第1篇 物業(yè)管理部副領(lǐng)班職務(wù)說明書
物業(yè)管理部副領(lǐng)班職務(wù)說明
工作概述:協(xié)助領(lǐng)班搞好全班團(tuán)結(jié),開展經(jīng)常性思想教育工作;負(fù)責(zé)宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及檢查警容風(fēng)紀(jì);領(lǐng)班不在時(shí),代理領(lǐng)班職責(zé)。
(一)任職資格
1、性別:不限(男性為主,占95%)
2、年齡要求:30歲以下
3、身體要求:175cm以上(女,165cm以上,總數(shù)不超過5%),能持續(xù)工作8小時(shí)以上,且有80%以上的時(shí)間可以步巡工作;體能良好,身體協(xié)調(diào);行動(dòng)敏捷,判斷能力強(qiáng),視力5.0以上,無色盲及口吃;
4、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨衔幕?/p>
5、工作經(jīng)歷:需具備1年以上物業(yè)保安工作經(jīng)驗(yàn);
6、工作技能要求:
技能要求:熟悉國家法律法規(guī)及物業(yè)管理員職責(zé)權(quán)限,具備一定的軍事教學(xué)法及培訓(xùn)基礎(chǔ),懂得突發(fā)事件的處置及解決一般投訴;
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:領(lǐng)班
2、直接下級:物業(yè)管理員
3、合作部門:屋村各部
(三)崗位職責(zé)
1、協(xié)助領(lǐng)班處理各項(xiàng)事務(wù),領(lǐng)班不在時(shí),代理領(lǐng)班職責(zé);
2、負(fù)責(zé)班里內(nèi)務(wù)衛(wèi)生及檢查軍容風(fēng)紀(jì);
3、負(fù)責(zé)排崗布崗與班前班后集合;
4、及時(shí)掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài)并做好教育,關(guān)心愛護(hù)隊(duì)員,促進(jìn)團(tuán)結(jié);
5、監(jiān)管隊(duì)員值班期間紀(jì)律;
6、負(fù)責(zé)崗位給水、換電池等后勤保障工作;
7、負(fù)責(zé)崗位物資、公用裝備的交接檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)查明原因,分清責(zé)任。
(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保領(lǐng)班不在位代其職務(wù)行使職權(quán)時(shí),符合《領(lǐng)班職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)》;
2、確保宿舍衛(wèi)生符合《內(nèi)務(wù)衛(wèi)生規(guī)范》之要求;
3、確保全班隊(duì)員軍容風(fēng)紀(jì)參照《軍容風(fēng)紀(jì)檢查制度》隨機(jī)抽查合格;
4、確保按照部門規(guī)定上班時(shí)間集合,整隊(duì)清點(diǎn)人數(shù),整理著裝;
5、確保無因管理不當(dāng)、關(guān)心愛護(hù)不到位、工作氛圍不佳引致人員辭職或流失;
6、監(jiān)管崗位紀(jì)律有效,確保無嚴(yán)重違紀(jì)情形出現(xiàn);
7、確保后勤保障充分,無因保障不力引致崗位工作受影響;
8、確保當(dāng)值期間崗位物品交接清楚,無因交接不清而無法確定責(zé)任歸屬或查找責(zé)任人情形出現(xiàn)。
第2篇 物業(yè)公司網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
文件名稱
網(wǎng)上客戶信息管理作業(yè)指導(dǎo)書
編號:
編 制審 核批準(zhǔn)人
生效日期年 月日版號共 頁
1目的:規(guī)范通過網(wǎng)絡(luò)向客戶傳遞信息的過程。
2適用范圍:在**內(nèi)部、外部網(wǎng)站和其他社會(huì)網(wǎng)站上,回復(fù)客戶問題,以及向客戶發(fā)布通知。
3管理內(nèi)容:
3.1 總負(fù)責(zé)人:營銷部客戶中心
3.2 項(xiàng)目各階段負(fù)責(zé)人
3.2.1 項(xiàng)目銷售組組建前:營銷部客戶中心
3.2.2 項(xiàng)目銷售組組建后,撤消前:銷售組
3.2.3 項(xiàng)目銷售組撤消后、項(xiàng)目交房前:營銷部客戶中心。
3.2.4 項(xiàng)目交房后:
第3篇 物業(yè)工程部培訓(xùn)-維修保養(yǎng)管理
物業(yè)工程部培訓(xùn):維修保養(yǎng)管理
1.維修分類及定義
1.1.設(shè)備維修的定義
設(shè)備維修是設(shè)備技術(shù)狀態(tài)劣化到某一臨界狀態(tài)或發(fā)生故障時(shí),為恢復(fù)其功能而進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng),包括各類計(jì)劃修理,計(jì)劃外的故障修理和事故修理。
1.2.從不同的角度出發(fā),維修可有不同的分類方法,最常用的是按照維修的目的與時(shí)機(jī),分為預(yù)防性維修、修復(fù)性維修和改進(jìn)性維修三種基本類型。
1.2.1.預(yù)防性維修(pm, preventive maintenance)
是指通過對設(shè)備的檢查、檢測,發(fā)現(xiàn)故障征兆,為防止故障發(fā)生,使其保持在規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的各種維修活動(dòng)。預(yù)防性維修包括擦拭、潤滑、調(diào)整、檢查、更換和定時(shí)拆修(即定時(shí)翻修)等。這些活動(dòng)是在故障發(fā)生前預(yù)先對設(shè)備(或其機(jī)件)進(jìn)行的,目的是為消除故障隱患,防患于未然。這種維修主要用于故障后果會(huì)危及安全和影響任務(wù)完成,或?qū)е螺^大經(jīng)濟(jì)損失的情況。預(yù)防性維修可分為定時(shí)拆修、定時(shí)報(bào)廢、預(yù)知維修和隱患檢測四種維修類型。
定時(shí)拆修(rw, rework at fi*ed interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以拆修,使其恢復(fù)到規(guī)定的狀態(tài)。例:水泵定期拆修,接觸器拆修等。
定時(shí)報(bào)廢(ds, discard at some interval)
是指設(shè)備使用到規(guī)定的時(shí)間予以廢棄。定時(shí)報(bào)廢較之定時(shí)拆修是一種資源消耗更大的預(yù)防性維修工作。工作的結(jié)果或者是設(shè)備更換零部件,或者是報(bào)廢。例:空氣開關(guān),繼電器等。
有時(shí)把定時(shí)拆修和定時(shí)報(bào)廢這兩種預(yù)防性維修類型統(tǒng)稱為定時(shí)維修(ht, hard time maintenance)。定時(shí)維修適用于已知壽命分布規(guī)律的而且有耗損期的設(shè)備。這種設(shè)備故障的發(fā)生、發(fā)展同使用時(shí)間有明確的關(guān)系,設(shè)備的大部分能工作到預(yù)期的時(shí)間以保證定時(shí)維修的有效性。
預(yù)知維修(predictive maintenance)
是指經(jīng)過一定的時(shí)間間隔后,將觀察到的設(shè)備狀態(tài)與適用的允許標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較的工作。工作的結(jié)果可以是設(shè)備能繼續(xù)使用到下一個(gè)檢查期或重新加工后使用,也可以是設(shè)備零部件的更換或者報(bào)廢。例:運(yùn)行記錄,巡檢工作及記錄,水泵運(yùn)行檢查,聽噪音、摸溫度。
隱患檢測(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具體的時(shí)間間隔內(nèi),為發(fā)現(xiàn)設(shè)備已存在的但對操作人員來說尚不明顯的功能故障(稱之為隱蔽功能故障)所進(jìn)行的檢測工作,也稱之為隱蔽功能檢測或使用檢查。例:跳閘之后的檢查、測試、滿載、三相不均衡等。
1.2.2.修復(fù)性維修(cm, corrective maintenance)
是指設(shè)備(或其機(jī)件)發(fā)生故障后,使其恢復(fù)到規(guī)定狀態(tài)所進(jìn)行的維修活動(dòng),也稱排除故障維修或修理。修復(fù)性維修包括:故障定位、故障隔離,分解、更換、再裝、調(diào)校、檢驗(yàn),以及修復(fù)損壞件等。
1.2.3.改進(jìn)性維修(im, improvement maintenance)
是利用在完成設(shè)備維修任務(wù)的同時(shí),對設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或改裝,以提高設(shè)備的固有可靠性、維修性和安全性水平的維修。例:閥門安裝位置不好,換閥時(shí)改變安裝位置,使其便于操作、維修。
預(yù)防性維修的內(nèi)容和時(shí)機(jī)是事先加以規(guī)定并按照預(yù)定的計(jì)劃進(jìn)行的,因而也可稱之為計(jì)劃維修(scheduled maintenance)。 修復(fù)性維修因其內(nèi)容和時(shí)機(jī)帶有隨機(jī)性,不能在事前做出確切安排,因而也可叫做非計(jì)劃維修(unscheduled maintenance)。
1.3.從修理內(nèi)容和要求以及工作量大小出發(fā),維修可劃分為:大修、項(xiàng)修、小修和定期檢查試驗(yàn)、定期精度調(diào)整等。
1.3.1.大修
設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的預(yù)防性維修。大修時(shí),對設(shè)備的全部或大部分解體檢查,修復(fù)基礎(chǔ)件,更換或修復(fù)全部不合用的零件;修復(fù)、調(diào)整電氣系統(tǒng);修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀等,從而達(dá)到全面消除修前存在的缺陷,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度和性能。
1.3.2.項(xiàng)修(中修)
項(xiàng)目修理是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而存在的,對技術(shù)狀態(tài)劣化已達(dá)不到運(yùn)作要求的某些設(shè)備,按實(shí)際需要進(jìn)行的針對性修理,恢復(fù)所修部分性能。
對經(jīng)營中的重要設(shè)備采用項(xiàng)修,容易解決計(jì)劃維修與經(jīng)營的矛盾,可利用間隙時(shí)間(節(jié)、假日),從而保證設(shè)備的正常進(jìn)行。
1.3.3.小修
小修是維持性修理,不對設(shè)備進(jìn)行較全面的檢查、清洗和調(diào)整,只結(jié)合掌握的技術(shù)狀態(tài)的信息進(jìn)行局部拆卸、更換和修復(fù)部分失效零件,以保證設(shè)備正常工作能力。
1.3.4.定期維護(hù)或定期檢查
該項(xiàng)工作通常列入計(jì)劃修理來進(jìn)行,做到及時(shí)掌握設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),發(fā)現(xiàn)和清除設(shè)備隱患以及較小故障,以減少突發(fā)故障的發(fā)生。針對性地提出相鄰近的計(jì)劃修理內(nèi)容,做好維修前準(zhǔn)備工作或據(jù)此調(diào)整修理計(jì)劃。
對動(dòng)力設(shè)備、受壓容器、電氣設(shè)備、起重運(yùn)輸設(shè)備等安全性要求高的設(shè)備,由專業(yè)人員按規(guī)定期限和規(guī)定要求進(jìn)行試驗(yàn),如對耐壓、絕緣、電接地、安全裝置、指示儀表、負(fù)荷、限制器、制動(dòng)器等的試驗(yàn)。通過試驗(yàn)可及時(shí)發(fā)現(xiàn),消除隱患或安排修理。
1.3.5.定期精度檢查
對重要設(shè)備如冷凍機(jī)的幾何精度進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢查并調(diào)整,使其達(dá)到或接近規(guī)定的精度標(biāo)準(zhǔn),保證其精度穩(wěn)定以滿足加工要求。通常該項(xiàng)檢查的周期為1-2年,并應(yīng)安排在氣溫變化較小的季節(jié)進(jìn)行。
2.報(bào)修及投訴處理
2.1.業(yè)戶報(bào)修及投訴渠道
一般地講,有關(guān)設(shè)備方面的投訴應(yīng)向客戶服務(wù)部提出,但實(shí)踐中僅這一條還不夠。有的客人往往會(huì)直接打電話到工程部,或是將電話打到銷售部或別的地方。因此,公司建立報(bào)修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度是十分必要的,業(yè)戶可以向客戶服務(wù)部提出,也可以向工程部、總經(jīng)理辦公室或其他任何一個(gè)部門提出。任何一個(gè)部門接到報(bào)修或投訴,應(yīng)負(fù)責(zé)立即將此報(bào)修或投訴轉(zhuǎn)告客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部發(fā)出維修單到工程部,并記錄備案;接收者認(rèn)為必要時(shí)可將情況向總經(jīng)理報(bào)告。要堅(jiān)決防止推托現(xiàn)象,這是服務(wù)質(zhì)量低劣的表現(xiàn)。
工程部當(dāng)班員工在接到故障投訴后應(yīng)該在15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場,屬一般故障應(yīng)該立即排除,復(fù)雜的故障應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),由領(lǐng)導(dǎo)判斷并組織力量排除。在現(xiàn)實(shí)中,許多客人有意見不是因?yàn)樵O(shè)備有了故障,而是因?yàn)橛辛斯收喜荒芗皶r(shí)解決。
2.2.業(yè)戶報(bào)修制度
設(shè)備的日常報(bào)修及業(yè)戶報(bào)修是工程部進(jìn)行維修工作的依據(jù)。
2.2.1 《工程維修單》由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)填寫,包括申請業(yè)戶名稱、申請人、工作地點(diǎn)、聯(lián)系電話及工作內(nèi)容等。
2.2.2 《工程維修單》一式四聯(lián),第一聯(lián)為工程部,第二聯(lián)為財(cái)務(wù)部,第三聯(lián)為客戶服務(wù)部,第四聯(lián)為業(yè)戶。前臺人員應(yīng)隨時(shí)將填寫好的《工程維修單》4聯(lián)一并交到工程部值班室,由值班工程師簽收。
2.2.3 值班工程師在接到《工程維修單》后,根據(jù)維修內(nèi)容、輕重緩急和工種不同分配給相應(yīng)專業(yè)班組。
按如下順序分列優(yōu)先安排:
人身安全、消防安全。
與客戶有關(guān)。
設(shè)備故障影響到客人。
一般維修。
正常計(jì)劃維修保養(yǎng)。
2.2.4 各專業(yè)班組在接到報(bào)修單后,根據(jù)報(bào)修內(nèi)容和重要性,核實(shí)耗用材料和預(yù)計(jì)工時(shí)(工時(shí)費(fèi)rmb10元起,rmb10元/工時(shí),15分鐘內(nèi)免收工時(shí)費(fèi)),準(zhǔn)備相應(yīng)工具、材料到達(dá)維修地點(diǎn),現(xiàn)場由業(yè)戶進(jìn)行確認(rèn)收費(fèi)金額后進(jìn)行維修;業(yè)戶如對收費(fèi)金額提出異議,在解釋無效的情況下,應(yīng)將《工程維修單》轉(zhuǎn)客戶服務(wù)部與業(yè)戶作進(jìn)一步協(xié)商。
2.2.5 檢修技工在維修完工后,由業(yè)戶填寫滿意程度,請業(yè)戶簽字認(rèn)可后給業(yè)戶留存一聯(lián),其余帶回交給專業(yè)主管。各專業(yè)主管核實(shí)后交至值班工程師。
2.2.6值班工程師將《工程維修單》中工程部一聯(lián)留檔,其余返至客戶服務(wù)部前臺接待。
2.2.7 值班工程師要經(jīng)常檢查或抽查工作單的執(zhí)行情況。
2.2.8 工程部在核銷維修單時(shí),如發(fā)現(xiàn)缺漏時(shí),工程部要追查原因;凡因各種原因一時(shí)完不成的項(xiàng)目,應(yīng)通知客戶服務(wù)部預(yù)計(jì)完成時(shí)間。當(dāng)情況復(fù)雜時(shí),報(bào)請總經(jīng)理協(xié)調(diào)解決。
2.2.9 工程部每周、每月匯總一次,并將完成、未完成情況及有償維修收費(fèi)費(fèi)用(每月統(tǒng)計(jì))進(jìn)行匯總,并轉(zhuǎn)交客服部復(fù)核。
2.2.10 在發(fā)生使用部門對工程部的投訴時(shí),可以報(bào)修單為依據(jù)。
2.2.11 工程部一般情況不接受電話請修,如有特殊情況,事后應(yīng)補(bǔ)《工程維修單》。
2.2.12 所有正常的維修保養(yǎng)計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)總工程師的指示填寫工作單后方可進(jìn)行。
2.2.13 工程部各專業(yè)自檢出的問題由各專業(yè)工程師自行填寫《工程維修單》。
2.2
.14 如有特殊原因需簽免費(fèi)用,需總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。
2.2.15 客戶服務(wù)部每日15:00前發(fā)出的《工程維修單》,工程部應(yīng)于每日17:30前將維修情況反饋至客戶服務(wù)部;每日15:00之后發(fā)出的《工程維修單》工程部應(yīng)于次日11:00將維修情況反饋至客戶服務(wù)部。
備注:夜間報(bào)修:工程部安排一名主管和若干技工負(fù)責(zé)夜間緊急值班。在接到報(bào)修電話后,對一般故障,要及時(shí)修理,對一時(shí)難以修復(fù)的,應(yīng)在值班日記上記錄報(bào)修時(shí)間及修理內(nèi)容,第二天由值班工程師安排班組檢修;在必需夜間緊急檢修而人力不足時(shí),可向值班經(jīng)理匯報(bào),采取應(yīng)急措施,組織人力進(jìn)行搶修。
2.3.進(jìn)戶維修服務(wù)規(guī)范
業(yè)戶的每間房間都有設(shè)備,有設(shè)備就有檢查、保養(yǎng)和維修工作。員工如何按照服務(wù)規(guī)范進(jìn)戶工作,這不僅是一個(gè)技術(shù)問題,而且有禮儀禮貌、勞動(dòng)紀(jì)律等多方面問題,弄不好會(huì)引起業(yè)戶的反感,造成不好的影響。因此凡進(jìn)戶工作的員工必須有較強(qiáng)的服務(wù)意識,要將進(jìn)戶工作的全過程作為體現(xiàn)自己技術(shù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)的過程。
進(jìn)戶工作的規(guī)范要求:
2.3.1.一般情況下應(yīng)先預(yù)約,說清楚進(jìn)戶工作內(nèi)容,得到業(yè)戶的同意。除非遇到緊急情況,不能在未得到業(yè)戶同意的情況下進(jìn)戶工作。若在預(yù)約維修工作時(shí),發(fā)現(xiàn)業(yè)戶已全部外出;應(yīng)通過門縫留下維修到訪通知。
2.3.2.到達(dá)業(yè)戶門口應(yīng)輕輕敲門,得到業(yè)戶同意后方能進(jìn)入業(yè)戶區(qū)域。
2.3.3.如進(jìn)入電腦機(jī)房等十分整潔的房間,員工應(yīng)在進(jìn)戶前穿上鞋套。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕,工具袋背在肩上,如拿在手中應(yīng)高于地面一定距離。
2.3.4.到達(dá)工作地點(diǎn)后,將干凈的保護(hù)用品(舊床單、帆布或塑料布)鋪在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。提醒鄰近桌面物品的清理由業(yè)戶自行負(fù)責(zé),維修人員提供白單子保護(hù)桌面。
2.3.5.工作中手腳要輕,盡可能不發(fā)出噪音,實(shí)在無法避免時(shí)應(yīng)事先向業(yè)戶說明。
2.3.6.如工作中將會(huì)出現(xiàn)大量塵土(例如在墻壁上鉆孔掛畫)可以配備吸塵器,一邊鉆孔,一邊吸去塵土;或提前通知清潔人員到場配合,更能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
2.3.7.工作結(jié)束,收拾好工具,應(yīng)向業(yè)戶介紹維修保養(yǎng)情況,并告訴業(yè)戶正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng),并請客戶簽字驗(yàn)收。如例行檢查應(yīng)告訴用戶具體情況或有什么問題,需要怎么辦及應(yīng)注意事項(xiàng)等。
2.3.8.離開前應(yīng)將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈,如地面受污染,應(yīng)負(fù)責(zé)打掃干凈。
2.3.9.整個(gè)工作期間不得收受業(yè)戶送的物品,也不應(yīng)借用業(yè)戶的工具、抹布等。
2.4.處理復(fù)雜故障
所謂復(fù)雜故障是指難于馬上解決的設(shè)備問題,包括:
2.4.1.設(shè)備比較復(fù)雜,一次或多次修復(fù)仍達(dá)不到原來的狀況,此時(shí)應(yīng)該下大力氣認(rèn)真修復(fù),使業(yè)戶滿意。
2.4.2.設(shè)備本身的工作參數(shù)達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),一般是產(chǎn)品質(zhì)量問題,此時(shí)應(yīng)向業(yè)戶說明真情,表示歉意,并表示將盡快向生產(chǎn)廠商聯(lián)系,解決問題。
2.4.3.設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常,達(dá)到了設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)卻達(dá)不到業(yè)戶的要求,此情況最難處理。遇到這種情況應(yīng)保持規(guī)范的禮貌服務(wù),進(jìn)行友好的解釋,切忌用生硬的口氣回答,如'沒有辦法','就是這樣'等等。
2.5 質(zhì)量記錄
《工作通知單》ed-tb-0309-130
3.緊急應(yīng)變措施
3.1.設(shè)備故障處理
3.1.1.物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故,現(xiàn)場人員立即切斷電、煤氣等危險(xiǎn)源,保護(hù)事故現(xiàn)場,工程部人員或使用部門應(yīng)立即通知工程部、客戶服務(wù)部及總經(jīng)理。工程部負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場,分析檢查故障的原因,采取果斷應(yīng)急措施。
3.1.2.總經(jīng)理、總工程師、保安部經(jīng)理查看后,根據(jù)現(xiàn)場情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)行搶修。
3.1.3.找出原因后,總工程師和主管工程師須立即組織工程部人員進(jìn)行搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行,匯報(bào)總經(jīng)理。
3.1.4.主管工程師寫出一份書面報(bào)告,說明發(fā)生故障的原因,提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案,報(bào)總工程師,抄報(bào)總經(jīng)理。
3.1.5.如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故,由主管工程師根據(jù)情況對責(zé)任者提出處理意見,報(bào)總工程師審批后給予處罰,并通知人事部備案;如果情況較嚴(yán)重,需要辭退者,需報(bào)人事部和總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.運(yùn)行事故分析
3.2.1.不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故,稱一般事故,由工程師調(diào)查與分析原因,提出修理意見和事故責(zé)任原因,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報(bào)總工程師。
3.2.2.設(shè)備因非正常原因,造成物業(yè)停電、停汽、停水、停冷、停暖、停煤氣、停梯及消防系統(tǒng)等設(shè)備故障等影響物業(yè)正常營業(yè),造成惡劣影響的均屬重大事故,應(yīng)立即上報(bào)工程部和保安部(影響治安時(shí))。由工程部組織人員緊急搶修和配合有關(guān)主管部門進(jìn)行事故調(diào)查。對重大事故應(yīng)在沒有查清楚,肇事者和員工沒有受到教育和沒有采取有效防范措施以前,決不放過。事故處理結(jié)果應(yīng)上報(bào)總經(jīng)理批示。對事故隱瞞不報(bào)或拖延上報(bào)的部門與個(gè)人,應(yīng)追究行政和經(jīng)濟(jì)、直至刑事責(zé)任。
3.3.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)內(nèi)發(fā)生緊急情況時(shí),工程部各級員工應(yīng)保持鎮(zhèn)定,迅速通知有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)守崗位、各司其職,積極采取有效措施阻止災(zāi)害的擴(kuò)大,盡力搶救物業(yè)內(nèi)的人員生命財(cái)產(chǎn)及物質(zhì)財(cái)產(chǎn),將損失降至最低。當(dāng)緊急情況解除后,應(yīng)做好現(xiàn)場保護(hù)措施,并出具事件過程及原因分析、改進(jìn)方法的報(bào)告,以備日后參考及要求保險(xiǎn)時(shí)使用。具體行動(dòng)可參見以下指示。
3.4.水浸之處理程序:
3.4.1.如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸,應(yīng)立即將情況報(bào)告當(dāng)值主管,同時(shí)盡快采用就近的防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口,以免電梯受損。
3.4.2.采用有效的措施,攔截和疏泄積水,防止水浸之蔓延,盡可能減少水浸所致的損失。包括:
將電梯升高離開受浸之范圍;
關(guān)閉受浸區(qū)域之電掣,以防人員觸電;
在水蔓延的通道上擺放攔水沙包,防止水浸蔓延到其他樓層;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
開啟排水泵;
用吸水機(jī)吸水;
其他一切經(jīng)濟(jì)有效的措施。
3.4.3.設(shè)法查明浸水之來源并采取有效的措施加以截?cái)?
如水浸起自大廈機(jī)管設(shè)施之損壞和故障,應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水掣或供水泵。
如洪水來自大廈外,應(yīng)當(dāng)在大廈各低于室外水位的出入口安上擋水閘板。
如水浸來自市政地下水反溢,應(yīng)當(dāng)暫時(shí)將有關(guān)反溢的地下水道通往大廈的入口封閉,并用排水泵將大廈的積水抽排出大廈外。
3.4.4.水源中斷后應(yīng)修復(fù)受損的設(shè)施,盡快回復(fù)大廈的正常使用。
3.4.5.如有單位受浸,應(yīng)盡快通知管理部處理。
3.4.6.如有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響,通知管理部在大廈各主要出入口設(shè)置告示,知會(huì)用戶,如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性,應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警示標(biāo)志或警告牌。
在發(fā)生以下所列的情況時(shí),除采取上述一般性措外,還應(yīng)采取以下相應(yīng)的針對性措施:
3.4.7.大廈的供水管道發(fā)生破裂,應(yīng)盡快找到并關(guān)上能夠控制破裂部位的閥門。
3.4.8.大廈內(nèi)的噴淋頭受損噴水失控時(shí),應(yīng)當(dāng)盡快用該處的消防栓內(nèi)的軟水管套住受損噴水的噴淋頭,用了消防軟水管將所噴出的水引導(dǎo)到衛(wèi)生間的排水地漏排出,如水勢太大,地漏無法及時(shí)疏通時(shí),則可將水從走火梯排到街外。
3.4.9.如大廈的空調(diào)設(shè)施出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)在漏水處擺放桶接水,同時(shí)用沙包保護(hù)好附近可能受影響的電梯槽和用戶的單位。
3.4.10.在進(jìn)行防火噴淋頭檢修操作前,應(yīng)先關(guān)上有關(guān)閥門,并把有關(guān)部位的積水放出,然后才可以對噴淋頭進(jìn)行操作。
3.5.燃?xì)庑孤┑奶幚沓绦?
3.5.1.保持冷靜。
3.5.2.盡快關(guān)閉泄漏處以前的燃?xì)夤苈烽l摯。
3.5.3.在氣體泄漏的現(xiàn)場嚴(yán)格禁止任何人使用明火,開閉電筒、使用無線電對講機(jī)以及開關(guān)任何電掣開關(guān),以免電火花引燃泄漏的氣體。
3.5.4.將事件通知大廈消防中心,并說明事發(fā)地點(diǎn)和程度,以便消防人員根據(jù)情況作出處理(如通知消防局、煤氣公司等等)。在匯報(bào)情況時(shí)不可在燃?xì)庑孤┓秶鷥?nèi)使用電話、對講機(jī)等設(shè)備。
3.5.5.打開泄漏范圍的有關(guān)門窗,加快氣體擴(kuò)散,阻止現(xiàn)場范圍的非有關(guān)工作人員圍觀。并根據(jù)實(shí)際情況和消防人員的指示,采取有效的措施和指導(dǎo)現(xiàn)場有關(guān)人員疏散。
3.6.電梯故障困人的處理程序:
3.6.1.員工接獲投訴或巡查發(fā)現(xiàn)電梯故障有人被困時(shí),應(yīng)
馬上通知大廈保安監(jiān)控中心,并記錄發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,報(bào)知監(jiān)控中心的時(shí)間。
3.6.2.監(jiān)控中心接報(bào)后應(yīng)盡快通過電梯內(nèi)部電話等工具與被困者取得聯(lián)系,安慰被困者保持鎮(zhèn)定,說明大廈消防中心已獲知他們被困,并已在積極采取有效的措施,同時(shí)向被困者了解梯內(nèi)人員數(shù)量和健康狀況。接報(bào)后應(yīng)記錄接報(bào)的時(shí)間、被困人員數(shù)量。
3.6.3.監(jiān)控中心盡快確定電梯停頓的所在樓層位置。由大廈工程部電梯技工及保養(yǎng)公司到場檢修。
3.6.4.通知保安員或管理員盡快到場查看該電梯門有無被物件阻擋而未能完全關(guān)妥,并設(shè)法采取措施解決,直到電梯技工到場。
3.6.5.如果大廈本身無能力解除故障,或電梯內(nèi)有孕婦或健康情況惡劣的人仕,而大廈技工又沒有于短時(shí)間內(nèi)排除故障,則應(yīng)視情況考慮向公安部門求助(如向消防局求助,應(yīng)向消防人員詳細(xì)說明求助的原因和情況)。
3.6.6.監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報(bào)的時(shí)間,電梯技工到場的時(shí)間、被困人員獲得解困的時(shí)間、電梯,恢復(fù)正常運(yùn)作的時(shí)間。
3.7.停電的處理程序:
3.7.1.由工程部盡快采取措施恢復(fù)供電。
3.7.2.使用緊急照明,保證各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未預(yù)知的情況下大廈突然發(fā)生停電,通知客戶服務(wù)部盡快派員工到大廈各主要電梯廳及大廈出入口維持秩序,并通知保安中心采取必要措施,嚴(yán)防有人制造混亂,混水摸魚。
3.7.4.如突然接獲通知大廈將在短時(shí)間內(nèi)停電,工程部應(yīng)安排電梯工,在停電前十分鐘將電梯停在大廈首層并通知客戶服務(wù)部提前十分鐘派管理員到各主要電梯廳維持秩序,阻止客人使用電梯,以免停電期間有客人在電梯內(nèi)受困,并盡力通知客戶即將停電,請客戶做好準(zhǔn)備。
3.7.5.如有人被困于電梯內(nèi),立即聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門做好解救工作。
3.7.6.客戶服務(wù)部應(yīng)立即通知客戶有關(guān)停電情況,防止偷盜和搶掠,必要時(shí)可考慮關(guān)閉大門。
3.8.火警之處理程序:
3.8.1.第一個(gè)發(fā)現(xiàn)起火的人應(yīng)該馬上用消防電話、對講機(jī)或其他最快的方式通知大廈消防中心,說明起火的確實(shí)地點(diǎn)和起火的性質(zhì),通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部知會(huì)火災(zāi)現(xiàn)場一帶的業(yè)主和員工疏散。然后視情況決定是否打破就近的消防玻璃報(bào)警器,以便發(fā)出火警警報(bào),然后視情況運(yùn)用就近的消防器材如公共地方設(shè)置的消防滅火器、消防栓、沙袋、水龍頭等盡快將火焰撲滅,或控制火勢發(fā)展,等待消防人員到來。對電器發(fā)生的火災(zāi),需用氣體滅火器、投擲沙袋或干粉滅火器等,而不可使用水性滅火用具。
3.8.2.接報(bào)后應(yīng)馬上通知以下人員:
消防控制中心。
當(dāng)值保安主任。
物業(yè)總經(jīng)理
工程部總工程師
如獲得總工程師給予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部總工程師/系統(tǒng)工程師無論誰先到達(dá)起火地點(diǎn),都有權(quán)有責(zé)任用最快的時(shí)間作出是否向消防隊(duì)報(bào)警的決定,因?yàn)榛馂?zāi)的蔓延大都是因?yàn)楹雎粤思皶r(shí)通知消防部門而造成的。
3.8.4.由管理部利用大廈之傳訊系統(tǒng)如消防廣播等知會(huì)所有用戶疏散,并告知用戶切勿使用電梯應(yīng)由走火通道撤離。
3.8.5.如火勢擴(kuò)大,大廈員工要各司其職,協(xié)助大廈人士撤離現(xiàn)場,使其有秩序地撤離及集中在安全的指定地點(diǎn)。管理員要注意維持大廈各主要公共地方秩序,指導(dǎo)和協(xié)助大廈內(nèi)人員從正確的途徑疏散。而保安人員要控制好大廈的出入口,保證其通暢,并提防壞人'趁火打劫'。工程部則應(yīng)關(guān)閉有關(guān)區(qū)域的電源、將有關(guān)電梯鎖停在首層,只留消防電梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,則客戶服務(wù)部派人在約定的大廈門口或路口接應(yīng)消防員,引其到場。消防員到場后將滅火工作交給消防員,工程部應(yīng)保持與消防員方面的聯(lián)系,為其工作提供可能的協(xié)助。
3.8.7.如有人員損傷,應(yīng)通知醫(yī)療部門,應(yīng)積極組織救援。
3.8.8.火災(zāi)撲滅后要保護(hù)現(xiàn)場,直到消防局的消防調(diào)查完畢,并盡快將火災(zāi)有關(guān)情況的報(bào)告送交有關(guān)負(fù)責(zé)人。
3.9.消防應(yīng)急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大廈有關(guān)消防設(shè)備未投入自動(dòng)運(yùn)行時(shí),制定在火災(zāi)狀態(tài)下的應(yīng)急操作要點(diǎn),以備有關(guān)人員熟悉、掌握。
3.9.2.本運(yùn)行要點(diǎn)亦為今后工程部人員在工作巡視中,對設(shè)備保證重點(diǎn)的參考。
3.9.3.當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),全體員工要保持清醒、冷靜,安排指導(dǎo)人員有秩序的疏散,盡到本崗位應(yīng)盡的職責(zé)與義務(wù)。
3.9.4.消防中控室職責(zé)
消防中控室在確認(rèn)火災(zāi)發(fā)生后,除按有關(guān)規(guī)程執(zhí)行外,迅速在操作臺上操作有關(guān)消防設(shè)備,同時(shí)與工程部聯(lián)系,報(bào)告火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)、位置、火情,要求工程部迅速開啟相關(guān)消防設(shè)備。
在中控室手動(dòng)操作大廈全部電梯迫降,并觀察反信指示燈是否亮啟。
電話通知總配電室,要求在保證大廈供電(尤其是應(yīng)急供電系統(tǒng))的同時(shí)切除空調(diào)系統(tǒng)的供電。
打開消防事故廣播系統(tǒng),通知相關(guān)樓層人員疏散。
迎接相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員參加消防指揮,同時(shí)介紹有關(guān)情況。
為消防隊(duì)員準(zhǔn)備好消防電梯的鑰匙。
負(fù)責(zé)維護(hù)中控室及周邊地帶。
3.9.5.工程部職責(zé)
當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),工程部全體人員立即放下其它工作,全體投入火災(zāi)救險(xiǎn)工作,同時(shí)關(guān)掉自己近旁與消防系統(tǒng)無關(guān)的用電設(shè)備,提高供電系統(tǒng)的可靠性。
總工程師和弱電主管迅速到達(dá)消防中控室,參與消防工作的指揮和參謀。
工程部人員在到達(dá)指定位置時(shí),應(yīng)帶好通訊設(shè)備,包括對講機(jī)、消防電話或普通電話。
總工程師負(fù)責(zé)安排并確認(rèn)工程部消防崗位的到位情況。
弱電主管負(fù)責(zé)確認(rèn)電梯的消防狀態(tài),消防泵、噴淋泵的開啟,空調(diào)電源及相關(guān)風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。
強(qiáng)電主管帶領(lǐng)一名運(yùn)行電工盡量到達(dá)總變電站,等候命令,負(fù)責(zé)指揮相關(guān)停送電操作,確定空調(diào)電源切除,并按照總工程師命令組織所有各層地下室人員撤離。
強(qiáng)電維修技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)火災(zāi)相關(guān)分配電室,等候工程師或總工程師的命令,執(zhí)行有關(guān)停送電操作,監(jiān)視相應(yīng)防火門、防火卷簾門的正確工作,并按照總工程師命令組織相關(guān)人員撤離。
強(qiáng)電運(yùn)行技工帶領(lǐng)一名電工盡可能到達(dá)消防水泵房,與消防中心取得聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示要求保證消火栓泵、噴淋泵、補(bǔ)水泵的正常工作,必要時(shí)應(yīng)急搶修,視情況手動(dòng)啟動(dòng)消防設(shè)備。按消防中心指揮人員命令組織撤離,撤離前將消火栓泵、噴淋泵轉(zhuǎn)入自動(dòng)狀態(tài),并與消防中心確認(rèn)遠(yuǎn)控工作狀態(tài)。
弱電主管帶領(lǐng)程控交換機(jī)機(jī)務(wù)人員到達(dá)總機(jī)機(jī)房,負(fù)責(zé)保證電話系統(tǒng)暢通,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離。
給排水專業(yè)工程師負(fù)責(zé)消防用水系統(tǒng)的可靠工作,保證所有水箱供水,盡量保證水箱的高水位和各層供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并與消防中心保持聯(lián)系,根據(jù)消防中心指示組織人員撤離,撤離前將各水泵轉(zhuǎn)入自動(dòng),盡可能保證自動(dòng)工作有效。
給排水水專業(yè)運(yùn)行主管帶領(lǐng)水工到達(dá)各水箱間,全部開啟水箱入口水閥,手動(dòng)開啟向高位消防水箱供水水泵,同時(shí)監(jiān)視水箱水位、供水情況,同消防中心取得聯(lián)系,聽從消防中心指揮。
給排水專業(yè)維修主管負(fù)責(zé)正確指引消防隊(duì)員在院內(nèi)的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防隊(duì)工作。
空調(diào)設(shè)備工程師負(fù)責(zé)指揮本專業(yè)人員關(guān)斷煤氣入口閥,火災(zāi)相關(guān)區(qū)域的排煙風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)的正確工作,組織相關(guān)人員撤離,并與消防中心保持聯(lián)系。(風(fēng)機(jī)操作點(diǎn)分散,相對復(fù)雜,人員地點(diǎn)應(yīng)根據(jù)本大廈實(shí)際情況安排)
3.9.6.關(guān)于通訊
在火災(zāi)發(fā)生時(shí),任何人有責(zé)任盡可能保證通訊系統(tǒng)和指揮系統(tǒng)的通暢,與救火無關(guān)的事情不得占用通訊及信道。
在使用通訊設(shè)備時(shí),講話力求簡樸、明確,少占用通訊時(shí)間。
使用對講機(jī)時(shí)請注意,在信道無空閑時(shí),不要按發(fā)射按鈕講話,講完話后立即放開發(fā)射按鈕。
使用消防專用電話時(shí)請注意,在與消防中心講完話后,一定要掛好電話,否則其他人無法與消防中心通話。
目前各設(shè)備層的水箱間、空調(diào)機(jī)房內(nèi)的電話插孔已調(diào)好線,插入普通電話后即可為內(nèi)線電話,可直接撥叫消防中心(內(nèi)線****)。如要證實(shí)本機(jī)號碼,請撥叫總機(jī)詢問(撥叫**)。
3.10.地震的應(yīng)急措施
3.10.1.當(dāng)感覺到地震發(fā)生時(shí),各級員工不可驚慌失措,要保持鎮(zhèn)定。在確保人身安全的前提下,關(guān)閉可能發(fā)生危險(xiǎn)的設(shè)備,如冷水機(jī)組等。
3.10.2.在地震來臨時(shí),不可盲目亂跑,試圖離開大廈。應(yīng)尋找安全的地方躲蔽可能發(fā)生的危險(xiǎn),直至地震暫告一段落。
3.10.3.當(dāng)?shù)卣鹜Ｖ箷r(shí),在確保人身安全的前提下,配電室、中控室員工視情況將供電設(shè)備切換為緊急供電,保證人員撤離大廈時(shí)的照明。
3.10.4.在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的組織下,各級員工協(xié)助
大廈內(nèi)的業(yè)戶進(jìn)行疏散,有秩序的撤離至安全地點(diǎn),撤離過程中切記不要使用電梯。
3.11.雷暴及颶風(fēng)的緊急處理
3.11.1.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨前,應(yīng)注意收聽天氣預(yù)報(bào),密切注意其動(dòng)向。各級員工應(yīng)做好防風(fēng)、防雨的準(zhǔn)備工作,檢查各排污泵、下水道、門窗玻璃、插銷及防雷裝置,確保它們有效暢通。
3.11.2.固定或搬離放置在圍墻頂或其他高處的可移動(dòng)物品,如花盆、燈罩、指示牌等,加固樹木、門窗玻璃等物品。
3.11.3.應(yīng)準(zhǔn)備好各種工具以備使用,如防水手電筒,雨衣雨鞋、潛水泵等。
3.11.4.通知物業(yè)內(nèi)各住戶雷暴及颶風(fēng)即將到來,請他們協(xié)助管理好自己區(qū)域內(nèi)的物品,避免損失。
3.11.5.當(dāng)雷暴及颶風(fēng)來臨時(shí),各級領(lǐng)導(dǎo)、員工須堅(jiān)守崗位。應(yīng)加強(qiáng)對各敏感部位的巡視,如各雨水口、雨污水泵房、天臺、防雷裝置、衛(wèi)星天線、大面積門窗等部位,一旦發(fā)現(xiàn)異常立即處理,確保物業(yè)內(nèi)不進(jìn)水、不漏風(fēng)、不跑電。
3.11.6.雷暴及颶風(fēng)結(jié)束后,應(yīng)即時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)損毀報(bào)告,以便安排保險(xiǎn)賠償事宜。
4.設(shè)備保養(yǎng)制度的組織實(shí)施
4.1.維修保養(yǎng)組織流程
4.1.1.工程部各專業(yè)工程師分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后,統(tǒng)一安排,形成整個(gè)大廈的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。
4.1.2.各專業(yè)工程師根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求,將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員,安排好時(shí)間、器材、工具。
4.1.3.維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排,準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求,維修保養(yǎng)設(shè)備。
4.1.4.維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄,上報(bào)存檔。
4.1.5.專業(yè)工程師要檢查維修保養(yǎng)結(jié)果,總工程師亦應(yīng)抽查。
4.1.6.在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生,應(yīng)先安排排除故障,后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。
4.1.7.一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。
4.1.8.由專業(yè)工程師跟進(jìn)維修保養(yǎng)的落實(shí)情況,根據(jù)完成情況對保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行消項(xiàng)處理。
4.2.預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)
4.2.1.所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊及相關(guān)規(guī)程,進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng),并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。
4.2.2.相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目,以便盡可能延長系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命,并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。
4.2.3.保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí),并須由系統(tǒng)工程師建立設(shè)備維修檔案,以便分析故障原因,確定責(zé)任。
4.2.4.各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由系統(tǒng)工程師負(fù)責(zé),并提交總工程師審閱;保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由主管負(fù)責(zé),并提交系統(tǒng)工程師及總工程師審閱。
4.2.5.進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí),如對客戶使用產(chǎn)生影響,必須提前三天通知管理部,由管理部發(fā)出通告,確定檢修起止日期及時(shí)間(須盡可能減少對客戶之影響范圍),以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。
4.3.緊急維修
4.3.1.必須進(jìn)行緊急維修時(shí),須立即通知總工程師,安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況,并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。
4.3.2.如因緊急維修,必須對客戶使用產(chǎn)生影響時(shí),須立即通知管理部,并由管理部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告,同時(shí),需考慮盡量減少影響范圍。
4.3.3.如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi),應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理,以盡量減少對客戶之影響,并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。
4.3.4.緊急維修結(jié)束后,須由主管填寫維修記錄及更換零配件記錄,并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程師報(bào)告,并提交總工程師審閱。此報(bào)告由工程師存入設(shè)備維修檔案,備查。
4.4.人員調(diào)配
4.4.1.正常情況下,各班組按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖,負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍,完成自身的工作。
4.4.2.總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況,臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專業(yè)工程師均應(yīng)服從。
4.4.3.當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí),需要班組之間協(xié)助解決,各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具,解決問題。當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí),工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力,首先處理問題,可不顧工種、專業(yè)的限制。
4.5.設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造
4.5.1.出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮,工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。
4.5.2.設(shè)備更新及改造建議,必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告,并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性,待批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。
4.5.3.由于此類工作通常沒有迫切性,故須盡量安排在最有利及對客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。
4.6. 質(zhì)量記錄
《保養(yǎng)通知單》ed-tb-0309-127
5.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的編制
5.1.設(shè)備修理計(jì)劃包括按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃和按修理類別編制的計(jì)劃兩大類。按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃有年度和季度計(jì)劃、月份計(jì)劃表,計(jì)劃中包括大修、項(xiàng)修(中修)、小修、更新設(shè)備的安裝和技術(shù)改造等;按修理類別編制的計(jì)劃通常為年度大修理計(jì)劃表,以便于大修理費(fèi)用的管理。而計(jì)劃編制的主要依據(jù)是設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和產(chǎn)品對設(shè)備的要求。
5.1.1.年度修理計(jì)劃
它是設(shè)備維修工作的大綱,是企業(yè)貫徹執(zhí)行計(jì)劃維修和檢查執(zhí)行修理情況的基礎(chǔ)。它的內(nèi)容包括:修理的設(shè)備名稱、修理類別、修理日期、停歇時(shí)間、修理工作量(含經(jīng)費(fèi)、所需備品、備件及材料等)。
5.1.2.季度修理計(jì)劃
它是年度修理計(jì)劃的實(shí)施計(jì)劃,必須在落實(shí)停修時(shí)間、修理技術(shù)、準(zhǔn)備工作及勞動(dòng)組織的基礎(chǔ)上編制。
5.1.3.月份修理計(jì)劃
它是季度計(jì)劃的分解,在月份修理計(jì)劃中,應(yīng)列出應(yīng)修項(xiàng)目的具體開工、竣工日期,對跨月項(xiàng)目可分階段考核。應(yīng)注意與生產(chǎn)任務(wù)的平衡,要合理利用維修資源。
5.2.在編制修理計(jì)劃時(shí),應(yīng)注意采取多方面的措施,盡量減少停機(jī)損失,如充分利用節(jié)假日,采用工藝迂回、替代等;同型號設(shè)備盡可能安排同時(shí)或連續(xù)修理,這對修前準(zhǔn)備有利;考慮修前準(zhǔn)備工作量和進(jìn)度,尤其是對關(guān)鍵配件、鑄鍛件的供應(yīng)、特殊工檢研具的制造等;注意勞動(dòng)力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.質(zhì)量記錄
《電梯定期保養(yǎng)記錄表》 ed-tb-0309-313
6.影響正常營業(yè)的施工及設(shè)備保養(yǎng)工作的進(jìn)行
6.1.對需要停機(jī)維修保養(yǎng)且會(huì)影響正常營業(yè)的設(shè)備,由工程部制訂維修保養(yǎng)計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批。
6.2.對會(huì)影響營業(yè)的消防設(shè)備的維修,由工程部會(huì)同保安部制定維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一實(shí)施。
6.3.經(jīng)總經(jīng)理審批后的維修計(jì)劃,實(shí)施前由工程部書面通報(bào)有關(guān)使用部門。需停電、停水、停氣和暫?？照{(diào)時(shí),工程部須提前采取應(yīng)急措施,并通知有關(guān)部門。必要時(shí)由物業(yè)部發(fā)通知給用戶。在可能的情況下,正式停機(jī)前采取應(yīng)急措施,盡可能不影響正常營業(yè)和用戶需要。
6.4.停機(jī)前,按照維修方案提前準(zhǔn)備好器材、零件、工具和需要更換的部件。專業(yè)工程師和主管應(yīng)親自到場,做好組織和安全工作,按照停修規(guī)程迅速檢修,更換零件和調(diào)試,保證在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)。
6.5.維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)作好記錄,填寫維修項(xiàng)目、時(shí)間、更換零件名稱型號,主要故障原因,維修后的運(yùn)行效果檢查等內(nèi)容,交工程部備案。
6.6.設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行,中斷臨時(shí)應(yīng)急措施,并報(bào)告總經(jīng)理,通報(bào)有關(guān)使用部門,恢復(fù)正常營業(yè)。
6.7.質(zhì)量記錄
《工程任務(wù)單》 ed-tb-0309-126
7.設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃的變更、檢查與考核
保養(yǎng)計(jì)劃是按科學(xué)程序制定的,是物業(yè)公司組織設(shè)備管理與維修的指導(dǎo)性文件,也是物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃的重要組成部分,具有嚴(yán)肅性,必須加強(qiáng)調(diào)度,認(rèn)真執(zhí)行,努力完成。當(dāng)確因特殊情況需要對計(jì)劃進(jìn)行變更修改時(shí),應(yīng)按原審批程序,經(jīng)申請批準(zhǔn)后,方可執(zhí)行變更的計(jì)劃。申請調(diào)整修改時(shí),可考慮以下情況:
7.1.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)急劇下降、突發(fā)故障或出現(xiàn)設(shè)備事故而影響設(shè)備性能和生產(chǎn)正常進(jìn)行時(shí),可提前修理或增補(bǔ)項(xiàng)目。
7.2.設(shè)備技術(shù)狀態(tài)
劣化比預(yù)期的慢,與計(jì)劃投修期矛盾,則可酌情推遲修理時(shí)間或改變修理類別。
7.3.已投修的設(shè)備,經(jīng)解體鑒定后發(fā)現(xiàn),實(shí)際需要修理的內(nèi)容與計(jì)劃差別過大,則可酌情改變修理類別和停修時(shí)間。
7.4.設(shè)備已達(dá)到計(jì)劃投修期,但修前準(zhǔn)備不足,會(huì)導(dǎo)致修理不能按原計(jì)劃如期開工和完工,此時(shí)可酌情推遲修理時(shí)間。
7.5.在計(jì)劃執(zhí)行過程中,要做好檢查、鑒定、驗(yàn)收和考核工作。除按季、月檢查計(jì)劃執(zhí)行情況外,年中還應(yīng)進(jìn)行半年計(jì)劃執(zhí)行情況小結(jié),分析總結(jié)并調(diào)整下半年計(jì)劃。抓好設(shè)備修理質(zhì)量的鑒定、驗(yàn)收工作,對不合格者要安排計(jì)劃,及時(shí)加以返修。
7.6.主管部門對設(shè)備修理計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行考核、評比和獎(jiǎng)懲。各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)要按級落實(shí)、考核計(jì)劃檢修完成率、設(shè)備完好率、事故率、返修率、工時(shí)利用率以及設(shè)備停修限額和修理成本等。
7.7.質(zhì)量記錄
《專業(yè)維保工單統(tǒng)計(jì)表》 ed-tb-0309-111
《計(jì)劃檢修(暫停服務(wù))通知》ed-tb-0309-120
《維保項(xiàng)目通知單》 ed-tb-0309-124
《垂直電梯設(shè)備檢查表》 ed-tb-0309-314
《空調(diào)設(shè)備維保歷史記錄表》ed-tb-0309-504
《消防設(shè)備月檢查記錄表》 ed-tb-0309-507
8.年度維修計(jì)劃
8.1.年度維修計(jì)劃應(yīng)按各專業(yè)制定,將須維修的項(xiàng)目列出,明確指出維修進(jìn)行的時(shí)間。
8.2.計(jì)劃應(yīng)以周為單位進(jìn)行設(shè)定,按周考核各項(xiàng)目的完成情況。
8.3.制定計(jì)劃應(yīng)留有一定的機(jī)動(dòng)時(shí)間處理可能未預(yù)見到的延誤,同時(shí)要考慮到法定假期等情況,預(yù)先作出合理的檢修安排。
8.4.質(zhì)量記錄
《維修通知單》 ed-tb-0309-108
《保養(yǎng)工作單》 ed-tb-0309-131
《暫停正常服務(wù)工程通知》ed-tb-0309-132
《維修工作計(jì)劃表》 ed-tb-0309-116
《強(qiáng)電設(shè)備缺陷記錄單》 ed-tb-0309-309
第4篇 某物業(yè)公司財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。
2.0適用范圍
物業(yè)公司出具的所有票據(jù)
3.0管理內(nèi)容
3.1票據(jù)的購買
3.1.1物管公司會(huì)計(jì)在每月5日時(shí),需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項(xiàng)票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。
3.1.2物業(yè)公司會(huì)計(jì)持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。
3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。
3.1.4清點(diǎn)所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時(shí)確認(rèn)票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。
3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。
3.1.6會(huì)計(jì)人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。
3.2票據(jù)的領(lǐng)用
3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。
3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時(shí),可到財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。
3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。
3.2.5財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專用章。
3.3票據(jù)的退回
3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實(shí)應(yīng)收的相應(yīng)款項(xiàng)后,收取相應(yīng)費(fèi)用。
3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員核實(shí)其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。
3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。
3.4票據(jù)的保存
3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。
3.4.2存檔時(shí)間按照會(huì)計(jì)制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。
4.0相關(guān)記錄
4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》
4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))
編寫:zz審批:zz
第5篇 物業(yè)管理軟件收費(fèi)管理試題
思源軟件8.0考試試卷(收費(fèi)管理模塊)
時(shí)間:120分鐘分值:100分
一、選擇題(此題為混選題,含單選和多選,多選題中部分選對的計(jì)半分,選錯(cuò)一個(gè)不計(jì)分。分值:20分,一題四分)
1.按照收費(fèi)流程將下面幾項(xiàng)操作排序,它們的排序順序是:
a.輸入走表費(fèi)用的走表讀數(shù),或常規(guī)費(fèi)用中臨時(shí)手工設(shè)定類費(fèi)用的金額
b.手工收款操作c.定義費(fèi)用項(xiàng)目及收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn) d.打印收費(fèi)報(bào)表
e.月結(jié)f.進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算g.設(shè)置收費(fèi)參數(shù) h.選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
2.下列銀行劃款的操作按操作順序排列應(yīng)該是:
a.設(shè)定劃款銀行 b.劃款回盤 c.劃款出盤d.瀏覽出盤記錄 e.打印劃款報(bào)表
f.設(shè)置銀行賬號
3.如果'住戶交納費(fèi)用的方式'中設(shè)置的日期是2004.03.15;當(dāng)前實(shí)際日期是2004.03.20,而電腦系統(tǒng)時(shí)間的日期是2004.03.18;'滯納金計(jì)算方式'中,選擇了'按天計(jì)算滯納金'的方式。在下面關(guān)于應(yīng)交日期、當(dāng)前日期的說法正確的是:____ 。
a.應(yīng)交日期指的是2004.03.15,即收費(fèi)截止日;
b.應(yīng)交日期指的是系統(tǒng)月結(jié)日期;
c.當(dāng)前日期指的是2004.03.20,即當(dāng)前實(shí)際日期;
d.當(dāng)前日期指的是2004.03.18,::即電腦系統(tǒng)時(shí)間;
e.如果在這種情況下計(jì)算費(fèi)用的滯納金,則產(chǎn)生5天的滯納金;
f.如果在這種情況下計(jì)算費(fèi)用的滯納金,則產(chǎn)生8天的滯納金。
4.以下關(guān)于收費(fèi)系統(tǒng)的'收費(fèi)參數(shù)設(shè)定'的哪些說法是正確的:______。
a.'住戶交納費(fèi)用的方式'即設(shè)定統(tǒng)一的收費(fèi)截止日,它影響到滯納金的計(jì)算。
b.'系統(tǒng)每月月結(jié)方式'中設(shè)定的日期是本系統(tǒng)可以進(jìn)行月結(jié)的最早期限。
c.'每月抄表日期'本身不影響走表費(fèi)用的金額,它只是文檔性記錄。
d.'滯納金計(jì)算方式'的設(shè)置影響到滯納金的計(jì)算。
5.下面對'月結(jié)'正確的說法是:______ 。
a.每月必須進(jìn)行'月結(jié)'操作。它是在本月收費(fèi)工作完成后,下月收費(fèi)工作開始前的必須操作。
b.系統(tǒng)限制月結(jié)操作必須是在 '系統(tǒng)每月月結(jié)方式'中設(shè)置的日期當(dāng)天或以后。
c.如果不做月結(jié),則不能進(jìn)行下一個(gè)月的操作。
d.每月只能做一次月結(jié),并且月結(jié)執(zhí)行過程中,操作不能撤消。
e.銀行出盤后,暫時(shí)沒有提供回盤文件,那我們可以靈活處理,先月結(jié),再做回盤。
f.月結(jié)后,月結(jié)前的收費(fèi)數(shù)據(jù)成為歷史數(shù)據(jù)保存,月結(jié)前的欠款成為往月拖欠款,走表讀數(shù)的本月讀數(shù)清零,自動(dòng)進(jìn)入下一月的收費(fèi)處理狀態(tài)。
二、填空題(分值:20分,一題四分)
1.收費(fèi)系統(tǒng)的項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定義頁面中,定價(jià)方式為'設(shè)定計(jì)算公式'的常規(guī)類費(fèi)用,其計(jì)算參數(shù)按照實(shí)際情況設(shè)置為四種,分別為_____、_____、_____、____。
2.請為下列常規(guī)類費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定正確的定價(jià)方式(請選填對應(yīng)的數(shù)字代號):排污費(fèi),應(yīng)選定價(jià)方式為_____,有償服務(wù)費(fèi),應(yīng)選定價(jià)方式為_____,水費(fèi)增值稅,應(yīng)選定價(jià)方式為_____,維修基金,應(yīng)選定價(jià)方式為______。(可選項(xiàng):①臨時(shí)手工設(shè)定、②直接設(shè)定金額、③設(shè)定計(jì)算公式、④依附于其他費(fèi)用的用量、⑤依附于其他費(fèi)用的金額、⑥外部導(dǎo)入)
3.在收費(fèi)系統(tǒng)'收款登記'頁面中,如果某房間的當(dāng)前客戶有10條欠款記錄,并且要使用現(xiàn)金交款,而他此次只想交清其中某條欠款,則最簡單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn);如果本次交款中,他所帶現(xiàn)金不足,現(xiàn)只想交納此10條欠款中的6條欠款,并有一條欠款金額只能交一部分。則最簡單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn);如果他想將所有的欠款全部一次交清,則最簡單的方式是單擊按鈕_____來實(shí)現(xiàn)。(請選填對應(yīng)的數(shù)字代號) (可選項(xiàng):①收清全部、②收清選中、③手動(dòng)收款、④費(fèi)用調(diào)整)
4.如果操作員發(fā)現(xiàn)收款錯(cuò)誤,可在收費(fèi)系統(tǒng)中的____界面進(jìn)行____的操作,再在_____中重新進(jìn)行收款操作即可。
5.在收費(fèi)系統(tǒng)的收費(fèi)情況總覽頁面,在當(dāng)前狀態(tài)查看所有費(fèi)用項(xiàng)目的全部數(shù)據(jù),可按房間和按客戶查看到七種類型的數(shù)據(jù),包括:常規(guī)計(jì)算、走表計(jì)算、_____、收款憑證、_____、預(yù)交余額和預(yù)交使用。
三、判斷題(分值:10分,一題兩分)
1.可以直接在報(bào)表中修改數(shù)據(jù),如在'收費(fèi)通知單'中修改走表讀數(shù)。()
2.在'選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)'、'收費(fèi)數(shù)據(jù)錄入'、'收款登記'頁面中只可以看到有收費(fèi)對象的房間,如果在這些頁面中找不到某個(gè)房間,則應(yīng)在'客戶管理'模塊中檢查該房間是否有標(biāo)記為'收費(fèi)對象'的客戶。()
3.對于當(dāng)月費(fèi)用,某項(xiàng)費(fèi)用正在參與銀行劃款出盤,如果這時(shí)修改它的費(fèi)用項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或它的有關(guān)的參數(shù),還能對該費(fèi)用產(chǎn)生影響。( )
4.在收費(fèi)管理模塊中,如遇有爭議的費(fèi)用可將其暫設(shè)為'掛起'狀態(tài),此費(fèi)用即不參與銀行劃款和收費(fèi)月結(jié)操作。( )
5.在收費(fèi)管理模塊的預(yù)收管理中,如果某客戶已經(jīng)預(yù)交一筆款項(xiàng),則可以從中提取一部分金額沖抵掉該客戶所有的欠費(fèi)項(xiàng)目,且可以一次性提取多月的預(yù)交管理費(fèi),進(jìn)行沖抵。 ( )
四、實(shí)際操作題(分值:30分,一題五分)
1.根據(jù)下表中的數(shù)據(jù),設(shè)定費(fèi)用項(xiàng)目及價(jià)格類型:
2.按下表中的要求為房間設(shè)定費(fèi)用項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)
3.按下列要求為房間錄入數(shù)據(jù):
4.所有的房間要參與銀行劃款操作,請按下列已知條件設(shè)置劃款銀行、銀行帳號。
5.現(xiàn)金交款操作:
a.對房間sy02_0101所有費(fèi)用實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金收款
b.對房間sy02_0102的水電費(fèi)全部現(xiàn)金收款,管理費(fèi)部分交款100元
減免操作:
a.對房間sy02_0103減免管理費(fèi)100元
b.對房間sy02_0104減免全部費(fèi)用
6.預(yù)交操作:
給房間sy01_0101 、sy01_0102、sy01_0103、sy01_0104各增加一項(xiàng)500元的預(yù)交費(fèi),并對房間sy01_0101進(jìn)行預(yù)交沖抵。
五、簡答題(分值:20分,一題五分)
1.請簡述設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)常規(guī)費(fèi)用和走表費(fèi)用的區(qū)別以及選用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的用途。
2.請簡述應(yīng)用收費(fèi)管理模塊中'費(fèi)用數(shù)據(jù)計(jì)算'::的具體情況。
3.請簡述收費(fèi)管理模塊中'收費(fèi)月結(jié)'的含義及在月結(jié)中系統(tǒng)完成的各項(xiàng)操作。
4.請簡述收費(fèi)管理模塊中'收費(fèi)情況總覽'能實(shí)現(xiàn)的功能。
1.用設(shè)定的金額允許對本金進(jìn)行重新計(jì)算,但如果對所欠部分收取滯納金,可修改其滯納金的計(jì)算方式,并重新計(jì)算滯納金。d. 可做收款、減免、預(yù)收沖轉(zhuǎn)操作
第6篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會(huì) 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊
物業(yè)類型: 商住小區(qū)
面積: 636,264.80平方米
建筑物區(qū)域四至:
東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)
西至六花崗水庫
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買賣 ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章物業(yè)使用原則
第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利;
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 ;
(二)以批評、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān) 主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。
裝飾裝修 時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場所大小便;
(二)進(jìn)入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的 養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納 。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
物業(yè)小區(qū)
第7篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理
一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個(gè)有利,三個(gè)掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;將個(gè)人收入與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動(dòng)紀(jì)律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性,努力實(shí)現(xiàn)公司管理目標(biāo)。
二、工資構(gòu)成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務(wù)補(bǔ)貼
4、工種補(bǔ)貼
5、月獎(jiǎng)金
三、工資崗級標(biāo)準(zhǔn)
1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標(biāo)準(zhǔn)。
2、劃分標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進(jìn)行初審后,報(bào)送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級別標(biāo)準(zhǔn),特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予適當(dāng)級別的工資標(biāo)準(zhǔn)。
3、高級管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級別標(biāo)準(zhǔn)由董事會(huì)決定。
4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
五、工資發(fā)放
每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計(jì)結(jié)果和上月的考評結(jié)果報(bào)公司總經(jīng)理審批后,報(bào)送財(cái)務(wù)部計(jì)發(fā)。
六、其他薪金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)
1、雙薪。根據(jù)公司當(dāng)年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個(gè)月的,發(fā)放1個(gè)月的工資,未滿12個(gè)月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費(fèi)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動(dòng)合同》有關(guān)規(guī)定計(jì)發(fā)加班工資。
七、工資變動(dòng)管理
1、員工工資實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。
3、工資調(diào)整與勞動(dòng)紀(jì)律掛鉤:
對于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎(jiǎng)懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
第8篇 德納物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃
納德物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃
第一條 加強(qiáng)計(jì)劃管理是為了使資金運(yùn)作更加規(guī)范,加速資金周轉(zhuǎn),控制費(fèi)用支出,不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。
第二條 財(cái)務(wù)計(jì)劃主要有預(yù)算報(bào)告,包括營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、貸款和還貸計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃、利潤及利潤分配計(jì)劃、員工分配計(jì)劃等,財(cái)務(wù)計(jì)劃須按月度和年度分別編制并納入預(yù)算報(bào)告。
第三條 月度財(cái)務(wù)計(jì)劃
1、營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、資金收支計(jì)劃、投資及收益計(jì)劃、經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃、財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃由各相關(guān)部門在每月20日前提出下月計(jì)劃報(bào)財(cái)務(wù)部,經(jīng)財(cái)務(wù)部平衡后匯編入月度預(yù)算。
2、月度利潤計(jì)劃,根據(jù)董事會(huì)確定的經(jīng)營目標(biāo)和上述相關(guān)計(jì)劃編制,財(cái)務(wù)部對月度執(zhí)行情況進(jìn)行預(yù)測、檢查、分析。
3、按年初制定的年度員工分配計(jì)劃,編入月度計(jì)劃分月發(fā)放。
4、固定資產(chǎn)購建計(jì)劃由使用部門提出,根據(jù)制度規(guī)定程序進(jìn)行審批后,由財(cái)務(wù)部匯編入月度預(yù)算。
5、月度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,報(bào)主營公司審批執(zhí)行。
第四條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的要求
1、對公司內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行預(yù)測分析;
2、提供上年度經(jīng)營概況和本年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案的說明;
3、應(yīng)提供經(jīng)營指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性分析(包括技術(shù)上、營銷上、資金上、管理上的支持);
4、對各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)進(jìn)行按月分解,并確定責(zé)任人,以利于考核。
5、應(yīng)提供符合要求的報(bào)表,對各項(xiàng)指標(biāo)的構(gòu)成與編制依據(jù)解釋說明;
6、應(yīng)注意保密性。
第五條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容和編制程序
1、確定年度經(jīng)營計(jì)劃和投資方案;
2、編制年度營業(yè)收入計(jì)劃、營業(yè)成本計(jì)劃、固定資產(chǎn)投資計(jì)劃、對外投資計(jì)劃、員工分配方案;
3、根據(jù)年度投資政策、投資計(jì)劃、經(jīng)營工作計(jì)劃及費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)編制經(jīng)營管理費(fèi)用計(jì)劃;
4、編制貸款計(jì)劃、償貸及財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃;
5、根據(jù)投資計(jì)劃及預(yù)期收益率編制投資收益計(jì)劃;
6、根據(jù)營業(yè)收入、營業(yè)成本、費(fèi)用計(jì)劃編制利潤計(jì)劃;
7、根據(jù)稅收法規(guī)及政策編制稅收計(jì)劃;
8、根據(jù)利潤分配政策編制利潤分配計(jì)劃;
9、編制資產(chǎn)運(yùn)營計(jì)劃及現(xiàn)金流計(jì)劃;
10、編制現(xiàn)金收支預(yù)算及預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表;
11、編制當(dāng)期財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告。
第六條 年度財(cái)務(wù)計(jì)劃的批準(zhǔn)
1、年度預(yù)算報(bào)告由財(cái)務(wù)部編制,經(jīng)董事會(huì)審核;
2、根據(jù)董事會(huì)的審核意見,對年度預(yù)算修訂后再上報(bào)股東會(huì)審定;
3、董事會(huì)在每年12月底前召集股東大會(huì)審議年度預(yù)算,(如未通過,則根據(jù)股東大會(huì)意見修訂再次提交股東大會(huì)審議);
4、已獲批準(zhǔn)的年度預(yù)算報(bào)告報(bào)送執(zhí)行董事(或董事長)和監(jiān)事長。
第9篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊頒布令3
物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊頒布令(三)
本公司依據(jù)《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000) 以及運(yùn)行三年以來的實(shí)際操作現(xiàn)況, 修訂了適合于物業(yè)管理服務(wù)過程控制的《質(zhì)量手冊》(b版)及其程序文件和其他支持性文件,現(xiàn)予以批準(zhǔn)頒布并于2006年1月18日生效實(shí)施。
本手冊是公司質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,是指導(dǎo)公司在物業(yè)管理范圍內(nèi)建立并實(shí)施質(zhì)量管理體系的行動(dòng)準(zhǔn)則。公司質(zhì)量管理體系貫標(biāo)范圍內(nèi)的全體員工必須遵照執(zhí)行。
最高管理者:
頒布日期:
第10篇 物業(yè)管理員市場管理員職位描述
物業(yè)管理員、市場管理員職位描述
崗位職責(zé):
1.協(xié)助上級做好商場的現(xiàn)場維護(hù)管理工作;
2.能夠快速處理各種突發(fā)事件,解決客戶投訴和糾紛,確保商場能夠正常營業(yè);
3.負(fù)責(zé)管理區(qū)域租賃、收鋪、退鋪等手續(xù)的辦理;
4.認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)政策、規(guī)定,收集客戶的建議和意見,維持良好關(guān)系,隨時(shí)掌握客戶動(dòng)態(tài)信息;
5.完成上級交代的其他工作
任職資格:
1.高中/中專及以上學(xué)歷,年齡20-35歲;
2.形象儀表大方得體,有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn),具有商場、購物中心管理員工作經(jīng)驗(yàn)為佳;
3.應(yīng)變能力強(qiáng),具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)、語言表達(dá)能力及良好的服務(wù)意識;
4.工作積極主動(dòng),學(xué)習(xí)能力強(qiáng),具團(tuán)隊(duì)合作精神。
第11篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解1
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(1)
第一節(jié) 招聘和簽約的過程與注意事項(xiàng)
一、招聘
物業(yè)管理公司的招聘是通過招募、選拔、錄用來實(shí)施的。
(一)招募
招募是物業(yè)管理公司為吸引量多質(zhì)優(yōu)的候選人應(yīng)聘而展開的一系列活動(dòng)。一般采用以下形式:
(1)內(nèi)部招募。
①提拔。根據(jù)公司的空缺職位的具體需要。從公司內(nèi)部進(jìn)行提拔。如保安領(lǐng)班空缺,在保安員中挑選符合要求的員工填補(bǔ)保安領(lǐng)班職位空缺。一般來說,內(nèi)部提拔能給員工升職的機(jī)會(huì),使員工感到自己在企業(yè)中有發(fā)展的機(jī)會(huì),有利于激勵(lì)士氣。再者,內(nèi)部提拔上來的人員熟悉本單位情況,能較快適應(yīng)新環(huán)境。此方法也較省時(shí)省錢。
②工作調(diào)換。也稱“平調(diào)”,將內(nèi)部員工平行調(diào)到空缺職位上,填補(bǔ)內(nèi)部空缺。此方法可供員工從事企業(yè)內(nèi)多種相關(guān)工作的機(jī)會(huì),有助于以后的提拔,也可調(diào)整平衡企業(yè)人員比例。
③工作輪換。輪換是一種短期的工作調(diào)換。此方法可以使那些有潛力的管理人員了解到組織的不同方面,也可減少一些員工長期從事某項(xiàng)工作而帶來的枯燥無聊感,往往可提高工作效率。
(2)外部招募的方法及人力資源的來源。
①招募廣告。這是企業(yè)獲得應(yīng)聘人員的常用方法。招募廣告內(nèi)容可包括:公司介紹、招聘職位介紹、招聘職位要求及待遇的介紹、聯(lián)系方式等等。好的招募廣告既可吸引更多的人應(yīng)聘,又?jǐn)U大了企業(yè)的知名度,可謂一舉兩得。但要注意選擇較好的媒體(介)。如著名報(bào)紙、電臺、電視臺,以達(dá)到較高的收閱率和收聽、收視率。
②專業(yè)院校。這是企業(yè)招聘物業(yè)管理“準(zhǔn)人才”的重要基地。物業(yè)管理公司可以與房地產(chǎn)專業(yè)院校建立起橫向聯(lián)系,每年召開畢業(yè)生供需見面洽談會(huì)。甚至在這些院校里設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金,贊助一些品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生,以吸引這些學(xué)生畢業(yè)后到自己的公司來工作。
③人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)有市、區(qū)、縣政府人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),都儲(chǔ)有大量的人才信息,供用人單位挑選。具體做法是:物業(yè)管理公司持本公司營業(yè)執(zhí)照,到人才交流服務(wù)機(jī)構(gòu),先填寫人才需求表,然后自己上機(jī)查詢(也可由人才交流服務(wù)中心人員查詢)。對選中的信息,可付費(fèi)打印出來,再與所選對象聯(lián)系,進(jìn)行雙向選擇。面談以后,應(yīng)于15天內(nèi)向所選對象作出是否錄用的答復(fù),并將招聘錄用情況填入“回執(zhí)”聯(lián),及時(shí)反饋給人才信息庫。另外,還可通過人才交流中心和職業(yè)介紹機(jī)構(gòu),參加各類人才交流會(huì)或勞務(wù)招聘會(huì)。參加設(shè)攤招聘,預(yù)約登記時(shí),要帶好單位工商營業(yè)執(zhí)照或注冊登記證。并準(zhǔn)備好招聘宣傳品,寫明本單位名稱、地址、單位簡況、招聘崗位、人數(shù)要求、崗位要求等事項(xiàng)。招聘時(shí),將招聘宣傳品張貼在設(shè)攤處,以供應(yīng)聘者了解、選擇。洽談后如對應(yīng)聘者有初步意向,物業(yè)管理公司將應(yīng)聘者填好的意向單留下,把意向單回執(zhí)退還給應(yīng)聘者。回執(zhí)上寫明下次面試(考試)的時(shí)間、地點(diǎn)或雙方面試的其它方式。物業(yè)管理公司一般應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向應(yīng)聘者反饋是否被錄用的信息。
委托中介機(jī)構(gòu)招聘。由人才中介機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理公司提出的招聘需求,通過各種渠道招募。目前人才市場上已有“獵頭”公司,專為企業(yè)物色高級經(jīng)營、管理和技術(shù)人才。這種招募方法較適合選擇物業(yè)管理的高級經(jīng)營管理和技術(shù)人員。
以上幾種方法僅僅是使物業(yè)管理公司擁有了一個(gè)多條渠道的“人才候選庫”,接下來就涉及招聘的第二個(gè)程序,如何從應(yīng)聘者中選拔人員。
(二)選拔
選擇的過程一般總是初選→精選→作出錄用決策,以此來決定人員的取舍,它是一個(gè)不斷獲得信息,不斷對人員加以測量、評價(jià),不斷“過濾”、“篩選”,運(yùn)作較為復(fù)雜的過程。
(1)資格審查。這是對求職者是否符合職位基本要求的一種審查。最初的資格審查往往是通過審閱求職申請表進(jìn)行的。求職者一般會(huì)提供自己的求職申請書和履歷表,用人單位可以從這些資料中獲得有關(guān)求職者的基本信息。為了便于對資料進(jìn)行整理分析,可要求求職者再填寫一份由自己單位設(shè)計(jì)的申請表。申請表的具體內(nèi)容依具體單位而異,但大致會(huì)有以下幾方面的內(nèi)容:
①個(gè)人基本情況:姓名、性別、出生年月、婚姻狀況、聯(lián)系地址等。
②家庭狀況:家族成員姓名、與投考人關(guān)系、年齡、職位、工作單位等。
③工作經(jīng)歷:從學(xué)校畢業(yè)后的工作情況、以往任職單位及所任職務(wù)、薪金水平、離職原因等。
④個(gè)人受教育情況:受教育程度、畢業(yè)學(xué)校及專業(yè)、所獲證書。
⑤其它能力:主要是指語言能力和計(jì)算機(jī)能力(三資企業(yè)尤其重視外語能力)。
⑥身體狀況:身體狀況是否能勝任該職位。
⑦資料概況:以往有否獎(jiǎng)懲記錄等。
單位還可在申請表中涉及個(gè)人興趣、愛好,對企業(yè)的期望,要求待遇等方面的內(nèi)容,以期對求職者有更全面了解。在審查申請表時(shí),要注意求職者的學(xué)歷及就業(yè)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)際工作能力、再次尋找工作的意圖等,把明顯不符合職位錄用要求的申請者篩除掉。為了確保求職者在申請表中所填寫的內(nèi)容是真實(shí)有效的,申請表最后可設(shè)“自愿保證”一欄,如“我保證以上所寫各項(xiàng)內(nèi)容均屬實(shí),如發(fā)現(xiàn)有虛假之處,愿接受立刻辭退的處理”,并要求申請者在此處簽名。
(2)面試。在人員的選拔中,面試被一些企業(yè)認(rèn)為是選拔中最重要的一步。有些企業(yè)甚至僅憑面試來決定人員的錄用。而事實(shí)上,有效的面試確實(shí)是選拔人員的一個(gè)好方法。
面試的操作方法有:一是結(jié)構(gòu)式面試。這種面試在進(jìn)行面試前,已有一固定的框架(或稱問題清單),主考官根據(jù)此框架控制整個(gè)面試的過程。二是非結(jié)構(gòu)式面試。這種面試無固定模式,事先無需太多準(zhǔn)備,主考官只要掌握有關(guān)企業(yè)、職位的情況及求職者的一些基本情況即可。在面試中往往提一些開放式問題,如“談?wù)勀阋郧暗墓ぷ鳌?“你有哪些興趣、愛好”,等等。
另外一種面試稱為壓力面試。這種面試往往會(huì)在面試開始時(shí),即給應(yīng)試者以意想不到的一擊,通常是敵意的或具有進(jìn)攻性語言行為,以觀察應(yīng)試者的反應(yīng)情況如何。壓力面試一般只在招聘一些需能控制自己情感、面對挫折毫不動(dòng)容的一些職位,如銷售人員、公關(guān)人員等時(shí)才用得較多。
按面試針對的對象來看,又可分為個(gè)別面試和集體面試兩種方法。個(gè)別面試由主考官們對應(yīng)試者進(jìn)行個(gè)別面試、評定,其他人員則等候在外或在不同時(shí)間進(jìn)行;集體面試則是對應(yīng)聘某一職位的求職者一起進(jìn)行面試。在集體面試中,主考官會(huì)先單獨(dú)問每個(gè)應(yīng)試者一些問題,然后讓大家對某一話題進(jìn)行討論,從中對每個(gè)應(yīng)試者加以比較和評判。集體面試較節(jié)約時(shí)間,又可同時(shí)將多人進(jìn)行比較,是一種較好的面試方法,在面試中可用結(jié)構(gòu)式、非結(jié)構(gòu)式的形式。但集體面試對主考官的要求也較高,主考官事先要對每個(gè)應(yīng)試者情況有一個(gè)基本了解,在面試時(shí)要善于觀察,善于控制局面。
此外,根據(jù)不同的職位要求,還可設(shè)計(jì)一些與此職位更相關(guān)的問題,如招聘管理人員、可問及應(yīng)試者的管理才能、對好的管理者的看法,等等。
在經(jīng)過資格審查、初次面試之后,物業(yè)管理公司可根據(jù)崗位的具體要求,安排部分員工進(jìn)行以下的再次面試(考試),進(jìn)行精選。
①專業(yè)考試。許多職位有特定的知識技能要求,要求求職者能掌握某一專門領(lǐng)域的知識技能。如招聘電工,要求應(yīng)試者通過一定級別的應(yīng)知應(yīng)會(huì)考試,并持有上崗證;會(huì)計(jì)、報(bào)關(guān)員等職務(wù),也需通過專業(yè)知識考試。
②心理測驗(yàn)。用來測驗(yàn)個(gè)人的智力、能力傾向、個(gè)性特征及興趣愛好,常用的測驗(yàn)是:通過以上這些選拔方法,可使用人單位對申請者有一全面了解。但這種了解只是靜態(tài)地反映一個(gè)人的特點(diǎn)。對于一些職位來說,可能更需要考察申請者在真實(shí)工作環(huán)境中的表現(xiàn)如何。情境模擬(亦稱作評價(jià)中心)便是以模擬真實(shí)工作情況來考察申請者的能力、個(gè)性等方面情況的一種方法。在情境模擬中,經(jīng)常通過公文處理法、無領(lǐng)導(dǎo)小組討論、角色扮演等方法。由主考官對應(yīng)試者進(jìn)行觀察、評價(jià)、打分。
招聘過程中的最后一道環(huán)節(jié)是錄用。
(三)錄用
錄用決策模式主要有兩種類型:一是單一預(yù)測的決策模式;二是復(fù)合預(yù)測的決策模式。單一預(yù)測的決策模式,是指從許多求職者中為某一種工作或某一類性質(zhì)相同的工作選擇一個(gè)或者若干個(gè)任職者。主要操作方法是,把對人員的各種條件、各個(gè)指標(biāo)的評分情況分別列出后,采取加權(quán)計(jì)總分,而各種條件、各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重分配視不同物業(yè)管理公司、不同的職位而定。復(fù)合預(yù)測的決策模式,是指在一次招聘中分別測定眾多求職者。并把他們安排到多種不同的性質(zhì)的工作中去。主要操作方法是,把對求職人的綜合能力測試得到的數(shù)據(jù)一一列出后。把人選工作的要求,以及工作對人的要求相互選擇,合理錄用,配置人員,可達(dá)到比較好的總體效應(yīng)。
人力資源部門為本公司招聘到基本符合錄用條件的人后,還要安排體檢和政審,對應(yīng)聘者的身體健康條件及政治行為表現(xiàn)作最后的嚴(yán)格審核。這也是最后的篩選、淘汰過程。
人力資源部門在完成了招募、選拔和錄用的招聘活動(dòng)后,對錄取的求職申請者要寄發(fā)正式錄用通知,告知錄取人員何時(shí)、到何處報(bào)到,該帶些什么,以及開始工作的日期等。
二、簽約
物業(yè)管理公司在錄用員工的同時(shí),必須與勞動(dòng)者(合同制崗位)簽訂勞動(dòng)合同。勞動(dòng)合同是勞動(dòng)者與用人單位確定勞動(dòng)關(guān)系,明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。勞動(dòng)合同書是維系企業(yè)與員工合同雙方權(quán)利和義務(wù)的法律規(guī)范,對整個(gè)物業(yè)管理公司的管理,起著十分重要的作用。它既涉及國家有關(guān)方針、政策和物業(yè)管理公司的管理制度,又涉及物業(yè)管理公司和員工的利益分配,影響企業(yè)管理的全過程。人力資源管理部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)《勞動(dòng)法》,認(rèn)真研究勞動(dòng)合同內(nèi)容條款,確保合同內(nèi)容既符合國家的法規(guī)政策,保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益,又代表員工的根本利益,調(diào)動(dòng)好員工的積極性。
實(shí)行勞動(dòng)合同制是企業(yè)勞動(dòng)人事制度改革的重要措施,也是一項(xiàng)十分細(xì)致的工作。
勞動(dòng)合同書的編撰,可根據(jù)企業(yè)與員工的具體情況而定。一般來說,勞動(dòng)合同書包括以下內(nèi)容:勞動(dòng)合同期限、工作內(nèi)容、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件、勞動(dòng)報(bào)酬、勞動(dòng)紀(jì)律、勞動(dòng)合同終止的條件、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同除前面規(guī)定的必備條款外,當(dāng)事人可以協(xié)商約定其它內(nèi)容。
(1)物業(yè)管理單位與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同,必須遵循兩個(gè)原則:一是平等自愿,協(xié)商一致;二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
(2)勞動(dòng)合同必須由員工親筆簽署或蓋章,企業(yè)代表簽章(一般可由企業(yè)人力資源管理部門負(fù)責(zé)人為代表),并加蓋人力資源部印章及注明簽約的日期后方可生效。有的企業(yè)為表明勞動(dòng)合同的法律約束作用,在雙方簽署后,交由政府法律公證處公證或經(jīng)勞動(dòng)法律部門簽證。
(3)有些企業(yè)為了規(guī)范勞動(dòng)合同的管理,還編撰了《勞動(dòng)合同管理規(guī)定》。
(4)訂立勞動(dòng)合同的程序通常為:
①勞動(dòng)者提交用人單位發(fā)給的錄用通知和其它證明材料;
②用人單位向勞動(dòng)者介紹其擬定的勞動(dòng)合同的具體內(nèi)容和要求;
③勞動(dòng)者在全面了解勞動(dòng)合同的內(nèi)容所涉及的真實(shí)情況后,作出同意或不同意錄用的表示,并可就合同的內(nèi)容提出自己的要求;
④用人單位和勞動(dòng)者在充分協(xié)商的情況下,對勞動(dòng)合同的條款達(dá)成一致的意見,雙方簽字蓋章后,勞動(dòng)合同即告成立;
⑤勞動(dòng)合同成立后,根據(jù)要求需辦理鑒證的,可到勞動(dòng)行政主管部門辦理鑒證手續(xù)。
(5)勞務(wù)協(xié)議工的勞務(wù)協(xié)議,一般可由勞務(wù)工的派出單位與物業(yè)管理公司商定,以勞務(wù)承包形式,訂立協(xié)議,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理公司作為勞務(wù)輸入單位,不直接與勞務(wù)工本人簽訂合同,由勞務(wù)輸出方與勞務(wù)工簽訂具體的協(xié)議式合同。
合同或協(xié)議簽訂后,輸入電腦,每月查閱并打印出合同期滿人員,提前2個(gè)月作出續(xù)簽與否的準(zhǔn)備。
三、關(guān)于晉升主管、領(lǐng)班實(shí)行考核聘任制的幾個(gè)要點(diǎn)
(一)晉升條件
(1)擬晉升主管、領(lǐng)班人員,必須具備良好的職業(yè)素質(zhì),熱愛本職工作,有創(chuàng)業(yè)精神。
(2)廉潔奉公,作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,遵章守紀(jì),起模范作用。
(3)有較強(qiáng)的政治責(zé)任感和工作責(zé)任心,有充分勝任擬晉升職務(wù)的工作能力、技術(shù)業(yè)務(wù)水平。
(二)審批程序及考核
(1)部門經(jīng)理依據(jù)崗位職責(zé)對晉升者進(jìn)行者考核合格后提名,報(bào)主管人事的副總經(jīng)理審批,由人事部辦理聘任手續(xù),試用期一般為3個(gè)月。
(2)晉升者在擬晉升崗位試用3個(gè)月后,由人事部依據(jù)晉升條件再次進(jìn)行考核?？己诵问綖榭荚u、筆試和口頭答辯相結(jié)合,考核內(nèi)容為公共部分和崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)技能。具體考核項(xiàng)目如下:
考評內(nèi)容:
①敬業(yè)精神和工作責(zé)任心;
②禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風(fēng)范;
③業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)(含外語);
④督導(dǎo)能力、應(yīng)變能力、處理問題能力;
⑤部門創(chuàng)收情況及費(fèi)用指標(biāo)控制能力;
⑥語言表達(dá)能力及在員工中威信;
⑦消防、安全、衛(wèi)生意識。
考核小組成員由人事部及質(zhì)檢培訓(xùn)部組成。
四、臨時(shí)工的錄用、辭退
(一)錄用原則
各部門根據(jù)工作需要,在編制定員以內(nèi),可招用臨時(shí)工。臨時(shí)工必須政歷清楚,身體健康,且年齡、身材、容貌符合要求。
(二)錄用范圍
下崗、退休、離休等人員。
(三)錄用程序
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第12篇 物業(yè)鑰匙委托管理作業(yè)手冊
物業(yè)鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)手冊
為了規(guī)范項(xiàng)目內(nèi)特定情況下業(yè)主委托保管的鑰匙及空置房鑰匙的管理工作,確保妥善保管好托管的鑰匙
01、物業(yè)管理處鑰匙保管的范圍
發(fā)展商交樓后,業(yè)主未入住時(shí)由發(fā)展商托管的鑰匙
特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況是指:業(yè)主確有委托要求或?qū)嶋H的生活、工作困難確需托管鑰匙,又不至于給物業(yè)管理處工作帶來額外事端的情況
未售出房屋
02、客服中心接管過來的鑰匙由檔案資料員清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中
03、鑰匙的發(fā)放工作按照入住流程操作
04、業(yè)主在特定情況下的鑰匙管理
業(yè)主委托保管鑰匙時(shí),管理員應(yīng)按《業(yè)主留鑰匙登記表》的要求填寫相關(guān)項(xiàng)目
管理員應(yīng)特別向業(yè)主說明本物業(yè)管理處不承擔(dān)為業(yè)主保管家庭財(cái)產(chǎn)的責(zé)任,業(yè)主同意后,請業(yè)主在《業(yè)主留鑰匙登記表》的'業(yè)主簽名'欄簽名確認(rèn)
05、托管鑰匙的管理
物業(yè)管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時(shí),由物業(yè)管理處管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后,將鑰匙交給借用人。鑰匙借用手續(xù)的辦理程序?yàn)?借用人在《鑰匙借用登記表》中如實(shí)填寫借用日期、數(shù)量、借鑰匙原因、借用人聯(lián)系電話等內(nèi)容,然后簽名確認(rèn)
辦理鑰匙退還手續(xù)時(shí),管理員應(yīng)在核對鑰匙數(shù)量后,在《鑰匙借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期,并在'接收人'一欄簽名確認(rèn)
客服主管應(yīng)安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況,發(fā)現(xiàn)借期超過三天不還鑰匙者,應(yīng)致電借鑰匙部門或個(gè)人催還
當(dāng)接到丟失或損壞鑰匙報(bào)告時(shí),管理員應(yīng)征求業(yè)主同意后,要求損壞或丟失方重新?lián)Q鎖,保證房屋安全。并將處理結(jié)果記錄在《業(yè)主留鑰匙登記表》上形成備忘錄,入業(yè)主檔案袋中
06、所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應(yīng)由客服中心歸檔、保存。
