第1篇 物業(yè)管理財(cái)務(wù)資產(chǎn)部部門職能
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)資產(chǎn)部部門職能
1、負(fù)責(zé)公司預(yù)算管理;成本管理;會(huì)計(jì)事務(wù)、項(xiàng)目成本核算管理;資產(chǎn)管理;公積金管理。
2、負(fù)責(zé)公司會(huì)計(jì)事務(wù)、項(xiàng)目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金和支票的管理;往來(lái)賬目管理;票據(jù)管理及醫(yī)藥費(fèi)報(bào)銷;庫(kù)存貨幣資金管理 。
4、負(fù)責(zé)擬定各服務(wù)項(xiàng)目工作管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程、考核標(biāo)準(zhǔn)。
5、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核。
6、負(fù)責(zé)與各部及客戶服務(wù)中心之間工作協(xié)調(diào)。
第2篇 物業(yè)管理費(fèi)催繳宣傳標(biāo)語(yǔ)范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹新風(fēng),加強(qiáng)業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費(fèi)來(lái)支持!
6.欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為!
9.樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為!
10.共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
11.維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作!
12.加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動(dòng)無(wú)尚光榮,物業(yè)管理功德無(wú)量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚(yáng)榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動(dòng)、尊重知識(shí)、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強(qiáng)民主,依法治國(guó),構(gòu)建和諧社會(huì)!
19.樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧,建設(shè)美好家園!
第3篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)屬下五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一物業(yè)集團(tuán)屬下具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金100萬(wàn)元,資質(zhì)4級(jí)。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、客戶服務(wù)中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個(gè)部門。
公司建立了全面質(zhì)量管理體系和內(nèi)部運(yùn)作管理機(jī)制,健全了各類規(guī)章制度,具有完善的計(jì)算機(jī)辦公與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進(jìn)的通訊、防盜、消防、工程維修等設(shè)備,秉承'規(guī)范管理、專業(yè)運(yùn)作、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的經(jīng)營(yíng)理念。在管理小區(qū)的過(guò)程中,始終堅(jiān)持以人為本,以'業(yè)主至上,服務(wù)第一'為宗旨,灌輸'高起點(diǎn)、嚴(yán)管理、精服務(wù)'的管理服務(wù)思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進(jìn)取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強(qiáng),業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專業(yè)化人才隊(duì)伍。現(xiàn)有員工61人,其中,經(jīng)濟(jì)師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊(duì)伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護(hù)神。
公司推出了獨(dú)特的服務(wù)理念。提出了'一個(gè)結(jié)果,兩種標(biāo)準(zhǔn)'的工作原則,即'一個(gè)結(jié)果':讓業(yè)主滿意的結(jié)果;'兩種標(biāo)準(zhǔn)',物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須解決,處理的結(jié)果讓業(yè)主滿意;非物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須設(shè)法解決,處理的過(guò)程讓業(yè)主感動(dòng),直至滿意。同時(shí),推出了'人過(guò)地清'、'首問(wèn)責(zé)任制'、'總經(jīng)理信箱'、'總經(jīng)理接待日'等服務(wù)舉措,在提升服務(wù)質(zhì)量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務(wù)宗旨:堅(jiān)持'業(yè)主至上,服務(wù)第一',營(yíng)造現(xiàn)代化人文生活空間。
經(jīng)營(yíng)理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
管理目標(biāo):創(chuàng)建具有金碧特色的全國(guó)一流物業(yè)管理模式。
產(chǎn)品目標(biāo):營(yíng)造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍,把在管小區(qū)建設(shè)成為'健康文明,和諧進(jìn)步'的全國(guó)一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績(jī)
(一)公司管理項(xiàng)目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團(tuán)下屬4家具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等10多個(gè)樓盤,形成各具特色的經(jīng)典樓盤。
(三)住宅業(yè)務(wù):我公司的住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展取得了令人矚目的佳績(jī),自前期介入第三金碧花園項(xiàng)目以來(lái),業(yè)主滿意率高達(dá)98%以上,無(wú)一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績(jī)突出被評(píng)為集團(tuán)公司先進(jìn)個(gè)人。
四、管理優(yōu)勢(shì)
(一)人才優(yōu)勢(shì)。我司屬恒大物業(yè)集團(tuán)下屬公司,在管理人才方面,由集團(tuán)公司給予統(tǒng)一調(diào)配,資源共享,因此,在人才儲(chǔ)備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢(shì)。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。公司擁有專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運(yùn)作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學(xué)管理機(jī)制,具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
(三)公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來(lái),一直注重于品牌建設(shè),努力在業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對(duì)外宣傳及公眾形象,對(duì)于項(xiàng)目的宣傳效應(yīng)會(huì)起到積極推動(dòng)的作用。公司多年的市場(chǎng)運(yùn)作,與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門關(guān)系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢(shì)。公司十分重視企業(yè)文化建設(shè),弘揚(yáng)'艱苦創(chuàng)業(yè)、無(wú)私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取'的企為精神,發(fā)揚(yáng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效的'工作作風(fēng),提出并實(shí)踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質(zhì)。
第4篇 物業(yè)管理部主管職務(wù)說(shuō)明書
工作概述:熟悉轄區(qū)內(nèi)安防重點(diǎn)、難點(diǎn)與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊(duì)工作計(jì)劃,督導(dǎo)崗位工作實(shí)操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協(xié)調(diào)性好,體格勻稱,能持續(xù)工作10小時(shí)以上,視力不得低于5.0,無(wú)色盲及口吃。
3、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨蠈W(xué)歷
4、工作經(jīng)歷:任職大型物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;
5、工作技能要求
經(jīng)《物業(yè)管理部主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)測(cè)合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):經(jīng)理助理
2、直接下級(jí):副主管
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊(duì)、執(zhí)法中隊(duì)、交警中隊(duì)
(三)崗位職責(zé)
1、制訂中隊(duì)工作計(jì)劃,帶領(lǐng)中隊(duì)做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區(qū)住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)業(yè)戶的家訪或隨訪;
4、監(jiān)督中隊(duì)隊(duì)員嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作規(guī)程;
5、對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理員服務(wù)質(zhì)素、工作質(zhì)量滿意度負(fù)責(zé)
6、與各中隊(duì)主管及兄弟部門協(xié)作,協(xié)同苑區(qū)管理;
7、教育和帶領(lǐng)中隊(duì)執(zhí)行公司、部門的有關(guān)部門條令、規(guī)章制度,做好遵紀(jì)守法教育,嚴(yán)防各種事故、案件發(fā)生;
8、組織中隊(duì)軍事隊(duì)列、業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)工作;
9、關(guān)心愛(ài)護(hù)下屬,及時(shí)了解和掌握隊(duì)員思想動(dòng)態(tài),幫助其解決實(shí)際問(wèn)題;
10、主持中隊(duì)例會(huì)與點(diǎn)名;
11、妥善處理與中隊(duì)相關(guān)的投訴及各類事件;
12、負(fù)責(zé)中隊(duì)隊(duì)員、領(lǐng)班一天內(nèi)假期申請(qǐng)的審批,并核準(zhǔn)2日或以上假期申請(qǐng);
13、擬訂中隊(duì)崗位加班計(jì)劃與申請(qǐng);
14、擬訂中隊(duì)隊(duì)員與領(lǐng)班調(diào)薪計(jì)劃并預(yù)以評(píng)核;
15、負(fù)責(zé)中隊(duì)領(lǐng)班級(jí)的任免與調(diào)配,并報(bào)部門備案;
16、每日審閱中隊(duì)各班值班記錄;
17、完成上級(jí)賦予的其他任務(wù)。
(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保社區(qū)無(wú)安全管理責(zé)任事故案件發(fā)生,自然案發(fā)率(備注:非管理責(zé)任造成,不可預(yù)測(cè))每年不得超過(guò)1%戶;
2、確保轄區(qū)業(yè)戶、租戶綜合檔案?jìng)浒盖逦⑼晟?每戶一檔無(wú)漏記或錯(cuò)位記錄;部門確保社區(qū)內(nèi)重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時(shí)與派出所溝通,并向部門經(jīng)理匯報(bào);
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細(xì),并分析總結(jié),一周內(nèi)予以回復(fù);
4、確保各崗位實(shí)操80分以上比率不低于95%,中隊(duì)隊(duì)員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業(yè)主問(wèn)卷調(diào)查滿意度達(dá)到95%;
6、確保中隊(duì)發(fā)揮一職多能,全面對(duì)安全、環(huán)境、工程、水電維修等工作進(jìn)行協(xié)作、監(jiān)管,確保中隊(duì)隊(duì)員及骨干無(wú)因主觀不配合、協(xié)作等情形出現(xiàn);
7、確保每月一次安全教育,中隊(duì)無(wú)嚴(yán)重違紀(jì)或違法犯罪發(fā)生,無(wú)重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時(shí)左右的軍事隊(duì)列或業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)學(xué)習(xí),每周不得少于2次中隊(duì)組織的長(zhǎng)跑與體能訓(xùn)練,確保中隊(duì)成員綜合素質(zhì)95%達(dá)到《物業(yè)管理考核達(dá)標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn);
9、每季度不得少于一次針對(duì)單個(gè)隊(duì)員的談心與交流,確保無(wú)因管理失職、關(guān)心愛(ài)護(hù)不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)議制度》,做好上傳下達(dá),確保各項(xiàng)工作及時(shí)總結(jié)、調(diào)整、部署,無(wú)遺漏或不及時(shí);
11、處突3分鐘至現(xiàn)場(chǎng)(非工作期間5分鐘),確保投訴當(dāng)日有跟進(jìn),確保無(wú)因處置態(tài)度不佳、包庇縱容等主觀過(guò)失引致的二次投訴;
12、確保中隊(duì)請(qǐng)假程序正確,符合《請(qǐng)銷假制度》,無(wú)因請(qǐng)假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計(jì)劃符合《加班管理規(guī)定》;
14、確保調(diào)薪計(jì)劃符合《薪酬規(guī)定》;
15、確保每日對(duì)各班次值班記錄內(nèi)容的跟進(jìn);
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第5篇 物業(yè)某園區(qū)電梯使用管理守則
物業(yè)園區(qū)電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩(wěn)、高效,更好地為住戶服務(wù),請(qǐng)遵守以下規(guī)定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)乘坐或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
1.2乘坐電梯時(shí)應(yīng)注意安全,進(jìn)出轎廂時(shí)保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴(yán)禁在轎廂內(nèi)吸煙。
1.4嚴(yán)禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴(yán)禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關(guān)閉時(shí)不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
1.7轎廂內(nèi)應(yīng)保持安靜、清潔。嚴(yán)禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運(yùn)行中電梯出現(xiàn)突然故障,請(qǐng)乘客不要驚慌,請(qǐng)乘客立即按轎廂內(nèi)的'緊急報(bào)警按鈕'求救,管理處會(huì)及時(shí)派來(lái)電梯工救援乘客。
1.9發(fā)生火警時(shí),切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能會(huì)因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時(shí)開放。
2.0電梯做為臨時(shí)貨梯管理規(guī)定
2.1電梯做為臨時(shí)貨梯是管理處為業(yè)主的裝修及搬屋時(shí)提供方便。
2.2業(yè)主裝修時(shí)搬運(yùn)材料及搬家時(shí)使用電梯,需先向管理處申請(qǐng)。業(yè)主在使用電梯時(shí)如對(duì)電梯造成損壞,影響電梯安全運(yùn)行要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償。
2.3搬運(yùn)人員在搬運(yùn)物品過(guò)程中,造成轎廂及電梯間環(huán)境污染要負(fù)責(zé)清潔干凈,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.4搬運(yùn)物品時(shí),對(duì)可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細(xì)心搬運(yùn),物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運(yùn)水泥等可能對(duì)轎廂底部造成污損的物品時(shí)要在轎廂底部預(yù)先鋪好油布或塑料布,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.6每次電梯運(yùn)載物品,總重不得超過(guò)電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過(guò)50公斤,大件物品的長(zhǎng)*寬*高不得超過(guò)120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時(shí),不得超過(guò)三層。
2.7砂不得用電梯運(yùn)載,需從安全通道的樓梯搬運(yùn),造成樓梯間環(huán)境污染的要負(fù)責(zé)清潔干凈;造成樓梯間公共設(shè)施損壞的要恢復(fù)原狀。
2.8貨梯開放時(shí)間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請(qǐng)。
3.0當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯底坑有積水時(shí),應(yīng)立即停止使用,以免觸電;業(yè)主在沖洗屋內(nèi)衛(wèi)生時(shí),請(qǐng)注意,切勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
4.0電梯維修人員每周對(duì)電梯作例行檢查、維護(hù)保養(yǎng),因維修、保養(yǎng)而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會(huì)在一樓掛牌告示。
第6篇 項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍4
項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:
1.對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。
2.對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對(duì)客戶的裝修工程方案審核,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。
5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問(wèn)。
6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
一、強(qiáng)電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí),應(yīng)給予支持配合。
3.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。
6.負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
8.對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
9.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)、給排水專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境,同時(shí)最大限度節(jié)約能源。
3.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。
4.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。
5.負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、綜合維修專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。
3.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。
4.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
6.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
7.負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。
8.負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
四、弱電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第7篇 物業(yè)供水管理程序
物業(yè)的供水管理程序
1目的
本程序明確了對(duì)物業(yè)供水管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保用戶的供水及安全用水。
2適用范圍
適合于本公司目前所承接物業(yè)的供水管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關(guān)文件
4.1《物業(yè)裝修管理》
4.2《水泵站運(yùn)行規(guī)程》
4.3《質(zhì)量手冊(cè)》
4.4《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》
4.5《建筑給排水工程規(guī)范》
4.6《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5職責(zé)
5.1機(jī)電工程部總體負(fù)責(zé)本公司所有供水設(shè)施的維修保障及運(yùn)行控制;其中zz開關(guān)站具體負(fù)責(zé)zz苑中心泵站的正常運(yùn)行。
5.2沙河管理部具體負(fù)責(zé)本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)供水設(shè)施的正常運(yùn)行 ,并負(fù)責(zé)抄沙河南、北工業(yè)區(qū)所有用戶的水表的抄表工作。
5.3物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)zz航苑大廈供水設(shè)施的正常運(yùn)行, 并負(fù)責(zé)本公司生活區(qū)各住戶的水表的抄表工作。
5.4經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)本公司商業(yè)用戶的水表抄表工作, 并負(fù)責(zé)本公司管理物業(yè)全部用戶的水費(fèi)計(jì)算。
5.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)本公司管理物業(yè)全部用戶的水費(fèi)收繳。
5.6機(jī)電工程部負(fù)責(zé)停水的搶修及通知相關(guān)部門。
5.7公司承接zz外物業(yè)管理項(xiàng)目中, 由其物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)該物業(yè)供水設(shè)施的正常運(yùn)行。
6實(shí)施程序
6.1入住用戶用水水量的申請(qǐng)報(bào)裝。
6.1.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)向用戶發(fā)放《用水申請(qǐng)表》,具體參見(jiàn)運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》執(zhí)行。
6.1.2用戶向機(jī)電工程部提供供水系統(tǒng)管道平面圖及管道系統(tǒng)圖。
6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)其審查,經(jīng)批準(zhǔn)后用戶方可施工。
6.1.4機(jī)電工程部對(duì)用戶的施工驗(yàn)收合格后供水,并由水工班負(fù)責(zé)碰管接表的施工或監(jiān)理,若驗(yàn)收不合格,按本程序6.4.4條規(guī)定將不給予供水。
6.1.5施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)按初步審批意見(jiàn)及《建筑給水排水工程規(guī)范》和《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行。
6.2正常供水
6.2.1本公司所有泵站的每月值班均由各相應(yīng)站長(zhǎng)在上月末根據(jù)情況制定《值班人員安排表》,巡視項(xiàng)目及要求按《水泵站運(yùn)行規(guī)程》執(zhí)行。
6.2.2機(jī)電工程部負(fù)責(zé)保障本公司zz中心泵站,北苑住宅區(qū)及zz苑內(nèi)所有建筑供水設(shè)施的安全可靠運(yùn)行,24小時(shí)值班,做好水泵運(yùn)行記錄。
6.2.3沙河管理部負(fù)責(zé)保障本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)內(nèi)供水設(shè)施的安全可靠運(yùn)行,做好水泵運(yùn)行記錄。
6.2.4物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)zz航苑大廈供水設(shè)施的安全可靠運(yùn)行,并做好運(yùn)行記錄。
6.2.5所有泵站的《水泵運(yùn)行記錄表》應(yīng)每半月上交機(jī)電工程部,由技術(shù)主管進(jìn)行匯總及技術(shù)分析,發(fā)現(xiàn)不正常即采取相應(yīng)的措施予以解決。
6.3正常停水
6.3.1公司接到自來(lái)水公司發(fā)出的停水通知后,機(jī)電工程部在一小時(shí)內(nèi)通知相關(guān)部門,并作記錄,由物業(yè)管理部、沙河管理部在接到通知不超過(guò)半小時(shí)內(nèi)及時(shí)通知用戶。
6.3.2公司供水設(shè)備或管道維修改造及清洗水池等需停水時(shí),由物業(yè)管理部、沙河管理部在停水前一天書面通知用戶。
6.3.3由于工程之需要,對(duì)消防設(shè)施停水時(shí),應(yīng)由用戶報(bào)消防辦批準(zhǔn)后,再由機(jī)電工程部按排執(zhí)行,在工作中應(yīng)實(shí)行閥門操作表制度。
6.4非正常停水
6.4.1自來(lái)水公司事故停水,由機(jī)電工程部及時(shí)與自來(lái)水公司取得聯(lián)系,了解恢復(fù)供水時(shí)間,并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,作好記錄。物業(yè)管理部、沙河管理部掌握恢復(fù)供水時(shí)間后,在半小時(shí)內(nèi)書面通知用戶。
6.4.2公司供水設(shè)備、管道在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)故障或爆管造成停水,機(jī)電工程部應(yīng)盡量縮小停水范圍,及時(shí)搶修,并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo),通知相關(guān)部門,并作好記錄,同時(shí)物業(yè)管理部、沙河管理部在接到通知后半小時(shí)內(nèi)書面通知用戶。
6.4.3沙河南、北工業(yè)區(qū)事故停水, 沙河管理部及時(shí)掌握情況,盡量縮小停水范圍,及時(shí)搶修,并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)電工程部,由機(jī)電工程部派人搶修,并作記錄;同時(shí)沙河管理部在發(fā)生事故停水不超過(guò)半小時(shí)內(nèi)通知用戶。
6.4.4懲罰性停水:當(dāng)用戶違反了公司的消防、租賃、裝修等管理?xiàng)l例,經(jīng)通告而拒不改正者,在得到公司領(lǐng)導(dǎo)同意后,由機(jī)電工程部對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制性停水。
6.5應(yīng)急供水保障
6.5.1機(jī)電工程部在接到自來(lái)水公司停水通知后,提前做好所屬水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時(shí)應(yīng)急供水。
6.5.2航苑大廈管理處在接到停水通知后,提前做好大廈水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時(shí)應(yīng)急供水。
6.5.3沙河管理部在接到停水通知后,提前做好樓宇水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時(shí)應(yīng)急供水。
6.5.4當(dāng)供電局或公司停電時(shí),各相關(guān)部門應(yīng)分別啟動(dòng)發(fā)電機(jī),充分保障各泵站的正常供水。
6.5.5任何人未經(jīng)消防辦及公司領(lǐng)導(dǎo)同意,不得動(dòng)用消防蓄備用水。
6.6工程臨時(shí)供水
6.6.1在無(wú)現(xiàn)成供水設(shè)施、管道且施工中需提供水源的工程施工時(shí),施工、裝修單位在施工前應(yīng)向機(jī)電工程部提出書面申請(qǐng),申請(qǐng)包括:
a.施工及裝修單位名稱
b.施工及裝修地點(diǎn)、內(nèi)容和所需時(shí)間段
c.施工日用水量
6.6.2由機(jī)電工程部審查后決定臨時(shí)供水的接管處及配表大小。
6.6.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)臨時(shí)供水設(shè)施進(jìn)行檢查后準(zhǔn)允供水。
6.6.4工程結(jié)束后,由施工、裝修單位向機(jī)電工程部提出申請(qǐng),拆除臨時(shí)供水設(shè)施、管道,恢復(fù)至原狀態(tài)。
6.6.5由于施工或停水而浪費(fèi)的水,由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)計(jì)量和收費(fèi),其它臨時(shí)供水的抄表計(jì)費(fèi)工作由機(jī)電工程部通知經(jīng)營(yíng)部進(jìn)行,并由財(cái)務(wù)收費(fèi)。
6.7水質(zhì)保障
6.7.1機(jī)電工程部每年對(duì)zz苑小區(qū)、北苑、南苑18、19棟,城東街2、 3棟所有水池、水箱進(jìn)行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.2沙河管理部每年對(duì)沙河南北工業(yè)區(qū)內(nèi)所有水池、水箱進(jìn)行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.3機(jī)電工程部將清洗后的水池、水箱儲(chǔ)水取樣送至福田區(qū)防疫站進(jìn)行衛(wèi)生化驗(yàn),并及時(shí)領(lǐng)取化驗(yàn)結(jié)果。
6.7.4沙河管理部將清洗后的水池、水箱儲(chǔ)水取樣送至南山
區(qū)防疫站進(jìn)行衛(wèi)生化驗(yàn),并及時(shí)領(lǐng)取化驗(yàn)結(jié)果,并將水池清洗記錄及化驗(yàn)結(jié)果上交機(jī)電工程部,由技術(shù)主管綜合分析。若化驗(yàn)合格,存檔備案;若不合格,則根據(jù)相應(yīng)情況找出不合格原因,并加以處理,直至化驗(yàn)合格為止。
6.7.5機(jī)電工程部隨時(shí)接受配合相關(guān)衛(wèi)生防疫部門的臨時(shí)水質(zhì)衛(wèi)生抽檢工作。
6.7.6機(jī)電工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人員應(yīng)在此前作體檢,以確保他們的身體健康狀況良好。
6.8用戶水表抄表
6.8.1經(jīng)營(yíng)部在每月1-5日抄商業(yè)用戶水表。
6.8.2物業(yè)管理部在每月1-5日抄生活區(qū)住戶水表,報(bào)經(jīng)營(yíng)部。
6.8.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工業(yè)區(qū)用戶水表, 報(bào)經(jīng)營(yíng)部。
6.9水費(fèi)計(jì)算與收款
6.9.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的水度數(shù),計(jì)算出各用戶的水費(fèi)并打印出水費(fèi)票據(jù),將票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6.9.2財(cái)務(wù)部根據(jù)票據(jù)收取水費(fèi),具體運(yùn)作按《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》程序執(zhí)行。
6.10公司供水設(shè)備的日常和定期維護(hù)保養(yǎng)
6.10.1機(jī)電工程部負(fù)責(zé)公司所轄范圍內(nèi)整個(gè)供水系統(tǒng)的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修工作,但在某些指定地點(diǎn)可以交由樓房管理處具體執(zhí)行運(yùn)行保養(yǎng)任務(wù),機(jī)電工程部仍應(yīng)負(fù)督促及指導(dǎo)的責(zé)任,分工如下:
6.10.1.1沙河管理部負(fù)責(zé)沙河(南)、沙河(北)工業(yè)區(qū)泵站及供水設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)。
6.10.1.2航苑大廈管理處負(fù)責(zé)航苑大廈泵站及供水設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)。
6.10.2公司供水設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)均由水工維修班執(zhí)行,每年一次, 由機(jī)電工程部具體安排,做好定期維護(hù)保養(yǎng)記錄。
7質(zhì)量記錄
7.1用水申請(qǐng)表
7.2水泵站運(yùn)行記錄表
7.3停水記錄表
7.4水質(zhì)檢驗(yàn)記錄
第8篇 物業(yè)管理員工文明用語(yǔ)培訓(xùn)
物業(yè)管理公司員工文明用語(yǔ)培訓(xùn)
1、用語(yǔ):
1.1當(dāng)外來(lái)人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗(yàn)證時(shí):
'先生/小姐請(qǐng)留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請(qǐng)進(jìn)。'
'對(duì)不起,無(wú)證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'
'先生/小姐,您找誰(shuí)是否提前預(yù)約'。
1.2對(duì)客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時(shí):
'早上好'、'您好'、'請(qǐng)進(jìn)'、'再見(jiàn),您慢走'。
1.3有物品出入商場(chǎng)時(shí):
'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請(qǐng)您從地下室出入。'
'對(duì)不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'
1.4值班人員接聽(tīng)電話或有人借用電話時(shí):
'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請(qǐng)問(wèn)有什么事情需要我?guī)兔?
'請(qǐng)問(wèn)您找誰(shuí)'
'請(qǐng)稍等一下。'
'對(duì)不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。
2、服務(wù):
2.1站崗的姿勢(shì)要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時(shí)不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過(guò)長(zhǎng),倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢(shì)要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對(duì)來(lái)訪的客人打招呼時(shí),應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問(wèn)必答,百問(wèn)不厭。
2.4保安員要熟悉商場(chǎng),并能準(zhǔn)確回答各層布局。
第9篇 金地花園物業(yè)管理方式
金地國(guó)際花園物業(yè)管理方式
借金地物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)戶服務(wù)為中心'的管理理念和'基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)戶服務(wù)個(gè)性化'的管理模式;結(jié)合金地國(guó)際花園物業(yè)的實(shí)際狀況和業(yè)戶需求,使金地國(guó)際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化,樹立北京市物業(yè)管理新典范。
(一)金地國(guó)際花園內(nèi)部管理架構(gòu)
(二)、運(yùn)作機(jī)制
1.金地國(guó)際花園管理運(yùn)作機(jī)制圖
2.全面質(zhì)量管理
根據(jù)iso9001質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過(guò)監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。
3.計(jì)劃目標(biāo)管理
按金地物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo),金地國(guó)際花園管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)施過(guò)程中加強(qiáng)檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問(wèn)題及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái),實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績(jī),并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
4.協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
--運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過(guò)崗位競(jìng)爭(zhēng),以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
--輿論促動(dòng)力,因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
5.督導(dǎo)管理
管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導(dǎo)管理方式,對(duì)各能職部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
--經(jīng)濟(jì)管理,通過(guò)制定員工考評(píng)和工作成績(jī)的工資制度,調(diào)動(dòng)員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
--宣傳教育,通過(guò)各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(三)、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。
--管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督
--業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系
--過(guò)信息反饋監(jiān)督,通過(guò)各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制,保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過(guò)投訴電話、閉路電視、巡更系統(tǒng)無(wú)線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具,及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)內(nèi)發(fā)生的情況。
(2)嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
(3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程,一環(huán)緊扣一環(huán)的,一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處經(jīng)理、主管的每月(日)檢查,通過(guò)總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。
(5)通過(guò)反饋信息的總評(píng)比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn),以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
(五)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針,確定年度質(zhì)量目標(biāo),對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時(shí)率、消防隱患處理率等指標(biāo)作出量化要求。
1)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制,對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。
2)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
3)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
1)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。
2)運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
3)發(fā)揮計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
4)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
5)運(yùn)用酒店管理模式在金地國(guó)際花園的進(jìn)行管理、服務(wù)工作。
第10篇 物業(yè)管理公司常用宣傳口號(hào)標(biāo)語(yǔ)
18個(gè)物業(yè)管理公司常用宣傳口號(hào)與標(biāo)語(yǔ)
1、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作!
2、尊重勞動(dòng)、尊重知識(shí)、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!
4、加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
5、物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
6、拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害!
7、拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為!
8、物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費(fèi)來(lái)支持!
9、欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
10、樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為!
11、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧,建設(shè)美好家園!
12、依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)!
13、改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
14、加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
15、共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
16、加強(qiáng)民主,依法治國(guó),構(gòu)建和諧社會(huì)!
17、樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
18、知榮辱,樹新風(fēng),加強(qiáng)業(yè)主自治自律!
第11篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號(hào)分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準(zhǔn)確。
4.公司不會(huì)容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報(bào)告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護(hù)人員未到時(shí)應(yīng)對(duì)僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時(shí),所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場(chǎng)最高級(jí)職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報(bào)告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第12篇 物業(yè)管理知識(shí)--法規(guī)篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)-法規(guī)篇
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號(hào)令。并于1994年4月1日批準(zhǔn)施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。
003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò),于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò),于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議修正。
006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議通過(guò)。1996年9月20日由深圳市市長(zhǎng)李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號(hào)施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場(chǎng)地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式,運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù),為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。
*“條例”使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營(yíng)公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相應(yīng)的管理費(fèi)。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備,包括自用陽(yáng)臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng),室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
020住宅區(qū)的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施,維護(hù)住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會(huì)成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系(法律關(guān)系)。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會(huì):分期開發(fā)的住宅區(qū),經(jīng)已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng),區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì),在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)相同。
027業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會(huì)召開的條件是須經(jīng)由已入住的過(guò)半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會(huì)業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會(huì)的程序是業(yè)主委員會(huì)
負(fù)責(zé)在會(huì)議召開七天前將業(yè)主大會(huì)召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會(huì):經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起20日內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會(huì)。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)如何處理:在20日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)未召集業(yè)主大會(huì),由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng),區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。
034業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決議必須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過(guò)半數(shù)通過(guò)。
035業(yè)主大會(huì)表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票,不足5平方米的不計(jì)票。
036業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;3.聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。
037業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員;業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書1至2名,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事物;
038業(yè)主委員會(huì)章程的制定業(yè)主委員會(huì)章程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員一致同意制定,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)。
039業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為11人至17人,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可適當(dāng)增減,但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間。
042業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。
043業(yè)主委員會(huì)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。
044業(yè)主委員會(huì)成員的工作性質(zhì)委員為兼職,主任可專職。
045業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集,并應(yīng)在會(huì)議召開7天前將會(huì)議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。
046業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí),可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議。
047業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
048業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)有:1.召集和主持業(yè)主大會(huì);2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;3.采取公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對(duì)本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中,其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn).
050業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);4.對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。
051業(yè)主委員會(huì)不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).
052業(yè)主委員會(huì)表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會(huì)的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)施管理.
055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容:委托管理事項(xiàng);管理標(biāo)準(zhǔn);管理權(quán)限;管理期限;管理費(fèi)收支;利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查;違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案.
057開發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個(gè)月開始自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。
058前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會(huì)可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。
061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員
會(huì)應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
063物業(yè)管理公司的權(quán)利是:根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
064物業(yè)管理公司的義務(wù)是:以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動(dòng);按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督;進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所;物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。
066物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善,造成業(yè)主損失的,應(yīng)賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關(guān)部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.
070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充,并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括:住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況;業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利;業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;違反業(yè)主公約的責(zé)任;其他有關(guān)事項(xiàng)。
072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后,經(jīng)已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.
074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.
075在移交住宅區(qū)的同時(shí),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;地下管網(wǎng)竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí),由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料,并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有:未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng);不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是:業(yè)主大門內(nèi),水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負(fù)責(zé)。
081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)。
084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé),維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的
維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其*有墻體按兩側(cè)均分后,由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān),共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé),其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護(hù)。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目到修繕?lè)鬯⑵诖_實(shí)不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)延期修繕和粉刷,經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用,外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān);其他費(fèi)用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維修。
097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥;由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對(duì)業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉;
098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%提取。
099公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房?jī)r(jià)提供部分商業(yè)用房;
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;
104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫(kù)房等,不包括機(jī)電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)(大廈)內(nèi)相關(guān)公共場(chǎng)所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會(huì)提供管理用房的期限在業(yè)主委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)提供,最遲不超過(guò)6個(gè)月(商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同)。
109提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營(yíng),其收入用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。
112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對(duì)逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的,可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬(wàn)分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交;連續(xù)六個(gè)月不交納的,可向人民法院申請(qǐng)追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。
117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);②改變公用設(shè)施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善,經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會(huì)可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí),直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng),市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng);不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書,進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級(jí)資質(zhì)證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi);持有乙級(jí)資質(zhì)證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi);持有丙級(jí)資質(zhì)證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。
126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅(本體)維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。
127對(duì)物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。
128業(yè)主委員委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委員會(huì)與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時(shí)。
129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的經(jīng)營(yíng)收入;3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi);4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);2.業(yè)主委員會(huì)、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用;3.就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用;4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。
131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。
132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求,參照市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后,報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。
135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基
金所說(shuō)的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建造成本。
137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說(shuō)的重大維修項(xiàng)目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。
138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說(shuō)的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞,造成無(wú)法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的;文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的;停車場(chǎng)、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施;其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí),只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí),應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的使用申請(qǐng);該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會(huì)在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報(bào)送有業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后14日內(nèi)完成審批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個(gè)單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每?jī)赡曛朴喓桶l(fā)布一次。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織實(shí)施,其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護(hù)工程時(shí),須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標(biāo)準(zhǔn):房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,由全體業(yè)主分?jǐn)?單棟房屋本體基金不夠使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
153物業(yè)管理公司之管理處對(duì)每年房屋(本體)維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算,提交業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù),逾期視為同意;急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù),逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計(jì)劃時(shí),管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項(xiàng)目實(shí)施與否涉及國(guó)家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請(qǐng),經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護(hù)和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清單”,由委員會(huì)主任或該棟樓長(zhǎng)(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
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p; 156房屋(本體)維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理,并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項(xiàng)目,由管理處每三個(gè)月在各棟房屋的顯著位置公布一次。基金帳目列明基金應(yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時(shí)公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對(duì)房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補(bǔ)。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是:本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標(biāo)準(zhǔn),參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主同意,征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮,但最高上浮幅度不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權(quán)限規(guī)定:動(dòng)用本體基金,應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長(zhǎng)共同簽字后支付;用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實(shí)不夠支出時(shí),經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù)的單位,應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的;在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。
167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。
168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括:物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度;管理服務(wù)人員配備方案;管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案;管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾;社區(qū)文化服務(wù)方案;管理服務(wù)模式設(shè)想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn);沒(méi)有國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過(guò)物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計(jì)算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費(fèi);3.治安防范費(fèi);4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);5.園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營(yíng)、辦公費(fèi)用;7.公用部位水電費(fèi);8.電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi);9.中央空調(diào)費(fèi)。
172對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費(fèi)用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)包括對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造,或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無(wú)理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對(duì)維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企
業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有:營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。
176營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為:營(yíng)業(yè)收入的5%。營(yíng)業(yè)稅的1%。營(yíng)業(yè)稅的3%。
177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營(yíng)業(yè)收入不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。
