第1篇 物業(yè)管理手冊-內(nèi)部溝通
物業(yè)管理手冊:內(nèi)部溝通
1、目的
以各種方式和方法對信息進(jìn)行傳遞、溝通,保證公司管理層、各部門之間信息暢通,以便及時(shí)解決問題,提高工作效率。
2、適用范圍
適用于公司各部門之間及各部門與公司領(lǐng)導(dǎo)之間有關(guān)信息的溝通控制。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持公司辦公例會(huì)。
3.2管理部負(fù)責(zé)信息的收集、傳遞和管理。
3.3各部門負(fù)責(zé)公司決議、決定的執(zhí)行,并把執(zhí)行情況反饋給公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門。
3.4各部門、服務(wù)中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)公司下達(dá)的各種指示/文件的傳達(dá)及溝通,并組織召開本部門會(huì)議。
4、程序
4.1內(nèi)部溝通的渠道主要有:
4.1.1各類文件、通知、通報(bào)等。
4.1.2各種會(huì)議(如例會(huì)、辦公會(huì)、專題會(huì)、管理評審會(huì)等)。
4.1.3公告欄或宣傳欄。
4.1.4公司網(wǎng)絡(luò)信息公示。
4.2印發(fā)文件、通知、通報(bào)
4.2.1管理部根據(jù)公司的決定或公司領(lǐng)導(dǎo)的指示,印發(fā)有關(guān)文件或通知、通報(bào)等公文至各部門,并提出相關(guān)的要求。
4.2.2各部門根據(jù)文件精神及要求負(fù)責(zé)落實(shí)各項(xiàng)工作。
4.2.3各部門將實(shí)際落實(shí)執(zhí)行的工作情況及所遇到的問題等書面形式上報(bào)公司管理部。
4.2.4管理部對各部門上報(bào)情況進(jìn)行綜合、匯總,上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
4.2.5公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)各部門的反饋情況做出下一步工作計(jì)劃或交相關(guān)部門協(xié)助解決。
4.3內(nèi)部文件處理詳見《物業(yè)公司內(nèi)部行文規(guī)定》。
4.4各種會(huì)議
4.4.1總經(jīng)理辦公會(huì)議
4.4.1.1公司研究、貫徹上級(jí)指示,分析和確定公司的重大經(jīng)營行為,決定公司重大事項(xiàng)等重要決策時(shí)召開總經(jīng)理辦公會(huì)議。
4.4.1.2公司總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理部負(fù)責(zé)人為總經(jīng)理辦公會(huì)議正式成員,如會(huì)議內(nèi)容涉及相關(guān)部門,由總經(jīng)理確定列席人員。
4.4.2專題會(huì)議
4.4.2.1公司研究決定經(jīng)營管理中的某些具體事項(xiàng)或討論急需解決的問題時(shí),召開專題會(huì)議。
4.4.2.2專題會(huì)議由總經(jīng)理根據(jù)情況確定并主持召開,參加會(huì)議人員由總經(jīng)理決定。
4.4.2.3專題會(huì)議的內(nèi)容主要由會(huì)議內(nèi)容涉及的部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備,資料由該部門提供,會(huì)議決定的事項(xiàng)由該部門負(fù)責(zé)完成。
4.4.3管理評審會(huì)議
管理評審會(huì)議內(nèi)容形成會(huì)議紀(jì)要,具體參照《管理評審控制程序》執(zhí)行。
4.4.4部門周例會(huì)
4.5.4.1部門周例會(huì):每周由部門負(fù)責(zé)人主持召開,總結(jié)上周、布置本周工作,并形成會(huì)議記錄。
4.4.4.2禮兵周例會(huì)
一般由禮兵隊(duì)長主持,每周召開,會(huì)議內(nèi)容為安排、布置工作等。
4.4.4.3保潔周例會(huì)
一般有客服主管主持,每周召開,會(huì)議內(nèi)容為近期衛(wèi)生清潔注意事項(xiàng)及布置工作等。
4.5出版公告欄或宣傳欄
4.5.1公司管理部應(yīng)將公司的通知、通報(bào)、消息、業(yè)務(wù)經(jīng)營管理信息等及時(shí)在公司公告欄中或網(wǎng)絡(luò)上宣傳、公布。
4.5.2各部門把獲取的有關(guān)信息用于實(shí)際工作中,并把有關(guān)情況反饋到相關(guān)部門或公司領(lǐng)導(dǎo)。
4.5.3公司公告欄由管理部管理,服務(wù)中心公告欄、宣傳欄由服務(wù)中心負(fù)責(zé)管理。
4.5.4公告欄或宣傳欄根據(jù)實(shí)際情況定期或不定期出版。
4.6公司網(wǎng)絡(luò)信息公示
4.6.1各部門可將通知、信息,以及傳閱或評審的各類文件等,在公司網(wǎng)上予以公示,各部門可通過網(wǎng)絡(luò)反饋意見。
4.6.2管理部建立項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)信息表及顧客投訴處理信息表,隨時(shí)對信息進(jìn)行更新。
5、相關(guān)文件
5.1《物業(yè)公司內(nèi)部行文規(guī)定》
6、相關(guān)記錄
6.1《會(huì)議記錄》jw/jl-8.2.2-005
第2篇 物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序
物業(yè)轄區(qū)電梯的管理程序1目的本程序明確對物業(yè)管理公司所管理的電梯(包括自動(dòng)扶梯)進(jìn)行維修保養(yǎng)的職責(zé)、程序和要求。
2適用范圍適用于物業(yè)管理公司電梯維修中心所承擔(dān)的新安裝及在使用的電梯及自動(dòng)扶梯。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素gbt19002-iso900 2
4.9
4.10
4.134相關(guān)文件gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-93電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)電梯及自動(dòng)扶梯安全管理?xiàng)l例》5職責(zé)確保電梯正常安全運(yùn)行,保障生產(chǎn)、生活及各項(xiàng)活動(dòng)正常開展,保障電梯及自動(dòng)扶梯使用人的人身安全,延長電氣部件、機(jī)械零件的使用壽命。
6程序
6.1新裝電梯的安裝驗(yàn)收
6.1.1 電梯及自動(dòng)扶梯經(jīng)安裝單位安裝完工后,電梯維修中心根據(jù)物總的計(jì)劃通知,派注冊檢測員參與對新裝電梯(自動(dòng)扶梯)的安裝驗(yàn)收,并在相應(yīng)的驗(yàn)收報(bào)告書上簽字。
驗(yàn)收依據(jù):gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范gb10060-
9 3. 電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范
6.1.2 由安裝單位向市勞動(dòng)局申報(bào)安裝驗(yàn)收,經(jīng)市勞動(dòng)局檢測合格并發(fā)放運(yùn)行證后,電梯維修中心方可接受安裝單位的移交。
6.1.3 移交時(shí)應(yīng)接受的文件和資料。
6.1.3.1 制造廠提供的資料
a.裝箱單;
a.產(chǎn)品出廠合格證;
a.電梯機(jī)房井道圖;
d.電梯使用、維護(hù)說明書;
a.電梯電氣原理圖及符號(hào)說明;
a.電梯使用單位提供的經(jīng)制造廠同意的變更設(shè)計(jì)證明文件。
6.1.3.2 電梯安裝部門提供的電梯安裝驗(yàn)收證書
6.1.4 以上資料及文件由電梯維修中心負(fù)責(zé)驗(yàn)收,在清單上簽字。
爾后移交公司資料室,資料員簽收后,按公司檔案管理?xiàng)l例進(jìn)行存檔。
6.2電梯的管理
6.2.1 電梯的管理標(biāo)示和標(biāo)識(shí)
6.2.
1.1各管理處將下列標(biāo)識(shí)張貼在電梯顯目處:
a.將市勞動(dòng)局審核后發(fā)放的《準(zhǔn)運(yùn)證》張貼在電梯、自動(dòng)扶梯顯目處;
a.將乘搭電梯、自動(dòng)扶梯注意事項(xiàng)張貼在基站顯目處;
a.將電梯維修中心地址、聯(lián)系電話、投訴電話張貼在顯目位置。
6.2.2 各管理處依照電梯維修中心制訂的'電梯管理細(xì)則'的內(nèi)容進(jìn)行電梯的日常管理,并作好電梯運(yùn)行記錄。
6.2.3 電梯維修中心每年征求一次各管理處對電梯運(yùn)行情況的意見,意見表反饋后,電梯維修中心針對情況采取相應(yīng)措施。
6.3電梯的維修保養(yǎng)
6.3.1 電梯維修中心按照gb7588-1995電梯制造與安裝安全規(guī)范、gb10060-93電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)電梯、自動(dòng)扶梯管理?xiàng)l例》制訂電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制。
6.3.2 電梯的巡視檢查:電梯維修中心人員每周對所管轄范圍的電梯巡視檢查一次。
巡視檢查按檢查表所列內(nèi)容進(jìn)行。
6.3.3 電梯的保養(yǎng)6.
3.3.1 維修工按電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目表的內(nèi)容對電梯進(jìn)行保養(yǎng)。
6.3.3.2 保養(yǎng)質(zhì)量的檢查監(jiān)督,由電梯維修中心注冊安全檢測員負(fù)責(zé)實(shí)施,對每個(gè)保養(yǎng)組例行保養(yǎng)的電梯,每月至少抽檢2臺(tái)。
檢測員填寫抽檢表,簽注抽檢意見。
6.3.4 電梯的維修6.
3.4.1 電梯維修中心制訂'電梯維修細(xì)則',各維修組、維修工在維修電梯時(shí)應(yīng)按'電梯維修細(xì)則'內(nèi)容進(jìn)行。
電梯大中小修的分級(jí)分權(quán)詳見'電梯維修細(xì)則'。
6.3.4.2 電梯的中、小修由各維修組進(jìn)行,組長負(fù)責(zé)維修質(zhì)量檢查,因零配件緊缺不能在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)的,除在基站懸掛'電梯維修,暫停使用'的標(biāo)牌外,維修組長應(yīng)向管理處說明原因,并向電梯中心技術(shù)主管匯報(bào)情況。
6.3.4.3 電梯維修工在排除電梯故障后應(yīng)填寫電梯維修表,維修表一式兩份,管理處和電梯中心各存壹份。
6.3.5 電梯的大修由電梯維修中心調(diào)配力量實(shí)施,由注冊檢測員進(jìn)行質(zhì)量檢查,對質(zhì)量達(dá)不到gb10060-93標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)在兩周內(nèi)整改完畢。
如配件緊缺不能按時(shí)修復(fù)應(yīng)通知管理處。
參加大修有關(guān)人員,應(yīng)填寫電梯大修記錄,由電梯維修中心存檔。
6.4緊急情況處理:電梯出現(xiàn)緊急情況,管理處電梯操作人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,嚴(yán)格按照'緊急情況操作說明'的內(nèi)容進(jìn)行操作。
如管理處操作人員對求援操作無十分把握,應(yīng)立即通知電梯維修專業(yè)人員到場,維修人員接到通知后應(yīng)在30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。
緊急情況處理完畢之后,應(yīng)填寫緊急情況記錄表,此表一式兩份,管理處和維修中心各壹份存檔。
6.5重大事故的處理:重大事故指損失在千元以上(包括人身事故)。
電梯發(fā)生重大事故時(shí),維修中心主管人員應(yīng)立即到現(xiàn)場,分析事故發(fā)生原因,了解損失程度,并采取對策措施。
如是傷亡事故,應(yīng)及時(shí)向市勞動(dòng)局安委會(huì)反映,重大事故應(yīng)有記錄。
6.6電梯年審:
6.6.1 維修中心每年10月底前向市勞動(dòng)局申報(bào)年審。
6.6.2 凡年審不合格項(xiàng)目,由維修中心負(fù)責(zé)派人在兩周內(nèi)整改完畢。
6.6.3 電梯、自動(dòng)扶梯必須取得勞動(dòng)局發(fā)放的準(zhǔn)用證才能使用。
6.7電梯負(fù)荷試驗(yàn)
6.7.1 電梯維修中心負(fù)責(zé)對在用電梯每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)效試驗(yàn),對在用扶梯每三年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)效試驗(yàn)。
6.7.2 負(fù)荷調(diào)校試驗(yàn)方法及內(nèi)容按gb10060-93進(jìn)行。
6.7.3 凡試驗(yàn)不合格,維修中心派人在兩周內(nèi)整改完畢。
6.8電梯檔案
6.8.1 對物業(yè)管理公司所管轄的電梯建立臺(tái)帳。
6.8.2 對每臺(tái)電梯建立檔案,內(nèi)容包括:
a.電梯檔案卡
a.大修記錄
a.試險(xiǎn)記錄
d.合格證
6.9電梯專業(yè)人員培訓(xùn)
6.9.1 電梯司機(jī)須經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn)后獲得'操作證'才能上崗。
6.9.2 電梯維修工須經(jīng)市勞動(dòng)局培訓(xùn),考試合格后頒發(fā)'電梯維修證'才能從事電梯維修工作。
6.9.3 維修中心按計(jì)劃每年對電梯司機(jī)進(jìn)行一次操作要領(lǐng)、注意事項(xiàng)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。
6.9.4 維修中心按計(jì)劃每年對電梯司機(jī)進(jìn)行一次'應(yīng)急救援'實(shí)際操作培訓(xùn)。
6.9.5 維修中心每年組織電梯維修工參加市勞動(dòng)局'電梯維修工'資格年審的學(xué)習(xí)培訓(xùn)。
6.9.6 維修中心應(yīng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)給員工到生產(chǎn)廠家接受專業(yè)培訓(xùn)。
7記錄
7.1電梯保養(yǎng)記錄:
a.電梯保養(yǎng)例行記錄單
a.維修記錄
a.電梯定期保養(yǎng)檢查記錄單
7.2扶梯保養(yǎng)記錄
7.3大修記錄
7.4抽檢記錄
7.5
第3篇 物業(yè)管理員商業(yè)場所的物業(yè)管理試題
一、單選題
156、大型停車場、小件批發(fā)市場、電子工業(yè)供應(yīng)市場等屬于( )商業(yè)場所。
a、敞開型 b、封閉型 c、多用型 d、綜合型
157、市級(jí)購物中心的建筑規(guī)模一般都在( )平方米以上。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、1-10萬 d、3-10萬
158、我國地區(qū)級(jí)購物商場建筑規(guī)模一般在( )。
a、1-3萬 b、1-5萬 c、2-5萬 d、3-5萬
159、我國地區(qū)級(jí)購物商場年?duì)I業(yè)額一般在( )。
a、1-5億元 b、5-10億元 c、10-20億元 d、30億元以上
160、我國地區(qū)級(jí)購物商場服務(wù)人口一般在( )。
a、5萬人以下 b、5-10萬人 c、10-30萬人 d、30萬人以上
161、商業(yè)場所在( )上要下足工夫,力求新穎獨(dú)特、突出個(gè)性和特色,給顧客留下強(qiáng)烈的第一印象。
a、投資方面 b、設(shè)計(jì)方面 c、施工方面 d、管理方面
162、現(xiàn)在我國大型商廈一般是每( )平方米的地上建筑面積設(shè)置一個(gè)停車位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商業(yè)場所具有( ),才會(huì)吸引更多的顧客。
a、強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 b、自己鮮明的特色 c、大面積的停車場 d、裝飾豪華的營業(yè)大廳
164、物業(yè)管理公司的治安管理實(shí)質(zhì)上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服務(wù)
165、商業(yè)場所的保安工作更多的是與( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商販 c、違反規(guī)章制度的群眾 d、違反規(guī)章制度的工作人員
二、多選題
166、商業(yè)場所按建筑功能可分為( )
a、敞開型 b、封閉型 c、綜合型 d、商住兩用型
167、商業(yè)場所要規(guī)劃設(shè)計(jì)合理,就是要合( )之理。
a、廣開就業(yè)渠道 b、經(jīng)濟(jì)規(guī)律 c、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 d、提高效益
168、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)要防止( )
a、盲目效仿 b、主次顛倒 c、精心策劃,合理布局 d、只看眼前,不計(jì)長遠(yuǎn)
169、商業(yè)場所對市容有很大影響,要符合社會(huì)的( )
a、一貫要求 b、超前要求 c、實(shí)用要求 d、美學(xué)要求
170、商業(yè)場所在管理上要突出( ),使顧客認(rèn)識(shí)熟悉,潛移默化產(chǎn)生聯(lián)想,逐步達(dá)到接受的目的。
a、一般形象 b、一貫形象 c、獨(dú)特形象 d、大眾形象
171、商業(yè)場所物業(yè)管理內(nèi)容之一是建立企業(yè)識(shí)別系統(tǒng),它包括( )
a、理念識(shí)別體系 b、視角識(shí)別體系 c、行為識(shí)別體系 d、幻想識(shí)別體系
172、公共商業(yè)場所識(shí)別體系包括( )
a、企業(yè)名稱 b、商標(biāo)、招牌 c、企業(yè)簡介 d、員工服裝
三、判斷題
173、( )商業(yè)場所不僅包括各類商店,而且也包括服務(wù)企業(yè)、娛樂場所和銀行等。
174、( )商業(yè)場所的重要作用就是依靠獎(jiǎng)金雄厚,增大知名度,擴(kuò)大影響力,設(shè)法把顧客引進(jìn)來,購物后使其產(chǎn)生流連忘返之情。
175、( )公共商業(yè)場所的銷售業(yè)績原則上應(yīng)刻與商場的知名度成正比。
176、( )公共商業(yè)場所的良好形象是潛在的資產(chǎn)和潛在的銷售額。
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)
物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理,是隨著住房制度改革的深化而形成的與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的一種統(tǒng)一管理方式,是與建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理模式。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化
(一)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的優(yōu)越性
隨著改革開放的深入發(fā)展,社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的建立,人們越來越認(rèn)識(shí)到市場的競爭,歸根到底是商品的競爭,而商品的競爭,歸根到底是技術(shù)的競爭、人才的競爭。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時(shí)代,物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)一流水平,體現(xiàn)一流質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢在必行。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)有以下優(yōu)越性:
1.高效率
物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理范圍大,內(nèi)容廣,采用舊的房產(chǎn)管理方法和手段,不僅耗費(fèi)了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段,尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上,將大大提高其效率。比如,小區(qū)內(nèi)實(shí)行電視安全監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安,則只需一個(gè)人坐在熒光屏前,就可以觀察到小區(qū)內(nèi)主要道路及一些主要地方人們活動(dòng)及治安狀況,并由錄像帶自動(dòng)記錄下來。如果住戶反映某天發(fā)現(xiàn)自家東西被竊,便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案,既提高了管理水平,又節(jié)約了大量的人力。
2.高質(zhì)量
傳統(tǒng)的收費(fèi)管理及服務(wù)項(xiàng)目是采用簡單的人工手段進(jìn)行工作的,對一般化管理還可以,如果需要一些要求較高或較復(fù)雜的系統(tǒng)管理,就顯得力不從心?,F(xiàn)代化管理把管理建成一個(gè)完備的系統(tǒng),具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時(shí)分析的全過程,減少了信息在中間傳遞過程的流失,保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度,提高了決策的可靠性,電子計(jì)算機(jī)先進(jìn)設(shè)備在保證工作質(zhì)量方面有極高的可靠性。它可以連續(xù)運(yùn)行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯(cuò),并且設(shè)有反饋和自檢的功能,可以自動(dòng)檢查系統(tǒng)的執(zhí)行情況,并校正計(jì)算誤差,高質(zhì)量地完成各種工作。
3.高儲(chǔ)量
計(jì)算機(jī)具有大量儲(chǔ)存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲(chǔ)大32開本562頁(每頁784個(gè)字),約44萬字,而長3000米的磁帶可存儲(chǔ)127551頁,約1億個(gè)字。
4.方便
隨著計(jì)算機(jī)運(yùn)用的擴(kuò)展與聯(lián)網(wǎng),物業(yè)管理公司的電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要,與銀行金融機(jī)構(gòu)、自來水公司、供電系統(tǒng)等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng),這給物業(yè)管理與住房的管理交費(fèi)都帶來了極大的方便。
深圳市長城物業(yè)管理公司運(yùn)用電腦方法進(jìn)行收費(fèi)管理帶來了明顯的優(yōu)越性:
①節(jié)省了50%~70%的人力;
②收費(fèi)穩(wěn)定可靠;
③避免了個(gè)別收費(fèi)人員徇私情;
④財(cái)務(wù)報(bào)表反映及時(shí)、準(zhǔn)確;
⑤方便了業(yè)主(使用人);
⑥可以隨時(shí)統(tǒng)計(jì)出不正常水電用量的用戶,故可及時(shí)反映水、電表運(yùn)行情況。
(二)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容
物業(yè)管理現(xiàn)代化的定義可以簡單表述為:綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段,把國家對物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中,并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成某種工作目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。
從廣義上講,物業(yè)管理現(xiàn)代化包括以下五項(xiàng)內(nèi)容,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動(dòng)化。
1管理觀念現(xiàn)代化
現(xiàn)代化的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在思想觀念上有著明顯的不同,具體表現(xiàn)為:
(1)信息觀念強(qiáng)。在物業(yè)管理中,信息作為一種重要的資源來管理和利用,物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況。對一個(gè)不斷變化的物業(yè)系統(tǒng),要隨時(shí)隨地對其進(jìn)行調(diào)整,使其達(dá)到最優(yōu)工作狀態(tài)。居民、業(yè)主對物業(yè)的意見、建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ),物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息,加強(qiáng)信息流動(dòng)、傳遞,促進(jìn)信息循環(huán),及時(shí)組織反饋,達(dá)到與客觀實(shí)際的相對一致,從而為科學(xué)的決策提供條件。
(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而是把建筑物與其周圍環(huán)境統(tǒng)一起來作為一個(gè)系統(tǒng)來管理。在這個(gè)系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),還包括無形的精神文明。物業(yè)管理不僅要保證物業(yè)正常使用,而且要使物業(yè)的使用功能盡可能地發(fā)揮,從而為居民提供舒適的生活和工作環(huán)境。
(3)經(jīng)營觀念強(qiáng)。物業(yè)管理公司是專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的獨(dú)立法人,不能依靠行政手段來工作,而是要通過經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)的手段來管理物業(yè)。它是以人為本,積極開展有償服務(wù),并以一業(yè)為主,多種經(jīng)營方式來保證管理系統(tǒng)的資金籌集。
2.管理方式程序化
物業(yè)管理要通過人的經(jīng)營活動(dòng)去實(shí)現(xiàn),管理人員水平的高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。因此,要保證公司的管理水準(zhǔn)就必須建立起一整套完備的制度。對每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法,都需訂出明確的規(guī)定,使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事,保證工作質(zhì)量。許多物業(yè)管理公司實(shí)施iso9002,就是完全按照程序化辦事,根據(jù)質(zhì)量體系要素細(xì)化,根據(jù)管理職責(zé)分工,強(qiáng)化法治意識(shí)。由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?全面提高企業(yè)水準(zhǔn),保證整個(gè)系統(tǒng)長期穩(wěn)定運(yùn)行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理手段。
3.管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化
在現(xiàn)代企業(yè)管理中,絕大多數(shù)的工業(yè)企業(yè)都有一套完整的產(chǎn)品質(zhì)量檢測系統(tǒng),以保證其產(chǎn)品質(zhì)量在日益激烈的市場競爭中占領(lǐng)一定的市場。物業(yè)管理公司也是企業(yè),它是服務(wù)性行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)行為。公司為了保證“產(chǎn)品”質(zhì)量,應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),制定管理標(biāo)準(zhǔn)要將其細(xì)化,具有可操作性。在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。它可以像工礦企業(yè)一樣采用“全過程質(zhì)量控制”――對管理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過程進(jìn)行全面考核,以保證員工的素質(zhì)。只有一流的員工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù),物業(yè)管理公司整體素質(zhì)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。
4.管理組織網(wǎng)絡(luò)化
物業(yè)管理涉及面廣,物業(yè)管理公司與許多政府部門、服務(wù)公司等都有著各種聯(lián)系。如果我們將物業(yè)管理系統(tǒng)看作是一張網(wǎng),將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個(gè)部門看作是這張“網(wǎng)”上的一點(diǎn),那么它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。于是物業(yè)管理公司內(nèi)部各個(gè)部門機(jī)構(gòu)間的關(guān)系就形成一個(gè)層次分明、上下貫通的網(wǎng)絡(luò),而與其外部工作緊密相連的政府各個(gè)部門以及相關(guān)的企事業(yè)單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個(gè)工作“網(wǎng)”。物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)化要求各部門與“網(wǎng)”中的其他部門有良好的交流,網(wǎng)絡(luò)中的各個(gè)結(jié)點(diǎn)能實(shí)現(xiàn)資源共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中,有大量的信息資源、人力資源、技術(shù)資源――各類企業(yè)的技術(shù)人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣,物業(yè)管理公司就可以節(jié)省大量的人力、物力,它的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。
5.管理手段自動(dòng)化
物業(yè)管理中的信息量大、面廣,而且需要長期保存、經(jīng)常調(diào)用,采用計(jì)算機(jī)技術(shù),可將信息分類、處理存入軟盤中保存,并可將計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行,以方便物業(yè)管理公司內(nèi)的各部門隨時(shí)調(diào)用。計(jì)算機(jī)迅速準(zhǔn)確地完成對各種數(shù)據(jù)的調(diào)用、匯總、分析,既提高了文檔統(tǒng)計(jì)工作效率和質(zhì)量,又可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測上進(jìn)行輔助,為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。物業(yè)管理中除了采用計(jì)算機(jī)以外,還可以選擇精密的電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、保安自動(dòng)巡更系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)等先進(jìn)的高技術(shù)的自動(dòng)化管理手段。
然而決不能簡單地理解為傳統(tǒng)的管理加計(jì)算機(jī)就是現(xiàn)代化。如果只有計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理上的運(yùn)用而缺乏現(xiàn)代化的管理觀念,程序化的管理方式,規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),網(wǎng)絡(luò)化的管理組織,那么這個(gè)現(xiàn)代化的含義是不完整的,只有“五位一體”才真正是物業(yè)管理現(xiàn)代化。
(三)計(jì)算機(jī)運(yùn)用于物業(yè)管理之中
隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,電子計(jì)算機(jī)越來越為各個(gè)行業(yè)所普遍使用。同樣,正是由于它的綜合性、快速性及可靠性,今天已被廣泛用于物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)之中。通常是把物業(yè)管理運(yùn)作作為一個(gè)大系統(tǒng),物業(yè)管理系統(tǒng)是大系統(tǒng)中的一種,它把各種物業(yè)管理組織成一個(gè)有機(jī)整體,通常分為三個(gè)部分,并存在于社會(huì)大環(huán)境中。
物業(yè)管理涉及到方方面面,在運(yùn)作之前應(yīng)作超前性系統(tǒng)研究,這樣才能使物業(yè)管理活動(dòng)走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:
①了解物業(yè)管理的整體,有利于制定目標(biāo)與要求,減少盲目性與片面性;
②使決策者充分了解物業(yè)處于大環(huán)境的種種制約,物業(yè)管理必須與所處大環(huán)境相適應(yīng),相通融;
③通過系統(tǒng)輸出信息反饋,能及時(shí)找到某些輸入不合理原因,采取必要的控制加以改進(jìn),使其與總目標(biāo)的偏差減小到最低程度。
物業(yè)管理系統(tǒng)建立的步驟:
①提出問題。根據(jù)購房對象,調(diào)查分析其文化程度、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭組成、經(jīng)濟(jì)狀況及對物業(yè)管理的態(tài)度。
②明確目標(biāo)。物業(yè)管理對象是哪些人,規(guī)模多大,服務(wù)的內(nèi)容范圍有多大,主要管理手段是什么等。
③設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行多方案比較,并有可比基礎(chǔ),可按公司管理體制來設(shè)計(jì)方案。
④建立模型。明確物業(yè)管理具體由哪些部門組成,部門之
間的聯(lián)系。模型要進(jìn)行定量化與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。
⑤優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)。對各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比、分析,如管理開支、人員構(gòu)成、規(guī)模效益、收益指標(biāo)、服務(wù)滿意度、物業(yè)增值率等。
⑥方案擇優(yōu)。在眾多方案中,經(jīng)過比較、分析,選出一個(gè)令人滿意的最優(yōu)方案。
(四)管理信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用
管理信息系統(tǒng)(managementinformationsystems,簡稱mis)是由人、計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行管理信息的收集、傳遞、儲(chǔ)存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。
1.mis對物業(yè)管理現(xiàn)代化具有重要作用
物業(yè)管理在我國起步較晚,最早的深圳也只有十幾年的歷史;國內(nèi)的其他地區(qū)都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理質(zhì)量差,要使物業(yè)管理真正走上專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理之路,必須運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法。mis作為當(dāng)前一種先進(jìn)的管理工具在國外已被普遍運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè),因此,我國應(yīng)在物業(yè)管理行業(yè)推廣mis管理方式。一個(gè)好的管理信息系統(tǒng),能滿足物業(yè)管理公司內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)、管理員、操縱員等各層人員要求,具有多方面功能,主要有以下四個(gè)方面:
(1)及時(shí)、全面地提供信息和數(shù)據(jù),讓公司領(lǐng)導(dǎo)全面掌握物業(yè)管理狀況,更好地確定系統(tǒng)目標(biāo)。
(2)利用數(shù)學(xué)模型加工數(shù)據(jù),根據(jù)過去的數(shù)據(jù)預(yù)測未來,或者根據(jù)過去、現(xiàn)在的數(shù)據(jù)選擇最優(yōu)決策。
(3)根據(jù)不同管理層次的特點(diǎn),完成不同要求的功能,從而達(dá)到各層次的溝通,發(fā)揮控制與反饋?zhàn)饔谩?/p>
(4)有效地利用自身的人才和設(shè)備等資源,使成本最低化。
2.物業(yè)管理應(yīng)用mis的必要性、優(yōu)越性
物業(yè)管理使用mis以后,可以提高管理人員辦事效率,改善整體管理水平,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)有效改善有關(guān)資料存儲(chǔ)方式。對一個(gè)住宅小區(qū)(大廈)而言,各種規(guī)劃檔案、平面圖、水電管道線路圖、驗(yàn)收文件等資料相當(dāng)繁雜,建立物業(yè)管理mis后,可以把所有資料儲(chǔ)入一個(gè)小磁盤中,運(yùn)用mis后,查找、翻閱、修改、復(fù)制非常方便、快捷。
(2)可以分類記錄日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)著房屋的維修保養(yǎng)、設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔、美化環(huán)境、樓宇驗(yàn)收與交換、質(zhì)量綜合測評、住戶各項(xiàng)費(fèi)用的收繳等日常事務(wù),用手工操縱既繁瑣、又不規(guī)范,有時(shí)還會(huì)出差錯(cuò),采用mis則將各項(xiàng)事務(wù)既分門00別類,又相互關(guān)聯(lián)地存儲(chǔ)起來,按時(shí)統(tǒng)計(jì)分析,甚至自動(dòng)判斷哪些資料不完善,提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復(fù)性工作。
(3)計(jì)算住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化。任何一個(gè)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理都是非常繁瑣的,各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰,更要保證數(shù)字萬無一失。mis則可以使這種狀況大為改觀,不僅可以記錄各項(xiàng)費(fèi)用,而且保證準(zhǔn)確,這大大簡化了統(tǒng)計(jì)、制表等工作,隨時(shí)可以調(diào)出想要知道的各項(xiàng)費(fèi)用的開支。
(4)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量管理。mis利用計(jì)算機(jī)的電子表格、文字編排、圖像制作等功能,有效改善了物業(yè)管理傳統(tǒng)的處理事務(wù)的方式。mis是有步驟、按固定程序運(yùn)行的,它要求管理人員按規(guī)范化操作,從而促使物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行,提高管理人員處理事務(wù)的效率和自身素質(zhì),提高管理質(zhì)量。
(5)實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。mis所包含的決策支持系統(tǒng)可以綜合處理各類信息,自動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較、繪圖等工作,為管理者決策提供材料和依據(jù),并能為決策者提供各種相關(guān)的決策方案,從而促進(jìn)物業(yè)管理的決策科學(xué)化、管理科學(xué)化。
建立一個(gè)物業(yè)管理mis需要大量人力、物力,需要進(jìn)行深入調(diào)查,熟悉工作環(huán)境,規(guī)劃好各個(gè)子系統(tǒng),既要保證各子系統(tǒng)的獨(dú)立性,又要有相互的耦合性,需要懂得電子計(jì)算機(jī)編程序人員參與。由于篇幅有限,需要運(yùn)用mis時(shí)再深入展開、細(xì)化研究。
二、物業(yè)管理現(xiàn)代化對人才的需求
(一)物業(yè)管理現(xiàn)代化需要觀念更新
物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是市場經(jīng)濟(jì)的伴生物。在國外,多數(shù)國家和港臺(tái)地區(qū)對房地產(chǎn)早已實(shí)行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司。西歐、北美一些國家的物業(yè)管理起步更早,成效尤為突出,對這些國家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。我國的物業(yè)管理相對國外來講十分年輕,要使我國物業(yè)管理趕上世界先進(jìn)水平,必須加快物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè),需要在思想觀念上有所更新,重樹三個(gè)觀念。
1.創(chuàng)新觀念
雖然物業(yè)管理行業(yè)在國外已興起和發(fā)展了好幾十年,一些成功的經(jīng)驗(yàn)可為我們借簽,但我國的實(shí)際情況又決定了不可能照搬照抄國外的經(jīng)驗(yàn)。我國地域大,人口多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不
平衡。改革開放以來,市場經(jīng)濟(jì)起步較早的沿海南方城市與交通不便的內(nèi)地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異很大,老百姓的收入也有很大的差別。據(jù)對我國35個(gè)城市的抽查表明,上海1995年人均生活費(fèi)收入為6822元,而內(nèi)蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質(zhì)差異也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地,因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)、加快住房制度改革、推行物業(yè)管理時(shí),既要借鑒國外一些成功的管理經(jīng)驗(yàn),又要積極創(chuàng)新,走符合我國國情、符合管理服務(wù)對象(業(yè)主)實(shí)際情況的路。實(shí)踐證明:凡是被建設(shè)部評為優(yōu)秀示范的住宅小區(qū),其參與管理的物業(yè)管理公司都能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況及業(yè)主(使用人)的經(jīng)濟(jì)、文化等具體條件積極開展服務(wù)工作,創(chuàng)造出了自己的特色后被人們所共認(rèn)。
2.人才觀念
人才是企業(yè)生存、發(fā)展之根本,這已成為當(dāng)今人們的共識(shí)。但作為從事物業(yè)管理工作的人才,需要重新認(rèn)識(shí)。那種認(rèn)為物業(yè)管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”,人人都會(huì)做,不需要什么文化技術(shù)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。借鑒香港開展物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),深感我國這方面專業(yè)人才匱乏。據(jù)南京市房管局調(diào)查,南京市現(xiàn)有近130家物業(yè)管理公司,卻沒有一位經(jīng)過本專業(yè)培養(yǎng)的專門人才,即使是改行從事這項(xiàng)工作的專業(yè)技術(shù)人員也不很多,學(xué)歷層次不高,大大影響了物業(yè)管理工作的開展。
物業(yè)管理所提供的服務(wù)很廣,包括建筑物本身的結(jié)構(gòu),以及建筑物以外的環(huán)境、場地和附屬設(shè)施,還有保安、通訊等方面的內(nèi)容。特別是在建立和諧的人際關(guān)系和公共關(guān)系、形成良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境方面,有著許多深層次的工作需要去做。因此,凡是從事物業(yè)管理工作,尤其是高層次的管理人員,需要有廣博的知識(shí),應(yīng)是一位復(fù)合型人才,這樣才能夠勝任。國外十分重視物業(yè)管理公司管理人員的文化素質(zhì)。香港規(guī)定,物業(yè)管理行業(yè)中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外,還需要進(jìn)行2年至3年的職業(yè)培訓(xùn),取得證書后方可進(jìn)行工作。所以我國的物業(yè)管理工作要想健康地發(fā)展,必須轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)觀念,必須加強(qiáng)人才培養(yǎng)。我國政府非常重視物業(yè)管理人才素質(zhì)培養(yǎng),建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)公司于1996年聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》,全國各省都在積極開展培訓(xùn),注重人才素質(zhì)培養(yǎng)。
3.市場觀念
由于當(dāng)前我國存在著多種所有制形式,客觀上也就存在著經(jīng)濟(jì)利益的多元化格局。目前,我國的改革開放、實(shí)行社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì),就是要調(diào)動(dòng)一切人的積極因素,發(fā)揮各種所有制的互補(bǔ)作用,加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)最主要的功能之一就是要打破“封建割據(jù)”、“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的生產(chǎn)模式,合理有效地配置資源,使各種生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)最佳組合,充分提高資源利用率,從而使國民經(jīng)濟(jì)快速、高效地運(yùn)行。但目前我國的物業(yè)管理方式還是一種“誰開發(fā),誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發(fā)商的關(guān)系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業(yè)管理,而忽略了“市場”這個(gè)觀念。從某種意義上來講,目前這些物業(yè)管理公司還處在為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房屋而工作,而不是真正社會(huì)化的物業(yè)管理,因此常出現(xiàn)“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現(xiàn)代企業(yè)制度、講究規(guī)模效益來講,這種只忙于自己所開發(fā)的物業(yè)管理是不行的。為適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的需要,在公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場運(yùn)行機(jī)制下,物業(yè)管理工作要想創(chuàng)造出更輝煌的成績,必須推行社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的模式,要有參與競爭的意識(shí),這就需要經(jīng)理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場觀念,迎接競爭的挑戰(zhàn)。
(二)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用的新學(xué)科
談到物業(yè)管理,許多人并不十分了解其內(nèi)涵,甚至有些人把物業(yè)管理誤認(rèn)為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費(fèi)”,不需要文化,不需要技術(shù),只要出點(diǎn)兒勞動(dòng)力就行了。正是由于存在這些錯(cuò)誤的觀念,許多物業(yè)管理公司不重視技術(shù)人才的引進(jìn)與使用,導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱,管理水平較差,服務(wù)質(zhì)量低下,住宅小區(qū)的業(yè)主(使用人)對其意見很大。實(shí)踐證明,物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識(shí)面很寬,從大學(xué)科目來講,有行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等,這些學(xué)科主要屬于管理范疇;城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)備、電氣、水暖、煤氣、空調(diào)、電訊、計(jì)算機(jī)等學(xué)科或?qū)I(yè),技術(shù)成分占據(jù)了主要地位。無論從管理角度,還是從技術(shù)角度,這些學(xué)科、專業(yè)與物業(yè)管理的生存和發(fā)展都息息相關(guān)。由此可見,人才對搞好物業(yè)管理之重要。
(三)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
一個(gè)模范小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量,除了“硬件”(住房、公共設(shè)施、設(shè)備等)是一流的,而且“軟件”也應(yīng)該是一流的?!败浖卑ㄒ?guī)章制度、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容,最終要落實(shí)在物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)上,即人才質(zhì)量上。具體來說,就是要求全體員工的思想素質(zhì)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)要高水平,每一位工作人員應(yīng)具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感。在工作中要牢固樹立“服務(wù)觀念”、“道德觀念”,要有“寧可自己多流汗,不讓住戶一時(shí)難”的“住戶至上”的思想覺悟,這樣的服務(wù)質(zhì)量才是一流的,才能受到業(yè)主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業(yè)管理公司“硬件”與“軟件”同步,高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地培養(yǎng)出一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)技術(shù)精通的管理隊(duì)伍。它要求每一位員工強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),改善服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,使得小區(qū)內(nèi)每一位住戶都十分滿意。
&nbs
p; 三、物業(yè)管理的人才素質(zhì)
(一)當(dāng)前我國物業(yè)管理的人才狀況
目前我國物業(yè)管理公司種類繁多,從物業(yè)管理公司的性質(zhì)來看,有國家辦的,有集體辦的,還有個(gè)體辦的,以及中外合資或獨(dú)資辦的;從物業(yè)管理公司的隸屬關(guān)系來看,有房管部門成立的物業(yè)管理公司,街道成立的物業(yè)管理公司,而更多的是由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立的物業(yè)管理公司。各個(gè)公司都引進(jìn)了大量人員,而在這些人員當(dāng)中,只有極少部分的人接受過物業(yè)管理的培訓(xùn),絕大多數(shù)人還只是剛剛涉及物業(yè)管理工作,且許多人員本身文化水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì),南京成立的100多家物業(yè)管理公司中沒有幾個(gè)是真正科班出身的本科畢業(yè)生。盡管近期引進(jìn)了一些人才,也僅僅是具有大專以上非專業(yè)對口的畢業(yè)生。物業(yè)管理人員隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平有待于進(jìn)一步提高與加強(qiáng)。
(二)物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力
一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員應(yīng)具備多方面的素質(zhì)和能力。它包括:
1.政治素質(zhì)
物業(yè)管理人員要有良好的政治素養(yǎng)、正確的經(jīng)營思想、強(qiáng)烈的事業(yè)心,能全心全意為業(yè)主(使用人)服務(wù),能為本公司利益著想,有很強(qiáng)的法制觀念。當(dāng)前我國正由過去的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟(jì)中來,房屋管理也由過去的行政管理轉(zhuǎn)到社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理上來,因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在這種情況下,在開展物業(yè)管理工作時(shí),一定要本著對國家、對業(yè)主、對公司負(fù)責(zé)的精神,遵守國家的有關(guān)法規(guī)。能否按照國家法規(guī)辦事也體現(xiàn)著管理人員的政治修養(yǎng)。
2.良好的職業(yè)道德
物業(yè)管理人員的職業(yè)體現(xiàn)在:高度的責(zé)任感、事業(yè)心;業(yè)主至上,服務(wù)第一;實(shí)事求是,嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致;艱苦創(chuàng)業(yè),任勞任怨;尊重住戶,禮貌待人;遵紀(jì)守法,不謀私利。
3.業(yè)務(wù)素質(zhì)
作為一名合格的物業(yè)管理工作人員,應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識(shí),尤其是中、高級(jí)管理人員應(yīng)是復(fù)合型人才。他們不僅要有一定的土建知識(shí),了解住宅的結(jié)構(gòu)類型,各種材料性能、施工質(zhì)量以及外觀裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,還要懂得有關(guān)機(jī)電知識(shí),保證公共服務(wù)設(shè)施中的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能盡快排除。此外,還需要掌握一定的行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)等知識(shí),為良好的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。
4.文化素質(zhì)
物業(yè)管理人員應(yīng)接受良好的教育,知識(shí)面要寬,接受信息的能力要強(qiáng),要精通經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、美學(xué)、法學(xué)等學(xué)科知識(shí)。這樣在工作中才能與業(yè)主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。
5.身心素質(zhì)
身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進(jìn)、不怕挫折、心理承受力強(qiáng),這些將是物業(yè)管理工作得以開展的基礎(chǔ)。
6.具有較強(qiáng)的管理能力
所謂管理能力要強(qiáng),一般體現(xiàn)在“五勤”,即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動(dòng)腦筋要勤,觀察發(fā)現(xiàn)問題要勤,說服管理指導(dǎo)要勤,巡視檢查管理要勤,動(dòng)手參與管理要勤。
(三)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)
物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理不僅應(yīng)具備物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和能力以外,而且還要有領(lǐng)導(dǎo)能力和方法。
1.領(lǐng)導(dǎo)能力
領(lǐng)導(dǎo)能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新應(yīng)變能力、信息捕捉能力和語言表達(dá)能力。
2.基本領(lǐng)導(dǎo)方法
物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者要堅(jiān)持使用“從住戶中集中起來,到住戶中堅(jiān)持下去”的領(lǐng)導(dǎo)方法?!皬淖糁屑衅饋怼?就是領(lǐng)導(dǎo)者要深入到住戶中去,廣泛傾聽住戶的意見,把來自各方面的分散的零碎意見集中起來,經(jīng)過分析研究、整理概括,化為集中的系統(tǒng)的意見,形成切合實(shí)際的管理方針、計(jì)劃方案。這個(gè)過程,也是領(lǐng)導(dǎo)者從個(gè)別指導(dǎo)中概括出一般意見的過程?!暗阶糁袌?jiān)持下去”,就是要把集中起來的群眾意見,即領(lǐng)導(dǎo)者作出的決策、指示,讓物業(yè)管理公司全體人員貫徹、服務(wù)于住戶(即回到住戶中去),通過住戶的評價(jià),進(jìn)一步檢驗(yàn)管理方針。計(jì)劃方案要放到群眾中,讓其修改、補(bǔ)充。從住戶中集中起來又到住戶中堅(jiān)持下去,從個(gè)別到一般,一般到個(gè)別,是無限循環(huán)的過程。在這個(gè)過程中,領(lǐng)導(dǎo)的意見才能一次比一次更正確、更生動(dòng)、更豐富。
(四)加強(qiáng)物業(yè)管理人才素質(zhì)的培養(yǎng)
搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù),首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊(duì)伍,這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工程來抓,應(yīng)著重從以下四個(gè)方面來進(jìn)行培訓(xùn):
&nbs
p;1.思想建設(shè)
引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一,住戶至上”當(dāng)作企業(yè)的生命,全心全意為業(yè)主(住戶)服務(wù)。具體表現(xiàn)在16個(gè)字上:文明禮貌,合理規(guī)范,及時(shí)快捷,完好滿意。教育倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè),愛我物業(yè),管理服務(wù),住戶至上”的企業(yè)精神。
2.作風(fēng)建設(shè)
作風(fēng)反映企業(yè)的形象,是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度。因此,在工作時(shí)間內(nèi),管理人員應(yīng)該統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一掛牌,統(tǒng)一用語;接待業(yè)主(使用人)以及賓客,應(yīng)做到態(tài)度和藹可親,舉止端莊,談吐文雅。只要住戶需要服務(wù),物業(yè)管理公司就應(yīng)盡可能地滿足住戶的要求,使全體住戶真正體會(huì)到“處處方便,事事放心”。
3.業(yè)務(wù)建設(shè)
業(yè)務(wù)水平的高低,直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量,關(guān)系到企業(yè)的效益,因此,公司在選聘使用員工時(shí)應(yīng)注意嚴(yán)格把關(guān)。選聘員工應(yīng)本著德、才標(biāo)準(zhǔn),著重考核思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,兼顧年齡、學(xué)歷、專業(yè)等條件。同時(shí),應(yīng)通過不同形式的培訓(xùn)工作提高在職人員的素質(zhì)。常采用的形式有:
①短期培訓(xùn)。以1個(gè)月至3個(gè)月為期,較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理知識(shí)及物業(yè)管理操作技能。
②專題講座。根據(jù)物業(yè)管理公司員工的工作狀況及特點(diǎn),有選擇地進(jìn)行專題講座,以提高他們的業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作技能。
③技能競賽。為促進(jìn)全體員工提高技術(shù),鉆研業(yè)務(wù),可以通過各種技能比賽、選拔先進(jìn)的方式來推動(dòng)學(xué)習(xí)技術(shù)的高潮。
④學(xué)歷教育。根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平,選拔一些熱愛物業(yè)管理工作,具有奉獻(xiàn)精神,又有培養(yǎng)前途的員工到相應(yīng)的高校進(jìn)行較系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。
4.法制建設(shè)
第5篇 物業(yè)管理員工手冊-公事處理程序
物業(yè)管理員工手冊:公事處理程序
目的是使員工在最短時(shí)間內(nèi)解決公事上的困難。
一、直屬主管
員工在公事上出現(xiàn)困難或發(fā)生爭執(zhí)時(shí),應(yīng)首先向直屬主管報(bào)告(此直屬主管未必是部門經(jīng)理),直屬主管應(yīng)盡力解決;若屬權(quán)限外的,必須向上級(jí)部門經(jīng)理請示。
二、部門經(jīng)理
當(dāng)直屬主管解決不了的問題,可用書面形式將調(diào)查材料向部門主管/經(jīng)理報(bào)告,指出問題的性質(zhì),有關(guān)人員及建議解決的辦法,同時(shí)將副本送綜合管理部備案。部門經(jīng)理解決,在必要時(shí)總經(jīng)理可參與協(xié)助。
三、總經(jīng)理
若經(jīng)上述步驟還未能解決問題,須將調(diào)查結(jié)果及建議解決的辦法呈報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理裁決。
四、仲裁小組
若遇重大問題,物業(yè)公司會(huì)由總經(jīng)理、部門經(jīng)理、員工代表組成仲裁小組協(xié)商解決,協(xié)商結(jié)果為最后裁決結(jié)果。任何管理階層在其職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理解決的,都應(yīng)自己著手解決,不應(yīng)推諉或向上級(jí)請示??偨?jīng)理在任何時(shí)候都可以提出參考意見。
第6篇 全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試-物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷答案
一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。
a.50 b.300
c.500 d.1000
2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a.30 b. 45
c. 60 d. 90
3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)( )資質(zhì)條件。
a. 一級(jí)b. 二級(jí)
c. 三級(jí)d. 三級(jí)暫定
4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。
a. 7 b. 15
c. 30 d. 45
5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。
a. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人
b. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人
c. 應(yīng)報(bào)請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人
d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人
6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯會(huì)議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥
7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。
a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會(huì)
c. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位
8. 業(yè)主臨時(shí)公約由( )制定。
a. 建設(shè)單位 b. 購房人
c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門
9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。
a. 設(shè)計(jì)工作 b. 工程監(jiān)理工作
c. 開發(fā)建設(shè)工作d. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)
10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。
a. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開b. 業(yè)主大會(huì)成立
c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效
11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。
a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會(huì)
c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)
12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
a. 裝修人b. 裝修企業(yè)
c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司
13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。
a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立
b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立
c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立
d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立
14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。
a. 測量b. 敲擊
c. 使用d. 目測
15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別,不包括( )。
a. 磚結(jié)構(gòu)b. 木結(jié)構(gòu)
c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)d. 框架結(jié)構(gòu)
16. 對于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。
a. 事后維修 b. 緊急搶修
c. 預(yù)防性維修 d. 大修
17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。
a. 日常運(yùn)行 b. 客戶投訴
c. 維修和技術(shù)改造d. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測試
18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。
a. 挖巢法b. 藥殺法
c. 熏蒸法d. 誘殺法
19. 下列四項(xiàng)工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。
a. 澆水b. 病蟲害防治
c. 雜草防治 d. 綠化改造工程
20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是( )。
a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
b. 物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任
;c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任
d. 物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進(jìn)行留置訊問
21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是( )。
a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位
b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位
c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示
d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進(jìn)行管理
22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。
a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生
b. 通過安全窗撤離轎廂
c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援
d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救
23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
a. 三個(gè)月b. 半年
c. 一年d. 二年
24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
a. 物業(yè)服務(wù)成本b. 物業(yè)服務(wù)支出
c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)
25. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于()所有。
a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主
c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位
26. 在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。
a.提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔
b.自行決定
c.與部分業(yè)主商議決定
d.與建設(shè)單位商議決定
27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是()。
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.業(yè)主定價(jià)
d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定
28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。
a.業(yè)主b.建設(shè)單位
c.施工單位d.監(jiān)理單位
29. 某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是()。
a. 通知b. 報(bào)告
c. 請示d. 決定
30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)
部令第110號(hào)),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取()。
a.管理服務(wù)費(fèi) b.審批費(fèi)
c.施工現(xiàn)場管理費(fèi)d.裝修保證金
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
31. 二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由()頒發(fā)和管理。
a.國務(wù)院建設(shè)主管部門
b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門
c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門
d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門
e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門
32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時(shí),除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外,還要持()向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。
a. 企業(yè)法定代表人的身份證明
b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明
c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同
d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同
e. 物業(yè)服務(wù)合同
33. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括()。
a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 物業(yè)建設(shè)單位
c. 業(yè)主大會(huì) d. 業(yè)主委員會(huì)
e. 物業(yè)所有權(quán)人
34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有()。
a. 簽訂合同的主體不同
b. 合同終止條件不同
c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要
d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同
e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同
35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有()。
a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效
b. 業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力
c. 業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力
d. 業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力
e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力
36. 某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。
a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題
b. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用
c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用
d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用
e. 電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支
37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為()物業(yè)。
a. 居住b. 公共
c. 商業(yè)d. 工業(yè)
e. 其他
38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括()。
a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員
c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場保潔員
e. 停車收費(fèi)員
39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括(&n
bsp;)收入。
a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營
c. 政策性虧損補(bǔ)貼d. 物業(yè)大修
e. 共用部位的租賃收入
40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括()。
a. 企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤
c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額
e. 補(bǔ)貼收入
41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括()。
a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用
b. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用
c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用
d. 管理服務(wù)人員的工資
e. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用
42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行()。
a.政府定價(jià)b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià)
e.政府與業(yè)主共同定價(jià)
43. 住宅專項(xiàng)維修資金可用于()。
a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足
b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修
c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新
d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造
e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修
44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中,正確的有()。
a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)
c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)
d. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)
e. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)
45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括()。
a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員
c. 業(yè)主委員會(huì) d. 建設(shè)單位
e. 物業(yè)使用人
三、案例分析題(共2題,每題20分。請根據(jù)背景材料,按要求作答)
案例分析題 (一)
某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)
編號(hào) 意 見 與 建 議
1 部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷
2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理
4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理
5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素
6 樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換
7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修
8 建議小區(qū)外墻全部翻新
9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施
10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理
11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)
12 希望提供家政服務(wù)
13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路
14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開,避免與業(yè)主爭用電梯
問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)
問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)
問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么(4分)
問題5:針對上述問題,請結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)
案例分析題 (二)
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場,但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。
2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。
問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)(4分)
問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng) 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)
問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 (3分)
問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請說明理由(3分)
問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)(6分)
2006年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試
《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷答案
一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)
1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a
二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)
31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab
三、案例分析題(共2題,每題20分)
案例分析題(一)
問題1答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分,答對每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分, 每項(xiàng)0. 5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。
問題2答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對任意2項(xiàng)得2分,答對1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。
(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。
問題3答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。
(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。
問題4答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。
問題5答案要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);
2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;
3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;
4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;
5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;
6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。
案例分析題(二)
問題1答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);
(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。
問題2答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分);
(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場,統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);
(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。
問題3答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
答'2005年7月31日(24時(shí))'或'2005年8月1日(零時(shí))'均可以得分(3分)。
問題4答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。
問題5答題要點(diǎn)及評分標(biāo)準(zhǔn):
(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(1分);盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。
(2)自查驗(yàn)之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。
第7篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書前言
首先非常感謝zz**商業(yè)廣場投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對我司的信任,使我司對**廣場項(xiàng)目有了很好的了解。
**廣場以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。
為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。
本管理方案由我司簡介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對**廣場的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時(shí)予以修正,并真誠地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。
由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。
再次感謝貴司給對我司的信任!
第8篇 物業(yè)管理公司的員工培訓(xùn)計(jì)劃
這個(gè)培訓(xùn)計(jì)劃是開放性的,房地產(chǎn)公司的每一個(gè)成員都有必要接受一定程度的物業(yè)管理培訓(xùn)。該講提出了一套簡明的培訓(xùn)系統(tǒng),有助于我們建立基于全局策略物業(yè)管理動(dòng)作機(jī)制
第1操作環(huán)節(jié):制定一個(gè)實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)計(jì)劃
物業(yè)管理的員工培訓(xùn)是要結(jié)合招聘計(jì)劃來進(jìn)行,通常是分三步到位,即高級(jí)管理員、高級(jí)技術(shù)員、技術(shù)骨干和普通員工。
高級(jí)管理員包括正副總經(jīng)理、行政秘書(或經(jīng)理助理)、工程部經(jīng)理、電腦工程師、機(jī)電工程師、財(cái)務(wù)主管。這批人通常應(yīng)于交付使用前六個(gè)月到位。他們的前期工作是負(fù)責(zé)組建管理公司,參與設(shè)備安裝及試運(yùn)行,制定管理計(jì)劃和對下屬員工進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。
技術(shù)骨干包括部門經(jīng)理、水電技術(shù)員、電腦操作員、業(yè)務(wù)員和出納,應(yīng)該于交付使用前兩個(gè)月到位,他們的前期任務(wù)是熟悉公司運(yùn)作程序和部門分工,熟悉設(shè)備操作。
普通員工包括保安員、清潔工、園丁,應(yīng)該于交付使用前三周到位,他們的前期任務(wù)是熟悉物業(yè)情況,熟悉本職工作和實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。
要點(diǎn)a:高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識(shí)及器具使用
管理及公關(guān)常識(shí)
要點(diǎn)b:技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識(shí)及技巧
消防、急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
要點(diǎn)c:普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運(yùn)作并且盡旱趨于成熟在對員工進(jìn)行了全面的專業(yè)培訓(xùn)后,還應(yīng)該在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行多次實(shí)戰(zhàn)演習(xí),以便及時(shí)糾正錯(cuò)誤。
第2操作環(huán)節(jié):物業(yè)管理培訓(xùn)的籌備工作
要點(diǎn)a:培訓(xùn)目的:
迅速認(rèn)識(shí)物業(yè)管理建立起正確的管理意 服務(wù)意識(shí)直接運(yùn)用所學(xué)開展實(shí)際工作。
要點(diǎn)b:培訓(xùn)對象:
物業(yè)管理公司主管以上人員及直接與顧客按觸的一線管理服務(wù)人員
要點(diǎn)c:培訓(xùn)方式:
集中授課、角色扮演實(shí)際操作交流研討跟班實(shí)習(xí)收看幻燈錄像及現(xiàn)場參觀等方式。
第3操作環(huán)節(jié):培訓(xùn)的具體內(nèi)容
具體內(nèi)容a:入伙前相關(guān)課程 、
第1課:物業(yè)管理概述
物業(yè)管理起源于中國古代的皇宮管理,我們的祖先早早就認(rèn)識(shí)到牧業(yè)管理的重要性。然而,當(dāng)今世界性的物業(yè)管理會(huì)議每二年召開一次,我國卻從未參加過??v觀物業(yè)管理發(fā)展趨勢,住宅管理和商業(yè)大廈管理將成為物業(yè)管理的兩大流派,中國必將成為住宅管理高手,能否成為商業(yè)大廈管理行家呢
物業(yè)管理除了管理物業(yè)外還能做什么物業(yè)管理的最高境界是什么創(chuàng)新、進(jìn)取,總是和別人不一樣,又總是走在別人前面。
第2課:房屋建筑及管理基礎(chǔ)常識(shí)
您會(huì)辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎您會(huì)計(jì)算房屋面積嗎您會(huì)看建筑圖紙嗎您了解多少房地產(chǎn)各級(jí)市場基本常識(shí)您知道房屋主權(quán)70年到期后歸誰所有嗎如果住戶向您問起這些問題,回答不出來可就失職了。
第3課:不同類型物業(yè)的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服務(wù)之中;工業(yè)廠房管理要把安全放在首位;寫字樓管理要抓住它的生命線即機(jī)電設(shè)備管理;商場管理范圍最大,專業(yè)程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么樣的物業(yè)管理都難不倒您。
第4課:物業(yè)管理法規(guī)
有人說,中國的物業(yè)管理大難搞,因?yàn)榉ㄒ?guī)不健全,果真如此嗎如果5年以后才健全怎么辦工作不做了嗎不然,怎樣熟知現(xiàn)有潔規(guī)并利用有關(guān)法規(guī),物業(yè)管理人義不容辭。香港采取的是有緊有松的'大籠子'策略,讓我們剖析一下。
第5課:物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置
多數(shù)物業(yè)管理公司都設(shè)有保安部、工程部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營部等,我們不這樣設(shè),為什么
一個(gè)總經(jīng)理,一、二個(gè)副總經(jīng)理,這樣設(shè)置合適嗎
一個(gè)人必須同時(shí)干三件事,否則不稱職!怎么于
第6課:房屋的接管驗(yàn)收及其注意事項(xiàng)
認(rèn)真仔細(xì)驗(yàn)收,是為了方便今后的維護(hù)工作,驗(yàn)收不認(rèn)真,麻煩事在后面等著您。
怎樣把好驗(yàn)收關(guān)驗(yàn)收查出不合格怎么交涉以保護(hù)物業(yè)公司利益機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試要全程跟蹤、記錄、建立機(jī)器檔案,如同醫(yī)生治人建病歷一樣。調(diào)試中曾出現(xiàn)過的問題,可令您在接管后的維護(hù)工作胸有成竹,'藥'到'病'除。
具體內(nèi)容b:入伙初期相關(guān)課程
第1課:入伙程序及相關(guān)事務(wù)
辦理入伙手續(xù),是接觸住戶的第一課,上好這一課,可以為今后的雙方關(guān)系打下良好基礎(chǔ),該說什么話,該做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越順利。
第2課:顧客投訴心態(tài)分析及處理技巧
求發(fā)泄、求尊重、求補(bǔ)償,是顧客投訴的三種心態(tài),聽其言、觀其色,針對不同的心態(tài)靈活處理,這里面有策略。
一個(gè)不在意,電視報(bào)紙曝你光,聯(lián)名上訴讓你慌。那么如何處理投訴呢這里面有技巧。
第3課:裝修管理
裝修管理不善,可引來住戶投訴,造成危險(xiǎn)隱患,發(fā)生治安案件等。管理手法不當(dāng),雙方矛盾形成,還可能影響到住戶的關(guān)系。矛盾激化,你在明處,他在暗處,令你十分被動(dòng),怎么辦建立裝修巡查制度,讓我們用案例告訴你有效的管理手段。
第4課:房屋機(jī)電設(shè)備管
理技巧
制度化,是機(jī)電設(shè)備管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照辦就行了,管理人員怎么流動(dòng),制度始終不變。
有人說:機(jī)器不過是一堆通上電就會(huì)動(dòng)作的鋼鐵。我們說:機(jī)器也是有感知的,你好好照顧它,它就為你認(rèn)真工作,你不善對它,那它就會(huì)對你不客氣!
第5課:綠化養(yǎng)護(hù)與管理
招個(gè)綠化工程師就可以保證樹常青、草常綠嗎不一定,綠化管理并不那么簡單,但也不很復(fù)雜,這里面有檔次、有文化。
玉蘭路上玉蘭花香,玫瑰路上玫瑰斗艷,由路認(rèn)花、由花尋路,這不是檔次、這不是文化嗎
第6課:緊急突發(fā)及特殊事件的處理和防范
火警、匪警等,大家都知道怎么處理。電梯困人、老人犯病、煤氣泄漏、住戶鑰匙忘在屋內(nèi)進(jìn)不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾獲財(cái)物、恐嚇電話、派出所檢查、孩子深夜未歸、接待參觀檢查、天氣突變氣候惡劣、停電停水、停煤氣、家用電器突然故障、碰傷摔壞、街道辦居委會(huì)上門公于,政府職能上級(jí)主管單位拉贊助亂攤派,特殊車輛及人員不服從管理等等,什么事都可能面對,別怕,我們讓你在聽故事中學(xué)習(xí)處理技巧。
具體內(nèi)容c:進(jìn)入正常階段的日常管理相關(guān)課程
第1課:有效培訓(xùn)與考核
人員培訓(xùn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重要一課,一般的培訓(xùn),老師講了100%,學(xué)生聽進(jìn)去的80%,理解消化了60%,記住的40%,而能夠運(yùn)用的只有20%,真正起到作用的,可能還不到10% ,這樣的效果如何改變呢
考核很難,因?yàn)榭己藰?biāo)準(zhǔn)不易制定,制定出一個(gè)好的標(biāo)準(zhǔn),考核的工作就完成了一半。另一個(gè)原因是因?yàn)槿饲橛^念作怪。
我們追求的考核,是完全客觀化的,一個(gè)固定標(biāo)準(zhǔn)套在誰身上,就可以考核誰,任何一位考官拿到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都可以實(shí)施考核,同時(shí)無法摻人個(gè)人主觀影響。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),就像當(dāng)年蘇聯(lián)'老大哥'逼我們還債一樣苛刻,我們抵債的革果,他們用一個(gè)圈來套,大了不行,小了不要!
第2課:物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)管理
講理論,老師累,學(xué)主煩。給你一張資產(chǎn)負(fù)債表,從頭到尾就講這張表,原來看懂它挺容易,從此,你再不用怕面對阿拉伯?dāng)?shù)字了!
第3課:業(yè)委會(huì)的作用及其組建
業(yè)委會(huì)向往戶倡議重新選擇物業(yè)管理公司說明了什么問題不容置疑,說明了管理公司失誤。怎樣讓業(yè)委會(huì)為我所用怎樣處理和擺準(zhǔn)雙方關(guān)系和位置我們的經(jīng)驗(yàn)一定對你有用。
第4課:海外物業(yè)管理簡介
海外物業(yè)管理公司做什么我們在做什么幫你比較一下,分析各自特點(diǎn)取長補(bǔ)短。
不用親身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到啟發(fā)。
聽聽教員在香港三年物業(yè)管理工作的經(jīng)歷,現(xiàn)身說法最生動(dòng)。
第5課: 1s09002導(dǎo)入
1s09002簡稱'埃嗦九千',有人戲稱之為'嚕嗦九千',分析一下,為什么讓你感到嚕嗦質(zhì)量是永恒的競爭法寶,但日本人說,未來競爭取勝的不再是質(zhì)量,而是……,你怎么看搞9002,是為了圖名,還是確有大用
第6課:初級(jí)電腦
中層以上干部必須掌握簡單英語、掌握汽車駕駛,掌握電腦運(yùn)用,這是現(xiàn)代人基本的工作和謀生本領(lǐng)。
第9篇 物業(yè)管理員技能試題-情景題
物業(yè)管理員技能試題:情景題
一 情景題:
1. 某物業(yè)公司通過投標(biāo)方式,中標(biāo)贏得新建成的興隆家園住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán),該公司在接管驗(yàn)收時(shí),應(yīng)該檢驗(yàn)?zāi)男┚唧w資料
2. 小王是剛分配到某物業(yè)管理公司的大學(xué)畢業(yè)生,他不清楚新建房屋接管驗(yàn)收主體工程時(shí)怎樣注意質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn),你能告訴他嗎
3. 某物業(yè)公司經(jīng)理安排 老李去接管驗(yàn)收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)嗎
4. 工程部老陳被經(jīng)理安排負(fù)責(zé)新建小區(qū)樓地面工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),假如有一天經(jīng)理安排你去接管驗(yàn)收新建房屋的樓地面工程,你知道應(yīng)該怎樣檢驗(yàn)嗎
5. 泰然房地產(chǎn)開發(fā)公司交付給某物業(yè)管理公司二期精裝商品住宅樓,公司經(jīng)理安排物業(yè)管理員小魯去接管驗(yàn)收新交付二期工程手裝修質(zhì)量,你知道他應(yīng)該注意哪些方面嗎
6. 水、衛(wèi)、消防常常給物業(yè)管理公司日后管理工作帶來許多麻煩,要確保物業(yè)正常使用功能,為日后管理創(chuàng)造條件,在物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)該做好水、衛(wèi)消防接管驗(yàn)收工作。你知道該怎樣做嗎
7. 某住宅小區(qū)剛剛開始辦理入住手續(xù),物業(yè)管理公司經(jīng)理安排老張負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎
8. 你知道物業(yè)委托管理階段信息的檔案應(yīng)收集哪些資料
9. 某物業(yè)管理公司接管了一項(xiàng)服裝城商業(yè)場所物業(yè)管理工作,目前正處于招商階段,經(jīng)理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎
10. 用戶入戶信息資料對物業(yè)管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內(nèi)容嗎
11. 物業(yè)檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經(jīng)理要她銷毀原有過期的檔案資料,她一時(shí)無從下手,你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎
12. 住戶手冊屬于物業(yè)管理常用規(guī)章制度的一種,經(jīng)理讓新來的大學(xué)生小楊起草住戶手冊,他不知道該寫哪些內(nèi)容,請你告訴他住戶手冊應(yīng)包括的具體內(nèi)容。
13. 物業(yè)管理員小楊正在起草住戶手冊,當(dāng)寫到物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)時(shí)只寫了物業(yè)公司的介紹,請您幫他肥內(nèi)容補(bǔ)充完整。
14. 物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成大致可分為兩大類,你知道是哪兩類嗎
15. 新來的會(huì)計(jì)員小陳把收益性物業(yè)管理中的收入列入保證金和準(zhǔn)備金,你認(rèn)為這樣做對嗎你能告訴他物業(yè)管理及服務(wù)人員的工資和福利都包括哪些明細(xì)科目
16. 收益性物業(yè)管理中公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi),該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中占較大比例,你知道具體分哪幾項(xiàng)嗎
17. 保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn),人工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人員費(fèi)用在物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用中占較大比例,你知道具體分哪幾項(xiàng)嗎
18. 對收益性物業(yè)房產(chǎn)稅 如何征繳,你知道具體規(guī)定嗎
19. 新來的物業(yè)管理員小宋對'固定費(fèi)用隨著物業(yè)管理企業(yè)所接管物業(yè)數(shù)量的變動(dòng)成反比變動(dòng)'這句話不十分理解,請你向他解釋清楚。
20. 地基屬于隱蔽工程,發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難,因此,平時(shí)要足夠重視,要做好養(yǎng)護(hù)工作,你知道注意那些方面嗎
21. 樓地面工程常見的材料多種多樣,要針對材料特性做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作,請你告訴工程部新來的小王應(yīng)注意那些方面
22. 門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑。你知道門窗工程的養(yǎng)護(hù)應(yīng)重點(diǎn)注意那幾個(gè)方面嗎
23. 屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫,最容易受到破壞的是防水層,請你回答怎樣建立以養(yǎng)為主的保養(yǎng)制度。
24. 某小區(qū)業(yè)主擅自將通風(fēng)到拆除,造成通風(fēng)到中中段堵塞,作為物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣注意養(yǎng)護(hù)管理通風(fēng)道。
25. 垃圾道是公用設(shè)施,又是藏污納垢的地方,住戶對其往往愛護(hù)不夠,你知道平時(shí)養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)注意那些問題嗎
26. 翻修工程具有類似建筑工程的技術(shù)特征和房屋更新改造的性質(zhì),請你回答翻修工程項(xiàng)目主要有哪些
27. 在房屋維修技術(shù)管理中,制定方案必須具備的有關(guān)資料有哪些
28. 水泵、水箱和消防設(shè)備對業(yè)主或使用人日常生活、生命財(cái)產(chǎn)安全關(guān)系重大,你知道該怎樣加強(qiáng)日常性保養(yǎng)嗎
29. 電梯設(shè)備歷來受到國家有關(guān)部門格外重視,作為物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣對電梯設(shè)備進(jìn)行日常性保養(yǎng)
30. 西馬莊住宅小區(qū)由于居民把雜物投入下水道,使下水變成上水,致使四棟家屬樓居民飲水用后鬧肚子,你知道對排水系統(tǒng)該怎樣管理嗎
31. 室內(nèi)排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎
32. 排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管道堵塞現(xiàn)象,你知道應(yīng)該怎樣進(jìn)行維修嗎
33. 如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎
34. 我國消防管理的方針是'預(yù)防為主,防消結(jié)合'.消防設(shè)備保證隨時(shí)有效的供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)怎樣加強(qiáng)對消防設(shè)備維修管理呢
35. 生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康,對高位水箱進(jìn)行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎
36. 門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
37. 邏輯是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對邏輯范圍和邏輯方式有哪些具體規(guī)定
38. 北京某物業(yè)小區(qū)治安班長呂安接到業(yè)主報(bào)案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘跑下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會(huì)怎樣緊急處理
39. 我國消防管理的方針'預(yù)防為主,防消結(jié)合'一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎
40. 火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期,你掌握常用的滅火方法嗎
41. 固體廢棄物污染的防治有那些措施
42. 噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
43. 物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)設(shè)置,無論規(guī)模大小都只設(shè)一個(gè)清潔班,這個(gè)說法對嗎
44. 請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么
45. 保潔管理除了實(shí)行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括那些具體措施
46. 物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),對嗎你認(rèn)為應(yīng)該怎樣設(shè)置。
47. 技術(shù)工人是綠化工作中的實(shí)際操作者,你了解綠化養(yǎng)護(hù)操作與管理的基本方法和要求嗎
48. 居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點(diǎn),是居住小區(qū)中不可缺省的有機(jī)組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎
49. 你了解綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。
50. 某居住小區(qū)剛剛建成入住,計(jì)劃在'七一'紀(jì)念黨的生日,開展文體娛樂活動(dòng),他們在制定方案以前,應(yīng)該調(diào)查了解哪些情況
51. 某物業(yè)管理公司笄開展文體娛樂活動(dòng),以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強(qiáng)了解與溝通,融洽關(guān)系,推進(jìn)合作,你能為他們設(shè)計(jì)活動(dòng)項(xiàng)目嗎
52. 你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國慶節(jié)慶?;顒?dòng)的方案,請問制定文體娛樂活動(dòng)方案的具體步驟是什么
53. 管理文體娛樂活動(dòng),嚴(yán)格招待規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎
第10篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理要求
商業(yè)中心物業(yè)管理要求
kh商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級(jí)甲級(jí)寫字樓,主要以商務(wù)、辦公為主,因此與住宅小區(qū)相比,該寫字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù),該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多,諸如自動(dòng)控制的高檔電梯與升降機(jī),電腦控制的自動(dòng)化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識(shí)與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù),特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生,清潔要求很高,為保待樓宇外貌的美觀,樓宇的外墻也需要定期清洗,該寫字樓能否得到完善的管理,直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營,而且對樓宇本身的價(jià)值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。因此,對于kh商業(yè)中心的管理應(yīng)圍繞'安全、舒適、方便、快捷'的模式來全面展開,寫字樓對治安、消防的要求更高,而復(fù)雜的設(shè)備設(shè)施對維修保養(yǎng)的要求也較高。
一、安全是指讓用戶在寫字樓里工作有安全感,包括:
1、人身安全:保證大樓內(nèi)主要設(shè)備完好,不出意外事故,通過閉路電視監(jiān)視大樓停車場,大堂、通道、電梯等人流量大的地方,加強(qiáng)定時(shí)巡查,不給犯罪分子可乘之機(jī)。
2、財(cái)產(chǎn)安全:通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng),及時(shí)掌握大樓內(nèi)的情況,保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點(diǎn),線路上為用戶服務(wù),保證大樓安全防范萬無一失,不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。
3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及財(cái)產(chǎn)安全,應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng),特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài),定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測試,并在條件許可的情況下組織消防演練,增加用戶防火和自救能力。
二、舒適是指創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境讓用戶在大樓內(nèi)工作起來感到舒適,方便、確保大廈內(nèi)的電梯、供電、供水服務(wù)處于正常運(yùn)行狀態(tài)。
三、快捷是指用戶在大樓內(nèi)工作能隨時(shí)與各地、各方面聯(lián)絡(luò)、交換信息、抓住商機(jī)、通訊聯(lián)絡(luò)好比人體神經(jīng)系統(tǒng),通訊聯(lián)系中斷,企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)就陷入癱瘓,因此必須配備和保持通訊,寬頻網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的正常使用。
四、必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象,以高起點(diǎn)的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù),推動(dòng)該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。
五、必須按照高標(biāo)準(zhǔn),高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該物業(yè)進(jìn)行管理,用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng),努力保證房屋本體,配套設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行和完好,保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全,刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。
第11篇 商業(yè)廣場物業(yè)管理投標(biāo)書公司簡介
sy物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)概況
sy物業(yè)管理有限公司成立于2001年,七年來,y物業(yè)憑借自身力量,創(chuàng)新發(fā)展,業(yè)績優(yōu)良?,F(xiàn)為國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè),中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,s房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。
公司經(jīng)多年發(fā)展探索,積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),所管的物業(yè)類型多樣,涉及住宅小區(qū)(多層、高層、別墅)、商業(yè)用房、辦公樓、工業(yè)廠區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場?,F(xiàn)管理十多處物業(yè),面積 100多萬平方米。
隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程加快,公司不斷拓展管理范圍,精益求精,依靠先進(jìn)的管理模式、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌,為業(yè)主竭誠提供舒適的生活與工作環(huán)境。
二、管理機(jī)制
為樹立良好的企業(yè)形象,公司秉承'勤儉務(wù)實(shí)、誠信為上、和諧社區(qū)'的企業(yè)精神,貫徹'服務(wù)第一、管理第二、安全文明、舒適溫馨'的質(zhì)量方針,內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),外樹形象。在s地區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
三、人員儲(chǔ)備
公司按照'對外招聘高級(jí)管理人才,對內(nèi)培養(yǎng)有發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬?的原則,建立了一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工 1500多名,其中專業(yè)管理人員36名,大、中專以上文化程度占90%。在完備的培訓(xùn)體系下,100%的部門經(jīng)理通過了全國物業(yè)管理崗位培訓(xùn),各專業(yè)崗位的持證上崗率達(dá)100%。
四、 企業(yè)信譽(yù)
本著注重企業(yè)信譽(yù)、創(chuàng)造企業(yè)品牌的宗旨,在管理服務(wù)方面,實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理,并制定各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo),接受來自各方的指導(dǎo)與監(jiān)督。
1、國家物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。
2、自2001年始先后多個(gè)項(xiàng)目獲得市優(yōu)、部優(yōu)榮譽(yù)。4、2002年被中國質(zhì)量檢驗(yàn)協(xié)會(huì)評為'重質(zhì)量、講信譽(yù)物業(yè)管理企業(yè)',如上南花城、新s花園洋房于2001年獲得部優(yōu),碧云別墅和上房金豐苑、中福城分別于2004年、2000年、2002年被評為市優(yōu)小區(qū)。
五、物業(yè)管理業(yè)績
1、'*城'。
2、's花園洋房'。
3、'*別墅'。
4、'*苑'。
5、'*城'。
6、'*花園'。
7、'*名邸'。
8、'*庭'。
9、'*花園'。
10、'*公寓'。
六、 物業(yè)管理特色
sy物業(yè)管理有限公司憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢,不斷引入國內(nèi)先進(jìn)的管理理念,對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄,去其疏漏,取其精華,通過持續(xù)創(chuàng)新不斷豐富企業(yè)內(nèi)涵,精煉物管品牌,促進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展 。從理論研究到實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),摸索出了金佳特色的'人性服務(wù)、精細(xì)管理'的經(jīng)營模式。
完善的管理體系。 對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理,并一直致力于管理機(jī)制的創(chuàng)新和完善。區(qū)同行業(yè)中率先實(shí)施iso9002質(zhì)量管理體系,并通過了國際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)證。
創(chuàng)新的發(fā)展戰(zhàn)略。 公司自成立初,即堅(jiān)持探索物業(yè)管理市場化發(fā)展戰(zhàn)略,逐步形成了' 面向市場服務(wù)至上創(chuàng)品牌 ,拓寬思路多種經(jīng)營增實(shí)力,以人為本嚴(yán)格管理強(qiáng)素質(zhì),上下一心和諧奮進(jìn)謀發(fā)展' 的經(jīng)營決策總體指導(dǎo)思想。 在無開發(fā)商支撐的背景下,依靠自身力量,不斷創(chuàng)新發(fā)展,并專門成立了市場部,目前管理面積已達(dá)100多萬平方米,項(xiàng)目類型多樣。
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)品牌。 為樹立良好的企業(yè)形象,公司倡導(dǎo)'以人為本'的服務(wù)理念,在多年的 iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施中,服務(wù)質(zhì)量得到不斷提高。
以市場為導(dǎo)向:公司一向面向市場,服從規(guī)律,把市場作為提升公司實(shí)力的競技場。
以服務(wù)為宗旨:員工皆以服務(wù)為己任,對業(yè)主熱情周到, 友誼互助。
以人才為根本:內(nèi)培外引,提升管理團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)。
以質(zhì)量為保證:好的質(zhì)量打造好的口碑,好的口碑鑄就好的品牌。
穩(wěn)健的經(jīng)營思路 。經(jīng)多年經(jīng)營發(fā)展,公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷得到增強(qiáng), 打破原思路,拓寬經(jīng)營思路,轉(zhuǎn)變增長方式,走一業(yè)為主、多元開拓的路子,為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)、雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
七、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)
**廣場c、d總占地8.88萬平米,物業(yè)設(shè)計(jì)充分顯示精品建筑特點(diǎn),配置40%以上的綠化率,獨(dú)巨匠心的綠化園藝設(shè)計(jì),給人以豪華、尊貴、舒適、溫馨的感覺。**廣場按高檔住宅類型設(shè)計(jì),設(shè)備配置先進(jìn)齊全,治安防范、通訊技術(shù)充分應(yīng)用,是技術(shù)與自然完美結(jié)合的建筑精品。
定位準(zhǔn)確:
**廣場銷售取價(jià)主體為具有較高身價(jià)和品味的事業(yè)成功人士和房地產(chǎn)投資人士。設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代人文建筑風(fēng)格,體現(xiàn)了為少數(shù)人提供傳世精品的理念,建筑品質(zhì)在錫成絕無僅有。
極具前景:
**廣場項(xiàng)目選在濱湖區(qū)市民休閑廣場旁、錫成河埒板塊是極具戰(zhàn)略眼光的。商業(yè)氛圍濃厚,交通便捷,又是市政規(guī)劃重點(diǎn)打造的城市副中心項(xiàng)目,**廣場環(huán)境位置優(yōu)越、發(fā)展前景廣闊,充滿商業(yè)機(jī)會(huì)。
優(yōu)勢互補(bǔ):
w**商業(yè)廣場投資有限公司是頗具實(shí)力的開發(fā)企業(yè),有豐富的項(xiàng)目儲(chǔ)備和良好的市場前景;sy物業(yè)管理公司是一家具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備完善的服務(wù)管理能力,如果貴我雙方合作成功,將會(huì)把**廣場打造成w乃至全國房地產(chǎn)市場的精品,使其不斷升值,并提升各自公司的知名度。
貴司選擇錫成業(yè)內(nèi)有較高知名度和有著良好業(yè)績的sy物業(yè)管理有限公司實(shí)施物業(yè)管理,將使**廣場的建筑精品得到精心的呵護(hù),將使**廣場光彩奪目,更加誘人。
經(jīng)營前景良好:
**廣場項(xiàng)目住戶群體檔次普遍較高,項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分滿足廣大購房者的需求,項(xiàng)目管理運(yùn)行前景較好。
第12篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第六章入住與裝修管理
物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.關(guān)于人住的概念,以下哪種說法是不準(zhǔn)確的()。
a入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)
b對業(yè)主而言:人住,既包括物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理,也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理
c入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程
d人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過程
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解,c選項(xiàng)僅是入住服務(wù)流程中的一個(gè)環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
a《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
b《人住通知書》
c《物業(yè)驗(yàn)收須知》
d《業(yè)主(住戶)手冊》
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對入住資料準(zhǔn)備的掌握程度,d選項(xiàng)“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。
3.《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知,一般不包括()。
a物業(yè)具體位置
b小區(qū)概況
c委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定
d業(yè)主人住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度,b選項(xiàng)“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88―89頁。
4.在人住工作的準(zhǔn)備工作中,除要作大量的資料準(zhǔn)備外,還有其他準(zhǔn)備工作,以下哪一項(xiàng)不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。
a人住工作計(jì)劃
b入住儀式策劃
c環(huán)境準(zhǔn)備
d用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度,“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識(shí)牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容,不包括d選項(xiàng)“用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
5.請按人住流程整理以下順序()。
a驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn)
b領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料
c業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)
d提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用
e繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用
f簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件
g領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】 c―a―d―f―e―b―g
【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
6.請按人住手續(xù)整理以下順序()。
a產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù),提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料,繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費(fèi)用
b建設(shè)單位開具證明,業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)
c持購房合同、《入住通知書》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)
d房屋驗(yàn)收,填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》,建設(shè)單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認(rèn)
e繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費(fèi)用
f領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料,如:《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》
g業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件,如:物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等
h領(lǐng)取房屋鑰匙
【答案】c―d―a―b―g―e―f―h
【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。
7.請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。
a物業(yè)裝飾裝修登記
b簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
c辦理開工手續(xù)
d備齊資料
e施工
f填寫申報(bào)登記表
g驗(yàn)收
【答案】d―f―a―b―c―e―g
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第96頁。
8.在物業(yè)的裝飾裝修活動(dòng)中造成的損失,哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。
a相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞
b裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施
c裝修人侵占了公共空間,對公共部位和設(shè)施造成的損害
d損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。d選項(xiàng)“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104。
105頁。
‘9.為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任,物業(yè)裝飾裝修管
理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。
a裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方
b裝修人、物業(yè)管理單位二方
c施工單位、物業(yè)管理單位二方
d裝修人、施工單位二方
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104頁。
10.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理,說法不正確的是()。
a要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便
b加強(qiáng)巡視,防患于未然
c控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)
業(yè)主合法權(quán)益
d強(qiáng)化管理,反復(fù)核查
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點(diǎn):一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無序狀態(tài);一是加強(qiáng)巡視,防患于未然;一是控制作業(yè)時(shí)間,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;一是強(qiáng)化管理,反復(fù)核查。a選項(xiàng)“要寬進(jìn)寬出,為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第102頁。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中,常見的物業(yè)入住的操作模式()。
a以建設(shè)單位為主體,由物業(yè)管理單位相配合
b由建設(shè)單位獨(dú)立完成
c物業(yè)人住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的,但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同
d從房產(chǎn)移交的角度看,入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為,建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù),物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)
e建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位,由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種,即a選項(xiàng)和e選項(xiàng),b、c、d選項(xiàng)內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關(guān)。故選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。
2.入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備中,一般而言,由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。
a物業(yè)管理有關(guān)約定
b《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》
c《物業(yè)驗(yàn)收須知》
d《業(yè)主(住戶)手冊》
e《人住通知書》
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度?!段飿I(yè)驗(yàn)收須知》和《人住通知書》是由建設(shè)單位完成的資料。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。
3.業(yè)主在辦理入住時(shí),物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定,進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù),在協(xié)議中應(yīng)明確()。
a物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額
b物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間
c裝修管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
d調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況
e物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點(diǎn):①物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時(shí)間及金額;②物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時(shí)段和繳納時(shí)間;③物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等);④滯納金及其計(jì)收比例;⑤調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況。故選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。
4.入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。
a人住流程與手續(xù)
b費(fèi)用繳納
c驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙
d確定辦理裝修的時(shí)間
e資料歸檔
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個(gè)方面:①入住流程與手續(xù);②費(fèi)用繳納;③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙;④資料歸檔。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可
參見教材第91―92頁。
5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在做好周密計(jì)劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時(shí),還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。
a人力資源和資料準(zhǔn)備要充足
b與街道辦事處保持密切聯(lián)系
c手續(xù)辦理要分批,避免過分集中而混亂
d緊急情況要有預(yù)案
e物業(yè)查驗(yàn)要到位
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個(gè)方面:①人力資源要充足;②資料準(zhǔn)備要充足;③手續(xù)辦理要分批,避免過分集中而混亂;④緊急情況要有預(yù)案。故選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第92~93頁。
6.關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。
a規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為
b協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正
c杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為
d確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益
e物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號(hào)令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。c選項(xiàng)“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第95~96頁。
7.物業(yè)裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程,除要對裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外,還要對以下哪幾方面進(jìn)行管理()。
a物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理
b對裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)
c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
e裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位);③物業(yè)裝飾裝修管理
費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100―102頁。
8.人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備,是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項(xiàng)資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。
a《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
b《入住通知書》
c《物業(yè)驗(yàn)收須知》
d《業(yè)主(住戶)手冊》
e《業(yè)主臨時(shí)公約》
【答案】a b c
e
【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備的掌握程度?!稑I(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的,a、b、c、e是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88~89頁。
9.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。
a物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理
b物業(yè)裝飾裝修管理的要求
c物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理
d物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理
e物業(yè)裝飾裝修管理流程
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容:①物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理;②物業(yè)裝飾裝修管理的要求;③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理;④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100~102頁。
10.物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問題()。
a在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí),物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對
b在辦理開工手續(xù)前,物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備
c在施工過程中,物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料
d對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主
e驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序,如有違章,則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對裝修應(yīng)注意的問題的掌握程度。d選項(xiàng)“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為,應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第105―106頁。
1 1.在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容()。
a檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)
b檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目
c檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加
d檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料
e檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。d選項(xiàng)“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點(diǎn)核查內(nèi)容中。故選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第103頁。
三、案例題
1.某女士購買了一套期房,在辦理人住手續(xù)時(shí),對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題,認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰
匙。半年后,該女士回國發(fā)現(xiàn),有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題未解決,而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤,當(dāng)初收房時(shí)就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納
這么多物業(yè)管理費(fèi)請問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費(fèi),為什么假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理,會(huì)如何處理
【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。
該女士在辦理入住手續(xù)時(shí),所提出的房屋內(nèi)部問題,應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決,與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格,僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件,該女士不能以此為理由拒絕收房,況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙,故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。
從法律的角度,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系,物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個(gè)不同的法律主體,業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。
因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個(gè)物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的,即便業(yè)主沒有實(shí)際居住,但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。
如果當(dāng)時(shí)該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙,則另當(dāng)別論了。
(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。
對于房屋細(xì)部問題,若在保修期內(nèi),協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。
2.付先生2004年購買了一套120平方米的住房,去同年8月,開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后,付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下,付先生對
新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中,付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題,物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是,付先生退回了鑰匙,要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。
兩個(gè)月后,物業(yè)公司以掛號(hào)信的方式通知付先生,質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn):房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為,物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi),或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號(hào)信寄出的次日收取。因此,付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收取為什么
答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。
付先生第一次交房驗(yàn)收時(shí)因質(zhì)量有問題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后,驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,付先生這才收了新房,此時(shí)才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。
(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此,商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未
交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。
3.某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某,擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了電動(dòng)抽水馬桶、洗臉盆,改變廢水立管的下水三通,致使樓下業(yè)主王某儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜
及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理,物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物,為什么
【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。
業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能,因特殊情況需要改
變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求,并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書面同意,并報(bào)政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)私裝電動(dòng)抽水馬桶和洗臉盆,轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通,使儲(chǔ)藏室成了衛(wèi)生間,改變了房屋的使用性質(zhì),違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)制止,并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。故本案例中,對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為,物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止,包括責(zé)令顧某拆除私裝物,若其不理會(huì),應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。
4.某小區(qū)業(yè)主張某,購買了一只占地面積約8.9平方米,可放水約4.2噸的巨型浴缸,準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi),遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢,以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由,制if-.~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭,要求排除妨礙,將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)張某的訴訟請求能否得到法院的支持為什么
【答案】
(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)。
(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某,張某的訴訟請求不會(huì)得到法院支持。
公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利,應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè),并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益,以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸,不僅威脅到樓蓋安全,還會(huì)對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響,會(huì)妨礙其他業(yè)主的正常生活。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán),制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。
5.你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作,請說明物業(yè)入住的流程,在組織入住的過程中應(yīng)注意哪些問題
【答案】
物業(yè)的流程是:(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn);(2)驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》,簽字確認(rèn);(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料,簽訂委托協(xié)議,繳納相關(guān)費(fèi)用;(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件;(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用;(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料;(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。
在組織人住的過程中應(yīng)注意以下問題:
一是業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺(tái)服務(wù),方便業(yè)主辦理手續(xù),二是因故未能按時(shí)辦理人住手續(xù)的,可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理,三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時(shí)間,適當(dāng)延長辦理時(shí)間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖,在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識(shí),作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等,方便業(yè)主掌握,加快辦理進(jìn)程。五指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。
6.如果你是工程部經(jīng)理,負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作,請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容
【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有:
一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時(shí)間管理,二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求,三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理,四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。
在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容:
(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目,一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào),二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加,在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的,須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào),辦理相關(guān)手續(xù)。
(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求,如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求,現(xiàn)場的材料堆放是否安全,垃圾是