第1篇 物業(yè)管理公司綠化試題
區(qū)域姓名總分
一、對(duì)錯(cuò)題:(請(qǐng)?jiān)诿款}的括號(hào)里打上'√'或'×')每小題4分,共計(jì)60分。
(1)鳳仙花生長(zhǎng)適溫是10度至25度。( ×)
(2)鳳仙花在32度以上便停止生長(zhǎng)。( √)
(3)通風(fēng)不良的情況下,鳳仙花容易患蟲害。(√ )
(4)一般情況下,鳳仙花都是作為多年生花卉栽培。(×)
(5)鳳仙花一般在日照百分之七十的情況下,生長(zhǎng)最好。( √ )
(6)鳳仙花的種子具好光性,所以播種時(shí)不必覆蓋土壤。(√)
(7)鳳仙花喜溫暖、半陰、濕潤(rùn)土壤疏松肥沃的環(huán)境,忌高溫暴曬,不耐旱、怕水漬。( √)
(8)矮牽牛種子發(fā)芽適溫::是20至23度。( √ )
(9)矮牽牛生長(zhǎng)適溫為15度至30度。( √ )
(10)矮牽牛耐半陰,光照不好的地方也可大量栽培。( × )
(11)矮牽牛生長(zhǎng)的床土喜疏松、肥力和水分中等,忌太濕。(√ )
(12)鳳仙花在通風(fēng)不良的情況下,易患白粉病、莖腐病。應(yīng)該注意水分的管理,藥品合理的使用,以免大面積傳染。(√)
(13)矮牽牛喜光、耐輕霜、耐熱,日照充分開花不斷。(√ )
(14)鳳仙花、矮牽牛種子是蒴果,一般會(huì)自動(dòng)爆裂將種子散出,應(yīng)在清晨其尖端變黃時(shí)采收。(√ )
(15)矮牽牛、鳳仙花繁殖一般是扦插和播種,但是大量生產(chǎn)還是利用種植繁殖。( √)
二、請(qǐng)列出本小區(qū)任意四十種花卉名稱。(不分先后,每種花卉計(jì)1分,共計(jì)40分)。
答:1胡椒木、2大紅花、3七彩大紅花、4美國(guó)槐、5琴也榕、6黃槐、7紅烏桕、8紅繼木、9黃連翹、10鳳仙花、11紅刺林投、12五彩鐵、13七彩鐵、14矮牽牛、15蜘蛛蘭、16文殊蘭、17駁骨丹、18黃榕、19肖竹芋、20七彩竹芋、21孔雀竹芋、22南天竹、23上海紅鐵、24大葉青鐵、25芒果、26水葡萄、27雞蛋花、28海芋、29蟛蜞菊、30硬枝黃蟬、31一串紅、32細(xì)葉紫薇、33大葉傘、34綠蘿、35百合竹、36金心百合竹、37花葉榕、38垂葉榕、39九里香、40
第2篇 某某物業(yè)管理公司用工須知
某物業(yè)管理公司用工須知
(一)對(duì)個(gè)人素質(zhì)的控制
因?yàn)橘|(zhì)量是公司各個(gè)部門和全體員工共同努力的結(jié)果,是公司整個(gè)工作和管理水平的綜合體現(xiàn),服務(wù)質(zhì)量的好壞是和每一名員工密切相關(guān)的。每一位員工的工作都直接或間接地影響著公司服務(wù)的質(zhì)量,每一位成員都承擔(dān)著與自己工作相關(guān)的質(zhì)量職責(zé)。因此,為了獲得所期望的質(zhì)量,每位員工的個(gè)人素質(zhì)必須符合崗位要求。
(二)勞動(dòng)條例
1、聘用原則
(1)招聘員工的原則是根據(jù)公司的工作需要,依據(jù)應(yīng)聘者是否適合應(yīng)聘崗位職務(wù)的素質(zhì)和培養(yǎng)潛質(zhì),并以該職位人員應(yīng)具有的完備知識(shí)和操作技能作為考核標(biāo)準(zhǔn)'公開招聘,擇優(yōu)錄用'。
(2)用人原則是優(yōu)勝劣汰,能者任用,不能勝任者辭退,沒有'鐵飯碗'。
2、培訓(xùn)期
應(yīng)聘員工均有培訓(xùn)期,學(xué)習(xí)所應(yīng)聘崗位的業(yè)務(wù)范圍、本小區(qū)的基本情況及公司規(guī)章制度,培訓(xùn)期一般為七天,可以根據(jù)具體情況延長(zhǎng)。如需延長(zhǎng),須由管理處主任報(bào)人事部門審核批準(zhǔn)。經(jīng)培訓(xùn)考核后合格方可試用。
3、試用期
(1)新錄用員工均有試用期,以考核其實(shí)際工作表現(xiàn)和適應(yīng)能力。試用期一般為1個(gè)月,也可以根據(jù)具體情況縮短或延長(zhǎng)。如需縮短或延長(zhǎng),同樣由部門主管報(bào)公司經(jīng)理審核批準(zhǔn),但試用期最長(zhǎng)不得超過3個(gè)月,最短不得低于1個(gè)月。
(2)試用期內(nèi)違反公司規(guī)定或不稱職者,公司可隨時(shí)辭退,而不作任何補(bǔ)償。
4、調(diào)職
公司因工作需要或員工的工作表現(xiàn)能力適合與否,可以決定員工工作的調(diào)整。
5、晉升
公司對(duì)于工作能力強(qiáng),表現(xiàn)良好或有特殊貢獻(xiàn)的員工,在認(rèn)為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候,可以給予晉升。晉升后第1至3個(gè)月屬見習(xí)期,見習(xí)期滿后,工作表現(xiàn)滿意者則由公司經(jīng)理正式委任。
6、辭職
員工在合同期內(nèi),因有特殊原因需要辭職時(shí),須提前15天通知管理處或繳交半個(gè)月工資額作為違約金。獲準(zhǔn)后按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。若員工未按上述規(guī)定而擅自離職,將不給該員工任何證明,并扣回該員工1個(gè)月工資總額以代替通知。試用期內(nèi)的職工須提前7天遞交辭職申請(qǐng),或以7天實(shí)際工資代替通知。
7、解聘
(1)員工在工作期間有重大過失,或?qū)儆谄赣煤贤嘘P(guān)辭退條款,公司有權(quán)隨時(shí)辭退該員工而不做任何補(bǔ)償。
(2)因業(yè)務(wù)調(diào)整或管理方面有變化而產(chǎn)生冗員,公司有權(quán)裁減人數(shù),但需提前15天書面通知員工。
(3)認(rèn)為員工不適宜本職工作而又不可能調(diào)職,可提前書面通知員工,予以解聘。
(三)其他事項(xiàng)
下列事項(xiàng)如有變更,員工須在變更后7天內(nèi)通知公司。
1、個(gè)人變更事項(xiàng);
2、住址和通訊方式;
3、婚姻和家庭。
(四)工資管理
1、工資構(gòu)成
由基本工資、考核工資、補(bǔ)貼、其它工資(勞保統(tǒng)籌等)等構(gòu)成。
2、員工工資崗位及標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)行業(yè)狀況和崗位的實(shí)際操作制定員工工作崗位標(biāo)準(zhǔn)。
3、崗位設(shè)立及條件
根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模和發(fā)展需要,本著'精簡(jiǎn)、效能'的原則,設(shè)立內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和部門,并按照職責(zé)范圍和工作任務(wù)、崗位任職條件,定崗、定員、定費(fèi)。
4、崗位工資級(jí)別評(píng)定方法
(1)員工經(jīng)招聘入職后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
(2)試用期人員工資根據(jù)新聘人員從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用期工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。
5、工資發(fā)放
月薪發(fā)放日為次月的10日。各管理處在每月的最后一天將考勤情況上報(bào)公司人事財(cái)務(wù)部,由人事財(cái)務(wù)部計(jì)算并經(jīng)核準(zhǔn)后發(fā)放。
6、工資變動(dòng)管理
(1)建立員工工資的動(dòng)態(tài)管理。員工評(píng)定崗級(jí)后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,做到薪隨崗定,崗變薪變,易崗易薪。
(2)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)規(guī)劃,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展后勁。
(3)工資調(diào)整實(shí)行考核制。對(duì)于員工的表現(xiàn)將依據(jù)獎(jiǎng)懲制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,立即填寫'違規(guī)記錄表'按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。
(4)獎(jiǎng)勵(lì)實(shí)行評(píng)比制。通過自評(píng)、群眾評(píng)議、領(lǐng)導(dǎo)評(píng)議評(píng)出優(yōu)秀給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第3篇 港式物業(yè)管理專題介紹3
三、管理費(fèi)的理定
在物業(yè)管理中,管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用管理公司是怎么理定管理費(fèi)的為什么有時(shí)候管理費(fèi)會(huì)增加等下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi):
(一)管理費(fèi)開支包括的內(nèi)容
1.公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng),如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;
2.公共地方清潔服務(wù);
3.保安服務(wù);
4.公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等;
5.管理公司員工薪金及福利;
6.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn);
7.大型維修改善儲(chǔ)備基金;
8.管理公司酬金;
9.行政支出,包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處的支出一切雜項(xiàng)等。
以上開支,管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目,如業(yè)主有要求,應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對(duì),交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。
(二)管理費(fèi)的增加
管理費(fèi)理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費(fèi)需要調(diào)整,通常下列因素會(huì)直接影響管理費(fèi)的水平。
1.通貨膨脹因素;
2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開支赤字;
3.管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。
物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi),必須通過一定的程序進(jìn)行,不可以擅自做主。簡(jiǎn)言之,須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案,經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數(shù)的10%,直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案,則管理費(fèi)不可以有任何增加。
雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地 增加管理費(fèi)并不能解決問題,有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字,或暫挪用管 理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金,以應(yīng)付當(dāng)前的需要,待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。
(三)管理費(fèi)的分擔(dān)
有了管理費(fèi)支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見的方法:
1.以該單元的建筑面積;
2.以不可分割權(quán)份數(shù);
3.以管理份額。
無論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)?其每個(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。
第4篇 物業(yè)管理公司員工手冊(cè)總則
一、為使本公司管理科學(xué)、規(guī)范,并使公司能夠穩(wěn)步長(zhǎng)期發(fā)展,特制定本《員工手冊(cè)》,作為員工行為的指南?！秵T工手冊(cè)》旨在幫助員工了解新的工作環(huán)境,從而使您與公司融為一體。
二、本手冊(cè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)及公司章程而制定,為員工提供有關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的詳盡資料。
三、本手冊(cè)對(duì)公司有關(guān)情況和政策進(jìn)行了介紹和解釋,不代替公司政策,如本手冊(cè)與政策文本有沖突,以公司政策文本為準(zhǔn)。公司在遵守國(guó)家法律、法規(guī)的情況下,有權(quán)對(duì)手冊(cè)任何內(nèi)容進(jìn)行修改、暫?；蚪K止手冊(cè)內(nèi)容。
四、本手冊(cè)好有與國(guó)家法律相悖之處,以國(guó)家法律規(guī)定為準(zhǔn)。
五、本手冊(cè)所稱“公司”指湖南**物業(yè)管理有限公司,本手冊(cè)適用于經(jīng)公司綜合管理部批準(zhǔn)錄用的所有員工。
六、公司管理層有權(quán)根據(jù)需要對(duì)手冊(cè)進(jìn)行修改和更新,并通過綜合管理部培訓(xùn)、實(shí)施新員工手冊(cè)。舊手冊(cè)將即期作廢,一切以新手冊(cè)為依據(jù),員工不得以未知為理由,提起勞動(dòng)爭(zhēng)議。
七、公司各部門可根據(jù)部門特點(diǎn)和需求制定相應(yīng)的部門規(guī)章制度,并報(bào)綜合管理部審核,以執(zhí)行總經(jīng)理批準(zhǔn)方可實(shí)施,制度中如與國(guó)家、公司的規(guī)章制度不一致情況下,以國(guó)家或公司相應(yīng)制度為準(zhǔn)。
八、本手冊(cè)的解釋權(quán)歸公司綜合管理部。
第5篇 z物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序
公司程序文件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.11物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施管理程序 頁(yè)碼: 1/3
1.目的:
保證小區(qū)公共設(shè)施好無損,能夠正常運(yùn)用,滿足質(zhì)量要求。
2.適用范圍:
公司將公共設(shè)施的維護(hù)發(fā)包給分承包商,要求分承商派維修工負(fù)責(zé)維護(hù)并執(zhí)行公司規(guī)定的程序。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.8、4.9、4.10、4.16、4.18章。
4.職責(zé):
4.1公司工程維修部(以下簡(jiǎn)稱工程部)負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查分承包商對(duì)公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)等工作。
4.2工程部主任監(jiān)督、檢查分承包商對(duì)小區(qū)內(nèi)污水管道疏通,化糞池的清掏、天線及防盜門維修。
4.3維修工負(fù)責(zé)各類自管公共設(shè)施維修及養(yǎng)護(hù)。
4.4保安服務(wù)部負(fù)責(zé)公共設(shè)施不被他人損壞,保證公共設(shè)施的正常使用。
5.工作程序:
5.1公共設(shè)施管理:
5.1.1工程部檔案員建立《公共設(shè)施臺(tái)帳》。
5.1.2工程部主任依照《公共設(shè)施管理規(guī)定》制定有關(guān)公共設(shè)施檢查工作的《公共設(shè)施檢查記錄》指導(dǎo)各班長(zhǎng)對(duì)各部門所屬的公共小區(qū)設(shè)施進(jìn)行檢查。
5.1.3天線維修工依據(jù)工程部制定的《天線周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線季保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》、《天線年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》做好日常的維護(hù)、保養(yǎng)工作,并填寫有關(guān)記錄。
5.1.4分承包商的天線技術(shù)人員,每月中旬及月末對(duì)天線維修工的工作進(jìn)行抽查,并填寫《天線周保養(yǎng)檢查記錄》、《天線月保養(yǎng)檢查記錄》、《天線季保養(yǎng)檢查記錄》、《天線年保養(yǎng)檢查記錄》。
5.1.5工程部檔案員根據(jù)各班長(zhǎng)做出的《公共設(shè)施檢查記錄》,在每月最后一個(gè)工作日做出《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)表》,并報(bào)工程部主任審閱。
5.1.6工程部主任每月末對(duì)天線分承包商的工作進(jìn)行一次抽查,內(nèi)容包括:維護(hù)保養(yǎng)及維修情況,并填寫《天線工作考核記錄》,以此做為對(duì)分承包商工作的考評(píng)依據(jù)。
5.2公共設(shè)施的維修:
5.2.1維修班根據(jù)檢查情況進(jìn)行判斷,屬小修范圍內(nèi)的應(yīng)及時(shí)修復(fù),并填寫有關(guān)記錄。
5.2.2維修班根據(jù)檢查情況結(jié)果判斷后,超出小修范圍的,應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程部,雙方在《公共設(shè)施檢查記錄》簽字。
5.2.3工程部根據(jù)維修的實(shí)際情況,制定公共設(shè)施維修工作計(jì)劃,并上報(bào)副總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行維修。
5.3對(duì)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、檢查:
5.3.1工程部負(fù)責(zé)按計(jì)劃對(duì)維修進(jìn)度,過程進(jìn)行監(jiān)督、控制、促進(jìn)工
作進(jìn)展,并對(duì)維修后的結(jié)果進(jìn)行檢查,做好記錄。
5.3.2每月定期由工程維修部主任檢查污水清掏情況并填寫《污水清掏月檢查記錄》。
5.4應(yīng)急情況處理:
5.4.1自來水、電、燃?xì)庖坏┏霈F(xiàn)問題,維修工應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng),采取必要的應(yīng)急措施,并立即通知工程部主任及時(shí)與市政有關(guān)部門聯(lián)系填寫《應(yīng)急情況處理記錄》。
5.4.2以上程序所涉及的各種表格記錄,月底上報(bào)工程部歸檔。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《公共設(shè)施臺(tái)帳》ej-qr-qp4.11-01
6.2《共用天線周保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-02
6.3《共用天線月保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-03
6.4《共用天線季保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-04
6.5《共用天線年保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄》ej-qr-qp4.11-05
6.6《共用天線周保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-06
6.7《共用天線月保養(yǎng)檢查記錄》&n
bsp; ej-qr-qp4.11-07
6.8《共用天線季保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-08
6.9《共用天線年保養(yǎng)檢查記錄》ej-qr-qp4.11-09
6.10《污水清掏月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-10
6.11《防盜門維修檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-11
6.12《公共設(shè)施日檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-12
6.13《公共設(shè)施周檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-13
6.14《公共設(shè)施月檢查記錄》 ej-qr-qp4.11-14
6.15《公共設(shè)施月完好率統(tǒng)計(jì)表》 ej-qr-qp4.11-15
6.16《應(yīng)急情況處理記錄》 ej-qr-qp4.11-16
6.17《零維修登記表》 ej-qr-qp4.4-01
6.18《材料領(lǐng)用單》 ej-qr-qp4.4-02
6.19《零維修服務(wù)單》 ej-qr-qp4.4-03
6.20《維修工匯總表》 ej-qr-qp4.4-05
6.21《維修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.22《整改通知書》 ej-qr-qp4.9-05
6.23《公共設(shè)施管理規(guī)定》 ej-wi-qp4.11-01
6.24《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》 ej-wi-qp8.1-02
第6篇 物業(yè)管理公司住宅區(qū)管理公約
物業(yè)管理有限公司住宅區(qū)管理公約
為了加強(qiáng)維護(hù)和管理好住宅區(qū)的房屋及配套設(shè)施,保障住宅區(qū)內(nèi)的房屋和公共設(shè)施的合理使用,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,創(chuàng)造清潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境,特制訂本公約,以共同遵守和承擔(dān)責(zé)任。
一、根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例 》、《溫州市城市管理暫行規(guī)定》和《溫州市城市市容、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和市政設(shè)施管理暫行辦法》等規(guī)定,本小區(qū)的物業(yè)管理由溫州市zz物業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé),為了住戶(含單位)提供有償服務(wù)。
二、物業(yè)管理公司給住戶(含單位)提供公共服務(wù):(1)協(xié)助入戶口;(2)供水供電;(3)代收繳水電費(fèi);(4)室外清潔;(5)排水排污;(6)綠化保養(yǎng);(7)糾正違章、改建、維護(hù)房屋的完整和免遭損壞;(8)保安;(9)消防;(10)維護(hù)公共設(shè)施;(11)噪音環(huán)保的管理。
三、物業(yè)公司的權(quán)利:
(1)根據(jù)與開發(fā)公司簽訂的管理合同,實(shí)施對(duì)住宅小區(qū)全面的物業(yè)管理;
(2)協(xié)助收取管理維修基金;
(3)辦理住戶入住手續(xù),收取住戶每月公共的服務(wù)管理費(fèi),交給住房鑰匙;
(4)督促住戶遵守各項(xiàng)管理規(guī)定;
(5)管理進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行裝修或土建的施工隊(duì)伍;
(6)催交各種滯納金;
四、物業(yè)公司的責(zé)任:以為住戶服務(wù)為宗旨,提供生活服務(wù),對(duì)住戶和房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)。
五、住戶的權(quán)利:
(1)對(duì)所購(gòu)買的房屋擁有居住權(quán)(使用權(quán))和出租權(quán)(但出租時(shí)要到物業(yè)公司備案。)
(2)對(duì)所購(gòu)買的住房進(jìn)行裝修(不得違章);
(3)可對(duì)物業(yè)公司的各種管理服務(wù)和收費(fèi)提出要求、批評(píng)、投訴,以至起訴違約者;
(4)對(duì)物業(yè)管理的制度和管理事項(xiàng),提出修改或補(bǔ)充意見;
(5)參與民主管理和監(jiān)督物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。
六、住戶的責(zé)任:
(1)不改變房屋使用性質(zhì),不違章改建;
(2)不擅自占用公共走廊或場(chǎng)地;
(3)裝修房間時(shí)不得損壞公共設(shè)施、不滲漏水、不亂倒雜物及堵塞排水管道、不從樓上亂拋垃圾袋、不危及他人安全;
(4)愛護(hù)市容衛(wèi)生、不亂畫亂涂;
(5)不制造噪音影響他人休息;
(6)不收藏危險(xiǎn)品和毒品,樓宇內(nèi)嚴(yán)禁收藏或擁有任何危險(xiǎn)品(如槍支、彈藥、汽油等)確保全體住戶的安全;
(7)按章程交納各種管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。
七、違約責(zé)任。本公約經(jīng)各方簽定,必須嚴(yán)格遵守,如有一方違約,對(duì)方有權(quán)追究違約責(zé)任。
八、本公約一式二份,雙方簽字認(rèn)可后生效,各執(zhí)一份以共同遵守。
溫州市zz物業(yè)管理有限公司 住戶(單位)簽章
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電話:*** 幢號(hào) 室號(hào)
_______年_______月_______日
第7篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)前言
e物業(yè)管理公司《質(zhì)量手冊(cè)》前言
廣州e物業(yè)管理有限公司自 年成立以來,多年運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)告訴我們,企業(yè)要持續(xù)、健康的發(fā)展,必須建立一整套行之有效的管理體系,使企業(yè)管理多方面的工作處于有效的控制之中。只有建立規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式,才能真正為顧客提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織頒布的iso 9001:2000標(biāo)準(zhǔn),是國(guó)際上公認(rèn)的質(zhì)量保證體系,它的建立、推行和貫徹,將全面提升企業(yè)管理質(zhì)量,有效地提高全體員工質(zhì)量意識(shí),最終使企業(yè)步入規(guī)范化、專業(yè)化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)行軌道,形成既有企業(yè)的自身特點(diǎn),又有完善的運(yùn)作、監(jiān)督和預(yù)防機(jī)制,為業(yè)戶提供優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。
隨著物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范和完善,為最大程度滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的全方位需求,打造e品牌,創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)并把物業(yè)管理行業(yè)推向規(guī)范化發(fā)展的新階段,物業(yè)公司制定了''的質(zhì)量方針,作為向社會(huì)的承諾和公司全體同仁的工作宗旨。為確保質(zhì)量方針的實(shí)現(xiàn),我公司按照gb/t19001-2000idtiso9001:2000質(zhì)量保證模式的要求,建立了物業(yè)公司的質(zhì)量體系,編制質(zhì)量手冊(cè)。
本手冊(cè)適用于合同環(huán)境下向業(yè)戶提供管理服務(wù)的質(zhì)量保證和承諾。同時(shí),它也是物業(yè)公司質(zhì)量管理的綱領(lǐng)性文件和行動(dòng)準(zhǔn)則,每一位員工必須嚴(yán)格遵循、執(zhí)行。
第8篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)資料目錄之共用設(shè)施設(shè)備管理
一、共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途
1、公共設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳
2、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡
3、共用設(shè)施實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
二、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員和維修人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范
1、共用設(shè)備設(shè)施月檢查表
2、發(fā)電機(jī)房運(yùn)行記錄
3、水電技術(shù)領(lǐng)班崗位職責(zé)
4、水電工崗位職責(zé)
5、土建維修組長(zhǎng),崗位職責(zé)
6、土建維修工崗位職責(zé)
三、室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻
1、小區(qū)實(shí)景(現(xiàn)場(chǎng)相片)
四、排水、排污管理通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象
1、化糞池吸污記錄表
五、道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路面井蓋不影響車輛和行人通行
1、路面井蓋相片(現(xiàn)場(chǎng)相片)
2、維修作業(yè)道路警示牌相片
六、供水設(shè)備運(yùn)行正常;設(shè)施完好、無滲漏、無污梁;二次生活用水有嚴(yán)格的保障措施,水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);制定停水事故處理方案
1、本小區(qū)無二次供水系統(tǒng)(屬于直供水)
2、停水停電通知頒發(fā)及反饋流程圖
3、停水通知單
七、制訂供電系統(tǒng)管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整;供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定,路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好
1、發(fā)電機(jī)房養(yǎng)護(hù)記錄表
2、設(shè)備檢查檢測(cè)記錄表
八、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,無安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好;制定出現(xiàn)故障后的應(yīng)急處理方案
(本小區(qū)屬多層洋房,無電梯)
九、三北地區(qū),冬季供曖室內(nèi)溫度不低于16℃
(本小區(qū)不屬于三北地區(qū))
第9篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序-13
物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序(13)
1.0目的:
通過按策劃的時(shí)間間隔進(jìn)行內(nèi)部管理體系審核,確定管理體系活動(dòng)及其結(jié)果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。
2.0適用范圍:
適用于本公司內(nèi)部管理體系審核。
3.0職責(zé):
3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,批準(zhǔn)審核報(bào)告。
3.2審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)每一次具體的《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》、《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》及《不符合項(xiàng)報(bào)告單》。
3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)內(nèi)審中不合格的糾正措施進(jìn)行驗(yàn)證。
4.0程序:
4.1綜合事務(wù)部在每年十二月底編制《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,并確定審核組長(zhǎng)及審核組成員,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
4.2審核組長(zhǎng)應(yīng)為公司領(lǐng)導(dǎo)。
4.3內(nèi)部管理體系審核通常為半年一次,必要時(shí)可增加審核次數(shù)。
4.4審核組長(zhǎng)應(yīng)在審核前一天對(duì)審核員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn),以提高審核效率和技巧。
4.5審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)確定審核組成員,成立審核組。審核組長(zhǎng)和審核員必須經(jīng)過送外進(jìn)行專門的審核員培訓(xùn)并取得內(nèi)審員資格證書,且與被審核部門無直接關(guān)系。
4.6審核過程
計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內(nèi)容范圍、審核依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計(jì)劃報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。
審核員負(fù)責(zé)編制檢查清單,準(zhǔn)備各種審核表格及文件。
審核組長(zhǎng)將審核日程安排表提前5-7天通知相關(guān)部門。
審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)主持召開受審核部門與審核員間的首次會(huì)議。
審核小組到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施審核。
對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)經(jīng)確認(rèn)后,填寫《不符合項(xiàng)報(bào)告單》,并由受審核部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。
審核工作完成后,審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)召開未次會(huì)議,向受審核部門介紹審核結(jié)果。
審核組長(zhǎng)在審核結(jié)束后一周內(nèi)負(fù)責(zé)提交審核報(bào)告,審核報(bào)告由管理者代表批準(zhǔn)后,以文件形式向全公司發(fā)布。
責(zé)任部門負(fù)責(zé)采取糾正措施。
審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)派專人對(duì)內(nèi)審中不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
審核結(jié)束后,所有審核記錄轉(zhuǎn)交綜合事務(wù)部存檔,存檔期二年。
5.0支持性工具
《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》
《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》
《內(nèi)部管理體系審核檢查清單》
《不符合項(xiàng)報(bào)告單》
《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第10篇 前期物業(yè)管理控制程序范本
1.目的
通過對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責(zé)
3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
4.2 接管驗(yàn)收
4.2.1 由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。
4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表'中進(jìn)行記錄。
4.2.3 接管驗(yàn)收合格后,::由參加驗(yàn)收各方在'物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表'中簽署驗(yàn)收合格意見,辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書和工程使用說明書。
4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。
4.3.3 制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。
4.4 聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)
4.5.1 及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書'、'入伙手續(xù)書'和'收費(fèi)通知書'。
4.5.2 做好住戶入住的服務(wù)工作:
a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定'管理公約';
c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂'裝修管理規(guī)定',做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執(zhí)行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛(wèi)工作執(zhí)行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執(zhí)行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)'管理公約'規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。
4.7依據(jù)q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01 物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表
5.2 qr23-02 入伙通知書
5.3 qr23-03 入伙手續(xù)書
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》
第11篇 某物業(yè)公司采購(gòu)管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--采購(gòu)管理程序
1.目的
控制采購(gòu)過程,保證所采購(gòu)物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.
2.范圍
適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購(gòu)管理.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資采購(gòu)的實(shí)施,行政副主任負(fù)責(zé)物資采購(gòu)的管理控制.
3.2 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)分供方進(jìn)行評(píng)定和控制.
3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)采購(gòu)物資和服務(wù)的驗(yàn)收.
4.程序
4.1 根據(jù)采購(gòu)物資對(duì)服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購(gòu)物資分為三類:
a類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.
b類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.
c類:對(duì)服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購(gòu)資料
4.2.1 物資使用部門負(fù)責(zé)提供采購(gòu)資料,包括:規(guī)格、名稱、價(jià)格、技術(shù)要求、相關(guān)國(guó)家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時(shí)收集采購(gòu)資料,不斷按《分供方評(píng)估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購(gòu)資料.
4.3 采購(gòu)計(jì)劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計(jì)劃,填寫《物資申請(qǐng)單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報(bào)總經(jīng)理審批.
4.3.2 《物資申請(qǐng)單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號(hào)、等級(jí)、數(shù)量、價(jià)格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗(yàn)方法等內(nèi)容,必要時(shí)注明分供方名稱.
4.3.3 計(jì)劃審批后后勤主管安排倉(cāng)管員根據(jù)庫(kù)存情況制作全公司采購(gòu)計(jì)劃填寫《物資申請(qǐng)單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請(qǐng)單》,并將各部門《物資申請(qǐng)單》于26日前同時(shí)報(bào)總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購(gòu)員根據(jù)審批后的安排《物資申請(qǐng)單》及《合格分供方名單》實(shí)施采購(gòu).大批量集中采購(gòu)于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時(shí)將各部門《物資申請(qǐng)單》中未列入全公司采購(gòu)計(jì)劃項(xiàng)目反饋到各部門.
4.3.8 應(yīng)急物資的采購(gòu)由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購(gòu)需加專項(xiàng)報(bào)告.
4.3.10 各級(jí)管理采購(gòu)物資審批權(quán),按財(cái)務(wù)規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購(gòu)服務(wù)的部門提出服務(wù)采購(gòu)申請(qǐng),經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報(bào)總經(jīng)理審批.
4.3.12 按《分供方評(píng)估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實(shí)施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.
4.3.14 嚴(yán)格履約.
4.4 采購(gòu)物資的驗(yàn)證
4.4.1 物資購(gòu)進(jìn)后,采購(gòu)員應(yīng)及時(shí)通知質(zhì)檢員辦理入庫(kù)報(bào)檢手續(xù);庫(kù)管員根據(jù)《物資申請(qǐng)單》項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)及入庫(kù)登記,填寫《入庫(kù)單》,做好臺(tái)帳記錄.
4.4.2 質(zhì)檢員對(duì)物資進(jìn)行驗(yàn)收時(shí),若發(fā)現(xiàn)物資有標(biāo)識(shí)破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進(jìn)行檢驗(yàn)或向經(jīng)理報(bào)告,填寫《物資驗(yàn)收單》.
4.4.3 如果采購(gòu)物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí),由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證,認(rèn)真填寫《物資驗(yàn)收單》.
4.4.4 如果客戶提出對(duì)我公司分供方驗(yàn)證時(shí),由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗(yàn)證結(jié)果不能代替公司對(duì)采購(gòu)物資的檢驗(yàn).
4.4.5 機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強(qiáng)的物資驗(yàn)收由物資申請(qǐng)部門組織或指定專人驗(yàn)收其技術(shù)性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收,以確保其質(zhì)量符合要求.
4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗(yàn)收由服務(wù)申請(qǐng)部門負(fù)責(zé).
4.4.8 當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時(shí),由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請(qǐng)部門經(jīng)理審批,由采購(gòu)員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對(duì)小批量采購(gòu)的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗(yàn)的方法.
4.4.10 采購(gòu)?fù)瓿珊蟛少?gòu)的有關(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對(duì)采購(gòu)服務(wù)不合格項(xiàng)由服務(wù)采購(gòu)部門負(fù)責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉(cāng)庫(kù)管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關(guān)性文件
**s4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》
**s4.15-01《倉(cāng)庫(kù)管理程序》
**s4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》
7.質(zhì)量記錄及表格
**s4.6-01-f1-01《物資申請(qǐng)單》
**s4.6-01-f2-01《入庫(kù)單》
**s4.6-01-f3-01《物資驗(yàn)收單》
**s4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第12篇 x物業(yè)管理公司人力資源管理指引
1總則
1.1為確保人力資源滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,各物業(yè)分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團(tuán)和管理公司的制度規(guī)定,以崗位設(shè)置、薪酬體系、績(jī)效管理、員工教育培訓(xùn)為基礎(chǔ),逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。
1.2人力資源管理應(yīng)堅(jiān)持公司業(yè)務(wù)需要與個(gè)人發(fā)展相結(jié)合的原則,將恰當(dāng)?shù)娜嗽谇‘?dāng)?shù)臅r(shí)間安排在恰當(dāng)?shù)奈恢?通過考試培訓(xùn)、激勵(lì)、考核等措施,不斷提升員工隊(duì)伍的整體素質(zhì),充分發(fā)揮人力資源效能。
2人事管理權(quán)限
2.1物業(yè)分公司(管理處)職位級(jí)別名稱包括:總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門經(jīng)理/主任、主管/隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)/組長(zhǎng)、員工,共7個(gè)職位級(jí)別。
2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由項(xiàng)目公司提出申請(qǐng),管理公司、集團(tuán)人力資源部門和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任、保安隊(duì)長(zhǎng)(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司審核,報(bào)集團(tuán)人力資源部審批。
2.4物業(yè)分公司部門經(jīng)理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司和管理公司備案。
2.5物業(yè)分公司部門經(jīng)理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
2.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)人員接受項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部的垂直管理,同時(shí)對(duì)物業(yè)分公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
3人員聘用
3.1基本要求
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開始前完成。物業(yè)分公司其他管理層成員的招聘時(shí)間應(yīng)納入項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃。
3.1.2各物業(yè)分公司在確定人員需求時(shí),應(yīng)明確工作崗位的職責(zé)范圍和任職條件,并以《職務(wù)說明書》的形式對(duì)工作崗位進(jìn)行全面描述。
3.1.3《職務(wù)說明書》應(yīng)作為各物業(yè)分公司人力資源管理的基礎(chǔ)文件,人員招聘、
考核、培訓(xùn)、晉升、調(diào)動(dòng)或淘汰,以及申請(qǐng)新增或撤并工作崗位時(shí),均必須將《職務(wù)說明書》作為呈報(bào)審批的必需附件。
3.2招聘篩選的一般程序
3.2.1初篩及面試初選工作由物業(yè)分公司行政人事部承擔(dān),根據(jù)不同職位標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)一般性詢問和
觀察,了解應(yīng)聘者是否符合聘用基本條件。同時(shí)聯(lián)合相關(guān)部門人員對(duì)初篩合格的人員進(jìn)行面試(從人品及專業(yè)等幾個(gè)方面進(jìn)行),填寫《面試評(píng)估表》。
3.2.2技術(shù)考核在面試合格后需筆試或技術(shù)考核的人員,由物業(yè)分公司行政人事部與專業(yè)人士
共同確定考核內(nèi)容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書面試題和現(xiàn)場(chǎng)操作的考核方法,考核后由考核人給出評(píng)定意見。
3.2.3背景審核、調(diào)查行政人事部要有針對(duì)性地對(duì)部門經(jīng)理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實(shí)性進(jìn)行審核調(diào)查。
3.2.4復(fù)審復(fù)審及主管領(lǐng)導(dǎo)最后約見由行政人事部組織實(shí)施。復(fù)審應(yīng)包括與用人部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)的面談。
3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫(yī)院進(jìn)行體檢。
3.3錄用審批
3.3.1經(jīng)上述篩選評(píng)估程序后,物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)組織履行相關(guān)審批手續(xù),填寫《新員工聘用批準(zhǔn)匯簽單》,報(bào)送相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。錄用審批必須按上述第2條人事管理權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行。
3.3.2經(jīng)審批錄用的招聘人員,由行政人事部門發(fā)出通知,并與其簽訂《新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書》,明確報(bào)到日期、具體待遇及其他相關(guān)事宜。
3.4新員工入職
3.4.1在新員工正式報(bào)告前,行政人事部應(yīng)與用人部門共同做好以下準(zhǔn)備工作:
a)根據(jù)崗位需要安排工作區(qū)位及配置辦公用品、工作用具;
b)確定新員工入職引導(dǎo)人(由部門負(fù)責(zé)人或部門負(fù)責(zé)人指定的、已具備本公司相關(guān)崗位工作經(jīng)驗(yàn)一年以上的人員承擔(dān))。
3.4.2新員工到行政人事部報(bào)到時(shí),行政人事部應(yīng)按以下程序辦理:
a)說明入職注意事項(xiàng),及相關(guān)手續(xù)辦理程序;
b)如有需要時(shí)應(yīng)要求新員工在報(bào)到一周內(nèi)提供《就職擔(dān)保書》;
c)發(fā)放、指導(dǎo)填寫《員工自然情況登記》;
d)收集新員工個(gè)人登記照片;
e)介紹辦公用品配備標(biāo)準(zhǔn)和申領(lǐng)手續(xù),并約定領(lǐng)用時(shí)間;
f)介紹新員工入職引導(dǎo)人。
3.4.3用人部門入職引導(dǎo)人負(fù)責(zé)幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導(dǎo)申領(lǐng)辦公用品。
a)引領(lǐng)新員工至各部門進(jìn)行自我介紹;
b)協(xié)助申領(lǐng)辦公用品;
c)介紹崗位工作要求
3.4.4其它事項(xiàng)
a)人事部門在新員工按要求提供個(gè)人照片后,1個(gè)工作日內(nèi)做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。
b)新員工必須嚴(yán)格按照要求填寫表格、提供相關(guān)資料原件和復(fù)印件,一周內(nèi)交回人事主管。
c)外地員工報(bào)到必須在報(bào)到當(dāng)日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),由公司安排暫住賓館(招待所)。
d)新員工報(bào)到后,公司應(yīng)在次月15日前辦理該員工社會(huì)保險(xiǎn)事宜。e)新員工報(bào)到后15日內(nèi),公司必須按規(guī)定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報(bào)到后30日內(nèi),公司應(yīng)完成正式的新員工入職培訓(xùn)。
3.5新員工試用
3.5.1所有新進(jìn)員工均應(yīng)試用,行政人事部辦理新進(jìn)員工簽訂勞動(dòng)合的同時(shí)予以明確。新員工試用期一般為三到六個(gè)月。
3.5.2試用期間員工待遇按公司相關(guān)制度執(zhí)行。
3.6新員工轉(zhuǎn)正
3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個(gè)工作日,將《員工轉(zhuǎn)正考核表》發(fā)至用人部門,由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)新員工的轉(zhuǎn)正考核。
3.6.2上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)收到《員工轉(zhuǎn)正考核表》應(yīng)完成的工作及要求:
a)與本部門其他員工溝通,征詢考核意見;
b)與入職引導(dǎo)人進(jìn)行溝通,就考核意見基本取得一致;
c)與新員工本人進(jìn)行面談;
d)填寫《員工轉(zhuǎn)正考核表》。
3.6.3新員工轉(zhuǎn)正考核意見以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見為主,同時(shí)應(yīng)綜合考慮入職引導(dǎo)人和本部門其他人員意見。如果考核意見存在明顯分歧,應(yīng)將不同意見記錄在考核表中。
3.6.4就考核表中的每一評(píng)估項(xiàng)目,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)與入職引導(dǎo)人、本部門其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見。
3.6.5被考核員工的上級(jí)填好《員工轉(zhuǎn)正考核表》后,交由人事主管組織公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)考核結(jié)果:業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。
3.6.6經(jīng)總經(jīng)理審批后,人事主管負(fù)責(zé)正式辦理該員工轉(zhuǎn)正或辭退事宜。
a)同意該員工轉(zhuǎn)正,則按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)正手續(xù);
b)需延長(zhǎng)試用期的,則通知員工本人;
c)需辭退的,則按規(guī)定辦理辭退手續(xù)。
3.6.7辦理正式轉(zhuǎn)正手續(xù)的,由人事主管協(xié)助新員工填寫《員工轉(zhuǎn)正審批表》,并連同新員工試用期間培訓(xùn)記錄送呈用人部門經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理簽署審批意見。
3.6.8需延長(zhǎng)試用期的,在其本人同意后可繼續(xù)試用,重新試用期滿仍按上述轉(zhuǎn)正考核程序組織轉(zhuǎn)正考核,仍不合格的按辭退處理。
4員工離職
4.1各物業(yè)分公司員工離職的情形包括(不限于):
a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)后視為辭職;
b)自動(dòng)離職:員工未以書面形式向公司提出辭職申請(qǐng),或申請(qǐng)未經(jīng)批準(zhǔn)、未辦理完結(jié)離職手續(xù)的視為自動(dòng)離職。自動(dòng)離職視其本人放棄在本公司的一切權(quán)利,不給予工資結(jié)算及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
c)勸退:公司裁員或認(rèn)為某員工不適宜本職工作,可勸退。
d)辭退:員工在工作期間嚴(yán)重違反公司制度、或符合公司規(guī)定必須即時(shí)解雇的,依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理后再按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)。
e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責(zé)任的給予除名,不給予結(jié)算工資
及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
f)合同期滿終止勞動(dòng)合同或雙方協(xié)商解除勞動(dòng)合同。
4.2離職申請(qǐng)與審批
4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫《員工離職申報(bào)表》,送交直接上級(jí)或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級(jí)填寫《員工離職申報(bào)表》。
4.2.2物業(yè)分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續(xù)簽或協(xié)商解除勞動(dòng)合同的,均必須按人事管理權(quán)限履行逐級(jí)審批手續(xù)。在完成內(nèi)部審批手續(xù)后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報(bào)表》上簽字
確認(rèn)。
4.2.3員工本人提出的辭職申請(qǐng),由其直接上級(jí)負(fù)責(zé)(或在本部門審批后轉(zhuǎn)交行政人事部)組織內(nèi)部審批手續(xù)。
4.2.4員工離職審批權(quán)限的特別規(guī)定:
a)物業(yè)分公司一般操作人員(不含專業(yè)技術(shù)〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經(jīng)用人部門審批,報(bào)行政人事部備案,并辦理相關(guān)手續(xù);
b)基層主管以上級(jí)別人員及專業(yè)技術(shù)(工種)人員的離職,最后須報(bào)總經(jīng)理或分管副總審批。
4.3離職手續(xù)辦理
4.3.1員工離職申請(qǐng)批準(zhǔn)后,員工所在部門應(yīng)配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續(xù),并完整填寫《離職工作交接表》。
4.3.2所有離職員工均應(yīng)根據(jù)辭退員工個(gè)人意愿,由公司行政人事部(或分管領(lǐng)導(dǎo))組織離職面談,并如實(shí)填寫《離職面談清單》。
4.3.3與離職員工相關(guān)的財(cái)務(wù)結(jié)算(包括離職補(bǔ)償),由財(cái)務(wù)部按集團(tuán)、管理公司及本公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔員工離職的相關(guān)審批和移交手續(xù)記錄,屬集團(tuán)、管理公司人事權(quán)限范圍的應(yīng)將相關(guān)資料呈報(bào)集團(tuán)人力資源部或管理公司行政人事部。
5工作行為管理
5.1各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)以身作則,指導(dǎo)、監(jiān)督本公司員工遵循集團(tuán)和管理公司有關(guān)工作行為的規(guī)定,努力維護(hù)和改善日常工作秩序。
5.2各物業(yè)分公司應(yīng)在管理公司《物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范》的基礎(chǔ)上,結(jié)合各專業(yè)服務(wù)
的需要制訂有針對(duì)性的服務(wù)行為規(guī)范。
5.3各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)按集團(tuán)行政管理制度的規(guī)定,做好本公司員工的考勤工作。除國(guó)家法定公眾假期,由各物業(yè)分公司正式發(fā)布休假通知外,其它各類請(qǐng)、休假均必須辦理請(qǐng)假審批手續(xù),并確保正常業(yè)務(wù)工作不受影響。
5.4請(qǐng)、休假審批權(quán)限,以及員工休假權(quán)利,各物業(yè)分公司均必須按集團(tuán)公司《請(qǐng)休假管理規(guī)范》執(zhí)行,外派人員按集團(tuán)《外派員工探親假管理規(guī)定》執(zhí)行。
6員工關(guān)系管理
6.1管理公司鼓勵(lì)各物業(yè)分公司在控制成本的原則下,盡可能地開展員工集體活動(dòng)和員工關(guān)懷行動(dòng),不斷豐富員工工作和生活,促進(jìn)員工隊(duì)伍的溝通交流和集體認(rèn)同感。
6.2各物業(yè)分公司應(yīng)充分重視員工提案的管理工作,鼓勵(lì)員工提出合理化建議或意見,并積極、客觀、公正地進(jìn)行評(píng)價(jià)和利用。各物業(yè)分公司應(yīng)制訂本公司員工提案管理制度,對(duì)員工提案的收集、評(píng)價(jià)、實(shí)施及獎(jiǎng)勵(lì)做出明確規(guī)定。
6.3各物業(yè)分公司必須定期開展員工滿意調(diào)查活動(dòng),以全面了解和評(píng)估員工對(duì)公司的真實(shí)感受,為改進(jìn)公司內(nèi)部管理提供機(jī)會(huì),同時(shí)員工滿意程度也是各級(jí)管理人員目標(biāo)管理責(zé)任制的重要內(nèi)容之一。
6.4針對(duì)物業(yè)分公司進(jìn)行的員工滿意調(diào)查由項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施,管理公司物業(yè)管理部予以指導(dǎo)和監(jiān)督,。
6.5各物業(yè)分公司應(yīng)確保客觀、公正、平等地對(duì)各級(jí)員工,根據(jù)個(gè)人工作表現(xiàn)做出的獎(jiǎng)罰決定必須符合《物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定》的要求,真正達(dá)到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的效果。
7薪酬管理
7.1各物業(yè)分公司員工的薪級(jí)設(shè)置、核定、調(diào)整必須按集團(tuán)公司《薪酬管理制度》的要求執(zhí)行,根據(jù)人事管理權(quán)限履行規(guī)定的審批手續(xù)。
7.2員工薪資必須與工作業(yè)績(jī)掛鉤,各物業(yè)分公司總經(jīng)理有權(quán)在本公司工資總額的范圍內(nèi),根據(jù)員工效果考核結(jié)果決定員工浮動(dòng)工資及年終資金的分配,但必須報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。
7.3及時(shí)足額發(fā)放員工工資是公司誠(chéng)信的重要體現(xiàn),各物業(yè)分公司必須保證按時(shí)足額發(fā)放員工工資。
8人員績(jī)效考核
8.1基本要求
8.1.1根據(jù)集團(tuán)公司績(jī)效考核的相關(guān)制度規(guī)定,管理公司建立和實(shí)施物業(yè)員工個(gè)人績(jī)效考核體系,確?？己斯ぷ鞯墓?、公正、公開,并有利于促進(jìn)物業(yè)員工個(gè)人績(jī)效、物業(yè)分公司整體績(jī)效的持續(xù)提升。
8.1.2各物業(yè)分公司應(yīng)參照管理公司規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)、程序和要求,建立和健全本公司人員績(jī)效考核制度,考核結(jié)果與個(gè)人工資掛鉤的同時(shí),應(yīng)著重關(guān)注問題改善,加強(qiáng)考核反饋和溝通工作。
9相關(guān)文件與記錄
9.1wdwy-wi-mm5101au*物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范
9.2wdwy-wi-mm5102物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定
9.3wdwy-fr-mm5101職務(wù)說明書(范本)
9.4wdwy-fr-mm5102面試評(píng)估表
9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準(zhǔn)匯簽表
9.6wdwy-fr-mm5104新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書
9.7wdwy-fr-mm5105就職擔(dān)保書
9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表
9.9wdwy-fr-mm5107員工轉(zhuǎn)正考核表
9.10wdwy-fr-mm5108員工轉(zhuǎn)正審批表
9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報(bào)表
9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表
9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單
9.14wdwy-fr-mm5112員工獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)表
9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單
