第1篇 物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導書編寫
物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導書的編寫
1. 概述
a. 什么是作業(yè)指導書
作業(yè)指導書是指為保證過程的質量而制訂的程序。
―“過程”可理解為一組相關的具體作業(yè)活動(如抹灰、砌磚、插件、調試、裝配、完成某項培訓)。
―作業(yè)指導書也是一種程序,只不過其針對的對象是具體的作業(yè)活動,而程序文件描述的對象是某項系統性的質量活動。
―作業(yè)指導書有時也稱為工作指導令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導書的作用
―是指導保證過程質量的最基礎的文件和為開展純技術性質量活動提供指導。
―是質量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業(yè)指導書的種類
按發(fā)布形式可分為:
―書面作業(yè)指導書;
―口述作業(yè)指導書;
―計算機軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內容可分為:
―用于施工、操作、檢驗、安裝等具體過程的作業(yè)指導書;
―用于指導具體管理工作的各種工作細則、導,則、計劃和規(guī)章制度等;
―用于指導自動化程度高而操作相對獨立的標準操作規(guī)范。
c. iso9000系列標準中對作業(yè)指導書的要求
“如果沒有作業(yè)指導書就不能保證5質量時,則應對生產和安裝方法制訂作業(yè)指導書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產作業(yè)可由作業(yè)指導書規(guī)定到必要的程度。應對工序能力進行研究以確定工序的潛能。整個生產中使用工藝規(guī)定也應寫成書面文件,務個作業(yè)指導書中均應引用。作業(yè)指導書中應明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術規(guī)范和技術標準的準則?！?gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應按照質量體系的規(guī)定對作業(yè)指導書,規(guī)范和圖樣進行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業(yè)指導書的內容
常用的作業(yè)指導書、工作細則、標準、作業(yè)規(guī)范通常應包含的內容 (見附表5.13).
3. 作業(yè)指導書的編號與管理
a. 基本要求
內容應滿足
―5w1h原則
任何作業(yè)指導書都須用不同的方式表達出:
where:即在哪里使用此作業(yè)指導書;
who:什么樣的人使用該作業(yè)指導書;
what:此項作業(yè)的名稱及內容是什么;
why:此項作業(yè)的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
―“最好,最實際”原則
最科學、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數量應滿足
―不一定每一個工位,每一項工作都需要成文的作業(yè)指導書;
―“沒有作業(yè)指導書就不能保證質量時”才用;
―描述質量體系的質量手冊之中究竟要引用多少個程序文件和作業(yè)指導書;就根據各組織的要求來確定;
―培訓充分有效時,作業(yè)指導書可適量減少;
―某獲證企業(yè)質量手冊中引用的作業(yè)指導書清單,詳見附表16。
格式應滿足
―以滿足培訓要求為目的,不拘一格;
―簡單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實用。
b. 編寫步驟
見作業(yè)指導書編寫流程圖(見圖5.1)
流程圖說明
―作業(yè)指導書的編寫任務一般由具體部門承擔;
―明確編寫目的是編寫作業(yè)指導書的首要環(huán)節(jié);
―當作業(yè)指導書涉及其它過程(或工作)時,要認真處理好接口;
―編寫作業(yè)指導書時應吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業(yè)指導書的內容。
c. 作業(yè)指導書的管理
作業(yè)指導書的批準
―作業(yè)指導書應按規(guī)定的程序批準后才能執(zhí)行,一般由部門人負責人批準;
―未經批準的作業(yè)指導書不能生效。
作業(yè)指導書是受控文件
―經批準后只能在規(guī)定的場合使用;
―嚴禁執(zhí)行作廢的作業(yè)指導書;
―按規(guī)定的程序進行更改和更新。
六、質量記錄的定義和概念 回到頁首
a. 定義:為已完成的活動或達到的結果提供客觀證據的文件。
質量記錄為證明滿足質量要求的程度或為質量體系的要素運行的有效性提供客觀證據。
質量記錄的某些目的是證實、可追溯性預防措施和糾正措施。
記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質量記錄是質量體系文件的一組成部分,任何質量活動均會產生質量記錄,因此質量記錄的確立、編制和管理對質量體系的運行會產生重大影響。
2. 基本內容
a. 產品、項目或合同質量形成過程和最終狀態(tài)的證實記載;
b. 上述證實記載與要求狀態(tài)的驗證記載;
c. 質量體系運行記載以及驗證其有效性是否達到預定要求或合同規(guī)定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標準中,對質量記錄的控制內容規(guī)定:
對于硬件、軟件和流程性材料產品的質量體系的質量記錄至少應控制下述記錄:
(1). 檢驗報告;
(2). 試驗數據;
(3). 鑒定報告;
(4). 驗證報告;
(5). 審核報告;
(6). 物資材料評審報告;
(7). 校準數據;
(8). 質量成本報告;
對于服務產品的質量體系的質量記錄至少應提供并控制以下信息;
(1). 實現質量目標的進展情況;
(2). 顧客對服務質量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質量體系評審和改進服務的結果;
(4). 質量趨勢的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績效;
(7). 人員的技能和培
訓狀況;
(8). 與競爭對手的比較。
3. 作用的特點
a. 可操作性:
指導操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實用。
b. 可檢查性:
質量記錄反映操作者的實際操作活動,具有數量化和特征化,因而可以檢查和評價。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時對通過質量記錄查明情況,從而可以有針對性地采取預防和糾正措施。
d. 可見證收:
為企業(yè)進行內部或外部質量體系審核提供證據,它可以證實是否已實施了規(guī)定的質量體系要求及實施的程度。另外質量記錄也可以反映對不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統性:
記錄了整個質量活動的完整過程,因而具有連續(xù)性,也為管理者分析質量問題、質量發(fā)趨勢提供依據,同時也為質量成本分析、統計技術的運用提供了依據。
4. iso9001對質量記錄的要求主要有
a. 管理評審記錄;
b. 合同評審記錄;
c. 設計評審、設計驗證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產品標記記錄;
g. 工房、設備和人員的鑒定記錄;
h. 進貨檢驗和試驗記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗和試驗記錄;
k. 最終檢驗和試驗記錄;
l. 檢驗、測量和試驗設備的校準記錄;
m. 試驗硬件和軟件檢驗記錄;
n. 檢驗和試驗狀態(tài)記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評審和處置記錄;
q. 內部質量審核記錄;
r. 培訓記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質量體系至少應補充以下質量記錄:
a. 質量成本分析報告;
b. 服務記錄。
5. 編制質量記錄的要求
a. 內容完整有效
項目內容完整,反映須記錄的重要項目,記錄表格中無缺項、漏項等;
填表人或編制人、審核、批準人、日期等確保質量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質量記錄應標準化
標準化的質量記錄既便于填制,也便于統計分析,同時也為進一步使用計算機進行信息管理打下基礎。如有國際、國內或行業(yè)標準格式應盡量采用。
c. 質量記錄應實用,符合質量管理需要
質量記錄應反映質量 體系運行的情況,對那些不能為質量管理和質量保證提供依據的信息,不應在質量記錄中體現。
d. 質量記錄的真實性和準確性
質量記錄填寫需規(guī)范化,字體大小一致,應盡量減少涂改,如有涂改則應蓋上涂改人校對章或簽字確認。
6. 質量記錄的管理
a. 質量記錄的標記
標記可分為:分類標記,分級標記,分部門標記和統一標記。標記方法可以用英文字母或阿拉伯數字表示,也可以以顏色來標記分類,目的是使使用者一看便知質量記錄是什么類別的。
b. 質量記錄的收集
收集分為按規(guī)定時間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對連續(xù)生產的組織來說按時間收集較佳,而對按項目生產和制作的組織來說按項目或類別收集較好。
c. 質量記錄的編目
先編制索引以供檢索調用。
d. 質量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規(guī)有規(guī)定則按合同或法規(guī)執(zhí)行,如沒有一般可對質量記錄按重要性分級確定保存時間,對重要的質量記錄應保存5-7年。
e. 質量記錄的過時處理
第2篇 質量手冊-物業(yè)管理數據分析控制程序
目的
收集和分析適當的數據,以確定質量管理體系的適宜性和有效性,并識別可以實施的改進。
2適用范圍
適用于對來自監(jiān)視和測量活動及其他相關來源的數據分析。
3職責
3.1管理部
a.負責歸口管理公司對內、對外相關數據的傳遞與分析、處理;
b.負責統計技術的選用、批準、組織培訓及檢查統計技術的實施效果。
3.2各部門
a.負責各自相關的數據收集、傳遞、交流;
b.負責本部門統計技術的具體選擇與應用。
4程序
4.1數據是指能夠客觀地反映事實的資料和數字等信息。
4.2數據的來源
4.2.1外部來源
a.政策、法規(guī)、標準等;
b.地方政府機構檢查的結果及反饋;
c.市場動態(tài);
d.相關方(如業(yè)主和住戶、供應方等)反饋及投訴等。
4.2.2內部來源
a.日常工作,如質量目標完成情況、服務質量檢查與考評記錄、內部質量審核與管理評審報告及體系正常運行的其他記錄;
b.存在、潛在的不合格,如質量問題統計分析結果、糾正預防措施處理結果等;
c.緊急信息,如出現突發(fā)事故等;
d.其他信息,如員工建議等。
4.2.3數據可采用已有的質量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設備、通訊等方式。
4.3數據的收集、分析與處理
4.3.1對數據的收集、分析與處理應提供如下信息:
a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;
b.服務滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;
c.過程、服務的特性及發(fā)展趨勢,包括采取預防措施的機會;
d.供方的信息等。
4.3.2外部數據的收集、分析與處理
4.3.2.1管理部負責政府相關部門、認證機構的監(jiān)督檢查結果及反饋數據、服務標準類數據的收集分析,并負責傳遞到相關部門。對出現的不合格項,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關部門收集、分析、整理、傳遞。
4.3.2.3管理部及其他相關部門積極與業(yè)主和住戶進行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進控制程序》的有關規(guī)定。
4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數據,應在一周內用《信息聯絡處理單》報告管理部,由其分析整理,根據需要傳遞、協調處理。
4.3.3內部數據的收集、分析與處理
4.3.3.1管理部依照相應規(guī)定傳遞質量方針、質量目標、管理方案、內審結果、最新的法律法規(guī)、標準等的信息。
4.3.3.2各部門依據相關文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數據,對存在和潛在的不合格項,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.3.3.3緊急信息由發(fā)現部門迅速報告公司主管部門處理。
4.3.3.4其他內部信息獲得者可用《信息聯絡處理單》反饋給管理部處理。
4.4數據分析處理
4.4.1為了尋找數據變化的規(guī)律性,通常采用統計方法。
4.4.2本公司基本統計方法的選擇
a.對于市場、業(yè)主和住戶滿意程度、質量、審核分析一般采用調查表,如《服務質量檢查與考評表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調查表》等;
b.對過程和服務的監(jiān)視和測量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務質量控制圖》;
c.根據物品類別及對質量的影響,對物品的檢測采用相應的抽樣檢驗法。
4.4.3統計方法實施要求
a.管理部負責組織對有關人員進行統計方法培訓。
b.正確使用統計方法,確保統計分析數據的科學、準確、真實。
4.4.4對統計方法適用性和有效性的判定
a.是否降低了不合格率;
b.是否能為有關過程能力提供有效判定,以利于改進質量;
c.是否提高了工作效率;
d.是否降低了成本,提高了質量水平和經濟效益。
4.5管理部每個月對各部門統計方法應用的記錄進行監(jiān)督檢查,對主要的質量問題要求責任部門采取相應的糾正、預防措施,執(zhí)行《改進控制程序》。
4.6統計記錄的管理
對于統計記錄的管理要分清職責和權限,進行分級管理,各部門按照《文件控制程序》和《質量記錄控制程序》,對統計記錄進行有效的管理與控制。
5相關文件
5.1《過程和服務的測量和監(jiān)控程序》
5.2《質量記錄控制程序》
5.3《文件控制程序》
5.4《改進控制程序》
6質量記錄
6.1《信息聯絡處理單》
6.2《服務質量檢查與考評表》
6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調查表》
6.4《部門服務質量控制圖》
第3篇 某商業(yè)中心物業(yè)管理目的
商業(yè)中心物業(yè)管理目的
一、保持和提高物業(yè)的完好程度,通過加強對kh商業(yè)中心的管理養(yǎng)護和對業(yè)主或使用人的管理和服務,防止使用不當,損壞物業(yè)。
二、創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境,統籌安排該寫字樓的各項設施設備的養(yǎng)護管理,對業(yè)主或使用人依法約束管理,共同維護寫字樓環(huán)境。
三、維護該寫字樓投資者和使用者的權益,該寫字樓是用來辦公,成就人生事業(yè),體現人生價值和有成就感的人享受良好服務和體現人生價值的象征,加強對業(yè)主和或使用者的行為管理,維護投資者與使用者的整體利益,從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。
四、加強對該寫字樓實施社會化、專業(yè)化、經營型的一體化管理,不斷提高物業(yè)管理服務質量,維護和提高該物業(yè)投資者和管理者的良好社會聲譽。
五、以優(yōu)良的物業(yè)管理服務質量建立該物業(yè)投資者、管理者的品牌形象,有效促進物業(yè)的租售、經營,以高附加值回饋給投資企業(yè),使該物業(yè)的投資者的發(fā)展處于良性循環(huán)。
第4篇 鴻慶物業(yè)管理公司簡介材料
鴻慶物業(yè)管理有限公司簡介
甘肅鴻慶物業(yè)管理有限公司成立于2023年6月,注冊資本金500萬元人民幣,國家三級物業(yè)企業(yè)資質。注冊地址:蘭州市城關區(qū)雁灘路3295號,
公司是自主經營、獨立核算、自負盈虧的獨立法人企業(yè)。主要業(yè)務以承接各種類型的住宅小區(qū)(大廈)、寫字樓、行政事業(yè)單位辦公樓、企業(yè)廠房、學校、商場、醫(yī)院、銀行、賓館、飯店、體育館、公園、車站等項目的全權委托物業(yè)管理服務。還承接保潔、綠化、家政、搬家、水電暖安裝與維修、電梯、空調、機電設備、樓宇對講、智能化系統的專業(yè)保養(yǎng)與維修等服務項目。此外,還提供專業(yè)咨詢代理,如物業(yè)早期介入、前期管理、業(yè)委會組建、物業(yè)項目招投標、項目方案設計、成本測算、標書制作、法律和政策咨詢等。
公司現有員工120多人,其中高、中級物業(yè)管理師10多名,擁有水、電、暖等專業(yè)技術資質的工程人員20多名。公司員工全部具有相應行業(yè)專業(yè)技能及實際工作經驗,管理人員和技術人員全部是大專以上學歷,且都是持證上崗。公司目前全權委托服務的項目有城關區(qū)的省工信委家屬院、省旅游局家屬院、甘肅旅游大廈、佳新商住樓小區(qū)、雁沙花園,七里河區(qū)龔家灣欣德小區(qū)等。專項保潔服務項目有安寧“興蘭陽光里”、西固“蘭州恒大都市廣場”等。接管的小區(qū)物業(yè)總面積達到80多萬平方米。業(yè)務范圍涉及城關、七里河、安寧、西固等行政區(qū)域,承接物業(yè)管理的類型有高檔住宅小區(qū)、普通住宅小區(qū)、寫字樓(商業(yè)大廈)、單位家屬樓、經濟適用房小區(qū)等。
近年來,公司先后被中國貿促會建設行業(yè)分會、中國國際商會建設行業(yè)商會、建筑物清潔委員會聯合授予為“會員單位”,并被建筑物清潔委員會評為“建筑物日常清潔養(yǎng)護施工甲級資質”,蘭州物業(yè)管理協會吸納為“會員單位”、首屆蘭州市最具競爭力的“物業(yè)管理企業(yè)”和物業(yè)管理“先進單位”、甘肅省質量信用中心評定為“質量服務信譽保障aaaaa級單位”等。公司法人代表雷養(yǎng)平先生被甘肅省工業(yè)合作協會、甘肅工合質量信用評價中心授予“甘肅誠信企業(yè)家”稱號。
公司按照“社會化、專業(yè)化、市場化、人性化、制度化、集團化”的發(fā)展思路,遵循“聘專業(yè)的人,做專業(yè)的事”,秉承“持續(xù)超越客戶不斷增長的期望”理念,不斷加強企業(yè)內部管理,提高員工整體素質,不斷擴大經營范圍,拓展服務領域,公司實現了跨越式發(fā)展,服務水平和管理模式不斷上臺階、上檔次、上水平。管理服務的小區(qū)安全、文明、整潔、舒適、充滿親情,深受廣大業(yè)主的信任和支持。公司全體員工將繼續(xù)努力,爭取把公司打造成甘肅物業(yè)行業(yè)管理一流、服務一流、品質一流的名優(yōu)高端品牌企業(yè)。
第5篇 物業(yè)公司項目管理處主任崗位職務說明書
崗位名稱:管理處主任所屬部門:管理處
職務等級:直接主管:物業(yè)公司經理
1、抽查所轄片區(qū)的清潔、保安、工程維修、綠化、客戶服務等工作,提出改進建議并組織實施,必要時將處理意見和結果提交公司備案
2、組織協調影響管理處發(fā)展和服務的對內、對外關系
3、制訂管理處對所轄項目的前期介入計劃報批后組織實施
4、編制該管理處所轄物業(yè)的交房接管方案及交房接管計劃并組織實施
5、編制管理處年度工作計劃并組織實施
6、參與物業(yè)公司與管理處有關事宜的決策
7、組織處理管理處的重大投訴,并將處理意見和結果提交公司備案
8、協助組織和籌建管理處并報經理審批執(zhí)行
9、對管理處的成本管理定期提出改進方案,提交公司批準后執(zhí)行
10、擬訂管理處年度培訓計劃,指導各部門助理實施并定期改進報行政部備案
11、協助經營部對該管理區(qū)域商業(yè)部分方面的管理
12、協助行政部對骨干員工的甑選、培養(yǎng)。
職權:1、批準公司授權限額以內的各項費用支出,審核超出授權限額以外的費用支出和借款
2、批準各部門的材料物資采購計劃
3、批準管理處各部門年度工作計劃及月部門工作計劃
4、審核管理處員工辭職申請
5、審核管理處各部門月度資金計劃
6、審核各部門助理職權范圍以外的其他事宜
7、審核員工獎懲公告
8、審核權限范圍內的各類合同
9、審核管理處員工配置合理性
10、審核管理處架構搭建與骨干人員配置
資格要求:
1、教育要求:大專以上學歷,物業(yè)管理、酒店專業(yè)優(yōu)先
2、資格要求:熟知物業(yè)管理行業(yè),從事本行業(yè)或相關行業(yè)管理工作二年以上經驗,對相關法律、法規(guī)熟悉并有一定研究
3、技能要求:熟悉電腦辦公軟件操作,組織、溝通、協調能力強
4、工作經驗要求:三年以上行業(yè)或相關行業(yè)工作經驗
5、健康要求:身體健康,無瑕疵
實施者簽字:日期:
第6篇 x物業(yè)工程驗收管理程序
物業(yè)公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp2.1物業(yè)工程驗收管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
明確驗收管理的程序,確保物業(yè)的工程驗收得到有效的控制。
2.適用范圍:
適用于公司工程維修部(以下簡稱工程部)對新承接物業(yè)項目工程的驗收。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.7 4.9章
3.2 iso9002標準第4.7 4.9章
4.職責:
4.1公司副總經理領導各部門負責人及工程維修部專業(yè)人員組成驗收組。
4.2驗收組負責對公司新承接的物業(yè)項目進行驗收,并負責驗收合格后的交接工作。
4.3驗收組匯同開發(fā)商及施工單位,聯合對物業(yè)竣工工程及室內設備等進行全面系統性的驗收。
4.4對已投入使用的物業(yè)項目,要求委托方出據工程竣工資料以及設備使用維護、公共設施等配套維修資料,并進行系統檢查。
5.工作程序:
5.1驗收準備:
5.1.1由公司總經理或副總經理主持組成物業(yè)工程驗收組。
5.1.2 驗收組對新承接的物業(yè)進行實地考查。
5.1.3 公司與委托方簽署物業(yè)委托管理合同后,按驗收組對物業(yè)工程竣工資料(設計圖紙、設計變更、中間驗收、洽商、建材試驗報告、產品合格證、國家監(jiān)理單位驗收單等)進行驗收。
5.2物業(yè)的預驗收:
5.2.1驗收組分專業(yè)依據設計圖紙的內容及竣工圖,設備清單進行預驗收。
5.2.2 驗收組根據總公司頒發(fā)的《建筑工程竣工驗收管理規(guī)
定》對物業(yè)實物進行系統全面的驗收。對使用時間長,驗收結果差的物業(yè),請建筑質量監(jiān)督部門檢查,并出具檢查報告書。
5.2.3對預驗收的單獨設備進行試運轉驗收,主要驗收安裝質量是否達到設備規(guī)定的技術指標。5.2.4在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目,提出《整改通知書》,交施工單位或委托方進行整改。
5.3物業(yè)的驗收:
5.3.1在物業(yè)預驗收《整改通知書》落實后,接到整改單位的通知,驗收組匯同有關部門進行實地驗證,并在《整改通知書》中填寫驗證結果。驗證合格后,進行正式的物業(yè)驗收。
5.3.2對物業(yè)的樓本體實物驗收,要作到實物與設計相符,運行及使用功能與設計相符。
5.3.3對公共設施及室內水、電、氣設施進行全面系統驗收,驗收結果填寫在《物業(yè)驗收交接記錄》中。
5.3.4對移交單位移交的設計圖、竣工圖、施工記錄資料,設備資料,竣工合驗單等技術資料進行驗收,并在《竣工資料記錄》和《物業(yè)驗收交接記錄》中登記齊全。
5.4物業(yè)的交接:
5.4.1各專業(yè)人員根據驗收情況,寫出單項驗收報告。
5.4.2驗收組根據單項驗收報告,作出綜合性驗收評定,提交副總經理審核。
5.4.3公司副總經理審核后,由公司授權代表同移交單位進行正式交接。
5.4.4辦理正式交接手續(xù)后,將全部資料分類歸檔,存放在工程檔案室。
5.4.5辦完交接手續(xù)后,由經營管理部看房員接管房門鑰匙,并當場驗證。
5.5對于iso9002質量體系正式運行之前已驗收的物業(yè),由工程維修部將上述驗收資料,整理并列出清單,交總經理或副總經理確認后存放工程檔案室。
6.支持性文件與質量記錄
6.1《竣工資料登記表》ej-qr-qp2.1-02
6.2《物業(yè)驗收交接記錄》ej-qr-qp2.1-01
6.3《整改通知書》
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第7篇 物業(yè)管理處辦公室裝修說明模版
物業(yè)管理處辦公室裝修說明
一、天花吊頂
1、辦公室、財務室、主任室、會議室和休息室的天花均為龍骨鋁板天花,規(guī)格為60×60cm;
2、洗手間為鋁扣板天花,加裝一個吸頂排氣扇;
3、所有天花高度均由現場情況而定。
二、墻面
1、洗手間墻面貼30×20cm白色瓷片,高度到天花頂;
2、其他內墻面先刮膩子兩道,打平后刷ici兩遍。
三、門窗
1、會議室和辦公室大門均為12mmg鋼化玻璃門,進口地彈簧推拉式,門框包不銹鋼板,尺寸參考二期大堂玻璃門;
2、主任室、財務室、休息室和洗手間均為15mm大芯板門,貼進口櫸木色板,木線門套,加裝球型鎖頭,規(guī)格200×90cm。
3、窗戶采用鋁合金玻璃窗,窗臺高度距地面70cm,窗戶規(guī)格為高180cm寬150cm,鋁合金厚度為2mm,玻璃為5mm淺綠色。
4、財務室窗戶加裝不銹鋼防盜網,樣式由裝修單位自定。
四、地面
1、洗手間地面鋪30×30cm防滑地板磚;
2、其他房間鋪60×60cm淺顏色拋光地板磚,墻面四周貼深顏色踢腳線;
3、所有地板磚顏色由裝修單位自定。
五、洗手間
洗手間設一個蹲廁,一個大理石臺面洗手盆,在洗手間設一水龍頭供清潔之用。
六、電器部分
1、所有強電、弱電的電線管和開關插座均為埋墻暗裝,開關高度為距地面130cm,電源、電話和寬帶網絡插座為距地面30cm。
2、具體位置詳見圖紙說明。
七、在如圖所示的位置增加文件柜,具體尺寸及樣式由裝修單位和管理處共同商定。
第8篇 物業(yè)管理處勞動紀律督查作業(yè)指導書
管理處勞動紀律督查作業(yè)指導書
1.0目的
為了規(guī)范管理,使各項工作正常運作。
2.0范圍
適用于zz廣場管理處勞動紀律督查作業(yè)。
3.0職責
管理處綜合主管負責督查工作;
管理處各組負責人負責協助督查工作;
4.0內容
檢查方式
由綜合主管每月不少于4次對管理處勞動紀律督查,并將檢查結果記錄在《檢查記錄表》中,由綜合主管將處理意見登記在《員工改進通報》中,由相關組負責人交員工簽認并呈報管理處主任批準后,交由綜合主管按《文件傳遞作業(yè)指導書》執(zhí)行。
檢查內容
根據公司制定的《員工手冊》、《管理制度》及管理處各組制定的行為規(guī)范、操作規(guī)程。
5.0 記錄
《檢查記錄表》
《員工改進通報》
第9篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之綠化管理
一、小區(qū)內綠化布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現場相片)
二、綠地無改變使用用途和在此破壞、踐踏、占用現象
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現場相片)
三、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現場相片)
四、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物
1、綠化科目一覽表
2、綠化組長崗位職責
3、綠化工崗位職責
4、綠化養(yǎng)護安排表
5、小區(qū)綠化實景(現場相片)
第10篇 校區(qū)物業(yè)設施設備維修維護使用運行管理技術要求
校區(qū)物業(yè)設施設備的維修、維護、使用、運行管理技術要求
1.1房屋建筑物本體、共用部位及共用設施設備:
(1)按規(guī)定建立校區(qū)區(qū)內房屋本體及配套設施等的物業(yè)管理資料檔案,并妥善使用與保管。
(2)建立房屋本體及配套設施維修養(yǎng)護檢查制度,檢查記錄完整。
(3)校區(qū)樓內外無違章亂張貼、亂搭建、亂拉管線等現象。
(4)無擅自改變房屋用途行為。
(5)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔,是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落污漬;室外招牌、霓虹燈整潔統一無安全隱患,外墻裝飾無破損。
(6)確保房屋、門窗等共用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%;
(7)確保室外場地、道路等公用設施的完好和正常使用;及時完成各項零星維修任務,零修合格率100%。
(8)保證公共照明、水電設施、校園廣播系統等公共設施正常運行。公共設施、水電每天檢查一遍,發(fā)現故障或損壞應在20分鐘內到場,12小時內維修完畢。
1.2機電設施設備
(1)綜合要求:
①制定設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記錄管理及維修檔案等管理制度,并嚴格執(zhí)行;
②配備所需專業(yè)技術人員,由專業(yè)人員管理(開啟、關閉、保潔、維修),嚴格執(zhí)行操作規(guī)程;
③設備及機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵,無鼠蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設備要求。
④保持設備良好,運行正常,合同期限內無重大管理責任事故,無設備運行事故隱患。如發(fā)現設備異常或故障,應停止使用以防止故障擴大并立即派人檢修至完好為止。
(2)供電系統:
①保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并提前48小時通知招標方和物業(yè)使用人;
②制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行;
③公共照明系統應根據使用日的季節(jié)與氣候情況掌握提前開啟時間,用畢應立即關閉,避免浪費。
(3)弱電系統:
①按規(guī)定標準工作時間排除故障,保證各弱電系統正常工作;
②監(jiān)控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存。
(4)電梯系統:
①電梯準用證、年審合格證、維修保養(yǎng)合同完備;
②電梯按規(guī)定時間運行,安全設施齊全,無安全事故;通風、照明及附屬設施完好;
③轎廂、進道、機房保持清潔;
④電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗;
⑤電梯運行出現故障后,維修人員應在規(guī)定時間內到達現場維修;
⑥應有排除電梯運行險情的應急處理措施。
(5)給排水系統:
①建立用水、供水管理制度,積極協助招標方安排合理的用水和節(jié)水計劃;
②設備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏現象;
③按規(guī)定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染;
④高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患;
⑤限水、停水按規(guī)定時間通知招標方和物業(yè)使用人;
⑥排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水和浸泡發(fā)生;
⑦遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水和長時間停水現象;
⑧應有險情的應急處理措施。
(6)供熱系統、中央空調系統及末端設備:
①保證末端設備運行正常;
②定期進行清潔及保養(yǎng);
③制訂發(fā)生故障應急處理方案。
1.3小型維修(單項200元以下,包工包料)
(1)宿舍水、電、衛(wèi)浴設備、門鎖維修不過夜;
(2)遇電路故障沒電,水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞,要隨叫隨修;
(3)排水管、排污管要保持暢通,如有堵塞應立即疏通,廁所堵塞應當天疏通(需換廁盆的除外)。
(4)維護維修閉路防盜裝置和電鈴設施。
(5)公共照明、水電設施每天檢查一遍。
(6)樓宇內門窗、衛(wèi)浴設施、照明設施的檢查每學期3次。
第11篇 物業(yè)質量管理體系文件控制程序
1 目的
對與公司質量管理體系有關的文件進行控制,確保各相關場所使用文件為有效版本。
2 范圍
適用于與質量管理體系有關的文件控制。
3 職責
3.1總經理負責批準發(fā)布質量手冊和程序文件。
3.2副總經理負責綜合部質量手冊和程序文件的貫徹落實。
3.3管理者代表負責審核質量手冊和程序文件。
3.4物業(yè)部是文件的主責部門并負責組織對現有體系文件的定期評審及修改和資源提供。
3.5各部門負責相關文件的編制、使用和保管。
3.6各部門資料員負責本部門與質量管理體系有關的文件的收集、整理和歸檔等。
4 程序
4.1 文件分類及保管
4.1.1 質量手冊和程序文件由綜合部備案保存。
4.1.2 第三級文件可分為兩類:
a)部門崗位職責,由各相關部門自行保存并報綜合部備案存檔;
b)其他質量文件:可以是針對特定產品、項目或合同編制的質量計劃其他標準、規(guī)范等,文件的組成應適合于其特有的活動方式。由各相應的業(yè)務部門保存、使用。
4.1.3 公司級管理性文件,如各種行政管理制度、部分外來的管理性文件,包括與質量管理體系有關的政策,法規(guī)文件等及管理標準(部門管理制度等)部門質量記錄文件等,由綜合部保存。
4.1.4 技術標準(國家標準、行業(yè)標準、企業(yè)標準及作業(yè)指導書、檢驗規(guī)范等),由工程科保存。
4.2 文件的編號
4.2.1 質量管理體系文件的編號
a)質量手冊:
質量手冊縮寫代號:zlsc一版次,手冊中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:zlsc一2001a,表示公司質量手冊20**年第a版。
b)程序文件縮寫代號: c*一版次,程序中各章以章節(jié)號區(qū)分。
例如:c*41一2001a,表示公司第四章第一個程序文件2001年第a版。
c)質量記錄:主要使用部門代碼一質量手冊中的文件章節(jié)號一記錄編號
例如:bg一5.6一01,表示物業(yè)部在程序文件中第5.6章《管理評審控制程序》中的第1個質量記錄文件。
c)各部門其他質量文件:部門代碼-文件順序號-年號
例如:gc-05-2001,表示工程科于2001年發(fā)放的第5號文件。
4.2.2 各部門代號規(guī)定如下:
物業(yè)部:bg;工程科:gc;服務中心:fw。
4.3 文件的編寫、審核、批準、發(fā)放
文件發(fā)布前應得到批準,以確保文件是適宜的和充分的:
質量手冊由物業(yè)部負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
程序文件由各部門負責組織編寫,由管理者代表審核,上報總經理批準發(fā)布,由綜合部負責登記、發(fā)放;
各部門崗位質量職責由各部門經理組織編寫、匯總,由管理者代表審核,報總經理批準,綜合部負責登記、發(fā)放;
應確保文件使用的各場所都得到相應文件的適用版本。文件的發(fā)放、回收要填寫《文件發(fā)放、回收記錄》。
4.4文件的受控狀況
文件分為'受控'和'非受拄'兩大類,凡與質量體系運行緊密相關的文件應為受控文件,由各主管部門按規(guī)定執(zhí)行。所有受控文件必須在該文件封面右上角加蓋表明其受控狀態(tài)的印章,并注明分發(fā)號。
4.5文件的更改
a)質量手冊由物業(yè)部組織更改,填寫《文件更改申請》,經管理者代表審核,上報總經理批準后更改,由綜合部發(fā)放。物業(yè)部應保留文件更改內容的記錄;
b)其他文件的更改由各相應主管部門填寫《文件更改申請單》,經原審批部門審批,再由各相應部門指定人員進行更改、發(fā)放、處理。如果指定其他部門審批時,該部門應獲得審批所需依據的有關背景資料;
c)所有被更改的原文件必須由相應主管部門收回,以確保有效文件的唯一性。
d)應能識別所有文件的修訂狀態(tài),如采用控制清單、修訂一覽表及標識的方式等。
4.6文件的領用
a)文件使用者應填寫《文件發(fā)放、回收記錄》,經相應主管部門負責人審批方可領用。
b)因破損而重新領用的新文件,分發(fā)號不變,并收回相應舊文件;因丟失而補發(fā)的文件,應給予新的分發(fā)號,并注明已丟失的文件的分發(fā)號失效;發(fā)放部門作好相應發(fā)放簽收記錄。
4.7文件的保存、作廢與銷毀
4.7.1 文件的保存
a)與質量管理體系相關的文件都必須易于識別、清晰可辯、分類存放在干燥通風,安全的地方;
b)各部門文件由本部門資料員保管。綜合部每季度對各部門文件保管情況進行檢查。
c)對受控文件,各部門資料員應及時填寫本部門使用文件的《部門受控文件清單》。每三個月應將清單副本報綜合部備案,如內容沒有變化,應通知物業(yè)部;
d)任何人不得在受控文件上亂涂畫改,不準私自外借,確保文件的清晰、易于識別和檢索。
4.7.2文件的作廢與銷毀
a)所有失效或作廢文件由相關部門資料員及時從所有發(fā)放或使用場所撤出,并標注'作廢'字樣,確保防止作廢文件的非預期使用;
b)為某種原因需保留的任何已作廢的文件,都應進行適當的標識;
c)對要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經管理者代表批準后,由物業(yè)部授權相關部門銷毀。
4.7.3文件的復制
復制與質量管理體系有關的文件,由相關部門負責人按規(guī)定權限審批后向資料管理人復制。復制的受控文件必須由資料管理人登記編號。
4.8 外來文件的控制
4.8.1 收到外來文件的部門,需識別其適用性,并控制分發(fā)以確保其有效。
4.8.2 工程科負責收集相關國家、行業(yè)、國際標準的最新版本,統一編號、加蓋受空印章,分發(fā)到相關部門使用,并把舊標準收回。
4.8.3 各部門要把上述標準及其他與質量管理體系有關的外來文件填入'部門受控文件清單',并報物業(yè)部備案。
4.9 每年半年由物業(yè)部組織對現有質量管理體系文件進行定期評審,各部門結合平時使用情況進行適時評審,必要時予以修改,執(zhí)行4.5條款規(guī)定。
4.10 對承載媒體不是紙張的文件的
控制,也應參照上述規(guī)定執(zhí)行。
4.11 作為質量記錄的文件應執(zhí)行《質量記錄控制程序》。
5 相關文件
5.1《質量記錄控制程序》。
6 質量記錄
6.1《文件發(fā)放、回收記錄》。
6.2《部門受控文件清單》。
6.3《文件更改申請》。
第12篇 某管理處物業(yè)部巡查程序
管理處物業(yè)部巡查程序
(1)日檢
a.物業(yè)部助理每日按要求對責任區(qū)至少進行一次巡視和檢查,具體檢查內容包括:
_公用設施是否保持正常使用功能;
_轄區(qū)內各裝修施工隊有無違章作業(yè)現象;
_有無私自占用、使用公共場地現象;
_轄區(qū)內環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;
b.物業(yè)助理應將每日檢查情況如實記錄在物業(yè)部《日檢記錄表》內;
c.對檢查中發(fā)現的不合格項,物業(yè)助理應及時向管理處主管領導反映;
(2)周檢
管理處每周對分管部門工作進行一次全面檢查,并在周檢記錄表上作出相應的記錄和評價。
(3)月檢
物業(yè)經理每月組織相關人員進行檢評。
(1)在服務過程中由檢查人員按標準要求重新檢驗并做記錄。
(2)記錄的歸檔和保存
