第1篇 物業(yè)管理手冊－相關(guān)方環(huán)境制約控制程序
1、目的
為對相關(guān)方(業(yè)主、供方、裝修施工方、廢物處置方、運輸方、設(shè)備維修方等)施加影響,使他們了解本公司的環(huán)境方針,努力去滿足本公司的環(huán)境要求,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于為公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的可施加影響的相關(guān)方。
3、職責(zé)
3.1本公司對外有業(yè)務(wù)聯(lián)系的部門(管理部、品質(zhì)部、市場部、工程部、人力資源部、禮兵部、物業(yè)服務(wù)中心)負責(zé)了解相關(guān)方的情況,以便確定是否建立合作關(guān)系。
3.2本公司對外有業(yè)務(wù)關(guān)系的部門負責(zé)向相關(guān)方宣傳、解釋本公司的環(huán)境方針,提出本公司對相關(guān)方的環(huán)保要求,指導(dǎo)和監(jiān)督相關(guān)方的環(huán)?；顒?。
4、程序
4.1供方
4.1.1管理部在選擇供貨方時優(yōu)先選擇已通過iso14001環(huán)境體系認證或正在建立環(huán)境管理體系的單位,或已得到地方環(huán)保部門認可的污染物達標的單位。填寫《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》,并予以保存。
4.1.2對可施加影響的供貨方,管理部要宣傳本公司的環(huán)境方針,要求供貨方提供環(huán)保產(chǎn)品。采購危險化學(xué)品時,管理部應(yīng)要求他們提供危險化學(xué)品安全數(shù)據(jù)表(msds)。
4.1.3對供方可提出下列要求:
a)提供產(chǎn)品的合格證明,需要時提供檢測報告;
b)有毒有害廢棄物的回收;
c)運輸時不得灑落;
d)汽車油料無滴漏;
e)車輛尾氣排放達標。
4.2承包方
4.2.1物業(yè)服務(wù)中心
a)負責(zé)向綠化承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。
b)負責(zé)向廢物處理、處置承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,索取資質(zhì)證明并在合同、協(xié)議或附加環(huán)境要求文件中明確在處理、處置廢物的同時不得造成二次污染。
c)負責(zé)向社區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的工作單位和人員提出明確的環(huán)保要求,必要時提出環(huán)保知識培訓(xùn)要求。
d)負責(zé)進入社區(qū)車輛的管理,不允許在社區(qū)內(nèi)鳴笛、油料滴漏等,防止對環(huán)境造成污染。
e)負責(zé)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。具體執(zhí)行《業(yè)主入住及裝修控制程序》。
4.2.2工程部負責(zé)向設(shè)備維修承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。
4.3各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)對業(yè)主施加下列影響
4.3.1宣傳本公司的環(huán)境方針、目標、指標。
4.3.2與業(yè)主共同識別及協(xié)商解決物業(yè)服務(wù)中心管理范圍存在的環(huán)境因素,使其得到有效控制和改善。具體執(zhí)行《信息交流控制程序》。
4.4各相關(guān)部門將本部門的主要相關(guān)方名錄傳遞給品質(zhì)部,由品質(zhì)部建立本公司《可施加影響主要相關(guān)方清單》。
4.5本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《業(yè)主入住及裝修控制程序》
5.2《信息交流控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《可施加影響主要相關(guān)方清單》jw/jl-7.5.1-12-001
6.2《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004
第2篇 物業(yè)公司質(zhì)量記錄管理程序
物業(yè)公司質(zhì)量記錄的管理程序
1目的
建立質(zhì)量記錄的收集、傳遞、標識、保存等管理程序,以確保服務(wù)滿足規(guī)定要求,能夠提供足夠的有效的證據(jù)。
2適用范圍
本程序適用于公司質(zhì)量記錄的管理。
3相關(guān)標準要素
gb/t19002-iso90024.16
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊4.16質(zhì)量記錄的控制
4.2作業(yè)指導(dǎo)書的控制
5職責(zé)
5.1各部門負責(zé)按程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書的有關(guān)規(guī)定建立質(zhì)量記錄。
5.2質(zhì)量記錄由制定部門進行控制。
5.3質(zhì)量記錄使用單位負責(zé)按規(guī)定要求記錄、整理、歸檔、查閱、保管和處理。
6實施程序
6.1質(zhì)量記錄表格的建立
6.1.1各部門依照程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書中規(guī)定的質(zhì)量活動項目,建立質(zhì)量記錄表格,并建立質(zhì)量記錄表格發(fā)放清單。
6.2質(zhì)量記錄表格編號方法為:
cpm--op--***/***--*
6.3質(zhì)量記錄表格的控制、發(fā)放。
6.3.1制定質(zhì)量記錄表格的部門負責(zé)將質(zhì)量記錄表格的底樣和發(fā)放清單交經(jīng)理部備案。
6.3.2經(jīng)理部根據(jù)底樣建立《質(zhì)量記錄檢索目錄》。
6.3.3質(zhì)量記錄表格底樣由制定部門發(fā)放給使用單位,使用單位在發(fā)放清單上簽字。
6.3.4質(zhì)量記錄表格制定部門負責(zé)根據(jù)記錄的使用量提出印制要求,交經(jīng)理部審核印刷。
6.3.5經(jīng)理部根據(jù)印刷申請,對照《質(zhì)量記錄檢索目錄》審核是否是有效版本后辦理。
6.4質(zhì)量記錄表格的修改、發(fā)放
6.4.1質(zhì)量記錄表格需修改時,由制定部門根據(jù)修改意見修改。
6.4.2修改后的質(zhì)量記錄表格,由制定部門更新底樣,發(fā)放記錄清單,并負責(zé)收回所有使用單位舊表格底樣,收回的舊底樣由制定單位銷毀。
6.5標識、抄寫
6.5.1所有的質(zhì)量記錄應(yīng)字跡清楚,基本內(nèi)容齊全,能分清各類名稱等,每一份質(zhì)量記錄均有日期。
6.5.2所有質(zhì)量記錄中的數(shù)據(jù)不允許用涂改液涂改,若書寫記錄有錯誤,應(yīng)用橫線劃掉,并且要能識別原有記錄。
6.6保存
6.6.1各部門主管應(yīng)確保質(zhì)量記錄貯存在合適的環(huán)境中,貯存在磁盤的資料要按規(guī)定程序進行操作,維護及復(fù)制、保證在規(guī)定的保管期內(nèi),記錄的內(nèi)容清晰、齊全、完整,可隨時作為質(zhì)量體系活動的有效證據(jù),提供給需方或其代表或第三方審核機構(gòu)。
6.6.2如需要查詢質(zhì)量記錄,經(jīng)被查詢部門經(jīng)理同意,須作登記。查詢完畢返還,作好登記以防遺失。
6.6.3經(jīng)理部根據(jù)質(zhì)量記錄使用要求或規(guī)定,定出保管年限并在《質(zhì)量記錄檢索目錄表》中明確。
6.7處理
6.7.1各部門根據(jù)質(zhì)量記錄的保管年限規(guī)定處置方法對涉及到公司技術(shù)、經(jīng)營等重要資料應(yīng)采取銷毀方法,以確保公司的技術(shù)、經(jīng)營等資料不泄密。
6.8記錄
6.8.1質(zhì)量記錄檢索目錄表
6.8.2質(zhì)量記錄發(fā)放清單
6.8.3質(zhì)量記錄借閱登記
第3篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5
小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)
在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項進行管理:
1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等;
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;
3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;
4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理;
5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運,包括公共場地、房屋建筑共用部位;
6、交通、車輛行駛及停泊;
7、配合當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;
8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;
9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料;
10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金;
11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項;
12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組建
一、物業(yè)管理公司的目標定位
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路,對物業(yè)實施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標。
物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè),其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上,服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司的運作目標應(yīng)包括以下幾個方面:
(1)妥善管理和維護業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn),使之始終保持良好的狀態(tài),并得以保值、升值,延長使用壽命。
(2)以較少的投入,為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。
(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動,創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益,增強競爭實力。
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標包括:
(一)信譽目標
良好的信譽是公司的無形資產(chǎn),有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽目標擺在首位,塑造好企業(yè)形象,使業(yè)主和用戶有一種信任感,從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎(chǔ)。
(二)盈利目標
利潤目標包括委托方要求達到的盈利目標和物業(yè)管理公司自己制定的目標。
(三)發(fā)展目標
物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動,逐步取得相關(guān)知識、技能、經(jīng)驗和利潤,通過實踐和培訓(xùn),提高員工綜合能力,促進公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。
(四)服務(wù)目標
服務(wù)目標是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標準。
二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序
物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣,必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定,獲得批準才能成立。
(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件
物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件,主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況,是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同,具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括:
(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè),如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。
(2)一定數(shù)量的注冊資金,如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。
(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
(4)有固定的辦公場地和設(shè)施。
(5)有必要的管理機構(gòu)和人員。
(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。
(7)能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。
(二)物業(yè)管理公司的申報資料
內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料:
(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的報告。
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。
(3)管理章程。
(4)公司法人代表任命書或聘任書。
(5)驗資證明。
(6)注冊及經(jīng)營地點證明。
(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
(9)其他有關(guān)資料。
外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資),除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外,還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準文件;外商獨資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理
資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項。
私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外,其余資質(zhì)資料大體相同。
(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序
一般情況下,物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后,按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括:
(1)根據(jù)上述成立條件,準備材料和文件。
(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。
(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。
(4)到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記,以及到公安機關(guān)(或授權(quán)單位)進行公章登記和刻制。
第5篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理
一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟效益;將個人收入與企業(yè)經(jīng)濟效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動紀律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調(diào)動全體員工的積極性和主動性,努力實現(xiàn)公司管理目標。
二、工資構(gòu)成
1、基本工資
2、崗位津貼
3、職務(wù)補貼
4、工種補貼
5、月獎金
三、工資崗級標準
1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標準。
2、劃分標準:根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗等不同分為若干等級。
3、工資等級
a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級
b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級;c)高級;
c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級
四、崗位工資級別評定辦法
1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。
2、辦公室將員工基本情況進行初審后,報送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級別標準,特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準給予適當級別的工資標準。
3、高級管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級別標準由董事會決定。
4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標準發(fā)放。
五、工資發(fā)放
每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計結(jié)果和上月的考評結(jié)果報公司總經(jīng)理審批后,報送財務(wù)部計發(fā)。
六、其他薪金發(fā)放標準
1、雙薪。根據(jù)公司當年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。
2、加班費。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標準工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關(guān)規(guī)定計發(fā)加班工資。
七、工資變動管理
1、員工工資實行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標準套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。
2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟效益和目標管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強企業(yè)發(fā)展后勁。
3、工資調(diào)整與勞動紀律掛鉤:
對于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標準在當月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。
起草人:審核人:審批人:
日期:日期:日期:
第6篇 物業(yè)管理練習(xí)題二
一、名詞解釋
1、物業(yè)管理協(xié)會
2、物業(yè)管理招標
二、填空題
1,我國的物業(yè)管理實行三級管理體制,即 ,
和。其中
處于基礎(chǔ)地位、核心作用。
2,政府對物業(yè)管理的市場管理是通過 來實現(xiàn)的,即政府管理屬 ,其基本職能和作用是
其管理的首要任務(wù)和重要手段是。目前政府對物業(yè)管理的重點是 。
3,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是指由 ,
等組成的民間行業(yè)組織。
4,物業(yè)管理的自我管理首先應(yīng)從 開始。
5,業(yè)主公約是一份由 承諾,并對均有約束力的有關(guān) 等方面 的行為準則。
6,物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理,其首要環(huán)節(jié)是 。
7,物業(yè)管理的前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)即介入,從事物業(yè)形成前的階段性管理。
8,房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是 ,而物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是。
9,物業(yè)竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后達到了所規(guī)定的要求,具備了 的條件。
10,所謂'入伙'是指 。
24,物業(yè)管理的全過程的管理包括
。
11、物業(yè)管理招標是由 制訂物業(yè)管理招標文件,向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。
12、物業(yè)管理招標具有與其他招標一些不同的特點,如 , 。
13,物業(yè)管理招標必須貫徹' , , '的原則。
14,物業(yè)管理招標文件一般包括 , ,。
三、判斷題
1,業(yè)務(wù)管理部門負責(zé)環(huán)衛(wèi)、園林、綠化,治安消防,車輛、水、電煤及業(yè)主投訴的管理及處理。 ( )
2,物業(yè)管理前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行交叉管理的方法。( )
3,對物業(yè)管理企業(yè)而言,首先應(yīng)參與市場競爭獲取物業(yè)管理權(quán)。( )
4,物業(yè)管理企業(yè)通過投標競爭來接洽業(yè)務(wù)要進行可行性,可靠性分析。( )
5,物業(yè)通過竣工驗收,即表示物業(yè)管理企業(yè)由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入對物業(yè)的實體管理之中。( )
6,業(yè)主對物業(yè)的驗收是對物業(yè)給排水和門窗墻地面的驗收。( )
7,業(yè)主對物業(yè)擁有所有權(quán),所以業(yè)主可根據(jù)自己的要求隨意裝修,不需經(jīng)其他方面批準。( )
8,物業(yè)管理企業(yè)一旦中標,就可以長期占有這一市場分額,直到所管物業(yè)的壽命結(jié)束。( )
9,對較大范圍、大規(guī)模的收益性物業(yè)的物業(yè)管理一般采用選標方式,他可以減少招標的工作量。( )
10,物業(yè)管理招標的超前介入是指僅在規(guī)劃設(shè)計階段的參與。( )
四、選擇題
1,物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度稱為( )
a,業(yè)主公約b,物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制
c,住戶手冊d,業(yè)主管理委員會章程
2,物業(yè)管理市場管理中,屬于宏觀管理的是( )
a,政府管理b,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理
c,物業(yè)管理企業(yè)自我管理d,部門管理
3,物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好,并能協(xié)作配合是物業(yè)管理企業(yè)進行的( )分析。
a,可行性b,可靠性c,可盈利性
d,經(jīng)濟性
4,物業(yè)由建筑商向開發(fā)商移交的過程稱為物業(yè)的( )
a,竣工驗收 b,接管驗收c,用戶入住
d,收樓
5,為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序,使整個過程井然有序,所發(fā)給住戶的文書是( )
a,入伙通知書b,入伙手續(xù)書 c,收樓須知
d,住戶手冊
6,住戶的裝修管理由( )全權(quán)負責(zé)。
a,業(yè)主管理委員會b,房管唆 c,物業(yè)管理企業(yè)
d,所屬物業(yè)轄區(qū)的物業(yè)管理處
7,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就參與物業(yè)的建設(shè)中去體現(xiàn)了物業(yè)管理招標的( )特點。
a,接段性b,超前介入c,時間性d,計劃性
五、簡述題
1、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)市場管理的實施途徑有哪些
2,物業(yè)前期管理的主要內(nèi)容有哪些
3,簡要敘述物業(yè)前期管理的必要性。
4,物業(yè)接管驗收和物業(yè)竣工驗收的區(qū)別何在
5,簡要敘述物業(yè)全過程管理的主要內(nèi)容及入伙階段的主要工作。
6,簡述物業(yè)管理招標及投標的程序。
第7篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式
鳳凰城小區(qū)項目前期物業(yè)管理模式
一、針對項目的管理思路
根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的實際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項目的管理思路為:
*強調(diào)成本控制意識和成本管理程序
*強調(diào)流程團隊的有效運作和服務(wù)流程的持續(xù)改進
*強調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化
*致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進和功能提升
*致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識
*致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境
二、管理服務(wù)模式
根據(jù)我們對**.鳳凰城項目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項目的管理模式是:
*緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品;
*倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
*致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動”的服務(wù)文化。
在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對**.鳳凰城的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。
我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值,品質(zhì)成就未來”的管理理念,依托我們在已有項目的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗,完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開發(fā)商在招標文件中對**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶服務(wù)前向化”經(jīng)營管理模式。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價值鏈
圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來”的經(jīng)營理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式,如中標后我公司將在**.鳳凰城項目全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團隊。
我用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標。
創(chuàng)建有效服務(wù)鏈示意圖(略)
四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說明:
*在***鳳凰城業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商通過招標選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。
*如我公司中標,我們將設(shè)立***鳳凰城管理處,全面負責(zé)項目物業(yè)管理工作。
****鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
*在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
*管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系,以確保管理目標的實現(xiàn)。
第8篇 z大學(xué)物業(yè)管理中心首問負責(zé)制
為切實轉(zhuǎn)變本中心工作作風(fēng),提高服務(wù)水平,進一步密切與師生員工的聯(lián)系,結(jié)合我中心實際,特制定本制度。
一、首問負責(zé)制的內(nèi)容
首問負責(zé)制是指來物業(yè)管理中心或轄區(qū)服務(wù)窗口咨詢、辦事、來訪的師生員工最先詢問到的中心員工必須完成為其解答、辦理或引導(dǎo)辦理有關(guān)工作事宜。其中,最先接待的中心員工為首問責(zé)任人。
首問責(zé)任人的責(zé)任就是對自己最先接待的師生員工提出的問題負有解答、辦理或引導(dǎo)辦理責(zé)任。
二、首問負責(zé)制的基本要求
(一)中心每個員工都要當好首問責(zé)任人,方便師生,服務(wù)師生,維護中心良好形象的義務(wù)和責(zé)任。
(二)首問責(zé)任人在接待服務(wù)對象時要做到語言文明、熱情禮貌、態(tài)度誠懇、有問必答,不以任何借口推諉、搪塞、拖辦或拒絕辦理,不能在接待時使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等言語。
(三)對涉及本人工作崗位職責(zé)的事宜,首問責(zé)任人要做到按規(guī)定程序辦理。一次可以辦妥的,不讓服務(wù)對象來第二次。對因其它等原因暫時不能辦理的,要向?qū)Ψ街v明理由和注意事項。對不符合學(xué)校規(guī)定的事項,要耐心做好解釋和化解矛盾等工作。
(四)對不屬于本人工作崗位職責(zé)范圍內(nèi)的事宜,首問責(zé)任人要向服務(wù)對象講清辦事流程和需要的資料,并幫助其進行辦理。
(五)對因特殊原因在節(jié)假日或休息時間來辦事的服務(wù)對象,任何員工不得怠慢,要問明情況,盡力幫助其聯(lián)系或辦理有關(guān)事宜。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)和檢查考核
首問負責(zé)制在中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,由各部門主管具體負責(zé)實施。
首問負責(zé)制落實情況要作為年終考核的一項重要內(nèi)容,本年度內(nèi)被舉報或投訴(經(jīng)查屬實的)的員工,當年不能評為先進。
第9篇 物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計劃
物業(yè)項目管理處員工培訓(xùn)計劃
培訓(xùn)時間
培訓(xùn)分四期,于20**年1月中旬開始,首期以員工的物業(yè)管理基礎(chǔ)、概念等方面進行培訓(xùn),將物業(yè)管理基礎(chǔ)先行鋪開,以方便日后進行專業(yè)性的培訓(xùn)課程。
此期為兩時半個月時間;
第二期為專業(yè)性的課程,針對不同的功能部門工作需要,安排有關(guān)的培訓(xùn)課程,此期為三個月時間,各個部門將同期隔斷分開進行培訓(xùn);
第三期為溫習(xí)及專題培訓(xùn),根據(jù)首二期的培訓(xùn)工作后,進行員工溫習(xí),同時按照'**'的項目特性和管理要求,安排專題培訓(xùn),以配合現(xiàn)場實際需要。
最后一期為外部培訓(xùn)及評估考核,根據(jù)員工的職能職別,由人力資源部,項目物業(yè)經(jīng)理和**物業(yè)顧問按員工的表現(xiàn)及需要提交人員名單及培訓(xùn)方案,上報物業(yè)公司管理層,安排出外培訓(xùn)及考察。在考察完畢后,對全體員工進行全面評估及考核,以核定培訓(xùn)課程和人員的最終成效。
培訓(xùn)課程分類
員工培訓(xùn)內(nèi)容
員工培訓(xùn)內(nèi)容則按物業(yè)項目不同而制定,而建議培訓(xùn)將安排如下:
管理層及主管
基本課程:不少于12小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于16小時第(11)至第(30)講
行政人事及辦公室
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(10)至第(16)講
工程
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(17)至第(25)講
物業(yè)管理
基本課程;不少于10小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于10小時第(20)至第(30)講
保安/保潔
基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講
專題課程:不少于八小時第(20)至第(30)講
工作著裝
一、儀容及服裝
對一般物管員、辦公室人員來說:
1、頭發(fā)必需整齊、干凈。提議男同事每1至2個月剪一次頭發(fā),以保持清爽整齊。
2、為避免頭屑及油脂過多,每兩天都要洗一次頭發(fā),如有需要每一天都要洗。
3、每天早上都要把胡子徹底的刮凈。注重面部儀容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齒必須刷干凈,口腔不可以有異味。
4、早上刷牙的時候要確保牙齒之間沒有食物,在午餐之后必須漱口,刷牙(如有需要)以保持口氣清新。
5、工作服必須每天保持干凈、整潔(尤其是領(lǐng)口、袖子、手套和外套)。
6、內(nèi)衣的領(lǐng)口不可以高超過制服的領(lǐng)口,下擺不可以長過制服的下擺。
7、在當值之前必須把你的鞋子擦干凈。
8、注意周一至周五必須穿著正規(guī)的上班服裝。牛仔褲、拖鞋、涼鞋、運動服最好留在周末外出時才穿著。
9、如留手指甲,應(yīng)確保指甲長度不妨礙工作,如打字、打電話不會弄傷別人。盡量避免留得太長以至有損個人清潔健康及專業(yè)的形象。指甲油方面,為保持專業(yè)形象,只可以涂透明或淺色或淡粉色調(diào)為主。
10、女員工請在每天上班前及午飯后涂上適當?shù)目诩t及胭脂以給人容光煥發(fā)的感覺。
11、女員工頸上、手腕及腳腕間勿帶可發(fā)出聲響或顏色太鮮艷、搶眼的手飾。另一方面,飾物亦不可戴得過量,如女員工勿超過1條手鏈、1只手表或2只戒指。
12、在辦公室工作的男員工襯衫應(yīng)以淺白為主,加上領(lǐng)帶及外套,穿戴整齊(加上外套)是辦公時間的必備儀容。為建立專業(yè)人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或淺色帶線條均宜。襪子必須與西服顏色相配,切忌黑色皮鞋配白襪子。
13、男同事的西裝要特別袖口及領(lǐng)口整潔,可以用'衣領(lǐng)凈'預(yù)先噴在衣領(lǐng)及袖口上位置以加強潔力,洗好必須燙得筆挺(特別是袖口及衣領(lǐng)為當眼處)才可穿著。
14、女同事切忌在下班前,在辦公室范圍內(nèi)補妝以影響部門及自己專業(yè)的形象。
15、男女同事所用之古龍水或香水不宜過濃,會令人有嘔心感覺。一般以旁邊人士聞到便已足夠了。
對保安員及工程人員來說:
1、鬢角不可以長過1.5公分(在戴上帽子之后)。
2、制服和外套上的所有紐扣必須要扣上。
3、不得挽袖口、卷褲腿、披衣、敞懷。
4、必須把自己的工作卡放在左胸上。
工作態(tài)度
一、優(yōu)質(zhì)的工作態(tài)度
對一般物管及辦公室人員來說:
1、在上班之前15分鐘到達公司。
2、把自己的儀容整理好,清理工作臺,準備馬上投入工作。
3、秘書進老板的辦公室之前應(yīng)輕輕地敲門3次,讓老板意識到你的存在才可以進去。如果你雙手拿著東西,就應(yīng)該說一聲:'對不起,打擾您一下,有一位林先生要跟您見面'。
4、不可以在辦公室內(nèi)大聲談笑或吃零食。
5、切忌在辦公室大聲談笑。
6、不可聚上三三兩兩一同去洗手間,因為辦公室內(nèi)必須有人接聽電話及接受老板的指示。
7、交談或講話聲量切忌太大,聲音約以1米以內(nèi)別人可以聽到便可。
8、在客人面前要常常保持站直、微笑。
9、交談保持低聲量,提議在1米距離之內(nèi)的人可以聽到你的說話。保持目光集中,友善地望著對方的眼睛。適時地點頭表示你明白或同意。
10、在工作時間之內(nèi),特別是服務(wù)工作,前臺的服務(wù)員和物業(yè)管理主任要做到:
1)、立正。
2)、微笑。
3)、歡迎語。
4)、留心聆聽,讓客人把事情說完后,物管員再開始說話。
5)、盡量對所有的問題都能清晰地和準確地回答。
6)、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請等一會。讓我查問一下'。
7)、對客人的需要要考慮周到。例如:幫助客人查詢電話號碼,替客人叫出租車等。
8)、有人投訴時應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極地面對和處
理問題。
對保安及工程人員來說:
1、走路時必須身體的正直和均一的速度。一般情況下不應(yīng)該奔跑。
2、工作時間之內(nèi)特別是站崗和巡邏的時候,保安員、物管員必須:站如松。動作可歸納為'三挺、兩收、兩平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺頸;兩收,即小腹微收,下頜微收;兩平,即肩平,兩眼向前平視。
3、不可以把手放在袖子或口袋里面。
4、當客人前來問詢的時候要微笑歡迎客人。
5、首先要留心聆聽。
6、然后正確地回答所有的問題。
7、工作要有靈活性。例如:遇有沒有車證的司機時,應(yīng)該先把排在后面的出租車調(diào)往另外一條通道。這樣就可以避免所有的車輛都排在一條隊中,影響通道的暢通。
8、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請您稍等,讓我查一下'。
9、有投訴的時候應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極的面對和處理問題。
10、走路時保持身體正直和均一的速度。
11、保安員必須做到知法、守法和執(zhí)法。
第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措
物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。
本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。
一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式
物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。
(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式
一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:
1.自有物業(yè)收入
主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。
2.銀行借貸
從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。
3.抵押貸款
以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。
4.發(fā)行債券
在市場經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。
企業(yè)債券是項目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。
債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。
5.發(fā)行股票
股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標準的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。
在物業(yè)項目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因為a方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。
(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本
籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本。籌資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。
1.借款利息
指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。
2.股息(或債券利息)
股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應(yīng)按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。
3.公司自有
資金的存款利息
自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。
籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化?；I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:
籌資成本額
籌資成本率=―――――――――――――×100%
籌資總額
二、抵押貸款
抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗,更多地采用財產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。
(一)抵押貸款及其特點
抵押就是債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟損失,當債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。
抵押貸款是指銀行以及其他金融機構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。
抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。
(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。
(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實的財產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險。
此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性的特點。信用擔(dān)保貸款人的實際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實的。
(二)抵押貸款的作用
抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗,提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業(yè)務(wù)。
1.有利于物業(yè)管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款
我國過去長期實行高度集中的計劃經(jīng)濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務(wù)。
2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量
銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利
,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。
3.有利于物業(yè)管理公司增強風(fēng)險約束機制,限制其短期行為
物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟利益出發(fā)考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強風(fēng)險約束機制,限制短期行為。
4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進行
在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟效益,保證再生產(chǎn)的順利進行。
(三)抵押貸款的一般原則
如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應(yīng)遵循如下原則:
1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當平衡關(guān)系的原則
盡管“負債經(jīng)營”已成為當代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當?shù)谋壤?是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。
2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則
集中于一個時期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。
3.妥善安排,有效利用的原則
應(yīng)盡量安排長期貸款用于項目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。
4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則
申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。
5.妥善制定還貸計劃的原則
所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應(yīng)制定好切實可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。
三、資金籌措方案的分析與評估
由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進行分析比較,取其優(yōu)者。
在對資金籌措方案進行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。
(一)籌資結(jié)構(gòu)分析
物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風(fēng)險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點,但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達到風(fēng)險最小、獲取容易、成本最低的目的。
(二)籌資成本分析
銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費用,而債券則是固定利息加發(fā)行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。
綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。
(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析
籌集資金以后如何使用,實際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當按需要在不同的時間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進行適當?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應(yīng)該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當,長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。
(四)利率與匯率風(fēng)險分析
第11篇 安必盛物業(yè)管理公司簡介
安必盛物業(yè)管理有限公司簡介
上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業(yè)管理協(xié)會的會員代表單位,具有物業(yè)管理二級資質(zhì),通過'iso9001'質(zhì)量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價局授予'誠信建設(shè)單位'、2005年度被評為'閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)'、2006年被評為'上海市物業(yè)管理協(xié)會優(yōu)秀會員單位'、在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜被評為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。
公司一直遵循'用心成就品質(zhì)'的企業(yè)宗旨,擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊伍。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制,公司機構(gòu)設(shè)置為:'五部十六處',即:市場拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計劃財務(wù)部、行政人事部和各項目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。
公司現(xiàn)已管理的項目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達200萬平方米。
公司提倡'以人為本,持續(xù)改進'的管理理念。
安必盛物業(yè)人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標,用心來經(jīng)營和管理物業(yè)。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風(fēng)貌,使業(yè)主倍感親切;以急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,竭盡全力為業(yè)主解決問題,達到方便業(yè)主生活的目的;以嚴格的系統(tǒng)管理,不斷發(fā)現(xiàn)和改進管理中存在的問題,實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意,不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。
公司一貫堅持的質(zhì)量方針為:創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標為:保持安全文明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)達標窗口的稱號,爭創(chuàng)市級優(yōu)秀示范、文明小區(qū);公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭達到區(qū)級文明小區(qū)、市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的標準。公司對每一位員工的工作要求是:虛心聽取業(yè)主意見,全心全意為業(yè)主服務(wù)。
在當今激烈的市場競爭中,安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承'用心成就品質(zhì)'的宗旨,'以人為本,持續(xù)改進'的管理理念,不斷以法規(guī)規(guī)范人,以良好的風(fēng)尚鼓舞人,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人,確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。
安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!
企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、團隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。'企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家'便是其核心體現(xiàn)。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
第12篇 酒店物業(yè)材料物資管理操作程序
酒店物業(yè)項目材料物資管理操作程序
收貨工作操作程序
(1)負責(zé)公司內(nèi)除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進店時的收訖驗查工作。
(2)上崗后做好收貨前準備工作。檢查核準磅稱的準確性。
(3)收貨時嚴把檢驗關(guān),杜絕一切不符合衛(wèi)生標準及使用標準的貨物進店。
a、認真核準數(shù)量。凡能稱重量的必須過磅。
b、核準入貨的品種、規(guī)格及型號
c、嚴把質(zhì)量關(guān),對購入貨品要核查是否屬于'三無'(既無商標、無生產(chǎn)廠家、無生產(chǎn)日期),核查是否在保質(zhì)期內(nèi)。尤其是食品,更要查有無變質(zhì)現(xiàn)象,瓜果是否新鮮等等。
(4)核查購入物品是否已列入'月度申購計劃表'內(nèi),是否屬于經(jīng)批準的訂貨單內(nèi)容的。如不符合手續(xù)的要查明原因后再收貨。對未完成的訂單要在上面注明已到貨數(shù)量金額及到貨日期,并加以保存好。
(5)及時辦理收貨手續(xù)。
a、根據(jù)發(fā)票編制收貨日報表。對無發(fā)票的要辦理無發(fā)票收貨單并列入收貨日報表內(nèi)。
b、嚴格簽收手續(xù),做到貨票相符、發(fā)票與日報表相符、發(fā)票與日報表相符、日報表與實物相符。
(6)收貨后及時通知申購部門前來領(lǐng)貨。經(jīng)驗查確認后,領(lǐng)貨人在發(fā)票或收貨日報上簽收。
(7)對應(yīng)該入庫的貨品,及時通知倉庫來人驗收領(lǐng)取。
(8)編制的收貨日報表一式四份,一份交成本控制部,一份交領(lǐng)取的部門,一份交采購部,另一份自存?zhèn)洳椤?/p>
(9)月末,協(xié)助成本、倉庫、財務(wù)部門做好盤點及核對帳目工作。
(10)同采購員、倉庫保管員及成本控制員保持密切工作聯(lián)系,互通情況,及時解決工作中發(fā)生的問題。
倉庫保管操作程序
(1)負責(zé)公司入庫貨物的驗收、保管及發(fā)放工作。
(2)貨物入庫。
a、認真驗收、查核貨物的數(shù)量、質(zhì)量、保存有效期等,符合要求的方能入庫。
b、開出入庫驗收單,填清貨物的品名、規(guī)格、型號及數(shù)量等。
c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。
d、及時登記帳卡,每天結(jié)出數(shù)量合計數(shù)。
e、合理利用倉庫條件,分門別類保管好各類貨品。
f、做好清潔衛(wèi)生工作,保持庫房整潔。
g、嚴格按消防有關(guān)規(guī)定擺放各類貨品。
h、經(jīng)常檢查各類貨品,防止變質(zhì)損耗。發(fā)現(xiàn)霉變情況,及時采取措施處理解決。
(4)發(fā)貨出庫
a、嚴格按發(fā)貨規(guī)章制度辦事。領(lǐng)貨必須憑主管人員簽過字的領(lǐng)料單。如有特殊原因,需得到庫房主任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出庫。
b、認真核點出庫貨物。驗收無誤后,發(fā)、領(lǐng)雙方在領(lǐng)料單上簽字。三聯(lián)領(lǐng)料單,一聯(lián)交領(lǐng)用部門,一聯(lián)倉庫留存,一聯(lián)交財務(wù)部記帳。
c、發(fā)貨后及時登記有關(guān)帳卡。
(5)采用科學(xué)合理的方法管理庫房。根據(jù)各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲量。
(6)掌握各類貨物的庫存量,每月按時制定補充庫存量的申購計劃表,報財務(wù)成本控制部。
(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。
(8)每天下班時要檢查庫房有無隱患。關(guān)閉電源,鎖好庫門,將庫房鑰匙交到前臺,辦完手續(xù)后方可離庫。
物資財產(chǎn)核算操作程序
1、物資財產(chǎn)核算主要工作
(1)負責(zé)公司內(nèi)各類物資財產(chǎn)(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產(chǎn)和低值易耗品)的帳務(wù)科目設(shè)置、記帳核算工作。
(2)根據(jù)各類物資財產(chǎn)收料單登記分類及明細金額數(shù)量帳。
(3)分別對各類物資財產(chǎn)帳進行核算,每日結(jié)出各帳務(wù)科目的借貸方發(fā)生額及余額。
(4)參與月末、年末的倉庫盤點工作。
(5)參與月末、年末的物資財產(chǎn)申購計劃工作。
(6)運用核算后所得的各項數(shù)量,參與對成本費用控制的工作。
2、食品、酒水帳務(wù)核算
(1)根據(jù)食品原料倉庫收貨單,審核原始發(fā)票的品種、數(shù)量及金額。核對無誤后,分食品大類開出明細進貨清單交財務(wù)出納付款。
(2)根據(jù)倉庫收發(fā)料單,按品種分別登記明細帳和分類帳。
3、物料用品帳務(wù)核算
(1)根據(jù)倉庫保管員轉(zhuǎn)來的各類物品的收發(fā)料單,登記分類明細金額數(shù)量帳。
(2)根據(jù)各類物品的每月發(fā)料進行統(tǒng)計、核價、計算,并按品種、部門編制月領(lǐng)用明細表。
(3)月末編制各類物品收發(fā)存月報表。
(4)配合有關(guān)部門制定各物品的消耗定額,參與費用定額管理工作。
(5)每月同物品倉庫保管核對實物帳卡,做到帳帳相符。
4、工程材料帳務(wù)核算
(1)根據(jù)各類工程材料的收發(fā)料單,登記分類明細金額數(shù)量帳。
(2)登記工程部個人領(lǐng)用工具的輔助帳。當領(lǐng)用人員發(fā)生變動時,及時變動人員姓名、或轉(zhuǎn)移注銷其名單、工具名稱。
(3)根據(jù)月發(fā)料單進行統(tǒng)計、核價、計算,并按材料品種及部門編制月領(lǐng)用明細表。
(4)月末編制工程材料的收發(fā)存月報。
(5)每月同工程材料管理員核對實物帳,做到帳帳相符。
(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對非正常的或報損的材料要協(xié)助查明原因并寫報告上報部門主管。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
