物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-03-03 09:08:01 查看人數(shù)：47

物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述

第1篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性,因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務(wù),享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):

第一,物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動(dòng),為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是:擁有一定的資金和設(shè)備,具有法人地位,能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作,自主經(jīng)營(yíng),獨(dú)立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。所以說(shuō),物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。

第二,物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過(guò)對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來(lái)達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此,從本質(zhì)上說(shuō),物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè),那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?是帶有經(jīng)營(yíng)性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。

第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí),也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。

二、物業(yè)管理公司的類型

物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可分為不同的類型。

(一)按存在形式劃分

物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開(kāi)發(fā)的特定項(xiàng)目,有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按服務(wù)范圍劃分

物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù),包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù);后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分

物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。我國(guó)香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn),并看好大陸的物業(yè)管理市場(chǎng),是一支不可忽視的力量。

(四)按管理層次劃分

物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過(guò)承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國(guó)際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,而且對(duì)于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理,以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會(huì)化發(fā)展,都是十分有益的。

三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系

物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,對(duì)其物業(yè)實(shí)施管理與維修,對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成

產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜,從總體上來(lái)說(shuō),大致可分兩類:一是法人團(tuán)體,二是私人用戶。

1.法人團(tuán)體

法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物

業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個(gè)人,而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。凡是以法人團(tuán)體名義購(gòu)買或租賃物業(yè)者,該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。

2.私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的,就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外?guó)人;就身份而言,有企業(yè)家、國(guó)家公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、教師、白領(lǐng)階層、歸國(guó)華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無(wú)論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。

(二)業(yè)主管理委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部第33號(hào)令第6條:“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱‘管委會(huì)’)。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。”

管委會(huì)由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會(huì)是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過(guò)管委會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過(guò)一年的,應(yīng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生管委會(huì)。其后業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。通常情況下,業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一次,特殊情況下可隨時(shí)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)的決定須投票人過(guò)半數(shù)通過(guò),因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業(yè)主大會(huì)的主要任務(wù)是:①選舉管委會(huì);②監(jiān)督管委會(huì)的工作;③聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;④聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議;⑤研究解決管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問(wèn)題。

業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,由選舉產(chǎn)生的管委會(huì)執(zhí)行大會(huì)決定和負(fù)責(zé)日常工作。

管委會(huì)的權(quán)利包括:①制定管委會(huì)章程,代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

管委會(huì)的義務(wù)包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見(jiàn)和要求,對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

(三)物業(yè)管理公司與管委會(huì)的關(guān)系

第2篇某公司物業(yè)管理模式

科信物業(yè)管理模式

本小區(qū)前期物業(yè)管理由科信物業(yè)管理公司承擔(dān)。聘請(qǐng)**物業(yè)管理有限公司做為物業(yè)管理顧問(wèn),全面指導(dǎo)本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

科信物業(yè)在'嚴(yán)格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年獲得了iso9000質(zhì)量保證體系,并在此基礎(chǔ)上創(chuàng)新、完善,形成了特有的科信物業(yè)管理模式:

(一)自我約束機(jī)制

科信物業(yè)的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的深入宣傳貫徹,已在廣大員工中普遍形成了'自覺(jué)自律'的意識(shí),'嚴(yán)格苛求、精益求精'是科信物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的重要前提。

(二)檢查監(jiān)督體系

嚴(yán)密而科學(xué)的檢查監(jiān)督體系是確保優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本保證?？菩盼飿I(yè)在幾年的不斷摸索中,已經(jīng)形成了一套獨(dú)具特色、卓有成效的檢查監(jiān)督體系。

(三)標(biāo)準(zhǔn)化管理模式

科信物業(yè)的管理運(yùn)作和服務(wù)嚴(yán)格遵循iso9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系的要求,并得到了有效的實(shí)施,從人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、效率、提供手段、細(xì)致程度、完整性等六個(gè)方面保證了科信物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)。

(四)專業(yè)化運(yùn)作模式

對(duì)于項(xiàng)目的專業(yè)性和技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù),都由科信物業(yè)結(jié)合社會(huì)力量提供專業(yè)服務(wù)和專業(yè)合作,以降低成本,提高效率,確保服務(wù)質(zhì)量。

(五)考核激勵(lì)機(jī)制

大力推行考核激勵(lì)機(jī)制,努力形成了一個(gè)'千斤重?fù)?dān)大家挑,人人肩上有指標(biāo)'的工作局面,真正體現(xiàn)在什么崗拿什么錢,以貢獻(xiàn)的大小來(lái)確定報(bào)酬的高低,真正實(shí)現(xiàn)了'風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),利益共享'的考核激勵(lì)目標(biāo)。

(六)信息反饋機(jī)制

科信物業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)化管理運(yùn)作的基礎(chǔ)上建立了信息反饋制度,以持續(xù)提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。

第3篇 x灣物業(yè)管理重點(diǎn)

御景灣物業(yè)管理重點(diǎn)

管理重點(diǎn)之二:環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)

'珠江御景灣'的大量綠化面積和公共面積需**物業(yè)進(jìn)行科學(xué)、有序的管理,如何使客戶居住環(huán)境、公共空間的環(huán)衛(wèi)保潔以及園林綠化養(yǎng)護(hù)得到充分保證,是**物業(yè)十分重要的工作。**物業(yè)將制定詳細(xì)、合適的服務(wù)流程,并認(rèn)真、仔細(xì)做好物業(yè)的清潔、綠化和滅蟲(chóng)消殺工作。其中包括:

清潔、綠化管理制度

員工安排,包括崗位分配及當(dāng)值時(shí)間

開(kāi)荒及其工作標(biāo)準(zhǔn)

公共區(qū)域日常清潔衛(wèi)生及其工作標(biāo)準(zhǔn)

定期消殺滅蟲(chóng)方案

日常撥草及綠化養(yǎng)護(hù)

擺放合適的盆景和花草

及時(shí)清運(yùn)生活垃圾及裝修建筑垃圾

提供單元內(nèi)有償清潔服務(wù)

管理重點(diǎn)之三:公共服務(wù)和社區(qū)文化

建立一個(gè)健康、和諧的社區(qū)環(huán)境氣氛,有助于增加客戶對(duì)'珠江御景灣'的歸屬感,從而支持和配合項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。**物業(yè)將對(duì)公共服務(wù)與社區(qū)文化營(yíng)造進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合,使其成為溝通客戶相互認(rèn)識(shí)、了解、增進(jìn)友誼的橋梁。

編印通訊刊物作為**集團(tuán)、**物業(yè)與客戶及各客戶之間溝通的途徑。

辦求以生動(dòng)活潑形式去處理各類型通告、指示牌等,改變生硬、死板形式。

舉辦各類社區(qū)活動(dòng),強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)、健康、快樂(lè)的生活方式,如:各類型比賽、社交活動(dòng)、旅行、文娛晚會(huì)等。

與客戶保持緊密聯(lián)絡(luò),定期咨詢意見(jiàn),用以持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。

參與社會(huì)活動(dòng),如籌款、演出、賑災(zāi)扶貧等,建立'珠江御景灣'地位。

嚴(yán)格要求各級(jí)員工言行舉止,提高素質(zhì),從而提高服務(wù)水平,增進(jìn)**物業(yè)與客戶之間的友好關(guān)系。

在協(xié)調(diào)客戶之間予盾方面,**物業(yè)應(yīng)扮演一個(gè)公正人的角色,避免予盾加劇,使物業(yè)保持良好的氣氛。

作為**物業(yè),更應(yīng)為協(xié)調(diào)**集團(tuán)與客戶的關(guān)系而承擔(dān)責(zé)任,在處理這方面事情時(shí),應(yīng)在保護(hù)**集團(tuán)利益的原則下,解決及處理客戶投訴,避免引起爭(zhēng)端,影響**集團(tuán)聲譽(yù)。

管理重點(diǎn)之四:物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作

**物業(yè)按照國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和認(rèn)證工作,通過(guò)日檢、周巡視、月小結(jié)、季考核評(píng)比、每半年內(nèi)部審核和年管理評(píng)審等方式定期巡視物業(yè),對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷,及時(shí)提出改善建議,主要包括:

成立優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

制定優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作計(jì)劃。

開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證專項(xiàng)培訓(xùn)工作。

建立和完善優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證管理文件系統(tǒng)。

按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求定期巡視物業(yè)。

按優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證要求進(jìn)行整改完善。

定期組織優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證工作會(huì)議。

開(kāi)展優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證自檢工作。

申報(bào)物業(yè)優(yōu)秀達(dá)標(biāo)和質(zhì)量認(rèn)證。

管理重點(diǎn)之五:財(cái)務(wù)管理

訂立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度、預(yù)算制度及稽核制度,包括財(cái)務(wù)專用文件、各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序,務(wù)求有效控制管理收支。

按國(guó)家規(guī)定之法規(guī)和小區(qū)公約、制訂處理欠款及其他費(fèi)用程序,以確保穩(wěn)定管理收入。

安排周年核計(jì)。

安排制訂電腦化會(huì)計(jì)程序,建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶資料儲(chǔ)存庫(kù),以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)政狀況預(yù)算,作為未來(lái)發(fā)展之根據(jù)及參考。

第4篇機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

政法機(jī)關(guān)大廈物業(yè)管理模式

一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理按社會(huì)產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè),是服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理首先是對(duì)'人'的服務(wù),其次才是對(duì)'物'的經(jīng)營(yíng)管理。以對(duì)'人'的服務(wù)為核心,由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員,運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段,對(duì)受托經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售,對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。

其目的是為用戶創(chuàng)造與提供安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、清潔衛(wèi)生、溫馨方便的工作場(chǎng)所和生活環(huán)境。同時(shí)通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理:一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益;二使業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長(zhǎng)使用壽命,達(dá)到保值增值之目的。同時(shí)也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國(guó)目前的物業(yè)管理模式

目前我國(guó)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中,主要有三種模式:

(一)自建自管

即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(或建設(shè)單位)將自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)設(shè)立一個(gè)附屬部門,分離出一部分多余人員,進(jìn)行物業(yè)管理,由于物業(yè)管理是附屬部門,產(chǎn)權(quán)不清晰,管理者沒(méi)有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),員工未經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn),業(yè)務(wù)生疏。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理,更難以達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此采用自建自管方式的越來(lái)越少,并且隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,必然會(huì)逐步消亡。

(二)合資或合作管理

1、合資管理,即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為股東,與經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,共同出資注冊(cè)登記成立具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理公司,來(lái)經(jīng)營(yíng)管理其新開(kāi)發(fā)的物業(yè)。

這一模式符合國(guó)家'社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離'的規(guī)范要求和發(fā)展方向;合作中一方面能利用開(kāi)發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知情況,進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù),以利于提高工作效率,減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi);另一方面有利于物業(yè)管理公司通過(guò)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以達(dá)到客戶滿意,物業(yè)保值、增值,提高經(jīng)濟(jì)效益之目的。所以目前采用這一模式的越來(lái)越多。

2、合作管理,即開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,選擇一家經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主,共同成立物業(yè)管理委員會(huì),領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針;由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行該物業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理。這一模式的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位有主動(dòng)權(quán),經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司有經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán),這樣優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),更有利于物業(yè)管理公司的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

(三)委托管理

物業(yè)采用委托管理模式,是與國(guó)際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。目前有相當(dāng)一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。

物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,真正實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的兩權(quán)分離,做到了產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)責(zé)明確。業(yè)主和用戶(通過(guò)業(yè)主委員會(huì))有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán);物業(yè)公司有更多的經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán),有利于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。但是由于目前尚認(rèn)識(shí)不足,了解不夠,往往存在怕收費(fèi)高、怕管不好、怕關(guān)系不好處、怕物業(yè)公司把錢拿走等顧慮,還有開(kāi)發(fā)商考慮富余人員安置等因素。目前委托管理模式采用還不廣泛,然而隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,委托管理模式一定會(huì)成為我國(guó)物業(yè)管理的主要模式。

三、成都**大廈擬定的物業(yè)管理模式

通過(guò)以上的介紹和分析,同時(shí)經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商,成都**大廈擬采用合作管理模式,即成都市中級(jí)法院(甲方)與--投資管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大廈管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)),進(jìn)行決策領(lǐng)導(dǎo),乙方設(shè)立'北京永莊投資管理有限公司成都分公司'進(jìn)行成都**大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。

本物業(yè)管理方案即是按此模式進(jìn)行編制的。

第5篇利嘉物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

利嘉物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

荊州市利嘉物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商,注冊(cè)成立于2005年11月,是荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善,目前受托管理寧波金達(dá)利集團(tuán)開(kāi)發(fā)的觀邸城市別墅項(xiàng)目和長(zhǎng)宏地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的天緣居城市花園項(xiàng)目,目前共有員工32人,其中中級(jí)專業(yè)職稱人員5人,所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證,多數(shù)員工擁有大中專學(xué)歷,所有骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽(yáng)城、投資廣場(chǎng)等本地或深圳等星級(jí)酒店和名企大型住宅、國(guó)優(yōu)寫字樓項(xiàng)目多年工作經(jīng)歷。

利嘉物業(yè)秉承'服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,品質(zhì)成就未來(lái)'的理念、以'客戶滿意是我們永恒的追求'為宗旨,倡導(dǎo)'以人為本'的親情管理模式,視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友,珍惜客戶的信任,以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求,把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù),視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。

利嘉物業(yè)深知服務(wù)永無(wú)止境,十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育,要求員工做到'樹(shù)立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量',力求'管理無(wú)盲區(qū),服務(wù)無(wú)缺陷,工作無(wú)差錯(cuò),客戶無(wú)怨言',著眼于做得'更細(xì)致、更周到、更標(biāo)準(zhǔn)',努力爭(zhēng)取持續(xù)超越客戶期望,贏得更多客戶滿意。

利嘉物業(yè)深信高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)之上,團(tuán)隊(duì)之和諧合作則是企業(yè)立足之本。全體利嘉物業(yè)人將以精英團(tuán)隊(duì)的姿態(tài)和百倍高昂的士氣努力把握企業(yè)發(fā)展契機(jī),向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采,傳播企業(yè)文化,竭誠(chéng)為每一位客戶提供卓越服務(wù)。

公司服務(wù)范圍:住宅小區(qū)、商務(wù)大廈、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù);家政保潔、設(shè)施維修及房屋修繕等社區(qū)服務(wù)。

公司地址:**市**路99號(hào)觀邸城市別墅商業(yè)區(qū)南3層

聯(lián)系電話:***

電子郵箱:

第6篇物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)4

第四篇:清潔服務(wù)工作要精細(xì)化

在商場(chǎng)二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒(méi)過(guò)多久一位老年顧客在此經(jīng)過(guò),來(lái)看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進(jìn)行體檢。

精細(xì)化操作建議:

1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施,置放'請(qǐng)繞行,防滑倒'的標(biāo)識(shí)牌,并及時(shí)進(jìn)行清潔;

2、如不能及時(shí)擺放標(biāo)識(shí)牌,可臨時(shí)用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;

3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。

第五篇:鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還

寫字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房,但鑰匙無(wú)論如何也打不開(kāi)房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭(zhēng)吵起來(lái)。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。

精細(xì)化操作建議:

1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí),鑰匙一定要進(jìn)行核對(duì),確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無(wú)誤;

2、核對(duì)鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開(kāi),而不能抽查;

3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換;

4、鑰匙由專人負(fù)責(zé)保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間,當(dāng)面清點(diǎn),發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還;

5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專人負(fù)責(zé)發(fā)放:

6、交還鑰匙時(shí),應(yīng)履行清點(diǎn)的程序,確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無(wú)誤,并雙方簽名;

7、租戶或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。

第7篇古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路

古城飲食文化街項(xiàng)目概況與物業(yè)管理思路

一、古城飲食街項(xiàng)目概況

古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),位于zz古城內(nèi)荊北路與內(nèi)環(huán)道之間的玄妙觀東側(cè),建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨(dú)特,建筑風(fēng)格采用仿古結(jié)構(gòu),與盆景園、玄妙觀融為一體,更賦予了獨(dú)特的旅游文化內(nèi)涵。是一座集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、觀光六大功能的現(xiàn)代商業(yè)飲食文化街。

二、項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路

1、客戶服務(wù)需求分析

根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),古城飲食文化街的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象為業(yè)主和商鋪?zhàn)鈶艏跋M(fèi)客戶群,作為一個(gè)大型的開(kāi)放式綜合商業(yè)街區(qū),對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)總體需求是:

大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的營(yíng)造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎(chǔ)服務(wù)滿足業(yè)主需求,包括治安防范、車輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理等;

考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期成本和對(duì)招商的有利,合理的消費(fèi)價(jià)格與可靠、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)一樣同樣是客戶關(guān)注的重點(diǎn),而依靠豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和在內(nèi)部管理上的優(yōu)勢(shì),為客戶提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的高性價(jià)比物業(yè)管理服務(wù)正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì);

項(xiàng)目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個(gè)性化和差異化增值服務(wù)能夠?yàn)轫?xiàng)目增添更多的風(fēng)采,包括方便和提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境的各項(xiàng)特約服務(wù)等。

2、服務(wù)定位與管理思路

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,我們對(duì)古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)定位為星級(jí)酒店式一體化管理服務(wù),即把各個(gè)分散經(jīng)營(yíng)的街區(qū)商戶通過(guò)各項(xiàng)管理和服務(wù)措施重新整合為一個(gè)綜合星級(jí)酒店式的整體,實(shí)現(xiàn)有形資源共享和品牌形象共享兩大目標(biāo),切實(shí)為業(yè)主或商戶節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。主要的管理思路是:

客服中心式服務(wù)模式

在管理組織結(jié)構(gòu)上,設(shè)置客戶服務(wù)中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應(yīng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要,提供高效的服務(wù):客戶服務(wù)中心對(duì)外統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度、提供一站式服務(wù)需求與投訴處理的響應(yīng),對(duì)內(nèi)同時(shí)是管理和控制核心。

星級(jí)酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

在服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)上,按照星級(jí)酒店管理及服務(wù)模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務(wù),嚴(yán)格遵守作業(yè)流程確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務(wù)的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點(diǎn),我們將在服裝式樣、服務(wù)流程設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行特色創(chuàng)新,如安全護(hù)衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車引導(dǎo)服務(wù)的同時(shí)充當(dāng)各店面的接應(yīng)生,主動(dòng)為前來(lái)消費(fèi)的客戶帶路等等。

一站無(wú)憂式服務(wù)產(chǎn)品

在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,更有針對(duì)性和實(shí)用性,提供體貼和周到的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)協(xié)助服務(wù),讓街區(qū)商戶盡享物業(yè)管理帶來(lái)的便捷與尊貴:包括專業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓(xùn)、各項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)整合等,物業(yè)管理服務(wù)讓整個(gè)街區(qū)能夠成為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體形成集約化效果,對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)所需的一些專業(yè)分工的分擔(dān)則能夠大大降低經(jīng)營(yíng)成本。

人性化的服務(wù)細(xì)節(jié)

在日常管理細(xì)節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶便利、安全防范和設(shè)施維護(hù)三個(gè)方面作為重點(diǎn):從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶及消費(fèi)客戶的角度,設(shè)計(jì)車輛停放等各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的服務(wù)流程與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等,遵循商戶的需求調(diào)整物業(yè)管理的作業(yè)時(shí)間,盡可能地方便客戶;安全防范方面做到外松內(nèi)緊、人防技防結(jié)合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設(shè)施的維護(hù)則著重于店鋪裝修對(duì)房屋結(jié)構(gòu)與外觀的監(jiān)管和配套設(shè)施的及時(shí)維護(hù)等。

一體化的服務(wù)特色

在服務(wù)特色上,突出一體化管理和服務(wù),除了在周末節(jié)假日統(tǒng)一進(jìn)行街區(qū)布置營(yíng)造商業(yè)氛圍、統(tǒng)一提供招聘和培訓(xùn)輸送人力資源、統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)促銷活動(dòng)和對(duì)外宣傳、設(shè)置消費(fèi)投訴服務(wù)中心統(tǒng)一代各商戶處理客戶投訴等特色服務(wù)外,還將充分利用現(xiàn)代it技術(shù),打造古城商業(yè)街的it信息島,統(tǒng)一制作精美網(wǎng)站宣傳推廣商戶吸引消費(fèi),將街區(qū)內(nèi)所有商戶進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享……。我們致力于通過(guò)物業(yè)管理技術(shù)實(shí)實(shí)在在的為客戶提供節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本、吸引消費(fèi)客戶、增加回報(bào)利潤(rùn)以及形成古城飲食街獨(dú)特品牌的特色服務(wù),并最終把古城商業(yè)街打造成為一個(gè)高效有序、尊貴舒適的經(jīng)營(yíng)天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。

三、項(xiàng)目管理目標(biāo)

1、總體目標(biāo)

公共服務(wù)達(dá)到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

2、管理目標(biāo)

全面參照iso9000質(zhì)量管理體系建立項(xiàng)目質(zhì)量管理體系,確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)。

3、分項(xiàng)目標(biāo)

客戶服務(wù):

客戶服務(wù)滿意率95%以上;

有效投訴率1%以下;

物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上;

回訪率100%。

安保服務(wù):

重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0

一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下

維修保養(yǎng)服務(wù):

維修及時(shí)率98%

維修合格率98%

設(shè)備完好率98%

維修回訪率100%

維修服務(wù)滿意率95%

保潔服務(wù)

保潔合格率98%

保潔服務(wù)滿意率95%

綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

綠化成活率98%

綠化養(yǎng)護(hù)合格率98%

四、工作計(jì)劃

如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將設(shè)立專門的古城飲食街管理處,采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制,'互動(dòng)式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升,并利用反饋信息進(jìn)行決策修改,循環(huán)往復(fù),千錘百煉。各階段的相關(guān)工作計(jì)劃如下。

(一)前期介入階段

1、與開(kāi)發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》

時(shí)間:雙方洽談確定意向后。

2、組建古城飲食街管理處

時(shí)間:第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)

人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。

3、管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)

時(shí)間:人員到位后三天內(nèi)

培訓(xùn)內(nèi)容:見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃(略)

4、研究項(xiàng)目規(guī)劃,設(shè)計(jì)方案,并向開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí),交流

時(shí)間:管理處成立前后

內(nèi)容:全面熟悉掌握項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案,以達(dá)到前期能有效

介入。

5、配合項(xiàng)目的展銷工作,派員參加銷售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)形象展示。

6、參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理

時(shí)間:由管理處成立至工程竣工

內(nèi)容:全面了解施工過(guò)程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況

7、參與智能化系統(tǒng),機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試

時(shí)間:按工程進(jìn)度要求

內(nèi)容:作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn),借此項(xiàng)工作充分了解項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)

8、參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

時(shí)間:開(kāi)發(fā)商安排

內(nèi)容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

9、會(huì)同開(kāi)發(fā)商行接管驗(yàn)收并移交

時(shí)間:竣工驗(yàn)收之后,與開(kāi)發(fā)商商議

內(nèi)容:按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行

10、建立項(xiàng)目物業(yè)檔案資料

時(shí)間:接管驗(yàn)收后即開(kāi)始

內(nèi)容:有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料

11、建立業(yè)主資料檔案

時(shí)間:接管驗(yàn)收后即正式開(kāi)始

內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料

(二)入住階段

1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動(dòng)儀式

時(shí)間:由開(kāi)發(fā)商安排

內(nèi)容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開(kāi)發(fā)商及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng),

營(yíng)造喜慶氣氛,達(dá)到宣傳效果。

2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會(huì)'

主要溝通內(nèi)容有:

(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn);

(2)垃圾分類知識(shí)培訓(xùn);

(3)智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);

(4)裝修管理培訓(xùn)。

時(shí)間:用戶裝修前不定期舉辦

內(nèi)容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。

(三)日常管理階段

第8篇住宅物業(yè)管理測(cè)算說(shuō)明分析

住宅項(xiàng)目物業(yè)管理測(cè)算說(shuō)明及分析

(一)交付領(lǐng)房布置費(fèi)、開(kāi)荒清潔費(fèi)由開(kāi)發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。

(二)在園區(qū)交付前開(kāi)發(fā)商按規(guī)定依法無(wú)償提供園區(qū)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房、4‰的經(jīng)營(yíng)用房,并提供相應(yīng)的員工宿舍。

(三)物業(yè)管理用房、員工宿舍由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)裝修完畢移交至物管公司,員工宿舍并配置必要的生活設(shè)施,如空調(diào)、床鋪、衣柜、桌椅、電視機(jī)等。

(四)小高層、高層住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為2.5元/月

第9篇物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明

創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)基礎(chǔ)管理項(xiàng)自檢說(shuō)明

致博盈**廣場(chǎng)是北京**集團(tuán)為推動(dòng)荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)項(xiàng)目,廣場(chǎng)從籌建到開(kāi)業(yè)驗(yàn)收,均得到市政府及各有關(guān)部門的大力支持和指導(dǎo)。

廣場(chǎng)以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務(wù)寫字樓為品牌目標(biāo),嚴(yán)格按政府各有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)范方案組織施工建設(shè),整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經(jīng)政府各主管部門驗(yàn)收合格。

2002年9月,**廣場(chǎng)大廈驗(yàn)收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗(yàn)收?qǐng)D紙、檔案、資料齊全。

物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場(chǎng)改造施工開(kāi)始,廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商業(yè)主軍沙商貿(mào)有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場(chǎng)前期物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)管理的項(xiàng)目、期限、雙方的權(quán)利及義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和違約責(zé)任等方面作出了明確的規(guī)定。

荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場(chǎng)物業(yè)整體管理而組建成立的專業(yè)化實(shí)體,**廣場(chǎng)物業(yè)管理處從服務(wù)招商引資及打造招商服務(wù)商務(wù)中心,以追求業(yè)主和租戶滿意,遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”之宗旨,努力把**廣場(chǎng)打造成為荊州一流的商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都。

物業(yè)公司與業(yè)主按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及時(shí)簽訂了**廣場(chǎng)維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴(yán)格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。

大廈自修建運(yùn)營(yíng)以來(lái),實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達(dá)100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運(yùn)行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項(xiàng)管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實(shí)行24小時(shí)值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場(chǎng)物管處在全力保障業(yè)主及各租戶的服務(wù)質(zhì)量上,報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)成立了“業(yè)主、租戶代表大會(huì)”,定期舉行座談會(huì),廣泛征集租戶物業(yè)服務(wù)意見(jiàn),并定期發(fā)放《租戶意見(jiàn)征詢表》,廣泛了解業(yè)主及租戶意見(jiàn),安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達(dá)95%以上。

為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達(dá)標(biāo)示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實(shí)力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場(chǎng)業(yè)主方就爭(zhēng)創(chuàng)工作,重點(diǎn)作好如下工作安排:

1、物業(yè)管理示范大廈爭(zhēng)創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開(kāi)“爭(zhēng)創(chuàng)達(dá)標(biāo)示范大廈”全體員工動(dòng)員大會(huì),對(duì)整個(gè)工作做出布署,并成立專班,全面負(fù)責(zé)爭(zhēng)創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動(dòng)、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗(yàn)收工作;

2、成立新物管條例實(shí)施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實(shí)施依據(jù);

3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動(dòng)工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:

1)公司行政部負(fù)責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗(yàn)收工作;

2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報(bào)準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,組織各部門對(duì)照此評(píng)分細(xì)則進(jìn)行學(xué)習(xí),各部門召開(kāi)會(huì)議,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問(wèn)題及整改方案,統(tǒng)一報(bào)批、整改實(shí)施;

3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時(shí)與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級(jí)物管部門的驗(yàn)收檢查。

第10篇某學(xué)校物業(yè)管理招標(biāo)說(shuō)明

一、項(xiàng)目說(shuō)明

本項(xiàng)目為物業(yè)管理采購(gòu),一個(gè)包。供應(yīng)商必須對(duì)包內(nèi)所有服務(wù)項(xiàng)目完全響應(yīng),不得分解響應(yīng)。

二、管理范圍

安全護(hù)衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化管理、學(xué)生公寓管理、水電暖值班及日常維修.

三.管理目標(biāo)

(一)安全護(hù)衛(wèi)

1.校園護(hù)衛(wèi):負(fù)責(zé)學(xué)校一個(gè)大門24小時(shí)值班,按照學(xué)校規(guī)定,對(duì)外來(lái)出入人員、車輛進(jìn)行檢查、登記及管理;根據(jù)學(xué)校關(guān)于學(xué)生管理的有關(guān)規(guī)定,管理學(xué)生外出;對(duì)校院進(jìn)行夜間(20:00-7:00)安全巡查,落實(shí)有關(guān)夜間巡查要求;對(duì)值班、巡邏中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告,妥善解決。根據(jù)學(xué)校安排,服從保衛(wèi)人員調(diào)配,做好各項(xiàng)活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作。(60畝)

2.學(xué)生公寓樓值班:負(fù)責(zé)學(xué)生在校期間的男、女生公寓樓24小時(shí)值班。根據(jù)學(xué)校關(guān)于學(xué)生公寓樓管理的有關(guān)規(guī)章制度,落實(shí)外來(lái)人員出入公寓樓、學(xué)生上課后清理檢查學(xué)生宿舍人員、安全和衛(wèi)生。保持值班室內(nèi)清潔衛(wèi)生,執(zhí)行夜間巡視排查的管理規(guī)定,熄燈前會(huì)同學(xué)生處值班人員、學(xué)生會(huì)干部對(duì)學(xué)生進(jìn)行點(diǎn)名登記。堅(jiān)持每天對(duì)公寓樓公物、門窗玻璃、消防器材、設(shè)施設(shè)備和學(xué)生反映的維修項(xiàng)目和安全隱患情況及時(shí)掌握,分清責(zé)任,如實(shí)上報(bào)且做好記錄。熟悉消防器材的使用與保養(yǎng),熟知消防通道鑰匙的放置位置,遇到特殊緊急情況能及時(shí)打開(kāi)消防通道,組織學(xué)生疏散撤離。

3.安全監(jiān)控值班:負(fù)責(zé)監(jiān)控室夜間(20:00-8:00)值班,認(rèn)真填寫值班記錄,值班人員要熟悉消防報(bào)警及監(jiān)控錄相設(shè)備的基本功能,做到會(huì)操作使用、會(huì)排除一般故障,具有相關(guān)技能與水平;服從保衛(wèi)部門管理,及時(shí)報(bào)告情況,做好各種突發(fā)事件的預(yù)防和處理工作。

(二)衛(wèi)生保潔

1.學(xué)生公寓保潔:學(xué)生在校期間,每天清掃地面,每天擦拭樓梯扶手、衛(wèi)生箱(桶)、瓷墻面,保持地面清潔,無(wú)垃圾、痰漬、污漬;保持墻壁無(wú)浮灰、蜘蛛網(wǎng)、無(wú)污跡;保持門窗干凈;保持廁所衛(wèi)生清潔,便池、水池、地面、管道無(wú)積水、堵塞、垃圾存放,無(wú)明顯異味,設(shè)施用具完好無(wú)人為損壞。(兩棟樓女生公寓5層4500平方米,男生公寓6層3800平方米)

2.綜合樓廁所保潔:7層14個(gè)廁所,學(xué)生在校期間,保持廁所衛(wèi)生,便池、水池、地面、墻壁無(wú)污跡,門窗干凈、地面無(wú)積水、無(wú)垃圾存放,無(wú)明顯異味,管道無(wú)堵塞,設(shè)施用具完好。18:30-21:30晚自習(xí)時(shí)間要有人員清掃保持。

3.教工住宅區(qū)保潔:3幢樓共96戶,配備足量垃圾箱(筒),負(fù)責(zé)保潔及清運(yùn)垃圾,包括樓道、扶手、樓道窗戶保潔,要求樓道墻面無(wú)浮灰、無(wú)明顯污漬、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。

4.學(xué)校所有公共區(qū)域門窗根據(jù)學(xué)校要求保潔。

5.校園、綜合樓保潔:負(fù)責(zé)學(xué)校全部環(huán)境區(qū)域衛(wèi)生的清掃與保持,對(duì)校園衛(wèi)生進(jìn)行不間斷巡視、清掃,撿拾雜物,路面、場(chǎng)地、綠化區(qū)無(wú)垃圾、雜物,無(wú)衛(wèi)生死角;保持衛(wèi)生箱外表干凈,校園內(nèi)硬化地面無(wú)痰漬、污漬。負(fù)責(zé)對(duì)綜合樓一層、三層和全部門窗玻璃進(jìn)行日常保潔。

6.垃圾清運(yùn):配備足量垃圾箱(筒),對(duì)校園垃圾每天進(jìn)行清除、外運(yùn),做到垃圾日產(chǎn)日清,保持校園垃圾全部進(jìn)垃圾箱,保持箱外無(wú)垃圾,對(duì)垃圾箱每天清刷,做到箱體清潔無(wú)污跡、無(wú)損壞。

7.衛(wèi)生防疫:按照要求負(fù)責(zé)全校范圍內(nèi)的滅蚊蟲(chóng)噴藥。

8.廣場(chǎng)保潔:按照學(xué)校要求對(duì)廣場(chǎng)清洗保潔。

(三)綠化維護(hù)管理

全面負(fù)責(zé)校院綠化區(qū)的日常養(yǎng)護(hù),制定切實(shí)可行的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和管理措施,適時(shí)對(duì)花木、草坪進(jìn)行修剪、施肥、防治病蟲(chóng)害、養(yǎng)護(hù)和澆水,清除綠化區(qū)雜草。

(四)水電暖值班及日常維修

水電暖24小時(shí)值班,負(fù)責(zé)每天燒開(kāi)水,每周兩次給學(xué)生浴室燒熱水(男、女浴室每次各3小時(shí)),負(fù)責(zé)鍋爐房及浴室衛(wèi)生;采暖期安排鍋爐工負(fù)責(zé)供暖鍋爐運(yùn)行,含水處理工作;配備相關(guān)專業(yè)人員,完成學(xué)校交辦的水電門窗等日常小型維修,一次維修費(fèi)用在50元內(nèi)(含)由公司承擔(dān),50元以上由學(xué)校承擔(dān);負(fù)責(zé)排水管道堵塞疏通、雨水井口和建筑物樓頂排水口的清淤工作。

四.幾項(xiàng)要求:

1.公司按照學(xué)校劃定的工作范圍、工作內(nèi)容及管理目標(biāo)成立相關(guān)機(jī)構(gòu),制定相應(yīng)工作流程、工作制度、監(jiān)督考核辦法,合理安排人員,科學(xué)管理,嚴(yán)格要求,達(dá)標(biāo)運(yùn)行。學(xué)校分管領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通、整改,規(guī)范運(yùn)行。

2.雙方簽訂物業(yè)托管協(xié)議,明確各自的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任,切實(shí)履行協(xié)議內(nèi)容。

3.學(xué)生放假期間(學(xué)生放假時(shí)間約4個(gè)月)物業(yè)公司根據(jù)工作量安排留守工作人員,保持學(xué)校的物業(yè)管理正常運(yùn)行,管理目標(biāo)不變。

4.公司人員著工裝上崗,標(biāo)志明顯,特殊崗位如鍋爐工、電工等

要持證上崗。學(xué)生公寓值班人員、安全護(hù)衛(wèi)人員素質(zhì)高、形象好、耐心、細(xì)致、機(jī)智、敬業(yè),如因人員疏于職守發(fā)生被盜、財(cái)產(chǎn)損失等情況,由供應(yīng)商承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并照價(jià)賠償。安全護(hù)衛(wèi)人員要求年齡50歲以下并在校居住。保潔工作應(yīng)明確工作內(nèi)容和工作要點(diǎn),制定出具體的工作標(biāo)準(zhǔn)、檢查標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)定編制27人(不含管理人員)。

五. 相關(guān)要求

1.在報(bào)價(jià)文件中,要將成本構(gòu)成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量一一對(duì)應(yīng)。

2.物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)委托管理合同對(duì)該物業(yè)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。

3.物業(yè)公司對(duì)員工的疾病和人身安全負(fù)責(zé)。

4.采購(gòu)人在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)υ撐飿I(yè)管理進(jìn)行考核評(píng)比,如達(dá)不到上述要求則可終止管理合同,由物業(yè)公司承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。

第11篇物業(yè)管理：環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序

物業(yè)管理手冊(cè):環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序

1、目的

為了對(duì)本公司環(huán)境管理體系實(shí)施的結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和及時(shí)發(fā)現(xiàn)體系運(yùn)行中存在的問(wèn)題,保證環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn),制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司對(duì)可能產(chǎn)生重大環(huán)境影響的運(yùn)行和活動(dòng)的關(guān)鍵性特性(如重要環(huán)境因素的管理、環(huán)境目標(biāo)指標(biāo)的符合情況、體系運(yùn)行控制情況等)實(shí)施例行的監(jiān)控管理。

3、職責(zé)

3.1各部門負(fù)責(zé)本部門環(huán)境管理體系運(yùn)行情況的日常檢查。

3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)公司環(huán)境管理體系所有運(yùn)行活動(dòng)的例行監(jiān)控并制定和實(shí)施污染物年度環(huán)境監(jiān)測(cè)計(jì)劃。

3.3人力資源部負(fù)責(zé)環(huán)境意識(shí)和技能培訓(xùn)效果的檢查。

3.4物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)保設(shè)施維護(hù)和保養(yǎng)。

4、程序

4.1污染物關(guān)鍵特性的監(jiān)視和測(cè)量

4.1.1品質(zhì)部每年申報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門審查污染物關(guān)鍵特性排放情況,由環(huán)保部門出具審查證明。

4.1.2環(huán)境審查證明由管理部保存,并將有關(guān)信息傳遞給有關(guān)部門。

4.2運(yùn)行控制的監(jiān)視和測(cè)量

4.2.1各部門每季度對(duì)本部門所確定的環(huán)境運(yùn)行控制情況和應(yīng)急預(yù)案落實(shí)至少進(jìn)行一次自查,填寫《服務(wù)過(guò)程檢驗(yàn)單》。

4.2.2人力資源部對(duì)相關(guān)部門環(huán)境培訓(xùn)效果按照《人力資源控制程序》進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。

4.3目標(biāo)和指標(biāo)的監(jiān)視和測(cè)量

4.3.1各相關(guān)部門每月對(duì)本部門的目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案實(shí)施情況進(jìn)行一次自我檢查,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》,報(bào)品質(zhì)部。

4.3.2品質(zhì)部每季度對(duì)環(huán)境目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的完成進(jìn)行一次檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并在管理評(píng)審前編寫《公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案完成情況報(bào)告》提交管理評(píng)審。

4.4對(duì)環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量中發(fā)現(xiàn)的不符合項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.5監(jiān)測(cè)設(shè)備的管理、校準(zhǔn)及維護(hù)

工程部負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)監(jiān)測(cè)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。具體按《監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《人力資源控制程序》

5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》

5.3《監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序》

5.4《記錄控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《年度環(huán)境監(jiān)測(cè)計(jì)劃》jw/jl-8.2.5-001

6.2《公司管理目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案完成情況報(bào)告》jw/jl-8.2.5-002

6.4《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001

第12篇物業(yè)管理公司數(shù)據(jù)分析及處理程序-13

1.0目的: