房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容怎么寫
一、項(xiàng)目概述 1.1 項(xiàng)目背景：簡(jiǎn)要介紹房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境和市場(chǎng)潛力。 1.2 項(xiàng)目目標(biāo)：明確項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)，如住宅、商業(yè)或混合用途，并闡述其對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響。 1.3 開發(fā)規(guī)模：包括占地面積、建筑面積、預(yù)計(jì)投資總額等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。
二、市場(chǎng)分析 2.1 市場(chǎng)需求：分析目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)房需求，包括人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者偏好等。
2. 2 競(jìng)爭(zhēng)分析：識(shí)別主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，評(píng)估其產(chǎn)品特點(diǎn)和市場(chǎng)占有率。
2. 3 市場(chǎng)趨勢(shì)：探討行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，如綠色建筑、智能家居等。
三、產(chǎn)品設(shè)計(jì) 3.1 設(shè)計(jì)理念：闡述項(xiàng)目的設(shè)計(jì)概念和風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)特性和吸引力。
3. 2 功能布局：詳細(xì)描述建筑功能區(qū)劃分，如住宅、商業(yè)、公共設(shè)施等。
3. 3 環(huán)境規(guī)劃：包括綠化、交通、配套設(shè)施的規(guī)劃。
四、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 4.1 收益預(yù)測(cè)：估算項(xiàng)目的銷售收入、租金收入等。
4. 2 成本預(yù)算：列出土地成本、建設(shè)成本、營(yíng)銷成本等主要支出。
4. 3 財(cái)務(wù)指標(biāo)：計(jì)算投資回報(bào)率、貸款償還能力等關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)。
五、營(yíng)銷策略 5.1 定價(jià)策略：依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果確定價(jià)格區(qū)間。
5. 2 推廣計(jì)劃：制定廣告、公關(guān)、銷售活動(dòng)等推廣策略。
5. 3 銷售渠道：選擇線上、線下銷售渠道，合作代理等。
六、風(fēng)險(xiǎn)管理 6.1 法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：關(guān)注政策法規(guī)變動(dòng)可能帶來(lái)的影響。
6. 2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：評(píng)估經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的影響。
6. 3 施工風(fēng)險(xiǎn)：防范施工延誤、成本超支等問(wèn)題。
七、實(shí)施計(jì)劃 7.1 時(shí)間表：列出從立項(xiàng)到交付的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和時(shí)間安排。
7. 2 組織架構(gòu)：說(shuō)明項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成和職責(zé)分工。
7. 3 合作伙伴：確定主要供應(yīng)商、承包商等合作伙伴。
開頭結(jié)尾怎么寫
開頭：
尊敬的收件人姓名：
我們榮幸地提交公司名稱關(guān)于項(xiàng)目名稱的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告。本報(bào)告詳盡闡述了項(xiàng)目的基本情況、市場(chǎng)分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、營(yíng)銷策略、風(fēng)險(xiǎn)管理和實(shí)施計(jì)劃，旨在為項(xiàng)目的成功執(zhí)行提供全面的指導(dǎo)。
結(jié)尾：
我們堅(jiān)信，通過(guò)深入的市場(chǎng)研究、精心的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)規(guī)劃，項(xiàng)目名稱將能夠滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，并對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。期待與您共同探討項(xiàng)目的進(jìn)一步細(xì)節(jié)，共創(chuàng)輝煌。
感謝您的關(guān)注和支持，如有任何疑問(wèn)或需要進(jìn)一步討論，歡迎隨時(shí)聯(lián)系我們。
順祝商祺，
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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容范文
第一篇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容600字
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告主要內(nèi)容：
（1）項(xiàng)目背景
（2）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析
①地塊的自然條件分析；②地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析；③地塊的環(huán)境條件分析。
（3）開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析
1）市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析
①政治法律環(huán)境；②經(jīng)濟(jì)環(huán)境；③人口環(huán)境；④社會(huì)文化環(huán)境。
2）市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析
①國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向；②現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量；③社會(huì)擁有量、庫(kù)存量；④同類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況。
3）消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析
①消費(fèi)者類別及其分布；②購(gòu)買能力；③購(gòu)買欲望和購(gòu)買動(dòng)機(jī)。
4）競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查與分析
①競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查與分析；②競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析。
（4）開發(fā)項(xiàng)目swot分析
①開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析；②開發(fā)項(xiàng)目的劣勢(shì)分析；③開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析；④開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析。
（5）開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位
①消費(fèi)群體定位；②項(xiàng)目形象定位；③規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑形象定位；④戶型定位；⑤價(jià)格定位；⑥物業(yè)管理定位。
（6）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議
①項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議；②建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議；③環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議；④戶型設(shè)計(jì)建議。
（7）開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)及價(jià)格策略
①開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)；②開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法選擇；③開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略選擇。
（8）開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃及銷售
①開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)；②開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告媒體選擇；③開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定。
第二篇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成750字
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成：
在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。
（一）封面
要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、為誰(shuí)所作、誰(shuí)作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫作的時(shí)間。
（二）摘要
用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒(méi)有時(shí)問(wèn)看詳細(xì)報(bào)告但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。
（三）目錄
如果可行性研究報(bào)告較長(zhǎng)，要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。
（四）正文
這是可行性研究報(bào)告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的方法，重要的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題。
（五）附表
對(duì)于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。
（六）附圖
為了輔助文字說(shuō)明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。
第三篇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)750字
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫作要點(diǎn)：
按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。
（一）項(xiàng)目總說(shuō)明
在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。
（二）項(xiàng)目概況
在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。
（三）投資環(huán)境研究
主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。
（四）市場(chǎng)研究
按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。
（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目
這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。
（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件
主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。
（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排
項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。
（八）投資估算及資金籌措
這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。
（九）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定
（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)
（十一）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析
（十二）可行性研究的結(jié)論
第四篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目部主任競(jìng)職報(bào)告1850字
房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目部主任競(jìng)職報(bào)告
文章標(biāo)題：房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目部主任競(jìng)職報(bào)告
尊敬的各位評(píng)委、各位同事：
大家好！
我__財(cái)會(huì)專業(yè)畢業(yè)，大專學(xué)歷，————年取得會(huì)計(jì)師--中級(jí)職稱，本次競(jìng)聘的是房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目處主任崗位。本人20__年入司以來(lái)，先后在房產(chǎn)原綜合處辦理過(guò)房產(chǎn)證、房產(chǎn)財(cái)務(wù)原資產(chǎn)信用處擔(dān)任過(guò)往來(lái)會(huì)計(jì)、現(xiàn)任房產(chǎn)財(cái)務(wù)成本處核算會(huì)計(jì)并兼任洪江項(xiàng)目部會(huì)計(jì)。在這期間得到了公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心與同事的幫助，才使我得以不斷的成長(zhǎng)與收獲，在此表示深深的感謝。在公司工作已幾年頭，但真正的參加競(jìng)聘還是頭一回，心里的緊張不亞于參加競(jìng)聘的每一位，今天站在這里是演講，是介紹自己，闡述觀念，接受評(píng)委和大家的點(diǎn)評(píng)。從徘徊不定到?jīng)Q定應(yīng)聘，從不自信到自信，多少也有一些內(nèi)心升華的感悟。在此先為大家即將的點(diǎn)評(píng)表示衷心的感謝！
我出生在一個(gè)工農(nóng)家庭，父親是工作起來(lái)一絲不茍，力求規(guī)范的人。他時(shí)常勉勵(lì)我要刻苦學(xué)習(xí)，多鉆研，要愛(ài)崗敬業(yè)，多奉獻(xiàn)，為集團(tuán)公司事業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。父親的囑咐時(shí)常在我耳畔縈繞，為我指明了奮進(jìn)的航向。于是我暗下定決心“要干就干好，干出個(gè)樣子來(lái)”。在工作中，我虛心向同事、老職工請(qǐng)教，晚上孤燈陪伴，刻苦學(xué)習(xí)《房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)》、《企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)操作指南》、《會(huì)計(jì)工作規(guī)則》、《財(cái)務(wù)管理》、《會(huì)計(jì)檔案管理制度》等專業(yè)書籍為自己充電，拓寬視野，不斷提高自身業(yè)務(wù)知識(shí)。
在公司領(lǐng)導(dǎo)、同事們的幫助和鼓勵(lì)下，我很快從一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的門外漢得已轉(zhuǎn)變，熟練掌握了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作各項(xiàng)專業(yè)務(wù)知識(shí)。在會(huì)計(jì)工作中，我充分發(fā)揮會(huì)計(jì)職能作用協(xié)助搞好本公司核算管理工作。在原資產(chǎn)管理處任往來(lái)會(huì)計(jì)時(shí)讓我深刻認(rèn)識(shí)到良好的資產(chǎn)管理有助于集團(tuán)及時(shí)識(shí)別、防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)開放性競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品及銷售模式上，我們要及時(shí)調(diào)整工作思路、克服困難，充分調(diào)動(dòng)起一切社會(huì)可用資源，才能確保銷售收入的增長(zhǎng)，完成董事局下達(dá)的年度計(jì)劃指標(biāo)；與此同時(shí)，我始終認(rèn)為“增收、創(chuàng)效”應(yīng)作為集團(tuán)工作的長(zhǎng)期目標(biāo)來(lái)抓，進(jìn)一步加大收入及盈余的量化考核，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期通報(bào)，讓全員競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)明顯增強(qiáng)，有效促進(jìn)了公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)持續(xù)了快速發(fā)展。
在具體工作中，我認(rèn)真履行好崗位職責(zé)，重點(diǎn)抓好以下三個(gè)方面：一是認(rèn)真抓好資產(chǎn)的規(guī)范管理，加強(qiáng)公司的資產(chǎn)變現(xiàn)，合理利用自留資產(chǎn)。二是認(rèn)真抓好成本的監(jiān)督管理，開源節(jié)流。三是認(rèn)真學(xué)習(xí)法律法規(guī)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)，不斷提升自身綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。會(huì)計(jì)工作，讓我倍加珍惜這神圣的工作崗位。每當(dāng)為整理借、貸方發(fā)生額和為趕制會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)加班到深夜的時(shí)候，我深深體會(huì)到會(huì)計(jì)工作艱難和辛苦；可當(dāng)集團(tuán)一次次銷售突破新高，優(yōu)質(zhì)服務(wù)受表彰，精神文明創(chuàng)建傳來(lái)喜訊，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)上升的時(shí)候，我又感到由衷地高興和欣慰，我的付出是值得的。
適逢這次競(jìng)爭(zhēng)上崗，我本著檢驗(yàn)、學(xué)習(xí)、提高的目的走上了今天的演講臺(tái)，希望能尋找到下一步的人生答案，感謝在坐的各位，是你們給了我勇氣與信心，讓我對(duì)自己的工作與能力有了一次新的嘗試與挑戰(zhàn)的機(jī)會(huì)，本次我將應(yīng)聘房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目處主任崗位，任職后我將積極配合單位領(lǐng)導(dǎo)努力做好以下工作：
一、認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家金融政策、法規(guī)和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，履行好會(huì)計(jì)崗位職責(zé)，進(jìn)一步規(guī)范項(xiàng)目部管理辦法的相關(guān)內(nèi)容，實(shí)行程序化管理，進(jìn)一步提高項(xiàng)目部資產(chǎn)變現(xiàn)收入，降低風(fēng)險(xiǎn)，夯實(shí)集團(tuán)發(fā)展基礎(chǔ)。并通過(guò)建立電腦系統(tǒng)收入臺(tái)帳，落實(shí)銷售任務(wù)，做好項(xiàng)目部資金就地平衡工作。
二、按規(guī)定審核、匯總、編報(bào)項(xiàng)目部各種會(huì)計(jì)報(bào)表或數(shù)據(jù)，真實(shí)、完整、及時(shí)地反映經(jīng)營(yíng)成果，并為房產(chǎn)公司及董事局提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和信息依據(jù)。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)重要印章保管和會(huì)計(jì)檔案管理，防止各類安全事故的發(fā)生。
三、進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目部的財(cái)產(chǎn)管理，認(rèn)真搞好項(xiàng)目部的會(huì)計(jì)資料的收集和保管，加強(qiáng)保密制度的落實(shí)。
四、加強(qiáng)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律和金融市場(chǎng)秩序，敢與違法亂紀(jì)行為作斗爭(zhēng)。
五、保守項(xiàng)目部的商業(yè)秘密，確保項(xiàng)目部?jī)?nèi)部信息和商業(yè)機(jī)密不外漏。
六、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高自身綜合素質(zhì)，積極配合集團(tuán)搞好中心工作。
總之，不論此次是否能夠競(jìng)聘上，都對(duì)我本人是一個(gè)歷練，從某種意義上講，參加競(jìng)聘本身就意味著一種成功。既使我沒(méi)有競(jìng)聘上，我也決心一如既住地在任何工作崗位上做好本職工作，支持公司領(lǐng)導(dǎo)做好各項(xiàng)工作，畢競(jìng)財(cái)務(wù)工作是我最熱愛(ài)的事業(yè)，我愿永遠(yuǎn)為之奮斗！
謝謝大家！
《房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目部主任競(jìng)職報(bào)告》來(lái)源于管理范文網(wǎng)，歡迎閱讀房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)部異地項(xiàng)目部主任競(jìng)職報(bào)告。
第五篇 小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7700字
“ 城南春天 ” 可行性研究報(bào)告
第一章 投資環(huán)境分析
一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景
XX年12月3日 上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在XX年中國(guó)gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
XX年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。
2024年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比XX年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
XX年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房
自XX年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
XX年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%；XX年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《XX年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)
XX年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20．0％，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《XX年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》）
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， XX年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章 項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 2XX平方米 。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市XX年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 8XX平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約XX人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出 1米 左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè) 三十米 寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門，供車輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷
一 、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)XX年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出
本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著
自古以來(lái)，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購(gòu)買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來(lái)自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第
一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好
本項(xiàng)目地處城南開發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。
7、開發(fā)區(qū)的升值潛力巨大
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷
我公司通過(guò)對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。
XX年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與銷售代理顧問(wèn)的專門公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，4 8個(gè)樓盤成功策劃、營(yíng)銷的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷售任務(wù)，典型案例年銷售10萬(wàn)余方，銷售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷售力度。截止XX年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。XX年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購(gòu)房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃和強(qiáng)勢(shì)銷售，使本項(xiàng)目銷售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。 據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于XX年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、 “城南春天”價(jià)格定位
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從XX年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見(jiàn)下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷售均價(jià)皆在1400元/ m 2 以上。
樓盤名稱
荊州花園
順馳·太陽(yáng)城
翰林苑
觀邸
起價(jià) （元/ m 2 ）
1380
1616
1448
1428
均價(jià) （元/ m 2 ）
1550
1750
1460
1750
備 注
僅剩10余套
與上表所列同類產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見(jiàn)p.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見(jiàn)p.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000平方米 中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/ m 2 。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營(yíng)銷
武漢新希望物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷策劃、強(qiáng)勢(shì)銷售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開盤，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天
以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書香院落
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵?！懊穲@、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ)：
（1）XX荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前）
（2）領(lǐng)舞城南新生活（開盤后，暫定）
以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣點(diǎn)提煉：
（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。
（2）優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間
超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)
暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……
省錢、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。
（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)， 400m 特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車庫(kù)，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想
金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。
（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章 投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析
一 、前期工程情況
1、土地出讓手續(xù)全部完善；
2、地
第六篇 房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目部副總監(jiān)競(jìng)職報(bào)告2450字
尊敬的各位評(píng)委、各位同事：
大家好！
感謝公司這種“賽馬不相馬”的競(jìng)爭(zhēng)體制，才使我有機(jī)會(huì)這次參與這次競(jìng)聘，今天作為一位競(jìng)聘演講者，我感到非常激動(dòng)和自豪。我于一九二年畢業(yè)于__省廣播電視大學(xué)，大專學(xué)歷，二000年七月參加工作，于二00二年入司，先后擔(dān)任房產(chǎn)事業(yè)部置業(yè)顧問(wèn)，房產(chǎn)二處代理副主任，飛山新城營(yíng)銷策劃主管，飛山新城總監(jiān)助理等職。這次，我競(jìng)聘的崗位是飛山新城副總監(jiān)。
俗話說(shuō)“文如其人”。同樣，工作就是一個(gè)人的人格表現(xiàn)，看一個(gè)人所做的工作，就是“如見(jiàn)其人”了，我愿意接受挑戰(zhàn)，迎接考驗(yàn)。我競(jìng)聘_____副總監(jiān)總的思路是：完成董事局下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)、創(chuàng)新適用于縣城的營(yíng)銷策劃思路、加強(qiáng)執(zhí)行力、激發(fā)員工的奮斗激情，我將在董事長(zhǎng)及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，結(jié)合原項(xiàng)目部幾代領(lǐng)導(dǎo)的管理經(jīng)驗(yàn)，帶領(lǐng)飛山項(xiàng)目部全體人員把飛山項(xiàng)目部建成全房產(chǎn)公司、乃至全集團(tuán)的模范樣板。這是我的愿望，也是我競(jìng)聘的目的。
回顧自己幾年來(lái)的工作，總結(jié)起來(lái)有如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是做事較有耐心，日常工作繁雜而瑣碎，毫不起眼，我因此也敷衍塞責(zé)過(guò)，一推了事，但在董事長(zhǎng)及項(xiàng)目部幾代領(lǐng)導(dǎo)的細(xì)心調(diào)教下這一點(diǎn)有了相當(dāng)大的改善；二是做事有恒心，不服輸，對(duì)既定的工作目標(biāo)都能專心一意地努力，對(duì)于這一點(diǎn)飛山的前幾任總監(jiān)表現(xiàn)出來(lái)的毅力和精神力已讓我感動(dòng)，也讓我明白只有平時(shí)一點(diǎn)一滴的努力積累才是實(shí)現(xiàn)任何目標(biāo)的唯一方法；三是做事計(jì)劃性強(qiáng)，面對(duì)繁雜的工作，通過(guò)幾年來(lái)在工作中的積累能夠很快的總結(jié)出規(guī)律，提煉經(jīng)驗(yàn)，做事不能說(shuō)是井井有條，計(jì)劃得當(dāng)，但也提高辦事效率；四是適應(yīng)性強(qiáng)，在__工作的幾年來(lái)，根據(jù)工作需要我曾先后在幾個(gè)崗位上工作過(guò)，我都能很快的掌握本崗位工作所必須具備的基本條件，及時(shí)調(diào)整自己的思維和行為，使之與工作相適應(yīng)，順利的完成角色的轉(zhuǎn)換；五是信守諾言，具有團(tuán)隊(duì)精神?？偙O(jiān)是項(xiàng)目部的核心，在工作中起到承上啟下的作用，而我作為副手就必須具有協(xié)作意識(shí)與服從性，前幾任總監(jiān)就是始終堅(jiān)持從服從大局出發(fā)，堅(jiān)持公司的利益才有了今天的飛山新城，我相信對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟的我一定能為總監(jiān)的工作開石、鋪路，輔之以成；六是始終保持著對(duì)工作的執(zhí)著和熱愛(ài)，對(duì)待工作的熱情與精神狀態(tài)，決定了一個(gè)人的工作效率，多年來(lái)我無(wú)論做任何工作，都保持著良好的工作狀態(tài)，做到干一行愛(ài)一行，干一行就努力做好這一行。
一年前，我被公司領(lǐng)導(dǎo)調(diào)到項(xiàng)目部我一直很沮喪甚至頹廢，我一直認(rèn)為項(xiàng)目部工作簡(jiǎn)單，缺乏激情，人又在外地?zé)o法讓我有成功的愉悅，只不過(guò)做些上傳下達(dá)等雞毛蒜皮的小事?，F(xiàn)在還有人說(shuō)項(xiàng)目部就是為公司守邊疆的，是公司的基層工作者，而我卻認(rèn)為到項(xiàng)目部工作的員工才能真正的體現(xiàn)到__企業(yè)文化的真正內(nèi)涵，群狼文化的實(shí)質(zhì)(狼是世界上最具有執(zhí)行力、團(tuán)隊(duì)精神及忍耐力的動(dòng)物)，項(xiàng)目部是企業(yè)和項(xiàng)目之間的橋梁和紐帶，是一個(gè)執(zhí)行總公司信息傳遞與反饋的中心，一個(gè)好的項(xiàng)目部起到了溝通，協(xié)調(diào)、輸血與輔助的作用。所以，做一名好的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的副手要有相當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)能力、執(zhí)行力更要有耐得住寂寞的思想準(zhǔn)備。鐘董事常教導(dǎo)我們要做到“不簡(jiǎn)單”和“不容易”。什么叫做不簡(jiǎn)單？就是把簡(jiǎn)單的事情千百遍都做好，就是不簡(jiǎn)單；什么叫做不容易？就是把大家都認(rèn)為非常容易的事情非常認(rèn)真地去做好它，就是不容易。做一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也許并不需要多高的智慧與才華，而更應(yīng)具備強(qiáng)烈的責(zé)任心，熱情與敬業(yè)精神。
項(xiàng)目部的現(xiàn)狀與今年的前景分析：
今年所面臨的主要困難：2024年對(duì)飛山新城項(xiàng)目部而言，困難比2024年大，通過(guò)幾代總監(jiān)的努力，飛山新城在__的知名度與美譽(yù)度已有了很大的提高，但由于項(xiàng)目部銷售情況的好轉(zhuǎn)也使得更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參與到本來(lái)就不大的一塊市場(chǎng)蛋糕中，目前__在建和擬建的純住宅與商住樓盤已達(dá)____，且地理位置都很不錯(cuò)，城市配套設(shè)施也較為齊全，這也是我們現(xiàn)在所面臨的最大的困難，當(dāng)然也是挑戰(zhàn)。
今年面臨的主要機(jī)會(huì)點(diǎn)：在困難越大，搶食者越多的時(shí)候?qū)嶋H上也把__從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代帶到的真正意義上的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的二八定律告訴我們能在市場(chǎng)立足的只能是做好了一切準(zhǔn)備和有充分服務(wù)意識(shí)的開發(fā)商，市場(chǎng)只屬于強(qiáng)者。盡管說(shuō)我們目前的城市配套設(shè)施與交通仍顯得比較薄弱，加上現(xiàn)在股市分流房地產(chǎn)資金額度很大。但我們有一整套大公司才能運(yùn)用到的資源和服務(wù)理念，更加關(guān)鍵的是今后幾年內(nèi)縣政府的搬遷，使得我有理由相信，飛山新城將從原總公司的輸血部門徹徹底底轉(zhuǎn)變成造血部門。
通過(guò)這幾年
的工作，我懂得了這樣一個(gè)道理，做什么樣的工作和有什么樣的頭銜并不重要，重要的是盡自己的努力去做好它，完成它，能夠做好每一件小事才是成功的鋪墊。如果我競(jìng)聘上這個(gè)崗位，我將集中精力，腳踏實(shí)地的突出做好如下幾個(gè)方面的重點(diǎn)工作：
一、緊緊圍繞董事局下達(dá)給項(xiàng)目部的工作目標(biāo)，與總監(jiān)一起完成它并做好各項(xiàng)具體工作；
二、緊緊圍繞提高工作效率與日清日高的原則，提高工作的合理性、緊湊性、提高辦事效率；
三、緊緊圍繞重點(diǎn)工作，有針對(duì)性提出操作性強(qiáng)的對(duì)策和建議，做到督辦內(nèi)容，完在時(shí)限，完成結(jié)果三明確；
四、緊緊圍繞變現(xiàn)回款這個(gè)中心，激發(fā)員工的奮斗激情和創(chuàng)業(yè)成就感；
五、緊緊圍繞項(xiàng)目部的相關(guān)工作，認(rèn)真學(xué)習(xí)，全面掌握與本行業(yè)管理相關(guān)的政策，法規(guī)和業(yè)務(wù)知識(shí)協(xié)調(diào)與政府各職能部門之間的關(guān)系，當(dāng)好總監(jiān)最好的“輔助者”；
誠(chéng)然這次競(jìng)聘飛山項(xiàng)目部副總監(jiān)我是本著勇于嘗試，敢于接受挑戰(zhàn)的精神，本著哪怕是百分之一的機(jī)會(huì)也要做百分之百的努力的精神來(lái)參加競(jìng)聘的。我想在絕大多數(shù)競(jìng)聘者的競(jìng)聘報(bào)告中都會(huì)提到同樣一句話“盡自已最大的努力認(rèn)真做好本職工作”，看似很簡(jiǎn)單的一句話，真正要做到它其實(shí)很難。可以毫不回避的講，這幾年的工作我沒(méi)有做到盡心盡力，更沒(méi)有做到十全十美，面對(duì)壓力有過(guò)退縮，面對(duì)困難有過(guò)妥協(xié)，面對(duì)工作有過(guò)抱怨，我想這是一種潛藏在人性上的一些弱點(diǎn)，在今后的工作中我會(huì)努力克服這些弱點(diǎn)，使之不成為一種慣性的發(fā)展方向，不成為工作上的絆腳石，我會(huì)一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)做好本職工作。我希望一年后如果有機(jī)會(huì)再次走上這個(gè)講臺(tái)，面對(duì)大家我可以坦然的說(shuō)：對(duì)工作我真的盡力了！
謝謝大家！
第七篇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4400字
一、項(xiàng)目背景
1 、 項(xiàng)目名稱：
居住小區(qū)（暫定名）
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
（2）《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1 ）地塊位置：該基地東起
，南至
路，西至 路、北至
，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約
平方米，該地塊屬a市 類地段。
2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
畝（
平方米） [文秘范文-//m.]
容積率：
開發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝（a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）
建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：
㎡
3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施
（1）步行約10 分鐘可至a市中心。
（2）西側(cè)為 市城市中心景點(diǎn)。
（3）東側(cè)為
城市綠化帶，南側(cè)為
廣場(chǎng)。
（4）西南靠近a市
小學(xué)。
（5）北面為a市人民銀行。
4 、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11) 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15) 規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)
花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1 a市概況（參考）
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56％，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%，占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬(wàn)平方米，銷售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬(wàn)人增加到30萬(wàn)人。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目
套數(shù) 建筑面積（萬(wàn)㎡） 平均單價(jià)（元/㎡） 位置
向陽(yáng)小區(qū) 1500
22
1400
寶山路
新華小區(qū) 785
1344
黃河街
銀河小區(qū) 170
1460
銀河街
成光小區(qū) 130
1400
學(xué)院路
太陽(yáng)神小區(qū)500
6.9
1508
英雄路
部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況
項(xiàng)目
面積㎡
單價(jià)元/㎡
位置
匯豐花園 40~~80
4000~5600
新城區(qū)
秋爽花園 50~~70
5000~1XX
市中心
碧苑小區(qū) 36~~50
6800
建設(shè)路
桃園小區(qū) 車庫(kù)
550
秋浦路
荷花村
車庫(kù)
550
建設(shè)路
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅：640元/平方米_（0.9+0.3+0.08+0）_34329平方米=34329_819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米_（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）_600平方米=600平方米_3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）
住宅34329平方米_45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米_45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米_80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米_48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：
1）、搬家費(fèi)：
住宅：200戶_300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶_500元=4500元
小計(jì)：64500元
2）、過(guò)渡費(fèi)：
住宅：34329平方米_2.5元/平方米_6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米_16元/平方米_6個(gè)月=57600元
小計(jì)：632535元
其他費(fèi)用
3）、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米_15元/平方米=523935元
4）、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5）、 獎(jiǎng)勵(lì)：
34929平方米_100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照a市人民政府令，對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元_34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50_10_2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110_15_2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4_13.8_12層_3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4_13.8_15層；
一棟 12層29.4_13.8_12層；
三棟 12層40_15_12層；
一棟 15層40_15_15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
（一）、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡_50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160_1.4+5300_2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460_8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460_2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi)：61460_2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460_2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460_1=6.15萬(wàn)元
1、防雷審查：61460_1=6.15萬(wàn)元
2、消防審查：
3、文物：0.2萬(wàn)元
4、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元
5、建筑設(shè)計(jì)：XX_12+59460_30=180.78萬(wàn)元
6、地質(zhì)勘探：61460_2=12.29萬(wàn)元
7、測(cè)量定位：10萬(wàn)元
8、煤氣增容：2500元/戶
9、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計(jì)：627.93萬(wàn)元
（1
8、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）
（二） 工程成本
1、樁基：59460_100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861_600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460_900+XX_500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟_50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460_50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460_60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66_1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì)：7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫(kù)800元/㎡
銷售收入 住宅1900_56160=106704000
商鋪6000_5300=31800000
地下室4861_800=3888800
總計(jì)：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800_5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用
142392800_4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+_=137103490.2
毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
第八篇 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告2250字
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的首要工作便是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，它在整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)起著至關(guān)重要的作用?？尚行匝芯渴窃诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的環(huán)境和條件有一個(gè)深入的了解后，進(jìn)一步對(duì)提出的建設(shè)和技術(shù)方案，以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行理智細(xì)致的分析和評(píng)估，最終達(dá)到雙贏的目的。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)就必須掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)有一定準(zhǔn)確的分析，利用數(shù)據(jù)進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算，結(jié)合上述前期工作做出合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
關(guān)鍵詞：可行性研究?jī)?nèi)容、市場(chǎng)分析、費(fèi)用測(cè)算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容
1.1總論
項(xiàng)目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
1.3開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的.總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
二房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析
2.1內(nèi)部影響因素
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
三房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
四主要風(fēng)險(xiǎn)因素
4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)?，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
結(jié)束語(yǔ)：
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買者雙贏的共同目標(biāo)。
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