第1篇 某物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
物業(yè)管理公司出納職務(wù)說明書
1負責登記現(xiàn)金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結(jié)。
2負責保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3負責管理銀行賬戶,辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù),月終及時對賬,并根據(jù)需要編制銀行 存款余額調(diào)節(jié)表。
4出納員要按照有關(guān)規(guī)定,具體辦理經(jīng)營收入及費用報銷等現(xiàn)金收支或銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
5負責統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬屋村管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。
6加強貨幣資金的管理,嚴格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協(xié)助管理處完成其它日常工作。
第2篇 物業(yè)管理知識問答題-4
物業(yè)管理知識問答題(4)
1、物業(yè)管理用房應按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應當按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應面積。建設(shè)單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時,應當提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>
法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房,但對這一行為進行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應當征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護自己的權(quán)利。換句話說,只要一個有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。
3、哪些事項應該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！?/p>
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號)第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對建筑物專有部分享有專有權(quán),對共用部分享有共有權(quán),同時作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會的形式,通過民主協(xié)商,個人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。
由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負責維修
答:應由物業(yè)公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運行維護費用包含在物業(yè)管理費中,但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業(yè)主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰來修
答:分幾種情況。國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應該由開發(fā)商負責維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項維修資金的,從專項維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對性專項服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務(wù)大致包含六項內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費、煤氣費等公共事業(yè)性費用。
針對性專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準予以公布,當住戶需要這項服務(wù)時,可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報酬,并不包括專項服務(wù)和特約服務(wù)的報酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應當另外支付報酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務(wù)機構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前2個月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應當成立業(yè)主委員會如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的。”
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面申請后,應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會成員組成的業(yè)主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的,預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6)辦公費用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金列支,不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理條例》確立的一項制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應由房屋買受人交納(房價總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時,統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲存、專款專用的原則進行管理。
第3篇 a物業(yè)質(zhì)量管理評審控制程序
e物業(yè)質(zhì)量管理評審控制程序
1目的
按計劃的時間間隔評審質(zhì)量管理體系,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2適用范圍
適用于對公司質(zhì)量管理體系的評審。
3職責
3.1總經(jīng)理主持管理評審活動。
3.2管理者代表負責向總經(jīng)理報告質(zhì)量管理體系運行情況,提出改進建議,組織編寫相應的管理評審報告。
3.3質(zhì)管部負責評審計劃的制定、收集并提供管理評審所需的資料,負責對評審后的糾正、預防和改進措施進行跟蹤和驗證。
3.4各相關(guān)部門負責準備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料,并負責實施管理評審中提出的相關(guān)的糾正、預防和改進措施。
4程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2質(zhì)管部于每次管理評審前一個月編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經(jīng)理批準。計劃主要內(nèi)容包括:
a)評審時間;
b)評審目的;
c)評審范圍及評審重點;
d)參加評審部門(人員);
e)評審依據(jù);
f)評審內(nèi)容。
4.1.3當出現(xiàn)下列情況之一時可增加管理評審頻次。
a)公司組織機構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時;
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或客戶關(guān)于服務(wù)質(zhì)量有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時;
c)當法律、法規(guī)、標準及其他要求有變化時;
d)市場需求發(fā)生重大變化時;
e)即將進行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時;
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時。
4.2管理評審輸入
管理評審輸入應包括與以下方面有關(guān)的當前的業(yè)績和改進的機會:
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、服務(wù)質(zhì)量審核等的結(jié)果;
b)客戶的反饋,包括滿意程度的測量結(jié)果及與客戶溝通的結(jié)果等;
c)過程的業(yè)績和服務(wù)的符合性,包括過程、服務(wù)監(jiān)視和測量的結(jié)果;
d)改進、預防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項采取的糾正和預防措施的實施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果;
e)以往管理評審跟蹤措施的實施及有效性;
f)可能影響質(zhì)量管理體系的變化,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化,新服務(wù)項目的開發(fā)等;
g)質(zhì)量管理體系運行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的適宜性和有效性;
h)改進的建議。
4.3評審準備
4.3.1預定評審前十天,質(zhì)管部以書面形式向管理者代表匯報現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準。
4.3.2質(zhì)管部負責根據(jù)評審輸入的要求,組織評審資料的收集,準備必要的文件,評審資料由管理者代表確認。
4.3.3質(zhì)管部向參加評審的人員發(fā)放《管理評審通知單》,及本次《管理評審計劃》和有關(guān)資料。
4.4管理評審會議
a)總經(jīng)理主持評審會議,各部門負責人和有關(guān)人員對評審輸入做出評價,對于存在或潛在的不合格項提出糾正、預防和改進措施,確定責任人和整改時間;
b)總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進一步調(diào)查、驗證等)。
4.5管理評審輸出
4.5.1管理評審的輸出應包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過程的改進,包括對質(zhì)量方針、質(zhì)量目標、組織結(jié)構(gòu)、過程控制等方面的評價;
b)與客戶要求有關(guān)的服務(wù)的改進,對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價,包括是否需要進行服務(wù)、過程審核等與評審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等。
4.5.2會議結(jié)束后,由質(zhì)管部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié),編寫《管理評審報告》,經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準,發(fā)至相應部門并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進、糾正、預防措施的實施和驗證
質(zhì)管部根據(jù)《改進控制程序》的規(guī)定,對改進、糾正和預防措施的實施效果進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結(jié)果引起文件更改,應執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8管理評審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應由質(zhì)管部按《質(zhì)量記錄控制程序》保管,包括《管理評審計劃》、評審前各部門準備的評審資料、評審會議記錄及《管理評審報告》等。
5相關(guān)文件
5.1《內(nèi)部審核程序》。
5.2《改進控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質(zhì)量記錄控制程序》。
6質(zhì)量記錄
6.1《管理評審計劃》。
6.2《管理評審通知單》。
6.3《管理評審報告》。
6.4《糾正和預防措施處理單》。
第4篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經(jīng)通過接管驗收,標志著:
a)房屋無重大質(zhì)量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準備工作
a.入住資料的準備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標識區(qū)別的按《服務(wù)標識管理作業(yè)標準》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應當在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購房合同》原件和復印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費用:小區(qū)管理員導引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當月物業(yè)管理費,預收一年。
e.驗房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
b)房屋驗收合格的,管理員應請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀;
> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標準》。
(2)本標準作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準:
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應當在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設(shè)計的,應告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準后,小區(qū)管理員應通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;
a)住戶應交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊應交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負責人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負責監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負責按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》、《治安巡邏作業(yè)標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業(yè)標準》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負責人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。
b.小區(qū)管理公司在當日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應對裝修施工組織復驗,復驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明'復驗合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負荷用電。
c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。
d.空調(diào)機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負荷。
k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設(shè)施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業(yè)。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應立即要求住戶停止違章裝修,恢復原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規(guī)勸改正;
b)責令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責令恢復原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準);
f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準);
g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第5篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強服務(wù)意識,從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓、辭(退)職。
3.0職責:
3.1 用人部門負責提出用人申請。
3.2 綜合事務(wù)部負責發(fā)布招聘信息及收集應聘信息。
3.3 綜合事務(wù)部負責組織對應聘人員進行管理。
3.4 綜合事務(wù)部全面負責公司員工培訓的日常管理工作。
3.5 綜合事務(wù)部負責制訂公司《月培訓計劃》,組織實施,并予以評估。
3.6 對涉及崗位技能的培訓由相關(guān)部門組織實施并予以評估。
3.7 綜合事務(wù)部負責職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務(wù)部負責員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請,填寫《用人申請單》,報綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務(wù)部負責按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請部門共同對應聘資料進行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務(wù)部負責職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓
4.2.1 入職培訓:綜合事務(wù)部應在一周內(nèi)對新入職員工進行入職培訓,內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓完成后須對培訓效果進行評估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓
4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門對下年度培訓的需求。
4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓需求后,制訂年度培訓計劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報下月培訓計劃,并按計劃實施與考核。
第6篇 z物業(yè)管理公司監(jiān)視和測量裝置控制程序
1目的
通過對監(jiān)視和測量裝置的定期檢定,保證儀器的計量、測試準確有效。
2范圍
本程序適有于對公司各需要定期檢驗的監(jiān)視和測量裝置(以下簡稱監(jiān)測裝置)的管理。
3職責
3.1管理處工程部負責定期組織對監(jiān)測裝置進行校驗,并建立相關(guān)檔案;
3.2各使用部門負責按規(guī)定正確使用、維護監(jiān)測裝置。
4工作程序
4.1監(jiān)測裝置范圍
序號裝置名稱使用地點檢定周期
1兆歐表、萬用表檢測工具一年
2鉗形電流表配電室檢測工具一年
3高壓驗電器高壓配電室檢測工具一年
4驗電筆檢測工具一年
5主要設(shè)備和
主要線路的配電盤儀表配電室檢測工具一至四年
4.2監(jiān)測裝置的購置
行政部在指定合格供方中購買各部門所需的監(jiān)測裝置,購回的監(jiān)測裝置應交管理處工程部送法定檢定機構(gòu)檢定合格后方可使用,管理處工程部負責對監(jiān)測裝置的使用人員進行使用及維護指導。
4.3監(jiān)測裝置的管理
4.3.1管理處工程部于每年年底制定下年度《監(jiān)測裝置檢定計劃》,經(jīng)工程主管批準后實施;
4.3.2工程主管指定專人建立《監(jiān)測裝置匯總表》,明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期,并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測裝置送相關(guān)法檢定機構(gòu)進行檢定或校準,保證其精度符合技術(shù)要求,經(jīng)檢定或校準合格的監(jiān)視和測量裝置方可使用,工程部應做好監(jiān)測裝置的檢校記錄;
4.3.3品質(zhì)管理部負責組織人員對監(jiān)測裝置進行巡檢,保證監(jiān)測裝置正常使用;
4.3.4各管理處應指定專人負責監(jiān)測裝置的日常使用維護,發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測裝置應及時送交相關(guān)法定檢定機構(gòu)進行維修、檢定、校準;
4.4各使用部門應妥善保護監(jiān)測裝置的檢定合格標識。
5相關(guān)文件
6質(zhì)量記錄
**/bg-7.6-01 《監(jiān)測裝置檢定計劃》
**/bg-7.6-02 《監(jiān)測裝置匯總表》
附加說明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
本文件批準人:
第7篇 物業(yè)公司程序文件－消防管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預防事故發(fā)生及事故發(fā)生時將其危害降低到最小程度,保障人身及財產(chǎn)的安全,特對消防應急處理予明確規(guī)定。
2.0 范圍
適用于公司管理項目發(fā)生的火災、燃氣、油類泄漏爆炸事故的處理。
3.0 職責
3.1 管理處負責消防系統(tǒng)的使用管理。
3.2 安保部負責全公司人防工作的監(jiān)督檢查,定期組織管理處進行安全消防演習。
3.3 工程部負責技防工作監(jiān)督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設(shè)備由工程部委托供方維護保養(yǎng),管理處負責保養(yǎng)情況的日常監(jiān)督。
4.0 程序
4.1 火災預防,各單位應加強對消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對管理處消防組織體系、設(shè)備設(shè)施的運行情況進行檢查評比,將發(fā)現(xiàn)的隱患通報管理處,管理處將問題轉(zhuǎn)呈相關(guān)方處理并負責跟蹤驗證。
4.1.2 管理處須派專人24小時在消防中心值班,監(jiān)視火災報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)的工作。發(fā)現(xiàn)預報出現(xiàn)火災,立即派人現(xiàn)場巡察,若為誤報,須排出故障,使主機復位。若發(fā)生火災按4.2.1條處理。
4.1.3 燃氣管理按《北京市燃氣管理條例》、《北京市燃氣安全管理規(guī)定》相關(guān)條文執(zhí)行。
4.1.4 柴油發(fā)電機的油庫須按規(guī)范建造,油箱下方應砌池,池中放入細沙,當油泄漏時,被沙吸收,流不出油庫,不會將火帶出油庫。油庫內(nèi)應裝自動滅火裝置,門應防火密封。發(fā)現(xiàn)油庫起火,迅速啟動滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報給公司相關(guān)部門。
4.1.5 管理處定期進行安全消防演習,演習作業(yè)具體事項根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊》中關(guān)于制定滅火應急方案和進行演練的規(guī)定和《緊急情況處理控制程序》執(zhí)行。
4.2 火災處理
4.2.1發(fā)生火警時,在初期火災時間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災時,管理處應立即撥'119'報警,同時根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊》中滅火應急規(guī)程規(guī)定,組織義務(wù)消防隊員做好滅火、救人、引導住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對滅火流程和規(guī)定按照《安全保衛(wèi)管理手冊》中相關(guān)文件執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全保衛(wèi)管理手冊》
第8篇 助理物業(yè)管理師三級理論知識試題
一、單項選擇題(每題1分,共50分 )
1、(b)是隨著時間的推移而變化的,有時高,有時低。
a.原始價值b.市場價值 c.帳面價值d.折余價值
2、在城市規(guī)劃中,通常是用居住小區(qū)和( a)為規(guī)劃基本單位來組織居住區(qū)的。
a.居住組團b.居住團 c.居住區(qū) d.居委會
3、供給狀況不變,需求增加時,引起(b )。
a.均衡數(shù)量增加,均衡價格上升;b.均衡數(shù)量增加,均衡價格下降;
c.均衡數(shù)量減少,均衡價格上升;d.均衡數(shù)量減少,均衡價格下降
4、城市布局中,一般情況可以根據(jù)最小風頻原則進行布局,對大氣有污染的工業(yè)應布置在全年最小風頻風向的( a )。
a.上風向 b.下風向c.左風向d.右風向
5、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國的土地政策來說,針對一宗具體的房地產(chǎn),其價格從長遠來看是趨于( b.)。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
6、民事責任主要表現(xiàn)為一種(b )責任。
a.社會b.財產(chǎn)c.違約d.侵權(quán)
7、市場調(diào)查方法中( d )具有一定的風險性。
a、詢問法 b、電話調(diào)查法 c、觀查法 d、實驗法
8、決定房屋租賃規(guī)模的主要因素是(d)。
a、 城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境b、房屋出售市場情況
c、房屋租賃市場情況d、房屋租賃政策法規(guī)
9、當事人在仲裁機關(guān)做出“仲裁決定書”后(c)之內(nèi)可向人民法院提出訴訟。
a、5 b、10 c、15 d20
10、房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后( d )日內(nèi),到(市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門)辦理登記備案手續(xù)。
a、10b、15c、20 d、30
11、房屋租賃登記申請經(jīng)(d)審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。
a、物業(yè)管理企業(yè) b、房屋租賃公司
c、業(yè)主委員會 d、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門
12、承租人在物業(yè)租賃期限內(nèi),可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,但必須經(jīng)得( c )同意。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門
c、出租人
d、使用人
13、在租賃期限內(nèi),因承租人過錯造成房屋損壞的,由( a )負責修復。
a、承租人b、出租人 c、物業(yè)管理企業(yè)d、房地產(chǎn)管理部門
14、具有傳播需求的個人或集團,謂之(a)
a信息源b信息 c信道d信宿
15、 一個組織與大眾傳播媒介的關(guān)系稱(c)
a公共關(guān)系b組織關(guān)系 c媒介關(guān)系d人際關(guān)系
16、物業(yè)管理人員在與客戶進行溝通時,應保持一定的距離,其自然距離以( a)為宜。
a、雙方感到舒適 b、2米以上
c、聽清對方的聲音 d、適于握手
17、所謂激勵就是激發(fā)人的(a),調(diào)動人的工作積極性的過程。
a.動機b.需要c.目的 d.期望
18、 有人勤奮有人懶惰,這是性格的(a)
a.意志特征b.情緒特征c.態(tài)度特征 d.理智特征
19、下列說法正確的是( a)。
a.產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)力束b.產(chǎn)權(quán)是指占有權(quán) c.產(chǎn)權(quán)不具有排他性d.產(chǎn)權(quán)主要指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
20下列最可能屬于社團產(chǎn)權(quán)的是( b)。
a.城市標志性寫字樓 b.人行天橋 c.公司大樓 d.小區(qū)道路
21、關(guān)于自主經(jīng)營型物業(yè)管理與聘用服務(wù)型物業(yè)管理的區(qū)別,下列正確的說法是( c)。
a.聘用服務(wù)型物業(yè)管理不涉及經(jīng)營b.聘用服務(wù)型物業(yè)管理只針對居住物業(yè)
c.自主經(jīng)營型的物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)不僅僅有管理權(quán)
d.自主經(jīng)營型的物業(yè)管理以經(jīng)營為主服務(wù)為輔
22、物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬于(c )。
a.第一產(chǎn)業(yè)b.第二產(chǎn)業(yè)c.第三產(chǎn)業(yè)d.第四產(chǎn)業(yè)
23、縣級以上地方人民政府( a)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
a、房地產(chǎn)行政主管部門&n
bsp; b、工商行政管理部門
c、小區(qū)管理辦公室d、物業(yè)管理協(xié)會
24、一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立不超過( a )個業(yè)主大會。
a、1 b、2c、3d、4
25、業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)( b )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開大會臨時會議。
a、10% b、20% c、30%d、50%
26、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的(d)
a、組織機構(gòu)b、權(quán)力機構(gòu) c、自治管理機構(gòu)d、執(zhí)行機構(gòu)
27在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其(d)
a、管理b、指導 c、監(jiān)督d、指導和監(jiān)督
28、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害(d )的合法權(quán)益。
a、業(yè)主 b、物業(yè)使用人 c、住宅區(qū)居民d、物業(yè)買受人
29、公司的權(quán)力機構(gòu)( a)。
a.股東會 b.工會c.董事會 d.監(jiān)事會
30、物業(yè)公司以目標為基礎(chǔ)的部門劃分實際上是以( d )為中心的劃分;
a.項目 b.管理 c.經(jīng)營 d.服務(wù)
31、矩陣制又稱( d)。
a.參謀制 b.對稱制 c.點陣式 d.規(guī)劃目標結(jié)構(gòu)組織
32、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由(b)負責。
a.省建設(shè)廳b.設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門 c.縣級市房地產(chǎn)主管部門d.b或c
33、(d)是物業(yè)管理企業(yè)各部門中唯一常年24小時工作的部門。
a、 公關(guān)部b、工程部c、經(jīng)營部d、安保部
34、緊急避險的構(gòu)成要素不包括( b)。
a、合法利益受到緊急危險的威脅b、即將到來的危險
c、沒有其他方法能夠排除危險d、避險行為不能
超過必要的限度
35、滅火器應懸掛在(c)的溫度條件下。
a、較低b、較高c、相宜d、日常
36、在綠化時,應以(a)為主。
a鄉(xiāng)土植物b外來植物 c速生樹種 d慢生樹種
37、我國大氣污染,主要是(c )污染
a、粉塵排放 b、沙塵暴c、煤煙型 d、有毒有害氣體
38、以下不屬于營業(yè)成本的是(c)。
a.財產(chǎn)保險費
b.直接人工費
c.勞動保險費
d.固定資產(chǎn)折舊費
39、按全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準,小區(qū)房屋零修急修及時率應達d 以上,返修率不高于 d;
a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%
40、在房屋供暖施工圖中,用( d )表示溫度計、
a.*b.c.-.-.- d.
41、商業(yè)物業(yè)不包括以下(a)物業(yè)。
a.碼頭 b.機場餐廳c. 經(jīng)營性加油站 d.購物廣場
42、目前我國收益性物業(yè)的物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營型和( c)兩種物業(yè)管理模式。
a. 合作管理型 b. 公開招標型 c.委托服務(wù)型d. 發(fā)展商管理型
43、一般出租的收益性物業(yè)出租管理辦法不包括( b )。
a. 招租管理辦法 b. 租戶管理辦法c. 租金管理辦法 d. 合同管理辦法
44、房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌的可能,這種房屋是( d )。
a、 基本是好房b、一般損壞房c、嚴重損壞房d、危險房
45、屬于非危險房屋的,應在簽定文書上注明在正常使用條件下有效時限,一般不超過( a )。
a、一年b、二年c、三年d、四年
46、( c )負責房屋安全鑒定。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會
c、人民政府房地產(chǎn)行政管理部門d、公安部門
47、經(jīng)鑒定屬危險房屋的,(c)必須及時發(fā)出危險房屋通知書。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會 c、鑒定機構(gòu)d開發(fā)建設(shè)單位
48、對鑒定為危險房屋的,如果房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,( b )有權(quán)指定有關(guān)部門代修,所需的費用由責任人承擔。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政管理部門
c、人民法院d、公安機關(guān)
49、由于使用不當或其他人為原因造成房屋損壞,應由(d)負責修復。
a、房屋所有人b、房屋使用人c、物業(yè)管理企業(yè)d、損壞責任人
50、在計算房屋完損等級時,一律以( b )為計量單位。
a、使用面積b、建筑面積c、幢d、層
51、在房屋結(jié)構(gòu)施工中常用的構(gòu)件代號“wb”表示的是( b )。
a、空心板b、屋面板 c、基礎(chǔ)梁d、樓梯梁
52、在給排水方式的圖例中“ ”表示(c)。
a、 清掃口b、水泵c、洗臉盤d、消火栓
53、在電氣施工圖中,常用“ ”表示( d )。
a、 壁燈b、球形燈c、安全燈d、吸頂燈
54、(a)主要是對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進行的清潔、整理、潤滑、緊固、調(diào)整、更換、防腐等。
a保養(yǎng)b日常保養(yǎng)
c維修d維修保養(yǎng)
55、(a)一是對非重點設(shè)備實行故障發(fā)生后的維修;二是對事先無法預見的突發(fā)故障的維修。
a事后維修b預防維修
c生產(chǎn)維修d預知維修
56、(c)零件更換率一般在10%-30%。
a維修保養(yǎng)b小修
c中修d大修
57、物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的高壓供電設(shè)備應由(a)維修保養(yǎng),物業(yè)管理公司主管人員負責督促其如期維修保養(yǎng),并做好其維修保養(yǎng)記錄。
a專業(yè)公司b物業(yè)管理公司
c業(yè)主委員會d行政主管部門
58、(c)、每年進行火災自動報警系統(tǒng)的檢查和試驗。
a每周b每月
c每季 &nbs
p;d每半年
59、電梯困人時,當電梯停在距某平層位置約(b)m范圍時,維修人員可以在該平層的廳門外使用專用廳門鑰匙開啟廳門,用手拉開轎廂門,并協(xié)助乘客撤離轎廂。
a +0.5 b ±0.5
c -0.5 d ±1.0
60、(c)級以下的地震可由電梯操作人員以低速至各樓層試運行一趟,確認沒有任何異常情況,即可投入使用。
a二 b三
c四 d五
二、多項選擇題(每小題1分,共20分)
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的程序包括( ab )。
a.招標準備 b.組織招標 c.現(xiàn)場考查d.開標、評標、定標
2、與客戶進行溝通的心理過程包括(abcd)環(huán)節(jié)。
a、理解b、接受c、行動d、注意
3、如果宏觀經(jīng)濟情況好,下列說法正確的是(ac)。
a、房屋租金會提高 b、房屋租金會降低
c、出租者希望租期較長 d、出租者希望租期較短
4、物業(yè)管理的專業(yè)性主要是指從事物業(yè)管理有( abc)。
a.專門的組織機構(gòu) b.專業(yè)的人員配備c.專門的工具與設(shè)備 d.專門的行政管理機構(gòu)
5、國家提倡業(yè)主通過( abc )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
6、國家鼓勵物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識 c、新方法d、新成果
7、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括( bcd)。
a.服從主管部門的領(lǐng)導 b.提供符合合同要求的物業(yè)管理服務(wù)c.接受業(yè)主大會的監(jiān)督 d.按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動
8、垃圾的處理方法一般有(abc)。
a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法
9、物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中取得的( abc)。
a.物業(yè)服務(wù)收入b.物業(yè)經(jīng)營收入c.物業(yè)大修收入d.房屋中介收入
10、目前,我國物業(yè)管理服務(wù)的價格形式可以分為( bc)。
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調(diào)節(jié)價
d.法律定價
11、以下屬于小區(qū)基礎(chǔ)管理內(nèi)容的是(abc)。
a.建立房屋裝修管理規(guī)定b.建立住用戶檔案 c.定期住用戶意見與建議d.建立機動車停車場管理制度
12、(bd )后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標準。
a、中修b、大修c、翻修d、綜合維修
13、對主體工程維修的標準是(acd)。
a、牢固b、恢復原樣c、安全d、不留隱患
14、房屋(bc)的修繕、更新費用在專項維修資金中列支。
a、自用部位b、共用部位c、共用設(shè)備d、自用設(shè)備
13.房屋結(jié)構(gòu)部分包括( abd )項目。
a、樓地面b、基礎(chǔ)c、門窗d、屋面
14、生產(chǎn)維修是(ad)相結(jié)合的維修方式。
a事后維修b改善維修
c預知維修d預防維修
15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。
a使用中或施工中,硬雜物進入排水管,停止在排水管中
b尿垢堵塞排水管
c管道坡度小或達不到自清流速,使污水中的雜物沉積而堵塞
d排水管的管徑偏小
16、對電梯曳引電機的檢查,應檢查(abcd)。
a油位、油色有無異常 b油溫有無異常
c運行異常聲音 d運行有無異味
17、從室外設(shè)計地面至基礎(chǔ)底面的垂直距離稱基礎(chǔ)的埋置深度,簡稱基礎(chǔ)的埋深。根據(jù)埋置深度的不同,基礎(chǔ)可分為(abd)
a、深基礎(chǔ) b、淺基礎(chǔ)c、半埋基礎(chǔ)d、不埋基礎(chǔ)。
18、正投影具備以下(abc )基本性質(zhì)
a、真實性b、積聚性c、類似性d、虛擬性
19、國家制圖統(tǒng)一標準還規(guī)定定位軸線的編號中不得采用(acd )這三個字母。
a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”
20、房屋基礎(chǔ)加固法包括以下幾種( abcd)
a、水泥粘結(jié)法&n
bsp; b、擴大基礎(chǔ)底面積加固法c、條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴大加固法 d、架托換基法。
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯誤的打×,共20分)
1、市場調(diào)查并不是市場營銷活動的出發(fā)點,只是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。( √)
2、建設(shè)工程是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建、擴建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、管線、道路和其他工程設(shè)施。(√ )
3、在分析房屋租賃市場時,沒有必要分析房屋銷售市場( ×)。
4、與客戶有效溝通是物業(yè)管理人員必備的核心技能之一( √ )
5、物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)是非經(jīng)營性的( ×)。
6、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。( √)
7、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于5個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
8、 安全管理工作形式經(jīng)常在表面上與對客戶的服務(wù)發(fā)生沖突,但是從本質(zhì)上講安全管理工作還是為客戶提供一種安全性的服務(wù)。(√)
9、 我國消防管理的方針是“隱患險于明火,防患重于救災?！?× )
10、向水體排放污染物超過國家標準的,按照排放污染的種類、數(shù)量加倍繳納排污費。( √)
11、檢查所轄范圍的保潔成效,發(fā)現(xiàn)問題馬上糾正,是保潔部門經(jīng)理的職責。(×)
12、房屋經(jīng)過維修后,應調(diào)整房屋受損等級(×)
13、在鋼筋混凝土構(gòu)件中,混凝土的抗壓強度和抗拉強度都較高。( √ )
14、凡是夜間發(fā)生的、不影響物業(yè)管理區(qū)正常運作的、不會產(chǎn)生嚴重后果的供配電故障,可以由日班當值人員進行維修?！?/p>
15、對某些房屋建筑進行必要的沉降觀測,是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。( √ )
16、樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ),對墻身起垂直支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。(×)
17、所有維修工程不論工作量大小,都必須在開工前編制工程組織設(shè)計。(×)
18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面積與總的房屋建筑面積的百分比( ×)
19、電梯運行管理發(fā)生任何故障時,要首先救護乘客出梯。( √)
第9篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標整體設(shè)想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標及整體設(shè)想
針對****的實際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構(gòu)想。我們對****的管理目標定位是:在管理期內(nèi),使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使****達到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,二年內(nèi)達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,三年內(nèi)達到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標準,四年內(nèi)達到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標準。我們對****的管理設(shè)想可概括為:
樹立***物業(yè)管理形象
建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍
提升****的綜合品質(zhì)
打造***一流地產(chǎn)品牌
(一)樹立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經(jīng)過四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗,保證了自己在市場經(jīng)濟大潮中越來越具競爭力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗,廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念,以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。***的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一:對業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對公司來說,實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個性化服務(wù)
作為服務(wù)性行業(yè),***物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個性化服務(wù),以適應社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個性化服務(wù)。我們將根據(jù)****各類業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實行有效的'愛好分類、個性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務(wù)細分的更人性化的服務(wù)。
3、實踐'即時服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們在****的物業(yè)管理中,將引入'即時服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時服務(wù)',就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業(yè)主應急服務(wù)隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù),我們強調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn),提供深層次的個性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用,擴大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項目,在工作績效的考核方面將注重績效的改進,而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn),在考核過程中,以上級考核下級為主,輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量,確?？己说墓?、公正和公開。***物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面的優(yōu)勢:一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對員工進行'人文關(guān)懷、情感服務(wù)',用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個'大家庭'的溫暖;三是進行職位激勵,幫助員工進行職業(yè)生涯設(shè)計,給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。通過種種努力,***物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質(zhì)量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對社區(qū)所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對****進行形象設(shè)計。該設(shè)計內(nèi)容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計完成并實施以后,****將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務(wù)的目標,使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價值。
6、實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理,實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當時較為先進的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗,爭取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實施iso9001質(zhì)量保證體系
實施iso9001質(zhì)量保證體系是進行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭于2004年通過iso9001國際認證,我們將在****的管理中全面導入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷,又強調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭,也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競爭將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗,加快智能化建設(shè)。
10、全面導入酒店式商務(wù)物業(yè)管理(重點介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù)模式,倡導'以人為本'全方位個性化的業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國際標準及相關(guān)要求來對****進行全方位的服務(wù):
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務(wù)對象(業(yè)主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務(wù)對象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時提供服務(wù),使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業(yè)認為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標準要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求的標準:
要滿足服務(wù)對象的個性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點:
*要事前了解服務(wù)對象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應特別注重業(yè)主對管理項目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個性'歸類集中,擬定服務(wù)的實施計劃。
*按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務(wù)工作的指導方針(服務(wù)誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標。
*微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。
*溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關(guān)注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問候和主動向服務(wù)對象咨詢服務(wù)感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團體合作?；ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現(xiàn),認同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務(wù)。
(4)業(yè)主服務(wù)感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務(wù)的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服務(wù)。
*任何時候需要,通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應急醫(yī)藥,以備不時之需。
*公共設(shè)備正常運行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無憂。
*組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
*擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍
在實施****物業(yè)管理的過程中,我們將建設(shè)一支能夠?qū)?**物業(yè)管理模式與****全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。同時,我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。***物業(yè)歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結(jié)合的培訓機制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊伍。
(三)提升****的綜合品質(zhì)
略
(四)打造***一流地產(chǎn)品牌
第10篇 助理物業(yè)管理師技能試題
第一部分 模擬現(xiàn)場操作
一、模擬現(xiàn)場操作題(1~2題,每題25分,共50分)
說明:1、2兩題均為先看一段錄像,然后按要求答題?？荚囬_始,即播放第1題錄像;考試后30分鐘,播放第2題錄像。每題錄像均播放兩遍。
⒈請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作存在的問題,并說明理由。
⒉請看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作安排存在的問題,并說明理由。
第二部分 筆 試
二、情景題(3~6題,每題5分,共20分)
⒊某住宅樓建筑面積為8767
第11篇 物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預測試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實務(wù)考試預測試題及答案(1)
一、單項選擇題
1.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)
c.前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應當訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同
2.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(c)的方式規(guī)避風險。
a.宣告合同無效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項中屬于物業(yè)項目開發(fā)的銷售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。
a.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進建議
b.完成物業(yè)管理方案及實施進度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見
d.對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
4.物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應由(b)負責。
a.業(yè)主大會
b.建設(shè)單位
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗的主要內(nèi)容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設(shè)施設(shè)備
d.建設(shè)單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對象是(b):
a.建設(shè)單位
b.業(yè)主
c.專業(yè)公司
d.政府部門
7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。
a.與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流
b.與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準備為核心,明確各方職責范圍、權(quán)利義務(wù),做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個人的業(yè)務(wù)溝通交流
d.與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機遇
b.對投訴要“誰受理、誰跟進、誰回復”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄,并及時總結(jié)經(jīng)驗
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報正文的主體構(gòu)成不包括(d)。
a.結(jié)論
b.結(jié)語
c.事實與評析
d.依據(jù)
10.當物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問和答復問題,向有關(guān)部門(如派出所、居委會)、業(yè)主委員會或其他單位等聯(lián)系工作時,要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請示”
d.“批復”
二、多項選擇題
1.合同要約的構(gòu)成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時間內(nèi)作出
e.要約必須傳達到受要約人才能生效
2.合同簽訂應遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責自負
c.合同自由
d.誠實信用
e.權(quán)利義務(wù)公平對等
3.物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內(nèi)容
b.費用
c.項目
d.技術(shù)
e.標準
4.新建物業(yè)承接查驗的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡(luò)登記表
b.物業(yè)承接查驗記錄表
c.物業(yè)承接查驗工作流程
d.承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程
e.物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計表
5.物業(yè)人住準備工作的核心是科學周密的計劃。在進行周密計劃和進行資料準備及其他準備工作的同時還應注意的問題是(bcde)。
a.物業(yè)運轉(zhuǎn)資金要落實到位
b.人力資源要充足
c.資料準備要充足
d.緊急情況要有預案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因為過分集中辦理產(chǎn)生的混亂
注釋人: hjtao提交時間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學習環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a.場地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務(wù)部
c.監(jiān)察部
d.產(chǎn)業(yè)部
3、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進行的
b.通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的
c.通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn)的
d.通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的
4、業(yè)主小組成員可以通過協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由( )組織召開。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉(zhuǎn)移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額( )的,應當及時續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調(diào)解
答案:b
5.業(yè)主對建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊審批機構(gòu)為( )
a.建設(shè)部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門
d.縣級以上房地產(chǎn)行政管理部門
答案:a
7.依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應當共同遵守的行為準則,對全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務(wù)合同
b.《物業(yè)管理條例》
c.管理規(guī)約
d.臨時管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會.業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行( )職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
a.管理職權(quán)
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準,擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬元
b.20萬元
c.1萬元
d.5萬元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.業(yè)主委員會
答案:a
1.鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后,應進行的程序不包括( )
a.受理申請
b.初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀
c.現(xiàn)場查勘、測試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個選項外還包括:檢測驗算,整理技術(shù)資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個程序。
2.下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。
3.契證登記制度注重當事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當事人之間( )
a.債權(quán)成立
b.債權(quán)先成立,物權(quán)后成立
c.物權(quán)先成立,債權(quán)后成立
d.債權(quán)和物權(quán)同時成立
答案:d
4.抵押人應當在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.
a.20日內(nèi)
b.30日內(nèi)
c.28日內(nèi)
d.半個月內(nèi)
答案:b
5.( )是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一
a.質(zhì)押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應具備的條件的敘述,錯誤的是( )
a.有自己名稱、組織機構(gòu)
b.有固定的服務(wù)場所
c.無規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費
d.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷
答案:c
解析:應具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷.初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)履行義務(wù)的說法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費
c.可自行規(guī)定收取費用
d.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個方面:(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠實守信的原則;(3)按照核準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動;(4)按規(guī)定標準收取費用;(5)依法交納稅費;(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應當在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個月
b.1個月
c.半個月
d.3個月
答案:d
9.下列說法正確的是( )
a.房屋所有權(quán)人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個月內(nèi)
答案:a
1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應當在受理之日起( )依法做出準予預售的行政許可書面決定
a.9日內(nèi)
b.15日內(nèi)
c.10日內(nèi)
d.12日內(nèi)
答案:c
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括( )
a.房屋轉(zhuǎn)讓
b.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
c.房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。
3.取得建設(shè)用地批準文件以后( ),政府可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費
a.超過1年未動工開發(fā)的
b.超過半年未動工開發(fā)的
c.超過2年未動工開發(fā)的
d.超過3年未動工開發(fā)的
答案:a
解析:超過2年未動工開發(fā)的,政府可以無償收回土地使用權(quán)
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的要求,正確的是( )
a.注冊資本不高于5000萬元
b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%
d.注冊資本不低于5000萬元
答案:d
解析:一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊資本不低于5000萬元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上,或者累計完成于此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上,或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結(jié)構(gòu).財務(wù).房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會計不少于4人;七是工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;八是具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度;九是未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬元以上的注冊資本
b.有50元以上的注冊資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會計人員
答案:a
解析:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的條件是:(1)有100萬元以上的注冊資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
6.住宅專項維修資金的使用,應遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負擔人不一致
c.任何單位和個人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷.公開透明.受益人和負擔人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)胤扛某杀緝r的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標準為當?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
8.《物業(yè)管理條例》規(guī)定投標人少于( )的,由于缺乏足夠的競標,進行招投標的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a.1個
b.2個
c.3個
d.4個
答案:c
9.( )決定了應對物業(yè)管理人員實行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動的特殊性
b.經(jīng)營管理的專業(yè)性
c.學科多,管理復雜
d.以上說法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來
b.1981年以來
c.1979年以來
d.1982年以來
答案:c
解析:1979年開始實行向居民售房的試點。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗的內(nèi)容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現(xiàn)場驗收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場驗收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
3.對實行物業(yè)承接查驗制度的說法,錯誤的為( )
a.可彌補前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財產(chǎn)利益
答案:c
4.下列關(guān)于物業(yè)管理招標投標的說法,錯誤的是( )
a.采取地方保護主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對潛在投標人實行歧視待遇
c.對潛在投標人分三六九等區(qū)別對待也違背公開、公平、公正原則
d.對潛在投標人可以提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標投標活動( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當競爭行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境
c.有利于促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物,( )是市場經(jīng)濟的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競爭
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ).
a.個人財產(chǎn)
b.個人利益
c.共同財產(chǎn)和共同利益
d.以上說法都不對
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個體利益
b.只有共同利益
c.無共同利益
d.既有個體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金占項目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權(quán)人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為( )而建設(shè)
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。
2.關(guān)于利用共有部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用,應當優(yōu)先用于補充( ).
a.房屋維修資金
b.設(shè)備維修資金
c.物業(yè)服務(wù)費的不足
d.住房專項維修資金
答案:d
解析:理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得,應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住房專項維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務(wù)預算
c.維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個方面,還包括:查驗物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;負責房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修.養(yǎng)護與管理。
4.《物業(yè)管理條例》( )規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關(guān)規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會這么出題。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當遵守職責,不得侵害公民的合法權(quán)益。
5.物業(yè)收費的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個概念和物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成。
6.下列選項中,有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同應具備的內(nèi)容不包括( )
a.物業(yè)管理事項
b.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
c.專項維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務(wù)態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務(wù)合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任八個方面。
7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的( )
a.權(quán)利
b.義務(wù)
c.權(quán)利、義務(wù)
d.權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)
答案:d
8.以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
b.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量
c.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
d.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務(wù)收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。
9.《價格法》對價格管理規(guī)定了( )
a.政府定價
b.政府指導價
c.市場調(diào)節(jié)價
d.政府定價、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價
答案:d
解析:《價格法》對價
格管理規(guī)定了三種定價形式:政府定價、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價。我國僅采取政府指導價.市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理。
10.物業(yè)服務(wù)收費的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費與服務(wù)水平相適應原則
d.合理、公開、收費與服務(wù)水平相適應原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務(wù)收費的原則。
1.物業(yè)管理服務(wù)的二級服務(wù)標準中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每兩日1次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是( )
a.無償服務(wù)
b.義務(wù)服務(wù)
c.有償服務(wù)
d.業(yè)內(nèi)服務(wù)
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,服務(wù)報酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
a.業(yè)主的住宅權(quán)
b.業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務(wù)
答案:b
解析:對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。
4.( )建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國房屋管理體制改革的方向。
5.我國的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國成立了第一個行業(yè)協(xié)會-芝加哥建筑管理人協(xié)會.
a.20世紀初
b.20世紀末
c.21世紀初
d.20世紀中期
答案:a
7.新中國成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個( )的過程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠遠大于公房總量,以后城市公有住宅又遠遠大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀60年代的( )
a.法國
b.德國
c.英國
d.美國
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動的前提條件.
a.市場原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件,主要目的在于兩點:一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán);二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。
10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )
a.對物業(yè)進行維修
b.對物業(yè)進行養(yǎng)護、管理
c.對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理,對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護
d.對相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔
第12篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對公司服務(wù)分包方進行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對服務(wù)分包方的管理。
3.0職責:
3.1綜合事務(wù)部負責組織對服務(wù)分包方的調(diào)查、評估、選擇。
3.2需求部門負責對服務(wù)分包方的工作進行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負責對服務(wù)分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務(wù)分包方后,綜合事務(wù)部負責進行市場調(diào)查,收集分包方相關(guān)信息資料,對服務(wù)分包方進行初審。初審內(nèi)容包括:分包方資質(zhì)證明、公司聲譽、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。
4.2同一服務(wù)項目,除特殊情況外,通常至少應選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.3綜合事務(wù)部將初審評價結(jié)果報總經(jīng)理,由總經(jīng)理負責組織與乙方進行合同談判,把合同談判內(nèi)容進行記錄,并形成合同談判紀要。紀要內(nèi)容包括:合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀要召開內(nèi)部管理層會議,對分包方進行評價,并形成《合同評審記錄》。
4.5若經(jīng)過管理層會議討論通過,須及時與乙方共同草擬合同,并就有關(guān)條件和要求作進一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應將合同送律師事務(wù)所進行法律性審核,并征求律師事務(wù)所的意見。
4.7若律師事務(wù)所審核無意見,應約乙方簽訂合同;若律師事務(wù)所審核有意見,應及時與乙方進行進一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。
4.8公司應將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核,若審核無意見,應約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務(wù)部負責對分包方檔案的建立。
4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問題,應取消其合格服務(wù)分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀要》
《合同評審記錄》
編制:審核:批準:日期:
