)備使用年限的2倍
d所有設(shè)備運行和維護檔案應(yīng)有一個銷毀的管理方案和程序
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。d選項是錯誤的,教材講的是“小型設(shè)備的運行和維護記錄檔案’’應(yīng)有銷毀的管理方案和程序。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。
10.下列檔案損壞屬于自然因素是()。
a遺失
b榻壞
c被盜
d墨跡的自然消失
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的損毀的理解。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第185~186頁。
11.關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理,說法不正確的是()。
a物業(yè)管理企業(yè)信用檔案應(yīng)當接受社會公眾的網(wǎng)上投訴
b投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在20天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門
c反饋意見應(yīng)由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門簽章
d無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄計人企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人
員的信用檔案并進行公示
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的投訴處理的理解和掌握。b選項是錯誤的,教材講的是15天。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業(yè)管理檔案包括以下哪些內(nèi)容()。
a物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和驗收文件
b業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案資料、個人資料
c物業(yè)運行記錄資料、物業(yè)維修記錄、物業(yè)服務(wù)記錄
d物業(yè)管理公司行政管理及物業(yè)管理相關(guān)合同資料
e國家及地方行政管理部門的相關(guān)規(guī)定
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理答檔案內(nèi)容的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178頁。
2.物業(yè)管理常用的檔案分類方法有哪些()。
a月度分類法b季度分類法c年度分類法d事件分類法
e組織機構(gòu)分類法
【答案】c d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的分類方法的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第178~179頁。
3.物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案收集范圍包括以下哪些內(nèi)容()。
a權(quán)屬資料檔案
b技術(shù)資料檔案
c物業(yè)運行記錄檔案
d驗收文件檔案
e業(yè)主(或物業(yè)使用人)的權(quán)屬檔案
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期物業(yè)管理檔案的收集范圍的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180~181頁。
4.關(guān)于物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序說法正確的是()。
a物業(yè)人住期的資料檔案收集與入住期物業(yè)管理工作密切相關(guān),須同步進行
b應(yīng)設(shè)立檔案資料收集整理工作小組,由該小組專責進行檔案資料的收集和整理
c專責工作小組應(yīng)按照業(yè)主權(quán)屬資料、業(yè)主(或物業(yè)使用人)個人資料檔案分組,并確定各自檔案資料的收集范圍、相關(guān)表格和收集程
d將相關(guān)的權(quán)屬資料和個人資料的復印件作為檔案資料保管
e在檔案資料收集后,應(yīng)及時整理并歸檔
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住期物業(yè)管理檔案收集的方式和程序的掌握。只有d選項是不準確的,應(yīng)為“與原件核對后的復印件”作為檔案資料保存。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182頁。
5.關(guān)于el常物業(yè)管理期檔案的收集與整理,說法正確的是()。
a日常物業(yè)管理期檔案主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗收文件檔案
b物業(yè)運行記錄檔案的收集范圍包括:建筑物運行記錄檔案和設(shè)施設(shè)備運行記錄檔案
c物業(yè)維修維護記錄檔案的收集范圍包括:建筑物維修維護記錄檔案和設(shè)施設(shè)備維修維護記錄檔案
d手續(xù)辦理完畢的文件,應(yīng)由承辦單位或個人保存,一年后向檔案部門移交
e日常物業(yè)管理期檔案主要包括物業(yè)運行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、物業(yè)服務(wù)記錄檔案和物業(yè)管理公司行政管理檔案
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對日常物業(yè)管理期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第182~183頁。
6.物業(yè)管理檔案管理中,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具有()。
a目錄式檢索工具
b簿式索引檢索工具
c電子目錄檢索工具
d卡片式檢索工具
e指南式檢索工具
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的檢索的理解和掌握。c選項是錯誤的,紙介質(zhì)檔案常用的檢索工具沒有這一項。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第183頁。
7.以下屬于物業(yè)管理紙介質(zhì)檔案提供利用的方式的有()。
a檔案室閱讀
b外借光盤
c制作副本
d向查閱者提供檔案的專業(yè)知識
e向查閱者提供檔案索引的方法
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案中紙介質(zhì)檔案的檢索的理解和掌握。b選項是錯誤的,紙介質(zhì)檔案中不含有光盤。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第183―184頁。
8.關(guān)于物業(yè)管理檔案的保存與安全,說法正確的是()。
a某個單份檔案文件的價值是不能孤立鑒定的,應(yīng)當從相互關(guān)聯(lián)的一組檔案文件來綜合考慮檔案的保存價值和保存期限
b房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修與運行記錄檔案,保存期限為設(shè)備的使用年限
c檔案損壞有人為的原因和自然的因素
d檔案的安全包括:檔案本身不受到損壞與丟失;檔案信息不被非法復制、查閱和傳播
e小型設(shè)備的運行和維修記錄檔案應(yīng)長期保存
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)管理檔案的保存和安全的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第184~185頁。
9.物業(yè)承接查驗期其物業(yè)管理檔案收集主要包括()。
a權(quán)屬資料檔案
b建設(shè)單位的資料檔案
c驗收文件檔案
d業(yè)主使用人檔案資料
e技術(shù)資料檔案
【答案】a c e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)承接查驗期檔案的收集與整理的理解和掌握。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第180頁。
三、案例題
1.張先生于2002年購買了一套某花園式住宅的配套底商。人住時,小區(qū)尚未全部竣工。急于用底商開餐廳的張先生沒有追究工程的不完善,草草接收了房屋,餐廳也隨即開業(yè)。由于在其后對房屋
的使用中,張先生對房屋以及物業(yè)管理存在諸多不滿,除人住時交了一年物業(yè)費外,3年內(nèi)沒有向物業(yè)公司交過任何費用。截止到2004年底,張先生已經(jīng)拖欠物業(yè)費、水電費、取暖費20多萬元。在多次催繳無效的情況下,物業(yè)公司將張先生告上了法庭。經(jīng)過調(diào)查審理和法院調(diào)節(jié),張先生對物業(yè)費和取暖費沒有異議,但對水電費不能認同。原因是:物業(yè)公司不能提供由張先生簽字確認的水電費的起始數(shù)字依據(jù)。最終,物業(yè)公司損失了水電費總額的20%。請問法院這樣判決是否恰當在此案例中,物業(yè)公司的錯誤在哪里
【答案】(1)法院對此進行的判決比較合理,因為物業(yè)公司不能提供水電費的起始表數(shù),按照正常的慣例推理,物業(yè)公司交付給業(yè)主的水電表均不可能為“零起始”。同時張先生也不能提供已交費的證據(jù)。根據(jù)公平的原則及法官的自由裁量權(quán),法院支持物業(yè)公司收取張先生80%的水電費較為合理。
(2)物業(yè)公司為代收取水電費的主體,應(yīng)做好相關(guān)的準備工作。此案中物業(yè)公司沒有及時對張先生所購買房屋的原始水電表數(shù)與張先生進行書面確認。為以后的收取工作留下隱患。
2.如果你是某物業(yè)公司的檔案管理員,負責檔案的保存工作,請說明檔案保存應(yīng)注意的事項有哪些
【答案】(1)物業(yè)承接查驗期和人住期收集整理的檔案資料屬于物業(yè)基礎(chǔ)資料檔案,是物業(yè)管理檔案中最重要和基礎(chǔ)性的檔案,它的保存管理和安全十分重要。
(2)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的檢測、檢修和運行記錄檔案,在分析房屋主體安全、設(shè)備運行狀況和事故分析中有時起著十分關(guān)鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限應(yīng)有明確規(guī)定,一般不能低于設(shè)備的使用年限的2倍。
(3)各類小型設(shè)備的運行和維護記錄檔案、環(huán)境與安全管理記錄檔案的數(shù)量較大,這部分檔案的保存期較短。這類檔案應(yīng)有一個銷毀的管理方案和程序,以騰出空間,避免檔案室空間被無謂占用。
3.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案管理工作的目標和要求。
【答案】目標:以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房
地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。
要求:(1)各級物業(yè)管理部門要提高認識,加強領(lǐng)導,積極組織、指導和推動物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)工作。
(2)擴大物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的覆蓋面。
(3)保證物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)信息的全面、準確。
(4)及時做好信用檔案記錄信息的更新工作。
(5)統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺,保證信息傳遞暢通、資源共享。
(6)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息的報送、傳遞及有關(guān)事宜的聯(lián)系,主要采用電子郵件方式。
4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,分管檔案管理工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容有哪些。
第4篇 太陽城物業(yè)管理傭金制說明
太陽城物業(yè)管理傭金制的若干說明
1.根據(jù)zz太陽城物業(yè)及周邊物業(yè)的整體情況,為便于和開發(fā)商溝通協(xié)調(diào),同時也為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,國基物業(yè)擬對zz太陽城的物業(yè)管理采用傭金制的合作模式。
2.傭金制核心含義是指'物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商聘請的管家,開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量按照雙方約定標準進行考核,人員定崗由開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際情況進行調(diào)整,即開發(fā)商可對物業(yè)管理服務(wù)成本進行控制'。
3.按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說明,物業(yè)管理服務(wù)活動中所發(fā)生的所有合理費用(含辦公費、保潔費、維保費等)由開發(fā)商承擔,即不經(jīng)由物業(yè)管理企業(yè)走帳,但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)列具詳細的支出報表報由開發(fā)商審核,而物業(yè)管理企業(yè)只收取人工費用、不可預(yù)見費、管理傭金和稅金共計50168元/月。
4.按照國家及河南省關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)'傭金制'的相關(guān)說明,物業(yè)管理企業(yè)所收取的物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)全額交納給開發(fā)商,但開發(fā)商應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主所開具相關(guān)發(fā)票的稅金。
5.工裝按兩年折舊,其中管理人員每人冬裝兩套,標準為600元/套,夏裝2套,標準為200元/套;維修人員冬裝2套,標準為200元/套,夏裝兩套,標準為140元/套;護管冬裝兩套,標準為300/套,夏裝兩套,標準為130元/套;保潔人員冬裝兩套,標準為160元/套,夏裝兩套,標準為80元/套。
6.按照國家相關(guān)法律規(guī)定,社會統(tǒng)籌企業(yè)繳納部分占員工工資總額的24.4%,其中包括社會養(yǎng)老保險(23%),工傷保險(0.4%),失業(yè)保險(1%)。
7.按照國家相關(guān)法律規(guī)定,社會醫(yī)療保險企業(yè)繳納部分占員工工資總額的8%。
8.按照國家相關(guān)法律規(guī)定,稅金占物業(yè)管理企業(yè)支出總額的5.5%,其中包括營業(yè)稅(5%),城建稅(營業(yè)稅的7%),教育費附加(營業(yè)稅的3%)。
第5篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標文件格式
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標文件格式
一、投標單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標文件:
1、投標書(格式)
2、法人代表授權(quán)委托書(格式)
3、投標報價表(格式)
4、物業(yè)管理企業(yè)概況
5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表
6、本項目物業(yè)管理人員組成表
7、本項目物業(yè)管理負責人簡歷表
8、前期物業(yè)管理方案
9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎情況復印件,項目負責人職稱證書、崗位證書及身份證復印件等。
10、工器具配備計劃
附件1物業(yè)管理投標書
:
我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標文件及有關(guān)附件,并進行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實力和本物業(yè)項目的實際情況,編制投標書。我公司愿意以招標文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔本物業(yè)項目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標,我公司保證按招標文件的要求履行投標書中的承諾,按時簽訂并認真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
我公司鄭重承諾,若在投標書送達截止日期至定標過程中有違規(guī)、違紀行為,自愿放棄投標保證金的退還。
投標人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授權(quán)委托書
:
我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標書及其他書面文件,負責參加開標、詢標、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認。
代理人無權(quán)委托。特此委托。
代理人: 性別: 年齡:
單位: 部門: 職務(wù):
投標人:
法定代表人:
委托代理人:
日期: 年 月 日
附件3投標報價表
碧湖區(qū)塊
項目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理
第6篇 鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競爭機制引向深入,決定采用向社會公開招標方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問:
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司,即原市城建開發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場建筑面積附平方米。
5.公用設(shè)施及公共場所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個;
(7)體育設(shè)施:籃球場一個,占地面積500平方米;門球場一個,占地面積300平方米;
(8)停車場3個,總占地面積2081平方4米,車位72個;
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內(nèi)容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機電設(shè)備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場理所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護;
6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動;
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。
三、有關(guān)說明:
1.中標單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費應(yīng)移交給中標單位。
4.在定標后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。
5.在定標后三個月內(nèi)由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后二個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。
7.我局將在定標后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標準計租),待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。
8.住宅區(qū)管理服務(wù)費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。
9.在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進駐時間。
10.中標單位可按住宅區(qū)每年管理費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤。
11.中標單位應(yīng)交納風險抵押金30萬元,如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標,抵押金不予返還,押金期限為三年。
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nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分數(shù))下可以優(yōu)先中標。
四、物業(yè)管理標準及獎罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)以及標書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標準》出臺,則執(zhí)行此標準。
2.市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比,如達不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進行財務(wù)審計,由中標單位承擔違約和賠償責任;如達到了規(guī)定要求,則按合同給予獎勵。
五、投標、開標時間:
1.各競技單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標書,密封后送至招標領(lǐng)導小組辦公室,逾期按棄權(quán)處理。
2.開標具體時間另行通知。
六、其他事項:
違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經(jīng)查實,由招標領(lǐng)導小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個投標資格,已經(jīng)中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
鹿丹村物業(yè)管理標書的項目和要求
一、競技單位擬采取的管理方式。包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓。包括培訓計劃、方式、目標等。
四、管理工作必需的物質(zhì)裝備計劃情況。包括:管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經(jīng)費收支預(yù)算。應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測定,無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項管理指標的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.維修工程質(zhì)量合格率;
4.管理費收繳率;5.綠化完好率;
第7篇 物業(yè)管理費催繳宣傳標語范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹新風,加強業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費來支持!
6.欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!
9.樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
10.共建和諧樹新風,八榮八恥記心中!
11.維護業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!
12.加強物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動無尚光榮,物業(yè)管理功德無量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強民主,依法治國,構(gòu)建和諧社會!
19.樹立科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實現(xiàn)社會和諧,建設(shè)美好家園!
第8篇 物業(yè)管理處遺失物品招領(lǐng)程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應(yīng)主動交到管理處,由前臺人員負責管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領(lǐng)啟事。
4、如果有失主前來認領(lǐng)時,前臺人員要仔細詢問失主的相關(guān)情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認領(lǐng),可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
第9篇 物業(yè)：管理評審程序
物業(yè)程序文件:管理評審程序
總經(jīng)理管理者代表品質(zhì)管理部相關(guān)部門
1.目的
確保質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性、有效性。
2.范圍
適用于公司管理評審工作。
3.職責
部門/崗位工作職責
總經(jīng)理審批管理評審計劃、議程及管理評審報告。
管理者代表審核管理評審計劃、議程及管理評審報告,主持管理評審。
品質(zhì)管理部組織管理評審,評審輸入資料準備與輸出的跟蹤、落實。
公司各管理處/部門管理評審相關(guān)輸入及輸出的落實。
4.方法和過程控制
4.1管理評審的組織
4.1.1管理評審至少每半年進行一次,評審主要以會議方式進行。
4.1.2管理評審由管理者代表主持,各管理處/部門負責人及與質(zhì)量管理活動有關(guān)的人員參加。
4.1.3如遇政策、法規(guī)、環(huán)境變化或發(fā)生重大質(zhì)量事故、重大顧客投訴或公司組織結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化,由管理者代表提出,經(jīng)總經(jīng)理決定是否召開臨時管理評審會。
4.1.4辦公室負責選擇評審地點、會務(wù)后勤安排工作。
4.2管理評審的輸入:
4.2.1管理評審輸入是管理評審計劃的重要組成部分,主要內(nèi)容如下表:
報告名稱主要內(nèi)容責任部門上半年年終
體系運行報告對公司質(zhì)量方針、質(zhì)量目標達成情況;內(nèi)、外部質(zhì)量管理體系審核、體系文件修改情況統(tǒng)計分析及改進意見或措施;突發(fā)事件及質(zhì)量事故的匯總和統(tǒng)計分析; 風險評估及糾正預(yù)防措施的制訂、實施情況;其它各類糾正和預(yù)防措施實施情況。品質(zhì)管理部√√
上次管理評審輸出落實情況對上次管理評審中提出的改進措施的落實情況進行匯總分析?！獭?/p>
報告名稱主要內(nèi)容責任部門上半年年終
客戶服務(wù)分析報告組織或協(xié)助顧客滿意度調(diào)查,并對顧客信息進行匯總、統(tǒng)計分析,編制分析報告。品質(zhì)管理部√
對與顧客溝通中的各種重要信息、顧客投訴及處理情況進行匯總、分析,編制分析報告?！獭?/p>
物資與合格服務(wù)供方情況分析報告根據(jù)a類物資指定供方與合格服務(wù)供方服務(wù)情況與滿意度調(diào)查結(jié)果,進行匯總分析,編制分析報告。品質(zhì)管理部√ 行業(yè)信息分析報告政策、法律、法規(guī)、行業(yè)動態(tài)等外部重要信息分析。辦公室√
員工滿意度調(diào)查分析報告根據(jù)《員工滿意度測評程序》要求,組織員工滿意度調(diào)查,并對調(diào)查情況進行匯總、統(tǒng)計分析,編制分析報告。辦公室√
經(jīng)營管理目標達成情況分析報告對各管理處/部門經(jīng)營管理目標完成情況進行匯總分析√√
4.2.2根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要,經(jīng)總經(jīng)理同意,可對每次管理評審的輸入內(nèi)容作相應(yīng)調(diào)整。
4.3 管理評審的輸出
4.3.1品質(zhì)管理部根據(jù)管理評審會議記錄,整理管理評審報告,作為管理評審的輸出,內(nèi)容可包括:
a質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的變化內(nèi)容。
b形成對改進質(zhì)量管理體系和提高內(nèi)、外部顧客滿意度的具體措施。
c公司年度或近期工作重點。
d公司中期發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展目標及計劃。
4.3.2各管理處/部門確定或調(diào)整的工作計劃及工作重點。
4.4 管理評審記錄的保存:管理評審計劃及報告由品質(zhì)管理部負責永久保存。
5.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy5.6-z01-f1《管理評審計劃》
tjzzwy5.6-z01-f2《管理評審報告》
第10篇 物管培訓:物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟效益。
本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點,在進行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動性原則
流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風險主要來自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當公司需要補充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強可行性研究,進行風險預(yù)測,同時金融資產(chǎn)要適當分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風險,在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導公司的投資行為,引導資金流向。
評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標主要適用于金融機構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國民經(jīng)濟直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價水平
從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。
在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補,這也會影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營機制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟利益,才會有融資積極性。如果公司機制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進行,并獲得較好的經(jīng)濟效益。如果公司經(jīng)營機制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟效益。
2.公司經(jīng)營管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對盈利的認識和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認識,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽,不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機,體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標移向美國市場?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問路,進入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾。……經(jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機愛不釋手,進貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機必須換上布羅瓦公司的商標。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜?！欢?我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標。當我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當時接受了那10萬臺的訂貨,當時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認識。”
“尺蠖”能退一進二,一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測
利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤的總數(shù)。
經(jīng)營管理利潤的計算公式為
年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金
在實際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”
(三)盈利的目標管理
公司利潤受多因素制約,所以目標利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學管理。對目標利潤要進行層層分解落實,并采取必要的保證措施。
目標利潤管理程序一般包括目標設(shè)置、目標分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。
目標設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標利潤,并將目標利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務(wù)目標。
目標分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標,再由總目標分解成分目標,層層展開,形成一個目標網(wǎng)絡(luò)。
實施控制是根據(jù)既定目標將實現(xiàn)目標過程中的有關(guān)影響因素作為控制點,對每一個控制點進行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標準,事中進行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準確地將目標實施情況予以反饋。
獎懲兌現(xiàn)是在目標執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當一部分來自于金融機構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風險性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟和調(diào)節(jié)經(jīng)濟的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調(diào)整。
確立目標,是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動預(yù)期達到的結(jié)果。決策目標,要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標的各種可能途徑。在擬定方案時,應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標,對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。
實施方案是制定周密的計劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。
(三)融資過程費用
物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:
(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機構(gòu)或融資中介機構(gòu)。
(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補貼金融機構(gòu)籌款開支。
(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。
(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔保物評估。
(5)罰金。
(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結(jié)束時各金融機構(gòu)規(guī)定支付的部分費用。
(四)簽署融資合同的注意點
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國內(nèi)貸款
1.流動基金貸款
該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當公司自有流動資金達不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。
流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。
流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時貸款
該貸款是金融機構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機構(gòu)對公司新建、擴建、改建的基本建設(shè)項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確
有還款能力的公司,金融機構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計及概算和用于規(guī)定的基建項目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國際復興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。
1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國際復興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。
國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。
國際金融公司負責向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認股國。
3.外國政府貸款
該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負責。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。
國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第11篇 物業(yè)質(zhì)量手冊-資源管理2
物業(yè)質(zhì)量手冊:資源管理(二)
第一節(jié)總則
1.資源是質(zhì)量管理體系各過程的組成之一,本公司在實施、保持和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系有效性的各項活動中,所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財力資源、工作環(huán)境等。
2.資源的管理包括對資源的需求識別、資源的提供、資源的開發(fā)、資源的維護、資源的利用和優(yōu)化。資源管理是間接過程,它作用于產(chǎn)品實現(xiàn)過程,使產(chǎn)品增值,并保證方針、目標的實現(xiàn),以持續(xù)達到滿足業(yè)主要求并增進業(yè)主滿意。
3.人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項活動所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。
4.物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營活動所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測量設(shè)備等管理。財力資源是確保人力、物力和工作環(huán)境等資源得以滿足的必要條件。
5.工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)(工作)場所、公共場所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。
第二節(jié)人力資源控制程序
1、目的
對承擔qms職責的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求,并進行培訓以滿足規(guī)定要求。
2、范圍
適用于承擔qms規(guī)定職責的所有人員,包括臨時雇用的人員,也可包括供方的人。
3、定義
無
4、職責
4.1管理部
4.1.1負責編制各部門負責人的《崗位職責及任職要求》
4.1.2負責本公司《年度培訓計劃》的制定及監(jiān)督實施。
4.1.3負責上崗前的基礎(chǔ)教育
4.1.4負責組織對培訓效果進行評價。
4.2各部門
4.2.1負責本部門員工的崗位技能培訓。
4.2.2負責編制各崗位員工的《崗位職責及任職要求》。
4.2.3管理者代表負責批準公司年度培訓計劃和各崗位員工的《崗位職責及任職要求》。
5、程序
5.1人員安排
5.1.1承擔qms規(guī)定職責的人員應(yīng)是有能力的,從教育、培訓、技能和經(jīng)歷方面考慮。
5.1.2公司編制各崗位員工的《崗位職責及任職要求》報管理者代表審批。
5.1.4《崗位職責及任職要求》經(jīng)審批后,作為公司選擇、招聘、安排人員的主要依據(jù)。
5.2培訓、意識和能力
5.2.1各部門應(yīng)識別從事影響質(zhì)量的活動的人員的能力需求,分別對新員工、在崗員工、轉(zhuǎn)崗員工、各類專業(yè)人員、特殊工種人員、內(nèi)審員等,根據(jù)他們的《崗位職責及任職要求》進行考核識別需求制訂計劃并上報管理部。
5.2.2新員工培訓
a、公司的基礎(chǔ)教育:包括本公司簡介、員工紀律、方針、目標,質(zhì)量、安全和環(huán)保意識,相關(guān)法律法規(guī),質(zhì)量管理體系標準基礎(chǔ)知識等的培訓,在進入本公司一個月內(nèi),由各部門組織進行。
b、部門基礎(chǔ)教育:學習本部門工作手冊的主要內(nèi)容,由部門主管組織進行,進行書面和實際操作考核,合格方可上崗。(轉(zhuǎn)崗員工按此條款進行培訓)
c、崗位技能培訓:學習服務(wù)作業(yè)指導書、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項及緊急情況的應(yīng)變措施等,由所在崗位技術(shù)負責人組織進行,并進行書面和操作考核,合格者方可上崗。
5.2.3在崗人員培訓
按培訓計劃,每年應(yīng)對在崗員工至少進行一次全面的崗位技能培訓和考核。
5.2.4特殊工作人員培訓
a、特殊工序、關(guān)鍵工序人員由所在部門負責人培訓,合格后持證上崗,每年還應(yīng)進行培訓和考核。
b、電氣焊工、計量員、電工、鍋爐工、駕駛員等需取得國家授權(quán)部門相應(yīng)的培訓證書。
c、質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認證咨詢機構(gòu)培訓、考核。
5.2.5技術(shù)人員培訓
各類技術(shù)人員是公司的主力軍,應(yīng)創(chuàng)造條件使他們的知識不斷更新,由各部門提出申請,經(jīng)總經(jīng)理批準后組織培訓或外送培訓。
5.2.6通過教育和培訓,使員工質(zhì)量意識得到強化。
a、滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性。
b、自己從事的崗位的工作與本公司發(fā)展的相關(guān)性。本公司應(yīng)鼓勵員工參與質(zhì)量管理,為實現(xiàn)質(zhì)量目標做出貢獻。
5.2.7評價所提供培訓的有效性
a、通過理論考核、操作考試、業(yè)績評定和觀察等方法,評價員工培訓的有效性,評價被培訓人員是否具備了所需能力。
b、每年第四季度,管理部組織各部門培訓負責人及員工代表,召開年度培訓工作會議,評價培訓的有效性,征求意見和建議,以便更好制訂下一年度的培訓計劃。
c、管理部加強對員工日常工作業(yè)績的評價,可隨時對各部門員工進行現(xiàn)場抽查,對不能勝任本職工作的員工,應(yīng)及時暫停工作,安排培訓、考核或轉(zhuǎn)崗,使員工能夠勝任本職工作。
5.3培訓計劃及實施
5.3.1每年12月份各部門上報下年度的《職工培訓需求》,根據(jù)公司需求及各部門《職工培訓需求》,管理部于12月制定下年度的培訓計劃(包括培訓內(nèi)容、對象、時間、考核方式等),經(jīng)總經(jīng)理審批下發(fā)各部門,并監(jiān)督實施。
5.3.2每次培訓的有關(guān)記錄交管理部存檔。
5.3.3各部門計劃外培訓,應(yīng)填寫《培訓需求申請表》報管理者代表批準,由相關(guān)部門組織實施。
5.3.4人員招聘渠道:a、人才市場b、學校推薦c、相關(guān)人員推薦
5.3.5流程:制定計劃→人員招聘渠道→收集應(yīng)聘者資料→篩選→安排面試→確定錄用者→培訓上崗
5.3.6招聘過程應(yīng)按《勞動法》及有關(guān)規(guī)定,參照相關(guān)的崗位職責嚴格審核,確定是否錄用。錄用過程中應(yīng)與應(yīng)聘者平等協(xié)商,明確相應(yīng)的福利、待遇、工作要求和工作守則。
5.3.7各單位應(yīng)根據(jù)崗位的要求對所屬員工進行能力考評。
特殊崗位如檢驗、內(nèi)審員、電工、司爐等人員應(yīng)參加專業(yè)培訓和進行資格審查。
5.4培訓效果及記錄保持
5.4.1通過各種方式的培訓,公司確保員工能認識到所從事活動的相關(guān)性和重要性,以及如何為實現(xiàn)質(zhì)量目標作出貢獻;
5.4.2應(yīng)保持以上教育、培訓、考核、技能和經(jīng)驗的適當記錄。
6相關(guān)文件
6.1《崗位職責及任職要求》
7附件
7.1fm62-01年度培訓計劃
7.2fm62-02培訓簽到及考核表
7.3fm62-03職工培訓需求申請表
第12篇 物業(yè)管理手冊編制目的
《物業(yè)管理手冊》編制目的
為實現(xiàn)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展,建立科學管理體系和運作規(guī)范,整體提升wd品牌形象,大連wd集團房地產(chǎn)管理有限公司組織編制了本《物業(yè)管理手冊》。
《物業(yè)管理手冊》是地產(chǎn)管理公司《經(jīng)營管理制度》物業(yè)管理章節(jié)的進一步細化,系統(tǒng)地闡明了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理政策和業(yè)務(wù)運作規(guī)范要求。管理公司期望通過《物業(yè)管理手冊》的編制和實施,能在以下方面促進各地物業(yè)公司的經(jīng)營和管理活動。
1) 堅持以顧客為關(guān)注焦點,持續(xù)改進物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,贏得顧客滿意和忠誠;
2) 優(yōu)化、整合物業(yè)服務(wù)流程,全面提升物業(yè)公司經(jīng)營績效;
3) 明確企業(yè)責權(quán)體系,規(guī)范業(yè)務(wù)運作過程;
4) 實現(xiàn)與地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的緊密銜接,確保企業(yè)整體運行的有效性和效率;
5) 促進組織的學習和創(chuàng)新,持續(xù)積累和提煉物業(yè)服務(wù)理論和技術(shù);
6) 秉承集團“服務(wù)關(guān)注細節(jié)”的核心理念,具體詮釋、豐富和發(fā)展wd地產(chǎn)品牌。
