第1篇 某物業(yè)管理公司出納職務(wù)說(shuō)明書
物業(yè)管理公司出納職務(wù)說(shuō)明書
1負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳,銀行存款日記賬的工作,做到日清月結(jié)。
2負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
3負(fù)責(zé)管理銀行賬戶,辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù),月終及時(shí)對(duì)賬,并根據(jù)需要編制銀行 存款余額調(diào)節(jié)表。
4出納員要按照有關(guān)規(guī)定,具體辦理經(jīng)營(yíng)收入及費(fèi)用報(bào)銷等現(xiàn)金收支或銀行轉(zhuǎn)賬手續(xù)。
5負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬屋村管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。
6加強(qiáng)貨幣資金的管理,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度。不得挪用公款,不得出借公司賬戶。
7協(xié)助管理處完成其它日常工作。
第2篇 物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答題-4
物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>
法律雖然沒(méi)有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說(shuō)的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說(shuō),業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過(guò)協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說(shuō),只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號(hào))第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán),對(duì)共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式,通過(guò)民主協(xié)商,個(gè)人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來(lái)避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰(shuí)來(lái)修
答:分幾種情況。國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒(méi)出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,從專項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過(guò)20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的?！?/p>
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6)辦公費(fèi)用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房?jī)r(jià)總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ玫脑瓌t進(jìn)行管理。
第3篇 a物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
e物業(yè)質(zhì)量管理評(píng)審控制程序
1目的
按計(jì)劃的時(shí)間間隔評(píng)審質(zhì)量管理體系,以確保其持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2適用范圍
適用于對(duì)公司質(zhì)量管理體系的評(píng)審。
3職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評(píng)審活動(dòng)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況,提出改進(jìn)建議,組織編寫相應(yīng)的管理評(píng)審報(bào)告。
3.3質(zhì)管部負(fù)責(zé)評(píng)審計(jì)劃的制定、收集并提供管理評(píng)審所需的資料,負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審后的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。
3.4各相關(guān)部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門工作有關(guān)的評(píng)審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評(píng)審中提出的相關(guān)的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施。
4程序
4.1管理評(píng)審計(jì)劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評(píng)審,可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行,也可根據(jù)需要安排。
4.1.2質(zhì)管部于每次管理評(píng)審前一個(gè)月編制《管理評(píng)審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃主要內(nèi)容包括:
a)評(píng)審時(shí)間;
b)評(píng)審目的;
c)評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn);
d)參加評(píng)審部門(人員);
e)評(píng)審依據(jù);
f)評(píng)審內(nèi)容。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)可增加管理評(píng)審頻次。
a)公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí);
b)發(fā)生重大質(zhì)量事故或客戶關(guān)于服務(wù)質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí);
c)當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí);
d)市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí);
e)即將進(jìn)行第二、三方審核或法律、法規(guī)規(guī)定的審核時(shí);
f)質(zhì)量審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。
4.2管理評(píng)審輸入
管理評(píng)審輸入應(yīng)包括與以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改進(jìn)的機(jī)會(huì):
a)審核結(jié)果,包括第一方、第二方、第三方質(zhì)量管理體系審核、服務(wù)質(zhì)量審核等的結(jié)果;
b)客戶的反饋,包括滿意程度的測(cè)量結(jié)果及與客戶溝通的結(jié)果等;
c)過(guò)程的業(yè)績(jī)和服務(wù)的符合性,包括過(guò)程、服務(wù)監(jiān)視和測(cè)量的結(jié)果;
d)改進(jìn)、預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對(duì)內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)采取的糾正和預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果;
e)以往管理評(píng)審跟蹤措施的實(shí)施及有效性;
f)可能影響質(zhì)量管理體系的變化,包括內(nèi)外環(huán)境的變化,如法律法規(guī)的變化,新服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)等;
g)質(zhì)量管理體系運(yùn)行狀況,包括質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適宜性和有效性;
h)改進(jìn)的建議。
4.3評(píng)審準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評(píng)審前十天,質(zhì)管部以書面形式向管理者代表匯報(bào)現(xiàn)階段質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況并提交本次《管理評(píng)審計(jì)劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3.2質(zhì)管部負(fù)責(zé)根據(jù)評(píng)審輸入的要求,組織評(píng)審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評(píng)審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3質(zhì)管部向參加評(píng)審的人員發(fā)放《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍?及本次《管理評(píng)審計(jì)劃》和有關(guān)資料。
4.4管理評(píng)審會(huì)議
a)總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議,各部門負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià),對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施,確定責(zé)任人和整改時(shí)間;
b)總經(jīng)理對(duì)所涉及的評(píng)審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評(píng)審輸出
4.5.1管理評(píng)審的輸出應(yīng)包括以下方面有關(guān)的措施:
a)質(zhì)量管理體系及其過(guò)程的改進(jìn),包括對(duì)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、組織結(jié)構(gòu)、過(guò)程控制等方面的評(píng)價(jià);
b)與客戶要求有關(guān)的服務(wù)的改進(jìn),對(duì)現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評(píng)價(jià),包括是否需要進(jìn)行服務(wù)、過(guò)程審核等與評(píng)審內(nèi)容相關(guān)的要求;
c)資源需求等。
4.5.2會(huì)議結(jié)束后,由質(zhì)管部根據(jù)管理評(píng)審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫《管理評(píng)審報(bào)告》,經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),發(fā)至相應(yīng)部門并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進(jìn)、糾正、預(yù)防措施的實(shí)施和驗(yàn)證
質(zhì)管部根據(jù)《改進(jìn)控制程序》的規(guī)定,對(duì)改進(jìn)、糾正和預(yù)防措施的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評(píng)審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8管理評(píng)審產(chǎn)生的相關(guān)的質(zhì)量記錄應(yīng)由質(zhì)管部按《質(zhì)量記錄控制程序》保管,包括《管理評(píng)審計(jì)劃》、評(píng)審前各部門準(zhǔn)備的評(píng)審資料、評(píng)審會(huì)議記錄及《管理評(píng)審報(bào)告》等。
5相關(guān)文件
5.1《內(nèi)部審核程序》。
5.2《改進(jìn)控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《質(zhì)量記錄控制程序》。
6質(zhì)量記錄
6.1《管理評(píng)審計(jì)劃》。
6.2《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍贰?/p>
6.3《管理評(píng)審報(bào)告》。
6.4《糾正和預(yù)防措施處理單》。
第4篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,達(dá)到入住條件。
b.已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收,標(biāo)志著:
a)房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題;
b)工程遺留問(wèn)題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達(dá)到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場(chǎng)所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準(zhǔn)備工作
a.入住資料的準(zhǔn)備:
a)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)明細(xì),并附簡(jiǎn)明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請(qǐng)表》;
--《住宅使用說(shuō)明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗(yàn)房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時(shí)的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標(biāo)識(shí)區(qū)別的按《服務(wù)標(biāo)識(shí)管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營(yíng)造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標(biāo)明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標(biāo)明管理公司辦公地址和辦公時(shí)間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標(biāo)識(shí)清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會(huì)議議定的入住時(shí)間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問(wèn)信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來(lái)的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù);超過(guò)規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報(bào)決定是否登報(bào)催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購(gòu)房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購(gòu)房的業(yè)主須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗(yàn)證:管理員在業(yè)主前來(lái)辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查;
a)《購(gòu)房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購(gòu)房的還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無(wú)誤后,管理員將《購(gòu)房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費(fèi)用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費(fèi)公司交納入住費(fèi)用,收費(fèi)人員根據(jù)收款項(xiàng)目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費(fèi)用包括以下項(xiàng)目:
a)煤氣開戶費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
b)有限電視初裝費(fèi):屬代收代繳費(fèi)用,小區(qū)無(wú)此配套項(xiàng)目的不予收費(fèi);
c)水電押金:實(shí)行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實(shí)行抄表到戶的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時(shí)交納或二次裝修時(shí)在交納;
e)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi):同上;
f)管理費(fèi):以收到入伙通知之日計(jì)算當(dāng)月物業(yè)管理費(fèi),預(yù)收一年。
e.驗(yàn)房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費(fèi)用后帶業(yè)主驗(yàn)收房屋,并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
b)房屋驗(yàn)收合格的,管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《業(yè)主入住驗(yàn)房表》中簽字確認(rèn);
c)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗(yàn)收的時(shí)間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗(yàn)收;二次驗(yàn)收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進(jìn)行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題或要求在搬入后再進(jìn)行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問(wèn)題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí),應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時(shí)用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí),管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認(rèn)。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請(qǐng)業(yè)主詳細(xì)閱讀;
> b)請(qǐng)業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊(cè)》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》;
e)《住宅使用說(shuō)明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗(yàn)房表中》。
b.通知機(jī)電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》。
(2)本標(biāo)準(zhǔn)作為管理處相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請(qǐng)與審批
a.申請(qǐng):住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(qǐng)(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計(jì)圖紙,室內(nèi)裝修說(shuō)明書;
b)如果住戶自請(qǐng)施工隊(duì),尚須附帶裝修施工隊(duì)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請(qǐng)裝修項(xiàng)目少或簡(jiǎn)單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí),需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準(zhǔn):
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問(wèn)題逐條要求住戶和裝修隊(duì)在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對(duì)住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對(duì)不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認(rèn)裝修設(shè)計(jì)不會(huì)對(duì)樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時(shí),應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報(bào)管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請(qǐng)通知住戶,對(duì)需要住戶修改設(shè)計(jì)的,應(yīng)告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準(zhǔn)后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊(duì)一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請(qǐng)表》后。
c.將住戶和施工隊(duì)承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請(qǐng)表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》,并將之附在《裝修申請(qǐng)表》后。
e.住戶和施工隊(duì)一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用;
a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi);
b)施工隊(duì)?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費(fèi);
f.引施工隊(duì)負(fù)責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊(duì)負(fù)責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊(duì)辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機(jī)電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進(jìn)場(chǎng)裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》每日巡查裝修施工情況。
b.機(jī)電維修人員負(fù)責(zé)監(jiān)控施工隊(duì)土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》、《治安巡邏作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無(wú)'人員管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》隊(duì)施工人員進(jìn)行管理。
(4)裝修施工的竣工驗(yàn)收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗(yàn)收申請(qǐng)。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機(jī)電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對(duì)裝修進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。裝修如無(wú)違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗(yàn)收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)'完工驗(yàn)收'欄目簽署'初驗(yàn)合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護(hù)人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊(duì)每證50元罰款。
e.施工隊(duì)當(dāng)日清場(chǎng)離開。
f.裝修驗(yàn)收合格并使用一個(gè)月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對(duì)裝修施工組織復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無(wú)問(wèn)題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請(qǐng)表》內(nèi)注明'復(fù)驗(yàn)合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊(duì)的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負(fù)荷用電。
c.擅自改動(dòng)燃?xì)饩€路,安裝燃?xì)庥镁摺?/p>
d.空調(diào)機(jī)不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺(tái)、窗框、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、護(hù)欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽(yáng)臺(tái)功能。
g.隨意封陽(yáng)臺(tái),裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負(fù)荷。
k.改動(dòng)上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時(shí)閉水試驗(yàn))。
m.擅自占用公共通道、天臺(tái)、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動(dòng)消防設(shè)施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動(dòng)火作業(yè)。
s.鋪裝過(guò)重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運(yùn)送裝修材料(散
裝料和超長(zhǎng)重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時(shí)間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽(yáng)臺(tái)配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進(jìn)行處理:
a)批評(píng)教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒(méi)收工具;
e)停水停電(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
f)要求賠償損失(須報(bào)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn));
g)依據(jù)規(guī)定罰沒(méi)違章金。
b.裝修施工驗(yàn)收時(shí),如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對(duì)違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評(píng)估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進(jìn)行扣款,扣款順序?yàn)?
a)首先從施工隊(duì)裝修押金中扣款;
b)施工隊(duì)裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的,再?gòu)淖粞b修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補(bǔ)償扣款的,要求住戶給予賠償;
第5篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。
3.0職責(zé):
3.1 用人部門負(fù)責(zé)提出用人申請(qǐng)。
3.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。
3.3 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。
3.4 綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。
3.5 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。
3.6 對(duì)涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門組織實(shí)施并予以評(píng)估。
3.7 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請(qǐng),填寫《用人申請(qǐng)單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請(qǐng)部門共同對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過(guò)面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓(xùn)
4.2.1 入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對(duì)新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓(xùn)
4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門對(duì)下年度培訓(xùn)的需求。
4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核。
第6篇 z物業(yè)管理公司監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序
1目的
通過(guò)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的定期檢定,保證儀器的計(jì)量、測(cè)試準(zhǔn)確有效。
2范圍
本程序適有于對(duì)公司各需要定期檢驗(yàn)的監(jiān)視和測(cè)量裝置(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)測(cè)裝置)的管理。
3職責(zé)
3.1管理處工程部負(fù)責(zé)定期組織對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行校驗(yàn),并建立相關(guān)檔案;
3.2各使用部門負(fù)責(zé)按規(guī)定正確使用、維護(hù)監(jiān)測(cè)裝置。
4工作程序
4.1監(jiān)測(cè)裝置范圍
序號(hào)裝置名稱使用地點(diǎn)檢定周期
1兆歐表、萬(wàn)用表檢測(cè)工具一年
2鉗形電流表配電室檢測(cè)工具一年
3高壓驗(yàn)電器高壓配電室檢測(cè)工具一年
4驗(yàn)電筆檢測(cè)工具一年
5主要設(shè)備和
主要線路的配電盤儀表配電室檢測(cè)工具一至四年
4.2監(jiān)測(cè)裝置的購(gòu)置
行政部在指定合格供方中購(gòu)買各部門所需的監(jiān)測(cè)裝置,購(gòu)回的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)交管理處工程部送法定檢定機(jī)構(gòu)檢定合格后方可使用,管理處工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)測(cè)裝置的使用人員進(jìn)行使用及維護(hù)指導(dǎo)。
4.3監(jiān)測(cè)裝置的管理
4.3.1管理處工程部于每年年底制定下年度《監(jiān)測(cè)裝置檢定計(jì)劃》,經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后實(shí)施;
4.3.2工程主管指定專人建立《監(jiān)測(cè)裝置匯總表》,明確記錄各裝置的檢定日期及檢定周期,并在規(guī)定周期內(nèi)將檢測(cè)裝置送相關(guān)法檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢定或校準(zhǔn),保證其精度符合技術(shù)要求,經(jīng)檢定或校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量裝置方可使用,工程部應(yīng)做好監(jiān)測(cè)裝置的檢校記錄;
4.3.3品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織人員對(duì)監(jiān)測(cè)裝置進(jìn)行巡檢,保證監(jiān)測(cè)裝置正常使用;
4.3.4各管理處應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)裝置的日常使用維護(hù),發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過(guò)檢定周期或已失效或損壞的監(jiān)測(cè)裝置應(yīng)及時(shí)送交相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn);
4.4各使用部門應(yīng)妥善保護(hù)監(jiān)測(cè)裝置的檢定合格標(biāo)識(shí)。
5相關(guān)文件
6質(zhì)量記錄
**/bg-7.6-01 《監(jiān)測(cè)裝置檢定計(jì)劃》
**/bg-7.6-02 《監(jiān)測(cè)裝置匯總表》
附加說(shuō)明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
本文件批準(zhǔn)人:
第7篇 物業(yè)公司程序文件－消防管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時(shí)將其危害降低到最小程度,保障人身及財(cái)產(chǎn)的安全,特對(duì)消防應(yīng)急處理予明確規(guī)定。
2.0 范圍
適用于公司管理項(xiàng)目發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)?、油類泄漏爆炸事故的處理?/p>
3.0 職責(zé)
3.1 管理處負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的使用管理。
3.2 安保部負(fù)責(zé)全公司人防工作的監(jiān)督檢查,定期組織管理處進(jìn)行安全消防演習(xí)。
3.3 工程部負(fù)責(zé)技防工作監(jiān)督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設(shè)備由工程部委托供方維護(hù)保養(yǎng),管理處負(fù)責(zé)保養(yǎng)情況的日常監(jiān)督。
4.0 程序
4.1 火災(zāi)預(yù)防,各單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對(duì)管理處消防組織體系、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查評(píng)比,將發(fā)現(xiàn)的隱患通報(bào)管理處,管理處將問(wèn)題轉(zhuǎn)呈相關(guān)方處理并負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。
4.1.2 管理處須派專人24小時(shí)在消防中心值班,監(jiān)視火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的工作。發(fā)現(xiàn)預(yù)報(bào)出現(xiàn)火災(zāi),立即派人現(xiàn)場(chǎng)巡察,若為誤報(bào),須排出故障,使主機(jī)復(fù)位。若發(fā)生火災(zāi)按4.2.1條處理。
4.1.3 燃?xì)夤芾戆础侗本┦腥細(xì)夤芾項(xiàng)l例》、《北京市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》相關(guān)條文執(zhí)行。
4.1.4 柴油發(fā)電機(jī)的油庫(kù)須按規(guī)范建造,油箱下方應(yīng)砌池,池中放入細(xì)沙,當(dāng)油泄漏時(shí),被沙吸收,流不出油庫(kù),不會(huì)將火帶出油庫(kù)。油庫(kù)內(nèi)應(yīng)裝自動(dòng)滅火裝置,門應(yīng)防火密封。發(fā)現(xiàn)油庫(kù)起火,迅速啟動(dòng)滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報(bào)給公司相關(guān)部門。
4.1.5 管理處定期進(jìn)行安全消防演習(xí),演習(xí)作業(yè)具體事項(xiàng)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案和進(jìn)行演練的規(guī)定和《緊急情況處理控制程序》執(zhí)行。
4.2 火災(zāi)處理
4.2.1發(fā)生火警時(shí),在初期火災(zāi)時(shí)間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災(zāi)時(shí),管理處應(yīng)立即撥'119'報(bào)警,同時(shí)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中滅火應(yīng)急規(guī)程規(guī)定,組織義務(wù)消防隊(duì)員做好滅火、救人、引導(dǎo)住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對(duì)滅火流程和規(guī)定按照《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中相關(guān)文件執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》
第8篇 助理物業(yè)管理師三級(jí)理論知識(shí)試題
一、單項(xiàng)選擇題(每題1分,共50分 )
1、(b)是隨著時(shí)間的推移而變化的,有時(shí)高,有時(shí)低。
a.原始價(jià)值b.市場(chǎng)價(jià)值 c.帳面價(jià)值d.折余價(jià)值
2、在城市規(guī)劃中,通常是用居住小區(qū)和( a)為規(guī)劃基本單位來(lái)組織居住區(qū)的。
a.居住組團(tuán)b.居住團(tuán) c.居住區(qū) d.居委會(huì)
3、供給狀況不變,需求增加時(shí),引起(b )。
a.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格上升;b.均衡數(shù)量增加,均衡價(jià)格下降;
c.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格上升;d.均衡數(shù)量減少,均衡價(jià)格下降
4、城市布局中,一般情況可以根據(jù)最小風(fēng)頻原則進(jìn)行布局,對(duì)大氣有污染的工業(yè)應(yīng)布置在全年最小風(fēng)頻風(fēng)向的( a )。
a.上風(fēng)向 b.下風(fēng)向c.左風(fēng)向d.右風(fēng)向
5、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國(guó)的土地政策來(lái)說(shuō),針對(duì)一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于( b.)。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
6、民事責(zé)任主要表現(xiàn)為一種(b )責(zé)任。
a.社會(huì)b.財(cái)產(chǎn)c.違約d.侵權(quán)
7、市場(chǎng)調(diào)查方法中( d )具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
a、詢問(wèn)法 b、電話調(diào)查法 c、觀查法 d、實(shí)驗(yàn)法
8、決定房屋租賃規(guī)模的主要因素是(d)。
a、 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境b、房屋出售市場(chǎng)情況
c、房屋租賃市場(chǎng)情況d、房屋租賃政策法規(guī)
9、當(dāng)事人在仲裁機(jī)關(guān)做出“仲裁決定書”后(c)之內(nèi)可向人民法院提出訴訟。
a、5 b、10 c、15 d20
10、房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后( d )日內(nèi),到(市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門)辦理登記備案手續(xù)。
a、10b、15c、20 d、30
11、房屋租賃登記申請(qǐng)經(jīng)(d)審查合格后,頒發(fā)《房屋租賃證》。
a、物業(yè)管理企業(yè) b、房屋租賃公司
c、業(yè)主委員會(huì) d、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門
12、承租人在物業(yè)租賃期限內(nèi),可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人,但必須經(jīng)得( c )同意。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政產(chǎn)管部門
c、出租人
d、使用人
13、在租賃期限內(nèi),因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的,由( a )負(fù)責(zé)修復(fù)。
a、承租人b、出租人 c、物業(yè)管理企業(yè)d、房地產(chǎn)管理部門
14、具有傳播需求的個(gè)人或集團(tuán),謂之(a)
a信息源b信息 c信道d信宿
15、 一個(gè)組織與大眾傳播媒介的關(guān)系稱(c)
a公共關(guān)系b組織關(guān)系 c媒介關(guān)系d人際關(guān)系
16、物業(yè)管理人員在與客戶進(jìn)行溝通時(shí),應(yīng)保持一定的距離,其自然距離以( a)為宜。
a、雙方感到舒適 b、2米以上
c、聽清對(duì)方的聲音 d、適于握手
17、所謂激勵(lì)就是激發(fā)人的(a),調(diào)動(dòng)人的工作積極性的過(guò)程。
a.動(dòng)機(jī)b.需要c.目的 d.期望
18、 有人勤奮有人懶惰,這是性格的(a)
a.意志特征b.情緒特征c.態(tài)度特征 d.理智特征
19、下列說(shuō)法正確的是( a)。
a.產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)力束b.產(chǎn)權(quán)是指占有權(quán) c.產(chǎn)權(quán)不具有排他性d.產(chǎn)權(quán)主要指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
20下列最可能屬于社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的是( b)。
a.城市標(biāo)志性寫字樓 b.人行天橋 c.公司大樓 d.小區(qū)道路
21、關(guān)于自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理與聘用服務(wù)型物業(yè)管理的區(qū)別,下列正確的說(shuō)法是( c)。
a.聘用服務(wù)型物業(yè)管理不涉及經(jīng)營(yíng)b.聘用服務(wù)型物業(yè)管理只針對(duì)居住物業(yè)
c.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)不僅僅有管理權(quán)
d.自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理以經(jīng)營(yíng)為主服務(wù)為輔
22、物業(yè)管理從產(chǎn)業(yè)劃分上屬于(c )。
a.第一產(chǎn)業(yè)b.第二產(chǎn)業(yè)c.第三產(chǎn)業(yè)d.第四產(chǎn)業(yè)
23、縣級(jí)以上地方人民政府( a)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
a、房地產(chǎn)行政主管部門&n
bsp; b、工商行政管理部門
c、小區(qū)管理辦公室d、物業(yè)管理協(xié)會(huì)
24、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立不超過(guò)( a )個(gè)業(yè)主大會(huì)。
a、1 b、2c、3d、4
25、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)( b )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
a、10% b、20% c、30%d、50%
26、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的(d)
a、組織機(jī)構(gòu)b、權(quán)力機(jī)構(gòu) c、自治管理機(jī)構(gòu)d、執(zhí)行機(jī)構(gòu)
27在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其(d)
a、管理b、指導(dǎo) c、監(jiān)督d、指導(dǎo)和監(jiān)督
28、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害(d )的合法權(quán)益。
a、業(yè)主 b、物業(yè)使用人 c、住宅區(qū)居民d、物業(yè)買受人
29、公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)( a)。
a.股東會(huì) b.工會(huì)c.董事會(huì) d.監(jiān)事會(huì)
30、物業(yè)公司以目標(biāo)為基礎(chǔ)的部門劃分實(shí)際上是以( d )為中心的劃分;
a.項(xiàng)目 b.管理 c.經(jīng)營(yíng) d.服務(wù)
31、矩陣制又稱( d)。
a.參謀制 b.對(duì)稱制 c.點(diǎn)陣式 d.規(guī)劃目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織
32、三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理由(b)負(fù)責(zé)。
a.省建設(shè)廳b.設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門 c.縣級(jí)市房地產(chǎn)主管部門d.b或c
33、(d)是物業(yè)管理企業(yè)各部門中唯一常年24小時(shí)工作的部門。
a、 公關(guān)部b、工程部c、經(jīng)營(yíng)部d、安保部
34、緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要素不包括( b)。
a、合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅b、即將到來(lái)的危險(xiǎn)
c、沒(méi)有其他方法能夠排除危險(xiǎn)d、避險(xiǎn)行為不能
超過(guò)必要的限度
35、滅火器應(yīng)懸掛在(c)的溫度條件下。
a、較低b、較高c、相宜d、日常
36、在綠化時(shí),應(yīng)以(a)為主。
a鄉(xiāng)土植物b外來(lái)植物 c速生樹種 d慢生樹種
37、我國(guó)大氣污染,主要是(c )污染
a、粉塵排放 b、沙塵暴c、煤煙型 d、有毒有害氣體
38、以下不屬于營(yíng)業(yè)成本的是(c)。
a.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)
b.直接人工費(fèi)
c.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)
d.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
39、按全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)房屋零修急修及時(shí)率應(yīng)達(dá)d 以上,返修率不高于 d;
a.95%1%b.96% 2%c.98%1% d.100%1%
40、在房屋供暖施工圖中,用( d )表示溫度計(jì)、
a.*b.c.-.-.- d.
41、商業(yè)物業(yè)不包括以下(a)物業(yè)。
a.碼頭 b.機(jī)場(chǎng)餐廳c. 經(jīng)營(yíng)性加油站 d.購(gòu)物廣場(chǎng)
42、目前我國(guó)收益性物業(yè)的物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營(yíng)型和( c)兩種物業(yè)管理模式。
a. 合作管理型 b. 公開招標(biāo)型 c.委托服務(wù)型d. 發(fā)展商管理型
43、一般出租的收益性物業(yè)出租管理辦法不包括( b )。
a. 招租管理辦法 b. 租戶管理辦法c. 租金管理辦法 d. 合同管理辦法
44、房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌的可能,這種房屋是( d )。
a、 基本是好房b、一般損壞房c、嚴(yán)重?fù)p壞房d、危險(xiǎn)房
45、屬于非危險(xiǎn)房屋的,應(yīng)在簽定文書上注明在正常使用條件下有效時(shí)限,一般不超過(guò)( a )。
a、一年b、二年c、三年d、四年
46、( c )負(fù)責(zé)房屋安全鑒定。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì)
c、人民政府房地產(chǎn)行政管理部門d、公安部門
47、經(jīng)鑒定屬危險(xiǎn)房屋的,(c)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書。
a、物業(yè)管理企業(yè)b、業(yè)主委員會(huì) c、鑒定機(jī)構(gòu)d開發(fā)建設(shè)單位
48、對(duì)鑒定為危險(xiǎn)房屋的,如果房屋所有人拒不按照處理建議修繕治理,( b )有權(quán)指定有關(guān)部門代修,所需的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
a、 物業(yè)管理企業(yè)b、房地產(chǎn)行政管理部門
c、人民法院d、公安機(jī)關(guān)
49、由于使用不當(dāng)或其他人為原因造成房屋損壞,應(yīng)由(d)負(fù)責(zé)修復(fù)。
a、房屋所有人b、房屋使用人c、物業(yè)管理企業(yè)d、損壞責(zé)任人
50、在計(jì)算房屋完損等級(jí)時(shí),一律以( b )為計(jì)量單位。
a、使用面積b、建筑面積c、幢d、層
51、在房屋結(jié)構(gòu)施工中常用的構(gòu)件代號(hào)“wb”表示的是( b )。
a、空心板b、屋面板 c、基礎(chǔ)梁d、樓梯梁
52、在給排水方式的圖例中“ ”表示(c)。
a、 清掃口b、水泵c、洗臉盤d、消火栓
53、在電氣施工圖中,常用“ ”表示( d )。
a、 壁燈b、球形燈c、安全燈d、吸頂燈
54、(a)主要是對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行的清潔、整理、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、更換、防腐等。
a保養(yǎng)b日常保養(yǎng)
c維修d維修保養(yǎng)
55、(a)一是對(duì)非重點(diǎn)設(shè)備實(shí)行故障發(fā)生后的維修;二是對(duì)事先無(wú)法預(yù)見的突發(fā)故障的維修。
a事后維修b預(yù)防維修
c生產(chǎn)維修d預(yù)知維修
56、(c)零件更換率一般在10%-30%。
a維修保養(yǎng)b小修
c中修d大修
57、物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的高壓供電設(shè)備應(yīng)由(a)維修保養(yǎng),物業(yè)管理公司主管人員負(fù)責(zé)督促其如期維修保養(yǎng),并做好其維修保養(yǎng)記錄。
a專業(yè)公司b物業(yè)管理公司
c業(yè)主委員會(huì)d行政主管部門
58、(c)、每年進(jìn)行火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的檢查和試驗(yàn)。
a每周b每月
c每季 &nbs
p;d每半年
59、電梯困人時(shí),當(dāng)電梯停在距某平層位置約(b)m范圍時(shí),維修人員可以在該平層的廳門外使用專用廳門鑰匙開啟廳門,用手拉開轎廂門,并協(xié)助乘客撤離轎廂。
a +0.5 b ±0.5
c -0.5 d ±1.0
60、(c)級(jí)以下的地震可由電梯操作人員以低速至各樓層試運(yùn)行一趟,確認(rèn)沒(méi)有任何異常情況,即可投入使用。
a二 b三
c四 d五
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)的程序包括( ab )。
a.招標(biāo)準(zhǔn)備 b.組織招標(biāo) c.現(xiàn)場(chǎng)考查d.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)
2、與客戶進(jìn)行溝通的心理過(guò)程包括(abcd)環(huán)節(jié)。
a、理解b、接受c、行動(dòng)d、注意
3、如果宏觀經(jīng)濟(jì)情況好,下列說(shuō)法正確的是(ac)。
a、房屋租金會(huì)提高 b、房屋租金會(huì)降低
c、出租者希望租期較長(zhǎng) d、出租者希望租期較短
4、物業(yè)管理的專業(yè)性主要是指從事物業(yè)管理有( abc)。
a.專門的組織機(jī)構(gòu) b.專業(yè)的人員配備c.專門的工具與設(shè)備 d.專門的行政管理機(jī)構(gòu)
5、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)( abc )的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開b、公平 c、公正d、合理
6、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果
7、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)包括( bcd)。
a.服從主管部門的領(lǐng)導(dǎo) b.提供符合合同要求的物業(yè)管理服務(wù)c.接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督 d.按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
8、垃圾的處理方法一般有(abc)。
a、堆放法b、填埋法c、焚化法 d、散落法
9、物業(yè)管理企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中取得的( abc)。
a.物業(yè)服務(wù)收入b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入c.物業(yè)大修收入d.房屋中介收入
10、目前,我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為( bc)。
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
d.法律定價(jià)
11、以下屬于小區(qū)基礎(chǔ)管理內(nèi)容的是(abc)。
a.建立房屋裝修管理規(guī)定b.建立住用戶檔案 c.定期住用戶意見與建議d.建立機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度
12、(bd )后的房屋必須符合完好房或基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。
a、中修b、大修c、翻修d、綜合維修
13、對(duì)主體工程維修的標(biāo)準(zhǔn)是(acd)。
a、牢固b、恢復(fù)原樣c、安全d、不留隱患
14、房屋(bc)的修繕、更新費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。
a、自用部位b、共用部位c、共用設(shè)備d、自用設(shè)備
13.房屋結(jié)構(gòu)部分包括( abd )項(xiàng)目。
a、樓地面b、基礎(chǔ)c、門窗d、屋面
14、生產(chǎn)維修是(ad)相結(jié)合的維修方式。
a事后維修b改善維修
c預(yù)知維修d預(yù)防維修
15、排水管堵塞的故障原因可能是(abcd)。
a使用中或施工中,硬雜物進(jìn)入排水管,停止在排水管中
b尿垢堵塞排水管
c管道坡度小或達(dá)不到自清流速,使污水中的雜物沉積而堵塞
d排水管的管徑偏小
16、對(duì)電梯曳引電機(jī)的檢查,應(yīng)檢查(abcd)。
a油位、油色有無(wú)異常 b油溫有無(wú)異常
c運(yùn)行異常聲音 d運(yùn)行有無(wú)異味
17、從室外設(shè)計(jì)地面至基礎(chǔ)底面的垂直距離稱基礎(chǔ)的埋置深度,簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)的埋深。根據(jù)埋置深度的不同,基礎(chǔ)可分為(abd)
a、深基礎(chǔ) b、淺基礎(chǔ)c、半埋基礎(chǔ)d、不埋基礎(chǔ)。
18、正投影具備以下(abc )基本性質(zhì)
a、真實(shí)性b、積聚性c、類似性d、虛擬性
19、國(guó)家制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)還規(guī)定定位軸線的編號(hào)中不得采用(acd )這三個(gè)字母。
a、“i” b、“j”c、“o” d、“z”
20、房屋基礎(chǔ)加固法包括以下幾種( abcd)
a、水泥粘結(jié)法&n
bsp; b、擴(kuò)大基礎(chǔ)底面積加固法c、條形基礎(chǔ)兩側(cè)擴(kuò)大加固法 d、架托換基法。
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
1、市場(chǎng)調(diào)查并不是市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn),只是了解市場(chǎng)、認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的一種有效方法和手段。( √)
2、建設(shè)工程是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)所有新建、擴(kuò)建、改建的建筑物、構(gòu)筑物、管線、道路和其他工程設(shè)施。(√ )
3、在分析房屋租賃市場(chǎng)時(shí),沒(méi)有必要分析房屋銷售市場(chǎng)( ×)。
4、與客戶有效溝通是物業(yè)管理人員必備的核心技能之一( √ )
5、物業(yè)管理的常規(guī)性服務(wù)是非經(jīng)營(yíng)性的( ×)。
6、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。( √)
7、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于5個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
8、 安全管理工作形式經(jīng)常在表面上與對(duì)客戶的服務(wù)發(fā)生沖突,但是從本質(zhì)上講安全管理工作還是為客戶提供一種安全性的服務(wù)。(√)
9、 我國(guó)消防管理的方針是“隱患險(xiǎn)于明火,防患重于救災(zāi)。”(× )
10、向水體排放污染物超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的,按照排放污染的種類、數(shù)量加倍繳納排污費(fèi)。( √)
11、檢查所轄范圍的保潔成效,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題馬上糾正,是保潔部門經(jīng)理的職責(zé)。(×)
12、房屋經(jīng)過(guò)維修后,應(yīng)調(diào)整房屋受損等級(jí)(×)
13、在鋼筋混凝土構(gòu)件中,混凝土的抗壓強(qiáng)度和抗拉強(qiáng)度都較高。( √ )
14、凡是夜間發(fā)生的、不影響物業(yè)管理區(qū)正常運(yùn)作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障,可以由日班當(dāng)值人員進(jìn)行維修?！?/p>
15、對(duì)某些房屋建筑進(jìn)行必要的沉降觀測(cè),是房屋管、修單位的保養(yǎng)工作之一。( √ )
16、樓地面是房屋的主要水平承重構(gòu)件,它們將自重和使用荷載傳遞給墻、柱及基礎(chǔ),對(duì)墻身起垂直支撐作用,并有分隔空間、隔聲、隔水等作用。(×)
17、所有維修工程不論工作量大小,都必須在開工前編制工程組織設(shè)計(jì)。(×)
18、房屋完好率就是完好房屋的建筑面積與總的房屋建筑面積的百分比( ×)
19、電梯運(yùn)行管理發(fā)生任何故障時(shí),要首先救護(hù)乘客出梯。( √)
第9篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)整體設(shè)想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)及整體設(shè)想
針對(duì)****的實(shí)際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)****的管理目標(biāo)定位是:在管理期內(nèi),使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹立起獨(dú)樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過(guò)專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使****達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)****的管理設(shè)想可概括為:
樹立***物業(yè)管理形象
建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
提升****的綜合品質(zhì)
打造***一流地產(chǎn)品牌
(一)樹立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機(jī)制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經(jīng)過(guò)四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),保證了自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來(lái)越具競(jìng)爭(zhēng)力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準(zhǔn)備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。***的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一:對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對(duì)公司來(lái)說(shuō),實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對(duì)員工來(lái)說(shuō),體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過(guò)程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡(jiǎn)言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛?lè)等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個(gè)性化服務(wù)
作為服務(wù)性行業(yè),***物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個(gè)性化服務(wù),以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過(guò)去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個(gè)性化服務(wù)。我們將根據(jù)****各類業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實(shí)行有效的'愛好分類、個(gè)性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。
3、實(shí)踐'即時(shí)服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們?cè)?***的物業(yè)管理中,將引入'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時(shí)服務(wù)',就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù),我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn),提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用,擴(kuò)大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目,在工作績(jī)效的考核方面將注重績(jī)效的改進(jìn),而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L(zhǎng)期表現(xiàn),在考核過(guò)程中,以上級(jí)考核下級(jí)為主,輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來(lái)綜合衡量,確保考核的公平、公正和公開。***物業(yè)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì):一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對(duì)員工進(jìn)行'人文關(guān)懷、情感服務(wù)',用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個(gè)'大家庭'的溫暖;三是進(jìn)行職位激勵(lì),幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì),給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。通過(guò)種種努力,***物業(yè)勢(shì)必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質(zhì)量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實(shí)施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對(duì)****進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后,****將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。
6、實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系
實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭(zhēng)于2004年通過(guò)iso9001國(guó)際認(rèn)證,我們將在****的管理中全面導(dǎo)入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷,又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬(wàn)無(wú)一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng),也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機(jī)電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),加快智能化建設(shè)。
10、全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理(重點(diǎn)介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù)模式,倡導(dǎo)'以人為本'全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來(lái)對(duì)****進(jìn)行全方位的服務(wù):
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):
smile(微笑):每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)保持真誠(chéng)的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準(zhǔn)備):主動(dòng),要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時(shí)提供服務(wù),使之時(shí)刻有令人重視的感受;
國(guó)際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來(lái)理解,這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):
要滿足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點(diǎn):
*要事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過(guò)程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個(gè)性'歸類集中,擬定服務(wù)的實(shí)施計(jì)劃。
*按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來(lái)分別滿足服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實(shí)施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實(shí)施過(guò)程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時(shí),不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實(shí)施過(guò)程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。
*微笑。真誠(chéng)、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。
*溝通。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問(wèn)題,及時(shí)采取行動(dòng),時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動(dòng)問(wèn)候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過(guò)修飾的儀表容貌為驕傲;注意個(gè)人衛(wèi)生;時(shí)刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團(tuán)體合作。互助合作,良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
(4)業(yè)主服務(wù)感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動(dòng)熱情的大堂保安的真誠(chéng)微笑、禮貌問(wèn)候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服務(wù)。
*任何時(shí)候需要,通過(guò)信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時(shí)之需。
*公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無(wú)憂。
*組織有主題的文化娛樂(lè)和體育活動(dòng),常保心身開朗。
*擁有獨(dú)立的私人空間,亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
在實(shí)施****物業(yè)管理的過(guò)程中,我們將建設(shè)一支能夠?qū)?**物業(yè)管理模式與****全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。同時(shí),我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計(jì)劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。***物業(yè)歷來(lái)重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。
(三)提升****的綜合品質(zhì)
略
(四)打造***一流地產(chǎn)品牌
第10篇 助理物業(yè)管理師技能試題
第一部分 模擬現(xiàn)場(chǎng)操作
一、模擬現(xiàn)場(chǎng)操作題(1~2題,每題25分,共50分)
說(shuō)明:1、2兩題均為先看一段錄像,然后按要求答題?？荚囬_始,即播放第1題錄像;考試后30分鐘,播放第2題錄像。每題錄像均播放兩遍。
⒈請(qǐng)看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由。
⒉請(qǐng)看一段錄像,指出錄像中所反映的物業(yè)管理工作安排存在的問(wèn)題,并說(shuō)明理由。
第二部分 筆 試
二、情景題(3~6題,每題5分,共20分)
⒊某住宅樓建筑面積為8767
第11篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測(cè)試題及答案1
2022物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測(cè)試題及答案(1)
一、單項(xiàng)選擇題
1.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述中,不正確的是(d)。
a.前期物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議
b.前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)
c.前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè),也涉及業(yè)主
d.在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)訂立口頭的前期物業(yè)服務(wù)合同
2.前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響,合同的期限具有不確定性,當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)(c)的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
a.宣告合同無(wú)效
b.宣告合同可撤銷
c.提前解除合同
d.約定條款
3.下列選項(xiàng)中屬于物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的銷售階段早期介入內(nèi)容的是(b)。
a.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議
b.完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表
c.就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見
d.對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見
4.物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由(b)負(fù)責(zé)。
a.業(yè)主大會(huì)
b.建設(shè)單位
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.施工單位
5.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容不包括(d)。
a.物業(yè)資料
b.物業(yè)共用部位
c.共用設(shè)施設(shè)備
d.建設(shè)單位資料
6.在物業(yè)管理客戶中,最主要的客戶管理對(duì)象是(b):
a.建設(shè)單位
b.業(yè)主
c.專業(yè)公司
d.政府部門
7.物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容不包括(b)。
a.與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗(yàn)、物業(yè)移交等問(wèn)題的溝通交流
b.與建設(shè)單位、市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流,要以合同準(zhǔn)備為核心,明確各方職責(zé)范圍、權(quán)利義務(wù),做好溝通交流工作
c.與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)服務(wù)公司等相關(guān)單位和個(gè)人的業(yè)務(wù)溝通交流
d.與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流
8.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括(a)。
a.要正確看待物業(yè)管理投訴,并把它轉(zhuǎn)換為一種消除失誤、改善管理與服務(wù)、加深與業(yè)主溝通聯(lián)系的機(jī)遇
b.對(duì)投訴要“誰(shuí)受理、誰(shuí)跟進(jìn)、誰(shuí)回復(fù)”
c.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄,并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)
d.接受與處理業(yè)主的投訴,要盡可能滿足業(yè)主(或物業(yè)使用人)的合理要求
9.通報(bào)正文的主體構(gòu)成不包括(d)。
a.結(jié)論
b.結(jié)語(yǔ)
c.事實(shí)與評(píng)析
d.依據(jù)
10.當(dāng)物業(yè)與不相隸屬的單位之間商洽工作、詢問(wèn)和答復(fù)問(wèn)題,向有關(guān)部門(如派出所、居委會(huì))、業(yè)主委員會(huì)或其他單位等聯(lián)系工作時(shí),要用(a)文種。
a.“函”
b.“通知”
c.“請(qǐng)示”
d.“批復(fù)”
二、多項(xiàng)選擇題
1.合同要約的構(gòu)成要件為(ace)。
a.要約必須是特定人的意思表示,必須具有訂立合同的意圖
b.要約必須由受要約人或其代理人作出
c.要約必須包括合同的主要內(nèi)容,并且內(nèi)容必須具體確定
d.要約必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出
e.要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效
2.合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則是(acde)。
a.主體平等
b.罪責(zé)自負(fù)
c.合同自由
d.誠(chéng)實(shí)信用
e.權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等
3.物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),要特別注意的主要條款包括(abce)。
a.內(nèi)容
b.費(fèi)用
c.項(xiàng)目
d.技術(shù)
e.標(biāo)準(zhǔn)
4.新建物業(yè)承接查驗(yàn)的常用記錄有(abe)。
a.工作聯(lián)絡(luò)登記表
b.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表
c.物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程
d.承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程
e.物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表
5.物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在進(jìn)行周密計(jì)劃和進(jìn)行資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備工作的同時(shí)還應(yīng)注意的問(wèn)題是(bcde)。
a.物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金要落實(shí)到位
b.人力資源要充足
c.資料準(zhǔn)備要充足
d.緊急情況要有預(yù)案
e.分批辦理人住手續(xù),避免因?yàn)檫^(guò)分集中辦理產(chǎn)生的混亂
注釋人: hjtao提交時(shí)間:2022-6-15 10:32:55
物業(yè)管理實(shí)物
1、物業(yè)管理企業(yè)是指專門從事永久性建筑物、基礎(chǔ)配套設(shè)施以及( )的現(xiàn)代化科學(xué)管理,為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作和學(xué)習(xí)環(huán)境的服務(wù)性企業(yè)。
a.場(chǎng)地
b.綠化帶
c.道路
d.周圍環(huán)境
2、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是用人投訴的部門是( )。
a.管理部
b.服務(wù)部
c.監(jiān)察部
d.產(chǎn)業(yè)部
3、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理,這種自治管理是( )。
a.業(yè)主直接進(jìn)行的
b.通過(guò)房地產(chǎn)行政部門實(shí)現(xiàn)的
c.通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)實(shí)現(xiàn)的
d.通過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)的
4、業(yè)主小組成員可以通過(guò)協(xié)商選舉產(chǎn)生,一般按每( )平方米建筑面積產(chǎn)生一名小組成員。
a.300~500
b.500~1000
c.1000~1500
d.1000~2000
5、第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)由( )組織召開。
a.房地產(chǎn)行政管理部門
b.房屋出售單位
c.業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司
d.房地產(chǎn)行政管理部門和房屋出售單位。
答案:1.d 2.c 3.c 4.b 5.d
1.( )是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要,在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
a.總登記
b.初始登記
c.變更登記
d.轉(zhuǎn)移登記
答案:a
2.業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額( )的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
a.30%
b.60%
c.40%
d.50%
答案:a
3.住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位.共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的( ),不得挪作他用。
a.維修
b.養(yǎng)護(hù)
c.裝修
d.維修和更新、改造
答案:d
4.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院( )。
a.訴訟
b.予以撤銷
c.依法裁定
d.調(diào)解
答案:b
5.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有( )的權(quán)利。
a.占有
b.使用
c.收益
d.占有、使用、收益和處分
答案:d
6.物業(yè)管理師資格注冊(cè)審批機(jī)構(gòu)為( )
a.建設(shè)部
b.人事部
c.省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政管理部門
d.縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政管理部門
答案:a
7.依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)制定的,是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的是( )。
a.物業(yè)服務(wù)合同
b.《物業(yè)管理?xiàng)l例》
c.管理規(guī)約
d.臨時(shí)管理規(guī)約
答案:c
8.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì).業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行( )職責(zé),支持居民委員會(huì)開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
a.管理職權(quán)
b.自治管理
c.民主管理
d.監(jiān)督指導(dǎo)
答案:b
9.違反《條例》規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處( )以下的處罰。
a.10萬(wàn)元
b.20萬(wàn)元
c.1萬(wàn)元
d.5萬(wàn)元
答案:a
10.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于( )。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a.業(yè)主
b.業(yè)主大會(huì)
c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
d.業(yè)主委員會(huì)
答案:a
1.鑒定機(jī)構(gòu)接到鑒定申請(qǐng)后,應(yīng)進(jìn)行的程序不包括( )
a.受理申請(qǐng)
b.初始調(diào)查,摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀
c.現(xiàn)場(chǎng)查勘、測(cè)試
d.立即做決定,簽發(fā)鑒定文書
答案:d
解析:除以上三個(gè)選項(xiàng)外還包括:檢測(cè)驗(yàn)算,整理技術(shù)資料;全面分析,論證定性,作出綜合判斷,提出處理建議;簽發(fā)鑒定文書。一共包括6個(gè)程序。
2.下列不屬于轉(zhuǎn)移登記的是( )
a.繼承
b.劃撥
c.合并
d.境遷
答案:d
解析:房屋買賣、交換、繼承、贈(zèng)與、劃撥、分割、合并,以及以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,致使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的屬于房屋所有權(quán)主體發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況。
3.契證登記制度注重當(dāng)事人訂立的和約,房地產(chǎn)權(quán)屬方面的合同一經(jīng)生效,當(dāng)事人之間( )
a.債權(quán)成立
b.債權(quán)先成立,物權(quán)后成立
c.物權(quán)先成立,債權(quán)后成立
d.債權(quán)和物權(quán)同時(shí)成立
答案:d
4.抵押人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起( ),到房地產(chǎn)所在地辦理房地產(chǎn)抵押登記.
a.20日內(nèi)
b.30日內(nèi)
c.28日內(nèi)
d.半個(gè)月內(nèi)
答案:b
5.( )是《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保形式之一
a.質(zhì)押
b.抵押
c.物押
d.約定
答案:b
6.下列關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件的敘述,錯(cuò)誤的是( )
a.有自己名稱、組織機(jī)構(gòu)
b.有固定的服務(wù)場(chǎng)所
c.無(wú)規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)
d.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷
答案:c
解析:應(yīng)具備的條件包括(1)有自己的名稱.組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的,具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷.初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的,須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)履行義務(wù)的說(shuō)法,正確的是( )
a.可以不遵守自愿
b.可以不交納稅費(fèi)
c.可自行規(guī)定收取費(fèi)用
d.遵守有關(guān)法律、法規(guī)和政策
答案:d
解析:包括6個(gè)方面:(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;(2)遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)守信的原則;(3)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(4)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用;(5)依法交納稅費(fèi);(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。
8.承租人如需繼續(xù)租用房屋的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前( )提出并經(jīng)出租人同意,重新簽訂租賃合同.
a.2個(gè)月
b.1個(gè)月
c.半個(gè)月
d.3個(gè)月
答案:d
9.下列說(shuō)法正確的是( )
a.房屋所有權(quán)人是房屋出租人
b.房屋使用人是房屋出租人
c.房屋使用人是房屋承租人
d.房屋使用人是業(yè)主
答案:a
10.商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起( ),依法到房地產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)
a.90日
b.100日
c.50日
d.1個(gè)月內(nèi)
答案:a
1.經(jīng)審查,開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的,房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起( )依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定
a.9日內(nèi)
b.15日內(nèi)
c.10日內(nèi)
d.12日內(nèi)
答案:c
2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括( )
a.房屋轉(zhuǎn)讓
b.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
c.房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
d.劃撥土地使用
答案:c
解析:由于房屋與土地物質(zhì)相連,經(jīng)濟(jì)屬性也密切相關(guān),因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。
3.取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后( ),政府可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)
a.超過(guò)1年未動(dòng)工開發(fā)的
b.超過(guò)半年未動(dòng)工開發(fā)的
c.超過(guò)2年未動(dòng)工開發(fā)的
d.超過(guò)3年未動(dòng)工開發(fā)的
答案:a
解析:超過(guò)2年未動(dòng)工開發(fā)的,政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)的要求,正確的是( )
a.注冊(cè)資本不高于5000萬(wàn)元
b.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)4年以上
c.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%
d.注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元
答案:d
解析:一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):一是注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元;二是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上;三是近三年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上,或者累計(jì)完成于此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;四是連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;五是上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上,或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額;六是有職稱的建筑.結(jié)構(gòu).財(cái)務(wù).房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人,其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)不少于4人;七是工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;八是具有完善的質(zhì)量保證體系,商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度;九是未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
5.根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定,達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格的條件是( )
a.有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本
b.有50元以上的注冊(cè)資本
c.有3名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)人員
d.有1名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員
答案:a
解析:設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的條件是:(1)有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本;(2)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè).建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
6.住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)遵循( )的原則
a.不公開
b.受益人和負(fù)擔(dān)人不一致
c.任何單位和個(gè)人不得挪作他用
d.方便但緩慢
答案:c
解析:住宅專項(xiàng)維修資金的使用,應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷.公開透明.受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
7.業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的( )
a.20%
b.8%
c.2%
d.30%
答案:c
解析:商品住宅的業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定投標(biāo)人少于( )的,由于缺乏足夠的競(jìng)標(biāo),進(jìn)行招投標(biāo)的意義不大,可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
a.1個(gè)
b.2個(gè)
c.3個(gè)
d.4個(gè)
答案:c
9.( )決定了應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度
a.物業(yè)管理活動(dòng)的特殊性
b.經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)性
c.學(xué)科多,管理復(fù)雜
d.以上說(shuō)法都正確
答案:d
10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種( )的企業(yè)
a.以較多自有資本而管理企業(yè)
b.以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)企業(yè)
c.以較多自有資本而管理較小企業(yè)
d.以較少資本管理較小企業(yè)
答案:b
1.( )逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革
a.1980年以來(lái)
b.1981年以來(lái)
c.1979年以來(lái)
d.1982年以來(lái)
答案:c
解析:1979年開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年開始全面開展公有住房向居民和職工出售工作。
2.物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括( )
a.物業(yè)管理資料移交
b.物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
c.物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收
d.物業(yè)合同
答案:c
解析:物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容。
3.對(duì)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的說(shuō)法,錯(cuò)誤的為( )
a.可彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端
b.重視物業(yè)共用部位
c.擾亂業(yè)主生活規(guī)律
d.保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益
答案:c
4.下列關(guān)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是( )
a.采取地方保護(hù)主義違背公開、公平、公正原則
b.不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇
c.對(duì)潛在投標(biāo)人分三六九等區(qū)別對(duì)待也違背公開、公平、公正原則
d.對(duì)潛在投標(biāo)人可以提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的要求
答案:d
5.前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)( )
a.有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為
b.有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境
c.有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
d.以上都正確
答案:d
6.物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,( )是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征
a.平等互利
b.公平
c.競(jìng)爭(zhēng)
d.發(fā)展
答案:c
7.( )是業(yè)主之間建立聯(lián)系的基礎(chǔ).
a.個(gè)人財(cái)產(chǎn)
b.個(gè)人利益
c.共同財(cái)產(chǎn)和共同利益
d.以上說(shuō)法都不對(duì)
答案:c
8.物業(yè)管理往往涉及多個(gè)業(yè)主利益,業(yè)主之間( )
a.只有個(gè)體利益
b.只有共同利益
c.無(wú)共同利益
d.既有個(gè)體利益,也有共同利益
答案:d
9.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例( )
a.20%
b.不得低于20%
c.30%
d.高于60%
答案:b
10.業(yè)主是( )
a.房屋所有人
b.住宅人
c.管理房屋人
d.房屋所有權(quán)人
答案:d
1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地是為( )而建設(shè)
a.業(yè)主利益
b.物主利益
c.業(yè)主共同利益
d.國(guó)家利益
答案:c
論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場(chǎng)地。
2.關(guān)于利用共有部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充( ).
a.房屋維修資金
b.設(shè)備維修資金
c.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足
d.住房專項(xiàng)維修資金
答案:d
解析:理由有兩點(diǎn):一是收益來(lái)源于利用共用部位.共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護(hù);二是住房專項(xiàng)維修資金是房屋“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時(shí)所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金有利于及時(shí)籌備所需資金。
3.物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍( )
a.制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案
b.審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算
c.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序
d.以上三者都是
答案:d
解析:物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍包括6個(gè)方面,還包括:查驗(yàn)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料;負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修.養(yǎng)護(hù)與管理。
4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》( )規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的,應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.
a.第四十七條第二款
b.第四十七條第一款
c.第四十六條第一款
d.第四十六條第二款
答案:a
解析:正確答案a。如此考題難度肯定大,一般考試不會(huì)這么出題。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),應(yīng)當(dāng)遵守職責(zé),不得侵害公民的合法權(quán)益。
5.物業(yè)收費(fèi)的形式為( )
a.1月1次
b.1年1次
c.1日1次
d.包干制或薪金制
答案:d
解析:掌握兩個(gè)概念和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成。
6.下列選項(xiàng)中,有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)具備的內(nèi)容不包括( )
a.物業(yè)管理事項(xiàng)
b.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
c.專項(xiàng)維修資金的管理與使用
d.物業(yè)服務(wù)態(tài)度
答案:d
解析:物業(yè)服務(wù)合同具備的內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項(xiàng)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任八個(gè)方面。
7.物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的( )
a.權(quán)利
b.義務(wù)
c.權(quán)利、義務(wù)
d.權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)
答案:d
8.以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的弊端是( )
a.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
b.不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量
c.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量
d.利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)態(tài)度
答案:a
解析:正確答案a。還包括:制約了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);因定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;政府核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。
9.《價(jià)格法》對(duì)價(jià)格管理規(guī)定了( )
a.政府定價(jià)
b.政府指導(dǎo)價(jià)
c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
d.政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
答案:d
解析:《價(jià)格法》對(duì)價(jià)
格管理規(guī)定了三種定價(jià)形式:政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。我國(guó)僅采取政府指導(dǎo)價(jià).市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行管理。
10.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則是( )
a.合理原則
b.公開原則
c.收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
d.合理、公開、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
答案:d
解析:掌握物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。
1.物業(yè)管理服務(wù)的二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中( )巡查小區(qū)單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等的狀況。
a.每?jī)扇?次
b.每日1次
c.每三日1次
d.每日2次
答案:c
2.物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定以外的服務(wù)是( )
a.無(wú)償服務(wù)
b.義務(wù)服務(wù)
c.有償服務(wù)
d.業(yè)內(nèi)服務(wù)
答案:c
解析:《條例》第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
3.( )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)
a.業(yè)主的住宅權(quán)
b.業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)
c.物業(yè)管理者所得
d.物業(yè)管理服務(wù)
答案:b
解析:對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。
4.( )建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。
a.1994年3月20日
b.1994年3月21日
c.1995年3月23日
d.1994年3月23日
答案:d
解析:這一法規(guī)的頒布,確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制,指明了我國(guó)房屋管理體制改革的方向。
5.我國(guó)的物業(yè)管理制度是由( )共同組成。
a.國(guó)家法規(guī)
b.地方性法規(guī)
c.中央性法規(guī)
d.國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策
答案:d
6.( )美國(guó)成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)-芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì).
a.20世紀(jì)初
b.20世紀(jì)末
c.21世紀(jì)初
d.20世紀(jì)中期
答案:a
7.新中國(guó)成立后的五十多年中,公有住宅總量經(jīng)歷了一個(gè)( )的過(guò)程.
a.由小到大,再由大到小
b.由大到小,再由小到大
c.一直持續(xù)大
d.一直持續(xù)小
答案:a
解析:即解放初期私房總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公房總量,以后城市公有住宅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私有住宅。改革開放后,隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,私有住宅數(shù)量又迅速超過(guò)公有住宅。
8.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的( )
a.法國(guó)
b.德國(guó)
c.英國(guó)
d.美國(guó)
答案:c
9.( )可作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件.
a.市場(chǎng)原則
b.平等原則
c.公平原則
d.公開原則
答案:a
解析:市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件,主要目的在于兩點(diǎn):一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán);二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。
10.物業(yè)管理的內(nèi)容是( )
a.對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修
b.對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理
c.對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)
d.對(duì)相關(guān)區(qū)域衛(wèi)生保潔
第12篇 物業(yè)管理公司分包方控制程序-13
物業(yè)管理公司分包方控制程序(13)
1.0目的:
對(duì)公司服務(wù)分包方進(jìn)行有效的控制,確保選擇合格的分包方。
2.0適用范圍:
適用于公司對(duì)服務(wù)分包方的管理。
3.0職責(zé):
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)服務(wù)分包方的調(diào)查、評(píng)估、選擇。
3.2需求部門負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的控制。
4.0程序
4.1公司確定要服務(wù)分包方后,綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,收集分包方相關(guān)信息資料,對(duì)服務(wù)分包方進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括:分包方資質(zhì)證明、公司聲譽(yù)、人員資格、產(chǎn)品質(zhì)量等。
4.2同一服務(wù)項(xiàng)目,除特殊情況外,通常至少應(yīng)選擇兩家以上單位,并將初審結(jié)果予以記錄。
4.3綜合事務(wù)部將初審評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)總經(jīng)理,由總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織與乙方進(jìn)行合同談判,把合同談判內(nèi)容進(jìn)行記錄,并形成合同談判紀(jì)要。紀(jì)要內(nèi)容包括:合同的具體條款、技術(shù)服務(wù)質(zhì)量及相關(guān)技術(shù)資料、服務(wù)價(jià)格、質(zhì)量保證的承諾等與合同相關(guān)的內(nèi)容。
4.4總經(jīng)理根據(jù)合同談判紀(jì)要召開內(nèi)部管理層會(huì)議,對(duì)分包方進(jìn)行評(píng)價(jià),并形成《合同評(píng)審記錄》。
4.5若經(jīng)過(guò)管理層會(huì)議討論通過(guò),須及時(shí)與乙方共同草擬合同,并就有關(guān)條件和要求作進(jìn)一步的談判,形成合同版本。
4.6若需要,公司應(yīng)將合同送律師事務(wù)所進(jìn)行法律性審核,并征求律師事務(wù)所的意見。
4.7若律師事務(wù)所審核無(wú)意見,應(yīng)約乙方簽訂合同;若律師事務(wù)所審核有意見,應(yīng)及時(shí)與乙方進(jìn)行進(jìn)一步的溝通與談判,并將溝通與談判的內(nèi)容加入合同條款中。
4.8公司應(yīng)將合同新增加的內(nèi)容與條款送律師事務(wù)所審核,若審核無(wú)意見,應(yīng)約乙方簽訂合同。
4.9綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)分包方檔案的建立。
4.10服務(wù)分包方在服務(wù)過(guò)程中,如發(fā)生重大質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)取消其合格服務(wù)分包方資格。
5.0支持性工具
《合同談判紀(jì)要》
《合同評(píng)審記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
