第1篇 x物業(yè)管理公司組織管理
物業(yè)管理公司組織管理
第一條根據(jù)公司章程,公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理。做到指揮靈活,信息暢通,協(xié)調(diào)一致。
第二條通過(guò)方針目標(biāo)管理及各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核,調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。
第三條本著精干高效的原則,機(jī)構(gòu)設(shè)置不搞一刀切,不搞上下對(duì)口,不因人設(shè)事。
第四條貫徹'責(zé)權(quán)統(tǒng)一'的原則,對(duì)部門(mén)及各類人員的職責(zé)進(jìn)行明確、合理分工。
第五條逐步完善各部門(mén)、各員工的工作標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格考核,以提高服務(wù)、業(yè)主、客戶滿意度為中心。
第六條本公司組織結(jié)構(gòu)圖(略)
第2篇 物業(yè)區(qū)綠化管理守則
物業(yè)園區(qū)綠化管理守則
為搞好園區(qū)綠化管理工作,共建美好家園,共創(chuàng)一流小區(qū),特制定本規(guī)定:
1、園區(qū)的綠地、假山、人工湖及其他配套設(shè)施,由本管理處實(shí)行統(tǒng)一管理。
2、園區(qū)內(nèi)所有人員都應(yīng)樹(shù)立主人翁意識(shí),自覺(jué)愛(ài)護(hù)園區(qū)內(nèi)一草一木一景。
3、違反本規(guī)定,有下列行為之一者,由本管理處管理人員責(zé)令其限期糾正、清除或采取補(bǔ)救措施,并賠償。
(1)踐踏草坪,在綠地上吐痰、便溺、拋紙屑、煙頭等雜物者,管理處將責(zé)令其糾正和及時(shí)清除。
(2)在魚(yú)池、湖中洗手、擲物、潑污水者,管理處將責(zé)令其糾正。
(3)攀折樹(shù)枝、采摘瓜果,在樹(shù)干、假山及園林小品上亂刻亂畫(huà)、張貼廣告、打釘拉繩、晾曬衣物者,管理處將責(zé)令其清除和限期改正。
(4)占用綠地,在綠地堆放物品、傾倒垃圾、私搭亂建者,將賠償綠地?fù)p壞費(fèi)用的二倍。
(5)凡需在園林綠地上挖掘施工的,必須經(jīng)管理處批準(zhǔn),憑《嶺南新世界花園施工許可證》在綠化管理員的指導(dǎo)下施工,否則,將賠償由此造成的一切損失。
4、為了您和他人的安全,本園區(qū)陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄及外窗臺(tái)一律不得擺放花盆。由此引起的后果本管理處概不負(fù)責(zé)。
5、破壞假山結(jié)構(gòu),損壞、盜竊花木、園林小品、觀賞魚(yú)、瀑布、噴泉、自動(dòng)噴灌設(shè)備等配套設(shè)施者,處以2倍至10倍重建(購(gòu))價(jià)的賠款。違反園區(qū)管理規(guī)定的,由園區(qū)保安部給予處理;情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的,由處法機(jī)關(guān)追究其責(zé)任。
第3篇 物業(yè)管理師備考:個(gè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓限制淺析
新《公司法》關(guān)于有限責(zé)任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓和股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有何新的規(guī)定股東如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
原《公司法》中的表述如下:
第三十五條股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時(shí),必須經(jīng)全體股東過(guò)半數(shù)同意;不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出費(fèi),如果不購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的出資,視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資,在同等條件下,他股東對(duì)該出資有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
而新的《公司法》則做如下規(guī)定:
第七十二條:有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部股權(quán)或者部分股權(quán)。股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán),不購(gòu)買(mǎi)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。
經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第七十三條:人民法院依照法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東,其他股東在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
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第4篇 酒店式物業(yè)管理模式說(shuō)明
自1981年深圳成立中國(guó)第一家物業(yè)管理專業(yè)公司以來(lái),中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已走過(guò)了近二十年的里程,僅僅在深圳就有近千家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。雖然行業(yè)已頗具規(guī)模,但是在管理模式上,卻依然延用最初的管理套路,幾乎是二十年不變,遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)的發(fā)展速度,已無(wú)法滿足現(xiàn)代發(fā)展商和業(yè)主日益增強(qiáng)的對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)的更高檔次需求。
為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要,不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平,e物業(yè)管理公司于1999年開(kāi)始導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù),將'物業(yè)管理'提升為'物業(yè)服務(wù)與管理',更加強(qiáng)調(diào)突出'服務(wù)'的內(nèi)涵,把物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。
1、以業(yè)主為中心,提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,都是以物業(yè)管理公司為核心,先制定一整套規(guī)章制度與約束條例,然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照?qǐng)?zhí)行,并不考慮業(yè)主的實(shí)際感受;但酒店式物業(yè)管理,完全是站在業(yè)主的立場(chǎng)上,以業(yè)主為核心,實(shí)行'針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)',推出例如私人區(qū)域清潔服務(wù);接飛機(jī)、火(汽)車服務(wù);代客洗衣服務(wù);代定酒店客房服務(wù)等,通過(guò)訓(xùn)練有素的、具有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)員,提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。
2、以星級(jí)酒店為樣板,營(yíng)造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。
酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表,有嚴(yán)格的服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,體會(huì)到作為客人的尊貴與自豪。而物業(yè)管理相對(duì)一說(shuō)起來(lái),就是保安、維修和清潔衛(wèi)生,機(jī)械而且呆板,缺少感情色彩。e物業(yè)將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)的結(jié)合起來(lái),讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才會(huì)提供的服務(wù),例如大堂里設(shè)接待服務(wù)臺(tái),24小時(shí)服務(wù);主出入大門(mén)口設(shè)門(mén)童,專職負(fù)責(zé)客人的迎送;大廈里見(jiàn)不到穿著保安制服的保安員(改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視),全部由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待員代替等。無(wú)論是從發(fā)展商,還是從業(yè)主、住用戶的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。
3、強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí),提高服務(wù)效率。
例如在其他服務(wù)行業(yè)里,工程維修都是按部就班的照既定工作計(jì)劃有序進(jìn)行,就是偶有客人投訴或其他服務(wù)需求,也必須排隊(duì)等待,逐步解決。只有在酒店行業(yè)里,客人的投訴或需求才是永遠(yuǎn)擺在第一位的,'客人就是上帝'不是一句空洞的口號(hào),絕不能讓客人有一絲的不滿存在,即所謂零缺點(diǎn)服務(wù)(100-1〈0)。酒店式物業(yè)管理,就是要把酒店行業(yè)的這種'服務(wù)意識(shí)'和'服務(wù)效率'導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來(lái),使得'客人的投訴有回音,故障維修處理不過(guò)夜',努力達(dá)到業(yè)主(住用戶)的滿意率為百分之百。
4、調(diào)整組織架構(gòu),實(shí)行科學(xué)化管理。
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,就是設(shè)一個(gè)管理處,由管理處主任全權(quán)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)保安、工程維修、清潔衛(wèi)生和財(cái)務(wù)工作,內(nèi)部管理存在權(quán)、責(zé)不清,人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象;對(duì)外服務(wù)與管理透明度不高,業(yè)主有需求找到管理處辦公室,但至于應(yīng)該找誰(shuí)來(lái)處理卻又摸不著頭緒,可能要問(wèn)來(lái)問(wèn)去,跑上跑下。而酒店式物業(yè)管理,采用星級(jí)酒店管理模式,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法則,從內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上達(dá)到了權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一;對(duì)外服務(wù)和接待上,則設(shè)立服務(wù)中心,提供一站式服務(wù);又將所有能提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等信息,匯編成《服務(wù)指南》派發(fā)給業(yè)主,既加大了管理與服務(wù)的透明度,又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系,使得雙方的信賴感大大加強(qiáng),奠定了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。
綜上所述,隨著時(shí)代的進(jìn)步,物業(yè)管理市場(chǎng)的日益成熟,舊的管理模式必將被新的管理模式所取代,而酒店式物業(yè)管理,就是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要的先進(jìn)產(chǎn)物,也必將被中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展商和廣大的業(yè)主所推崇。
第5篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件
一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)
1.以下關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)法中不正確的是()。
a風(fēng)險(xiǎn)是因未來(lái)的不確定性帶來(lái)的可能損失
b風(fēng)險(xiǎn)是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性
c物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失
d物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型由前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)兩部分構(gòu)成
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和el常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157頁(yè)。
2.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中不正確的是()。
a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”
b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘
c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)萬(wàn)回
d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”’應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。
3.以下對(duì)緊急事件的性質(zhì)說(shuō)法不正確的是()。
a緊急事件具有偶然性
b緊急事件具有隨機(jī)性
c緊急事件具有規(guī)律性
d緊急事件具有復(fù)雜性
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“緊急事件具有規(guī)律性”相矛盾。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162頁(yè)。
4.關(guān)于燃?xì)庑孤┨幚泶胧┎徽_的是()。
a抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)氣體泄漏后立即用手機(jī)報(bào)警
b立即打開(kāi)門(mén)窗、關(guān)閉燃?xì)忾y門(mén)
c情況嚴(yán)重時(shí),應(yīng)及時(shí)疏散人員
d如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對(duì)處理燃?xì)庑孤┦录恼莆粘潭?。?dāng)發(fā)生燃?xì)庑孤┖笠⒓赐ㄖ細(xì)夤?但是不能在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)報(bào)警,應(yīng)為在泄漏現(xiàn)場(chǎng)使用手機(jī)可能會(huì)引起爆炸。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第164頁(yè)。
5.關(guān)于物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),以下哪一說(shuō)法是不正確的()。
a會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞
b會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本
c會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任
d會(huì)帶來(lái)安全隱患和鄰里糾紛
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)b“會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”應(yīng)為“會(huì)增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。
6.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)按類型分類不包括()風(fēng)險(xiǎn)
a早期介入
b前期物業(yè)管理
c日常管理
d能源調(diào)價(jià)
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157頁(yè)。
7.發(fā)生電梯故障的處理程序有:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細(xì)記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協(xié)助。正確的處理程序是()。
a①②③④⑤
b②⑤①③④
c①②⑤⑧④
d②①⑤③④
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對(duì)電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)詢問(wèn)被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③留意被i~1)k
員情況,必要消防人員協(xié)助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細(xì)記錄備案。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第164頁(yè)。
8.下列不屬于緊急事件的是()。
a火警
b噪音侵?jǐn)_
c高空墜物
d投訴
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。
9.下列不屬于緊急事件事先準(zhǔn)備工作的是()。
a成立緊急事件處理小組
b制定緊急事件備選方案
c制定緊急事件的溝通計(jì)劃
d負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過(guò)程的掌握程度。緊急事件實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計(jì)劃。選項(xiàng)d“負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。
10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(
)。
a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施
b利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng)
c對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照
d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對(duì)浸水、漏水處理的掌握程度。當(dāng)發(fā)生浸水、漏水事件時(shí),應(yīng):①檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),設(shè)法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關(guān)部門(mén)采取緊急措施;③利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng);④對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照作為存檔及申報(bào)保險(xiǎn)理賠證明。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第165~166頁(yè)。
二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)
1.物業(yè)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪幾個(gè)方面()。
a項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
b法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
c合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
d管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)
e專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)
【答案】a e
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的掌握程度。早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括:項(xiàng)目接管的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)b“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)”是日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”是前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第157―160頁(yè)。
2.合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括以下哪幾個(gè)方面()。
a合同期限的風(fēng)險(xiǎn)
b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)
c合同仲裁的風(fēng)險(xiǎn)
d合同違約的風(fēng)險(xiǎn)
e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。
3.物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪些方面()。
a高空拋物
b維修和維護(hù)成本
c堵塞消防通道
d損壞共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地
e改變物業(yè)使用功能
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)包括對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等;還包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人疏忽”而發(fā)生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。
4.緊急事件處理小組應(yīng)由哪些人員組成()。
a高層決策者
b各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)
c法律顧問(wèn)
d公共部門(mén)、質(zhì)量管理部門(mén)、技術(shù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)
e普通管理人員
【答案】a c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的高層決策者,公關(guān)部門(mén)、質(zhì)量管理部門(mén)、技術(shù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。
5.以下哪些屬于物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件()。
a火警和電梯故障
b噪聲侵?jǐn)_和電力故障
c鄰里糾紛和寵物傷人
d浸水漏水和高空墜物
e刑事案件和臺(tái)風(fēng)
【答案】a b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、
刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。
6.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法中正確的是()。
a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與
物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”
b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘
c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)面
d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂
e前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止…應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。
7.前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)包括()。
a合同期限
b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)
c法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)
d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括3個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第158頁(yè)。
8.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。
a合同期限
b物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
c管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)
d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
e高空拋物和改變物業(yè)使用功能的風(fēng)險(xiǎn)
【答案】b d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“合同期限”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“管理費(fèi)收繳
風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)中日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn),而不是“業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。
9.物業(yè)日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。
a替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)
b管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)
c合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)
d合i司執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)
e管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)
【答案】a b e
【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)日常運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)包括:管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)、替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工
服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)和公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第159頁(yè)。
10.物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行()。
a學(xué)法、懂法和守法
b抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)
c妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系
d提高研究、控制和防范的能力
e提高管理費(fèi)的收取能力
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施有6個(gè)方面:①學(xué)法、懂法和守法;②抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí);③妥善處理物業(yè)管理活
動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系;④重視企業(yè)宣傳,建立輿論平臺(tái);⑤引入風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制;⑥提高管理費(fèi)的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第160~161頁(yè)。
11.緊急事件有以下哪些性質(zhì)()。
a極大的偶然性
b復(fù)雜性
c事先預(yù)知性
d隨機(jī)性
e規(guī)律性
【答案】a b d
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“事先預(yù)知性”和選項(xiàng)e“規(guī)律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162頁(yè)。
12.緊急事件的處理過(guò)程分為()階段。
a成立緊急事件處理小組
b制訂緊急事件備選方案
c制訂緊急事件溝通計(jì)劃
d制定專人向外界發(fā)布信息
e對(duì)事件責(zé)任人進(jìn)行處理
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過(guò)程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個(gè)階段。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”j選項(xiàng)b“制訂緊急事件備選方案”、選項(xiàng)c“制
訂緊急事件溝通計(jì)劃”均屬于事先準(zhǔn)備的內(nèi)容;選項(xiàng)d“制定專人向外界發(fā)布信息”屬于事中控制的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163頁(yè)。
13.火警的處理處理步驟有()。
a了解和確認(rèn)起火的位置、范圍和程度
b組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救
c向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警
d清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車入場(chǎng)
e立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對(duì)火警處理過(guò)程的掌握程度。選項(xiàng)b“組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救”應(yīng)為“組織義務(wù)消防隊(duì),在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第163~164頁(yè)。
14.處理緊急事件的基本要求是()。
a成立緊急事件處理小組
b應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾及時(shí)處理
c根據(jù)變化有針對(duì)性提出有效的處理措施和方法
d緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部
門(mén)、質(zhì)量管理部門(mén)、技術(shù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加
e控制事態(tài)惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對(duì)處理緊急事件的要求的掌握程度。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”和選項(xiàng)d“緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部門(mén)、質(zhì)量管理部門(mén)、技術(shù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問(wèn)等共同參加”屬于緊急事件處理過(guò)程中的“事先準(zhǔn)備”的內(nèi)容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第162~163頁(yè)。
三、案例題
“1.某寫(xiě)字樓由a物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫(xiě)字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水,接vi至業(yè)主房屋內(nèi),房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購(gòu)買(mǎi)和安裝。b公司是寫(xiě)字樓的一租戶,因空調(diào)漏水,導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進(jìn)水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內(nèi)進(jìn)水導(dǎo)致c公司的部分設(shè)備和貨物被損壞,造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。
事故發(fā)生后,a公司首先配合業(yè)主進(jìn)行事故現(xiàn)場(chǎng)處理,減少損失。同時(shí)向特種設(shè)備檢測(cè)所申請(qǐng)鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定結(jié)論是因b公司在安裝房屋內(nèi)空調(diào)時(shí),螺絲松脫導(dǎo)致冷卻水漏出?；谏鲜銮闆r,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進(jìn)行調(diào)解,最后簽訂了三方協(xié)議,由a公司和b公司共同對(duì)c公司的損失進(jìn)行賠償。
事后a公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任,依法應(yīng)作出賠償。請(qǐng)問(wèn)在上述事件的處理過(guò)程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應(yīng)注意什么
【答案】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時(shí),首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場(chǎng)、減少損失,同時(shí)應(yīng)申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)對(duì)事故發(fā)生的原因進(jìn)行鑒定,該鑒定結(jié)論將是以后認(rèn)定各方責(zé)任的依據(jù),也是法院在訴訟中認(rèn)定過(guò)錯(cuò)的根據(jù)。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。
(2)但當(dāng)b公司與c公司協(xié)商經(jīng)濟(jì)損失賠償過(guò)程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。b公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人,是該設(shè)備的管理責(zé)任人,也是此事故的直接責(zé)任
人,對(duì)因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在b公司,事實(shí)是清楚的,過(guò)錯(cuò)也是明確的。因a公司對(duì)法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外,a公司
應(yīng)為寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)公眾
責(zé)任保險(xiǎn),以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失時(shí),由公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。
2.某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過(guò)程中,由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn),不幸墜落下來(lái),造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收人損失,造成公司損失共計(jì)人民幣3萬(wàn)余元。請(qǐng)問(wèn)根據(jù)此情況,你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)
【答案】(i)在日常管理和服務(wù)過(guò)程中,物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工,而這些員工在工作過(guò)程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇
傭合同的約定,雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn),要想避免這類風(fēng)險(xiǎn),就應(yīng)購(gòu)買(mǎi)雇主責(zé)任保險(xiǎn),將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司。
(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn),雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無(wú)從轉(zhuǎn)嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。
3.李小姐住在某小區(qū)五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開(kāi)始滴水,而且墻壁也出現(xiàn)滲水,意識(shí)到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公
司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來(lái)越嚴(yán)重,非常著急,在萬(wàn)般無(wú)奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下,物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)入六樓房間,解決了六樓漏水的問(wèn)題。
但是事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束,五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時(shí),造成她家受到財(cái)產(chǎn)損失,六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋,物業(yè)公司夾在中間,顯得左右為難。
請(qǐng)問(wèn)在上述案例中,你認(rèn)為物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強(qiáng)行進(jìn)入王先生家,給其造成的損失誰(shuí)承擔(dān)給出你對(duì)物業(yè)公司在善后處理方面的意見(jiàn)。
【答案】(1)在一般情況下,物業(yè)公司確實(shí)無(wú)權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋,但如發(fā)生危急情況,為維護(hù)更大的利益或防止損失擴(kuò)大,物業(yè)公司可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為。本案中,王先生家的漏水事實(shí)已經(jīng)
存在,也造成了李小姐家的財(cái)產(chǎn)損失,為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理公司可以采取撬門(mén)或其他方法進(jìn)入王先生家,解決漏水問(wèn)題,這是符合緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件的。同時(shí),物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)與王先生取得聯(lián)系,告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險(xiǎn)、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。
(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定,如果六樓漏水是人為原因?qū)е?則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?則李小姐作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人,應(yīng)當(dāng)對(duì)王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣,
王先生自家的損失因?yàn)榍碎T(mén)減少了,李先生作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人亦自行承擔(dān)撬門(mén)的損失。
(3)在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是:一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時(shí)地把實(shí)際情況通知王先生;二、最好在有見(jiàn)證人(此案的派出所民警)在場(chǎng)的情況下進(jìn)入王先生家并通過(guò)圖片資料加以記錄;三、進(jìn)入王先生家后要注意加強(qiáng)對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)的保管,避免財(cái)產(chǎn)損失。
4.你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施,請(qǐng)說(shuō)明在制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施時(shí)應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么
【答案】(1)物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法,物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡,避免歧義。
(2)物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí),建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制,不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
(3)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。
5.作為物業(yè)公司的管理人員,你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么
【答案】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。
(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態(tài)度來(lái)對(duì)待,應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾,及時(shí)處理。
(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化,對(duì)原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對(duì)方案要能靈活運(yùn)用,要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對(duì)性地提出有效的處理措施和方法。
(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮,安排調(diào)度,以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。
(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。
6.你是某物業(yè)公司的管理人員,負(fù)責(zé)安全管理工作,請(qǐng)說(shuō)明發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)對(duì)措施是什么
【答案】應(yīng)對(duì)措施如下:
(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。
(2)向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。
(3)清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車人場(chǎng)。
(4)立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。
(5)組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng),用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。
第6篇 物業(yè)管理手冊(cè)－污水廢氣噪聲污染控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):污水、廢氣、噪聲污染控制程序
1、目的
為了加強(qiáng)污水、廢氣、噪聲污染防治工作,確保污染物達(dá)標(biāo)排放,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司污水、大氣污染物及噪聲防治管理工作。
3、職責(zé)
3.1產(chǎn)生或存在污水、廢氣、噪聲的部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)污染源的控制,并提出治理方案和負(fù)責(zé)環(huán)保治理設(shè)施的日常維護(hù)。
3.2物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)保設(shè)施維護(hù)和保養(yǎng)。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)全公司污染物的監(jiān)督管理和委托地方環(huán)保部門(mén)對(duì)污染物的排放進(jìn)行審查。
4、程序
4.1污水控制
4.1.1本公司污染主要來(lái)自垃圾清運(yùn)車的清洗、垃圾中轉(zhuǎn)站的清洗和業(yè)主的生活污水。
4.1.2垃圾清運(yùn)車每周按相應(yīng)的保潔員作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的規(guī)定到指定的地點(diǎn)進(jìn)行清洗;
4.1.3垃圾中轉(zhuǎn)站清洗的控制
a)垃圾中轉(zhuǎn)站每周按規(guī)定進(jìn)行清洗。
b)清洗形成的污水集中收集,排放到污水管道。
4.1.4嚴(yán)禁使用含磷洗滌劑沖洗廁所,確保生活污水達(dá)標(biāo)排放。
4.1.5物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)定期對(duì)社區(qū)下水管網(wǎng)的疏通和維護(hù),確保污水達(dá)標(biāo)排放。
4.2廢氣控制
4.2.1本公司大氣污染物主要來(lái)自社區(qū)空調(diào)、冰箱、機(jī)動(dòng)車尾氣等。
4.2.2消耗臭氧層物質(zhì)的控制
為符合《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書(shū)》的要求,本公司自2005年起新購(gòu)入冰箱、空調(diào)器等設(shè)備時(shí),將優(yōu)先選購(gòu)環(huán)保型產(chǎn)品,并逐步完成含氟致冷劑的替代工作。
4.2.3其他大氣污染物的控制
a)公司的機(jī)動(dòng)車輛要做到專人負(fù)責(zé),定期養(yǎng)護(hù),使用清潔燃料,尾氣必須達(dá)標(biāo)排放;
b)通過(guò)與業(yè)主協(xié)商、溝通、宣傳欄等方式,引導(dǎo)業(yè)主定期對(duì)汽車的尾氣排放進(jìn)行檢測(cè)。
4.3噪聲控制
4.3.1本公司環(huán)境噪聲主要來(lái)自消防泵、水泵、業(yè)主裝修、機(jī)動(dòng)車、割草機(jī)、空調(diào)外機(jī)及社區(qū)文化活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲。
4.3.2噪聲的控制措施
a)滿足質(zhì)量要求的前提下,采購(gòu)低噪聲設(shè)備和備件;
b)加強(qiáng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),做到油路、氣路、水路暢通,使機(jī)器正常運(yùn)轉(zhuǎn)、降低噪聲;
c)業(yè)主裝修產(chǎn)生的噪聲按《業(yè)主入住及裝修控制程序》規(guī)定執(zhí)行;
d)各社區(qū)舉辦社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)由物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)協(xié)商確定有關(guān)事項(xiàng),降低噪聲污染的影響。
4.4污水、廢氣、噪聲監(jiān)測(cè)與監(jiān)督管理
品質(zhì)部執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序》委托地方環(huán)保部門(mén)對(duì)污染物的排放進(jìn)行審查。
4.5品質(zhì)部對(duì)監(jiān)測(cè)結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià),各責(zé)任部門(mén)對(duì)超標(biāo)項(xiàng)按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》采取有效的整改措施。
4.6公司污水排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)、廢氣執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)、噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類、機(jī)動(dòng)車輛執(zhí)行《汽油車怠速污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》。
4.7各部門(mén)按照《各部門(mén)環(huán)境因素管理辦法》要求落實(shí)。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《固體污染物控制程序》
5.2《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書(shū)》
5.3《鄭州市建立無(wú)氟城市實(shí)施辦法的通知》
5.4《業(yè)主入住及裝修控制程序》
5.5《環(huán)境監(jiān)視和測(cè)量控制程序》
5.6《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》
5.7《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.8《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.9《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》
5.10《汽油車怠速污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.11《記錄控制程序》
第7篇 天安物業(yè)品質(zhì)管理標(biāo)語(yǔ)篇
一.你思考,我思考,品質(zhì)提升難不倒;
二.品質(zhì)你我做得好,顧客留住不會(huì)跑;
三.預(yù)防保養(yǎng)按時(shí)做,生產(chǎn)流暢不會(huì)錯(cuò);
四.細(xì)心,精心,用心,品質(zhì)永保稱心;
五.上下溝通達(dá)共識(shí),左右協(xié)調(diào)求進(jìn)步;
六.一個(gè)疏忽百人心,人人細(xì)心更順暢;
七.創(chuàng)新突破定品質(zhì),落實(shí)管理提效率;
八.時(shí)時(shí)尋求效率進(jìn)步,事事講究方法技術(shù);
九.老毛病要根治,小問(wèn)題要重視;
十.人人提案創(chuàng)新,成本自然降低;
十一.寧愿事前檢查,不可事后返工;
十二.每天自我檢討,品質(zhì)自然更好;
十三.以科技為動(dòng)力,以質(zhì)量求生存;
十四.團(tuán)結(jié)一條心,石頭變成金。
第8篇 某物業(yè)管理公司文件編號(hào)規(guī)則
物業(yè)管理公司文件編號(hào)規(guī)則
1.0質(zhì)量環(huán)境手冊(cè)代碼:zl
2.0部門(mén)代碼
2.1客戶服務(wù)中心代碼:01
2.2綜合事務(wù)部代碼:02
2.3工程技術(shù)部代碼:03
2.4環(huán)境管理部代碼:04
2.5護(hù)衛(wèi)服務(wù)部 代碼:05
2.6財(cái)務(wù)稽核部代碼:06
3.0質(zhì)量環(huán)境手冊(cè) yshz-zl-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),zl-質(zhì)量環(huán)境手冊(cè)縮寫(xiě),××-標(biāo)準(zhǔn)條款號(hào)。
3.1程序文件yshz-c*-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),c*-程序文件縮寫(xiě),□□-部門(mén)代碼,××-流水號(hào)。
3.2作業(yè)指導(dǎo)書(shū) yshz-zy-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),zy-作業(yè)指導(dǎo)書(shū)縮寫(xiě),□□-部門(mén)代碼,××-流水號(hào)。
3.3記錄 yshz-jl-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),jl-記錄縮寫(xiě),□□-部門(mén)代碼,××-流水號(hào)。
3.4外來(lái)文件 yshz-wl-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),wl-外來(lái)文件縮寫(xiě),××-流水號(hào)。
3.5圖紙 yshz-tz-□□-××
yshz-表示公司名稱縮寫(xiě),tz-圖紙縮寫(xiě),□□-圖紙類別代碼,××-流水號(hào)。
其中類別代碼為:
dq--電氣 js--給排水 tj--土建
*f--消防kt--空調(diào)、暖通 yl--園林
編制: 審核: 批準(zhǔn): 日期:
第9篇 某物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
物業(yè)公司資源節(jié)約管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
為了有效使用資源,做到物盡其用,杜絕浪費(fèi),降低成本,增加效益,特制定本程序。
2.0適用范圍
本程序適用于本公司的所有部門(mén)、管理處及員工。
3.0定義
4.0職責(zé)
4.1各部門(mén)、管理處負(fù)責(zé)對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)的水、電、紙張、辦公用品、維修材料、燃油、機(jī)油等資源的消耗進(jìn)行控制,并對(duì)責(zé)任范圍內(nèi)用水、用電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查和對(duì)用水用電情況進(jìn)行監(jiān)督與檢查。
4.2機(jī)電管理部負(fù)責(zé)每月對(duì)公司上月各區(qū)域范圍內(nèi)水、電消耗進(jìn)行抄表及統(tǒng)計(jì)分析,協(xié)助各部門(mén)制定具體的控制方法。
4.3行政辦公室負(fù)責(zé)每月對(duì)公司上月各部門(mén)、管理處紙張消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,協(xié)助各部門(mén)制定具體的控制方法。
4.4品質(zhì)保證部負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)的執(zhí)行情況及目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
5.0內(nèi)容
5.1資源節(jié)約意識(shí)的形成和影響(相關(guān)方、公司員工):公司通過(guò)對(duì)實(shí)施培訓(xùn)、社區(qū)文化宣傳欄、報(bào)刊、網(wǎng)站、標(biāo)識(shí)等方式促進(jìn)公司員工和相關(guān)方資源節(jié)約意識(shí)的形成。
5.2需要控制的方面:水、電、辦公用品(紙張、墨盒、筆等)、燃油(柴油、汽油)、機(jī)油、維修材料等。
5.3資源節(jié)約的場(chǎng)所:公共區(qū)域(走道、大堂、外圍、消防通道、地下停車場(chǎng))用電;公共衛(wèi)生間用水用電;設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行、維修和保養(yǎng)用水用電;員工宿舍用水用電;清潔、綠化用水用電;員工食堂用水用電等。
5.4資源節(jié)約的實(shí)施
5.4.1水:對(duì)供水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行合理配置,根據(jù)實(shí)際情況盡量選用節(jié)水設(shè)備,對(duì)供水設(shè)施進(jìn)行巡查以確保設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài),無(wú)跑冒滴漏;對(duì)員工宿舍用水、清潔、綠化用水、食堂等用水量大的區(qū)域制定節(jié)水目標(biāo)和指標(biāo)控制;根據(jù)需要在用水區(qū)域張貼節(jié)約用水的相關(guān)標(biāo)識(shí);對(duì)相關(guān)方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關(guān)規(guī)定;每月對(duì)用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析等。
5.4.2電:對(duì)供電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行合理配置,根據(jù)實(shí)際情況盡量選用節(jié)能設(shè)備,對(duì)供電設(shè)施進(jìn)行巡查以確保設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài);對(duì)員工宿舍用電、清潔、綠化用電、食堂等用電量大的區(qū)域制定節(jié)電目標(biāo)和指標(biāo)控制;根據(jù)需要在用電區(qū)域張貼節(jié)約用電的相關(guān)標(biāo)識(shí);根據(jù)實(shí)際情況盡量使用節(jié)能燈、做到辦公區(qū)域人走燈滅、空調(diào)在相應(yīng)的溫濕度環(huán)境下才開(kāi)啟、辦公設(shè)備專人管理(下班后關(guān)閉)、走道根據(jù)具體情況開(kāi)燈、消防通道采用觸摸式或聲控開(kāi)關(guān)、員工宿舍用電、清潔、綠化用電進(jìn)行限量;對(duì)相關(guān)方施加影響使其遵守公司的資源節(jié)約管理相關(guān)規(guī)定;每月對(duì)用電情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析等。
5.4.3辦公用品:文件的傳遞盡量使用電子檔,對(duì)于必須用紙張打印或復(fù)印的資料應(yīng)正反使用;其他辦公用品做到限量使用等。
5.4.4燃油:通過(guò)維護(hù)保養(yǎng)使耗油設(shè)施設(shè)備處于正常狀態(tài),防止跑冒滴漏;在設(shè)備更新時(shí)盡量選用燃燒效率高的設(shè)備。
5.4.5維修材料:在保證使用功能的情況下,盡量低成本、低更換、能維修則維修、建立工具以舊換新制度等。
5.5對(duì)資源節(jié)約實(shí)施情況的監(jiān)控及監(jiān)控結(jié)果的處理:有方案的依方案執(zhí)行,無(wú)方案由責(zé)任部門(mén)和品質(zhì)保證部共同監(jiān)控,對(duì)監(jiān)控未達(dá)要求的按照《事故、事件、不符合糾正與預(yù)防措施》進(jìn)行。
6.0相關(guān)文件
《事故、事件、不符合糾正與預(yù)防措施》
7.0記錄
《資源消耗統(tǒng)計(jì)表》(不定格式)
第10篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓(xùn)與管理
1 管理人員的配備
**整體管理方案確定之后,管理團(tuán)隊(duì)的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理?yè)?dān)任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場(chǎng)配合。在正式接管后,形成主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營(yíng)、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團(tuán)隊(duì)。
1.1 管理處人員配置
管理處擬配備各類人員53人。
注:清潔綠化擬單項(xiàng)分包給專業(yè)公司,故人員未計(jì)入。
圖1 管理處人員配置
1.2 各部門(mén)人員素質(zhì)要求
崗位編制與素質(zhì)要求表1
部門(mén)編制崗位素質(zhì)要求
管理處
2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗(yàn),物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。
客戶服務(wù)中心4人部長(zhǎng)1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理上崗證,熟悉各部門(mén)運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理上崗證,熟悉各部門(mén)運(yùn)作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)。
綜合部
6人部長(zhǎng)1人本科,六年行政管理經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理個(gè)業(yè)部門(mén)經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫(xiě)作、協(xié)調(diào)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語(yǔ)熟練。
財(cái)務(wù)1人本科,會(huì)計(jì)師職稱,三年財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn),持有會(huì)計(jì)上崗證,熟練會(huì)計(jì)電算化操作,業(yè)務(wù)能力強(qiáng),英語(yǔ)四級(jí)。
文秘1人大專,一年經(jīng)驗(yàn),電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
后勤2人本科,二年采購(gòu)工作經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)。
工程部18人部長(zhǎng)1人本科,黨員,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理上崗證,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力
工程師2人本科,中級(jí)以上職稱,五年經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)管理上崗證,可獨(dú)立完成項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、改造、維修、技術(shù)指導(dǎo)等工作,一門(mén)以上外語(yǔ)熟練。
運(yùn)行班10人中技,二年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系
維護(hù)班5人中技,三年經(jīng)驗(yàn),相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動(dòng)手及協(xié)調(diào)能力強(qiáng)
管理部23人部長(zhǎng)1人本科,五年經(jīng)驗(yàn),中級(jí)職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強(qiáng)組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語(yǔ)四級(jí)。
物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗(yàn),持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費(fèi),電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強(qiáng),有良好服務(wù)意識(shí),英語(yǔ)熟練。
安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過(guò)硬,相貌端正,工人責(zé)任心強(qiáng)。
合計(jì)53人
2 管理人員的培訓(xùn)
持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開(kāi)發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過(guò)有效培訓(xùn)加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過(guò)培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。
**高度重視員工培訓(xùn)工作,把員工培訓(xùn)作為人力資源開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃、公司董事長(zhǎng)王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院主講教授。
2.1 培訓(xùn)體系
圖2 **培訓(xùn)體系
2.1.1 體系描述:
a. 貫徹員工培訓(xùn)原因,堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng),切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果;
b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作;
c. 通過(guò)培訓(xùn)制度和運(yùn)作機(jī)制的確定,使員工培訓(xùn)成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;
d. 注重課程開(kāi)發(fā)和教材選定,解決培訓(xùn)深度和特色問(wèn)題;
c. 加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。
2.2 培訓(xùn)原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。
2.3 培訓(xùn)目標(biāo):品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位
2.4培訓(xùn)內(nèi)容:
2.4.1 觀念培訓(xùn)(針對(duì)全體人員)
服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。
2.4.2 管理培訓(xùn)(針對(duì)各級(jí)骨干)
員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。
2.4.3 崗位技術(shù)培訓(xùn)(針對(duì)操作層)
基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。
2.4.4 基礎(chǔ)培訓(xùn)(針對(duì)新入職員工)
行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。
2.5 年度培訓(xùn)計(jì)劃
**擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)階段,第一階段入駐前期培訓(xùn),采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn),重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn),配合兩輪培訓(xùn)考核;第二階段為入駐后培訓(xùn),采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn),激發(fā)潛能,啟導(dǎo)信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估,鞏固培訓(xùn)效果。;
**物業(yè)管理處員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為:人均受訓(xùn)130課時(shí)以上,保安員受訓(xùn)260課時(shí)以上。
年度培訓(xùn)計(jì)劃表表2
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
基礎(chǔ)培訓(xùn)管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)新員工授課4
**概況、理念、組織機(jī)構(gòu)新員工講座4
管理制度及行為規(guī)范新員工授課4
崗位職責(zé)全體員工自學(xué)4
現(xiàn)場(chǎng)勘察相關(guān)人員研討32
服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4
物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學(xué)10
突發(fā)事件處理新員工授課、示范4
消防治安教育新員工錄相3
培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)
系統(tǒng)培訓(xùn)iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10
物業(yè)管理概論全體員工授課30
管理費(fèi)收支概算管理人員研討3
成本控制全體員工講座4
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4
計(jì)算機(jī)應(yīng)用全體員工授課、實(shí)操20
專業(yè)培訓(xùn)高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8
應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10
給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)相關(guān)人員實(shí)操、外培20
樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20
電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20
房屋維修管理相關(guān)人員授課6
保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10
消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20
資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)(取得證書(shū))管理人員外送培訓(xùn)
2.6 培訓(xùn)方式
2.7 培訓(xùn)效果:通過(guò)業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果
培訓(xùn)前安排測(cè)試,了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求,培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果,培訓(xùn)后通過(guò)結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對(duì)員工工作為績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。
3 管理人員的管理
3.1 嚴(yán)格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人
把好進(jìn)人關(guān),選擇熱愛(ài)物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅(jiān)決不進(jìn)。在公司里,經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才,為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學(xué)歷而不唯學(xué)歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中作出了明確的規(guī)定,并通過(guò)量化考核辦法,不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動(dòng)投入的工作態(tài)度。
注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過(guò)程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
3.2 競(jìng)爭(zhēng)上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵(lì)人
員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學(xué)習(xí),及時(shí)變革,才能爭(zhēng)取主動(dòng),贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們?cè)诹炕芾?、成本管理和?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域,注意引導(dǎo)員工廣泛參與,群策群力,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。
堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開(kāi)招聘,競(jìng)爭(zhēng)上崗,并實(shí)行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制,盤(pán)活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng),實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。
3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人
第11篇 物業(yè)顧問(wèn)管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制
物業(yè)項(xiàng)目顧問(wèn)管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制
為提高顧問(wèn)咨詢服務(wù)質(zhì)量,增強(qiáng)咨詢顧問(wèn)的工作責(zé)任感,明確顧問(wèn)項(xiàng)目組各相關(guān)人員的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,引入激勵(lì)機(jī)制,完成目標(biāo),確?？蛻魸M意。特制定顧問(wèn)管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制:
一、顧問(wèn)項(xiàng)目采用目標(biāo)管理法,公司采用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)加以控制。
二、顧問(wèn)項(xiàng)目的工作目標(biāo)(質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)、顧問(wèn)費(fèi)收取目標(biāo))由咨詢部、財(cái)務(wù)部根據(jù)合同及定額計(jì)算制定。項(xiàng)目時(shí)間較長(zhǎng)時(shí),制定階段目標(biāo)。
三、全部顧問(wèn)工作由顧問(wèn)團(tuán)、駐場(chǎng)顧問(wèn)兩部分人員協(xié)作完成。不派駐場(chǎng)顧問(wèn)的項(xiàng)目,由咨詢部代表顧問(wèn)團(tuán)成員,與公司簽訂'項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)'。有駐場(chǎng)顧問(wèn)的項(xiàng)目,由駐場(chǎng)經(jīng)理代表駐場(chǎng)人員與公司簽訂'項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)'。
四、項(xiàng)目完成目標(biāo),顧問(wèn)團(tuán)、駐場(chǎng)人員按'項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)'中規(guī)定的辦法提取獎(jiǎng)金。顧問(wèn)團(tuán)人員的獎(jiǎng)金按工時(shí)進(jìn)行分配。駐場(chǎng)人員的獎(jiǎng)金由駐場(chǎng)經(jīng)理進(jìn)行分配。
五、未完成目標(biāo)或階段目標(biāo),按責(zé)任書(shū)的約定,對(duì)項(xiàng)目服務(wù)人員進(jìn)行處罰。
第12篇 物業(yè)管理處遺失物品招領(lǐng)程序
1、員工在工作期間或非工作期間發(fā)現(xiàn)遺失的任何物品,都應(yīng)主動(dòng)交到管理處,由前臺(tái)人員負(fù)責(zé)管理。
2、前臺(tái)人員接到送來(lái)的遺失物品后,要立冊(cè)登記和備案,逐項(xiàng)登記核對(duì),貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據(jù)遺失物品的位置、時(shí)間查尋找失主,或者通過(guò)管理處在各樓的通知欄張貼招領(lǐng)啟事。
4、如果有失主前來(lái)認(rèn)領(lǐng)時(shí),前臺(tái)人員要仔細(xì)詢問(wèn)失主的相關(guān)情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認(rèn)無(wú)誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據(jù)有關(guān)規(guī)定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個(gè)月,一般物品一個(gè)月,食品三天。
6、遺失物品逾期無(wú)人認(rèn)領(lǐng),可經(jīng)管理處主任簽字同意,上交公司。
