第1篇 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報(bào)材料
創(chuàng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)匯報(bào)材料
**位于福田區(qū)梅秀路,于2000年12月竣工交付使用,由深圳市京基房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè),**物業(yè) 管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。小區(qū)占地面積約37500平方米,總建筑面積約125000平方米,共有17棟住宅(12
第2篇 物業(yè)公司：標(biāo)識(shí)管理程序
物業(yè)公司程序文件:標(biāo)識(shí)管理程序
1.目的
規(guī)范公司ci管理,提升zz物業(yè)形象,規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
2.范圍適用于公司各部門ci標(biāo)識(shí)的管理。
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
品質(zhì)管理部各類標(biāo)識(shí)內(nèi)容符合性的核定。新項(xiàng)目首批標(biāo)識(shí)的制作、驗(yàn)收,對(duì)公司整體ci執(zhí)行情況監(jiān)督檢查使用部門本部門標(biāo)識(shí)的制作、監(jiān)督、檢查與維護(hù),標(biāo)識(shí)驗(yàn)收。
5.方法及過程控制
5.1標(biāo)識(shí)的分類
5.1.1管理處識(shí)別標(biāo)識(shí):物業(yè)管理處指示招牌、標(biāo)識(shí);社區(qū)入口與'物業(yè)人'識(shí)別有關(guān)的標(biāo)識(shí);物業(yè)管理處辦公區(qū)域標(biāo)識(shí)。
5.1.2物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí):物業(yè)職員操作現(xiàn)場(chǎng)或服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)使用的標(biāo)識(shí)。分為:顧客服務(wù)類、安全類、環(huán)境服務(wù)類、設(shè)施服務(wù)類。
5.1.2.1顧客服務(wù)類:物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、顧客意見箱
5.1.2.2安全類:崗?fù)ぁ⒎阑鸱辣I、請(qǐng)勿停車等標(biāo)識(shí)
5.1.2.3環(huán)境服務(wù)類:寵物牌、天氣氣溫標(biāo)識(shí)、水溫室溫、小心地滑、消殺進(jìn)行中等標(biāo)識(shí)
5.1.2.4設(shè)施維護(hù)類:養(yǎng)護(hù)進(jìn)行中、油漆未干等標(biāo)識(shí)
5.1.3項(xiàng)目本體識(shí)別標(biāo)識(shí):與項(xiàng)目本體、環(huán)境相配套的標(biāo)識(shí)。屬于'物業(yè)服務(wù)'的標(biāo)識(shí),如須長期、直接安裝在項(xiàng)目本體上或相關(guān)環(huán)境或配套設(shè)施上,則須劃歸'項(xiàng)目本體標(biāo)識(shí)'類。
5.1.3.1消防類:消防疏散圖、消防用沙、市政消防栓等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.2設(shè)備設(shè)施類:生活泵、嚴(yán)禁煙火、高壓危險(xiǎn)、兒童娛樂設(shè)施注意事項(xiàng)、娛樂設(shè)施開放時(shí)間等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.3門牌類:水泵房、健身房、防煙門等標(biāo)識(shí)
5.1.3.4方向指示類:出口指示、洗手間指示等標(biāo)識(shí)
5.1.3.5提示類:桑拿房樂趣、閱覽室注意事項(xiàng)、車輛停放處注意事項(xiàng)、安全聯(lián)防電話等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.6泳池類:水深、泳池救生技巧、請(qǐng)勿跳水等標(biāo)識(shí)
5.1.3.7車場(chǎng)類:汽車防盜守則、嚴(yán)禁鳴笛等標(biāo)識(shí)
5.1.3.8圖標(biāo)警示類:嚴(yán)禁攀爬、請(qǐng)勿戲水等標(biāo)識(shí)。
5.1.3.9其他:開門提示、綠化牌等標(biāo)識(shí)
5.2標(biāo)識(shí)使用
5.2.1管理處必須在醒目位置張貼'全心全意全為您'的服務(wù)語
5.2.2各類設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所應(yīng)張貼相應(yīng)標(biāo)識(shí),重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)。設(shè)備房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài),標(biāo)志流體要有流向標(biāo)識(shí)。
5.2.3高層樓宇應(yīng)在每層電梯廳醒目部位掛貼'消防疏散示意圖'
5.2.4庫房應(yīng)設(shè)置合格區(qū)、不合格區(qū)和待驗(yàn)區(qū),并懸掛相應(yīng)的標(biāo)識(shí)牌。來料在未檢之前均應(yīng)放在待驗(yàn)區(qū),驗(yàn)證后由庫管員根據(jù)合格、不合格狀態(tài)對(duì)應(yīng)放置
5.2.5在服務(wù)過程中,應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、性質(zhì)按需要在顯眼位置設(shè)立提示標(biāo)識(shí),服務(wù)完成后,撤除提示標(biāo)識(shí)。
5.2.6物業(yè)服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)使用指引:
服務(wù)過程標(biāo)識(shí)狀態(tài)標(biāo)識(shí)放置位置
物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理處接待中心懸掛
擦洗地面小心地滑清潔位置
潮濕下雨、下雪天氣小心地滑出入口
公共設(shè)施、場(chǎng)所因故停用1、正在維護(hù)中
2、工作進(jìn)行中設(shè)施或場(chǎng)所處
綠化消殺消殺進(jìn)行中
此區(qū)域消殺中,請(qǐng)勿靠近
如大面積消殺,應(yīng)用警戒帶圈出消殺區(qū)域消殺現(xiàn)場(chǎng)顯眼位置
四害消殺此區(qū)域已噴灑殺蟲劑及放置有毒鼠餌投放藥品處
待清潔區(qū)域及樓梯樓層保潔工作時(shí)此區(qū)域正在清潔中清潔區(qū)域
綠化修剪綠化養(yǎng)護(hù)中綠化修剪處
電梯例行檢修電梯安全檢查電梯廳門邊
高空作業(yè)
1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、高空作業(yè),危險(xiǎn)勿近作業(yè)影響區(qū)域
供配電設(shè)備維修有人工作,禁止合閘開關(guān)上
路面搶修
1、用警戒帶圈出警戒區(qū)域
2、'請(qǐng)繞行'標(biāo)識(shí)路面維修處
停車場(chǎng)車位已滿'車位已滿'標(biāo)識(shí)車場(chǎng)入口處
在公共場(chǎng)所刷油漆油漆未干,請(qǐng)勿觸摸刷漆位置附近
5.3 ci產(chǎn)品的制作
5.3.1 ci產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須符合公司ci手冊(cè)的規(guī)定。
5.3.2 ci標(biāo)識(shí)制作時(shí),由使用部門填寫《管理處ci工程視覺識(shí)別產(chǎn)品制作表》,經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人審核后,報(bào)品質(zhì)管理部審核內(nèi)容符合ci標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性后,方可制作。
5.3.3新項(xiàng)目標(biāo)識(shí)制作數(shù)量及方案由品質(zhì)管理部、管理處(或籌備組)現(xiàn)場(chǎng)共同規(guī)劃確定,并符合公司標(biāo)識(shí)制作原則,由管理處(或籌備組)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)把關(guān)。由管理處(或籌備組)填寫《管理處ci工程視覺識(shí)別產(chǎn)品制作表》,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)制作。
5.3.4標(biāo)識(shí)制作完成后,申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)對(duì)所有標(biāo)識(shí)的效果、質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收,品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目首批標(biāo)識(shí)進(jìn)行驗(yàn)收,且申請(qǐng)部門負(fù)責(zé)人須在標(biāo)識(shí)送貨清單上簽字確認(rèn),方可據(jù)交貨情況辦理報(bào)銷手續(xù)。
5.3.5標(biāo)識(shí)驗(yàn)收人必須保留由驗(yàn)收人簽收的標(biāo)識(shí)送貨清單(原件或復(fù)印件),以備核查。
5.4 標(biāo)識(shí)的管理
5.4.1各部門負(fù)責(zé)標(biāo)識(shí)的日常維護(hù)與清潔。
5.4.2管理處應(yīng)建立統(tǒng)一的《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》,并到品質(zhì)管理部備案。
5.4.3如發(fā)現(xiàn)標(biāo)識(shí)已經(jīng)被污染、涂抹、撕毀、破損或已失去標(biāo)識(shí)意義,應(yīng)及時(shí)申報(bào)更換、替補(bǔ)或直接撤銷,并在《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》上做好記錄
5.4.4當(dāng)所設(shè)置的固定標(biāo)識(shí)需要更改部位或予以撤消時(shí),須經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人同意后方能執(zhí)行,改動(dòng)影響較大時(shí)須經(jīng)品質(zhì)管理部審核后方可執(zhí)行,并在《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》上做好記錄
5.4.5品質(zhì)管理部將不定期對(duì)各管理處的標(biāo)識(shí)使用情況進(jìn)行檢查,對(duì)不符合公司ci手冊(cè)應(yīng)用規(guī)范要求的,應(yīng)及時(shí)要求部門予以整改。
6.支持性文件
無
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.5.3-k01-f1 《管理處ci工程視覺識(shí)別產(chǎn)品制作表》
tjzzwy7.5.3-k01-f2 《標(biāo)識(shí)臺(tái)帳》
第3篇 物業(yè)管理檔案建立管理試題
第二章 物業(yè)管理檔案的建立與管理
一、單選題
228、物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有財(cái)產(chǎn),其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由( )
a、共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān) b、共有人按人口數(shù)量分
229、物業(yè)檔案資料是指人們?cè)谖飿I(yè)的開發(fā)和管理活動(dòng)中形成的,作為( )保存起來以備查考的各種文件。
a、原始記錄 b、業(yè)主檔案 c、管理制度 d、用戶信息
230、客戶投訴記錄應(yīng)每年更新,舊的記錄一般( )后可以銷毀。
a、半年 b、1年 c、2年 d、3年
231、制作房地產(chǎn)分幅平面圖應(yīng)按照( )的比例
a、1:200 b、1:500 c、1:1000 d、1:5000
232、物業(yè)管理檔案中的( )是指在物業(yè)管理活動(dòng)過程中形成的各種文字資料
a、圖 b、表 c、檔 d、冊(cè)
233、物業(yè)管理檔案中( )的特點(diǎn)是內(nèi)容濃縮,檢索方便。
a、圖 b、表 c、卡 d、冊(cè)
234、一個(gè)有序的物業(yè)管理資料庫是一個(gè)完整的( )。
a、樹形圖 b、菱形圖 c、矩形圖 d、環(huán)形圖
235、在管理檔案的各個(gè)環(huán)節(jié)中,( )的重點(diǎn)是去偽存真,留下物業(yè)管理有用的資料。
a、收集 b、整理 c、歸檔 d、利用
236、歸檔就是按照資料本身的( )進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。
a、大小順序 b、字母排列 c、內(nèi)在規(guī)律 d、圖表卡冊(cè)
237、物業(yè)資料歸檔要做到( )。
a、去偽存真 b、盡可能完整 c、盡可能準(zhǔn)確 d、十清
二、多選題
238、在物業(yè)管理工作中,用戶檔案的建立與管理是通過( )完成的。
a、收集檔案資料 b、分類存檔 c、建立管理制度 d、建立使用制度
239、檔是物業(yè)管理檔案資料的主要成分,包括( )。
a、房屋接管驗(yàn)收記錄 b、房屋分戶平面圖 c、管理合同副本 d、房屋產(chǎn)權(quán)證副本
240、物業(yè)檔案資料的作用有( )。
a、制約作用 b、憑證作用 c、參考作用 d、協(xié)調(diào)作用
241、物業(yè)檔案資料是( )
a、銷售、出租物業(yè)時(shí)的憑證 b、前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄 c、實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修和配套發(fā)行的依據(jù) d、更換物業(yè)管理企業(yè)是必須移交的內(nèi)容之一
242、計(jì)算機(jī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用包括( )。
a、編輯、處理、打印、保管各種文書和資料 b、制作規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙,存儲(chǔ)各項(xiàng)基礎(chǔ)資料 c、確保物業(yè)具備正常的使用功能 d、建立網(wǎng)絡(luò),溝通信息,實(shí)現(xiàn)資料、設(shè)備共享
243、有物業(yè)管理系統(tǒng)中的計(jì)算機(jī)技術(shù)主要用于( )等方面。
a、電子數(shù)據(jù)處理 b、管理信息系統(tǒng) c、決策系統(tǒng) d、消防系統(tǒng)
三、判斷題
244、( )房地產(chǎn)的權(quán)屬登記和產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。
245、( )在對(duì)物業(yè)管理檔案進(jìn)行分類時(shí),通常是采用一種方法比較好。
246、( )檔案資料的建立主要抓住收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。
247、( )使用電子數(shù)據(jù)處理技術(shù)不僅可以節(jié)省人力、物力,而且使管理工作更加科學(xué)化、規(guī)范化和現(xiàn)代化,從而提高服務(wù)水平。
第4篇 物業(yè)鑰匙管理控制程序
1.0 程序目的
加強(qiáng)鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領(lǐng)用、借用、配換手續(xù),增強(qiáng)管理處員工、業(yè)主和住戶安全意識(shí)。
2.0 適應(yīng)范圍
適用于管理處管轄樓宇、公共設(shè)施、設(shè)備房以及辦公場(chǎng)所的鑰匙管理。
3.0工作職責(zé)
3.1管理處客服中心負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。
3.2運(yùn)行主管負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域水、電、電梯、空調(diào)、消防設(shè)施鑰匙的管理。
4.0 程序內(nèi)容
5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內(nèi),鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。
5.2 開發(fā)建設(shè)單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。
5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負(fù)責(zé)人書面申請(qǐng),經(jīng)管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。
5.4 借用鑰匙
5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經(jīng)理批準(zhǔn),借用水、電、消防等與設(shè)備相關(guān)的鑰匙需維修部領(lǐng)班同意,并認(rèn)真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。
5.4.2業(yè)主借用天臺(tái)、未入伙單元的鑰匙,需管理處經(jīng)理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.4.3 有線電視臺(tái)、電話公司等小區(qū)外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復(fù)印件,由維修領(lǐng)班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。
5.5 鑰匙不慎遺失,責(zé)任人立即向部門負(fù)責(zé)人口頭陳述遺失經(jīng)過,并通知保安部采取防范措施,部門負(fù)責(zé)人根據(jù)遺失鑰匙性質(zhì)決定是否配制或更換門鎖,其費(fèi)用由遺失責(zé)任人承擔(dān),并在兩天內(nèi)寫一份書面遺失經(jīng)過交管理處簽閱存檔。
5.6 在使用中鎖匙被損壞,當(dāng)事人應(yīng)立即告知借出鑰匙部門負(fù)責(zé)人、經(jīng)批準(zhǔn)予以維修或更換。
5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數(shù)量的交接記錄。
6.0 支持性文件
6.1《鑰匙管理登記表》
6.2《鑰匙借用登記表》
第5篇 物管師物業(yè)經(jīng)營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試卷
一、單項(xiàng)選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1、下列有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理概念的說法,錯(cuò)誤的是()。
a現(xiàn)代的物業(yè)管理,要求從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù),向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展
b物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營活動(dòng)
c在我國有統(tǒng)一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)
d物業(yè)經(jīng)營不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域,而是由物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理隨著市場(chǎng)需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果
2、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部?jī)?nèi)容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產(chǎn)物業(yè)d非房產(chǎn)物業(yè)
3、下列選項(xiàng)中,物業(yè)管理是其物業(yè)經(jīng)營管理全部?jī)?nèi)容的是()。
a通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)b周期風(fēng)險(xiǎn)c變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)d資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復(fù)利計(jì)算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計(jì)息,則該筆貨款的實(shí)際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關(guān)于設(shè)備磨損補(bǔ)償?shù)恼f法,錯(cuò)誤的是()。
a設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償
b設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造
c有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換同,即淘汰舊設(shè)備,更換新設(shè)備
d不進(jìn)行設(shè)備磨損補(bǔ)償,企業(yè)再生產(chǎn)也能正常運(yùn)行
8、下列關(guān)于物業(yè)價(jià)格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價(jià)格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)
b物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價(jià)
c物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付d以物業(yè)作價(jià)入股換取設(shè)備、技術(shù)等是合法的
9、下列選項(xiàng)中,能反應(yīng)物業(yè)價(jià)格水平高低的是( )。
a成交價(jià)格b市場(chǎng)價(jià)格c總價(jià)格d單位價(jià)格
10、下列()不是構(gòu)成一個(gè)完整的房地產(chǎn)系統(tǒng)的因素。
a社會(huì)環(huán)境b市場(chǎng)主體c客體d價(jià)格
11、需求曲線是一條具有()。
a負(fù)斜率的向左下方價(jià)傾斜的曲線b負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系,這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中的()。
a總量結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c供求結(jié)構(gòu)d投資結(jié)構(gòu)
13、我國城市住宅的供給住房,不能進(jìn)入市場(chǎng)流通的是()。
a廉租房b經(jīng)濟(jì)適用房c市場(chǎng)價(jià)商品住宅d以上全是
14、房地產(chǎn)市場(chǎng)善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內(nèi)容包括()。
a調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的趨勢(shì)和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括:相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等
b分析當(dāng)前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃
c分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況,分析未來相關(guān)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計(jì)劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式,下列選項(xiàng)不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責(zé)任人b房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中上
c房屋租賃轉(zhuǎn)移房屋的權(quán)d房屋166租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調(diào)整d租金結(jié)算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力 競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。
a信息系統(tǒng)應(yīng)用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務(wù)平臺(tái)
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前的()個(gè)月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關(guān)系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項(xiàng)中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費(fèi)b直接材料費(fèi)c管理費(fèi)用d間接費(fèi)用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出是()。
a管理費(fèi)用 b營業(yè)成本c財(cái)務(wù)費(fèi)用d人員費(fèi)用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對(duì)目標(biāo)成本本身的控制b對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎(chǔ)上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務(wù)合同是由()簽訂的。
a建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)
c業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實(shí)行招投標(biāo),其意義在于()。
a引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
c全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項(xiàng)中不屬于風(fēng)險(xiǎn)的特征的是()。
a正面性,即風(fēng)險(xiǎn)突如其來使之受到傷害
b負(fù)面性,即風(fēng)險(xiǎn)是與損失或不利事件相聯(lián)系的,沒有損失就沒有風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理
c不確定性,介與偶然事件相聯(lián)系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測(cè)性,凡是風(fēng)險(xiǎn)都是與特定的時(shí)間和空間條件相聯(lián)系的,因此,風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是可以測(cè)定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標(biāo)投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中,所發(fā)生的各種成本費(fèi)用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報(bào)酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務(wù)取得的收入等
29、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)是()。
a基本指標(biāo)b修正指標(biāo)c評(píng)議指標(biāo)d總況指標(biāo)
30、下列關(guān)于物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn),說法錯(cuò)誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)
c以能準(zhǔn)確反映上述方面的各項(xiàng)定量和定性指標(biāo)作為主要評(píng)價(jià)依據(jù)
d將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關(guān)指標(biāo)和水平進(jìn)行對(duì)比,以期得到對(duì)某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評(píng)價(jià)的結(jié)果
31、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數(shù)法c定性分析判斷法d基本指標(biāo)計(jì)分方法
32、下列選項(xiàng)中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當(dāng)所有的經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時(shí),則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績(jī)效評(píng)價(jià)的第一項(xiàng)指標(biāo)是()。
a物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)b服務(wù)滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時(shí),主要應(yīng)考慮().
a市場(chǎng)容量b進(jìn)出交通 c地點(diǎn)顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí),首先要考慮的因素是()。
a聲譽(yù)b財(cái)務(wù)能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務(wù)
37、投資者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo),進(jìn)行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)是指()。
a企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產(chǎn)
b企業(yè)為了生產(chǎn)而擁有或租用的房地產(chǎn)
c企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)
d企業(yè)維持正常經(jīng)營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項(xiàng)中,不屬于以應(yīng)收帳款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)是()。
a逾期的應(yīng)收帳款b呆滯的應(yīng)收賬款
c壞賬、死賬形式的應(yīng)收賬款d證券投資的應(yīng)收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項(xiàng)選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1、物業(yè)經(jīng)營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo),綜合運(yùn)用下列()技術(shù)、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務(wù)。1
a物業(yè)管理b設(shè)施管理c房地產(chǎn)資產(chǎn)管理d房地產(chǎn)投產(chǎn)管理e房地產(chǎn)組合投資管理
2、房地產(chǎn)投資的特征有()。
a位置固定不可移動(dòng)性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動(dòng)性
3、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經(jīng)營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產(chǎn)稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險(xiǎn)稅
4、物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處在于()。
a都是價(jià)格用貨幣來表示b都有波動(dòng)受供求因素的影響c都是按質(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時(shí)間較長
5、選取的可比實(shí)例應(yīng)符合()。
a可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近
c可比產(chǎn)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
d可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)格
e可比產(chǎn)例應(yīng)同實(shí)際完全相符
6、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理c社會(huì)福利
d家庭戶數(shù)規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請(qǐng)c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務(wù)合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費(fèi)用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費(fèi)d辦公費(fèi)e差旅費(fèi)
10、在編制成本預(yù)算時(shí),必須遵循()。195
a成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)b成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)
c成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證d成本預(yù)算要全面權(quán)衡,提高資金使用效益
e成本預(yù)算要符合實(shí)際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動(dòng)中存在著大量的主體,根據(jù)合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務(wù)合同具有()特征。212
a物業(yè)服務(wù)合同的訂立應(yīng)以當(dāng)事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經(jīng)查實(shí),可依法起訴
b物業(yè)服務(wù)合同是有償合同c物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
d物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同e物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
13、企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng),包括()。243
a資金籌集b資金運(yùn)用 c資金耗費(fèi)d資金轉(zhuǎn)收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn),主要表現(xiàn)在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現(xiàn)代化的高層建筑c功能齊全,配套設(shè)施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關(guān)鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術(shù)及營銷c零售技術(shù)
d物業(yè)維護(hù)e運(yùn)行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果
b現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項(xiàng)中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對(duì)物業(yè)價(jià)格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格
c物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金
d物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短e物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響
19、市場(chǎng)法是物業(yè)估價(jià)的一種方法,其運(yùn)用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實(shí)例b選取可比實(shí)例c對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理
d求取比準(zhǔn)價(jià)格e準(zhǔn)價(jià)格交易
20、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)就的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術(shù)水平的提高c生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數(shù)量的不斷增長
21、房屋租賃時(shí),出租人的權(quán)得有()。
a有按期收取租金的權(quán)利b對(duì)物業(yè)管理善進(jìn)行監(jiān)督建議的權(quán)利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利
d有依法收回出租房屋的權(quán)利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權(quán)利
22、客戶關(guān)系管理對(duì)企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產(chǎn)力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程
c能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務(wù),提高客戶滿意度
23、按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)
b被沒收的財(cái)產(chǎn)、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出
c物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對(duì)外投資支出e購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出
24、成本按照計(jì)算依據(jù)的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標(biāo)成本d定額成本e計(jì)劃成本
25、下列選項(xiàng),屬于最具有的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價(jià)值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務(wù)
27、寫字樓管理策略中應(yīng)該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務(wù),清楚辦公室服務(wù)范圍b確保提供“合同服務(wù)”適時(shí)提供“超值服務(wù)”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標(biāo)市場(chǎng)e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權(quán)b直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東身份
c將大部分產(chǎn)權(quán)出售d全部出售套現(xiàn)e以上全錯(cuò)
29、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及()領(lǐng)域的活動(dòng)。
a購置物業(yè)資產(chǎn)b買賣物業(yè)資產(chǎn) c剝離物業(yè)資產(chǎn)
d財(cái)務(wù)e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單b設(shè)定管理目標(biāo)c控制成本
d適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入e財(cái)務(wù)收支
答案:
一、單項(xiàng)選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項(xiàng)選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第6篇 物業(yè)管理知識(shí)--常識(shí)篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)---常識(shí)篇
001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。
002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中,物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。
003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業(yè)管理之先河。
004我國(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的管理模式,走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。
005我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。
006號(hào)稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。
007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓―國際商業(yè)大廈實(shí)施物業(yè)管理。
008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
009深圳市第一家實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。
010我國第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對(duì)蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實(shí)施邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。
011真正意義上社會(huì)化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對(duì)深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會(huì)的公開招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標(biāo)。
012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是1、具有雙重職能的市場(chǎng)(要素市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng));2、對(duì)前級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、營銷市場(chǎng))具有積極的激勵(lì)作用;3、勞務(wù)市場(chǎng);4、雙向選擇。
013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。
014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營性用房的管理、服務(wù)。
015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中,物業(yè)管理市場(chǎng)處于最后一級(jí)。
016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和交換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。
017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關(guān)系。
018物業(yè)管理市場(chǎng)的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段實(shí)施管理,對(duì)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù),從而取得報(bào)酬。
019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文件;引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)模化經(jīng)營;繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。
020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科)。
021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系主要有委托管理型,自主經(jīng)營型。
022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會(huì))采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式,通過《物業(yè)管理委托合同》,委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)”的原則,提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)交換關(guān)系。
023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合;統(tǒng)一管理、綜合服務(wù);平等競(jìng)爭(zhēng)。
024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開;實(shí)事求是、合情合理;早期介入。
025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟;規(guī)則的完善;市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。
026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的主要途徑是投標(biāo);協(xié)議;自管。
>
028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)備管理;共用設(shè)施管理;保安及車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。(兩者具體內(nèi)容評(píng)分側(cè)重不同)住宅小區(qū)八項(xiàng),包括:基礎(chǔ)管理;房屋管理及維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施、設(shè)備管理;保安、消防及車輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。
029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。
第7篇 物業(yè)管理公司設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理培訓(xùn)
物業(yè)管理公司設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)
設(shè)備的運(yùn)行于維護(hù)管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有:消防設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理、柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行與維護(hù)管理、高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理等等。
一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理
設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性,其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài),以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是:
1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程;
2、對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育,通過理論及實(shí)際操作的考核,取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書和等級(jí)證書;
3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作,做到'正確使用,精心維護(hù)',確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài);
4、對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行'三不放過'的原則,即事故原因不查清不放過、對(duì)事故責(zé)任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理
物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外,還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理,即要重視設(shè)備運(yùn)行時(shí)的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理,這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。
能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個(gè)方面:
(一)制定能源耗用量計(jì)劃和做好計(jì)量工作
1、設(shè)備在運(yùn)行過程中,需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計(jì)劃,做出1~12個(gè)月的各類能源的耗用計(jì)劃及能源費(fèi)用的支出計(jì)劃。
2、各類能源的使用要有正確可靠的計(jì)量?jī)x表。在實(shí)際使用中,應(yīng)堅(jiān)持做到每天定時(shí)抄表記錄,并計(jì)算出日耗量,每旬檢查統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量,每月統(tǒng)計(jì)一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用,并將每月出現(xiàn)的異常情況,應(yīng)立即查清原因并報(bào)告負(fù)責(zé)人。
(二)采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施
1、在選用設(shè)備時(shí),注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配,優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù),實(shí)施自動(dòng)調(diào)節(jié),使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。
2、在節(jié)約用水方面,要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。
3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī),在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面,盡量多利用自然采光,應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時(shí)間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。
同時(shí),防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理和調(diào)換。對(duì)使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作,減少散熱損失。
三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理
設(shè)備在使用過程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設(shè)備正常使用,嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。因此,應(yīng)經(jīng)常對(duì)使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整,使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。
(一)維護(hù)保養(yǎng)的方式
維護(hù)保養(yǎng)方式主要是'清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查'。
1、清潔:大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi),會(huì)加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞,還會(huì)造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕,致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加,所以設(shè)備的清潔工作看似簡(jiǎn)單,實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。
2、堅(jiān)固:設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時(shí)間后,因多次啟停和運(yùn)行時(shí)的振動(dòng),地腳螺栓和其它連接部分的堅(jiān)固件可能會(huì)發(fā)生松動(dòng),隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動(dòng)直到螺帽脫落、連接尺寸錯(cuò)位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障,因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅(jiān)固程度。在堅(jiān)固件調(diào)正時(shí),應(yīng)該用力均勻恰當(dāng),堅(jiān)固順序按規(guī)定進(jìn)行,確保堅(jiān)固有效。
3、潤滑:潤滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號(hào)、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤滑管理要求做到'五定',即定人、定質(zhì)、定時(shí)、定點(diǎn)、定量,并制定相應(yīng)的潤滑管理制度,建立潤滑站、潤滑卡。此外,對(duì)設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計(jì)劃,確保潤滑管理工作的正常開展。
4、調(diào)整:設(shè)備零部件之間的相對(duì)位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的,因設(shè)備的振動(dòng)等因素,零部件之間的相對(duì)尺寸會(huì)發(fā)生變化,容易產(chǎn)生不正常的錯(cuò)位和碰撞,造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動(dòng)甚至破壞,因此必須對(duì)有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理,定時(shí)測(cè)量、調(diào)正,并在調(diào)正以后再加以堅(jiān)固。
5、外觀表面檢查:指從設(shè)備的外觀做目視或測(cè)量觀察、檢查。包括:設(shè)備得外表面有無損傷裂痕;磨損是否在允許的范圍內(nèi);溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常;電機(jī)有無超載或過熱;傳動(dòng)皮帶有無斷裂或脫落;震動(dòng)和噪音有無異常;設(shè)備密封面有無泄露;設(shè)備油漆有無脫落,外表面有無銹蝕;設(shè)備的防腐、保溫層有無損壞。
同時(shí)對(duì)不同類型的設(shè)備,應(yīng)更具其使用特點(diǎn),采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對(duì)空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng);對(duì)水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。
(二)維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施
維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。
1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查,在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備,定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù),隨時(shí)注意運(yùn)行中有無異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象,在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。在冬天,如設(shè)備即將停用,應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水,以免凍裂設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ),應(yīng)該堅(jiān)持實(shí)施,并做到制度化,特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。
2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃的將設(shè)備停止運(yùn)行,進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來決定維護(hù)的整個(gè)周期和維護(hù)停機(jī)時(shí)間。
定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行部分解體,用做好以下工作:
①徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;
②檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況,調(diào)整配合間隙;
③檢查安全裝置;
④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
⑤檢查油箱,檢查油位指示器,換油;
⑥檢查電器線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。
設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患,減少磨損,延長壽命,發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。
(三)設(shè)備的點(diǎn)檢
設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性地檢查。一些
主要的設(shè)備在出廠時(shí),制造廠商會(huì)提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程,其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作,也可根據(jù)各自的經(jīng)驗(yàn)補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查,也可以隨機(jī)檢查。檢查時(shí)可以通過聽、看、摸、聞等方式,也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過設(shè)備的點(diǎn)檢,可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況,及時(shí)清除隱患,防止突發(fā)事故,不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行,又為計(jì)劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。
設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計(jì)劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括:
①運(yùn)行狀態(tài)及參數(shù);
②安全保護(hù)裝置;
③易磨損的零部件;
④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件;
⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;
⑥在運(yùn)行中出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。
設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主,操作人員協(xié)助進(jìn)行,計(jì)劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段,可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計(jì)劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有:
①記錄設(shè)備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;
②更換零部件;
③確定修理的部位、部件及修理時(shí)間;
④安排檢修計(jì)劃。
四、物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃檢修
對(duì)在用設(shè)備,根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ),編制檢修計(jì)劃,對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理,這就是計(jì)劃檢修。
實(shí)行計(jì)劃檢修,可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理,使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低,計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
1、小修:
主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件,并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé),操作人員協(xié)助。
2、中修
除包括小修內(nèi)容之外,對(duì)設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。
3、大修
對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體,修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件,力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時(shí),也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件,對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。
中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé),操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。
4、系統(tǒng)大修
這種檢修方式是一個(gè)系統(tǒng)或幾個(gè)系統(tǒng)甚至整個(gè)物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣,通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過程中,所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。
設(shè)備的計(jì)劃檢修不能絕對(duì)消除計(jì)劃外檢修(偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修),但如果認(rèn)真貫徹各項(xiàng)操作規(guī)程和規(guī)章制度,認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計(jì)劃檢修工作,那么計(jì)劃外的檢修時(shí)可以減少或者避免的。
五、計(jì)劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系
第8篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
e物業(yè)公司質(zhì)量管理體系
1、 目的說明對(duì)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系的總體性要求及對(duì)質(zhì)量管理體系文件編制的總要求。
2、 適用范圍適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系及體系文件的控制。
3、 職責(zé)
3.1 總經(jīng)理a)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)公司建立、實(shí)施和保持質(zhì)量管理體系;b)批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)和發(fā)布質(zhì)量方針和目標(biāo)。
3.2 管理者代表a)確保質(zhì)量管理體系的過程得到建立、實(shí)施和保持;b)向最高管理者報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī),包括改進(jìn)的需求;c)確保在整個(gè)公司內(nèi)提高滿足顧客要求意識(shí)的形成;d)代表公司就與質(zhì)量管理體系有關(guān)的事宜進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。
3.3 質(zhì)管部a)在管理者代表的領(lǐng)導(dǎo)下,確保公司質(zhì)量管理體系正常運(yùn)行;b)負(fù)責(zé)組織編制與質(zhì)量方針和目標(biāo)相一致的質(zhì)量管理體系文件。
4、 對(duì)質(zhì)量管理體系及文件編制的要求
4.1 質(zhì)量管理體系的總要求公司按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)要求建立了質(zhì)量管理體系,形成文件,加以保持和實(shí)施,并予以持續(xù)改進(jìn)。為此應(yīng)做到下述要求:a)公司為質(zhì)量管理體系所需要的過程進(jìn)行識(shí)別,并編制相應(yīng)的程序文件;這些過程可以是從識(shí)別顧客需求到顧客評(píng)價(jià)的大過程,也可以是具體的質(zhì)量活動(dòng)的子過程,如管理評(píng)審過程,人員培訓(xùn)過程,服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)過程等;b)明確了過程控制的方法及過程之間相互順序和接口關(guān)系,通過識(shí)別、確定、監(jiān)視、測(cè)量分析等對(duì)過程進(jìn)行管理;c)對(duì)過程進(jìn)行管理的目的是實(shí)施質(zhì)量管理體系,實(shí)現(xiàn)公司的質(zhì)量方針和目標(biāo);d)對(duì)過程進(jìn)行監(jiān)視、測(cè)量和分析及采取改進(jìn)措施,是為了實(shí)現(xiàn)所策劃的結(jié)果,并進(jìn)行持續(xù)的改進(jìn)。
4.2 質(zhì)量管理體系應(yīng)形成文件,并貫徹實(shí)施和持續(xù)改進(jìn)。
4.2.1 按照gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)的要求及公司的實(shí)際情況,編制了適宜的文件,以使質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行。
4.2.2 公司質(zhì)量管理體系文件結(jié)構(gòu)圖:
4.2.3 第二級(jí)文件可分為兩類:a)各部門工作手冊(cè),作為各部門運(yùn)行質(zhì)量管理體系的常用實(shí)施細(xì)則:包括管理標(biāo)準(zhǔn)(各種管理制度等),工作標(biāo)準(zhǔn)(崗位責(zé)任制和任職要求等),技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(國家有關(guān)的法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范、質(zhì)量控制規(guī)范等),部門質(zhì)量記錄文件等;b)其他質(zhì)量文件:可以是針對(duì)特定服務(wù)、項(xiàng)目或合同編制的服務(wù)質(zhì)量計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等,文件的組成應(yīng)適合于其特有的活動(dòng)方式。
4.2.4 文件規(guī)定應(yīng)與實(shí)際運(yùn)作保持一致,隨著質(zhì)量管理體系的變化及質(zhì)量方針、目標(biāo)的變化,應(yīng)及時(shí)修訂質(zhì)量管理體系文件,定期評(píng)審,確保有效性、充分性和適宜性,執(zhí)行《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.5 文件的詳略程序應(yīng)取決于公司規(guī)模、服務(wù)類型、過程復(fù)雜程度、員工能力素質(zhì)等,應(yīng)切合實(shí)際,便于理解應(yīng)用。
4.2.6 文件可呈現(xiàn)任何媒體形式,如紙張、磁盤、光盤或照片、樣件等,都應(yīng)按照《文件控制程序》進(jìn)行管理。
4.2.7 為實(shí)施上述要求,本章編制了下列程序文件:標(biāo)題 gb/t19001- 標(biāo)準(zhǔn)條款對(duì)照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 質(zhì)量記錄控制程序
4.2.4 安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程塔式起重機(jī)安全規(guī)程切割機(jī)安全操作規(guī)程升降機(jī)安全操作規(guī)程砂輪機(jī)安全操作規(guī)程
第9篇 委托物業(yè)管理合同協(xié)議
委托物業(yè)管理合同
甲方(委托方)：_____業(yè)主管理委員會(huì)
乙方(受委托方)：_____物業(yè)管理公司
為加強(qiáng)_____小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_____市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_____區(qū)_____路的_____范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。
2.管理事項(xiàng)包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);
(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動(dòng)場(chǎng)所;
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場(chǎng)所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負(fù)盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1.甲方權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);
(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;
(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);
(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;
(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;
(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后___年內(nèi)達(dá)到___標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)__萬元，合理支出__萬元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的___%作為經(jīng)營收入。
第六條 風(fēng)險(xiǎn)抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)__元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條 獎(jiǎng)罰措施
1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_____%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。
2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)____元(全國)、_____元(省)、_____元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)____至_____元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條 合同更改、補(bǔ)充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項(xiàng)
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時(shí)間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)
2.《___住宅區(qū)物業(yè)年收支測(cè)算表》(略)
第10篇 沈陽萬科物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司的簡(jiǎn)介
堅(jiān)持精品路線領(lǐng)航物業(yè)管理領(lǐng)域
――沈陽萬科物業(yè)管理有限公司
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司成立于1995年12月19日,系萬科企業(yè)股份有限公司全資子公司。至2006年中期,公司管理規(guī)模已達(dá)到119.8萬平方米,擁有員工825人。公司現(xiàn)設(shè)七個(gè)物業(yè)服務(wù)中心,即萬科城市花園、萬科紫金苑、萬科花園新城、萬科四季花城、萬科金色家園、萬科新榆公館、萬科城。公司為國家貳級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司致力于通過人性化的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式,成為最受客戶、員工歡迎,最受社會(huì)尊重的企業(yè)。經(jīng)過多年的探索和實(shí)踐,公司精心樹立了“全心全意全為您”的企業(yè)精神,因誠信服務(wù)在社會(huì)上贏得了良好口碑,已經(jīng)發(fā)展成為在遼沈地區(qū)極負(fù)盛譽(yù)、具有卓越成就之物業(yè)管理企業(yè),為整個(gè)社會(huì)樹立了具有代表性的物業(yè)管理形象。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司在品質(zhì)管理上精益求精,精雕細(xì)刻每一個(gè)服務(wù)細(xì)節(jié),通過十年的自身實(shí)踐,并整合全國萬科物業(yè)系統(tǒng)的先進(jìn)管理思想,形成了一套成熟的、系統(tǒng)性的、可持續(xù)發(fā)展的品質(zhì)服務(wù)方法論并不折不扣的予以執(zhí)行。根據(jù)客戶的個(gè)性化需求,堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新,先后推出了城市花園的“親情式”服務(wù)、紫金苑的“酒店式”服務(wù)、花園新城的“組團(tuán)圍合式”服務(wù),金色家園的“尊利大使”服務(wù)、四季花城的“貼心管家式”服務(wù),以及體現(xiàn)“時(shí)”與“度”高度結(jié)合的“零干擾”服務(wù),萬科以自身持續(xù)的探索與實(shí)踐為沈陽物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司所服務(wù)的各物業(yè)小區(qū)先后榮獲國家建設(shè)部授予的“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”和“國家康居示范工程”稱號(hào);國家環(huán)?？偩衷u(píng)定的“全國綠色社區(qū)”稱號(hào);遼寧省建設(shè)廳授予的“遼寧省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào);沈陽市人民政府頒發(fā)的“五星級(jí)安全住宅小區(qū)”、“沈陽市生態(tài)環(huán)保示范小區(qū)”(a類)第一名榮譽(yù)稱號(hào)及“遼寧省精神文明建設(shè)小區(qū)”、“沈陽市綜合治理先進(jìn)小區(qū)”、市消費(fèi)者協(xié)會(huì)授予的“誠信單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。
沈陽萬科物業(yè)管理有限公司以管理沈陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在沈陽地區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目為主,兼營物業(yè)顧問管理和咨詢業(yè)務(wù)。公司致力于為業(yè)主維護(hù)建造優(yōu)質(zhì)、風(fēng)景如畫的住宅及與業(yè)主一起創(chuàng)造一種基于居住觀念與居住文化之上的生活方式,通過深刻把握業(yè)主的核心需求,在物業(yè)服務(wù)全過程創(chuàng)造客戶價(jià)值。
長期以來,我校一直與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司保持密切的聯(lián)系。自96年以來,房地產(chǎn)管理教學(xué)科定期組織學(xué)生前去實(shí)習(xí)、參觀,并聘請(qǐng)?jiān)摴镜目偨?jīng)理蔡菊茹女士擔(dān)任我?？妥淌?定期到學(xué)校參加座談會(huì),對(duì)我校專業(yè)設(shè)置、課程設(shè)置、人才培養(yǎng)規(guī)格等內(nèi)容進(jìn)行探討、交流。我校97級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生紀(jì)立偉畢業(yè)后一直在該單位工作,目前擔(dān)任該公司的品質(zhì)部經(jīng)理一職。多次接收我校在校生前去實(shí)習(xí)、參觀,加強(qiáng)了我校與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司的聯(lián)系。
2006年6月1日,我校正式與沈陽萬科物業(yè)管理有限公司簽訂校企合作協(xié)議,進(jìn)一步加強(qiáng)了學(xué)校與企業(yè)之間的合作,為培養(yǎng)出符合市場(chǎng)需求的技能型人才奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
深萬科是最著名的綜合房地產(chǎn)企業(yè)之一,有著良好的企業(yè)文化與社會(huì)責(zé)任感。像這樣的單位是每一位學(xué)習(xí)建筑類相關(guān)專業(yè)的求職者所向往的。學(xué)校既然給我們創(chuàng)造了這樣好的就業(yè)氛圍,我們就應(yīng)該抓住機(jī)遇,去優(yōu)秀的企業(yè)工作鍛煉、學(xué)習(xí)成長。同學(xué)們,在機(jī)遇面前你們想好了應(yīng)該做什么、怎樣做、為什么這樣做的問題了嗎
我要對(duì)你們說:“加油!你的未來不是夢(mèng)!”
第11篇 物業(yè)管理公司企劃書范本
春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓企劃書
前言
寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈,地處最繁華的鬧市區(qū),東臨華東第二的徐州火車站300米,西*風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米,南依徐州最繁華的淮海路200米,這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設(shè)計(jì)理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住,寶恒公寓共十三層,其中1-2層為商用,3-13為住宅總建筑面積14000平方米,住宅每層八戶合計(jì)1000余平方,兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā),更需要優(yōu)質(zhì)管理,徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗(yàn),成功并持續(xù)的管理著近十個(gè)物業(yè),完全有能力對(duì)寶恒公寓實(shí)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù),為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。
一、 公司概況:
徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機(jī)關(guān)背景,注冊(cè)資金50萬元,具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)、朝陽市場(chǎng)、徐州三院兩家單位。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制,采用直線職能管理模式。公司組織制度完善,設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作,同時(shí)也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門,直接為業(yè)主提供多項(xiàng)日常服務(wù),形成了一個(gè)條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。
二、公司物管理念
我們認(rèn)為:物業(yè)管理的目的,是要為業(yè)主或租戶,提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住工作環(huán)境,保障業(yè)主及租戶的利益。同時(shí),更是要提高物業(yè)的投資回報(bào)率。使業(yè)主投資的物業(yè)升值增值。因此,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作,更為重要的是通過這些物業(yè),去推動(dòng)和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)與人際關(guān)系,建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系,使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。我們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)受市場(chǎng)規(guī)律的支配,捧的是一只“泥飯碗”,業(yè)主是“上帝”。
三、管理業(yè)績(jī):
當(dāng)前春暉物業(yè)管理公司所管理的生活小區(qū)都是都是其他物管無法經(jīng)營下去的樓盤、小區(qū)。是其他物管無法管理的爛攤子,雖然我公司在當(dāng)?shù)卣闹С窒鲁晒Φ貙⑦@些樓盤、小區(qū)一一梳理、整治并管理好,但我們不滿足于現(xiàn)狀,積極參與新建樓盤、小區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),堅(jiān)持走“市場(chǎng)化、專業(yè)化、人性化”的發(fā)展之路。并把人才隊(duì)伍建設(shè)放在首位,并從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請(qǐng)具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人才加盟本公司。當(dāng)前公司正導(dǎo)入iso900質(zhì)量認(rèn)證體系,以提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn),同時(shí)重視自己的弱項(xiàng),把技術(shù)要求較高的工程維護(hù)和房屋維護(hù)等項(xiàng),交給給具有國家資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。
四、管理優(yōu)勢(shì):
(一) 本土企業(yè)對(duì)樓盤環(huán)境最熟悉
俗話說知己知彼百戰(zhàn)不殆,強(qiáng)龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的,有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的公營企業(yè),對(duì)住戶、周邊環(huán)境、政府職能部門最熟悉,開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點(diǎn)無任何一家物管企業(yè)可與我公司相抗衡。
(二) 政府依托,無倒閉之憂
徐州的物管企業(yè)素有打一槍換一個(gè)地方的習(xí)慣,即在樓盤使用初期憑借開發(fā)商的垂青,不管住戶業(yè)主是否滿意,先賺一筆錢服務(wù)一兩年,兩三年后收不到錢就撤退,就逃跑。春暉物業(yè)管理公司則不同,當(dāng)初政府承辦春暉物管公司的目的,就是為了協(xié)助那些物管撤離小區(qū)的業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù), 政府是以服務(wù)社會(huì)、服務(wù)群眾為己任的。這一點(diǎn)是我公司與民營物管企業(yè)的最大區(qū)別。
(三) 有執(zhí)法機(jī)構(gòu)支援,能更好的將寶恒公寓周邊環(huán)境整治好,給業(yè)主一個(gè)優(yōu)美舒適的生活空間
寶恒公寓地處徐州東部商業(yè)圈,地處最繁華的鬧市區(qū),周邊環(huán)境因缺少農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)比較混亂,只有當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)才有權(quán)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整治,而春暉物業(yè)管理公司由政府創(chuàng)辦,公安、城管等執(zhí)法機(jī)關(guān)將全力支持配合公司的經(jīng)營和管理。這一點(diǎn)其他物管公司望塵莫及
(四)經(jīng)驗(yàn)豐富、收費(fèi)低廉
公司目前管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團(tuán)永康小區(qū)、久隆圓夢(mèng)花園小區(qū)等近十個(gè)住宅小區(qū)(均系其他物管公司撤離后無法管理的)、朝陽市場(chǎng)、徐州三院兩家單位,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),在物管行業(yè)以最低的收費(fèi)(個(gè)別樓盤每平方米收費(fèi)僅為0.08元/月)獲取了持續(xù)優(yōu)良的服務(wù)。
五、工作原則和做法
(一)零干擾服務(wù)
物業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則,如人走到樓門口,樓道
燈也應(yīng)聲而開,路口展示屏顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報(bào)和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息等。
(二)氛圍管理
在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍,傳播文明、現(xiàn)代的生活方式,從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實(shí)踐“氛圍管理”,給住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。經(jīng)常組織業(yè)主開展一些文化、體育活動(dòng)如展覽、比賽、沙龍聯(lián)歡等。
(三)個(gè)性化服務(wù)
采用“個(gè)性化服務(wù)”根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù),體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們,我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。
(四)“管理報(bào)告”制
“我們繳的管理費(fèi)都用在了什么地方所花的錢值不值當(dāng)不當(dāng)”是業(yè)主最關(guān)心的事項(xiàng),推行“管理報(bào)告”制度,每季向業(yè)主細(xì)說管理費(fèi)如何花銷、讓業(yè)主評(píng)說住宅區(qū)管理得好不好。
(五)1拖n管理
“1拖n”即實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施,人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù),財(cái)務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運(yùn)作,“1拖n”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化,使管理與維修人員配比降低了22%,提高了專業(yè)設(shè)備的使用率和工作效率。
(六) 打分制
員工上下班要打卡,這種管理制度透明公平,特別是數(shù)字化的量化衡量工作,是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個(gè)衡量物業(yè)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的打分表,很容易讓管理公司知道自己哪個(gè)環(huán)節(jié)沒有做好,也同時(shí)讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。
(七)噪音等約束性管理
社區(qū)安靜是每一個(gè)住戶的理想,但外部交通及社會(huì)噪音及內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個(gè)住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對(duì)某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業(yè)管理應(yīng)該有一個(gè)公平的管理公約,對(duì)其中個(gè)別住戶的違規(guī)行為進(jìn)行處理以還社區(qū)一個(gè)安靜環(huán)境。
同樣,對(duì)公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理,也可以進(jìn)行同樣的約束性管理,住戶是上帝,可上帝也有犯錯(cuò)誤的時(shí)候,如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識(shí),則是物業(yè)管理的一大課題。
(八)會(huì)所安排
特色會(huì)所是許多新社區(qū)成功的新招,但會(huì)所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點(diǎn)之一,能把社區(qū)住戶吸引到會(huì)所里來,視會(huì)所為第二客廳,同時(shí)利用會(huì)所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動(dòng),應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個(gè)方向。
(九)物業(yè)管理的費(fèi)用獨(dú)立核算
物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客,一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出最大限度地照顧廣大業(yè)主。所有收入支出先由物業(yè)公司提出預(yù)算,經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。定期公布財(cái)務(wù)狀況,不少于三個(gè)月公布一次,以方便業(yè)主查閱,增加透明度,減少不必要誤解,加強(qiáng)業(yè)主對(duì)管理處的信心。管理費(fèi)一般由以下部分組成:
(1)聘用管理員工的薪金、福利補(bǔ)貼等約占管理費(fèi)總額的25%―40%。
(2)電梯等樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用;
(3)公共部位電、水、煤及通信的費(fèi)用;
(4)樓宇火災(zāi)保險(xiǎn),公共責(zé)任及勞工保險(xiǎn)費(fèi);
(5)樓宇清潔及保安、護(hù)花種草等及美化環(huán)境方面的費(fèi)用;
(6)管理公司的行政開支;
(7)儲(chǔ)備金,實(shí)際上是房屋及設(shè)備的大修理費(fèi)用,?？顚Ｓ?。
上述費(fèi)用中,除第一項(xiàng)作為物業(yè)公司的法定收入,可以自由支配外,其他費(fèi)用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目,年終有余時(shí),要轉(zhuǎn)入下年;出現(xiàn)赤字時(shí),需要由業(yè)主或租客分?jǐn)?。如果?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出,就可能要調(diào)整管理費(fèi)。
(十)堅(jiān)持“一個(gè)中心” 倡導(dǎo)“兩個(gè)體系” 理順“三方關(guān)系”
堅(jiān)持“一個(gè)中心”即堅(jiān)持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原則,通過各種信息渠道(如客戶意見征詢等活動(dòng))了解和掌握客戶的需求和期望,有針對(duì)性的向客戶提供各種服務(wù),以滿足客戶的需求。倡導(dǎo)“兩個(gè)體系”人才是公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系,走一條“精挑選,嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊(duì)伍建設(shè)之路,練就精兵強(qiáng)將,實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理;倡導(dǎo)“溝通”體系,以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨,形成一種“互相勉勵(lì)、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會(huì)制度、金點(diǎn)子工程、內(nèi)部通氣會(huì)、有話大家說等多種溝通渠道,了解員工的需求,并盡力解決員工的后顧之憂,同時(shí)也讓員工了解公司的工作計(jì)劃和目標(biāo),使員工能全身心的投入到工作中去,以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實(shí)現(xiàn)其自我價(jià)值。理順“三方關(guān)系”通過各種宣傳手段,讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù),同時(shí)通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法,以理順公司和住戶之間的關(guān)系;理順與開發(fā)商、相關(guān)政府
部門的關(guān)系,贏得住戶對(duì)本公司的信任和支持。
(十一) 實(shí)現(xiàn)“四贏目標(biāo)”
第12篇 某項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)
項(xiàng)目物業(yè)管理處宣傳作業(yè)手冊(cè)
01、物業(yè)管理處的宣傳工作計(jì)劃制定
客戶服務(wù)部根據(jù)社區(qū)文化需要,制定物業(yè)管理處對(duì)外宣傳的主題并下達(dá)任務(wù)給檔案資料員
檔案資料員著手制定物業(yè)管理處各類宣傳的工作計(jì)劃
項(xiàng)目宣傳工作包含以下幾項(xiàng):
宣傳欄、報(bào)刊欄的定期更換
定期(臨時(shí))發(fā)放的通知及溫馨提示、安全提示、指導(dǎo)性提示、生活常識(shí)等
02、宣傳資料的發(fā)放、審核
凡屬通知類,必須有項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可,按正式文件形式在項(xiàng)目?jī)?nèi)公布,同時(shí)將原件存檔
屬引導(dǎo)、提示類,可采用較溫馨的語言等給予公布
宣傳資料的內(nèi)容布置將采用公司統(tǒng)一格式,如:紙張顏色、大小、版頭等
03、資料歸檔保管
物業(yè)管理處檔案員將每次宣傳內(nèi)容記錄在《項(xiàng)目宣傳統(tǒng)計(jì)表》
物業(yè)管理處檔案員應(yīng)定期將宣傳資料加以分類、歸檔
物業(yè)管理處將審核過的上述資料由本部門保存
04、相關(guān)信息反饋與收集
物業(yè)管理處檔案資料員可通過項(xiàng)目每月的回訪進(jìn)行意見的收集
項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)回訪反饋的信息,對(duì)物業(yè)管理處宣傳工作做出客觀評(píng)價(jià),并據(jù)此作為對(duì)經(jīng)理助理及檔案資料員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一
