物業(yè)管理手冊－突發(fā)事件及異常情況處理程序（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：53

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物業(yè)管理手冊－突發(fā)事件及異常情況處理程序

第1篇物業(yè)管理手冊－突發(fā)事件及異常情況處理程序

1、目的

采取迅速、有效的措施處理緊急事件,控制事態(tài)發(fā)展。

2、適用范圍

適用于管轄區(qū)內(nèi)各種緊急事件的處理。

3、職責(zé)

3.1監(jiān)控專員、消防專員、禮兵負責(zé)火警、匪警的應(yīng)急處理。

3.2維修人員負責(zé)電梯困人的應(yīng)急處理。

3.3維修人員負責(zé)水管爆裂、煤氣泄漏和供電供水設(shè)備故障的應(yīng)急處理。

3.4物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)協(xié)調(diào)各班組應(yīng)急事件的處理。

4、程序

4.1匪警的處理程序

4.1.1禮兵在執(zhí)勤中(或接報)遇有公開使用暴力或其它手段強行掠取集體和私人財物或危及他人人身安全的犯罪分子時,要切實履行公共秩序管理職責(zé),迅速制止犯罪。

4.1.2凡持有對講機的禮兵(除門衛(wèi)外)在聽到求援信號后,應(yīng)立即前往案發(fā)現(xiàn)場,門衛(wèi)禮兵要嚴格控制外出人員,并及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。

4.1.3若發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案后逃跑時,一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數(shù)、犯罪分子身高、衣著、相貌、等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號,迅速向門衛(wèi)和領(lǐng)導(dǎo)匯報,并及時撥110報警。

4.1.4保護好現(xiàn)場,在公安機關(guān)未到達前任何人不準(zhǔn)破壞現(xiàn)場,應(yīng)采取簡易方法如:拉繩子、撒白灰或派禮兵小范圍警戒。

4.1.5抽出專人配合公安機關(guān)訪問當(dāng)事人,對提供的情況要做好記錄,對失物要清點數(shù)量、特征及物品價值。

4.1.6對犯罪分子逃離現(xiàn)場時遺留下的足跡或做案工具、贓物,應(yīng)立即通知公安機關(guān)提取,同時指定專人看護。

4.1.7在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時報告公安機關(guān)和

公司領(lǐng)導(dǎo)及受害人家屬。

4.1.8物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)對所發(fā)生的案件寫出書面報告,上報公司領(lǐng)導(dǎo)及公安機關(guān)。

4.2 火警處理程序

4.2.1值班禮兵發(fā)現(xiàn)火情或接到報警后,應(yīng)迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達現(xiàn)場,根據(jù)火勢采取撲滅措施,同時向119和公司領(lǐng)導(dǎo)報告。

4.2.2物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)人派出禮兵對樓梯口、安全出口進行警戒,維持秩序,嚴禁無關(guān)人員進入及壞人混入打劫。

4.2.3 所有員工(固定崗除外)聽到火警信號后,應(yīng)主動前往現(xiàn)場,按照領(lǐng)導(dǎo)的分工,各司其職。如現(xiàn)場住戶家有人,應(yīng)本著“先人員,后財產(chǎn)”的原則進行搶救。

4.2.4 抽出專人配合公安消防部門對火災(zāi)發(fā)生的原因、損失進行調(diào)查和清理。

4.2.5物業(yè)服務(wù)中心結(jié)合禮兵部應(yīng)對發(fā)生的火災(zāi)原因、損失等情況寫出書面材料上報公司領(lǐng)導(dǎo)和公安消防部門。

4.3 設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的處理程序

4.3.1 值班人員接到水管爆裂、煤氣、暖氣泄漏的報告后,迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》。

4.3.2當(dāng)發(fā)生較大的停電事故時,如屬管轄區(qū)供電事故,值班人員迅速通知維修人員趕赴現(xiàn)場搶修,并記錄在《維修任務(wù)單》;如屬供電局事故,應(yīng)迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。

4.4電梯困人的處理程序

4.4.1當(dāng)接到電梯困人的情況時,應(yīng)立即通知電梯維修人員趕赴現(xiàn)場,采取應(yīng)急措施,防止危險情況發(fā)生,并記錄在《維修任務(wù)單》。

4.4.2人員解困后,維修人員應(yīng)認真分析原因,采取相應(yīng)的預(yù)防糾正措施。

4.5交通事故的處理程序

對管轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的交通事故,引起人員或財產(chǎn)損失的情況時,相關(guān)責(zé)任區(qū)的禮兵應(yīng)迅速根據(jù)情況采取相應(yīng)的應(yīng)急措施,維護現(xiàn)場、搶救傷員,并報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)采取進一步措施。

5、具體情況可參照《應(yīng)急預(yù)案》進行處理。

6、相關(guān)記錄

6.1《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001

第2篇物業(yè)公共管理之公共區(qū)域管理

7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程

7.1 目的

為了規(guī)范對公共場所的管理,保持良好的公共環(huán)境。

7.2 適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對公共場所的管理。

7.3 職責(zé)

7.3.1 公司經(jīng)理負責(zé)貫徹實施本規(guī)程。

7.3.2 客戶部主管和物業(yè)助理負責(zé)對本規(guī)程的過程控制和監(jiān)督實施。

7.3.3 本物業(yè)住戶和物業(yè)管理公司各部門負責(zé)具體執(zhí)行本規(guī)程。

7.4 公共區(qū)域的管理

7.4.1 公共場所主要是指:外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠等。

7.4.2 公共場所管理的主要內(nèi)容是指:對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠、標(biāo)示牌、廣告牌等方面的管理。

7.4.3 公共場所的日常管理

1)由客服部安排物業(yè)助理對公共場所進行管理,物業(yè)助理必須每天對公共場所進行巡視檢查一次,并將檢查情況及時記錄于《公共區(qū)域現(xiàn)場巡視表》中,發(fā)現(xiàn)問題必須及時處理或匯報。

2)物業(yè)助理對巡視發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時轉(zhuǎn)交相關(guān)部門進行處理。同時應(yīng)及時進行跟蹤和檢查,直到問題處理合格為止。

3)物業(yè)助理應(yīng)依據(jù)公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結(jié),提出合理化建議。部門主管應(yīng)根據(jù)使用情況和管理情況及時進行調(diào)整和處理。

7.4.4 公共場地的使用管理

1)臨時使用申請、審批與使用

2)客戶因商務(wù)需要,而要求使用本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共場地時,則客戶可書面申請,附加活動方案,交給客服部主管進行審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按活動方案組織實施。

3)客戶必須在客服部指定的位置區(qū)域內(nèi)進行活動組織,不得私自擴大或占用批準(zhǔn)范圍以外的地方。

4)客戶必須在規(guī)定的時間內(nèi)進行使用,因商務(wù)需要確需延長時間時必須到客服部辦理延續(xù)使用手續(xù),經(jīng)批準(zhǔn)同意后,方可繼續(xù)使用。

7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求

1)場地臨時使用時,要求客戶必須裝飾整齊、美觀大方,符合物業(yè)管理的各項管理規(guī)定。

2)客戶裝飾時,不得損壞公共設(shè)施。否則,物業(yè)管理公司有權(quán)要求客戶給予適當(dāng)?shù)馁r償。

3)客戶使用完畢后,應(yīng)及時對使用的場地進行清理,經(jīng)客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。

7.5 廣告牌的管理

7.5.1 臨時使用申請、審批與使用

1)本物業(yè)的客戶需要安裝廣告招牌時,應(yīng)及時到客服部提交書面申請并附廣告牌的設(shè)置方案,辦理廣告牌的申請手續(xù)。

2)客戶管理人員接到客戶申請后,應(yīng)及時交部門主管審核,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后,客戶方可按照方案組織實施。

3)客戶制作、安裝廣告牌時,必須使用統(tǒng)一的、合格的材料,以保證廣告牌的制作和安裝質(zhì)量。

4)客戶廣告牌在使用期間,必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài),發(fā)現(xiàn)損壞后應(yīng)及時進行維護,不得拖延,否則,物業(yè)管理公司有權(quán)采取強制措施要求整改。

5)客戶使用廣告牌到期前一個月,必須及時到客服部辦理延期手續(xù),客戶管理員應(yīng)提前告之客戶,若客戶未作回應(yīng),則物業(yè)管理公司將按照到期進行處理,客服部有權(quán)將廣告牌租賃給其它客戶。

6)若因廣告牌的制作質(zhì)量或安裝質(zhì)量的問題,給物業(yè)管理公司或他人造成損失時,由客戶承擔(dān)一切后果。

7.5.2 廣告牌懸掛規(guī)定

1)所有客戶均無權(quán)私自在本物業(yè)內(nèi)過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設(shè)立廣告招牌。

2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內(nèi)或門面上懸掛、張貼。

3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。

4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防,經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn))臨時使用的按“公共場所的日常管理”規(guī)定收取場地臨時使用費。

5)凡違反以上規(guī)定內(nèi)容者,按照違章裝修進行處理。除令其拆除、撤銷、修補破損、恢復(fù)原狀外,并處以1000―2000元人民幣罰款。

第3篇物業(yè)管理知識--常識篇

物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)---常識篇

001“物業(yè)”是粵港方言對房地產(chǎn)的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。

002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中,物業(yè)與房地產(chǎn)是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產(chǎn)一詞是一個宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個微觀的概念。

003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當(dāng)時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業(yè)管理之先河。

004我國(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟下的管理模式,走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。

005我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。

006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。

007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓―國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。

008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。

009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。

010我國第一家實行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標(biāo)活動。

011真正意義上社會化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會的公開招標(biāo)活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。

012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務(wù)市場;4、雙向選擇。

013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務(wù)。

014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務(wù)。

015在房地產(chǎn)市場體系中,物業(yè)管理市場處于最后一級。

016物業(yè)管理市場的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動服務(wù)。

017物業(yè)管理市場的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務(wù)的市場關(guān)系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。

018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實施管理,對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù),從而取得報酬。

019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件;引導(dǎo)和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營;繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。

020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。

021物業(yè)管理市場的委托關(guān)系主要有委托管理型,自主經(jīng)營型。

022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會)采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式,通過《物業(yè)管理委托合同》,委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)”的原則,提供勞務(wù)商品的市場交換關(guān)系。

023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合;統(tǒng)一管理、綜合服務(wù);平等競爭。

024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。

025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟;規(guī)則的完善;市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo);協(xié)議;自管。

028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個方面考評內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項,包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設(shè)備管理;共用設(shè)施管理;保安及車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。(兩者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項,包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設(shè)施、設(shè)備管理;保安、消防及車輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。

029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。

第4篇鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式

鳳凰城小區(qū)項目前期物業(yè)管理模式

一、針對項目的管理思路

根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的實際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項目的管理思路為:

*強調(diào)成本控制意識和成本管理程序

*強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進

*強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化

*致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升

*致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識

*致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

二、管理服務(wù)模式

根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項目的管理模式是:

*緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品;

*倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;

*致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動”的服務(wù)文化。

在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對**.鳳凰城的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。

我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值,品質(zhì)成就未來”的管理理念,依托我們在已有項目的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開發(fā)商在招標(biāo)文件中對**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶服務(wù)前向化”經(jīng)營管理模式。

三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價值鏈

圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來”的經(jīng)營理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式,如中標(biāo)后我公司將在**.鳳凰城項目全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團隊。

我用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標(biāo)。

創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D(略)

四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖

外部溝通導(dǎo)向圖說明:

*在***鳳凰城業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。

*如我公司中標(biāo),我們將設(shè)立***鳳凰城管理處,全面負責(zé)項目物業(yè)管理工作。

****鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

*在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。

*管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

第5篇物業(yè)顧問項目裝修管理程序

顧問項目裝修管理程序

為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。

一、裝修手續(xù)辦理

1、顧客需要進行室內(nèi)裝修工程,須會同其委托的裝修者向管理處進行申報登記,交驗裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復(fù)印件、裝修圖紙、承建資格證書復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關(guān)身份證復(fù)印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。

2、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu),由申請人向管理處提交建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案及政府設(shè)計審批部門的審批證明材料。

3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。

4、管理處經(jīng)理負責(zé)對裝修方案進行審批(也可以書面授權(quán)的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進行審核,包括人員身份、技術(shù)狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時間(最長不得超過三個月)、機械設(shè)備工具情況及負責(zé)人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復(fù)。

5、管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見知會裝修申請人,同時知會管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。

6、管理處財務(wù)人員按裝修收費的標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的費用與裝修保證金。

7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。

二、裝修現(xiàn)場管理

1、安全管理員負責(zé)對照《出入卡》對裝修施工人員進出小區(qū)進行管理。

2、裝修施工隊將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》和《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內(nèi),以便于裝修工人對照執(zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負責(zé)對以上工作監(jiān)督執(zhí)行。

3、如裝修工程延期,應(yīng)知會業(yè)主會同裝修隊負責(zé)人到管理處辦理延期手續(xù)。

4、在整個裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀行為等;管理處技術(shù)人員應(yīng)每兩天至少檢查一次各裝修隊是否按經(jīng)批準(zhǔn)的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》。裝修時進行物資搬運應(yīng)填寫《物資搬運放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊及時整改。

6、裝修隊撤離時所搬物品應(yīng)填《物資搬運放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生時,方可予以撤離。

7、裝修施工作業(yè)時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負責(zé)檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負責(zé)督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應(yīng)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。

8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產(chǎn)生爭議,管理處有義務(wù)勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應(yīng)立即通知公安部門出面處理。

三、裝修驗收

1、裝修工程結(jié)束,業(yè)主驗收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗收申請,管理處指定專人根據(jù)《裝修申報表》對裝修工程進行驗收。主要驗收裝修施工是否對共用部分產(chǎn)生影響。

2、對于驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格項目,在《裝修申報表》中予以記錄,并責(zé)令裝修施工隊進行整改和返修。整改完畢后,管理處進行復(fù)驗。

3、管理處驗收合格后,10個工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。

四、裝修手續(xù)辦理流程圖

裝修單位提供相關(guān)資料

1、施工人員身份證復(fù)印件1份、照片2張。

2、裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復(fù)印件。

3、裝修施工圖紙1份。

業(yè)主填寫《裝修申報表》

裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》

管理處備案裝修申請

業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》

業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費用

管理處簽發(fā)《裝修許可證》、

《出入證》、《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》

裝修單位進行裝修、管理處監(jiān)督

裝修完成,業(yè)主自行驗收

管理處驗收

限期整改

退還裝修保證金(裝修驗收合格之日

起十個工作日內(nèi),每周四下午)

(四)入伙手續(xù)辦理相關(guān)資料與表格

1.《入住指引》

2.《歡迎函》

3.《業(yè)主資料袋》

4.《業(yè)主資料卡》

5.《業(yè)戶手冊》

6.《房屋交付驗收表》

7.《物品領(lǐng)用登記表》

8.《委托銀行代收款協(xié)議書》

9.《常規(guī)服務(wù)項目表》

10.《裝修申報表》

11.《裝修許可證》

12.《裝修施工人員登記表》

13.《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》

14.《裝修違章通知書》

15.《管理費收費通知單》

16.《工程遺留問題處理記錄表》

17.《物業(yè)入伙意見調(diào)查表》

第6篇鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書

鹿丹村物業(yè)管理招標(biāo)書

鹿丹村是市住宅局委托原市基礎(chǔ)工程工作組開發(fā)建設(shè)的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產(chǎn)管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競爭機制引向深入,決定采用向社會公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。

一、鹿丹村規(guī)劃建設(shè)基本情況:

1.總占地面積70,396平方米;

2.總建筑面積110,340平方米;

3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問:

4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產(chǎn)權(quán)屬市城市建設(shè)投資發(fā)展公司,即原市城建開發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場建筑面積附平方米。

5.公用設(shè)施及公共場所(地)情況:

(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;

(2)綠化面積53,920平方米;

(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進水井71座;

(4)化糞池6座;

(5)路燈22盞;

(6)垃圾箱25個;

(7)體育設(shè)施:籃球場一個,占地面積500平方米;門球場一個,占地面積300平方米;

(8)停車場3個,總占地面積2081平方4米,車位72個;

(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有2126平方米。

二、物業(yè)管理的內(nèi)容:

1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、機電設(shè)備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

3.清潔衛(wèi)生;

4.公共生活秩序;

5.便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場理所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護;

6.區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊;

7.社區(qū)文化活動;

8.住宅區(qū)檔案資料管理;

9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。

三、有關(guān)說明:

1.中標(biāo)單位應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),自主經(jīng)營,自負盈虧。

2.鹿丹村委托管理的期限為三年。

3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關(guān)財產(chǎn)和經(jīng)費應(yīng)移交給中標(biāo)單位。

4.在定標(biāo)后一個月內(nèi)由我局組織移交接管工作。

5.在定標(biāo)后三個月內(nèi)由中標(biāo)單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。

6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后二個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定劃撥公用設(shè)施專用基金。

7.我局將在定標(biāo)后一個月內(nèi)按《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)計租),待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。

8.住宅區(qū)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物價局批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)。

9.在做標(biāo)書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進駐時間。

10.中標(biāo)單位可按住宅區(qū)每年管理費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤。

11.中標(biāo)單位應(yīng)交納風(fēng)險抵押金30萬元,如不能完成投標(biāo)指標(biāo)和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標(biāo),抵押金不予返還,押金期限為三年。

nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產(chǎn)管理公司在同等條件(即分數(shù))下可以優(yōu)先中標(biāo)。

四、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)及獎罰:

1.鹿丹村的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標(biāo)準(zhǔn)》(80分以上)以及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》出臺,則執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。

2.市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比,如達不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進行財務(wù)審計,由中標(biāo)單位承擔(dān)違約和賠償責(zé)任;如達到了規(guī)定要求,則按合同給予獎勵。

五、投標(biāo)、開標(biāo)時間:

1.各競技單位應(yīng)于1996年11月29日前做好標(biāo)書,密封后送至招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,逾期按棄權(quán)處理。

2.開標(biāo)具體時間另行通知。

六、其他事項:

違反招標(biāo)文件規(guī)定及在投標(biāo)過程中違法違紀,或以任何方式采取不正當(dāng)競爭手段的,一經(jīng)查實,由招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個投標(biāo)資格,已經(jīng)中標(biāo)的終止委托管理合同,一切后果及損失由責(zé)任者自負。

鹿丹村物業(yè)管理標(biāo)書的項目和要求

一、競技單位擬采取的管理方式。包括:內(nèi)部管理架構(gòu)、機構(gòu)設(shè)置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。

二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數(shù)量、文化素質(zhì)、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調(diào)人員、各崗位人員的配置等。

三、管理人員的培訓(xùn)。包括培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)等。

四、管理工作必需的物質(zhì)裝備計劃情況。包括:管理服務(wù)人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。

五、經(jīng)費收支預(yù)算。應(yīng)列明收入項目和支出項目預(yù)算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測定,無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應(yīng)列出收支盈虧情況測算,增收節(jié)支措施。

六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運作制度和管理人員考核制度。

七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。

八、備項管理指標(biāo)的承諾。包括:

1.房屋完好率;

2.房屋零修、急修及時率;

3.維修工程質(zhì)量合格率;

4.管理費收繳率;5.綠化完好率;

第7篇創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡介

創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡介

一、公司概況

zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊資本為300萬元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì),在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽度。

公司現(xiàn)有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級、高級以上職稱的管理及技術(shù)人員50多人次,員工持證上崗率達100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會專家組成員。

我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號,建立了完善的內(nèi)部工作機制,倡導(dǎo)企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個人素質(zhì),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)美好生活。

二、榮譽情況

星級物業(yè),溫馨家園

創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為**物業(yè)管理協(xié)會會長單位。

創(chuàng)輝煌務(wù)求高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù),為客戶營造文化內(nèi)涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來,擔(dān)綱了多個樓盤的全方位物業(yè)服務(wù)。

創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級別墅、商業(yè)大廈、高級電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場、學(xué)校等。現(xiàn)管理面積約160萬平方米,管理的項目近20個,其中有:東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務(wù)中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學(xué)、李兆基中學(xué)、**一中實驗學(xué)校等等。一直以來,創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評,管理項目屢受表彰。

2002年東樂花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2005年東樂花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號;

2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號;

2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2006年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'維權(quán)先進單位'稱號;

2007年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠信單位'稱號;

2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;

2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(wù)(工程維修)綜合技能競賽最佳合作獎;

第8篇物業(yè)管理質(zhì)量體系文件分供方管理程序

物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:分供方管理程序

1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。

2. 0適用范圍適用于相關(guān)部門采購物資時,對物資供應(yīng)商(即分供方)和物業(yè)管理服務(wù)項目分承包方的選擇。

3．0職責(zé)

3.1 行政部組織對分供方和物業(yè)管理服務(wù)項目分承包方進行資格審查、質(zhì)量審查和檔案的建立及管理。

3.2 物業(yè)管理公司經(jīng)理負責(zé)批準(zhǔn)確定合格分供方與分承包方名單,并由經(jīng)理或其指定人員簽署采購或分包合同。

4. 0工作程序

4.1 物資供應(yīng)商的選擇和評審

4.1.1 供應(yīng)商的資格要求:a)必須有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)供應(yīng)商提供商品的價格,c)供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號、規(guī)格、質(zhì)量要求等。

4.1.2 各部門(管理處)應(yīng)擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,對其評審等從以下幾方面進行:a)供應(yīng)商的資質(zhì),信譽情況,b)供應(yīng)商的品牌,c)產(chǎn)品樣品的評審,d)對比類似產(chǎn)品使用的歷史情況,e)對比類似產(chǎn)品的試驗結(jié)果,f)供應(yīng)商售后服務(wù)狀況等。

4.1.1 行政部對評審結(jié)果進行記錄,并將兩個以上入選的供應(yīng)商評審記錄報物業(yè)管理公司經(jīng)理確認批準(zhǔn),形成《分供方評審表》。

4.1 物業(yè)管理服務(wù)項目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評審

4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務(wù)能滿足本公司管理和質(zhì)量要求,c)在達到質(zhì)量要求的前提下,價格適宜。

4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會同相關(guān)部門或人員對其進行初審,內(nèi)容包括:a)分承包方的資質(zhì),信譽情況,b)分承包方的質(zhì)量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。d)價格,e)有無服務(wù)方面的承諾等。

4.2.3 行政部對評審結(jié)果進行記錄,入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認以后,報物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.4 所有經(jīng)評估合格的供應(yīng)方都應(yīng)列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經(jīng)理負責(zé),應(yīng)注意:a)工程發(fā)包應(yīng)嚴格按照投標(biāo)或定向議標(biāo)程序和相關(guān)規(guī)定進行,b)對方提供的業(yè)績及榮譽資料必須進行驗證考查作出評審,c)建安工程合同除應(yīng)有明確的工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工時間外,還必須明確取費等級、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、工程造價核定及撥款結(jié)算的規(guī)定等。a)由相關(guān)部門起草合同的文本,按《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》核準(zhǔn)。

4.1 對分供方的詢價控制參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》

4.2 合格分供方的年度復(fù)審

4.4.1 物業(yè)管理公司經(jīng)理每年12月組織對合格供應(yīng)商和合同期在1年以上的合格分承包方進行一次年度復(fù)審,審核內(nèi)容包括:a)過去一年分供方的業(yè)績,b)過去一年供應(yīng)的物資質(zhì)量狀況/分承包服務(wù)的質(zhì)量管理狀況,c)各部門對相關(guān)分供方工作的檢查和評定記錄,d)本公司于其在以往的采購活動中未發(fā)現(xiàn)過嚴重質(zhì)量問題糾紛。(注:提供一次性服務(wù)的分供方無需進行該項目復(fù)審)

4.4.2 凡在評審中確定沒有達到合同要求的分承包方,經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn),以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對未能在限期內(nèi)改進的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。

4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關(guān)部門。合格分供方檔案主要包括以下內(nèi)容:a)分供方提供初審時的資料,b)供應(yīng)商的產(chǎn)品介紹或說明/分承包方年度復(fù)審記錄,c)分供方提供的其他資料。

1.0相關(guān)文件

5.1 《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》

5.1 《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》

第9篇物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)基礎(chǔ)管理項自檢說明

創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)基礎(chǔ)管理項自檢說明

致博盈**廣場是北京**集團為推動荊州招商引資及經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)項目,廣場從籌建到開業(yè)驗收,均得到市政府及各有關(guān)部門的大力支持和指導(dǎo)。

廣場以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務(wù)寫字樓為品牌目標(biāo),嚴格按政府各有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)范方案組織施工建設(shè),整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經(jīng)政府各主管部門驗收合格。

2002年9月,**廣場大廈驗收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗收圖紙、檔案、資料齊全。

物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場改造施工開始,廣場開發(fā)商業(yè)主軍沙商貿(mào)有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場前期物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)管理的項目、期限、雙方的權(quán)利及義務(wù)、服務(wù)質(zhì)量和違約責(zé)任等方面作出了明確的規(guī)定。

荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場物業(yè)整體管理而組建成立的專業(yè)化實體,**廣場物業(yè)管理處從服務(wù)招商引資及打造招商服務(wù)商務(wù)中心,以追求業(yè)主和租戶滿意,遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”之宗旨,努力把**廣場打造成為荊州一流的商務(wù)、文化、藝術(shù)、休閑之都。

物業(yè)公司與業(yè)主按建設(shè)部有關(guān)規(guī)定及時簽訂了**廣場維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。

大廈自修建運營以來,實行規(guī)范化物業(yè)管理,設(shè)置物管辦公室、招商服務(wù)中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務(wù)運行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標(biāo)準(zhǔn),配備專人管理物業(yè)檔案室,實行24小時值班服務(wù)制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場物管處在全力保障業(yè)主及各租戶的服務(wù)質(zhì)量上,報業(yè)主批準(zhǔn)成立了“業(yè)主、租戶代表大會”,定期舉行座談會,廣泛征集租戶物業(yè)服務(wù)意見,并定期發(fā)放《租戶意見征詢表》,廣泛了解業(yè)主及租戶意見,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達95%以上。

為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達標(biāo)示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務(wù)管理水平及品牌實力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點作好如下工作安排:

1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達標(biāo)示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負責(zé)爭創(chuàng)工作內(nèi)外宣傳發(fā)動、資料、檔案歸檔整理;標(biāo)準(zhǔn)自檢及驗收工作;

2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學(xué)習(xí)新《物業(yè)管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導(dǎo)和實施依據(jù);

3、公司積極做好內(nèi)部宣傳發(fā)動工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強勢品牌“為目標(biāo),已作出如下具體分工:

1)公司行政部負責(zé)物業(yè)管理人員培訓(xùn)提高、內(nèi)外聯(lián)系溝通、行政接洽、協(xié)調(diào)資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗收工作;

2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報準(zhǔn)備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》,組織各部門對照此評分細則進行學(xué)習(xí),各部門召開會議,對照標(biāo)準(zhǔn),找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報批、整改實施;

3)《物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)、更正,并積極準(zhǔn)備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。

第10篇注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營管理試題

物業(yè)經(jīng)營管理試題及參考答案

1、(b)是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。

a.居住物業(yè)

b.收益性物業(yè)

c.公共物業(yè)

d.所有物業(yè)

2、別墅(villa)是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。

a.空中別墅

b.疊拼別墅

c.獨棟別墅

d.雙拼別墅

3、物業(yè)經(jīng)營管理常規(guī)工作內(nèi)容包括租賃管理、現(xiàn)金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設(shè)施設(shè)備管理和物業(yè)保險管理。

a.日常維護和維修

b.確定管理標(biāo)準(zhǔn)

c.資產(chǎn)管理

d.構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、物業(yè)經(jīng)營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。

a.物業(yè)管理

b.房地產(chǎn)開發(fā)

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

5、房地產(chǎn)區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)

a.政策影響性

b.專業(yè)管理依賴性

c.相互影響性

d.位置固定性或不可移動性

6、房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產(chǎn)債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為(d)

a.mbs投資者

b.reits投資者

c.房地產(chǎn)直接投資者

d.房地產(chǎn)間接投資者

7、下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險的表述,正確的有(be)。

a.系統(tǒng)風(fēng)險是指市場供求風(fēng)險

b.較之個別風(fēng)險,系統(tǒng)風(fēng)險不易判斷和控制

c.或然損失風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

d.周期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

e.持有期風(fēng)險屬于個別風(fēng)險

8、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在(abcd)。

a.投入資金的安全性

b.期望收益的可靠性

c.投資項目的變現(xiàn)性

d.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

e.投資項目的復(fù)雜性

9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。

a.有效毛收入運營費用

b.潛在毛租金收入運營費用

c.有效毛收入空置和收租損失

d.潛在毛租金收入空置和收租損失

10、(c)是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。

a.全部投資回收期

b.動態(tài)投資回收期

c.靜態(tài)投資回收期

d.投資回收終止期

11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。

a.空置和收租損失

b.抵押貸款還本付息

c.房產(chǎn)稅和所得稅

d.為租客提供服務(wù)的費用

12、下列屬于設(shè)備有形磨損的是(ad)。

a.封存的設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損

b.設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值

c.技術(shù)進步因素的影響,社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備,從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后

d.設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中,在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞

13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當(dāng)?shù)奶幚?以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

a.市場法

b.成本法

c.收益法

d.趨勢法

14、物業(yè)價格構(gòu)成中包括了(ad)

a.土地取得成本

b.開發(fā)成本

c.投資利息

d.物業(yè)折舊

e.開發(fā)利潤

15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎(chǔ)包括如下(ace)方面的工作。

a.統(tǒng)一付款方式

b.統(tǒng)一采用人民幣

c.統(tǒng)一貨幣單位

d.統(tǒng)一采用平方米

e.統(tǒng)一采用單價

16、一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。

a.內(nèi)容

b.價格

c.管理機制

d.環(huán)境

17、不屬于需求分析具體內(nèi)容的是(c)。

a.人口和家庭分析

b.就業(yè)分析

c.競爭對手分析

d.收入分析

18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。

a.收入的變化

b.政府的稅收政策

c.國際市場住宅價格

d.對未來的預(yù)期

e.政府的住房政策

19、建筑物管理計劃的內(nèi)容,包括如下(abd)。

a.建筑物維護的標(biāo)準(zhǔn)

b.建筑物管理策略

c.租金方案

d.物業(yè)檢查計劃

e.財務(wù)收支計劃

20、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。

a.居住用房租賃和非居住用房租賃

b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃

c.公房租賃和私房租賃

d.國內(nèi)租賃和涉外租賃

21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負責(zé)物業(yè)的租賃。

a.包租轉(zhuǎn)租和委托管理

b.出租代理和委托管理

c.包租轉(zhuǎn)租和出租代理

d.包租轉(zhuǎn)租、委托管理和出租代理

22、關(guān)于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。

a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約

b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)

c.租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時終止

d.又稱周期性租賃

e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效

23、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有(abcd)。

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算

c.定位目標(biāo)市場

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

24、下列哪項不

是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。

a.直接人工費

b.間接費用

c.直接材料費

d.管理費用

25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統(tǒng)費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。

a.7250

b.290

c.3480

d.5000

26、成本控制的原則有(abde)。

a.全面控制原則

b.講求經(jīng)濟效益原則

c.常規(guī)管理原則

d.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

e.例外管理原則

27、成本預(yù)算編制的基本要求有(ace)。

a.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

b.成本預(yù)算要以成本計劃為基礎(chǔ)

c.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟措施保證

d.成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高員工工作效率

e.成本預(yù)算既要符合實際,又要適當(dāng)留有余地

28、不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同特征的是(d)

a.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

b.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

c.前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

d.前期物業(yè)服務(wù)合同期限的確定性

29、對雇員在保單有效期內(nèi),從事保單所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人賠付的金額,保險人負責(zé)賠償。

a.投保人

b.被保險人

c.第三者

d.雇員

30、風(fēng)險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。

a.風(fēng)險識別

b.風(fēng)險評估

c.風(fēng)險處理

d.風(fēng)險控制

e.風(fēng)險調(diào)整

31、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應(yīng)合同

e.專項維修工程承包合同

32、不屬于物業(yè)管理報告構(gòu)成內(nèi)容的是( b)。

a.工作總結(jié)

b.滿意度調(diào)查

c.財務(wù)報告

d.未來工作計劃

33、(d)更能揭示企業(yè)市場認可的價值,因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)。

a.利潤最大化

b.資本利潤率最大化

c.每股利潤最大化

d.企業(yè)價值最大化

34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運營水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。

a.基本指標(biāo)計分方法

b.修正指標(biāo)計分方法

c.評議指標(biāo)計分方法

bsp; d.偏差指標(biāo)計分方法

e.定量和定性相結(jié)合計分方法

36、屬于寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點是(c)。

a.全員性

b.全期性

c.確定性

d.動態(tài)性

37、在確定租金時,一般應(yīng)根據(jù)(de)確定一個基礎(chǔ)租金。

a.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

b.物業(yè)發(fā)展定位

c.承租人的接受能力

d.業(yè)主希望達到的投資收益率目標(biāo)

e.其可接受的最低租金水平

38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。

a.租戶組合與位置分配

b.租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況

c.物業(yè)的周邊環(huán)境

d.所需面積大小

e.需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

a.凈租金

b.盈虧平衡點

c.基礎(chǔ)租金

d.人為平衡點

40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險類別有:(abcd)和產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險。

a.管理模式風(fēng)險

b.管理范圍不確定風(fēng)險

c.墊款風(fēng)險

d.突發(fā)事件風(fēng)險

e.投資風(fēng)險

41、( a )是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。

a.生命周期成本

b.生命周期資產(chǎn)

c.經(jīng)濟周期成本

第11篇物業(yè)iso9000物業(yè)管理費用的收取程序

公司程序文件版號:a

修改號:0

ej-qp4.13物業(yè)管理費用的收取頁碼:1/4

1.目的:

為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費行為,確保公司的經(jīng)濟收入,促進公司事業(yè)的運作、發(fā)展。

2.適用范圍:

適用于公司經(jīng)營管理部對住戶收取費用的工作。

3.引用文件:

3.1 質(zhì)量手冊第4.9章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章

4.職責(zé):

4.1經(jīng)營管理部主任負責(zé)年物業(yè)管理費用收取的計劃工作和月收費情況的檢查工作。

4.2收費員負責(zé)年度、日常物業(yè)管理費用的收取。

4.3物業(yè)管理員負責(zé)年度、日常物業(yè)管理費用收取的統(tǒng)計報表工作。

5.工作程序:

5.1計劃工作:

5.1.1經(jīng)營管理部主任每年年初根據(jù)物業(yè)管理委員會通過的收費標(biāo)準(zhǔn)和政府的各類收費標(biāo)準(zhǔn)制定《物業(yè)管理服務(wù)費收費計劃》,并報副總經(jīng)理審核。

5.1.2物業(yè)管理員檢查收費員各項收費項目表格、報表是否齊全。

5.1.3物業(yè)管理員協(xié)助綜合辦公室檢查微機內(nèi)收費系統(tǒng)數(shù)據(jù):住戶的姓名、樓房號、面積等是否反映現(xiàn)實居住情況,由綜合辦公室打印出收費表。

5.2費用的收取:

5.2.1物業(yè)管理委托服務(wù)費:

5.2.1.1此項費用收費期為每年底和次年初,收費員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費通知。

5.2.1.2住戶交納費用時,收費員向住戶出示《物業(yè)管理委托服務(wù)收費表》,住戶確認無誤后,由住戶在表上簽字,同時請住戶交納費用,收費員開出票據(jù),在收費過程中執(zhí)行服務(wù)規(guī)范用語。

5.2.1.3收費完畢,收費員填寫《物業(yè)管理委托服務(wù)收費臺帳》,作復(fù)寫收據(jù),將錢或支票交與財務(wù)部。

5.2.1.4完成上述程序后,收費員將程序中涉及的文件移交物業(yè)管理員,物業(yè)管理員審核后歸檔。

5.2.2“五費”的收取:

5.2.2.1“五費”是指冷水費、熱水費、燃氣費、電費、電話費。收費員每月或每兩月向住戶收取。

5.2.2.2收費員接到市政部門送來的水、電、氣費交納通知單后,將費用、表數(shù)分別填寫到《五費統(tǒng)收(單元)記錄》表上。

5.2.2.3收單后第二天開始,物業(yè)管理員下戶查表,準(zhǔn)確記錄各表示數(shù),將數(shù)據(jù)計入《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》。

5.2.2.4收單后第四天,收費員在小區(qū)大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費通知。

5.2.2.5住戶交費時,收費員向住戶出示《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》,住戶確認后,向住戶收取費用,并開據(jù)收據(jù)。過程中實行服務(wù)規(guī)范用語。

5.2.2.6收費后收費員將錢和支票填寫復(fù)寫收據(jù)后交與財務(wù)部。

5.2.3車輛的收費:

5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關(guān)費用,收費員嚴格按照《車輛通行停放收費規(guī)定》收費。

5.2.3.2當(dāng)車主通行證、停車證即將到期時,保安服務(wù)部車輛管理員應(yīng)通知車主交費。

5.2.3.3車主到保安服務(wù)部交費時,保安服務(wù)部記清車主姓名、住址、車牌號,將收取的費用及時交給經(jīng)營管理部收費員。

5.2.3.4收費員核準(zhǔn)后,填寫收據(jù),錢或支票交與財務(wù)部。

5.2.4有償服務(wù)收費:

5.2.4.1住戶申請有償服務(wù)時,物業(yè)管理員如實填寫《有償服務(wù)派工單》,并轉(zhuǎn)交有關(guān)部門執(zhí)行。

5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費員,由收費員通知住戶交費,并填寫《有償服務(wù)收費臺帳》。

5.3收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整:

5.3.1收費員應(yīng)嚴格按照各項收費標(biāo)準(zhǔn)收費,不收無標(biāo)準(zhǔn)的費、不收無批示的費。

5.3.2當(dāng)政府對某項收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時,經(jīng)營管理部主任將政府的文件和本小區(qū)調(diào)整的范圍上報公司審批,無需物業(yè)管理委員會批準(zhǔn),若公司對內(nèi)部自定的收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時,應(yīng)上報公司審批后,經(jīng)物業(yè)管理委員會通過后才能執(zhí)行。

5.3.3審批和通過后的標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營管理部主任組織管理員、收費員學(xué)習(xí)調(diào)整收費的文件和本小區(qū)實行新收費標(biāo)準(zhǔn)的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。

5.3.4收費員及時將調(diào)整費用的通知在宣欄中通告住戶

,物業(yè)管理員將審批文件的復(fù)印件給綜合辦公室保存。

5.3.5在質(zhì)量體系運行前已執(zhí)行的收費標(biāo)準(zhǔn),在質(zhì)量體系運行中未作調(diào)整的不執(zhí)行本章程序。

5.4收費報表的制定:

5.4.1收費員根據(jù)各項收費記錄表,將各項費用匯總,每月最后一個工作日填寫月《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》,每年十二月最后一個工作日填寫年度《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》。

5.4.2上述報表需收費員填寫,物業(yè)管理員核準(zhǔn),經(jīng)營管理部主任

審核。

5.5催繳費用:

5.5.1住戶逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)各項費用,由收費員發(fā)出《費用催繳通知單》,限期交付。

5.5.2《費用收繳通知單》發(fā)出后,過期不交又無正當(dāng)理由的,物業(yè)管理員和收費員應(yīng)登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費為止。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《物業(yè)管理服務(wù)費收費計劃》 ej-qr-qp4.13-01

6.2《交費通知》 ej-qr-qp4.13-02

6.3《物業(yè)管理委托服務(wù)收費表》 ej-qr-qp4.13-03

6.4《物業(yè)管理委托服務(wù)費臺帳》 ej-qr-qp4.13-04

6.5《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05

6.6《五費統(tǒng)收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06

6.7《物業(yè)管理服務(wù)費匯總表》 ej-qr-qp4.13-07

6.8《五費統(tǒng)收臺帳》 ej-qr-qp4.13-08

6.9《費用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09

6.10《有償服務(wù)派工單》ej-qr-qp4.13-10

6.11《有償服務(wù)費臺帳》ej-qr-qp4.13-11

6.12《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01

6.13《費用調(diào)整的請示》無固定格式

6.14《車輛通行、停放收費規(guī)定》ej-wi-qp4.13-01

6.15《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01

第12篇物業(yè)管理手冊－文件控制程序

物業(yè)管理手冊:文件控制程序

1、目的

對與管理體系有關(guān)的文件進行控制,確保服務(wù)過程中使用的文件為有效版本。

2、適用范圍

適用于與公司管理體系有關(guān)的文件控制。

3、職責(zé)

3.1總經(jīng)理負責(zé)批準(zhǔn)發(fā)布管理體系文件。

3.2管理者代表負責(zé)審定管理體系文件。

3.3管理部負責(zé)對行政管理性文件的管理與控制。

3.4品質(zhì)部負責(zé)對管理體系文件的審核、管理與控制。

3.5工程部負責(zé)技術(shù)性文件的管理與控制。

3.6各部門負責(zé)本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)與管理體系相關(guān)文件的管理與控制。

4、程序

4.1文件分類及保管

4.1.1公司內(nèi)部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責(zé)保管;管理體系文件由品質(zhì)部負責(zé)保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產(chǎn)設(shè)備的圖紙等技術(shù)性文件,由工程部負責(zé)保管。具體執(zhí)行《技術(shù)資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。

4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的國家和地方性政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等文件資料,由管理部負責(zé)保管。

4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。

4.2文件的編號

4.2.1管理手冊編號

4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005

“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司

“qem”:管理手冊

“ххх”:管理手冊編號

“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份

4.2.1.2版本號:х/a

“х”:修訂次,以阿拉伯?dāng)?shù)字順序0、1、2、3……表示

“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示