物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-23 查看人數(shù)：63

物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文

第1篇物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材致新員工范文

《物業(yè)管理公司培訓(xùn)教材》致新員工范文

首先祝賀您正式成為深圳市中航物業(yè)管理有限公司(cpm)北京分公司這個(gè)充滿希望、擁有活力的組織中的一員,cpm 本著真誠合作、共創(chuàng)未來的原則歡迎有志于物業(yè)管理事業(yè)的您的加盟,并將為您大展宏圖提供廣闊的發(fā)展空間。

來自深圳的cpm是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和全國(guó)首批物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。作為全國(guó)第一家通過 iso9000國(guó)內(nèi)sqcc 國(guó)際bsi 雙重認(rèn)證的企業(yè),cpm 意識(shí)到,企業(yè)要發(fā)展,有賴于全體員工的齊心協(xié)力。同時(shí),cpm 希望大家了解,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了“客戶導(dǎo)向”時(shí)代,如果我們不以維護(hù)業(yè)主利益為最高原則,不時(shí)刻注意分析并設(shè)法滿足客戶潛在的欲望和需求,我們就無法擁有一批忠誠的客戶,也就失去了我們的市場(chǎng)空間。cpm 深信,當(dāng)大家都意識(shí)到齊心協(xié)力服務(wù)好客戶的重要性后,在這方面大家會(huì)做得更好。

cpm 的經(jīng)營(yíng)管理理念是:以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),為社會(huì)提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。有理由相信:一個(gè)健康的企業(yè)要想追求永恒的發(fā)展,人才是最根本的動(dòng)力。cpm 真誠地希望大家具有強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和創(chuàng)新意識(shí)、積極向上的工作態(tài)度和真誠合作的團(tuán)隊(duì)精神,我們推崇奉獻(xiàn)精神,并努力使奉獻(xiàn)者得到合理的回報(bào)。一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)在注重企業(yè)效益的同時(shí),更注重對(duì)社會(huì)的責(zé)任,為能給員工終身職業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ),cpm 將會(huì)努力為大家創(chuàng)造和諧、有序的工作環(huán)境,適時(shí)地提供新理論新技術(shù)的培訓(xùn)機(jī)會(huì),并密切關(guān)注員工們的自我完善和不斷提高的意識(shí),為優(yōu)秀的您提供良好的施展才華的舞臺(tái)。而cpm 的持續(xù)輝煌同樣需要您的積極性、創(chuàng)造性、能動(dòng)性和進(jìn)取精神,我們期待著您的智慧和才能在cpm 得以充分發(fā)揮。

眾所周知,物業(yè)管理在我國(guó)特別是內(nèi)地雖然還只是一個(gè)新興的行業(yè),有著廣闊的馳騁領(lǐng)域,但嚴(yán)峻而殘酷的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不得不引起我們的高度重視。在再次歡迎您真誠加盟的同時(shí),由衷地希望我們能夠做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,銳意進(jìn)取,為北京分公司創(chuàng)造一個(gè)輝煌的明天!

總經(jīng)理:

第2篇物業(yè)區(qū)域治安管理具體內(nèi)容

物業(yè)區(qū)域治安管理的具體內(nèi)容

治安人員有權(quán)制止的行為

1.住宅小區(qū)開設(shè)的經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn),未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),或未領(lǐng)有經(jīng)營(yíng)許可證的,治安人員有權(quán)禁止其活動(dòng)。

2.在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺(tái)堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應(yīng)予以制止。

3.非法攜帶、存放槍支彈藥,或非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具,治安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)予以制止。

4.非法侵入他人住宅,損毀他人財(cái)物,治安人員一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)予以制止。

治安人員有權(quán)監(jiān)督、勸阻的行為

1.使用音量過大或發(fā)出噪聲的器材,影響他人正常的工作和休息的。

2.從樓上往下亂扔雜物。

3.擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報(bào)、信函等。

4.未經(jīng)批準(zhǔn),私自安裝、使用電網(wǎng)。

5.使用氣槍,在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行各種射擊活動(dòng)。

6.制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。

7.利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。

8.利用住宅作據(jù)點(diǎn),進(jìn)行盜竊活動(dòng)。

9.制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像等行為。

10.利用住宅進(jìn)行嫖娼活動(dòng)。

11.在車輛、行人通行的地方施工;對(duì)溝井坎穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志,或故意損毀、移動(dòng)覆蓋物或標(biāo)志。

12.故意損壞郵筒、公用電話等公共設(shè)施;故意損壞路燈、消火栓、公用天線、電梯等配套設(shè)備;故意損壞園林綠地、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)等公共地方。

第3篇東方物業(yè)管理有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介材料

四川東方物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于1999年,注冊(cè)資金400萬元,2005年取得省建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理二級(jí)資質(zhì)證書。

公司成立以來,通過不斷引進(jìn)物業(yè)服務(wù)新理念、新方法、積極探索和實(shí)踐,逐步形成了獨(dú)特的管理模式和風(fēng)格,培養(yǎng)出一支專業(yè)化、高素質(zhì)、高效率、嚴(yán)紀(jì)律的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。

公司目前管理的類型有辦公大廈、商業(yè)樓宇、學(xué)校以及高層、多層住宅小區(qū)。其中,東方苑高層住宅小區(qū)于2003年先后被評(píng)為市、省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)。東方電氣大廈于2007年分別獲得市、省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號(hào),并于2023年1月獲得“全國(guó)物業(yè)管理示范大廈”稱號(hào)。

展望未來,公司以“精益求精,持續(xù)提升”為企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景,立足于細(xì)節(jié)化、人性化的服務(wù)特色,堅(jiān)持“以周到的服務(wù)讓客戶滿意,用專業(yè)的管理讓業(yè)主放心”的服務(wù)宗旨,不斷推行創(chuàng)新管理和增值服務(wù),打造一流專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第4篇廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)需提交資料

一、向廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)提出申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的報(bào)告;

二、填報(bào)《廈門市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》;

三、附下列文件:

1、企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)人姓名及其學(xué)歷、職稱證書;

2、公司章程(加蓋公章);

3、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件;

4、驗(yàn)資證明(注冊(cè)資金50萬元以上);

5、經(jīng)營(yíng)辦公場(chǎng)所證明;

6、物業(yè)管理委托合同;

7、具有專業(yè)職稱管理人員的資格證書(含物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書)原件及復(fù)印件。

具體要求:

(1)企業(yè)負(fù)責(zé)人取得建設(shè)部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書;

(2)企業(yè)專職專業(yè)管理人員全部取得從業(yè)人員崗位證書(最低不少于5人);

(3)企業(yè)要具有工程、經(jīng)濟(jì)等中級(jí)以上職稱的人員不少于5人;

(4)中級(jí)職稱人員必須要有原單位出具證明、身份證復(fù)印件,并要簽定勞動(dòng)合同;

(5)企業(yè)經(jīng)理必須有大專學(xué)歷,二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn);

(6)送驗(yàn)時(shí)必須提供證書原件,并附復(fù)印件(加蓋公章)

申報(bào)材料要真實(shí),企業(yè)從業(yè)人員、中級(jí)職稱人員必須是本公司的在編人員,

不得借用各種證書,一經(jīng)查明將不予辦理企業(yè)資質(zhì);

四、手續(xù)齊全后由物業(yè)管理協(xié)會(huì)派專家到現(xiàn)場(chǎng)勘察,符合條件的物業(yè)協(xié)會(huì)于15個(gè)工作日內(nèi)予以審批。

以上資料(a4紙張)一式三份送至廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)

每月上旬一、三、五上為申報(bào)收件時(shí)間

聯(lián)系電話:0592-2235709

地址:美湖路9號(hào)3樓

第5篇物業(yè)員工培訓(xùn):物業(yè)管理基本知識(shí)

物業(yè)員工培訓(xùn)--物業(yè)管理的基本知識(shí)

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利:

1、根據(jù)法律法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法;

2、依照委托合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理;

3、依法收取管理費(fèi);

4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;

5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理;

6、有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)部分管理業(yè)務(wù);

7、可以自行實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)。

物業(yè)管理的特點(diǎn):

1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。物業(yè)管理的建立及運(yùn)行,一定是以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的,包括委托、決策、監(jiān)督機(jī)制都是以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ),是按產(chǎn)權(quán)所有人、使用人的需求來建立和開展的。

2、以服務(wù)為核心。物業(yè)管理的核心,不是以管理為核心,而是以服務(wù)為核心,寓管理于服務(wù)之中,簡(jiǎn)單地說,物業(yè)管理公司不是政府而是企業(yè),收業(yè)主的錢為其提供服務(wù),不可能代表政府管理。用大家的錢替大家來做大家的事,這就是物業(yè)管理。

3、以市場(chǎng)為導(dǎo)向。物業(yè)本身是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)。物業(yè)管理本身是一種商品,具有商品的一切屬性。物業(yè)公司將環(huán)境和服務(wù)這種特殊產(chǎn)品出售給消費(fèi)者,業(yè)主和使用人花錢買服務(wù)。物業(yè)公司的產(chǎn)品是否賣得出去,是否有利潤(rùn),由市場(chǎng)決定。在物業(yè)管理的早期階段,由開發(fā)商指定業(yè)主消費(fèi)某物業(yè)公司的產(chǎn)品,最終是業(yè)主想消費(fèi)誰的產(chǎn)品就消費(fèi)誰的產(chǎn)品,如價(jià)格市場(chǎng)化由政府來控制和協(xié)調(diào)。今后只是立法,其它不管。物業(yè)公司提供服務(wù)收錢也是物業(yè)公司的事。委托誰管由業(yè)主說了算。不是誰開發(fā)誰管理,而是誰管的好誰就管。

4、以專業(yè)化為手段。物業(yè)管理是個(gè)非常專業(yè)化的行業(yè)。包括教育、培訓(xùn)、維護(hù)、環(huán)境的管理等等,涉及到公眾利益,都有非常專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)。不是誰想怎樣做就怎樣做。今后物業(yè)管理體制中的專業(yè)分工會(huì)更細(xì)、更科學(xué),政府對(duì)這個(gè)行為專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求也越來越高。以前物業(yè)公司接管小區(qū)是全包,即各管理服務(wù)事項(xiàng)全部自己做,現(xiàn)在已呈現(xiàn)出分包的趨勢(shì),因?yàn)楦鲗I(yè)化的公司越來越多,成本越來越低。

物業(yè)管理的作用:

1、可以確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮,并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限;

2、能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境;

3、完善的物業(yè)管理可以物業(yè)保值、增值;

4、可以促進(jìn)政府職能和轉(zhuǎn)變,減輕政府的財(cái)政補(bǔ)貼。

物業(yè)管理的基本內(nèi)容:

1、物業(yè)本身,對(duì)建筑物的管理,機(jī)電設(shè)備的維護(hù),裝飾裝修管理,房屋的大中修和改造等;

2、環(huán)境與秩序,包括硬、軟環(huán)境。硬環(huán)境指周圍的綠化、配套設(shè)施、使用、車輛管理等。軟環(huán)境指秩序的管理,包括人員出入、相關(guān)活動(dòng)、噪音、垃圾清運(yùn)、廢氣廢水排放等;

3、對(duì)業(yè)主及客戶的相關(guān)服務(wù),既包括業(yè)主及其使用人對(duì)房屋維修方面的服務(wù),也包括生活方面的服務(wù)。在深圳的住宅小區(qū)內(nèi)90%以上的居民生活服務(wù)事項(xiàng)都由物業(yè)公司承擔(dān)。

主要是以下幾點(diǎn):

a、常規(guī)性公共服務(wù):

1)房屋建筑主體管理

2)設(shè)施設(shè)備管理

3)環(huán)境衛(wèi)生管理

4)綠化管理

5)治安管理

6)消防管理

7)車輛道路管理

8)公共代辦性服務(wù)

b、專項(xiàng)服務(wù)

指物業(yè)管理這改善的提高使用人的工作生活條件,面向廣大業(yè)戶,為滿足客戶的特定需求而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。其特點(diǎn)是管理公司先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并公布服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),來主可根據(jù)需要自行選擇。如洗衣、室內(nèi)清潔、室內(nèi)維修、商務(wù)服務(wù)等。

c、特約服務(wù)

指物業(yè)公司沒有設(shè)立的,但業(yè)主要求提供的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)公司在可能的情況下,應(yīng)予以滿足并適當(dāng)收費(fèi)。

管理費(fèi)類:共8項(xiàng)

①清潔衛(wèi)生;②消殺服務(wù);③綠化;

④治安防范;⑤公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù);⑥公共水電費(fèi);

⑦高層樓層增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目:電梯、加壓、消防;⑧其它服務(wù)

基本概念:

業(yè)主--是指物業(yè)的所有人,即房屋所有人和土地使用權(quán)人,是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中,業(yè)主又是指物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。

物業(yè)管理--是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運(yùn)用現(xiàn)代化管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對(duì)已投入使用的各物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

業(yè)主委員會(huì)--是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體,衽業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,保障物業(yè)的合理與安全使用,維護(hù)本物業(yè)的公共秩序,創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境,其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。

業(yè)主公約--是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

1、怎樣簽署《業(yè)主公約》何時(shí)生效

答:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之三十后,經(jīng)已入住業(yè)主中有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。按香港慣例以第一名買家(業(yè)主)與發(fā)展商所簽《業(yè)主公約》為范本,以后買家只簽《業(yè)主公約》承諾書即可。

2、物業(yè)巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備被破壞、丟失、失效等情況應(yīng)如何辦

答:發(fā)現(xiàn)設(shè)備被損壞、丟失應(yīng)立即上報(bào)部門經(jīng)理,查明原因,追究當(dāng)值人、當(dāng)事人責(zé)任并上報(bào)管理主任,設(shè)備失效的應(yīng)盡快向部門領(lǐng)導(dǎo)反映并寫特別報(bào)告上報(bào)物業(yè)主任,及時(shí)購買更換,確保設(shè)備的正常動(dòng)作。

3、物業(yè)巡視中發(fā)現(xiàn)清潔衛(wèi)生不符合要求應(yīng)如何辦如何改

答:應(yīng)立即通知清潔公司清掃,如發(fā)現(xiàn)紙屑、煙頭可隨手拾起投入垃圾筒,并做好記錄,知會(huì)清潔綠化管理員,通知清潔公司加強(qiáng)保潔力度;如有惡意破壞環(huán)境衛(wèi)生者,應(yīng)即時(shí)制止。嚴(yán)重者處以處罰。

4、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)具備哪些基本素質(zhì)和能力

1、要有“業(yè)主至

上”的服務(wù)意識(shí);

2、要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德;

3、要有較寬的知識(shí)面,越是高層次的管理人員,要求的知識(shí)面越寬;

4、要有所從事的專業(yè)崗位所必備的知識(shí)和相應(yīng)能力。

房屋的維修責(zé)任,按下列規(guī)定劃分:

a、室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)維修;

b、房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道,公用水箱加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施,由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修,其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的一般程序:

1、開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)公司告知函(以開發(fā)建設(shè)單位為主);

2、區(qū)主管部門復(fù)函;

3、由小區(qū)管理處負(fù)責(zé)將復(fù)函張貼,告知小區(qū)的每一位業(yè)主;

4、成立籌備小組,將籌備小組的名單向小區(qū)全體業(yè)主公示7天;

5、將籌備小組人員名單報(bào)區(qū)主管部門備案;

6、召開籌備小組第一次會(huì)議,研究決定業(yè)主委員會(huì)選舉方案(會(huì)議由區(qū)主管部門主持);

7、將籌備小組第一次會(huì)議紀(jì)要向小區(qū)全體業(yè)主公示,進(jìn)入推薦候選人階段;產(chǎn)生正式候選人;將候選人簡(jiǎn)歷向全體業(yè)主公示14天。公示期滿業(yè)主對(duì)候選人無異議,投票選舉;

8、開箱驗(yàn)票(邀請(qǐng)居委會(huì)人員、轄區(qū)民警參加),當(dāng)場(chǎng)宣布結(jié)果。

9、召開業(yè)主委員會(huì)第一次會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任、副主任等,選聘執(zhí)行秘書;

10、由籌備小組負(fù)責(zé)將“關(guān)于***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果的報(bào)告”及當(dāng)選委員簡(jiǎn)歷、選票統(tǒng)計(jì)總表復(fù)印件報(bào)區(qū)主管部門,區(qū)主管部門審核確認(rèn)選舉結(jié)果有效后給予批復(fù)。

第6篇物業(yè)管理：數(shù)據(jù)分析控制程序

物業(yè)管理手冊(cè):數(shù)據(jù)分析控制程序

1、目的

收集、分析數(shù)據(jù),以驗(yàn)證質(zhì)量、環(huán)境管理體系的適宜性和有效性。

2、適用范圍

適用于對(duì)來自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。

3、職責(zé)

3.1各部門負(fù)責(zé)本部門相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與處理。

3.2品質(zhì)部對(duì)各部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,報(bào)管理者代表審批落實(shí)。

4、程序

4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。

4.2數(shù)據(jù)的來源

4.2.1外部來源

4.2.1.1政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;

4.2.1.2地方機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;

4.2.1.3市場(chǎng)動(dòng)態(tài);

4.2.1.4相關(guān)方(如業(yè)主、供方等)反饋及投訴等。

4.2.2內(nèi)部來源

4.2.2.1日常工作,如管理目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查記錄、內(nèi)部審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄。

4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質(zhì)量和環(huán)境問題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正(預(yù)防)措施處理結(jié)果等。

4.2.2.3緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事件等。

4.2.2.4其他信息,如財(cái)務(wù)收支、員工建議等。

4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的相關(guān)記錄、書面資料、討論交流、網(wǎng)絡(luò)媒體、通訊等方式。

4.3數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析和處理應(yīng)提供如下信息:

4.3.1.1業(yè)主滿意或不滿意程度;

4.3.1.2服務(wù)滿足業(yè)主需求的符合性;

4.3.1.3服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);

4.3.1.4供方的信息。

4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.2.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析;負(fù)責(zé)政策法規(guī)類信息的收集、分析、整理并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.3.2.2物業(yè)服務(wù)中心及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主的需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的相關(guān)規(guī)定。

4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理

4.3.3.1品質(zhì)部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞管理方針、管理目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。

4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),每月形成《_月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》,經(jīng)品質(zhì)部審查后報(bào)管理者代表審批。品質(zhì)部在管理評(píng)審前匯總并形成公司的管理方針和目標(biāo)完成情況報(bào)告。

4.3.3.3有關(guān)業(yè)主滿意或不滿意信息的收集和分析執(zhí)行《業(yè)主滿意度測(cè)量程序》;

4.3.3.4對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。

4.3.3.5緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門及時(shí)報(bào)公司主管部門處理。

4.4數(shù)據(jù)分析方法

4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。

4.4.2本公司統(tǒng)計(jì)方法的選擇

4.4.2.1對(duì)于市場(chǎng)行情、業(yè)主的滿意程度、服務(wù)質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《業(yè)主回訪單》、《維修任務(wù)單》、《客戶滿意度調(diào)查問卷》等。

4.4.2.2對(duì)過程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用服務(wù)過程監(jiān)督檢查,填寫《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》、《品質(zhì)部抽檢單》。

4.4.2.3根據(jù)物品類別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。

4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求

各部門要正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí),品質(zhì)部對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣驗(yàn)證。

4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法實(shí)用性和有效性的判定

4.4.4.1是否降低了不合格率。

4.4.4.2是否提高了工作效率。

4.4.4.3是否減低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。

4.4.4.4是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量。

4.5統(tǒng)計(jì)記錄的管理

對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。

5、相關(guān)文件

5.1《記錄控制程序》

5.2《文件控制程序》

5.3《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》jw/jl-8.3-1-001

6.2《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003

6.3《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001

6.4《客戶滿意度調(diào)查問卷》jw/jl-8.4-001

第7篇物業(yè)公司質(zhì)量管理者代表任命書

為了貫徹執(zhí)行g(shù)b/t19001-2000 idt is09001:2000標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系運(yùn)作的領(lǐng)導(dǎo),特任命為物業(yè)管理公司的管理者代表。

管理者代表的職責(zé)是:

a、按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求建立、實(shí)施、保持質(zhì)量管理體系所需的過程,并持續(xù)改進(jìn)其有效性;

b、負(fù)責(zé)向物業(yè)總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)和任何改進(jìn)的需求;

c、組織物業(yè)管理公司內(nèi)質(zhì)量教育活動(dòng),提高全物業(yè)管理公司職工的質(zhì)量意識(shí)和滿足客戶要求的意識(shí);

d、代表我物業(yè)管理公司就質(zhì)量管理體系有關(guān)事項(xiàng)與外部各方進(jìn)行聯(lián)絡(luò);

e、協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理按規(guī)定的時(shí)間間隔開展管理評(píng)審,定期組織內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核;

f、行使和履行物業(yè)管理公司物業(yè)總經(jīng)理規(guī)定的其他質(zhì)量職責(zé)和權(quán)限。

物業(yè)總經(jīng)理:

20年月日

第8篇某物業(yè)管理顧客滿意度測(cè)量控制程序

1.0目的

1.1本程序建立對(duì)業(yè)主(住戶)滿意度的收集、分析工作程序,使服務(wù)效果信息能得以及時(shí)反饋,確保服務(wù)滿足規(guī)定要求。

2.0適用范圍

2.1本程序適用于公司對(duì)業(yè)主(住戶)滿意度的收集、分析工作的控制。

3.0職責(zé)

3.1公司意見征詢或調(diào)查活動(dòng)由行政人事部編制活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃,報(bào)管理者代表審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

3.2各管理處根據(jù)需要進(jìn)行的意見征詢或調(diào)查活動(dòng),報(bào)行政人事部備案并經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.0程序要點(diǎn)和實(shí)施

4.1意見征詢或調(diào)查活動(dòng)的組織實(shí)施

4.1.1活動(dòng)頻次

a)公司每半年以“征詢表”或“調(diào)查表”方式組織進(jìn)行一次意見征詢或調(diào)查活動(dòng);

b)各管理處以“征詢表”或“調(diào)查表”方式進(jìn)行的該項(xiàng)活動(dòng)的頻次,根據(jù)需要確定。

4.1.2活動(dòng)計(jì)劃

a) 在活動(dòng)進(jìn)行前,負(fù)責(zé)實(shí)施的部門應(yīng)編制相應(yīng)計(jì)劃,內(nèi)容包括開展本次征詢或調(diào)查活動(dòng)的目的、征詢或調(diào)查活動(dòng)的目的、征詢或調(diào)查的對(duì)象,“征詢表”或“調(diào)查表”的設(shè)計(jì)、發(fā)放的范圍和數(shù)量、時(shí)間及人員安排等多種形式等。

b) 計(jì)劃的批準(zhǔn)

由行政人事部編制的活動(dòng)實(shí)施計(jì)劃,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn);各管理處編制的實(shí)施計(jì)劃報(bào)行政人事部備案,由管理者代表批準(zhǔn)。

4.1.3 “征詢表”或“調(diào)查表”

a)設(shè)計(jì)的“征詢表”或“調(diào)查表”應(yīng)清晰描述提供的管理和服務(wù)等過程中需經(jīng)業(yè)主(住戶)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目和內(nèi)容;

b)業(yè)主(住戶)評(píng)價(jià)可以設(shè)定為“很滿意”、“滿意”、“較滿意”、“不滿意”幾項(xiàng)。

4.1.4 “征詢表”或“調(diào)查表”由負(fù)責(zé)實(shí)施該項(xiàng)活動(dòng)的負(fù)責(zé)人組織發(fā)放和回收,“征詢表”或“調(diào)查表”的回收率原則上應(yīng)不低于發(fā)放數(shù)量的60%。

4.1.5統(tǒng)計(jì)分析

a) 進(jìn)行征詢意見的部門可采用調(diào)查表法或排列圖法分別對(duì)收集的業(yè)主(住戶) 意見進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析;

b) 對(duì)業(yè)主(住戶)評(píng)價(jià)為“很滿意”、“滿意”、“較滿意”的可確定為滿意項(xiàng)。滿意率的計(jì)算方法見附錄;

c) 統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果應(yīng)形成統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告;

d) 各部門的統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告,經(jīng)管理者代表審核后分發(fā)至總經(jīng)理、管理者代表、總經(jīng)理助理、主管經(jīng)理和相關(guān)部門。

4.2 提供服務(wù)可以通過回訪方式驗(yàn)證員工服務(wù)過程及結(jié)果顧客是否滿意、是否符合質(zhì)量要求。具體按《回訪工作規(guī)程》執(zhí)行。

4.3 征詢活動(dòng)中被業(yè)主/住戶評(píng)價(jià)為不滿意的項(xiàng)目,由責(zé)任部門采取“糾正措施”。

4.4 對(duì)確定的不滿意項(xiàng),按《不合格控制程序》處理。

4.5 聯(lián)絡(luò)

為方便與業(yè)主(住戶)進(jìn)行溝通和聯(lián)絡(luò),公司在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置投訴箱,并公布公司投訴電話,以便及時(shí)接收業(yè)主(住戶)的評(píng)價(jià)和需求。

4.6 信息服務(wù)

公司設(shè)置告示欄及宣傳櫥窗,及時(shí)公布涉及業(yè)主和住戶權(quán)益的有關(guān)事項(xiàng)。

4.7 管理代表者應(yīng)確保將業(yè)主(住戶)的意見、評(píng)價(jià)提交管理評(píng)審。

4.8 記錄:行政人事部和開展征集意見活動(dòng)的管理處應(yīng)保存活動(dòng)計(jì)劃、回收的“證詢表”及滿意率的統(tǒng)計(jì)和資料,保存期按公司檔案管理制度執(zhí)行。

5.0 引用文件和記錄表格

5.1 《回訪工作規(guī)程》

5.2 《不合格控制程序》

5.3 《糾正和預(yù)防措施控制程序》

附錄:顧客滿意度統(tǒng)計(jì)、計(jì)算方法

一、統(tǒng)計(jì)計(jì)算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。

二、統(tǒng)計(jì)計(jì)算符號(hào)

n---發(fā)放的調(diào)查表總數(shù);

h---回收的調(diào)查表總數(shù);

; *---調(diào)查表的調(diào)查項(xiàng)目數(shù);

y---每份調(diào)查表評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)數(shù);

o---評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)目總數(shù);

a---回收率;%

k---滿意率;%

三、統(tǒng)計(jì)計(jì)算公式

第9篇中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求說明

中醫(yī)藥大學(xué)物業(yè)管理其他要求和說明

1 報(bào)價(jià)人應(yīng)具有一套物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度和素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。

2 中標(biāo)單位安排到學(xué)校工作的工作人員要求有高中以上文化程度,年齡40歲以下,有責(zé)任心、專業(yè)管理技術(shù)和一定的工作經(jīng)驗(yàn),并經(jīng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)。各類工作人員應(yīng)持有相應(yīng)的資格證、上崗證,人員數(shù)量應(yīng)滿足學(xué)校的物業(yè)管理要求。統(tǒng)一服裝,形象良好,舉止文明,對(duì)學(xué)生和教職員工提供微笑服務(wù)。承諾遵守學(xué)校的各項(xiàng)規(guī)章制度。

3 中標(biāo)單位根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)實(shí)行一體化的統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧。

4 物業(yè)委托管理期限為24個(gè)月,試用期為3個(gè)月,從簽訂合同生效之日起。

5 辦公室和學(xué)生宿舍內(nèi)的設(shè)施維修、清潔服務(wù)不在本招標(biāo)管理服務(wù)范圍內(nèi)。

6 校區(qū)內(nèi)各類門牌、標(biāo)識(shí)牌、垃圾筒、箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施均由招標(biāo)方負(fù)責(zé);但物業(yè)管理所需的各類標(biāo)識(shí)由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

7 物業(yè)在交接期間的清潔開荒由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)。

8 招標(biāo)單位提供物業(yè)管理辦公用房平方米(按委托管理的物業(yè)建筑面積3‰計(jì),含辦公用房、值班用房、倉庫及維修場(chǎng)所),該用房在委托管理期限內(nèi)由物業(yè)公司免費(fèi)使用,水、電、通訊等費(fèi)用由中標(biāo)單位承擔(dān)。

9 物業(yè)公司員工生活用房自行解決。

10 校區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備、機(jī)電等設(shè)施設(shè)備、單項(xiàng)維修費(fèi)用超過5000元以上由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

11 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理不包括:

11.1公寓、宿舍的室內(nèi)設(shè)施設(shè)備(燈具、風(fēng)扇、插座、開關(guān)、水龍頭、床、桌、椅、柜子、鏡子、洗手盆、大小便器、花灑、晾衣架等);

11.2食堂廚具、餐具等專用設(shè)施設(shè)備。

12 會(huì)議室的管理服務(wù)由物業(yè)公司負(fù)責(zé),物業(yè)公司主要提供人力服務(wù),會(huì)議室所掛的會(huì)標(biāo)、條幅、茶葉、水果、茶杯等均由招標(biāo)方負(fù)責(zé)。

13 學(xué)校一年有近三個(gè)月的假期,假期間絕大部分師生離校,課室、工作室、辦公室基本停用,期間的物業(yè)管理費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)報(bào)價(jià)。

14 物業(yè)管理服務(wù)報(bào)價(jià)包括的主要項(xiàng)目:

14.1管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

14.2辦公費(fèi)用;

14.3清潔衛(wèi)生費(fèi)(不包括公共洗手間衛(wèi)生用品費(fèi)用);

14.4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);

14.5治安保衛(wèi)費(fèi);

14.6物業(yè)共用設(shè)施、公用設(shè)施維護(hù)費(fèi);

14.7機(jī)電設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi);

14.8固定資產(chǎn)折舊費(fèi);

14.9法定稅費(fèi);

14.10物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)。

15 本次物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)不包括設(shè)備財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。

16 裝修施工垃圾由施工單位負(fù)責(zé)清理。

17 一期物業(yè)中有部分房間不開放使用,按每季度清潔1次進(jìn)行報(bào)價(jià)。

18 凡處于保修期或養(yǎng)護(hù)期內(nèi)的項(xiàng)目,其維修管理由供應(yīng)商負(fù)責(zé)或由物業(yè)公司與供應(yīng)商協(xié)商決定,學(xué)校不再另行支付維修費(fèi)用。

第10篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理,是隨著住房制度改革的深化而形成的與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的一種統(tǒng)一管理方式,是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理模式。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。

一、物業(yè)管理現(xiàn)代化

(一)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的優(yōu)越性

隨著改革開放的深入發(fā)展,社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立,人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),歸根到底是商品的競(jìng)爭(zhēng),而商品的競(jìng)爭(zhēng),歸根到底是技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)、人才的競(jìng)爭(zhēng)。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時(shí)代,物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)一流水平,體現(xiàn)一流質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢(shì)在必行。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)有以下優(yōu)越性:

1.高效率

物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理范圍大,內(nèi)容廣,采用舊的房產(chǎn)管理方法和手段,不僅耗費(fèi)了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段,尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上,將大大提高其效率。比如,小區(qū)內(nèi)實(shí)行電視安全監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安,則只需一個(gè)人坐在熒光屏前,就可以觀察到小區(qū)內(nèi)主要道路及一些主要地方人們活動(dòng)及治安狀況,并由錄像帶自動(dòng)記錄下來。如果住戶反映某天發(fā)現(xiàn)自家東西被竊,便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案,既提高了管理水平,又節(jié)約了大量的人力。

2.高質(zhì)量

傳統(tǒng)的收費(fèi)管理及服務(wù)項(xiàng)目是采用簡(jiǎn)單的人工手段進(jìn)行工作的,對(duì)一般化管理還可以,如果需要一些要求較高或較復(fù)雜的系統(tǒng)管理,就顯得力不從心?，F(xiàn)代化管理把管理建成一個(gè)完備的系統(tǒng),具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時(shí)分析的全過程,減少了信息在中間傳遞過程的流失,保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度,提高了決策的可靠性,電子計(jì)算機(jī)先進(jìn)設(shè)備在保證工作質(zhì)量方面有極高的可靠性。它可以連續(xù)運(yùn)行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯(cuò),并且設(shè)有反饋和自檢的功能,可以自動(dòng)檢查系統(tǒng)的執(zhí)行情況,并校正計(jì)算誤差,高質(zhì)量地完成各種工作。

3.高儲(chǔ)量

計(jì)算機(jī)具有大量?jī)?chǔ)存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲(chǔ)大32開本562頁(每頁784個(gè)字),約44萬字,而長(zhǎng)3000米的磁帶可存儲(chǔ)127551頁,約1億個(gè)字。

4.方便

隨著計(jì)算機(jī)運(yùn)用的擴(kuò)展與聯(lián)網(wǎng),物業(yè)管理公司的電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要,與銀行金融機(jī)構(gòu)、自來水公司、供電系統(tǒng)等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng),這給物業(yè)管理與住房的管理交費(fèi)都帶來了極大的方便。

深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理公司運(yùn)用電腦方法進(jìn)行收費(fèi)管理帶來了明顯的優(yōu)越性:

①節(jié)省了50%~70%的人力;

②收費(fèi)穩(wěn)定可靠;

③避免了個(gè)別收費(fèi)人員徇私情;

④財(cái)務(wù)報(bào)表反映及時(shí)、準(zhǔn)確;

⑤方便了業(yè)主(使用人);

⑥可以隨時(shí)統(tǒng)計(jì)出不正常水電用量的用戶,故可及時(shí)反映水、電表運(yùn)行情況。

(二)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容

物業(yè)管理現(xiàn)代化的定義可以簡(jiǎn)單表述為:綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段,把國(guó)家對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中,并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成某種工作目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。

從廣義上講,物業(yè)管理現(xiàn)代化包括以下五項(xiàng)內(nèi)容,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動(dòng)化。

1管理觀念現(xiàn)代化

現(xiàn)代化的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在思想觀念上有著明顯的不同,具體表現(xiàn)為:

(1)信息觀念強(qiáng)。在物業(yè)管理中,信息作為一種重要的資源來管理和利用,物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況。對(duì)一個(gè)不斷變化的物業(yè)系統(tǒng),要隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整,使其達(dá)到最優(yōu)工作狀態(tài)。居民、業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見、建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ),物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息,加強(qiáng)信息流動(dòng)、傳遞,促進(jìn)信息循環(huán),及時(shí)組織反饋,達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致,從而為科學(xué)的決策提供條件。

(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而是把建筑物與其周圍環(huán)境統(tǒng)一起來作為一個(gè)系統(tǒng)來管理。在這個(gè)系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),還包括無形的精神文明。物業(yè)管理不僅要保證物業(yè)正常使用,而且要使物業(yè)的使用功能盡可能地發(fā)揮,從而為居民提供舒適的生活和工作環(huán)境。

(3)經(jīng)營(yíng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理公司是專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的獨(dú)立法人,不能依靠行政手段來工作,而是要通過經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)的手段來管理物業(yè)。它是以人為本,積極開展有償服務(wù),并以一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)方式來保證管理系統(tǒng)的資金籌集。

2.管理方式程序化

物業(yè)管理要通過人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)去實(shí)現(xiàn),管理人員水平的高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。因此,要保證公司的管理水準(zhǔn)就必須建立起一整套完備的制度。對(duì)每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法,都需訂出明確的規(guī)定,使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事,保證工作質(zhì)量。許多物業(yè)管理公司實(shí)施iso9002,就是完全按照程序化辦事,根據(jù)質(zhì)量體系要素細(xì)化,根據(jù)管理職責(zé)分工,強(qiáng)化法治意識(shí)。由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?全面提高企業(yè)水準(zhǔn),保證整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理手段。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化

在現(xiàn)代企業(yè)管理中,絕大多數(shù)的工業(yè)企業(yè)都有一套完整的產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng),以保證其產(chǎn)品質(zhì)量在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)一定的市場(chǎng)。物業(yè)管理公司也是企業(yè),它是服務(wù)性行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)行為。公司為了保證“產(chǎn)品”質(zhì)量,應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),制定管理標(biāo)準(zhǔn)要將其細(xì)化,具有可操作性。在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。它可以像工礦企業(yè)一樣采用“全過程質(zhì)量控制”――對(duì)管理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過程進(jìn)行全面考核,以保證員工的素質(zhì)。只有一流的員工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù),物業(yè)管理公司整體素質(zhì)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。

4.管理組織網(wǎng)絡(luò)化

物業(yè)管理涉及面廣,物業(yè)管理公司與許多政府部門、服務(wù)公司等都有著各種聯(lián)系。如果我們將物業(yè)管理系統(tǒng)看作是一張網(wǎng),將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個(gè)部門看作是這張“網(wǎng)”上的一點(diǎn),那么它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。于是物業(yè)管理公司內(nèi)部各個(gè)部門機(jī)構(gòu)間的關(guān)系就形成一個(gè)層次分明、上下貫通的網(wǎng)絡(luò),而與其外部工作緊密相連的政府各個(gè)部門以及相關(guān)的企事業(yè)單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個(gè)工作“網(wǎng)”。物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)化要求各部門與“網(wǎng)”中的其他部門有良好的交流,網(wǎng)絡(luò)中的各個(gè)結(jié)點(diǎn)能實(shí)現(xiàn)資源共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中,有大量的信息資源、人力資源、技術(shù)資源――各類企業(yè)的技術(shù)人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣,物業(yè)管理公司就可以節(jié)省大量的人力、物力,它的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。

5.管理手段自動(dòng)化

物業(yè)管理中的信息量大、面廣,而且需要長(zhǎng)期保存、經(jīng)常調(diào)用,采用計(jì)算機(jī)技術(shù),可將信息分類、處理存入軟盤中保存,并可將計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行,以方便物業(yè)管理公司內(nèi)的各部門隨時(shí)調(diào)用。計(jì)算機(jī)迅速準(zhǔn)確地完成對(duì)各種數(shù)據(jù)的調(diào)用、匯總、分析,既提高了文檔統(tǒng)計(jì)工作效率和質(zhì)量,又可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)上進(jìn)行輔助,為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。物業(yè)管理中除了采用計(jì)算機(jī)以外,還可以選擇精密的電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、保安自動(dòng)巡更系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)等先進(jìn)的高技術(shù)的自動(dòng)化管理手段。

然而決不能簡(jiǎn)單地理解為傳統(tǒng)的管理加計(jì)算機(jī)就是現(xiàn)代化。如果只有計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理上的運(yùn)用而缺乏現(xiàn)代化的管理觀念,程序化的管理方式,規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),網(wǎng)絡(luò)化的管理組織,那么這個(gè)現(xiàn)代化的含義是不完整的,只有“五位一體”才真正是物業(yè)管理現(xiàn)代化。

(三)計(jì)算機(jī)運(yùn)用于物業(yè)管理之中

隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,電子計(jì)算機(jī)越來越為各個(gè)行業(yè)所普遍使用。同樣,正是由于它的綜合性、快速性及可靠性,今天已被廣泛用于物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)之中。通常是把物業(yè)管理運(yùn)作作為一個(gè)大系統(tǒng),物業(yè)管理系統(tǒng)是大系統(tǒng)中的一種,它把各種物業(yè)管理組織成一個(gè)有機(jī)整體,通常分為三個(gè)部分,并存在于社會(huì)大環(huán)境中。

物業(yè)管理涉及到方方面面,在運(yùn)作之前應(yīng)作超前性系統(tǒng)研究,這樣才能使物業(yè)管理活動(dòng)走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:

①了解物業(yè)管理的整體,有利于制定目標(biāo)與要求,減少盲目性與片面性;

②使決策者充分了解物業(yè)處于大環(huán)境的種種制約,物業(yè)管理必須與所處大環(huán)境相適應(yīng),相通融;

③通過系統(tǒng)輸出信息反饋,能及時(shí)找到某些輸入不合理原因,采取必要的控制加以改進(jìn),使其與總目標(biāo)的偏差減小到最低程度。

物業(yè)管理系統(tǒng)建立的步驟:

①提出問題。根據(jù)購房對(duì)象,調(diào)查分析其文化程度、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭組成、經(jīng)濟(jì)狀況及對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度。

②明確目標(biāo)。物業(yè)管理對(duì)象是哪些人,規(guī)模多大,服務(wù)的內(nèi)容范圍有多大,主要管理手段是什么等。

③設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行多方案比較,并有可比基礎(chǔ),可按公司管理體制來設(shè)計(jì)方案。

④建立模型。明確物業(yè)管理具體由哪些部門組成,部門之

間的聯(lián)系。模型要進(jìn)行定量化與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

⑤優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比、分析,如管理開支、人員構(gòu)成、規(guī)模效益、收益指標(biāo)、服務(wù)滿意度、物業(yè)增值率等。

⑥方案擇優(yōu)。在眾多方案中,經(jīng)過比較、分析,選出一個(gè)令人滿意的最優(yōu)方案。

(四)管理信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

管理信息系統(tǒng)(managementinformationsystems,簡(jiǎn)稱mis)是由人、計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行管理信息的收集、傳遞、儲(chǔ)存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。

1.mis對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)代化具有重要作用

物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚,最早的深圳也只有十幾年的歷史;國(guó)內(nèi)的其他地區(qū)都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理質(zhì)量差,要使物業(yè)管理真正走上專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理之路,必須運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法。mis作為當(dāng)前一種先進(jìn)的管理工具在國(guó)外已被普遍運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè),因此,我國(guó)應(yīng)在物業(yè)管理行業(yè)推廣mis管理方式。一個(gè)好的管理信息系統(tǒng),能滿足物業(yè)管理公司內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)、管理員、操縱員等各層人員要求,具有多方面功能,主要有以下四個(gè)方面:

(1)及時(shí)、全面地提供信息和數(shù)據(jù),讓公司領(lǐng)導(dǎo)全面掌握物業(yè)管理狀況,更好地確定系統(tǒng)目標(biāo)。

(2)利用數(shù)學(xué)模型加工數(shù)據(jù),根據(jù)過去的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來,或者根據(jù)過去、現(xiàn)在的數(shù)據(jù)選擇最優(yōu)決策。

(3)根據(jù)不同管理層次的特點(diǎn),完成不同要求的功能,從而達(dá)到各層次的溝通,發(fā)揮控制與反饋?zhàn)饔谩?/p>

(4)有效地利用自身的人才和設(shè)備等資源,使成本最低化。

2.物業(yè)管理應(yīng)用mis的必要性、優(yōu)越性

物業(yè)管理使用mis以后,可以提高管理人員辦事效率,改善整體管理水平,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)有效改善有關(guān)資料存儲(chǔ)方式。對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)(大廈)而言,各種規(guī)劃?rùn)n案、平面圖、水電管道線路圖、驗(yàn)收文件等資料相當(dāng)繁雜,建立物業(yè)管理mis后,可以把所有資料儲(chǔ)入一個(gè)小磁盤中,運(yùn)用mis后,查找、翻閱、修改、復(fù)制非常方便、快捷。

(2)可以分類記錄日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)著房屋的維修保養(yǎng)、設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔、美化環(huán)境、樓宇驗(yàn)收與交換、質(zhì)量綜合測(cè)評(píng)、住戶各項(xiàng)費(fèi)用的收繳等日常事務(wù),用手工操縱既繁瑣、又不規(guī)范,有時(shí)還會(huì)出差錯(cuò),采用mis則將各項(xiàng)事務(wù)既分門00別類,又相互關(guān)聯(lián)地存儲(chǔ)起來,按時(shí)統(tǒng)計(jì)分析,甚至自動(dòng)判斷哪些資料不完善,提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復(fù)性工作。

(3)計(jì)算住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化。任何一個(gè)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理都是非常繁瑣的,各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰,更要保證數(shù)字萬無一失。mis則可以使這種狀況大為改觀,不僅可以記錄各項(xiàng)費(fèi)用,而且保證準(zhǔn)確,這大大簡(jiǎn)化了統(tǒng)計(jì)、制表等工作,隨時(shí)可以調(diào)出想要知道的各項(xiàng)費(fèi)用的開支。

(4)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量管理。mis利用計(jì)算機(jī)的電子表格、文字編排、圖像制作等功能,有效改善了物業(yè)管理傳統(tǒng)的處理事務(wù)的方式。mis是有步驟、按固定程序運(yùn)行的,它要求管理人員按規(guī)范化操作,從而促使物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行,提高管理人員處理事務(wù)的效率和自身素質(zhì),提高管理質(zhì)量。

(5)實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。mis所包含的決策支持系統(tǒng)可以綜合處理各類信息,自動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較、繪圖等工作,為管理者決策提供材料和依據(jù),并能為決策者提供各種相關(guān)的決策方案,從而促進(jìn)物業(yè)管理的決策科學(xué)化、管理科學(xué)化。

建立一個(gè)物業(yè)管理mis需要大量人力、物力,需要進(jìn)行深入調(diào)查,熟悉工作環(huán)境,規(guī)劃好各個(gè)子系統(tǒng),既要保證各子系統(tǒng)的獨(dú)立性,又要有相互的耦合性,需要懂得電子計(jì)算機(jī)編程序人員參與。由于篇幅有限,需要運(yùn)用mis時(shí)再深入展開、細(xì)化研究。

二、物業(yè)管理現(xiàn)代化對(duì)人才的需求

(一)物業(yè)管理現(xiàn)代化需要觀念更新

物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的伴生物。在國(guó)外,多數(shù)國(guó)家和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)早已實(shí)行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司。西歐、北美一些國(guó)家的物業(yè)管理起步更早,成效尤為突出,對(duì)這些國(guó)家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。我國(guó)的物業(yè)管理相對(duì)國(guó)外來講十分年輕,要使我國(guó)物業(yè)管理趕上世界先進(jìn)水平,必須加快物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè),需要在思想觀念上有所更新,重樹三個(gè)觀念。

1.創(chuàng)新觀念

雖然物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)外已興起和發(fā)展了好幾十年,一些成功的經(jīng)驗(yàn)可為我們借簽,但我國(guó)的實(shí)際情況又決定了不可能照搬照抄國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)地域大,人口多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不

平衡。改革開放以來,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較早的沿海南方城市與交通不便的內(nèi)地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異很大,老百姓的收入也有很大的差別。據(jù)對(duì)我國(guó)35個(gè)城市的抽查表明,上海1995年人均生活費(fèi)收入為6822元,而內(nèi)蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質(zhì)差異也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地,因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、加快住房制度改革、推行物業(yè)管理時(shí),既要借鑒國(guó)外一些成功的管理經(jīng)驗(yàn),又要積極創(chuàng)新,走符合我國(guó)國(guó)情、符合管理服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)實(shí)際情況的路。實(shí)踐證明:凡是被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀示范的住宅小區(qū),其參與管理的物業(yè)管理公司都能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況及業(yè)主(使用人)的經(jīng)濟(jì)、文化等具體條件積極開展服務(wù)工作,創(chuàng)造出了自己的特色后被人們所共認(rèn)。

2.人才觀念

人才是企業(yè)生存、發(fā)展之根本,這已成為當(dāng)今人們的共識(shí)。但作為從事物業(yè)管理工作的人才,需要重新認(rèn)識(shí)。那種認(rèn)為物業(yè)管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”,人人都會(huì)做,不需要什么文化技術(shù)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。借鑒香港開展物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),深感我國(guó)這方面專業(yè)人才匱乏。據(jù)南京市房管局調(diào)查,南京市現(xiàn)有近130家物業(yè)管理公司,卻沒有一位經(jīng)過本專業(yè)培養(yǎng)的專門人才,即使是改行從事這項(xiàng)工作的專業(yè)技術(shù)人員也不很多,學(xué)歷層次不高,大大影響了物業(yè)管理工作的開展。

物業(yè)管理所提供的服務(wù)很廣,包括建筑物本身的結(jié)構(gòu),以及建筑物以外的環(huán)境、場(chǎng)地和附屬設(shè)施,還有保安、通訊等方面的內(nèi)容。特別是在建立和諧的人際關(guān)系和公共關(guān)系、形成良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境方面,有著許多深層次的工作需要去做。因此,凡是從事物業(yè)管理工作,尤其是高層次的管理人員,需要有廣博的知識(shí),應(yīng)是一位復(fù)合型人才,這樣才能夠勝任。國(guó)外十分重視物業(yè)管理公司管理人員的文化素質(zhì)。香港規(guī)定,物業(yè)管理行業(yè)中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外,還需要進(jìn)行2年至3年的職業(yè)培訓(xùn),取得證書后方可進(jìn)行工作。所以我國(guó)的物業(yè)管理工作要想健康地發(fā)展,必須轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)觀念,必須加強(qiáng)人才培養(yǎng)。我國(guó)政府非常重視物業(yè)管理人才素質(zhì)培養(yǎng),建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)公司于1996年聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》,全國(guó)各省都在積極開展培訓(xùn),注重人才素質(zhì)培養(yǎng)。

3.市場(chǎng)觀念

由于當(dāng)前我國(guó)存在著多種所有制形式,客觀上也就存在著經(jīng)濟(jì)利益的多元化格局。目前,我國(guó)的改革開放、實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),就是要調(diào)動(dòng)一切人的積極因素,發(fā)揮各種所有制的互補(bǔ)作用,加速國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的功能之一就是要打破“封建割據(jù)”、“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的生產(chǎn)模式,合理有效地配置資源,使各種生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)最佳組合,充分提高資源利用率,從而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速、高效地運(yùn)行。但目前我國(guó)的物業(yè)管理方式還是一種“誰開發(fā),誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發(fā)商的關(guān)系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業(yè)管理,而忽略了“市場(chǎng)”這個(gè)觀念。從某種意義上來講,目前這些物業(yè)管理公司還處在為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房屋而工作,而不是真正社會(huì)化的物業(yè)管理,因此常出現(xiàn)“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現(xiàn)代企業(yè)制度、講究規(guī)模效益來講,這種只忙于自己所開發(fā)的物業(yè)管理是不行的。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要,在公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下,物業(yè)管理工作要想創(chuàng)造出更輝煌的成績(jī),必須推行社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的模式,要有參與競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí),這就需要經(jīng)理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場(chǎng)觀念,迎接競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。

(二)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用的新學(xué)科

談到物業(yè)管理,許多人并不十分了解其內(nèi)涵,甚至有些人把物業(yè)管理誤認(rèn)為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費(fèi)”,不需要文化,不需要技術(shù),只要出點(diǎn)兒勞動(dòng)力就行了。正是由于存在這些錯(cuò)誤的觀念,許多物業(yè)管理公司不重視技術(shù)人才的引進(jìn)與使用,導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱,管理水平較差,服務(wù)質(zhì)量低下,住宅小區(qū)的業(yè)主(使用人)對(duì)其意見很大。實(shí)踐證明,物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識(shí)面很寬,從大學(xué)科目來講,有行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等,這些學(xué)科主要屬于管理范疇;城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)備、電氣、水暖、煤氣、空調(diào)、電訊、計(jì)算機(jī)等學(xué)科或?qū)I(yè),技術(shù)成分占據(jù)了主要地位。無論從管理角度,還是從技術(shù)角度,這些學(xué)科、專業(yè)與物業(yè)管理的生存和發(fā)展都息息相關(guān)。由此可見,人才對(duì)搞好物業(yè)管理之重要。

(三)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

一個(gè)模范小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量,除了“硬件”(住房、公共設(shè)施、設(shè)備等)是一流的,而且“軟件”也應(yīng)該是一流的?！败浖卑ㄒ?guī)章制度、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容,最終要落實(shí)在物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)上,即人才質(zhì)量上。具體來說,就是要求全體員工的思想素質(zhì)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)要高水平,每一位工作人員應(yīng)具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感。在工作中要牢固樹立“服務(wù)觀念”、“道德觀念”,要有“寧可自己多流汗,不讓住戶一時(shí)難”的“住戶至上”的思想覺悟,這樣的服務(wù)質(zhì)量才是一流的,才能受到業(yè)主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業(yè)管理公司“硬件”與“軟件”同步,高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地培養(yǎng)出一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)技術(shù)精通的管理隊(duì)伍。它要求每一位員工強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),改善服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,使得小區(qū)內(nèi)每一位住戶都十分滿意。

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p; 三、物業(yè)管理的人才素質(zhì)

(一)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的人才狀況

目前我國(guó)物業(yè)管理公司種類繁多,從物業(yè)管理公司的性質(zhì)來看,有國(guó)家辦的,有集體辦的,還有個(gè)體辦的,以及中外合資或獨(dú)資辦的;從物業(yè)管理公司的隸屬關(guān)系來看,有房管部門成立的物業(yè)管理公司,街道成立的物業(yè)管理公司,而更多的是由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立的物業(yè)管理公司。各個(gè)公司都引進(jìn)了大量人員,而在這些人員當(dāng)中,只有極少部分的人接受過物業(yè)管理的培訓(xùn),絕大多數(shù)人還只是剛剛涉及物業(yè)管理工作,且許多人員本身文化水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì),南京成立的100多家物業(yè)管理公司中沒有幾個(gè)是真正科班出身的本科畢業(yè)生。盡管近期引進(jìn)了一些人才,也僅僅是具有大專以上非專業(yè)對(duì)口的畢業(yè)生。物業(yè)管理人員隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平有待于進(jìn)一步提高與加強(qiáng)。

(二)物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員應(yīng)具備多方面的素質(zhì)和能力。它包括:

1.政治素質(zhì)

物業(yè)管理人員要有良好的政治素養(yǎng)、正確的經(jīng)營(yíng)思想、強(qiáng)烈的事業(yè)心,能全心全意為業(yè)主(使用人)服務(wù),能為本公司利益著想,有很強(qiáng)的法制觀念。當(dāng)前我國(guó)正由過去的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中來,房屋管理也由過去的行政管理轉(zhuǎn)到社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理上來,因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在這種情況下,在開展物業(yè)管理工作時(shí),一定要本著對(duì)國(guó)家、對(duì)業(yè)主、對(duì)公司負(fù)責(zé)的精神,遵守國(guó)家的有關(guān)法規(guī)。能否按照國(guó)家法規(guī)辦事也體現(xiàn)著管理人員的政治修養(yǎng)。

2.良好的職業(yè)道德

物業(yè)管理人員的職業(yè)體現(xiàn)在:高度的責(zé)任感、事業(yè)心;業(yè)主至上,服務(wù)第一;實(shí)事求是,嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致;艱苦創(chuàng)業(yè),任勞任怨;尊重住戶,禮貌待人;遵紀(jì)守法,不謀私利。

3.業(yè)務(wù)素質(zhì)

作為一名合格的物業(yè)管理工作人員,應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識(shí),尤其是中、高級(jí)管理人員應(yīng)是復(fù)合型人才。他們不僅要有一定的土建知識(shí),了解住宅的結(jié)構(gòu)類型,各種材料性能、施工質(zhì)量以及外觀裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,還要懂得有關(guān)機(jī)電知識(shí),保證公共服務(wù)設(shè)施中的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能盡快排除。此外,還需要掌握一定的行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)等知識(shí),為良好的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。

4.文化素質(zhì)

物業(yè)管理人員應(yīng)接受良好的教育,知識(shí)面要寬,接受信息的能力要強(qiáng),要精通經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、美學(xué)、法學(xué)等學(xué)科知識(shí)。這樣在工作中才能與業(yè)主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。

5.身心素質(zhì)

身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進(jìn)、不怕挫折、心理承受力強(qiáng),這些將是物業(yè)管理工作得以開展的基礎(chǔ)。

6.具有較強(qiáng)的管理能力

所謂管理能力要強(qiáng),一般體現(xiàn)在“五勤”,即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動(dòng)腦筋要勤,觀察發(fā)現(xiàn)問題要勤,說服管理指導(dǎo)要勤,巡視檢查管理要勤,動(dòng)手參與管理要勤。

(三)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)

物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理不僅應(yīng)具備物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和能力以外,而且還要有領(lǐng)導(dǎo)能力和方法。

1.領(lǐng)導(dǎo)能力

領(lǐng)導(dǎo)能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新應(yīng)變能力、信息捕捉能力和語言表達(dá)能力。

2.基本領(lǐng)導(dǎo)方法

物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者要堅(jiān)持使用“從住戶中集中起來,到住戶中堅(jiān)持下去”的領(lǐng)導(dǎo)方法?！皬淖糁屑衅饋怼?就是領(lǐng)導(dǎo)者要深入到住戶中去,廣泛傾聽住戶的意見,把來自各方面的分散的零碎意見集中起來,經(jīng)過分析研究、整理概括,化為集中的系統(tǒng)的意見,形成切合實(shí)際的管理方針、計(jì)劃方案。這個(gè)過程,也是領(lǐng)導(dǎo)者從個(gè)別指導(dǎo)中概括出一般意見的過程?！暗阶糁袌?jiān)持下去”,就是要把集中起來的群眾意見,即領(lǐng)導(dǎo)者作出的決策、指示,讓物業(yè)管理公司全體人員貫徹、服務(wù)于住戶(即回到住戶中去),通過住戶的評(píng)價(jià),進(jìn)一步檢驗(yàn)管理方針。計(jì)劃方案要放到群眾中,讓其修改、補(bǔ)充。從住戶中集中起來又到住戶中堅(jiān)持下去,從個(gè)別到一般,一般到個(gè)別,是無限循環(huán)的過程。在這個(gè)過程中,領(lǐng)導(dǎo)的意見才能一次比一次更正確、更生動(dòng)、更豐富。

(四)加強(qiáng)物業(yè)管理人才素質(zhì)的培養(yǎng)

搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù),首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊(duì)伍,這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工程來抓,應(yīng)著重從以下四個(gè)方面來進(jìn)行培訓(xùn):

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p;1.思想建設(shè)

引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一,住戶至上”當(dāng)作企業(yè)的生命,全心全意為業(yè)主(住戶)服務(wù)。具體表現(xiàn)在16個(gè)字上:文明禮貌,合理規(guī)范,及時(shí)快捷,完好滿意。教育倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè),愛我物業(yè),管理服務(wù),住戶至上”的企業(yè)精神。

2.作風(fēng)建設(shè)

作風(fēng)反映企業(yè)的形象,是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度。因此,在工作時(shí)間內(nèi),管理人員應(yīng)該統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一掛牌,統(tǒng)一用語;接待業(yè)主(使用人)以及賓客,應(yīng)做到態(tài)度和藹可親,舉止端莊,談吐文雅。只要住戶需要服務(wù),物業(yè)管理公司就應(yīng)盡可能地滿足住戶的要求,使全體住戶真正體會(huì)到“處處方便,事事放心”。

3.業(yè)務(wù)建設(shè)

業(yè)務(wù)水平的高低,直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量,關(guān)系到企業(yè)的效益,因此,公司在選聘使用員工時(shí)應(yīng)注意嚴(yán)格把關(guān)。選聘員工應(yīng)本著德、才標(biāo)準(zhǔn),著重考核思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,兼顧年齡、學(xué)歷、專業(yè)等條件。同時(shí),應(yīng)通過不同形式的培訓(xùn)工作提高在職人員的素質(zhì)。常采用的形式有:

①短期培訓(xùn)。以1個(gè)月至3個(gè)月為期,較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理知識(shí)及物業(yè)管理操作技能。

②專題講座。根據(jù)物業(yè)管理公司員工的工作狀況及特點(diǎn),有選擇地進(jìn)行專題講座,以提高他們的業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作技能。

③技能競(jìng)賽。為促進(jìn)全體員工提高技術(shù),鉆研業(yè)務(wù),可以通過各種技能比賽、選拔先進(jìn)的方式來推動(dòng)學(xué)習(xí)技術(shù)的高潮。

④學(xué)歷教育。根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平,選拔一些熱愛物業(yè)管理工作,具有奉獻(xiàn)精神,又有培養(yǎng)前途的員工到相應(yīng)的高校進(jìn)行較系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。

4.法制建設(shè)

第11篇物業(yè)管理員工文明用語培訓(xùn)

物業(yè)管理公司員工文明用語培訓(xùn)

1、用語:

1.1當(dāng)外來人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗(yàn)證時(shí):

'先生/小姐請(qǐng)留步,麻煩您出示證件。'

'謝謝,您請(qǐng)進(jìn)。'

'對(duì)不起,無證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'

'先生/小姐,您找誰是否提前預(yù)約'。

1.2對(duì)客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時(shí):

'早上好'、'您好'、'請(qǐng)進(jìn)'、'再見,您慢走'。

1.3有物品出入商場(chǎng)時(shí):

'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請(qǐng)您從地下室出入。'

'對(duì)不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'

1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時(shí):

'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請(qǐng)問有什么事情需要我?guī)兔?

'請(qǐng)問您找誰'

'請(qǐng)稍等一下。'

'對(duì)不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。

2、服務(wù):

2.1站崗的姿勢(shì)要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時(shí)不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過長(zhǎng),倚靠在墻上。

2.2走路的姿勢(shì)要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。

2.3對(duì)來訪的客人打招呼時(shí),應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問必答,百問不厭。

2.4保安員要熟悉商場(chǎng),并能準(zhǔn)確回答各層布局。

第12篇物業(yè)工程管理部物業(yè)助理職務(wù)說明書

工作概述:

負(fù)責(zé)所屬區(qū)域的物業(yè)驗(yàn)收、公共環(huán)境及設(shè)施設(shè)備管理、裝飾裝修管理、日常維修管理、荒樓維護(hù)等工作;以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。

(一)任職資格

1、性別:男性;

2、年齡要求:35歲以下;

3、學(xué)歷要求:大?；蛞陨蠈W(xué)歷,土木工程或物業(yè)管理專業(yè);

4、工作經(jīng)驗(yàn):具備1年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn);

5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)評(píng)測(cè)(物業(yè)助理)合格可錄用,試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)助理)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正。(見附表)

(二)工作關(guān)系

1、直接上級(jí):工程管理部副主管

2、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;

(2)外部部門:規(guī)劃國(guó)土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊(duì)),交通管理所等。

(三)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域物業(yè)的驗(yàn)收工作。

2、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域空置物業(yè)的管理工作。

3、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域日常維修工程的跟進(jìn)工作。

4、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域物業(yè)裝修的管理工作。

5、負(fù)責(zé)所屬區(qū)域及其周邊公共環(huán)境、公共設(shè)施設(shè)備的管理工作。

(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)