第1篇 物業(yè)管理手冊－內部審核程序
物業(yè)管理手冊:內部審核程序
1、目的
確保管理體系得到有效的保持、實施和改進。
2、適用范圍
適用于內部審核活動的控制。
3、職責
3.1總經(jīng)理負責批準公司年度內審計劃和審核計劃的實施。
3.2管理者代表負責內部審核工作,任命審核組長。
3.3品質部負責策劃、編制年度內部審核計劃及組織實施。
3.4審核組長負責編制內部審核計劃及編寫內審報告。
4、程序
4.1年度內部審核計劃
4.1.1每年1月20日前由品質部依據(jù)審核的過程和區(qū)域的狀況和重要性以及以往審核的結果對審核方案進行策劃形成《年度內部審核計劃》,《年度內部審核計劃》應包括審核準則、范圍、頻次和方法,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準后實施。
4.1.2內部審核原則上每年至少進行一次,在公司組織機構發(fā)生重大變化、服務質量發(fā)生較大變化時及接受第三方審核前由管理者代表及時組織進行內部審核。
4.1.3內部審核,可對所有部門(或要素)審核一遍,也可專門針對部分部門(或要素)進行重點審核,但每年的內審必須覆蓋管理體系全部要素。
4.2審核前的準備
4.2.1管理者代表任命審核組長和內審組成員,內審組成員必須具備內部審核員資格,并與所審核的項目無直接責任。
4.2.2由審核組長編制本次《內部審核實施計劃》,其內容主要包括:受審核的部門、審核要素、審核組成員、審核具體時間等。報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。
4.2.3品質部應在審核前5天將《內部審核實施計劃》發(fā)至相關部門。
4.2.4審核組長組織審核組成員編寫核查表,核查表中要詳細的列出審核的項目、審核的依據(jù)及方法。
4.3審核的實施
4.3.1審核組長組織見面會,介紹內審的目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內審日程,填寫《會議記錄》。
4.3.2審核員按《內部審核實施計劃》對受審核部門進行現(xiàn)場審核,將體系運行情況詳細記錄在核查表中。
4.3.3審核員在審核中發(fā)現(xiàn)有不符合項時,應填寫《不符合項報告單》,并在審核完成后,向該部門領導作口頭報告,并商定初步的糾正措施。
4.4糾正措施的編制與審批
4.4.1審核員將不符合項報告給相關部門領導確認后,并商定詳細的糾正措施,填寫《不符合項報告單》中的相應內容。
4.4.2《不符合項報告單》由被審核方簽字認可。
4.4.3審核組長填寫《不合格項分布表》,記錄不合格項分布情況。
4.4.4審核結束需召開總結會,由審核組組長主持,領導層、內審員及各部門領導參加,審核組組長宣讀不符合項及其分布情況,并組織與會者討論管理體系的有效性及應改進的地方。
4.5審核報告的編制與分發(fā)
4.5.1審核組長編寫《內部審核報告》,審核報告應對本次審核中觀察到的管理體系運行情況、不符合項情況及審核結論、糾正措施的制定等做出詳細論述。
4.5.2審核報告經(jīng)管理者代表審批后由品質部向被審核部門分發(fā)。
4.6糾正措施的實施及跟蹤驗證
4.6.1各相關責任部門根據(jù)不符合項內容,分析原因、制定措施并實施。糾正措施完成后,將相關內容填寫在《不符合項報告單》內,并交品質部。
4.6.2品質部指派審核員進行跟蹤驗證糾正措施實施的情況及有效性。
4.6.3跟蹤驗證的審核員在糾正措施有效實施后在《不符合項報告單》上寫明驗證情況意見并簽字。
4.7內部審核的所有記錄由品質部存檔。
5、相關文件
5.1《不符合、糾正和預防措施控制程序》
6、相關記錄
6.1《年度內部審核計劃表》jw/jl-8.2.2-001
6.2《不符合項報告單》jw/jl-8.2.2-002
6.3《內部審核實施計劃表》jw/jl-8.2.2-003
6.4《內部審核報告》jw/jl-8.2.2-004
6.5《會議記錄》jw/jl-8.2.2-005
6.6《不合格項分布表》jw/jl-8.2.2-006
第2篇 物業(yè)公司質量管理體系說明
e物業(yè)公司質量管理體系說明
1.本公司的質量管理體系是以業(yè)主及相關方需求和期望為基礎的,是依據(jù)iso9001∶ 標準建立的。其形式表現(xiàn)為一組過程相互作用形成的網(wǎng)絡。它通過管理職責、資源管理、產(chǎn)品實現(xiàn)、測量分析和改進四大過程間相互作用,并圍繞業(yè)主要求、業(yè)主滿意建立起質量管理的過程模式。本公司質量管理體系的過程及其相互關系包含產(chǎn)品實現(xiàn)所需的過程和為了有效地實現(xiàn)質量管理體系所需的其它過程。以業(yè)主的需求和期望為過程的輸入,提供服務滿足業(yè)主要求為輸出。同時它還通過信息反饋測定業(yè)主滿意程度,以評價全公司質量管理體系的業(yè)績。
2. 本公司質量管理體系是依據(jù)iso9001∶ 的要求建立的,既體現(xiàn)了iso9001∶ 的要求又結合了本公司的實際情況。它是按照pdca(策劃、實施、檢查、處置)過程方法建立實施和保持的。在每一個過程中都按照pdca方法以確保持續(xù)改進。
3．本公司質量管理體系所覆蓋的產(chǎn)品范圍包括本公司全部分活動的結果。主要產(chǎn)品指物業(yè)管理服務,本公司場所位于粵港市田安路。
4. 本公司的質量管理體系建立在以業(yè)主為關注點的基礎上,同時考慮到投資方、本公司及員工的利益,還顧及了供方及社會的利益,考慮到了本公司對社會所做的貢獻。本公司還努力做到使質量管理體系與其它體系如安全管理,財務管理及環(huán)境管理等的相容性,以使我們的目標得以順利實現(xiàn)。
5. 在本公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動中,嚴格遵守國家的法律法規(guī),如《物業(yè)管理條例》、《消防法》、《合同法》等。本公司制定了相應的法律法規(guī)實施對策并強化對員工的法律意識的教育培訓。
6. 本公司目前管理的物業(yè)均為大廈,因此在本公司服務提供的過程中,不涉及設計和開發(fā)過程,因此對標準條款
7.3 設計和開發(fā)過程予以刪除,刪除后不影響組織提供提供滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的責任和能力;
7. 本公司服務提供過程中如有發(fā)生一些對外委托服務項目,均按
7.4 過程進行控制。
第3篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標管理效益項自檢說明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場項目以來,著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟建設樹立良好的服務窗口,重視廣場的社會效益。為此,**廣場管理處實行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過良好的物業(yè)服務質量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場資產(chǎn)的保值增值服務取得了良好的社會效應。
**廣場物業(yè)管理處對大廈的招商工作起到了良好的推動作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗收,確保**廣場實現(xiàn)智能化環(huán)保型商務寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務,樹立了荊州商務、文化、藝術之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達85%,確保業(yè)主軍沙公司實現(xiàn)良好的**回報,資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務中心、太平洋人壽保險公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質的租戶在不斷推物業(yè)管理服務水平的同時,均能按時交納物業(yè)管理服務費用,截止十月份,物業(yè)管理服務費用收繳率達100%,本年度前期**廣場物業(yè)管理處營業(yè)額接近300萬,為物業(yè)公司正常運轉創(chuàng)造有力的經(jīng)濟基礎。
**廣場物業(yè)管理處為增加營業(yè)收入,不斷完善對業(yè)主、租戶的服務,通過獨具特色的個性化服務項目,打造物業(yè)管理強勢品牌,管理處由專業(yè)的維修隊、保安隊、保潔隊等服務人員廣泛開展以下個性化服務項目,如:私人保安、上門維修、商務保姆、專業(yè)保潔、家政服務、商務代辦等有償服務項目,以上項目均贏得了租戶的廣泛好評。目前,**物業(yè)正通過不斷積累人才、管理、技術資源優(yōu)勢,重點以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務項目為突破口,廣泛開展對外物業(yè)個性化特色服務:專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營管理咨詢;人才、勞務、培訓輸出等業(yè)務,進一步打造優(yōu)質物業(yè)管理品牌,為全面推動行業(yè)整體管理服務水平不斷努力。
截止目前,公司財務狀況運行良好,預計全年將實現(xiàn)營業(yè)額收入達300萬,綜合利潤達20萬。經(jīng)過一年多的物業(yè)經(jīng)營管理,**廣場已成為荊州市招商引資、**服務和商務交流中心,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益,為荊州樹立高檔商務寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第4篇 某物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
物業(yè)二輪車管理規(guī)則條約
1、本社區(qū)b區(qū)在零層設有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執(zhí)行政府部門制定的價格標準.
3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業(yè)服務中心辦理存放手續(xù),領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區(qū)樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環(huán)境衛(wèi)生。
7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實確屬物業(yè)服務中心責任,物業(yè)服務中心將根據(jù)損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業(yè)戶未辦理相關存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第5篇 科技園物業(yè)管理公約
科技工業(yè)園物業(yè)管理公約
為了加強工業(yè)園區(qū)的管理,保持物業(yè)的完好美觀,維護全體業(yè)主(或使用人)的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約。
一、定 義
(一)在本公約中,除文意另有所指外:
1、本園區(qū): 總建筑面積為70000平方米。
以**科技工業(yè)園區(qū)竣工備案時的實際測量總建筑面積為準。
北京市國有土地使用權出讓合同: 開有限 國用( 2004 )第 41 號
東至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、業(yè) 主:指對某個單元擁有或共同擁有合法產(chǎn)權的人士,包括其日后
的合法繼承人或承讓人(包括轉讓、饋贈及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'應包括該抵押人和抵押權人。
3、使 用 人:指不擁有物業(yè)的產(chǎn)權,只做為物業(yè)的實際使用人。
4、發(fā) 展 商:指投資建造該工業(yè)區(qū)的北京博大**投資有限公司。
5、單元:指該工業(yè)區(qū)內業(yè)主擁有房屋所有權的單元廠房或研發(fā)樓一
個標準層平面。
6、管理費用:指zz物業(yè)管理有限責任公司用于管理及保養(yǎng)本園區(qū)而引起的所有費用及開支。
7、本 公 約:指當事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關管理本工業(yè)園區(qū)的其它文件。
8、入住通知書:指發(fā)展商于該工業(yè)園區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。
9、公共地方:指業(yè)主/使用人戶門以外的地方,其中包括:
樓內,如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統(tǒng)控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區(qū)入口、行人道、地上地下停車場、行車道、綠化區(qū)、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業(yè)園區(qū)的業(yè)主(或使用人)、來訪者而設置并共用的地方或花園。
10、公共設施:指公共地區(qū)內所有業(yè)主共用的各種儀器設備、電機、機
房、電纜、電線、管道等,但任何只供個別業(yè)主(或使用人)使用的設施不包括在內。
11、保留地方:指發(fā)展商在整體發(fā)展中未出售及保留產(chǎn)權的地方。
12、配套設施:指發(fā)展商為各業(yè)主提供的各種有償或無償?shù)姆赵O施。
13、外墻:指本工業(yè)園區(qū)的所有或部分外墻。
14、管理規(guī)則:指物業(yè)管理公司為維護各業(yè)主的利益實施有效管理而制定的有關管理規(guī)則。
15、裝修規(guī)則:指物業(yè)管理公司就各業(yè)主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規(guī)定。
16、綠 化 區(qū):由發(fā)展商所設計規(guī)劃在本工業(yè)園區(qū)內實施綠化的地區(qū)。
17、管理委員會:指各業(yè)主按照本公約適時召開的業(yè)主大會上選出的管理委員會(以下簡稱管委會)。
18、業(yè)主大會:由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。
二、總 則
zz物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱物業(yè)管理公司)是該園區(qū)的物業(yè)管理機構。在管委會未成立前,業(yè)主或使用人同意由發(fā)展商指定的上述機構依照法律授權及有關規(guī)定對'本園區(qū)'的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業(yè)主及有關人員均應支持配合物業(yè)管理公司工作,并有權對物業(yè)公司的工作提出意見和建議。
公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規(guī)的基礎上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務,并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。
第一章 業(yè)主的權利與義務
第一條 業(yè)主的權利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)定及政府訂立的有關法規(guī)并按期繳納有關費用的條件下,各業(yè)主將享有下述權利:
1、每個業(yè)主對其單元有全權處理權,包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣,而無須其他業(yè)主或對該園區(qū)有任何權益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業(yè)主負責。
2、各業(yè)主將其所屬單元出售、轉讓、抵押或出租于第三者時,不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉讓、抵押或出租。
3、各業(yè)主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有關公共地方有通行權。但各業(yè)主須負責此地方的所有維修費、改善或加建等工程的費用。
4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。
5、各業(yè)主在繳足所有應付管理費用時,有權享受物業(yè)管理公司提供的服務。
6、有權按國家法規(guī)政策及物業(yè)管理公司有關規(guī)定進行室內裝飾裝修。
7、對園區(qū)的各項管理決策,擁有投票權。
8、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
9、有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共同設施設備和物業(yè)管理范圍內的市政共用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。
10、有權要求物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。
11、有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養(yǎng)護責任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求物業(yè)管理公司強制維修保養(yǎng),并按規(guī)定分攤費用。各業(yè)主均享有其所屬單元
的絕對使用權,但除作為居住外不得作其他用途。
第二條 業(yè)主的義務
在使用、轉讓或租賃所擁有物業(yè)時,請您遵守物業(yè)管理法規(guī)政策并遵守以下條款:
(1) 應與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關系,告知對方遵守本公約及物業(yè)管理公司根據(jù)管理的需要而制定的各項規(guī)則。
(2) 如轉讓,前業(yè)主在轉讓日前一周應將其名下的各項費用交清,受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。
(3) 在轉讓或租賃時,請您提前一個月以書面形式告知物業(yè)管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業(yè)管理公司。
(4) 前業(yè)主如未能交清應付的管理費及其它相關費用,物業(yè)管理公司有權向前業(yè)主或使用人追討。
(5) 執(zhí)行管委會或業(yè)主大會的決議、決定。
(6) 委托物業(yè)管理公司負責房屋、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關法規(guī)政策和管委會委托制定的各項規(guī)章制度。
(7) 業(yè)主及物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。
(8) 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司的管理工作如有意見或建議,可直接向物業(yè)管理公司投訴,發(fā)生爭議時可通過管委會協(xié)調解決。
(9) 加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財產(chǎn)安全。
(10) 各業(yè)主進行室內裝修,應遵守有關物業(yè)管理公司制訂的裝修管理規(guī)定,獲得物業(yè)管理公司的同意后,方可進入園區(qū),并交納裝修保證金(詳見裝修管理協(xié)議書)。
(11) 業(yè)主如委托物業(yè)管理公司對其自用部分和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護,應支付相應費用。
(12) 凡房屋建筑及附屬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的,業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護;拒不進行維修養(yǎng)護的,由管委會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護,其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
10、在本物業(yè)范圍內,請不要有下列行為:
(1)擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用設施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統(tǒng)等;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)在該住宅區(qū)的任何部分存放危險及易燃易爆物品;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在工業(yè)園區(qū)內制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;
(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生;
(10)要求物業(yè)管理公司及其下屬為其提供與該園區(qū)管理無關的服務;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內;(否則,物業(yè)管理公司有權將該物件移走,所產(chǎn)生費用由該業(yè)主承擔,對該業(yè)主的損失,物業(yè)管理公司不需負責);
(12)涂污公共地方或公共服務設施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;
(13)隨意停放車輛;
(14)在公共場所、道路亂設攤點;亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌;
(15)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。
11、各業(yè)主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。
12、業(yè)主須負責承擔維修住宅區(qū)的結構,包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業(yè)須付的稅項、水電等有關公共設施費用。
13、因業(yè)主違約的行為導致該住宅區(qū)或其中一部分被毀壞,則違約業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。
第二章發(fā)展商的責任及權利
第三條 在管委會成立之前,負責制定管理公約。
第四條 審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度。
第五條 檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
第六條 審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
第七條 委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
第八條 向物業(yè)管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。
第九條 當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,有義務負責催繳。
第十條協(xié)調、處理本物業(yè)未交付使用前的管理遺留問題。
第十一條 協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十二條 組織籌建本物業(yè)管委會。
第十三條 承擔本物業(yè)保修期內的維修責任。
第三章 物業(yè)管理公司的權利與責任
第十四條 物業(yè)管理公司依據(jù)有關法規(guī),結合實際情況,制訂本園區(qū)管理的相關規(guī)定。
第十五條 依照管理公約和委托管理合同對本園區(qū)實施管理。
第十六條 依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維修基金及其它代收代繳費用。
第十七條 物業(yè)管理公司有權對違約業(yè)主提出訴訟。
第十八條 物業(yè)管理公司有責任在業(yè)主入住50%時,協(xié)助組織成立第一屆管委會。
第十九條 有權要求管委會協(xié)助管理。
第二十條 有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項服務業(yè)務。
第二十一條 有權制止違反有關小區(qū)管理的規(guī)章制度的行為。
第二十二條 物業(yè)管理公司有責任對本園區(qū)的公共場所的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公用設施進行管理和維護,并保持其良好的功效。
第二十三條 保持園區(qū)內公共地方的清潔衛(wèi)生。
第二十四條 保持園區(qū)內公共綠地的清潔,并進行合理養(yǎng)護。
第二十五條 對園區(qū)內的車輛進行管理,定位停放,并收取停放費。
第二十六條 安排管理人員和保安人員對園區(qū)進行日常巡視,對違章行為進行糾正及處罰。
第二十七條 收取的各項費用將用于日常管理,房屋、公共設施設備、環(huán)境綠化等的維護和保養(yǎng),并實行?？顚Ｓ?年度費用收支情況張榜公布,接受上級部門及交費人的監(jiān)督。
第二十八
條 物業(yè)管理公司及其職員在下列情況時無需對業(yè)主及使用者負責:
1、因任何設施設備必要的保養(yǎng)、維修及更換;
2、自然災害,如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅;
3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;
4、物業(yè)管理公司所無法控制的其它一切原因。
第二十九條 在適當?shù)臅r候為本園區(qū)的公共地方包括公共設施投保,以物業(yè)管理公司的名義統(tǒng)一支付保險費以使該保險有效。
第四章 管委會
第三十條 管委會的組建:
1、當入住率達到50%時,發(fā)展商、物業(yè)管理公司在房地局小區(qū)辦指導監(jiān)督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實施方案起草管委會章程。
2、籌備組與業(yè)主、使用人代表進行協(xié)商,推薦管委會委員候選人。
3、管委會委員人數(shù)以5-15人單數(shù)為宜,其中使用人不超過管委會委員總數(shù)的30%。
4、籌備組組織召開全體業(yè)主、使用人代表參加的第一次業(yè)主大會,審議通過管委會章程,選舉管委會委員,組建管委會。
5、業(yè)主投票實行本園區(qū)每一單元一票;使用者實行本園區(qū)內一個租賃單位一票;
6、召開管委會第一次會議,選舉產(chǎn)生管委會主任。管委會主任必須是業(yè)主或業(yè)主代表。
7、管委會經(jīng)批準成立后,籌備組職能終止。
第三十一條 管委會的主要職責:
1、選聘或解聘物業(yè)管理公司,與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。
2、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。
3、聽取產(chǎn)權人、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動。
4、審議批準物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度。
5、組織召開業(yè)主大會。
6、協(xié)助物業(yè)管理公司開展各項工作。
第三十二條 業(yè)主大會職責:
1、聽取管委會工作報告;
2、審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算;
3、審核與修訂《管理公約》、《管委會章程》等文件;
4、決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘;
5、管委會的換屆選舉與委員的增減;
第三十三條 業(yè)主大會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。不得背離物業(yè)管理委托合同的有關條款。如違反此規(guī)定,物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
第五章 法律責任
第三十四條 凡有違反本公約規(guī)定者,除制止其行為外,還應照章交納違約金,違約金按有關規(guī)定執(zhí)行,該項違約金將納入住宅區(qū)管理基金,用于園區(qū)公益事業(yè)。
第三十五條 物業(yè)管理公司人員違反本公約或有關管理規(guī)定,將同上述規(guī)定進行處罰,給住戶造成直接經(jīng)濟損失的,由責任人負責賠償,并追究責任直至法律責任。
第三十六條 本公約中各條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸,以國家法律、法 規(guī)為準。其他條款仍然有效。
第六章 附 則
第三十七條 本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業(yè)主(或使用者)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
業(yè)主簽章:zz物業(yè)管理有限責任公司
第6篇 物業(yè)管理：數(shù)據(jù)分析控制程序
物業(yè)管理手冊:數(shù)據(jù)分析控制程序
1、目的
收集、分析數(shù)據(jù),以驗證質量、環(huán)境管理體系的適宜性和有效性。
2、適用范圍
適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關來源的數(shù)據(jù)分析。
3、職責
3.1各部門負責本部門相關數(shù)據(jù)的收集與處理。
3.2品質部對各部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)進行匯總,報管理者代表審批落實。
4、程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀反映事實的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來源
4.2.1外部來源
4.2.1.1政策、法規(guī)、標準等;
4.2.1.2地方機構檢查的結果及反饋;
4.2.1.3市場動態(tài);
4.2.1.4相關方(如業(yè)主、供方等)反饋及投訴等。
4.2.2內部來源
4.2.2.1日常工作,如管理目標完成情況、服務質量檢查記錄、內部審核與管理評審報告及體系正常運行的其他記錄。
4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質量和環(huán)境問題統(tǒng)計分析結果、糾正(預防)措施處理結果等。
4.2.2.3緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事件等。
4.2.2.4其他信息,如財務收支、員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的相關記錄、書面資料、討論交流、網(wǎng)絡媒體、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.1對數(shù)據(jù)的收集、分析和處理應提供如下信息:
4.3.1.1業(yè)主滿意或不滿意程度;
4.3.1.2服務滿足業(yè)主需求的符合性;
4.3.1.3服務的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預防措施的機會;
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.2.1品質部負責認證機構的監(jiān)督檢查結果及反饋數(shù)據(jù)、服務標準類數(shù)據(jù)的收集分析;負責政策法規(guī)類信息的收集、分析、整理并負責傳遞到相關部門。對出現(xiàn)的不合格項,執(zhí)行《不符合、糾正和預防措施控制程序》。
4.3.2.2物業(yè)服務中心及其他相關部門積極與業(yè)主進行信息溝通,以滿足業(yè)主的需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《不符合、糾正和預防措施控制程序》的相關規(guī)定。
4.3.3內部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.3.1品質部依照相應規(guī)定傳遞管理方針、管理目標、管理方案、內審結果、最新的法律法規(guī)、標準等的信息。
4.3.3.2各部門依據(jù)相關文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),每月形成《_月管理目標、指標完成情況統(tǒng)計分析》,經(jīng)品質部審查后報管理者代表審批。品質部在管理評審前匯總并形成公司的管理方針和目標完成情況報告。
4.3.3.3有關業(yè)主滿意或不滿意信息的收集和分析執(zhí)行《業(yè)主滿意度測量程序》;
4.3.3.4對存在和潛在的不合格項,執(zhí)行《不符合、糾正和預防措施控制程序》。
4.3.3.5緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門及時報公司主管部門處理。
4.4數(shù)據(jù)分析方法
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計方法。
4.4.2本公司統(tǒng)計方法的選擇
4.4.2.1對于市場行情、業(yè)主的滿意程度、服務質量、審核分析一般采用調查表,如《業(yè)主回訪單》、《維修任務單》、《客戶滿意度調查問卷》等。
4.4.2.2對過程和服務的監(jiān)視和測量,采用服務過程監(jiān)督檢查,填寫《服務過程檢驗單》、《品質部抽檢單》。
4.4.2.3根據(jù)物品類別及對質量的影響,對物品的檢測采用相應的抽樣檢驗法。
4.4.3統(tǒng)計方法實施要求
各部門要正確使用統(tǒng)計方法,確保統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)的科學、準確、真實,品質部對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行抽樣驗證。
4.4.4對統(tǒng)計方法實用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否減低了成本,提高了質量水平和經(jīng)濟效益。
4.4.4.4是否能為有關過程能力提供有效判定,以利于改進質量。
4.5統(tǒng)計記錄的管理
對于統(tǒng)計記錄的管理要分清職責權限,進行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質量記錄控制程序》,對統(tǒng)計記錄進行有效的管理與控制。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、糾正和預防措施控制程序》
6、相關記錄
6.1《服務過程檢驗單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
6.3《維修任務單》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客戶滿意度調查問卷》jw/jl-8.4-001
第7篇 物業(yè)管理公司行政手冊2
物業(yè)管理公司行政手冊(二)
第一章 前言
本公司所屬員工的管理,除法令另有規(guī)定外,均需依本手冊執(zhí)行。
本手冊內的各項規(guī)定,可根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展的需要,隨時修改。
本手冊由各管理項目負責貫徹執(zhí)行,公司行政職能部門負責監(jiān)督、檢查。各管理項目可根據(jù)本項目實際情況予以調整,但須經(jīng)公司審核備案。若有遺失,可向公司申請補發(fā),但需繳工本費10元。
第二章 公司簡介
常州市**物業(yè)管理有限公司主要從事物業(yè)管理、房屋修繕及維護,室內外清掃服務,綠化養(yǎng)護服務。目前,公司設總經(jīng)理室、管理部、行政部、財務部。
本公司模范遵守中華人民共和國法律、法規(guī)。
本公司各管理項目為公司的下屬部門,受公司統(tǒng)一領導和管理。
本公司的服務內容:恪盡職守,完全履行項目委托管理合同約定。
第三章 服務使命
對業(yè)主、客戶提供優(yōu)質滿意的服務。
追求完善的服務體系,使業(yè)主、客戶滿意。
培訓和留住人才,使員工全力投入及支持,共同分享公司發(fā)展的成果。
第四章 服務宗旨
小區(qū)、大廈:以客為尊、以人為本、以質為先。
學校:管理育人、服務育人、環(huán)境育人。
第五章 服務守則
遵紀守法,按章辦事;服從組織,聽從安排;品行端正,儀容端莊;
待人接物,誠懇有禮;忠于職守,不徇私情;管理有章,敬業(yè)愛崗;
整潔有序,美觀大方;服務社會,奉獻國家。
第六章員工聘用
本公司以“公開招聘、錄用,力求機會均等。任人唯賢、人盡其才”為原則。
新進員工一般實行1-3個月試用期。
新進員工報到試用時應向公司行政部提交下列資料:
1.員工應聘登記表(管理崗位);
2.身份證復印件;
3.持本人學歷、職稱資格、專業(yè)技術(特長)、曾從事職業(yè)、業(yè)績的相關原始證件、資料;
4.重新就業(yè)人員還應提交就業(yè)登記證、養(yǎng)老保險手冊等;
5.其他經(jīng)指定應提供的證明材料。
新進員工自試用之日起即為公司一員,理應遵守公司的各項規(guī)章制度和用工協(xié)議(合同)條款。
新進員工在試用期間乃至試用期滿,將接受公司和試用部門主管的全過程考核評價。
1.對于試用期間工作表現(xiàn)優(yōu)秀的員工,經(jīng)試用部門主管提議,由公司職能部門審定,報公司總經(jīng)理室核準,可提前結束試用期,確定聘用關系。
2.對試用期間和試用期滿后經(jīng)考核不符合錄用條件的,公司職能部門審定,可提前一天通知其停止試用,同時解除用工關系。
3.對試用期滿考核不合格,但其所屬部門主管認為需延長試用期的,經(jīng)公司職能部門審核批準,可再給予不超過3個月的延長試用期。
4.試用期滿,經(jīng)考核合格后,將予正式錄用。并按規(guī)定簽訂相關協(xié)議(合同)。
第七章勞動用工關系
本公司員工實行合同(協(xié)議)用工制,公司和員工在平等自愿、協(xié)商一致的原則基礎上,簽訂相應的用工合同(協(xié)議),并共同遵守。
用工合同(協(xié)議)自簽訂之日起即具法律效力,雙方必須嚴格執(zhí)行,任何一方要求變更,須經(jīng)雙方協(xié)商同意。合同(協(xié)議)期滿后如果續(xù)訂,須經(jīng)雙方同意才可續(xù)簽。
員工的工作職責由公司職能部門予以審定。
員工在崗時間應恪盡職守、集中精神,盡最大努力完成自己的本職工作。
第八章薪資和福利
本公司為鼓勵各級員工恪盡職守,且能為公司盈利與發(fā)展積極提供貢獻的,實施以貢獻論薪酬的薪資制度。為培養(yǎng)以貢獻為爭取高薪的風度與避免優(yōu)秀人員枉遭嫉妒起見,特推行薪資保密管理機制。
各級主管應領導監(jiān)督、管理下屬人員不探詢他人薪資,不評論他人薪資。
各級人員的薪資除公司主辦核薪人員及發(fā)薪人員與各級直屬主管外,一律保密,如有違反,罰則如下:
主辦核薪及發(fā)薪人員,非經(jīng)核準外,不得私自外泄任何人薪資,如有泄漏情事,另調他職。
探詢他人的薪資者,扣發(fā)50元月薪。
吐露本身薪資者,扣發(fā)100元月薪;如因而招惹是非者,予以停職處分。
評論他人薪資者,扣發(fā)6個月獎金;如因而招惹是非者,予以停職處分。
薪資計算如有不明之處,報請直屬主管,查明處理,不得自行理論。
薪資每月發(fā)放一次,發(fā)放時間為次月10日,按自然月考勤計薪。
普通員工調薪:
見習期滿如見習合格,可約定一試用期,享受試用期薪資標準;試用期滿,經(jīng)考核合格,可調整。
年度調整:
根據(jù)物價指數(shù)及各項目經(jīng)營狀況隨會計年度調整;
考績調整隨年終考核調整。
除薪資外,公司將按國家有關法律法規(guī)為員工辦理社會保險。
公司將盡力為員工提供更豐厚的福利待遇,但需要全體員工的共同努力,使公司獲得穩(wěn)定、上升的經(jīng)濟效益。
以下有關費用將在員工的工資中扣除。
1.法律規(guī)定應由勞動者本人負擔的費用;
2.法律要求用人單位代扣繳的稅金;
3.罰款或賠款費用;
4.其它按有關法律或企業(yè)有關管理制度扣除的費用。
第九章工作時間和休息、休假
公司尊重員工工作和休息的基本權利。
崗位工作時間以參照行業(yè)確定。
若確因經(jīng)營管理或其它特殊、重要事情要延長工作時間或在休息日安排加班的,員工應予理解和支持,公司將按規(guī)定安排調休或支付加班工資。
員工有權享受法定節(jié)假日,每年的法定節(jié)假日有:
1.元旦;
2.春節(jié);
3.“五一”國際勞動節(jié);
4.國慶節(jié)。
因公出差或參加業(yè)務培訓或文化學習的一律不屬加班。
員工應努力提高業(yè)務素質和工作效率,在規(guī)定的工作時間內完成自己的本職工作,盡量減少加班。
請假分為6種,如下:
1.事假;2.普通傷病假;3.婚假;4.喪假;5.產(chǎn)假;6.工傷假。
員工請假應填寫請假單,列明理由,呈主管核準后于請假日前三天送公司登記備案,如因急事必須于上班前以電話等方式向主管報告,同意并于事后或痊愈次日提出確實證件補辦請假手續(xù),未依請假規(guī)定而未上班者以曠工論處。
準假權限
職別
假類
事假
普通傷病假
婚假
喪假
產(chǎn)假
公傷病假
項目經(jīng)理(正副)
公司部門經(jīng)理
上級經(jīng)理
上級經(jīng)理
總經(jīng)理
上級經(jīng)理
總經(jīng)理
總經(jīng)理
項目員工
公司員工
2天(含)內項目負責人(主管負責人)
3天(含3天)以上報分管經(jīng)理批準
項目負責人
(主管負責人)
經(jīng)本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經(jīng)理批準,總經(jīng)理同意
項目負責人
經(jīng)本人申請,項目負責人(主管負責人)及行政部審核,報分管經(jīng)理批準,總經(jīng)理同意
行政核定,總經(jīng)理審批
凡屬3日以上假期一律報公司行政備案。
員工當月請假超過三天以上者,取消當月考核工資。
第六章調職
公司根據(jù)工作需要及人盡其才的原則,有權調動或更換員工工作崗位,奉調人員不得借故推諉。對不服從分配者,公司可視作員工放棄就職機會。
奉調人員在接到調任通知后,應規(guī)定時間內辦理好有關交接手續(xù)。
1.有關于公司的一切資料和物品;
2.有關客戶/業(yè)主名單及資料(包括圖紙等);
3.交接前未完成的事項;
4.有關財務清單及事項。
移交不清或逾期不移交,公司可要求在規(guī)定時間交接清楚,移交中若發(fā)現(xiàn)短缺或致公司受損時,移交者應負賠償責任,必要時追究除賠償外的其他責任。
員工因本人原因想變動工作,應先征得本部門主管同意,再向公司提出申請。
第七章培訓
為幫助公司各級、各類員工具備與公司發(fā)展相適應的自身素質和業(yè)務操作能力,公司將盡力提供條件,使員工隨著其職業(yè)崗位的發(fā)展不斷提供。
培訓包括脫產(chǎn)、半脫產(chǎn)、業(yè)余培訓、培訓費用和條件由公司視培訓的性質和內容決定,對于需由公司出資(全部或部分)的培訓雙方需簽訂培訓協(xié)議,以明確雙方的某些權利和義務。培訓協(xié)議與合同一并生效。
員工在培訓和工作期間,必須遵守公司的規(guī)章制度和培訓條款和條件。
第八章勞動保護和安全
所有公司員工的健康和安全是第一位的,只要可能,公司有責任為職工提供安全和衛(wèi)生的工作環(huán)境。為此,公司將提供安全的工作程序、規(guī)程、規(guī)則、指示、培訓和監(jiān)督等,以確保正確使用上述各項安全和衛(wèi)生規(guī)定。
公司將根據(jù)有關勞動保護規(guī)定,根據(jù)情況制定勞動保護方法,發(fā)放勞保用品。
在工作場地執(zhí)行健康的安全的管理及標準,應通過公司及其員工平時的共同努力。員工對自己、對公司、對同事、對家庭都負有責任,確保安全規(guī)則和法則得到遵守。員工也有責任識別和迅速報告危險的情況。以確保及時糾正不當之處。
為確保公司員工辦公室及工作場地的安全,以防止員工的工作被干擾,要求非員工在接待處登記,且不允許進入公司辦公區(qū)域或公司管理地區(qū),除非他們來訪的性質是為了公司的事務。
員工上班應按規(guī)定穿著工作服,佩戴工號牌。公司將為不同工作性質的員工提供各自的工作服裝。各項目員工值班期間視作正常上班,必須穿著工作服,佩戴工號牌。
公司可以在醫(yī)院或指定診所組織錄用前的生理和精神檢查。
第九章有關獎懲
公司對員工的獎懲,由項目/部門主管根據(jù)獎懲事實提出獎懲意見,呈上一級部門審核,報公司總經(jīng)理室批準后實施。
員工有下列情形之一者,視其貢獻程度大小,予以獎勵:
熱心服務,表現(xiàn)積極,有具體事跡的;
工作效率高,適時完成重大任務或特殊交辦事宜的;
對公司發(fā)展有特殊貢獻的;
舉報貪污、違規(guī)、盜竊、浪費或其他有損公司權益的;
緊急事故,奮不顧身,保全人或物安全的;
意外突發(fā)事故處置得當,使公司減少損失的;
有拾金不昧行為發(fā)生并且單位價值較大的;
有重大的對社會效益作出貢獻的;
各項目根據(jù)項目在其經(jīng)費范圍內特點所制的其他約定的。
員工有下列情況之一者,依情節(jié)輕重予以處罰:
未按項目管理工作流程工作的;
上班時間妨礙他人工作的;
上班時間擅離職守怠忽工作的;
延誤時效,致影響公司權益的;
因個人過失或不依公司規(guī)定,致公司名譽受損的;
與同事爭執(zhí)不聽勸阻的;
因公出差時辦理私事的;
擔任主管,濫用職權的;
不聽上級指正、調度或違抗合理命令,情節(jié)輕微的;
有輕薄言行或其他違反風俗行為的;
在辦公場所飲酒、賭博及其他不良行為的;
搬弄是非,制造謠言,影響員工和諧情緒的;
擔任主管,發(fā)現(xiàn)部屬有不良行為而不予糾正或知情不報的;
第十章辭職(離職)、辭退
員工辭職(離職)必須提前7天向所在項目(部門)提交書面辭職(離職)申請,說明辭職(離職)理由。由項目(部門)負責人同意后呈上一級部門審批,報行政部備案。如未按規(guī)定提前向所在項目(部門)提出書面辭職(離職)申請的,應向公司賠償其本人7天工資作為他人頂崗費用。
批準辭職(離職)的員工自批準次日起停止計薪,并按公司員工辭職(離職)程序的要求辦理辭職(離職)手續(xù)。
公司在下列情況下,可終止合同和辭退員工。
1.在試用期內或試用期結束后,不符合錄用者條件的;
2.實行計劃生育的女職工,在規(guī)定的孕期、產(chǎn)期和哺乳期后未返回工作者的;
3.因機構調整、崗位合并等發(fā)生變化又無法另行安置的。
員工有下列過錯,公司可立即辭退。
1.工作時釀酒或在任何時候吸毒、參與賭博等各項嚴重違法亂紀活動;
2.故意傷害其他員工、同事或客人;
3.偷竊及嚴重違反公司規(guī)章制度;
4.偽造公司文件,泄露、濫用各類經(jīng)濟、技術資料,參與或引導、指導、協(xié)同他人從事有損于公司利益的各種活動;
5.濫用責權,嚴重失職,營私舞弊,對客戶/甲方利益造成重大損失的;
6.故意進行危害辦公室人員或其他員工安全的活動;
7.違反操作規(guī)程,損壞設備、工具、浪費原料、能源等造成嚴重經(jīng)濟損失者;
8.故意損壞辦公室、大樓及室內物品;
9.故意違反公司的行為規(guī)范;
10.對公司信譽造成損失的;
11.連續(xù)曠工15天以上者,或全年累計曠工30天以上者;
12.違反計劃生育條例者;
13.嚴重違反公司規(guī)章制度和規(guī)定的。
辭退員工按事實依據(jù)作出書面通知,并按規(guī)定辦理手續(xù),報行政部備案。
如果辭退成為事實,公司將給員工書面辭退書,并由該員工簽收,如果員工拒絕簽名,部門主管將被作為證人,并注明拒絕簽名事實,然后部門主管應作為證人在該信上簽字。
被辭退的員工無理取鬧,糾纏領導,擾亂工作、社會秩序的,將送交公安部門處理。
員工在職或因各種原因離開公司后半年內泄露公司商業(yè)秘密的,公司有權要求其給予賠償。
第十一章附則
本手冊所列內容并不完全涵蓋公司所有具體實行的規(guī)章制度,公司全體員工日常除必須遵守本手冊內容外,還需遵守公司所制訂的其他管理制度。
本手冊應作為新聘員工崗前培訓的重要內容,并經(jīng)手冊培訓考核合格后方可正式上崗。
本手冊由公司行政部負責編制和管理,本手冊經(jīng)公司總經(jīng)理室批準后試行。
本手冊如有修訂或改版,將以書面形式下發(fā)公司各部門及所屬管理項目。
第8篇 物業(yè)管理公司概況范文
物業(yè)管理有限公司概況范文(十三)
河南**物業(yè)管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(中國)有限公司控股經(jīng)營的獨立法人企業(yè),是國家一級物業(yè)管理資質企業(yè),現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事單位。
公司位于鄭州市緯四路東段**廣場1層,現(xiàn)有職工300多名。主營業(yè)務有:**金水花園小區(qū)、城市花園小區(qū)、新天地桂園小區(qū)、森林半島小區(qū)、聯(lián)盟新城小區(qū)、各地市項目、**商務中心,管理面積150多萬平方米。物業(yè)類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務中心及商鋪等。
公司秉承“追求卓越、堅忍圖成”的企業(yè)精神,堅持“物業(yè)管理,盡善盡美”的質量方針和“預防污染,關愛環(huán)境;誠信守法,持續(xù)改進”的環(huán)境方針,上下一心,勵精圖治,積極致力于河南省的物業(yè)管理開發(fā)業(yè)務,并對河南省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進行了積極的探索和有益的嘗試。經(jīng)過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區(qū)、**城市花園住宅區(qū)和建苑小區(qū)住宅區(qū)先后獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“河南省物業(yè)管理示范住宅大廈”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“鄭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號。
為提高本公司的服務質量、管理水平,實現(xiàn)“決策科學化、管理規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化”的企業(yè)發(fā)展道路,創(chuàng)造環(huán)保型的社區(qū)環(huán)境,使公司物業(yè)管理水平再上新臺階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標準、iso14001:2004標準,建立本管理體系。
《管理手冊》是管理體系的基本文件,也是業(yè)主或第三方認證機構對公司管理體系進行審核的主要依據(jù)。
《管理手冊》經(jīng)批準頒布后,公司每年針對其適用性、先進性及實際運行情況進行評審,并修訂補充,以適應本公司管理體系不斷深化和發(fā)展的要求。
本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場1層
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第9篇 中級物業(yè)管理員知識試題3
中級物業(yè)管理員知識試題(三)
一、 單選題(每題1分,滿分30分)
1 房屋附屬的消防水泵應定期進行試用,至少每年進行()次。
a 一 b 二 c 三 d 四
2 在建筑物的防雷等級劃分種()類建筑物是指儲存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意義的民用建筑物。
a 一 b 二 c 三 d 四
3 大廈的電梯鑰匙要由()管理。
a 專門部門 b 專門人員 c 工程部經(jīng)理 d 保安人員
4 物業(yè)管理區(qū)域內動用明火作業(yè)的簽批和現(xiàn)場監(jiān)護工作由()負責。
a 物業(yè)管理公司經(jīng)理 b 保安部主管 c 工程部主管 d 保安部專職消防管理人員
5 物業(yè)管理區(qū)域內停車場庫的清潔衛(wèi)生一般由()負責。
a 停車場庫門衛(wèi) b 保潔部專職人員 c 車主 d 物業(yè)管理公司指定的其他人員
6 按照國際慣例,物業(yè)管理公司應與車主簽訂車輛停放管理合同和協(xié)議,簽訂協(xié)議后,如果車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停車場時丟失,車內物品丟失造成的損失由()負責。
a 物業(yè)管理公司 b 物業(yè)管理公司和車主 c 車主 d 停車場保安人員
7 生活飲用水二次供水的水質應該每()檢測一次。
a 一個月 b 三個月 c 半年 d 一年
8 物業(yè)管理公司應及時清運物業(yè)管理區(qū)域內的各種垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。
a 當時 b 當日 c 隔日 d 之后適當?shù)臅r候
9 根據(jù)國家1992年頒布的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》規(guī)則,住宅小區(qū)人平均公用綠地應達到每個居民平均占有()平方米以上,綠地率要達到()。
a 1.5, 25% b 1.5, 30% c 2, 25% d 4, 35%
10 廣告是()有計劃地利用媒體傳達各類信息,從而影響公眾行為的信息傳播活動。
a 廣告商 b 廣告客戶 c 廣告媒體 d 廣告的組織與管理者
11 我國給排水設計規(guī)范規(guī)定,生活熱水(當無軟化水設施時)出水溫度不高于()℃,這主要是為了防止水垢產(chǎn)生。
a 45 b 55 c 65 d 75
12 物業(yè)管理公司保安人員巡邏的范圍限度委()。
a 車場 b 公共走廊 c 物業(yè)的公共地方 d 綠化區(qū)域
13 除保安人員外,物業(yè)管理公司其他員工(),必須履行消防人員的職責。
a 也都是專職消防隊員 b 都是義務消防隊員c 都不是消防隊員 d 也都應成為專業(yè)消防隊員
14 物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制措施之一,是禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間內從實施工作業(yè),規(guī)定不得作業(yè)的時間一般是指()。
a 晚間10:00~次晨6:00 b 晚間10:00~次晨8:00
c 晚間12:00~次晨8:00 d 晚間12:00~次晨6:00
15 新建住宅小區(qū)內有路名的道路兩旁的綠化和養(yǎng)護管理有()負責。
a 物業(yè)管理公司 b 圓林部門 c 房管部門 d 街道辦事處
16 凡是人為造成物業(yè)管理區(qū)域綠化級設施損壞的,根據(jù)政府的有關規(guī)定和公共契約的有關條文進行賠償和罰款處理。如屬兒童所為,()賠償。
a 由家長 b 可以不 c 由兒童本人 d 由區(qū)內居民共同
17 房屋承重構件已屬危險構件,結構喪失穩(wěn)定的承載能力,隨時有倒塌的可能,不能確保住用安全的房屋屬于()。
a 嚴重損壞房 b 一般損壞房 c 危險房 d 基本完好房
18 中修工程的一次費用一般在該建筑同類結構新建造價的()以下。
a 10% b 15% c 20% d 25%
19 高位水箱一般梅()要進行一次清洗消毒工作。
a 一個月 b 半年 c 一年 d 三年
20 房屋附屬設備維修的中修工程,更換率一般在()。
a 10%~30% b 5%~10% c 5%以下 d 30%以上
21 小型家用燃油燃氣鍋爐,是指發(fā)熱量在50~()千瓦的鍋爐。
a 100 b 150 c 200 d 250
22 生活飲用水二次供水及其衛(wèi)生管理時()的職責。
a 自來水廠 b 市政管理部門 c 物業(yè)管理公司 d 住戶
23 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定,()分貝是正常的環(huán)境聲音,是噪聲的衛(wèi)生標準。
a 40 b 50 c 55 d 60
24 綠化養(yǎng)護與管理考核指標規(guī)定,新種樹苗若是本市苗成活率應答與()。
a 80% b 85% c 95% d 100%
25 ()是供整個居住區(qū)居民共同實用的綠地,面積一般在1000平方米左右。
a 居住區(qū)公共綠地 b 居住區(qū)級效游園 c 公共建筑專用建筑 d 道路綠地
26 ()是主體性文化娛樂活動。
a 體操運動 b 文藝聯(lián)歡會 c “九。九”敬老家庭運動會 d 攝影展覽
27 物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的自負盈虧的經(jīng)濟實體,也應獲得一定的利潤,其利潤率由()來確定。
a 業(yè)主委員會 b 物業(yè)管理企業(yè) c 政府物價部門 d 政府規(guī)劃部門
28 房屋維修管理得罪基本原則是()。
a 經(jīng)濟,合理,安全,實用的原則 b 區(qū)別對待的原則c 服務原則 d 有償服務的原則
29 寫字樓的客務服務主要指()。
a 硬件服務 b 軟件服務 c 前臺服務 d 保潔服務
30 商場具有(),才會吸引更多的顧客。
a 自己鮮明的特色 b 強大的經(jīng)濟實力 c 潛在的無形資產(chǎn) d 大面積的停車場
二 多選題(每題1分,滿分30分)
31 房屋附屬設備的實用
管理制度,主要有()等。
a 設備運行值班制度 b 交接班制度 c 技術檔案管理制度 d 設備操作實用人員崗位責任制
32 房屋給水系統(tǒng)的管理工作包括()等。
a 建立正常的供水用水制度 b 經(jīng)常維護并定期檢查供水管道、截門、水表、水泵、水箱
c 采用節(jié)水型水箱配件、節(jié)水龍頭等 d 對消防水泵定期進行試泵
33 消防管理的主要內容有()。
a 建立專職消防班組 b 制定完善的消防制度和規(guī)定
c 管理好消防設備 d 發(fā)生火災時,保證住戶人身及財產(chǎn)安全
34 我國《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》規(guī)定,一般居住區(qū)和文教區(qū)得晝間噪聲標準是()分貝,夜間為()分貝。
a 65,55 b 40,30 c 55,45 d 50,40
35 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域保潔管理的操作細則要求()等每日必須清潔的部位。
a 制定區(qū)域內的道路 b 制定區(qū)域內綠化帶 c 樓內各層樓梯 d 公共部位窗戶
36 物業(yè)管理區(qū)域綠化環(huán)境管理隊伍的組成應包括()等。
a 綠化環(huán)境管理隊伍的管理者 b 綠化環(huán)境管理技術人員c 技術工人 d 苗圃工作人員
37 為了制定切實可行的文體娛樂活動方案,制訂者必須做還調查分析工作,調查分析主要涉及與活動有關的()等方面。
a 參與人員 b 場地與設備 c 器材 d 資金
38 嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度,加強對物業(yè)管理區(qū)域文體娛樂活動管理的工作內容主要有()等。
a 確定文體娛樂設施經(jīng)營管理機構、培訓管理及服務人員 b 宣傳各項規(guī)章制度
c 對重大活動、重點設施、器材需制訂重點措施 d 執(zhí)行規(guī)章制度,糾正違章行為
39 物業(yè)管理區(qū)域內的()具有戶外廣告的特征。
a 路標 b 看板 c 告示欄 d 散發(fā)的宣傳資料
40 用戶程控交換機房內應()有人值班,值班人員需認真做好當班記錄,并做好交接班工作
a 8小時工作時間內 b 白天 c 夜間 d 24小時
41 以下()不是物業(yè)管理公司治安管理的工作內容。
a 培訓保安人員 b 完善管區(qū)內安全防范設施 c 抓捕犯罪嫌疑人 d 維護管區(qū)內的治安秩序
42 物業(yè)管理公司應制定的消防制度和規(guī)定一般包括()等。
a 消防中心值班制度 b 防火檔案制度 c 防火崗位責任制度 d 物業(yè)管理區(qū)域消防管理制度
43 根據(jù)有關規(guī)定物業(yè)管理公司對所管區(qū)域撿拾到的物品保存期限為:重要物品()一般物品()食品一個月。
a 二年 一年 b 二年 六個月 c 一年 劉個月 d 一年 三個月
44 進入物業(yè)管理區(qū)域內的車輛,必須按管理公司規(guī)定的行駛路線行駛,進入車庫時一般限速每小時()公里。
a 1 b 5 c 10 d 20
45 造成物業(yè)環(huán)境大氣污染的原因主要是()。
a 直接以煤炭作為能源燃燒 b 燃油型機動車輛超標排放尾氣
c 基建工地揚塵以及物業(yè)維修和裝修造成粉塵污染 d 不當燃燒以及燃放煙花爆竹等
46 物業(yè)管理公司可以在所管物業(yè)區(qū)域內開展一些有意義的主體性文體娛樂活動,也可以開展()等一般性活動。
a 文藝 b 體育 c 銷售有獎彩票 d 攝影展覽
47 漏水時給水管道及配件的常見毛病,常用維修方法有()。
a 打楔堵漏法 b 關注環(huán)氧樹脂堵漏法 c 哈法夾堵漏法 d 換管法
48 ()是物業(yè)管理公司的治安管理工作的內容。
a 設置安全保衛(wèi)機構 b 制訂各項治安管理制度和工作程序
c 打擊違法犯罪活動 d 加強管區(qū)內車輛管理
49 高層建筑消防的特點有耐火極限低,()。
a 火險因素多 b 火勢蔓延快 c 撲救難度大 d 疏散困難
50 為了便于車輛管理,建設停車場庫時,對其內部應有()要求。
a 光度 b 設施 c 利用率 d 區(qū)位布置
51 物業(yè)管理公司在物業(yè)區(qū)域衛(wèi)生保潔中的職責范圍時()。
a 區(qū)內公共場地的清潔保潔 b 區(qū)內樓與公共部位的清潔保潔
c 區(qū)內生活垃圾和糞便的清運 d 區(qū)內居民、商業(yè)、飲食業(yè)等執(zhí)行城市環(huán)境衛(wèi)生管理,物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理情況的監(jiān)督檢查
52 廣告具有()功能。
a 經(jīng)濟 b 文化 c 宣傳 d 政治
53 物業(yè)管理費用的計算可以用一個簡單的公式來表示:*=σ*i,其中*i應包括()及其他一些費用。
a 綠化管理費 b 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費 c 辦公費 d 物業(yè)管理企業(yè)的利潤
54 物業(yè)管理招標程序包括()。
a 選擇招標方式 b 編制招標文件 c 送政府部門批準 d 組織勘察現(xiàn)場
55 在物業(yè)管理檔案中,檔應包括()等內容。
a 房屋分戶平面圖 b 房屋接管驗收紀錄 c 租金測估算計算表 d 維修記錄卡
56 ()屬于物業(yè)管理資料常見形式。
a 平面圖 b 記錄手冊 c 幻燈片 d 統(tǒng)計表
57 下面闡述是正確的有()。
a 業(yè)主是物業(yè)的主人 b 許多業(yè)主組織為業(yè)主委員會
c 物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎 d 物業(yè)管理權是物業(yè)管理中的根本問題
58 物業(yè)管理人員應具備的個人素質包括()
a 語言表達能力 b 端莊的儀表儀容 c 良好的心里素質 d 掌握各種設備的維修技能
59 小型家用燃油燃氣過路的特點有 ()
a 操作簡單 b 一次性投資少 c 實用壽命短 d 燃料費用低
60 發(fā)生失竊案應根據(jù)()決定是否向公安機關報案。
a 物業(yè)管理公司的制度 b 客人的正確要求 c 保安部的規(guī)模 d 丟失
財務的價值
三、 判斷提(每題1分,滿分40分)
61 房屋附屬設備零星維修,是指設備零件更換率一般在10%以下的維修工程。
62 物業(yè)管理區(qū)域內的道路市政排水設備,一律由市政工程管理部門負責維修,管理。
63 在物業(yè)管理中,房屋給排水設備的驗收,應執(zhí)行國家驗收規(guī)范,不合格者,可以不接管,也可以先接管下來,再要求有關施工單位限期整改。
64 變頻空調系統(tǒng)通過電流頻率變化調節(jié)空調系統(tǒng)電動機輸出功率,以適應空調負荷的季節(jié)和日夜的變化,達到節(jié)約能源的目的。
65 物業(yè)管理區(qū)域的門衛(wèi),除執(zhí)行治安管理職能外,還要為用戶和客人提供各種有關服務。
66 物業(yè)管理公司保安部門24小時負責物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。
67 物業(yè)管理公司全體員工都必須掌握各種消防器材的操作技術和方法。
68 高層建筑內部可以進行消防區(qū)域分隔,也可以不進行分隔。
69 物業(yè)管理公司可以在物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃建設停車場。
70 任何情況下多不允許在物業(yè)管理區(qū)域內焚燒瀝青、油氈、塑料、皮革、落葉和綠化修剪物等物質。
71 物業(yè)管理區(qū)域內所有各類垃圾可以分類對方,也可以不分類統(tǒng)一集中對方。
72 物業(yè)管理公司負責所管物業(yè)區(qū)域內所有部位的衛(wèi)生保潔工作。
73 物業(yè)管理公司的綠化管理部門可以直接對外營業(yè),為公司創(chuàng)收。
74 在房屋附屬消防設備的日常性保養(yǎng)工作中,消防專用水箱一般要在規(guī)定期限內調水、放水,以防止出現(xiàn)缺水、阻塞、水質腐臭等現(xiàn)象。
75 房屋內衛(wèi)生間和廚房的排污管最好選用陶瓷管或塑料管。
76 目前我國已有部門建筑的空調系統(tǒng)采用了冷蓄冷,就是制冷機在夜間用電低谷時間運行,制冷蓄存冷量,白天將蓄存的冷量供應空調負荷,從而轉移電力高峰,降低運行成本。
77 當樓內大堂人流過分擁擠時,門衛(wèi)應允許并引導部分客人從消防電梯廳進出。
78 物業(yè)管理公司的消防管理機構一般設置在公司的物業(yè)管理部。
79 物業(yè)管理公司有權力在物業(yè)管理區(qū)域內樓前或樓群之間的空地上設置臨時停車場。
80 住宅小區(qū)生活飲水二次供水及其衛(wèi)生管理,由市政管理部門負責。
81 房屋的日常養(yǎng)護,既包括對房屋的零星養(yǎng)護,也包括對房屋的計劃養(yǎng)護。
82 物業(yè)管理公司保潔部的倉庫保管員,負責清潔工座機用品的購買和收發(fā)工作。
83 城市環(huán)境衛(wèi)生管理部受住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的委托,對區(qū)域內產(chǎn)上的垃圾執(zhí)行有償清運工作。
84 根據(jù)1992年4月15日頒發(fā)的《全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則》規(guī)定,住宅小區(qū)綠化覆蓋率應到35%以上。
85 物業(yè)管理公司在所管物業(yè)區(qū)域內開展文體娛樂活動,不能向參加活動者收取費用,
86 物業(yè)管理人員不需要掌握廣告宣傳,文體娛樂活動設施與器材的使用方法等方面的有關知
識,因為所有技術性工作都可以外請專業(yè)人員承擔。
87 電梯的日常保養(yǎng)維護和故障秀麗,必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
88 容積式生活熱水加熱具有體積小,設備管道簡單的優(yōu)點,但水溫波動較大,水質硬時易結垢。
89 門衛(wèi)工作主要是治安管理,沒有為用戶提供其他服務的職能。
90 保安部一般有消防組、警衛(wèi)組、內保組等部分構成。
91 房屋的完損等級分為三類,即完好房,一般損壞房和危險房。
92 停車場庫門為一般只設一人,其職責是登記收費和指揮車輛出入及停放。
93 城市污水二級處理技術是將污水中懸浮固性物通過機構武力的沉淀,漂選,過濾等方法,使污水中過濃的有毒,有害物質得到凈化。
94 不管物業(yè)管理公司規(guī)模大小,其保潔部一般分設三個班組:樓宇清潔服務班組,公共區(qū)域清潔班組,高空外墻清潔班組。
95 清潔衛(wèi)生工作標準中的“七凈”是指:路面凈,路沿凈,人行道凈,雨污水井口凈,樹根凈,電線桿根凈,墻根凈。
96 制訂綠化技術管理規(guī)定和措施,實施綠化管理員工培訓是物業(yè)管理公司綠化部主管的職責。
97 制訂文體娛樂活動方案的主要內容包括:調查開展活動的條件和住區(qū)人員對活動的需求,設計具體活動項目及主題,列出個工作階段和各方面工作項目主要要求,提出相關問題的解決方法。
98 文體娛樂活動管理規(guī)章制度的種類有《員工手冊》場館及設施器材使用館里人員的《崗位職責》《考核獎懲辦法》各種《檢查制度》等。
99 住宅小區(qū)物業(yè)管理手段是先進的計算機技術在管理工作中的應用。
100 綠化技術人員的職責有制定工作規(guī)劃,組織培訓,考核部署工作,開展創(chuàng)收工作。
物業(yè)管理員知識試題(三)答案
一、 單選題
1a 2b 3b 4d 5a 6c 7d 8b 9b 10b 11c 12c 13b 14a 15a 16a 17c 18c 19d 20a 21d 22c 2
3a 24c 25a 26c 27c 28c 29c 30a
二、多選題
31abd 32abcd 33abc 34d 35abc 36abc 37abcd 38abcd 39abc 40d 41c 42abc 43b 44b 45a
bcd 46abd 47cd 48abcd 49abcd 50abd 51abcd 52abd 53abcd 54abd 55bc 56abd 57abcd 58
abc 59ab 60bd
三、判斷題
61√62χ63χ
64√65√66√67√68χ69√70χ71χ72χ73√74√75χ76√77√78√79√80χ
第10篇 科信物業(yè)日常維修管理說明
1、公共設施
(1)公共設施的保養(yǎng)
每年初,維修班按公司規(guī)定制定填寫《公共設施保養(yǎng)計劃》,并按計劃對公共設施進行保養(yǎng),填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。
(2)、公共設施損壞的發(fā)現(xiàn)
護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內公共設施的狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設施損壞,須當填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》交與維修值班員。若遞交《發(fā)現(xiàn)故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任或質量管理部。
(3)、公共設施損壞的處理
a、維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告維修中心主管,并說明原因,由維修中心主管按實際情況進行處理或向有關單位報告;
b、維修中心主管應對發(fā)現(xiàn)的問題處理情況進行跟蹤驗證。
(4)、公共設施的新建或改建
公共設施的新建或改建由管理處負責與開發(fā)商或業(yè)主委員會確定方案,由工程維修中心負責實施。
2、房屋維修
(1)房屋維修管理規(guī)定
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,
特制訂本規(guī)定。
a、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系開發(fā)商組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由開發(fā)商負責。
b、用戶房屋在保修期內出現(xiàn)質量問題,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果情況緊急,工程較小,涉及金額不大,則管理處維修班自行維修。如發(fā)生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告主管領導,聯(lián)系開發(fā)商,由開發(fā)商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質量保證金中扣除。
c、屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
d、如用戶需要進行一般性的維修,可直接向管理處工程維修中心提出維修申請,由管理處維修中心進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修中心按成本價格合理收費。
e、如用戶提出大的維修申請,管理處工程維修中心應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
(2)維修工作流程
a、按規(guī)定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現(xiàn)場,進門前,必須先摁門鈴/敲門(每次輕敲不超過三下)。
b、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進門。
c、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細檢查維修的部位,判斷維修難易程度,估計工時及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費標準,向用戶說明應收多少費用,待用戶確認后方可進行維修。
d、維修過程中,如無必要,不得主動與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。
e、維修完工并清潔現(xiàn)場后,禮貌地提請用戶驗收,待其確認后,再請其支付商定的費用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。
f、維修中和離開時,均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費。
g、用戶支付維修費用和簽署派工單后,必須向用戶致謝。
h、離開用戶房屋時,須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進行下一個維修項目。
(3)房屋維修回訪
a、管理處指定專人負責組織每月定期的維修回訪工作。
b、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應隨時觀察效果,專人定期仔細檢查,并作專項記錄。
c、對業(yè)主室內的一般維修,每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄,派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪?；卦L至少一半是上門回訪,其余可以是電話回訪。
d、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長需每周巡視外,管理處維修主管仍應對公共設施的維修保養(yǎng)情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進行回查;派工單在100張以上的,均按固定值15%張回查?；夭闀r仍填寫回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由管理處主任簽名確認。
第11篇 項目物業(yè)管理處員工獎懲機制
項目物業(yè)管理處員工的獎懲機制
1、獎勵
(1)獎勵情形
如有下列情形,公司將予獎勵:
*對改革物業(yè)管理、提高服務質量有重大貢獻者。
*在服務工作中創(chuàng)造出優(yōu)異成績,多次受到客戶表揚者。
*嚴格控制開支、節(jié)約費用有顯著成效者。
*提出合理化建議,并經(jīng)實施有顯著成效者。
*為公司取得重大經(jīng)濟效益者。
*為公司取得重大社會榮譽者。
(2)獎勵方式
獎勵方式為:下發(fā)《獎勵通知書》、通報表揚、升職、授予榮譽稱號、頒發(fā)獎狀和獎金等。
2、處分
如有違反以下情況之一的,視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀律處分:
(1)口頭警告
*工作態(tài)度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。
*值班時制服衣著不整的。
*個人衣著打扮、外觀形象、儀容儀表不符合要求的。
*遲到、早退在十分鐘以內的。
*在本物業(yè)范圍內粗言穢語的。
*做出任何有損公共衛(wèi)生的事,如隨地吐痰、亂丟垃圾或亂寫亂畫等。
*占用本物業(yè)電話作私人用途的。
*工作散漫或粗心大意的。
*違反安全守則或項目規(guī)定的。
*下班后,無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內逗留的。
*忘記佩戴員工證的。
*未經(jīng)同意,穿著制服外出的。
*未經(jīng)許可,擅自截留、撕毀服務中心安排傳閱的各項有關規(guī)定、通知、公告等的。
(2)書面警告
*擅離工作崗位或遲到、早退超過十分鐘的。
*值班時打瞌睡的。
*曠工一天的。
*對上級不禮貌,頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。
*對用戶、同事粗暴或不禮貌的。
*蓄意損耗、損壞物業(yè)公司財物的。
*在物業(yè)公司內銷售、買賣私人物品的。
*制造謠言或惡意中傷其他同事或物業(yè)公司業(yè)務的。
*在公司內聚賭或睡覺的。
*未經(jīng)許可,將物業(yè)公司的物品移送別處的。
*在物業(yè)公司內私自派發(fā)各類文字或印刷品的。
*拾遺不報的。
*消極怠工,態(tài)度不端正,在崗上、禁煙區(qū)、禁區(qū)或公共區(qū)域吸煙的。
*有嚴重失職行為的。
*未經(jīng)同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。
*未經(jīng)同意私自換班或調崗的。
3.即時開除
*使用恐嚇手段,威脅、危害同事人身安全的。
*工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。
*偷竊的。
*虛報個人概況資料的。
*對外泄露物業(yè)公司商業(yè)管理機密的。
*收受賄賂或向別人行賄的。
*連續(xù)曠工2天的。
*攜帶違禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。
*構成刑事犯罪或觸犯國家法律、法規(guī)的。
*因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。
*無事生非,挑起事端或動手打人的(造成傷害自行承擔有關費用)。
*擅離職守或值班睡覺給物業(yè)公司造成嚴重后果的。
*違反安全條例或守則,導致重大損失的。
*未經(jīng)許可,以物業(yè)公司名義對外承諾、簽合同、訂協(xié)議、發(fā)函件等造成影響的。
第12篇 物業(yè)公司綜合管理部主任職務說明書
物業(yè)公司綜合管理部主任職務說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級職務:財務副總經(jīng)理
直接下級職務:副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級:
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務工作,協(xié)調所屬各部門的關系;編制部門工作計劃嚴格執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任;主持本部門各種計劃、活動和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實施;同時負有管理、指導和培訓下屬員工責任。
工作職責
1、組織、調動、激勵本部門員工執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度并報告工作;
2、參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任,按公司要求在本部門實施績效管理活動,持續(xù)提高部門與員工工作績效;
3、主持編制管理處各種工作計劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實施和進行評估;
4、綜合管理本部門行政事務,指揮、安排、監(jiān)控本部門各項日常管理工作,協(xié)調所屬各部門及員工的工作關系;
5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導、培訓、激勵下屬員工,幫助實現(xiàn)員工個人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質量和客戶服務質量;
8、貫徹終身學習理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領導水平;
9、完成上級安排的其他工作或任務。
應負責任影響性質:直接影響管理處日常工作的正常運作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標的達成。
影響范圍:公司及管理處
職務權限自主事項:依據(jù)相關的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項制度處理管理處的日常事務。
請示事項:業(yè)主重大投訴及計劃實施方案須按規(guī)定報上級領導審批。
任職規(guī)范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發(fā)音標準,語音和語速正常
(二)知識與技能要求1、學歷要求:大專及以上學歷
2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳
3、工作經(jīng)驗:專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗兩年以上
4、職業(yè)資格/職稱:初級以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書
5、計算機技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質特點:1、成就需求為主導;2、權力需求為主導;3、親和需求為主導。
職務核心能力:組織能力、協(xié)調能力
職務能力級別:1、信息處理能力級別5級
2、人員管理能力級別5級
3、工具操作能力級別2級
(四)其他要求
1、能隨時出差
2、能服從公司內部崗位或職位調配
