物業(yè)管理員崗位說明書（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理員崗位說明書

物業(yè)管理員崗位說明

崗位職責(zé):

1、具有良好的責(zé)任心、敬業(yè)精神、團隊合作意識、職業(yè)道德操守及公關(guān)能力,并具有親和力、溝通表達能力強,有較強的協(xié)調(diào)處置能力;

任職要求:

1、負責(zé)對商場客戶及小區(qū)業(yè)主相關(guān)物業(yè)物業(yè)管理問題的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù);

2、負責(zé)業(yè)主、租戶的接待、報修、投訴處理工作;

3、負責(zé)業(yè)主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;

4、負責(zé)業(yè)主、租戶裝修、入住的申請、辦理及裝修監(jiān)督管理,做好“四保”服務(wù)工作的協(xié)調(diào);

5、負責(zé)按時收取物業(yè)費,對逾期未交物業(yè)服務(wù)費及其他費用,及時制定催繳方案及計劃,并報上級領(lǐng)導(dǎo)審批后積極落實,確保物業(yè)管理處的預(yù)期目標。

第2篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標文件格式

工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標文件格式

一、投標單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標文件:

1、投標書(格式)

2、法人代表授權(quán)委托書(格式)

3、投標報價表(格式)

4、物業(yè)管理企業(yè)概況

5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表

6、本項目物業(yè)管理人員組成表

7、本項目物業(yè)管理負責(zé)人簡歷表

8、前期物業(yè)管理方案

9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎情況復(fù)印件,項目負責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。

10、工器具配備計劃

附件1物業(yè)管理投標書

:

我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標文件及有關(guān)附件,并進行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實力和本物業(yè)項目的實際情況,編制投標書。我公司愿意以招標文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標,我公司保證按招標文件的要求履行投標書中的承諾,按時簽訂并認真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。

我公司鄭重承諾,若在投標書送達截止日期至定標過程中有違規(guī)、違紀行為,自愿放棄投標保證金的退還。

投標人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年 月 日

附件2授權(quán)委托書

:

我以(公司名稱)法定代表人身份授權(quán)姓名、身份證號碼 為我單位的法人授權(quán)代表,全權(quán)委托他簽署的投標書及其他書面文件,負責(zé)參加開標、詢標、簽署合同以及處理與此相關(guān)的其他事務(wù),我單位均予以承認。

代理人無權(quán)委托。特此委托。

代理人: 性別: 年齡:

單位: 部門: 職務(wù):

投標人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年 月 日

附件3投標報價表

碧湖區(qū)塊

項目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理

第3篇 購物廣場物業(yè)管理手冊前言

購物廣場《物業(yè)管理手冊》前言

某購物廣場是*****有限公司在不斷發(fā)展壯大過程中開設(shè)的一家集購物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑為一體的一站式消費的大型商業(yè)廣場;某購物廣場依托某置業(yè)有限公司在蘭州地區(qū)行成了較高的人氣指數(shù),以及良好的品牌效應(yīng)。城市商業(yè)廣場內(nèi)部格局由國內(nèi)知名設(shè)計師設(shè)計,環(huán)境優(yōu)雅,并擁有完善的安保體系,優(yōu)質(zhì)的保潔服務(wù),超大的停車場,是商家經(jīng)營的首選場所。

物管部本著全心全意為商廈、為供應(yīng)商服務(wù)的目標,分別對總務(wù)管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進行管理并細致劃分,使某購物廣場物管部成為某購物廣場最精英的部門。

物管部管理的類別是整個商廈中管理最為繁雜并細致到商廈每一個角落的管理部門。物管部的方針是做到“事從手中過,無巨細之分;接到任務(wù)時,無任何疏漏!”

為精心打造某置業(yè)有限公司城市商業(yè)廣場這一新型商業(yè)模式,物管部全體員工將積極配合商廈內(nèi)的任何活動,從實際出發(fā),作到“商廈是我家,我愛我的家。”

第4篇 x物業(yè)公司管理處人員任職條件

為加強員工隊伍的建設(shè),進一步本完善企業(yè)員工招聘考核制度,特制定以下職位分類及要求。

根據(jù)公司現(xiàn)狀,將公司各級員工分為管理層人員和一般操作層員工兩大類,人員總的要求是:品行端正、身體健康、有相關(guān)工作經(jīng)驗。

具體的職位分類及要求如下:

一、管理層人員職位分類及崗位要求

(一)區(qū)域經(jīng)理(管理處經(jīng)理)

文化水平要求:大專以上學(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱

工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)二年以上工作經(jīng)驗,能全面地負責(zé)起管理處各項工作。工作能力要求:了解和掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所負責(zé)區(qū)域的各項工作全面掌握,具全面管理一個物業(yè)管理管理處的經(jīng)驗,在工程管理、客戶投訴、社區(qū)文化、業(yè)務(wù)拓展等工作有良好的管理能力,

資格證書要求:取得全國物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證。

計算機應(yīng)用水平:熟練使用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語水平要求:具一定的英語運用能力

(二)物業(yè)助理(辦公室文員)

文化水平要求:中專或以上學(xué)歷,具備初級以上技術(shù)職稱

工作經(jīng)驗要求:具有從事物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗,能協(xié)助經(jīng)理負責(zé)管理處各項工作。工作能力要求:掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,對所在區(qū)域的各項管理工作有一定的掌握,在工程管理、處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有良好的管理協(xié)調(diào)能力,

資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。

計算機應(yīng)用水平:熟練運用計算機,熟練運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語水平要求:具一定的英語運用能力

(三)領(lǐng)班

文化水平要求:高中以上學(xué)歷,

工作經(jīng)驗要求:具有物業(yè)管理行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗

工作能力要求:能對管理處經(jīng)理交辦的工作及時處理,了解和掌握物業(yè)管理常用法規(guī)政策,對所負責(zé)的管理工作能全面掌握,在處理客戶投訴、管理處日常管理工作等有一定的組織能力。

資格證書要求:取得省市物業(yè)管理上崗資格證。

計算機應(yīng)用水平:會運用計算機,能運用常用辦公軟件及物業(yè)管理專用軟件

英語水平要求:掌握基本的英語能力

二、操作層

(一)保安管理員

年齡及身高要求:18歲以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上

文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,一般要求為高中畢業(yè)

工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗

工作能力要求:恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮,工作認真負責(zé),并具有處理日常管理事務(wù)的能力,有一定的房屋水電知識、消防設(shè)備使用知識。。

資格證書要求:有退伍證、士兵證、身份證、勞務(wù)證、計劃生育證及無犯罪記錄證明。

(二)大堂管理員

年齡及身體要求:60歲以下之男性,要求身體健康,能適應(yīng)管 理處工作要求

文化水平要求:初中以上文化學(xué)歷,

工作經(jīng)驗要求:具有一定工作經(jīng)驗

工作能力要求:工作認真負責(zé),恪盡職守,敬崗愛業(yè),服務(wù)熱情,對待業(yè)主及客人彬彬有禮。

資格證書要求:有身份證等證明。

第5篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊：質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊:質(zhì)量管理體系

4.1總要求

公司按gb/t19001-2000-iso9001:2000標準的要求建立質(zhì)量管理體系,形成文件,加以實施和保持,并予以持續(xù)改進。

為了實施質(zhì)量管理體系,公司按標準的要求對質(zhì)量管理的全過程進行有效的管理。

4.1.1公司服務(wù)的實現(xiàn)過程包括:識別顧客需求--策劃服務(wù)過程--服務(wù)提供--過程或最終檢驗--階段性意見測評--分析和改進--標準化。

4.1.2按標準的要求編制相應(yīng)的程序文件、質(zhì)量計劃、作業(yè)指導(dǎo)文件及質(zhì)量記錄表格,作為有效控制服務(wù)過程的準則和方法,以確保服務(wù)過程的有效運作。

4.1.3 為判斷服務(wù)過程的有效運作,建立獲取信息的渠道,以便能及時獲得必要和充分的信息,并通過對信息的判定來實現(xiàn)對全過程的監(jiān)視。

4.1.4 通過對過程信息的測量和對測量結(jié)果的分析,以及針對分析結(jié)果實施必要的措施,以實現(xiàn)策劃的結(jié)果和持續(xù)改進。

4.1.5本公司對任何影響服務(wù)質(zhì)量的外包過程進行有效的控制。

4.2文件要求

4.2.1總則

為確定質(zhì)量管理體系運行的依據(jù),達到溝通意圖和統(tǒng)一行動的目的,公司編制質(zhì)量管理體系文件,包括:

a.質(zhì)量方針和質(zhì)量目標

b.質(zhì)量手冊

c.質(zhì)量計劃

d.程序文件

e.作業(yè)指導(dǎo)文件

f.質(zhì)量記錄表格

4.2.2質(zhì)量手冊

公司按照gb/t19001-2000-iso9001:2000標準要求編制質(zhì)量手冊,并予以實施和保持。

質(zhì)量手冊覆蓋公司質(zhì)量管理體系所有內(nèi)容,為質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,對質(zhì)量管理體系過程間的相互關(guān)系、作用進行總體描述,同時在章節(jié)'1范圍'中對質(zhì)量管理體系的范圍作了說明。

4.2.3文件控制

a.品質(zhì)管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。

b.各部門負責(zé)本部門文件的管理。

c.質(zhì)量管理體系文件都必須得到批準才能發(fā)布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對質(zhì)量管理體系有效運行起重要作用的各個場所都能得到相應(yīng)文件的有效版本。如文件有內(nèi)容變更,需在新文件上進行標注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執(zhí)行。

d.對國家及國際標準、政府有關(guān)政策法規(guī)、物業(yè)資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規(guī)定執(zhí)行。

e.不參加第三方認證的公司其他管理部門或業(yè)務(wù)部門仍需按公司質(zhì)量管理體系文件的要求執(zhí)行。

* 支持性文件

vkwy4.2.3-z01《體系文件控制程序》

vkwy4.2.3-z02《文件資料管理程序》

4.2.4質(zhì)量記錄的控制

a.質(zhì)量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據(jù)等。

b.各崗位人員按《質(zhì)量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內(nèi)容,交由各部門文件管理員統(tǒng)一歸檔保存。來自供方的相關(guān)記錄也是公司質(zhì)量記錄的組成部分。

c.各部門經(jīng)理負責(zé)監(jiān)督質(zhì)量記錄的真實性及歸檔保存。

d.合同有要求時,在合同期內(nèi)質(zhì)量記錄可提供給顧客或其代表評價時查閱。

* 支持性文件

vkwy4.2.4-z01 《質(zhì)量記錄控制程序》

第6篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財務(wù)管理概述

一、物業(yè)管理公司財務(wù)管理目標

物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標是指財務(wù)管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財務(wù)管理目標。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務(wù)管理目標是要求在改善財務(wù)狀況的條件下,不斷擴大財務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面:

1.以提高經(jīng)濟效益為目標

經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤。

2.實現(xiàn)財富最大化目標

財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當(dāng)前西方財務(wù)管理理論中普遍提出的財務(wù)目標,并認為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標準。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實現(xiàn)財富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財務(wù)管理的主要目標之一。

3.完成國家有關(guān)規(guī)定

國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。

二、物業(yè)管理公司財務(wù)管理的幾個新觀念

隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展,財務(wù)理財也必須樹立新觀點,適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:

1.市場觀念

物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場為導(dǎo)向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財會人員應(yīng)該及時全面地學(xué)習(xí)和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。

2.經(jīng)濟效益觀念

經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的出發(fā)點,也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟效益,首先要樹立經(jīng)濟效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經(jīng)濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經(jīng)濟效益的重要途徑。

3.資本的保值觀念

物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。

4.資金時間價值觀念

資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務(wù)收支,也不能進行正確的財務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。

5.投資的風(fēng)險觀念

公司的財務(wù)活動,很多都是在有風(fēng)險的條件下進行的。少冒風(fēng)險,多獲利,是人們處理風(fēng)險的基本原則。在風(fēng)險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險價值,或投資的風(fēng)險補償。為了做好財務(wù)工作,財務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險,計算風(fēng)險度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險,這也是財務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。

三、物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容

財務(wù)計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分,是進行財務(wù)管理、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標,使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進行,提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司財務(wù)計劃的內(nèi)容主要有:

1.各項收入的預(yù)算與籌集

物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時收取。

2.各項成本、費用的測算與分析

各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎(chǔ),也是進行財務(wù)核算和財務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務(wù)的成本與費用,在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責(zé)任制。

3.專項基金的提存與使用

專項基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時應(yīng)預(yù)先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務(wù)計劃中的一項重要內(nèi)容。

4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用

公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財務(wù)計劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。

四、機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機構(gòu),配備人員。由于財務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財務(wù)管理的特點,物業(yè)管理公司的財務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。

五、財務(wù)部工作人員崗位職責(zé)

1.財務(wù)部經(jīng)理

(1)向總經(jīng)理負責(zé),具體主持公司財務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。

(2)組織財務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理條例管理好財務(wù)。

(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審閱。

(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉(zhuǎn)。

(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤。

(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。

(7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標準的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定。

(8)熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權(quán)益。

(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況,制定財務(wù)管理制度的細則。

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。

2.主管會計

(1)對部門經(jīng)理負責(zé),具體做好財務(wù)的日常管理工作;

(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作;

(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經(jīng)理審核;

(4)負責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構(gòu)的收支賬目,及時向部門經(jīng)理匯報;

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實相符;

(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準;

(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

3.出納

(1)對部門經(jīng)理負責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。

(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務(wù)管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。

(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。

(4)及時追收各種應(yīng)收的款項,保護公司利益不受損失。

(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

4.統(tǒng)計員

(1)對部門經(jīng)理負責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理細則,做好本職工作;

(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;

(3)維護好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;

(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

5收費員

;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應(yīng)專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責(zé)是:

(1)對部門經(jīng)理負責(zé),遵守公司制定的財務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。

(2)負責(zé)物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。

(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計好交費情況。

(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。

第7篇 鳳凰城物業(yè)管理目標

鳳凰城項目物業(yè)管理目標

――構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”

根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的預(yù)測分析結(jié)果顯示,未來**.鳳凰城項目的業(yè)主對于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求,開展物業(yè)管理工作,就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)、理想家園”的完美人居服務(wù)模式,強調(diào)由物化管理上升到文化管理,實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標。根據(jù)我們的住宅服務(wù)經(jīng)驗,我們設(shè)計的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個層面,一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通,使“長幼有序,睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸,并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念,進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中,進行約束和引導(dǎo),以降低管理難度,提升管理效果。我們的設(shè)想是:

一、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化

在內(nèi)部管理上我們強調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作,例如在保潔方面提倡“人過地凈,全員保潔”,安全管理方面提倡“全員防范,全員消防”等,以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi),我們推崇“為您想的更多,讓您住的更好”的管理理念,實現(xiàn)“管理開放,開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來,參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外,我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗,實施“管理報告制度”,每季度利用小區(qū)公告欄等形式如實向業(yè)主報告綜合管理服務(wù)費的收支使用情況,以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。

二、推廣“平等互動”的服務(wù)文化

服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人,我們對兩者關(guān)系的定位是:建立在權(quán)利與義務(wù)對等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。

建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作,產(chǎn)生服務(wù)熱情,自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法,提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時提出改進意見,服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境,服務(wù)水準在平等互動的基礎(chǔ)上得以提升。

三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化

社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合,社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍,以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶,建立嶄新的社區(qū)公共秩序。

我們將結(jié)合我們在已往的住宅項目管理服務(wù)經(jīng)驗,圍繞“愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動,努力把**.鳳凰城創(chuàng)建為“精神家園”。

四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化

現(xiàn)代信息時代的到來,業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè),將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上,我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng),提升檔次:提供高品質(zhì)的園藝維護,保持綠化的良好長勢以承續(xù)設(shè)計理念:以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動,并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀,營造厚重的人文氣息,建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”,自然的環(huán)境融合文化的氣息,**.鳳凰城真正成為每一個業(yè)主的理想家園。

第8篇 物業(yè)管理監(jiān)視和測量裝置控制程序

物業(yè)管理監(jiān)視和測量裝置的控制程序

本節(jié)規(guī)定了對監(jiān)視和測量裝置的控制要求。

物業(yè)管理公司制定并執(zhí)行《監(jiān)視和測量裝置管理規(guī)定》,通過對監(jiān)視和測量裝置的控制的有效控制,確保測量能力與測量要求相一致,應(yīng)從以下幾個方面進行控制,以確保:

a.監(jiān)視和測量裝置的型號、編號、存放地點、校準周期、檢驗方法、驗收標準均已被清楚地記錄,并存人計量設(shè)備臺帳中;

b.按規(guī)定的時間間隔或在使用前監(jiān)視和測量裝置進行校準或檢定,工程部負責(zé)制定周期檢定計劃,并聯(lián)系國家法定計量部門進行校準或檢定并保存校準或檢定記錄;

c.監(jiān)視和測量裝置必須標明檢定狀態(tài)或校準狀態(tài);

d.監(jiān)視和測量裝置的使用環(huán)境應(yīng)符合有關(guān)技術(shù)要求的規(guī)定;

e.監(jiān)視和測量裝置在搬運、維護和儲存期間,其準確度和適用性應(yīng)保持良好;

f.所有監(jiān)視和測量裝置在使用時要保證測量誤差已知,且符合規(guī)定要求;

g.若發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測量裝置未處于校準狀態(tài)時,監(jiān)視和測量裝置使用者應(yīng)立即評定已測試結(jié)果的有效性,對已確定測量有疑問時,應(yīng)對其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度檢測、計量設(shè)備檢定計劃》和《測量、計量設(shè)備檢定記錄》,負責(zé)對所需監(jiān)視和測量裝置進行維護,工程設(shè)施有關(guān)壓力表、溫控器、電力表、安全檢測裝置、煙感器、自動控制系統(tǒng)等設(shè)備并按國家的相關(guān)規(guī)定或確保物業(yè)服務(wù)符合規(guī)定要求適時對相關(guān)監(jiān)測設(shè)備進行校驗或檢定。

7.6.3當(dāng)計算機軟件用于規(guī)定要求的監(jiān)測和測量時,應(yīng)確認滿足預(yù)期用途的能力,確認應(yīng)在初次使用前進行,必要時再確認。

7.6.4對測量結(jié)果要進行記錄并保持。

第9篇 年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

2023年物業(yè)管理經(jīng)營管理押密試題及答案

一、單項選擇題

1.城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分是(a)。

a.市場價商品住宅

b.經(jīng)濟適用住房

c.公共住宅

d.廉租房

2.房地產(chǎn)市場分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場的(a)。

a.宏觀因素

b.市場供求

c.相關(guān)因素

d.價格因素

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量

b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求

c.物業(yè)的現(xiàn)狀

d.業(yè)主的態(tài)度

4.下列物業(yè)租賃方式中,會因租約對方中的一方死亡時自動中止的是(d)租賃。

a.周期性

b.私房

c.定期

d.意愿

5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。

a.申請

b.審查

c.批準

d.頒證

6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。

a.正確的經(jīng)營管理策略

b.有針對性的管理方案設(shè)計

c.詳細的管理計劃

d.精確的費用測算

7.投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式不包括(b)。

a.全部出售套現(xiàn)

b.將產(chǎn)權(quán)贈與他人

c.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東

d.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份

8.物業(yè)管理成本的類型中,(a)成本是指在會計期間開始前,對所承擔(dān)的實際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測實際成本以供定價參考。

a.估計

b.可緩

c.邊際

d.可免

9.在人工費的估算中,福利費包括福利基金、工會基金和教育經(jīng)費三項,其中福利基金應(yīng)按工資總額的(d)計算。

a.3%

b.2%

c.1.5%

d.14%

10.概率預(yù)算的編制方法不包括(c)。

a.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量

b.對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計算加總,求取成本期望值

c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率

d.計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個步驟組成,首先要(a)。

a.明確控制范圍

b.執(zhí)行控制標準

c.分析相關(guān)差異

d.糾正成本偏差

12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。

a.設(shè)計單位

b.施工單位

c.業(yè)主

d.建設(shè)單位

13.針對不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營策略。就中高檔項目而言,經(jīng)營策略不包括(a)。

a.設(shè)置完善的機構(gòu)

b.樹立品牌形象,參與市場競爭

c.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟

d.必要的經(jīng)濟回報

14.無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項目,都要成立消防安全組織,其最高管理機構(gòu)是(b)。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

b.安全委員會

c.業(yè)主委員會

d.環(huán)境與發(fā)展委員會

15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標準,采用科學(xué)的方法來檢查和評定投資組合管理者對職責(zé)的履行程度和工作成績。

a.制訂投資方針和政策

b.投資組合的調(diào)整

c.投資組合績效評估

d.構(gòu)建投資組合

16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。一般來說,人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場的(b)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會消失。

a.8%

b.10%

c.12%

d.15%

17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。

a.經(jīng)濟周期變化

b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮

c.經(jīng)營貨幣資金的銀行管理體制的嚴重缺陷

d.銀行貨幣資金運作的中斷

1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(cde)成本等。

a.固定

b.變動

c.邊際

d.差異

e.機會

2.成本的控制常常運用不同的機制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。

a.反饋性

b.防護性

c.事前

d.前饋性

e.事中

3.風(fēng)險管理的整個過程可以分成(acde)四個步驟。

a.風(fēng)險識別

b.風(fēng)險承擔(dān)

c.風(fēng)險控制

d.風(fēng)險評估

e.風(fēng)險調(diào)整

4.財務(wù)報告會計報表部分中,企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表有(abce)。

a.資產(chǎn)負債表

b.不需對外報送的成本報表

c.利潤表

d.資產(chǎn)減值準備明細表

e.現(xiàn)金流量表

5.利潤總額是指企業(yè)實現(xiàn)的全部利潤,包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。

a.主營業(yè)務(wù)收入

b.所得稅

c.營業(yè)外收支凈額

d.投資收益

e.當(dāng)年營業(yè)利潤

第10篇 物業(yè)管理手冊之項目前期管理

物業(yè)管理手冊:項目前期管理

1 總則

1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢之一, 為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目全面、準確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續(xù)提升 au*地產(chǎn)品牌,各地項目所在公司管理層應(yīng)切實加強項目前期管理工作,充分識別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務(wù)和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對 物業(yè)管理職能的參與過程進行監(jiān)督和評價。

1.2 各地物業(yè)分公司應(yīng)充分重視項目前期管理工作,主動參與、積極配合,有計劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務(wù)有效運營奠定 堅實的基礎(chǔ)。

2 項目前期管理業(yè)務(wù)范圍

根據(jù)ee物業(yè)管理服務(wù)的特點,前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動,包括 但不限于:

a) 物業(yè)項目承接;

b) 物業(yè)服務(wù)策劃(詳見 4.1 方案管理);

c) 物業(yè)管理組織的組建;

d) 項目前期介入;

e) 項目驗收與接管;

f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。

3 項目前期管理制度的執(zhí)行

為全面規(guī)范管理公司相關(guān)職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項目前期階段的權(quán)責(zé)和工作關(guān)系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細化的制度規(guī)定,各地項目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。

第11篇 物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書

物業(yè)管理公司維修指導(dǎo)書1.疏通馬桶

1.1維修過程:

1.1.1 先檢查馬桶堵塞原因。

(詢問住戶)

1.1.2 用馬桶抽子抽通馬桶。

1.1.3 如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直到通暢為止。

1.1.4 蓋好檢查口,進入室內(nèi)后放水沖洗,直至能正常使用。

1.1.5 反復(fù)放水檢驗馬桶是否暢通。

1.2告知住戶:使用馬桶時不要亂拋雜物(如硬紙)。

2. 疏通地漏2.1維修過程:

2.1.1 先用抽子試通。

2.1.2 試通不行,應(yīng)查明原因打開檢查口檢查。

2.1.3 不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。

2.1.4 用水試通到正常使用。

2.1.5 如水源不方便,可接膠管水沖或用水桶裝水檢驗。

2. 2告知住戶:不要在地漏中掉入任何雜物(如紙巾、手巾、剩菜、飯等)。

3. 水龍頭漏水修理3.1維修過程:3.

1.1檢查漏水情況,拆下水龍頭,檢查內(nèi)芯栓,如是內(nèi)芯斷裂,應(yīng)更換內(nèi)芯。

3.1.2如果是內(nèi)芯橡皮過小或破損,應(yīng)更換橡皮。

3.1.3如果是水龍頭自身有沙眼而漏水,應(yīng)更換水龍頭。

3.1.4維修后,應(yīng)反復(fù)開關(guān)水龍頭數(shù)次,使其開關(guān)自如。

3. 2告知住戶:不要過度地扭緊水龍頭,以防內(nèi)芯栓斷裂或像皮破損,更不要用硬物碰撞水龍頭。

4. 維修墻內(nèi)水管

4.1維修過程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2關(guān)好室內(nèi)所有用水閥門。

4.1.3查看水表是否轉(zhuǎn)動,如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破漏。

4.1.4維修時先關(guān)水表前的總閥,后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5裝入新水管。

4.1.6打開總閥后看是否漏水,如無漏水,補好水泥,再裝貼瓷片。

4.1.7 房間內(nèi)所有水閥門,看水表是否轉(zhuǎn)動,并作24小時后跟蹤檢查。

4.2告知住戶:住戶一但發(fā)現(xiàn)墻面滲水,應(yīng)須立即通知維修人員前來查看。

5.住戶家中無電維修

5.1維修過程:

5.1.1分析原因,住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成:

5.1.1.1 線路停電檢修。

5.1.1.2 用戶總開關(guān)燒壞。

5.1.1.3 因住戶使用電氣設(shè)備內(nèi)部故障,或線路短路或漏電,致使開關(guān)保護電路動作跳閘。

5.1.1.4 進戶線與接線端子接觸不牢。

5.1.1.5 電度表燒壞。

5.2維修程序

5.2.1 針對

5.1.1中的情況及時向住戶說明停電的原因。

5.2.2 針對5.

1.1.1 中的情況,首先斷開電源開關(guān),檢查住戶用電設(shè)備及使用現(xiàn)場,看是否是線路出現(xiàn)短路;

或因負荷太大超過電源保護開關(guān)容量;

或因接線端子接觸不良,長期過熱燒壞所致。

將住戶內(nèi)用電設(shè)備的插頭拔下,將所有照明開關(guān)都斷開,用萬用表檢查線路、導(dǎo)線的絕緣情況,若線路完好,則查看接線端子上的接線是否牢固,最后更換電源開關(guān),將負荷近線路允許的額定容量接到電源上,恢復(fù)供電。

5.2.3 針對5.

1.1.2 中的情況,首先將與跳閘開關(guān)有關(guān)的電氣設(shè)備插頭拔下(或?qū)⒄彰鏖_關(guān)斷開),用萬用表檢查電源線路是否正常,然后合上保護控制開關(guān),逐一將電器接到電源上,直至找到故障跳閘原因并解決。

5.2.4 針對5.

1.1.3 中的情況,斷開電源開關(guān),將接線端子上的線接牢固,再用萬用表檢查確認線路正常后主可恢復(fù)關(guān)電。

5.2.5 針對5.

1.1.4 中的情況,首先查看電度表參數(shù)是否符合用電線路規(guī)定,其次檢查電度表的接線是否正確。

如確認是表本身質(zhì)量而燒壞,可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表,否則將按照以上原因繼續(xù)查找故障點。

5.3驗電當(dāng)故障排除后,確認線路完好時,方可送電,并用萬用表測量電壓是否正常。

5.4維修人員找出故障點并排除故障在確認線路完好后,方可恢復(fù)關(guān)電。

6. 插座無電修理

6.1維修過程:

6.1.1 分析原因:插座無電可能由以下原因造成:

6.1.1.1 由于外界因素引起的人為停電,如檢修線路操作。

6.1.1.2 由于用電設(shè)備內(nèi)部故障原因,當(dāng)把用電設(shè)備插入插座上瞬間,造成線路漏電,短路;

或該插座線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關(guān)跳閘。

6.1.1.3 因為頻繁插拔造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。

6.1.1.4 線路出現(xiàn)斷線。

6.2維修程序:

6.2.1 針對

6.1.1.1 中的原因,可告訴用戶在是在停電檢修線路。

6.2.2 針對

6.1.1.2 中的情況,首先了解住戶使用的現(xiàn)場情況,然后斷開相應(yīng)回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔查找故障點,排除漏電點,再更換保險絲或?qū)⒆詣娱_關(guān)合上,恢復(fù)送電,若線路超負荷,可告知住戶及時處理。

6.2.3 針對

6.1.1.3 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),將插座重新接線,確認接線牢固可靠后,方可送電。

6.2.4 針對

6.1.1.4 中的情況,先斷開此回路的電源開關(guān),用萬用表歐姆檔找故障點,故障排除后方可送電

6.2.5 檢電:插座線路送電后,用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩(wěn)定。

6.3維修須知維修人員在維修時應(yīng)斷電后再斷電后再找故障。

7. 配電開關(guān)故障修理

7.1維修過程7.

1.1分析原因:低壓開關(guān)跳閘或燒壞,可能由以下原因造成:7.

1.1.1 因線路出現(xiàn)短路現(xiàn)象,導(dǎo)致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關(guān)的額定短路通斷能力時,空氣開關(guān)燒壞。

7.

1.1.2 因線路過載,開關(guān)跳閘或線路上的負載電流大開空氣開關(guān)的額定電流與電流脫扣器的額定電流時,空氣開關(guān)燒壞或觸器觸頭長期通過較大的通斷電流,引起觸頭嚴重發(fā)熱蝕損壞。

7.2維修程序:

7.2.1 針對7.

1.1.1 中的情況,先將抽屜上的空氣開關(guān)置于'off'位置,再將電源側(cè)的斷路置開分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路負荷情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,查找短路故障點,排除故障后再檢查開關(guān)抽屜內(nèi)的所有電氣保護元件是否完好,保護元件動作的整定值是否滿足設(shè)計要求,最后更換同一技術(shù)規(guī)格的空氣開關(guān)或熔斷器后,恢復(fù)正常送電。

如果是開關(guān)跳閘,先將電源的斷路器置于分閘位置(根據(jù)實際配電線路,在不影響其它供電線路情況下),然后將開關(guān)抽屜抽出來,用萬用表檢查線路,確認線路無故障后,將開關(guān)抽屜復(fù)位,恢復(fù)正常送電,最后用鉗型電流表測試三相負載電流(或通過柜上的電流指示儀表觀測),看是否超過設(shè)計要求;

如確認為是由于線路過載造成開關(guān)跳閘,則需將此線路負荷減少;

如空氣開關(guān)燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞,則需更換同一技術(shù)規(guī)格的元件后,方可恢復(fù)正常送電。

7.3驗電:線路送電后,看線路上的電壓,電流表指示是否穩(wěn)定正常。

7.4維修須知:維修人員在維修時應(yīng)斷電后再查找故障,斷電順序為先斷開負荷側(cè)開關(guān),后斷開電源側(cè)開關(guān),送電順序相反。

8. 洗臉(菜)盆下漏水

8.1維修過程:8.

1.1先檢查何處漏水,如果是存水彎頭管處漏水,應(yīng)馬上檢修此處,先拆下存水彎管,或用水中膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。

8.

1.2如為水管破裂,應(yīng)及時更換水管。

8.

1.3如無破損情況,應(yīng)檢查接口處是否密封,或用生膠帶重新密接口處,裝好不漏為止。

8.

1.4如是臺式盆四周漏水,應(yīng)用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。

8.

1.5檢驗:在維修完后,放水試漏,以達到不再漏水的目的。

若水泥修補過,應(yīng)在水泥凝固后(約需四小時),再在周圍泡水檢驗。

8.2住戶須知住戶不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水。

9.洗臉(菜)盆堵塞

9.1維修過程:9.

1.1先查明原因9.

1.2取下存水彎倒掉雜物或用抽子試通。

9.

1.3如還是不通,打開檢查口用疏通機疏通,直至?xí)惩橹埂?/p>

9.

1.4檢驗:盆中放入大量水做排放試驗,暢通為止。

9.2住戶須知:9.2.1住戶在水池中不要掉入雜物。

9.2.2不要把飯菜倒入洗菜盆中。

10.馬桶漏水

10.1維修過程:10.

1.1先檢查漏水情況。

10.

1.2如是出水口漏水,應(yīng)先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺絲,取出馬桶查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應(yīng)立即更換,裝上馬桶,裝好水箱,上好螺絲,用白水泥在馬桶四周密封一周(三小時后可以使用)。

10.3檢驗:維修后放水看是漏水。

10.4住戶須知:住戶應(yīng)愛護使用馬桶。

11.公用天線常見故障修理

1

1.1公用天線常見故障有三類1

1.1.1 無圖像或圖像模糊黑花點多;

1

1.1.2 圖像有重影;

1

1.1.3 圖像上有緩慢移動豎白條或其它圖象

1

1.2常見故障的處理1

1.2.1 對于1

1.1.1 類故障,全部頻道都這樣一般是放大器燒毀或元器件老化,增益降低或線路接口氧化,接觸不良,對其處理時首先應(yīng)根據(jù)故障范圍確定可能發(fā)生故障的放大器及接口,進行測試檢查或用代換法找出故障點,并予以排除。

如部分頻道(或香港臺或國內(nèi)臺)故障,如天線方向無問題,則可能是相應(yīng)的天線放大器或濾波器故障或接口接觸不良,可依照前法檢查,排除。

1

1.2.2 對于1

1.1.2 類故障其產(chǎn)生故障的原因是天線偏離正確方向或線路外屏蔽層接觸不良,處理時,應(yīng)先確定天線方向,然后根據(jù)故障面大小,確定故障點的范圍,逐一檢查,測試,直至找到故障點,并排除1

1.2.3 對于1

1.1.3 類故障,其產(chǎn)生故障的原因主要是各頻道電平不均,而放大器又過載造成,此故障處理時,應(yīng)先逐級檢查,對信號電平進行均衡,然后找出過載放大器進行調(diào)整,直至信號達到要求。

第12篇 物管培訓(xùn):停車場的物業(yè)管理

隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的 市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運而生。

一、停車場管理概述

(一)停車場的概念

停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標志。

從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。

(二)停車場管理的重要性

車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

1.有利于維護交通秩序,保障人身、財產(chǎn)安全

搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟財產(chǎn)損失。

2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)

物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進整個物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。

3.方便業(yè)主、顧客

好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。

4.是市場競爭的重要手段

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。

(三)停車場管理存在的問題

房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認識,對停車收費沒有統(tǒng)一的標準,有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:

(1)停車收費不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。

(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費者認為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權(quán)利。

(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。

(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴重不足,影響物業(yè)的正常使用。

(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。

二、停車場管理的內(nèi)容和要求

停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的 良好運行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點:

(一)安全管理

由于停車場停放車輛的流動性強,加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個方面:

1.建立高素質(zhì)的保安隊伍

高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀 律嚴明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊伍。

2.健全各種安全保衛(wèi)制度

為了使停車場的安全嚴密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動方案》等制度。

3.健全技術(shù)防范設(shè)施

技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。

(二)設(shè)施設(shè)備管理

由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。

1.簡單式管理

該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。

2.智能化管理

智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。停車 場智能管理系統(tǒng)將計算機、自動控制、磁卡技術(shù)有機結(jié)合起來,通過電腦管理,實現(xiàn)脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌 確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點。

智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:

(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。

(2)出入口控制機。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流,從而啟動其他設(shè)備作出進出的相應(yīng)動作。

(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護、發(fā)熱保護、時間保護等功能。

(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準確運行。

(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。

(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關(guān)情況。

(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。

(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場,泊車者駕車至讀卡機前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。

(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當(dāng)臨時車輛入場時,管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲存,當(dāng)車輛出場讀 卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時間,計算出合理費用。

停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。

(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和 每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。

(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報警系統(tǒng)會即時報警,有效地防止車輛被盜。

(3)路障機?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現(xiàn)象。

(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機。將該系統(tǒng)配備安裝于進出道口,車輛進場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計算機處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。

3.智能停車系統(tǒng)的類型

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bsp;(1)單車道進出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進出讀卡機分別處理車輛的進出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。

(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進出車輛分流,讀卡機分別控制各自的道閘。

(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實時 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨立工作,定時通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。

(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。

4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運行管理要求

(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運行,規(guī)范服務(wù)。

(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。

(三)健全車輛停放管理制度

搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:

1.車場保安員崗位責(zé)任制

(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報,并密切注意事態(tài)發(fā)展。

2.收費崗保安的崗位職責(zé)(主要針對未實行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認真執(zhí)行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護車場秩序,保證車輛安全。

2.車輛管理規(guī)定

(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。

(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進入停車場時限速5公里/小時以下。

(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。

(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。

(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。

(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。

(7)嚴禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。

(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。

3.車輛被損的處理規(guī)定

(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應(yīng)記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。

(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時,車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報告主管及負責(zé)人,共商處理辦法。

4.車輛被盜的處理規(guī)定

(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)報案。

(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。

(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機關(guān)和保險公司做好調(diào)查處理工作。

5.停車場收費管理

車輛管理收費要根據(jù)各地物價部門核定的標準執(zhí)行。一般來說,停車場收費的標準與當(dāng) 地經(jīng)濟發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費標準時應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應(yīng)嚴格按標準進行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。

(五)清潔衛(wèi)生管理

停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,嚴格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。

(六)消防管理

停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實行嚴格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:

(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。

(2)制定消防制度,加強消防意識教育。

(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。

(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。

三、停車場的租賃

租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟活動。

停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標準結(jié)合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。

(一)停車場租賃的特點

(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。

(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進行的,即一邊交換,一邊使用。

(3)停車場的租賃是在停車場達到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。

(二)停車場租賃的法律問題

1.必須有出租權(quán)

只有出租人對停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體 的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:

(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。

(3)權(quán)屬有爭議的。

(4)屬違法建筑的。

(5)不符合安全標準的。

(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。

(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

(8)與人共有,未取得共有人同意的。

(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。

停車場應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。

2.制定完備的書面租賃合同

停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達。停車場租賃合同應(yīng)包括以下條款:

(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。

(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標明號碼,同時也有必要標明使用面積。

(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。

(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。

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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計算標準、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。

(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進行約定。

(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。

(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。

(9)當(dāng)事人認為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。

訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。

(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則

停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應(yīng)驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。

停車場應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:

(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。

(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。

(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。

(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。

(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機會,停車卡應(yīng)隨身攜帶。

(四)停車場租賃業(yè)務(wù)展開的方法

由于停車場租賃是一項長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對先進,因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:

(1)實行一條龍服務(wù)。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。

(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進行推銷。