第1篇 物業(yè)管理公司董事會職權(quán)
物業(yè)管理有限公司董事會職權(quán)
(l)議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。并報上級公司審定。
(2)依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍,討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責范圍,并報上級公司備案。
(3)討論和通過公司的年度工作計劃和財務(wù)預算。
(4) 定和通過公司的年度工作報告與財務(wù)決算。
(5)提出公司董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理以上管理人員的任免和獎懲的建議,報上級公司審定,討論和決定各部、室和管理處正副職人員的任免和獎懲。
(6)依據(jù)上級公司制定的工資政策和標準對本公司的工資標準進行制定和修定。
(7)討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。
(8)討論和審核有關(guān)購買房屋、汽車、開工建設(shè)等以及在*萬以上的非生產(chǎn)性設(shè)備、物品及開支,并報上級公司批準。
(9)根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。
第2篇 物業(yè)管理公司體系文件控制程序
1.目的
為質(zhì)量管理體系文件編制、更改、審批、分發(fā)和作廢處理提供指引,保證文件受控。
2.范圍
適用公司各管理處/部門對質(zhì)量管理體系文件的管理和控制。
3.職責
3.1 相關(guān)部門/崗位職責
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時間
總經(jīng)理審批《質(zhì)量手冊》2個工作日
管理者代表審核《質(zhì)量手冊》、審批程序文件、作業(yè)指導書和《體系文件下發(fā)明細》2個工作日
品質(zhì)管理部經(jīng)理審核程序文件、作業(yè)指導書、《體系文件下發(fā)明細》,審批質(zhì)量記錄表格5個工作日
管理處/部門負責人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請
負責保管本管理處/部門領(lǐng)用的體系文件2個工作日
持續(xù)
品質(zhì)管理部保管體系文件正本及培訓
檢查監(jiān)督各管理處/部門體系文件受控、執(zhí)行情況5個工作日內(nèi)
及時
各部門對本部門員工進行培訓及文件控制、執(zhí)行文件發(fā)放后7個工作日內(nèi)培訓
3.2 文件編制、更改、審核、審批權(quán)限
文件類別編制權(quán)限更改權(quán)限審核權(quán)限審批權(quán)限
質(zhì)量手冊品質(zhì)部經(jīng)理部門主管以上人士管理者代表總經(jīng)理
程序文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
作業(yè)指導文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
質(zhì)量記錄表格具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理
體系文件下發(fā)明細品質(zhì)部人員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;
2、品質(zhì)管理部經(jīng)理編制或更改的程序文件、作業(yè)指導文件及表格,須由管理者代表審核和審批。
4.方法和過程控制
4.1重要說明:為進一步明確質(zhì)量管理體系文件的受控狀態(tài),受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質(zhì)管理部統(tǒng)一控制管理
4.2體系文件的版本控制
4.2.1 未經(jīng)修改的文件版本號為'a/0',修改一次版本號升為'a/1',當版本號從'a/9'升級時,則升為'b/0',依此類推。當對體系文件進行全面修改時,即使修改次數(shù)未達到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。
4.2.2 文件頁數(shù)超過1頁以上,則文件修改時只更改修訂頁的版本號,如文件某一頁的版本號升至'a/9',則該頁再次修改升級時,文件全部頁的版本號升為'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數(shù),則各頁均按原最高版本號的頁統(tǒng)一升級為相同的版本號。
4.3體系文件的編制、更改
4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細則》規(guī)定的格式和編號方法進行。
4.3.2 動議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請表》,經(jīng)管理處/部門負責人確認后,報品質(zhì)管理部。集中編制/更改時可只填寫一個編制/更改申請表,經(jīng)管理者代表審批。
4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標明的生效日期開始生效執(zhí)行。
4.4體系文件的分發(fā)
4.4.1新編或更改的體系文件,由品質(zhì)管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發(fā)放簽收表》,按《體系文件下發(fā)明細》分發(fā)給相關(guān)部門(零星編制或修改的質(zhì)量記錄表格可通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)發(fā)送到各部門,不須填寫《文件發(fā)放簽收表》,作廢表格不須交回品質(zhì)管理部)。
4.4.2各部門領(lǐng)回體系文件后須在七個工作日內(nèi)完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質(zhì)管理部。品質(zhì)管理部負責對各部門作廢體系文件進行抽查。作廢文件正本由品質(zhì)管理部保存至少三年。
4.4.3新部門成立時,應(yīng)及時到品質(zhì)管理部申請領(lǐng)取體系文件。
4.4.4各管理處/部門因現(xiàn)場懸掛等原因需增加持有體系文件時,需填寫《文件發(fā)放簽收表》,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理批準后領(lǐng)取。
4.5體系文件的培訓
4.5.1新編或更改的體系文件發(fā)放后,品質(zhì)管理部須對各部門相關(guān)業(yè)務(wù)塊主辦以上人員及相關(guān)人員進行培訓(零星更改的表格除外)。
4.5.2新編或更改的體系文件執(zhí)行前,管理處/部門應(yīng)將所有新增或更改的文件內(nèi)容對相關(guān)崗位人員進行培訓。
4.5.3新管理處/部門成立后,品質(zhì)管理部須對全體人員進行培訓、考核。
4.6體系文件的作廢處理
4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發(fā)現(xiàn)文件名、編號均相同的文件,應(yīng)以最近生效日期或最高版本號區(qū)別新舊文件。
4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請表》,按原審批程序報批后報廢。
4.7體系文件的查閱、借閱
4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經(jīng)管理者代表批準。
4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區(qū)域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)管理處/部門經(jīng)理或其授權(quán)人批準,并不得帶離本管理處/部門管理服務(wù)區(qū)域。如有污損或遺失,須報部門經(jīng)理處理,并向品質(zhì)管理部申請補發(fā)。
4.7.3隔夜借出須管理處/部門經(jīng)理批準,外借時間最長不得超過3天。
4.8體系文件的保管和保密
4.8.1管理處/部門經(jīng)理負責本管理處/部門保管體系文件,并對結(jié)果負責。
4.8.2依據(jù)《體系文件下發(fā)明細》的文件接受人負責對相應(yīng)體系文件進行保管。
4.8.3任何人不得復印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。
4.8.4體系文件發(fā)生丟失和短缺時,除追究責任外,重新辦理領(lǐng)用手續(xù),品質(zhì)部在補發(fā)文件上給予新分發(fā)號,并注明原文件分發(fā)號作廢,并將作廢文件的分發(fā)號通知相關(guān)部門/管理處。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細則》
6.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發(fā)放簽收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《體系文件下發(fā)明細》
第3篇 物業(yè)車輛管理員專項培訓
物業(yè)車輛管理員的專項培訓
基本專業(yè)技術(shù)培訓
1.熟練應(yīng)用、設(shè)置各種停車、警示等標志。
2.指揮、引導車輛時動作干脆利落、標準到位。
軍事體能培訓
1.百米跑14秒以內(nèi)完成。
2.基本身體素質(zhì)訓練,如早操、器械鍛煉等。
理論、禮儀知識培訓
1.道路交通相關(guān)法律法規(guī)。
2.停車場、車庫具體規(guī)劃設(shè)置。
3.公司物業(yè)車輛管理規(guī)定。
4.車輛指揮、管理禮貌服務(wù)用語。
4.4.5消防員的專項培訓
消防應(yīng)用技術(shù)培訓
1.穿消防衣15秒以內(nèi)。
2.熟練操作消防器材,并熟知它們的所在位置。
3.正確熟練地使用手提滅火器,能迅速提至火災現(xiàn)場,不倒置或平放滅火器,正確熟練使用消火栓、拋水帶、收水帶。
4.會利用其他器材應(yīng)急撲火,如拋麻袋、用濕棉被覆蓋。
5.利用器材逃生,如緩降器、床單、沙發(fā)墊等。
軍事體能培訓
1.百米跑14秒以內(nèi)完成。
2.俯臥撐50個以上。
3.120秒以內(nèi)爬樓20層。
4.負重跑訓練。
實戰(zhàn)演練
1.緊急集合,40秒內(nèi)穿戴、集合完畢。
2.緊急疏散,熟悉逃生通道路線,能迅速引導群眾找到出口逃離火場。
3.緊急救護,懂得單人救護、雙人救護,能迅速而最大限度地挽救生命。
4.提水接力。
5.實景演練撲滅各種火災。
理論、禮儀知識培訓
1.各種防火安全及消防法規(guī)。
2.公司物業(yè)消防安全規(guī)定。
3.消防安全管理常識。
4.各種火災的撲救方法、注意事項、應(yīng)急措施。
5.消防員職業(yè)道德教育。
第4篇 成都市物業(yè)管理自然災害中應(yīng)急預案
第一節(jié) 地震災害應(yīng)急預案
第三十三條 地震災害是群災之首,它具有突發(fā)性和不可預測性,以及產(chǎn)生嚴重次生災害,對社會也會產(chǎn)生很大影響等特點。地震還可能直接造成建筑物破壞以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破壞和海嘯。因地震的破壞還可能引起的一系列其它次生災害,包括火災、水災和有毒氣體泄漏,細菌、放射物擴散、瘟疫等對生命財產(chǎn)造成的災害。
第三十四條 地震按照其破壞性可分為:一般破壞性地震、嚴重破壞性地震。
一般破壞性地震,是指造成一定數(shù)量的人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震;
嚴重破壞性地震,是指發(fā)生6級及以上的地震或造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震。
第三十五條 地震災害的預防注意事項:
(一)危險物品不要放置在高架上,吊燈及吊起來的盛物架,要盡量增強強度,玻璃容器或器皿應(yīng)放置在盛物架下面;
(二)燃氣爐要牢牢固定,并注意檢查是否漏氣,燃氣開關(guān)及燃氣器具開關(guān),不使用時或下班前應(yīng)確認關(guān)閉;
(三)廚房等用火區(qū)或其他易發(fā)生火花的火種附近,不得放置易燃物;
(四)應(yīng)養(yǎng)成拔掉插頭的習慣,在不使用的電器具(如電視機、電飯煲、電爐、烤箱等)時,應(yīng)切斷電源;
(五)樓梯及走廊等通道上,不可堆放物品,隨時保障安全通道、出入口的通暢;
(六)隨時關(guān)注國家地震預測機構(gòu)發(fā)布的權(quán)威信息,做好防范措施;
(七)注意報警系統(tǒng)、消防設(shè)備的保養(yǎng);
第三十六條 地震災害發(fā)生時的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生時,項目負責人或物業(yè)服務(wù)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應(yīng)立即啟動報警裝置,并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員地震災害發(fā)生,并告知相關(guān)注意事項和緊急自救措施:
1、請大家保持冷靜并盡快熄滅火源;
2、地震時不要隨意跑動,不要使用電梯逃生;
3、應(yīng)立即用軟物體(如:枕頭、厚衣物、棉被等)護住頭部等身體的重要部位;
4、建筑物內(nèi)的人員應(yīng)就近尋找建筑物堅固的部位(如:衛(wèi)生間、承重墻拐角處等)進行躲避;
(三)秩序維護員應(yīng)立即趕往各出入口、通道,進行通道控制,對人員進行有序疏導,維護公共秩序,按照'只出不進'的原則,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)立即關(guān)閉水、電、氣等閥門,停止電梯等設(shè)備的運行;
(五)地震稍微平息后,控制中心應(yīng)立即通過廣播通知建筑物內(nèi)人員馬上撤離。秩序維護員組織建筑物內(nèi)的人員有序疏散到空曠地帶(如廣場、馬路等地方),不要靠近建筑物、廣告招牌、電線桿等的附近。并逐一排查有無人員滯留建筑物內(nèi)或被困電梯內(nèi)。
第三十七條 地震災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)負責人或項目經(jīng)理應(yīng)立即召開緊急會議部署抗災救援相關(guān)工作;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即組織人員對人員傷亡情況和建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,并及時上報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。發(fā)生嚴重破壞性地震造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的,應(yīng)立即向相關(guān)政府部門提出緊急援助請求;
(三)應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(四)應(yīng)立即設(shè)立警戒崗,對建筑物(特別是受損的)進行隔離,在未經(jīng)政府權(quán)威部門發(fā)布有關(guān)的安全信息前,盡量勸阻任何人試圖返回建筑物內(nèi);
(五)災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;
(六)發(fā)生嚴重破壞性地震時,應(yīng)增加設(shè)施設(shè)備檢查、環(huán)境維護、消殺滅害等工作的頻率,防止次生災害的發(fā)生;
(七)積極安撫業(yè)主、使用人的情緒,密切關(guān)注人員的身體狀況,特別是老人、小孩、孕婦、傷殘人士、以及患有心臟病、高血壓者;
(八)嚴重破壞性地震發(fā)生后,通常會出現(xiàn)一系列社會問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強防范。
第三十八條 余震期的緊急措施
(一)通過網(wǎng)絡(luò)、電臺、電視等渠道,收集防震避震、自救互救常識和政府發(fā)布的余震預測信息,并及時以書面和廣播形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主;
(二)在條件允許的情況下,指定建筑區(qū)劃內(nèi)空曠區(qū)域為臨時安置區(qū),搭建避難帳篷,供業(yè)主、使用人及員工使用。在選擇臨時安置區(qū)位置時,應(yīng)盡量考慮不要占用通道、出入口;
(三)在臨時安置區(qū),設(shè)置零時服務(wù)點,由秩序維護、客戶服務(wù)、環(huán)境維護人員組成,為業(yè)主、使用人提供力所能及的服務(wù),安撫業(yè)主情緒,維護人員集中區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生,以減輕大眾的恐慌;
(四)做好次生災害的防治,建筑區(qū)劃內(nèi)常見的地震次生災害主要有:
1、有毒氣體、液體泄漏;
2、水電氣供給管路斷裂;
3、傳染病疫情;
4、公共秩序短時間內(nèi)失控;
5、盜竊、搶劫等事件多發(fā)。
第二節(jié) 氣象災害應(yīng)急預案
第三十九條 氣象災害,一般包括天氣、氣候災害和氣象次生、衍生災害:
天氣、氣候災害,是指因臺風、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大風、沙塵、龍卷、大(濃)霧、高溫、低溫、凍雨、霜凍、結(jié)(積)冰、寒潮、干旱、干熱風、熱浪、洪澇、積澇等因素直接造成的災害。
氣象次生、衍生災害,是指因氣象因素引起的山體滑坡、泥石流、風暴潮、森林火災、酸雨、空氣污染等災害。
第四十條 氣象災害的預防:
(一)應(yīng)注意定期排除災害天氣時可能帶來的安全隱患,加強對建筑物外立面的監(jiān)控巡查,加固或移除高處可移動物體和懸掛物(如廣告牌、店招等),對高大樹木等進行加固;
(二)提請業(yè)主、使用人注意關(guān)好門窗,檢查門窗玻璃、空調(diào)外機等是否牢固,不要將花盆等可移動物品放置在陽臺或窗臺上;
(三)夏季等雷雨多發(fā)季節(jié),應(yīng)加大對屋面、地下車庫等區(qū)域的排水設(shè)施的疏通頻率,清除排水溝、排水管、水渠內(nèi)的垃圾,保證排水暢通;
(四)定期檢查避雷設(shè)施,室外供電線路等;
(五)儲備足夠的沙袋、防風膠紙、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通過廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)等途徑密切關(guān)注氣象變化和政府相關(guān)部門發(fā)布的預警信息。根據(jù)政府相關(guān)部門發(fā)布的氣象災害預警信息
,及時以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人做好防范措施。
第四十一條 雷雨、暴雨災害的應(yīng)急預案:
(一)雷雨、暴雨災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應(yīng)立即通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下的區(qū)域活動等相關(guān)注意事項;
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)地勢低洼的區(qū)域(如:地下停車場等)用沙袋等物資進行加筑處理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(五)秩序維護員應(yīng)加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚,并加強對公共區(qū)域的巡查,排除安全隱患;
(六)雷雨、暴雨災害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的受損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)立即組織環(huán)境維護人員對積水、沙土、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾進行清理,對排污設(shè)施進行疏通;
(八)雷雨、暴雨災害造成洪澇、積澇等的,在積水退去后,應(yīng)對建筑區(qū)劃各區(qū)域進行消殺滅害,防止疫情發(fā)生;
(九)災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;
第四十二條 大風、沙塵災害的應(yīng)急預案:
(一)大風、沙塵災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即趕往建筑區(qū)劃,成立應(yīng)急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應(yīng)立即并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內(nèi)的所有人員,并提請大家關(guān)好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下等區(qū)域活動等相關(guān)注意事項。
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內(nèi)高空懸掛物、可移動物進行拆除或加固,對樹木進行加固;
(四)秩序維護員應(yīng)加強建筑區(qū)劃的巡查,對存在安全隱患的部位,應(yīng)立即進行隔離,禁止人員靠近;
(五)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護員應(yīng)密切監(jiān)視共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(六)災害發(fā)生后,應(yīng)立即組織設(shè)施設(shè)備維護人員對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查;對受損的設(shè)施設(shè)備應(yīng)立即停止使用;并將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)組織環(huán)境維護員對沙塵、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾及時進行清理;
(八)災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務(wù)的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應(yīng)立即向相關(guān)政府部門求助;
第四十三條 大(濃)霧災害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生大(濃)霧災害時,設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)立即開啟公共區(qū)域照明裝置,增加公共區(qū)域、路面的能見度;
(二)提請業(yè)主、使用人注意出行安全;
(三)加強建筑區(qū)劃內(nèi)道路的交通疏導,提請車輛慢行,在建筑區(qū)劃出入口,十字路口等區(qū)域增加人員或設(shè)立警示、指示標志;
(四)秩序維護員應(yīng)加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(五)加強對公共區(qū)域的巡查和公共秩序的維護,排除安全隱患。
第四十四條 高溫、干旱災害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生高溫、干旱災害時,應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防暑降溫;
(二)設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)加強對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是外墻玻璃、瓷磚,供配電系統(tǒng),防止應(yīng)高溫造成外墻玻璃、瓷磚爆裂脫落而傷人及供配電系統(tǒng)過熱短路起火等次生事故;
三)客戶服務(wù)中心貯備必要的防暑降溫藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)對不耐高溫的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取降溫措施,防止損壞。加強對綠化帶的澆灌養(yǎng)護,防止植物干涸枯死;
(五)高溫天氣利于細菌滋生,應(yīng)加強對建筑區(qū)劃的消殺工作,防止疾病、疫情傳播;
第四十五條 雨雪冰凍災害的應(yīng)急預案:
(一)發(fā)生雨雪冰凍災害時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防寒抗凍;
(二)設(shè)施設(shè)備維護人員應(yīng)加強對共用部位、設(shè)施設(shè)備的檢查,特別是屋面、給排水管、室外供配電系統(tǒng)等;
(三)客戶服務(wù)中心貯備必要的放凍傷藥物,供建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)加強建筑區(qū)劃內(nèi)道路交通的疏導,提請車輛、行人小心慢行,重點區(qū)域增設(shè)崗位或安全警示標志;
(五)對不耐低溫冰凍的共用部位、設(shè)施設(shè)備采取解凍處理。具體可根據(jù)實際情況采用熱水、蒸汽措施,防止損壞。必要時,相關(guān)設(shè)施設(shè)備可暫停運行使用;
(六)加強建筑物、樹木、室外設(shè)施的掃雪除冰工作,防止建筑物、樹木、室外設(shè)施因積雪、結(jié)冰過重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰凍期結(jié)束后,應(yīng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行仔細檢查和維護,確保其正常運行;
第三節(jié) 生物災害應(yīng)急預案
第四十六條 建筑區(qū)劃內(nèi)的生物災害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蟻、紅火蟻、蝗蟲、蚊蟲、須舌蠅、粘蟲等)的大面積出現(xiàn)或迅速繁殖,造成人身傷害、建筑物或植物破壞。
第四十七條 因生物災害的預防和處置專業(yè)性較強,建筑區(qū)劃內(nèi)生物災害的預防和處理應(yīng)以政府相關(guān)機構(gòu)為主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在政府相關(guān)部門的指導下開展工作,并積極配合政府相關(guān)部門開展生物災害的的預防和處置工作。
第四十八條 生物災害的預防:
(一)隨時保持建筑區(qū)劃內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,定期對陰溝、排污管道、化糞池、垃圾中轉(zhuǎn)站及其他衛(wèi)生死角進行消殺滅害;
(二)根據(jù)主管部門的要求,加強白蟻防治力度;
(三)在條件允許的情況下,可聘請專業(yè)的生物災害防治機構(gòu)提供相關(guān)防治服務(wù);
(四)加強對建筑區(qū)劃內(nèi)常見有害生物的滅殺工作,滅害藥品投放注意事項:
1、投放滅害藥品前,應(yīng)以書面形式告知建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人。提請照看好小孩和寵物;
2、投放回收滅害藥品時,應(yīng)有記錄,并在投放處貼出明顯的提示,
防止人畜誤食;
3、應(yīng)及時回收和妥善處理有害生物的遺體。
(四)在夏季或其他悶熱潮濕的氣候條件下,增加消殺頻率,同時加強對建筑區(qū)劃的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有害生物,立即處理,并上報政府相關(guān)機構(gòu);
(五)加強生物災害的防治知識宣傳,使建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人對生物災害有一定的了解,從而達到'群防群治'的效果。
第四十九條 生物災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)生物災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當立即向政府相關(guān)部門報告。項目負責人或企業(yè)負責人應(yīng)立即組織相關(guān)人員,成立應(yīng)急小組,組織滅害救災工作;
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)局部出現(xiàn)有害生物、發(fā)生生物災害時,應(yīng)立即對該區(qū)域進行隔離,禁止人員進入,防止災害擴散,并及時通知相關(guān)部門處理;
(三)堅持以人為本,把保障業(yè)主、使用人的身體健康和生命財產(chǎn)安全放在首位。已對人身造成傷害的,應(yīng)立通知政府相關(guān)衛(wèi)生防疫醫(yī)療機構(gòu),對傷員進行救治;
(四)生物災害已對或可能對建筑物造成破壞的,應(yīng)立即對建筑物內(nèi)人員進行疏散,并對疏散人員進行有效隔離,防治疫情擴散;
(五)殺滅有害生物后,應(yīng)立即在相關(guān)機構(gòu)的指導下對有害生物遺體進行妥善處理,并對環(huán)境進行消殺滅菌處理。
(六)災害發(fā)生后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與政府相關(guān)部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關(guān)部門發(fā)布的權(quán)威信息,并及時向建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播。
第四節(jié) 其他自然災害應(yīng)急預案
第五十條 自然災害還包括:水旱災害、地質(zhì)災害等。
第五十一條 其他自然災害應(yīng)急預案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第5篇 某金融街物業(yè)管理應(yīng)急預案
金融街物業(yè)管理應(yīng)急預案
(具體包括:a、停電;b、停水;c、停熱;d、燃氣泄漏;e、刑事(治安)事件;f、失竊;g、外來人員挑釁滋事;h、自殺;i、意外傷亡(觸電、溺水、煤氣中毒);j、病危人員救助;k、跑水;l、防汛;m、防風(臺風或沙塵暴);n、恐怖襲擊;o、公共衛(wèi)生事件(如傳染病等);p、地震;q、電梯困人;r、聚眾*;s、媒體曝光t設(shè)施設(shè)備故障、損壞u、車輛損壞、割傷、v簡易交通事故處理等);
(a)突發(fā)停電/停水應(yīng)急預案
1、在接到停電/水通知的情況下,管理處應(yīng)事先將停電/水線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布停電通告;同時,工程部應(yīng)做好停電/水前的應(yīng)變工作。
2、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電/水的情況下,工程部應(yīng)立即確認是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若是內(nèi)部故障停電,應(yīng)立即派人查找原因采取措施,防止故障擴大;系外部停電,一方面要防止突然來電引發(fā)事故,一方面致電電力局查詢停電情況,了解何時恢復供電,并將了解的情況通知管理處。
3、保安部立即會同工程部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況,發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預案施救。
4、管理處立即將停電/停水情況通知小區(qū)住戶和商戶,并在主要出入口發(fā)布停電/水通告,必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶,要求住戶保持冷靜,做好防范。
5、若突發(fā)停電時,正值晚上商場營業(yè),保安部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序,指導商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明,疏散顧客,并要注意防火,防止發(fā)生火災。
6、安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序,保安加強保安措施,嚴防有人制造混亂,渾水摸魚,必要時關(guān)閉大門。
7、派人值守辦公室、值班室,耐心接待住戶和商戶詢問,做好解釋和疏導工作,防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。
8.詳細記錄停電/水事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。
突發(fā)停電的預防措施:
工程部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng),確保正常。
管理處應(yīng)提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭,以防停電。
保安部、工程部除配置巡邏、檢修用的電筒外,還應(yīng)配置手提式探照燈。
停水/電處理預案流程圖
(b)燃氣泄露應(yīng)急預案
接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)燃氣泄露后,公司員工應(yīng)立即通知管理處主任或當班領(lǐng)班,并馬上趕到現(xiàn)場查看情況,必要時疏散人員,并禁用電氣設(shè)備(包括手機、電話和對講機)。
管理處主任或當班領(lǐng)班接報后,一方面立即派員前往現(xiàn)場支援,并通知工程部,另一方面視情況通知燃氣公司和消防支隊。
工程部接到通知后,急速趕赴現(xiàn)場,協(xié)助保安部施救。
若燃氣泄露發(fā)生在室外,應(yīng)馬上疏散人員,建立警戒線,防止圍觀,并嚴禁煙火和使用電氣設(shè)備。
若燃氣泄露發(fā)生在室內(nèi),要保持冷靜,謹慎行事,卻記不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關(guān)閉電閘,也不要脫換衣服,以防靜電火花引爆泄露氣體。
施救人員進入室內(nèi)前,應(yīng)采取一定的措施,戴上防毒面具;沒有防毒面具。則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸;進入室內(nèi)后,應(yīng)立即切斷燃氣總閥,打開門窗,加快氣體擴散,并疏散范圍內(nèi)的非相關(guān)人員,協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。
發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者,應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場,送往安全地區(qū),必要時施行人工呼吸,并通知醫(yī)療部門前來救護或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。
保安部和工程部應(yīng)詳細記錄燃氣泄露的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡,應(yīng)詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。
保安員和設(shè)備巡檢人員在平時巡邏時應(yīng)提高警惕,遇有異常氣味時,應(yīng)小心處理。
(c)盜竊和破壞事件應(yīng)急預案
1.任何員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報警后,應(yīng)立即查清樓號、單元號、樓層,通知保安部或當班領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場查驗,并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面,監(jiān)視犯罪嫌疑人的動向。
2.保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)實施盜竊和破壞行為,應(yīng)馬上用對講機向管理處主任或當班領(lǐng)班匯報,并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視;同時保持冷靜,如能及時處理,否則監(jiān)視現(xiàn)場,記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。
3.管理處主任或當班領(lǐng)班接報后,視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場,盡可能制止一切盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人,并向警方報警。
4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方出理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴禁施刑、審訊和扣押,并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5.若犯罪嫌疑人在警方到來之前已逃離現(xiàn)場,保安人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場,阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場,并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗,等候警方前來處理。
6.如在作案現(xiàn)場有人員傷亡,應(yīng)在保護現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護人員前來救護。
7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口,勸阻業(yè)主和訪客暫停出入,配合防止罪嫌疑人乘機逃逸。
8.警方人員到達后,保安人員應(yīng)記下警官官銜、編號及報案編號,并積極提供線索,配合警方人員辦案。
9.在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員傷害,應(yīng)攝下照片或錄像,留下當事人員和目擊者,供警方詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。
(d)意外傷亡應(yīng)急預案
小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件,保安人員應(yīng)立即前往現(xiàn)場,查明情況,向管理處主任或公司經(jīng)理匯報。
.若傷者未死亡,應(yīng)在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救,并通知醫(yī)療中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動,防止傷情加重。
若傷亡事故系由觸電引起,保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物(如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠)將電源撥離觸電者,再進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下,用手直接去拉觸電者或有金屬桿去撥離電源,以防自身觸電。
若傷亡事故系由設(shè)備故障或者設(shè)備損壞引起,,保安部應(yīng)立即通知工程部(主管)到場,共同制訂搶救方案。
若傷亡事故系由溺水引起,保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救,若溺水者喝水較多,應(yīng)讓傷者頭朝下到立,按壓腹部,使其吐出喝入之水,必要時,施行人工呼吸。
若傷亡事故系有高層墜落、物品砸傷引起,在搶救傷者的同時,應(yīng)變化好現(xiàn)場,攝下照片或
錄像,同時向警方報警。
若傷亡事故系由交通肇事引起,應(yīng)在保護現(xiàn)場、搶救傷者的同時,記錄下肇事車輛,留下駕駛員和目擊者。如有監(jiān)控錄像,保存相關(guān)錄像,報請警方處理。若交通事故引起小區(qū)交通堵塞,應(yīng)開辟旁行通道,積極疏導交通,并設(shè)立警戒線,防止破壞現(xiàn)場。
傷者被送往醫(yī)院搶救時,應(yīng)記錄下救護車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。
詳細記錄意外發(fā)生經(jīng)過。對于設(shè)備故障或者設(shè)備損壞引起的傷亡事故,以及由于管理公司原因引起的觸電事故,相關(guān)部門在事發(fā)4小時內(nèi)寫出書面報告給公司經(jīng)理,以便公司經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報并查找原因,落實責任。
(e)水浸應(yīng)急預案
員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍出現(xiàn)水浸事故后,應(yīng)立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領(lǐng)導、工程值班人員和當班保安領(lǐng)班,并在支援人員到達之前盡量控制現(xiàn)場水勢,防止水浸范圍擴大。
相關(guān)人員接報后,立即派員就近采用防水設(shè)施保護好受浸層各電梯口,并將電梯上升最高層,切斷電源,以防止故障擴大。
立即查明水浸原因,采取措施(包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道等),切斷水源,并關(guān)閉受浸區(qū)域電源,防止有人觸電。若水源來自供水總管或工程部無力解決時,應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。
在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水沙包或采取其他一切有效措施,防止水蔓延到設(shè)備房、配電房、業(yè)主房或其他樓層。
組織力量采用各種手段,包括采用掃帚、吸水機吸水,排凈積水,清理現(xiàn)場,盡快恢復整潔。
水源中斷后,工程部應(yīng)立即派人盡快修復受損設(shè)施;保安部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)秩序,管理處并耐心做好住戶的安慰工作,盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難,并注意維護物業(yè)公司的形象。
如在水浸事故發(fā)生原因,有任何公共設(shè)施受到影響或由此引發(fā)停水停電,應(yīng)知會相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)主要出入口設(shè)置告示,知會全體業(yè)主;如有任何區(qū)域存在危險性,應(yīng)當在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標志。
召開會議,分析事故發(fā)生永遠,總結(jié)經(jīng)驗教訓,并采取措施,防止類似事故。
詳細記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施,以及受損情況。
一些常見水浸事故的預防措施:
保安巡邏和設(shè)備巡檢時,應(yīng)留意排水是否有淤泥、雜物或塑膠代,有否堵塞,并隨時加以清理疏通;清潔工定時清掃天臺、排水溝,防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。
加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視,防止碰撞、移動噴淋頭或消防栓引起水浸。
災害天氣(臺風、暴雨、大雪)來臨前,工程部人員應(yīng)對小區(qū)內(nèi)門窗、天臺、排水溝、急水井、排水泵等進行一次全面的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時修復。
管道工在操作安裝、維修時應(yīng)當嚴格按照操作規(guī)程操作,防止因操作不當引發(fā)水浸事故。
對業(yè)主/用戶裝修要加強管理,防止由于業(yè)主在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時施工不當引起水浸事故。
平時應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。
(f)火災應(yīng)急預案
無論何時,一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一個員工都必須立即向監(jiān)控室報警(注意現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時,嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警,以防止火花引爆易燃氣體),請其派人查明真相,并做好應(yīng)急準備。
1.目擊報警
1.1小區(qū)任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌。
1.2如火勢初期較小,目擊者應(yīng)立即就近采用滅火器將其撲滅,先滅火再報警。
1.3如火勢較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防室報警。
1.4關(guān)閉火情現(xiàn)場附近的門窗以防止火勢蔓延,并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。
1.5引導火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
1.6切勿在火警現(xiàn)場附近高喊:'著火了',以免造成不必要的混亂。
1.7在撲救人員到達火警現(xiàn)場前,報警者應(yīng)采取相應(yīng)措施,使用火警現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。
1.8帶電物品著火時,應(yīng)立即設(shè)法切斷電源,在切斷電源以前,嚴禁用水撲救,以防引發(fā)觸電事故。
2.監(jiān)控室報警
2.1監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后,應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場確認,并通知消防專員。
2.2火情確認后立即通報管理處主任或當班領(lǐng)班,由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
2.3立即將火情通報管理或值班領(lǐng)導。
2.4值班人員堅守崗位,密切觀察火警附近區(qū)域的情況,如有再次報警,應(yīng)立即再次派人前往查看確認,如有業(yè)主打電話詢問,注意不要慌張,告訴業(yè)主:'火情正在調(diào)查中,請保持冷靜,如果需要采取其他措施,我們將會用緊急廣播通知您',同時提請業(yè)主關(guān)好門窗。
2.5接到現(xiàn)場滅火指揮部下達的向'119'報警的指令時,立即派人前往路口接應(yīng)消防車。
2.6接到現(xiàn)場滅火總指揮傳達的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進行廣播的指令時,立即按照用普通話(或中英文)進行廣播,注意廣播時要沉穩(wěn)、冷靜,不要驚慌,語速要適當,語音要清晰。特殊情況下,應(yīng)派保安員或管理員逐單元上門通報,通報順序為:
2.7詳細記錄火災撲救工作的全過程。
3.報警要求
3.1內(nèi)部報警應(yīng)講清或問清:
a、起火地點;
b、起火部位;
c、燃燒物品;
d、燃燒范圍;
e、報警人姓名;
f、報警人電話;
3.2向'119'報警應(yīng)講清:
a、小區(qū)名稱;
b、火場地址(包括路名、門牌號碼、附近標志物)
c、火災發(fā)生部位;
d、燃燒物品;
e、火勢情況;
f、接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人;
g、報警人姓名;
h、報警人電話;
4.成立臨時指揮部
4.1物業(yè)經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警警報后,應(yīng)立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場,并通知相關(guān)人員到場,成立臨時滅火指揮部。
4.2臨時指揮部由物業(yè)經(jīng)理、管理處主任、工程部、保安部以及其他相關(guān)人員組成,由物業(yè)經(jīng)理任臨時總指揮。物業(yè)經(jīng)理沒有到場時,由管理處主任或值班經(jīng)理帶任總指揮。
4.3臨時滅火指揮部職責:
4.3.1根據(jù)火勢情況及時制定相應(yīng)對策,向各部門下達救災指令;
4.3.2根據(jù)火勢情況及時確定是否疏散人員;
4.3.3立即集合義務(wù)消防隊,指揮義務(wù)消防隊員參加滅火,并保證消防用水的供應(yīng)。
4.3.4在火勢難以控制時,應(yīng)及時下達向'119'報警的指令;
4.3.5根據(jù)火勢情況,成立疏散組、搶救組、警戒組,組織救人,搶救和保管重要物資及檔案,維持現(xiàn)場秩序。
4.3.6根據(jù)火勢情況決定是否決定啟用緊急廣播進行報警。
4.3.7下令將消防電梯降至首層,派專人控制,轉(zhuǎn)供滅火工作之用。同時停止起火區(qū)域的其他電梯和中央空調(diào)運行。
4.3.8根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施;
4.3.9消防隊到達后,及時向消防隊領(lǐng)導準確地提供火災情況和水源情況,引導消防隊進入火災現(xiàn)場,協(xié)助消防隊滅火,并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序,安頓疏散人員。
4.3.10火災撲滅后,組織各部門進行善后工作。
5.人員的疏散和救護
小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時,各部門員工的任務(wù)是火災、疏散人員、搶救和保管重要物資和維持秩序,危急關(guān)頭以疏散、救護人員為主?；馂陌l(fā)生后,每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。
5.1火災發(fā)生后,由疏散組負責安排人員,為業(yè)主和訪客指明疏散方向,并在疏散路線上設(shè)立崗位進行指導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯,如果煙霧較大,要告知大家用濕毛巾捂住口鼻,盡量降低身體姿勢有序、迅速離開。
5.2人員的疏散以就近安全門、消防通道為主,也可以根據(jù)火場實際情況,靈活機動地引導人員疏散。
5.3認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元。并關(guān)閉門窗和空調(diào)。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域,應(yīng)先營救被困人員,確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。
5.4接待安置好疏散下來的人員,通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒,并及時清點人員,檢查是否還有人沒有撤出來。
5.5疏散順序為:先起火單元及相鄰單元,后起火上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則(底層向外疏散),若向下通道已經(jīng)被煙火封住,則可考慮向屋頂撤離。
5.6在火場救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工,由搶救組護送至安全區(qū),對傷員進行處理,然后送醫(yī)院救治。
6.警戒
6.1保安部接到火警通知后應(yīng)迅速成立警戒組,布置好小區(qū)幾外圍警戒。
6.2清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障,疏散一切無關(guān)車輛和人員,疏通車道,為消防滅火創(chuàng)造有利條件。
6.3控制起火大樓底層出入口,嚴禁無關(guān)人員進入大樓,指導疏散人員離開,保護從火場上救出的重要物質(zhì)。
6.4保證消防電梯為消防人員專用,引導消防人員進入起火層,維持滅火行動的秩序。
6.5加強對火災區(qū)域的警戒,保護好火災現(xiàn)場,配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因進行調(diào)查。
6.6保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全,防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1火災撲滅并經(jīng)公安消防部門勘測后,工程部應(yīng)迅速將小區(qū)的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。
7.2保安部組織人員清理滅火器材,及時更換、補充滅火器材。
7.3管理處統(tǒng)計傷亡情況和小區(qū)財產(chǎn)損失情況,上報指揮部及總經(jīng)理。
7.4管理處組織員工對受災業(yè)主/用戶進行慰問,并根據(jù)實際情況給予切實幫助。
7.5清潔綠化部組織員工對火災現(xiàn)場進行理,恢復整潔,對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。
7.6滅火指揮部應(yīng)召開會議,對火災撲救行動進行回顧和總結(jié)。
7.7由物業(yè)經(jīng)理發(fā)動員工。收集可疑情況,配合調(diào)查組對火災事故進行調(diào)查,并責成管理處主任寫出專題報告,分清責任。
7.8如果小區(qū)財產(chǎn)辦有保險,則由財務(wù)部門聯(lián)系保險公司進行索賠。
火警火災應(yīng)急處理預案流程
(g)電梯困人應(yīng)急預案
1.任何員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi),應(yīng)當立即通知保安室,同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。
2.保安接報后應(yīng)一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層,另一方面通過對講機向管理處主任或當班領(lǐng)班匯報,請求派人或聯(lián)系工程部前往解救。
3.管理處主任或當班領(lǐng)班接報后,立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系,安慰乘客,要求乘客保持冷靜,耐心等待救援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁,試圖采用撬門等非常措施逃生時,要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁,不要盲目采取無謂的行動,以免使故障擴大,發(fā)生危險。注意在這一過程中,現(xiàn)場始終不能離人,要不斷與被困人員對話,及時了解被困人員的情緒和健康狀況,同時及時將情況向公司經(jīng)理或值班領(lǐng)導匯報。
4.工程值班人員接報后,應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場解救,必要時通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救,應(yīng)設(shè)法采取措施,確保被困乘客的安全,等待電梯維修公司技工前來解救。
5.若工程部和電梯維修公司都無能力解救或短時間內(nèi)解救不了,應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助(應(yīng)說明求助原因和情況)。向公安、消防部門求助前應(yīng)征得公司經(jīng)理或值班領(lǐng)導的同意。
6.在解救過程中,若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人昏厥、神智昏迷(尤其是老人和小孩),應(yīng)立即通知醫(yī)護人員到場,以便被困人員救出后立即可進行搶救。
7.被困者救出后,管理處主任或當班領(lǐng)班應(yīng)當立即向他們表示慰問,并了解他們的身體狀況和需要,同時請他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去,應(yīng)記錄下來存檔備案。
8.被困者救出后,工程部立即請電梯維修公司查明故障原因,修復后方可恢復正常運行。
9.管理處主任或當班領(lǐng)班應(yīng)詳細記錄事件經(jīng)過情況,包括接報時間、保安和維修人員到達現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫(yī)護人員到場。還應(yīng)分別記錄到場和離開時間、車輛號碼;被困人員有傷者的,應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。
10.管理處主任或值班人員應(yīng)詳細記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和修復時間。
電梯困人應(yīng)急處理預案
(h)斗毆事件處理預案
1.在大廈內(nèi)發(fā)現(xiàn)爭吵、斗毆事件時,要用文明
禮儀進行勸阻。勸阻時,不宜將個人觀點參與當事人之間的是非之中,同時要注意自身安全。
2.勸阻方法可請雙方住手、住口;也可以勸導雙方或一方離開現(xiàn)場。同時勸導圍觀群眾離開現(xiàn)場。
3.若持有器械的斗毆行為,則應(yīng)當及時撥打110電話,向市警察機關(guān)報警。
(i)病危人員急救處理預案
1.遇見病危人員時,立即通知其他隊員(或就近其他人員)協(xié)助,并撥打120電話,請求市急救中心協(xié)助。同時報告客戶服務(wù)中心,由客戶服務(wù)中心與其家人聯(lián)系。
2.應(yīng)當盡量用掌握的急救常識進行現(xiàn)場搶救或送至就近醫(yī)院診治。
(j)疫情應(yīng)急處理預案
日常防控
第6篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物維護管理程序
物業(yè)轄區(qū)建筑物的維護管理程序
1.0目的
本程序規(guī)定了本公司管理的建筑物維護的職責和操作程序,以保證及時發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問題,維持建筑物的使用壽命。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司管理的所有建筑物本體的維護管理。
3.0職責
3.1總經(jīng)理負責建筑物的大、中修和改建、擴建工程項目的批準。
3.2主管副總經(jīng)理負責對大、中修和改、擴建項目方案審批。
3.3財務(wù)部負責解決工程款。
3.4管理處負責小區(qū)建筑物的日常維護管理、巡視檢查和保護。
3.5工程部負責組織維修。
4.0實施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度對建筑物普查一次,根據(jù)建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題擬定出對建筑物進行大、中修計劃報主管副總經(jīng)理和總經(jīng)理。
4.1.2主管副總經(jīng)理召集有關(guān)業(yè)主和相關(guān)部門確定本年度的大、中修和改、擴建項目。
4.1.3工程部對已確定的大、中修和改擴建項目制定施工方案和工程造價概算。
4.1.4總經(jīng)理對大、中修和改、擴建方案進行審核批準。
4.1.5財務(wù)部與業(yè)主等有關(guān)產(chǎn)權(quán)人進行磋商,落實大、中修和改、擴建資金。
4.1.6工程部按大、中修和改、擴建方案,委托經(jīng)評審合格的分承包方進行施工。'施工合同'要寫明工程項目、工期、工程造價概算、結(jié)算方式、施工質(zhì)量要求和違反施工合同規(guī)定的處理方式等條款。在施工中,要對隱蔽工程進行查驗,并將查驗結(jié)果記錄在'隱蔽工程驗收記錄'中。完工后,按施工合同中規(guī)定的要求進行檢驗,檢驗合格后,建筑物維修的業(yè)務(wù)主管在'工程竣工驗收證明書'中記錄檢驗結(jié)果和驗收意見,并加蓋雙方單位印章證明工程驗收。檢驗不合格時,應(yīng)在'工程竣工驗收證明書'中注明不合格條款的處理方式,待不合格條款解決了,經(jīng)再次檢驗合格后再簽字蓋章證明工程驗收。
4.1.7工程部整理和歸檔大、中修和改擴建資料,以便再修時參考。
4.2日常的維修
4.2.1各管理處在日常巡視時對發(fā)現(xiàn)建筑物的問題應(yīng)進行記錄。
4.2.2工程部根據(jù)各管理處匯報的情況,及時派業(yè)務(wù)主管到現(xiàn)場針對問題進行診斷,并根據(jù)各棟樓存在問題的輕重緩急組織維修,管理處負責現(xiàn)場監(jiān)督、驗收。
4.2.3管理處按照上級批示、維修工作計劃、檢查發(fā)現(xiàn)的問題、其它班組傳遞的信息、用戶請求,填寫派工單安排維修工進行維修,并將維修工作情況記錄在《維修工作記錄表》。
4.3出租房的維修
租戶辦理了出租房退房手續(xù)后,該房若需維修管理處要在24小時內(nèi)填寫'物業(yè)維修單'交工程部。工程部及時組織維修,要求維修單位應(yīng)在7天內(nèi)維修完畢。
5.0相關(guān)記錄
nsz-op-006物業(yè)租賃管理程序
**005-01維修工作記錄表
**005-02維修通知單
**007-01建筑物檢查表
**007-02隱蔽工程驗收記錄
**007-03工程竣工驗收證明書
**007-04物業(yè)維修單
**007-05施工現(xiàn)場工程量增減簽證單
房屋大(中)修計劃
第7篇 物業(yè)管理師備考:不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系(6課時)
[內(nèi)容提要]
本章分別介紹住宅小區(qū),寫字樓,商業(yè)場所,酒店公寓和工業(yè)物業(yè)公共關(guān)系的特點,要求和內(nèi)容.
[學習目標]
通過本章學習,應(yīng)達到以下目標:
素質(zhì)目標:培養(yǎng)分析公共關(guān)系信息和物業(yè)管理公共關(guān)系創(chuàng)意的素質(zhì).
知識目標:掌握不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系的特點和內(nèi)容.
能力目標:培養(yǎng)觀察事物,分析問題和公共關(guān)系的創(chuàng)新能力.
技能目標:培養(yǎng)公共關(guān)系調(diào)查技能.
[學習建議]
物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備,市政,公用設(shè)施,屋宇所在的 建筑地塊與附屬的場地,庭院.物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅,寫字樓,商場,酒店旅館,工業(yè)廠房等等.
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人或使用人的委托,運用現(xiàn)代管理與服務(wù)技術(shù),按照委托管理合同,對已投入使用的各類物業(yè)實施企業(yè)化,社會化,專業(yè)化,規(guī)范化的管理,為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效,周到的服務(wù),創(chuàng)造安全方便的居住和工 作環(huán)境,提高物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟價值.
公共關(guān)系是社會組織有目的地運用傳播手段,實現(xiàn)與公眾的雙向溝通,建立良好信譽與形象的一種管理活動.其主要目標是建立社會組織與公眾相互了解和相互合作的良好關(guān)系,確立組織的整體形象,以提高組織在公眾心目中的知名度,信任度和美譽度,建立廣泛的公眾市場,促進組織不斷向前發(fā)展,并與公眾獲得共同的利益.
5.1 住宅小區(qū)的物業(yè)管理公共關(guān)系
5.1.1 住宅小區(qū)概述
1)住宅小區(qū)的概念
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-不同類型物業(yè)管理公共關(guān)系
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
住宅小區(qū)物業(yè)管理計劃成本預算
在物業(yè)管理費用的收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。
收入方面:堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行
支出方面:以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低管理成本,提高服務(wù)質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。
(一)年物業(yè)管理費收支預算
1、物業(yè)管理費收入
高層:1元/平方米(包含公共能耗0.6元/平方米)
汽車位:30元/月個
自行車庫:15元/月間
年物業(yè)管理費收入為:2154048元/年
2、物業(yè)管理費用支出預算
(1)人員工資及福利:91666元
(2)公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共計:
支出項目費用(萬元)
辦公費1
郵電通訊費1
差旅費1.5
低值易耗攤銷費2.8
折舊費1
業(yè)務(wù)招待費1
業(yè)務(wù)宣傳費1
業(yè)主委員會1
水費6
公共電費8.5
電梯電費66.2
電梯維修費25.4
垃圾清運費5
公共設(shè)施/設(shè)備維護保養(yǎng)費15
維修工具0.15
公共衛(wèi)生清潔費1.5
清潔用品消耗費0.3
清潔用具購置0.1
綠化維護費1.5
保安用具0.2
直接工資2
共計142.15
共計支出:2154048盈余:640882元
(3)實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準確性。
3、年度收支分析
(1)據(jù)測算,收支相抵,扣除我公司管理酬金以外,每年能盈余2.6萬元左右,利潤率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。
(2)本次預算根據(jù)常年進行各項收支測算,在實際管理中前一二年會因設(shè)備維保期等原因而降低成本。
(3)業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦法執(zhí)行。
(4)本次預算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全等因素。
(5)本次預算會存在一定誤差,在實際管理中我們將貫穿科學、節(jié)約的思路開展管理服務(wù)工作。
(二)增收節(jié)支計劃
1、充分利用物業(yè)經(jīng)營用房、路面臨時停車等合法收益活動,在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設(shè)施創(chuàng)造收益;注重管理服務(wù)質(zhì)量,以提高小區(qū)的入住率和管理費收繳率;通過多種有償服務(wù)項目增加收入來源。
2、與公司其他管理處密切合作,優(yōu)勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。
3、在入住的半年內(nèi),采取積極有效的措施,與有關(guān)部門協(xié)作,盡快完善小區(qū)的配套設(shè)施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環(huán)境,消除未入住業(yè)主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。
4、我們專門成立經(jīng)營部,加強經(jīng)營服務(wù),進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務(wù),方便住戶,同時提高經(jīng)濟效益。
5、增收的同時,努力降低成本,如充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用,利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員,在各小區(qū)合理統(tǒng)籌安排,減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節(jié)能措施,實施科學管理,走可持續(xù)發(fā)展之路。
6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設(shè)施設(shè)備。我們有一整套降低能耗、延長公共設(shè)備設(shè)施使用年限、節(jié)約日常物料的具體辦法,當然是在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下。具體如下:形成規(guī)模管理、降低管理成本;充分利用好每一個人,我們的用人原則是精干高效;進行科學地能源管理,降低公共水電費的支出;加強設(shè)施設(shè)備的管理,杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象,延長設(shè)備設(shè)施使用年限;嚴格控制辦公成本、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支;科學嚴格的管理,減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。
第9篇 新項目物業(yè)管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據(jù)物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排:
1、員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2、培訓內(nèi)容包括:物業(yè)管理概述及管理流程,現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念,投訴、應(yīng)急工作處理程序,實際演練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓
1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題,不定期地安排員工參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
3、上崗循環(huán)培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。
(2)在實際工作中,業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優(yōu)化管理的目的。
4、培訓計劃及培訓內(nèi)容提綱。
第10篇 某物業(yè)管理有限公司章程
_______物業(yè)管理有限公司章程
第一章總則
第一條依據(jù)《中華人民共和國公司法》和國家有關(guān)法律、行政法規(guī)及_____人民政府有關(guān)政策制定本章程。
第二條本公司在____工商行政管理局登記注冊,注冊登記名稱為:
_____________物業(yè)管理有限公司(以下簡稱公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三條公司宗旨是:依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
第四條公司依法登記注冊,具有企業(yè)法人資格。公司股東以其出資額為限對公司承擔責任,公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。公司以其全部法人財產(chǎn),依法自主經(jīng)營,自負盈虧。
公司一切活動遵守國家法律法規(guī)規(guī)定。公司應(yīng)當在登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事活動。
公司的合法權(quán)益受法律保護,不受侵犯。
第二章公司的注冊資本和經(jīng)營范圍
第五條公司的注冊資本為人民幣____萬元。
第六條公司經(jīng)營范圍是:主營房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護,樓宇機電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章股東姓名(或名稱)和住所
第七條____公司股東共__個,分別是:
第四章股東的出資額和出資方式
第八條公司的注冊資本全部由股東自愿出資入股。
第九條股東的出資方式和出資額:
第五章股東的權(quán)利和義務(wù)
第十條股東享有下列權(quán)利:
(一)享有選舉和被選舉權(quán);
(二)按出資比例領(lǐng)取紅利。公司新增資本時,原股東可以優(yōu)先認繳出資;
(三)按規(guī)定轉(zhuǎn)讓和抵押所持有的股份;
(四)對公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營和財務(wù)管理工作進行監(jiān)督,提出建議或質(zhì)詢。有權(quán)查閱股東會議記錄和公司財務(wù)會計報告。
(五)在公司辦理清算完畢后時,按所出資比例分享剩余資產(chǎn)。
第十一條股東履行下列義務(wù):
(一)足額繳納公司章程規(guī)定的各自認繳的出資額;
(二)在公司辦理清算時,以認繳的出資額對公司承擔債務(wù);
(三)公司一經(jīng)工商登記注冊,不得抽回出資;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的經(jīng)營管理,提出合理化建議,促進公司業(yè)務(wù)發(fā)展;
(六)不按認繳期限出資或者不按規(guī)定出資額認繳的,應(yīng)承擔違約責任。
第六章股東轉(zhuǎn)讓出資和條件
第十二條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時,必須經(jīng)全體股東過半數(shù)同意(公司只有兩名股東的,必須經(jīng)全體股東同意);不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的出資,如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等的條件下,其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。股東轉(zhuǎn)讓出資后的公司股東人數(shù)必須符合法律規(guī)定。
第十三條受讓人必須遵守公司章程和有關(guān)規(guī)定。
第七章公司的機構(gòu)及
其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第十四條公司股東會由全體股東組成,股東會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)。
第十五條股東會行使下列職權(quán):
(一)決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃;
(二)選舉和更換執(zhí)行董事,決定有關(guān)執(zhí)行董事的報酬事項;
(三)選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事,決定有關(guān)監(jiān)事的報酬事項;
(四)審議批準執(zhí)行董事的報告;
(五)審議批準監(jiān)事的報告;
(六)審議批準公司的年度財務(wù)預算方案、決算方案;
(七)審議批準公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(八)對公司增加或者減少注冊資本作出決議;
(九)對股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議;
(十)對公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算等事項作出決議;
(十一)修改公司章程。
第十六條股東會的議事方式和表決程序按照本章程的規(guī)定執(zhí)行。
股東會對公司增加或減少注冊資本、分立、合并、解散或者變更公司形式以及公司章程的修改作出的決議,必須經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過。
股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。
第十七條股東會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議半年召開一次。
股東會的首次會議由出資最多的股東召集和主持,執(zhí)行董事或者監(jiān)事,可以提議召開臨時會議。
第十八條召開股東會議,應(yīng)當于會議召開十五日以前通知全體股東。股東會應(yīng)當對所議事項的決定作成會議記錄,出席會議的股東應(yīng)當在會議記錄上簽名。
第十九條公司不設(shè)立董事會,設(shè)執(zhí)行董事一人。
第二十條執(zhí)行董事為公司的法定代表人,其產(chǎn)生程序是由股東會選舉產(chǎn)生。
第二十一條執(zhí)行董事對股東會負責,行使下列職權(quán):
(一)負責召集股東會,并向股東會報告工作;
(二)執(zhí)行股東會的決議;
(三)決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案;
(四)制訂公司的年度財務(wù)預算方案、決算方案;
(五)制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案;
(六)制訂公司的增加或減少注冊資本的方案;
(七)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(八)決定公司內(nèi)部管理機構(gòu)的設(shè)置;
(九)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財務(wù)負責人,決定其報酬事項;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二條執(zhí)行董事任期3年。任期屆滿,可以連選連任。執(zhí)行董事在任期屆滿前,股東會不得無故解除其職務(wù)。
第二十三條公司設(shè)經(jīng)理,由執(zhí)行董事聘任。經(jīng)理對股東會負責,行使下列職權(quán):
(一)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作,組織實施股東會決議;
(二)組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;
(三)擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案;
(四)擬訂公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具體規(guī)章;
(六)公司章程和股東會授予的其他職權(quán)。
第二十四條執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事行使職權(quán)時,必須遵守下列規(guī)定。
(一)董事、經(jīng)理、監(jiān)事應(yīng)當遵守公司章程,忠實履行職務(wù),維護公司利益,不得利用在公司的地位和職權(quán)為自己謀取私利。
董事、經(jīng)理、監(jiān)事不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入,不得侵占公司的財產(chǎn)。
(二)董事、經(jīng)理不得挪用公司資金或者將公司資金借貸給他人。
董事、經(jīng)理不得將公司資產(chǎn)以其個人名義或者以其他個人名義開立帳戶存儲。
董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個人債務(wù)提供擔保。
(三)董事、經(jīng)理不得自營或者為他人經(jīng)營與其所任職公司同類的營業(yè)或者從事?lián)p害本
公司利益的活動。從事上述營業(yè)或者活動的,所得收入應(yīng)當歸公司所有。
董事、經(jīng)理除公司章程規(guī)定或者股東會同意外,不得同本公司訂立合同者進行交易。
(四)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事除依照法律規(guī)定或者股東會同意外,不得泄露公司秘密。
(五)執(zhí)行董事、經(jīng)理、監(jiān)事執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損害的,應(yīng)當承擔賠償責任。
第二十五條公司設(shè)監(jiān)事一人,由股東會選舉產(chǎn)生。執(zhí)行董事、經(jīng)理及財務(wù)負責人不得兼任監(jiān)事。
第二十六條監(jiān)事行使下列職權(quán):
(一)檢查公司財務(wù);
(二)對執(zhí)行董事、經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進行監(jiān)督;
(三)當執(zhí)行董事、經(jīng)理的行為損害公司的利益時,要求執(zhí)行董事、經(jīng)理予以糾正;
(四)提議召開臨時股東會;
第八章 公司財務(wù)、會計
第二十七條公司應(yīng)建立、健全如下財務(wù)、會計制度:
(一)公司應(yīng)在每一會計年度終了時制作財務(wù)會計報告,并依法經(jīng)審查驗證,并在每年的1月1日至1月15日送交各股東審閱。
財務(wù)會計報告應(yīng)當包括下列財務(wù)會計報表及附屬明細表:
①資產(chǎn)負債表;
②損益表;
③財務(wù)狀況變動表;
④財務(wù)情況說明書;
⑤利潤分配表;
(二)公司應(yīng)當按照公司章程規(guī)定的期限將財務(wù)會計報告送交各股東。
(三)公司分配當年稅后利潤時,應(yīng)當提取利潤的百分之十列入公司法定公積金,并提取利潤的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公積金累計額為公司注冊資本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公積金不足以彌補上一年度公司虧損的,在依照前款規(guī)定提取法定公積金和法定公益金之前,應(yīng)當先用當年利潤彌補虧損。
公司在從稅后利潤中提取法定公積金后,經(jīng)股東會決議,可以提取任意公積金。
公司彌補虧損和提取公積金、法定公益金后,所余利潤,公司可按照股東的出資比例分配。
股東會違反前款規(guī)定,在公司彌補虧損和提取法定公積金、法定公益金之前向股東分配利潤的,必須將違反規(guī)定分配的利潤退還公司。
(四)公司的公積金用于彌補公司的虧損,擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營或者轉(zhuǎn)為增加公司資本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司職工的集體福利。
(六)公司除法定的會計帳冊外,不得另立會計帳冊。
對公司資產(chǎn),不得以任何個人名義開立帳戶存儲。
第九章 公司的合并、分立
第二十八條公司合并或者分立,由公司股東會作出決議。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新設(shè)合并兩種形式。
本公司吸收其他公司為吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如與其他公司合并設(shè)立一個新的公司為新設(shè)合并,合并各方解散。公司合并,應(yīng)當由合并各方簽訂合并協(xié)議,并編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當自作出合并決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日,未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔保,不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔保的,公司不得合并。
公司合并時,合并各方的債權(quán)、債務(wù),應(yīng)當由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。
(二)公司分立,其財產(chǎn)作相應(yīng)的分割。
公司分立時,應(yīng)當編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi),未接到通知書的自第一次公告之日起九十日內(nèi),有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔保。不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔保的,公司不得分立。
公司分立前的債務(wù)按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔。
第二十九條公司需要減少注冊資本時,必須編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。
當公司作出減少注冊資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于三十日內(nèi)在報紙上至少公告三次。
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p;公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
第十章公司解散與清算
第三十條公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程規(guī)定的營業(yè)期限屆滿;
(二)股東會決議解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然災害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一條公司解散,應(yīng)在十五日內(nèi)由股東、有關(guān)主管機關(guān)或有關(guān)專業(yè)人員成立清算組,進行清算。逾期不成立清算組進行清算的,債權(quán)人可以申請人民法院指定有關(guān)人員組成清算組進行清算。
清算組在清算期間行使下列職權(quán):
(一)清理公司財產(chǎn),分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單,同時制定清算方案并報股東會確認;
(二)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人,應(yīng)在清算組成立之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人,并于六十日內(nèi)在報紙上至少公告三次;
(三)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù);
(四)清理所欠稅款;
(五)清理債權(quán)、債務(wù);
(六)處理公司清償債務(wù)后的剩余財產(chǎn);
(七)代表公司參與民事訴訟活動。
第三十二條公司財產(chǎn)能夠清償公司債務(wù)的,分別支付清算費用、職工工資和勞動保險費用,繳納所欠稅款,清償公司債務(wù)。
公司財產(chǎn)按前款規(guī)定清償后剩余財產(chǎn),公司按照股東出資比例分配。
第三十三條公司清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當制作清算報告,報股東會或者有關(guān)主管機關(guān)確認,并報送公司登記機關(guān),申請注銷公司登記,公告公司終止。
附則
一、本章程于二零零四年十月二十七日訂立。自______工商行政管理局登記注冊之日起生效。
二、由全體股東簽名、蓋章確認。
全體股東簽名:
第11篇 物業(yè)公司用工管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司用工管理程序
1.0 目的
通過制訂用工管理程序,保證公司遵守相關(guān)的法律法規(guī),保護需特殊保護之職工的身心健康和權(quán)益。
2.0 適用范圍
適用于公司處于'四期'(懷孕期、產(chǎn)期、哺乳期、月經(jīng)期)期間的女職工/未成年工(16-18歲)、患有某種嚴重疾病、具有某些生理缺陷或殘疾員工的管理。
3.0 職責
3.1 辦公室負責需特殊保護員工的人事管理。
3.2 各部門經(jīng)理負責按本程序及相應(yīng)法律法規(guī)合理安排本部門需特殊保護員工的工作。
4.0 工作程序
4.1特殊員工人事管理
4.1.1辦公室負責編制《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》及《未成年及傷殘職工狀況一覽表》,明確工作部門、身體狀況、有關(guān)的個人背景、有關(guān)權(quán)益、禁忌工作范圍等。辦公室應(yīng)每月對《產(chǎn)期、懷孕期、哺乳期女職工狀況一覽表》的內(nèi)容進行滾動更新,對《未成年及傷殘職工狀況一覽表》的內(nèi)容進行不定期的更新,保證相關(guān)信息的正確性,并發(fā)放至有關(guān)的部門。
4.2 特殊員工的保護措施
4.2.1'四期'女職工的保護:
4.2.1.1為維護女職工的合法權(quán)益,減少和解決女職工在工作中因生理特點造
成的特殊困難,保護其健康,辦公室應(yīng)根據(jù)《女職工勞動保護規(guī)定》及《女職工禁忌勞動范圍的規(guī)定》的要求,再結(jié)合公司的實際情況編制《'四期'期間女職工勞動保護要求》,內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)不同期間的禁忌工作范圍
b)休假規(guī)定
c)體檢要求
d)特殊權(quán)益
4.2.2 未成年職工、傷殘職員的保護:
4.2.2.1辦公室應(yīng)充分考慮未成年職工正處于生長發(fā)育期的特點,考慮傷殘職員的傷病情況,根據(jù)勞動部頒布的《未成年工特殊保護規(guī)定》等法規(guī)的要求,再結(jié)合公司的實際情況編制《未成年職工、傷殘職員勞動保護要求》,內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)禁忌工作范圍
b)體檢要求
c)特殊權(quán)益
4.2.2.2公司對未成年工的使用和特殊保護實行登記制度,公司招收使用未成年工(保護臨時工),除符合一般用工要求外,還須向深圳勞動局辦理登記。深圳勞動局根據(jù)《未成年工健康檢查表》、《未成年工登記表》,核發(fā)《未成年工登記證》,未成年工須持《未成年工登記證》上崗。
4.2.2.3 未成年工上崗前公司應(yīng)對其進行有關(guān)的職業(yè)安全衛(wèi)生教育、培訓。
4.2.3 檢查與監(jiān)督
4.2.3.1辦公室每月定期對上述職工工作情況及權(quán)益保護情況進行檢查,檢查結(jié)果記錄在《特殊員工權(quán)益檢查記錄》中,對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)向有關(guān)部門開出《整改通知書》,并對其整改情況進行跟蹤驗證。
4.2.4 投訴途徑與管理
4.2.4.1當上述職工的勞動保護權(quán)益受到侵害時,應(yīng)向公司工會匯報,由工會向人力資源部提出投訴,人力資源部應(yīng)根據(jù)投訴內(nèi)容進行調(diào)查,查明原因,并及時采取措施。
4.2.4.2 如投訴職工對處理措施不滿意,有權(quán)向公司領(lǐng)導或深圳勞動局提起申訴,公司辦公室應(yīng)配合相關(guān)部門進行調(diào)查。
5.0相關(guān)文件
5.1 《女職工勞動保護規(guī)定》(政府文件)
5.2 《女職工禁忌勞動范圍的規(guī)定》(政府文件)
5.3 《未成年工特殊保護規(guī)定》(政府文件)
5.4《'四期'期間女職工勞動保護要求》(***-ohs-04-jl-01)
5.5《未成年職工傷殘職工勞動保護要求》(***-ohs-04-jl-02 )
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《產(chǎn)期/懷孕期/哺乳期女職工狀況一覽表》(***-ohs-04-1/a)
6.2《未成年及傷殘職工狀況一覽表》(***-ohs-04-2/a)
6.3《未成年工健康檢查表》(***-ohs-04-3/a)
6.4《未成年工登記表》(***-ohs-04-4/a)
6.5《未成年工登記證》(不定格)
6.6《特殊員工權(quán)益檢查記錄》(***-ohs-04-6/a)
6.7《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第12篇 z物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.11物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
保證小區(qū)公共設(shè)施好無損,能夠正常運用,滿足質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設(shè)施的維護發(fā)包給分承包商,要求分承商派維修工負責維護并執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標準第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責:
4.1公司工程維修部(以下簡稱工程部)負責監(jiān)督、檢查分承包商對公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等工作。
4.2工程部主任監(jiān)督、檢查分承包商對小區(qū)內(nèi)污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門維修。
4.3維修工負責各類自管公共設(shè)施維修及養(yǎng)護。
4.4保安服務(wù)部負責公共設(shè)施不被他人損壞,保證公共設(shè)施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設(shè)施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設(shè)施臺帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設(shè)施管理規(guī)定》制定有關(guān)公共設(shè)施檢查工作的《公共設(shè)施檢查記錄》指導各班長對各部門所屬的公共小區(qū)設(shè)施進行檢查。
5.1.3天線維修工依據(jù)工程部制定的《天線周保養(yǎng)項目及記錄》、《天線月保養(yǎng)項目及記錄》、《天線季保養(yǎng)項目及記錄》、《天線年保養(yǎng)項目及記錄》做好日常的維護、保養(yǎng)工作,并填寫有關(guān)記錄。
5.1.4分承包商的天線技術(shù)人員,每月中旬及月末對天線維修工的工作進行抽查,并填寫《天線周保養(yǎng)檢查記錄》、《天線月保養(yǎng)檢查記錄》、《天線季保養(yǎng)檢查記錄》、《天線年保養(yǎng)檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據(jù)各班長做出的《公共設(shè)施檢查記錄》,在每月最后一個工作日做出《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計表》,并報工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對天線分承包商的工作進行一次抽查,內(nèi)容包括:維護保養(yǎng)及維修情況,并填寫《天線工作考核記錄》,以此做為對分承包商工作的考評依據(jù)。
5.2公共設(shè)施的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時修復,并填寫有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時上報工程部,雙方在《公共設(shè)施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實際情況,制定公共設(shè)施維修工作計劃,并上報副總經(jīng)理審批后方可進行維修。
5.3對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查:
5.3.1工程部負責按計劃對維修進度,過程進行監(jiān)督、控制、促進工
作進展,并對維修后的結(jié)果進行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應(yīng)急情況處理:
5.4.1自來水、電、燃氣一旦出現(xiàn)問題,維修工應(yīng)及時趕到現(xiàn)場,采取必要的應(yīng)急措施,并立即通知工程部主任及時與市政有關(guān)部門聯(lián)系填寫《應(yīng)急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報工程部歸檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《公共設(shè)施臺帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養(yǎng)項目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養(yǎng)檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設(shè)施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設(shè)施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設(shè)施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應(yīng)急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領(lǐng)用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設(shè)施管理規(guī)定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02
