第1篇 寫字樓管理服務(wù)員職責(zé)
寫字樓管理服務(wù)員的職責(zé)
1.新公司入住
(1)入住單。
當(dāng)接到入住通知單,由部門將有關(guān)工作指令傳達(dá)到各有關(guān)工作崗位。
(2)檢查房態(tài)。
①對(duì)要入住的房間進(jìn)行檢查,包括設(shè)施是否完整,衛(wèi)生狀況是否良好;
②對(duì)檢查出的問題限期解決,按標(biāo)準(zhǔn)完成。
(3)更換門鎖。
對(duì)將要入住的房間進(jìn)行更換門鎖工作。
(4)領(lǐng)取鑰匙。
①客人應(yīng)按程序從前臺(tái)領(lǐng)取房間鑰匙,并簽字登記一式2份(客人1份、存檔1份);
②向客人介紹大廈的各種設(shè)施及各種服務(wù)項(xiàng)目;
③前臺(tái)服務(wù)員負(fù)責(zé)將該公司的聯(lián)系電話、聯(lián)系人登在駐寫字樓公司電話一覽表上。
(5)房態(tài)確認(rèn)。
①同客人一起對(duì)入住的房間,按房態(tài)確認(rèn)表進(jìn)行確認(rèn),雙方簽字,一式3份(財(cái)務(wù)部1份,銷售部1份,部門存檔1份);
②與工程部聯(lián)系安裝電話及其他需要協(xié)調(diào)的工作。
(6)補(bǔ)充客用品。
根據(jù)房間大小及人員情況補(bǔ)充客用品。
(7)制作公司名錄。
收取公司的名稱小樣,統(tǒng)一制作公司名錄。
(8)客戶檔案存檔。
對(duì)入住的公司建檔。內(nèi)容包括:入住、退房、調(diào)房通知單、鑰匙領(lǐng)用、增配單、房態(tài)檢查表、房態(tài)確認(rèn)書、續(xù)住通知單等。
(9)客戶拜訪。
①與新入住公司聯(lián)系,約定時(shí)間進(jìn)行拜訪工作;
②準(zhǔn)備1份客戶拜訪資料,包括:大廈客戶手冊(cè)、總經(jīng)理賀卡、名片、大廈宣傳冊(cè)等。
2.公司退房
(1)退房通知單。
①接到退房通知單后,由部門將有關(guān)工作指令傳達(dá)到各崗位;
②在退租公司退房當(dāng)日,對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行檢查。
(2)房態(tài)檢查表。
退租公司搬完家具后,按房態(tài)檢查表要求進(jìn)行登記核查,雙方簽字后,由有關(guān)部門保存?zhèn)洳椤?/p>
(3)恢復(fù)房態(tài)。
①檢查房間各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施,對(duì)需要維修保養(yǎng)的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)維修;
②安排樓層服務(wù)員進(jìn)行日常衛(wèi)生清掃工作;
③將房間鎖好;
④房間恢復(fù)好之后,呈報(bào)部門負(fù)責(zé)人。
第2篇 寫字樓物業(yè)管理服務(wù)要求
寫字樓物業(yè)管理與服務(wù)的要求
寫字樓管理可圍繞'安全、舒適、快捷'六個(gè)字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作安全放心;舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境,讓用戶感到舒適、方便;快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系,交換信息,抓住商機(jī)。為此,寫字樓管理與服務(wù)要按照以下要求展開:
一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)
現(xiàn)代寫字樓技術(shù)含量高,管理范圍廣,不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度,使整個(gè)管理工作有章可循,有據(jù)可依,管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍,高技術(shù)的管理手段,高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣,才能達(dá)到好的管理效果。
二、加強(qiáng)治安防范,嚴(yán)格出入管理制度,建立客戶檔案
寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要,它不僅涉及國家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全,還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開放的,所以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范,建立和健全各種值班制度,堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度,堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,力求做到萬無一失。同時(shí),應(yīng)全面建立客戶檔案,熟悉業(yè)主、租戶情況,增加溝通了解,做到時(shí)時(shí)心中有數(shù),確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
三、加強(qiáng)消防管理,做好防火工作
由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大,加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊,所以火災(zāi)隱患因素多。因此,寫字樓防火要求高,應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度,明確防火責(zé)任人,熟悉消防基本知識(shí),掌握防火、救火基本技能;加強(qiáng)防范措施,定期檢查、完善消防設(shè)施,落實(shí)消防措施,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn),關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾,所以清潔難度大,專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則,明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔,保證大堂、電梯、過道隨臟隨清,辦公室內(nèi)無雜物、灰塵,門窗干凈明亮,會(huì)議室整潔,茶具清潔消毒。
五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)寫字樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房,備用發(fā)電房,高低壓電纜、電線,上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修,供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修,注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度,要對(duì)公用設(shè)備、公共場所,如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理,并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%,應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%,消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。
六、設(shè)立服務(wù)中心,完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人,滿足客人需要,寫字樓應(yīng)有配套的服務(wù),設(shè)立服務(wù)中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù),解決相關(guān)問題;提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù),包括提供一些日常性服務(wù),如協(xié)助接待來訪客人,回復(fù)電話問訊,提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等;提供其他可能的委托服務(wù),如代客購物、代送快件等。
七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),不斷改進(jìn)工作
要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通,主動(dòng)征詢、聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見與要求,認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴,及時(shí)反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對(duì)待,協(xié)調(diào)好各方關(guān)系,協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作,還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理,使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。
第3篇 寫字樓管理服務(wù)要求
寫字樓管理與服務(wù)的要求
寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開。安全是指讓用戶在寫字樓里工作 安全放心;舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境,讓用戶感到舒適、方便;快捷是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系,交換信息,抓住商機(jī)。為此,寫字樓管理與服務(wù)要按照以 下要求展開:
一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)
現(xiàn)代寫字樓技術(shù)含量高,管理范圍廣,不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善 一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度,使整個(gè)管理工作有章可循,有據(jù)可依,管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍,高技術(shù)的管理手段,高標(biāo)準(zhǔn)的管理要 求。只有這樣,才能達(dá)到好的管理效果。
二、加強(qiáng)治安防范,嚴(yán)格出入管理制度,建立客戶檔案
寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要,它不僅涉及國家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全,還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開放的,所以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范,建立和健全各種值班制度,堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制 度,堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度,堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控,堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,力求做到萬無一失。同時(shí),應(yīng)全面建立客戶檔案,熟 悉業(yè)主、租戶情況,增加溝通了解,做到時(shí)時(shí)心中有數(shù),確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。
三、加強(qiáng)消防管理,做好防火工作
由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大,加之高層建筑承受風(fēng)力 大和易受雷擊,所以火災(zāi)隱患因素多。因此,寫字樓防火要求高,應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度,明確防火責(zé)任人,熟悉消防基本 知識(shí),掌握防火、救火基本技能;加強(qiáng)防范措施,定期檢查、完善消防設(shè)施,落實(shí)消防措施,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn),關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一般都采用 大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾,所以清潔難度大,專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則,明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保 潔,保證大堂、電梯、過道隨臟隨清,辦公室內(nèi)無雜物、灰塵,門窗干凈明亮,會(huì)議室整潔,茶具清潔消毒。
五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是寫字樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)寫字樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房,備用發(fā)電房,高低壓電纜、電線,上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修,供水 供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修,注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度,要對(duì)公用設(shè)備、公共場所,如大廳、走廊 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主、租戶的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理,并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98%,應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%,消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。
六、設(shè)立服務(wù)中心,完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人,滿足客人需要,寫字樓應(yīng)有配套的服務(wù),設(shè)立服務(wù)中心。 幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù),解決相關(guān)問題;提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù),包括提供一些日常性服務(wù),如協(xié)助接待來訪客人,回復(fù)電話問訊,提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服 務(wù)等;提供其他可能的委托服務(wù),如代客購物、代送快件等。
七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào),不斷改進(jìn)工作
要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通,主動(dòng)征詢、聽取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見與要求,認(rèn)真 接受、處理業(yè)主、租戶的投訴,及時(shí)反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對(duì)待,協(xié)調(diào)好各方關(guān)系,協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作,還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理,使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè) 先進(jìn)水平。
公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容及方式
公共商業(yè)樓宇是指由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn),它的經(jīng)營范圍已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出原來商場的概念,是一種集商業(yè)、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經(jīng)營場所。由于其物業(yè)管理內(nèi)容包括單體商場物業(yè)(百貨大樓、零售店),所以本章主要以它作為闡述對(duì)象。
一、公共商業(yè)樓宇的管理內(nèi)容
1.一般性管理
(1)對(duì)小業(yè)主或承租商的管理。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,其經(jīng)營者都是承租商,可以在承租合同中寫進(jìn)相應(yīng)的管理?xiàng)l款,對(duì)承租戶的經(jīng)營行為進(jìn)行規(guī)范管理,也可以以商場經(jīng) 營管理公約的形式對(duì)他們進(jìn)行管理引導(dǎo)。對(duì)于分散產(chǎn)權(quán)型的公共商用樓宇,一般宜采用管理公約的形式,明確業(yè)主、經(jīng)營者與管理者的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),以此規(guī)范雙方的行為,保證 良好的經(jīng)營秩序。也可由工商部門、管理公司和業(yè)主、經(jīng)營者代表共同組成管理委員會(huì),由管理委員會(huì)制定管理?xiàng)l例,對(duì)每位經(jīng)營者的經(jīng)營行為進(jìn)行約束,以保證良好的公共經(jīng)營秩序 。
(2)安全保衛(wèi)管理。公共商業(yè)樓宇面積大、商品多、客流量大,容易發(fā)生安全問題。因此,安全保衛(wèi)要堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏,并要安排便衣保衛(wèi)人員在場內(nèi)巡邏。商場晚上關(guān)門時(shí) ,要進(jìn)行嚴(yán)格的清場。同時(shí)在硬件上要配套,要安裝電視監(jiān)控器及紅外線報(bào)警器等報(bào)警監(jiān)控裝置,對(duì)商場進(jìn)行全方位的監(jiān)控,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境,確保商場的貨品不被 偷盜。
(3)消防管理。由于公共商業(yè)樓宇屬于人流密集性場所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施,還要組織一支義務(wù)消防隊(duì),并要有一套緊急 情況下的應(yīng)急措施。
(4)設(shè)備管理。管好機(jī)電設(shè)備,保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是經(jīng)營場所管理的一項(xiàng)重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)等的正常運(yùn)行,不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營, 造成不必要的損失。
(5)清潔衛(wèi)生及車輛管理。要有專門人員負(fù)責(zé)場內(nèi)流動(dòng)保潔,將垃圾雜物及時(shí)清理外運(yùn),時(shí)時(shí)保持場內(nèi)的清潔衛(wèi)生,對(duì)大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設(shè)置汽車 、摩托車、自行車停放保管區(qū)。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時(shí)應(yīng)設(shè)專人看管,以防偷盜。
2.特殊管理
(1)商業(yè)形象的宣傳推廣。公共商業(yè)樓宇物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作,就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣,擴(kuò)大公共商業(yè)樓宇的知名度,樹立良好的商業(yè)形象,以吸引更多的消費(fèi) 者。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。以下我們介紹公共商業(yè)樓宇良好形象的作用,及如何建立維護(hù)公共商業(yè)樓宇的良好形象。
第一,公共商業(yè)樓宇良好形象的作用。
公共商業(yè)樓宇良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn),也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn)。
公共商業(yè)樓宇必須具有自己鮮明的特色,才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。在各類商場不斷涌 現(xiàn),各種產(chǎn)品層出不窮、花樣繁多的今天,顧客去何處購物,選購哪家商場的商品,會(huì)有一個(gè)比較、選擇、決策的過程,也有一種從眾心理和慣性。為此,商家應(yīng)樹立與眾不同、具有 鮮明特色的形象,以特色豐滿形象,以形象昭示特色,以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客,在實(shí)際管理中不斷突出這些特色,使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色 ,印入腦海,潛移默化,傳遞、追逐這些特色(一段時(shí)間后,顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客,吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流,所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷售的先行指標(biāo)。同時(shí),公共商業(yè)樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產(chǎn)。當(dāng)商業(yè)市場進(jìn)入“印象時(shí)期”后,消 費(fèi)者過去買“品牌”,現(xiàn)在買“店牌”?？梢哉f,在不同商店里,同樣品牌的商品具有不同的價(jià)值與形象,商業(yè)樓宇的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。
第二,公共商業(yè)樓宇識(shí)別系統(tǒng)的建立。企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)(corporate identity system, 簡稱cis)是強(qiáng)化公共商業(yè)樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析,完整的cis系統(tǒng)由三 個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成,即mis(理念識(shí)別系統(tǒng));vis(視覺識(shí)別系統(tǒng));bis(行為識(shí)別系統(tǒng))。三者只有互相推進(jìn),共同作用,才能產(chǎn)生最好的效果。
cis是一種藉以改變企業(yè)形象,注入新鮮感,使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意,進(jìn)而 提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物,即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播,使公共商業(yè)樓宇的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。其具體的做法是:綜合圍繞在企業(yè)四周的消費(fèi)群體及其他的關(guān)系群體(如股東 群體、競爭同業(yè)群體、制造商群體、金融群體等),以公共商業(yè)樓宇特有和專用的文字、圖 案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志――作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業(yè)樓宇有形形象的全部內(nèi)容。諸如:企業(yè)名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證 章;信箋、信封、賬單和報(bào)表;包裝紙、盒、袋;企業(yè)報(bào)刊、手冊(cè)、簡介、廣告單、商品目錄、海報(bào)、招貼、紀(jì)念品;櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂;員工服裝、服飾 、工作包等,使顧客通過對(duì)具體認(rèn)識(shí)對(duì)象的特征部分的認(rèn)定,強(qiáng)化和識(shí)別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難,并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購物時(shí)發(fā)生反射作用。 它是公共商業(yè)樓宇促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程,必須系統(tǒng)地展開,長期堅(jiān)持。
(2)承租客商的選配。公共商業(yè)樓宇是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群,其所有人主要是通過依靠經(jīng)營商業(yè)店鋪的出租而贏利,因而公共商業(yè)樓宇的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。
公共商業(yè)樓宇的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇:
第一,零售商店的經(jīng)營品種范圍。按照經(jīng)營品種,零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業(yè)樓宇的管理者在選配承租商時(shí),要盡量做到 經(jīng)營各種商品的零售商店“齊”、“全”,以滿足購物者各方面的需要。
第二,不同形式的零售商店。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外,現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經(jīng)營上各有特色,它們能夠適應(yīng)各種收入水平和社會(huì)階層的不同需求。
第三,不同層次的商店。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次,如全國性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。公共商業(yè)樓宇的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。
第四,不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。商業(yè)機(jī)構(gòu)在這里是一個(gè)廣泛的概念,除了純商業(yè)機(jī)構(gòu),還包括 飲食業(yè)企業(yè),如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓;服務(wù)性企業(yè),如照片沖擴(kuò)店、干洗店、修理店、理發(fā)店、沐浴室;旅游業(yè)企業(yè),如旅行社、旅館;娛樂業(yè)企業(yè),如錄像室、電子游戲室、 游泳池、溜冰場、兒童樂園;金融機(jī)構(gòu),如銀行、信用社等等。公共商業(yè)樓宇實(shí)際上可以看成是一個(gè)商業(yè)區(qū),里面可以包容城市商業(yè)街區(qū)的各行各業(yè)。
第五,承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用。根據(jù)承租客商向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場 所的期限,可以將他們分為三種類型,即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶,他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的作用是不同的?；境凶鈶粲址Q關(guān)鍵承租戶,他們的租期通常要在20年以上, 這對(duì)于穩(wěn)定公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營管理及其收入具有主要作用,是公共商業(yè)樓宇發(fā)展的基礎(chǔ)。主要承租戶的租期一般在10年以上,他們對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營穩(wěn)定性起到重要作用。租賃 期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業(yè)樓宇中的結(jié)構(gòu)比例是公共商業(yè)樓宇管理的一項(xiàng)十分重要的工作。根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn),一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的 營業(yè)面積
應(yīng)達(dá)50%以上,即公共商業(yè)樓宇營業(yè)面積的一半以上要有長期的客戶;主要承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上;其余的20%由一般承租戶承租,盡管他們的變動(dòng)性比較大, 但能體現(xiàn)公共商業(yè)樓宇對(duì)市場變化的適應(yīng)性。
公共商業(yè)樓宇的管理者,應(yīng)主要依據(jù)所管理的公共商業(yè)樓宇的規(guī)模大小和不同層次去選 配承租客商。大型公共商業(yè)樓宇,如省級(jí)、國家級(jí)的,甚至是國際級(jí)的,其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門類應(yīng)該是越齊越好,應(yīng)盡量爭取一些省市級(jí)、全國性乃至 世界級(jí)的分店為基本承租戶,給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業(yè)樓宇,如大城市區(qū)一級(jí)的,其經(jīng)營的商品和零售商店類型應(yīng)該盡量齊全,也應(yīng)有其他各種商業(yè)機(jī)構(gòu),同 時(shí)應(yīng)盡量爭取省市級(jí)和區(qū)級(jí)大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業(yè)樓宇,如一些住宅小區(qū)的購物中心則各方面都不必太全,其主要功能是為附近居民提供生活方便。
二、公共商業(yè)樓宇的管理方式
公共商業(yè)樓宇應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立公共商業(yè)樓宇管 理委員會(huì)。因?yàn)楣采虡I(yè)樓宇管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營者的分類、選擇與管理,但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán),因而 不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán)。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序,使經(jīng)營者的生意好做。公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體,由于多家經(jīng)營,各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致,而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營,無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。因此,要保證管理的有效性,應(yīng)該組織 由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的管理委員會(huì),對(duì)公共商業(yè)樓宇的公共事務(wù)進(jìn)行管理。管理委員會(huì)由全體經(jīng)營者投票選舉產(chǎn)生,代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí) 行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。這樣一來,公共商業(yè)樓宇的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng) 進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè)樓宇管理委員會(huì)應(yīng)主要從以下幾個(gè)方面開展工作:
(1)制定管理章程,并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行,以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為。
(2)開展公共商業(yè)樓宇整體性的促銷活動(dòng)。如籌資、委托制作宣傳公共商業(yè)樓宇的商業(yè)廣告,舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì),組織顧客聯(lián)誼活動(dòng),以公共商業(yè)樓宇名義贊助社會(huì)事業(yè)等。 帶旺人氣,吸引顧客。
(3)協(xié)調(diào)公共商業(yè)樓宇各經(jīng)營者的關(guān)系。管委會(huì)可以通過共同訂立的章程,規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為,協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如:不得欺行霸市,不得進(jìn)行不公平的競爭; 統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間,不影響他人營業(yè);各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛,也可由管委會(huì)調(diào)解解決。
(4)開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作,如互通信息、互相提供融資方便等。
(5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。一方面,公共商業(yè)樓宇管理者可通過管委會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面,管委會(huì)又成為經(jīng)營者與公共商業(yè)樓宇管理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。
(6)與工商管理部門配合,嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》,嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品,維護(hù)公共商業(yè)樓宇的形象。
寫字樓管理日常工作內(nèi)容
寫字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以 下幾個(gè)方面:
一、營 銷 推 廣
由于寫字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字 樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推介,辦公空間的分割布局與提升改造,市場分析調(diào)研,與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶投訴與要求的受理與處理,客戶與經(jīng)營管理者、客戶與客 戶間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。
由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫字樓客戶變動(dòng)的情況時(shí)有 發(fā)生,固有的客戶對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進(jìn)和留住客戶,寫字樓的營銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作, 否則,便不能保證較高的租售率,影響寫字樓物業(yè)的收益。
這方面應(yīng)有專門的營銷人員在寫字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公,進(jìn)行市場行情 調(diào)研,主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶,征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見,盡力滿足各方面客戶的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。
二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理
大型寫字樓辦公機(jī)構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會(huì)議主要提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心 (與大型酒店、賓館類似)。
1.商務(wù)中心的設(shè)備配置
商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、電傳機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。
商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過程中 應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作,定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。
2.商務(wù)中心的工作要求和工作程序
商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服 務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。
(1)工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有:①流利的
外語聽說讀寫能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識(shí);⑤熟悉秘書工作知識(shí); ⑥具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。
(2)工作程序。①服務(wù)前:了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況,開據(jù)收費(fèi)通知單并收一定比例的押金。②服務(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則,按客人 服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬?！渡虅?wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)交給財(cái)務(wù) 部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。
商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人,有時(shí)寫字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備, 為此制定商務(wù)中心簽單程序;
寫字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在 部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。
3.商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目
寫字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同,自身辦公條件不同,對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊 全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括:
(1)翻譯服務(wù),包括文件、合同等;
(2)秘書服務(wù),包括各類文件處理;
(3)辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù);
(4)整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);
(5)臨時(shí)辦公室租用服務(wù);
(6)長話、傳真、電信服務(wù);
(7)商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù);
(8)商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);
(9)客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;
(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);
(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;
(12)報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);
(13)客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);
(14)文件、名片等印制服務(wù);
(15)成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);
(16)報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);
(17)秘書培訓(xùn)服務(wù)等。
三、前 臺(tái) 服 務(wù)
小型寫字樓的前臺(tái)僅提供基本的問訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多 ,主要包括:
(1)問訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);
(2)信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);
(3)個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);
(4)出租汽車預(yù)約服務(wù);
(5)提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);
(6)航空機(jī)票訂購、確認(rèn);
(7)全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);
(8)餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;
(9)文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);
(10)外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;
(11)花卉代購、遞送服務(wù);
(12)洗衣、送衣服務(wù);
(13)代購清潔物品服務(wù);
(14)提供公司“阿姨”服務(wù);
(15)其他各種委托代辦服務(wù)。
第4篇 寫字樓非辦公時(shí)間管理服務(wù)
寫字樓非辦公時(shí)間的管理服務(wù)
1 人員出入
為保辦公大樓內(nèi)各辦公人員在非工作時(shí)間都能方便出入,同時(shí)控制外來人員,cpm公司建議大樓引入智能卡管理系統(tǒng)。即在電梯內(nèi)及各通道門安裝由中央計(jì)算機(jī)控制的識(shí)別系統(tǒng),任何持卡人在乘梯或進(jìn)門時(shí),出示智能卡讓電梯或門鎖識(shí)別,電梯按卡內(nèi)預(yù)設(shè)的權(quán)限到達(dá)指定的樓層,門鎖也按卡內(nèi)權(quán)限開啟。若無卡或授權(quán)不符則無法通行。智能卡管理系統(tǒng)在日常工作時(shí)間互動(dòng)解禁,在非工作時(shí)間啟動(dòng)。
2 能源運(yùn)行
**保證24小時(shí)的水電供應(yīng),在既滿足**客戶的工作需要,也達(dá)到大廈設(shè)備設(shè)施運(yùn)作時(shí)間的需要的前提下,針對(duì)各種能源的停供,在第一時(shí)間知會(huì)用戶,并采取響應(yīng)的補(bǔ)救措施。
3 電梯運(yùn)行
為節(jié)省能源和保證電梯的正常使用,在非工作時(shí)間內(nèi),暫時(shí)擬定開啟一部通往寫字樓的電梯。
4 空調(diào)運(yùn)行
為節(jié)省能源和保證空調(diào)的正常使用,cpm公司擬定空調(diào)的開啟時(shí)間,在非工作時(shí)間內(nèi),若有須臨時(shí)使用的單位,需向管理處提交書面申請(qǐng),并按規(guī)定交納空調(diào)附加使用費(fèi)。
5 上下班高峰期人員疏導(dǎo)
由于辦公人員上下班時(shí)間集中,可能出現(xiàn)進(jìn)出車輛阻塞和電梯擁護(hù)現(xiàn)象。為避免上述情況發(fā)生,管理處在上下班高峰時(shí)間的前后半個(gè)小時(shí),實(shí)行保安員重疊倒班制,負(fù)責(zé)疏導(dǎo)車輛通行及停放,并派專人在電梯廳值班,導(dǎo)引人流并按實(shí)際情況安排電梯的運(yùn)行。
第5篇 寫字樓經(jīng)營管理服務(wù)
寫字樓項(xiàng)目經(jīng)營管理服務(wù)
1 物業(yè)經(jīng)營之意義
在物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)中,經(jīng)營的份量不容忽視。**地處長沙市繁華地段,大廈使用功能齊全,配套合理,是長沙市最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的高檔次寫字樓。因此,該項(xiàng)經(jīng)營是否得力,直接關(guān)系到發(fā)展商的精心設(shè)計(jì)和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報(bào),物業(yè)經(jīng)營關(guān)系到能否滿足使用者的需要,從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。
良好的物業(yè)經(jīng)營,期效力非常明顯
獲得長期穩(wěn)定的租金收入;
帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃;
形成賣點(diǎn),促進(jìn)物業(yè)銷售;
滿足客戶的多種需要;
對(duì)客戶形成吸引力;
擴(kuò)大物業(yè)的知名度,形成品牌物業(yè);
提供更多的附加利益。
2 cpm的經(jīng)營優(yōu)勢
cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的經(jīng)營潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量成功的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌能力。
通常商服型物業(yè)的經(jīng)營分為四種形式,一是發(fā)展商自營,二是以招商形式推向市場,三是發(fā)展商與物業(yè)管理公司合作經(jīng)營,優(yōu)勢互補(bǔ),相得益彰,四是以上三種方式并存混合經(jīng)營方式。
cpm的經(jīng)營管理優(yōu)勢體現(xiàn)在
2.1 經(jīng)營策劃優(yōu)勢
cpm在經(jīng)營策劃方面成功的實(shí)例首先體現(xiàn)在配合開發(fā)商全面加快樓盤市場的推廣。諸如二十一世紀(jì)演藝中心、中航健身會(huì)、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航職工餐廳、中航汽車美容中心等,去年cpm公司成功地策劃實(shí)施了中航苑'八大幫食街'商業(yè)配套項(xiàng)目,吸引了大量的消費(fèi)者,為中航苑又增添一處特色服務(wù)。
除深圳本部的大量成功實(shí)例外,cpm在武漢信合大廈、北京艾維克大廈等分另經(jīng)營策劃了商務(wù)中心、咖啡廳、餐廳、美容中心、會(huì)議中心、洗衣店等配套經(jīng)營項(xiàng)目,既增加了經(jīng)營收入,又為客戶提高了便捷的服務(wù)
2.2 租賃服務(wù)優(yōu)勢
cpm的經(jīng)營型物業(yè)管理模式與理念,使其在進(jìn)行有效物業(yè)管理的同時(shí),不斷開發(fā)與挖掘所轄物業(yè)的租賃潛力,以實(shí)現(xiàn)整體物業(yè)的保值與增值之目的,進(jìn)而提高經(jīng)濟(jì)效益。大量成功的實(shí)例,充分驗(yàn)證了cpm在租賃經(jīng)營服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)以及經(jīng)營策劃等方面的綜合運(yùn)作與統(tǒng)籌能力。
近年來,cpm公司年租賃經(jīng)營規(guī)模已達(dá)60萬平方米以上,代理租賃的物業(yè)涉及商業(yè)、寫字樓、公寓、工業(yè)廠房、住宅等各方面。
在深圳市物業(yè)任憑市場大幅起落的過程中,cpm公司準(zhǔn)確地把握市場脈搏,適時(shí)調(diào)整租賃導(dǎo)向,使代理的公寓、住宅出租率始終保持在95%以上,寫字樓和商業(yè)面積出租率保持在90%以上;僅中航苑25萬平方米物業(yè)的租金,年收入已突破人民幣8000萬元。
幾年來的市場實(shí)踐,cpm公司積累了豐富的租賃代理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),培養(yǎng)了一批深諳物業(yè)管理和租賃經(jīng)營的骨干隊(duì)伍,拓展了物業(yè)管理服務(wù)的范圍,公司的綜合實(shí)力得到顯著提高。對(duì)公司物業(yè)租賃經(jīng)營方面有了深刻的體會(huì),歸納起來有以下幾個(gè)特點(diǎn):
a. 著眼當(dāng)前,更注重三至十年的中長期市場;
b. 奉行淡市擴(kuò)張策略;在物業(yè)租賃市場冷淡時(shí),抓住淡市中有利因素,精心策劃,瞄準(zhǔn)市場縫隙果斷切入,全力擴(kuò)張;
c. 隨時(shí)掌握物業(yè)租售市場動(dòng)態(tài)信息,準(zhǔn)確把握當(dāng)前和潛在的目標(biāo)客戶;
d. 選擇客戶時(shí),更加注重品質(zhì)和潛能,租金因素放在其后,全力捕捉國內(nèi)外名牌企業(yè)入駐,以點(diǎn)帶面;
e. 策略靈活,善于應(yīng)變,及時(shí)調(diào)整,適應(yīng)市場;
f. 樹立物業(yè)任憑全過程服務(wù)理念,強(qiáng)調(diào)合同簽定后規(guī)范而周到的物業(yè)管理服務(wù),使業(yè)主有一個(gè)舒適協(xié)調(diào)的經(jīng)營環(huán)境;
g. 選擇大眾化宣傳媒體,單位小規(guī)模,小板塊,以小勝大,以少勝多,有針對(duì)性、有目的性,有實(shí)效性;
h. 全面跟蹤合同租賃合同履行過程,確保租金收入;
i.最大限度地爭取政府支持,以社會(huì)效益帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益。
2.3 集團(tuán)優(yōu)勢
深圳中航集團(tuán)是中國航空技術(shù)進(jìn)出口總公司在深圳設(shè)立的大型企業(yè)集團(tuán)。自1980年成立以來,集團(tuán)依托航空工業(yè)的人才、技術(shù)實(shí)力,發(fā)揮深圳特區(qū)的地理、政策優(yōu)勢,積極進(jìn)取,銳意開拓,經(jīng)過20余年的努力,現(xiàn)已發(fā)展成為集高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融證券業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán),旗下聚合著包括飛亞達(dá)、深天馬、深南光、中航實(shí)業(yè)四家深、港兩地上市公司的幾十家企業(yè)。
中航技酒店集團(tuán)的龍頭是四星級(jí)的格蘭云天大酒店內(nèi)設(shè)商務(wù)洽淡、會(huì)客、健身、商務(wù)中心、西餐廳、卡拉ok廳、大型免稅商場、芬蘭浴等,酒店連續(xù)歷年被評(píng)為深圳十佳酒店,另有上海賓館、中航賓館以及天虹商場等大型商服企業(yè)。
3 規(guī)劃定位及周邊環(huán)境分析
**座落在長沙市鬧市區(qū),新華書店、華聯(lián)商廈等大型商場匯集于此,形成了一定的商貿(mào)圈。
wto為長沙市的發(fā)展帶來了巨大的想象空間,同時(shí)也為**的定位和發(fā)展帶來了歷史性機(jī)遇。
經(jīng)歷數(shù)年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,中國經(jīng)濟(jì)雖然實(shí)現(xiàn)了軟著陸,但是房地產(chǎn)的調(diào)整仍需一段時(shí)間,房地產(chǎn)的銷售與租賃價(jià)格仍呈下滑趨勢。
由于人們對(duì)目前通貨緊縮的預(yù)期和擔(dān)擾,房地產(chǎn)市場不再會(huì)象前幾年經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)那樣大起大落。近期經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)與以往相比完全不同,過去只要政策有所松動(dòng),經(jīng)濟(jì)立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升緩慢。主要原因在于隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與改革的深入,當(dāng)前中國已進(jìn)入需求導(dǎo)向的時(shí)代,決定總產(chǎn)量的最終因素是消費(fèi)需求,當(dāng)前根本問題還是消費(fèi)需求不足。
3.1 商貿(mào)區(qū)潛在客戶分析(目標(biāo)客戶的確定與分析)
3.1.1 潛在目標(biāo)客戶分析
與中國市場密切相關(guān)的國內(nèi)外著名企業(yè)
已進(jìn)駐企業(yè)
尚未進(jìn)駐企業(yè)
規(guī)模迅速擴(kuò)張企業(yè)
3.1.2 wto為中國市場帶來的新行業(yè)分析
以前未開發(fā)行業(yè)
以前受限制行業(yè)
全新行業(yè)的誕生
3.1.3 國際性商貿(mào)中心區(qū)的配套行業(yè)分析
商務(wù)服務(wù)行業(yè)
生活服務(wù)行業(yè)
娛樂服務(wù)行業(yè)
3.2 **項(xiàng)目市場定位
3.2.1 市場定位
cpm公司將**項(xiàng)目市場定位表述為:融合長沙商貿(mào)中心區(qū)整體環(huán)境,集寫字樓、商場、酒店、康體中心為一體,具備國
際水準(zhǔn)設(shè)施配備和優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的智能商務(wù)大廈。
3.2.2 客戶群體分析
寫字樓的目標(biāo)客戶:
主體目標(biāo)客戶
相關(guān)目標(biāo)客戶
輔助客戶
商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)客戶:
必備的商業(yè)配套項(xiàng)目,如商務(wù)中心、銀行、證券、會(huì)計(jì)師樓、律師樓、相宜的中、高檔餐飲服務(wù)項(xiàng)目
配套項(xiàng)目如健身、娛樂等
4 營銷策略
4.1 總體經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶定位分析
4.1.1 目標(biāo)客戶的行業(yè)分析
目標(biāo)客戶主體經(jīng)營行業(yè)的分析確定
目標(biāo)客戶配套行業(yè)的分析
目標(biāo)客戶輔助行業(yè)的分析
4.1.2 目標(biāo)客戶的規(guī)模分析
大客戶
中、小客戶
4.1.3 目標(biāo)客戶的穩(wěn)定性分析
長期客戶
短期客戶
4.2 目標(biāo)客戶的優(yōu)先原則
4.2.1 主體行業(yè)(大規(guī)模)目標(biāo)客戶優(yōu)先、優(yōu)惠原則
4.2.2 區(qū)域內(nèi)功能互補(bǔ)型優(yōu)先原則
4.2.3 潛在的目標(biāo)一致性優(yōu)先原則
4.3 營銷組合
4.3.1 針對(duì)主體目標(biāo)客戶的營銷
定位是營銷成功與否的決定因素
營銷方式包括直銷、委托適宜中介、選擇適宜媒體、測算優(yōu)惠價(jià)等。
4.3.2 常規(guī)的營銷組合
利用集中的宣傳廣告攻勢營銷
建立一套行之有效的聯(lián)銷網(wǎng)絡(luò)體系
業(yè)務(wù)員直銷網(wǎng)絡(luò)
中介合作網(wǎng)絡(luò)體系
網(wǎng)上營銷體系
完善的現(xiàn)場營銷體系
專業(yè)的樓體廣告宣傳
嚴(yán)格的價(jià)格管理體系及完善的獎(jiǎng)勵(lì)、提成辦法
配合營銷的形象工程的完善
大廈環(huán)境形象的完善到位
物業(yè)管理的形象確立
4.3.3 靈活機(jī)動(dòng)的營銷價(jià)格確定
a. 針對(duì)主體目標(biāo)客戶的特殊優(yōu)惠辦法:
確定最優(yōu)惠的價(jià)格底線以提高成功率并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
結(jié)合租賃期限來調(diào)整價(jià)格底線
b. 價(jià)格制定策略
內(nèi)部預(yù)定期的優(yōu)惠價(jià)格
推廣期的優(yōu)惠方式
穩(wěn)定期的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
4.3.4 進(jìn)行合理的分割,以提高出租規(guī)模的靈活性。
a. 經(jīng)營目標(biāo)
b. 根據(jù)配套項(xiàng)目和不同的樓層制定了不同的出租率目標(biāo)。
c. 租金遞增目標(biāo)
根據(jù)市場情況確定起步租金定位
d. 價(jià)格策略
采取靈活多變的方式
5 經(jīng)營合作方式
良好的經(jīng)營策劃和租賃服務(wù),使cpm在市場更廣泛地接觸客戶群體,通過與**發(fā)展商的合作,cpm將借助于**周邊商貿(mào)優(yōu)勢的延伸,以及強(qiáng)有效的經(jīng)營策略,迅速獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。全面啟動(dòng)廣場的商業(yè)市場,提高業(yè)主的投資回報(bào)率。
5.1 配套項(xiàng)目的經(jīng)營
大廈配套項(xiàng)目包括商場、酒店、餐飲、康體中心、銀行、證券等,cpm將通過委派專業(yè)經(jīng)營人才對(duì)大廈周邊商貿(mào)圈、大廈業(yè)主、客戶等進(jìn)行調(diào)研和市場細(xì)分、定位,提供整體經(jīng)營策劃方案供發(fā)展商參考,為發(fā)展商提供配套經(jīng)營服務(wù)。
5.1.1 招商引資,進(jìn)行品牌經(jīng)營?？刹扇〉姆绞桨?lián)系中航技酒店集團(tuán)及深圳、香港等地著名酒店,商場的經(jīng)營者,投資經(jīng)營大廈酒店及商場,以獲得品牌效益;
5.1.2 與大廈發(fā)展商合作,依托中航技酒店集團(tuán)的龍頭格蘭云大酒店經(jīng)營優(yōu)勢,引進(jìn)品牌管理模式,共同經(jīng)營酒店配套項(xiàng)目,使其成為具備當(dāng)?shù)靥厣男羌?jí)酒店;
5.1.3 由cpm投資,經(jīng)營大廈內(nèi)員工食堂配套項(xiàng)目,為大廈客戶提供工作餐服務(wù),以優(yōu)質(zhì)低價(jià),保本經(jīng)營的服務(wù)原則,為大廈客戶提供周到的服務(wù),提高物業(yè)投資、租賃的附加值;
5.1.4 具體細(xì)節(jié)另行商議。
5.2 租賃服務(wù)方式
5.2.1 服務(wù)方式
cpm將憑借自身在深圳租賃市場中的經(jīng)營優(yōu)勢,以委托代理租賃的方式,為發(fā)展商提供全程租賃服務(wù)。在充分保證業(yè)主利益、配合發(fā)展商整體發(fā)展計(jì)劃需要的前提下,通過提供經(jīng)營策劃建議與租賃服務(wù)體系,使管理與經(jīng)營雙向推動(dòng)。
cpm公司積累了15年的綜合物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),在代理租賃業(yè)務(wù)方面不乏成功范例。1995年cpm代理中航苑大廈裙樓8000平方米全新商業(yè)面積租賃,一年間將出租率提升到80%,當(dāng)時(shí)成了深圳冷淡的租賃市場熱門話題。另外,1992年來代理1000余套公寓租賃,我們面對(duì)租賃市場千變?nèi)f化,適時(shí)采取應(yīng)變措施,幾年來一直將出租率保持在95%以上,受到業(yè)主和客戶的一致好評(píng)。
5.3 代理出租方式要點(diǎn)
5.3.1 cpm公司組建市場推廣小組。
5.3.2 cpm公司負(fù)責(zé)制定組合經(jīng)營計(jì)劃,包括市場調(diào)查、目標(biāo)客戶確定、租賃價(jià)格定位、廣告策劃、具體營銷策略及規(guī)范的租后服務(wù)等。
5.3.3 營銷計(jì)劃經(jīng)業(yè)主和管委會(huì)認(rèn)可后,由市場推廣小組具體實(shí)施。
5.3.4 cpm公司負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù),包括計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、催繳費(fèi)、稅收等。
5.3.5 確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)(一年期)及完成目標(biāo)后的獎(jiǎng)懲制度。
5.3.6 cpm公司按租金總客的7%左右(具體另協(xié)商)收取代理傭金。
5.3.7 提供信息和咨詢服務(wù),在地方政策法規(guī)、公共關(guān)系等方面,為港澳臺(tái)、外商疏通關(guān)系,代辦申報(bào)審批手續(xù)等,延伸租后服務(wù),為客戶創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境。
5.3.8 加強(qiáng)與政府溝通,多渠道幫助客戶降低經(jīng)營成本。
