第1篇 某物業(yè)管理危險(xiǎn)源清單
一、職業(yè)安全類
保潔類
1.消殺工作防止中毒;
2.清潔光滑作業(yè)面防止摔傷;
3.高空或離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如:清潔外墻等);
4.綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷;
5.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害(如:磕傷、扭傷、砸傷等);
6.惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害(如:酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣);
7.在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害;
8.清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒;
9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等)
10.防止工作現(xiàn)場(chǎng)因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對(duì)身體的傷害;
11.防止在保潔工作時(shí)觸電(如:清潔開關(guān)面板、插座、燈罩等);
12.高空通道使用護(hù)欄防止墜下。
保安類
1.訓(xùn)練時(shí)防止身體傷害;
2.與客戶、外來人員等發(fā)生肢體接觸時(shí)防止身體傷害;
3.惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害(如:酷暑、寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣);
4.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害;
5.在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害;
6.使用防衛(wèi)武器時(shí)防止傷及他人和自己;
7.進(jìn)行意外搶險(xiǎn)工作時(shí)防止身體傷害(如:滅火、制止罪犯等);
8.使用巡邏車輛時(shí)防止意外發(fā)生(如:自行車、摩托車、電瓶車等)。
9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等);
10.車場(chǎng)崗位穿著反光衣。
維修類
1.特種作業(yè)時(shí)防止意外事故發(fā)生(如:電焊、氣割等);
2.使用作業(yè)工具防止被刺傷、割傷、擦傷;(如:刀、鐵錘、砂輪機(jī)等)
3.高空及離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下(如:更換樓頂燈、路燈等);
4.檢修電器、機(jī)械設(shè)備時(shí)防止身體傷害;
5.防止勞動(dòng)防護(hù)用具破損失效;
6.惡劣天氣情況下作業(yè)防止身體傷害;
7.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害;
8.在無通風(fēng)情況的密閉管井中作業(yè)防止缺氧和中毒。
9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生(如:墜物、扎腳等)
二、消防管理類
1.家庭類 :煲湯等忘記關(guān)火、燃放爆竹、煙頭亂扔、陽臺(tái)堆放易燃雜物等、兒童玩火、煤氣泄漏、住戶裝修沒有配置滅火器。
2.電氣類:電氣線路短路、電氣設(shè)備過載、補(bǔ)償電容起火、使用電焊時(shí)沒有在附近配置滅火器。
3.設(shè)備類:發(fā)電機(jī)柴油箱沒有接地、設(shè)備房有易燃易爆物品、消防報(bào)警系統(tǒng)故障。
4.其他類:消防栓等設(shè)施完好性、滅火器配置情況、室外煤氣泄漏、滅火方法不正確、氧氣乙炔瓶間隔距離不夠、小區(qū)內(nèi)山體公園沒有設(shè)置消防水和報(bào)警裝置。
三、車輛管理類
1.停車場(chǎng)設(shè)施:道閘(失靈、誤操作、無防砸車裝置)、出入口活動(dòng)地樁(沒有設(shè)置、沒有使用、地樁上無反光紙或反光漆、地樁強(qiáng)度不夠)、車場(chǎng)周邊沒有防止強(qiáng)撞裝置和沒有形成閉環(huán)、交通設(shè)施(反光鏡、減速坡)設(shè)置不夠或不合理、刷卡設(shè)備位置設(shè)置不合理、車庫出入口排水溝雨篦子不牢
固、露天車場(chǎng)出入口沒有制作雨雪棚、車庫上端管道滴水、滲水到車場(chǎng)。
2.車輛交通標(biāo)識(shí):路口配置禁停、限速、限高、導(dǎo)向、分道行駛、人車分行、禁止尾隨、轉(zhuǎn)向、價(jià)格公示標(biāo)志、障礙物使用反光標(biāo)識(shí)、車場(chǎng)內(nèi)雨水管的保護(hù)、車輛流向設(shè)置不合理性。
3.車位:車位位置設(shè)置不合理、倒車架位置、車位設(shè)置編號(hào)、車位朝向影響住戶、小車位沒有標(biāo)識(shí)。
4.人員操作:安全員指揮不當(dāng)、車輛進(jìn)出沒有檢查(進(jìn)入車輛車況檢查、進(jìn)入危險(xiǎn)品、外出可疑物品、無牌車輛進(jìn)入)。
5.車輛停放:占道停放、跨位停放、占位停放。
6.停車場(chǎng)環(huán)境:車場(chǎng)燈光太暗、入口光線太強(qiáng)影響司機(jī)視線。
7.車輛防盜:收發(fā)卡、收發(fā)票管理、車輛出入口崗流程合理(驗(yàn)卡票后放車)。
四、公共區(qū)域安全類
1.各類安全提示標(biāo)識(shí);
2.路燈/草坪燈柱松動(dòng)、路燈/草坪燈罩松動(dòng)或破裂、電線裸露;
3.井蓋、地面不平或易滑地面、不合適的路障;
4.娛樂設(shè)施松動(dòng)、娛樂設(shè)施尖角或局部變形、休閑椅凳松動(dòng)或尖角;
5.公共場(chǎng)地臨時(shí)施工防護(hù)、工具/材料等高空搬運(yùn)、不適當(dāng)?shù)臉翘莘鍪只蜃o(hù)欄、公共場(chǎng)所照明度;
6.工具、材料等高空墜落、陽臺(tái)花盆等物品墜落、病蟲害枝、枯枝等意外墜落傷人、帶刺綠化植物對(duì)人員的傷害、植物發(fā)出的氣體對(duì)人體造成不良感受、特殊季節(jié)的臺(tái)風(fēng)、暴雨引起的物品墜落等;
7.電梯轎廂安全呼救按鈕、轎廂照明、電梯困人、電梯保養(yǎng)或維修時(shí)的防護(hù)欄及提示標(biāo)識(shí);
8.水景區(qū)域救生圈、水池邊緣/池壁設(shè)置防滑、防護(hù)欄、召援電話、水景燈使用安全電壓、防水性。
五、泳池安全類
1.安全提示標(biāo)識(shí)包括禁止有心臟病、酒后、有傳染病的人員游泳的標(biāo)識(shí)等;
2.易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性;
3.泳池池水清晰度及酸堿度、水質(zhì)符合國(guó)家規(guī)定;
4.救生員責(zé)任心、泳池池底及池邊設(shè)施尖角、泳池吸管及吸桿擺放位置不適當(dāng)、沖涼房易滑地面、噴淋頭牢固性、沖涼房燈罩松脫;
5.使用人員需要有健康證、泳池按規(guī)范配置浸腳池、噴灑裝置、四周封閉;
6.嚴(yán)禁跳水、追打、深水區(qū)與淺水區(qū)、水深、救生圈、救生桿、救生員比例、救生員的了望臺(tái)設(shè)置能有效觀察泳池情況。
六、治安類
(一)入室盜竊
1.作案人員:(竊賊可能利用各種身份進(jìn)行偽裝)
1)住宅區(qū)內(nèi):租戶;家政;裝修;無業(yè)人員;內(nèi)盜。
2)住宅區(qū)外:廢品收購(gòu);維修人員;訪客。
2.作案工具:扳手;鉗子;鐵棍或無作案工具。
3.作案方式:踩點(diǎn);潛伏;實(shí)施;潛逃。
4.作案時(shí)間:家中無人;夜晚睡覺。
5.盜竊物品:現(xiàn)金、首飾等貴重物品;家具、電器。
6.安全死角:
1)房屋本體:屋面;陽臺(tái);窗臺(tái);空調(diào)架;空置房。
2)公共區(qū)域:管道井;喬灌木樹叢;消防樓道;設(shè)備機(jī)房。
7.防范措施:
人防:人員、物品的進(jìn)出登記;巡邏路線、周期;防范技能;責(zé)任心。
物防:圍墻;入戶門
、::窗;防盜門、窗花;保險(xiǎn)柜。
技防:閉路電視;室內(nèi)、外紅外報(bào)警;智能門禁。
其他:安全宣傳。
8.補(bǔ)救措施:報(bào)警;保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);安全宣傳;消除隱患。
9.提示:
(1)對(duì)裝修、維修、家政、經(jīng)商、送貨、訪客、廢品收購(gòu)等外來人員,確認(rèn)身份后進(jìn)行登記管理,有條件的情況下憑出入牌進(jìn)出;
(2)保安員盡量多的記憶住戶情況;
(3)家具、電器、施工工具等大件物品進(jìn)行進(jìn)出登記;
(4)建立、更新租戶檔案;
(5)對(duì)裝修人員留宿進(jìn)行管理;
(6)巡邏路線要覆蓋治安死角,巡邏頻度根據(jù)危險(xiǎn)程度確定;
(7)制定入室盜竊應(yīng)急預(yù)案,進(jìn)行崗位協(xié)防演練;
(8)消除脫崗、睡覺等現(xiàn)象;
(9)巡邏路線、開門密碼、住戶資料等注意保密;
(10)非主要路口封閉或定時(shí)開放;
(11)管道井、天面等死角盡量封閉;
(12)提醒住戶采取家庭防盜措施,如安裝防盜門、窗花、妥善保管家中財(cái)物;
(13)夜晚巡邏提醒住戶關(guān)窗;
(14)防止尾隨;
(15)定期檢查智能化設(shè)施運(yùn)行狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修;
(16)提醒住戶正確使用家庭紅外報(bào)警;
(17)發(fā)生盜竊,注意保護(hù)盜竊現(xiàn)場(chǎng)的痕跡和證據(jù)。
(二)公共設(shè)施盜竊
1.作案人員:裝修;廢品收購(gòu);假冒身份。
2.作案方式:踩點(diǎn);實(shí)施;潛逃。
3.盜竊物品:
1)公共設(shè)施:金屬器件;電氣器、配件;小型雕塑;名貴花草。
2)他人物品:晾曬衣物;臨時(shí)放置的物品。
4.防范措施:
1)人防:小區(qū)出入路口;巡邏路線、周期;責(zé)任心(睡覺、脫崗)。
2)物防:圍墻;路樁。
3)技防:閉路電視;智能門禁。
4)其他:安全宣傳。
5.補(bǔ)救措施:報(bào)警;保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);安全宣傳;消除隱患。
6.提示:
(1)確定公共區(qū)域的保護(hù)對(duì)象;
(2)保護(hù)對(duì)象的附近有無監(jiān)控設(shè)施;
(3)公共區(qū)域巡邏路線覆蓋保護(hù)對(duì)象;
(4)簽到點(diǎn)、::巡邏頻次根據(jù)危險(xiǎn)等級(jí)設(shè)置;
(5)路口崗位對(duì)進(jìn)出物品進(jìn)行檢查;
(6)人流出入口可考慮加路樁限制人力車通行。
(三)搶劫
1.作案人員:無業(yè)人員;假冒身份。
2.作案方式:踩點(diǎn);實(shí)施;潛逃。
3.作案工具:摩托車或無作案工具。
4.治安死角:偏僻路口、道路;室內(nèi)。
5.防范措施:
1)人防:進(jìn)、出登記;巡邏路線、周期;防范技能。
2)技防:室內(nèi)對(duì)講。
3)其他:安全宣傳。
6.補(bǔ)救措施:報(bào)警;保護(hù)現(xiàn)場(chǎng);安全宣傳;消除隱患。
7.提示:
(1)采取公告、警示牌、宣傳手冊(cè)等加強(qiáng)宣傳;
(2)注意觀察可疑人員;
(3)限制無牌摩托車進(jìn)入小區(qū)。
(四)肢體沖突
1.一般情況:其他人員和保安員肢體沖突;其他人員之間肢體沖突。
2.提示:
(1)肢體沖突的誘因有醉酒、積怨、情緒激動(dòng)
等;
(2)和客戶頻繁接觸的崗位安排有溝通技巧的安全員;
(3)制訂肢體沖突應(yīng)急預(yù)案(消除誤解;保持克制;勸阻隔離;多崗協(xié)同;回避危險(xiǎn)等);
(4)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的各類人員一視同仁;
(5)控制事態(tài),及時(shí)報(bào)警;
第2篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范服務(wù)收費(fèi),確保各項(xiàng)收費(fèi)的合理和用戶滿意。
2.0適用范圍
管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費(fèi)和管理費(fèi)、水費(fèi)及其它費(fèi)用的收取。
3.0職責(zé)
3.1收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用核算、收取工作。
3.2管理處主任助理負(fù)責(zé)費(fèi)用催繳工作。
3.3管理處主任對(duì)費(fèi)用收取各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。
4.0工作程序
4.1各項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)
4.1.1管理費(fèi)收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.1.2業(yè)主購(gòu)買桶裝飲用水由送水隊(duì)員填寫《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.3業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施時(shí),由監(jiān)控中心隊(duì)員填寫《會(huì)所娛樂單》,注明娛樂項(xiàng)目、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫《清潔服務(wù)單》,注明單元、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫《維修單》,注明維修項(xiàng)目、時(shí)間、材料清單、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護(hù)、泳池養(yǎng)護(hù),根據(jù)養(yǎng)護(hù)協(xié)議按月收取費(fèi)用。
4.1.7維修人員每月底抄寫業(yè)主水表行度,統(tǒng)計(jì)用量,由收費(fèi)員核算水費(fèi)。
4.2核算、打印《收費(fèi)通知單》
4.2.1每月初由收費(fèi)員根據(jù)4.1各項(xiàng)費(fèi)用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費(fèi)用。
4.2.2每月5日打印《收費(fèi)通知單》,核算無誤后由護(hù)管隊(duì)送發(fā)至各單元。
4.3費(fèi)用收取
4.3.1每月10日進(jìn)行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。
4.3.2收費(fèi)員核算《未繳費(fèi)單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費(fèi)單元,通知業(yè)主及時(shí)繳納費(fèi)用。
4.3.3每月20日后進(jìn)行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。
4.3.4每月底核算《欠費(fèi)清單》,由管理處主任助理向欠費(fèi)單元發(fā)放《費(fèi)用催繳通知單》。
4.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
4.4.1管理費(fèi):別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水費(fèi)排水費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
自來水價(jià)格增值稅加壓費(fèi)合計(jì)
25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水費(fèi)、排水費(fèi):水費(fèi)采用三級(jí)式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),排水費(fèi)為0.5元/m3。
4.4.3會(huì)所娛樂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
消費(fèi)項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/小時(shí))備注
打網(wǎng)球9:00~17:0030不開燈
17:00~24:0050開燈
麻將9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人員
51.20米以下人員
4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。
4.4.5室內(nèi)清潔費(fèi):15元/人/小時(shí)(清潔人員自備毛巾、桶)。
4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護(hù):以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準(zhǔn),零星作業(yè)時(shí)20元/人/小時(shí),提供剪草機(jī)為5元/小時(shí)。
4.4.7維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng)目規(guī)格工時(shí)
(分鐘)材料費(fèi)人工費(fèi)
1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米
2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米
3更換電話插座10自備10.00元/只
4更換電視信號(hào)插座30
5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支
6換日光燈20w飛利浦20.00元/支
7換環(huán)形燈管22w、32w國(guó)產(chǎn)1530.00元/支
8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支
9換啟輝器飛利浦105.00元/支
10換空氣開關(guān)30自備10.00元/只
11換漏電開關(guān)30
12換鎮(zhèn)流器40
13更換排氣扇3010~30元/臺(tái)
14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個(gè)20~40元/扇
15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次
16清洗抽煙機(jī)12050~100元/次
17清洗空調(diào)過濾網(wǎng)4010元/臺(tái)
18安裝玻璃自備5~50元/次
19安裝洗衣機(jī)7010~60元臺(tái)
20安裝抽油煙機(jī)10025~50元/臺(tái)
21掛畫、鏡框、對(duì)聯(lián)155~10元/幅
22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺(tái)
23分體350~500元/臺(tái)
24安裝音響等家用電器12010~100元/次
25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個(gè)
26安裝窗簾6010~50元/次
27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次
28安裝熱水器強(qiáng)排式9060~100元/臺(tái)
29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺(tái)
30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺(tái)
31清洗翅片100
32更換壓縮機(jī)≤5匹180自備250元/臺(tái)
33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺(tái)
34拆熱水器、抽油煙機(jī)6010~50元/臺(tái)
35檢修電路自備
50~200元/次
36修理防盜門5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更換水龍頭單閥1010元/次
39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個(gè)
40更換門鎖、信報(bào)箱鎖等1010~50元/次
41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次
43疏通座廁40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不開檢查口40~80
46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49滲水處理10~50元/次
50修理、更換水表40自備20~100元/次
51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費(fèi)
52可視對(duì)講檢修服務(wù)240
53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次
注:
1、上表所列維修工時(shí)為一般情況下的維修時(shí)間,特殊情況下視維修量而定;
2、收費(fèi)低于5元時(shí),按5元收費(fèi);上表未列出的維修項(xiàng)目,按工時(shí)收費(fèi)。以30分鐘/次計(jì)價(jià),每30分鐘收費(fèi)25元/人。
5.0記錄表格
《收費(fèi)通知單》
《業(yè)主用水統(tǒng)計(jì)表》
《業(yè)主送水清單》
《會(huì)所娛樂單》
《清潔服務(wù)單》
第3篇 物業(yè)管理公司體系文件控制程序
1.目的
為質(zhì)量管理體系文件編制、更改、審批、分發(fā)和作廢處理提供指引,保證文件受控。
2.范圍
適用公司各管理處/部門對(duì)質(zhì)量管理體系文件的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1 相關(guān)部門/崗位職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時(shí)間
總經(jīng)理審批《質(zhì)量手冊(cè)》2個(gè)工作日
管理者代表審核《質(zhì)量手冊(cè)》、審批程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和《體系文件下發(fā)明細(xì)》2個(gè)工作日
品質(zhì)管理部經(jīng)理審核程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、《體系文件下發(fā)明細(xì)》,審批質(zhì)量記錄表格5個(gè)工作日
管理處/部門負(fù)責(zé)人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請(qǐng)
負(fù)責(zé)保管本管理處/部門領(lǐng)用的體系文件2個(gè)工作日
持續(xù)
品質(zhì)管理部保管體系文件正本及培訓(xùn)
檢查監(jiān)督各管理處/部門體系文件受控、執(zhí)行情況5個(gè)工作日內(nèi)
及時(shí)
各部門對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)及文件控制、執(zhí)行文件發(fā)放后7個(gè)工作日內(nèi)培訓(xùn)
3.2 文件編制、更改、審核、審批權(quán)限
文件類別編制權(quán)限更改權(quán)限審核權(quán)限審批權(quán)限
質(zhì)量手冊(cè)品質(zhì)部經(jīng)理部門主管以上人士管理者代表總經(jīng)理
程序文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
作業(yè)指導(dǎo)文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
質(zhì)量記錄表格具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理
體系文件下發(fā)明細(xì)品質(zhì)部人員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;
2、品質(zhì)管理部經(jīng)理編制或更改的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)文件及表格,須由管理者代表審核和審批。
4.方法和過程控制
4.1重要說明:為進(jìn)一步明確質(zhì)量管理體系文件的受控狀態(tài),受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質(zhì)管理部統(tǒng)一控制管理
4.2體系文件的版本控制
4.2.1 未經(jīng)修改的文件版本號(hào)為'a/0',修改一次版本號(hào)升為'a/1',當(dāng)版本號(hào)從'a/9'升級(jí)時(shí),則升為'b/0',依此類推。當(dāng)對(duì)體系文件進(jìn)行全面修改時(shí),即使修改次數(shù)未達(dá)到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。
4.2.2 文件頁數(shù)超過1頁以上,則文件修改時(shí)只更改修訂頁的版本號(hào),如文件某一頁的版本號(hào)升至'a/9',則該頁再次修改升級(jí)時(shí),文件全部頁的版本號(hào)升為'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數(shù),則各頁均按原最高版本號(hào)的頁統(tǒng)一升級(jí)為相同的版本號(hào)。
4.3體系文件的編制、更改
4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細(xì)則》規(guī)定的格式和編號(hào)方法進(jìn)行。
4.3.2 動(dòng)議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請(qǐng)表》,經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,報(bào)品質(zhì)管理部。集中編制/更改時(shí)可只填寫一個(gè)編制/更改申請(qǐng)表,經(jīng)管理者代表審批。
4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標(biāo)明的生效日期開始生效執(zhí)行。
4.4體系文件的分發(fā)
4.4.1新編或更改的體系文件,由品質(zhì)管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發(fā)放簽收表》,按《體系文件下發(fā)明細(xì)》分發(fā)給相關(guān)部門(零星編制或修改的質(zhì)量記錄表格可通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)發(fā)送到各部門,不須填寫《文件發(fā)放簽收表》,作廢表格不須交回品質(zhì)管理部)。
4.4.2各部門領(lǐng)回體系文件后須在七個(gè)工作日內(nèi)完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質(zhì)管理部。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各部門作廢體系文件進(jìn)行抽查。作廢文件正本由品質(zhì)管理部保存至少三年。
4.4.3新部門成立時(shí),應(yīng)及時(shí)到品質(zhì)管理部申請(qǐng)領(lǐng)取體系文件。
4.4.4各管理處/部門因現(xiàn)場(chǎng)懸掛等原因需增加持有體系文件時(shí),需填寫《文件發(fā)放簽收表》,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取。
4.5體系文件的培訓(xùn)
4.5.1新編或更改的體系文件發(fā)放后,品質(zhì)管理部須對(duì)各部門相關(guān)業(yè)務(wù)塊主辦以上人員及相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)(零星更改的表格除外)。
4.5.2新編或更改的體系文件執(zhí)行前,管理處/部門應(yīng)將所有新增或更改的文件內(nèi)容對(duì)相關(guān)崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.3新管理處/部門成立后,品質(zhì)管理部須對(duì)全體人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核。
4.6體系文件的作廢處理
4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發(fā)現(xiàn)文件名、編號(hào)均相同的文件,應(yīng)以最近生效日期或最高版本號(hào)區(qū)別新舊文件。
4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請(qǐng)表》,按原審批程序報(bào)批后報(bào)廢。
4.7體系文件的查閱、借閱
4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)。
4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區(qū)域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)管理處/部門經(jīng)理或其授權(quán)人批準(zhǔn),并不得帶離本管理處/部門管理服務(wù)區(qū)域。如有污損或遺失,須報(bào)部門經(jīng)理處理,并向品質(zhì)管理部申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
4.7.3隔夜借出須管理處/部門經(jīng)理批準(zhǔn),外借時(shí)間最長(zhǎng)不得超過3天。
4.8體系文件的保管和保密
4.8.1管理處/部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本管理處/部門保管體系文件,并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。
4.8.2依據(jù)《體系文件下發(fā)明細(xì)》的文件接受人負(fù)責(zé)對(duì)相應(yīng)體系文件進(jìn)行保管。
4.8.3任何人不得復(fù)印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。
4.8.4體系文件發(fā)生丟失和短缺時(shí),除追究責(zé)任外,重新辦理領(lǐng)用手續(xù),品質(zhì)部在補(bǔ)發(fā)文件上給予新分發(fā)號(hào),并注明原文件分發(fā)號(hào)作廢,并將作廢文件的分發(fā)號(hào)通知相關(guān)部門/管理處。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細(xì)則》
6.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請(qǐng)表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發(fā)放簽收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《體系文件下發(fā)明細(xì)》
第4篇 物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介網(wǎng)站宣傳材料
物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介(公司網(wǎng)站宣傳)
公司簡(jiǎn)介
武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊(cè)資本300萬元,是一家擁有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)并通過iso9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實(shí)踐,我們?cè)诤笔袌?chǎng)上取得了一席之位,為社會(huì)樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。
公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價(jià)格在湖北物業(yè)市場(chǎng)中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場(chǎng)、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場(chǎng)館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)效益的經(jīng)營(yíng)方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場(chǎng)的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報(bào)客戶、奉獻(xiàn)社會(huì)。
企業(yè)文化
企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。
企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國(guó)一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠(chéng)實(shí)做人,誠(chéng)實(shí)做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。
◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化
◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化
◇強(qiáng)調(diào)“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合
◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合
◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化
◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美
◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)
◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
超前、創(chuàng)新意識(shí)
一流的服務(wù),不只是被動(dòng)地滿足顧客的暫時(shí)需求,還要以超前的意識(shí)去引導(dǎo)消費(fèi),滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。
售后意識(shí)
始終把每一個(gè)合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對(duì)象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)。“高:以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實(shí)施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對(duì)智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對(duì)招聘、培訓(xùn)、激勵(lì)、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。
低成本運(yùn)作
一直堅(jiān)持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價(jià)比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。
精良的管理團(tuán)隊(duì)
一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊(duì)。我們致力于建設(shè)中國(guó)最好的物業(yè)管理者隊(duì)伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動(dòng)力源泉。
關(guān)注細(xì)節(jié)
實(shí)施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們?cè)诠芾碇袕?qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對(duì)象,傾心聆聽,還開通了24小時(shí)服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時(shí),管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。
簡(jiǎn)化內(nèi)部管理事務(wù)
我們堅(jiān)持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡(jiǎn)單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場(chǎng)戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個(gè)物業(yè)都能成為服務(wù)精品。
服務(wù)項(xiàng)目多,配套齊全
充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項(xiàng)合法的共性化及個(gè)性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候?yàn)轭櫩吞峁┤轿粌?yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺(tái)電腦,就可做到足不出戶享受購(gòu)物、訂餐、維修、家政等各項(xiàng)服務(wù)。
管理優(yōu)勢(shì)
*人才儲(chǔ)備
第5篇 中國(guó)小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評(píng)
為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理,建設(shè)部于1995年3月11日的建房[1995]120號(hào)文件發(fā)布了《 全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這一達(dá)標(biāo)、考評(píng)工作,對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進(jìn)一步提高全國(guó)城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件部署,1996年4月1日,建設(shè)部頒布《關(guān)于全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)90分以上的,方可向建設(shè)部申報(bào) 參加“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報(bào)
各地申報(bào)時(shí),小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報(bào)表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報(bào)到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報(bào)參評(píng)工作,分別按隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營(yíng)房部會(huì)同北京市主管部門共同組 成考評(píng)小組進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)后報(bào)建設(shè)部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的組織與實(shí)施
從今年起,達(dá)標(biāo)工作在建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設(shè)部考評(píng)小組進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,考評(píng)達(dá)標(biāo)工作每年8月份開始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評(píng)與驗(yàn)收
經(jīng)建設(shè)部考評(píng)組考評(píng)驗(yàn)收后,總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);頒發(fā)標(biāo)記牌和獎(jiǎng)狀,建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候召開表彰大會(huì)。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查
各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評(píng)分細(xì)則》的要求做好對(duì)已獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對(duì)已獲獎(jiǎng)的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經(jīng)省市主管部門檢查,達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的,報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn),取消其光榮稱號(hào)。建設(shè)也將對(duì)其進(jìn)行不定期的檢查。
第6篇 物業(yè)公司監(jiān)視測(cè)量設(shè)備管理程序-2
物業(yè)公司監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備管理程序(二)
1.0目的
為了對(duì)提供服務(wù)過程中的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器,比較標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制,確保這些儀器在存放、搬運(yùn)和使用過程中保持已知的準(zhǔn)確度。
2.0適用范圍
本程序適用于對(duì)公司所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的控制與管理。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)管理監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的采購(gòu)申請(qǐng)、驗(yàn)收、送檢以及報(bào)廢的審批和建立總臺(tái)帳。
3.2各管理處負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的使用,以及管理處的《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》的建立和使用過程中出現(xiàn)異常情況的報(bào)告與采取相應(yīng)措施。
4.0實(shí)施程序
4.1監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的管理和使用
4.1.1由工程部負(fù)責(zé)建立《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》,并對(duì)所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)。
4.1.2所有監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器應(yīng)在檢定合格期內(nèi)使用。
4.2監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的采購(gòu)和驗(yàn)收
4.2.1各部門需用監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器時(shí),由本部門填寫《請(qǐng)購(gòu)單》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)實(shí)施采購(gòu)。
4.2.2采購(gòu)的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器由工程部負(fù)責(zé)安排驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后在《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》上進(jìn)行登記,統(tǒng)一編號(hào)管理。
4.3監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的領(lǐng)用
驗(yàn)收合格后,由工程部將監(jiān)視和測(cè)量工具儀表分派到使用部門。
4.4監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的校準(zhǔn)
4.4.1工程部負(fù)責(zé)根據(jù)監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的使用狀況和國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,編制《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器校準(zhǔn)計(jì)劃》,經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。
4.4.2對(duì)于委外送檢儀器,由工程部選擇合格的計(jì)量服務(wù)供應(yīng)商送檢。
4.4.3對(duì)于自檢的儀器,應(yīng)按儀器的有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行自檢,并將校準(zhǔn)結(jié)果記入《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》。
4.4.4校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器必須貼有《校準(zhǔn)合格證》,《校準(zhǔn)合格證》必須注明有效期,無有效合格證的不得使用。
4.4.5經(jīng)校驗(yàn)不合格的監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器,應(yīng)貼上標(biāo)識(shí)。
4.5監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器的修理和報(bào)廢
4.5.1監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器損壞或失效時(shí),由工程部統(tǒng)一安排送到合格的計(jì)量服務(wù)供應(yīng)商處進(jìn)行修理,重新校準(zhǔn),合格后方可使用。
4.5.2監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器無法修復(fù),需要報(bào)廢時(shí),需經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后予以報(bào)廢,并在《監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡》上注銷。
5.0相關(guān)記錄
**009-01請(qǐng)購(gòu)單
**013-01監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器管理卡
**013-02監(jiān)視和測(cè)量?jī)x器校準(zhǔn)計(jì)劃
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5
小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)
在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等;
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場(chǎng)等;
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn),包括公共場(chǎng)地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng);
9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料;
10、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng);
12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號(hào)。
第8篇 物業(yè)公司：鑰匙管理程序
物業(yè)公司程序文件:鑰匙管理程序
1.目的
加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于物業(yè)公司鑰匙管理工作。
3.定義
顧客鑰匙:地產(chǎn)委托代管鑰匙(含未出售的房屋鑰匙、出售后業(yè)主未辦入住的鑰匙、地產(chǎn)公司管理用鑰匙等);因返修和入戶維修、代理租售等由業(yè)主(使用人)委托代管的鑰匙。
管理用鑰匙:除顧客鑰匙以外的所有鑰匙。包括辦公、公用區(qū)域內(nèi)的鑰匙等。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)鑰匙管理的監(jiān)督、檢查及鑰匙配制的批準(zhǔn)工作
管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)管理處所有鑰匙的接收、領(lǐng)/借用、保管和配制等相關(guān)具體工作的落實(shí)
部門鑰匙管理員負(fù)責(zé)部門所使用鑰匙的接收、借用、保管等
鑰匙使用人負(fù)責(zé)保證所借用鑰匙的正常使用,按時(shí)歸還
5.方法及過程控制
5.1鑰匙的統(tǒng)一管理及分配
5.1.1由管理處鑰匙管理員對(duì)管理處所接收的鑰匙,按顧客鑰匙和管理用鑰匙分別列制《鑰匙清單》。
5.1.2各部門可以根據(jù)實(shí)際工作需要,將日常使用或緊急備用鑰匙長(zhǎng)期借出,作為部門常用鑰匙,但借出時(shí)間不應(yīng)超過半年。部門需設(shè)置兼職鑰匙管理員,對(duì)部門所需鑰匙統(tǒng)一借出并管理。如超過期限,則須向管理處鑰匙管理員辦理續(xù)借手續(xù)。
5.1.3鑰匙使用人如需長(zhǎng)期使用部門常用鑰匙,需到部門鑰匙管理員處申請(qǐng)并辦理長(zhǎng)期借用手續(xù)。如需借用的鑰匙非本部門常用鑰匙,可直接到管理處鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。如需借用的鑰匙被其他部門作為常用鑰匙統(tǒng)一借出,鑰匙使用人則可到該部門鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。
5.1.4鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管、配制,所有鑰匙的借出都應(yīng)填寫《鑰匙使用登記表》。其間,由于鑰匙借用而發(fā)生的問題,由鑰匙借出人員負(fù)責(zé)。
5.1.5所有鑰匙應(yīng)當(dāng)天借用當(dāng)天歸還,如借出鑰匙當(dāng)天不能歸還,則需到管理處鑰匙管理員處辦理長(zhǎng)期借用手續(xù)。
5.1.6鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還應(yīng)及時(shí)追回,如有異常應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中記錄
5.2管理用鑰匙的管理
5.2.1管理用鑰匙的更換、配制
5.2.1.1任何人未經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制或鑰匙損壞時(shí),須由管理處鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人同意后方可配制。
5.2.1.2門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)必須重新更換門鎖,應(yīng)填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人審批后予以更換,同時(shí)應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。
5.2.1.3重點(diǎn)部位門鎖的更換應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)完成(節(jié)假日時(shí)可口頭報(bào)管理處負(fù)責(zé)人同意),所更換的鑰匙交管理處鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等可以用鑰匙進(jìn)出這些部位的情況,必須更換門鎖。
5.2.2管理用鑰匙的保管
5.2.2.1管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識(shí),并確保標(biāo)識(shí)清晰及持久性。
5.2.2.2管理用鑰匙應(yīng)統(tǒng)一存放在管理處或部門鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要長(zhǎng)期借出鑰匙外,其它鑰匙必須統(tǒng)一保管。
5.2.2.3部門鑰匙柜鑰匙應(yīng)在管理處備份,存放于管理處鑰匙柜內(nèi)。
5.2.2.4管理處/部門鑰匙管理員休假或外出時(shí)須把鑰匙柜的鑰匙交給管理處負(fù)責(zé)人/部門負(fù)責(zé)人,接收人須在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。
5.2.3管理用鑰匙的使用
5.2.3.1鑰匙遺失須即刻報(bào)告部門負(fù)責(zé)人或鑰匙管理員,由部門負(fù)責(zé)人做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》'備注'欄中說明。
5.2.3.2部門人員調(diào)動(dòng)、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有的鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上記錄。
5.3顧客鑰匙的管理
5.3.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),管理處鑰匙管理員接收所有房屋鑰匙,列出《鑰匙清單》,并填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》中顧客鑰匙一欄。房屋交付時(shí)發(fā)放鑰匙可參考《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》。
5.3.2如顧客委托管理處提供居家服務(wù)時(shí)要求代管鑰匙,管理處應(yīng)盡量委婉拒絕;如顧客堅(jiān)持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意,管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可接收,并由管理處鑰匙管理員保管,具體流程執(zhí)行《顧客財(cái)產(chǎn)管理程序》。
5.3.3因返修、代理租售等原因需為顧客代管鑰匙,須填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》,管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、借、還等手續(xù)。顧客委托和領(lǐng)回時(shí)均須在《顧客委托(收回)鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)。
5.3.4如須更換顧客門鎖必須由管理處負(fù)責(zé)人與顧客溝通,獲得顧客書面同意方可更換。
5.3.5顧客鑰匙借用的控制
5.3.5.1施工維修單位進(jìn)入轄區(qū)作業(yè)施工,施工單位責(zé)任人必須持有地產(chǎn)項(xiàng)目處或顧客服務(wù)中心簽發(fā)的《入戶維修承諾書》到物業(yè)鑰匙管理員處領(lǐng)取鑰匙。
5.3.5.2鑰匙管理員必須對(duì)施工維修單位所持《入戶維修承諾書》及其身份證進(jìn)行收驗(yàn)核實(shí)無異議后,發(fā)放所需要領(lǐng)取的鑰匙。
5.3.5.3業(yè)主辦理入住時(shí),必須認(rèn)真填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》的相關(guān)內(nèi)容,做好鑰匙的交接;如業(yè)主有預(yù)留鑰匙存在管理處,需填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》。
5.3.5.4業(yè)主需要借用鑰匙時(shí),應(yīng)出具有效身份證明或能證明為房屋所有人的有效證據(jù),管理處鑰匙管理員方可借出,并填寫《鑰匙使用登記表》。
5.4鑰匙清查:
5.5.1每日下班前,鑰匙管理員必須對(duì)照《鑰匙使用登記表》清點(diǎn)所有借用鑰匙的數(shù)量,如有異常情況做好記錄及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào),并追究相關(guān)人員的責(zé)任。
5.5.2每周鑰匙管理員必須依據(jù)《鑰匙清單》清點(diǎn)鑰匙數(shù)量并進(jìn)行整理,結(jié)合工作需要,對(duì)鑰匙管理提出合理化建議逐級(jí)上報(bào)。
5.5.3每月鑰匙管理員必須對(duì)鑰匙管理的質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容系統(tǒng)檢查整理成冊(cè),交由所在部門統(tǒng)一存檔。
6.支持性文件
tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》
tjvkwy7.5.4-k02《顧客財(cái)產(chǎn)管理程序》
7.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb
sp; 《鑰匙清單》
tjvkwy7.5.1-k02-f2《鑰匙使用登記表》
tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙配制申請(qǐng)表》
tjvkwy7.5.1-k02-f4《入戶維修/施工承諾書》
第9篇 物業(yè)質(zhì)量管理體系
zz物業(yè)質(zhì)量管理體系1 總要求zz物業(yè)按iso9001: 《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)建立本質(zhì)量管理體系,并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行實(shí)施、保持和持續(xù)改進(jìn)。本質(zhì)量管理體系包括四部分內(nèi)容:1) 管理職責(zé)管理職責(zé)主要針對(duì)zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層。zz物業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層按照iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,采取各種措施,包括宣傳教育、培訓(xùn)學(xué)習(xí)、實(shí)操考核等,提高zz物業(yè)全體員工的法律意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量意識(shí),在全體員工中牢固樹立'質(zhì)量第
一、業(yè)戶至上'的理念,培養(yǎng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效'的工作作風(fēng);制定符合zz物業(yè)實(shí)際的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),明確各部門的管理職責(zé)和權(quán)限;任命一名管理者代表,負(fù)責(zé)策劃、建立和實(shí)施本質(zhì)量管理體系,建立健全zz物業(yè)內(nèi)部溝通機(jī)制,定期主持管理評(píng)審會(huì)議,了解、掌握質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況,進(jìn)行評(píng)價(jià)并持續(xù)改進(jìn),以確保本體系的適宜性、充分性和有效性。2) 資源管理zz物業(yè)負(fù)責(zé)確定和提供本質(zhì)量管理體系運(yùn)行所需的人力、物力、設(shè)備(設(shè)施)及其它資源;各部門和物業(yè)項(xiàng)目(管理處)負(fù)責(zé)其管理區(qū)域內(nèi)資源的協(xié)調(diào)、溝通、公共服務(wù)設(shè)施及工作設(shè)備的維護(hù),共同創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。3) 服務(wù)實(shí)現(xiàn)zz物業(yè)的產(chǎn)品即物業(yè)管理服務(wù),這是質(zhì)量管理體系的核心部分。按iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求,在充分研究業(yè)戶要求的基礎(chǔ)上,zz物業(yè)根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主要求和自身發(fā)展需要,對(duì)向業(yè)戶提供服務(wù)的活動(dòng)進(jìn)行了精心的策劃。這些活動(dòng)包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費(fèi)、接待、咨詢、報(bào)修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運(yùn)行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)。各項(xiàng)服務(wù)都有嚴(yán)格的操作流程和工作規(guī)范,擬定了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考評(píng)辦法,對(duì)服務(wù)提供過程實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)督,確保提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)。涉及服務(wù)活動(dòng)的區(qū)域、人員均有明確的標(biāo)識(shí),對(duì)顧客的財(cái)產(chǎn)予以切實(shí)保護(hù)。對(duì)外包的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)全部識(shí)別并加以控制。4) 檢查、分析和改進(jìn)zz物業(yè)、物業(yè)項(xiàng)目(管理處)及其各部門及時(shí)檢查管理服務(wù)的各項(xiàng)活動(dòng)和活動(dòng)的結(jié)果,并采取糾正、預(yù)防措施,持續(xù)改進(jìn)。檢查一般有以下途徑:顧客反饋、內(nèi)部審核、領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督、服務(wù)質(zhì)量考評(píng)。對(duì)檢查的結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析,不符合要求時(shí),及時(shí)進(jìn)行糾正,必要時(shí)采取相應(yīng)的糾正或預(yù)防措施,或召開管理評(píng)審會(huì),對(duì)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件和相關(guān)的質(zhì)量記錄表格構(gòu)成統(tǒng)一的、文件化的質(zhì)量管理體系。外包或分包項(xiàng)目管理過程的控制在本手冊(cè)
7.4 中做出說明。2 文件要求
2.1 總則本質(zhì)量管理體系文件表現(xiàn)為紙型文本和電子文本兩種形式,包括以下幾個(gè)部分:質(zhì)量手冊(cè)(包含質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo))、程序文件、作業(yè)文件和服務(wù)提供過程中的記錄表格。
2.2 質(zhì)量手冊(cè)本組織的《質(zhì)量手冊(cè)》:1) 規(guī)定了質(zhì)量管理體系覆蓋的范圍:① 機(jī)構(gòu):zz物業(yè)最高管理層、公司總部、品質(zhì)管理部、公司總部、物業(yè)項(xiàng)目(管理處)及其下屬行政管理部、客戶服務(wù)部、工程維護(hù)部、保安部、環(huán)境衛(wèi)生部、經(jīng)營(yíng)部。② 服務(wù):包括保潔、綠化、治安、車管、消防、業(yè)戶檔案、交收樓、租賃、裝修、收費(fèi)、接待、咨詢、報(bào)修、巡查、商業(yè)服務(wù),電梯正常運(yùn)行、水、電供應(yīng)及其相關(guān)設(shè)備(設(shè)施)的維護(hù)等。③ 本質(zhì)量管理體系采用了《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001: )標(biāo)準(zhǔn)(除
7.3 外)所有要求。2) 與其它體系文件的關(guān)系:本手冊(cè)包括'質(zhì)量方針'和'質(zhì)量目標(biāo)',引用了程序文件的內(nèi)容要點(diǎn),具體程序文件和作業(yè)文件作為細(xì)則獨(dú)立于質(zhì)量手冊(cè)之外。3) 質(zhì)量管理體系各條款的相互作用在本手冊(cè)各章節(jié)作表述。
2.3 文件控制為了對(duì)質(zhì)量管理體系所要求的文件加以控制,zz物業(yè)編制了《文件控制程序》,以下內(nèi)容在《文件控制程序》中作了詳細(xì)的表述。1) 需要控制的文件有質(zhì)量手冊(cè)、程序文件、作業(yè)文件,與zz物業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的外來文件,包括法律、法規(guī)、行業(yè)服務(wù)規(guī)范、條例等相關(guān)文件。2) 文件發(fā)布前必須經(jīng)不同層次領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn),以確保文件充分適宜;文件在管理評(píng)審活動(dòng)中進(jìn)行評(píng)審,修改更新后,需再次批準(zhǔn)。3) 文件印刷清晰,編輯要易于查閱,便于發(fā)放與更新。要求文件做好標(biāo)識(shí),便于識(shí)別,如文件名稱、編號(hào)、版本號(hào)、分發(fā)號(hào)、發(fā)布日期、實(shí)施日期、編寫者、審批人、修改次數(shù)等。4) 與質(zhì)量管理體系有關(guān)的法律、法規(guī)文件的適用性,要識(shí)別清楚并控制分發(fā)。5) 按要求將文件發(fā)放到各崗位的使用者手中,使用者應(yīng)對(duì)文件妥善保管,不得涂改;文件作廢時(shí),應(yīng)將該文件做出適當(dāng)處理,需要保留參考時(shí),要對(duì)該文件做出'作廢留用'的標(biāo)識(shí),防止作廢文件被使用;無價(jià)值文件要予以定期銷毀。文件控制歸口管理部門是品質(zhì)管理部。文件使用過程的管理由各使用部門負(fù)責(zé)。電子版本文件的控制與紙型文本相似,具體規(guī)定詳見《文件控制程序》。
2.4 記錄的控制記錄是質(zhì)量管理體系文件的組成部分?？瞻踪|(zhì)量記錄表格屬'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字內(nèi)容的記錄屬'質(zhì)量記錄',按《記錄控制程序》管理。記錄是質(zhì)量管理體系運(yùn)行和物業(yè)管理服務(wù)是否符合要求的重要證據(jù),組織建立并保存記錄,證明物業(yè)管理服務(wù)過程是受到嚴(yán)格控制的,體系運(yùn)行是有效的,并為質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)提供追溯依據(jù)。記錄要按名稱、編號(hào)分類進(jìn)行管理,便于保管和查閱;記錄表格在使用過程中需要更改時(shí),名稱和編號(hào)不能改,但表內(nèi)欄目可變動(dòng),便于操作。記錄填寫要規(guī)范,做到字跡清晰、內(nèi)容真實(shí)、簽名完整、不漏項(xiàng)。記錄按保存期限規(guī)定妥善保存,存放的地方要適當(dāng),確保記錄不會(huì)丟失和損壞;對(duì)無價(jià)值的記錄要進(jìn)行銷毀,對(duì)超過保存期限但仍有使用價(jià)值的記錄,要做出說明并保存。為確保記錄得到有效控制,對(duì)記錄的標(biāo)識(shí)、填寫、歸檔保存、檢索、借閱、保存期限和處置等方面在《記錄控制程序》中已做出了規(guī)定。一般記錄保存三年,由品質(zhì)管理部按《記錄控制程序》執(zhí)行。對(duì)需長(zhǎng)期保存或延長(zhǎng)保存期限的記錄應(yīng)在文件中做出規(guī)定或由管理評(píng)審決定。
第10篇 澤京物業(yè)管理集團(tuán)公司簡(jiǎn)介材料
重慶澤京物業(yè)管理集團(tuán)有限公司成立于2005年,注冊(cè)資金500萬元,是一家專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)資質(zhì),重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司目前管理項(xiàng)目:南川具代表性的高檔商住小區(qū)――“香格里拉.花園”、“香格里拉.西苑”;銅梁高檔歐式洋房――“普羅旺斯.公館”、.“普羅旺斯.東岸”;大足宋風(fēng)宋韻歷史文化風(fēng)情城――“海棠香國(guó)”;彈子石公交樞紐物業(yè)――“澤京.九號(hào)線”等,管理業(yè)態(tài)多樣化,管理面積超一百五十萬平米。
澤京物業(yè)致力于開創(chuàng)現(xiàn)代高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的新思路,堅(jiān)持“以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)造安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境”的質(zhì)量方針,秉承“做好每一個(gè)細(xì)節(jié),超越顧客期待”的服務(wù)理念,以業(yè)主滿意為工作中心,注重服務(wù)細(xì)節(jié),努力為客戶營(yíng)造高品質(zhì)生活環(huán)境。
澤京物業(yè)珍惜客戶的信任,以積極熱情的態(tài)度去滿足客戶不斷增長(zhǎng)的需求。把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù),視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ);高度重視并持續(xù)研究客戶需求,以專業(yè)化的人才隊(duì)伍、標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程,努力為客戶提供人性化、一體化的高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理服務(wù),贏得了廣大業(yè)主的信任;通過服務(wù)創(chuàng)新讓業(yè)主享有尊崇感,通過社區(qū)活動(dòng)豐富了業(yè)主的居家生活,形成健康和諧的鄰里氛圍。
澤京物業(yè)重視人才梯隊(duì)的建設(shè),視員工為公司的財(cái)富,努力營(yíng)造公平、公正的工作環(huán)境,致力于將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與員工職業(yè)生涯規(guī)劃相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)共同成長(zhǎng)、合作共贏。
真誠(chéng)的服務(wù)贏得了廣大業(yè)主的信任及政府和社會(huì)各屆的廣泛認(rèn)可。企業(yè)和所管理的小區(qū)先后獲得“中國(guó)金牌物業(yè)管理企業(yè)”、 “誠(chéng)信物業(yè)管理企業(yè)”、重慶市 “優(yōu)秀住宅小區(qū)”、重慶“十佳園林式小區(qū)”、 “安靜居住小區(qū)”、“文明小區(qū)”、 “最佳綠化小區(qū)”等榮譽(yù)稱號(hào)。
通過多年的發(fā)展,公司在隊(duì)伍建設(shè)、基礎(chǔ)管理、品牌塑造等方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),目前,公司正在進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè),正在向著“創(chuàng)一流標(biāo)準(zhǔn),塑物業(yè)品牌”的目標(biāo)邁進(jìn)。
第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資
融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。
對(duì)物業(yè)管理公司來說,融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。
本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。
一、融資的一般原則
根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:
(一)流動(dòng)性原則
流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。
從物業(yè)管理公司的融資來看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來源,主要是再生產(chǎn)過程中游離出來的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過短期閑置以后即要用于購(gòu)買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過長(zhǎng),以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行。
(二)安全性原則
安全性是指融資所具有的安全保障程度。
融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營(yíng)既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。
融資風(fēng)險(xiǎn)主要來自于:
(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;
(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。
從公司間的融資來看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。
為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。
(三)盈利性原則
盈利性是指在融資過程中,資金獲得利潤(rùn)的能力。
盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。
評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:
1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:
金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。
2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。
二、融資的影響因素
一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。
(一)影響融資的宏觀因素
由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:
1.物價(jià)水平
從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來困難。
貨幣主要用于購(gòu)買商品,工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買消費(fèi)資料。
在購(gòu)買商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。
2.利率水平
從物業(yè)管理公司的融資來看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn),在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。
(二)影響融資的微觀因素
由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:
1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制
物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。
從公司融出資金來看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,資金融通難以靈活進(jìn)行。
從公司融入資金來看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平
物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來,充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少,在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。
三、盈利分析
物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。
(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解
多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。
1.什么樣的利不能盈
影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。
日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)。……我們先以王牌產(chǎn)品投石問路,進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初,問津者寥寥無幾?！?jīng)過功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛不釋手,進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買,我們訂10萬臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說,事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來龍去脈。很快,回電來了:‘10萬臺(tái)太可惜,接受條件為宜。’然而,我對(duì)此不以為然,經(jīng)過一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開始他還以為我是在開玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國(guó)根本沒人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無道理。但是,我有我的信念?！?0年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”
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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說是沒有問題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。
2.多盈與少盈
物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。
日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過:“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺得這是重大的問題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤(rùn),還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來,只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺?！?qǐng)大家覺悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)?！?/p>
“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。
(二)盈利預(yù)測(cè)
利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。
經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為
年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金
在實(shí)際工作中,可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”
(三)盈利的目標(biāo)管理
公司利潤(rùn)受多因素制約,所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。
目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。
目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn),并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來,使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開,形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。
實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè),規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。
信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。
獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。
(四)盈虧平衡分析
盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無盈利又無虧損。
1.線性盈虧平衡分析
一般可用圖解法處理。
四、融資決策
物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。
(一)公司融資決策的特點(diǎn)
1.綜合性
物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。
2.政策性
物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。
3.調(diào)節(jié)性
公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。
(二)融資決策程序
融資決策
沒有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。
確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。
擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。
選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。
實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。
反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。
(三)融資過程費(fèi)用
物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:
(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。
(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開支。
(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。
(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。
(5)罰金。
(6)融資申請(qǐng)過程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。
(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)
物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問題和注意事項(xiàng)有:
(1)融資人;
(2)被融資人;
(3)融資的性質(zhì)和用途;
(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;
(5)融資期限;
(6)安全保障;
(7)利率;
(8)付息方式;
(9)還本方式;
(10)各種費(fèi)用規(guī)定;
(11)提前還款處理;
(12)提款方式;
(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;
(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。
五、貸款種類
為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開貸款,本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。
(一)國(guó)內(nèi)貸款
1.流動(dòng)基金貸款
該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。
流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。
流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。
2.臨時(shí)貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。
臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過6個(gè)月。
3.基本建設(shè)投資貸款
該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確
有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。
4.技術(shù)改造貸款
技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。
技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。
為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。
(二)國(guó)際貸款
1.世界銀行貸款
世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開發(fā)銀行、國(guó)際開發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。
1980年5月15日,我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。
國(guó)際復(fù)興開發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款,其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。
國(guó)際開發(fā)協(xié)會(huì)專門從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無息貸款業(yè)務(wù)。
國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。
2.亞洲開發(fā)銀行貸款
亞洲開發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。
3.外國(guó)政府貸款
該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無息,償還期限長(zhǎng),含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。
4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款
該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。
國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。
第12篇 某物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
物業(yè)公司管理手冊(cè)前言
1、范圍
1.1總則
本手冊(cè)適用于對(duì)本公司質(zhì)量、環(huán)境管理體系所需全過程的內(nèi)部管理,也適用于證實(shí)本公司有能力滿足顧客及相關(guān)方的要求,產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境行為符合法律、法規(guī)的要求。通過管理體系的有效運(yùn)行和持續(xù)改進(jìn),增強(qiáng)顧客和相關(guān)方的滿意。
本手冊(cè)適用產(chǎn)品覆蓋的范圍:社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)
1.2適用范圍
本公司按iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求,建立管理體系。
由于本公司的社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)過程控制是按照國(guó)家頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及顧客的要求進(jìn)行的,不發(fā)生社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的設(shè)計(jì)和開發(fā)過程,因此對(duì)iso9001:2000《質(zhì)量管理體系-要求》標(biāo)準(zhǔn)中“7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)”進(jìn)行刪減。
2、引用標(biāo)準(zhǔn)
本手冊(cè)引用標(biāo)準(zhǔn)為iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求。
3、術(shù)語
3.1本手冊(cè)引用iso9001:2000、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn)的要求規(guī)范中所規(guī)定的術(shù)語。
