第1篇 物業(yè)管理師培訓教學大綱
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求,了解并做好物業(yè)管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務需求、競爭企業(yè)狀況等調查的能力;掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內容、基本架構和方法。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有人的委托,按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權,運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術,以經營手段管理物業(yè),從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護、修繕、經營,并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是:
①物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養(yǎng)護。
②建筑材料質量和設計施工質量要好,減少使用成本。
③配套設施齊全,能為使用人提供多種服務。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設施。
(2)物業(yè)管理的基本內容
①基本業(yè)務
包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養(yǎng)護與更新。
②專項業(yè)務
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務
包括各種與業(yè)主和使用入相關的代辦業(yè)務。
④經營業(yè)務
包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業(yè)務等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質準備
人員準備
資料準備
設備、器材準備
資金準備
(4)房地產開發(fā)的基本程序
我國房地產開發(fā)的程序通常分為四個階段:
①決策、立項階段
通過調查研究,尋求合作伙伴,選定開發(fā)地點和開發(fā)項目,向政府有關部門申請立項。
②前期階段
1)在申請立項的項目建議書基礎上,經過進一步的調查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關部門申報,同時辦理企業(yè)申報登記事宜。
2)項目的規(guī)劃設計工作。
3)規(guī)劃設計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發(fā)項目的建設方案。
4)征用土地,開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設,做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設階段
通過招標、投標、發(fā)包工程,進行施工建設;同時,要加強施工期間有效的工程監(jiān)理,包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。
④營銷階段
這是房地產開發(fā)與經營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務等。
上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為:
1)一般土建工程:包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程:包括室內外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。
4)電氣照明工程:包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫
穿以工程項目為對象,以施工現(xiàn)場為中心,遵循建筑施工的特點和規(guī)律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優(yōu)質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括:
l)落實施工任務,簽訂對外承包合同;
2)編制施工組織設計或施工計劃;
3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;
4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比,發(fā)現(xiàn)問題及時調整,使各項施工活動處于最佳狀態(tài);
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設計規(guī)模、結構特點和生產工藝順序;
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件;
3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格;
4)編制施工組織設計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃;
5)抓好施工技術及技術管理工作;
6)抓好質量管理;
7)抓好安全生產管理;
8)抓好材料與工具管理;
9)抓好班組管理;
10)抓好勞動定額與勞動報酬等。
2.物業(yè)管理早期介入的實施
(l)工作內容
根據房地產開發(fā)的不同階段,物業(yè)管理早期介入實施的工作內客主要有:
①參與規(guī)劃設計階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要,以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設計單位,并促其糾正。物業(yè)管理公司應注意反映下列問題:
1)配套設施的完善問題;
2)水電供應容量的問題;
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng);
4)垃圾的處理方式;
5)高層建筑物外觀的清潔問題;
6)消防設施問題;
7)物業(yè)管理所需設備問題;
8)對建筑材料的意見;
9)其他問題。
②參與建設階段
通過參與施工管理,對工程建設提出意見。主要包括:
1)監(jiān)督工程質量并提出意見;
2)監(jiān)督建設過程(是否按設計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質量是否符合設計要求)并提出意見:
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備配套建設過程并提出意見;
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。
(2)早期介入應注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個房地產開發(fā)與經營管理中的地位
③抓好人員準備這個關鍵
④精心準備,細致周到,力求全面、充分
3.擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查
通過對擬管項目全面情況的調查,為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。
(l)項目情況調查
①調查內容
項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項目面積:占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項目建筑情況:建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。
配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設施狀況
項目性質及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景:規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。
周邊壞境狀況
②調查方法
包括實地考察、公
開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調查
①調查內容
住區(qū)人員自然狀況分析:包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經濟收人等。
住區(qū)人員需求分析:
l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施;
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備,對于滿足需求彈性大的公共設施,應從管區(qū)實際出發(fā)進行建設,并更多注意面向社會服務與經營,以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平出發(fā),定量與定性結合,協(xié)助制訂有針對性的方案。
②調查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質文化生活需求這一主題,采用一定的提問方式,向被調查者提出詢問,再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發(fā)調查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實驗法
實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。
4)抽樣調查法
抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調查
調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。
4.制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子:
(2)對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓:
(3)準備經費;
(4)準備設備;
(5)準備相關資料。
5.制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)消費水平,從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定,是制定訂物業(yè)管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。
②物業(yè)管理服務的標準
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務的項目和質量標準。
③物業(yè)管理財務收支預算
物業(yè)管理是有償的服務與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應達到的服務標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構
①項目管理的整體設想與策劃
包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務措施。
②管理模式
包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。
④規(guī)章制度建設
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經營管理指標
包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設與服務
包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約服務。
⑦財務管理及經費收入測算
包括財務管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
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p; 包括物業(yè)維修養(yǎng)護管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設施設備施維修與養(yǎng)護。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步:成立制訂方案的工作機構
第二步:培訓工作人員
第三步:經費、設備、資料準備
第四步:項目、使用人、競爭調查
第五步:研究分析調查資料
第六步:確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目
第七步:經費預算
第八步:草擬方案文本
第九步:向專家顧問征詢
第十步:送公司領導審閱
第十一步:修改、研討、再修改
第十二步:可行性研究
第十三步:定稿
第十四步:實施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經理意見法
主要以物業(yè)公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容,在征求公司內外意見的基礎上確定。
②內部征詢法
發(fā)動公司內部各部門以及全體員工提建議,在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學習借鑒法
主要是學習借鑒國內外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業(yè)內著名專家,在向專家全面介紹調查結果的基礎上,請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6.可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前,對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析,即進行全面的調查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。
①投資機會研究
帶有預測性,主要是分析投資方向的可能性,鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎、條件等方面進行研究。
②初步可行性研究
進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測,考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源,對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。
③詳細可行性研究
對項目進行深入的技術經濟論證,仔細分析項目的利弊,對多種方案進行比較選優(yōu),從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。
④評價報告
重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。
(3)可行性研究的內容
①市場需求預測;
②物質資源預測;
③項目方案研究;
④人力資源研究;
⑤項目實施過程研究;
⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究;
⑦項目經濟效益研究。
(4)編寫可行性報告
①總論;
②項目分析;
③需求預測;
④物資資源及公用設施條件分析;
⑤人力資源分析;
⑥實施進度分析;
⑦投資估算、資金籌措或成本估算;
⑧社會及經濟效益評價;
⑨附件。
二、物業(yè)管理制度
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理制度體系的內容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法
;了解業(yè)主公約的法律依據、特點和主要內容,掌握業(yè)主公約訂立原則和程序,并能正確界定管區(qū)內違反(公約)的行為,熟悉房屋裝修程序。
(二)學習重點
1.物業(yè)管理制度體系的內容
物業(yè)管理制度可分為兩大類:一類是物業(yè)管理企業(yè)內部管理制度;另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。
(l)物業(yè)管理企業(yè)內部制度
內部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務質量和工作效率,根據經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。
①物業(yè)管理公司員工管理條例
員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內部管理制度,主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。
②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍
包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、管理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。
③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制
包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、管理處人員崗位責任制。
(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權利與義務,規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為,協(xié)調各方主體間關系的制度,主要制度有:
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
②樓宇入住規(guī)定
包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。
③物業(yè)管理公約
是將業(yè)主以及管理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定,對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力,主要包括以下內容:
1)明確業(yè)主的權利、義務和責任
2)明確物業(yè)開發(fā)商應享有的權利
3)明確物業(yè)管理者的權利與義務
4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設施的管理
5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
6)管理費用的規(guī)定
7)法律責任
8)其他事項
④住戶手冊
是一種交住戶保存的文件,主要包括以下內容:
l)居住區(qū)概況;
2)居住區(qū)的管理;
3)業(yè)主或住戶須知;
4)購日燈管理與維修;
5)物業(yè)管理條例;
6)綜合服務;
7)其他應注意的事項。
⑤住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度
1)對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。
2)對房屋代管權責的規(guī)定。
⑥房屋管理服務制度
1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。
2)房屋裝修管理規(guī)定。
⑦住宅區(qū)管理制度
主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農貿市場管理等規(guī)定。
⑧業(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的;
2)業(yè)主委員會的權利、義務;
3)成立業(yè)主委員會的程序;
4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會;
5)業(yè)主委員會的任務;
6)有關補充說明。
2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法
⑴程序
第一步:研究所管物業(yè)的實際情況。
第二步:研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。
第三步:正確評價本企業(yè)狀況。
第四步:學習理解國家及當地政府的有關法律、法規(guī)、制度,借鑒外企業(yè)經驗。
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nbsp;第五步:整理出本管區(qū)應制訂的內外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。
第六步:分頭草擬制度。
第七步:征求各方意見,反復討論修改。
第八步:定稿。
第九步:通過正式程序批準執(zhí)行。
(2)方法
①經理意見法:在征求公司內外意見的基礎上,以物業(yè)公司經理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內容。
②業(yè)主委員會制訂法:適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。
③內部制訂法:適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內相關制度。
④學習借鑒法:主要是學習借鑒國內外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。
⑤綜合征定法:綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。
3、業(yè)主公約的法律依據、特點和主要內容
(l)法律依據
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據主要是:
①《民法通則》第83條規(guī)定。
②建設部19*第5號令《城市異產毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。
(2)特點
①公約的主體是全體業(yè)主。
②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為,是基于物權而派生的客觀行為。
③公約的內容是有關物業(yè)使用、維護與管理等方面的權利。義務的規(guī)定,其中既有法律規(guī)范的內容,也有社會公共道德的內容。
④公約經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效,對物業(yè)管理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。
⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。
(3)業(yè)主公約的主要內容
業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充,經業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。
4.業(yè)主公約的訂立
(1)訂立的原則
包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。
(2)訂立的程序
首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行:
第一步:物業(yè)管理公司組織有關人員學習研究國家和當地政府的有關法律、法規(guī),尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>
第二步:結合所管項目的實際情況,依照建設部“示范文本”的基本內容,制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。
第三步:用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。
第四步:業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。
第五步:業(yè)主簽字,業(yè)主公約生效
業(yè)主公約如需修改,一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案,將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。
5、糾正違反業(yè)主公約的行為
⑴界定所應處理的違反《公約》的行為
在物業(yè)管理中,用來約束主體行為的公約有兩種:一是《業(yè)主公約》;二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主,后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經營者。因此,違反《公約》的行為一般說來有以下三種:
①業(yè)主違反《公約》。
②非業(yè)主違反《公約》
③物業(yè)管理公司違反《公約》
作為物業(yè)管理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為,具體有:裝修時違反《公約》的行為,搬遷時違反《公約》的行為,日常違反《公約》的行為。
⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為
物業(yè)管理人員應努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為,需做到:
①加強工作責任心,認真履行崗位責任。
②物業(yè)管理公司和部門負責人要經常檢查、解決員工工作不到位的問題,及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。
③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識,建立有效的監(jiān)督機制,認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
⑶正確處理違反《公約》
的行為
從廣義上說,《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度,兩者既有共性,也有個性,概括起來,共性表現(xiàn)在目的相同的實質內容相近上而個性則表現(xiàn)在:制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。
對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行,主要有:規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。
6、房屋裝修管理
⑴住用戶裝修申報
①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修,必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。
②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修指南及有關資料。
③業(yè)主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計,并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。
⑵物業(yè)管理公司審批
①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內,工程設備部門會同安保部門進行審核,考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案,或提出方案的修改意見。
②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。
③方案批準后,與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議,并領取裝修許可證。
⑶裝修單位施工
與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責任書》,并領取施工許可證必須按方案進行施工,施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設部《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》。
⑷物業(yè)管理公司驗收。
①由業(yè)主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。
②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。
③竣工驗收合格后,由工程設備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。
④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。
三、物業(yè)管理資金的管理
(一)學習要求
掌握物業(yè)管理資金的概念,了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理;掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則,掌握物業(yè)管理資金的預算管理工作。
(二)學習重點
1、物業(yè)管理資金及其管理
(1)物業(yè)管理資金的概念
物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設備的狀態(tài)完好和使用安全,充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據所處階段的不同,可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。
(2)物業(yè)管理資金的管理
概念
物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務管理活動的整個過程。
管理對象
物業(yè)管理企業(yè)所能支配或將要支配的物業(yè)管理資金。
管理目的
物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果,保證物業(yè)管理工作的高效開展。
2.物業(yè)管理資金的來源和管理
(l)物業(yè)管理啟動資金
概念
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。
內容及來源
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金,如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等,這部分資金主要由房地產開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設施專用維護基金,主要用于物業(yè)機構所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護,這部分資金一般應由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成,也可由政府出資設立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設單位出資建立。
物業(yè)管理啟動資金的管理:其中物業(yè)公共設施維護基金的管理一般應由物業(yè)管理委員會設賬,存入銀行專戶,掌管這項基金。同時,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用,并做到專款專用,實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理,應視具體情況而定,一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下,從事適宜的短期投資,使其產生最大增值收益。
(
2)日常物業(yè)管理資金
來源
包括物業(yè)管理服務費、物業(yè)管理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務費收取應考慮物業(yè)產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業(yè)管理服務的價值補償,由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮,共同協(xié)商決定。
②日常物業(yè)管理資金的管理
1)收取、使用上的管理。重點在于及時有效地收取各種管理費用,并做到有計劃地使用,量收支出,?？顚Ｓ?不挪用、多用或少用。
2)財務上的管理。應加強財會制度的建立與監(jiān)管力度,杜絕內部出現(xiàn)財務漏洞,避免發(fā)生意外事件,防止貪污、冒領現(xiàn)象的發(fā)生,并注意安全保衛(wèi)工作。
3.利用會計手段進行經濟管理
(l)會計的基本知識及會計制度
會計的概念
會計是經濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經濟信息,對經濟活動進行組織、控制、調節(jié)和指導,促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種管理活動。
②會計的基本職能:核算和監(jiān)督。
l)核算是會計的首要職能。主要從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。
對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種,主要通過對價值指標的監(jiān)督,防止核算單位經濟活動的偏差與失誤,保障核算單位財產免遭損失。
③會計法規(guī)體系
我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關系,可分為三層:第一層是基本法,即(會計法)、(預算法)等國家法律;第二層是國家財政部根據基本法制定的對所有單位的會計核算工作.
均有約束力的會計準則;第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統(tǒng)馭第二層,第二層統(tǒng)馭第三層,三個層次共同構成物業(yè)管理單位的會計制度。
(2)通過會計報表分析提高經濟效益
會計報表的概念
會計報表亦稱財務報告,是會計核算的結果,是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件,是財會部門提供財會信息的一種重要手段。
②會計報表的構成:會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。
l)主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表(或現(xiàn)金流量表)。
2)附表根據各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。
3)報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。
會計報表對外提供時,一般還附有財務狀況說明書,這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。
③會計報表分析的意義
物業(yè)管理者根據提供的會計報表,通過一定的技術方法,對物業(yè)管理單位的資金管理、經營狀況進行過程分析和結果比較,總結經驗,揭露問題,以提高物業(yè)管理經營水平和經濟效益。
4.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質
物業(yè)管理資金的性質由多種因素決定。根據物業(yè)管理資金所有者的不同,可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金;根據物業(yè)管理對象和目的的不同,可劃分為經營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質的不同決定了物業(yè)管理經營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法,既要集中統(tǒng)一計劃,又要保證一定的靈活性。具體包括三方面:
①成本性資金支出與使用:
成本性資金支出,是物業(yè)管理服務在一定日期內發(fā)生,用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的,是不產生資金回收的,是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值,為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的,是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。
②公益性資金使用
公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出,如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等,這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數量不固定,也不經常發(fā)生,物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎。
③投資性資金支出與使用
投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金,主要是把
暫時不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向,注意資金的安全性、資金的回收周期,同時注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。
②節(jié)約支出,合理收益原則。對成本性資金支出,要厲行節(jié)約,做到合理支出;對投資性支出,要有目的、有步驟,在考慮收益的同時,注意回避投資風險。
③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度,使資金使用過程中存在相互制約機制,保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物業(yè)管理資金使用的責任制
在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上,建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內部有效的管理體制,即物業(yè)管理資金的使用由單位領導負領導責任,財務人員負管理責任,使用人員負使用責任,領導下達資金使用指令和計劃,財會人員負責把資金撥到使用者手中,三方面相互監(jiān)督,共同完成資金的使用過程;并落實監(jiān)督審核制度,通過對物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時間及使用效果的監(jiān)督和考核,保證物業(yè)管理資金的使用效果。
5.物業(yè)管理資金的預算管理
(l)物業(yè)管理資金預算的準備工作
①物業(yè)管理資金預算管理的概念
物業(yè)管理資金的預算管理是以物業(yè)管理目標為導向,以提高管理效益為出發(fā)點,以財務管理體系為保障,全面控制物業(yè)管理與經營活動的一種計劃管理模式。
②物業(yè)管理資金預算管理的前提條件
1)扎實的會計工作和基礎管理工作;
2)對完善的制度體系;
3)好的領導體制與領導集體;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則
①物業(yè)管理資金預算編制的程序
一般都先由預算專業(yè)部門負責,如財務預算處根據往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況,于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃,報領導審批,待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè),應采取分層編制,層層審核把關,最后匯總論證,再經橫向、縱向討論論證,經幾個回合討論,把集中制定和分散制定方法相結合,最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下結合論證式。
②物業(yè)管理資金預算編制的原則
1)目標性原則。即預算編制應圍繞物業(yè)管理經營目標進行。
2)全面性原則。凡是與物業(yè)管理經營目標相關的經濟業(yè)務活動都要納入預算范圍,預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3)預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍,并確定預算周期。
4)人本原則。預算應考慮人的因素,使之成為有激勵效益的預算。
(3)物業(yè)管理資金預算編制的方法
①固定成本預算編制法
1)日常綜合管理費用成本預算公式
p=∑pi(i=l,2……,n)
2)人工費用成本預算公式
p1=∑(ni×wi)(i=l,2……,n)
3)行政辦公費成本預算公式
p2=f0(1+i%)-f0’
4)公用水電費預算公式
p3=∑q電i×p電+∑q水i×p水
5)保安服務費預算服務公式
p4=∑fi=f1+f2+f3
滾動預算編制法
即將預算周期始終保持在一個固定期間,如一年、一季度或一個月,連續(xù)進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算,在執(zhí)行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。
(4)物業(yè)管理資金預算管理的方法
主要有以成本為中心的預算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人,著眼于降低成本;以現(xiàn)金流量為中心的
預算管理方法控制現(xiàn)金流入流出,盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外,還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。
四、房屋構造與識圖
(一)學習要求
了解房屋建筑的一般構造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法,掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能,具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。
(二)學習重點
1.建筑物的分類
建筑物是指直接供人們使用的建筑,為人們的生產、生活服務,如住宅、教學樓等。構筑物是指不直接供人們使用的建筑,間接地為人們服務,如水塔、煙囪等。依據不同分類標準,可將建筑物進行分類。
(l)按建筑物的使用功能分類
分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑。
(2)按建筑物的層數分類
分為低層建筑(1-3層)、多層建筑(4-6層)、中高層建筑(7-9層)、高層建筑(10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑,不包括高度超過24米的單層主體建筑)。
(3)按主要承重結構使用的材料分類
分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。
(4)按建筑結構的承重方式分
分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。
2.房屋的構造組成
一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。
(1)基礎
基礎是建筑物的組成部分,它直接承受建筑物的所有負荷,并把它傳到地基上。地基是基礎下面承受力的那部分土層,承受建筑物的全部荷載,包括基礎的自重。
①基礎的埋置深度
是指由室外設計地面到基礎底面的距離?；A的埋深直接影響工程造價。一般情況下,基礎的埋深應不小于500毫米。
③基礎的分類
1)按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。毛石基礎、混凝土基礎和鋼筋混凝土基礎。
2)按受力特點分為剛性基礎(如磚基礎、灰土基礎、三合土基礎、毛石基礎、混凝土基礎)和柔性基礎(如鋼筋混凝土基礎)。
3)按基礎的構造形式分為條形基礎(多用于多層住宅)、獨立基礎(用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結構中)、整片基礎(用于上部荷載較大的建筑物中)、樁基礎(用于高層或超高層建筑物中,或地基質差的工程中)。
(2)墻體
墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。
①墻體的分類
1)按墻體受力情況分為承重墻(直接承受上部傳來荷載的墻)和非承重墻(不承受外來荷載的墻)。
2)按墻體的構造方式分為實體墻、空體墻和復合墻
②墻體的細部構造
l)鋼筋混凝土過梁:門窗洞口上的橫梁pg過梁,其高度為60毫米的倍數,寬度一般應與磚墻厚度相適應,端部伸入兩側墻內不少于240毫米。
2)鋼筋混凝土圈梁:沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續(xù)而封閉的梁,其主要作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。
3)墻身水平防潮層:阻斷地下水,保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。
4)構造柱:是設置在磚墻內的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱,是房屋抗震的一個主要措施。
5)變形縫:是沿建筑物的某些部位,將其垂直斷開,分成若干獨立的單元的斷縫,它是為較少房屋應自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。
(3)樓地面
樓板層把整個建筑分成若干層,并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。
地面包括底層地面和樓層地面,由面層和基層組成,面層是人們活動直接接觸的部分,基層是地面的持力層,包括墊層、結構層、找平層和保溫層
(4)樓梯
是樓層間的垂直交通工具,在緊急狀態(tài)下供人們安
第2篇 小區(qū)配套公園物業(yè)日常管理建議
小區(qū)配套公園日常管理建議
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進行封閉隔離,隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增,其中會有相當一部分為外來人員到山體公園活動,給都市陽光帶來巨大的安全壓力,建議地產盡快將此地段進行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進入都市陽光小區(qū),為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據對都市陽光客戶群體的分析,小區(qū)內有較多的老人;并且小區(qū)內目前未安裝任何健身器材,小區(qū)內老人健身活動缺少場地及器材,很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地;目前山體公園內設置有門球場根據目前管理處對客戶的了解,對門球活動感興趣的顧客群體相對教少;建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計有管理用房6間,其中預計物業(yè)作為管理用房使用2間;為增加小區(qū)的文化氛圍,建立和諧社區(qū);展現(xiàn)**的人性化服務,為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地,建議在山體公園管理用房中設立一間為圖書閱覽室,(備注:只對**客戶開放)配置書架一套,各類書刊、報紙、雜志等刊物預計費用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富**社區(qū)顧客的業(yè)余活動,讓顧客充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感;建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室,只供**物業(yè)都市陽光、世紀華府專用;預計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。
**地產品牌進入瓦房店房地產市場已有5、6年的時間,經過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關系?？梢哉f,**地產品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產市場的發(fā)展。
由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對**品牌存在一定偏見認識的觀點,在這種情況下,如何提升客戶對**品牌的信任及追隨,是擺在我們**人面前值得思考的一個問題;多年來具有良好的服務意識超前的服務理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢,也是**物業(yè)發(fā)展到今天進入國內物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關鍵成功因素之一,為此在山體公園的物業(yè)管理方案中**物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶,為客戶一切的服務理念突出**客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望:**都市陽光、世紀華府,是**品牌下地產與物業(yè)共同在瓦房店房地產市場打造和諧宜居住宅項目的第一家,讓業(yè)主相信選擇了**就選對了家,項目成功靠大家。
第3篇 物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序5
物業(yè)公司文件收發(fā)管理程序(五)
1.目的
為了保證政府、公司及公司的文件精神得到有效的貫徹落實,規(guī)范公司內部的文件收發(fā)、存檔管理。
2.適用范圍
本程序適用于公司內部文件的收發(fā),上級或外來文件的收文及公司對外文件的發(fā)送工作。
3.職責
3.1 公司行政部是本程序的扎口管理部門。
3.2 公司其他職能部門或所屬各管理項目負責配合本程序的實施。
4.程序
4.1公司內部文件的收發(fā)
4.1.1由公司總經理室下發(fā)各部門(項目)的文件(通知),由公司行政部負責依據總經理室的指示精神和工作要求起草(打印)初稿,經總經理室審閱定稿后下發(fā)各部門(項目)執(zhí)行。
4.1.2由公司各職能部門下發(fā)各項目的文件(通知),由發(fā)文部門負責起草,交行政部打印,打印稿由發(fā)文部門負責校對定稿,下發(fā)有關項目執(zhí)行,并將文件(貳份)交公司行政部備案、歸檔。
4.1.3所有公司總經理室或職能部門下發(fā)的文件(通知),必須實行簽收制度,公司職能部門(項目)在收到文件(通知)后,必須在《文件簽收記錄》上簽字確認,以便有效地落實文件(通知)精神。
4.1.4公司總經理室的文件(通知)精神落實情況,由行政部負責督辦,公司職能部門的文件督辦由發(fā)文部門負責。
4.2上級文件的簽收和閱辦
4.2.1所有政府機關和公司公司及兄弟公司通過郵寄、送達或會議發(fā)放(由參會人員帶回公司)的上級文件資料,均由公司行政部負責簽收或參會人員直接送達公司行政部。
4.2.2公司行政部收到文件資料后,必須做好收文登記記錄,應根據文件資料內容的輕重緩急,認真填寫《公司文件傳閱單》,粘貼于文件封頁之左上角,呈總經理室閱示。由總經理室在《公司文件傳閱單》上作出批示。
4.2.3公司行政部根據總經理室的批示及指定的閱辦范圍、對象逐一送交相關部門(人員)傳閱,并保證主要牽頭(扎口)的部門(人員)優(yōu)先傳閱。文件所有的傳閱人員應于閱后在《公司文件傳閱單》上簽明傳閱人和傳閱日期。
4.2.4所有傳閱文件在傳閱結束后,行政部應負責將文件及時地收回,并協(xié)助總經理室做好文件精神落實的督辦工作。
4.3公司對外發(fā)送的文件
4.3.1所有以公司名義對外發(fā)送的報告、請示、信函等文件均應加蓋公司公章,所有以公司部門(項目)名義對外發(fā)送的文件應加蓋部門(項目)印章。
4.3.2以公司名義對外的文件,原則上由公司行政部(也可由文件內容的主要職能部門)負責起草。行政部將文件草稿打印校對后由行政部(或相應的職能部門)呈公司總經理室審閱定稿,并加蓋公章。
4.3.3以部門名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交總經理室修改認可后方可加蓋部門印章。
4.3.4以受托管理項目名義對外發(fā)送的文件,打印校對后,應交公司管業(yè)部修改認可后方可加蓋項目印章(如有)。
4.3.5所有對外文件均應視文件主送和抄送抄報單位情況再增加份數公司留檔,來確定文件的原件份數,以免發(fā)生少送或浪費。
4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的來信
4.4.1公司各部門(項目)收到項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函,收件部門(項目)應負責及時地予以登記。
4.4.2根據信函內容,收件部門(項目)應該或可以解決(答復)的,部門(項目)負責人應負責協(xié)調解決或回復?；貜筒僮鲄⒄毡境绦?.3條要求執(zhí)行。
4.4.3如收到投訴函件,則應參照公司《麗景花園投訴處理程序》執(zhí)行。
4.4.4項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的信函處理完畢后,負責處理的部門(項目)應將信函原件及處理意見、結果及相應的資料原件(或復印件)裝訂后存入項目甲方(或住宅小區(qū)業(yè)主)的檔案中備查。
4.5本程序所述的文件資料,由公司行政部負責按照文書檔案的登記、立卷、歸檔的要求進行管理。
4.6本程序所述的文件資料,行政部及其他職能部門(項目)負責人必須按照文件的內容及公司的要求做好文件資料的保密工作。
4.7公司行政部應按照公司檔案管理要求,做好收發(fā)文件的登記和備查。
5.記錄
5.1《公司文件傳閱單》;
5.2《發(fā)文記錄》;
5.3《收文記錄》;
5.4《文件簽收記錄》。
第4篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經營部、財務部和住宅管理處關于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關標準要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關文件
4.1《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價局關于收取物業(yè)管理費標準》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責
5.1經營部負責物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負責辦理房產交接、驗收、服務跟蹤手續(xù)
5.3財務部負責物業(yè)管理各項費用的收取
6實施程序
6.1根據相關文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經營部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責權、收費標準、違約責任等內容。
6.2物業(yè)管理合同方案經經理辦公會討論評審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評審記錄。
6.3經營部根據市場情況、成本預測及有關規(guī)定確定物業(yè)管理費收費標準。
6.4經營部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財務部負責辦理業(yè)主(客戶)繳費手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負責與業(yè)主(客戶)進行房產交接并辦理相關手續(xù)。
6.7當合同發(fā)生修改時,由經營部將修改方案交經理辦公會討論評審,形成合同修改方案,并作好書面評審記錄。
6.8對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運作。
6.8.1對于已成立了業(yè)主管委會的,由經營部將已形成的合同修改方案報業(yè)主管委會討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評審。
6.8.2對于未成立業(yè)主管委會的,由經營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評審。
6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認,經營部負責將更改后合同發(fā)至相關部門。
6.10合同原件由經營部保存,保存期限為長期。
7質量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評審記錄
第5篇 年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務專項練習匯總一
1、 《物業(yè)管理條例》設立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》
c、《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關考評驗收工作的通知》
d、《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會籌備組的工作內容,應當在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數表決原則,必須經與會業(yè)主所持投票權( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權也屬于( a)。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、業(yè)主管委會
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標投標
b、物業(yè)管理招標投標
c、后期物業(yè)管理招標投標
6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎租金。否則市場租金低于基礎租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經營成本來降低基礎租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是( )
a.與客戶關系維護工作
b.與行政管理部門的協(xié)調工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設備維護工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產保值率和升值率最大化的關鍵措施,是做好房屋與設備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經營目標
b.服務目標
c.管理目標
d.微觀目標
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經營目標
9、一套完整的會計報表包括( )組成
a.會計報表和文字報告
b.主表和附表
c.會計報表附注和財務情況說明書
d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內部管理需要的報告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會計核算的最終產品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會計報表
d.文字報告
答案:c
解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場
e.設備機房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值
b.物業(yè)管理費用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經營管理活動完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關的信息應成為這類型報告的主要內容,de兩項與業(yè)主不相關。
3、資金運用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項資產的使用
d.補償物業(yè)經營管理耗費
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經營服務中的過程,包括資金的投放于各項資產的使用。
4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )
a.政府評價
b.新聞媒體評價
c.社會評價
d.企業(yè)集團內部評價
e.企業(yè)自我診斷評價
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內容。
6、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項為建設單位的主要工作,因此正確。可以在開發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標方式有( )
a.公開招標
b.有限競爭公開招標
c.邀請招標
d.有限競爭選擇招標
e.議標
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde
8、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。
9、物業(yè)服務合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務合同
c.前期物業(yè)服務合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費用控制
d.簡單控制
e.防護性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實現(xiàn)費用等效益最大化
d.調動員工控制費用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預算也是固定預算,是以過去的實際費用支出為基礎的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費用支出數量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質量
d.市場的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費用支出的數量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動的價值
b.工資
c.活勞動創(chuàng)造的價值
d.福利費
e.所有耗去的費用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
第6篇 創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡介
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡介
一、公司概況
zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊資本為300萬元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級資質,在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽度。
公司現(xiàn)有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級、高級以上職稱的管理及技術人員50多人次,員工持證上崗率達100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會專家組成員。
我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號,建立了完善的內部工作機制,倡導企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個人素質,全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質美好生活。
二、榮譽情況
星級物業(yè),溫馨家園
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現(xiàn)為**物業(yè)管理協(xié)會會長單位。
創(chuàng)輝煌務求高質量的物業(yè)管理服務,為客戶營造文化內涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來,擔綱了多個樓盤的全方位物業(yè)服務。
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級別墅、商業(yè)大廈、高級電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場、學校等?，F(xiàn)管理面積約160萬平方米,管理的項目近20個,其中有:東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學、李兆基中學、**一中實驗學校等等。一直以來,創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評,管理項目屢受表彰。
2002年東樂花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2005年東樂花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號;
2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號;
2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2006年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'維權先進單位'稱號;
2007年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠信單位'稱號;
2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(工程維修)綜合技能競賽最佳合作獎;
第7篇 住戶手冊-物業(yè)管理人簡介
《住戶手冊》物業(yè)管理人簡介
zz花園的'物業(yè)管理人'是佳園物業(yè)管理有限公司,成立于2003年10月,是專業(yè)從事物業(yè)管理的具有獨立法人資格的臨時物業(yè)管理企業(yè)。
公司雖成立時間不久,但'佳園物業(yè)人'以兢兢業(yè)業(yè)、孜孜以求的敬業(yè)精神,取得了一定業(yè)績,贏得了業(yè)內人事的認可。
zz花園管理處下設:物業(yè)部、經營部、財務室、維修部、保安部、綠化保潔部,各部門崗位人員堅持以'最優(yōu)'原則配置。管理人員都是經過專業(yè)培訓,且具有高學歷的專業(yè)人士,并經多年實際工作的磨練,具有豐富的物業(yè)管理經驗。我處實行按崗分工,遵照管理處指令工作,不作任何私人性質的服務,敬請各業(yè)主(住戶)勿要求員工做私下服務。本處員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,希望您向本處投訴,以期本花園管理服務質量達到更高標準,為您提供更優(yōu)質的服務。本管理處在每棟塔樓大堂設有主任信箱,歡迎業(yè)主對管理工作提出合理的意見、建議,業(yè)主亦可電告本處。
主任 室:***
保安崗電話:***
管理服務范圍
zz花園管理處是中山佳園物業(yè)管理有限公司派出機構,主要對zz花園片區(qū)的物業(yè)實施管理和服務,具體管理內容有:
1.本物業(yè)范圍內的不同房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
2.消防、機電設備、路燈、走廊、自行車庫(棚)、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.車輛行駛及停泊;
5.維護公共秩序,保衛(wèi)小區(qū)安全;
6.家政服務;
7.物業(yè)代理;
8.花卉服務;
9.裝修代理(監(jiān)理);
10.市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其它物業(yè)管理事項。
第8篇 物業(yè)管理公司外委工程控制程序-13
物業(yè)管理公司外委工程控制程序(13)
1.0目的:
保證外委工程施工質量,控制成本。
2.0適用范圍:
需委托外單位施工的工程項目。
3.0職責:
3.1工程所屬單位負責外委工程的立項和管理;
3.2工程技術部負責外委工程的立項審核、施工單位資格審定和工程驗收審核。
3.3工程所屬單位負責施工監(jiān)督與管理;
3.4總經理負責外委工程的審批。
4.0程序
工程所屬單位立項申請,內容包括:工程的名稱、內容、費用預算、工程項目、工期要求等。
工程技術部負責立項申請的審核。
總經理負責立項申請的批準。
工程技術部負責施工單位的資格審定,擬定合同
報總經理審批,總經理負責合同的簽訂。
工程所屬單位對工程的進度、質量進行監(jiān)督與管理。
工程技術部與工程所屬單位對工程進行竣工驗收。
收集相關資料和記錄。
5.0支持性工具
《外委工程立項申請表》
《工程竣工驗收、移交證明書》
編制:審核:批準:日期:
第9篇 物管培訓:物業(yè)管理公司財務管理概述
一、物業(yè)管理公司財務管理目標
物業(yè)管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業(yè)管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業(yè)經濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經濟效益為目標
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質的服務,獲得更多的利潤。
2.實現(xiàn)財富最大化目標
財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業(yè)的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務行為和財務決策是否合理的標準。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實現(xiàn)財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。
3.完成國家有關規(guī)定
國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財務管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經濟的建立與發(fā)展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經濟效益觀念
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發(fā)點,也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風險觀念
公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財務計劃的內容
財務計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監(jiān)督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業(yè)經營管理目標,使物業(yè)經營管理活動按計劃協(xié)調進行,提高經濟效益。物業(yè)管理公司財務計劃的內容主要有:
1.各項收入的預算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監(jiān)督的依據,應分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務的成本與費用,在企業(yè)內部實行經濟責任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須專款專用,同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。
4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用
公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業(yè)利潤,財務計劃應預測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。
四、機構設置
物業(yè)管理公司的財務部與其他行業(yè)的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業(yè)的特點。根據每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業(yè)管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。
五、財務部工作人員崗位職責
1.財務部經理
(1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。
(2)組織財務部門的政治學習、法律法規(guī)學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。
(5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創(chuàng)造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業(yè)主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。
(9)根據物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。
(10)完成總經理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;
(4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機構業(yè)務培訓,提高整體的業(yè)務水平和服務水準;
(7)完成經理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。
(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。
(3)及時辦理各種轉賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。
(5)完成經理交辦的其他事項。
4.統(tǒng)計員
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;
(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;
(4)完成經理交辦的其他事項。
5收費員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計好交費情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式實施計劃
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式與實施計劃
(一)管理模式
設置**物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強的人員組成,下設各管理服務專業(yè)部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學,主任及助理須大專文化程度,精通物業(yè)管理,懂經營、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業(yè)分工明確,在管理處總經理的指導下,各司其職、各負其責,以協(xié)調的、高效率的、相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理的良性循環(huán)。
c.客戶服務中心:負責房屋管理、入住管理、家政服務、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。
d.財務部:負責管理收支等工作。
e.設施管理中心:負責小區(qū)各種設備、設施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。
f.安全服務中心:負責治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實施計劃
1、全面推行五星級酒店服務物業(yè)管理模式,一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設,樹立**「****」高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務為中心、以業(yè)(用)戶滿意為目標。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,牢固樹立'業(yè)主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育人、帶動人。
4、建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、根據開發(fā)商對**「**」物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一設計、制作及安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大「**」物業(yè)管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場所設置垃圾分類箱,向住戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
8、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。
9、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報制、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
13、嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
14、治安保衛(wèi)消防
(1)實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結合的措施,最大限度地減少治安發(fā)案率。
(2)采用先進的電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構成小區(qū)技防網絡。
(3)定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區(qū)無火災發(fā)生。
(4)嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關鍵,是業(yè)(用)戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從軍隊退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據《省物業(yè)管理條例》,協(xié)助成立**「****」業(yè)主委員會,切實做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結合,實現(xiàn)**「****」的管理目標。
(三)人員的培訓及主要內容:
1、管理人員
為適應物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,在管理人員隊伍上,除嚴格調選、公開向社會招聘具有專業(yè)水平、實踐管理經驗豐富、善于協(xié)調各種人際關系、高素質、高效、精干的人員外,還必須定期組織學習培訓,采取集中與分工種培訓,本單位內部與派出去培訓相結合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務管理與經營活動等專業(yè)的人才,建立高素質的管理服務隊伍,有人才便出好成果。
培訓主要內容:
①本崗位規(guī)章制度及崗位責任制;
②物業(yè)管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應知的法律法規(guī);
⑥物業(yè)管理實用技巧;
2.工程技工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責任制;
②物業(yè)管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④本小區(qū)各種設備、設施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定;
⑤物業(yè)管理應知的法律法規(guī);
3.保安員
①本崗位規(guī)章制度及崗位責任制;
②物業(yè)管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設備、設施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應知的法律法規(guī)(重點治安、消防方面);
⑥突發(fā)事件處理實用技巧;
⑦保安員應知應會;
4.清潔綠化工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責任制;
②物業(yè)管理應知應會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范;
⑤物業(yè)管理應知應會的法律法規(guī)(重點環(huán)衛(wèi)、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項;
⑦不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準;
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農藥殺蟲安全操作;
⑩常用農藥的稀釋配量;
第11篇 物業(yè)管理事業(yè)單位優(yōu)秀法人申報材料
×××××××××中心是按照編辦發(fā)××號、編辦××號文件依法成立的國有企業(yè)化管理事業(yè)單位,位于人民路××號,直屬××人民政府,主要職能是負責××××××××管理工作。經××××編委辦依照法定條件和法定程序核準登記,具備事業(yè)單位法人資格。本單位的宗旨是充分利用國有資產開展物業(yè)管理業(yè)務,積極創(chuàng)造社會效益及經濟效益。目前有職工人,管轄商業(yè)面積。作為具有經營資格的法人事業(yè)單位,我們依法開展物業(yè)管理和服務活動,從無到有,先后引進家中型租賃經營企業(yè),取得了良好的社會效益和經濟效益,三年來共實現(xiàn)經濟收入萬元,上繳財政萬元,實現(xiàn)稅金萬元,為我區(qū)經濟建設添磚加瓦,發(fā)揮了窗口表率作用,減輕了財政負擔,為區(qū)政府創(chuàng)造了財源,連續(xù)三年被評為區(qū)級先進單位,法人代表××同志兩度被記功嘉獎。我們的主要做法是:
一、依法辦事,規(guī)范管理行為
首先,我們注重學習教育,強化法規(guī)意識。我們組織中心人員學習國家有關法律、法規(guī)和政策,如《關于事業(yè)單位機構改革若干問題的意見》、《事業(yè)單位登記管理的暫行條件》、《現(xiàn)代化物業(yè)運營全書》、.《國土管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、新《合同法》、《民法通則》、《檔案法》、《會計法》等等,統(tǒng)一了認識,明確了事業(yè)單位機構改革的方向,增強了法律意識,促使我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定,依未能辦事,推進物業(yè)管理工作現(xiàn)代化、法制化、科學化,在社會主義市場經濟的浪潮中站穩(wěn)腳根,不斷壯大。
其次是,取得主體資格,嚴格操作程序。一是依法組建機構。年,我中心成立之時,正值我省事業(yè)單位法人登記試點階段,為適應社會的發(fā)展,改革的需要,依照法律程序我中心申請事業(yè)單位法人登記,取得了獨立法人資格,成為了自我約束和自我發(fā)展的社會發(fā)展主體,依法享有獨立法人的權利,承擔相應義務;二是制定了組織章程,按章程規(guī)范管理。我們始終嚴格遵守事業(yè)單位登記管理規(guī)定和國家有關法律、法規(guī)和政策,沒有擅自改變單位名稱、加掛牌子、增加機構;制訂公章管理制度,規(guī)范了公章使用;嚴格控編,沒有增加或變相增加人員編制和領導職數;每年及時按規(guī)定報送年度報告,且連續(xù)兩年度報告被評為級;我們規(guī)范了證書管理,運用證書進行稅務登、物價鑒定、國土、房地產管理登記等,無涂改、出租、出借、遺失法人證書行為;我們嚴格遵守組織章程,努力開展物業(yè)管理及服務工作,一年一個臺階,取得了良好的成效。
二、深化改革,提高辦事效率
我們有幸抓住了改革契機,在社會發(fā)展、改革的激流中勇于開拓,努力進取,從加大內部管理著手,向管理要效益、充分體現(xiàn)了法人事業(yè)單位自我發(fā)展的廣闊空間。
、嚴格編制管理,單位自主用人。我中心定編人,現(xiàn)有在編人員人,空缺人。隨著黨政機構改革臨近,也曾有人認為可將精減人員充實到我單位,同時,就我中心的實際情況,三人做六人的事,工作壓頭,我們的編制未滿,可以考慮進人。但是,按照國家對事業(yè)單位改革的總體要求,要搞活內部用人機制,精減富余人員,目前我中心人能承擔全部工作。辛是辛苦點,但為減輕財政負擔,充分發(fā)揮人員才干,適應事業(yè)單位走向社會的改革方向,并沒有必要進人,為此,我們取得了區(qū)領導的支持,最終沒有增加人員。而對找關系、講情面想進入本單位的人,我們更是一一婉辭回絕。如此既關前門又堵后門,使我們的工作開展三年來,沒有因進人而增加單位負擔。
、建立健全各項規(guī)章制度,用制度管人。麻雀雖小,五臟皆全。我中心雖只有人,但每人身兼數職,我們將中心工作分為三大塊:一是領導掌全局,定盤子;二是對外管理、服務、水電維修、租賃費的收取及協(xié)調工作等等;三是對內的人事勞資、接待、財務、檔案、信息管理等等。我們根據組織章程制定了辦公、接待、財務、廉政、檔案、保密等工作制度和中心領導、財務人員、檔案管理人員、動力設備管理人員、人事專干等崗位責任制,并認真監(jiān)督實施。因為有詳盡的制度,工作有章可循。我們分工明確,工作中無推諉、扯皮、踢皮球現(xiàn)象,更無人浮于事,上班一杯茶、一張報的作風。內部人員團結協(xié)用,為開展物業(yè)管理工作,群策群力,積極獻計獻策,各項工作落到實處。
、加強財務管理、努力增收開支。要實現(xiàn)事業(yè)單位的自我管理、自我發(fā)展、不斷壯大,財務管理是重要的一環(huán)。首先,我們建立了嚴格的財務管理和財物管理制度。堅持財務審批一支筆,物資采購、驗收、管理專人負責,定期財務公開,適時審計,強化了財務監(jiān)督機制。在增加收入方面,我們積極維護財源。按合同定期收取租賃金及代收水電、衛(wèi)生等費。對拖欠現(xiàn)象,我們及時耐心做說服工作,爭取租賃戶的大力支持,直到資金到位不流失。從開辦至今,共收取租金萬元。另一方面,我們節(jié)省開支,不違規(guī)亂發(fā)錢、物,不鋪張浪費,亂請客、送禮,勤儉持家,積累財富。如我單位工程均采取招標制,以最少的錢辦最好的事,我中心共招標工程四項,投資萬元,通過招標形式及工程審計節(jié)約資金萬元。
三、加強服務,社會效益和經濟效益雙豐收
事業(yè)單位的主要任務是不斷完善社會化服務,我中心自成立以來,就一直以此為宗旨,抓住為政府服務,為租賃戶服務,為社會服務的總目標開展工作。與此同時,立足于我中心的實際,不斷增創(chuàng)經濟效益,實現(xiàn)自我發(fā)展之路。一九九七年中心成立之時,亞洲金融危機爆發(fā),帶給了我中心工作各種困難。為此,我中心一班人調整思路,積極應戰(zhàn)。采取各種有力措施,增加服務手段,取得了良好成績,實現(xiàn)了社會效益和經濟效益的雙豐收。我們主要是從兩個方面做好服務工作的:
一是創(chuàng)造良好軟環(huán)境。寬松的經營環(huán)境是投資商安心創(chuàng)業(yè)的根本保障。物業(yè)管理的核心工作就是搞好服務,為投資商創(chuàng)造寬松的軟環(huán)境。我單位在區(qū)委、區(qū)政府的大力支持下,積極開展協(xié)調工作,既維護政府各部門的職能,又合理減輕投資商的稅費負擔,協(xié)調提供停車、就餐、有線收視、訂閱報刊等工作、生活便利。軟環(huán)境的寬松,為投資商提高了信心,加大了決心。
二是重資投入,建好硬環(huán)境。招商工作難度很大,本單位遵循既節(jié)約,又辦好事情原則,從硬件上創(chuàng)造招商條件:.我們首先抓好水電建設,增置了一臺的變壓器,保障整幢大廈全負荷電力供應;其二是為保證有冷、暖氣供應,大廈能四季如春,我們安裝了萬中央空調管道及末端設備;其三是消防安全有保障,大廈安裝了消防供水系統(tǒng),樓內、外有消防栓個;其四是為美化周邊環(huán)境,裝飾了一樓大廳和裙樓廣場;再者就是加大了招商引資的宣傳力度,與省政府信息網絡中心聯(lián)絡,將大廈招商信息網絡化。上述工程共投資萬元,硬件的投入,顯示了我中心的實力,解除了投資商的憂慮。
通過我們竭誠為投資商提供最完善的服務,加強環(huán)境治理,收到了顯著成效。于年我中心先后與××計算機××分公司、××信用社、××服務中心、××大酒店、省高科技農業(yè)產品××花卉公司、××美容美發(fā)廣角等六家公司簽訂了租賃合同,租出面積,合同年租金萬元,實現(xiàn)收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元;于年招進了擁有美國技術的××快車美容城、經營中高檔精美家俱的××××有限公司和深圳××××實業(yè)有限公司名居專店以及高科技民營企業(yè)××集團等四家企業(yè)。大廈的商業(yè)區(qū)全部租賃完畢,合同年租金達萬元,于年底實現(xiàn)了租金收入萬元,繳納稅金萬元,上繳財政萬元,為我區(qū)經濟增長作出了積極的貢獻。同時,由于我們提供了良好的服務,我單位得到了租賃戶的一致好評。
三年來,通過我們在依法辦事、優(yōu)化環(huán)境、加強管理等方面的努力,已把過去資產閑置、生意淡薄的雨花大廈變成了人氣足、生意旺、欣欣向榮的商業(yè)旺區(qū),為我市、我區(qū)增添了一道亮麗的風景線。作為一個法人事業(yè)單位,我們也感到了在改革發(fā)展道路上的勃勃生機。
第12篇 山莊物業(yè)停車場管理作業(yè)指導書
山莊停車場管理作業(yè)指導書
1.0目的
加強zz山莊內外停車場的管理,更好地為業(yè)主服務,方便停車,保障車輛停放有序和安全,并保障車輛交通暢通。
2.0適用范圍
適用于zz山莊管家服務中心轄區(qū)車輛停放管理。
3.0職責
3.1服務中心經理、安管主管、安管班長負責對停車場安管員的工作進行監(jiān)督檢查。
3.2巡邏安管員按本指導書開展工作。
4.0作業(yè)規(guī)程
4.1停車場進車管理
4.1.1車輛進入停車場時→在道閘外側進行檢查→首先有停止信號(手勢)→敬禮→檢查車輛及車內人員→是否本小區(qū)業(yè)主→發(fā)臨時停車卡→檢查完畢后→說:'謝謝' →打開道閘→打放行手勢→將車輛指引到車位上→填寫車輛出入登記表→注明車輛進入時間及車況。
4.1.2留意進入車場時車輛情況,發(fā)現(xiàn)車輛外觀有明顯破損跡象時,應及時提醒車主,并進行相關記錄;對帶有危險品的車輛禁止進入車場;如有特殊情況,及時報告有關上級領導。
4.2停車場日常管理
4.2.1停車場巡邏員用正確手勢指揮車輛通行或倒車,禁止車輛逆行,發(fā)現(xiàn)有違章停車應及時糾正,指揮車輛整齊停放于適當位置,提醒車主鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走。
4.2.2停車場巡邏員要不斷巡視停車場,保持精神高度集中,注意觀察每輛車輛的停泊,隨時詳細檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象應及時處理并通知車主,同時在《安管員值班記錄》上做好記錄。
4.2.3發(fā)現(xiàn)有無關人員進入停車場或在停車周圍徘徊時,應勸其離開,禁止商販和乞丐進入停車場及周圍,遇緊急情況立即向上級報告。
4.2.4嚴防車輛發(fā)生碰撞、摩擦,如發(fā)生上述情況,停車場巡邏員須記下肇事車車牌號碼, 暫不放行肇事車出車場, 并聯(lián)系安全主管(班長)、管家服務中心經理協(xié)助受害車主與肇事車主協(xié)商處理方法。
4.2.5了解和掌握業(yè)主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住棟號、居住電話號碼等,以便識別。
4.2.6嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生,并報告當值班長。
4.2.7嚴禁在車場內占用公共地方修理車輛、洗車或試剎車,一經發(fā)現(xiàn)應立即勸止。
4.2.8停車場巡邏員在日常工作時要檢查以下標識:入口標志、方向指示、停車線和禁止停放線、嚴禁煙火標志是否清晰、準確,如發(fā)現(xiàn)問題必須及時報告安全主管(班長)并記錄。
4.2.9停車場巡邏員每天對車場消防栓、滅火器、道閘及照明設施進行巡視,如發(fā)現(xiàn)問題要及時報告安全主管(班長)安排人員修理,并做好記錄。
4.2.10協(xié)助清潔工維護好停車場內清潔衛(wèi)生,保持停車場整潔。
4.2.11停車場巡邏員應確保無證無牌車輛、漏油車、病車不得在停車場內停放。
4.2.12管家服務中心經理指派專人負責月卡的銷售、發(fā)放。
4.3停車場出車管理
4.3.1車輛出停車場時→在道閘內側進行檢查→敬禮→取臨時停車卡→按規(guī)定收費,說:'謝謝'→打開道閘→打放行手勢→填寫車輛出入登記表→注明車輛出場時間。
4.3.2停車場值班員必須認真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票據或亂收費、不收費等,一經發(fā)現(xiàn)證據必嚴肅處理;對持月卡車主要核對卡號及車牌相符,禁止一卡多用。
4.3.3對不交費或沒有帶卡要求出場的車主,收費員無權私自放行車輛,應嚴格安裝《突發(fā)事件處理作業(yè)指導書》相關內容進行處理,并及時匯報安全主管、值班班長或管家服務中心。
4.3.4各班在交班時做好交接工作,清點車輛數,認真填寫登記本,對當班發(fā)生的情況及發(fā)票的編號、檢查設備情況登記清楚。
4.3.5停車場值班員按規(guī)定及時到管家服務中心財務繳回收取的停車費并領取新的停車費發(fā)票。
4.4特殊情況的處理
4.4.1若遇道閘失靈時,停車場值班員應立即匯報值班班長,在道閘沒有恢復正常,或正在維修時,停車場出口應放置擋車柱,停車場安管員確認出場車輛后,方可放行。
4.4.2停車場值班員注意車輛車況及車主的行為,若遇醉酒駕駛者應立即勸阻,避免交通事故發(fā)生。
4.4.3遇有公安、武警、工商稅務等車輛出車拒絕交費時,應呼叫值班班長或安全主管到場,核對其證件,并經管家服務中心經理同意后給予免費并做好記錄。
4.4.4遇有沖閘出車時,停車場值班員看清車牌號碼、車型,立即報警,并向班長、主管和管家服務中心經理報告。
5.0支持性文件
5.1突發(fā)事件處理作業(yè)指導書
6.0質量記錄
6.1qp-10-29-f001安管員值班記錄表
6.2qp-10-35-f001車輛出入登記表
6.3臨時停車卡(無固定格式)
