物業(yè)管理師技能考試模擬試題（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-23 查看人數(shù)：94

物業(yè)管理師技能考試模擬試題

第1篇物業(yè)管理師技能考試模擬試題

物業(yè)管理師技能技能模擬試題

一、情境題

1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計工作,經(jīng)理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計及施工安裝階段應(yīng)做好的工作。結(jié)果經(jīng)理認(rèn)為老王列舉的不全面,你知道嗎

2、經(jīng)理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內(nèi)容嗎

3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費(fèi)用收支計劃。

4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃,但王工程師擔(dān)心計劃不能落實(shí)。請問如何實(shí)施房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃

5、于先生在編制房屋維修預(yù)算,當(dāng)他做到“計算各種費(fèi)用”時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進(jìn)行核算嗎如何計算工程造價

6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標(biāo)工作,在撰寫投標(biāo)書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標(biāo)書的主要內(nèi)容有哪些

7、如何實(shí)施員工績效考評方案。

二、案例題

1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀(jì)花園的物業(yè)管理公司,公司經(jīng)理李先生根據(jù)自己以往的經(jīng)驗,連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準(zhǔn)備付諸實(shí)施,請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的

2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認(rèn)為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛

3、某物業(yè)公司計劃選擇已經(jīng)入公攤面積的了下車庫進(jìn)行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認(rèn)為是否可行請說明理由。

4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時,參照一處現(xiàn)有的以經(jīng)濟(jì)住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案

三、方案設(shè)計

1、請根據(jù)所管物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),設(shè)計一份物業(yè)管理方案。

2、請設(shè)計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴(kuò)建、增建方案)。

3、請設(shè)計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。

第2篇物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理

一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;將個人收入與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動紀(jì)律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調(diào)動全體員工的積極性和主動性,努力實(shí)現(xiàn)公司管理目標(biāo)。

二、工資構(gòu)成

1、基本工資

2、崗位津貼

3、職務(wù)補(bǔ)貼

4、工種補(bǔ)貼

5、月獎金

三、工資崗級標(biāo)準(zhǔn)

1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標(biāo)準(zhǔn)。

2、劃分標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗等不同分為若干等級。

3、工資等級

a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級

b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級;c)高級;

c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級

四、崗位工資級別評定辦法

1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。

2、辦公室將員工基本情況進(jìn)行初審后,報送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級別標(biāo)準(zhǔn),特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予適當(dāng)級別的工資標(biāo)準(zhǔn)。

3、高級管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級別標(biāo)準(zhǔn)由董事會決定。

4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

五、工資發(fā)放

每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計結(jié)果和上月的考評結(jié)果報公司總經(jīng)理審批后,報送財務(wù)部計發(fā)。

六、其他薪金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)

1、雙薪。根據(jù)公司當(dāng)年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。

2、加班費(fèi)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關(guān)規(guī)定計發(fā)加班工資。

七、工資變動管理

1、員工工資實(shí)行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。

2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

3、工資調(diào)整與勞動紀(jì)律掛鉤:

對于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。

起草人:審核人:審批人:

日期:日期:日期:

第3篇物業(yè)管理手冊－內(nèi)部審核程序

物業(yè)管理手冊:內(nèi)部審核程序

1、目的

確保管理體系得到有效的保持、實(shí)施和改進(jìn)。

2、適用范圍

適用于內(nèi)部審核活動的控制。

3、職責(zé)

3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司年度內(nèi)審計劃和審核計劃的實(shí)施。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部審核工作,任命審核組長。

3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)策劃、編制年度內(nèi)部審核計劃及組織實(shí)施。

3.4審核組長負(fù)責(zé)編制內(nèi)部審核計劃及編寫內(nèi)審報告。

4、程序

4.1年度內(nèi)部審核計劃

4.1.1每年1月20日前由品質(zhì)部依據(jù)審核的過程和區(qū)域的狀況和重要性以及以往審核的結(jié)果對審核方案進(jìn)行策劃形成《年度內(nèi)部審核計劃》,《年度內(nèi)部審核計劃》應(yīng)包括審核準(zhǔn)則、范圍、頻次和方法,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.1.2內(nèi)部審核原則上每年至少進(jìn)行一次,在公司組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化、服務(wù)質(zhì)量發(fā)生較大變化時及接受第三方審核前由管理者代表及時組織進(jìn)行內(nèi)部審核。

4.1.3內(nèi)部審核,可對所有部門(或要素)審核一遍,也可專門針對部分部門(或要素)進(jìn)行重點(diǎn)審核,但每年的內(nèi)審必須覆蓋管理體系全部要素。

4.2審核前的準(zhǔn)備

4.2.1管理者代表任命審核組長和內(nèi)審組成員,內(nèi)審組成員必須具備內(nèi)部審核員資格,并與所審核的項目無直接責(zé)任。

4.2.2由審核組長編制本次《內(nèi)部審核實(shí)施計劃》,其內(nèi)容主要包括:受審核的部門、審核要素、審核組成員、審核具體時間等。報管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2.3品質(zhì)部應(yīng)在審核前5天將《內(nèi)部審核實(shí)施計劃》發(fā)至相關(guān)部門。

4.2.4審核組長組織審核組成員編寫核查表,核查表中要詳細(xì)的列出審核的項目、審核的依據(jù)及方法。

4.3審核的實(shí)施

4.3.1審核組長組織見面會,介紹內(nèi)審的目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程,填寫《會議記錄》。

4.3.2審核員按《內(nèi)部審核實(shí)施計劃》對受審核部門進(jìn)行現(xiàn)場審核,將體系運(yùn)行情況詳細(xì)記錄在核查表中。

4.3.3審核員在審核中發(fā)現(xiàn)有不符合項時,應(yīng)填寫《不符合項報告單》,并在審核完成后,向該部門領(lǐng)導(dǎo)作口頭報告,并商定初步的糾正措施。

4.4糾正措施的編制與審批

4.4.1審核員將不符合項報告給相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后,并商定詳細(xì)的糾正措施,填寫《不符合項報告單》中的相應(yīng)內(nèi)容。

4.4.2《不符合項報告單》由被審核方簽字認(rèn)可。

4.4.3審核組長填寫《不合格項分布表》,記錄不合格項分布情況。

4.4.4審核結(jié)束需召開總結(jié)會,由審核組組長主持,領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審員及各部門領(lǐng)導(dǎo)參加,審核組組長宣讀不符合項及其分布情況,并組織與會者討論管理體系的有效性及應(yīng)改進(jìn)的地方。

4.5審核報告的編制與分發(fā)

4.5.1審核組長編寫《內(nèi)部審核報告》,審核報告應(yīng)對本次審核中觀察到的管理體系運(yùn)行情況、不符合項情況及審核結(jié)論、糾正措施的制定等做出詳細(xì)論述。

4.5.2審核報告經(jīng)管理者代表審批后由品質(zhì)部向被審核部門分發(fā)。

4.6糾正措施的實(shí)施及跟蹤驗證

4.6.1各相關(guān)責(zé)任部門根據(jù)不符合項內(nèi)容,分析原因、制定措施并實(shí)施。糾正措施完成后,將相關(guān)內(nèi)容填寫在《不符合項報告單》內(nèi),并交品質(zhì)部。

4.6.2品質(zhì)部指派審核員進(jìn)行跟蹤驗證糾正措施實(shí)施的情況及有效性。

4.6.3跟蹤驗證的審核員在糾正措施有效實(shí)施后在《不符合項報告單》上寫明驗證情況意見并簽字。

4.7內(nèi)部審核的所有記錄由品質(zhì)部存檔。

5、相關(guān)文件

5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《年度內(nèi)部審核計劃表》jw/jl-8.2.2-001

6.2《不符合項報告單》jw/jl-8.2.2-002

6.3《內(nèi)部審核實(shí)施計劃表》jw/jl-8.2.2-003

6.4《內(nèi)部審核報告》jw/jl-8.2.2-004

6.5《會議記錄》jw/jl-8.2.2-005

6.6《不合格項分布表》jw/jl-8.2.2-006

第4篇物業(yè)公司住戶意見調(diào)查分析管理程序

公司程序文件版號: a

修改號: 1

ej-qp9.4物業(yè)公司住戶意見調(diào)查和分析管理程序頁碼: 1/2

1.目的:

對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量實(shí)施控制,及時有效地處理住戶意見,并采取糾正和預(yù)防措施,確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,為住戶提供安全、舒適、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境。

2.適用范圍:

適用于本居住小區(qū)的物業(yè)管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊4.14、4.20章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.14、4.20章

4.職責(zé):

4.1在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司的投訴電話。

4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審核同意后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進(jìn)行意見調(diào)查。

4.3綜合辦公室協(xié)同經(jīng)營管理部統(tǒng)計和分析住戶反饋意見,并將統(tǒng)計結(jié)果報送副總經(jīng)理和管理者副代表。

4.4管理者副代表會同綜合辦公室負(fù)責(zé)組織處理住戶的意見,對住戶意見的調(diào)查結(jié)果采取糾正和預(yù)防措施,并征求管理委員會的意見報副總經(jīng)理。

5.工作程序:

5.1綜合辦公室在住宅小區(qū)門口明顯處標(biāo)明公司投訴電話。

5.2綜合辦公室負(fù)責(zé)設(shè)計《住戶意見調(diào)查表》,管理者副代表審批后,由經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)對住戶進(jìn)行意見調(diào)查。

5.3每年不少于一次由經(jīng)營管理部向住戶發(fā)放和回收《住戶意見調(diào)查表》。發(fā)放比例占長期在小區(qū)居住戶數(shù)的90%;回收率應(yīng)達(dá)到發(fā)放數(shù)量的90%。

5.4綜合辦公室負(fù)責(zé)匯總調(diào)查結(jié)果,并形成《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》送交總經(jīng)理、副總經(jīng)理及有關(guān)部門。

5.5公司副總經(jīng)理組織管理人員及相關(guān)人員召開分析會議,對住戶意見調(diào)查報告制定糾正和預(yù)防措施,并督促落實(shí)和實(shí)施情況記錄在《糾正及預(yù)防措施報告》中,報公司總經(jīng)理審核,由管理者副代表負(fù)責(zé)跟蹤實(shí)施情況。

5.6公司每年至少召開一次物業(yè)管理委員會會議,副總經(jīng)理(或管理者副代表)向物業(yè)管理委員會成員匯報本年度公司的經(jīng)營管理情況,征求管理工作的意見,以促進(jìn)和提高公司的物業(yè)管理質(zhì)量水平,確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理委員會成員的意見由綜合辦公室整理后交副總經(jīng)理處理,必要時由綜合辦公室會同經(jīng)營管理部發(fā)出《糾正及預(yù)防措施報告》,責(zé)成有關(guān)部門采取必要措施,管理者副代表不定期征求物業(yè)管理委員會成員的意見。

5.7管理者副代表組織有關(guān)部門人員不定期的走、回訪住戶,對住戶反映的問題進(jìn)行處理并記錄,填寫《走/回訪住戶記錄表》

5.8對住戶到公司來訪必須熱情接待,處理各種問題,聽取合理意見,并填寫《住戶來電/來函/來訪登記表》。

5.9根據(jù)住戶及物業(yè)管理委員會反映的問題,需要采取的糾正預(yù)防措施,參見 ej-qp10.1《糾正預(yù)防措施》程序。

6.支持文件與質(zhì)量記錄:

6.1《糾正及預(yù)防措施報告》 ej-qr-qp10.1-01

6.2《住戶意見調(diào)查表》 ej-qr-qp9.4-01

6.3《住戶來電/來函/來訪登記表》 ej-qr-qp9.3-02

6.4《走/回訪住戶記錄表》ej-qr-qp9.4-02

6.5《物業(yè)管理委員會會議記錄》 ej-qr-qp9.4-03(無固定格式)

6.6《住戶意見調(diào)查統(tǒng)計表》 ej-qr-qp9.4-04

第5篇物業(yè)管理師模擬題-單選題

2008年物業(yè)管理師模擬題-單選題

1、物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ),管理企業(yè)所收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人感到( )。

a 質(zhì)價相符 b 能夠接受 c 價格優(yōu)惠 d 價格偏低

2、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時應(yīng)以()為依據(jù)。

a 企業(yè)的規(guī)章制度 b 業(yè)主委員會章程 c 上級行政部門的指示 d 法律、法規(guī)

3、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。

a 儀表端莊,形象良好 b 忠于職守,盡職盡責(zé) c 體魄健康,胸懷寬廣 d 語言流暢,表達(dá)力強(qiáng)

4、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。

a 忠于職守,盡職盡責(zé) b 實(shí)事求是,辦事公道 c 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 d 遵守紀(jì)律,奉公守法

5、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( ) 。

a 積極主動,講求實(shí)效 b 謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌 c 刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì) d 儀表端莊,良好形象

6、講求實(shí)效,要做到急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當(dāng)時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。

a 必須馬上修好 b 必須三天內(nèi)解決 c 要力爭當(dāng)日給用戶答復(fù) d 要力爭三天內(nèi)給予答復(fù)

7、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。

a 場地 b 綠化帶 c 道路 d 周圍環(huán)境

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第6篇質(zhì)量手冊-物業(yè)管理不合格控制程序

1目的

對不合格服務(wù)和不合格物品進(jìn)行識別和控制,防止不合格服務(wù)的發(fā)生和不合格品的非預(yù)期使用或安裝。

2適用范圍

適用于對公司物業(yè)管理中不合格服務(wù)的控制,及對服務(wù)中發(fā)現(xiàn)的不合格物品的控制。

3職責(zé)

3.1管理部負(fù)責(zé)不合格服務(wù)的識別,并跟蹤不合格服務(wù)的處理結(jié)果,有效處理顧客意見。

3.2各部門質(zhì)量檢查員負(fù)責(zé)在各自職責(zé)范圍內(nèi),對不合格品作出處理決定。

4程序

4.1不合格服務(wù)的分類

a.嚴(yán)重不合格:在業(yè)主和住戶中造成惡劣影響或連續(xù)多次發(fā)生的不合格服務(wù);

b.一般不合格:個別或偶然的不合格服務(wù),經(jīng)向業(yè)主和住戶解釋溝通,取得業(yè)主和住戶原諒,并可以通過采取糾正措施很快彌補(bǔ)過失的不合格服務(wù)。

4.2不合格服務(wù)的記錄和糾正

4.2.1各部門質(zhì)量檢查員依照《過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序》,根據(jù)服務(wù)質(zhì)量檢查與考評結(jié)果,對一般不合格服務(wù)記錄在《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表》中,并立即要求責(zé)任者予以糾正。對嚴(yán)重不合格服務(wù)應(yīng)填寫《不合格服務(wù)報告》報告管理部,由管理部責(zé)成責(zé)任人所在部門經(jīng)理,采取糾正措施,杜絕類似事故再次發(fā)生,并通報全公司,追究責(zé)任人的責(zé)任。如再次發(fā)生,應(yīng)上報管理部經(jīng)理,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。

4.2.2對發(fā)生過不合格服務(wù)的部門或人員,在糾正措施完成后一周內(nèi)管理部應(yīng)進(jìn)行復(fù)檢,以驗證不合格服務(wù)已得到有效糾正。必要時,管理部應(yīng)將不合格服務(wù)的處理結(jié)果及時通報給受影響的業(yè)主和住戶,直至獲得業(yè)主和住戶的滿意。

4.3不合格物品的分類

a.嚴(yán)重不合格品在服務(wù)中使用會造成較大經(jīng)濟(jì)損失、引發(fā)安全事故、引起業(yè)主和住戶重大投訴的物品;

b.一般不合格:個別或少量不影響服務(wù)質(zhì)量,能采取措施迅速糾正的不合格品。

4.4采購的不合格品的控制

4.4.1當(dāng)采購員采購的物品到達(dá)倉庫時,經(jīng)質(zhì)量檢查員檢測判為不合格品的物品,應(yīng)記錄在《物品檢測報告》上,倉庫保管員應(yīng)將其放入不合格品區(qū)標(biāo)識、隔離,并及時通知采購員與供應(yīng)商聯(lián)系退、換貨。

4.4.2庫房中不合格品的控制

4.4.2.1管理部每年組織倉庫管理員對庫存物品進(jìn)行一次盤點(diǎn)。對發(fā)現(xiàn)的不合格品由相關(guān)部門質(zhì)量檢查員進(jìn)行評價,提出處理方案。處理方案包括:

a.經(jīng)處理合格后使用;

b.降級使用;

c.報廢。

4.4.2.2倉庫保管員對發(fā)現(xiàn)的不合格品放入不合格品區(qū)標(biāo)識、隔離。并將情況上報總經(jīng)理審批,決定不合格品的處置。

4.4.3維修、安裝中發(fā)現(xiàn)不合格物品的控制

4.4.3.1在維修安裝過程中發(fā)現(xiàn)的不合格品,維修工應(yīng)記錄在《派工單》上并退回倉庫更換為合格品。倉庫管理員將不合格品放入不合格品區(qū)標(biāo)識、隔離,防止誤用。如果不合格品不影響使用,應(yīng)征得業(yè)主和住戶的同意,方可繼續(xù)使用(讓步接收)。

4.4.3.2對于維修、安裝使用后又發(fā)現(xiàn)的不合格品,維修、安裝人員應(yīng)立即進(jìn)行返工,直至達(dá)到要求。如果返工后仍不合格,但不影響使用的物品,應(yīng)征得業(yè)主和住戶的同意方可繼續(xù)使用(讓步接收)。對無法返修的,應(yīng)更換為合格品。對于再次發(fā)現(xiàn)的不合格,維修工應(yīng)分析原因、并記錄在《派工單》上,防止以后發(fā)生類似情況。

4.4.3.3讓步接收的物品,業(yè)主和住戶應(yīng)在《派工單》上簽名確認(rèn)。

4.4.3.4在進(jìn)行維修安裝完成后一周,工程部維修人員應(yīng)對維修過的部位進(jìn)行回訪,以確認(rèn)工作正常,并將回訪結(jié)果記錄在原來的《派工單》上。

5相關(guān)文件

5.1《過程和服務(wù)的監(jiān)視和測量程序》

5.2《改進(jìn)控制程序》

6質(zhì)量記錄

6.1《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評表》

6.2《不合格服務(wù)報告》

6.3《物品檢測報告》

6.4《派工單》

第7篇物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題

得分評卷人

一、填空題(每空1分,共10分)

1、物業(yè)管理的內(nèi)容更多的是____,而不是_____。

2、物業(yè)管理法是物業(yè)管理企業(yè)據(jù)以和業(yè)主簽約,據(jù)以合法管理業(yè)主物業(yè)得具有____,并_____、_____制約得法律規(guī)范得總稱。

3、一般收益性物業(yè)的委托管理合同須規(guī)定物業(yè)管理公司要____呈送各種文件和報告以及物業(yè)管理人員的管理責(zé)任,主要工作等。

4、是由物業(yè)管理公司編制的,發(fā)給業(yè)主、使用人的較為詳盡而全面地反映住戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定,以及物業(yè)管理公司所能提供的服務(wù)項目的非強(qiáng)制性執(zhí)行文件。

5、我們把業(yè)主定義為: 的所有權(quán)人。

6 、物業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)的基礎(chǔ)是和。

二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)

1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系,一般應(yīng)遵循以下哪些原則( )

a、公平合理 b、方便生活c、團(tuán)結(jié)互助 d、有利生產(chǎn)

2、我國政府主管部門現(xiàn)采取( )重大措施來促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)健康,全面地提高整體素質(zhì)和質(zhì)量。

a、立法b、考評c.、招標(biāo) d、資質(zhì)

3、下列哪些情況不屬于物業(yè)管理法律關(guān)系( )

a、某市物業(yè)管理公司因長期虧損而破產(chǎn)

b、業(yè)主林某因車禍而死亡

c、某物業(yè)管理公司向市房地產(chǎn)行政主管部門提出頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的申請

d、某物業(yè)管理公司對轄區(qū)內(nèi)人行道路邊一棵已枯死傾向路面的大樹不采取伐移措施的消極不作為行為

4、屬于物業(yè)管理糾紛中涉及的常見罪名有()

a、詐騙罪b、侵占財產(chǎn)罪c、故意傷害罪d、濫用職權(quán)罪

5、經(jīng)過()以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主臨時會議。

a、10%b、20%c、30%d、40%

得分評卷人

三、名詞解釋(每小題5分,共20分)

1、物業(yè)管理

2、侵權(quán)責(zé)任

3、業(yè)主委員會

4、物業(yè)管理糾紛

得分評卷人

四、簡答題(每小題8分,共24分)

1、簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征

2、簡述業(yè)主自治自律原則

3、簡述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

得分評卷人

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則

得分評卷人

六、案例分析題(本題15分)

2002年9月廣州帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司與陽光有限公司簽訂了房屋售賣合同,約定以1756萬的價格購買了某大廈裙樓的一層商鋪,建筑面積為1634平方米。年1月,帝力房地產(chǎn)開發(fā)公司通知陽光公司,稱在交付商鋪時,須與佳美物業(yè)發(fā)展有限公司簽訂為一期十年的物業(yè)管理協(xié)議,并一次性交納管理費(fèi)、維修基金共人民幣85萬元。陽光公司認(rèn)為無法接受該協(xié)議,兩公司就此發(fā)生了爭議。

問題:1、陽光公司可以通過什么途徑來主張自己的權(quán)利

2、你認(rèn)為本案應(yīng)如何處理

物業(yè)管理法規(guī)模擬試題答案

一、填空題(每空1分,共10分)

1、服務(wù)管理2、民法性質(zhì)行政法經(jīng)濟(jì)法3、定期向業(yè)主4、住戶手冊5、物業(yè)6、委托授權(quán)合同約定

二、在所給的四個選擇項中選出一個以上的正確答案,然后將其序號填寫在題后的括號內(nèi)。少選、多選、錯選均不得分。每小題3分,共15分)

1、abcd2、abcd3、abcd4、abcd5、b

三、名詞解釋(每小題5分,共20分

1、物業(yè)管理指業(yè)主通過對選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

2、侵權(quán)責(zé)任--是指行為人侵犯受物業(yè)管理法律規(guī)范保護(hù)的財產(chǎn)等合法權(quán)益,依法應(yīng)承擔(dān)的否定性民事法律后果。

3、業(yè)主委員會。又稱業(yè)主管理委員會(管委會)。是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,是經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團(tuán)體。

4、物業(yè)管理糾紛是指自然人、法人、其他社會組織、國家行政管理機(jī)關(guān)就物業(yè)與物業(yè)管理相關(guān)事項發(fā)生的爭端。

四、簡答題(每小題8分,共24分)

1、簡述物業(yè)管理法律關(guān)系的主要特征

答:物業(yè)管理法律關(guān)系性質(zhì)的多重性物業(yè)管理法律關(guān)系基本主體的特定性

物業(yè)管理法律關(guān)系中業(yè)主居于主導(dǎo)地位物業(yè)管理法律關(guān)系的客體有特殊性

物業(yè)管理法律關(guān)系的國家干預(yù)程度比較大物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、終止有嚴(yán)格的程序性和要式性

2、簡述業(yè)主自治自律原則

這些原則可以概括為;

&nbs

p;1、依法自治原則

2、積極自治原則

3、規(guī)范自治原則

4、民主管理原則

5、接受監(jiān)督原則

6、尊重私權(quán),公益優(yōu)先原則

3、簡述物業(yè)管理法律責(zé)任特征

法律具有綜合性特征

法定責(zé)任與約定責(zé)任相結(jié)合

責(zé)任認(rèn)定對技術(shù)規(guī)范有較強(qiáng)的依賴性

法律責(zé)任是以民事責(zé)任為主,行政責(zé)任與刑事責(zé)任為輔

五、論述題(本題共16分)

業(yè)主公約的性質(zhì)、特點(diǎn)、訂立原則

性質(zhì):

(1)業(yè)主公約是業(yè)主(區(qū)分所有權(quán)人)之間的非單純債權(quán)性質(zhì)的契約;

(2)業(yè)主公約是眾多業(yè)主(區(qū)分所有權(quán))之間的社會化的契約;

(3)業(yè)主公約具有合伙性質(zhì)、集團(tuán)性質(zhì);

(4)業(yè)主公約類似于勞動法上的勞動協(xié)約;

(5)業(yè)主公約是有關(guān)區(qū)分所有人相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基本規(guī)定,屬于自治法規(guī)或自治規(guī)則。

特點(diǎn):

(1)公約主體是全體業(yè)主。在我國,不同地區(qū)在業(yè)主公約制定方式和產(chǎn)生效力等方面有所不同,但訂約人必須是業(yè)主或代表全體業(yè)主的權(quán)益主體--業(yè)主(代表)大會。

(2)公約客體是物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動等方面的行為,是基于物權(quán)而派生的客觀行為,即可以做什么,不可以做什么,應(yīng)該怎樣做等。

(3)公約內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維修與其他管理服務(wù)活動等方面的權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容,也有社會公共道德的內(nèi)容。

(4)公約是經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

(5)公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識與行為的把握。

訂立的原則

(1)合法性原則。業(yè)主公約的內(nèi)容符合法律、法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。業(yè)主公約自業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起15日內(nèi),將業(yè)主公約報所在地的縣以上房地產(chǎn)管理部門備案。

(2)整體性原則。業(yè)主公約的訂立是在全體業(yè)主自愿和充分協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行,當(dāng)個別意見難以統(tǒng)一的情況下,應(yīng)當(dāng)以全體業(yè)主的整體利益為目標(biāo),個人服從全體,少數(shù)服從多數(shù)。

(3)民主性原則。業(yè)主公約的訂立應(yīng)當(dāng)采取民主管理的形式,即通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的形式,反映全體業(yè)主或者大多數(shù)業(yè)主的利益和要求。

六、案例分析題(本題15分)

第8篇某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本

物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)

第一章總則

第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。

第二條本規(guī)約由業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。

第二章業(yè)主的共有權(quán)

第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱:

座落位置:

物業(yè)類型:

建筑面積:

建筑物區(qū)域四至:

第四條根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):

(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;

(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;

(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。

第三章物業(yè)使用原則

第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中行使以下權(quán)利:

(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(二)以批評、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。

第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第九條業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會,并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。

業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。

裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。

第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;

(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;

(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;

(八)排放有毒、::有害物質(zhì);

(九)亂拋垃圾,高空拋物;

(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;

(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:

(一)不得在公共場所大小便 ;

(二)進(jìn)入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人;

(三)

不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。

專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。

第二十一條業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除隱患。

第五章違約責(zé)任

第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。

第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時,應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。

第9篇 z物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序

公司程序文件版號:a

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ej-qp4.10物業(yè)小區(qū)冬季供暖管理程序頁碼:1/3

1.目的:

為使供暖設(shè)備正常運(yùn)行,確保住戶室溫達(dá)到市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(不低于16℃)。

2.適用范圍:

適用小區(qū)工程維修部管理供暖工作。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.9、4.10、4.11、4.14、4.18章

4.職責(zé):

4.1 公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),維修計劃審批協(xié)調(diào)指導(dǎo)工作。

4.2 工程維修部負(fù)責(zé)冬季供暖的組織,維修保養(yǎng)計劃的制定,供暖公司的聯(lián)系協(xié)調(diào),維修工作的檢查驗收,測溫儀器的效驗管理,緊急情況處理,維修人員技術(shù)培訓(xùn),供暖工作的總結(jié)匯報等具體工作。

4.3 維修班負(fù)責(zé)小區(qū)室內(nèi)外,管道設(shè)備的維修,保養(yǎng)檢查,室內(nèi)溫度的定期測試、維修等和各項記錄的填寫。

5.工作程序:

5.1 供暖準(zhǔn)備工作。

5.1.1每年冬季供暖前(每年10月份),工程維修部對小區(qū)供暖設(shè)備的檢查作出計劃安排,并組織維修人員實(shí)施,做到萬無一失。并由維修班填寫維修檢查記錄。

5.1.2 每年供暖上水前,工程維修部負(fù)責(zé)與供暖公司取得聯(lián)系,確定準(zhǔn)確上水日期派專人在住戶單元門上,張貼上水通知。

5.1.3 正式上水時,工程維修部組織安排維修人根據(jù)上水路線,分段逐樓,進(jìn)行放氣、檢查,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房停止上水,并作好漏點(diǎn)標(biāo)記。

5.1.4 維修人員經(jīng)與鍋爐房聯(lián)系,確認(rèn)已停止上水后,打開泄水閥門放水,然后根據(jù)漏點(diǎn)位置進(jìn)行修理。修理完畢及時通知鍋爐房繼續(xù)上水,檢查步驟同上,直至整個小區(qū)上滿水為上。

5.1.5 對于因住戶裝修改動暖氣的,上水前要及時通知裝修施工隊派人協(xié)助檢查。

5.2日常維修工作:

5.2.1 供暖試運(yùn)行期間,維修人員要對整個小區(qū),住戶室內(nèi)及地下室的暖氣立管,暖氣片進(jìn)行檢查,是否有不熱現(xiàn)像,檢查結(jié)果及時作好《檢查記錄》并向工程維修部匯報。

5.2.2 工程維修部依據(jù)《檢查記錄》,匯同有關(guān)技術(shù)人員分析不熱原因,提出解決方法,并組織安排維修人員徹底解決。

5.2.3 供暖期間,維修人員每月對住戶室溫做兩次溫度測試,實(shí)事求是,認(rèn)真填寫《測溫記錄》遇到寒流大風(fēng)降溫天氣及元旦,春節(jié)要根據(jù)工程維修部指示,增加測溫次數(shù)。

5.2.4到住戶家測溫,維修人員要佩帶胸卡,穿好鞋套,用經(jīng)檢驗合格的測溫表,在正確位置(房間中間離地面1.5米)測溫,對住戶講話要用文明用語,住戶提的問題要耐心解釋,測試結(jié)果要請住戶認(rèn)可簽字。

5.2.5住戶室溫經(jīng)測試達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,維修人員要及時分析原因,加以處理。如遇維修人員解決不了的問題,要及時匯報工程維修部。工程維修部匯同有關(guān)技術(shù)人員研究分析加以解決,確保住戶室溫達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)16℃以上。

5.2.6維修班長,每周要對小區(qū)外線管道溝,進(jìn)戶閥門檢查一次,發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象,及時通知鍋爐房,派人修理。

5.2.7 每年供暖結(jié)束后(每年4月份),工程維修部根據(jù)今年供暖中存在的問題,做出維修計劃上報公司副經(jīng)理審批。根據(jù)公司批示,組織安排維修。

5.2.8 供暖結(jié)束后,維修班要對整個小區(qū)室內(nèi)外閥門進(jìn)行維修保養(yǎng),更換盤根,加黃油。填寫維修保養(yǎng)記錄。

5.2.9由工程維修部對上述工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。

5.3測溫表的管理及效驗。

5.3.1 測溫表由工程維修部負(fù)責(zé)保管、發(fā)放、效驗,每年供暖前,由維修班長領(lǐng)取,供暖結(jié)束后交回工程部。

5.3.2 維修人員要正確使用測溫表,愛護(hù)測溫表,不得損壞,如使用不當(dāng),損壞測溫表,由本人負(fù)責(zé)賠償。

5.3.3 每年供暖前,工程維修部指派專人將測溫表交國家認(rèn)證的校驗部門校驗,將校驗合格標(biāo)識貼于測溫表上。

5.4緊急情況處理:

5.4.1 供暖中遇到緊急情況如:管道崩裂跑水,閥門管件意外損壞大量漏水,暖氣片嚴(yán)重漏水等,接到報急電話,維修班長應(yīng)迅

速組織人員,視嚴(yán)重程度組織人員搶修或及時通知鍋爐房采取緊急措施,進(jìn)行搶修同時匯報工程維修部。搶修時要注意保護(hù)好住戶的財產(chǎn)。搶修完畢,要把現(xiàn)場清掃干凈,并認(rèn)真填寫《緊急情況處理報告》。

5.4.2遇到鍋爐房因突然停電、停水,以及鍋爐設(shè)備出現(xiàn)故障影響供暖時,維修班應(yīng)及時與鍋爐房取得聯(lián)系,同時派人通過電話向住戶通報,做好解釋工作,取得諒解。

5.4.3 供暖恢復(fù)后,維修班長要組織人員到各樓樓頂檢查放氣閥放氣。

5.4.4 維修班長負(fù)責(zé)定期對維修人員的維修保養(yǎng)工作,進(jìn)行檢查,檢查結(jié)果在相應(yīng)記錄上簽字。

6.支持文件與記錄

6.1《供暖準(zhǔn)備工作指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-01

6.2《供暖緊急情況處理指導(dǎo)》 ej-wi-qp4.10-02

6.3《測溫表效驗、發(fā)放記錄》 ej-qp7.1

6.4《測溫記錄表》 ej-qr-qp4.10-01

6.5《供暖設(shè)備檢查、保養(yǎng)、維修記錄表》 ej-qr-qp4.10-02

6.6《供暖值班維修記錄》 ej-qr-qp4.10-03

6.7《緊急情況處理記錄表》 ej-qr-qp4.10-04

6.8《每周外線檢查記錄》 ej-qr-qp4.10-05

6.9《冬季供暖維修、保養(yǎng)工作檢查記錄》 ej-rq-qp4.10-06

第10篇南油物業(yè)行政管理總則

雅園物業(yè)行政管理總則

一、為了加強(qiáng)管理,完善各項工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。

二、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經(jīng)營'。經(jīng)營方針是'面向市場,服務(wù)用戶'。

三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項決定、紀(jì)律。

四、公司的財產(chǎn)屬公司所有,公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產(chǎn)。

五、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個人損害公司的形象、聲譽(yù)。

六、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個人,因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。

七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平,不斷完善公司的經(jīng)營管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。

八、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識,公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會,努力提高員工的素質(zhì)和水平,造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊伍。

九、公司鼓勵員工發(fā)揮才能多做貢獻(xiàn),對于有突出貢獻(xiàn)者,公司給予獎勵、表彰。

十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機(jī)會,鼓勵員工積極向上。

十一、公司倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神。

十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議,對做出貢獻(xiàn)者公司給予獎勵、表彰。

十三、公司尊重員工的辛勤勞動,為個人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應(yīng)有的待遇,充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻(xiàn)。

十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的增長而提高員工各方面的待遇。

十五、公司實(shí)行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。

十六、公司實(shí)行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤和考核制度,促進(jìn)員工端正工作作風(fēng)和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

十七、公司提倡勵行節(jié)約,反對鋪張浪費(fèi)。降低消耗,增加收入,提高效益。

十八、維護(hù)公司利益,對任何違反公司章程和各項規(guī)章制度的行為,都要追究責(zé)任。

第11篇某物業(yè)管理大檢查考核程序

物業(yè)管理大檢查考核程序

1目的

本程序規(guī)定了對物業(yè)管理處檢查考核的職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)、方法,以保證對各物業(yè)管理處管理的物業(yè)狀況和管理水平做出客觀評價。

2適用范圍

本程序適用于本公司對位于本市的直屬物業(yè)管理處所管理的物業(yè)狀況和管理水平進(jìn)行檢查考核。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.14.10

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊》

4.2《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》

5職責(zé)

5.1經(jīng)理部負(fù)責(zé)對管理人員素質(zhì)項目進(jìn)行檢查考核。

5.2物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對房屋的管理及維修養(yǎng)護(hù),衛(wèi)生,綠化,公用場地、場所,用戶評議,投訴處理項目進(jìn)行檢查考核。

5.3消防治安辦負(fù)責(zé)對保安消防和車輛管理項目進(jìn)行檢查考核。

5.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對電梯,空調(diào),供電,給排水等公用和公共配套設(shè)施、設(shè)備項目進(jìn)行檢查考核。

5.5經(jīng)營部負(fù)責(zé)對經(jīng)營核算,社區(qū)文化,經(jīng)營服務(wù)項目進(jìn)行檢查考核。

5.6財務(wù)部負(fù)責(zé)對財務(wù)管理項目進(jìn)行檢查考核。

5.7公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)檢查考核工作。

6實(shí)施程序

6.1公司每年進(jìn)行一次全面的物業(yè)管理大檢查,每年第四季度進(jìn)行。公司領(lǐng)導(dǎo)可根據(jù)需要增加檢查考核次數(shù)。

6.2物業(yè)管理大檢查按照《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行檢查考核。

6.3公司領(lǐng)導(dǎo)決定對管理處所管理的物業(yè)現(xiàn)狀和管理水平進(jìn)行檢查考核時,召開公司經(jīng)理辦公會進(jìn)行布置。必要時可組成由各部門負(fù)責(zé)人參加的檢查考核組對一個或幾個物業(yè)管理處進(jìn)行示范性檢查考核或復(fù)合性檢查考核。

6.4各部門按照各自的職責(zé)和公司要求的時間,依據(jù)住宅區(qū)(住宅組團(tuán))大廈、工業(yè)區(qū)的《深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)》對應(yīng)各物業(yè)管理處,分別或聯(lián)合進(jìn)行檢查考核。

6.5公司領(lǐng)導(dǎo)指定專人或召開會議收集匯總各部門對管理處檢查考核結(jié)果。

6.6檢查考核結(jié)果用分?jǐn)?shù)表示,各項管理實(shí)得分分別填寫在《物業(yè)管理檢查考核記錄(報告)表》內(nèi),供公司管理評審和制定下年度質(zhì)量管理目標(biāo)時參考使用。

7質(zhì)量記錄

7.1物業(yè)管理檢查考核記錄(報告)表

第12篇某某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序

某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序

為了給公司員工提供一個良好的職業(yè)培訓(xùn)及發(fā)展環(huán)境,從而改善受訓(xùn)者的專業(yè)知識、服務(wù)技能及職業(yè)態(tài)度,并因此提高工作效率和客戶服務(wù)水平,保證公司服務(wù)品質(zhì),以適應(yīng)公司持續(xù)發(fā)展的需要,特制定本管理程序。

一、公司各類培訓(xùn)及責(zé)任部門

****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)公司總體培訓(xùn)工作的計劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督,組織各類員工的入職培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、升任主管以上人員的培訓(xùn)、部門經(jīng)理在職培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、外送(聘)培訓(xùn),保存培訓(xùn)及考核記錄,并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估總結(jié)。

管理處培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)本部門新到崗人員的崗前培訓(xùn)、部門理以下人員的在職培訓(xùn)、升任部門組長、班、組長人員的升職培訓(xùn)及考核。

二、公司培訓(xùn)計劃管理

1、公司年度培訓(xùn)計劃管理

1)公司《年度培訓(xùn)大綱》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門于每年十二月根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要制定,報**物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

2)《年度培訓(xùn)大綱》內(nèi)容應(yīng)包括:

a.培訓(xùn)目的;

b.培訓(xùn)方式;

c.培訓(xùn)類別及對象;

d.培訓(xùn)內(nèi)容安排。

2、公司月度培訓(xùn)計劃管理

每月底,****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門根據(jù)公司年度培訓(xùn)大綱要求,編制公司下月培訓(xùn)計劃。管理處制定下月《培訓(xùn)計劃》,并于每月3日前將本部門本月培訓(xùn)計劃報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門備案。職能部門月《培訓(xùn)計劃》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門統(tǒng)一編制,報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門經(jīng)理審批后執(zhí)行。

三、培訓(xùn)實(shí)施管理

1、崗前培訓(xùn)

1)入職引導(dǎo)

新員工在上崗前,由所在部門經(jīng)理指定的部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人或直屬上級,對其組織實(shí)施崗前培訓(xùn),引導(dǎo)新員工熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司規(guī)章,掌握專業(yè)技能等。

2)新成立管理處人員崗前培訓(xùn)

a、****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織新建管理處人員的崗前培訓(xùn),并根據(jù)崗位要求及培訓(xùn)內(nèi)容舉行上崗前考核:

b、對新建管理處全體工作人員的培訓(xùn)內(nèi)容包括:新建管理處組織架構(gòu)、崗位職責(zé);物業(yè)管理相關(guān)法規(guī);本大廈(小區(qū))情況簡介;入伙流程;各崗位專業(yè)服務(wù)禮儀、專業(yè)工作技能等。

c、專業(yè)技能培訓(xùn)內(nèi)容包括:

a.管理類:品質(zhì)、人事、培訓(xùn)、行政、財務(wù)、租賃、信息、資料管理等

b.技術(shù)類:房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施情況、裝修管理等

c.安全類:安全防范、停車場、消防管理、緊急突發(fā)事件處理等

d.保潔類:清潔綠化消殺技能及程序、材料工具的使用等

2、入職培訓(xùn)

1)入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:

a.公司概況、企業(yè)文化、經(jīng)營理念

b.公司管理規(guī)章制度

c.職業(yè)道德規(guī)范、員工手冊

d.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

e.顧客溝通技巧、服務(wù)禮儀

f.品質(zhì)基礎(chǔ)課程

g.安全教育、消防知識及急救常識

h.小區(qū)/大廈實(shí)景參觀等

2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工入職培訓(xùn)的組織實(shí)施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進(jìn)行,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會,兩次考核'不合格',公司將不予聘用。

3)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。

3、強(qiáng)化培訓(xùn)

1) 參加強(qiáng)化培訓(xùn)前,新員工須填寫《新員工試用情況反饋表》,于強(qiáng)化培訓(xùn)時上交現(xiàn)場培訓(xùn)助理,該記錄由管理處妥善保管。

2)強(qiáng)化培訓(xùn)的主要內(nèi)容為討論工作中的收獲及疑問并答疑、強(qiáng)化公司理念及顧客溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等。

3)由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工強(qiáng)化培訓(xùn)的組織實(shí)施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進(jìn)行,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會,兩次考核'不合格',公司將做解除勞動關(guān)系處理。。

4)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。

4、在職培訓(xùn)

1)在職培訓(xùn)主要以直屬上級的在職輔導(dǎo)方式進(jìn)行。

2)管理處各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門的培訓(xùn)計劃、課程設(shè)計、組織實(shí)施、效果評估等工作。

3)由管理處培訓(xùn)負(fù)責(zé)人按照本部門月度《培訓(xùn)計劃》負(fù)責(zé)組織至少每月安排一次在職培訓(xùn),考核至少每半年一次。

4)在職培訓(xùn)內(nèi)容主要為崗位服務(wù)技能。

5)在職培訓(xùn)考核不合格者,由所在部門安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。培訓(xùn)及考核記錄由所在部門保存至少一年。

6)主管及以上人員在職培訓(xùn)

a、由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織安排每半年一次的在職培訓(xùn)。

b、培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理及企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識。

c、在職培訓(xùn)記錄由培訓(xùn)管理員妥善保存至少一年。

5、升職培訓(xùn)

1)升職培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好,工作能力較強(qiáng),具較好發(fā)展?jié)摿?擬晉升到更高一級職位的員工。員工能否得到升職,應(yīng)視員工之專業(yè)知識技能及管理水平等方面與該職位是否適應(yīng)。

2)升職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:

a、擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限

b、擬晉升職位的專業(yè)知識及技能

c、管理技巧

6、特殊工作人員培訓(xùn)

1)由培訓(xùn)管理員組織安排從事特殊工作崗位(內(nèi)審員/培訓(xùn)負(fù)責(zé)人)員工的資格培訓(xùn);由培訓(xùn)管理員組織安排從事關(guān)鍵工作崗位(會計/出納/設(shè)備責(zé)任人/救生員/司機(jī))員工的資格培訓(xùn)。

2)從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書,擔(dān)任部門配電柜、發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施、水泵、立體車庫等設(shè)備的責(zé)任人及操作者,擔(dān)任部門救生員、專職機(jī)動車輛駕駛員并須經(jīng)過公司考核取得資格后方可正式上崗。

7、外送培訓(xùn)

根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要,由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員外送培訓(xùn),雙方簽定1-3年的培訓(xùn)協(xié)議書。培訓(xùn)結(jié)束后須將結(jié)業(yè)證書原件交人事管理員存檔。

8、培訓(xùn)效果評估

1)各培訓(xùn)組織部門應(yīng)預(yù)先設(shè)定培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)結(jié)束后檢驗?zāi)繕?biāo)的達(dá)成情況,并定期開展培訓(xùn)效果評估及意見征詢活動,至少每半年一次總結(jié)培訓(xùn)成效,以便提高培訓(xùn)工作質(zhì)量。

2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)至少每半年組織

一次對各部門培訓(xùn)工作抽查并評估。

四、培訓(xùn)積分管理

1、參加培訓(xùn)者將得到相應(yīng)的培訓(xùn)積分。

2、培訓(xùn)積分將與個人考核、獎金及晉升直接掛鉤。

3、培訓(xùn)積分采用培訓(xùn)系數(shù)×培訓(xùn)課時的方法進(jìn)行計算。

4、培訓(xùn)系數(shù)根據(jù)該次培訓(xùn)課程的專業(yè)程度、重要程度及難易程度等,分別為0.5、1.0、1.5、2.0四個系數(shù)。

5、培訓(xùn)課時指該次培訓(xùn)課程的授課時間,1小時為1個課時。

6、培訓(xùn)積分實(shí)行個人臺賬式管理,由各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人將本部門參加培訓(xùn)人員的姓名、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)課程、培訓(xùn)系數(shù)及培訓(xùn)積分統(tǒng)一進(jìn)行登記管理。

五、培訓(xùn)須知

公司安排之培訓(xùn)活動,等同于正常出勤,應(yīng)參加培訓(xùn)人員無故不參加者,將按照相關(guān)考勤管理制度執(zhí)行。

培訓(xùn)是一次互動式的交流研討,希望你能運(yùn)用創(chuàng)造性思維,積極參與;