第1篇 物業(yè)管理員考試試題
一、選擇題(共65題,每題只有一個(gè)答案是正確的,將正確的答案序號(hào)填寫在括號(hào)中)
1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。
a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動(dòng)產(chǎn);d固定資產(chǎn)。
2.物業(yè)管理是指()通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動(dòng)。
a業(yè)主;b業(yè)主委員會(huì);c政府主管部門;d開(kāi)發(fā)商。
3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務(wù);
c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。
4.業(yè)主或業(yè)主大會(huì),依法通過(guò)適當(dāng)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應(yīng)簽訂局面的()。
a《前期物業(yè)服務(wù)合同》;b《物業(yè)服務(wù)合同》;
c《物業(yè)管理服務(wù)合同》;d《物業(yè)管理合同》。
5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。
a權(quán)責(zé)分明原則;b依法行事原則;
c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導(dǎo)原則。
6.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。
a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競(jìng)爭(zhēng);d服務(wù)第一。
7.下列說(shuō)法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
a實(shí)施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
c決定專項(xiàng)維修資金的使用;d制止違法行為。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定,對(duì)未取得資質(zhì)證書(shū)人事物業(yè)管理的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒(méi)收所得中,并處()罰款。
a5-20萬(wàn)元;b1-10萬(wàn)元;c1-5萬(wàn)元;d5-10萬(wàn)元。
9.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a15;b20;c30;d10。
10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導(dǎo)下成立。
a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會(huì);c居委會(huì);d街道辦事處。
11.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn)行審批的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。
12.對(duì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。
13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。
a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù);b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;
c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù);d對(duì)環(huán)衛(wèi)部門的指導(dǎo)。
14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。
a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;
c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。
15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。
a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;
c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。
16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。
a前臺(tái)服務(wù);b商務(wù)中心服務(wù);
c客服中心;d綜合服務(wù)部。
17.我國(guó)一般商業(yè)場(chǎng)所停車位建設(shè)的建議指標(biāo)是每()平方米營(yíng)業(yè)面積設(shè)置0.30個(gè)停車位。
a100;b200;c150;d80。
18.根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn),一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達(dá)50%以上。
a基本承租戶;
b一般承租戶;c主要承租戶;d長(zhǎng)期承租戶。
19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。
a煤炭;b氣;c油;d其他。
20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品,需經(jīng)()批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫(kù)房。
a業(yè)主委員會(huì);b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。
21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過(guò)()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。
a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場(chǎng)所;d學(xué)校。
23.其它類物業(yè)的特點(diǎn)有()。
a設(shè)施相同;b數(shù)量相對(duì)較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對(duì)較少。
24.()頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開(kāi)始實(shí)施,這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。
a全國(guó)人民代表大會(huì);b國(guó)務(wù)院;
c國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì);d建設(shè)部。
25.對(duì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);
c業(yè)主委員會(huì);d業(yè)主大會(huì)。
26.當(dāng)客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無(wú)人清理時(shí),物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應(yīng)該()。
a讓客戶找保潔服務(wù)公司負(fù)責(zé)人解決;b向客戶表示同情;
c表明是物業(yè)管理公司的責(zé)任并及時(shí)解決;d表示及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映。
27.當(dāng)物業(yè)管理員在日常接待客戶時(shí),如果無(wú)法滿足客戶的要求,應(yīng)該()。
a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責(zé)任;d滿口應(yīng)承。
28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進(jìn)行面談時(shí),應(yīng)該做到()。
a仔細(xì)傾聽(tīng),耐心解答;b積極宣傳,影響對(duì)方;
c不斷解釋,消除誤會(huì);d急于表態(tài),隨意中斷。
29.對(duì)于客戶的電話投訴、書(shū)面投訴、當(dāng)面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應(yīng)該()。
a承擔(dān)責(zé)任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細(xì)記錄。
30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標(biāo)志。
a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;
c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。
31.下列()項(xiàng)屬于接待服務(wù)規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。
a佩戴工卡號(hào);b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。
32.急修項(xiàng)目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。
a12小時(shí);b24小時(shí);c36小時(shí);d48小時(shí)。
33.在辦理入住手續(xù)時(shí),請(qǐng)客戶簽署()。
a入伙通知書(shū);b業(yè)主臨時(shí)公約;c結(jié)清余款通知書(shū);d售房合同。
34.驗(yàn)收合格辦理交接登記,應(yīng)記錄()初始讀數(shù)。
a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。
35.接聽(tīng)客戶來(lái)電時(shí),要求在鈴響()前接聽(tīng)。
a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。
36.房屋租賃的標(biāo)的物是()。
a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。
a現(xiàn)代管理科學(xué);b網(wǎng)絡(luò)化的形成;
c計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開(kāi)發(fā)。
38.物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是()。
a服務(wù);b委托;c勞務(wù);d物業(yè)。
39.為準(zhǔn)確界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護(hù)其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應(yīng)建立()制度,這是在實(shí)施物業(yè)管理前必須做好的一項(xiàng)工作。
a管理服務(wù);&
nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。
40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向()收取有關(guān)費(fèi)用。
a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。
41.按照有關(guān)規(guī)定,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)()應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。
a代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi);b代收的房租;
c代收的專項(xiàng)維修資金;d代理收繳費(fèi)用業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入。
42.中高層建筑是指層數(shù)為()。
a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。
43.屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護(hù)。
a樓板;b保溫層;c保護(hù)層;d防水層。
44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應(yīng)()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目,對(duì)急修項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修()內(nèi)修理。
a24小時(shí);b48小時(shí);c72小時(shí);d12小時(shí)
46.因維修、養(yǎng)護(hù)而正常停用電梯時(shí),主要應(yīng)在大廈()掛出電梯停用告示牌。
a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。
47.樓內(nèi)電梯機(jī)房要有明亮光照,通風(fēng)良好,并必須配有()。
a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。
48.水泵房應(yīng)()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.國(guó)家對(duì)安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實(shí)施制度。
a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。
51.燃?xì)獗淼臋z定有效年限一般為()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應(yīng)在()內(nèi)完成。
a30分鐘;b1小時(shí);c2小時(shí);d4小時(shí)。
53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。
a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房?jī)?nèi)。
54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對(duì)其(),子目其制造破壞事件。
a跟蹤觀察,暗中進(jìn)行監(jiān)視;b進(jìn)行檢查;
c進(jìn)行盤問(wèn);d扭送公安機(jī)關(guān)。
55安保服務(wù)需要()小時(shí)提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。
a固定崗位,流動(dòng)人員;b流動(dòng)崗位,固定人員;
c流動(dòng)崗位,流動(dòng)人員;d固定崗位,固定人員。
57發(fā)生電器設(shè)備火災(zāi)宜用()滅火。
a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;
c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。
58.干粉滅火器在噴粉滅火過(guò)程中應(yīng)始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。
a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。
59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應(yīng)進(jìn)行1.5倍設(shè)計(jì)壓力的水壓試驗(yàn)。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
層建筑室內(nèi)消防水箱應(yīng)貯存()的室內(nèi)消防用水量。
a1分鐘;b5分鐘;c1小時(shí);d10分鐘。
61輔酶在停車場(chǎng)被盜后,由物業(yè)管理部主管確認(rèn)后,立即通知車主,()向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場(chǎng)保安; d物業(yè)經(jīng)理。
62車輛在駛?cè)胪＼噲?chǎng)(庫(kù))時(shí)應(yīng)該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應(yīng)小心慢行。
a0.5公里/小時(shí); b5公里/小時(shí);
c10公里/小時(shí); d20公里/小時(shí)。
63垃圾的來(lái)源主要是來(lái)自于()的過(guò)程。
a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動(dòng)物生存。
64.對(duì)直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標(biāo)不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應(yīng)在6-8
第2篇 某物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)
物業(yè)管理公司保安部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),保安部特制定以下分目標(biāo),作為公司保安工作及各管理處保安工作考核依據(jù):
1.管轄區(qū)內(nèi)無(wú)重大安全責(zé)任事故,區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)生率占總?cè)丝诘?.2%,無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
2.業(yè)主對(duì)管轄區(qū)保安服務(wù)滿意率達(dá)95%以上。
3.無(wú)重大業(yè)主投訴。
4.有效投拆處理100%。
5.保安員上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第3篇 新城物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
新城國(guó)際物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃
一、物業(yè)管理的定位
【**新城國(guó)際】由杭州****地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè),位于杭州市錢江新城內(nèi),東至富春江路,南臨慶春東路,西與錢江路,北依錢潮路。物業(yè)類型由高層住宅、商鋪、商場(chǎng)綜合辦公樓組成,總用地面積59152平方米,總建筑面積184972.27平方米,總戶數(shù)736戶。
在今后的物業(yè)管理中,我們將倡導(dǎo)以人為本的服務(wù)理念,融入星級(jí)酒店的服務(wù)方式,努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個(gè)區(qū)域、各個(gè)時(shí)段和各個(gè)環(huán)節(jié),貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過(guò)程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。除物業(yè)管理一般的活動(dòng)外,充分考慮物業(yè)的情況,以豐富的布置、多彩的主題活動(dòng)、繽紛的氛圍,組織一些不同主題的沙龍、晚會(huì),是業(yè)主與業(yè)主之間溝通交流的新天地。同時(shí),始終遵循'可持續(xù)發(fā)展'與'人與自然和諧相處'的生態(tài)價(jià)值觀,倡導(dǎo)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式,倡導(dǎo)環(huán)保裝修、實(shí)行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施,營(yíng)造一個(gè)安全、文明的健康園區(qū)。
我們要使園區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)硬件配套設(shè)施充分利用,同時(shí)加強(qiáng)園區(qū)軟環(huán)境的建設(shè),務(wù)求通過(guò)我們的管理與服務(wù),使業(yè)主的需求都能得到滿足,并使園區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施都能做到'物盡其用',不使開(kāi)發(fā)商的投資有絲毫的浪費(fèi)。
二、管理目標(biāo)
一年內(nèi)達(dá)到杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。
兩年內(nèi)達(dá)到杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標(biāo)準(zhǔn)。
三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率達(dá)到95%以上。
三、管理模式
在【**新城國(guó)際】的管理中,我們擬采用事業(yè)部的管理模式,實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。由物業(yè)經(jīng)理總體負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)日常事務(wù)和對(duì)外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)工作。下設(shè)綜合管理部、客戶服務(wù)中心、工程部、保安部,根據(jù)不同物業(yè)類型開(kāi)展有針對(duì)性的服務(wù)工作。
四、管理特色
人員管理
1、一站式服務(wù)--業(yè)主只需將他的需求告訴綠城物業(yè)【宋都新城國(guó)際】物業(yè)管理處的任何一位員工,都將迅速進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序,以期為業(yè)主提供最為便捷之服務(wù)。
2、零打擾服務(wù)--綠城物業(yè)員工各項(xiàng)工作的開(kāi)展,以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎(chǔ),努力實(shí)現(xiàn)零打擾。
氛圍管理
針對(duì)本物業(yè)的特點(diǎn),綠城物業(yè)擬從外圍著手,由外及里,開(kāi)展'氛圍營(yíng)造'工程。突出高檔、簡(jiǎn)潔的氛圍;保安形象和禮貌禮儀的高標(biāo)準(zhǔn)要求,借以提升外部形象;有序的車輛行駛、停放管理;到位、凸顯文化氣息和綠化點(diǎn)綴并不斷更新等等。
設(shè)立客戶服務(wù)中心
結(jié)合【**新城國(guó)際】的物業(yè)實(shí)際情況,設(shè)置客戶服務(wù)中心,提供12小時(shí)服務(wù),做到業(yè)主需求、意見(jiàn)和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通,使客服中心真正成為物業(yè)管理服務(wù)的窗口。
物業(yè)交付特色
【**新城國(guó)際】總建筑面積為184972.27平方米,總戶數(shù)為736戶,物業(yè)為一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各項(xiàng)工作才能順利完成。結(jié)合我司春江花月、上海綠城等大型樓盤交付的經(jīng)驗(yàn),在物業(yè)交付前做好充分準(zhǔn)備,編制詳細(xì)的交付方案,并將得到公司的大力支持。在【**新城國(guó)際】交付時(shí)公司將抽調(diào)大批工作人員協(xié)助交付,這將是【**新城國(guó)際】交付順利完成的重要保證。
五、管理措施
我司通過(guò)對(duì)【**新城國(guó)際】的實(shí)地踏勘以及對(duì)該園區(qū)基礎(chǔ)資料的掌握、周邊基礎(chǔ)配套與地理環(huán)境的分析,結(jié)合園區(qū)不同物業(yè)類型的特色,認(rèn)為在今后【**新城國(guó)際】的物業(yè)管理服務(wù)中,尤其要抓好以下幾個(gè)重點(diǎn)工作。
強(qiáng)調(diào)安全第一和預(yù)防為主的原則。
(一)安全管理是住宅及辦公樓物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的安全保衛(wèi)工作,不僅涉及業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及人生安全,還涉及客戶的商業(yè)機(jī)密。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富,我們將對(duì)不同類型物業(yè)采取不同的保安模式。
(二)園區(qū)的安全管理主要包括三個(gè)方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時(shí)處理各類突發(fā)事件。
1、在消防安全方面,強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。
2、在治安防范方面,根據(jù)園區(qū)特點(diǎn),從全面布防、全員防范的觀點(diǎn)出發(fā),利用技防硬件,走'人防、技防'相結(jié)合的路線,將可能出現(xiàn)的治安問(wèn)題杜絕在萌芽狀態(tài)。
3、在應(yīng)急事件處理方面,做到有預(yù)見(jiàn)性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應(yīng)對(duì)有方,通過(guò)突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來(lái)。
維護(hù)住宅的私密性,保障辦公樓的機(jī)密性。
(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn),參照國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區(qū)特點(diǎn)的管理制度和方案。
(二)在加強(qiáng)員工職業(yè)素質(zhì)訓(xùn)練的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)思想教育,樹(shù)立員工的保密意識(shí)、維護(hù)寫字樓業(yè)主形象意識(shí)和為業(yè)主服務(wù)的意識(shí),提升高檔物業(yè)的形象。
(三)加強(qiáng)園區(qū)管理,創(chuàng)造有序的住宅生活環(huán)境,營(yíng)造親切、嚴(yán)謹(jǐn)、開(kāi)放、通達(dá)的辦公氛圍。
做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù),確保正常運(yùn)行。
(一)建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的工程技術(shù)人員隊(duì)伍。擬采取公司內(nèi)部選派和外部招聘相結(jié)合的方式,由專業(yè)人員組成工程部,做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)和有償維修服務(wù)。
(二)建立技術(shù)設(shè)備資料檔案庫(kù),完善接管驗(yàn)收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎(chǔ)。此外,通過(guò)工程技術(shù)人員早期介入的形式,提前熟悉設(shè)施設(shè)備與管線。
(三)充分利用公司工程技術(shù)力量。經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作,我司已經(jīng)成立了工程技術(shù)部和維修中心,并已和多家專業(yè)公司建立了長(zhǎng)期合作的關(guān)系。在寫字樓的日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術(shù)力量和外部資源,進(jìn)一步降低日常維修養(yǎng)護(hù)的成本。
專業(yè)保潔,創(chuàng)建整潔的環(huán)境
(一)當(dāng)今社會(huì),人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標(biāo)。因此,保潔工作是園區(qū)形象的重要體現(xiàn),關(guān)乎園區(qū)的外在形象,直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要,還能使人賞心悅目,提高工作效率。
(二)做好前期'開(kāi)荒'。在園區(qū)交付前一個(gè)月左右,我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員,協(xié)助管理處做好園區(qū)'開(kāi)荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。
(三)嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)計(jì)劃,落實(shí)各項(xiàng)檢查制度。我們將根據(jù)園區(qū)具體情況,制訂詳盡的作業(yè)計(jì)劃,詳細(xì)規(guī)定保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。
兼顧局部與全體、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)的管理與服務(wù)
(一)由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性,我們?cè)跒檗k公樓業(yè)主提供完善服務(wù)的同時(shí),也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒
適、安全的生活環(huán)境。
(二)針對(duì)住宅、辦公樓的功能不同,進(jìn)行服務(wù)上的合理分割,設(shè)立住宅與辦公樓服務(wù)區(qū),保持相對(duì)獨(dú)立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和辦公樓區(qū)域的專業(yè)、高效。
(三)在對(duì)園區(qū)配套設(shè)施的利用上,也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同,有效利用、合理使用。
完善配套服務(wù),強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量。
(一)為增強(qiáng)辦公樓的服務(wù)功能,滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區(qū)原有配套外,還將不斷完善各種配套服務(wù),給園區(qū)業(yè)主提供便利。
(二)拓寬服務(wù)內(nèi)容,滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問(wèn)題,我司還將提供委托代辦服務(wù),如:代訂機(jī)票、車票,代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓,個(gè)人行李托運(yùn),出租車預(yù)約服務(wù),代訂報(bào)刊雜志、鐘點(diǎn)工、洗衣服務(wù)等。
第4篇 物業(yè)管理中常見(jiàn)火災(zāi)的撲救對(duì)策
在物業(yè)管理過(guò)程中，由于管理不當(dāng)或其他一些意外的原因而引發(fā)火災(zāi)，給物業(yè)公司和住用人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失甚至危及人身安全。所以做好防火安全工作至關(guān)重要，本節(jié)主要介紹一些火災(zāi)發(fā)生時(shí)人員的救助和疏散方法，以及物資保護(hù)的方法。
一、居民住宅火災(zāi)撲救對(duì)策
1.煤氣和燃化石油氣器具火災(zāi)
煤氣和液化石油器具起火時(shí)，應(yīng)先用浸濕的麻袋、棉被等覆蓋起火的器具，使火窒息；然后關(guān)閉氣門斷絕氣源；再用水撲滅燃燒物或起火部位的火。滅火后打開(kāi)門窗通風(fēng)。如切斷氣源不能實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)立即將液化石油氣罐移至安全場(chǎng)所，并劃出不得用明火的警戒范圍。
2.廚房油鍋起火
油鍋起火時(shí)不要慌，將鍋蓋蓋上即可滅火。不可將起火的油倒入其他器皿中或倒在地上。
3.電器用具火災(zāi)
當(dāng)電器用具起火時(shí)，首先斷開(kāi)電源，然后用干粉滅火器將線路上的火滅掉。確定電路無(wú)電時(shí)，才可用水撲救。
4.兒童玩火引起火災(zāi)
兒童玩火引起的火災(zāi)起火部位多在廚房、床下等位置，在滅火的同時(shí)應(yīng)將液化氣罐迅速搬走，避免高溫作用使氣罐爆炸擴(kuò)大火勢(shì)，然后用水滅火。
撲救居民住宅火宅時(shí)應(yīng)注意：
1.發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)，切忌打開(kāi)門窗，以免氣體對(duì)流，使火勢(shì)擴(kuò)大蔓延。滅火后，需打開(kāi)門窗，將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃。
2.嗅到煤氣或液化氣罐漏氣或異常氣味，切忌用明火檢查，夜間禁忌開(kāi)電燈，防止打火造成可燃?xì)怏w爆炸或發(fā)生火災(zāi)。應(yīng)關(guān)緊閥門斷絕氣源，并應(yīng)立即打開(kāi)門窗排除可燃?xì)怏w。
3.發(fā)現(xiàn)起火后，除自救外，夜間要喊醒鄰居，絕不可只顧搶救自己的財(cái)物，而不滅火，使火災(zāi)擴(kuò)大蔓延，造成人員傷亡。
二、人員密集場(chǎng)所火災(zāi)撲救對(duì)策
商貿(mào)樓宇、住宅區(qū)，都有一些方便工作、生活的配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、商店、俱樂(lè)部、餐廳等，而這些地方往往又是人員比較集中的場(chǎng)所，發(fā)生火災(zāi)后若不能及時(shí)搶救，容易造成較大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。所以掌握一些救火知識(shí)是非常必要的。
1.人員集中場(chǎng)所起火后，首先應(yīng)切斷電源，關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施；打開(kāi)所有出入口，盡快疏散人員；啟動(dòng)滅火設(shè)備及時(shí)滅火。
2.醫(yī)院、學(xué)?；?yàn)室和試驗(yàn)室用的燃體、氣體起火，應(yīng)及時(shí)撤離出未燃物質(zhì)，同時(shí)用浸濕的織物覆蓋窒熄，或用二氧化碳干粉滅火器或水撲救，并用沙土圍堵地面流淌的液體。滅火后，打開(kāi)門窗排除可燃?xì)怏w。
3.電器設(shè)備、電路起火，要切斷電源，用干粉滅火器或水撲救。
4.當(dāng)火勢(shì)威脅到病員、學(xué)生時(shí)，要盡快疏散或搶救，并將他們安頓到安全地帶。
5.幼兒園、托兒所起火，迅速搶救出孩子，并關(guān)閉著火房間。大班的孩子由教師引導(dǎo)疏散，小班的孩子應(yīng)由教師用被褥裹身，抱、背、抬出燃燒地點(diǎn)?；鸫髞?lái)不及疏散，要將孩子轉(zhuǎn)移到安全房間，等待消防隊(duì)來(lái)?yè)尵龋f(wàn)不可亂動(dòng)。
6.在滅火的同時(shí)，要把起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離，防止擴(kuò)大燃燒。
撲救人員集中場(chǎng)所火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意：
(1)當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時(shí)，要注意防毒氣和煙霧中毒。
(2)利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒，做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員，防止人群擁擠造成踏、壓傷亡事故。
(3)滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng)，防止燃燒點(diǎn)上部墜落，落下東西傷人。
三、高層建筑火災(zāi)撲救對(duì)策
高層建筑具有樓高層多、人員密度大、出口相對(duì)較小等特點(diǎn)，給火災(zāi)的營(yíng)救工作帶來(lái)一定困難。為此，我們應(yīng)掌握一些針對(duì)高層建筑火災(zāi)的救助方法。
撲救高層建筑火災(zāi)、搶救和疏散人員是一項(xiàng)重要而巨大的任務(wù)，消防人員要針對(duì)不同情況采取不同方法，及時(shí)進(jìn)行疏散搶救，避免和減少人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。
首先盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施進(jìn)行安全疏散，這是爭(zhēng)取疏散時(shí)間，提高疏散效率的重要方法。利用消防電梯進(jìn)行疏散；利用室內(nèi)的防煙樓梯、普通樓梯、封閉樓梯進(jìn)行疏散；利用室內(nèi)的疏散陽(yáng)臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋等進(jìn)行疏散；利用擦窗工作機(jī)疏散。
其次對(duì)于不同部位。不同條件采取不同的人員疏散方法：
1.當(dāng)高層建筑發(fā)生火災(zāi)，樓內(nèi)住有不同民族、不同國(guó)籍，使用不同語(yǔ)言的人員時(shí)，應(yīng)用相應(yīng)的語(yǔ)言廣播，告訴大家哪一層樓的哪一個(gè)部位著火，以及安全疏散的路線、方法等。播音員在廣播時(shí)，語(yǔ)調(diào)要鎮(zhèn)靜，充滿信心，內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，以安定樓內(nèi)人員心理，防止驚慌錯(cuò)亂或跳樓事故的發(fā)生。
2.當(dāng)某一樓層某一部位起火，且燃燒范圍不大時(shí)，應(yīng)先通知著火樓層及其上一層和下一層的人員疏散。若火勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展，則應(yīng)適時(shí)地用廣播通知著火層以上各樓層。不應(yīng)一有火警就通知全樓，以防造成樓內(nèi)人員驚慌混亂，對(duì)撞擁擠，影響疏散。
3.當(dāng)某一房間內(nèi)起火，而門已被封住，使室內(nèi)人員不能走出時(shí)，若該房間有陽(yáng)臺(tái)或有室外走廊，則房?jī)?nèi)人員可從陽(yáng)臺(tái)或室外走廊轉(zhuǎn)移到相鄰未起火的房間，再繞道到疏散樓梯間疏散。
4.當(dāng)某一防火分區(qū)著火，著火樓層的大火已將樓梯間封住，致使著火層以上樓層的人員無(wú)法從樓梯間向下疏散時(shí)，可先將人員疏散到屋頂，從相鄰未著火樓梯間往地面疏散。
5.當(dāng)建筑物內(nèi)設(shè)有避難層時(shí)，人員可向避難層疏散，特別是老人、幼童等應(yīng)優(yōu)先散到避難層。應(yīng)重點(diǎn)護(hù)送老人、幼童等到可以脫險(xiǎn)的部位，再轉(zhuǎn)移到安全地點(diǎn)。
6.當(dāng)被困人員較多時(shí)，應(yīng)調(diào)集民用或軍用直升飛機(jī)營(yíng)救。直升飛機(jī)在沒(méi)有停機(jī)坪的建筑物上可以通過(guò)施放軟梯營(yíng)救屋頂被困人員，或?qū)⑾廊藛T用軟梯運(yùn)送到屋頂，或?qū)⒗K索、救生袋、緩降器、防護(hù)裝具等運(yùn)送到屋頂搶救被困人員。
火場(chǎng)上除了搶救人員，疏散和保護(hù)物資也是一項(xiàng)急迫的工作。搶救物資要據(jù)輕重緩急和具體情況采取有針對(duì)性的措施。
第5篇 物業(yè)管理手冊(cè)－標(biāo)識(shí)和可追溯性程序
物業(yè)管理手冊(cè):標(biāo)識(shí)和可追溯性程序
1、目的
對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行有效識(shí)別,并在規(guī)定有可追溯性要求的場(chǎng)合,確定每個(gè)(或每次)產(chǎn)品和服務(wù)有唯一的標(biāo)識(shí),實(shí)現(xiàn)可追溯性,以便及時(shí)跟蹤和處理質(zhì)量問(wèn)題。
2、適用范圍
適用于公司物業(yè)管理服務(wù)全過(guò)程和各階段的標(biāo)識(shí)及可追溯性。
3、職責(zé)
3.1管理部負(fù)責(zé)公司各類標(biāo)識(shí)的統(tǒng)一設(shè)計(jì),公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)各種標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)稿的審批。
3.2管理部或各個(gè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的審核。
3.3管理部負(fù)責(zé)公司各類員工服裝的訂制、發(fā)放與管理,各個(gè)服務(wù)中心員工服裝由各個(gè)服務(wù)中心發(fā)放和管理;其它各類標(biāo)識(shí)由各個(gè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)安排訂購(gòu)或制作。
3.4管理部負(fù)責(zé)公司員工胸卡的發(fā)放與管理,各個(gè)服務(wù)中心員工胸卡由各個(gè)服務(wù)中心發(fā)放和管理。
3.5各服務(wù)中心負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各種標(biāo)識(shí)的安裝和管理。
4、工作程序
4.1標(biāo)識(shí)的范圍
a.樓宇和區(qū)域標(biāo)識(shí);
b.轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施、安全消防、道路指示標(biāo)識(shí),以及其他各類指示、警示、狀態(tài)、宣傳標(biāo)識(shí)。
c.各類物品及物品狀態(tài)、服務(wù)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)。
d.各層次服務(wù)人員著裝、胸卡、工作標(biāo)識(shí)牌、服務(wù)部門的標(biāo)識(shí)。
e.宣傳廣告。
4.2標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)與審批
4.2.1標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)要求
4.2.2各類物品/服務(wù)的標(biāo)識(shí),應(yīng)清晰、明確、美觀、易于識(shí)別,且在規(guī)定有可追溯性要求的場(chǎng)所對(duì)每個(gè)(次)物品/服務(wù)的標(biāo)識(shí)是唯一的。
4.2.3根據(jù)公司及服務(wù)中心對(duì)標(biāo)識(shí)的需求和要求,管理部負(fù)責(zé)對(duì)各類標(biāo)識(shí)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì),如屬公司統(tǒng)一制作的標(biāo)識(shí),管理部經(jīng)理審核,如屬服務(wù)中心制作的標(biāo)識(shí)由管理部經(jīng)理審核后,統(tǒng)一報(bào)總經(jīng)理審批。
4.2.4審批后,管理部負(fù)責(zé)各類員工工作服的訂購(gòu),其它標(biāo)識(shí)由各服務(wù)中心負(fù)責(zé)安排訂購(gòu)、制作。
4.3標(biāo)識(shí)的發(fā)放
4.3.1公司員工服裝由管理部統(tǒng)一發(fā)放與管理,各服務(wù)中心員工服裝由各服務(wù)中心自行統(tǒng)一發(fā)放和管理,并做好發(fā)放記錄。
4.3.2其他標(biāo)識(shí),如屬公司統(tǒng)一訂購(gòu)或制作的,由管理部統(tǒng)一進(jìn)行發(fā)放;如屬服務(wù)中心個(gè)別訂購(gòu)或制作的,則由訂購(gòu)供方送至使用部門或服務(wù)中心,使用部門或服務(wù)中心按《采購(gòu)控制程序》進(jìn)行驗(yàn)收。
4.4標(biāo)識(shí)的安裝與管理
4.4.1公司各類服務(wù)人員的著裝與員工胸卡的佩戴及管理,具體按《工裝管理規(guī)定》和《標(biāo)識(shí)管理規(guī)定》執(zhí)行。
4.4.2各服務(wù)中心負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)樓宇和區(qū)域、設(shè)施設(shè)備、安全消防等各類指示、警示、狀態(tài)、宣傳標(biāo)識(shí)的配合安裝(訂購(gòu)時(shí)包安裝的除外)和管理。
4.4.3管理部負(fù)責(zé)公司總部辦公區(qū)域內(nèi)標(biāo)識(shí)的管理,服務(wù)中心負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類標(biāo)識(shí)的管理,保持標(biāo)識(shí)的完好、清晰、整潔,并填寫《標(biāo)牌一覽表》,對(duì)標(biāo)識(shí)的啟用時(shí)間、安裝位置、廢止時(shí)間進(jìn)行登記,以便追溯。
4.4.4服務(wù)中心每日對(duì)小區(qū)的標(biāo)識(shí)進(jìn)行檢查,并填寫在相應(yīng)的記錄表中,對(duì)于缺少或不符合要求的標(biāo)識(shí)應(yīng)及時(shí)整改。
4.4.5對(duì)服務(wù)狀態(tài)的標(biāo)識(shí)應(yīng)由各服務(wù)中心及時(shí)進(jìn)行標(biāo)識(shí);對(duì)物品狀態(tài)的標(biāo)識(shí),應(yīng)通過(guò)檢測(cè)后方可進(jìn)行標(biāo)識(shí):合格、不合格、待檢、待處理。服務(wù)的不合格,在各有關(guān)檢查記錄表中記載。
4.5可追溯性要求的實(shí)現(xiàn)
4.5.1物品和各種服務(wù)標(biāo)識(shí)應(yīng)是唯一的,便于追溯。如每位服務(wù)人員的員工胸卡號(hào)應(yīng)為唯一的,當(dāng)涉及到服務(wù)工作或投訴時(shí),可通過(guò)工作牌號(hào)追查到相應(yīng)服務(wù)人員的責(zé)任。
4.5.2離職或調(diào)崗人員,由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)落實(shí)收回相應(yīng)的標(biāo)識(shí),并登記收回日期和原因。
4.5.3各部門應(yīng)按要求清楚、完整地填寫《標(biāo)牌一覽表》和各類服務(wù)的檢查記錄,以便日后追溯和查詢。
5、相關(guān)文件:5.1《工裝管理規(guī)定》、《標(biāo)識(shí)管理規(guī)定》
6、相關(guān)記錄:6.1《服裝發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.3-001
6.2《胸卡發(fā)放登記表》jw/jl-7.5.3-002
6.3《標(biāo)牌一覽表》jw/jl-7.5.3-003
第6篇 y物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
y物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
z市yy物業(yè)管理公司于****年成立,本司堅(jiān)持'業(yè)戶至上,服務(wù)第一'的服務(wù)宗旨,遵循'精心管理、服務(wù)至誠(chéng);善用資源、以人為本;注重安全、持續(xù)改進(jìn)'的質(zhì)量方針和'管理無(wú)盲點(diǎn)、服務(wù)無(wú)挑剔、業(yè)主無(wú)怨言'的管理要求,通過(guò)嚴(yán)格的管理、高效的工作、一流的服務(wù),為各業(yè)戶提供舒適方便的工作環(huán)境和生活享受。公司對(duì)外致力與客戶建立親善的關(guān)系,力求盡善盡美地為客戶提供全方位的服務(wù);對(duì)內(nèi)運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段,建立規(guī)范化、制度化和科學(xué)化的管理體系,具有強(qiáng)大的物業(yè)管理綜合實(shí)力,且率先在管理機(jī)制、經(jīng)營(yíng)手段方面進(jìn)行革新,引進(jìn)iso國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證管理體系概念,并始終保持著良好的發(fā)態(tài)勢(shì),實(shí)行全方位的科學(xué)管理,走在同行業(yè)的前列。公司發(fā)展至今,逐步向著四個(gè)'一流'邁進(jìn):一流的員工隊(duì)伍、一流的技術(shù)力量、一流的設(shè)備工具、一流的服務(wù)理念。
短短數(shù)年時(shí)間,業(yè)務(wù)迅速拓展,本司已躍居為z市最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一,并且是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的會(huì)員單位。在廣大業(yè)戶心目中樹(shù)立了良好的企業(yè)形象,取得了顯著的社會(huì)效應(yīng)。到現(xiàn)時(shí)本公司所管理的物業(yè)面積約80萬(wàn)平方米,綠化面積約10多萬(wàn)平方米,居z市多家物業(yè)管理企業(yè)管理樓盤數(shù)目之首。管轄之物業(yè)分別為:*城市廣場(chǎng)、*城花園、*花園、*居、*花園等。其中最為杰出的管理小區(qū)為*城市廣場(chǎng),因本司的管理成功作為同行典范,多次被電視臺(tái)報(bào)刊等媒體采訪宣傳。
本司之人員年輕干練,經(jīng)驗(yàn)豐富,對(duì)物業(yè)管理了解深入。由于業(yè)務(wù)不斷拓展,本司之職員已多達(dá)160人,其中管理技術(shù)人員50多人,并且一半以上職員持證上崗。本公司采用了將總經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)的垂直指揮職能與職能部門的專業(yè)職能結(jié)合起來(lái),既保證了公司一把手對(duì)各部門的直接指揮領(lǐng)導(dǎo),充分掌握全局情況,把握主方向,正確決策,又能放手授權(quán)給公司管理執(zhí)行層去操作具體工作的進(jìn)行。而作為基層作業(yè)層的各個(gè)管理處,則能夠在各職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)控和考核下依照明確的目標(biāo)和要求具體工作。
本司經(jīng)過(guò)短短幾年的運(yùn)作,不斷探索、發(fā)展、完善,建立了制度化、科學(xué)化、規(guī)范化的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)體系,在未來(lái)發(fā)展方面,我公司將密切關(guān)注客需求,加強(qiáng)員工培訓(xùn),籍此不斷提高服務(wù)素質(zhì),以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
伴隨著國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的逐漸成熟與規(guī)范,以及客戶需求的不斷更新與擴(kuò)展,yy人將以服務(wù)為基礎(chǔ),以品質(zhì)為生命,以客戶的滿意為最高目標(biāo)。本著'客戶至上,服務(wù)第一'的經(jīng)營(yíng)宗旨,在z物業(yè)管理行業(yè)中樹(shù)立自己的品牌形象,努力最求管理技術(shù)創(chuàng)新、不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域、積極營(yíng)造物業(yè)的文化氛圍。我們將為您提供安全、舒適、文明、高效的物業(yè)環(huán)境。
第7篇 物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題2
物業(yè)管理法規(guī)測(cè)試題(下篇)
一、判斷題(每題1分,共10題)
1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。( √ )
2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi),專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個(gè)以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。( √ )
3、物業(yè)建設(shè)單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設(shè)施,可以不按照原規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途和功能使用。( χ )
4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護(hù),由業(yè)主自行負(fù)責(zé)并獨(dú)立承擔(dān)費(fèi)用。( √ )
5、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。( √ )
6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記。( √ )
7、建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人對(duì)其專有部分享有單獨(dú)所有權(quán),可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )
8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。( √ )
9、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )
10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。( √ )
二、選擇題(每題1分,共20題)
1、保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責(zé)任由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)承擔(dān),執(zhí)行責(zé)任由( b )承擔(dān)。
a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)
2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務(wù)的范圍
a、業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防
c、交通秩序管理 d、消防管理
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向( b )收取有關(guān)費(fèi)用。
a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會(huì)
d、業(yè)主大會(huì) e、物業(yè)管理企業(yè)
4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個(gè)層次。
a、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁或訴訟
b、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁和訴訟
c、協(xié)商解決、調(diào)解、訴訟
d、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁再訴訟
5、建筑物致人損害的民事責(zé)任適用于( b )的歸責(zé)原則。
a、違約責(zé)任原則 b、過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任原則
c、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則 d、公平責(zé)任原則
6、先行調(diào)解制度作為我國(guó)民事訴訟的一項(xiàng)基本原則,在物業(yè)管理的行政復(fù)議和行政訴訟中( d )先行調(diào)解制度。
a、也適用b、允許采用c、應(yīng)該采用d、不適用
7、業(yè)主委員會(huì)是( d )。
a、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)者
c、重大事項(xiàng)的決策者 d、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)
8、對(duì)于管理運(yùn)作混亂、濫用職權(quán)、嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會(huì),( d )可以責(zé)令其整頓或暫停工作。
a、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位b、全體業(yè)主
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門
9、除首次業(yè)主大會(huì)外,業(yè)主行使業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)的依據(jù)是( a )。
a、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票
c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定
10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設(shè)施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。
a、建造施工者b、所有人或者管理人
c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門
11、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含( a )。
a、 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 b、業(yè)主公約約定的內(nèi)容
c、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容d、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容
12、物業(yè)管理活動(dòng)內(nèi)容的依據(jù)是( b )。
a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同
c、業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)d、行政主管部門的監(jiān)督
13、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)(a)。
a、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾
b、前期物業(yè)服務(wù)合同予以書(shū)面承諾
c、業(yè)主公約予以的承諾
d、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以的承諾
14、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸(b)
a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會(huì)
c、行政主管部門 d、居民委員會(huì)
15、業(yè)主大會(huì)發(fā)起的主體是(c)
a、建設(shè)單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門
16、業(yè)主大會(huì)作出重大事項(xiàng)決定時(shí),必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主( b )通過(guò)。
a、2/3以上b、所持投票權(quán)2/3以上
c、1/2以上d、所持投票權(quán)1/2以上
17、首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)確定辦法由( c )規(guī)定
a、由《物業(yè)管理?xiàng)l例》 b、建設(shè)部
c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主
18、我國(guó)有權(quán)制定憲法、法律的國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)是( a )
a、全國(guó)人民代表大會(huì) b、國(guó)務(wù)院
c、地方行政機(jī)關(guān) d、地方人民代表大會(huì)
19、我國(guó)第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。
a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
b、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
20、我國(guó)第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。
a、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
b、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》
c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)條例》
d、《海南省物業(yè)管理?xiàng)l例》
三、多項(xiàng)選擇題:(每小題1分,共20分)
1、國(guó)家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )
a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為工程的合理使用年
b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年
c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)暖期、供冷期
d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年
e.裝修工程為兩年
2、業(yè)主管理規(guī)約可以對(duì)( abcd )作出約定。
a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護(hù)及管理
c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)
3、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括(abc)
a.物業(yè)服務(wù)成本 b.稅費(fèi)
c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn) d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金
4、依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會(huì)c.業(yè)主委員會(huì)d.物業(yè)建設(shè)單位
5、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由( a d)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
a.業(yè)主 b.業(yè)主大會(huì) c.業(yè)主委員會(huì) d. 物業(yè)管理企業(yè)
6、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( abcd )。
a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定
b.合同內(nèi)容不得損害國(guó)家利益
c.合同內(nèi)容不得損害社會(huì)公共利益
d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定
7、以下屬于物業(yè)建設(shè)單位義務(wù)的有( abcd )
a. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約
b. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明
c. 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任
d. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
8、《中華人民共和國(guó)合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。
a.公平原則b.平等原則 c.自由原則
d.誠(chéng)實(shí)信用原則e.合法性原則
9、依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無(wú)效。
a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國(guó)家利益
b. 損害社會(huì)公共利益
c. 惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益
d. 以合法形式掩蓋非法目的
e. 違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定
10、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a.投標(biāo)人少于3個(gè)b.投標(biāo)人少于5個(gè)
c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設(shè)單位認(rèn)為沒(méi)有必要
11、通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下( abc )規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。
a. 新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成
b. 預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成
c. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成
d. 非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前60日完成
12、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠(chéng)實(shí)用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。
a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護(hù)
13、依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定,當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)該承擔(dān)( acdef )的違約責(zé)任。
a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約
d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補(bǔ)救措施
14、有下列( abcd )情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同
a. 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的
b. 在履行期限屆滿之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)
c. 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行
d. 當(dāng)事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。
15、以下說(shuō)法正確的是( a b )。
a. 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格
b.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)
c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
d.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
16、以下說(shuō)法錯(cuò)誤的是(b c)
a、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格
b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主不再負(fù)連帶責(zé)任
c、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會(huì)不得終止前期物業(yè)服務(wù)合同
d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,必須告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。
a. 警告 b. 罰款 c. 沒(méi)收非法所得和非法財(cái)物
d. 行政拘留 e.罰金
18、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)
a. 責(zé)令限期改正
b. 處委托合同價(jià)款20%以上50%以下的罰款
c. 處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款
d. 情節(jié)嚴(yán)重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)
19、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)
a. 責(zé)令限期改正
b. 給予警告
c. 沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款
d. 沒(méi)收違法所得,并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款
20、依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( abcd )的原則。
a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團(tuán)結(jié)互助
四、論述題:
1、 試述《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則(8分)
答:《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。
一是,物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則。
在我國(guó)《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的情況下,《條例》吸收了發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對(duì)業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實(shí)就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對(duì)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對(duì)自有房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。
二是,維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。
為維護(hù)全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其對(duì)涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、個(gè)別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則。
三是,現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則。
《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對(duì)被實(shí)踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留?！稐l例》注重肯定實(shí)踐成果,將在實(shí)踐中積累的良好經(jīng)驗(yàn),如主管部門加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗(yàn)收等,確立為法律規(guī)范。對(duì)于如何解決現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題,如開(kāi)發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、任意擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度,符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律,符合未來(lái)立法趨勢(shì)。四是,從實(shí)際出發(fā),實(shí)事求是的原則。
我國(guó)各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度、市場(chǎng)環(huán)境、管理服務(wù)水平
等方面差異較大?！稐l例》在堅(jiān)持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問(wèn)題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。
2、《條例》的基本思路之一是:保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,協(xié)調(diào)好單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。試問(wèn):你是如何理解這一基本思路的 (12分)
答案一: 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實(shí)行物業(yè)管理時(shí)各方的行為。當(dāng)然,隨著社會(huì)對(duì)物業(yè)管理認(rèn)同感逐步提高,越來(lái)越多的業(yè)主會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)管理物業(yè)。
《條例》充分尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財(cái)產(chǎn)權(quán)。對(duì)于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡?！稐l例》對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護(hù),還體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。這充分體現(xiàn)了保護(hù)業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機(jī)關(guān)在實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。
答案二:業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理的落腳點(diǎn)就是要保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,不僅要保護(hù)單個(gè)業(yè)主的權(quán)利,而且要保護(hù)全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù):一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。
二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項(xiàng),業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)公共日常事務(wù),為保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式和表決方式,業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等,為保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過(guò)規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來(lái)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費(fèi)用時(shí),不得收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。
五、案例分析:
(一)某業(yè)主委員會(huì)成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會(huì)即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費(fèi),并向業(yè)主委員會(huì)交費(fèi)。第二天,業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)內(nèi)擺攤收費(fèi),并給交費(fèi)的業(yè)主開(kāi)具蓋有委員會(huì)公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會(huì)的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依哪種途徑解決該問(wèn)題。(8分)
答案要點(diǎn):
1、業(yè)主委員會(huì)違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條的規(guī)定,其收費(fèi)行為沒(méi)有法律依據(jù)。
2、物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會(huì)停止收費(fèi)行為。
3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為。
4、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤
(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺(tái)上,設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會(huì)發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會(huì)向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,要求拆除招牌。試問(wèn):(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)應(yīng)如何分配(2分)
(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益(2分)
答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足;
(2)未侵害業(yè)主的利益。因?yàn)閺V告牌是由市政府要求設(shè)立的,具有公益性。
(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個(gè)月沒(méi)繳納管理費(fèi)了。物業(yè)企業(yè)上門催討時(shí),陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費(fèi)用。試問(wèn)陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)
答:自來(lái)水管屬于業(yè)主專有設(shè)施,其維修應(yīng)由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。當(dāng)然也可以請(qǐng)物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務(wù)的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無(wú)法定維修的義務(wù),所以陶小姐的主張是沒(méi)有法律依據(jù)的。
(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場(chǎng),稱其前晚停放在大廈消防通道的機(jī)動(dòng)車輛出入口處的一輛紅色跑車不見(jiàn)了。停車場(chǎng)的值班人員查閱了車輛登記本,沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場(chǎng)停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機(jī)關(guān)報(bào)案。10個(gè)多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險(xiǎn)企業(yè)的起訴書(shū)副本,稱保險(xiǎn)企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車?yán)碣r給了車主獲得了代位索賠權(quán),車主在車輛丟失前已經(jīng)購(gòu)買了一年的停車場(chǎng)停放管理費(fèi),車主與停車場(chǎng)構(gòu)成保管合同關(guān)系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問(wèn):
(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎法律依據(jù)是什么(2分)
(2)依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關(guān)系(3分)
第8篇 某物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
物業(yè)公司供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
通過(guò)對(duì)物業(yè)管理中各服務(wù)項(xiàng)目的供方進(jìn)行有效控制,確保公司為顧客所提供的服務(wù)
符合法律法規(guī)和相關(guān)的要求,為顧客提供滿意的服務(wù)。
2.0適用范圍
適用于對(duì)本公司所有供方的控制。
3.0定義
供方:提供產(chǎn)品(包括服務(wù)、軟件、硬件、流程性材料)的組織或個(gè)人。
4.0職責(zé)
4.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)供方評(píng)價(jià)、物資申購(gòu)單和采購(gòu)合同的審批。
4.2行政辦公室負(fù)責(zé)公司所需物資的供方及其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方的選擇、評(píng)價(jià)、環(huán)境/安全要求的控制工作,并負(fù)責(zé)公司所需物資的采購(gòu)實(shí)施工作。
4.3各部門、管理處負(fù)責(zé)對(duì)其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)、環(huán)境/安全要求的控制,并對(duì)供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。
5.0內(nèi)容
5.1合格供方應(yīng)具備的條件(不限于以下條件)
1)應(yīng)具有合法經(jīng)營(yíng)資格;
2)有從事過(guò)類似工作的優(yōu)良業(yè)績(jī);
3)有良好的信譽(yù);
4)有相應(yīng)的工作條件和技術(shù)實(shí)力或?qū)I(yè)資質(zhì)證書(shū);
5)價(jià)格合理;
6)提供的產(chǎn)品(包括服務(wù))符合環(huán)境和職業(yè)健康安全相關(guān)的法律法規(guī)要求和本公司的要求。
5.2各類供方的評(píng)價(jià)與選擇
5.2.1服務(wù)供方
依照合格供方應(yīng)具備的條件,相關(guān)部門自行組織對(duì)其職責(zé)權(quán)限內(nèi)的服務(wù)供方進(jìn)行評(píng)價(jià),并填寫《供方評(píng)價(jià)記錄》,必要時(shí)附相關(guān)證實(shí)資料,報(bào)總經(jīng)理審批。若該次服務(wù)不需簽定合同,相關(guān)部門可根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求來(lái)選擇供方,不需另填《供方評(píng)價(jià)記錄》,
5.2.2物資供方
依照合格供方應(yīng)具備的條件,由行政辦公室組織對(duì)長(zhǎng)期的物資供方進(jìn)行評(píng)價(jià),并填寫《供方評(píng)價(jià)記錄》,必要時(shí)附相關(guān)證實(shí)資料,報(bào)總經(jīng)理審批。對(duì)于零星的單次小批量采購(gòu)可由行政辦公室依據(jù)采購(gòu)信息的要求并結(jié)合合格供方的要求進(jìn)行采購(gòu),不需另填《供方評(píng)價(jià)記錄》。
5.2.3對(duì)于政府相關(guān)部門指定的單位可不進(jìn)行供方評(píng)價(jià)。對(duì)于其它服務(wù)與物資的供方評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)盡可能從以下方面進(jìn)行考慮來(lái)選擇供方:
(1)各類管理體系是否健全,安全措施是否落實(shí);
(2)要求其承諾遵守相關(guān)的法律法規(guī)及本公司的hse方面的要求;
(3)要求其提供的產(chǎn)品或服務(wù)盡可能符合環(huán)保及其職業(yè)健康安全要求并執(zhí)行之等。
5.2.4經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的合格供方,各部門負(fù)責(zé)將其職責(zé)范圍內(nèi)的合格供方登記在《合格供方登記表》中。
5.3 合格供方資格的定期評(píng)價(jià)
5.3.1對(duì)已選定合格的供方,相關(guān)部門每年對(duì)長(zhǎng)期供方其進(jìn)行一次復(fù)評(píng)(如果是一次性或短期沒(méi)有一年的不需進(jìn)行復(fù)評(píng)),并填寫《保留或取消合格供方報(bào)告》報(bào)總經(jīng)理審批。評(píng)價(jià)除按前述第5.1條執(zhí)行外,重點(diǎn)審查各供方在一年內(nèi)提供的服務(wù)或物資的及時(shí)性、合格批次等綜合情況。如服務(wù)供方在一年內(nèi)出現(xiàn)一次嚴(yán)重不合格或連續(xù)三次一般不合格或累計(jì)十次一般不合格服務(wù),采購(gòu)供方在一年內(nèi)出現(xiàn)兩個(gè)批次不合格供貨,相關(guān)部門應(yīng)填寫《保留或取消合格供方報(bào)告》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,更新《合格供方登記表》。
5.4合格供方檔案管理
評(píng)價(jià)方應(yīng)對(duì)其合格供方建立獨(dú)立檔案,檔案應(yīng)包括下列材料(不限于):
1)合法經(jīng)營(yíng)資格證明材料(如危險(xiǎn)廢物處理站相關(guān)許可證明);
2)專業(yè)服務(wù)資質(zhì)證明;(如水池清洗、電梯維保、消防系統(tǒng)維修等)
3)合同;
4)《供方評(píng)價(jià)記錄》、《采購(gòu)合同審批表》;
5)《保留或取消合格供方報(bào)告》等。
5.5采購(gòu)的實(shí)施與對(duì)供方的控制
5.5.1 采購(gòu)文件的審批
1)物資申購(gòu)部門對(duì)擬采購(gòu)物資,填寫《物資申購(gòu)單》。必要時(shí),對(duì)專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的物資采購(gòu),申購(gòu)部門應(yīng)編制《采購(gòu)技術(shù)說(shuō)明書(shū)》作為采購(gòu)和驗(yàn)收的依據(jù)附在《物資申購(gòu)單》后,經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn),報(bào)財(cái)務(wù)部、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后,行政辦公室實(shí)施采購(gòu)。
2)對(duì)急需物資的申購(gòu),由使用部門填寫《物資申購(gòu)單》,注明'急需'字樣,直接報(bào)總經(jīng)理審批后,行政辦公室實(shí)施采購(gòu)。
2)各類采購(gòu)合同(包括服務(wù)分包合同),由相關(guān)部門組織與供方起草擬制,并填寫《采購(gòu)合同審批表》經(jīng)總經(jīng)理審批后,授權(quán)人員與供方簽定生效,以確保規(guī)定的要求是適宜的。
3)當(dāng)公司或業(yè)戶提出在供方現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施驗(yàn)證時(shí),公司必須在采購(gòu)文件中對(duì)要開(kāi)展驗(yàn)證的安排和產(chǎn)品的放行做出規(guī)定。
5.5.2行政辦公室在實(shí)施采購(gòu)時(shí)應(yīng)在滿足采購(gòu)信息要求的前提下,盡可能按以下原則進(jìn)行選擇。
1)盡可能采用低能耗資源的產(chǎn)品;
2)盡可能采用可以循環(huán)使用的產(chǎn)品;
3)盡可能采用報(bào)廢后污染小的產(chǎn)品。
5.6采購(gòu)物資的檢驗(yàn)
5.6.1對(duì)采購(gòu)來(lái)的物資,使用部門、倉(cāng)管要負(fù)責(zé)進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后辦理入庫(kù)手續(xù),由倉(cāng)管員在《入庫(kù)單》上簽名,使用部門領(lǐng)料時(shí)在《領(lǐng)料單》上簽名做為領(lǐng)料和驗(yàn)收合格的確認(rèn)。
5.6.2驗(yàn)收內(nèi)容包括數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)是否符合采購(gòu)文件的要求,包裝是否完好,是否有合格證書(shū),質(zhì)量是否滿足使用要求,有環(huán)保要求的產(chǎn)品是否符合國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)要求等。
5.6.3驗(yàn)收方法采用抽樣法:對(duì)同品種批量超過(guò)10件的物資,抽驗(yàn)5%~10%;對(duì)批量少于10件的要全部檢驗(yàn)。如果檢查發(fā)現(xiàn)一件不合格品,則該批為不合格批,不得驗(yàn)收入庫(kù)投入使用,交由采購(gòu)員處理,只有驗(yàn)收合格的物資方可辦理入庫(kù)手續(xù)。對(duì)新購(gòu)機(jī)電設(shè)備必須逐件驗(yàn)收。
5.7對(duì)服務(wù)供方提供服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):各部門應(yīng)對(duì)其職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)供方所提供服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,并填寫《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》并以此作為付費(fèi)的依據(jù)。
5.8對(duì)于進(jìn)入公司所轄范圍內(nèi)的供方的活動(dòng),由責(zé)任部門對(duì)其在質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全方面的表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)控,并作為定期復(fù)評(píng)的參考資料之一。
5.9文件和記錄的歸檔保管
所有供方評(píng)價(jià)選擇與評(píng)價(jià)的相關(guān)記錄,由相關(guān)部門按《記錄控制》統(tǒng)一歸檔保管。
6.0 相關(guān)文件
《記錄控制》
7.0記錄
《供方評(píng)價(jià)記錄》
《合格供方登記表》(不定格式)
《采購(gòu)合同審批表》
《供方服務(wù)質(zhì)量檢查表》
《保留或取消合格供方報(bào)告》
《入庫(kù)單》(外購(gòu))
第9篇 物業(yè)公司保安培訓(xùn)：物業(yè)管理常識(shí)篇
物業(yè)公司保安培訓(xùn)資料:物業(yè)管理常識(shí)篇
第一節(jié):物業(yè)管理與城市現(xiàn)代化
一城市的基本概念
城市是人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化活動(dòng)相對(duì)集中的社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合體。它是隨著社會(huì)發(fā)展而產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的。它與農(nóng)村有著許多不同點(diǎn)。
1城市是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。2城市是現(xiàn)代文明的產(chǎn)物。3城市具有較高的群體意識(shí)。4城市具有強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。
由于城市,尤其是中心城市具有生產(chǎn)、貿(mào)易、運(yùn)輸、信息、政治、科學(xué)、教育、文化和服務(wù)的各種職能,因此綜合功能更加體現(xiàn)出來(lái)。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。
1城市是一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)中心。2城市是現(xiàn)代社會(huì)的政治中心。3城市是科技、教育、文化中心。4城市是現(xiàn)代社會(huì)的信息中心。5城市是消費(fèi)中心。
二我國(guó)城市化進(jìn)展
城市化是傳統(tǒng)的農(nóng)村社會(huì)向現(xiàn)代化先進(jìn)的城市轉(zhuǎn)化的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)過(guò)程,城市化是生產(chǎn)工業(yè)化、社會(huì)化和現(xiàn)代化的產(chǎn)物。
近年來(lái)我國(guó)的城市化進(jìn)展非?？?。1990年至1994年,我國(guó)設(shè)市的城市從467個(gè)增加到622個(gè),建制鎮(zhèn)從1.2萬(wàn)個(gè)增加到1.6萬(wàn)個(gè)。在近2億人口的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和渤海灣的膠東半島、遼東半島、京津塘地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值已超過(guò)1000美元'五大城市群'正在崛起。根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè),我國(guó)城市化已進(jìn)入強(qiáng)發(fā)展期,到2000年中國(guó)城市化水平將達(dá)到33%~~~35%,城市總?cè)丝谶_(dá)到4.5億左右;到2023年,我國(guó)城市化比重將由現(xiàn)在26.3%上升到42.6%,設(shè)市城市將超過(guò)1000個(gè),建制鎮(zhèn)將超過(guò)2萬(wàn)個(gè)。
第二節(jié):我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)
一、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展
1981年3月10日,深圳市物業(yè)管理公司正式成立,他的成立標(biāo)志著我國(guó)房屋管理進(jìn)入一個(gè)新的階段。目前我國(guó)有物業(yè)管理公司近7000家,從事此項(xiàng)工作的人員近百萬(wàn)人。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制的經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然推動(dòng)法制建設(shè),法制建設(shè)必然維護(hù)、規(guī)范和促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)尚不規(guī)范,正處于萌芽時(shí)期,市場(chǎng)的發(fā)育成熟還須若干年,還須要強(qiáng)有力的法制來(lái)保障。
二、21世紀(jì)物業(yè)及物業(yè)管理展望
當(dāng)時(shí)代進(jìn)入21世紀(jì),人們自然會(huì)關(guān)心未來(lái)的住房是什么樣子未來(lái)的物業(yè)管理又將如何發(fā)展從當(dāng)前科技發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,21世紀(jì)的物業(yè)將是高科技、高智能化的產(chǎn)物。因此物業(yè)管理也將向高科技、智能化方向發(fā)展。
第三節(jié):強(qiáng)化物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)也的發(fā)展
一、住宅建設(shè)已成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)
改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,建房速度不斷提高,'八五'期間完成城市住宅建設(shè)投資7600億元,竣工面積為10億平方米;按建設(shè)部制定的計(jì)劃,'九五'期間人均居住面積從目前7.9平方米提高到9平方米,五年新建住宅面積12億平方米,年平均2、4億平方米;2000年~~~2023年規(guī)劃人均使用面積達(dá)到18平方米,10年新建住宅33、5億平方米,每年平均3、35億。
二、良好的物業(yè)管理將改善發(fā)展商的形象
競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是現(xiàn)代化市場(chǎng)機(jī)制的基本要素之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展,競(jìng)爭(zhēng)越激烈,越能顯示出企業(yè)的素質(zhì)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),生產(chǎn)要素得到合理流動(dòng),形成了動(dòng)態(tài)平衡,從而促進(jìn)企業(yè)不斷改變技術(shù),加強(qiáng)管理,降低成本,提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),又使消費(fèi)者的地位日益上升,誰(shuí)能贏得消費(fèi)者,誰(shuí)就贏得了市場(chǎng),就能產(chǎn)生效益。要贏得消費(fèi)者的信賴,不是靠形式主義和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn),而是物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù),從而提高物業(yè)價(jià)值及開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。優(yōu)良的物業(yè)管理可以使人們從心里建立起對(duì)企業(yè)的信任感沒(méi),從而贏得更多的消費(fèi)者。
三、物業(yè)管理為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù),有利于房地產(chǎn)也健康發(fā)展
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們追求小康生活條件時(shí),對(duì)住房要求也發(fā)生了變化,由室內(nèi)走向室外。以前大多數(shù)消費(fèi)者在房產(chǎn)消費(fèi)時(shí),所考慮的因數(shù)是地段、房?jī)r(jià)、購(gòu)房面積和朝向;隨著這幾年生活條件的改善,人們思維也發(fā)生了變化,越來(lái)越多的購(gòu)房者考慮所購(gòu)房產(chǎn)時(shí),考慮內(nèi)外環(huán)境、公共設(shè)施。對(duì)物業(yè)的理解也不僅僅局限于所購(gòu)房產(chǎn)內(nèi)部的面積、功能,眼光已逐漸向室外。更注意要求小區(qū)的外部環(huán)境,及綠地面積、配套服務(wù)設(shè)施、空間環(huán)境、物業(yè)管理水平等。
第四節(jié):物業(yè)管理的基本概念
一、'物業(yè)'的含義
'物業(yè)'一詞是由英語(yǔ)property引譯而來(lái),其意義是'財(cái)產(chǎn)'、'資產(chǎn)'、'擁有物'、'房地產(chǎn)'等是一個(gè)較為廣義的范疇。通常有幾種理解:
1有的人認(rèn)為,房屋是'物業(yè)'與'地業(yè)'的統(tǒng)稱。物業(yè)指的是房屋建筑部分,而'地業(yè)'則是房屋建筑地段的稱謂'物業(yè)'與'地業(yè)'的分開(kāi)與我國(guó)近年來(lái)房地分制管理的體制是一致的。
2有的人認(rèn)為,'物業(yè)'是指單元性房地產(chǎn)。一個(gè)住宅單位是一個(gè)物業(yè)。所以物業(yè)可大可小,大物業(yè)可分割成小物業(yè)。房地不能人為分割,房隨地走應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,也是房地產(chǎn)管理的通行作法。'物業(yè)'一詞的英文譯名所表達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)的意思,也是這種房地集合的含義。
1目前,一些專業(yè)人士將物業(yè)的概念進(jìn)一步擴(kuò)大化,認(rèn)為物業(yè)不僅是單元性房地產(chǎn),還應(yīng)包括住宅區(qū)及與之配套的設(shè)備、設(shè)市和場(chǎng)地。
物業(yè)不同于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè),它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)和服務(wù)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程的所有經(jīng)濟(jì)組織。而物業(yè)則是指具體的宗地、建筑物,以及圍繞著各類房屋附屬配套設(shè)市設(shè)施組成的混合物。
三、物業(yè)管理的含義
通常,管理是指為完成一項(xiàng)任務(wù)或?qū)嵤┮粋€(gè)過(guò)程所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、調(diào)度、控制和處理。管理是動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程,屬于軟件。
物業(yè)管理也有廣義和狹義之分。廣義的物業(yè)管是對(duì)資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的管理,如對(duì)生產(chǎn)資料、生產(chǎn)工具等的管理都屬于物業(yè)管理的范疇,因?yàn)?資產(chǎn)'、'財(cái)產(chǎn)'所指的范圍很廣,可以說(shuō)無(wú)所不包。通常我們所講的物業(yè)管理,是一種狹義范圍內(nèi)的物業(yè)管理,既對(duì)房地產(chǎn)的管理,是由專門的機(jī)構(gòu)和人員,受物業(yè)所有人的委托,按照國(guó)家的法律法規(guī),依照合同的契約,對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地,運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方式和先進(jìn)的維修和養(yǎng)護(hù)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行管理。同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并且向住戶使用人提供多方面的綜合性服務(wù),以創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境,滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住、消費(fèi)需求,使得物業(yè)能保值、增值。
四、物業(yè)管理的特點(diǎn):
1、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)。2以服務(wù)為核心。3以市場(chǎng)為導(dǎo)向。4以專業(yè)為手段。
五、物業(yè)管理人員應(yīng)做的幾種服務(wù)。
1、微笑服務(wù)(發(fā)自內(nèi)心)2、有情服務(wù)(使業(yè)主體會(huì)到親情)3、禮貌服務(wù)(文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范)4、耐
心服務(wù)(虛心聽(tīng)取意見(jiàn)、百問(wèn)不厭,事多不煩)5、周到服務(wù)(有求必應(yīng),體貼入微,面面俱到,盡善盡美)6、跟蹤服務(wù)(強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感、對(duì)投訴要認(rèn)真跟蹤,并處理。直到業(yè)主滿意為止)7、承諾服務(wù)(推行承諾制,簡(jiǎn)化辦事程序,提高辦事效率,提高服務(wù)水平)
2、
第五節(jié):物業(yè)管理的內(nèi)容與性質(zhì)
一、物業(yè)管理的分類
為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化,有必要對(duì)物業(yè)本身進(jìn)行分類。根據(jù)物業(yè)的使用功能不同,分為住宅、生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類型
1、居民住宅小區(qū)類
包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、公共服務(wù)場(chǎng)所、公共綠地等。
2、辦公樓、寫字樓
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、綠地等。
3、商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)區(qū)類
包括樓宇主體及與之配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、景區(qū)、綠地等。
4、場(chǎng)區(qū)類
包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地、綠地等。
5、其它類
除以上四類外,凡因使用功能要求而必須實(shí)行物業(yè)管理要求的區(qū)域、場(chǎng)所,如停車場(chǎng)、碼頭等。
二物業(yè)管理的內(nèi)容
物業(yè)管理的對(duì)象主要是住宅小區(qū)、高級(jí)及多層住宅樓、綜合辦公樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。物業(yè)管理的范圍廣泛,綜合服務(wù)項(xiàng)目多元化,除了房屋的使用及出租、房屋的附屬設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)外,還有室外的環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、市政設(shè)施、社會(huì)治安、車輛保管,以及業(yè)主(住戶)生活方面所需要的多項(xiàng)服務(wù)。
一)一般住宅區(qū)
這類住宅的大多數(shù)住戶是'工薪階層',收入比較低,對(duì)生活服務(wù)的要求也比較簡(jiǎn)單、實(shí)在。為此,物業(yè)管理部門在滿足人們安居樂(lè)業(yè)的要求下以儉忌奢,扶危解困,幫之所需,助之所急,雪中送炭,貧富同一。其物業(yè)管理的主要內(nèi)容是:
1清理庭院,打掃樓梯;2管理房產(chǎn),維修房屋;3代購(gòu)米面,代買蔬菜;4接送兒童,取送信報(bào);5開(kāi)辦餐食,減輕家務(wù);6換煤氣罐,拆洗被褥;7組織護(hù)院,保證安全;8道路暢通,環(huán)境優(yōu)美。
二)高級(jí)公寓
住高級(jí)公寓的大多數(shù)是收入較高,如企業(yè)的承包人、外國(guó)商社駐華公職人員、文藝界的歌星、影星及一些公司的經(jīng)理等。他們對(duì)物業(yè)的要求是道路平整、綠化高雅、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)備齊全、裝飾新穎、安全舒適。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)該是多樣、靈活、周全。服務(wù)態(tài)度作到:親切、入微、真誠(chéng)、禮貌。其具體物業(yè)管理和服務(wù)的范圍是:
1房產(chǎn)管理,房屋維修;2庭院綠化與修剪;3清掃保潔;4道路整修與養(yǎng)護(hù);5洗滌整燙;6照看幼兒;7代辦購(gòu)物;8供暖、供水;9室內(nèi)裝修;10搬運(yùn)清潔;11安全保衛(wèi);12電話定票(電話訂購(gòu)出差的火車票、飛機(jī)票、輪船票);13特殊項(xiàng)目的服務(wù)。
三物業(yè)管理的性質(zhì)
物業(yè)管的對(duì)象是物業(yè),服務(wù)對(duì)象是人,是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng),所以物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè),其勞動(dòng)是一種服務(wù)性行為。物業(yè)管理的性質(zhì)比較明確,主要是'服務(wù)性'的,寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)中。其經(jīng)營(yíng)方針是'保本微利,服務(wù)社會(huì)',不以牟取高額利潤(rùn)為目的。其經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是物業(yè),其服務(wù)的對(duì)象是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人。
第六節(jié):物業(yè)管理的目的與原則
一、物業(yè)管理的目的
物業(yè)管理是要為業(yè)主(使用人)提供和保持一個(gè)即安全又舒適的工作、生活環(huán)境,保障業(yè)主(使用人)的利益,同時(shí)更要隨著生產(chǎn)的發(fā)展,社區(qū)基礎(chǔ)公用設(shè)施與康樂(lè)設(shè)施不斷完善,在管理和養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面提供高效率、低收費(fèi)的優(yōu)質(zhì)服務(wù),延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,不斷改善和提高人居環(huán)境和工作環(huán)境,是物業(yè)管理的目的。它具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
1)創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、安全、優(yōu)雅的工作與生活環(huán)境2)提高物業(yè)的價(jià)值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。
三、物業(yè)管理的主要原則1)'住戶至上,服務(wù)第一的原則'2)兩權(quán)分離的原則3)綜合管理的原則4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則5)等價(jià)有償服務(wù)的原則6)一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的原則7)三效并重的原則8)專群結(jié)合的原則
第七節(jié):經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的內(nèi)涵
一服務(wù)經(jīng)濟(jì)的基本概念
一)第三產(chǎn)業(yè)----經(jīng)營(yíng)性服務(wù)
1三類產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵2物業(yè)管理----第三產(chǎn)業(yè)
二)服務(wù)商品及其價(jià)值
1、服務(wù)所提供的是非要素性服務(wù)2、服務(wù)所提供的勞動(dòng)具有商品性3、服務(wù)商品具有使用價(jià)值和價(jià)值的二重性
三)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)與服務(wù)質(zhì)量
服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵:1、優(yōu)化功能2、優(yōu)化產(chǎn)品3、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量
優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)主體及其結(jié)構(gòu):1、促進(jìn)功能2、協(xié)調(diào)功能
服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的形式多樣化:1、服務(wù)商標(biāo)化2、服務(wù)系列化3、廣告形式多樣化4、廉價(jià)--------服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)的策略
服務(wù)質(zhì)量:1、服務(wù)距離2、服務(wù)水平3、服務(wù)態(tài)度
服務(wù)經(jīng)濟(jì)效益:1、服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益2、服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益
服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的宗旨與歸宿
經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的目的及特點(diǎn):1、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的目的2、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的特點(diǎn)(規(guī)模性、盈利性)
服務(wù)業(yè)的宗旨---讓顧客滿意
顧客滿意的時(shí)代背景:1、市場(chǎng)需求的變化。2、質(zhì)量概念的變化。3、消費(fèi)觀念的變化。4、競(jìng)爭(zhēng)策略的變化。
第八節(jié):物業(yè)管理中的禮儀接待
一、禮儀的含義
二、禮儀接待在物業(yè)管理中的意義
接待的種類
物業(yè)管理禮儀接待的要求:1、注意禮節(jié)、講究原則2、一視同仁,舉止得當(dāng)3、嚴(yán)于律己,寬以待人4、理解別人,熱情有度
三、物業(yè)管理中禮儀接待人員的形:1、精神面貌方面2、道德感方面3、衣著打扮方面(合體,合度,清潔衛(wèi)生)
四、禮儀接待在物業(yè)管理中的功能1、禮儀接待具有塑造物業(yè)公司形象的功能2、禮儀接待具有幫助公司進(jìn)行社交的功能3、禮儀接待具有增添物業(yè)公司凝聚力的功能4、禮儀接待具有提高物業(yè)公司文明水準(zhǔn)的功能5、禮儀接待具有傳遞物業(yè)公司信息的功能
五、掌握禮儀接待的準(zhǔn)則精神:1、自尊自愛(ài),自我約束2、遵守規(guī)范、尊敬他人3、顧全大局,求得和諧4、學(xué)習(xí)禮儀貴在實(shí)踐
六、物業(yè)管理人員禮儀素質(zhì)要求
現(xiàn)代化的禮儀意識(shí):1、塑造形象的意識(shí)2、'住戶至上,服務(wù)第一:的意識(shí)3、真誠(chéng)互惠的意識(shí)4、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的意識(shí)5、學(xué)法守法的意識(shí)
健康的心理素質(zhì):1、開(kāi)放進(jìn)取的心理2、寬容豁達(dá)的心理3、自信樂(lè)觀的心理
物業(yè)管理人員應(yīng)具備的禮儀知識(shí):1、
迎送禮儀2、交際禮儀3、服飾儀容禮儀4、形體禮儀(微笑待人,自然真摯、站姿、坐姿、走姿端正、保持適度人際距離)
第九節(jié):物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)
一、物業(yè)管理現(xiàn)代化對(duì)人才的需求
一)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用的科學(xué)
二)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量
二、物業(yè)管理人員應(yīng)具有的素質(zhì)
1、政治素質(zhì)、2、職業(yè)道德、3、業(yè)務(wù)素質(zhì)4、文化素質(zhì)5、身心素質(zhì)6、管理能力
三、從業(yè)人員的要求:
第10篇 廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約意見(jiàn)稿
廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見(jiàn)稿)
第一章總則
第一條 為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由首次業(yè)主大會(huì)通過(guò),全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺(jué)遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱;
座落位置;
物業(yè)類型:
建筑面積:
業(yè)主建筑物區(qū)域四至:
第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu),公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺(tái)、蓄水池等;
(二)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備,包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施、電子鎖、對(duì)講系統(tǒng)等;
(三)由業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房”(包括業(yè)主委員會(huì)用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用供電設(shè)備、電子門禁、水泵及其控制系統(tǒng)、公用給排水管網(wǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等。
第三章物業(yè)使用原則
第五條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予物業(yè)服務(wù)公司 以下權(quán)利:
1、根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
第六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開(kāi)展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費(fèi)業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。未簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議裝修材料不得進(jìn)入小區(qū);
簽訂協(xié)議時(shí)交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
本業(yè)主建筑物區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯及扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯扶梯使用管理規(guī)定。
第十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹(shù)木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便 ;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人。
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、公用設(shè)施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修基金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)業(yè)主2/3同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)取得業(yè)主委員會(huì)關(guān)于交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及維修基金的相關(guān)證明,未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及維修基金的,業(yè)主委員會(huì)可通知房管局暫不予辦理房地產(chǎn)契約變更。
第二十一條業(yè)主對(duì)
物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第二十五條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理維修資金。
第五章違約責(zé)任
第二十七條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十八條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時(shí)規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十九條建設(shè)單位未能履行本規(guī)約約定義務(wù)的,業(yè)主和物業(yè)服務(wù) 企業(yè)可根據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第三十條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第三十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書(shū)或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第11篇 某物業(yè)管理手冊(cè)總則
物業(yè)管理手冊(cè)總則
1、為證實(shí)并確保本公司產(chǎn)品(服務(wù))的符合性和管理體系運(yùn)行的有效性,管理者代表負(fù)責(zé)策劃并監(jiān)督實(shí)施監(jiān)測(cè)、測(cè)量、分析和改進(jìn)過(guò)程。
2、通過(guò)產(chǎn)品(服務(wù))全過(guò)程的監(jiān)測(cè)以證實(shí)產(chǎn)品(服務(wù))的符合性。
3、通過(guò)內(nèi)部審核確定管理體系的有效性。
4、通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)(業(yè)主滿意、產(chǎn)品(服務(wù))的符合性等)進(jìn)行分析,實(shí)施糾正和預(yù)防措施,持續(xù)改進(jìn)管理體系的有效性。
5、本公司規(guī)定監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)的項(xiàng)目、內(nèi)容、方法、頻次和必要的記錄,并采取適應(yīng)的統(tǒng)計(jì)技術(shù)方法。
第12篇 物業(yè)管理師理論模擬試題
單項(xiàng)選擇:
1.在前期工作階段,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必備的'五證'中,除( )之外的其他四證。
a、國(guó)有土地使用權(quán)證b、商品房銷售許可證或商品房預(yù)售許可證
c、建筑工程規(guī)劃許可證d、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
2.( )是在業(yè)主業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
a、物業(yè)管理早期介入 b、前期物業(yè)管理
c、日常物業(yè)管理 d、后期物業(yè)管理
3.物業(yè)可行性研究,是指物業(yè)管理企業(yè)在(),擬定物業(yè)管理方案時(shí),從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。
a、作出投標(biāo)決策前 b、立項(xiàng)前
c、接管理物業(yè)后 d、與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)
4.( )是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ),是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的或行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。
a、投資機(jī)會(huì)研究 b、初步可行性研究
c、詳細(xì)可行性研究 d、項(xiàng)目評(píng)論與決策
5.物業(yè)再開(kāi)發(fā)利用的條件是()。
a、業(yè)主的愿望b、物業(yè)本身的條件
c、物業(yè)管理的運(yùn)作能力d、房地產(chǎn)行政管理部門的意見(jiàn)
6.《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》中,要求新建居住區(qū)紀(jì)地占居住區(qū)總用地比率不低于()。
a、20% b、30% c、15% d、35%
7.( )是物業(yè)管理最基本的內(nèi)部管理制度。
a、企業(yè)綜合管理制度b、員工管理制度
c、部門職責(zé)和職責(zé)d、操作規(guī)程
8.( )是指用于物業(yè)界定管理參與者權(quán)利與義務(wù),規(guī)范實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中各方當(dāng)事人的行為,協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。
a、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度 b、業(yè)主內(nèi)部管理制度
c、物業(yè)管理的公共管理制度 d、業(yè)主公約
9.下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
a、物業(yè)管理規(guī)章制度建設(shè)是一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)性工作
b、物業(yè)管理規(guī)章制度的制造、執(zhí)行、檢查等都必須規(guī)范。
c、物業(yè)管理規(guī)章制度要穩(wěn)定性,一經(jīng)制定就不能修改
d、物業(yè)管理要重視規(guī)章制度的執(zhí)行環(huán)節(jié)
10.投資機(jī)會(huì)研究,主要是分析( )的可能性。
a、投資范圍b、投資方向c、投資對(duì)象d、投資效益
11.業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )具有普遍約束力。
a、全體業(yè)主 b、物業(yè)管理企業(yè)和全休業(yè)主
c、業(yè)主和非業(yè)主使用人 d、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
12.《維護(hù)手冊(cè)》不包括什么內(nèi)容( )。
a、住宅概況 b、物業(yè)區(qū)域管理機(jī)構(gòu)
c、住房須知 d、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度
13.據(jù)規(guī)定,商品住房在銷售時(shí),購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款( )的比例交專項(xiàng)維修資金。
a、2% b、20% c、30%d、2%-3%
14.下列不屬于房屋共用部位的有( )。
a、外墻面b、門廳c、樓地面d、承重結(jié)構(gòu)部位
15.安全防范設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)費(fèi)用最終要由()承擔(dān)。
a、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房 b、物業(yè)管理公司 c、建設(shè)單位 d、業(yè)主和使用人
16.俗稱'電子鼻'的安全防范設(shè)施是( )。
a、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)b、電子保安系統(tǒng) c、燃?xì)庑孤秷?bào)警器d、電子巡更
17.( )就是規(guī)定的數(shù)量。規(guī)定在工程產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的消耗的人力、物力、財(cái)力的標(biāo)準(zhǔn)額度。
a、工程量b、定額c、直接工程費(fèi)d、工程造價(jià)
18.物業(yè)管理本身是個(gè)涵蓋面很廣的行業(yè),其本質(zhì)是( )。
a、服務(wù)b、管理c、經(jīng)營(yíng)d、領(lǐng)導(dǎo)
19.關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)不正確的表述是( )。
a、物業(yè)管理服務(wù)分為公共服務(wù)和特約服務(wù)
b、特約服務(wù)是滿足業(yè)主和使用人特別需要而提供的個(gè)別服務(wù)
c、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)就是指物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約性服務(wù)
d、特約性服務(wù)費(fèi)是由政府指導(dǎo)價(jià)確定的
20.市場(chǎng)珠重要內(nèi)容不包括( )。
a、物業(yè)類型與規(guī)模 b、物業(yè)對(duì)象的資料
c、同類物業(yè)管理企業(yè)d、物業(yè)項(xiàng)目的地理位置,交通狀況等。
21.傳統(tǒng)觀念的市場(chǎng)組合中有產(chǎn)品、價(jià)格、地質(zhì)和( )。
a、促銷 b、顧客 c、成本d、便利
22.物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式有( )種。
a、1種b、2種c、3種d、3種以上
23.( )是一種政策性價(jià)格形式。
a、政府指導(dǎo)價(jià)b、政府定價(jià)c、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) d、混合價(jià)
24.物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括市場(chǎng)主體,市場(chǎng)客體和(
)3個(gè)方面。
a、內(nèi)容b、市場(chǎng)機(jī)制c、市場(chǎng)環(huán)境d、市場(chǎng)管理
25.物業(yè)管理市場(chǎng)交易秩序應(yīng)當(dāng)保持公開(kāi)化、貨幣化和( )。
a、公平化b、規(guī)范化c、自愿化d、有序化
26.創(chuàng)建物業(yè)管理品牌,可以通過(guò)( )設(shè)計(jì)和提高管理服務(wù)質(zhì)量等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)。
a、企業(yè)形象b、企業(yè)文化 c、企業(yè)理念d、企業(yè)精神
27.我國(guó)第一部招投標(biāo)方面的法律《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》自( )起施行。
a、1999年8月30日b、2000年1月1日
c、2003年9月1日 d、1998年8月30日
28.物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和( )原則。
a、誠(chéng)實(shí)信用b、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)c、經(jīng)濟(jì)合理d、保密
29.員工績(jī)效考核的意義不包括( )。
a、人事決策的依據(jù)b、有助于員工改進(jìn)工作
c、促進(jìn)上下的溝通d、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)
30.( )是根據(jù)被考核人完成工作目標(biāo)的情況來(lái)進(jìn)行考核的一種方式。
a、關(guān)鍵條件法b、強(qiáng)制選擇法c、目標(biāo)考核法d、等級(jí)評(píng)估法
31.開(kāi)展物業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的下列表述中不正確的是()。
a、推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的直接動(dòng)力增加收
b、開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)能夠促進(jìn)企業(yè)的造血功能,減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)
c、開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)勢(shì)必?cái)_亂物業(yè)區(qū)域的正常秩序
d、綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)還具有顯著的社會(huì)效益
32.在物業(yè)管理法律關(guān)系中( )法律關(guān)系占大多數(shù)。
a、刑事b、民事c、人事d、行政
33.民事法律關(guān)系的主要特不包括( )。
a、主體法律地位平等 b、當(dāng)事人自愿放棄
c、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)對(duì)等 d、主體間有親屬關(guān)系
34.假定、處理、制裁在法學(xué)上稱為法律規(guī)范3要素,其中( )是物業(yè)管理法律規(guī)范的核心。
a、假定b、處理c、裁d、處理和制裁
35.民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種( )。
a、財(cái)產(chǎn)責(zé)任b、侵害責(zé)任c、財(cái)務(wù)糾紛d、財(cái)務(wù)歸屬
多項(xiàng)選擇:
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本程序包括( )。
a、投資決策階段b、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
c、前期工作階段d、施工建設(shè)和租售營(yíng)銷階段
2.建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定有( )。
a、《中華人民共和國(guó)建筑法》b、《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
c、《住宅小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》d、《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》
3.制定物業(yè)管理方案的原則有( )。
a、規(guī)范調(diào)研的原則b、實(shí)事求是和求實(shí)細(xì)致原則
&nbs
p; c、科學(xué)適用原則d、開(kāi)拓創(chuàng)新原則
4.物業(yè)所可行性研究的根本目的是為( )。
a、投資決策提供科學(xué),可靠的根據(jù)
b、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化
c、減少或避免投資決策的失誤
d、提高項(xiàng)目實(shí)施帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益
5.物業(yè)再開(kāi)發(fā)利用的原則( )。
a、利潤(rùn)最大化原則b、尊重業(yè)主意愿c、經(jīng)濟(jì)適用d、科學(xué)規(guī)劃
6.業(yè)主內(nèi)部管理制度一般包括()。
a、業(yè)主公約 b、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
c、物業(yè)管理公共管理制度 d、樓宇入住及遷出管理制度
7.一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的各種管理制度要做到( )。
a、形式規(guī)范b、體例統(tǒng)一c、文字明確d、表述清晰
8.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的( )。等事項(xiàng)依法做出約定。
a、議事方式b、表決程序
c、業(yè)主投票確定辦法d、業(yè)主委員會(huì)的組成及委員任期
9.有關(guān)業(yè)主公約正確的表述有( )。
a、是實(shí)行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式
b、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定
c、是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件
d、是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行業(yè)準(zhǔn)則
10.物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)權(quán)人和使用人收取的( )收入。
a、公共性服務(wù)費(fèi)b、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收
c、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)d、特約服務(wù)費(fèi)
11.物業(yè)管理的主管業(yè)務(wù)收入包括()。
a、物業(yè)管理收入b、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收c、物業(yè)大修收d、其他業(yè)務(wù)收入
12.解決物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的相關(guān)法規(guī)有()。
a、《民事訴訟法》 b、《物業(yè)管理?xiàng)l件》
c、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 d、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
13.專家維修資金收繳的依據(jù)為( )。
a、《物業(yè)管理?xiàng)l例》b、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
c、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》
d、《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》
14.財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容包括()。
a、償債能力分析 b、贏利能力分析
c、發(fā)展趨勢(shì)分析 d、營(yíng)運(yùn)能力和投資效益分析
15.財(cái)務(wù)分析最主要的依據(jù)是()。
a、
會(huì)計(jì)報(bào)表b、資產(chǎn)負(fù)債表c、利潤(rùn)表d、現(xiàn)金流量表
16.房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作的效益是指維修成果與成本之間的關(guān)系,反映在( )等效益指標(biāo)上。
a、維修工程質(zhì)量b、維修工程成本c、維修工程工期d、勞動(dòng)生產(chǎn)率
17.房地產(chǎn)開(kāi)民的前期階段,應(yīng)完成'七通一平'工作,其中'七通'包括( )。
a、通水b、通暖c、通電d、通路e、通信
18.物業(yè)管理公共制度對(duì)( )有約束力。
a、物業(yè)公司b、業(yè)主c、業(yè)主委員會(huì)d、非業(yè)主使用人e、只對(duì)違約業(yè)主
19.編制房屋維修預(yù)算的原則( )。
a、據(jù)實(shí)合理原則 b、保證質(zhì)量原則
c、厲行節(jié)約原則d、市場(chǎng)機(jī)制原則
20.房屋維修工程造價(jià)包括( )。
a、直接工程費(fèi)b、人工費(fèi)c、間接費(fèi)d、利潤(rùn)e、稅金
21.編制房屋附屬設(shè)施設(shè)備維修預(yù)算的方法有多咱,一般采用( )。
a、經(jīng)驗(yàn)估算法b、統(tǒng)計(jì)分析法c、成本計(jì)算法d、混合法
22.開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)的意義( )。
a、增加企業(yè)收b、提高信譽(yù)c、招商物業(yè)管理水平
d、為業(yè)主、使用人提供盡可能的服務(wù)e、擴(kuò)大影響
23.選擇綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的正確表述有( )。
a、日常生活類項(xiàng)目?jī)?yōu)先 b、易損易耗品項(xiàng)目?jī)?yōu)先
c、消費(fèi)周期短、使用多項(xiàng)目?jī)?yōu)先 d、優(yōu)勢(shì)物資項(xiàng)目?jī)?yōu)先
e、中介服務(wù)項(xiàng)目?jī)?yōu)先
24.開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的條件( )。
a、業(yè)主、使用人的情況 b、資金
c、房屋、場(chǎng)地 d、物業(yè)管理自身的條件
25.現(xiàn)代營(yíng)銷觀念包括了( )要素。
a、顧客b、促銷c、成本d、便利e、溝通
26.從微觀的企業(yè)角度看,市場(chǎng)營(yíng)銷至少有幾個(gè)方面的作用( )。
a、幫助企業(yè)了解消費(fèi)者需求b、指導(dǎo)企業(yè)正確決策
c、有利于企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)d、促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展
27.物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)正確的是( )。
a、非 有權(quán)性 b、質(zhì)量統(tǒng)一性 c、不可分割性
d、質(zhì)量差異性e、需求可變性
28.物業(yè)管理市場(chǎng)定價(jià)的原則( )。
a、權(quán)利義務(wù)相結(jié)合原則&nbs
p;b、依法定價(jià)原則
c、符合客戶消費(fèi)規(guī)律原則d、誠(chéng)實(shí)信用原則e等價(jià)有償原則
29.實(shí)施iso9000認(rèn)證工作的步驟順序( )。
a、文件準(zhǔn)備b、前期準(zhǔn)備c、iso9000試運(yùn)行d、正式認(rèn)證
30.關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)表述正確的有( )。
a、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理公司
b、國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物來(lái)管理公司進(jìn)行前期物來(lái)管理
c、投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取楞協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。
d、擅自彩協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)的,由縣級(jí)以上戽地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)以下的罰款。
31.物業(yè)管理招標(biāo)人是指依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的()。
a、物來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位b、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)
c、為主委員會(huì)d、居民委員會(huì)
32.績(jī)效考核是指用系統(tǒng)的方法、原理、測(cè)量和評(píng)價(jià)員工在工作崗位上的( )。
a、工作態(tài)度b、工作行為c、工作效果d、工作業(yè)績(jī)
33.物業(yè)管理違約責(zé)任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同,依法應(yīng)承擔(dān)( )等民事責(zé)任。
a、繼續(xù)履行b、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照c、采取補(bǔ)救措施d、賠償損失
34.民法是調(diào)整平等主體的( )的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。
a、自然之間b、法人之間c、自然人與財(cái)產(chǎn)之間d、自然人與法人之間
35.民法對(duì)民事責(zé)任的規(guī)定主要包括( )。
a、在什么情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
b、在什么時(shí)候應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任
c、違反合同的民事責(zé)任的構(gòu)成
d、承擔(dān)民事責(zé)任的方式
36.在我國(guó),法律和政策是互相聯(lián)系的,它們的聯(lián)系表現(xiàn)在( )。
a、政策是法律的依據(jù)b、政策對(duì)法律起指導(dǎo)作用
c、法律對(duì)政策起制約的作用d、法律是執(zhí)行政策的重要工具
物業(yè)管理師技能技能模擬試題
一、情境題
1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項(xiàng)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面,你知道嗎
2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無(wú)從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎
3、請(qǐng)幫助李偉制定一份物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃。
4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,但王工程師擔(dān)心計(jì)劃不能落實(shí)。請(qǐng)問(wèn)如何實(shí)施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當(dāng)他做到'計(jì)算各種費(fèi)用'時(shí),對(duì)計(jì)算出的工程造價(jià)沒(méi)有把握。你能幫助他進(jìn)行核算嗎如何計(jì)算工程造價(jià)
6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作,在撰寫投標(biāo)書(shū)時(shí)遇到了困難,只好向做律師的你求援。請(qǐng)你告訴他投標(biāo)書(shū)的主要內(nèi)容有哪些
7、如何實(shí)施員工績(jī)效考評(píng)方案。
二、案例題
1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園
的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗(yàn),連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準(zhǔn)備付諸實(shí)施,請(qǐng)問(wèn)這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的
2、鵬飛物業(yè)管理公司面對(duì)業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請(qǐng)回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛
3、某物業(yè)公司計(jì)劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫(kù)進(jìn)行裝修,開(kāi)辦高檔休閑娛樂(lè)項(xiàng)目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來(lái)源。你認(rèn)為是否可行請(qǐng)說(shuō)明理由。
4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時(shí),參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟(jì)住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項(xiàng)物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案
三、方案設(shè)計(jì)
1、請(qǐng)根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),設(shè)計(jì)一份物業(yè)管理方案。
2、請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)一份綠地景觀再開(kāi)發(fā)方案(停車場(chǎng)擴(kuò)建、增建方案)。
