第1篇 物業(yè)管理公司簡介網站宣傳材料
物業(yè)管理有限公司簡介(公司網站宣傳)
公司簡介
武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級資質并通過iso9001國際質量體系認證的專業(yè)化物業(yè)服務公司。公司現有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負盛譽的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務:保安服務、清潔服務、工程服務、綠化服務、會務服務、特約服務等。通過多年的實踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會樹立了健康完善的物業(yè)服務形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領導,不斷追求一流的進取精神和全體員工勤奮工作的成果。
公司以優(yōu)質的服務,合理的價格在湖北物業(yè)市場中占有相當的份額,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進經驗的同時,以“快速反應,精致服務”的發(fā)展理念,以優(yōu)質服務創(chuàng)信譽,以規(guī)模經營創(chuàng)效益的經營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、科學化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場的需求出發(fā),不斷改進和完善管理服務體系,寓管理于服務之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質服務,自覺回報客戶、奉獻社會。
企業(yè)文化
企業(yè)使命:締造經典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競爭優(yōu)勢。
企業(yè)宗旨:經典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導者合作伙伴信譽的延續(xù)者質量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進我們的服務。
企業(yè)目標:創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務創(chuàng)造價值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實做人,誠實做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。
◇追求管理、服務行為標準化、人性化
◇致力于建立平等的現代契約關系和“平等互動”的服務文化
◇強調“即時服務和隱性管理”相結合
◇強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合
◇確保公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化
◇確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美
◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識
◇致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的人居理想環(huán)境
超前、創(chuàng)新意識
一流的服務,不只是被動地滿足顧客的暫時需求,還要以超前的意識去引導消費,滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。
售后意識
始終把每一個合作發(fā)展商作為自己最重要的服務對象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進及信譽延續(xù)等服務。“高:以高素質的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實施高質量的管理。當今的物業(yè)管理,對智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務等要求越來越高,因此,我們把高素質專業(yè)人才作為高質量服務的基礎,一直致力于提高員工隊伍的整體素質和業(yè)務技能,對招聘、培訓、激勵、考核嚴格把關,造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。
低成本運作
一直堅持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴格、科學地進行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價比的服務,從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。
精良的管理團隊
一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團隊。我們致力于建設中國最好的物業(yè)管理者隊伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動力源泉。
關注細節(jié)
實施人性化管理,創(chuàng)導和睦的鄰里關系。我們在管理中強調溝通、理解與接納傾訴,關注生活細節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時服務的綠色熱線電話和網上物管服務。同時,管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關系,在顧客中產生了巨大的向心力和凝聚力。
簡化內部管理事務
我們堅持“做精、做強”戰(zhàn)略,在精細化、專業(yè)化、標準化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內功、厚積薄發(fā)的市場戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個物業(yè)都能成為服務精品。
服務項目多,配套齊全
充分利用現有資源以及適當引入外部資源,為顧客各項合法的共性化及個性化需求提供服務。服務內容以菜單的方式通過網絡、公告等形式向顧客公開,全天候為顧客提供全方位優(yōu)質服務。在我們所服務的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項服務。
管理優(yōu)勢
*人才儲備
第2篇 小區(qū)財務管理物業(yè)管理經費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執(zhí)行國家及省市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財務體系
1、根據'zz小區(qū)'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現金為主。兩年內逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經理、主任進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經費測算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經費收支的管理作為管理處工作的又一重要內容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經費收支實現良性循環(huán)。在物業(yè)管理經費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標準執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協(xié)議價。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務質量的同時,確保資金的合理使用,實現物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業(yè)管理經費收支測算匯總
(一)物業(yè)管理經費測算依據及說明
1、煙臺市政府相關物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數據和有關規(guī)定;
3、經我公司實地調研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
第3篇 物業(yè)管理質量統(tǒng)計分析程序
1.目的
利用統(tǒng)計技術,對本公司物業(yè)管理活動進行科學分析,找出影響質量的主要因素,全面糾正和預防物業(yè)管理工作中出現的失誤,不斷提高整個質量管理的水平。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理質量活動的統(tǒng)計分析。
3. 引用文件
3.1 質量手冊4.20統(tǒng)計分析
3.2 iso9002標準4.20統(tǒng)計分析
4. 職責
4.1 iso9000工作小組負責統(tǒng)計分析工作。
4.2 管理者代表負責統(tǒng)計分析報告的批準。
5.統(tǒng)計分析程序
5.1分析前的準備
5.1.1iso9000工作小組負責收集整理統(tǒng)計分析依據,包括:
a.物業(yè)管理質量大檢查發(fā)現的不合格;
b.客戶意見調查或客戶投訴反映的問題;
c.質量體系審核發(fā)現的不合格。
5.2統(tǒng)計分析工具
5.2.1采用現代常用的三種統(tǒng)計技術(但不限于):
a.魚刺(因果)圖法;
b.柱狀圖法;
c.排列圖。
5.3實施
5.3.1公司物業(yè)管理質量統(tǒng)計分析每年至少一次,由iso9000工作小組組織,管理者代表主持實施。
5.3.2由于特殊情況需要增加質量統(tǒng)計分析時,由iso9000工作小組負責人提出。管理者代表批準主持進行。
5.4記錄和反饋
5.4.1 物業(yè)的管理質量統(tǒng)計分析均要形成報告,以備查詢和追溯,報告保存在iso9000工作小組。
5.4.2 iso9000工作小組根據統(tǒng)計分析結果需采取糾正預防措施,按糾正和預防措施qp-9.1程序文件執(zhí)行。
6. 支持性文件和記錄
6.1 質量目標指標定義及其分解
第4篇 三級文件：物業(yè)業(yè)務投訴及建議管理作業(yè)指導書
物業(yè)三級文件:業(yè)務投訴及建議管理作業(yè)指導書
1、目的
規(guī)范顧客投訴問題的處理程序,以保證業(yè)主的投訴能及時、準確、滿意地得到解決,并以此改進和提高服務質量。
2、適用范圍
適用于各部門受理業(yè)主各種服務項目的有效投訴。
3、職責
3.1管理者代表負責對各部門匯報上來的未能處理的顧客投訴提出處理意見,親自或委托企業(yè)管理部處理業(yè)主直接向本公司上級或政府有關部門的投訴。
3.2企業(yè)管理部是公司所發(fā)生投訴的歸口管理部門,負責督導部門負責人對投訴處理結果進行回訪,并負責所有投訴記錄的歸檔。
3.3部門負責人處理部門業(yè)務范圍內的所有投訴。
3.4管理處及俱樂部前臺負責對用戶投訴的接待、記錄、聯(lián)系處理與上報工作。
3.5所有員工都有向上級及時匯報業(yè)主投訴的責任。
4、方法與過程控制
4.1投訴分類
4.1.1一類投訴:由于我公司自身管理或服務不到位而產生的投訴;
4.1.2二類投訴:由于房屋質量方面的問題而導致的投訴;
4.1.3三類投訴:由于規(guī)劃紅線外問題而產生的投訴。
4.2操作流程
4.2.1對于業(yè)主在工作現場或管理處的當面投訴,當事人需先向業(yè)主致歉,對業(yè)主的意見表示感謝,當場可以解決的須當場處理,并向上級匯報,不能當場處理的,兩小時內通知上級領導,由上級領導給出處理意見進行處理。
4.2.2處理完畢后處理的具體過程、結果、分析及時報客戶接待員,當天記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中。
4.2.3對于業(yè)主通過信件、電話、電子郵件等途徑提出的投訴,獲得信息的人須在1小時內將投訴內容告知客戶接待員,由接待員將內容記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上,并根據投訴內容進行分類傳達,向相關責任人下發(fā)《工作聯(lián)系單》,相關責任人接到《工作聯(lián)系單》后要在規(guī)定的時間內給予處理并回復相關意見到客戶接待員(一類投訴4小時內處理,二類投訴當天處理,三類投訴三天內處理)。
4.2.4凡接到《工作聯(lián)系單》的投訴處理負責人在規(guī)定的時間內沒有處理完畢的,客戶接待員將此信息上報上級領導;若投訴在兩天內仍沒有回復,客戶接待員可直接上報高層領導。
4.2.5對于處理難度較大的,或直接到公司、集團或政府有關部門等的投訴必須立即上報
部門第一負責人,有部門第一負責人提出處理意見,再報公司分管領導,處理完畢后統(tǒng)一匯總到管理處客戶接待員處記錄歸檔。
4.2.6一類投訴處理完畢后要形成案例分析,各部門進行學習培訓;二類投訴按《質量缺陷責任期內工程維修流程》進行處理,影響較大的問題則由保修辦以書面形式呈報上級領導,并跟進處理反饋結果;對于三類投訴由客戶接待員向業(yè)主進行相應的解釋,視投訴問題的具體情況、困難程度設法予以解決,對于無法解決的問題可與有關部門協(xié)商共同解決,無法解決的投訴應向業(yè)主做出有關解釋和說明并得到業(yè)主的理解。
4.2.7接受投訴的責任部門在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上提出處理意見,并由各區(qū)域客戶服務人員簽名確認后報上級領導,每條信息后面都應有相關人員的簽名和日期。
4.2.8投訴處理的完成情況,須在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中予以體現,客戶接待員保存《工作聯(lián)系單》原件,責任部門保存附件。
4.2.9管理處負責投訴的分析和總結,有關的分析和總結作為管理評審的輸入信息。
4.3處理后的回訪
對業(yè)主的投訴處理后,由部門第一負責人或其委托人在3天之內以電話或上門的形式進行回訪,并在《業(yè)主投訴記錄表》上做好記錄?；卦L工作的主要內容是:
4.3.1征詢業(yè)主對投訴的處理意見,檢查處理的效果。
4.3.2征詢業(yè)主對于以后防止出現類似問題的預防措施。
5、引用文件
**wy7.5.4-s01-01《質量缺陷責任期內工程維修流程》
6、支持記錄表格
**wy8.3-z01-f1《業(yè)主投訴記錄表》
《工作聯(lián)系單》
第5篇 金碧花園物業(yè)管理總體目標分項指標
第三金碧花園物業(yè)管理總體目標和分項指標
(一)總體目標
根據第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務樓為一體及規(guī)劃路交叉貫穿小區(qū)的住宅區(qū)特點,公司突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,以滿足業(yè)主的居住生活要求,在管理上實行相對封閉的區(qū)域分區(qū)管理,實現'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(qū)(各標準層區(qū)、別墅區(qū))、陶冶休閑區(qū)(花世界、森林世界、水世界)、健康區(qū)(會所、網球場、游泳池)、教育區(qū)(幼兒園、市五中);在服務上實行分質、分級的服務方式,采用別墅、公寓物業(yè)管理的服務優(yōu)點,突出別墅個性化服務,以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務質量和鮮明的分區(qū)(組團)管理特點。
在管理期內把第三金碧花園建設成為'安全文明,和諧進步'的全國一流文化小區(qū)。根據考核標準,在第三金碧花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后,達到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標準,并獲得有效證書;二年后達到省級或'全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)'管理考評標準,并獲得有效證書。
(二)分項指標
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時率100%
3、維修質量合格率100%
4、設施、設備完好率100%
5、消防設備完好率,消防水泵供水率達100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區(qū)域的照明完好率100%
10、業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理滿意率98%以上,業(yè)戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業(yè)管理費的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發(fā)案率為0
15、停車場完好率100%
16、重大火災發(fā)生率為0
17、物業(yè)資料管理完好率100%
18、管理人員專業(yè)培訓合格率:100%
第6篇 物業(yè)管理公司質量手冊:資源管理
物業(yè)管理有限公司質量手冊:資源管理
1資源提供
公司通過以下幾個方面確定和提供質量管理體系實施和保持所需的人力資源、設備設施、相關信息、基礎設施和工作環(huán)境等相應資源,滿足顧客要求、增強顧客滿意。
2人力資源
2.1總則
公司確定每一影響服務質量的人員和崗位所應具備的能力,包括在適當的教育、招聘、培訓基礎上所具有的服務意識、服務禮儀、服務技能、業(yè)務知識、專業(yè)技能和有關經驗;制定人員招聘和錄用規(guī)定、各崗位任職要求和任職能力的準則、招聘考核和日常工作考核的準則和與之有關的培訓要求;建立完善的選拔人才和培養(yǎng)人才的機制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調配建立相應的管理機制,確保人力資源系統(tǒng)的有效性。
2.2能力、意識和培訓
2.2.1對每一影響服務質量的人員及崗位,結合其工作性質、工作要求和在實現顧客滿意方面的要求等因素進行分析和評估,確定其應具備的意識和能力,制定人員錄用標準和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。
2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓程序》對培訓工作進行指導和控制,通過崗前培訓、入職培訓、強化培訓、在職培訓、外送培訓等多種方式的培訓使每一影響服務質量的人員具備其應有的服務意識和能力。
2.2.3根據其工作性質、工作要求和在實現顧客滿意方面的要求建立相應的考核制度以評價培訓的效果,定期進行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據、準則及具體的方法方式和手段予以明確和指導。
2.2.4根據評價、評估和分析的結果,結合有關的要求對影響服務
質量的人員進行適當的調動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認識到所從事活動的相關性和重要性和為實現公司質量目標應做的貢獻。
2.2.6所有人員教育、招聘、培訓、考核、調動及升/降職的資料都形成質量記錄,有關記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質量記錄控制程序》的要求執(zhí)行。
3基礎設施
3.1公司確定、提供并維持在物業(yè)管理服務提供所需的基礎設施。
a)在物業(yè)管理服務方面,確定和提供所需的管理用房,與項目服務質量有關的各類機電配套設施設備等,建立相應的規(guī)章制度進行管理;
b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設施及對講設備等。
3.2公用設施設備的維護保養(yǎng)是物業(yè)管理服務的一個業(yè)務組成,從另一個角度出發(fā),公用設施設備也是物業(yè)管理服務所必需的重要基礎設施之一?；谶@一特點,公司建立jsnhwy0-05《公共設施、設備管理程序》,對物業(yè)管理服務中的公用設施設備進行統(tǒng)一管理和控制。
4工作環(huán)境
a)對工作環(huán)境進行管理和控制,確定和滿足物業(yè)管理服務中各類機電設施設備工作場所的環(huán)境要求;
b)確保工作環(huán)境符合健康和安全的要求、環(huán)保要求、法律法規(guī)的要求,定期組織員工進行體檢以保障員工的身心健康;
5相關文件
jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》
jsnhwy0-02 《員工培訓程序》
jsnhwy0-03 《員工考核程序》
jsnhwy0-04 《人力資源調配管理程序》
jsnhwy0-05 《公共設施、設備管理程序》
第7篇 物業(yè)鑰匙管理控制程序
1.0 程序目的
加強鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領用、借用、配換手續(xù),增強管理處員工、業(yè)主和住戶安全意識。
2.0 適應范圍
適用于管理處管轄樓宇、公共設施、設備房以及辦公場所的鑰匙管理。
3.0工作職責
3.1管理處客服中心負責所轄區(qū)域內樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。
3.2運行主管負責所管轄區(qū)域水、電、電梯、空調、消防設施鑰匙的管理。
4.0 程序內容
5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內,鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。
5.2 開發(fā)建設單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。
5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負責人書面申請,經管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。
5.4 借用鑰匙
5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經理批準,借用水、電、消防等與設備相關的鑰匙需維修部領班同意,并認真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。
5.4.2業(yè)主借用天臺、未入伙單元的鑰匙,需管理處經理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.4.3 有線電視臺、電話公司等小區(qū)外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復印件,由維修領班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.5 鑰匙不慎遺失,責任人立即向部門負責人口頭陳述遺失經過,并通知保安部采取防范措施,部門負責人根據遺失鑰匙性質決定是否配制或更換門鎖,其費用由遺失責任人承擔,并在兩天內寫一份書面遺失經過交管理處簽閱存檔。
5.6 在使用中鎖匙被損壞,當事人應立即告知借出鑰匙部門負責人、經批準予以維修或更換。
5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數量的交接記錄。
6.0 支持性文件
6.1《鑰匙管理登記表》
6.2《鑰匙借用登記表》
第8篇 物業(yè)管理手冊使用指南
物業(yè)管理手冊的使用指南
1 管理公司
1.1 通過本手冊及其支持文件的編制和實施,管理公司可以系統(tǒng)地對物業(yè)服務運
作進行策劃、指導和控制。管理公司應將本手冊的實施監(jiān)督和修訂完善作為其履行管理責任的重要內容,不斷豐富和積累物業(yè)服務運作的管理經驗,持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平。
1.2 本手冊及其支持文件是管理公司評價各項目所在公司、物業(yè)分公司物業(yè)管理業(yè)務運作效率和規(guī)范程度的客觀依據,管理公司在審查項目所在公司、物業(yè)分公司提交的工作計劃、報告,或進行現場檢查時,均應評估項目所在公司、物業(yè)分公司業(yè)務運作過程及其結果與本手冊規(guī)定的符合程度。
1.3 管理公司物業(yè)管理部及其他職能部門在項目開發(fā)前期階段,必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定認真履行其在物業(yè)服務領域的具體操作職責。
2 項目所在公司
2.1 項目所在公司在項目開發(fā)前期階段履行物業(yè)服務領域的具體操作職責,以及對物業(yè)分公司的日常物業(yè)服務運作實施監(jiān)督時必須依據本手冊及其支持文件的規(guī)定。
2.2 根據業(yè)務發(fā)展需要,項目所在公司在組建新的物業(yè)分公司(及管理處)時,可依據本手冊及其支持文件對新公司員工進行系統(tǒng)的業(yè)務制度培訓,并將本手冊及其支持文件作為新公司管理層實施業(yè)務運作管理的基礎。
2.3 本手冊及其支持文件的學習、應用和完善,是項目所在公司人員不斷加深物業(yè)后期服務的專業(yè)認識,規(guī)避房產開發(fā)過程中的物業(yè)服務風險,并對物業(yè)分公司實施有效監(jiān)督的重要途徑之一。
3 物業(yè)分公司
1 本手冊及其支持文件明確了管理公司對物業(yè)分公司業(yè)務運作的基本要求,是各物業(yè)分公司進行溝通和決策的基本規(guī)范。
2 各物業(yè)分公司在具體物業(yè)服務過程中,必須遵循本手冊及其支持文件的強制性規(guī)定。
3 各物業(yè)分公司在日常管理工作中,應將本手冊及其支持文件作為員工業(yè)務培訓的基本內容,所有新入職員工均必須學習本手冊及其支持文件的規(guī)定,并作為正式聘用的考核依據之一。
4 通過本手冊的修訂完善和實施,各物業(yè)分公司可以有效地學習、交流成功的業(yè)務運作經驗。
第9篇 物業(yè)管理手冊－節(jié)能降耗控制程序
物業(yè)管理手冊:節(jié)能降耗控制程序
1、目的
為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對環(huán)境的污染,提高經濟效益,制定本程序。
2、范圍
本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。
3、職責
3.1管理部負責公司各項節(jié)能降耗指標的確定。
3.2管理者代表負責節(jié)能降耗指標的審核。
3.3總經理負責對節(jié)能降耗指標的批準。
3.4各物業(yè)服務中心負責本部門用水、用電等能耗、物耗指標的控制、統(tǒng)計、分析。
3.5管理部負責辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標的控制、統(tǒng)計、分析,品質部對落實情況進行監(jiān)督檢查。
3.6各部門負責本部門節(jié)能降耗工作的實施和管理。
4、程序
4.1節(jié)能降耗指標的制定與考核
4.1.1節(jié)能降耗指標是指公司內水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應體現節(jié)能降耗的要求。
4.1.2每年年初由管理部根據上年度的實際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標,編制公司《年度節(jié)能降耗計劃》經管理者代表審核,總經理批準后,由管理部統(tǒng)一下達。
4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計節(jié)能降耗指標完成情況,填寫《月管理目標、指標完成情況統(tǒng)計分析》報品質部。
4.1.4品質部每季度對各部門節(jié)能降耗指標完成情況進行檢查,填寫《品質部抽檢單》,并對各部門進行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。
4.2實施管理
4.2.1公司實行集中領導,分工負責,按責任制要求將指標層層分解。
a)品質部負責制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責,定期進行統(tǒng)計、抽查;
b)工程部和各物業(yè)服務中心按《基礎設施設備和工作環(huán)境控制程序》做好設備的維修和記錄; c)管理部負責制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計和控制;
d)管理部每月依據車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。
4.2.2各部門對能源、資源的使用實行科學管理、合理利用,嚴格執(zhí)行上述各項管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費和消除不應發(fā)生的損失。
4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。
4.4本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《節(jié)能降耗管理辦法》
5.2《基礎設施設備和工作環(huán)境控制程序》
5.3《辦公用品管理制度》
5.4《能源使用管理辦法》
6、相關記錄
6.1《年度節(jié)能降耗計劃》jw/jl-7.5.1-11-001
6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002
6.3《月管理目標、指標完成情況統(tǒng)計分析》jw/jl-8.2.1-001
第10篇 物業(yè)區(qū)公共設施管理程序
物業(yè)轄區(qū)公共設施管理程序
1、目的
本程序明確了對公用設施管理的職責,方法和要求,以保證公用設施安全可靠的運行。
2、使用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內的市政公用設施(煤氣供應系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設施 (環(huán)境導視系統(tǒng),電梯閉路監(jiān)視系統(tǒng)、公用天線、公共照明、路燈)
3、相關標準要素
gb/t19002-iso9002 4.94.8
4、相關文件
4.1質量手冊 4.9過程控制
4.2物業(yè)管理分承包方的控制
5、職責
5.1物業(yè)管理部、沙河管理部負責小區(qū)內市政公用設施的監(jiān)管及小區(qū)公用設施的日常管理事務。
5.2機電工程部負責小區(qū)內市政公用設施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔、小區(qū)公用設施的策劃、小區(qū)公用設施分承包方的委托評審工作。
5.3財務部負責按合同的規(guī)定向分承包方支付規(guī)定的費用。
6、實施程序
6.1小區(qū)內市政公用設施的日常監(jiān)理
6.1.1機電工程部在不影響小區(qū)內其它設施正常運行的情況下對圖紙進行審批,并將情況報告物業(yè)管理部或沙河管理部。
6.1.2物業(yè)管理部、沙河管理部根據機電工程部的意見對施工進行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴汀?/p>
6.1.3機電工程部在其施工完畢后將其峻工圖收集歸檔,并補充在相應的資料中。
6.1.4物業(yè)管理部、沙河管理部應在日常巡視值班中對市政公用設施進行監(jiān)管,如發(fā)現異常情況應在值班記錄表上作出記錄并及時通知市政相關業(yè)務部門處理。
6.2小區(qū)公用設施的日常監(jiān)理
6.2.1機電工程部負責對小區(qū)公用設施進行策劃并上報總經理,經批準后組織實施,峻工后將資料整理歸檔。
6.2.2機電工程部負責按cpm-op-023程序的規(guī)定對小區(qū)公用設施的維修、保養(yǎng)進行發(fā)包和評審,并將情況報物業(yè)管理部、沙河管理部。
6.2.3機電工程部負責zz小區(qū)的路燈維修,沙河管理部負責沙河小區(qū)的路燈維修,沙河管理部、物業(yè)管理部負責各自區(qū)內公共照明的維修。
6.2.4物業(yè)管理部、沙河管理部負責按對分承包合同的要求進行監(jiān)管并配合機電工程部作好對分承包方的評審工作。
6.2.5機電工程部所繪制的圖紙,應有擬制、審核人員簽字并經部門經理批準后,方可生效。
6.3故障狀態(tài)的處理
6.3.1小區(qū)市政公用設施的故障由各管理處直接向市政業(yè)務主管單位聯(lián)系報修,影響較大時應向上一級領導報告.同時將結果記錄在值班記錄上。
6.3.2各管理處負責受理小區(qū)公用設施故障并按合同的要求直接向分承包方報修.同時將處理結果記錄在值班記錄上。
6.3.3如分承包方不能按合同要求及時進行維修的,管理處應將情況上報機電工程部,由機電工程部負責協(xié)調處理。
6.3.4如故障維修單位需要,機電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部均有配合的義務。
7記錄
7.1值班記錄
7.2分承包方資格評定表
7.3承包合同
7.4合格分承包方清單
第11篇 物管培訓:物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業(yè)經營管理活動過程中關鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產業(yè)政策的波動與變化,許多經營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務人身份發(fā)行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項目經營中,經營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經營的籌資成本
籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前,我國的物業(yè)經營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經驗,更多地采用財產擔保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產的抵押權,以避免遭受經濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產并優(yōu)先受償的權利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現在以下幾個方面:
(1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現實的財產,可有效地避免貸款風險。
此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務。
1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產質量
銀行資產質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現,不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償的權利;若借款企業(yè)破產,依據《中華人民共和國企業(yè)破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權,債權人享有就該擔保物優(yōu)先受償的權利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產企業(yè)財產拍賣后以價款優(yōu)先受償的權利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉,保證再生產順利進行
在生產經營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金,滿足經營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經濟效益,保證再生產的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:
1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則
盡管“負債經營”已成為當代企業(yè)經營的生財之道,然而恰當的舉債規(guī)模仍然是企業(yè)經營要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當的比例,是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務償還期原則
集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結構分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現計算?；I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。
(三)資金使用結構分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產,短期資金應用于流動資產;資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。
(四)利率與匯率風險分析
第12篇 物業(yè)管理前期入住流程范本
■入住流程第一步
經紀公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住前
置業(yè)顧問工作職責:
1、約定入住辦理時間,寄發(fā)資料。
2、與業(yè)主約定入住辦理時間,告知 需帶資料,并提前一天統(tǒng)計匯總報星泰銷售部。
3、填寫入住手冊并將其中入住通知書復印2份交審核組。
4、每日50組,業(yè)主入住置業(yè)顧問全程陪同
寄發(fā)入住相關資料,包括:
1、《入住手冊》
2、辦理產權過戶一覽表
3、物業(yè)公司收費明細表及客戶表格、協(xié)議。
4、致業(yè)主的一封信
注:入住資料由銷售部統(tǒng)一填寫完畢并復印2份后,交審核組統(tǒng)一寄送審核組工作職責:
1、審核《結算單》、《入住通知書》
2、復印《入住通知書》并轉交開發(fā)商協(xié)調員
3、聯(lián)系郵局、寄送《入住通知書》(集中辦理)
注:《入住通知書》::必須全部以掛號信寄出。
經紀公司需履行的其他職責:
按戶收集準備客戶資料,包括結算單、補充協(xié)議
產權辦理委托書及表格
■入住流程第二步
經紀公司銷售部
辦理地點:銷售中心
入住辦理工作先在銷售中心(售樓處)進行,辦理完畢后到現場物業(yè)公司辦公室領取驗房、鑰匙。
業(yè)主辦理入住手續(xù)由置業(yè)顧問全程陪同。
入住當日工作內容:
1、置業(yè)顧問:接待業(yè)主,理清業(yè)主資料,業(yè)主未帶復印件的由置業(yè)顧問負責復印。
注:業(yè)主資料明細,詳見《入住須知》
2、置業(yè)顧問:領取《房價款結算單》、《商品房買賣合同補充協(xié)議》和相關表格,讓業(yè)主簽字確認。
3、控制辦理入住節(jié)奏
4、解答業(yè)主相關問題
■入住流程第三步
經紀公司客服部1組
辦理地點:銷售中心
工作內容:
1、確認業(yè)主身份,收集業(yè)主資料
2、收集《結算單》營銷欄
3、在《入住確認單》上簽字
注:業(yè)主資料明細,詳見《入住須知》
4、填寫《公共維修基金分戶卡》
■入住流程第四步
開發(fā)商財務部
辦理地點:銷售中心
工作內容:
1、辦理購房尾款補差結算
2、收集《結算單》營銷欄
3、查看客戶所有票據,開具發(fā)票
4、收取產權辦理相關費用
a、產權代辦費
b、印花稅
c、測繪費
d、公共維修基金
e、契稅
在《入住確認單》上簽字
■入住流程第五步
經紀公司客服部2組
辦理地點:銷售中心
工作內容:
開發(fā)商協(xié)調員:填寫《出庫單》
《出庫單》業(yè)主欄作為憑證交客戶到物業(yè)公司辦理入住手續(xù);財務欄當日與財務部交接。
經紀公司客服部負責:
1、核對客戶相關票據、入住確認單
2、向業(yè)主提供《四書》::并簽字確認
3、《入住情況說明》當日完成
4、發(fā)放入住禮品
■入住流程第六步
物業(yè)公司財務部
辦理地點:物業(yè)辦公室
客戶向物業(yè)公司交納以下費用
1、物業(yè)服務費 半年
2、有線電視初裝費
3、供暖費
領取電卡水卡煤氣卡
■入住流程第七步
物業(yè)公司驗房中心
辦理地點:物業(yè)辦公室
物業(yè)公司及經紀公司置業(yè)顧問陪同業(yè)主領取鑰匙并驗房
如果驗收合格,物業(yè)公司請業(yè)主在《房屋驗收表》簽字確認
客戶發(fā)現問題,標注于《房屋驗收表》
置業(yè)顧問、物業(yè)公司客服人員和工程人員分別在《房屋驗收表》上簽字
■入住流程第八步
相關服務
辦理地點:物業(yè)辦公室
現場服務廠商
有線電視
網絡、電話
注:現場協(xié)調工作由開發(fā)商與經紀公司各派一名協(xié)調員,統(tǒng)一協(xié)調管理相關事務。
維保流程
維保主要分兩大階段,第一階段是總包向物業(yè)公司交房,第二階段是業(yè)主收房。
第一階段的維保負責人為總包,第二階段的維保負責人是物業(yè)公司,第一與第二階段的維保流程基本相同,現就第二階段的維保流程說明如下:
1、業(yè)主收房,由開發(fā)商、物業(yè)根據業(yè)主提出的問題填寫'房屋驗收單',并由三方簽字確認,'房屋驗收單'當天交至物業(yè)工程部。
2、物業(yè)工程部根據'房屋驗收單'及'維保單位匯總表'整理填寫'返修單'。'返修單'包括房號;返修內容;返修單位、返修負責人、填表日期、返修工程完成時間、物業(yè)公司填表人、填表時間、開發(fā)商接表人、接表日期及備注。
'返修單'一式三份,開發(fā)商、要求返修的業(yè)主、物業(yè)各保留一份。
為確保返修工程按時間完成,每張返修單加附一張返修期限確認表。
3、在每日的返修例會上(各維保單位負責人均參加)提交返修單,各維保單位簽字收單,于當天或第二天返回'返修期限確認表'。如維保單位對'返修單'有異議的由開發(fā)商工程部專業(yè)工程師確定是否在整改范圍。如是,維保單位執(zhí)行'返修單',如不是,由物業(yè)公司根據開發(fā)商的建議或由開發(fā)商客服與業(yè)主協(xié)商解決此'返修單'的內容。
4、①、維保方在'返修期限確認表'限定的時間內完成返修工作,將'返修單'上交物業(yè)及開發(fā)商客服部驗收,如驗收合格,此'返修單'歸檔,返修工作結束;如驗收不合格,由物業(yè)公司再次下發(fā)'返修單'并附'維保質量警告書',物業(yè)根據此'返修單'的'返修期限確認表'規(guī)定的時間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次返修不合格,
則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開發(fā)商有權將此部分維保工作交與有能力按質按時完成工作的單位,費用從原維保單位質保金及工程款中扣除。
②、維保方在'返修期限確認表'規(guī)定的時間內未完成返修工作,物業(yè)公司將'返修單'收回,再次下發(fā)'返修單'并附'維保延期警告書',物業(yè)公司根據重新下發(fā)的'返修單'的'返修期限確認表'規(guī)定的時間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次不能按時完成返修工作,則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開
發(fā)商有權將此部分維保工作交與有能力按質按時完成工作的單位,費用從原維保單位質保金及工程款中扣除。
5、'返修單'返修工作驗收合格后,由開發(fā)商客服部通知業(yè)主再次驗房。
①、業(yè)主簽字認可,整改結束。
②、業(yè)主提出新問題,進入下一維保流程。
