第1篇 物業(yè)管理培訓-別墅管理
物業(yè)管理培訓:別墅管理
居住類型上物業(yè)分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場經(jīng)濟的發(fā)展日益增長,成為房地產(chǎn)業(yè)的'寵物',倍受消費者親睞。因此對別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個重要課題。
所謂'別墅'現(xiàn)代漢語所給定義為:在郊區(qū)和風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關系。雖然書中對別墅的定義與目前市場上銷售的別墅及國外發(fā)達國家的別墅有諸多不同之處。但即稱'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設備養(yǎng)護、維修;公共設施保養(yǎng)、維護等,還要根據(jù)別墅的特性,搞好針對的服務管理工作,方能取得良好的效果和收益。
一、別墅環(huán)境的特性
由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風景區(qū),遠離城市喧嘩區(qū)域,在開發(fā)建設與其
它類型物業(yè)相比,占地多、面積大、個性化強、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地無雜物、雜草,人行道和機動車道無損壞;保持清潔標準,就不適宜了。
首先園林綠化區(qū)域的設計,在風格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會造成'碧綠'一會兒,'優(yōu)雅'一時的短時效應,一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無論如何,也無法達到良好的效果。
另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域,入住人群的類別,通過'民意測驗'、'客戶調(diào)查',增加一些實用功能的公共設施,如開設露天健身房、兒童樂園、老人活動地、露天燒烤區(qū)、藝術園藝塑品、信息欄等,以溝通開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。
還有,象雪天及時有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細微的工作,構成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。
二、治安特性與管理
別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設計、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對封閉、上
規(guī)模的社區(qū)。從價位上講,擁有者為有經(jīng)濟實力者及有社會地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財產(chǎn)價值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達到通信暢通、反應迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結合,利用先進的智能化設施,對社區(qū)周界、出入口、車庫、公共場所、重要部位進行24小時監(jiān)控。保安員利用固定或流動的方式進行詢問、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動、機動交通工具達到'快速',以完備先進的設備裝置達到'準確',以訓練有素的專業(yè)人員達到'有效'從而防范、控制、處理各類突發(fā)事件。
但是值得注意的是,過多的盤問、繁瑣的登記、嚴格的控制,會喪失住宅的舒適和方便感覺,取而代之的是'壁壘森嚴'的'監(jiān)獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實是個難題。我想因為別墅面積大、人員流動小、固定保安崗與流動保安崗利用通信設備,實現(xiàn)'移動通報制'可以緩解此矛盾。(即隨著來人、車輛的移動線路,不斷的通報方位形成隱形安全網(wǎng))。有的別墅在對外來人員,車輛管理上實行主、付卡驗證方式,效果也還可以。
在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準軍事化的素質(zhì)、職能,還應該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務職能。這屬于服務軟件上的范疇,不少項目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因為每戶在不少于一輛車的現(xiàn)實狀況,使之必須'人車分流',那么標識的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。
三、別墅的服務與管理
服務與管理從字面上看,前者是聽從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)
管理中就要將二者溶匯貫通,有機地結合起來。曾經(jīng)有境外某大型物業(yè)管理公司總裁感嘆:在中國,很多人花幾百上千元吃頓飯沒關系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費。這也從一個側面反映了國內(nèi)許多業(yè)戶對物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經(jīng)費完全來源于業(yè)主。在中國如何在人們的經(jīng)濟和心理承受力不到的前提下完全實現(xiàn)'以區(qū)養(yǎng)區(qū)',就要在服務的種類多樣化,管理形式靈活上大做文章。
雖然別墅的封閉性、遠離性帶來生活、日用品服務的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會在社區(qū)內(nèi)消費。所以,安排服務設施,提供商品種類要認真推敲。
由于別墅建筑的特性及消費人群的特性,使得別墅帶有很強的私密性,各種費用的收繳是管理工作之必行,如上門收取,從服務角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時利用多費統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?可以一舉兩得。
住別墅的一族人群對休閑、健身、娛樂都有一定的需求,應運而生的'會所'是一個很好的契機。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達到'以區(qū)養(yǎng)區(qū)'的目標。但是現(xiàn)有項目會所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會所的項目、周邊情況、經(jīng)營的方式、面積的大小、收費的高低等等一系列可行方案,解決經(jīng)營和安全等問題,方能達到預期的目標。
另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會議活動管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務項目,是值得進一步探索的方面。
目前國內(nèi)的物業(yè)管理,還處于探索、磨合階段,無論是國外的模式,還是國內(nèi)自產(chǎn)的,無論是借鑒酒店管理經(jīng)驗,還是引進英式管家服務;都沒有一套以一應百的完全管理手冊。別墅的物業(yè)管理同樣如此,依據(jù)自身特點、市場情況及管理需要,堅持創(chuàng)新和穩(wěn)步結合、服務與收益結合,業(yè)戶、開發(fā)商、物管公司三方受益相結合,推動本項目健康、持續(xù)發(fā)展,使別墅物業(yè)自身保值升值,物業(yè)管理公司產(chǎn)生社會效益,增加知名度和美譽度,創(chuàng)造服務品牌。
第2篇 某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表
類別 項目及標準 考評辦法及扣分
制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標準)
文明服務
按規(guī)定著裝,佩戴胸卡
每發(fā)現(xiàn)一處不符合 扣0.5分
專業(yè)場所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范
精神飽滿,工作時間不竄崗,不與他人閑談
崗位標準 范圍 標準 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分
接待
規(guī)范用語;電話鈴響三聲必有回聲;
文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準確;
管理處文件檔案資料管理準確、完整。
管理
做好與客戶的聯(lián)絡工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進行溝通,聽取意見,并落實及記錄
遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應趕到現(xiàn)場應急處理,并及時向上級部門匯報,事后應詳細進行記錄。
各種工作應詳細記錄如:會議、接待來訪、考核檢查等
目標
管理處管理費的收繳率達到90%以上。
客戶投訴處理的及時率100%
客戶有理投訴每月少于二件
注:
1、同一地點同類問題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分
2、客戶提出有理申告的,每次扣十分
3、否決指標:發(fā)生各類重大安全事故
第3篇 小區(qū)財務管理物業(yè)管理經(jīng)費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執(zhí)行國家及省市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財務體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經(jīng)批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數(shù)欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費測算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標準執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協(xié)議價。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費測算依據(jù)及說明
1、煙臺市政府相關物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
第4篇 ds物業(yè)項目排水管理程序
物業(yè)項目排水管理程序
1目的
本程序明確了對客戶排水管理實施控制的職責,方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。
2適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項目的排水管理。
3相關標準要素
gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16
4相關文件
4.1《質(zhì)量手冊》
4.2城管辦(1988)12號《關于廚房下水管旁增設隔油池的通知》
4.3深圳水字(1991)1026號《深圳市市政排水設施管理細則》
4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護管理規(guī)程》
4.5《物業(yè)的供水管理》
4.6《物業(yè)的裝修管理》
4.7《安裝工程施工及驗收規(guī)范》
5職責
5.1各物業(yè)管理處負責各該區(qū)內(nèi)的排水設施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設施的維修服務。
5.2公司機電工程部負責技術管理及配合有關工程驗收。
5.3公司機電工程部管道維修班負責室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務。
6實施程序
6.1排水工程的驗收
6.1.1機電工程部參加新建工程排水管道的驗收并向施工部提出驗收意見書。
6.1.2工程驗收合格方可投入使用。
6.1.3機電工程部負責收集技術資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。
6.1.4機電工程部負責向樓宇管理處進行技術指導。
6.2排水管道的日常管理
6.2.1各物業(yè)管理處負責該區(qū)內(nèi)的排水設施的管理, 負責該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。
6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機電工程部處理。
6.2.3用戶的排水設施故障, 由物業(yè)管理處負責受理, 屬機電工程部的職責, 報告機電工程部處理。
6.3排水管道的定期維護管理
6.3.1機電工程部每周安排維修班對室外排水管道進行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負責巡視。
6.3.2在雨季前安排一次對全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。
6.3.3化糞池由機電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請環(huán)衛(wèi)清理車進行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。
6.4故障處理
6.4.1機電工程部接到用戶或管理處故障報告后,通知管道維修班處理。
6.4.2管道維修班在接到故障報告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結果報告機電工程部,并記錄在維修單上。
6.4.3維修班如遇故障不能處理時,報告機電工程部,機電工程部根據(jù)情況安排處理。
6.5排水工程的控制管理
6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機電工程部對用戶要求改建的排水工程,必須對圖紙設計和施工質(zhì)量進行控制。
6.5.2用戶改建的圖紙應交機電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。
6.5.3機電工程部負責圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。
6.5.4機電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進行驗收,合格后方可供水。驗收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。
7質(zhì)量記錄
7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)
7.2管道安裝審批表
7.3維修通知單
7.4化糞池清理記錄表
7.5管理處值班記錄表
第5篇 購物廣場物業(yè)管理手冊前言
購物廣場《物業(yè)管理手冊》前言
某購物廣場是*****有限公司在不斷發(fā)展壯大過程中開設的一家集購物、餐飲、娛樂、服務、休閑為一體的一站式消費的大型商業(yè)廣場;某購物廣場依托某置業(yè)有限公司在蘭州地區(qū)行成了較高的人氣指數(shù),以及良好的品牌效應。城市商業(yè)廣場內(nèi)部格局由國內(nèi)知名設計師設計,環(huán)境優(yōu)雅,并擁有完善的安保體系,優(yōu)質(zhì)的保潔服務,超大的停車場,是商家經(jīng)營的首選場所。
物管部本著全心全意為商廈、為供應商服務的目標,分別對總務管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進行管理并細致劃分,使某購物廣場物管部成為某購物廣場最精英的部門。
物管部管理的類別是整個商廈中管理最為繁雜并細致到商廈每一個角落的管理部門。物管部的方針是做到“事從手中過,無巨細之分;接到任務時,無任何疏漏!”
為精心打造某置業(yè)有限公司城市商業(yè)廣場這一新型商業(yè)模式,物管部全體員工將積極配合商廈內(nèi)的任何活動,從實際出發(fā),作到“商廈是我家,我愛我的家。”
第6篇 物業(yè)管理處操作員工守則
1.目的
規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴明紀律,提高效率,實現(xiàn)公司服務質(zhì)量目標。
2. 范圍
適用于**廣場管理處操作人員的日常工作。
3. 操作員工守則
3.1 按時上下班,不得遲到早退。
3.2 上下班按時打卡,不得請人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時打卡,應向上級說明,可辦理簽卡。下班時不得提前在卡機前等待打卡。
3.3如有特殊情況需在工作時間外出,可向上級領導請假,但未獲批準不得擅離工作崗位。
3.4上班時必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準留長發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對應,不得錯戴。
3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內(nèi)隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。
3.6 不得在公共場所或工作場所吸煙、吃東西和閑談。
3.7 在班組辦公室內(nèi),不準高聲談笑、看報紙;無具體任務時可看業(yè)務書籍。
3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。
3.9中午就餐必須嚴格遵守管理處規(guī)定的時間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。
3.10 員工必須服從管理處調(diào)度員和班長的安排,保證工作高效率,不得無故拖延,消極怠工,更不得在公共場所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調(diào)度員復命。
3.11員工進入客戶房間服務,應先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進入工作。為客戶服務必須認真負責,客戶有疑問時,必須耐心解釋,如自己無法或無權解釋,應及時報告上級領導。
3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭執(zhí);不許與客戶談論有關公司內(nèi)部事務,更不得與客戶開玩笑。
3.13員工為客戶服務或在公共場所工作完畢后,必須對施工現(xiàn)場進行清理,必要時與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。
3.14不準收受業(yè)主錢物,如按規(guī)定應收取現(xiàn)金的必須向客戶說明后,一起(或代為)到管理處繳費,并將正式發(fā)票交給業(yè)主。
3.15員工到大堂和廣場進行工作,必須盡最快速度完成并及時離開,不得在大堂和廣場逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺及附近打電話、閑談。
3.16如工作牽涉多個班組或部門時,各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。
3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場工作可乘坐客梯。
3.18 員工往返工作地點,先用對講機聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時間不能到達,則必須走消防樓梯,不得延時等待。
3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。
3.20 如工作任務暫時不能完成,必須在四小時內(nèi)向調(diào)度員匯報情況。
3.21 不準利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細記載時間內(nèi)容,接聽外線電話必須盡量縮短時間。
3.22 上班時間不許串崗,空調(diào)、電梯班員工不得進入電房,維修班電工除執(zhí)行班長安排的任務外,不得到電房閑談。
3.23 上班時間不得帶熟人、朋友進入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。
3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。
3.25 不得損壞公共財物,不準將公物占為已有,更不得帶公物回家。
3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團結,服從安排,積極配合。
3.27員工如嚴重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當月部份或全部崗位津貼。
3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。
4相關文件
《員工守則》
第7篇 x物業(yè)管理公司人力資源管理指引
1總則
1.1為確保人力資源滿足經(jīng)營業(yè)務發(fā)展需要,各物業(yè)分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團和管理公司的制度規(guī)定,以崗位設置、薪酬體系、績效管理、員工教育培訓為基礎,逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。
1.2人力資源管理應堅持公司業(yè)務需要與個人發(fā)展相結合的原則,將恰當?shù)娜嗽谇‘數(shù)臅r間安排在恰當?shù)奈恢?通過考試培訓、激勵、考核等措施,不斷提升員工隊伍的整體素質(zhì),充分發(fā)揮人力資源效能。
2人事管理權限
2.1物業(yè)分公司(管理處)職位級別名稱包括:總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門經(jīng)理/主任、主管/隊長、班長/組長、員工,共7個職位級別。
2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由項目公司提出申請,管理公司、集團人力資源部門和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任、保安隊長(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項目所在公司申報,經(jīng)管理公司審核,報集團人力資源部審批。
2.4物業(yè)分公司部門經(jīng)理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報項目所在公司和管理公司備案。
2.5物業(yè)分公司部門經(jīng)理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報項目所在公司備案。
2.6物業(yè)分公司財務人員接受項目所在公司財務部的垂直管理,同時對物業(yè)分公司的總經(jīng)理負責。
3人員聘用
3.1基本要求
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計方案確定后,應著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。物業(yè)分公司其他管理層成員的招聘時間應納入項目開發(fā)計劃及物業(yè)分公司組建工作計劃。
3.1.2各物業(yè)分公司在確定人員需求時,應明確工作崗位的職責范圍和任職條件,并以《職務說明書》的形式對工作崗位進行全面描述。
3.1.3《職務說明書》應作為各物業(yè)分公司人力資源管理的基礎文件,人員招聘、
考核、培訓、晉升、調(diào)動或淘汰,以及申請新增或撤并工作崗位時,均必須將《職務說明書》作為呈報審批的必需附件。
3.2招聘篩選的一般程序
3.2.1初篩及面試初選工作由物業(yè)分公司行政人事部承擔,根據(jù)不同職位標準,經(jīng)一般性詢問和
觀察,了解應聘者是否符合聘用基本條件。同時聯(lián)合相關部門人員對初篩合格的人員進行面試(從人品及專業(yè)等幾個方面進行),填寫《面試評估表》。
3.2.2技術考核在面試合格后需筆試或技術考核的人員,由物業(yè)分公司行政人事部與專業(yè)人士
共同確定考核內(nèi)容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書面試題和現(xiàn)場操作的考核方法,考核后由考核人給出評定意見。
3.2.3背景審核、調(diào)查行政人事部要有針對性地對部門經(jīng)理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實性進行審核調(diào)查。
3.2.4復審復審及主管領導最后約見由行政人事部組織實施。復審應包括與用人部門經(jīng)理、業(yè)務分管領導的面談。
3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫(yī)院進行體檢。
3.3錄用審批
3.3.1經(jīng)上述篩選評估程序后,物業(yè)分公司行政人事部負責組織履行相關審批手續(xù),填寫《新員工聘用批準匯簽單》,報送相關主管領導批準。錄用審批必須按上述第2條人事管理權限的規(guī)定執(zhí)行。
3.3.2經(jīng)審批錄用的招聘人員,由行政人事部門發(fā)出通知,并與其簽訂《新進員工聘用確認書》,明確報到日期、具體待遇及其他相關事宜。
3.4新員工入職
3.4.1在新員工正式報告前,行政人事部應與用人部門共同做好以下準備工作:
a)根據(jù)崗位需要安排工作區(qū)位及配置辦公用品、工作用具;
b)確定新員工入職引導人(由部門負責人或部門負責人指定的、已具備本公司相關崗位工作經(jīng)驗一年以上的人員承擔)。
3.4.2新員工到行政人事部報到時,行政人事部應按以下程序辦理:
a)說明入職注意事項,及相關手續(xù)辦理程序;
b)如有需要時應要求新員工在報到一周內(nèi)提供《就職擔保書》;
c)發(fā)放、指導填寫《員工自然情況登記》;
d)收集新員工個人登記照片;
e)介紹辦公用品配備標準和申領手續(xù),并約定領用時間;
f)介紹新員工入職引導人。
3.4.3用人部門入職引導人負責幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導申領辦公用品。
a)引領新員工至各部門進行自我介紹;
b)協(xié)助申領辦公用品;
c)介紹崗位工作要求
3.4.4其它事項
a)人事部門在新員工按要求提供個人照片后,1個工作日內(nèi)做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。
b)新員工必須嚴格按照要求填寫表格、提供相關資料原件和復印件,一周內(nèi)交回人事主管。
c)外地員工報到必須在報到當日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準,由公司安排暫住賓館(招待所)。
d)新員工報到后,公司應在次月15日前辦理該員工社會保險事宜。e)新員工報到后15日內(nèi),公司必須按規(guī)定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報到后30日內(nèi),公司應完成正式的新員工入職培訓。
3.5新員工試用
3.5.1所有新進員工均應試用,行政人事部辦理新進員工簽訂勞動合的同時予以明確。新員工試用期一般為三到六個月。
3.5.2試用期間員工待遇按公司相關制度執(zhí)行。
3.6新員工轉(zhuǎn)正
3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個工作日,將《員工轉(zhuǎn)正考核表》發(fā)至用人部門,由上級領導負責新員工的轉(zhuǎn)正考核。
3.6.2上級領導收到《員工轉(zhuǎn)正考核表》應完成的工作及要求:
a)與本部門其他員工溝通,征詢考核意見;
b)與入職引導人進行溝通,就考核意見基本取得一致;
c)與新員工本人進行面談;
d)填寫《員工轉(zhuǎn)正考核表》。
3.6.3新員工轉(zhuǎn)正考核意見以上級領導的意見為主,同時應綜合考慮入職引導人和本部門其他人員意見。如果考核意見存在明顯分歧,應將不同意見記錄在考核表中。
3.6.4就考核表中的每一評估項目,上級領導都應與入職引導人、本部門其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見。
3.6.5被考核員工的上級填好《員工轉(zhuǎn)正考核表》后,交由人事主管組織公司領導審核確認考核結果:業(yè)務分管領導審核、總經(jīng)理審批。
3.6.6經(jīng)總經(jīng)理審批后,人事主管負責正式辦理該員工轉(zhuǎn)正或辭退事宜。
a)同意該員工轉(zhuǎn)正,則按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)正手續(xù);
b)需延長試用期的,則通知員工本人;
c)需辭退的,則按規(guī)定辦理辭退手續(xù)。
3.6.7辦理正式轉(zhuǎn)正手續(xù)的,由人事主管協(xié)助新員工填寫《員工轉(zhuǎn)正審批表》,并連同新員工試用期間培訓記錄送呈用人部門經(jīng)理、分管領導、總經(jīng)理簽署審批意見。
3.6.8需延長試用期的,在其本人同意后可繼續(xù)試用,重新試用期滿仍按上述轉(zhuǎn)正考核程序組織轉(zhuǎn)正考核,仍不合格的按辭退處理。
4員工離職
4.1各物業(yè)分公司員工離職的情形包括(不限于):
a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關手續(xù)后視為辭職;
b)自動離職:員工未以書面形式向公司提出辭職申請,或申請未經(jīng)批準、未辦理完結離職手續(xù)的視為自動離職。自動離職視其本人放棄在本公司的一切權利,不給予工資結算及經(jīng)濟補償。
c)勸退:公司裁員或認為某員工不適宜本職工作,可勸退。
d)辭退:員工在工作期間嚴重違反公司制度、或符合公司規(guī)定必須即時解雇的,依據(jù)有關規(guī)定處理后再按離職程序辦理相關手續(xù)。
e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責任的給予除名,不給予結算工資
及經(jīng)濟補償。
f)合同期滿終止勞動合同或雙方協(xié)商解除勞動合同。
4.2離職申請與審批
4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫《員工離職申報表》,送交直接上級或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級填寫《員工離職申報表》。
4.2.2物業(yè)分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續(xù)簽或協(xié)商解除勞動合同的,均必須按人事管理權限履行逐級審批手續(xù)。在完成內(nèi)部審批手續(xù)后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報表》上簽字
確認。
4.2.3員工本人提出的辭職申請,由其直接上級負責(或在本部門審批后轉(zhuǎn)交行政人事部)組織內(nèi)部審批手續(xù)。
4.2.4員工離職審批權限的特別規(guī)定:
a)物業(yè)分公司一般操作人員(不含專業(yè)技術〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經(jīng)用人部門審批,報行政人事部備案,并辦理相關手續(xù);
b)基層主管以上級別人員及專業(yè)技術(工種)人員的離職,最后須報總經(jīng)理或分管副總審批。
4.3離職手續(xù)辦理
4.3.1員工離職申請批準后,員工所在部門應配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續(xù),并完整填寫《離職工作交接表》。
4.3.2所有離職員工均應根據(jù)辭退員工個人意愿,由公司行政人事部(或分管領導)組織離職面談,并如實填寫《離職面談清單》。
4.3.3與離職員工相關的財務結算(包括離職補償),由財務部按集團、管理公司及本公司財務制度的規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4各物業(yè)分公司行政人事部負責收集、整理、歸檔員工離職的相關審批和移交手續(xù)記錄,屬集團、管理公司人事權限范圍的應將相關資料呈報集團人力資源部或管理公司行政人事部。
5工作行為管理
5.1各物業(yè)分公司總經(jīng)理應以身作則,指導、監(jiān)督本公司員工遵循集團和管理公司有關工作行為的規(guī)定,努力維護和改善日常工作秩序。
5.2各物業(yè)分公司應在管理公司《物業(yè)服務行為規(guī)范》的基礎上,結合各專業(yè)服務
的需要制訂有針對性的服務行為規(guī)范。
5.3各物業(yè)分公司行政人事部負責按集團行政管理制度的規(guī)定,做好本公司員工的考勤工作。除國家法定公眾假期,由各物業(yè)分公司正式發(fā)布休假通知外,其它各類請、休假均必須辦理請假審批手續(xù),并確保正常業(yè)務工作不受影響。
5.4請、休假審批權限,以及員工休假權利,各物業(yè)分公司均必須按集團公司《請休假管理規(guī)范》執(zhí)行,外派人員按集團《外派員工探親假管理規(guī)定》執(zhí)行。
6員工關系管理
6.1管理公司鼓勵各物業(yè)分公司在控制成本的原則下,盡可能地開展員工集體活動和員工關懷行動,不斷豐富員工工作和生活,促進員工隊伍的溝通交流和集體認同感。
6.2各物業(yè)分公司應充分重視員工提案的管理工作,鼓勵員工提出合理化建議或意見,并積極、客觀、公正地進行評價和利用。各物業(yè)分公司應制訂本公司員工提案管理制度,對員工提案的收集、評價、實施及獎勵做出明確規(guī)定。
6.3各物業(yè)分公司必須定期開展員工滿意調(diào)查活動,以全面了解和評估員工對公司的真實感受,為改進公司內(nèi)部管理提供機會,同時員工滿意程度也是各級管理人員目標管理責任制的重要內(nèi)容之一。
6.4針對物業(yè)分公司進行的員工滿意調(diào)查由項目所在公司負責組織實施,管理公司物業(yè)管理部予以指導和監(jiān)督,。
6.5各物業(yè)分公司應確?？陀^、公正、平等地對各級員工,根據(jù)個人工作表現(xiàn)做出的獎罰決定必須符合《物業(yè)員工獎罰管理規(guī)定》的要求,真正達到獎優(yōu)罰劣的效果。
7薪酬管理
7.1各物業(yè)分公司員工的薪級設置、核定、調(diào)整必須按集團公司《薪酬管理制度》的要求執(zhí)行,根據(jù)人事管理權限履行規(guī)定的審批手續(xù)。
7.2員工薪資必須與工作業(yè)績掛鉤,各物業(yè)分公司總經(jīng)理有權在本公司工資總額的范圍內(nèi),根據(jù)員工效果考核結果決定員工浮動工資及年終資金的分配,但必須報項目所在公司審批。
7.3及時足額發(fā)放員工工資是公司誠信的重要體現(xiàn),各物業(yè)分公司必須保證按時足額發(fā)放員工工資。
8人員績效考核
8.1基本要求
8.1.1根據(jù)集團公司績效考核的相關制度規(guī)定,管理公司建立和實施物業(yè)員工個人績效考核體系,確保考核工作的公平、公正、公開,并有利于促進物業(yè)員工個人績效、物業(yè)分公司整體績效的持續(xù)提升。
8.1.2各物業(yè)分公司應參照管理公司規(guī)定的考核標準、程序和要求,建立和健全本公司人員績效考核制度,考核結果與個人工資掛鉤的同時,應著重關注問題改善,加強考核反饋和溝通工作。
9相關文件與記錄
9.1wdwy-wi-mm5101au*物業(yè)服務行為規(guī)范
9.2wdwy-wi-mm5102物業(yè)員工獎罰管理規(guī)定
9.3wdwy-fr-mm5101職務說明書(范本)
9.4wdwy-fr-mm5102面試評估表
9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準匯簽表
9.6wdwy-fr-mm5104新進員工聘用確認書
9.7wdwy-fr-mm5105就職擔保書
9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表
9.9wdwy-fr-mm5107員工轉(zhuǎn)正考核表
9.10wdwy-fr-mm5108員工轉(zhuǎn)正審批表
9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報表
9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表
9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單
9.14wdwy-fr-mm5112員工獎勵申請表
9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單
第8篇 科技園物業(yè)管理公約
科技工業(yè)園物業(yè)管理公約
為了加強工業(yè)園區(qū)的管理,保持物業(yè)的完好美觀,維護全體業(yè)主(或使用人)的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約。
一、定 義
(一)在本公約中,除文意另有所指外:
1、本園區(qū): 總建筑面積為70000平方米。
以**科技工業(yè)園區(qū)竣工備案時的實際測量總建筑面積為準。
北京市國有土地使用權出讓合同: 開有限 國用( 2004 )第 41 號
東至:;
南至:;
西至:;
北至: 。
2、業(yè) 主:指對某個單元擁有或共同擁有合法產(chǎn)權的人士,包括其日后
的合法繼承人或承讓人(包括轉(zhuǎn)讓、饋贈及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'應包括該抵押人和抵押權人。
3、使 用 人:指不擁有物業(yè)的產(chǎn)權,只做為物業(yè)的實際使用人。
4、發(fā) 展 商:指投資建造該工業(yè)區(qū)的北京博大**投資有限公司。
5、單元:指該工業(yè)區(qū)內(nèi)業(yè)主擁有房屋所有權的單元廠房或研發(fā)樓一
個標準層平面。
6、管理費用:指zz物業(yè)管理有限責任公司用于管理及保養(yǎng)本園區(qū)而引起的所有費用及開支。
7、本 公 約:指當事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關管理本工業(yè)園區(qū)的其它文件。
8、入住通知書:指發(fā)展商于該工業(yè)園區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。
9、公共地方:指業(yè)主/使用人戶門以外的地方,其中包括:
樓內(nèi),如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統(tǒng)控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區(qū)入口、行人道、地上地下停車場、行車道、綠化區(qū)、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業(yè)園區(qū)的業(yè)主(或使用人)、來訪者而設置并共用的地方或花園。
10、公共設施:指公共地區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共用的各種儀器設備、電機、機
房、電纜、電線、管道等,但任何只供個別業(yè)主(或使用人)使用的設施不包括在內(nèi)。
11、保留地方:指發(fā)展商在整體發(fā)展中未出售及保留產(chǎn)權的地方。
12、配套設施:指發(fā)展商為各業(yè)主提供的各種有償或無償?shù)姆赵O施。
13、外墻:指本工業(yè)園區(qū)的所有或部分外墻。
14、管理規(guī)則:指物業(yè)管理公司為維護各業(yè)主的利益實施有效管理而制定的有關管理規(guī)則。
15、裝修規(guī)則:指物業(yè)管理公司就各業(yè)主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規(guī)定。
16、綠 化 區(qū):由發(fā)展商所設計規(guī)劃在本工業(yè)園區(qū)內(nèi)實施綠化的地區(qū)。
17、管理委員會:指各業(yè)主按照本公約適時召開的業(yè)主大會上選出的管理委員會(以下簡稱管委會)。
18、業(yè)主大會:由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。
二、總 則
zz物業(yè)管理有限責任公司(以下簡稱物業(yè)管理公司)是該園區(qū)的物業(yè)管理機構。在管委會未成立前,業(yè)主或使用人同意由發(fā)展商指定的上述機構依照法律授權及有關規(guī)定對'本園區(qū)'的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業(yè)主及有關人員均應支持配合物業(yè)管理公司工作,并有權對物業(yè)公司的工作提出意見和建議。
公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規(guī)的基礎上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務,并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。
第一章 業(yè)主的權利與義務
第一條 業(yè)主的權利
在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)定及政府訂立的有關法規(guī)并按期繳納有關費用的條件下,各業(yè)主將享有下述權利:
1、每個業(yè)主對其單元有全權處理權,包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣,而無須其他業(yè)主或?qū)υ搱@區(qū)有任何權益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業(yè)主負責。
2、各業(yè)主將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租于第三者時,不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租。
3、各業(yè)主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有關公共地方有通行權。但各業(yè)主須負責此地方的所有維修費、改善或加建等工程的費用。
4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。
5、各業(yè)主在繳足所有應付管理費用時,有權享受物業(yè)管理公司提供的服務。
6、有權按國家法規(guī)政策及物業(yè)管理公司有關規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修。
7、對園區(qū)的各項管理決策,擁有投票權。
8、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。
9、有權根據(jù)房屋建筑共同部位、共同設施設備和物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政共用設施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。
10、有權要求物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。
11、有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養(yǎng)護責任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求物業(yè)管理公司強制維修保養(yǎng),并按規(guī)定分攤費用。各業(yè)主均享有其所屬單元
的絕對使用權,但除作為居住外不得作其他用途。
第二條 業(yè)主的義務
在使用、轉(zhuǎn)讓或租賃所擁有物業(yè)時,請您遵守物業(yè)管理法規(guī)政策并遵守以下條款:
(1) 應與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關系,告知對方遵守本公約及物業(yè)管理公司根據(jù)管理的需要而制定的各項規(guī)則。
(2) 如轉(zhuǎn)讓,前業(yè)主在轉(zhuǎn)讓日前一周應將其名下的各項費用交清,受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。
(3) 在轉(zhuǎn)讓或租賃時,請您提前一個月以書面形式告知物業(yè)管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業(yè)管理公司。
(4) 前業(yè)主如未能交清應付的管理費及其它相關費用,物業(yè)管理公司有權向前業(yè)主或使用人追討。
(5) 執(zhí)行管委會或業(yè)主大會的決議、決定。
(6) 委托物業(yè)管理公司負責房屋、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關法規(guī)政策和管委會委托制定的各項規(guī)章制度。
(7) 業(yè)主及物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。
(8) 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司的管理工作如有意見或建議,可直接向物業(yè)管理公司投訴,發(fā)生爭議時可通過管委會協(xié)調(diào)解決。
(9) 加強安全防范意識,自覺遵守有關安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財產(chǎn)安全。
(10) 各業(yè)主進行室內(nèi)裝修,應遵守有關物業(yè)管理公司制訂的裝修管理規(guī)定,獲得物業(yè)管理公司的同意后,方可進入園區(qū),并交納裝修保證金(詳見裝修管理協(xié)議書)。
(11) 業(yè)主如委托物業(yè)管理公司對其自用部分和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護,應支付相應費用。
(12) 凡房屋建筑及附屬設施設備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的,業(yè)主應及時進行維修養(yǎng)護;拒不進行維修養(yǎng)護的,由管委會委托物業(yè)管理公司進行維修養(yǎng)護,其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
10、在本物業(yè)范圍內(nèi),請不要有下列行為:
(1)擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等;
(2)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;
(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場等共用設施及場地;
(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統(tǒng)等;
(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;
(6)在該住宅區(qū)的任何部分存放危險及易燃易爆物品;
(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;
(8)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;
(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生;
(10)要求物業(yè)管理公司及其下屬為其提供與該園區(qū)管理無關的服務;
(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內(nèi);(否則,物業(yè)管理公司有權將該物件移走,所產(chǎn)生費用由該業(yè)主承擔,對該業(yè)主的損失,物業(yè)管理公司不需負責);
(12)涂污公共地方或公共服務設施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;
(13)隨意停放車輛;
(14)在公共場所、道路亂設攤點;亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌;
(15)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。
11、各業(yè)主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。
12、業(yè)主須負責承擔維修住宅區(qū)的結構,包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業(yè)須付的稅項、水電等有關公共設施費用。
13、因業(yè)主違約的行為導致該住宅區(qū)或其中一部分被毀壞,則違約業(yè)主對因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。
第二章發(fā)展商的責任及權利
第三條 在管委會成立之前,負責制定管理公約。
第四條 審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度。
第五條 檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。
第六條 審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。
第七條 委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。
第八條 向物業(yè)管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。
第九條 當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,有義務負責催繳。
第十條協(xié)調(diào)、處理本物業(yè)未交付使用前的管理遺留問題。
第十一條 協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。
第十二條 組織籌建本物業(yè)管委會。
第十三條 承擔本物業(yè)保修期內(nèi)的維修責任。
第三章 物業(yè)管理公司的權利與責任
第十四條 物業(yè)管理公司依據(jù)有關法規(guī),結合實際情況,制訂本園區(qū)管理的相關規(guī)定。
第十五條 依照管理公約和委托管理合同對本園區(qū)實施管理。
第十六條 依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維修基金及其它代收代繳費用。
第十七條 物業(yè)管理公司有權對違約業(yè)主提出訴訟。
第十八條 物業(yè)管理公司有責任在業(yè)主入住50%時,協(xié)助組織成立第一屆管委會。
第十九條 有權要求管委會協(xié)助管理。
第二十條 有權選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔專項服務業(yè)務。
第二十一條 有權制止違反有關小區(qū)管理的規(guī)章制度的行為。
第二十二條 物業(yè)管理公司有責任對本園區(qū)的公共場所的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公用設施進行管理和維護,并保持其良好的功效。
第二十三條 保持園區(qū)內(nèi)公共地方的清潔衛(wèi)生。
第二十四條 保持園區(qū)內(nèi)公共綠地的清潔,并進行合理養(yǎng)護。
第二十五條 對園區(qū)內(nèi)的車輛進行管理,定位停放,并收取停放費。
第二十六條 安排管理人員和保安人員對園區(qū)進行日常巡視,對違章行為進行糾正及處罰。
第二十七條 收取的各項費用將用于日常管理,房屋、公共設施設備、環(huán)境綠化等的維護和保養(yǎng),并實行?？顚Ｓ?年度費用收支情況張榜公布,接受上級部門及交費人的監(jiān)督。
第二十八
條 物業(yè)管理公司及其職員在下列情況時無需對業(yè)主及使用者負責:
1、因任何設施設備必要的保養(yǎng)、維修及更換;
2、自然災害,如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅;
3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;
4、物業(yè)管理公司所無法控制的其它一切原因。
第二十九條 在適當?shù)臅r候為本園區(qū)的公共地方包括公共設施投保,以物業(yè)管理公司的名義統(tǒng)一支付保險費以使該保險有效。
第四章 管委會
第三十條 管委會的組建:
1、當入住率達到50%時,發(fā)展商、物業(yè)管理公司在房地局小區(qū)辦指導監(jiān)督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實施方案起草管委會章程。
2、籌備組與業(yè)主、使用人代表進行協(xié)商,推薦管委會委員候選人。
3、管委會委員人數(shù)以5-15人單數(shù)為宜,其中使用人不超過管委會委員總數(shù)的30%。
4、籌備組組織召開全體業(yè)主、使用人代表參加的第一次業(yè)主大會,審議通過管委會章程,選舉管委會委員,組建管委會。
5、業(yè)主投票實行本園區(qū)每一單元一票;使用者實行本園區(qū)內(nèi)一個租賃單位一票;
6、召開管委會第一次會議,選舉產(chǎn)生管委會主任。管委會主任必須是業(yè)主或業(yè)主代表。
7、管委會經(jīng)批準成立后,籌備組職能終止。
第三十一條 管委會的主要職責:
1、選聘或解聘物業(yè)管理公司,與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。
2、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。
3、聽取產(chǎn)權人、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動。
4、審議批準物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度。
5、組織召開業(yè)主大會。
6、協(xié)助物業(yè)管理公司開展各項工作。
第三十二條 業(yè)主大會職責:
1、聽取管委會工作報告;
2、審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算;
3、審核與修訂《管理公約》、《管委會章程》等文件;
4、決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘;
5、管委會的換屆選舉與委員的增減;
第三十三條 業(yè)主大會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。不得背離物業(yè)管理委托合同的有關條款。如違反此規(guī)定,物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。
第五章 法律責任
第三十四條 凡有違反本公約規(guī)定者,除制止其行為外,還應照章交納違約金,違約金按有關規(guī)定執(zhí)行,該項違約金將納入住宅區(qū)管理基金,用于園區(qū)公益事業(yè)。
第三十五條 物業(yè)管理公司人員違反本公約或有關管理規(guī)定,將同上述規(guī)定進行處罰,給住戶造成直接經(jīng)濟損失的,由責任人負責賠償,并追究責任直至法律責任。
第三十六條 本公約中各條款如與國家法律、法規(guī)相抵觸,以國家法律、法 規(guī)為準。其他條款仍然有效。
第六章 附 則
第三十七條 本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業(yè)主(或使用者)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。
業(yè)主簽章:zz物業(yè)管理有限責任公司
第9篇 物業(yè)管理基本思路
項目物業(yè)管理基本思路
考慮到****配套設施標準較高,又包含多種物業(yè)類型,作為該項目的物業(yè)管理商,除了需要具備專業(yè)細致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開發(fā)商對物業(yè)的遠景規(guī)劃基礎上,盡可能地從****業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路:
1、采用酒店式服務管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機結合。
****是集多層、小高層及各類商教娛樂設施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū),在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上,都有其特定的服務與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花園有許多相似之外。在長期的物業(yè)管理工作中,**物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專業(yè)人才,積累了豐富的管理經(jīng)驗。南都物業(yè)從接盤管理的第一個項目起至今,始終將星級酒店的服務理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機地結合起來,通過不斷地加強員工培訓和現(xiàn)場質(zhì)量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛崗的行動中。與業(yè)主、業(yè)主委員會保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系,進行開放式的民主化管理,形成了特有的'南都物業(yè)管理模式',得到了業(yè)主、業(yè)主委員會、政府主管部門的認可和社會的廣泛好評,也引起了業(yè)界的關注。**物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)驗,并針對長沙市物業(yè)管理的特點,對****實施'親情化'的居家型酒店服務管理模式。
2、爭創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高****美譽度,確保房產(chǎn)保值增值。
介入物業(yè)管理行業(yè)以來,南都物業(yè)以'專業(yè)+真誠'贏得了業(yè)主的信任和市場,成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前,在**物業(yè)管理公司管理的樓盤中,已有相當規(guī)模的樓盤榮獲國家和省、市級的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽稱號(詳見榮譽一覽表)。根據(jù)****的現(xiàn)有條件,南都物業(yè)計劃從接管之日起,制定詳細的工作目標,明確項目前期的具體工作人員,負責對****物業(yè)管理工作的籌劃和落實。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專業(yè)部門將進行分工合作,對派駐管理員、當?shù)貑T工進行質(zhì)量管理、保安管理、設備管理、保潔綠化管理等專業(yè)化方面的培訓、管理、優(yōu)化組合人力資源,提高工作績效,通過公司和管理處全體員工的共同努力,力爭在交房后三年內(nèi)(依據(jù)入住戶數(shù))使****被評為省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應類更高的榮譽稱號,使****的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。
3、與在建項目聯(lián)片管理,做到區(qū)域資料共享,確保安全無憂。
由于****工程分三期建設,分批交付使用,無形中給物業(yè)管理中心帶來了一定的難度,南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經(jīng)驗。如南都江濱花園分三期建設,以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗,實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理,確保小區(qū)安全無憂。例如人流、車流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項配套設施、社區(qū)活動等各項管理和服務都是需要我們認真加以分類管理的方面。為了做好****的物業(yè)管理工作,根據(jù)****物業(yè)類別多、機電設備、智能化設施技術要求高的特點,**物業(yè)管理公司除了派駐專業(yè)人員進行日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和設備優(yōu)勢進行全方位的支持。
4、結合各類專業(yè)經(jīng)營公司,豐富物業(yè)管理內(nèi)容,為業(yè)主提供各類優(yōu)質(zhì)服務。
長沙****以其良好的居住品質(zhì)吸引了來自不同城市的購買力。據(jù)了解,****一期預售異?；鸨?除本地購買自住客戶以外,也有不少的購買客戶來自于浙江及其它周邊城市。考慮到客戶的不同購買用途,南都物業(yè)將提供多種特約服務,例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售服務;由南都酒店服務公司提供會所服務;由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修服務等,不僅使本地業(yè)主感受到星級管家服務,也使異地的投資客戶放心購買。
第10篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關崗位的服務質(zhì)量的要求和操作技能,增強服務意識,從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓、辭(退)職。
3.0職責:
3.1 用人部門負責提出用人申請。
3.2 綜合事務部負責發(fā)布招聘信息及收集應聘信息。
3.3 綜合事務部負責組織對應聘人員進行管理。
3.4 綜合事務部全面負責公司員工培訓的日常管理工作。
3.5 綜合事務部負責制訂公司《月培訓計劃》,組織實施,并予以評估。
3.6 對涉及崗位技能的培訓由相關部門組織實施并予以評估。
3.7 綜合事務部負責職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務部負責員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報綜合事務部審核,由綜合事務部上報總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務部負責按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應聘資料移交綜合事務部。
4.1.3 綜合事務部與用人申請部門共同對應聘資料進行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務部負責職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓
4.2.1 入職培訓:綜合事務部應在一周內(nèi)對新入職員工進行入職培訓,內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓完成后須對培訓效果進行評估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓
4.2 .2.1 綜合事務部每年底組織調(diào)查各部門對下年度培訓的需求。
4.2.2 .2綜合事務部匯總培訓需求后,制訂年度培訓計劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報下月培訓計劃,并按計劃實施與考核。
第11篇 物管師物業(yè)管理實務模擬練習題12
2022物管師《物業(yè)管理實務》模擬練習題12
(單選與多選部分)
一、單項選擇題(每題1分,每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1. 物業(yè)服務企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位,依據(jù)(物業(yè)服務合同 )從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。
a. 物業(yè)管理服務合同b. 物業(yè)管理服務標準
c. 管理規(guī)約d. 物業(yè)管理服務費用
2. 物業(yè)服務企業(yè)的(a)登記內(nèi)容包括:企業(yè)名稱的預先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。
a. 工商注冊 b. 資質(zhì)申請
c. 稅務注冊 d.組織機構代碼注冊
3. 新設立的物業(yè)服務企業(yè),其資質(zhì)等級按最低等級核定,并設(b)年的暫定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物業(yè)服務企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照之日起(c)天內(nèi),向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責(b )級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。
a. 一級 b. 二級c. 三級 d. 四級
6. 物業(yè)管理招標是由多家物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投,從中選擇(a )的競投者,并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。
a. 最符合條件b. 服務費用最低
c. 服務標準最高 d. 性價比最高
7.物業(yè)管理投標,是對物業(yè)管理招標的響應,是指(b )的物業(yè)服務企業(yè),根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準,編制投標文件,參與投標競爭的行為。
a. 具有相應資質(zhì)b. 符合招標條件
c. 被指定參加 d. 由上級領導推薦
8.根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標分為(d )兩大類招標。
a. 住宅項目和寫字樓項目b. 住宅項目和商業(yè)項目
c. 商業(yè)項目和非商業(yè)項目d. 住宅項目和非住宅項目
9.物業(yè)管理招標的方式包括(a)。
a. 公開招標和邀請招標b. 公開招標和非公開招標
c. 協(xié)議招標和邀請招標d. 住宅項目招標和非住宅項目招標
10.物業(yè)管理招標投標的基本原則是:物業(yè)管理招標投標應依法組織實施,招標投標過程應(d)。
a. 公開、合理、平等b. 公開、公平、合理
c. 公開、合理、公正d. 公開、公平、公正
11.根據(jù)物業(yè)管理服務的方式可以將物業(yè)管理招標分為:(b)
a. 公開招標和邀請招標
b. 全權管理項目招標和顧問項目招標
c整體物業(yè)管理項目招標和單項服務項目招標.
d. 全方位服務型管理和顧問服務型管理
12.公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請(d)的法人組織參與投標,招標程序和中標結果公開,評選條件及程序是預先設定的,且不允許在程序啟動后單方面變更。
a 確定 b 3-5家
c 符合要求d不確定
13.合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立,必須經(jīng)過(c )兩個階段。
a、邀請要約、承諾b、要約、反要約
c、要約、承諾 d、邀請要約、反要約
14.《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渲械钠渌问街饕感袨楹贤问?也就是通常人們所說的(c)合同。
a、書面合同b、口頭合同
c、事實合同d、其他合同
15.下面哪項不屬于前期物業(yè)服務合同內(nèi)容(c):
a、共用部位的承接驗收內(nèi)容b、共用設施設備的承接驗收標準
c、業(yè)主自用部位的承接驗收d、共用部位、共用設施設備的承接驗收
16.(b)是指新建物業(yè)竣工之前,建設單位根據(jù)項目開發(fā)建設的需要,引入的物業(yè)管理的咨詢活動。
a、前期管理b、早期介入
c、物業(yè)管理咨詢d、項目的可行性研究
17.下列哪個階段不屬于早期介入階段(d):
a、規(guī)劃設計階段 b、建設階段
c、銷售階段d、物業(yè)承接查驗階段
18.早期介入服務的對象是(b),并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務費用。
a 施工單位 b 建設單位
c 業(yè)主大會 d 業(yè)主委員會
19.物業(yè)服務企業(yè)對新接管物業(yè)項目的共用部位、共用設施設備進行的接管驗收通常稱為( b)。
a、前期管理b、物業(yè)的承接查驗
c、早期介入d、工程項目的竣工驗收
20.(b)是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。
a、檢測查驗 b、使用查驗
c、試驗查驗 d、觀感查驗
21.物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗,其承接查驗內(nèi)容、重點都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機構更迭時物業(yè)承接查驗的準備工作的是(c):
a、分析是否符合承接查驗條件 b、成立物業(yè)承接查驗小組
c、與建設單位共同開展查驗工作d、準備資料和工具
22.新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中,移交方為該物業(yè)開發(fā)建設單位,承接方為(a):
a、物業(yè)服務企業(yè)b、業(yè)主大會
b、社區(qū)居民委員會d、建設單位行政主管部門
23.物業(yè)管理機構更迭時管理工作移交,如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題的處理情況。
a 保修協(xié)議b 驗收協(xié)議c 移交清單 d 移交協(xié)議
24.(b)是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù),同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的過程。
a、早期介入 b、物業(yè)入住c、前期管理 d、承接查驗
25.在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段,建設單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗收情況,購房合同雙方應在(a)上簽字確認。
a、《業(yè)主入住房屋驗收表》b、《物業(yè)驗收須知》
c、《住宅質(zhì)量保證書》d、《業(yè)主(住戶)手冊》
26.驗房驗收不合格的部分,物業(yè)管理單位應協(xié)助業(yè)主敦促建設單位進行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題,建議采取的辦法是(b ):
a、向建設單位辦理退房手續(xù)b、暫不發(fā)放鑰匙。
c、向行業(yè)主管部門反映 d、由業(yè)主自行解決
27.物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是( b)以及國家和地方的其它規(guī)定。
a、《住宅使用說明書》
b、建設部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》
c、《業(yè)主(住戶)手冊》
d、《管理規(guī)約》
28.在物業(yè)裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應簽訂(d),約定物業(yè)裝飾裝修管理相關事項。
a、《管理規(guī)約》 b、《前期物業(yè)管理協(xié)議》
c、《物業(yè)驗收須知》d、《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》
29.物業(yè)管理單位應詳細核查裝飾裝修申請登記表中的裝修內(nèi)容,下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動工范圍內(nèi)(d):
a、變動建筑主體和承重結構;b、擴大承重墻上原有的門窗尺寸
c、拆改供暖管道和設施;d、在正常負荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量
30.物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務費(a)倍的罰款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在進行裝修管理服務時,下列不屬于重點檢查的裝飾裝修項目是:(b )
a有無變動建筑主體和承重結構;
b 地板磚的品牌和顏色;
c有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
d有無拆改供暖管道和設施;
32.物業(yè)裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予(c)。
a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留
33.垃圾清運費是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。如裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運,則該費用可免予繳納。否則,裝修人應向物業(yè)管理單位繳納該費用,裝修垃圾由(a )代為清運。
a物業(yè)管理單位b環(huán)衛(wèi)部門
c行政主管部門d居委會
34. 因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應當負責修復和賠償。
a物業(yè)管理單位b建設單位
c行政主管部門d裝修人
35.裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,(a)可以責令其改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。
a城市房地產(chǎn)行政主管部門b物業(yè)管理單位
c建設單位 d街道辦事處
36.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規(guī)劃行政主管部門按照(b )及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。
a《建設工程質(zhì)量管理條例》b《城市規(guī)劃法》
c《物業(yè)管理條例》 d《物業(yè)裝飾裝修管理服務協(xié)議》
37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑
面積的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、設備設施完好率
38.房屋完好等級的評定方法是根據(jù)各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好及損壞程度進行的,通常把房屋的完損等級分為以下哪5類(c):
a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴重損壞房、危險房
b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房
d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴重損壞房
39.根據(jù)有關規(guī)定,電梯每(c)要由政府技術監(jiān)督部門進行檢驗合格才能繼續(xù)使用。
a半年b兩年c一年d九個月
40.常見電梯按用途分為(a ):
a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯
c、單機控制電梯、集選控制電梯d、運行梯和高峰梯
41.房屋及設備設施管理的基本要求是:做好房屋及設備設施的維護保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設備功能,有效延長設備設施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技術壽命c使用壽命d技術更新
42.(b )是一種主動的具有預防作用的維修策略,是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。
a緊急搶修b預防性維修c事后維修d大、中修
43.在設施設備節(jié)能管理中,(d)是一種最常用、最經(jīng)濟的節(jié)能方式。
a經(jīng)常進行技術改造
b對設備的及時更新
c根據(jù)實際情況減少使用時間
d采用管理手段節(jié)能降耗
44.清潔衛(wèi)生服務管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類:
a、外包管理及自行作業(yè) b、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔
c、垃圾分類收集及統(tǒng)一存放管理d、專業(yè)化服務及提供差異化服務
45.對于校園布局緊湊、人員活動較多的區(qū)域如教學樓、學生及教職工生活區(qū)、實驗樓、辦公樓等場所等,應采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放養(yǎng)式d、間歇式
46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):
a、根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。
b、通過在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過相互傳染傳遞給其它白蟻,導致整巢白蟻中毒死亡。
c、通過藥物和燈光兩種方法誘殺
d、利用白蟻的天敵或病菌對白蟻進行生物滅殺
47.下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是(b):
a、草坪翻新與補植、綠籬翻新補植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等
b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等
c、苗圃花木種植及工程苗木種植
d、節(jié)假日或喜慶等特殊場合對小區(qū)公共區(qū)域或會議場所等進行花木裝飾等布置
48.針對大型公共物業(yè)綠化的特點,在進行綠化管理時必須注意的問題不包括下列哪項(d ):
a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。
b、不宜使用果樹或大花植物作綠化。
c、植物養(yǎng)護應注重對綠地的圍護,避免人為因素造成植物損壞。
d、不宜使用大喬木作綠化
49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。
a基本內(nèi)容和標準 b檢查內(nèi)容與檢查重點
c基本要求和針對性要求 d標準和要求
50.. 工廠綠化植物受周圍環(huán)境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長快、成活率高、抗性強的樹種。
a、莊嚴b、幽雅c、舒適d、環(huán)保
51.(a)是物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助政府相關部門,為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務活動。
a、公共安全防范管理服務 b、車輛停放服務
c、物業(yè)管理風險防范d、物業(yè)裝修管理服務
52.消防工作的指導原則是(b):
a、安全第一,預防為主b、預防為主,防消結合
c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財產(chǎn)第二
53. 在消防裝備的維護管理中,對配置在各項目的消防器材要實行定期統(tǒng)計制度,(d)應作一次全面統(tǒng)計工作,以保證項目配備的消防器材完整、齊全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置應結合物業(yè)的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應配置(d)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置應結合物業(yè)的火災危險性,易燃易爆物品特點進行合理的配置,一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置(b)瓶滅火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防裝備的維護管理中,對常規(guī)消防裝備應定期檢查,至少(b)進行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時,應對器材進行維修和調(diào)換申購,以防發(fā)生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物業(yè)管理服務活動過程中突然發(fā)生的,可能對服務對象、物業(yè)服務企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害,需要立即處理的事件。
a. 物業(yè)管理緊急事件b. 風險
c. 物業(yè)管理風險d. 緊急避險
58.物業(yè)服務企業(yè)在處理火警時首先要確認和了解起火的(a)、范圍和程度。
a. 位置b. 原因
c. 時間d. 材料
59.易燃氣體泄漏時,物業(yè)服務企業(yè)應立即通知(c)。
a. 業(yè)主 b. 醫(yī)療急救單位
c. 燃氣公司d. 公安消防機關
60. ( b)是指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入,包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。
a. 物業(yè)服務企業(yè)收入b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營收入d. 物業(yè)服務企業(yè)總收入
61.(c)是指物業(yè)服務企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中,為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入。
a. 物業(yè)服務企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入d. 物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務收入
62.(d)是指物業(yè)服務企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入。
a. 物業(yè)服務企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入
c. 物業(yè)服務企業(yè)主營業(yè)務收入d. 物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務收入
63.( b)是指在一獨立行使管理權的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨立核算的財務主體所進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。
a.物業(yè)管理項目預算管理b. 物業(yè)管理項目財務管理
c.物業(yè)管理項目資產(chǎn)管理d.物業(yè)服務企業(yè)財務管理
64.物業(yè)管理專項維修資金屬于(a )所有。
a.全體業(yè)主b.行業(yè)主管
c.物業(yè)管理單位 d.建設單位
65.物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及( a )。
a補貼收入b其他經(jīng)營凈收益
c政策性補貼收入d其他業(yè)務利潤
66.下列關于專項維修資金的敘述不正確的是:( d )
a可用于購買一級國債
b業(yè)主大會成立后,維修資金的使用由物業(yè)服務企業(yè)提出年度使用計劃,經(jīng)業(yè)主大會審定后實施
c專項維修資金屬于業(yè)主所有
d業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時,結余維修資金給予退還,或隨房屋所有權同時過戶
67.電子媒體檔案一般分為兩類,一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料,另一類是閉路視頻監(jiān)控設備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設備已將二者合一為(c )形式存貯。
a.數(shù)字b.錄像磁帶
c.硬盤數(shù)位 d.磁帶
68.房屋共用部分和共用設施設備的檢測、檢修與運行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設備運行狀況和事故分析中有時起十分關鍵性的作用,因此這類檔案的真實性和保存期限一般不能低于設備的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用計算機和網(wǎng)絡信息手段,將物業(yè)服務企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況,經(jīng)營業(yè)績,經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進行記錄,并向社會公示、接受社會監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。
a.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案 b.物業(yè)服務企業(yè)信息檔案
c.物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營檔案 d.物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績檔案
70.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(zhí)(從)業(yè)人員。
a.物業(yè)服務企業(yè)b.物業(yè)管理師
c.物業(yè)管理經(jīng)理d.物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理師
71.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案的目標是以物業(yè)管理電子政務系統(tǒng)、( b )自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎,形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。
a.政府部門b.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會
c.物業(yè)服務企業(yè)d.執(zhí)(從)業(yè)人員
72.物業(yè)服務企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應在(c)天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門,反饋意見應由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門
簽章。無正當理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確,主要是權屬資料檔案、技術資料檔案和驗收文件檔案,檔案收集的索取對象較單一,主要是建設單位。
a物業(yè)入住b物業(yè)承接查驗
c日常物業(yè)管理d早期介入
74.物業(yè)服務企業(yè)項目機構的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結構復雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓資源比較充裕,宜建立(b)級培訓體系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指員工要求離開現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動。
a辭職 b 辭退c資遣d解聘
76.(c)是企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調(diào)整活動。它不是員工過錯造成的。
a辭退 b辭職 c資遣d內(nèi)退
77.客戶滿意是指客戶感覺狀態(tài)的水平,它來源于一項服務的績效或產(chǎn)出與客戶的期望所進行的比較,( b ) 會達成客戶滿意。
a績效不及期望 b績效與期望相稱
c績效超過期望 d績效大于或等于期望
78.物業(yè)管理應用文書的類型有行政公文、事務文書、制度文書、禮儀文書和(d )。
a. 條據(jù)類文書 b. 告啟類文書
c. 告知類文書 d. 其他日常文書
79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)
a決定b 函
c通知d報告
80. 物業(yè)管理行政公文中,(c)是唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。
a函b意見 c會議紀要d通報
二、多項選擇題(每題2分,每題中的備選項中,有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選,本題不得分;少選,選對每個選項得0.5分)
1. 物業(yè)服務企業(yè)的特征可以歸納為(abd )。
a. 獨立的企業(yè)法人b. 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能
c. 實施標準化管理d. 屬于服務性企業(yè)
2. 物業(yè)服務企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分,可分為全民所有制物業(yè)服務企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務企業(yè)、(bc)和其它物業(yè)服務企業(yè)。
a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 外資物業(yè)服務企業(yè)
c. 民營物業(yè)服務企業(yè) d. 物業(yè)管理股份有限公司
3. 物業(yè)服務企業(yè)按股東出資形式劃分,可分為(abc)。
a. 物業(yè)管理有限責任公司b. 物業(yè)管理股份有限公司
c. 股份合作型物業(yè)服務企業(yè) d. 外資物業(yè)服務企業(yè)
4.根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同,可以將物業(yè)管理招標分為(bcd)的招標。
a. 招標公司為主體b. 物業(yè)建設單位為主體
c. 業(yè)主大會為主體 d. 物業(yè)產(chǎn)權人為主體
5.根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同,物業(yè)管理招標可以分為( ad)等。
a. 全權管理項目招標b. 單項服務項目招標
c. 分階段項目招標d. 顧問項目招標
6.物業(yè)管理招標程序包括成立招標領導小組、編制招標文件、公布招標公告或發(fā)出投標邀請書、發(fā)放招標文件、投標申請人資格預審、接受投標文件、成立評標委員會和( abd)等階段的內(nèi)容。
a. 開標b. 評標
c. 圍議d. 中標
7.物業(yè)管理投標的程序包括:( abd ) 、送交投標文件、接受招標方的資格審查、參加開標、現(xiàn)場答辯和評標、簽約并執(zhí)行合同等內(nèi)容。
a. 獲取招標信息 b. 項目評估與風險防范
c. 了解專家評委的組成 d. 準備投標文件
8.投標的策略和技巧主要包括:投標的組織策劃、項目的現(xiàn)場踏勘和( abc)等內(nèi)容。
a. 投標文件的編寫b. 投標報價的策略和技巧
c. 現(xiàn)場答辯的技巧d. 口頭表達的技巧
9、前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容包含以下哪幾個主要部分(acd):
a、合同的當事人、物業(yè)基本情況
b、業(yè)主委員會的職責
c、物業(yè)的經(jīng)營與管理、承接查驗和使用維護
d、專項維修資金、違約責任、其他事項
10、物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的主要區(qū)別在于(ac):
a、訂立合同的當事人不同b、服務內(nèi)容不同
c、合同期限不同d、服務費用不同
11、與前期物業(yè)服務合同相比,物業(yè)服務合同具有(bd)等特點。
a、合同期長b、期限明確c、服務費用高d、穩(wěn)定性強
12、下列哪些原因可以視為物業(yè)服務合同的終止條件(acd):
a、物業(yè)服務合同約定的期限屆
第12篇 某物業(yè)管理公司文件編號規(guī)則
物業(yè)管理公司文件編號規(guī)則
1.0質(zhì)量環(huán)境手冊代碼:zl
2.0部門代碼
2.1客戶服務中心代碼:01
2.2綜合事務部代碼:02
2.3工程技術部代碼:03
2.4環(huán)境管理部代碼:04
2.5護衛(wèi)服務部 代碼:05
2.6財務稽核部代碼:06
3.0質(zhì)量環(huán)境手冊 yshz-zl-××
yshz-表示公司名稱縮寫,zl-質(zhì)量環(huán)境手冊縮寫,××-標準條款號。
3.1程序文件yshz-c*-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,c*-程序文件縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.2作業(yè)指導書 yshz-zy-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,zy-作業(yè)指導書縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.3記錄 yshz-jl-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,jl-記錄縮寫,□□-部門代碼,××-流水號。
3.4外來文件 yshz-wl-××
yshz-表示公司名稱縮寫,wl-外來文件縮寫,××-流水號。
3.5圖紙 yshz-tz-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫,tz-圖紙縮寫,□□-圖紙類別代碼,××-流水號。
其中類別代碼為:
dq--電氣 js--給排水 tj--土建
*f--消防kt--空調(diào)、暖通 yl--園林
編制: 審核: 批準: 日期:
