物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-25 查看人數(shù)：90

物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)

第1篇物管培訓(xùn):物業(yè)管理現(xiàn)代化與人才培養(yǎng)

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理,是隨著住房制度改革的深化而形成的與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的一種統(tǒng)一管理方式,是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的一種社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的管理模式。物業(yè)管理的開展需要一大批高素質(zhì)的復(fù)合型人才來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的管理。

一、物業(yè)管理現(xiàn)代化

(一)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的優(yōu)越性

隨著改革開放的深入發(fā)展,社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立,人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),歸根到底是商品的競(jìng)爭(zhēng),而商品的競(jìng)爭(zhēng),歸根到底是技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)、人才的競(jìng)爭(zhēng)。特別是當(dāng)今世界已進(jìn)入高科技時(shí)代,物業(yè)管理要?jiǎng)?chuàng)一流水平,體現(xiàn)一流質(zhì)量,實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理勢(shì)在必行。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)現(xiàn)有以下優(yōu)越性:

1.高效率

物業(yè)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,管理范圍大,內(nèi)容廣,采用舊的房產(chǎn)管理方法和手段,不僅耗費(fèi)了大量的人力、物力,而且效益十分低下。如果推行現(xiàn)代化管理手段,尤其是將一些高科技用于物業(yè)管理上,將大大提高其效率。比如,小區(qū)內(nèi)實(shí)行電視安全監(jiān)控系統(tǒng)來管理治安,則只需一個(gè)人坐在熒光屏前,就可以觀察到小區(qū)內(nèi)主要道路及一些主要地方人們活動(dòng)及治安狀況,并由錄像帶自動(dòng)記錄下來。如果住戶反映某天發(fā)現(xiàn)自家東西被竊,便可以通過錄相像帶的記錄情況幫助分析破案,既提高了管理水平,又節(jié)約了大量的人力。

2.高質(zhì)量

傳統(tǒng)的收費(fèi)管理及服務(wù)項(xiàng)目是采用簡(jiǎn)單的人工手段進(jìn)行工作的,對(duì)一般化管理還可以,如果需要一些要求較高或較復(fù)雜的系統(tǒng)管理,就顯得力不從心?，F(xiàn)代化管理把管理建成一個(gè)完備的系統(tǒng),具有數(shù)據(jù)采集、整理和及時(shí)分析的全過程,減少了信息在中間傳遞過程的流失,保證了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度,提高了決策的可靠性,電子計(jì)算機(jī)先進(jìn)設(shè)備在保證工作質(zhì)量方面有極高的可靠性。它可以連續(xù)運(yùn)行,可日夜不停地存入或取出信息而不出一次差錯(cuò),并且設(shè)有反饋和自檢的功能,可以自動(dòng)檢查系統(tǒng)的執(zhí)行情況,并校正計(jì)算誤差,高質(zhì)量地完成各種工作。

3.高儲(chǔ)量

計(jì)算機(jī)具有大量?jī)?chǔ)存信息的功能。直徑15厘米的磁盤可存儲(chǔ)大32開本562頁(每頁784個(gè)字),約44萬字,而長(zhǎng)3000米的磁帶可存儲(chǔ)127551頁,約1億個(gè)字。

4.方便

隨著計(jì)算機(jī)運(yùn)用的擴(kuò)展與聯(lián)網(wǎng),物業(yè)管理公司的電腦系統(tǒng)可以根據(jù)工作的需要,與銀行金融機(jī)構(gòu)、自來水公司、供電系統(tǒng)等有關(guān)部門聯(lián)網(wǎng),這給物業(yè)管理與住房的管理交費(fèi)都帶來了極大的方便。

深圳市長(zhǎng)城物業(yè)管理公司運(yùn)用電腦方法進(jìn)行收費(fèi)管理帶來了明顯的優(yōu)越性:

①節(jié)省了50%~70%的人力;

②收費(fèi)穩(wěn)定可靠;

③避免了個(gè)別收費(fèi)人員徇私情;

④財(cái)務(wù)報(bào)表反映及時(shí)、準(zhǔn)確;

⑤方便了業(yè)主(使用人);

⑥可以隨時(shí)統(tǒng)計(jì)出不正常水電用量的用戶,故可及時(shí)反映水、電表運(yùn)行情況。

(二)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容

物業(yè)管理現(xiàn)代化的定義可以簡(jiǎn)單表述為:綜合運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)并采用先進(jìn)的技術(shù)手段,把國家對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定及要求物化在各種設(shè)備中,并由這些設(shè)備與管理人員構(gòu)成某種工作目標(biāo)服務(wù)的人機(jī)信息處理系統(tǒng)。

從廣義上講,物業(yè)管理現(xiàn)代化包括以下五項(xiàng)內(nèi)容,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段自動(dòng)化。

1管理觀念現(xiàn)代化

現(xiàn)代化的物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理在思想觀念上有著明顯的不同,具體表現(xiàn)為:

(1)信息觀念強(qiáng)。在物業(yè)管理中,信息作為一種重要的資源來管理和利用,物業(yè)管理人員要全面了解物業(yè)的運(yùn)行情況。對(duì)一個(gè)不斷變化的物業(yè)系統(tǒng),要隨時(shí)隨地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整,使其達(dá)到最優(yōu)工作狀態(tài)。居民、業(yè)主對(duì)物業(yè)的意見、建議等信息是管理人員進(jìn)行下一步工作的基礎(chǔ),物業(yè)管理必須充分運(yùn)用信息,加強(qiáng)信息流動(dòng)、傳遞,促進(jìn)信息循環(huán),及時(shí)組織反饋,達(dá)到與客觀實(shí)際的相對(duì)一致,從而為科學(xué)的決策提供條件。

(2)系統(tǒng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理的目標(biāo)不是單一的建筑物,而是把建筑物與其周圍環(huán)境統(tǒng)一起來作為一個(gè)系統(tǒng)來管理。在這個(gè)系統(tǒng)中不僅包括有形的物質(zhì),還包括無形的精神文明。物業(yè)管理不僅要保證物業(yè)正常使用,而且要使物業(yè)的使用功能盡可能地發(fā)揮,從而為居民提供舒適的生活和工作環(huán)境。

(3)經(jīng)營(yíng)觀念強(qiáng)。物業(yè)管理公司是專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的獨(dú)立法人,不能依靠行政手段來工作,而是要通過經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟(jì)的手段來管理物業(yè)。它是以人為本,積極開展有償服務(wù),并以一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)方式來保證管理系統(tǒng)的資金籌集。

2.管理方式程序化

物業(yè)管理要通過人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)去實(shí)現(xiàn),管理人員水平的高低直接影響到管理和服務(wù)的質(zhì)量和效果。因此,要保證公司的管理水準(zhǔn)就必須建立起一整套完備的制度。對(duì)每一崗位上的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法,都需訂出明確的規(guī)定,使每一位員工在工作中都有章可循、照章辦事,保證工作質(zhì)量。許多物業(yè)管理公司實(shí)施iso9002,就是完全按照程序化辦事,根據(jù)質(zhì)量體系要素細(xì)化,根據(jù)管理職責(zé)分工,強(qiáng)化法治意識(shí)。由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍?全面提高企業(yè)水準(zhǔn),保證整個(gè)系統(tǒng)長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。只有程序化的管理方式才有利于采用先進(jìn)的自動(dòng)化管理手段。

3.管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化

在現(xiàn)代企業(yè)管理中,絕大多數(shù)的工業(yè)企業(yè)都有一套完整的產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)系統(tǒng),以保證其產(chǎn)品質(zhì)量在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)一定的市場(chǎng)。物業(yè)管理公司也是企業(yè),它是服務(wù)性行業(yè),它的“產(chǎn)品”就是管理服務(wù)行為。公司為了保證“產(chǎn)品”質(zhì)量,應(yīng)建立一套規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),制定管理標(biāo)準(zhǔn)要將其細(xì)化,具有可操作性。在這些管理標(biāo)準(zhǔn)中人員培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)是不可缺少的。它可以像工礦企業(yè)一樣采用“全過程質(zhì)量控制”――對(duì)管理服務(wù)行為實(shí)施的整個(gè)過程進(jìn)行全面考核,以保證員工的素質(zhì)。只有一流的員工隊(duì)伍才能提供一流的管理服務(wù),物業(yè)管理公司整體素質(zhì)才能達(dá)到一流水準(zhǔn)。

4.管理組織網(wǎng)絡(luò)化

物業(yè)管理涉及面廣,物業(yè)管理公司與許多政府部門、服務(wù)公司等都有著各種聯(lián)系。如果我們將物業(yè)管理系統(tǒng)看作是一張網(wǎng),將包含在物業(yè)管理系統(tǒng)中的各個(gè)部門看作是這張“網(wǎng)”上的一點(diǎn),那么它們之間的關(guān)系就是“網(wǎng)”上的“線”。于是物業(yè)管理公司內(nèi)部各個(gè)部門機(jī)構(gòu)間的關(guān)系就形成一個(gè)層次分明、上下貫通的網(wǎng)絡(luò),而與其外部工作緊密相連的政府各個(gè)部門以及相關(guān)的企事業(yè)單位(如供電局、自來水公司、銀行等)也形成了一個(gè)工作“網(wǎng)”。物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)化要求各部門與“網(wǎng)”中的其他部門有良好的交流,網(wǎng)絡(luò)中的各個(gè)結(jié)點(diǎn)能實(shí)現(xiàn)資源共享。在物業(yè)管理組織網(wǎng)絡(luò)中,有大量的信息資源、人力資源、技術(shù)資源――各類企業(yè)的技術(shù)人員、管理人員均可采用以上方式共享。這樣,物業(yè)管理公司就可以節(jié)省大量的人力、物力,它的優(yōu)越性得到充分體現(xiàn)。

5.管理手段自動(dòng)化

物業(yè)管理中的信息量大、面廣,而且需要長(zhǎng)期保存、經(jīng)常調(diào)用,采用計(jì)算機(jī)技術(shù),可將信息分類、處理存入軟盤中保存,并可將計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行,以方便物業(yè)管理公司內(nèi)的各部門隨時(shí)調(diào)用。計(jì)算機(jī)迅速準(zhǔn)確地完成對(duì)各種數(shù)據(jù)的調(diào)用、匯總、分析,既提高了文檔統(tǒng)計(jì)工作效率和質(zhì)量,又可在企業(yè)遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)上進(jìn)行輔助,為公司領(lǐng)導(dǎo)的決策提供依據(jù)。物業(yè)管理中除了采用計(jì)算機(jī)以外,還可以選擇精密的電視安全監(jiān)控系統(tǒng)、保安自動(dòng)巡更系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、電子通訊系統(tǒng)等先進(jìn)的高技術(shù)的自動(dòng)化管理手段。

然而決不能簡(jiǎn)單地理解為傳統(tǒng)的管理加計(jì)算機(jī)就是現(xiàn)代化。如果只有計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理上的運(yùn)用而缺乏現(xiàn)代化的管理觀念,程序化的管理方式,規(guī)范化的管理標(biāo)準(zhǔn),網(wǎng)絡(luò)化的管理組織,那么這個(gè)現(xiàn)代化的含義是不完整的,只有“五位一體”才真正是物業(yè)管理現(xiàn)代化。

(三)計(jì)算機(jī)運(yùn)用于物業(yè)管理之中

隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展,電子計(jì)算機(jī)越來越為各個(gè)行業(yè)所普遍使用。同樣,正是由于它的綜合性、快速性及可靠性,今天已被廣泛用于物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)之中。通常是把物業(yè)管理運(yùn)作作為一個(gè)大系統(tǒng),物業(yè)管理系統(tǒng)是大系統(tǒng)中的一種,它把各種物業(yè)管理組織成一個(gè)有機(jī)整體,通常分為三個(gè)部分,并存在于社會(huì)大環(huán)境中。

物業(yè)管理涉及到方方面面,在運(yùn)作之前應(yīng)作超前性系統(tǒng)研究,這樣才能使物業(yè)管理活動(dòng)走上正軌。通常超前性研究有以下幾方面的好處:

①了解物業(yè)管理的整體,有利于制定目標(biāo)與要求,減少盲目性與片面性;

②使決策者充分了解物業(yè)處于大環(huán)境的種種制約,物業(yè)管理必須與所處大環(huán)境相適應(yīng),相通融;

③通過系統(tǒng)輸出信息反饋,能及時(shí)找到某些輸入不合理原因,采取必要的控制加以改進(jìn),使其與總目標(biāo)的偏差減小到最低程度。

物業(yè)管理系統(tǒng)建立的步驟:

①提出問題。根據(jù)購房對(duì)象,調(diào)查分析其文化程度、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭組成、經(jīng)濟(jì)狀況及對(duì)物業(yè)管理的態(tài)度。

②明確目標(biāo)。物業(yè)管理對(duì)象是哪些人,規(guī)模多大,服務(wù)的內(nèi)容范圍有多大,主要管理手段是什么等。

③設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行多方案比較,并有可比基礎(chǔ),可按公司管理體制來設(shè)計(jì)方案。

④建立模型。明確物業(yè)管理具體由哪些部門組成,部門之

間的聯(lián)系。模型要進(jìn)行定量化與標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

⑤優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)各種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比、分析,如管理開支、人員構(gòu)成、規(guī)模效益、收益指標(biāo)、服務(wù)滿意度、物業(yè)增值率等。

⑥方案擇優(yōu)。在眾多方案中,經(jīng)過比較、分析,選出一個(gè)令人滿意的最優(yōu)方案。

(四)管理信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

管理信息系統(tǒng)(managementinformationsystems,簡(jiǎn)稱mis)是由人、計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行管理信息的收集、傳遞、儲(chǔ)存、加工、維護(hù)和使用的系統(tǒng)。

1.mis對(duì)物業(yè)管理現(xiàn)代化具有重要作用

物業(yè)管理在我國起步較晚,最早的深圳也只有十幾年的歷史;國內(nèi)的其他地區(qū)都是90年代以后之事,管理水平低、管理手段落后、管理質(zhì)量差,要使物業(yè)管理真正走上專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的管理之路,必須運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法。mis作為當(dāng)前一種先進(jìn)的管理工具在國外已被普遍運(yùn)用于物業(yè)管理行業(yè),因此,我國應(yīng)在物業(yè)管理行業(yè)推廣mis管理方式。一個(gè)好的管理信息系統(tǒng),能滿足物業(yè)管理公司內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)、管理員、操縱員等各層人員要求,具有多方面功能,主要有以下四個(gè)方面:

(1)及時(shí)、全面地提供信息和數(shù)據(jù),讓公司領(lǐng)導(dǎo)全面掌握物業(yè)管理狀況,更好地確定系統(tǒng)目標(biāo)。

(2)利用數(shù)學(xué)模型加工數(shù)據(jù),根據(jù)過去的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來,或者根據(jù)過去、現(xiàn)在的數(shù)據(jù)選擇最優(yōu)決策。

(3)根據(jù)不同管理層次的特點(diǎn),完成不同要求的功能,從而達(dá)到各層次的溝通,發(fā)揮控制與反饋?zhàn)饔谩?/p>

(4)有效地利用自身的人才和設(shè)備等資源,使成本最低化。

2.物業(yè)管理應(yīng)用mis的必要性、優(yōu)越性

物業(yè)管理使用mis以后,可以提高管理人員辦事效率,改善整體管理水平,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)有效改善有關(guān)資料存儲(chǔ)方式。對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)(大廈)而言,各種規(guī)劃?rùn)n案、平面圖、水電管道線路圖、驗(yàn)收文件等資料相當(dāng)繁雜,建立物業(yè)管理mis后,可以把所有資料儲(chǔ)入一個(gè)小磁盤中,運(yùn)用mis后,查找、翻閱、修改、復(fù)制非常方便、快捷。

(2)可以分類記錄日常發(fā)生的各項(xiàng)事務(wù)。物業(yè)管理承擔(dān)著房屋的維修保養(yǎng)、設(shè)備的保養(yǎng)與維修、保安、消防、清潔、美化環(huán)境、樓宇驗(yàn)收與交換、質(zhì)量綜合測(cè)評(píng)、住戶各項(xiàng)費(fèi)用的收繳等日常事務(wù),用手工操縱既繁瑣、又不規(guī)范,有時(shí)還會(huì)出差錯(cuò),采用mis則將各項(xiàng)事務(wù)既分門00別類,又相互關(guān)聯(lián)地存儲(chǔ)起來,按時(shí)統(tǒng)計(jì)分析,甚至自動(dòng)判斷哪些資料不完善,提出工作建議。還顯著減少了管理人員的重復(fù)性工作。

(3)計(jì)算住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)發(fā)生的多項(xiàng)費(fèi)用,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化。任何一個(gè)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理都是非常繁瑣的,各式各樣表格、憑證不但要做到賬目清晰,更要保證數(shù)字萬無一失。mis則可以使這種狀況大為改觀,不僅可以記錄各項(xiàng)費(fèi)用,而且保證準(zhǔn)確,這大大簡(jiǎn)化了統(tǒng)計(jì)、制表等工作,隨時(shí)可以調(diào)出想要知道的各項(xiàng)費(fèi)用的開支。

(4)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量管理。mis利用計(jì)算機(jī)的電子表格、文字編排、圖像制作等功能,有效改善了物業(yè)管理傳統(tǒng)的處理事務(wù)的方式。mis是有步驟、按固定程序運(yùn)行的,它要求管理人員按規(guī)范化操作,從而促使物業(yè)管理規(guī)范進(jìn)行,提高管理人員處理事務(wù)的效率和自身素質(zhì),提高管理質(zhì)量。

(5)實(shí)現(xiàn)決策科學(xué)化。mis所包含的決策支持系統(tǒng)可以綜合處理各類信息,自動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、比較、繪圖等工作,為管理者決策提供材料和依據(jù),并能為決策者提供各種相關(guān)的決策方案,從而促進(jìn)物業(yè)管理的決策科學(xué)化、管理科學(xué)化。

建立一個(gè)物業(yè)管理mis需要大量人力、物力,需要進(jìn)行深入調(diào)查,熟悉工作環(huán)境,規(guī)劃好各個(gè)子系統(tǒng),既要保證各子系統(tǒng)的獨(dú)立性,又要有相互的耦合性,需要懂得電子計(jì)算機(jī)編程序人員參與。由于篇幅有限,需要運(yùn)用mis時(shí)再深入展開、細(xì)化研究。

二、物業(yè)管理現(xiàn)代化對(duì)人才的需求

(一)物業(yè)管理現(xiàn)代化需要觀念更新

物業(yè)管理公司實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的伴生物。在國外,多數(shù)國家和港臺(tái)地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)早已實(shí)行了這種管理模式。在香港已有400多家大小不同、功能完備的物業(yè)管理公司。西歐、北美一些國家的物業(yè)管理起步更早,成效尤為突出,對(duì)這些國家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的促進(jìn)作用。我國的物業(yè)管理相對(duì)國外來講十分年輕,要使我國物業(yè)管理趕上世界先進(jìn)水平,必須加快物業(yè)管理現(xiàn)代化建設(shè),需要在思想觀念上有所更新,重樹三個(gè)觀念。

1.創(chuàng)新觀念

雖然物業(yè)管理行業(yè)在國外已興起和發(fā)展了好幾十年,一些成功的經(jīng)驗(yàn)可為我們借簽,但我國的實(shí)際情況又決定了不可能照搬照抄國外的經(jīng)驗(yàn)。我國地域大,人口多,經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不

平衡。改革開放以來,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較早的沿海南方城市與交通不便的內(nèi)地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異很大,老百姓的收入也有很大的差別。據(jù)對(duì)我國35個(gè)城市的抽查表明,上海1995年人均生活費(fèi)收入為6822元,而內(nèi)蒙古呼和浩特市卻為2780元;人們文化素質(zhì)差異也很大,大城市高于中小城市,沿海城市高于內(nèi)地,因而人們的思想觀念懸殊也很大。所以在我國實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、加快住房制度改革、推行物業(yè)管理時(shí),既要借鑒國外一些成功的管理經(jīng)驗(yàn),又要積極創(chuàng)新,走符合我國國情、符合管理服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)實(shí)際情況的路。實(shí)踐證明:凡是被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀示范的住宅小區(qū),其參與管理的物業(yè)管理公司都能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況及業(yè)主(使用人)的經(jīng)濟(jì)、文化等具體條件積極開展服務(wù)工作,創(chuàng)造出了自己的特色后被人們所共認(rèn)。

2.人才觀念

人才是企業(yè)生存、發(fā)展之根本,這已成為當(dāng)今人們的共識(shí)。但作為從事物業(yè)管理工作的人才,需要重新認(rèn)識(shí)。那種認(rèn)為物業(yè)管理工作僅僅是“收收房租、掃掃地、看看門”,人人都會(huì)做,不需要什么文化技術(shù)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。借鑒香港開展物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),深感我國這方面專業(yè)人才匱乏。據(jù)南京市房管局調(diào)查,南京市現(xiàn)有近130家物業(yè)管理公司,卻沒有一位經(jīng)過本專業(yè)培養(yǎng)的專門人才,即使是改行從事這項(xiàng)工作的專業(yè)技術(shù)人員也不很多,學(xué)歷層次不高,大大影響了物業(yè)管理工作的開展。

物業(yè)管理所提供的服務(wù)很廣,包括建筑物本身的結(jié)構(gòu),以及建筑物以外的環(huán)境、場(chǎng)地和附屬設(shè)施,還有保安、通訊等方面的內(nèi)容。特別是在建立和諧的人際關(guān)系和公共關(guān)系、形成良好的工作環(huán)境和居住環(huán)境方面,有著許多深層次的工作需要去做。因此,凡是從事物業(yè)管理工作,尤其是高層次的管理人員,需要有廣博的知識(shí),應(yīng)是一位復(fù)合型人才,這樣才能夠勝任。國外十分重視物業(yè)管理公司管理人員的文化素質(zhì)。香港規(guī)定,物業(yè)管理行業(yè)中的中高層管理人員必須具有大專以上的文化水平。除必須具備這一條件以外,還需要進(jìn)行2年至3年的職業(yè)培訓(xùn),取得證書后方可進(jìn)行工作。所以我國的物業(yè)管理工作要想健康地發(fā)展,必須轉(zhuǎn)變認(rèn)識(shí)觀念,必須加強(qiáng)人才培養(yǎng)。我國政府非常重視物業(yè)管理人才素質(zhì)培養(yǎng),建設(shè)部人事教育司和房地產(chǎn)公司于1996年聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》,全國各省都在積極開展培訓(xùn),注重人才素質(zhì)培養(yǎng)。

3.市場(chǎng)觀念

由于當(dāng)前我國存在著多種所有制形式,客觀上也就存在著經(jīng)濟(jì)利益的多元化格局。目前,我國的改革開放、實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),就是要調(diào)動(dòng)一切人的積極因素,發(fā)揮各種所有制的互補(bǔ)作用,加速國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的功能之一就是要打破“封建割據(jù)”、“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)”的生產(chǎn)模式,合理有效地配置資源,使各種生產(chǎn)要素實(shí)現(xiàn)最佳組合,充分提高資源利用率,從而使國民經(jīng)濟(jì)快速、高效地運(yùn)行。但目前我國的物業(yè)管理方式還是一種“誰開發(fā),誰管理”、“兒子為父親打工”(管理與開發(fā)商的關(guān)系)。因此管理單位忙于自己圈子里的物業(yè)管理,而忽略了“市場(chǎng)”這個(gè)觀念。從某種意義上來講,目前這些物業(yè)管理公司還處在為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售房屋而工作,而不是真正社會(huì)化的物業(yè)管理,因此常出現(xiàn)“大馬拉小車”、效益欠佳的情況。從建立現(xiàn)代企業(yè)制度、講究規(guī)模效益來講,這種只忙于自己所開發(fā)的物業(yè)管理是不行的。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要,在公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制下,物業(yè)管理工作要想創(chuàng)造出更輝煌的成績(jī),必須推行社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化、集團(tuán)化的模式,要有參與競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí),這就需要經(jīng)理層、管理層、操作層都要盡快地建立市場(chǎng)觀念,迎接競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn)。

(二)物業(yè)管理是一門多學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用的新學(xué)科

談到物業(yè)管理,許多人并不十分了解其內(nèi)涵,甚至有些人把物業(yè)管理誤認(rèn)為是“掃掃地”、“種種花”、“看看門”、“收收水電費(fèi)”,不需要文化,不需要技術(shù),只要出點(diǎn)兒勞動(dòng)力就行了。正是由于存在這些錯(cuò)誤的觀念,許多物業(yè)管理公司不重視技術(shù)人才的引進(jìn)與使用,導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱,管理水平較差,服務(wù)質(zhì)量低下,住宅小區(qū)的業(yè)主(使用人)對(duì)其意見很大。實(shí)踐證明,物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識(shí)面很寬,從大學(xué)科目來講,有行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、法學(xué)等,這些學(xué)科主要屬于管理范疇;城市規(guī)劃學(xué)、建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)以及設(shè)備、電氣、水暖、煤氣、空調(diào)、電訊、計(jì)算機(jī)等學(xué)科或?qū)I(yè),技術(shù)成分占據(jù)了主要地位。無論從管理角度,還是從技術(shù)角度,這些學(xué)科、專業(yè)與物業(yè)管理的生存和發(fā)展都息息相關(guān)。由此可見,人才對(duì)搞好物業(yè)管理之重要。

(三)人才質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量

一個(gè)模范小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量,除了“硬件”(住房、公共設(shè)施、設(shè)備等)是一流的,而且“軟件”也應(yīng)該是一流的?！败浖卑ㄒ?guī)章制度、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容,最終要落實(shí)在物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)上,即人才質(zhì)量上。具體來說,就是要求全體員工的思想素質(zhì)、文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)要高水平,每一位工作人員應(yīng)具有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感。在工作中要牢固樹立“服務(wù)觀念”、“道德觀念”,要有“寧可自己多流汗,不讓住戶一時(shí)難”的“住戶至上”的思想覺悟,這樣的服務(wù)質(zhì)量才是一流的,才能受到業(yè)主(使用人)的歡迎。例如深圳中海物業(yè)管理公司“硬件”與“軟件”同步,高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求地培養(yǎng)出一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)技術(shù)精通的管理隊(duì)伍。它要求每一位員工強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),改善服務(wù)態(tài)度,提高服務(wù)質(zhì)量,使得小區(qū)內(nèi)每一位住戶都十分滿意。

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p; 三、物業(yè)管理的人才素質(zhì)

(一)當(dāng)前我國物業(yè)管理的人才狀況

目前我國物業(yè)管理公司種類繁多,從物業(yè)管理公司的性質(zhì)來看,有國家辦的,有集體辦的,還有個(gè)體辦的,以及中外合資或獨(dú)資辦的;從物業(yè)管理公司的隸屬關(guān)系來看,有房管部門成立的物業(yè)管理公司,街道成立的物業(yè)管理公司,而更多的是由房地產(chǎn)開發(fā)公司成立的物業(yè)管理公司。各個(gè)公司都引進(jìn)了大量人員,而在這些人員當(dāng)中,只有極少部分的人接受過物業(yè)管理的培訓(xùn),絕大多數(shù)人還只是剛剛涉及物業(yè)管理工作,且許多人員本身文化水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)不高。據(jù)南京房管局統(tǒng)計(jì),南京成立的100多家物業(yè)管理公司中沒有幾個(gè)是真正科班出身的本科畢業(yè)生。盡管近期引進(jìn)了一些人才,也僅僅是具有大專以上非專業(yè)對(duì)口的畢業(yè)生。物業(yè)管理人員隊(duì)伍的業(yè)務(wù)水平有待于進(jìn)一步提高與加強(qiáng)。

(二)物業(yè)管理人員應(yīng)具備的素質(zhì)與能力

一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員應(yīng)具備多方面的素質(zhì)和能力。它包括:

1.政治素質(zhì)

物業(yè)管理人員要有良好的政治素養(yǎng)、正確的經(jīng)營(yíng)思想、強(qiáng)烈的事業(yè)心,能全心全意為業(yè)主(使用人)服務(wù),能為本公司利益著想,有很強(qiáng)的法制觀念。當(dāng)前我國正由過去的傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中來,房屋管理也由過去的行政管理轉(zhuǎn)到社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理上來,因此過去所制定的方針、政策不能再照搬照套,而新的法制又尚未健全。在這種情況下,在開展物業(yè)管理工作時(shí),一定要本著對(duì)國家、對(duì)業(yè)主、對(duì)公司負(fù)責(zé)的精神,遵守國家的有關(guān)法規(guī)。能否按照國家法規(guī)辦事也體現(xiàn)著管理人員的政治修養(yǎng)。

2.良好的職業(yè)道德

物業(yè)管理人員的職業(yè)體現(xiàn)在:高度的責(zé)任感、事業(yè)心;業(yè)主至上,服務(wù)第一;實(shí)事求是,嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致;艱苦創(chuàng)業(yè),任勞任怨;尊重住戶,禮貌待人;遵紀(jì)守法,不謀私利。

3.業(yè)務(wù)素質(zhì)

作為一名合格的物業(yè)管理工作人員,應(yīng)具備豐富的專業(yè)知識(shí),尤其是中、高級(jí)管理人員應(yīng)是復(fù)合型人才。他們不僅要有一定的土建知識(shí),了解住宅的結(jié)構(gòu)類型,各種材料性能、施工質(zhì)量以及外觀裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,還要懂得有關(guān)機(jī)電知識(shí),保證公共服務(wù)設(shè)施中的機(jī)電設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能盡快排除。此外,還需要掌握一定的行政管理學(xué)、心理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)等知識(shí),為良好的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。

4.文化素質(zhì)

物業(yè)管理人員應(yīng)接受良好的教育,知識(shí)面要寬,接受信息的能力要強(qiáng),要精通經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)、美學(xué)、法學(xué)等學(xué)科知識(shí)。這樣在工作中才能與業(yè)主(使用人)溝通思想、交流感情、相互理解、相互尊重。

5.身心素質(zhì)

身體好、精力旺盛、儀表端正、熱情大方、知難而進(jìn)、不怕挫折、心理承受力強(qiáng),這些將是物業(yè)管理工作得以開展的基礎(chǔ)。

6.具有較強(qiáng)的管理能力

所謂管理能力要強(qiáng),一般體現(xiàn)在“五勤”,即腦勤、眼勤、口勤、手勤、腳勤。具體反映在:管理工作動(dòng)腦筋要勤,觀察發(fā)現(xiàn)問題要勤,說服管理指導(dǎo)要勤,巡視檢查管理要勤,動(dòng)手參與管理要勤。

(三)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)

物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理不僅應(yīng)具備物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)和能力以外,而且還要有領(lǐng)導(dǎo)能力和方法。

1.領(lǐng)導(dǎo)能力

領(lǐng)導(dǎo)能力包括五種能力:決策指揮能力、組織協(xié)調(diào)能力、創(chuàng)新應(yīng)變能力、信息捕捉能力和語言表達(dá)能力。

2.基本領(lǐng)導(dǎo)方法

物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)者要堅(jiān)持使用“從住戶中集中起來,到住戶中堅(jiān)持下去”的領(lǐng)導(dǎo)方法?！皬淖糁屑衅饋怼?就是領(lǐng)導(dǎo)者要深入到住戶中去,廣泛傾聽住戶的意見,把來自各方面的分散的零碎意見集中起來,經(jīng)過分析研究、整理概括,化為集中的系統(tǒng)的意見,形成切合實(shí)際的管理方針、計(jì)劃方案。這個(gè)過程,也是領(lǐng)導(dǎo)者從個(gè)別指導(dǎo)中概括出一般意見的過程?！暗阶糁袌?jiān)持下去”,就是要把集中起來的群眾意見,即領(lǐng)導(dǎo)者作出的決策、指示,讓物業(yè)管理公司全體人員貫徹、服務(wù)于住戶(即回到住戶中去),通過住戶的評(píng)價(jià),進(jìn)一步檢驗(yàn)管理方針。計(jì)劃方案要放到群眾中,讓其修改、補(bǔ)充。從住戶中集中起來又到住戶中堅(jiān)持下去,從個(gè)別到一般,一般到個(gè)別,是無限循環(huán)的過程。在這個(gè)過程中,領(lǐng)導(dǎo)的意見才能一次比一次更正確、更生動(dòng)、更豐富。

(四)加強(qiáng)物業(yè)管理人才素質(zhì)的培養(yǎng)

搞好住宅小區(qū)的管理和服務(wù),首先要有一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務(wù)水平較高的員工隊(duì)伍,這是完成所擔(dān)負(fù)使命的重要條件。所以物業(yè)管理公司應(yīng)始終把加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工程來抓,應(yīng)著重從以下四個(gè)方面來進(jìn)行培訓(xùn):

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p;1.思想建設(shè)

引導(dǎo)全體管理人員把“服務(wù)第一,住戶至上”當(dāng)作企業(yè)的生命,全心全意為業(yè)主(住戶)服務(wù)。具體表現(xiàn)在16個(gè)字上:文明禮貌,合理規(guī)范,及時(shí)快捷,完好滿意。教育倡導(dǎo)“創(chuàng)業(yè)敬業(yè),愛我物業(yè),管理服務(wù),住戶至上”的企業(yè)精神。

2.作風(fēng)建設(shè)

作風(fēng)反映企業(yè)的形象,是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍管理和服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要尺度。因此,在工作時(shí)間內(nèi),管理人員應(yīng)該統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一掛牌,統(tǒng)一用語;接待業(yè)主(使用人)以及賓客,應(yīng)做到態(tài)度和藹可親,舉止端莊,談吐文雅。只要住戶需要服務(wù),物業(yè)管理公司就應(yīng)盡可能地滿足住戶的要求,使全體住戶真正體會(huì)到“處處方便,事事放心”。

3.業(yè)務(wù)建設(shè)

業(yè)務(wù)水平的高低,直接關(guān)系到管理和服務(wù)的質(zhì)量,關(guān)系到企業(yè)的效益,因此,公司在選聘使用員工時(shí)應(yīng)注意嚴(yán)格把關(guān)。選聘員工應(yīng)本著德、才標(biāo)準(zhǔn),著重考核思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,兼顧年齡、學(xué)歷、專業(yè)等條件。同時(shí),應(yīng)通過不同形式的培訓(xùn)工作提高在職人員的素質(zhì)。常采用的形式有:

①短期培訓(xùn)。以1個(gè)月至3個(gè)月為期,較為系統(tǒng)地講授物業(yè)管理知識(shí)及物業(yè)管理操作技能。

②專題講座。根據(jù)物業(yè)管理公司員工的工作狀況及特點(diǎn),有選擇地進(jìn)行專題講座,以提高他們的業(yè)務(wù)能力及實(shí)際操作技能。

③技能競(jìng)賽。為促進(jìn)全體員工提高技術(shù),鉆研業(yè)務(wù),可以通過各種技能比賽、選拔先進(jìn)的方式來推動(dòng)學(xué)習(xí)技術(shù)的高潮。

④學(xué)歷教育。根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平,選拔一些熱愛物業(yè)管理工作,具有奉獻(xiàn)精神,又有培養(yǎng)前途的員工到相應(yīng)的高校進(jìn)行較系統(tǒng)的學(xué)習(xí)。

4.法制建設(shè)

第2篇物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之保安消防車輛管理

一、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理

1、物品搬出小區(qū)放行流程圖

2、門崗操作規(guī)程

3、行人道業(yè)主進(jìn)出操作流程圖

4、行人道訪客進(jìn)出操作流程圖

5、客人車輛來訪操作流程圖

6、辦公樓及小區(qū)外圍紅外線警報(bào)處理流程圖

7、小區(qū)保安崗位分布圖

8、小區(qū)巡崗記錄表

二、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn)真負(fù)責(zé)

1、安全服務(wù)部組織架構(gòu)

2、保安工作獎(jiǎng)罰細(xì)則

3、巡崗工作管理制度

4、保安主任工作職責(zé)

5、隊(duì)長(zhǎng)工作職責(zé)

6、領(lǐng)班工作職責(zé)

7、車管員操作規(guī)程

8、各保安崗位工作具體描述

9、監(jiān)控中心操作規(guī)程

10、門崗操作規(guī)程

11、巡邏崗操作規(guī)程

12、保安訓(xùn)練照片

13、保安員上崗證

14、保安巡邏記錄表

三、危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體防范

1、應(yīng)急常用電話一覽表

2、緊急事故處理流程圖

3、緊急事故及自然災(zāi)害處理工作小組

4、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖

5、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖

6、自然災(zāi)害處理流程

四、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案

1、消防隱患預(yù)防流程圖

2、小區(qū)消防設(shè)施管理制度

3、小區(qū)消防管理規(guī)定

4、消防檢查記錄表

5、消防器材標(biāo)識(shí)卡(樣式)

6、消防器材檢查卡(樣式)

五、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記

1、停車場(chǎng)管理規(guī)定

2、小區(qū)內(nèi)交通事故處理流程圖

3、車管員操作規(guī)程

4、**華庭各保安崗位工作具體描述

5、客人車輛來訪操作流程圖

6、車輛異常情況登記表

7、交通標(biāo)志(現(xiàn)場(chǎng)相片)

六、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序

1、車輛停放實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)

2、停車場(chǎng)管理規(guī)定

3、車管員操作規(guī)程

4、交通標(biāo)志(現(xiàn)場(chǎng)相片)

第3篇某物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)轄區(qū)噪聲控制管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

為減少公司各項(xiàng)服務(wù)、過程和活動(dòng)中產(chǎn)生的噪聲對(duì)員工健康以及公司所管轄區(qū)域內(nèi)生活環(huán)境和工作環(huán)境的影響,并將噪聲控制在環(huán)保及衛(wèi)生法律法規(guī)要求的范圍內(nèi),特制定本程序。

2.0適用范圍

本程序適用于對(duì)本公司所管轄的物業(yè)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生噪聲的管理和控制。

3.0定義

a聲級(jí):用a計(jì)權(quán)網(wǎng)絡(luò)測(cè)得的聲級(jí),用la表示,單位db(a)。

穩(wěn)態(tài)噪聲:非穩(wěn)態(tài)噪聲在測(cè)量時(shí)間內(nèi),聲級(jí)起伏不大于3db(a)的噪聲視為穩(wěn)態(tài)噪聲,否則稱為非穩(wěn)態(tài)噪聲。

周期性噪聲:在測(cè)量時(shí)間內(nèi),聲級(jí)變化具有明顯的周期性的噪聲。

背景噪聲:公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外噪聲源產(chǎn)生的噪聲。

4.0 職責(zé)

4.1 品質(zhì)保證部負(fù)責(zé)組織對(duì)噪聲進(jìn)行檢測(cè)和測(cè)量。

4.2 各部門、管理處負(fù)責(zé)配合檢測(cè)和測(cè)量,并對(duì)各作業(yè)活動(dòng)中產(chǎn)生的噪聲進(jìn)行控制。

5.0內(nèi)容

5.1噪聲檢測(cè)依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案);

5.2噪聲檢測(cè)方法依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量方法》進(jìn)行;

5.3測(cè)量條件

5.3.1測(cè)量?jī)x器

測(cè)量?jī)x器精度為ⅱ級(jí)以上的聲級(jí)計(jì)或環(huán)境噪聲自動(dòng)監(jiān)測(cè)儀,其性能符合gb 3875《聲級(jí)計(jì)電聲性能及測(cè)量方法》之規(guī)定,應(yīng)定期校驗(yàn)。并在測(cè)量前后進(jìn)行校準(zhǔn),靈敏度相差不得大于0.5dba,否則測(cè)量無效。測(cè)量時(shí)傳聲器加風(fēng)罩。

5.3.2氣象條件

測(cè)量應(yīng)在無雨、無雪的氣候中進(jìn)行,風(fēng)力為5.5m/s以上時(shí)停止測(cè)量。

5.3.3測(cè)量時(shí)間

測(cè)量應(yīng)在正常工作時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。分為晝、夜間兩部分,分為晝間和夜間兩部分,深圳市的晝間時(shí)間為7:00-23:00。

5.3.4采樣方式

5.3.4.1 用聲級(jí)計(jì)采樣時(shí),儀器動(dòng)態(tài)特性為'慢'響應(yīng),采樣時(shí)間間隔為5s。

5.3.4.2 用環(huán)境噪聲自動(dòng)監(jiān)測(cè)儀采樣時(shí),儀器動(dòng)態(tài)特性為'快'響應(yīng),采樣時(shí)間間隔不大于1s。

5.3.5測(cè)點(diǎn)選擇

5.3.5.1對(duì)于外圍噪聲的測(cè)量,測(cè)點(diǎn)(即傳聲器位置。下同)應(yīng)選在公司所管轄的物業(yè)區(qū)域外1m,高度1.2m以上的噪聲敏感處。如有圍墻,測(cè)點(diǎn)應(yīng)高于圍墻;

5.3.5.2對(duì)于設(shè)備運(yùn)行等場(chǎng)所產(chǎn)生噪聲的測(cè)量時(shí),應(yīng)將傳聲器放置在操作人員的耳朵位置(人離開),即:高為1.2m-1.5m,距控制柜或儀表盤0.4m處。若作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)各處a聲級(jí)差別不大(小于3分貝),則只需在作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)選擇1-3個(gè)測(cè)點(diǎn);若作業(yè)場(chǎng)所內(nèi)各處聲級(jí)波動(dòng)較大(大于3分貝),則需按聲級(jí)大小,將作業(yè)場(chǎng)所分成若干區(qū)域,任意兩個(gè)區(qū)域的聲級(jí)差應(yīng)大于或等于3分貝,每個(gè)區(qū)域取1-3個(gè)測(cè)點(diǎn),這些區(qū)域必須包括維修人員為觀察設(shè)備運(yùn)行情況而經(jīng)常工作、活動(dòng)的地點(diǎn)和范圍。

5.3.6測(cè)量值及計(jì)算方法

5.3.6.1穩(wěn)態(tài)噪聲:用聲級(jí)計(jì)采樣時(shí),儀器動(dòng)態(tài)特性為'慢'響應(yīng),采樣時(shí)間間隔為5秒鐘,其測(cè)量值為穩(wěn)態(tài)噪聲測(cè)量1分鐘的等效聲級(jí)。即每5秒讀取一個(gè)數(shù),1分鐘讀取12個(gè)數(shù),再取算術(shù)平均;

5.3.6.2 對(duì)于非穩(wěn)態(tài)噪聲:測(cè)量等效連續(xù)a聲級(jí),或測(cè)量不同a聲級(jí)下的暴露時(shí)間,計(jì)算等效連續(xù)a聲級(jí),計(jì)算等效連續(xù)a聲級(jí)詳見《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量方法》。

5.3.6.3背景噪聲值應(yīng)比測(cè)量噪聲低10 db(a)以上,若測(cè)量值與背景噪聲值相差小于10 db(a),按下表修正。

差值34至67至9

修正值-3-2-1

5.4 測(cè)量實(shí)施

對(duì)于機(jī)電設(shè)備運(yùn)行(如發(fā)電機(jī)、水泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻塔等)產(chǎn)生的穩(wěn)定噪聲由品質(zhì)保證部組織定期監(jiān)測(cè),頻次為每季度一次。當(dāng)設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)運(yùn)行異?；蚴盏较嚓P(guān)方投訴等情況時(shí),則適時(shí)進(jìn)行測(cè)量。測(cè)量后應(yīng)填寫《噪聲檢測(cè)記錄表》。

5.5 測(cè)量結(jié)果評(píng)價(jià)

測(cè)量所得的結(jié)果應(yīng)符合《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》、《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案),以保證不損害員工健康和破壞環(huán)境。

5.6環(huán)境噪聲的控制

5.6.1各部門、管理處根據(jù)檢測(cè)記錄,對(duì)不符合環(huán)保法律法規(guī)的噪聲從技術(shù)上和管理上通過切斷聲源或減弱聲源、隔音、消音、限制噪聲發(fā)生時(shí)間段等方法進(jìn)行整改,使之符合標(biāo)準(zhǔn)。

5.6.2對(duì)于可控制性聲源發(fā)出的噪聲,如管理處日常管理服務(wù)活動(dòng)中(如社區(qū)文化活動(dòng)),設(shè)備運(yùn)作發(fā)出的噪聲可以通過調(diào)整運(yùn)行時(shí)間、按照設(shè)備維護(hù)方案對(duì)設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)維護(hù)、選用低噪聲設(shè)備、加裝消音設(shè)備、隔離聲源等來達(dá)到減少噪聲的目的;裝飾裝修工程發(fā)出噪聲通過執(zhí)行二次裝修管理相關(guān)規(guī)定來控制;機(jī)動(dòng)車鳴笛或誤報(bào)警發(fā)出噪聲通過規(guī)定不允許在物業(yè)區(qū)域內(nèi)鳴笛來達(dá)到目的。

5.6.3對(duì)于可施加影響聲源發(fā)出的噪聲,如業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的噪聲,可通過對(duì)其進(jìn)行相關(guān)法規(guī)的宣傳和協(xié)助其采取隔音消噪的措施來進(jìn)行控制。

5.6.4對(duì)于不可控制、不可直接施加影響聲源發(fā)出噪聲,如周邊居民、學(xué)校、軍警營(yíng)等發(fā)出噪聲,通過政府有關(guān)部門協(xié)助處理。

6.0 相關(guān)文件

《記錄控制》

《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》

《工業(yè)企業(yè)噪聲衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》(試行草案)

《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)測(cè)量方法》

7.0記錄

《噪聲檢測(cè)記錄表》

第4篇物業(yè)管理業(yè)主公約杭州市

杭州市物業(yè)管理業(yè)主公約

一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守牧業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。

三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)、房屋設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、安全防范、等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理工作如有意見或建議,可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決。

六、加強(qiáng)安全防范意識(shí),自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋,應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度,并按有關(guān)規(guī)定到物業(yè)管理企業(yè)辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督并將注意事項(xiàng)和根本上行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正,千百萬他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,對(duì)拒不改正的,造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失,對(duì)拒不改正,物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為,并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

九、凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

十、與其他業(yè)主使用人建立全法租賃關(guān)系時(shí),應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定,并承擔(dān)連帶責(zé)任。

十一、在物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等。

(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、染、柱、板、陽臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。

(4)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;

(5)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設(shè)施;

(6)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

(7)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險(xiǎn)物質(zhì)等;

(8)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂劃園林建筑小品;

(9)在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn);

(10)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;

(11)隨意停放車輛;

(12)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;

(13)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;

(14)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞,由造成損壞責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。

十四、業(yè)主使用物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等應(yīng)用設(shè)施、場(chǎng)地時(shí),應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。

十五、自覺維護(hù)公共場(chǎng)所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。

十六、加強(qiáng)精神文明建設(shè),弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚,互助友好,和睦相處,共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。

第5篇 zz城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序

新星城物業(yè)設(shè)備管理運(yùn)行程序

設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始,一直到設(shè)備報(bào)廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個(gè)不同的運(yùn)行程序:

1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運(yùn)行

1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)的意見,制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)。

2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個(gè)方面。第一是技術(shù)先進(jìn),選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡(jiǎn)便,安全可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡(jiǎn)便,零部件通用性強(qiáng)的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟(jì)合理,選用能耗低和維修費(fèi)用較低的產(chǎn)品。

3)設(shè)備訂購:訂購可由物業(yè)公司負(fù)責(zé),也可由發(fā)展商直接訂購,采購時(shí)必須注意隨機(jī)附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題,訂購合同按相關(guān)操作程序申報(bào)。

4)入庫保管:設(shè)備到貨運(yùn)至物業(yè)后,必須及時(shí)開箱驗(yàn)收(進(jìn)口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場(chǎng)),查驗(yàn)裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細(xì)核對(duì)品種,數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊(cè),辦理入庫手續(xù)。有問題時(shí),應(yīng)及時(shí)與有關(guān)單位交涉。開箱驗(yàn)收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場(chǎng)。暫時(shí)不用的設(shè)備,倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊(cè)存檔。

5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進(jìn)行。對(duì)關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場(chǎng)共同參加。驗(yàn)收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請(qǐng)政府部門參加。最后會(huì)簽驗(yàn)收單。

6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗(yàn)收單,由工程部會(huì)同財(cái)務(wù)部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號(hào),填寫設(shè)備登記卡,列入臺(tái)帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。

7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會(huì)同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn),按操作規(guī)程運(yùn)行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運(yùn)行。

2、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng),即設(shè)備一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計(jì)劃,設(shè)備的一、二級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項(xiàng)目。外判項(xiàng)目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計(jì)劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。

1)一級(jí)保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動(dòng)力、電氣設(shè)備等,可每月按一級(jí)保養(yǎng)的內(nèi)容進(jìn)行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進(jìn)行。一級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。

2)二級(jí)保養(yǎng):設(shè)備使用三個(gè)月后按規(guī)定進(jìn)行二級(jí)保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項(xiàng)開展。二級(jí)保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進(jìn)行驗(yàn)收并備案。

3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進(jìn)行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項(xiàng)目確定后,應(yīng)填寫大修申請(qǐng)表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對(duì)大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量及進(jìn)度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗(yàn)收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。

3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運(yùn)行一段時(shí)間后,會(huì)發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對(duì)改造的原因、方案提出可行性報(bào)告,上報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。

4、設(shè)備的更新報(bào)廢,設(shè)備的更新報(bào)廢應(yīng)同時(shí)辦理,設(shè)備的報(bào)廢原則為:

1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。

2)已超過使用期限,損壞嚴(yán)重,修理費(fèi)用昂貴。

3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費(fèi)接近或超過原設(shè)備價(jià)值的設(shè)備。

4)雖能運(yùn)轉(zhuǎn),但有嚴(yán)重隱患,而修理費(fèi)用昂貴的設(shè)備。

5)無法修復(fù)的設(shè)備。

設(shè)備報(bào)廢應(yīng)由使用部門提出申請(qǐng),由工程部會(huì)同有關(guān)技術(shù)單位進(jìn)行評(píng)判和技術(shù)鑒定,確認(rèn)后,由工程部出具書面報(bào)告報(bào)管理處最高負(fù)責(zé)人,價(jià)值超過人民幣2000元的應(yīng)報(bào)公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人同意后,報(bào)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)審批通過后,方可辦理報(bào)廢手續(xù)。

第6篇物業(yè)公司外來文件管理控制程序

公司程序文件版號(hào): a

修改號(hào): 0

ej-qp6.3物業(yè)公司外來文件的管理控制程序頁碼: 1/2

1.目的:

對(duì)外來文件的接收、處理、歸檔管理實(shí)施控制,確保文件的正常管理和能及時(shí)處理、遵守和執(zhí)行。

2.適用范圍:

適用于政府主管部門及上級(jí)公司、上級(jí)物業(yè)主管部門及其它管理關(guān)系單位發(fā)給公司的文件。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.5章

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.5章

4.職責(zé):

4.1總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各類外來文件、責(zé)成有關(guān)部門處理。

4.2綜合辦公室負(fù)責(zé)處理除工程維修部工程技術(shù)文件、分承包合同、工程移交文件、經(jīng)營(yíng)管理部的經(jīng)營(yíng)合同、協(xié)議書以外的外來文件,包括上級(jí)公司、政府主管部門傳來的文件及有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī)、各類規(guī)章制度的接收、登記、整理并保存原始件,將各部門傳來的文件整理呈交總經(jīng)理或副總經(jīng)理審批,工程維修部及經(jīng)營(yíng)管理部的文件由綜合辦公室登記后保存一份原件。

4.3各部門負(fù)責(zé)本部門業(yè)務(wù)往來中的外來文件及有關(guān)物業(yè)管理合同的法令、法規(guī)的接收,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,負(fù)責(zé)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的批示處理有關(guān)文件。

5.工作程序:

5.1外來文件的接收:

5.1.1上級(jí)公司文件由綜合辦公室派專人領(lǐng)取,政府主管部門下發(fā)的文件由收發(fā)員送綜合辦公室,綜合辦公室應(yīng)填寫《外來文件接收登記表》。

5.1.2公司各部門的業(yè)務(wù)往來文件接收后,統(tǒng)一送交綜合辦公室進(jìn)行分類,登記在《外來文件接收登記表》上。

5.2外來文件的處理:

5.2.1上級(jí)公司、政府主管部門的文件由綜合辦公室填寫《外來文件處理表》,綜合辦公室主任填寫呈辦意見并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批閱,綜合辦公室根據(jù)批示轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并督促確保文件按總經(jīng)理或副總經(jīng)理批示執(zhí)行。

5.2.2外來的有關(guān)物業(yè)管理的法令、法規(guī),經(jīng)總經(jīng)理批示后,由經(jīng)營(yíng)管理部送交綜合辦公室并存檔,有關(guān)部門需要時(shí),綜合辦公室將復(fù)印件蓋上受控文件專用章,并做好《文件/資料發(fā)放登記表》。

5.2.3傳真由綜合辦公室在《外來文件接收登記表》上登記后,轉(zhuǎn)相關(guān)部門,并由綜合辦公室存檔。

5.3外來文件的檔案管理:

5.3.1上級(jí)公司和政府主管部門的文件由綜合辦公室在年底或次年初提出銷毀、立卷、歸檔意見,報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,對(duì)不需要使用查閱的文件填寫《外來文件銷毀登記表》后進(jìn)行銷毀,對(duì)有價(jià)值的文件進(jìn)行裝訂成冊(cè),并保存。

5.3.2日常業(yè)務(wù)文件由綜合辦公室征求相關(guān)部門意見后,提出具體處理措施報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行相應(yīng)處理,建立文件處理檔案。

5.3.3歸檔文件借閱時(shí)受綜合辦公室監(jiān)督,并做好借閱登記。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《外來文件接收登記表》ej-qr-qp6.3-01

6.2《外來文件處理表》ej-qr-qp6.3-02

6.3《外來文件銷毀登記表》ej-qr-qp6.3-03

6.4《文件/資料借閱登記表》 ej-qr-qp6.1-01

6.5《文件/資料發(fā)放登記表》 ej-qr-qp6.1-04

第7篇物業(yè)管理公司概況范文

物業(yè)管理有限公司概況范文(十三)

河南**物業(yè)管理有限公司成立于1994年6月,是**住宅集團(tuán)(中國)有限公司控股經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè),是國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè),現(xiàn)為中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。

公司位于鄭州市緯四路東段**廣場(chǎng)1層,現(xiàn)有職工300多名。主營(yíng)業(yè)務(wù)有:**金水花園小區(qū)、城市花園小區(qū)、新天地桂園小區(qū)、森林半島小區(qū)、聯(lián)盟新城小區(qū)、各地市項(xiàng)目、**商務(wù)中心,管理面積150多萬平方米。物業(yè)類型有多層、高層、小高層住宅、別墅、多功能商務(wù)中心及商鋪等。

公司秉承“追求卓越、堅(jiān)忍圖成”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“物業(yè)管理,盡善盡美”的質(zhì)量方針和“預(yù)防污染,關(guān)愛環(huán)境;誠信守法,持續(xù)改進(jìn)”的環(huán)境方針,上下一心,勵(lì)精圖治,積極致力于河南省的物業(yè)管理開發(fā)業(yè)務(wù),并對(duì)河南省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了積極的探索和有益的嘗試。經(jīng)過全體員工的共同努力,我公司管理的金水花園住宅小區(qū)、**城市花園住宅區(qū)和建苑小區(qū)住宅區(qū)先后獲得“全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“河南省物業(yè)管理示范住宅大廈”、“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、“鄭州市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號(hào)。

為提高本公司的服務(wù)質(zhì)量、管理水平,實(shí)現(xiàn)“決策科學(xué)化、管理規(guī)范化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化”的企業(yè)發(fā)展道路,創(chuàng)造環(huán)保型的社區(qū)環(huán)境,使公司物業(yè)管理水平再上新臺(tái)階,公司決定全面貫徹iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)、iso14001:2004標(biāo)準(zhǔn),建立本管理體系。

《管理手冊(cè)》是管理體系的基本文件,也是業(yè)主或第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)公司管理體系進(jìn)行審核的主要依據(jù)。

《管理手冊(cè)》經(jīng)批準(zhǔn)頒布后,公司每年針對(duì)其適用性、先進(jìn)性及實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行評(píng)審,并修訂補(bǔ)充,以適應(yīng)本公司管理體系不斷深化和發(fā)展的要求。

本公司通信地址:河南省鄭州市緯四路東段**廣場(chǎng)1層

郵政編碼:z

網(wǎng)址:wz

電話:z

傳真:z

第8篇 z城商場(chǎng)物業(yè)員工培訓(xùn)管理計(jì)劃

現(xiàn)代城商場(chǎng)物業(yè)員工培訓(xùn)管理計(jì)劃

企業(yè)要堅(jiān)持以人為本的原則,建立新型管理機(jī)制,各崗位競(jìng)爭(zhēng)上崗,實(shí)行考核,倡導(dǎo)危機(jī)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),堅(jiān)持持續(xù)有效地員工培訓(xùn)與考核,培訓(xùn)是管理之根本,是提高員工素質(zhì),確保管理質(zhì)量的重要因素。進(jìn)駐前的強(qiáng)化培訓(xùn)和在職員工的培訓(xùn)相結(jié)合,管理維修人員100%持證上崗,同時(shí)輔以考核措施,使員工在服務(wù)觀念,專業(yè)技能和基礎(chǔ)知識(shí)方面打好基礎(chǔ)。再推行目標(biāo)管理,把總目標(biāo)分解到班組,使班組到員工個(gè)人明確自己的分項(xiàng)目標(biāo),共同參與管理,人人肩上有指標(biāo),使總體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

1.培訓(xùn)目的

通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn),使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上,致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng),強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),熱愛本職工作,從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。

2.培訓(xùn)項(xiàng)目

1)入職培訓(xùn)。

時(shí)間要求:入職當(dāng)天,共2課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

a)公司簡(jiǎn)介

b)物業(yè)概況

c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各類節(jié)假日福利待遇等)

d)《員工手冊(cè)》

e)公司紀(jì)律要求及規(guī)章制度(包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等)

培訓(xùn)方式:介紹、答疑

培訓(xùn)人:各部門主管、班長(zhǎng)

考試考核:一周后由主管領(lǐng)導(dǎo)以提問方式進(jìn)行考核

2)上崗培訓(xùn):

時(shí)間要求:三個(gè)月試用期,共24課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容:

a)公司企業(yè)文化

b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

d)物業(yè)管理基本法規(guī)

e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)

f)本部門工作手冊(cè)

g)如何處理業(yè)主投訴

h)安全、消防常識(shí)

培訓(xùn)方式:集中授課(4人以上)、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)(4人以下)

培訓(xùn)人:公司相關(guān)培訓(xùn)教員

考試考核:入職三個(gè)月后,對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書面考試,然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定,決定去留。

3)在職培訓(xùn):

管理層及管理中心員工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求:全年,共50課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

酒店式物業(yè)管理特色服務(wù)的內(nèi)容

物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)

各工作崗位的職責(zé)和操作流程

現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式

培訓(xùn)方法:集中授課

培訓(xùn)人:公司經(jīng)理、培訓(xùn)教員

考試考核:年終書面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。

(2)維修人員在職培訓(xùn):

時(shí)間要求:全年共70課時(shí)

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

維修工作技巧及緊急事故的處理方法

消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)

f);物業(yè)管理法規(guī)

g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

培訓(xùn)方法:集中授課。

培訓(xùn)人:維修中心主管、班長(zhǎng)

考試考核:年終書面考試,同時(shí)做年度考核鑒定。

(3)保安人員在職培訓(xùn):

時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

安全保衛(wèi)工作知識(shí)

物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)

發(fā)生緊急事件的初步處理技巧

工作中疑難問題及投訴的處理技巧

專業(yè)技能培訓(xùn)

模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)

培訓(xùn)方法:集中授課或訓(xùn)練

培訓(xùn)人:保安主管、隊(duì)長(zhǎng)及班長(zhǎng)

考試考核:專業(yè)技能考核每季度一次,消防演習(xí)每半年一次,書面知識(shí)考試年終進(jìn)行,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

(4)保潔員/綠化工在職培訓(xùn)

時(shí)間要求:全年,共70課時(shí)。

培訓(xùn)內(nèi)容:

服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí)

物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)

清潔用具和清洗用品的使用方法

綠化工具和除草、施肥的操作方式

花草的修剪及病蟲害的防治

各崗位職責(zé)

各崗位工作流程

安全知識(shí)

培訓(xùn)方法:集中授課

培訓(xùn)人:保潔主管、班長(zhǎng)

考試考核:年終書面考試,同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。

3.外派培訓(xùn):

選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。

其外培項(xiàng)目:

物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班

部門經(jīng)理培訓(xùn)班

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班

iso9000內(nèi)審員培訓(xùn)

消防上崗資格培訓(xùn)

4.培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工,培訓(xùn)不少于26課時(shí),(每課時(shí)為1小時(shí))。

在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓(xùn)不少于70小時(shí),才能通過年終考評(píng)。

在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50小時(shí),才能通過年終考評(píng)。

員工轉(zhuǎn)崗,必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí),才能通過年終考評(píng)。

凡書面考試不合格者,給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì),補(bǔ)考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。

管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。

第9篇對(duì)物業(yè)分承包商管理控制程序

公司程序文件

--對(duì)物業(yè)分承包商管理的控制程序

1.目的:

強(qiáng)化管理,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,熱誠地為住戶提供周到滿意的服務(wù)。

2.適用范圍:

適用于本公司對(duì)物業(yè)分承包商的管理。

3.引用文件:

3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.6、4.10、4.13章

3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.6、4.10、4.13章

4.職責(zé):

4.1由工程維修部、保安服務(wù)部共同負(fù)責(zé)物業(yè)分承包商的篩選,并由副總經(jīng)理審核。

4.1.1經(jīng)副總經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理審批,工程維修部履行合同的簽定、工程驗(yàn)收交付等職責(zé)。

4.2由工程維修部負(fù)責(zé)道路、綠化、日常維修、供暖、建筑、給排水、電梯維護(hù)等分承包項(xiàng)目分承包商選擇、評(píng)估及日常管理監(jiān)督、竣工驗(yàn)收。

4.3保安服務(wù)部負(fù)責(zé)保潔項(xiàng)目分承包商的選擇、控制及日常的監(jiān)督。

5.工作程序:

5.1選擇分承包商的要求:

5.1.1具備承擔(dān)分承包業(yè)務(wù)的資質(zhì)。

5.1.2與分承包業(yè)務(wù)專業(yè)對(duì)口,且有一定的實(shí)踐年限。

5.1.3對(duì)所分承包的業(yè)務(wù),能達(dá)到質(zhì)量要求與行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

5.1.4對(duì)所承擔(dān)的分承包業(yè)務(wù),質(zhì)量達(dá)不到要求或技術(shù)水平達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn),要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

5.1.5工程維修部(或保安服務(wù)部)對(duì)分承包商進(jìn)行選擇、評(píng)估,并填寫《分承包商評(píng)審報(bào)告》,報(bào)副總經(jīng)理審批后,列入《合格分承包商名單》。

5.2項(xiàng)目分承包前,由工程維修部或保安服務(wù)部對(duì)分承包項(xiàng)目按合同文本規(guī)定的工作目標(biāo)報(bào)副總經(jīng)理審核后,報(bào)總經(jīng)理審批同意后,工程維修部或保安服務(wù)部從合格分承包商中選擇專業(yè)對(duì)口的單位簽約。

5.3對(duì)分承包業(yè)務(wù)的控制:

5.3.1對(duì)所要分承包的業(yè)務(wù),必須與分承包商簽訂分承包合同,分承包合同應(yīng)清楚地明確雙方的權(quán)利與義務(wù),分承包的范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求、應(yīng)負(fù)的責(zé)任,有特殊要求的應(yīng)注明。

5.3.2分承包合同中,應(yīng)明確對(duì)分承包商不能履行合同條款或分承包質(zhì)量達(dá)不到要求時(shí)處罰條例,乃至解除合同的條款。

5.3.3各類分承包業(yè)務(wù),必須按一定比例分期付款,待檢查驗(yàn)收符合質(zhì)量技術(shù)要求后予以支付。

5.3.4對(duì)各類大型裝修、道路、綠化、建筑物、給排水分承包業(yè)務(wù)的分承包商開工前,要求分承包商提供施工方案、工程預(yù)算,經(jīng)過工程維修部審核符合要求,領(lǐng)取施工許可證后,方可施工。施工中必須按工程維修部合同要求及各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定進(jìn)行施工,公司保安服務(wù)部應(yīng)向分承包商的每個(gè)施工人員統(tǒng)一發(fā)放施工卡。

5.3.5整個(gè)分承包過程由工程維修部、保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)于違反施工操作要求及影響整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)物業(yè)狀況的,由工程維修部責(zé)令其停工,進(jìn)行整改,發(fā)出《整改通知書》,并吊銷其《施工許可證》,整頓后方可開工。

5.3.6對(duì)承擔(dān)公司所管轄區(qū)內(nèi)住戶日常維修、保潔項(xiàng)目的分承包商的日常工作由工程維修部和保安服務(wù)部進(jìn)行監(jiān)督、檢查,并形成記錄(參見各相關(guān)程序),對(duì)日常工作中影響公司企業(yè)形象的情況,有權(quán)對(duì)分包承商提出改進(jìn)措施,并監(jiān)督其實(shí)施,確保服務(wù)質(zhì)量的提高。

5.4對(duì)不合格分承包商的控制:

5.4.1在執(zhí)行分承包合同中,對(duì)不能履行合同條款或達(dá)不到合同要求的及影響小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的分承包商發(fā)出《整改通知書》,或者提出改進(jìn)措施,并按實(shí)際情況從應(yīng)付款中扣除一部分資金,情節(jié)嚴(yán)重的按合同有關(guān)規(guī)定予以解除,并從《合格分承包商名單》中剔除。

5.4.2每年年底工程維修部和保安服務(wù)部組織對(duì)提供分承包服務(wù)的分承包商進(jìn)行一次年度復(fù)審,復(fù)審內(nèi)容包括:服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、技術(shù)水平等,填寫《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》,作出是否繼續(xù)保留其合格分承包商資格的建議,交副總經(jīng)理批準(zhǔn),不合格者取消分承包商資格。

5.5對(duì)于iso9002質(zhì)量體系運(yùn)行前已承接分承包業(yè)務(wù)并正在進(jìn)行工作的分包商,工程維修部填寫《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》,經(jīng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后直接列入《合格分承包商名單》。

6.支持性文件與質(zhì)量記錄:

6.1《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05

6.2《分承包商評(píng)審報(bào)告》ej-qr-qp5.3-01

6.3《合格分承包商名單》ej-qr-qp5.3-02

6.4《分承包商年度復(fù)審報(bào)告》ej-qr-qp5.3-03

6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04

6.6《施工許可證》ej-qr-qp5.3-05

第10篇物業(yè)管理手冊(cè)－記錄控制程序

物業(yè)管理手冊(cè):記錄控制程序

1、目的

對(duì)記錄進(jìn)行有效控制,為服務(wù)質(zhì)量符合規(guī)定要求和管理體系有效運(yùn)行提供證據(jù)。

2、適用范圍

適用于對(duì)管理體系運(yùn)行中記錄的控制。

3、職責(zé)

3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)對(duì)公司各種記錄的管理、監(jiān)督和歸檔工作。

3.2各相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)本部門記錄進(jìn)行收集、整理和保管工作。

4、程序

4.1記錄的格式

4.1.1各部門提出本部門質(zhì)量記錄格式,經(jīng)品質(zhì)部編號(hào)后備案。

4.1.2品質(zhì)部根據(jù)實(shí)際情況統(tǒng)一確定記錄的格式和編號(hào),經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.1.3質(zhì)量記錄的修改,由各責(zé)任部門提出申請(qǐng)、并設(shè)計(jì)新的質(zhì)量記錄格式,經(jīng)品質(zhì)部編號(hào)后備案,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。

4.1.4記錄的編號(hào)按《文件控制程序》中相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,每一種質(zhì)量記錄表格均應(yīng)有唯一的名稱,并通過對(duì)質(zhì)量記錄表格的編號(hào)加以識(shí)別。

4.2記錄的填制要求

4.2.1記錄、表格填寫必須用鋼筆或中性筆,統(tǒng)一為黑色字體,內(nèi)容完整、真實(shí)。

4.2.2記錄填寫應(yīng)及時(shí)、真實(shí)、內(nèi)容完整、字跡清晰,不得隨意涂改;如因某種原因不能填寫的項(xiàng)目,應(yīng)采用“-”劃去,各相關(guān)欄目簽名應(yīng)簽全名。

4.2.3修改要用“-”劃去,在其上方更改并由更改人簽上姓名和日期。

4.3記錄的收集和保存

4.3.1各相關(guān)部門每月26日前將本月《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》、《空置房屋檢驗(yàn)單》和根據(jù)《業(yè)主回訪單》、《業(yè)主投訴處置單》等情況進(jìn)行匯總填寫的《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》交品質(zhì)部。

4.3.2品質(zhì)部每月28日前根據(jù)《服務(wù)過程檢驗(yàn)單》、《品質(zhì)部抽檢單》和《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)檢驗(yàn)匯總分析》,并發(fā)放到各相關(guān)部門。

4.3.3各相關(guān)部門根據(jù)上月《月管理目標(biāo)、指標(biāo)檢驗(yàn)匯總分析》填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》于每月5日前交品質(zhì)部。

4.3.4接待專員或接待主管每月月底前將本月《維修任務(wù)單》交相關(guān)客服主管入檔保存。

4.3.5各部門人員的《工作日志》由各部門第一責(zé)任人負(fù)責(zé)進(jìn)行收集、保存。

4.3.6各部門負(fù)責(zé)對(duì)本部門所有記錄進(jìn)行裝訂和歸檔管理。記錄可以以磁盤、電子文檔等媒體方式保存或傳遞。

4.3.7記錄的保存期限及保存地點(diǎn)見附錄。

4.4記錄的查閱

4.4.1如需查閱公司保存的記錄時(shí),經(jīng)相關(guān)責(zé)任人同意,填制《記錄查閱單》后方可查閱,其內(nèi)容包括:查閱人、查閱內(nèi)容、查閱時(shí)間、歸還時(shí)間、記錄編號(hào)等。

4.4.2查閱的文件必須保證其完好無損,歸還時(shí)應(yīng)辦理相應(yīng)手續(xù)。

4.5記錄的保護(hù)、銷毀

4.5.1記錄必須實(shí)施專人管理,每月月底進(jìn)行整理一次,保證其完好性。

4.5.2記錄保存時(shí)間見附表,超過年限時(shí)由相關(guān)部門填制《記錄銷毀單》,并報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后由品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督銷毀,銷毀單內(nèi)容包括:銷毀的文件名稱、件數(shù)、編號(hào)、銷毀人、監(jiān)毀人、審批人等。

4.6品質(zhì)部每季度對(duì)各部門的填寫和保管情況進(jìn)行抽查并填制《品質(zhì)部抽檢單》

5、相關(guān)文件

5.1《文件控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《記錄查閱單》jw/jl-4.2.4-001

6.2《記錄銷毀單》jw/jl-4.2.4-002

6.3《品質(zhì)部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003

6.4《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002

第11篇物業(yè)的裝修管理程序2

物業(yè)的裝修管理程序(二)

1目的

本程序明確了對(duì)物業(yè)裝修的申報(bào)、審批、管理的實(shí)施控制,確保物業(yè)整體結(jié)構(gòu)的完整,以便用戶合理、安全地使用物業(yè)。

2適用范圍

適用于本公司經(jīng)營(yíng)管理的所有物業(yè)的裝修管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.9

4相關(guān)文件

4.1《物業(yè)租賃合同的簽定》

4.2《物業(yè)的供電管理》

4.3《物業(yè)的供水管理》

4.4《物業(yè)的消防管理》

5責(zé)任

5.1整個(gè)裝修程序中,應(yīng)以經(jīng)營(yíng)部為中心面對(duì)業(yè)主(客戶),各相關(guān)部門密切合作。

5.2消防治安部負(fù)責(zé)裝修項(xiàng)目的消防安全審查工作。

5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)裝修項(xiàng)目的機(jī)電部分審查和水電供應(yīng)工作。

5.4物業(yè)管理部及各管理處負(fù)責(zé)裝修期間的管理工作。

5.5住宅樓房管理處負(fù)責(zé)審批和管理住戶裝修。

6裝修實(shí)施程序

6.1商用和工業(yè)用房裝修辦理程序。

6.1.1業(yè)主(客戶)辦理租賃或入伙手續(xù)后,需進(jìn)行內(nèi)部裝修的向經(jīng)營(yíng)部申報(bào)裝修,并填寫裝修申報(bào)表。經(jīng)營(yíng)部根據(jù)業(yè)主(客戶)裝修內(nèi)容向客戶提出具體要求申報(bào)資料,包括房屋裝修平面圖、水電布置平面圖、水電設(shè)備表、招牌及廣告牌透視圖等。

6.1.2經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)將有關(guān)資料會(huì)同裝修單位或業(yè)主(客戶)送往相關(guān)部門,包括消防治安部、物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部等,各相關(guān)部門以會(huì)簽單確認(rèn)接收資料的時(shí)間。

6.1.3各相關(guān)部門按職責(zé)進(jìn)行審圖,消防治安部指導(dǎo)業(yè)主(客戶)辦理消防報(bào)批手續(xù)。

6.1.4業(yè)主(客戶)辦好消防報(bào)批手續(xù)后,將消防局報(bào)審批文送消防治安部和所在管理處。

6.1.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)辦理交施工水電費(fèi)押金手續(xù),機(jī)電工程部負(fù)責(zé)辦理施工用水用電手續(xù)。

6.1.6施工單位持消防局報(bào)審批文和經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理簽字批準(zhǔn)的裝修申請(qǐng)表到管理處辦理入場(chǎng)施工手續(xù)。

6.1.7施工過程中,由管理處負(fù)責(zé)日常監(jiān)督,相關(guān)部門監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

6.1.8裝修完畢,管理處負(fù)責(zé)辦理完工手續(xù)。業(yè)主(客戶)通知機(jī)電工程部驗(yàn)收水電設(shè)施,辦理正式送電手續(xù),經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)辦理裝修臨時(shí)水電費(fèi)結(jié)算押金退還手續(xù)。

6.1.9管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主(客戶)在正式開業(yè)前到消防主管部門辦理驗(yàn)收手續(xù)。并將消防主管部門的驗(yàn)收批文報(bào)送消防治安部和管理處。

6.1.10商用和工業(yè)用房裝修,要每天檢查一次,從裝修開始到裝修結(jié)束止。

6.2住宅裝修辦理程序

6.2.1樓房管理處值班員受理所轄樓房?jī)?nèi)住戶的裝修申報(bào)表,管理處主任負(fù)責(zé)審批并向用戶交待裝修注意事項(xiàng)。

6.2.2管理處主任審查批準(zhǔn)后交給值班員辦理裝修押金等有關(guān)手續(xù)。

6.2.3樓房管理處值班員與住戶辦理完有關(guān)裝修手續(xù)后,要對(duì)住戶裝修特別是初期裝修,進(jìn)行檢查監(jiān)督,防止損壞樓房結(jié)構(gòu)。

6.2.4樓房管理值班員接到住戶裝修完畢要求退還押金的要求后,要到現(xiàn)場(chǎng)檢查裝修垃圾是否清理干凈,有沒有損壞公用設(shè)施后,酌情扣減或全部退還裝修押金。

6.2.5住戶裝修要在開始拆除打鑿期間,每天檢查一次;完工后,綜合檢查一次。

7記錄

7.1《裝修檢查記錄表》

7.2裝修申請(qǐng)表(業(yè)主、住宅裝飾用此表)

7.3裝飾申請(qǐng)表(商業(yè)、工業(yè)、寫字樓租賃或投資部分的房屋裝飾用此表)

第12篇萬科物業(yè)管理體系顧問項(xiàng)目

萬科物業(yè)管理體系(顧問項(xiàng)目)

(一)企業(yè)內(nèi)部管理及iso9000體系

顧問服務(wù)更多的是管理經(jīng)驗(yàn)的輸出,萬科物業(yè)十余年的管理經(jīng)驗(yàn)是顧問服務(wù)最強(qiáng)有力的支撐平臺(tái)。多年的管理探索和經(jīng)驗(yàn)總結(jié),萬科物業(yè)建立了詳細(xì)全面的質(zhì)量管理體系文件,包括質(zhì)量手冊(cè)一冊(cè)和體系文件六冊(cè),共計(jì)上百萬字,對(duì)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作和企業(yè)管理的各個(gè)方面均制定了相應(yīng)的規(guī)程,確保所有過程得到有效策劃、運(yùn)作和控制。在體系文件的指導(dǎo)下,萬科物業(yè)逐步完善公司、管理處各管理層次的管理制度,形成了涵蓋人力資源、行政管理、財(cái)務(wù)管理、業(yè)務(wù)管理等一套科學(xué)、有效的規(guī)章管理制度體系。

貴我雙方合作后,我司一方面以此為服務(wù)基礎(chǔ),輸出管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),另一方面,也將結(jié)合被顧問公司的實(shí)際,以此為參考建立起被顧問公司自己的管理體系。

(二)顧問服務(wù)運(yùn)作管理體系

為規(guī)范萬科物業(yè)顧問服務(wù)輸出,確保每一顧問項(xiàng)目順利達(dá)到既定目標(biāo),公司內(nèi)部針對(duì)顧問服務(wù)制定了一系列的管理制度,具體包括:

1顧問項(xiàng)目運(yùn)作程序

2顧問組進(jìn)駐管理程序

3顧問工作監(jiān)督程序

4顧問服務(wù)監(jiān)察制度

5顧問書審批管理程序

6建議函遞交、跟蹤流程

7顧問服務(wù)計(jì)劃編制、更改審批流程

8顧問服務(wù)信息管理制度

9顧問服務(wù)全程工作計(jì)劃表