某物業(yè)管理危險源清單（十二篇）

第1篇 某物業(yè)管理危險源清單

一、職業(yè)安全類

保潔類

1.消殺工作防止中毒;

2.清潔光滑作業(yè)面防止摔傷;

3.高空或離開地面作業(yè)時防止墜下(如:清潔外墻等);

4.綠化工作時防止被植物或工具刺傷、割傷;

5.搬運物件過程防止身體傷害(如:磕傷、扭傷、砸傷等);

6.惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害(如:酷暑、寒冬、雷電、臺風(fēng)等天氣);

7.在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害;

8.清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒;

9.在工程現(xiàn)場工作時防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等)

10.防止工作現(xiàn)場因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害;

11.防止在保潔工作時觸電(如:清潔開關(guān)面板、插座、燈罩等);

12.高空通道使用護(hù)欄防止墜下。

保安類

1.訓(xùn)練時防止身體傷害;

2.與客戶、外來人員等發(fā)生肢體接觸時防止身體傷害;

3.惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害(如:酷暑、寒冬、雷電、臺風(fēng)等天氣);

4.搬運物件過程防止身體傷害;

5.在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害;

6.使用防衛(wèi)武器時防止傷及他人和自己;

7.進(jìn)行意外搶險工作時防止身體傷害(如:滅火、制止罪犯等);

8.使用巡邏車輛時防止意外發(fā)生(如:自行車、摩托車、電瓶車等)。

9.在工程現(xiàn)場工作時防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等);

10.車場崗位穿著反光衣。

維修類

1.特種作業(yè)時防止意外事故發(fā)生(如:電焊、氣割等);

2.使用作業(yè)工具防止被刺傷、割傷、擦傷;(如:刀、鐵錘、砂輪機(jī)等)

3.高空及離開地面作業(yè)時防止墜下(如:更換樓頂燈、路燈等);

4.檢修電器、機(jī)械設(shè)備時防止身體傷害;

5.防止勞動防護(hù)用具破損失效;

6.惡劣天氣情況下作業(yè)防止身體傷害;

7.搬運物件過程防止身體傷害;

8.在無通風(fēng)情況的密閉管井中作業(yè)防止缺氧和中毒。

9.在工程現(xiàn)場工作時防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等)

二、消防管理類

1.家庭類 :煲湯等忘記關(guān)火、燃放爆竹、煙頭亂扔、陽臺堆放易燃雜物等、兒童玩火、煤氣泄漏、住戶裝修沒有配置滅火器。

2.電氣類:電氣線路短路、電氣設(shè)備過載、補(bǔ)償電容起火、使用電焊時沒有在附近配置滅火器。

3.設(shè)備類:發(fā)電機(jī)柴油箱沒有接地、設(shè)備房有易燃易爆物品、消防報警系統(tǒng)故障。

4.其他類:消防栓等設(shè)施完好性、滅火器配置情況、室外煤氣泄漏、滅火方法不正確、氧氣乙炔瓶間隔距離不夠、小區(qū)內(nèi)山體公園沒有設(shè)置消防水和報警裝置。

三、車輛管理類

1.停車場設(shè)施:道閘(失靈、誤操作、無防砸車裝置)、出入口活動地樁(沒有設(shè)置、沒有使用、地樁上無反光紙或反光漆、地樁強(qiáng)度不夠)、車場周邊沒有防止強(qiáng)撞裝置和沒有形成閉環(huán)、交通設(shè)施(反光鏡、減速坡)設(shè)置不夠或不合理、刷卡設(shè)備位置設(shè)置不合理、車庫出入口排水溝雨篦子不牢

固、露天車場出入口沒有制作雨雪棚、車庫上端管道滴水、滲水到車場。

2.車輛交通標(biāo)識:路口配置禁停、限速、限高、導(dǎo)向、分道行駛、人車分行、禁止尾隨、轉(zhuǎn)向、價格公示標(biāo)志、障礙物使用反光標(biāo)識、車場內(nèi)雨水管的保護(hù)、車輛流向設(shè)置不合理性。

3.車位:車位位置設(shè)置不合理、倒車架位置、車位設(shè)置編號、車位朝向影響住戶、小車位沒有標(biāo)識。

4.人員操作:安全員指揮不當(dāng)、車輛進(jìn)出沒有檢查(進(jìn)入車輛車況檢查、進(jìn)入危險品、外出可疑物品、無牌車輛進(jìn)入)。

5.車輛停放:占道停放、跨位停放、占位停放。

6.停車場環(huán)境:車場燈光太暗、入口光線太強(qiáng)影響司機(jī)視線。

7.車輛防盜:收發(fā)卡、收發(fā)票管理、車輛出入口崗流程合理(驗卡票后放車)。

四、公共區(qū)域安全類

1.各類安全提示標(biāo)識;

2.路燈/草坪燈柱松動、路燈/草坪燈罩松動或破裂、電線裸露;

3.井蓋、地面不平或易滑地面、不合適的路障;

4.娛樂設(shè)施松動、娛樂設(shè)施尖角或局部變形、休閑椅凳松動或尖角;

5.公共場地臨時施工防護(hù)、工具/材料等高空搬運、不適當(dāng)?shù)臉翘莘鍪只蜃o(hù)欄、公共場所照明度;

6.工具、材料等高空墜落、陽臺花盆等物品墜落、病蟲害枝、枯枝等意外墜落傷人、帶刺綠化植物對人員的傷害、植物發(fā)出的氣體對人體造成不良感受、特殊季節(jié)的臺風(fēng)、暴雨引起的物品墜落等;

7.電梯轎廂安全呼救按鈕、轎廂照明、電梯困人、電梯保養(yǎng)或維修時的防護(hù)欄及提示標(biāo)識;

8.水景區(qū)域救生圈、水池邊緣/池壁設(shè)置防滑、防護(hù)欄、召援電話、水景燈使用安全電壓、防水性。

五、泳池安全類

1.安全提示標(biāo)識包括禁止有心臟病、酒后、有傳染病的人員游泳的標(biāo)識等;

2.易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性;

3.泳池池水清晰度及酸堿度、水質(zhì)符合國家規(guī)定;

4.救生員責(zé)任心、泳池池底及池邊設(shè)施尖角、泳池吸管及吸桿擺放位置不適當(dāng)、沖涼房易滑地面、噴淋頭牢固性、沖涼房燈罩松脫;

5.使用人員需要有健康證、泳池按規(guī)范配置浸腳池、噴灑裝置、四周封閉;

6.嚴(yán)禁跳水、追打、深水區(qū)與淺水區(qū)、水深、救生圈、救生桿、救生員比例、救生員的了望臺設(shè)置能有效觀察泳池情況。

六、治安類

(一)入室盜竊

1.作案人員:(竊賊可能利用各種身份進(jìn)行偽裝)

1)住宅區(qū)內(nèi):租戶;家政;裝修;無業(yè)人員;內(nèi)盜。

2)住宅區(qū)外:廢品收購;維修人員;訪客。

2.作案工具:扳手;鉗子;鐵棍或無作案工具。

3.作案方式:踩點;潛伏;實施;潛逃。

4.作案時間:家中無人;夜晚睡覺。

5.盜竊物品:現(xiàn)金、首飾等貴重物品;家具、電器。

6.安全死角:

1)房屋本體:屋面;陽臺;窗臺;空調(diào)架;空置房。

2)公共區(qū)域:管道井;喬灌木樹叢;消防樓道;設(shè)備機(jī)房。

7.防范措施:

人防:人員、物品的進(jìn)出登記;巡邏路線、周期;防范技能;責(zé)任心。

物防:圍墻;入戶門

、::窗;防盜門、窗花;保險柜。

技防:閉路電視;室內(nèi)、外紅外報警;智能門禁。

其他:安全宣傳。

8.補(bǔ)救措施:報警;保護(hù)現(xiàn)場;安全宣傳;消除隱患。

9.提示:

(1)對裝修、維修、家政、經(jīng)商、送貨、訪客、廢品收購等外來人員,確認(rèn)身份后進(jìn)行登記管理,有條件的情況下憑出入牌進(jìn)出;

(2)保安員盡量多的記憶住戶情況;

(3)家具、電器、施工工具等大件物品進(jìn)行進(jìn)出登記;

(4)建立、更新租戶檔案;

(5)對裝修人員留宿進(jìn)行管理;

(6)巡邏路線要覆蓋治安死角,巡邏頻度根據(jù)危險程度確定;

(7)制定入室盜竊應(yīng)急預(yù)案,進(jìn)行崗位協(xié)防演練;

(8)消除脫崗、睡覺等現(xiàn)象;

(9)巡邏路線、開門密碼、住戶資料等注意保密;

(10)非主要路口封閉或定時開放;

(11)管道井、天面等死角盡量封閉;

(12)提醒住戶采取家庭防盜措施,如安裝防盜門、窗花、妥善保管家中財物;

(13)夜晚巡邏提醒住戶關(guān)窗;

(14)防止尾隨;

(15)定期檢查智能化設(shè)施運行狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時維修;

(16)提醒住戶正確使用家庭紅外報警;

(17)發(fā)生盜竊,注意保護(hù)盜竊現(xiàn)場的痕跡和證據(jù)。

(二)公共設(shè)施盜竊

1.作案人員:裝修;廢品收購;假冒身份。

2.作案方式:踩點;實施;潛逃。

3.盜竊物品:

1)公共設(shè)施:金屬器件;電氣器、配件;小型雕塑;名貴花草。

2)他人物品:晾曬衣物;臨時放置的物品。

4.防范措施:

1)人防:小區(qū)出入路口;巡邏路線、周期;責(zé)任心(睡覺、脫崗)。

2)物防:圍墻;路樁。

3)技防:閉路電視;智能門禁。

4)其他:安全宣傳。

5.補(bǔ)救措施:報警;保護(hù)現(xiàn)場;安全宣傳;消除隱患。

6.提示:

(1)確定公共區(qū)域的保護(hù)對象;

(2)保護(hù)對象的附近有無監(jiān)控設(shè)施;

(3)公共區(qū)域巡邏路線覆蓋保護(hù)對象;

(4)簽到點、::巡邏頻次根據(jù)危險等級設(shè)置;

(5)路口崗位對進(jìn)出物品進(jìn)行檢查;

(6)人流出入口可考慮加路樁限制人力車通行。

(三)搶劫

1.作案人員:無業(yè)人員;假冒身份。

2.作案方式:踩點;實施;潛逃。

3.作案工具:摩托車或無作案工具。

4.治安死角:偏僻路口、道路;室內(nèi)。

5.防范措施:

1)人防:進(jìn)、出登記;巡邏路線、周期;防范技能。

2)技防:室內(nèi)對講。

3)其他:安全宣傳。

6.補(bǔ)救措施:報警;保護(hù)現(xiàn)場;安全宣傳;消除隱患。

7.提示:

(1)采取公告、警示牌、宣傳手冊等加強(qiáng)宣傳;

(2)注意觀察可疑人員;

(3)限制無牌摩托車進(jìn)入小區(qū)。

(四)肢體沖突

1.一般情況:其他人員和保安員肢體沖突;其他人員之間肢體沖突。

2.提示:

(1)肢體沖突的誘因有醉酒、積怨、情緒激動

等;

(2)和客戶頻繁接觸的崗位安排有溝通技巧的安全員;

(3)制訂肢體沖突應(yīng)急預(yù)案(消除誤解;保持克制;勸阻隔離;多崗協(xié)同;回避危險等);

(4)對進(jìn)出小區(qū)的各類人員一視同仁;

(5)控制事態(tài),及時報警;

第2篇 某物業(yè)項目管理處費用收取作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范服務(wù)收費,確保各項收費的合理和用戶滿意。

2.0適用范圍

管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費和管理費、水費及其它費用的收取。

3.0職責(zé)

3.1收費員負(fù)責(zé)辦理各項費用核算、收取工作。

3.2管理處主任助理負(fù)責(zé)費用催繳工作。

3.3管理處主任對費用收取各項工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。

4.0工作程序

4.1各項費用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)

4.1.1管理費收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.1.2業(yè)主購買桶裝飲用水由送水隊員填寫《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.3業(yè)主使用會所設(shè)施時,由監(jiān)控中心隊員填寫《會所娛樂單》,注明娛樂項目、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫《清潔服務(wù)單》,注明單元、時間、費用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫《維修單》,注明維修項目、時間、材料清單、材料費用、人工費用,由業(yè)主簽字確認(rèn)。

4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護(hù)、泳池養(yǎng)護(hù),根據(jù)養(yǎng)護(hù)協(xié)議按月收取費用。

4.1.7維修人員每月底抄寫業(yè)主水表行度,統(tǒng)計用量,由收費員核算水費。

4.2核算、打印《收費通知單》

4.2.1每月初由收費員根據(jù)4.1各項費用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費用。

4.2.2每月5日打印《收費通知單》,核算無誤后由護(hù)管隊送發(fā)至各單元。

4.3費用收取

4.3.1每月10日進(jìn)行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。

4.3.2收費員核算《未繳費單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費單元,通知業(yè)主及時繳納費用。

4.3.3每月20日后進(jìn)行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。

4.3.4每月底核算《欠費清單》,由管理處主任助理向欠費單元發(fā)放《費用催繳通知單》。

4.4收費標(biāo)準(zhǔn):

4.4.1管理費:別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。

水費排水費計費標(biāo)準(zhǔn)

自來水價格增值稅加壓費合計

25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3

26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3

30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3

4.4.2水費、排水費:水費采用三級式收費標(biāo)準(zhǔn),排水費為0.5元/m3。

4.4.3會所娛樂收費標(biāo)準(zhǔn):

消費項目消費時段收費標(biāo)準(zhǔn)(元/小時)備注

打網(wǎng)球9:00~17:0030不開燈

17:00~24:0050開燈

麻將9:00~17:0020

17:00~24:0025

乒乓球9:00~17:0010

17:00~24:0025

桌球9:00~17:0020

17:00~24:0030

游泳101.20米以上人員

51.20米以下人員

4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。

4.4.5室內(nèi)清潔費:15元/人/小時(清潔人員自備毛巾、桶)。

4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護(hù):以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準(zhǔn),零星作業(yè)時20元/人/小時,提供剪草機(jī)為5元/小時。

4.4.7維修收費標(biāo)準(zhǔn):

序號項目規(guī)格工時

(分鐘)材料費人工費

1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米

2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米

3更換電話插座10自備10.00元/只

4更換電視信號插座30

5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支

6換日光燈20w飛利浦20.00元/支

7換環(huán)形燈管22w、32w國產(chǎn)1530.00元/支

8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支

9換啟輝器飛利浦105.00元/支

10換空氣開關(guān)30自備10.00元/只

11換漏電開關(guān)30

12換鎮(zhèn)流器40

13更換排氣扇3010~30元/臺

14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個20~40元/扇

15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次

16清洗抽煙機(jī)12050~100元/次

17清洗空調(diào)過濾網(wǎng)4010元/臺

18安裝玻璃自備5~50元/次

19安裝洗衣機(jī)7010~60元臺

20安裝抽油煙機(jī)10025~50元/臺

21掛畫、鏡框、對聯(lián)155~10元/幅

22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺

23分體350~500元/臺

24安裝音響等家用電器12010~100元/次

25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個

26安裝窗簾6010~50元/次

27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次

28安裝熱水器強(qiáng)排式9060~100元/臺

29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺

30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺

31清洗翅片100

32更換壓縮機(jī)≤5匹180自備250元/臺

33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺

34拆熱水器、抽油煙機(jī)6010~50元/臺

35檢修電路自備

50~200元/次

36修理防盜門5025~35元/扇

37修理家具配件3010~10

0元/次

38修理、更換水龍頭單閥1010元/次

39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個

40更換門鎖、信報箱鎖等1010~50元/次

41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次

42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次

43疏通座廁40~80100元/次

44疏通地漏20~60

45疏通浴缸不開檢查口40~80

46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次

47疏通下水管道主管2050~200元/次

48疏通下水管道支管1010~100元/次

49滲水處理10~50元/次

50修理、更換水表40自備20~100元/次

51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費

52可視對講檢修服務(wù)240

53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次

注:

1、上表所列維修工時為一般情況下的維修時間,特殊情況下視維修量而定;

2、收費低于5元時,按5元收費;上表未列出的維修項目,按工時收費。以30分鐘/次計價,每30分鐘收費25元/人。

5.0記錄表格

《收費通知單》

《業(yè)主用水統(tǒng)計表》

《業(yè)主送水清單》

《會所娛樂單》

《清潔服務(wù)單》

第3篇 物業(yè)管理公司體系文件控制程序

1.目的

為質(zhì)量管理體系文件編制、更改、審批、分發(fā)和作廢處理提供指引,保證文件受控。

2.范圍

適用公司各管理處/部門對質(zhì)量管理體系文件的管理和控制。

3.職責(zé)

3.1 相關(guān)部門/崗位職責(zé)

部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間

總經(jīng)理審批《質(zhì)量手冊》2個工作日

管理者代表審核《質(zhì)量手冊》、審批程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和《體系文件下發(fā)明細(xì)》2個工作日

品質(zhì)管理部經(jīng)理審核程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、《體系文件下發(fā)明細(xì)》,審批質(zhì)量記錄表格5個工作日

管理處/部門負(fù)責(zé)人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請

負(fù)責(zé)保管本管理處/部門領(lǐng)用的體系文件2個工作日

持續(xù)

品質(zhì)管理部保管體系文件正本及培訓(xùn)

檢查監(jiān)督各管理處/部門體系文件受控、執(zhí)行情況5個工作日內(nèi)

及時

各部門對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)及文件控制、執(zhí)行文件發(fā)放后7個工作日內(nèi)培訓(xùn)

3.2 文件編制、更改、審核、審批權(quán)限

文件類別編制權(quán)限更改權(quán)限審核權(quán)限審批權(quán)限

質(zhì)量手冊品質(zhì)部經(jīng)理部門主管以上人士管理者代表總經(jīng)理

程序文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表

作業(yè)指導(dǎo)文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表

質(zhì)量記錄表格具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理

體系文件下發(fā)明細(xì)品質(zhì)部人員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表

注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;

2、品質(zhì)管理部經(jīng)理編制或更改的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)文件及表格,須由管理者代表審核和審批。

4.方法和過程控制

4.1重要說明:為進(jìn)一步明確質(zhì)量管理體系文件的受控狀態(tài),受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質(zhì)管理部統(tǒng)一控制管理

4.2體系文件的版本控制

4.2.1 未經(jīng)修改的文件版本號為'a/0',修改一次版本號升為'a/1',當(dāng)版本號從'a/9'升級時,則升為'b/0',依此類推。當(dāng)對體系文件進(jìn)行全面修改時,即使修改次數(shù)未達(dá)到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。

4.2.2 文件頁數(shù)超過1頁以上,則文件修改時只更改修訂頁的版本號,如文件某一頁的版本號升至'a/9',則該頁再次修改升級時,文件全部頁的版本號升為'b/0'。

4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數(shù),則各頁均按原最高版本號的頁統(tǒng)一升級為相同的版本號。

4.3體系文件的編制、更改

4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細(xì)則》規(guī)定的格式和編號方法進(jìn)行。

4.3.2 動議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請表》,經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,報品質(zhì)管理部。集中編制/更改時可只填寫一個編制/更改申請表,經(jīng)管理者代表審批。

4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標(biāo)明的生效日期開始生效執(zhí)行。

4.4體系文件的分發(fā)

4.4.1新編或更改的體系文件,由品質(zhì)管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發(fā)放簽收表》,按《體系文件下發(fā)明細(xì)》分發(fā)給相關(guān)部門(零星編制或修改的質(zhì)量記錄表格可通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)發(fā)送到各部門,不須填寫《文件發(fā)放簽收表》,作廢表格不須交回品質(zhì)管理部)。

4.4.2各部門領(lǐng)回體系文件后須在七個工作日內(nèi)完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質(zhì)管理部。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對各部門作廢體系文件進(jìn)行抽查。作廢文件正本由品質(zhì)管理部保存至少三年。

4.4.3新部門成立時,應(yīng)及時到品質(zhì)管理部申請領(lǐng)取體系文件。

4.4.4各管理處/部門因現(xiàn)場懸掛等原因需增加持有體系文件時,需填寫《文件發(fā)放簽收表》,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取。

4.5體系文件的培訓(xùn)

4.5.1新編或更改的體系文件發(fā)放后,品質(zhì)管理部須對各部門相關(guān)業(yè)務(wù)塊主辦以上人員及相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)(零星更改的表格除外)。

4.5.2新編或更改的體系文件執(zhí)行前,管理處/部門應(yīng)將所有新增或更改的文件內(nèi)容對相關(guān)崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)。

4.5.3新管理處/部門成立后,品質(zhì)管理部須對全體人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核。

4.6體系文件的作廢處理

4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發(fā)現(xiàn)文件名、編號均相同的文件,應(yīng)以最近生效日期或最高版本號區(qū)別新舊文件。

4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請表》,按原審批程序報批后報廢。

4.7體系文件的查閱、借閱

4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)。

4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區(qū)域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)管理處/部門經(jīng)理或其授權(quán)人批準(zhǔn),并不得帶離本管理處/部門管理服務(wù)區(qū)域。如有污損或遺失,須報部門經(jīng)理處理,并向品質(zhì)管理部申請補(bǔ)發(fā)。

4.7.3隔夜借出須管理處/部門經(jīng)理批準(zhǔn),外借時間最長不得超過3天。

4.8體系文件的保管和保密

4.8.1管理處/部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本管理處/部門保管體系文件,并對結(jié)果負(fù)責(zé)。

4.8.2依據(jù)《體系文件下發(fā)明細(xì)》的文件接受人負(fù)責(zé)對相應(yīng)體系文件進(jìn)行保管。

4.8.3任何人不得復(fù)印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。

4.8.4體系文件發(fā)生丟失和短缺時,除追究責(zé)任外,重新辦理領(lǐng)用手續(xù),品質(zhì)部在補(bǔ)發(fā)文件上給予新分發(fā)號,并注明原文件分發(fā)號作廢,并將作廢文件的分發(fā)號通知相關(guān)部門/管理處。

5.支持性文件

tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細(xì)則》

6.質(zhì)量記錄表格

tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請表》

tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發(fā)放簽收表》

tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》

tjvkwy4.2.3-

z01-f4 《體系文件下發(fā)明細(xì)》

第4篇 物業(yè)管理公司簡介網(wǎng)站宣傳材料

物業(yè)管理有限公司簡介(公司網(wǎng)站宣傳)

公司簡介

武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級資質(zhì)并通過iso9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。

公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價格在湖北物業(yè)市場中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗的同時,以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益的經(jīng)營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報客戶、奉獻(xiàn)社會。

企業(yè)文化

企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競爭優(yōu)勢。

企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。

企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實做人,誠實做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。

◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化

◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動”的服務(wù)文化

◇強(qiáng)調(diào)“即時服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合

◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計劃的科學(xué)實施的有機(jī)結(jié)合

◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化

◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美

◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識

◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

超前、創(chuàng)新意識

一流的服務(wù),不只是被動地滿足顧客的暫時需求,還要以超前的意識去引導(dǎo)消費,滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。

售后意識

始終把每一個合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)?！案?以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對招聘、培訓(xùn)、激勵、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

低成本運作

一直堅持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。

精良的管理團(tuán)隊

一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊。我們致力于建設(shè)中國最好的物業(yè)管理者隊伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動力源泉。

關(guān)注細(xì)節(jié)

實施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們在管理中強(qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時,管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。

簡化內(nèi)部管理事務(wù)

我們堅持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個物業(yè)都能成為服務(wù)精品。

服務(wù)項目多,配套齊全

充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項合法的共性化及個性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候為顧客提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項服務(wù)。

管理優(yōu)勢

*人才儲備

第5篇 中國小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評

為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理,建設(shè)部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評驗收標(biāo)準(zhǔn)。這一達(dá)標(biāo)、考評工作,對推動房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進(jìn)一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設(shè)部頒布《關(guān)于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)辦法的通知》。具體辦法如下:

一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件

小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實施物業(yè)管理達(dá)1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗總分達(dá)90分以上的,方可向建設(shè)部申報 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評活動。

二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報

各地申報時,小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評預(yù)驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。

中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報參評工作,分別按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進(jìn)行預(yù)評預(yù)驗后報建設(shè)部。

三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的組織與實施

從今年起,達(dá)標(biāo)工作在建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設(shè)部考評小組進(jìn)行考評驗收,考評達(dá)標(biāo)工作每年8月份開始。

四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評與驗收

經(jīng)建設(shè)部考評組考評驗收后,總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;頒發(fā)標(biāo)記牌和獎狀,建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r候召開表彰大會。

五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查

各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評分細(xì)則》的要求做好對已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對已獲獎的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經(jīng)省市主管部門檢查,達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的,報建設(shè)部批準(zhǔn),取消其光榮稱號。建設(shè)也將對其進(jìn)行不定期的檢查。

第6篇 物業(yè)公司監(jiān)視測量設(shè)備管理程序-2

物業(yè)公司監(jiān)視和測量設(shè)備管理程序(二)

1.0目的

為了對提供服務(wù)過程中的監(jiān)視和測量儀器,比較標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制,確保這些儀器在存放、搬運和使用過程中保持已知的準(zhǔn)確度。

2.0適用范圍

本程序適用于對公司所有監(jiān)視和測量儀器的控制與管理。

3.0職責(zé)

3.1工程部負(fù)責(zé)管理監(jiān)視和測量儀器的采購申請、驗收、送檢以及報廢的審批和建立總臺帳。

3.2各管理處負(fù)責(zé)監(jiān)視和測量儀器的使用,以及管理處的《監(jiān)視和測量儀器管理卡》的建立和使用過程中出現(xiàn)異常情況的報告與采取相應(yīng)措施。

4.0實施程序

4.1監(jiān)視和測量儀器的管理和使用

4.1.1由工程部負(fù)責(zé)建立《監(jiān)視和測量儀器管理卡》,并對所有監(jiān)視和測量儀器進(jìn)行統(tǒng)一編號。

4.1.2所有監(jiān)視和測量儀器應(yīng)在檢定合格期內(nèi)使用。

4.2監(jiān)視和測量儀器的采購和驗收

4.2.1各部門需用監(jiān)視和測量儀器時,由本部門填寫《請購單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)實施采購。

4.2.2采購的監(jiān)視和測量儀器由工程部負(fù)責(zé)安排驗收,驗收合格后在《監(jiān)視和測量儀器管理卡》上進(jìn)行登記,統(tǒng)一編號管理。

4.3監(jiān)視和測量儀器的領(lǐng)用

驗收合格后,由工程部將監(jiān)視和測量工具儀表分派到使用部門。

4.4監(jiān)視和測量儀器的校準(zhǔn)

4.4.1工程部負(fù)責(zé)根據(jù)監(jiān)視和測量儀器的使用狀況和國家的有關(guān)規(guī)定,編制《監(jiān)視和測量儀器校準(zhǔn)計劃》,經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.4.2對于委外送檢儀器,由工程部選擇合格的計量服務(wù)供應(yīng)商送檢。

4.4.3對于自檢的儀器,應(yīng)按儀器的有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行自檢,并將校準(zhǔn)結(jié)果記入《監(jiān)視和測量儀器管理卡》。

4.4.4校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測量儀器必須貼有《校準(zhǔn)合格證》,《校準(zhǔn)合格證》必須注明有效期,無有效合格證的不得使用。

4.4.5經(jīng)校驗不合格的監(jiān)視和測量儀器,應(yīng)貼上標(biāo)識。

4.5監(jiān)視和測量儀器的修理和報廢

4.5.1監(jiān)視和測量儀器損壞或失效時,由工程部統(tǒng)一安排送到合格的計量服務(wù)供應(yīng)商處進(jìn)行修理,重新校準(zhǔn),合格后方可使用。

4.5.2監(jiān)視和測量儀器無法修復(fù),需要報廢時,需經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后予以報廢,并在《監(jiān)視和測量儀器管理卡》上注銷。

5.0相關(guān)記錄

**009-01請購單

**013-01監(jiān)視和測量儀器管理卡

**013-02監(jiān)視和測量儀器校準(zhǔn)計劃

第7篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5

小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)

在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進(jìn)行管理:

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等;

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;

6、交通、車輛行駛及停泊;

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;

10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;

12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。

第8篇 物業(yè)公司：鑰匙管理程序

物業(yè)公司程序文件:鑰匙管理程序

1.目的

加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。

2.范圍

適用于物業(yè)公司鑰匙管理工作。

3.定義

顧客鑰匙:地產(chǎn)委托代管鑰匙(含未出售的房屋鑰匙、出售后業(yè)主未辦入住的鑰匙、地產(chǎn)公司管理用鑰匙等);因返修和入戶維修、代理租售等由業(yè)主(使用人)委托代管的鑰匙。

管理用鑰匙:除顧客鑰匙以外的所有鑰匙。包括辦公、公用區(qū)域內(nèi)的鑰匙等。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)鑰匙管理的監(jiān)督、檢查及鑰匙配制的批準(zhǔn)工作

管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)管理處所有鑰匙的接收、領(lǐng)/借用、保管和配制等相關(guān)具體工作的落實

部門鑰匙管理員負(fù)責(zé)部門所使用鑰匙的接收、借用、保管等

鑰匙使用人負(fù)責(zé)保證所借用鑰匙的正常使用,按時歸還

5.方法及過程控制

5.1鑰匙的統(tǒng)一管理及分配

5.1.1由管理處鑰匙管理員對管理處所接收的鑰匙,按顧客鑰匙和管理用鑰匙分別列制《鑰匙清單》。

5.1.2各部門可以根據(jù)實際工作需要,將日常使用或緊急備用鑰匙長期借出,作為部門常用鑰匙,但借出時間不應(yīng)超過半年。部門需設(shè)置兼職鑰匙管理員,對部門所需鑰匙統(tǒng)一借出并管理。如超過期限,則須向管理處鑰匙管理員辦理續(xù)借手續(xù)。

5.1.3鑰匙使用人如需長期使用部門常用鑰匙,需到部門鑰匙管理員處申請并辦理長期借用手續(xù)。如需借用的鑰匙非本部門常用鑰匙,可直接到管理處鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。如需借用的鑰匙被其他部門作為常用鑰匙統(tǒng)一借出,鑰匙使用人則可到該部門鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。

5.1.4鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管、配制,所有鑰匙的借出都應(yīng)填寫《鑰匙使用登記表》。其間,由于鑰匙借用而發(fā)生的問題,由鑰匙借出人員負(fù)責(zé)。

5.1.5所有鑰匙應(yīng)當(dāng)天借用當(dāng)天歸還,如借出鑰匙當(dāng)天不能歸還,則需到管理處鑰匙管理員處辦理長期借用手續(xù)。

5.1.6鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還應(yīng)及時追回,如有異常應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中記錄

5.2管理用鑰匙的管理

5.2.1管理用鑰匙的更換、配制

5.2.1.1任何人未經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制或鑰匙損壞時,須由管理處鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負(fù)責(zé)人同意后方可配制。

5.2.1.2門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)必須重新更換門鎖,應(yīng)填寫《鑰匙配制申請表》,報管理處負(fù)責(zé)人審批后予以更換,同時應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。

5.2.1.3重點部位門鎖的更換應(yīng)在24小時之內(nèi)完成(節(jié)假日時可口頭報管理處負(fù)責(zé)人同意),所更換的鑰匙交管理處鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等可以用鑰匙進(jìn)出這些部位的情況,必須更換門鎖。

5.2.2管理用鑰匙的保管

5.2.2.1管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識,并確保標(biāo)識清晰及持久性。

5.2.2.2管理用鑰匙應(yīng)統(tǒng)一存放在管理處或部門鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要長期借出鑰匙外,其它鑰匙必須統(tǒng)一保管。

5.2.2.3部門鑰匙柜鑰匙應(yīng)在管理處備份,存放于管理處鑰匙柜內(nèi)。

5.2.2.4管理處/部門鑰匙管理員休假或外出時須把鑰匙柜的鑰匙交給管理處負(fù)責(zé)人/部門負(fù)責(zé)人,接收人須在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。

5.2.3管理用鑰匙的使用

5.2.3.1鑰匙遺失須即刻報告部門負(fù)責(zé)人或鑰匙管理員,由部門負(fù)責(zé)人做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》'備注'欄中說明。

5.2.3.2部門人員調(diào)動、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有的鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上記錄。

5.3顧客鑰匙的管理

5.3.1在房屋移交驗收時,管理處鑰匙管理員接收所有房屋鑰匙,列出《鑰匙清單》,并填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》中顧客鑰匙一欄。房屋交付時發(fā)放鑰匙可參考《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》。

5.3.2如顧客委托管理處提供居家服務(wù)時要求代管鑰匙,管理處應(yīng)盡量委婉拒絕;如顧客堅持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意,管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可接收,并由管理處鑰匙管理員保管,具體流程執(zhí)行《顧客財產(chǎn)管理程序》。

5.3.3因返修、代理租售等原因需為顧客代管鑰匙,須填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》,管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、借、還等手續(xù)。顧客委托和領(lǐng)回時均須在《顧客委托(收回)鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)。

5.3.4如須更換顧客門鎖必須由管理處負(fù)責(zé)人與顧客溝通,獲得顧客書面同意方可更換。

5.3.5顧客鑰匙借用的控制

5.3.5.1施工維修單位進(jìn)入轄區(qū)作業(yè)施工,施工單位責(zé)任人必須持有地產(chǎn)項目處或顧客服務(wù)中心簽發(fā)的《入戶維修承諾書》到物業(yè)鑰匙管理員處領(lǐng)取鑰匙。

5.3.5.2鑰匙管理員必須對施工維修單位所持《入戶維修承諾書》及其身份證進(jìn)行收驗核實無異議后,發(fā)放所需要領(lǐng)取的鑰匙。

5.3.5.3業(yè)主辦理入住時,必須認(rèn)真填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》的相關(guān)內(nèi)容,做好鑰匙的交接;如業(yè)主有預(yù)留鑰匙存在管理處,需填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》。

5.3.5.4業(yè)主需要借用鑰匙時,應(yīng)出具有效身份證明或能證明為房屋所有人的有效證據(jù),管理處鑰匙管理員方可借出,并填寫《鑰匙使用登記表》。

5.4鑰匙清查:

5.5.1每日下班前,鑰匙管理員必須對照《鑰匙使用登記表》清點所有借用鑰匙的數(shù)量,如有異常情況做好記錄及時向部門負(fù)責(zé)人匯報,并追究相關(guān)人員的責(zé)任。

5.5.2每周鑰匙管理員必須依據(jù)《鑰匙清單》清點鑰匙數(shù)量并進(jìn)行整理,結(jié)合工作需要,對鑰匙管理提出合理化建議逐級上報。

5.5.3每月鑰匙管理員必須對鑰匙管理的質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容系統(tǒng)檢查整理成冊,交由所在部門統(tǒng)一存檔。

6.支持性文件

tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》

tjvkwy7.5.4-k02《顧客財產(chǎn)管理程序》

7.質(zhì)量記錄表格

tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb

sp; 《鑰匙清單》

tjvkwy7.5.1-k02-f2《鑰匙使用登記表》

tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙配制申請表》

tjvkwy7.5.1-k02-f4《入戶維修/施工承諾書》

第9篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系

zz物業(yè)質(zhì)量管理體系1 總要求zz物業(yè)按iso9001: 《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)建立本質(zhì)量管理體系,并結(jié)合工作實際進(jìn)行實施、保持和持續(xù)改進(jìn)。本質(zhì)量管理體系包括四部分內(nèi)容:1) 管理職責(zé)管理職責(zé)主要針對zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層。zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層按照iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,采取各種措施,包括宣傳教育、培訓(xùn)學(xué)習(xí)、實操考核等,提高zz物業(yè)全體員工的法律意識、服務(wù)意識和質(zhì)量意識,在全體員工中牢固樹立'質(zhì)量第

一、業(yè)戶至上'的理念,培養(yǎng)'精心策劃、狠抓落實、辦事高效'的工作作風(fēng);制定符合zz物業(yè)實際的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),明確各部門的管理職責(zé)和權(quán)限;任命一名管理者代表,負(fù)責(zé)策劃、建立和實施本質(zhì)量管理體系,建立健全zz物業(yè)內(nèi)部溝通機(jī)制,定期主持管理評審會議,了解、掌握質(zhì)量管理體系的運行情況,進(jìn)行評價并持續(xù)改進(jìn),以確保本體系的適宜性、充分性和有效性。2) 資源管理zz物業(yè)負(fù)責(zé)確定和提供本質(zhì)量管理體系運行所需的人力、物力、設(shè)備(設(shè)施)及其它資源;各部門和物業(yè)項目(管理處)負(fù)責(zé)其管理區(qū)域內(nèi)資源的協(xié)調(diào)、溝通、公共服務(wù)設(shè)施及工作設(shè)備的維護(hù),共同創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。3) 服務(wù)實現(xiàn)zz物業(yè)的產(chǎn)品即物業(yè)管理服務(wù),這是質(zhì)量管理體系的核心部分。按iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,在充分研究業(yè)戶要求的基礎(chǔ)上,zz物業(yè)根據(jù)國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主要求和自身發(fā)展需要,對向業(yè)戶提供服務(wù)的活動進(jìn)行了精心的策劃。這些活動包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)。各項服務(wù)都有嚴(yán)格的操作流程和工作規(guī)范,擬定了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考評辦法,對服務(wù)提供過程實行嚴(yán)格監(jiān)督,確保提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)。涉及服務(wù)活動的區(qū)域、人員均有明確的標(biāo)識,對顧客的財產(chǎn)予以切實保護(hù)。對外包的各項服務(wù)活動全部識別并加以控制。4) 檢查、分析和改進(jìn)zz物業(yè)、物業(yè)項目(管理處)及其各部門及時檢查管理服務(wù)的各項活動和活動的結(jié)果,并采取糾正、預(yù)防措施,持續(xù)改進(jìn)。檢查一般有以下途徑:顧客反饋、內(nèi)部審核、領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督、服務(wù)質(zhì)量考評。對檢查的結(jié)果及時進(jìn)行分析,不符合要求時,及時進(jìn)行糾正,必要時采取相應(yīng)的糾正或預(yù)防措施,或召開管理評審會,對質(zhì)量管理體系的運行效果進(jìn)行評價。質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)文件和相關(guān)的質(zhì)量記錄表格構(gòu)成統(tǒng)一的、文件化的質(zhì)量管理體系。外包或分包項目管理過程的控制在本手冊

7.4 中做出說明。2 文件要求

2.1 總則本質(zhì)量管理體系文件表現(xiàn)為紙型文本和電子文本兩種形式,包括以下幾個部分:質(zhì)量手冊(包含質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo))、程序文件、作業(yè)文件和服務(wù)提供過程中的記錄表格。

2.2 質(zhì)量手冊本組織的《質(zhì)量手冊》:1) 規(guī)定了質(zhì)量管理體系覆蓋的范圍:① 機(jī)構(gòu):zz物業(yè)最高管理層、公司總部、品質(zhì)管理部、公司總部、物業(yè)項目(管理處)及其下屬行政管理部、客戶服務(wù)部、工程維護(hù)部、保安部、環(huán)境衛(wèi)生部、經(jīng)營部。② 服務(wù):包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費、接待、咨詢、報修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)等。③ 本質(zhì)量管理體系采用了《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001: )標(biāo)準(zhǔn)(除

7.3 外)所有要求。2) 與其它體系文件的關(guān)系:本手冊包括'質(zhì)量方針'和'質(zhì)量目標(biāo)',引用了程序文件的內(nèi)容要點,具體程序文件和作業(yè)文件作為細(xì)則獨立于質(zhì)量手冊之外。3) 質(zhì)量管理體系各條款的相互作用在本手冊各章節(jié)作表述。

2.3 文件控制為了對質(zhì)量管理體系所要求的文件加以控制,zz物業(yè)編制了《文件控制程序》,以下內(nèi)容在《文件控制程序》中作了詳細(xì)的表述。1) 需要控制的文件有質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)文件,與zz物業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的外來文件,包括法律、法規(guī)、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、條例等相關(guān)文件。2) 文件發(fā)布前必須經(jīng)不同層次領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn),以確保文件充分適宜;文件在管理評審活動中進(jìn)行評審,修改更新后,需再次批準(zhǔn)。3) 文件印刷清晰,編輯要易于查閱,便于發(fā)放與更新。要求文件做好標(biāo)識,便于識別,如文件名稱、編號、版本號、分發(fā)號、發(fā)布日期、實施日期、編寫者、審批人、修改次數(shù)等。4) 與質(zhì)量管理體系有關(guān)的法律、法規(guī)文件的適用性,要識別清楚并控制分發(fā)。5) 按要求將文件發(fā)放到各崗位的使用者手中,使用者應(yīng)對文件妥善保管,不得涂改;文件作廢時,應(yīng)將該文件做出適當(dāng)處理,需要保留參考時,要對該文件做出'作廢留用'的標(biāo)識,防止作廢文件被使用;無價值文件要予以定期銷毀。文件控制歸口管理部門是品質(zhì)管理部。文件使用過程的管理由各使用部門負(fù)責(zé)。電子版本文件的控制與紙型文本相似,具體規(guī)定詳見《文件控制程序》。

2.4 記錄的控制記錄是質(zhì)量管理體系文件的組成部分?？瞻踪|(zhì)量記錄表格屬'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字內(nèi)容的記錄屬'質(zhì)量記錄',按《記錄控制程序》管理。記錄是質(zhì)量管理體系運行和物業(yè)管理服務(wù)是否符合要求的重要證據(jù),組織建立并保存記錄,證明物業(yè)管理服務(wù)過程是受到嚴(yán)格控制的,體系運行是有效的,并為質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)提供追溯依據(jù)。記錄要按名稱、編號分類進(jìn)行管理,便于保管和查閱;記錄表格在使用過程中需要更改時,名稱和編號不能改,但表內(nèi)欄目可變動,便于操作。記錄填寫要規(guī)范,做到字跡清晰、內(nèi)容真實、簽名完整、不漏項。記錄按保存期限規(guī)定妥善保存,存放的地方要適當(dāng),確保記錄不會丟失和損壞;對無價值的記錄要進(jìn)行銷毀,對超過保存期限但仍有使用價值的記錄,要做出說明并保存。為確保記錄得到有效控制,對記錄的標(biāo)識、填寫、歸檔保存、檢索、借閱、保存期限和處置等方面在《記錄控制程序》中已做出了規(guī)定。一般記錄保存三年,由品質(zhì)管理部按《記錄控制程序》執(zhí)行。對需長期保存或延長保存期限的記錄應(yīng)在文件中做出規(guī)定或由管理評審決定。

第10篇 澤京物業(yè)管理集團(tuán)公司簡介材料

重慶澤京物業(yè)管理集團(tuán)有限公司成立于2005年,注冊資金500萬元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì),重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位。公司目前管理項目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風(fēng)宋韻歷史文化風(fēng)情城――“海棠香國”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬平米。

澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的新思路,堅持“以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針,秉承“做好每一個細(xì)節(jié),超越顧客期待”的服務(wù)理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務(wù)細(xì)節(jié),努力為客戶營造高品質(zhì)生活環(huán)境。

澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長的需求。把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù),視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ);高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊伍、標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù),贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務(wù)創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。

澤京物業(yè)重視人才梯隊的建設(shè),視員工為公司的財富,努力營造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合,實現(xiàn)共同成長、合作共贏。

真誠的服務(wù)贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會各屆的廣泛認(rèn)可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽(yù)稱號。

通過多年的發(fā)展,公司在隊伍建設(shè)、基礎(chǔ)管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經(jīng)驗,目前,公司正在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),正在向著“創(chuàng)一流標(biāo)準(zhǔn),塑物業(yè)品牌”的目標(biāo)邁進(jìn)。

第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動。融資的特點是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報酬;暫時需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時支配借來的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

本章對物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點,在進(jìn)行融資時,物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動性原則

流動性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動性。因為物業(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時閑置的貨幣資金,閑置時間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長,以防長期被束縛在應(yīng)收款項目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營活動本身具有一定風(fēng)險,即經(jīng)營既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營活動失敗,所借款項則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險主要來自于:

(1)由于債務(wù)人經(jīng)營失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價證券價格下跌,使把資金投資于有價證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個資金的組成部分,它只是在一定時期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購買物資時,則會感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測,同時金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險,在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動下,暫時閑置的資金必須尋找運用資金的場所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。

評價和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價水平

從物業(yè)管理公司的融資活動來看,在物價上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價,這就會給正常融資帶來困難。

貨幣主要用于購買商品,工業(yè)貸款主要用于購買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購買消費資料。

在購買商品數(shù)量已定的情況下,公司對資金的需求,取決于商品價格水平,商品價格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會增加;反之,貸款投放便會減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運用借入資金所創(chuàng)造的利潤,在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價上漲幅度時,則會使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補(bǔ),這也會影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營機(jī)制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動力會缺乏,公司也不會積極尋找運用資金的場所,資金融通難以靈活進(jìn)行。

從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營管理活動,貨幣資金回流,則能按時歸還所借款項,融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時歸還所借款項,由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.公司經(jīng)營管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營管理,從而有效地把公司的人力、物力、財力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營要素的效能。公司經(jīng)營管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤多少,在利潤同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤可作為內(nèi)在動力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對盈利的認(rèn)識和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對盈利要有一個辯證的認(rèn)識,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國市場。……我們先以王牌產(chǎn)品投石問路,進(jìn)入紐約市場。但面市之初,問津者寥寥無幾。……經(jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財?shù)纳?布羅瓦公司對我們的收音機(jī)愛不釋手,進(jìn)貨部長拍板定案:‘絕對購買,我們訂10萬臺!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時,我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚名聲!我跟對方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺太可惜,接受條件為宜。’然而,我對此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對方的時候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會有人回絕嗎他認(rèn)為我是會接受這個條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯,他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對當(dāng)時的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時接受了那10萬臺的訂貨,當(dāng)時能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時之利所驅(qū)動,應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實不然,殊不知物業(yè)管理公司這個有機(jī)體同人體一樣也需要勞逸結(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤,還剩下2年賺的嘛。‘尺蠖’就是進(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！埓蠹矣X悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識?！?/p>

“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長足發(fā)展的道理。

(二)盈利預(yù)測

利潤是物業(yè)管理公司一定時期內(nèi)經(jīng)營管理的成果。利潤總額是指一定時期內(nèi)實現(xiàn)利潤的總數(shù)。

經(jīng)營管理利潤的計算公式為

年利潤=年收入-年成本-年期間費-年稅金

在實際工作中,可以編制“利潤預(yù)測表(損益表)”

(三)盈利的目標(biāo)管理

公司利潤受多因素制約,所以目標(biāo)利潤的實現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對公司經(jīng)營管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對目標(biāo)利潤要進(jìn)行層層分解落實,并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實施控制、信息處理和獎懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤,并將目標(biāo)利潤在盈利計劃中反映出來,使其成為正式的財務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時期的利潤作為一個總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點,對每一個控制點進(jìn)行事前預(yù)測,規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實施情況予以反饋。

獎懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎優(yōu)罰劣,以確保利潤目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時盈虧平衡點的一種方法。在盈虧平衡點上,公司既無盈利又無虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動存在著一定的風(fēng)險因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動資金,相當(dāng)一部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒有一個固定的模式,而是一個動態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測的基礎(chǔ)上,制定融資活動預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時,應(yīng)充分了解決策對象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個,以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對多個決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個新方案。

實施方案是制定周密的計劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實施的過程中,對出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時檢查、反饋,以便適時調(diào)整融資方案。

(三)融資過程費用

物業(yè)管理公司對融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費用。這些費用主要有:

(1)中介費。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

(2)承諾費。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。

(3)律師費。為融入資金額的1%左右,比例浮動較大。

(4)評估費。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評估。

(5)罰金。

(6)融資申請過程中的行政辦公費等和貸款期結(jié)束時各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費用。

(四)簽署融資合同的注意點

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時,必須明確的問題和注意事項有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項,包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國內(nèi)貸款

1.流動基金貸款

該貸款是對公司自有流動資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動資金達(dá)不到全部流動資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對暫時不足部分,可以用發(fā)放流動基金貸款加以解決。

流動基金貸款額度=上年流動資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動資金。

流動基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司由于季節(jié)性和臨時性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時貸款期限一般根據(jù)流動資金計劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個月。

3.基本建設(shè)投資貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對象是實行獨立核算的公司,對于不實行獨立核算但確

有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請時必須具有項目建議書、設(shè)計任務(wù)書和初步設(shè)計及概算和用于規(guī)定的基建項目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

技術(shù)改造貸款實行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國際復(fù)興開發(fā)銀行、國際開發(fā)協(xié)會和國際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡稱。我國是世界銀行的創(chuàng)始國之一。

1980年5月15日,我國在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國向世界銀行派有理事和副理事。我國從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財政部,中國投資銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國際復(fù)興開發(fā)銀行重點是向發(fā)展中國家提供長期貸款,其中包括我國的非項目貸款。

國際開發(fā)協(xié)會專門從事對較貧窮的發(fā)展中國家提供期限長和無息貸款業(yè)務(wù)。

國際金融公司負(fù)責(zé)向會員國的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開發(fā)銀行貸款

亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國。

3.外國政府貸款

該貸款是一國政府用其預(yù)算資金向另一國政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長,含有一定寬限期。我國利用外國政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國借款人為了本國建設(shè)經(jīng)營和管理的需要而在國際金融市場上向外國銀行商借的貸款。

國際商業(yè)銀行一般是指跨國銀行、多國銀行和只設(shè)立在本國而在國外沒有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營國際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

第12篇 某物業(yè)公司管理手冊前言

物業(yè)公司管理手冊前言

1、范圍

1.1總則

本手冊適用于對本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。

本手冊適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)

1.2適用范圍

本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。

由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)過程,因此對iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計和開發(fā)”進(jìn)行刪減。

2、引用標(biāo)準(zhǔn)

本手冊引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。

3、術(shù)語

3.1本手冊引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。