第1篇 物業(yè)管理檔案建立與管理
物業(yè)管理檔案的建立與管理
1.資料收集
資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容,在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā),擴(kuò)大信息的收集來(lái)源,從時(shí)間上來(lái)講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料,從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部,大到房屋本體公共設(shè)施,小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。
2.資料分類(lèi)整理
(1)分辨真?zhèn)巍?/p>
(2)分類(lèi)排序。
(3)組編檔號(hào)。
(4)裝訂精美。
3.檔案資料管理
(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
(2)采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤(pán)、膠卷、照片、圖景等方法)。
(3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存,便于查找調(diào)用,以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。
(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定,檔案管理必須專(zhuān)人負(fù)責(zé),應(yīng)做到保管、保密,工作細(xì)致;如有破損,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。
(5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。
第2篇 注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理試題及參考答案
1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類(lèi)產(chǎn)品的獨(dú)有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨(dú)棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護(hù)和維修計(jì)劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理。
a.日常維護(hù)和維修
b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)
c.資產(chǎn)管理
d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)
4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是(acde)等活動(dòng)不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。
a.物業(yè)管理
b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
d.房地產(chǎn)組合投資管理
5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動(dòng)性
6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)融資時(shí),房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產(chǎn)直接投資者
d.房地產(chǎn)間接投資者
7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
b.較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制
c.或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
d.周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
e.持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性
d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
e.投資項(xiàng)目的復(fù)雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益,簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。
a.有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
b.潛在毛租金收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以?xún)羰找娴蛢斎客顿Y所需的時(shí)間。
a.全部投資回收期
b.動(dòng)態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產(chǎn)稅和所得稅
d.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用
12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損
b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低,從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值
c.技術(shù)進(jìn)步因素的影響,社會(huì)上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后
d.設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中,在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
a.市場(chǎng)法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢(shì)法
14、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開(kāi)發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
15、運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí),建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價(jià)
16、一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、(b)、資金和運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。
a.內(nèi)容
b.價(jià)格
c.管理機(jī)制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國(guó)際市場(chǎng)住宅價(jià)格
d.對(duì)未來(lái)的預(yù)期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計(jì)劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計(jì)劃
e.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃
20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國(guó)內(nèi)租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃。
a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理
d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理
22、關(guān)于自動(dòng)延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動(dòng)續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對(duì)應(yīng)
c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)終止
d.又稱(chēng)周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項(xiàng)不
是物業(yè)管理成本營(yíng)業(yè)成本中包括的費(fèi)用(d)。
a.直接人工費(fèi)
b.間接費(fèi)用
c.直接材料費(fèi)
d.管理費(fèi)用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)100元/人月,房租費(fèi)60元/人月,保安系統(tǒng)費(fèi)100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費(fèi)的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經(jīng)濟(jì)效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則
e.例外管理原則
27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)
b.成本預(yù)算要以成本計(jì)劃為基礎(chǔ)
c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證
d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率
e.成本預(yù)算既要符合實(shí)際,又要適當(dāng)留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)
a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性
c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性
29、對(duì)雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí),由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。
a.投保人
b.被保險(xiǎn)人
c.第三者
d.雇員
30、風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以由(abde)步驟組成。
a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
b.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
c.風(fēng)險(xiǎn)處理
d.風(fēng)險(xiǎn)控制
e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專(zhuān)項(xiàng)維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報(bào)告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。
a.工作總結(jié)
b.滿(mǎn)意度調(diào)查
c.財(cái)務(wù)報(bào)告
d.未來(lái)工作計(jì)劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)。
a.利潤(rùn)最大化
b.資本利潤(rùn)率最大化
c.每股利潤(rùn)最大化
d.企業(yè)價(jià)值最大化
34、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)以(abce)等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為(abce )。
a.基本指標(biāo)計(jì)分方法
b.修正指標(biāo)計(jì)分方法
c.評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法
&n
bsp; d.偏差指標(biāo)計(jì)分方法
e.定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法
36、屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動(dòng)態(tài)性
37、在確定租金時(shí),一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。
a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)
e.其可接受的最低租金水平
38、寫(xiě)字樓租戶(hù)選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶(hù)組合與位置分配
b.租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
39、租戶(hù)和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)( d )作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)。
a.凈租金
b.盈虧平衡點(diǎn)
c.基礎(chǔ)租金
d.人為平衡點(diǎn)
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)。
a.管理模式風(fēng)險(xiǎn)
b.管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)
c.墊款風(fēng)險(xiǎn)
d.突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)
e.投資風(fēng)險(xiǎn)
41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產(chǎn)
c.經(jīng)濟(jì)周期成本
第3篇 大廈物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
zz大廈物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
1.1[zz大廈]物業(yè)特點(diǎn)
地理位置優(yōu)越:本物業(yè)位于下城區(qū)鳳起路和建國(guó)北路交界,總31層,其中地下三層,地面28層,裙房5層,總面積2.8萬(wàn)方,業(yè)主391戶(hù)。優(yōu)越的地理位置,小戶(hù)型的結(jié)構(gòu)是zz大廈的最大特色
商業(yè)價(jià)值巨大: 由于本大樓建設(shè)時(shí)按“單身公寓”概念規(guī)劃,因此比較符合現(xiàn)代soho式的工作方式,物業(yè)的升值潛力巨大。
設(shè)施配套完善:大廈配置了完善的智能化系統(tǒng):有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng),消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),并設(shè)有通風(fēng)系統(tǒng),強(qiáng)弱電子系統(tǒng),給排水系統(tǒng),24小時(shí)熱水,為居家生活和工作帶來(lái)極大的方便。
開(kāi)放式管理:zz大廈是開(kāi)放式管理的商住大廈,四周無(wú)圍墻,外部環(huán)境復(fù)雜,因此對(duì)安全防護(hù)的要求極高。
1.2管理要求
管理好設(shè)施、設(shè)備的要求:[zz大廈]配備完善的智能化設(shè)施,中央空調(diào),24小時(shí)熱水供應(yīng),因此要求管理者做到維護(hù)好設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)做,定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢修。zz大廈的設(shè)備已投入使用近4年,按設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn),三年應(yīng)進(jìn)行一次大檢修,2005年是zz大廈設(shè)備維修投入大量資金的一年。設(shè)備保養(yǎng)及時(shí)與專(zhuān)業(yè)將有助延長(zhǎng)使用年限,有效降低能耗。
滿(mǎn)足業(yè)主獨(dú)特的需求:根據(jù)[zz大廈]的特點(diǎn),業(yè)主分為兩類(lèi),一類(lèi)是物業(yè)的所有人,一類(lèi)是物業(yè)的使用人。對(duì)物業(yè)的所有人他們希望物業(yè)能增值而使利益最大化,而對(duì)物業(yè)的使用人,需要提升物業(yè)的品質(zhì),滿(mǎn)足他們對(duì)工作環(huán)境和工作效率的要求,提供專(zhuān)業(yè)、高效和人性化的物業(yè)服務(wù),。
1.3證大物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)
品牌優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)是杭州知名的物業(yè)管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影響力。證大物業(yè)的品牌將給所管理的樓盤(pán)帶來(lái)一定的聲譽(yù)和增值潛力。
經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)目前管理的樓盤(pán)有[湖畔花園]、[湖畔蓮花港家園]、[湖畔大廈]等,形成了住宅與寫(xiě)字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區(qū)與綜合小區(qū)多元結(jié)構(gòu)的立體管理系統(tǒng),從中積累了多方面的管理經(jīng)驗(yàn),使證大物業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)新樓盤(pán)進(jìn)行管理定位和管理操作。
文化優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在社區(qū)人文式管理中,實(shí)行人性化、情感式服務(wù),為業(yè)主營(yíng)造了一種更具精神品質(zhì)的生活方式。
技術(shù)優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年采用思源物業(yè)管理軟件進(jìn)行管理,并擁有“車(chē)輛刷卡管理系統(tǒng)、消防控制中心、監(jiān)控報(bào)警中心、紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、變頻水泵系統(tǒng)、電梯管理、”的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。
人才優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的管理與積累,已培養(yǎng)了物業(yè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)型人士,并且與百年名校--浙江大學(xué)合作,是浙大房地產(chǎn)投資研究所物業(yè)管理教學(xué)研究基地。該基地為證大物業(yè)的市場(chǎng)拓展和業(yè)務(wù)開(kāi)展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持和人才供給。
制度優(yōu)勢(shì):證大物業(yè)為省內(nèi)首家通過(guò)iso9000國(guó)際國(guó)內(nèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)企業(yè),并在實(shí)行中不斷適應(yīng)與修正。同時(shí)又不斷接受新型管理模式的洗禮,形成了完善的物業(yè)管理制度體系。
成本優(yōu)勢(shì):物業(yè)管理的環(huán)節(jié)眾多,成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業(yè)利用規(guī)模效益,在管理上實(shí)行成本領(lǐng)先策略,把成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為客戶(hù)利益。
1.4管理的總體設(shè)想
(1)、為[zz大廈]提供個(gè)性化星級(jí)服務(wù)的策劃:
a、本公司將提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。并精心考慮及設(shè)計(jì)完善的管理方案。本公司將根據(jù)[zz大廈]業(yè)主的層次,度身定制一套服務(wù)模式,為能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業(yè)顧問(wèn)的資源,加之本物業(yè)對(duì)住宅、辦公樓物業(yè)管理多年來(lái)所積累的經(jīng)驗(yàn),制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過(guò)有效的培訓(xùn)提高服務(wù)水平及素質(zhì),使業(yè)主享受舒適、自然、周到、熱情的服務(wù)。
b、服務(wù)個(gè)性多樣化,由于[zz大廈]商務(wù)型業(yè)主居多,為給業(yè)主創(chuàng)造整潔、舒適的辦公環(huán)境,我公司將提供室內(nèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù),客戶(hù)熱線(xiàn),代洗燙衣物服務(wù),代訂報(bào)刊雜志,24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù),24小時(shí)緊急援助服務(wù),代辦保險(xiǎn),代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務(wù),失物招領(lǐng)等內(nèi)容。
(2)為地下車(chē)庫(kù)提供服務(wù)的策劃
管理處著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用,同時(shí)地下車(chē)庫(kù)由于建筑死角較多,如何加強(qiáng)安全防范是管理的重點(diǎn)。
a照明和通風(fēng)系統(tǒng):建議電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩部分,在車(chē)輛通行稀疏的時(shí)間段只開(kāi)常規(guī)部分,以節(jié)約電費(fèi)和延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來(lái)加強(qiáng)安全防范。
c警示系統(tǒng):在汽車(chē)泊車(chē)位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí),來(lái)提醒業(yè)主鎖好車(chē)門(mén),車(chē)輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí),提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統(tǒng):定期測(cè)試煙感探頭、火災(zāi)探測(cè)頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門(mén)封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時(shí),設(shè)施設(shè)備能投入正常使用。
(3)為環(huán)境保潔提供服務(wù)的策劃
a環(huán)境保潔管理
為提高大廈品味,保潔質(zhì)量要求高,如大廈的大廳是進(jìn)入大廈的第一形象應(yīng)時(shí)時(shí)保持整潔,由專(zhuān)人每隔半小時(shí)清潔大廳與電梯間。
由于大廈臨近馬路,灰塵較大,外墻應(yīng)定期清洗,我們將請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔公司進(jìn)行清潔,使用專(zhuān)門(mén)的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料,按照科學(xué)的方法進(jìn)行清掃和護(hù)理,應(yīng)期清洗外墻可保證物業(yè)的價(jià)值。
對(duì)外包的清潔工作,由外包清潔公司制定清潔保養(yǎng)工作計(jì)劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計(jì)劃),編制班組人員表,工作實(shí)施記錄,管理公司人員對(duì)其進(jìn)行檢查監(jiān)督,確保清潔工作的貫徹落實(shí)。
b綠化管理
為提升大廈檔次,創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境,由管理處將利用公司的網(wǎng)絡(luò)資源,由公司綠化保潔服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。
第4篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
1、 目的說(shuō)明對(duì)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系的總體性要求及對(duì)質(zhì)量管理體系文件編制的總要求。
2、 適用范圍適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系及體系文件的控制。
3、 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理a)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系;b)批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)和發(fā)布質(zhì)量方針和目標(biāo)。
3.2 管理者代表a)確保質(zhì)量管理體系的過(guò)程得到建立、實(shí)施和保持;b)向最高管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī),包括改進(jìn)的需求;c)確保在整個(gè)公司內(nèi)提高滿(mǎn)足顧客要求意識(shí)的形成;d)代表公司就與質(zhì)量管理體系有關(guān)的事宜進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。
3.3 質(zhì)管部a)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下,確保公司質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行;b)負(fù)責(zé)組織編制與質(zhì)量方針和目標(biāo)相一致的質(zhì)量管理體系文件。
4、 對(duì)質(zhì)量管理體系及文件編制的要求
4.1 質(zhì)量管理體系的總要求公司按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)要求建立了質(zhì)量管理體系,形成文件,加以保持和實(shí)施,并予以持續(xù)改進(jìn)。為此應(yīng)做到下述要求:a)公司為質(zhì)量管理體系所需要的過(guò)程進(jìn)行識(shí)別,并編制相應(yīng)的程序文件;這些過(guò)程可以是從識(shí)別顧客需求到顧客評(píng)價(jià)的大過(guò)程,也可以是具體的質(zhì)量活動(dòng)的子過(guò)程,如管理評(píng)審過(guò)程,人員培訓(xùn)過(guò)程,服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)過(guò)程等;b)明確了過(guò)程控制的方法及過(guò)程之間相互順序和接口關(guān)系,通過(guò)識(shí)別、確定、監(jiān)視、測(cè)量分析等對(duì)過(guò)程進(jìn)行管理;c)對(duì)過(guò)程進(jìn)行管理的目的是實(shí)施質(zhì)量管理體系,實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目標(biāo);d)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量和分析及采取改進(jìn)措施,是為了實(shí)現(xiàn)所策劃的結(jié)果,并進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)。
4.2 質(zhì)量管理體系應(yīng)形成文件,并貫徹實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)。
4.2.1 按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)的要求及公司的實(shí)際情況,編制了適宜的文件,以使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。
4.2.2 公司質(zhì)量管理體系文件結(jié)構(gòu)圖:
4.2.3 第二級(jí)文件可分為兩類(lèi):a)各部門(mén)工作手冊(cè),作為各部門(mén)運(yùn)行質(zhì)量管理體系的常用實(shí)施細(xì)則:包括管理標(biāo)準(zhǔn)(各種管理制度等),工作標(biāo)準(zhǔn)(崗位責(zé)任制和任職要求等),技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范等),部門(mén)質(zhì)量記錄文件等;b)其他質(zhì)量文件:可以是針對(duì)特定服務(wù)、項(xiàng)目或合同編制的服務(wù)質(zhì)量計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動(dòng)方式。
4.2.4 文件規(guī)定應(yīng)與實(shí)際運(yùn)作保持一致,隨著質(zhì)量管理體系的變化及質(zhì)量方針、目標(biāo)的變化,應(yīng)及時(shí)修訂質(zhì)量管理體系文件,定期評(píng)審,確保有效性、充分性和適宜性,執(zhí)行《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.5 文件的詳略程序應(yīng)取決于公司規(guī)模、服務(wù)類(lèi)型、過(guò)程復(fù)雜程度、員工能力素質(zhì)等,應(yīng)切合實(shí)際,便于理解應(yīng)用。
4.2.6 文件可呈現(xiàn)任何媒體形式,如紙張、磁盤(pán)、光盤(pán)或照片、樣件等,都應(yīng)按照《文件控制程序》進(jìn)行管理。
4.2.7 為實(shí)施上述要求,本章編制了下列程序文件:標(biāo)題 gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)條款對(duì)照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 質(zhì)量記錄控制程序
4.2.4 安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程塔式起重機(jī)安全規(guī)程切割機(jī)安全操作規(guī)程升降機(jī)安全操作規(guī)程砂輪機(jī)安全操作規(guī)程
第5篇 物業(yè)公司行政管理員工建議及意見(jiàn)
物業(yè)公司行政管理之員工建議及意見(jiàn)
員工建議及意見(jiàn)的管理制度
為了進(jìn)一步調(diào)動(dòng)員工的能動(dòng)性和積極性,發(fā)揮員工的創(chuàng)造意識(shí),以及讓上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)并清晰地了解下面一些不正之風(fēng)及管理者的水平和處事能力,鼓勵(lì)員工多提合理化建議和意見(jiàn),增強(qiáng)公司的凝聚力,特制訂本制度。
1.范圍
1.1 凡對(duì)公司各方面發(fā)展有利的建議和意見(jiàn)均在可提之列。
1.2 對(duì)各職能部門(mén)的不正之風(fēng)及對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)和建議。
2.遞交形式
以書(shū)面形式將有關(guān)事項(xiàng)寫(xiě)清楚、詳盡,然后遞入'員工建議及意見(jiàn)箱'。為了各項(xiàng)事務(wù)的及時(shí)溝通、交流及相關(guān)驗(yàn)證,一般請(qǐng)簽署姓名。
3.處理程序
3.1 提議人將書(shū)面建議或意見(jiàn)遞入'員工建議及意見(jiàn)箱'。
3.2 由公司經(jīng)理親自打開(kāi)意見(jiàn)箱(逢周三、周五早上九點(diǎn)),取出建議及意見(jiàn)書(shū)。
3.3 由公司經(jīng)理親自審閱建議及意見(jiàn)。
3.4 經(jīng)理對(duì)有關(guān)建議及意見(jiàn)進(jìn)行登記、整理,并制訂相應(yīng)處理函,遞交相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),各相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審閱,并在處理函上簽署處理辦法。
3.5 專(zhuān)管人員根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示跟蹤辦理。
3.6 將建議或意見(jiàn)的處理結(jié)果回復(fù)提議者本人,然后整理歸檔。
4.處理時(shí)間規(guī)定
4.1 應(yīng)在收到建議或意見(jiàn)一個(gè)工作日內(nèi)完成整理工作,并遞交相關(guān)人員辦理。
4.2 各相關(guān)人員應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)完成審閱及處理辦法。
4.3 人事行政部接到批示后,應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成跟蹤辦理工作。
4.4 人事行政部應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將建議的處理結(jié)果反饋給提議人。
5.對(duì)未署名建議及意見(jiàn)的處理
在收到未署名建議或意見(jiàn)時(shí),應(yīng)立即作有關(guān)調(diào)查并核實(shí),然后按以上程序處理,處理結(jié)果以適當(dāng)方式公布。
6.對(duì)有效建議的獎(jiǎng)勵(lì)
6.1 對(duì)有效建議由人事行政部按規(guī)定提請(qǐng)獎(jiǎng)勵(lì)。
6.2 所有有效建議都作為績(jī)效考核的參考及晉升的依據(jù)。
第6篇 物業(yè)管理公司崗位消防責(zé)任制5
物業(yè)管理公司崗位消防責(zé)任制(五)
一、消防安全管理中心職責(zé)
1.負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全管理監(jiān)控,并進(jìn)行錄像,發(fā)現(xiàn)可疑情況立即通知當(dāng)值安全管理員前往調(diào)查處理。
2.負(fù)責(zé)消防監(jiān)控,在火情情況下根據(jù)工作程序啟動(dòng)各種消防設(shè)備,使之正常工作。
3.負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)消防安全管理指揮系統(tǒng)正常暢通。
6.負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
7.負(fù)責(zé)緊急情況下利用公眾廣播系統(tǒng)引導(dǎo)、疏散物業(yè)內(nèi)人員及重要物資。
8.服從上級(jí)的工作安排。
二、安全管理員消防職責(zé)
1.努力學(xué)習(xí)消防業(yè)務(wù)知識(shí),熟悉消防滅火設(shè)施、器材的使用性能,達(dá)到“三懂三會(huì)三能”。
2.配合消防監(jiān)控員做好火警確認(rèn)工作。
3.巡樓查看火險(xiǎn)隱患及消防器材設(shè)施在位情況,如發(fā)現(xiàn)丟失、損壞要及時(shí)報(bào)告直屬領(lǐng)導(dǎo),并通知消防主管及消防監(jiān)控員調(diào)查處理。
4.遇有火情要立即按下手動(dòng)報(bào)警器,或電話(huà)通知消防安全管理中心,講清起火具體位置及燃燒物質(zhì),同時(shí)利用就近滅火器、消火栓撲救,控制初起火災(zāi),待上級(jí)及其撲救人員趕到。
5.待上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),要服從領(lǐng)導(dǎo),聽(tīng)從指揮,做好滅火、疏散、引導(dǎo)工作,維護(hù)好火場(chǎng)秩序,做好防范工作。
三、班組長(zhǎng)消防職責(zé)
1.對(duì)本班組的消防安全負(fù)責(zé)。組織員工學(xué)習(xí)、貫徹公司部門(mén)各項(xiàng)消防要求,帶領(lǐng)班組成員執(zhí)行消防制度和各崗位的消防責(zé)任制。
2.每日班前結(jié)合服務(wù)工作向員工提出消防安全要求,交班前檢查,并向下班交接消防安全工作。
3.負(fù)責(zé)對(duì)新上崗員工進(jìn)行崗位消防安全教育。
4.每日檢查工作同時(shí)檢查消防安全,制止、糾正違章,經(jīng)常組織員工對(duì)所用電器設(shè)備、電動(dòng)機(jī)械、明火器具等進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修,保證安全。
5.堅(jiān)持每周班組消防安全檢查制度,整改不安全因素,無(wú)力解決的及時(shí)報(bào)部門(mén)經(jīng)理。
6.發(fā)生各種火災(zāi)、火險(xiǎn)事故,立即報(bào)告并組織員工搶救,保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng),參加事故調(diào)查處理。
7.搞好崗位內(nèi)消防用具、滅火器材的日常維護(hù)保養(yǎng),保持完好、整潔,專(zhuān)物專(zhuān)用。
四、員工共性崗位職責(zé)
1.消防安全事關(guān)全公司的效益、聲譽(yù)和員工、客戶(hù)的人身安全,任何人不準(zhǔn)以任何借口影響和損害消防安全。
2.每個(gè)員工都是義務(wù)消防員,認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí),自覺(jué)遵守安全服務(wù)(技術(shù))規(guī)程,嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)消防安全制度,努力達(dá)到“三懂三會(huì)”(即懂本崗位火災(zāi)危險(xiǎn)性,懂預(yù)防措施,懂撲救方法;會(huì)使用消防器材,會(huì)處理火險(xiǎn)事故,會(huì)報(bào)警)。
3.保持安全出口、消防疏散通道的暢通無(wú)阻,無(wú)違章用火、用電、吸煙,不隨意堆放易燃、易爆危險(xiǎn)物品和雜物,不冒險(xiǎn)蠻干,發(fā)現(xiàn)他人在辦公室、工作間等處使用電爐、電飯鍋等加熱器具及隨意存放易燃易爆危險(xiǎn)物品,應(yīng)及時(shí)勸阻或制止,并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。
4.堅(jiān)持崗位消防檢查,保持本崗各種照明、電器設(shè)備、機(jī)具等的安全,及時(shí)正確處理火險(xiǎn)苗頭,發(fā)現(xiàn)火災(zāi),迅速報(bào)告,接到指令后準(zhǔn)確地報(bào)警并積極撲救。
5.對(duì)本崗位配置的滅火器材、設(shè)備,做好日常維護(hù)、保養(yǎng),保持完好、整潔,專(zhuān)物專(zhuān)用,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)反映。
6.自覺(jué)接受領(lǐng)導(dǎo)和消防監(jiān)督員工的檢查指導(dǎo),積極參加消防學(xué)習(xí)活動(dòng)。
第7篇 物業(yè)管理業(yè)主公約杭州市
杭州市物業(yè)管理業(yè)主公約
一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守牧業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。
三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)、房屋設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全防范、等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。
四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。
五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理工作如有意見(jiàn)或建議,可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。
六、加強(qiáng)安全防范意識(shí),自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。
七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋,應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度,并按有關(guān)規(guī)定到物業(yè)管理企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督并將注意事項(xiàng)和根本上行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正,千百萬(wàn)他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,對(duì)拒不改正的,造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,對(duì)拒不改正,物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為,并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。
八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
九、凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
十、與其他業(yè)主使用人建立全法租賃關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定,并承擔(dān)連帶責(zé)任。
十一、在物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:
(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。
(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、染、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;
(3)各類(lèi)防盜或保安門(mén)、窗、柵等安裝超出外墻立面。
(4)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房(棚)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;
(5)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線(xiàn)電視、排水、排污、消防等公司設(shè)施;
(6)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(7)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險(xiǎn)物質(zhì)等;
(8)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂劃園林建筑小品;
(9)在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn);
(10)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
(11)隨意停放車(chē)輛;
(12)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;
(13)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;
(14)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞,由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。
十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。
十四、業(yè)主使用物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂(lè)體育設(shè)施和停車(chē)場(chǎng)等應(yīng)用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí),應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。
十五、自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。
十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè),弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚,互助友好,和睦相處,共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
第8篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,達(dá)到入住條件。
b.已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,標(biāo)志著:
a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題;
b)工程遺留問(wèn)題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達(dá)到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿(mǎn)足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開(kāi)始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準(zhǔn)備工作
a.入住資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書(shū)》、《入住通知書(shū)》;
b)《入住通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類(lèi)入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請(qǐng)表》;
--《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(開(kāi)發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗(yàn)房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時(shí)的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿(mǎn);
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù);超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書(shū)。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗(yàn)證:管理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查;
a)《購(gòu)房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書(shū)。
b.檢查無(wú)誤后,管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費(fèi)用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用,收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。一般情況下,入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目:
a)煤氣開(kāi)戶(hù)費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
b)有限電視初裝費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
c)水電押金:實(shí)行抄表到戶(hù)的小區(qū)不需收取,未實(shí)行抄表到戶(hù)的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或二次裝修時(shí)在交納;
e)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):同上;
f)管理費(fèi):以收到入伙通知之日計(jì)算當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),預(yù)收一年。
e.驗(yàn)房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋,并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
b)房屋驗(yàn)收合格的,管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
c)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收;二次驗(yàn)收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問(wèn)題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí),應(yīng)留下一把大門(mén)鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí),管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀;
> b)請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書(shū)》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶(hù)手冊(cè)》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書(shū)》;
e)《住宅使用說(shuō)明書(shū)》;
f)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》;
(6)開(kāi)通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。
b.通知機(jī)電維修人員開(kāi)通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見(jiàn)《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。
(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請(qǐng)與審批
a.申請(qǐng):住戶(hù)需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)(租戶(hù)必須持業(yè)主授權(quán)委托書(shū));
a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計(jì)圖紙,室內(nèi)裝修說(shuō)明書(shū);
b)如果住戶(hù)自請(qǐng)施工隊(duì),尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶(hù)申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí),需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)的審批文件。
b.審核與批準(zhǔn):
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問(wèn)題逐條要求住戶(hù)和裝修隊(duì)在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對(duì)住戶(hù)未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶(hù)解釋,直到住戶(hù)完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對(duì)不肯承諾的住戶(hù),不得同意裝修開(kāi)工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶(hù)和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線(xiàn)的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí),應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);
d)審核同意的,報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見(jiàn);
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶(hù),對(duì)需要住戶(hù)修改設(shè)計(jì)的,應(yīng)告之住戶(hù)修改。
(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶(hù)帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
c.將住戶(hù)和施工隊(duì)承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請(qǐng)表》后。
d.要求住戶(hù)簽署《裝修安全責(zé)任書(shū)》,并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。
e.住戶(hù)和施工隊(duì)一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用;
a)住戶(hù)應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi);
b)施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi);
f.引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見(jiàn)《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶(hù)和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開(kāi)通住戶(hù)水電,并告訴住戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。
b.機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無(wú)'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊(duì)施工人員進(jìn)行管理。
(4)裝修施工的竣工驗(yàn)收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶(hù)和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機(jī)電維修主管及各專(zhuān)責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗(yàn)收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)'完工驗(yàn)收'欄目簽署'初驗(yàn)合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護(hù)人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊(duì)每證50元罰款。
e.施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開(kāi)。
f.裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明'復(fù)驗(yàn)合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶(hù)及施工隊(duì)的裝修押金。
(5)常見(jiàn)的違章裝修
a.擅自開(kāi)工。
b.亂拉電線(xiàn)、超負(fù)荷用電。
c.擅自改動(dòng)燃?xì)饩€(xiàn)路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>
d.空調(diào)機(jī)不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶(hù)門(mén)顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。
g.隨意封陽(yáng)臺(tái),裝防盜門(mén)、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線(xiàn)路負(fù)荷。
k.改動(dòng)上下水、電線(xiàn)(開(kāi)關(guān)盒)。
l.私自開(kāi)鑿樓面層,破壞防水層(24小時(shí)閉水試驗(yàn))。
m.擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動(dòng)消防設(shè)施。
q.擅自改變門(mén)的開(kāi)啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動(dòng)火作業(yè)。
s.鋪裝過(guò)重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運(yùn)送裝修材料(散
裝料和超長(zhǎng)重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時(shí)間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶(hù)家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。
ac.高層住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶(hù)停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理:
a)批評(píng)教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒(méi)收工具;
e)停水停電(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
f)要求賠償損失(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
g)依據(jù)規(guī)定罰沒(méi)違章金。
b.裝修施工驗(yàn)收時(shí),如發(fā)現(xiàn)住戶(hù)違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序?yàn)?
a)首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款;
b)施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再?gòu)淖?hù)裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶(hù)裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的,要求住戶(hù)給予賠償;
第9篇 某醫(yī)院后勤物業(yè)管理模式
醫(yī)院后勤物業(yè)管理模式
一、**物業(yè)可為醫(yī)院提供的后勤配套服務(wù)的種類(lèi)和服務(wù)項(xiàng)目
**物業(yè)根據(jù)現(xiàn)代醫(yī)院的后勤服務(wù)內(nèi)容、特點(diǎn)和要求,針對(duì)性地為醫(yī)院推出五大類(lèi)共八十多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目:
1、按服務(wù)項(xiàng)目來(lái)分
第一大類(lèi)物業(yè)管理服務(wù)
提供醫(yī)院行政辦公大樓、門(mén)診樓、醫(yī)技樓、住院樓、員工宿舍區(qū)、招待所、藥廠(chǎng)等主附樓的房屋本體保養(yǎng)維護(hù)、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、安全保衛(wèi)、車(chē)輛管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等基礎(chǔ)性服務(wù)。
具體服務(wù)管理內(nèi)容細(xì)分為以下62個(gè)項(xiàng)目:
一)、機(jī)電工程方面21項(xiàng)
1.房屋本體維修保養(yǎng);2.中央空調(diào)檢修維護(hù);3.高變壓設(shè)備運(yùn)行維護(hù);4.低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù);5.發(fā)電機(jī)應(yīng)急運(yùn)行和維護(hù);6.消防、醫(yī)療用水加壓、二次供水系統(tǒng)維護(hù);7.日常給排水系統(tǒng)維護(hù);8.天面和地下水池的清洗、消毒、維護(hù);9.有線(xiàn)電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的管線(xiàn)及設(shè)備的維護(hù);10.醫(yī)院鍋爐設(shè)備的運(yùn)行維護(hù);11.醫(yī)院會(huì)議室、培訓(xùn)室等室內(nèi)燈光、音響、影視設(shè)備的調(diào)試維護(hù);12.醫(yī)院大樓內(nèi)的廣播系統(tǒng)的操作和維護(hù);13.醫(yī)院內(nèi)部程控電話(huà)交接系統(tǒng)的維護(hù);14.醫(yī)院的消防報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù);15.院內(nèi)路燈、公共走廊照明系統(tǒng)的維護(hù);16.電梯的日常維護(hù)和保養(yǎng);17.墻面、天花地面各類(lèi)板材、磚面的維護(hù)保養(yǎng);18.各類(lèi)小修范圍內(nèi)的泥工、瓦工、木工的修補(bǔ)及小五金的安裝維護(hù);19.閉路可視監(jiān)控中心的維護(hù);20.醫(yī)院污水處理站的維護(hù)水質(zhì)處理;21.高壓氧氣房的維護(hù)。
二)、安管服務(wù)方面共9項(xiàng):
1.門(mén)崗保衛(wèi);2.醫(yī)院重要設(shè)備和庫(kù)房區(qū)域的治安保衛(wèi);3.醫(yī)院門(mén)診、科室、病區(qū)、傳染隔離區(qū)等的治安保衛(wèi);4.醫(yī)院樓層治安巡邏;5.地面及地下車(chē)庫(kù)的車(chē)輛引導(dǎo)、停放管理;6.閉路電視監(jiān)控中心的監(jiān)視;7.報(bào)刊、郵件的收發(fā);8.醫(yī)院物資出入放行登記管理;9.特診警衛(wèi)。
三)、清潔、消毒服務(wù)方面共19項(xiàng):
1.外圍道路清掃、保潔;;2.樓層清潔、消毒;3.醫(yī)院公共樓層洗手間清潔、消毒;4.醫(yī)療垃圾收集、封閉式清運(yùn);5.公共洗手間、開(kāi)水間清潔消毒;6.地面、溝渠、窨井等清理消毒;7.醫(yī)療科室、手術(shù)區(qū)、注射區(qū)等清潔消毒;8.庭院連廊地面清潔、消毒;9.玻璃刷洗、保潔;10.大堂大理石地面打蠟、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清運(yùn)保潔;12.各類(lèi)板材墻面保潔;13.不銹鋼制品去污(扶手、電梯門(mén)、果皮箱等);14.路燈、公共照明燈等清潔;15.各類(lèi)標(biāo)示系統(tǒng)清潔;16.天臺(tái)、平臺(tái)、挑沿清潔;17.行政辦公大樓公共區(qū)域清潔;18.樓梯踏步、踢腳線(xiàn)、圍護(hù)鐵欄清潔。19.化糞池清掏消毒。
四)、綠化服務(wù)方面共8項(xiàng):
1.綠籬及灌木修剪;2.草坪機(jī)剪;3.花、樹(shù)噴藥殺蟲(chóng);4.樹(shù)木及綠化帶(草坪)澆水;5.枯枝、落葉清除;6.施肥;7.擺花;8.松土、去石。
五)、受理接待服務(wù)共5項(xiàng):
1.接待咨詢(xún);2.報(bào)修受理;3.投訴處理;4.病床加位租賃;5.輪椅、連心車(chē)提供和接送管理。
第二大類(lèi) 醫(yī)療輔助服務(wù)共8項(xiàng)
1.導(dǎo)醫(yī);2.護(hù)工;3.病人陪護(hù);4.月子陪護(hù);5.門(mén)診掛號(hào);6.被服洗滌、消毒;7.醫(yī)療垃圾毀形焚燒處理;8.太平間管理。
第三大類(lèi) 物資配送與商業(yè)服務(wù)共7項(xiàng)
1.醫(yī)院所需的物資(含醫(yī)療用品、藥品和器材)的采購(gòu);2.各醫(yī)療科室物流配送;3.醫(yī)療設(shè)備用品和生活物資的倉(cāng)庫(kù)管理服務(wù);4.自選商品;5.花店;6. 書(shū)店;7.商務(wù)中心服務(wù)。
第四大類(lèi) 餐飲服務(wù)共3項(xiàng)
1.患者營(yíng)養(yǎng)配餐及其家屬用餐;2.醫(yī)院內(nèi)部員工用餐;3.接待用餐。
第五大類(lèi) 特約服務(wù)共3項(xiàng)
1.會(huì)議、影視、培訓(xùn)中心、圖書(shū)館及其他場(chǎng)管管理;2.醫(yī)院招待所管理;3.車(chē)隊(duì)管理;4.醫(yī)院的其他非常規(guī)的后勤設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備的管理;5.醫(yī)院能耗的管理和控制。
(二)、按內(nèi)容來(lái)分;
第一大類(lèi)物業(yè)管理服務(wù)
1、機(jī)電工程的服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)房屋建筑零星修補(bǔ)和養(yǎng)護(hù)(包括補(bǔ)瓷片、地磚、室內(nèi)墻面破損)。
(2)房屋建筑配套公共設(shè)施設(shè)備,含供配電系統(tǒng)(高壓部分及變壓器除外)、消防系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等的養(yǎng)護(hù)和零星維修。
b、非常規(guī)服務(wù)
(1)醫(yī)院內(nèi)部自用門(mén)窗、水電及五金的維護(hù)保養(yǎng);(2)醫(yī)院后勤專(zhuān)用設(shè)備養(yǎng)護(hù)(不含醫(yī)療設(shè)備的養(yǎng)護(hù));(3)凈化系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)。
2、保安服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù):門(mén)衛(wèi)、車(chē)輛及停車(chē)場(chǎng)的控制和管理、消防監(jiān)控。
b、非常規(guī)服務(wù):住院樓患者親友探訪(fǎng)出入登記。
3、保潔綠化服務(wù)
a、常規(guī)服務(wù)
(1)建筑物的清潔與保養(yǎng)、科室自用部分及附屬設(shè)施的清潔服務(wù),包括房屋的天棚、地板、墻壁、門(mén)窗、洗手間、走廊、照明燈具、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。
(2)住院樓、附樓、門(mén)診樓、放射樓及停車(chē)場(chǎng)等公共設(shè)施的清潔服務(wù)。
(3)房屋共用部分的過(guò)道、步梯、電梯、天臺(tái)、建筑外墻等的清潔。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、燈具、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、院墻、水池、污水井、化糞池的清潔、清洗及排污服務(wù)。
(5)庭院、草坪、灌木、花樹(shù)的澆水、施肥、修剪造型、除草。(不包含補(bǔ)種、換種、加種所需的材料費(fèi)和改造所需費(fèi)用)。
(6)委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲(chóng)害消殺服務(wù)。
(7)醫(yī)療垃圾和生活垃圾的分類(lèi)收集、焚燒與清運(yùn)服務(wù)。
b、非常規(guī)服務(wù)
院內(nèi)物品的搬運(yùn)(不包括藥品和大型設(shè)備)。
第二大類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)
1、醫(yī)療輔助服務(wù)
包括導(dǎo)醫(yī)、專(zhuān)業(yè)陪護(hù)、護(hù)工、太平間、高壓氧氣房、洗衣消毒房等管理。
2、司機(jī)服務(wù)
車(chē)輛檔案管理、駕駛員管理、車(chē)輛調(diào)度使用管理、車(chē)輛安全管理、車(chē)輛維修、保養(yǎng)管理。
第三大類(lèi)其它服務(wù)
1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)(經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中標(biāo)后根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置)。
2、專(zhuān)業(yè)陪護(hù)(自營(yíng)服務(wù))。
3、餐飲管理服務(wù)(配套服務(wù))。
包括患者營(yíng)養(yǎng)餐、職工餐、招待餐的供應(yīng)、訂餐和配送服務(wù)。
二、**物業(yè)醫(yī)院后勤管理特色
(一)服務(wù)特色
服務(wù)風(fēng)格人
性化--注入以人為本的理念,圍繞病患者的心理需求和特點(diǎn),處處考慮病人的感受,力求通過(guò)人性化的服務(wù),改變醫(yī)院色彩單調(diào)、環(huán)境灰冷、人面嚴(yán)肅、氣氛神秘,讓病人產(chǎn)生弱勢(shì)心理的環(huán)境,幫助病患者樹(shù)立戰(zhàn)勝疾病的信心和勇氣,塑造醫(yī)院在病患者心目中的新形象,從而增加后勤服務(wù)的附加值。北京大學(xué)深圳醫(yī)院工會(huì)最近組織一次大樣本二十個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查中,60%以上的病人選擇北京大學(xué)深圳醫(yī)院就醫(yī)的理由是醫(yī)院環(huán)境好、服務(wù)好。
(二)制度化管理
在**物業(yè)形成的機(jī)制體系中,起核心和發(fā)揮明顯效應(yīng)的管理模式主要是'三化、四定、五制'。
'三化'即實(shí)行服務(wù)隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)化,服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化,管理制度化。 '四定',即每級(jí)機(jī)構(gòu)、每個(gè)項(xiàng)目實(shí)行定任務(wù)、定人員、定成本、定獎(jiǎng)罰的目標(biāo)責(zé)任。'五制',即明確界定員工的主崗位責(zé)任、輔助崗位責(zé)任、服務(wù)區(qū)域責(zé)任、整體服務(wù)責(zé)任的'1+3'責(zé)任制。對(duì)每項(xiàng)指令和工作任務(wù)按規(guī)定時(shí)限,將執(zhí)行落實(shí)和完成情況向下達(dá)人報(bào)告反饋,以此提升責(zé)任感和運(yùn)作速度與效率的'限時(shí)復(fù)命制',制度化與按需要相結(jié)合的多種形式的'服務(wù)訪(fǎng)查制',層層實(shí)施的'考核監(jiān)督制',人人有份的目標(biāo)考核制。
(三)共管模式
醫(yī)院與后勤服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)不同體制的經(jīng)營(yíng)實(shí)體,盡管共同的管理目標(biāo)是一致的,但畢竟是兩個(gè)利益實(shí)體和兩種體制在運(yùn)作,這就是醫(yī)院后勤服務(wù)管理的'一院兩制'。在管理中,對(duì)兩個(gè)利益實(shí)體進(jìn)行融合、兩種體制相互磨合。通過(guò)幾年的摸索,我們與所服務(wù)的醫(yī)院創(chuàng)造了一個(gè)比較可行的共管模式。其基本點(diǎn)有四方面:一是醫(yī)院建立后勤服務(wù)協(xié)調(diào)監(jiān)督委員會(huì),由行政(后勤)副院長(zhǎng)、總務(wù)科長(zhǎng)等相關(guān)人員組成,統(tǒng)一負(fù)責(zé)與企業(yè)的協(xié)調(diào)和服務(wù)監(jiān)督,避免企業(yè)多頭應(yīng)付,無(wú)所適從。二是制定后勤服務(wù)管理細(xì)則,建立一套共同認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn),作為企業(yè)執(zhí)行的指標(biāo)和醫(yī)院督導(dǎo)考評(píng)的依據(jù)。三是建立制度化的雙方溝通管道,明確雙方運(yùn)作的方法和程序。四是雙方嚴(yán)格按合約規(guī)定運(yùn)作,履行責(zé)、權(quán)、利。
(四)后勤服務(wù)管理內(nèi)、外部溝通、協(xié)調(diào)
1、常規(guī)管理。由后勤服務(wù)理處根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)和醫(yī)院的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和制度等實(shí)施管理,其業(yè)務(wù)接受**物業(yè)后勤服務(wù)管理處和醫(yī)院后勤部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督。
2、指揮系統(tǒng)。**物業(yè)是管理處管理事務(wù)的最高決策機(jī)構(gòu),管理處歸口公司直接領(lǐng)導(dǎo);管理處的內(nèi)設(shè)部門(mén)由管理處直接指揮。
3、管理的協(xié)調(diào)。管理處內(nèi)部協(xié)調(diào)工作由管理處負(fù)責(zé),一般每月召開(kāi)一次協(xié)調(diào)會(huì);管理處與**物業(yè)的協(xié)調(diào)工作由**物業(yè)管理層負(fù)責(zé),一般每季召開(kāi)一次協(xié)調(diào)會(huì);醫(yī)院與**物業(yè)有需要協(xié)調(diào)的事務(wù),由雙方提出,由提出方主持召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)議,時(shí)間可由雙方協(xié)調(diào)決定。除此之外,每半年由**物業(yè)組織一次由醫(yī)院有關(guān)科室參加的征求意見(jiàn)專(zhuān)題會(huì),以便更好地為醫(yī)院提供服務(wù)。
務(wù)。
后勤服務(wù)內(nèi)、外部協(xié)調(diào)示意圖
4、應(yīng)急情況的處理。除常規(guī)管理處,管理處在受理中心設(shè)非常事務(wù)24小時(shí)服務(wù)電話(huà),統(tǒng)一受理醫(yī)院需服務(wù)的一切項(xiàng)目。受理中心應(yīng)立即安排有關(guān)的部門(mén)趕赴現(xiàn)場(chǎng)處理,難以處理的特殊項(xiàng)目,受理中心應(yīng)立即上報(bào),以便盡快協(xié)調(diào)處理。
三、**物業(yè)的醫(yī)院大后勤產(chǎn)業(yè)構(gòu)思
所謂醫(yī)院的后勤管理,狹義來(lái)說(shuō)只是包括保安、清潔、綠化、護(hù)工、機(jī)電設(shè)備維護(hù)和醫(yī)院建筑的養(yǎng)護(hù),這一般是醫(yī)院后勤總務(wù)科管理的范圍,其中還有保衛(wèi)科、設(shè)備科等分管的事項(xiàng),而**物業(yè)所提供的專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化、目標(biāo)化的后勤管理是集醫(yī)院的后勤管理、后勤服務(wù)、后勤經(jīng)營(yíng)為一體,既面對(duì)醫(yī)院又面對(duì)患者的大后勤服務(wù),它的針對(duì)性、細(xì)分和量化管理及服務(wù),是其它物業(yè)公司和后勤服務(wù)公司所不及的。
**物業(yè)的后勤業(yè)務(wù)運(yùn)作模式和其它醫(yī)院后勤管理公司不一樣,所做的不是簡(jiǎn)單的后勤管理,更注重的是醫(yī)院運(yùn)營(yíng)。具體從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn):
一、商業(yè)服務(wù)與運(yùn)營(yíng)
**物業(yè)在做好醫(yī)院原有后勤管理的同時(shí),會(huì)同時(shí)將商店、花店、書(shū)店、美容、健身、心理咨詢(xún)等商業(yè)配套服務(wù)延伸到醫(yī)院,以增加后勤服務(wù)的附加值。同時(shí)我們還將把后勤業(yè)務(wù)的重點(diǎn)放在與醫(yī)院科室的多方位合作上,包括共同開(kāi)發(fā)嬰兒紀(jì)念用品、保健護(hù)理、藥療等醫(yī)療延伸服務(wù)項(xiàng)目。還可利用**物業(yè)在國(guó)內(nèi)外原有的物流供應(yīng)渠道,開(kāi)展醫(yī)院的物資耗材、藥品的采購(gòu)、物流配送及倉(cāng)儲(chǔ)等業(yè)務(wù)。以減輕醫(yī)院的非主營(yíng)業(yè)務(wù)工作量,降低采購(gòu)成本。
二、醫(yī)療器材、后勤資產(chǎn)
**物業(yè)可以租賃及合作等方式為醫(yī)院現(xiàn)在緊俏或缺少的尖端醫(yī)療項(xiàng)目提供國(guó)際最先進(jìn)的醫(yī)療器械,開(kāi)辦特色醫(yī)療門(mén)診,以提高貴院在當(dāng)?shù)蒯t(yī)療服務(wù)行業(yè)的檔次和知名度,更能為醫(yī)院創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益。并可以通過(guò)后勤業(yè)務(wù)板塊的自我投資或利用醫(yī)療專(zhuān)項(xiàng)基金對(duì)后勤資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)和再投入,以達(dá)到后勤資產(chǎn)不斷升值的目的。
總之,貴醫(yī)院的后勤業(yè)務(wù)由**物業(yè)全方位介入,那么其后勤不再是醫(yī)院的沉重包袱,相反,將是醫(yī)院新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)小區(qū)自行巡查管理流程
1目的
規(guī)范小區(qū)巡查工作,保障小區(qū)正常和生活秩序。
2適用范圍
適用于**物業(yè)管理有限公司各管理處的小區(qū)巡查工作。
3職責(zé)
3.1管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)巡查的組織、管理工作。
3.2管理處物業(yè)助理負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施小區(qū)巡查工作。
3.3管理處行政助理負(fù)責(zé)落實(shí)巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理和協(xié)調(diào)工作。
4程序要點(diǎn)
4.1管理處物業(yè)主管根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查,前臺(tái)服務(wù)人員依照作業(yè)規(guī)程要點(diǎn)對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查。
4.2小區(qū)巡查的內(nèi)容
4.2.1治安隱患的巡查。
4.2.2公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡查。
4.2.3清潔衛(wèi)生狀況的巡查。
4.2.4園林綠化維護(hù)狀況的巡查。
4.2.5裝修違章的巡查。
4.2.6消防違章的巡查。
4.2.7利用巡查機(jī)與住戶(hù)溝通。
4.2.8管理處業(yè)主檔案、資料檔案、行政人事檔案管理。
4.2.9監(jiān)督各個(gè)部門(mén)、各崗位工作情況。
4.2.9利用巡查的機(jī)與各崗位員工溝通,了解員工發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
4.3小區(qū)巡查的方法應(yīng)包括“看”、“聽(tīng)”、“摸”、“調(diào)查了解”等。
4.3.1“看”:通過(guò)觀察來(lái)發(fā)現(xiàn)小區(qū)管理服務(wù)中存在的問(wèn)題。
4.3.2“聽(tīng)”:從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時(shí)的音判斷是否有故障。
4.3.3“摸”:通過(guò)用手觸摸感覺(jué)設(shè)施設(shè)備的使用狀況。
4.3.4“調(diào)查了解”:向住戶(hù)或員工調(diào)查樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況和管理服務(wù)中存在的問(wèn)題。
4.4房屋本體巡查的工作要領(lǐng)
4.4.1檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài),記錄損壞的水電表情況。當(dāng)水表在無(wú)人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)關(guān)上該戶(hù)表的閘閥,預(yù)防水浸事故,并通知業(yè)主;當(dāng)發(fā)現(xiàn)水、電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)(如倒轉(zhuǎn)、有盜電、水嫌疑)時(shí),應(yīng)在《巡查記錄表》中予以記錄并及時(shí)報(bào)物業(yè)助理和工程助理。
4.4.2巡查樓梯間:
a)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門(mén)、窗是否處于完好狀態(tài);
b)檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆,墻、地面交瓷片是否完整無(wú)損;
c)檢查消防栓是否標(biāo)識(shí)完好、配件齊全;滅火器是否有漏氣或過(guò)期、失效現(xiàn)象;防火門(mén)是否關(guān)閉;消防安全疏散指示燈是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.3巡查逃生天臺(tái):
a)檢查逃生天臺(tái)門(mén)是否能隨手打開(kāi)(嚴(yán)禁上鎖);
b)檢查天臺(tái)護(hù)欄是否完好;
c)檢查雨水管是否通暢;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.4巡查電梯:
a)檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn),是否有異常響動(dòng);
b)檢查安全標(biāo)識(shí)是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;
c)檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.5巡查大堂、門(mén)廳、走廊
a)檢查各類(lèi)安全標(biāo)識(shí)是否完好;
b)檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好;
c)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.4.6巡查中發(fā)現(xiàn)梯間彌漫著天燃?xì)?、焦味時(shí)應(yīng)立即對(duì)相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查,當(dāng)原因不明時(shí)應(yīng)立即告知保安隊(duì)進(jìn)行檢查。
4.5公共設(shè)施設(shè)備巡查的工作要領(lǐng)
4.5.1巡查水、電、氣、通訊設(shè)施:
a)檢查室外設(shè)施有無(wú)破損現(xiàn)象,各種管線(xiàn)有無(wú)滲、漏、滴、冒現(xiàn)象;
b)檢查室外設(shè)施有無(wú)生銹、脫漆現(xiàn)象,標(biāo)識(shí)是否完好;
c)檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識(shí)完好。
4.5.2巡查公共體設(shè)施:
a)檢查石山、小品是否完好,是否有安全隱患;
b)檢查兒童游樂(lè)設(shè)施是否完好,有無(wú)安全隱患;
c)檢查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象,是否有黃土裸露現(xiàn)象,長(zhǎng)勢(shì)是否良好。
4.5.3巡查道路、廣場(chǎng)、公共集散地:
a)檢查設(shè)施設(shè)備是否完好,是否有違章占用現(xiàn)象;
b)檢查標(biāo)識(shí)、路牌、警示牌是否完好;
c)檢查各類(lèi)雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;
d)檢查衛(wèi)生狀況是否完好。
4.5.4巡查停車(chē)庫(kù):
a)檢查防盜設(shè)施是否完好;
b)檢查各類(lèi)標(biāo)識(shí)是否完好無(wú)損;
c)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.6巡查周邊環(huán)境
4.6.1檢查小區(qū)內(nèi)是否有張貼、亂拉線(xiàn)等現(xiàn)象。
4.6.2檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象;
4.6.3檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現(xiàn)象;
4.6.4檢查衛(wèi)生狀況是否良好。
4.7巡查違章裝修:詳見(jiàn)《裝修管理工作流程》。
4.8對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理要領(lǐng)
4.8.1前臺(tái)服務(wù)人員巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)有上述問(wèn)題出現(xiàn)時(shí),如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的,應(yīng)予以立即解決;否則及時(shí)將問(wèn)題記錄在《巡查記錄表》中,巡查回來(lái)后報(bào)告給物業(yè)助理解決。
4.8.2物業(yè)助理情況按下列情況處理:
a)屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的,按《報(bào)事管理流程》處理;
b)屬管理處其他部門(mén)員工工作不力造成的或因?yàn)楣芾矸?wù)中出現(xiàn)問(wèn)題需改進(jìn)的,應(yīng)報(bào)告給管理處主任協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)處理。巡查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題一般情況下應(yīng)在三天內(nèi)解決;特殊情況需經(jīng)管理處主任同意后可適當(dāng)延長(zhǎng);
c)屬住戶(hù)違章造成的問(wèn)題,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定處理。
4.8.3對(duì)巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問(wèn)題,物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)向管理處主任匯報(bào),由管理處主任安排處理。
4.8.4巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理完畢后管理處前臺(tái)服務(wù)人員應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證,處理的過(guò)程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄,并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。
4.9《巡查記錄表》每月底由管理處歸檔保存,保存期為兩年。
4.10本規(guī)程執(zhí)行情況作為相關(guān)員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
5記
錄
qpi-gl-c-f012《巡查記錄表》
6相關(guān)支持文件
《報(bào)事管理流程》
《裝修管理工作流程》
第11篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專(zhuān)多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū),由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線(xiàn)職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級(jí)量化管理,對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤(pán)點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購(gòu)流程圖:(略)
第12篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)-資源管理2
物業(yè)質(zhì)量手冊(cè):資源管理(二)
第一節(jié)總則
1.資源是質(zhì)量管理體系各過(guò)程的組成之一,本公司在實(shí)施、保持和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性的各項(xiàng)活動(dòng)中,所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財(cái)力資源、工作環(huán)境等。
2.資源的管理包括對(duì)資源的需求識(shí)別、資源的提供、資源的開(kāi)發(fā)、資源的維護(hù)、資源的利用和優(yōu)化。資源管理是間接過(guò)程,它作用于產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程,使產(chǎn)品增值,并保證方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),以持續(xù)達(dá)到滿(mǎn)足業(yè)主要求并增進(jìn)業(yè)主滿(mǎn)意。
3.人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項(xiàng)活動(dòng)所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。
4.物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備等管理。財(cái)力資源是確保人力、物力和工作環(huán)境等資源得以滿(mǎn)足的必要條件。
5.工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)(工作)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。
第二節(jié)人力資源控制程序
1、目的
對(duì)承擔(dān)qms職責(zé)的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求,并進(jìn)行培訓(xùn)以滿(mǎn)足規(guī)定要求。
2、范圍
適用于承擔(dān)qms規(guī)定職責(zé)的所有人員,包括臨時(shí)雇用的人員,也可包括供方的人。
3、定義
無(wú)
4、職責(zé)
4.1管理部
4.1.1負(fù)責(zé)編制各部門(mén)負(fù)責(zé)人的《崗位職責(zé)及任職要求》
4.1.2負(fù)責(zé)本公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》的制定及監(jiān)督實(shí)施。
4.1.3負(fù)責(zé)上崗前的基礎(chǔ)教育
4.1.4負(fù)責(zé)組織對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。
4.2各部門(mén)
4.2.1負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的崗位技能培訓(xùn)。
4.2.2負(fù)責(zé)編制各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》。
4.2.3管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司年度培訓(xùn)計(jì)劃和各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》。
5、程序
5.1人員安排
5.1.1承擔(dān)qms規(guī)定職責(zé)的人員應(yīng)是有能力的,從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮。
5.1.2公司編制各崗位員工的《崗位職責(zé)及任職要求》報(bào)管理者代表審批。
5.1.4《崗位職責(zé)及任職要求》經(jīng)審批后,作為公司選擇、招聘、安排人員的主要依據(jù)。
5.2培訓(xùn)、意識(shí)和能力
5.2.1各部門(mén)應(yīng)識(shí)別從事影響質(zhì)量的活動(dòng)的人員的能力需求,分別對(duì)新員工、在崗員工、轉(zhuǎn)崗員工、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員、特殊工種人員、內(nèi)審員等,根據(jù)他們的《崗位職責(zé)及任職要求》進(jìn)行考核識(shí)別需求制訂計(jì)劃并上報(bào)管理部。
5.2.2新員工培訓(xùn)
a、公司的基礎(chǔ)教育:包括本公司簡(jiǎn)介、員工紀(jì)律、方針、目標(biāo),質(zhì)量、安全和環(huán)保意識(shí),相關(guān)法律法規(guī),質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識(shí)等的培訓(xùn),在進(jìn)入本公司一個(gè)月內(nèi),由各部門(mén)組織進(jìn)行。
b、部門(mén)基礎(chǔ)教育:學(xué)習(xí)本部門(mén)工作手冊(cè)的主要內(nèi)容,由部門(mén)主管組織進(jìn)行,進(jìn)行書(shū)面和實(shí)際操作考核,合格方可上崗。(轉(zhuǎn)崗員工按此條款進(jìn)行培訓(xùn))
c、崗位技能培訓(xùn):學(xué)習(xí)服務(wù)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項(xiàng)及緊急情況的應(yīng)變措施等,由所在崗位技術(shù)負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行,并進(jìn)行書(shū)面和操作考核,合格者方可上崗。
5.2.3在崗人員培訓(xùn)
按培訓(xùn)計(jì)劃,每年應(yīng)對(duì)在崗員工至少進(jìn)行一次全面的崗位技能培訓(xùn)和考核。
5.2.4特殊工作人員培訓(xùn)
a、特殊工序、關(guān)鍵工序人員由所在部門(mén)負(fù)責(zé)人培訓(xùn),合格后持證上崗,每年還應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn)和考核。
b、電氣焊工、計(jì)量員、電工、鍋爐工、駕駛員等需取得國(guó)家授權(quán)部門(mén)相應(yīng)的培訓(xùn)證書(shū)。
c、質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認(rèn)證咨詢(xún)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核。
5.2.5技術(shù)人員培訓(xùn)
各類(lèi)技術(shù)人員是公司的主力軍,應(yīng)創(chuàng)造條件使他們的知識(shí)不斷更新,由各部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織培訓(xùn)或外送培訓(xùn)。
5.2.6通過(guò)教育和培訓(xùn),使員工質(zhì)量意識(shí)得到強(qiáng)化。
a、滿(mǎn)足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性。
b、自己從事的崗位的工作與本公司發(fā)展的相關(guān)性。本公司應(yīng)鼓勵(lì)員工參與質(zhì)量管理,為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。
5.2.7評(píng)價(jià)所提供培訓(xùn)的有效性
a、通過(guò)理論考核、操作考試、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定和觀察等方法,評(píng)價(jià)員工培訓(xùn)的有效性,評(píng)價(jià)被培訓(xùn)人員是否具備了所需能力。
b、每年第四季度,管理部組織各部門(mén)培訓(xùn)負(fù)責(zé)人及員工代表,召開(kāi)年度培訓(xùn)工作會(huì)議,評(píng)價(jià)培訓(xùn)的有效性,征求意見(jiàn)和建議,以便更好制訂下一年度的培訓(xùn)計(jì)劃。
c、管理部加強(qiáng)對(duì)員工日常工作業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià),可隨時(shí)對(duì)各部門(mén)員工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查,對(duì)不能勝任本職工作的員工,應(yīng)及時(shí)暫停工作,安排培訓(xùn)、考核或轉(zhuǎn)崗,使員工能夠勝任本職工作。
5.3培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施
5.3.1每年12月份各部門(mén)上報(bào)下年度的《職工培訓(xùn)需求》,根據(jù)公司需求及各部門(mén)《職工培訓(xùn)需求》,管理部于12月制定下年度的培訓(xùn)計(jì)劃(包括培訓(xùn)內(nèi)容、對(duì)象、時(shí)間、考核方式等),經(jīng)總經(jīng)理審批下發(fā)各部門(mén),并監(jiān)督實(shí)施。
5.3.2每次培訓(xùn)的有關(guān)記錄交管理部存檔。
5.3.3各部門(mén)計(jì)劃外培訓(xùn),應(yīng)填寫(xiě)《培訓(xùn)需求申請(qǐng)表》報(bào)管理者代表批準(zhǔn),由相關(guān)部門(mén)組織實(shí)施。
5.3.4人員招聘渠道:a、人才市場(chǎng)b、學(xué)校推薦c、相關(guān)人員推薦
5.3.5流程:制定計(jì)劃→人員招聘渠道→收集應(yīng)聘者資料→篩選→安排面試→確定錄用者→培訓(xùn)上崗
5.3.6招聘過(guò)程應(yīng)按《勞動(dòng)法》及有關(guān)規(guī)定,參照相關(guān)的崗位職責(zé)嚴(yán)格審核,確定是否錄用。錄用過(guò)程中應(yīng)與應(yīng)聘者平等協(xié)商,明確相應(yīng)的福利、待遇、工作要求和工作守則。
5.3.7各單位應(yīng)根據(jù)崗位的要求對(duì)所屬員工進(jìn)行能力考評(píng)。
特殊崗位如檢驗(yàn)、內(nèi)審員、電工、司爐等人員應(yīng)參加專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和進(jìn)行資格審查。
5.4培訓(xùn)效果及記錄保持
5.4.1通過(guò)各種方式的培訓(xùn),公司確保員工能認(rèn)識(shí)到所從事活動(dòng)的相關(guān)性和重要性,以及如何為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)作出貢獻(xiàn);
5.4.2應(yīng)保持以上教育、培訓(xùn)、考核、技能和經(jīng)驗(yàn)的適當(dāng)記錄。
6相關(guān)文件
6.1《崗位職責(zé)及任職要求》
7附件
7.1fm62-01年度培訓(xùn)計(jì)劃
7.2fm62-02培訓(xùn)簽到及考核表
7.3fm62-03職工培訓(xùn)需求申請(qǐng)表
