第1篇 物業(yè)管理保安員語言藝術(shù)
物業(yè)管理保安員的語言藝術(shù)
一、基本要求:
1、符合禮貌的基本要求。
2、準(zhǔn)確、生動、豐富、靈活。
3、注意語氣、語調(diào)、語言速度的應(yīng)用,多用請求或商量式的語氣。
二、禁止用語:
1、喂!干什么的!喊你沒聽見嗎
2、急什么,慢慢來!
3、我也沒辦法,你等著吧!
4、我可是做保安的,這不是我的服務(wù)范圍!
5、沒看見我一直忙著嗎
6、后面等著去,擠什么擠。
7、墻上貼著呢,你不會看嗎
8、我不知道,我不懂,不關(guān)我的事。
9、不是告訴你了嗎怎么還不明白,你還有完沒完啊
10、我不清楚,我不知道,反正是公司規(guī)定的,你要問就問公司。
11、不是說了不能停車嗎(不能進(jìn)去嗎)
12、我不是告訴你了嗎怎么還不明白,真
第2篇 商務(wù)廣場物業(yè)管理收支預(yù)算說明分析
(一)物業(yè)管理開辦費(fèi)205720元,由開發(fā)商承擔(dān)。
(二)根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院令第379號《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第四十二條規(guī)定“已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”,所以前期物業(yè)管理中前期介入費(fèi)和前期開辦費(fèi)由貴司承擔(dān),具體標(biāo)準(zhǔn)參照我司管理標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際要求。物業(yè)管理前期介入費(fèi)用(交付前三個(gè)月)282865元,由開發(fā)商承擔(dān);交付時(shí)物業(yè)現(xiàn)場布置、開荒清潔、成品保護(hù)等工作由開發(fā)商完成。
(三)收支相抵共盈利12042元。
交付第一年盈利:總收入2388097元-總支出2388032元=65元
交付第二年盈利:總收入2571643元-總支出2559666元=11977元
(四)本測算中住宅物業(yè)管理費(fèi)已包含電梯、加壓供水等設(shè)備運(yùn)行能耗費(fèi)。
(五)本測算中不包括1―4層的兩部提升電梯的年檢及維護(hù)、運(yùn)行能耗等相關(guān)費(fèi)用。
(六)會所及游泳池的收支獨(dú)立核算。
(七)測算中物業(yè)的所有技術(shù)參數(shù)(物業(yè)建筑面積、總戶數(shù)等)由開發(fā)商提供,若實(shí)際操作中參數(shù)有所差異,差價(jià)部分費(fèi)用由開發(fā)商按實(shí)承擔(dān)。
(八)收入測算說明及分析
1、物業(yè)管理費(fèi)測算:根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),交付第一年住宅入住率相對較低按50%計(jì),第二年逐漸提高按70%計(jì);商場第一年入住率按70%計(jì),第二年按90%計(jì),寫字樓第一年按70%計(jì),第二年按85%計(jì)。
2、經(jīng)營用房的測算(含在其他經(jīng)營收入中):在交付前幾年業(yè)主入住率不高,業(yè)委會尚未成立,此項(xiàng)費(fèi)用暫作為收入,該項(xiàng)收入作補(bǔ)充物業(yè)公用部位,公共設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)。
(七)支出測算說明及分析
1、人員工資:人員工資的測算是參照我司發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。
2、福利費(fèi)及社會統(tǒng)籌保險(xiǎn)的測算:按國家有關(guān)政策執(zhí)行。
3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi):因第一年綠化養(yǎng)護(hù)還處于保養(yǎng)期(保養(yǎng)起止期為物業(yè)交付之日起至物業(yè)交付滿一年),養(yǎng)護(hù)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用由綠化施工單位承擔(dān),第二年開始由管理處自行保養(yǎng),因此在費(fèi)用測算時(shí),增加了綠化工及綠化用藥、用具等費(fèi)用支出。
4、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù):因第一年大部分設(shè)備或處于維保期,或是新的設(shè)備,維保費(fèi)用相對較低;第二年度設(shè)備結(jié)束維保期,設(shè)備的維保費(fèi)相應(yīng)增加。
5、由于第一年電梯處于維保期相應(yīng)費(fèi)用未支出,第二年增加電梯維保費(fèi)用。
6、共用電費(fèi)、水費(fèi)隨著入住率的增加,也將相應(yīng)提高;綠化用水的增加(第二年綠化由管理處自行保養(yǎng)),在測算中增加了第二年所要耗費(fèi)的公用水費(fèi)。
7、不可預(yù)計(jì)費(fèi):因前期介入費(fèi)中各項(xiàng)支出費(fèi)用不穩(wěn)定,不可預(yù)計(jì)費(fèi)按5%計(jì)提,物管費(fèi)測算中第二年度各項(xiàng)支出費(fèi)用相對穩(wěn)定,不可預(yù)計(jì)費(fèi)按1%提取。
8、殘疾人保障金的年人均收入基數(shù)暫按15000元/年.人計(jì)算。
9、其余的費(fèi)用(如管理費(fèi)、稅金等),按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第3篇 物業(yè)公司：鑰匙管理程序
物業(yè)公司程序文件:鑰匙管理程序
1.目的
加強(qiáng)鑰匙管理,消除安全隱患。
2.范圍
適用于物業(yè)公司鑰匙管理工作。
3.定義
顧客鑰匙:地產(chǎn)委托代管鑰匙(含未出售的房屋鑰匙、出售后業(yè)主未辦入住的鑰匙、地產(chǎn)公司管理用鑰匙等);因返修和入戶維修、代理租售等由業(yè)主(使用人)委托代管的鑰匙。
管理用鑰匙:除顧客鑰匙以外的所有鑰匙。包括辦公、公用區(qū)域內(nèi)的鑰匙等。
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
管理處負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)鑰匙管理的監(jiān)督、檢查及鑰匙配制的批準(zhǔn)工作
管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)管理處所有鑰匙的接收、領(lǐng)/借用、保管和配制等相關(guān)具體工作的落實(shí)
部門鑰匙管理員負(fù)責(zé)部門所使用鑰匙的接收、借用、保管等
鑰匙使用人負(fù)責(zé)保證所借用鑰匙的正常使用,按時(shí)歸還
5.方法及過程控制
5.1鑰匙的統(tǒng)一管理及分配
5.1.1由管理處鑰匙管理員對管理處所接收的鑰匙,按顧客鑰匙和管理用鑰匙分別列制《鑰匙清單》。
5.1.2各部門可以根據(jù)實(shí)際工作需要,將日常使用或緊急備用鑰匙長期借出,作為部門常用鑰匙,但借出時(shí)間不應(yīng)超過半年。部門需設(shè)置兼職鑰匙管理員,對部門所需鑰匙統(tǒng)一借出并管理。如超過期限,則須向管理處鑰匙管理員辦理續(xù)借手續(xù)。
5.1.3鑰匙使用人如需長期使用部門常用鑰匙,需到部門鑰匙管理員處申請并辦理長期借用手續(xù)。如需借用的鑰匙非本部門常用鑰匙,可直接到管理處鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。如需借用的鑰匙被其他部門作為常用鑰匙統(tǒng)一借出,鑰匙使用人則可到該部門鑰匙管理員處辦理借用手續(xù)。
5.1.4鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、領(lǐng)用、保管、配制,所有鑰匙的借出都應(yīng)填寫《鑰匙使用登記表》。其間,由于鑰匙借用而發(fā)生的問題,由鑰匙借出人員負(fù)責(zé)。
5.1.5所有鑰匙應(yīng)當(dāng)天借用當(dāng)天歸還,如借出鑰匙當(dāng)天不能歸還,則需到管理處鑰匙管理員處辦理長期借用手續(xù)。
5.1.6鑰匙管理員或當(dāng)值人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)鑰匙未歸還應(yīng)及時(shí)追回,如有異常應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中記錄
5.2管理用鑰匙的管理
5.2.1管理用鑰匙的更換、配制
5.2.1.1任何人未經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制或鑰匙損壞時(shí),須由管理處鑰匙管理員填寫《鑰匙配制申請表》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人同意后方可配制。
5.2.1.2門鎖損壞或鑰匙丟失(包括一套鑰匙中丟失任何一把)必須重新更換門鎖,應(yīng)填寫《鑰匙配制申請表》,報(bào)管理處負(fù)責(zé)人審批后予以更換,同時(shí)應(yīng)查明原因,如屬人為原因,應(yīng)追究責(zé)任。
5.2.1.3重點(diǎn)部位門鎖的更換應(yīng)在24小時(shí)之內(nèi)完成(節(jié)假日時(shí)可口頭報(bào)管理處負(fù)責(zé)人同意),所更換的鑰匙交管理處鑰匙管理員在《鑰匙清單》上予以登記。無論何種原因,如果存在外部人員、離職人員等可以用鑰匙進(jìn)出這些部位的情況,必須更換門鎖。
5.2.2管理用鑰匙的保管
5.2.2.1管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)將所有鑰匙分類加以標(biāo)識,并確保標(biāo)識清晰及持久性。
5.2.2.2管理用鑰匙應(yīng)統(tǒng)一存放在管理處或部門鑰匙柜內(nèi),除員工因工作需要長期借出鑰匙外,其它鑰匙必須統(tǒng)一保管。
5.2.2.3部門鑰匙柜鑰匙應(yīng)在管理處備份,存放于管理處鑰匙柜內(nèi)。
5.2.2.4管理處/部門鑰匙管理員休假或外出時(shí)須把鑰匙柜的鑰匙交給管理處負(fù)責(zé)人/部門負(fù)責(zé)人,接收人須在《鑰匙使用登記表》上簽名確認(rèn)。
5.2.3管理用鑰匙的使用
5.2.3.1鑰匙遺失須即刻報(bào)告部門負(fù)責(zé)人或鑰匙管理員,由部門負(fù)責(zé)人做出處理意見,鑰匙管理員在《鑰匙使用登記表》'備注'欄中說明。
5.2.3.2部門人員調(diào)動、離職,鑰匙管理員負(fù)責(zé)收回其持有的鑰匙,并將變更情況在《鑰匙清單》上記錄。
5.3顧客鑰匙的管理
5.3.1在房屋移交驗(yàn)收時(shí),管理處鑰匙管理員接收所有房屋鑰匙,列出《鑰匙清單》,并填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》中顧客鑰匙一欄。房屋交付時(shí)發(fā)放鑰匙可參考《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》。
5.3.2如顧客委托管理處提供居家服務(wù)時(shí)要求代管鑰匙,管理處應(yīng)盡量委婉拒絕;如顧客堅(jiān)持或有其他特殊原因需要代管鑰匙的,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人同意,管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可接收,并由管理處鑰匙管理員保管,具體流程執(zhí)行《顧客財(cái)產(chǎn)管理程序》。
5.3.3因返修、代理租售等原因需為顧客代管鑰匙,須填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》,管理處鑰匙管理員負(fù)責(zé)鑰匙的接收、借、還等手續(xù)。顧客委托和領(lǐng)回時(shí)均須在《顧客委托(收回)鑰匙登記表》中簽字確認(rèn)。
5.3.4如須更換顧客門鎖必須由管理處負(fù)責(zé)人與顧客溝通,獲得顧客書面同意方可更換。
5.3.5顧客鑰匙借用的控制
5.3.5.1施工維修單位進(jìn)入轄區(qū)作業(yè)施工,施工單位責(zé)任人必須持有地產(chǎn)項(xiàng)目處或顧客服務(wù)中心簽發(fā)的《入戶維修承諾書》到物業(yè)鑰匙管理員處領(lǐng)取鑰匙。
5.3.5.2鑰匙管理員必須對施工維修單位所持《入戶維修承諾書》及其身份證進(jìn)行收驗(yàn)核實(shí)無異議后,發(fā)放所需要領(lǐng)取的鑰匙。
5.3.5.3業(yè)主辦理入住時(shí),必須認(rèn)真填寫《顧客鑰匙/物品領(lǐng)用清單》的相關(guān)內(nèi)容,做好鑰匙的交接;如業(yè)主有預(yù)留鑰匙存在管理處,需填寫《顧客委托(收回)鑰匙登記表》。
5.3.5.4業(yè)主需要借用鑰匙時(shí),應(yīng)出具有效身份證明或能證明為房屋所有人的有效證據(jù),管理處鑰匙管理員方可借出,并填寫《鑰匙使用登記表》。
5.4鑰匙清查:
5.5.1每日下班前,鑰匙管理員必須對照《鑰匙使用登記表》清點(diǎn)所有借用鑰匙的數(shù)量,如有異常情況做好記錄及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人匯報(bào),并追究相關(guān)人員的責(zé)任。
5.5.2每周鑰匙管理員必須依據(jù)《鑰匙清單》清點(diǎn)鑰匙數(shù)量并進(jìn)行整理,結(jié)合工作需要,對鑰匙管理提出合理化建議逐級上報(bào)。
5.5.3每月鑰匙管理員必須對鑰匙管理的質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容系統(tǒng)檢查整理成冊,交由所在部門統(tǒng)一存檔。
6.支持性文件
tjvkwy6.1-k01 《房屋交付手續(xù)辦理工作程序》
tjvkwy7.5.4-k02《顧客財(cái)產(chǎn)管理程序》
7.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy7.5.1-k02-f1&nb
sp; 《鑰匙清單》
tjvkwy7.5.1-k02-f2《鑰匙使用登記表》
tjvkwy7.5.1-k02-f3《鑰匙配制申請表》
tjvkwy7.5.1-k02-f4《入戶維修/施工承諾書》
第4篇 物業(yè)管理手冊－管理評審控制程序
物業(yè)管理手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。
2、適用范圍
適用于公司對管理體系的評審工作。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告管理體系運(yùn)行情況,并提出改進(jìn)建議。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)管理評審計(jì)劃的制定及收集管理評審所需的資料,負(fù)責(zé)對評審后的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證,并編寫管理評審報(bào)告。
3.4各部門負(fù)責(zé)準(zhǔn)備、提供與本部門工作有關(guān)的評審所需的資料,并負(fù)責(zé)落實(shí)管理評審中提出的糾正、預(yù)防和改進(jìn)措施。
4、程序
4.1管理評審計(jì)劃
4.1.1每年至少進(jìn)行一次管理評審,兩次評審時(shí)間不得大于一年。
4.1.2品質(zhì)部于每次管理評審十天之前編制《管理評審計(jì)劃》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,通知到各部門。
4.1.3當(dāng)出現(xiàn)下列情況之一時(shí)可增加管理評審頻次:
4.1.3.1公司組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)范圍發(fā)生重大變化時(shí)。
4.1.3.2發(fā)生重大質(zhì)量、環(huán)境事故時(shí)。
4.1.3.3當(dāng)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí)。
4.1.3.4即將進(jìn)行第二、三方審核時(shí)。
4.1.3.5體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不符合時(shí)。
4.2管理評審的輸入
4.2.1管理體系內(nèi)、外審核的結(jié)果。
4.2.2企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、部門職責(zé)、資源配置的情況。
4.2.3合規(guī)性評價(jià)的結(jié)果
4.2.4業(yè)主、員工反饋的信息溝通、處理情況及滿意程度。
4.2.5服務(wù)、過程業(yè)績及環(huán)境績效的符合性,包括過程、服務(wù)、環(huán)境績效監(jiān)視和測量的結(jié)果。
4.2.6以往管理評審提出的改進(jìn)措施跟蹤驗(yàn)證情況。
4.2.7預(yù)防和糾正措施的狀況,包括對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不符合項(xiàng)采取的糾正、預(yù)防措施的實(shí)施及其有效性的驗(yàn)證結(jié)果。
4.2.8管理方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案的執(zhí)行情況,考慮各種改進(jìn)的機(jī)會。
4.2.9重要環(huán)境因素的控制結(jié)果。
4.2.10可能影響管理體系的變更,包括內(nèi)外的環(huán)境變化,如法律法規(guī)的變化、新服務(wù)項(xiàng)目的開發(fā)等。
4.2.11改進(jìn)的建議。
4.3評審的準(zhǔn)備
4.3.1預(yù)定評審前十天,品質(zhì)部以書面的形式向管理者代表匯報(bào)現(xiàn)階段管理體系運(yùn)行情況并提交本次《管理評審計(jì)劃》,由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,將會議通知發(fā)放到各部門。
4.3.2品質(zhì)部負(fù)責(zé)根據(jù)評審輸入要求,組織評審資料的收集,準(zhǔn)備必要的文件,評審資料由管理者代表確認(rèn)。
4.3.3品質(zhì)部向參加評審的人員發(fā)放管理評審有關(guān)資料。
4.4管理評審會議
4.4.1總經(jīng)理主持會議,各部門負(fù)責(zé)人對評審資料進(jìn)行充分的討論并做出評價(jià),對于存在或潛在的不符合項(xiàng)提出改進(jìn)措施,確定責(zé)任人和整改計(jì)劃。
4.4.2總經(jīng)理對所涉及的評審內(nèi)容作出結(jié)論(包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等)。
4.5管理評審的輸出
4.5.1管理評審報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容
4.5.1.1管理體系運(yùn)行的有效性及質(zhì)量、環(huán)境二方面持續(xù)改進(jìn)的決議和措施。
4.5.1.2與業(yè)主有關(guān)要求的服務(wù)改進(jìn)包括對現(xiàn)有服務(wù)符合要求的評價(jià)。
4.5.1.3業(yè)主、員工滿意度及改進(jìn)要求。
4.5.1.4資源需求的相關(guān)決定和措施。
4.5.1.5重要環(huán)境因素確認(rèn)和控制的結(jié)果及改進(jìn)要求。
4.5.1.6管理方針和目標(biāo)的執(zhí)行情況及持續(xù)改進(jìn)要求。
4.5.1.7對管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結(jié)論。
4.5.2會議結(jié)束后,由品質(zhì)部根據(jù)管理評審輸出的要求進(jìn)行總結(jié),編寫《管理評審報(bào)告》?！豆芾碓u審報(bào)告》經(jīng)管理者代表審核,交總經(jīng)理批準(zhǔn),發(fā)至相應(yīng)的部門并監(jiān)督執(zhí)行。
4.6改進(jìn)措施的實(shí)施和驗(yàn)證
4.6.1品質(zhì)部根據(jù)管理評審報(bào)告中提出的改進(jìn)要求填寫《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》發(fā)至相關(guān)責(zé)任部門,按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,分析原因制定措施并實(shí)施。
4.6.2品質(zhì)部對措施的實(shí)施效果的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.7如果評審結(jié)果引起文件更改,應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《管理評審計(jì)劃》jw/jl-5.6-001
6.2《管理評審報(bào)告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格項(xiàng)糾正(預(yù)防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第5篇 速達(dá)物業(yè)管理公司簡介材料
速達(dá)物業(yè)管理公司簡介
重慶**(集團(tuán))速達(dá)物業(yè)管理有限公司,成立于2003年5月19日,是從事專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理的企業(yè),具有獨(dú)立法人資格,國家二級物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè);屬重慶市物業(yè)管理協(xié)會會員單位,榮昌縣物業(yè)管理協(xié)會理事單位。
公司組織機(jī)構(gòu)健全,管理制度完善。公司聚集了一批懂管理、有專業(yè)知識、不斷追求完美的管理人才,公司采用規(guī)范化的專業(yè)管理模式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理,本著'幫帶、互補(bǔ)、協(xié)作、共進(jìn)'之團(tuán)隊(duì)建設(shè)實(shí)踐中,擁有一套完善的管理體系和獨(dú)具特色的管理風(fēng)格,公司本著'志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌踏實(shí)'的企業(yè)精神和'以完美的服務(wù)求生存,以良好的信譽(yù)求發(fā)展'的企業(yè)理念,以'高水準(zhǔn)、高效率、高素質(zhì)、嚴(yán)紀(jì)律'的工作作風(fēng),真誠為業(yè)主服務(wù),把社會效益和塑造良好的企業(yè)形象放在首位,在廣大業(yè)主中享有良好的聲譽(yù)。
物業(yè)公司自創(chuàng)立以來,本著'溫情永恒,親情服務(wù)、關(guān)愛一生,微笑待人'的服務(wù)理念,堅(jiān)持'熱情、周到、耐心、細(xì)致'的工作作風(fēng),現(xiàn)從事物業(yè)管理的項(xiàng)目有'**上河城'小區(qū)、'**海棠園'小區(qū)、'**榕樹林'小區(qū);接下來準(zhǔn)備入住的接管的項(xiàng)目還有'**北城雙星'小區(qū)、'**東方之驕'小區(qū)、'**紅城'高檔住宅花園別墅型小區(qū)。
公司設(shè)置了公司綜合部、財(cái)務(wù)管理部、客戶服務(wù)部、工程維修部、保潔部、協(xié)管部、環(huán)境綠化部,經(jīng)營管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。2006年獲得了'優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)';2007年獲得了'物業(yè)管理考核二等獎';2008年獲得了'物業(yè)管理考核一等獎';2008年'**上河城'小區(qū)又榮獲了2008年度重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū);2008年'**海棠園'小區(qū)榮獲重慶市市容整潔小區(qū)等榮譽(yù)稱號,并受到廣大業(yè)主的一致好評。
第6篇 物業(yè)公司變更作業(yè)狀態(tài)管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)公司變更(作業(yè)狀態(tài))管理程序
1.0 目的
通過制定此程序,確保作業(yè)狀態(tài)發(fā)生變更時(shí)處于受控管理,保障員工的人身安全,避免公司財(cái)產(chǎn)損失。
2.0 適用范圍
適用于當(dāng)生產(chǎn)作業(yè)及提供服務(wù)過程中與安全有關(guān)的控制環(huán)節(jié)(人、機(jī)、料、法、環(huán))發(fā)生變更時(shí),相關(guān)部門所采取的管理活動。
3.0 職責(zé)
3.1 各部門經(jīng)理(管理處主任)負(fù)責(zé)將本部門作業(yè)或服務(wù)過程中發(fā)生的變更情況及時(shí)通知質(zhì)量/環(huán)境/安全領(lǐng)導(dǎo)委員會。
3.2 管理委員會負(fù)責(zé)審核作業(yè)狀態(tài)變更的合法性、合理性及安全性。
3.3 品質(zhì)部負(fù)責(zé)《危險(xiǎn)因素識別及風(fēng)險(xiǎn)評估記錄表》的更新。
4.0 控制程序
4.1 變更申請:
當(dāng)各部門的相關(guān)作業(yè)活動或服務(wù)活動需要對下列控制環(huán)節(jié)進(jìn)行變更時(shí),各部門經(jīng)理/管理處負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》,說明變更的原因,內(nèi)容,必要時(shí)附工程圖紙,交管理委員會審批,通過審批后,再將此申請單交品質(zhì)部。這些控制環(huán)節(jié)包括:
a)有資格要求的崗位人員的更換
b)機(jī)器設(shè)備的更換
c)具有危險(xiǎn)特性的物料的更換或使用
d)作業(yè)步驟、程序的變化
e)作業(yè)地點(diǎn)、作業(yè)環(huán)境的變更
4.2 作業(yè)狀態(tài)變更申請的審批:
4.2.1 管理委員會收到《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》后,組織人員進(jìn)行評估,必要時(shí)可邀請相關(guān)的專業(yè)人士參加,評估內(nèi)容可包括:
a)新的工作人員的資格是否有效
b)機(jī)器設(shè)備的安全性是否有保障
c)物料變更是否合理
d)作業(yè)方法的變更是否合理,是否具有可操作性
e)作業(yè)地點(diǎn)、環(huán)境的變化是否安全
f)是否需要明確新的安全要求
g)是否需要編制安全技術(shù)措施
4.2.2 通過評估后,應(yīng)將評估結(jié)論及相應(yīng)的安全要求記錄在《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》上,如需要編制安全技術(shù)措施,管理委員會應(yīng)指定人員在限定的時(shí)間內(nèi)完成,并對其進(jìn)行評審。
4.3變更后作業(yè)(服務(wù))的運(yùn)作
4.3.1 通過管理委員會的評估后,相關(guān)部門可以按變更的方案進(jìn)行運(yùn)作,如有安全要求或安全技術(shù)措施要求,首次運(yùn)作時(shí),管理委員會應(yīng)指定人員對作業(yè)(服務(wù))過程進(jìn)行監(jiān)督,檢查各種安全措施是否已完善,作業(yè)(服務(wù))過程是否安全。
4.3.2 對運(yùn)作中出現(xiàn)的問題,應(yīng)及時(shí)提出,必要時(shí)發(fā)出《整改通知書》,要求限期整改,并對整改的有效性進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.4 危害因素的更新
4.4.1 當(dāng)《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》經(jīng)管理委員會審批通過后,相關(guān)部門應(yīng)將此表格轉(zhuǎn)交品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)根據(jù)管理委員會的評估結(jié)論,對《危險(xiǎn)因素識別及風(fēng)險(xiǎn)評估記錄表》進(jìn)行更新。
5.0 相關(guān)文件
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《作業(yè)狀態(tài)變更申請單》(***-ohs-08-1/a)
6.2《危險(xiǎn)因素識別及風(fēng)險(xiǎn)評估記錄表》(***-ohs-08-2/a)
6.3《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
第7篇 工業(yè)園物業(yè)管理建議書范本
武漢超越工業(yè)園物業(yè)管理建議書
目錄:
一、物業(yè)情況八、專項(xiàng)費(fèi)用
二、專業(yè)物業(yè)管理九、質(zhì)量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標(biāo)十一、物業(yè)管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務(wù)內(nèi)容
七、管理費(fèi)用預(yù)算
一、物業(yè)情況
超越工業(yè)園地處我國著名的魅力城市武漢。園區(qū)創(chuàng)建于2005年8月,位于武漢市洪山區(qū),左面連接白沙洲沙發(fā)材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米,出園區(qū)5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優(yōu)越。經(jīng)過一年多的不斷完善,目前,園區(qū)現(xiàn)有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎(chǔ)設(shè)施基本完善。
二、專業(yè)物業(yè)管理
隨著物業(yè)建設(shè)迅猛發(fā)展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對物業(yè)管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區(qū)開始實(shí)行物業(yè)管理新體制,工業(yè)園的園區(qū)也不例外。目前再武漢工業(yè)園不斷的增多,在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地,必須提高園區(qū)內(nèi)的管理水平,提高管理的各種素質(zhì),以高標(biāo)準(zhǔn)的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎(chǔ)上,只有通過高素質(zhì)的專業(yè)管理才能加快園區(qū)發(fā)展的進(jìn)程,擴(kuò)大園區(qū)在市場中的影響力。專業(yè)管理的好處有:
1、提高管理質(zhì)量,為園區(qū)提供優(yōu)質(zhì)、高效的管理服務(wù),創(chuàng)造一個(gè)安全、整潔、舒適的生活和創(chuàng)業(yè)環(huán)境。
2、作為園區(qū)的“大管家”,可以協(xié)調(diào)園區(qū)與客戶間的各種關(guān)系,緩解客戶與園區(qū)間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區(qū)內(nèi)的正常運(yùn)作,免除園區(qū)與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)工作正常有序的開展。不但能使園區(qū)保值、增值還能擴(kuò)大園區(qū)的影響力與知名度。
三、合作方式
根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項(xiàng)目管理公司。董事會、董事長(待定),合作公司實(shí)行總經(jīng)理責(zé)任制,合作公司的總經(jīng)理、總工程師有、由我公司委派人士擔(dān)任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標(biāo)
從園區(qū)的設(shè)計(jì)、建筑、規(guī)模及設(shè)備設(shè)施來看,園區(qū)最需要的就是我們這樣子專業(yè)的管理人員,設(shè)施設(shè)備只有是等到合理有效的管理才會為園區(qū)增輝。因此在管理上也要達(dá)到與之相配的水平。我們的管理目標(biāo):
1、樹立正確的物業(yè)管理概念,提出“全心全意為園區(qū)服務(wù)”的管理思想,創(chuàng)一流的管理、一流的效益、一流的服務(wù)、一流的形象,保證園區(qū)更有效的運(yùn)作。
2、從公司正式開始運(yùn)作起,半年內(nèi)園區(qū)的管理水平要達(dá)到優(yōu)秀水平。
五、管理組織
根據(jù)園區(qū)之實(shí)際,管理組織結(jié)構(gòu)擬定為:
董 事 會
合作管理公司
; 總 經(jīng) 理
六、管理服務(wù)內(nèi)容
(一)、開業(yè)前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區(qū)的整體設(shè)計(jì)問題、工程問題的設(shè)備安裝等提出建設(shè)性意見供園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關(guān)園區(qū)建設(shè)管理會議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區(qū)、客戶聯(lián)系提供方便。
(5)、協(xié)助及處理園區(qū)各部分的交收程序,保障園區(qū)與客戶的利益/
(6)、編制公司架構(gòu),確定管理人員人數(shù)。
(7)、編制各項(xiàng)工作程序時(shí)間表,以便監(jiān)督并保證各項(xiàng)籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時(shí)間表。
(9)、擬定培訓(xùn)計(jì)劃,組織安排好員工培訓(xùn),保證提供專業(yè)化培訓(xùn)。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區(qū)提供各種竣工驗(yàn)收圖紙以及各類設(shè)備設(shè)施資料存檔,以保障園區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)順利進(jìn)行。
(12)、根據(jù)實(shí)地情況,列出改善工程一覽表,以便園區(qū)能根據(jù)存在的問題和物管要求,加以改進(jìn)。
2、管理公約:
為規(guī)范客戶與園區(qū)之間的權(quán)利與義務(wù),也為明確、規(guī)范管理公司的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),開業(yè)前需要制定出“園區(qū)管理公約”。
3、編制管理預(yù)算方案:
、根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況,制定出詳細(xì)的管理預(yù)算方案,供園區(qū)審批后執(zhí)行。
(二)、開業(yè)后的管理工作:
1、管理公司應(yīng)對園區(qū)的各項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收,如消防、通訊、強(qiáng)電、土建等工程的驗(yàn)收以方便以后的維修、維護(hù)。
2、清潔工作:
(1)、園區(qū)的清潔水準(zhǔn)對其形象有重大及深遠(yuǎn)的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質(zhì)良好的清潔經(jīng)理及主管,以保持清潔衛(wèi)生的進(jìn)度和質(zhì)量。
(3)、根據(jù)園區(qū)選用的材料和外墻情況,詳細(xì)擬定清潔方法和頻度、清潔服務(wù)規(guī)格條文和有關(guān)工作細(xì)則。
(4)、制定清潔監(jiān)督的檢查表,定期檢查清潔工作的進(jìn)度和質(zhì)量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環(huán)境對園區(qū)形象的重要性,管理公司聘請有經(jīng)驗(yàn)的園藝師、菜農(nóng)再園區(qū)的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險(xiǎn):
(1)、根據(jù)園區(qū)的情況,建議購買以下的保險(xiǎn):公眾責(zé)任險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、員工保險(xiǎn)。
(2)、建議客戶根據(jù)自身情況,向保險(xiǎn)公司投保。
5、建立檔案系統(tǒng):
建立完善的檔案系統(tǒng),逐步規(guī)范各項(xiàng)管理,制定電腦管理系統(tǒng)。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應(yīng)增強(qiáng)與園區(qū)及客戶的溝通,并可根據(jù)情況變化向業(yè)主提出合理建議,制定多項(xiàng)報(bào)告程序。
(1)、財(cái)務(wù)報(bào)告:
①每年有關(guān)收支的財(cái)務(wù)報(bào)告;
②有關(guān)收支、應(yīng)付未付等賬目,每月收支簡表。
(2)、管理報(bào)告:
①每年的管理情況工作匯報(bào),包括管理、保安、維修保養(yǎng)等情況;
②每月管理工作簡報(bào);
③其他特別事項(xiàng)報(bào)告。
7、處理投訴。
七、管理費(fèi)預(yù)算
1、影響預(yù)算結(jié)果的變動因素:
(1)、園區(qū)各功能組別(核算對象)及其建筑面積
(2)、物業(yè)管理模式及內(nèi)容
(3)、管理預(yù)算中各項(xiàng)目及金額
(4)、市場價(jià)格
2、管理費(fèi)預(yù)算表:(略)
3、管理費(fèi)預(yù)算分配表(略)
八、專項(xiàng)費(fèi)用
開展全面的物業(yè)管理工作。為了工作順利開展,園區(qū)應(yīng)提供一筆維護(hù)維修費(fèi)用,經(jīng)初步計(jì)算,約人民幣*******元。費(fèi)用將于園區(qū)在管理費(fèi)用中逐年攤還。
九、質(zhì)量保證方式
有信心將園區(qū)的物業(yè)管理做好,做到讓領(lǐng)導(dǎo)滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區(qū)應(yīng)該設(shè)置總垃圾房,設(shè)在方便運(yùn)輸且不礙雅觀的位置。
2、園區(qū)的外墻統(tǒng)一粉刷。
3、現(xiàn)有村里派來的三個(gè)人怎么解決
4、圍墻、門衛(wèi)房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費(fèi)用計(jì)算問題
十一、物業(yè)管理的作用
1、物業(yè)管理能維護(hù)大家的合法權(quán)益,改善大家的生活與工作環(huán)境,促進(jìn)園區(qū)工作的開展。
2、物業(yè)管理通過用新技術(shù)、新方法、依靠科技進(jìn)步提高園區(qū)的管理水平。
3、物業(yè)管理能保證園區(qū)日常的正常運(yùn)作,給大家一個(gè)安全舒適的工作環(huán)境。
十二、其他
第8篇 zx物業(yè)公司專項(xiàng)專題培訓(xùn)管理
物業(yè)公司專項(xiàng)(專題)培訓(xùn)管理
1.0專項(xiàng)培訓(xùn)由教育培訓(xùn)部組織,各部門(各子公司、各管理處)根據(jù)《公司年度培訓(xùn)規(guī)劃》和交叉培訓(xùn)需要的內(nèi)容報(bào)名參加。
2.0專項(xiàng)培訓(xùn)的對象:
2.1所有管理層員工
2.2部分作業(yè)層骨干員工
2.3所有內(nèi)培教師
3.0專著培訓(xùn)的內(nèi)容:
3.1現(xiàn)代企業(yè)管理基礎(chǔ)知識
3.2現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方法
3.3員工的激勵和管理者的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)
3.4 iso9000、iso14000和ohsas18000文件知識講座
3.5內(nèi)培教師綜合素質(zhì)培訓(xùn)
3.6物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)法規(guī)、條例講座
3.7現(xiàn)代商務(wù)交際禮儀常識與規(guī)范
3.8由公司職能部門及專業(yè)公司舉辦的各類專業(yè)培訓(xùn)班等。
4.0專項(xiàng)培訓(xùn)采取輪訓(xùn)的方式,學(xué)完所有課程并考試合格,將由公司頒發(fā)學(xué)習(xí)證書, 作為員工升職和年度考評的條件之一。
第9篇 物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
11項(xiàng)物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目
投標(biāo)書在內(nèi)容上必須嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)單位發(fā)出的《編制標(biāo)書的項(xiàng)目和要求》來編制。由于招標(biāo)物業(yè)的具體情況不同,招標(biāo)單位的要求不同,因此投標(biāo)書內(nèi)的項(xiàng)目和要求也各不相同。通常物業(yè)管理投標(biāo)書項(xiàng)目主要有以下11項(xiàng):
一、管理方式
投標(biāo)單位主要是依據(jù)招標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢,選擇最適合的招標(biāo)物業(yè)的管理方式。比如選擇獨(dú)資管理方式,還是股份制的管理方式,仰或是有限責(zé)任公司的管理形式等等,對目標(biāo)物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。
二、管理組織架構(gòu)
所謂管理組織架構(gòu)就是介紹目標(biāo)物業(yè)的組織機(jī)構(gòu),根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看,物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)有三個(gè)特征:
1、管理體制
管理體制主要有三類:
(1)總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;
(2)董事會下的三總師負(fù)責(zé)制;
(3)董事會下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
2、管理方法
目前國內(nèi)的管理方法有兩種:
(1)垂直領(lǐng)導(dǎo)方式(直線式管理模式)。優(yōu)點(diǎn)是政令淌通,管理到位,管理層直接對成本,對管理質(zhì)量負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是人力資源分散,橫向協(xié)調(diào)配合困難。
(2)矩陣式領(lǐng)導(dǎo)方式。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是充分利用人力資源,調(diào)動個(gè)方面的積極性,可采用現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行管理。缺點(diǎn)是管理結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性較差,人員經(jīng)常變動,容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。
3、機(jī)構(gòu)的設(shè)置
根據(jù)管理物業(yè)的多少,以及業(yè)主的需求來確定管理組織結(jié)構(gòu)。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機(jī)構(gòu)有以下幾種:
(1)三部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部。
(2)四部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、經(jīng)營服務(wù)部。
(3)六部一室。即機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為:辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關(guān)部。
除了機(jī)構(gòu)明確以外,對參加管理服務(wù)人員的素質(zhì)構(gòu)成要進(jìn)行策劃、培訓(xùn)。比如目標(biāo)物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理,他們的文化層次,年齡結(jié)構(gòu),工作經(jīng)驗(yàn),都應(yīng)明確規(guī)定下來。然后對從事目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)的人員結(jié)構(gòu)也要明確,對他們的文化素質(zhì),工作能力,基本條件都要提出要求,甚至要制定好接受目標(biāo)物也管理以后的人才培訓(xùn)計(jì)劃。
三、管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案
經(jīng)費(fèi)是物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)和保證,所以對目標(biāo)物業(yè)必須要進(jìn)行經(jīng)營測算。測算應(yīng)本著'實(shí)事求是'、'取之于民、用之于民'、'用戶至上、服務(wù)第一'、'根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費(fèi)'等原則進(jìn)行。
1、收入測算
物業(yè)管理費(fèi)用主要來源于物業(yè)管理服務(wù)收取的各類費(fèi)用。因此,該收的費(fèi)用都要收齊,不能漏收。通常收費(fèi)的項(xiàng)目有:
(1)目標(biāo)物業(yè)的管理費(fèi)用。按照政府物價(jià)部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算。
(2)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展'三產(chǎn)'經(jīng)營獲得的收入。
(3)維修基金每年可取的利息金額。
(4)其他方面的服務(wù)收入。
2、支出預(yù)算
圍繞著目標(biāo)物業(yè)開展管理服務(wù)所支出的成本核算。通常有:
(1)人員工資、福利、津貼、獎金,以及其他各類保險(xiǎn)支出。
(2)各類服務(wù)成本的開支。例如,能源有水,電,氣,汽油等的消耗;各種設(shè)備的添置;各類服務(wù)所需要的的消耗品。
(3)物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務(wù)所需要的各項(xiàng)開支。
(4)其他有關(guān)各項(xiàng)的開支等。
通常根據(jù)招標(biāo)文件的要求,要進(jìn)行3年預(yù)算。
四、管理操作
這部分要求細(xì)化,他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質(zhì)量,以及規(guī)范化的管理的標(biāo)準(zhǔn),從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力、能力,所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類:
1、根據(jù)目標(biāo)的物業(yè)情況,認(rèn)真制定相應(yīng)的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為:
(1)公眾管理制度,主要包括:
①業(yè)主公約;
②精神文明建設(shè)公約;
③樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定;
④裝修管理規(guī)定;
⑤治安管理規(guī)定;
⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定;
⑦消防管理規(guī)定;
⑧交通車輛管理規(guī)定;
⑨環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定。
(2)崗位責(zé)任制度,主要包括:
①管理處主任崗位職責(zé);
②管理處主任助理崗位職責(zé);
③環(huán)境主管崗位職責(zé);
④保潔員崗位職責(zé);
⑤保安主管崗位職責(zé);
⑥工程主管崗位職責(zé);
⑦維修人員崗位職責(zé);
⑧會計(jì)人員崗位職責(zé);
⑨行政人員崗位職責(zé)。
(3)內(nèi)部管理運(yùn)作制度,主要包括:
①員工行為規(guī)范;
②培訓(xùn)制度;
③考核制度;
④獎懲制度;
⑤回訪制度;
⑥來訪,投訴處理制度等。
2、根據(jù)目標(biāo)物業(yè),確定各管理崗位工作人員的職責(zé)
管理崗位主要有:
①保安;
②機(jī)電維修;
③清掃保潔;
④園林綠化;
⑤電梯操作;
⑥社區(qū)文化。
五、管理目標(biāo),經(jīng)營管理宗旨、方針
投標(biāo)書中應(yīng)表明投標(biāo)單位對目標(biāo)物業(yè)的管理目標(biāo)、管理方針、管理宗旨,便于業(yè)主委員會成立的招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)某商住樓時(shí),提出管理目標(biāo):樹立'服務(wù)至上,客戶第一'的管理思想,達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益,一促進(jìn)后期的樓宇銷售;提出管理經(jīng)營方針:保本經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、開展一業(yè)為主,多種經(jīng)營,求得自身的生存與發(fā)展。
六、便民服務(wù)措施
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)活動,這是其性質(zhì)所決定的;然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟(jì)效益,而是要正確處理好社會效益,環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益三者的關(guān)系,使之有機(jī)的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè),在開展物業(yè)管理有償服務(wù)的同時(shí),還向業(yè)主公開承諾無償便民服務(wù)項(xiàng)目若干項(xiàng),深受業(yè)主的歡迎和好評。
七、社區(qū)文化
隨著一幢幢樓房
的建好,新的社區(qū)環(huán)境形成,人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境,特別是老年人的'高樓病'多了,孩子也變得孤獨(dú)了。為此,社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中,成為購房中的一個(gè)重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標(biāo)書時(shí),應(yīng)認(rèn)真考慮到社區(qū)文化的開展,制定有關(guān)社區(qū)文化制度,安排好各類社區(qū)文化活動,使住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主不僅享受到物質(zhì)文明,也享受到精神文明。
八、管理指標(biāo)的承諾
物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理,對一些管理服務(wù)也相應(yīng)的作出了一些基本要求。作為投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè),針對目標(biāo)物業(yè),對照國家有關(guān)規(guī)定,向業(yè)主委員會作出相應(yīng)的承諾。通常有以下主要內(nèi)容的承諾:
⑴房屋及配套設(shè)施的完好率;
⑵房屋零修,急修及時(shí)率;
⑶維修質(zhì)量合格率;
⑷清潔保潔率;
(5)道路車輛完好率;
(6)小區(qū)治安案件發(fā)生率;
(7)業(yè)主綜合服務(wù)滿意率;
(8)綠化完好率;
(9)重復(fù)維修率;
(10)住戶有效投訴率等。
九、檔案資料的建立和管理
為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化,為了對物業(yè)管理狀況進(jìn)行連續(xù)化記錄,并保留資料,需要建立檔案資料管理。投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對建立檔案管理制度提出相應(yīng)的設(shè)想:是否建立單獨(dú)的檔案室,還是放在辦公室合署辦公;派幾位同志負(fù)責(zé)檔案管理;管理的程序圖;采用什么樣的管理制度,是否實(shí)行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、規(guī)范化的電子計(jì)算機(jī)管理檔案等等。
十、提高物業(yè)管理水平的新設(shè)想
物業(yè)管理企業(yè)在對目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行投標(biāo)時(shí),也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達(dá)國優(yōu)提出一些設(shè)想,使人們感到實(shí)實(shí)在在,同時(shí)又大膽創(chuàng)新。例如,某物業(yè)管理企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)過調(diào)查之后,對未來目標(biāo)明確提出,接管后一年達(dá)到市優(yōu),兩年達(dá)到省優(yōu),三年達(dá)到國優(yōu),在達(dá)到國優(yōu)的同時(shí),一定通過iso9002貫標(biāo),使物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。
十一、物業(yè)管理企業(yè)愿意接受的有關(guān)獎罰
第10篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)管理公司組建程序
在自身具備了法律規(guī)定的基本條件之后,組建物業(yè)管理公司的過程,就是讓這些基本條件得到政府主管部門的認(rèn)可,并最終獲得企業(yè)法人地位的過程?！吨腥A人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī),以及地方政府制訂的一些管理辦法,對這個(gè)過程做了明確的規(guī)范。這里著重介紹物業(yè)管理有限責(zé)任公司設(shè)立程序的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)
正如一個(gè)新生兒,只有經(jīng)過戶口登記,才能獲得屬于自己且被社會認(rèn)可的名字一樣,一家新的物業(yè)管理公司,也只有經(jīng)過名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記,才能具有專屬性和惟一性的公司名稱。公司名稱需譯成外文使用的,可依據(jù)文字翻譯原則自行翻譯使用,不需核準(zhǔn)登記。公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)的主管部門,是工商行政管理機(jī)關(guān)。辦理名稱預(yù)先核準(zhǔn)登記,一般要經(jīng)以下步驟:
1)領(lǐng)取并填寫'名稱(變更)預(yù)先核準(zhǔn)申請書'。最好取3個(gè)以上的備用字號,自己排列出順序,以便工商行政管理機(jī)關(guān)依次查重,以首先不重名的名稱為核準(zhǔn)使用的名稱。與同一工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或者登記注冊的同行業(yè)企業(yè)名稱字號相同(有投資關(guān)系的除外),與其他企業(yè)變更名稱未滿1年的原名稱相同,與注銷登記或者被吊銷營業(yè)執(zhí)照未滿3年的企業(yè)名稱相同,將不予被核準(zhǔn)。使用3個(gè)字作為字號,能夠大大降低重名幾率。
2)遞交'名稱(變更)預(yù)先核準(zhǔn)申請書'及相關(guān)材料,自遞交之日起10日內(nèi),工商行政管理部門會作出核準(zhǔn)或者駁回的決定。遞交的材料主要有:
①全體股東簽署(自然人股東由本人簽字;法人股東加蓋本單位公章,下同)的'企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書'。
②全體股東簽署的'投資人授權(quán)委托意見'。
③代辦人或代理人身份證復(fù)印件。
④申請冠以'中國'、'中華'、'國家'、'全國'、'國際'字詞的,應(yīng)提交國務(wù)院的批準(zhǔn)文件。
⑤使用自然人姓名(該自然人應(yīng)當(dāng)是公司股東)作字號的,應(yīng)當(dāng)提交該自然人身份證復(fù)印件。
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)管理公司組建程序
第11篇 某物業(yè)公司固體危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)公司固體及危險(xiǎn)廢棄物管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
為了防止本公司活動、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物污染環(huán)境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險(xiǎn)廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業(yè)管理公司的各部門、管理處的活動、服務(wù)過程中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責(zé)
4.1 各部門、管理處負(fù)責(zé)識別本部門各種過程和活動中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物并編制清單,當(dāng)有新的活動或外界環(huán)境發(fā)生變化時(shí),應(yīng)及時(shí)更新清單。
4.2各部門對所有產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)按指定的地點(diǎn)進(jìn)行分類存放和管理控制。
4.3管理處負(fù)責(zé)在各區(qū)域合理配置分類垃圾桶,并做好相關(guān)的標(biāo)識及維護(hù)。
4.4管理處負(fù)責(zé)(若為外包服務(wù)則指導(dǎo)并監(jiān)控供方)分類收集并處理所有的固體及危險(xiǎn)廢棄物暫存于公司指定的分類存放場所,依相關(guān)法規(guī)的要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.0內(nèi)容
5.1固體及危險(xiǎn)廢棄物管理原則
5.1.1根據(jù)《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》,結(jié)合本公司的實(shí)際情況進(jìn)行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統(tǒng)一處理'的原則進(jìn)行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險(xiǎn)廢棄物的類別,將各部門產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物分類以后再回收,應(yīng)在盛裝固體及危險(xiǎn)廢棄物的容器或場所等外面標(biāo)明固體及危險(xiǎn)廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)集中存放在指定的場所。
5.1.5 統(tǒng)一處理是指公司依相關(guān)的法規(guī)要求選擇有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行清運(yùn)和回收處理。
5.2固體及危險(xiǎn)廢棄物的分類
5.2.1本公司活動、服務(wù)中產(chǎn)生的固體及危險(xiǎn)廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的各種有機(jī)體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的可以換取一定經(jīng)濟(jì)利益的、經(jīng)處理后可重復(fù)利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業(yè)戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業(yè)的業(yè)戶日常生活、辦公而產(chǎn)生的對環(huán)境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機(jī)油、廢潤滑油、廢有機(jī)溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險(xiǎn)廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負(fù)責(zé)對各區(qū)域分類垃圾桶內(nèi)的垃圾進(jìn)行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險(xiǎn)廢棄物交由國家認(rèn)可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負(fù)責(zé)將本公司及本單位的環(huán)境等要求事項(xiàng)通知廢物處理公司。
5.3.3對可回收廢棄物進(jìn)行集中回收,定期聯(lián)絡(luò)有關(guān)廢棄物處理公司處理,以換取一定的經(jīng)濟(jì)收益。
6.0相關(guān)文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環(huán)境防治法》
《供方控制管理作業(yè)指導(dǎo)書》
7.0記錄
《固體及危險(xiǎn)廢棄物清單》
第12篇 購物廣場物業(yè)管理手冊前言
購物廣場《物業(yè)管理手冊》前言
某購物廣場是*****有限公司在不斷發(fā)展壯大過程中開設(shè)的一家集購物、餐飲、娛樂、服務(wù)、休閑為一體的一站式消費(fèi)的大型商業(yè)廣場;某購物廣場依托某置業(yè)有限公司在蘭州地區(qū)行成了較高的人氣指數(shù),以及良好的品牌效應(yīng)。城市商業(yè)廣場內(nèi)部格局由國內(nèi)知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),環(huán)境優(yōu)雅,并擁有完善的安保體系,優(yōu)質(zhì)的保潔服務(wù),超大的停車場,是商家經(jīng)營的首選場所。
物管部本著全心全意為商廈、為供應(yīng)商服務(wù)的目標(biāo),分別對總務(wù)管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進(jìn)行管理并細(xì)致劃分,使某購物廣場物管部成為某購物廣場最精英的部門。
物管部管理的類別是整個(gè)商廈中管理最為繁雜并細(xì)致到商廈每一個(gè)角落的管理部門。物管部的方針是做到“事從手中過,無巨細(xì)之分;接到任務(wù)時(shí),無任何疏漏!”
為精心打造某置業(yè)有限公司城市商業(yè)廣場這一新型商業(yè)模式,物管部全體員工將積極配合商廈內(nèi)的任何活動,從實(shí)際出發(fā),作到“商廈是我家,我愛我的家?！?/p>
