物業(yè)調(diào)研報(bào)告怎么寫(xiě)
1. 確定目標(biāo):明確物業(yè)調(diào)研報(bào)告的目的,例如評(píng)估服務(wù)質(zhì)量、了解業(yè)主滿(mǎn)意度、分析運(yùn)營(yíng)成本等。
2. 收集數(shù)據(jù):通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查、訪談、現(xiàn)場(chǎng)觀察等方式收集關(guān)于物業(yè)管理的各方面信息。
3. 數(shù)據(jù)整理:將收集到的數(shù)據(jù)分類(lèi)整理,如服務(wù)滿(mǎn)意度、投訴處理效率、設(shè)施維護(hù)情況等。
4. 分析數(shù)據(jù):對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析,找出問(wèn)題所在,識(shí)別改進(jìn)點(diǎn)。
5. 案例研究:選取具有代表性的案例,詳細(xì)描述問(wèn)題及其影響,以便于理解。
6. 提出建議:基于分析結(jié)果,提出改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體措施和策略。
7. 結(jié)構(gòu)構(gòu)建:按照引言、背景介紹、方法、結(jié)果、討論和建議的順序組織內(nèi)容。
【開(kāi)頭怎么寫(xiě)】
物業(yè)調(diào)研報(bào)告通常以簡(jiǎn)潔明了的方式引入主題,例如:
“本報(bào)告旨在探討某小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀,通過(guò)對(duì)業(yè)主、物業(yè)員工及現(xiàn)場(chǎng)狀況的深入調(diào)研,揭示存在的問(wèn)題,并提出改進(jìn)方案?!?/p>
【結(jié)尾怎么寫(xiě)】
結(jié)尾部分應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)調(diào)研的意義和未來(lái)方向,但避免總結(jié)內(nèi)容。例如:
“本次調(diào)研為我們提供了寶貴的一手資料,揭示了物業(yè)管理中需關(guān)注的領(lǐng)域。我們期待這些發(fā)現(xiàn)能為物業(yè)團(tuán)隊(duì)提供參考,推動(dòng)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿(mǎn)意度的提升。未來(lái),將持續(xù)關(guān)注這些改進(jìn)措施的實(shí)施效果,并進(jìn)行跟蹤評(píng)估。”
以下是一個(gè)完整的物業(yè)調(diào)研報(bào)告示例:
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物業(yè)調(diào)研報(bào)告
1. 引言 為了提升小區(qū)居民的生活質(zhì)量,我們對(duì)某小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行了全面調(diào)研。
2. 背景 小區(qū)擁有近2000戶(hù)居民,近年來(lái),關(guān)于物業(yè)管理的投訴逐漸增多,引發(fā)了我們的關(guān)注。
3. 方法 我們通過(guò)發(fā)放200份問(wèn)卷、進(jìn)行10次深度訪談和一周的現(xiàn)場(chǎng)觀察,收集了大量數(shù)據(jù)。
4. 結(jié)果
- 服務(wù)滿(mǎn)意度:45%的受訪者表示對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意,主要集中在維修響應(yīng)速度和清潔頻率方面。
- 投訴處理:近30%的投訴未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)得到解決,影響了業(yè)主的生活體驗(yàn)。
- 設(shè)施維護(hù):部分公共設(shè)施老化,如電梯故障頻繁,照明系統(tǒng)不足。
5. 討論 上述問(wèn)題反映出物業(yè)管理在響應(yīng)速度、內(nèi)部流程和設(shè)施更新方面的不足。
6. 建議
- 加強(qiáng)培訓(xùn),提高員工的服務(wù)意識(shí)和技能。
- 優(yōu)化投訴處理機(jī)制,確保及時(shí)反饋和解決。
- 制定設(shè)施更新計(jì)劃,優(yōu)先處理影響居民生活的設(shè)施問(wèn)題。
7. 結(jié)語(yǔ) 通過(guò)這次調(diào)研,我們明確了改進(jìn)的方向。期待物業(yè)團(tuán)隊(duì)采納建議,為小區(qū)居民創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。
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以上內(nèi)容嚴(yán)格遵循了提供的要求,力求簡(jiǎn)潔、連貫且專(zhuān)業(yè)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文
第一篇 物業(yè)調(diào)研報(bào)告18500字
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類(lèi)小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過(guò)程中存在的主要問(wèn)題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《______消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?!禵_____消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類(lèi)火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí),學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿(mǎn)足于有人在崗,而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物,其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定,也就是說(shuō),其只對(duì)合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過(guò)程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒(méi)有明細(xì)的合同約定,致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確,而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理,導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài),或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù),影響了設(shè)施的工作效能;
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場(chǎng)所的小環(huán)境,而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮,借著裝修之名,肆意擴(kuò)大裝修面積,擅自改變建筑物使用性質(zhì),擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式,封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等,而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益,害怕得罪業(yè)主,未盡到勸阻和管理責(zé)任,在本單位無(wú)力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門(mén)溝通,妥善處理相關(guān)時(shí)宜,而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門(mén)根本管不了這些事情,從而放任發(fā)展,增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷,造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患;
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求,但沒(méi)有規(guī)定消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái),雖具有獨(dú)立的法人資格,但依附受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開(kāi)展;
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管
理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門(mén)只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門(mén)的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問(wèn)題的對(duì)策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀,加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī),進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé),完善組織機(jī)構(gòu),確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問(wèn)題的程序,明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容,規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)形式進(jìn)行,嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開(kāi)發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻
建設(shè)房管部門(mén)在核發(fā)資質(zhì)證書(shū)時(shí),應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,并把通過(guò)消防專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書(shū)作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書(shū)的前置條件。同時(shí)要建章立制,制定消防部門(mén)與建設(shè)房管等部門(mén)之間的信息通報(bào)制度,及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,把物業(yè)公司擁有消防專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇,提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平;
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍,定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線,把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類(lèi)建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,同時(shí),物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為,物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所,切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí),相關(guān)職能部門(mén)也要加大執(zhí)法力度,對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理,從嚴(yán)處罰;
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《______消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T(mén)的專(zhuān)項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改??傊?,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶(hù)的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
加強(qiáng)居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報(bào)告
隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門(mén)監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開(kāi)挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開(kāi)始增多,由此各類(lèi)違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,引起社會(huì)的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門(mén)廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎,凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
(三)相鄰關(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,只是對(duì)過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
(四)由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕影響管理費(fèi)的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認(rèn)為政府管理部門(mén)處罰力度不夠,對(duì)違章戶(hù)的處罰達(dá)不到威懾作用,另外迫于管理費(fèi)拖欠,只能勸阻,無(wú)法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為:由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),往往請(qǐng)專(zhuān)業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對(duì)其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議
(一)各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督
1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的規(guī)定和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定,履行對(duì)業(yè)主裝修住宅的管理職責(zé),并制訂《住宅裝修須知》,配備相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主裝修住宅的宣傳、指導(dǎo)和監(jiān)督。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí),把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí),必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等書(shū)面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見(jiàn)。
為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)依法處理。同時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出 入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng) 引起的相鄰糾紛,對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
對(duì)業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無(wú)效的,經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)通過(guò),業(yè)主委員會(huì)可向人民法院提起民事訴訟。
(三)各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法
區(qū)房地局不斷完善行政執(zhí)法工作程序。對(duì)物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為,應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》和《規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正,并可處相應(yīng)的罰款。對(duì)物業(yè)管理公司違反《條例》和《規(guī)定》情節(jié)嚴(yán)重的,區(qū)縣房地局可作出降低資質(zhì)等級(jí)的處罰,直至吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí),經(jīng)核查屬實(shí)的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
某城區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。根據(jù)區(qū)政協(xié)的安排,我們開(kāi)展了__城區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研。
一、__城區(qū)物業(yè)管理的基本情況
總體看,我區(qū)物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。
(一)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀
我區(qū)物業(yè)管理從90年代初期開(kāi)始起步,至今已有近__年的發(fā)展。據(jù)調(diào)查,截至__年底,在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有197家,其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)179家,從業(yè)人員1__余人,管理人員1897人。外區(qū)物業(yè)企業(yè)在本區(qū)開(kāi)展服務(wù)的約50家,從業(yè)人員約2850人。
(二)__城區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
目前,全區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)389個(gè),管理房屋3575萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90%,新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。
1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我區(qū)新建住宅小區(qū)共有389個(gè),房屋建筑面積為3075萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有34萬(wàn)余套,住宅成套率為100%,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個(gè)住宅小區(qū)獲得全國(guó)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱(chēng)號(hào);天驕俊園等11個(gè)住宅小區(qū)獲得市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱(chēng)號(hào);富悅新城等32個(gè)小區(qū)獲得區(qū)級(jí)物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)小區(qū)稱(chēng)號(hào)。
2、老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要有單位自管房、社會(huì)集資房、直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房四類(lèi)。
(1)單位自管房:包括機(jī)關(guān)自管房、群團(tuán)自管房、事業(yè)單位自管房以及企業(yè)單位自管房,房屋物業(yè)管理面積共計(jì)324萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有30871余套,住宅成套率為97%。這類(lèi)房屋的物業(yè)管理除了少數(shù)的委托物業(yè)公司管理外,其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請(qǐng)人員進(jìn)行小區(qū)的簡(jiǎn)單的物業(yè)管理。產(chǎn)權(quán)屬職工私有的房屋,其住房及室內(nèi)水、電、氣的維修均由職工自己負(fù)責(zé);產(chǎn)權(quán)仍屬單位的房屋維護(hù)則仍由單位負(fù)責(zé),整幢房屋較大設(shè)備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負(fù)責(zé)。
(2)社會(huì)集資房:從1992年開(kāi)始,我區(qū)開(kāi)始推行社會(huì)集資合作建房,建筑檔次低,單體樓占了絕大多數(shù)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在全區(qū)社會(huì)集資建房共894萬(wàn)平方米,住宅套數(shù)有74550余套,住宅成套率為99%。這部分集資房的物業(yè)管理覆蓋率目前達(dá)到了90%。
(3)直管公房及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房:直管公房,就是房管部門(mén)直接管理的政府和社會(huì)公共團(tuán)體所有的房屋。這類(lèi)房屋在我區(qū)共有約14萬(wàn)平方米。“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房是政府對(duì)征用土地的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”拆遷戶(hù)進(jìn)行安置的房屋,其中又包括兩類(lèi):一是政府將征地費(fèi)按政策規(guī)定付給拆遷戶(hù)自建,產(chǎn)權(quán)屬自有;二是由政府統(tǒng)一建房安置拆遷戶(hù)租住,住戶(hù)按規(guī)定繳納租金,產(chǎn)權(quán)屬?lài)?guó)家所有。從1987年開(kāi)始,根據(jù)原江北縣人民政府文件規(guī)定:“凡以征地經(jīng)費(fèi)修建的拆遷戶(hù)住房,系國(guó)家投資修建的公房,屬公產(chǎn)性質(zhì),全部移交給房管局,納入國(guó)家公房管理。”因此,區(qū)房管局對(duì)全區(qū)的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置統(tǒng)建房進(jìn)行全面接管。截至__年底,區(qū)房管局共管理全區(qū)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置房共計(jì)77幢,7.55萬(wàn)平方米。這部分房屋幾乎都沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,日常的清潔衛(wèi)生及水、電、氣費(fèi)的收取都由業(yè)主自行負(fù)責(zé),室內(nèi)的維修由業(yè)主負(fù)責(zé),公用部位的維修則由區(qū)房管局負(fù)責(zé)。
3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開(kāi)始?xì)w集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金以來(lái),累計(jì)歸集專(zhuān)項(xiàng)資金8.23億元,使用300余萬(wàn)元。
(三)__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀
截止__年底,全區(qū)共成立有小區(qū)業(yè)主委員會(huì)181個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),
90.5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難。23.7%的小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決。65.4%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。58.3%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),也未能起到應(yīng)有作用。
(四)__城區(qū)物業(yè)管理行政體制機(jī)制現(xiàn)狀
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確:(1)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門(mén),對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;(2)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督,調(diào)解物業(yè)管理糾紛;(3)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中,區(qū)房管局人手不足,對(duì)物業(yè)管理中的問(wèn)題疲于應(yīng)付;街(鎮(zhèn))政府、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作,對(duì)物業(yè)公司無(wú)法制約,物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬,對(duì)工作不配合甚至是阻擾街(鎮(zhèn))、居委會(huì)的正常工作。
按照《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定以及市政府辦公廳和市國(guó)土房管局出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(渝辦發(fā)[__]280號(hào))和《關(guān)于物業(yè)管理若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(渝國(guó)土房管發(fā)[__]548號(hào))文件中有關(guān)職能的劃分,城區(qū)物業(yè)管理涉及到經(jīng)委、建委、市政、環(huán)保、安監(jiān)、物價(jià)、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)、公安、工商、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)的配合,但區(qū)內(nèi)各相關(guān)部門(mén)普遍存在“重建設(shè)、輕管理”的思想,沒(méi)有形成工作合力,對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施,導(dǎo)致物業(yè)管理問(wèn)題突出。
1999年以來(lái),我區(qū)針對(duì)物業(yè)管理工作相繼出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作的通知》(__府發(fā)[1999]129號(hào))等5個(gè)文件,為理順城區(qū)物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。
二、__城區(qū)物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析
(一)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看,發(fā)展參差不齊?,F(xiàn)平均每個(gè)物業(yè)公司管理面積僅20萬(wàn)平方米,由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小,綜合實(shí)力差,專(zhuān)業(yè)化水平低,造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi),效率低、效益差,也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。
2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看,物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門(mén)服務(wù)率為32%,小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度為61%,這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià),產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。如:金港國(guó)際小區(qū)業(yè)主投訴門(mén)市油煙污染過(guò)重,物業(yè)公司缺少環(huán)保措施。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),擅自在小區(qū)公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng),全部收入歸企業(yè)方所有。如:鄉(xiāng)間城小區(qū)收取業(yè)主停車(chē)費(fèi)引發(fā)糾紛。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競(jìng)爭(zhēng),低價(jià)傾銷(xiāo),壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿(mǎn)足。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位,使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷,經(jīng)營(yíng)困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查我區(qū)247家物業(yè)企業(yè)、1625個(gè)項(xiàng)目的結(jié)果表明:有213家企業(yè)虧損。很多企業(yè)硬撐不下去了,只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。二是政府沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如:同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格,卻沒(méi)有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí),物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒(méi)有“消化”來(lái)源。同樣,其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí),物業(yè)服務(wù)成本仍然沒(méi)有“消化”來(lái)源,導(dǎo)致了收入支出的“剪刀叉”現(xiàn)象,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明,我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬低于社會(huì)平均工資24%,平均福利水平不足國(guó)家規(guī)定的26%,勞資雙方潛在矛盾十分突出。
(二)__城區(qū)物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在:一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位,導(dǎo)致住戶(hù)有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是物業(yè)收費(fèi)規(guī)定不合理。不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)具體的服務(wù)項(xiàng)目不明確,存在同質(zhì)不同價(jià)或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象。三是農(nóng)轉(zhuǎn)非人員增多,住戶(hù)無(wú)力繳費(fèi)。如空港園區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房,業(yè)主很多是低保戶(hù),以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。四是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶(hù)不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。
2、建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)物業(yè)糾紛。有以下三種情況:
(1)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題。主要表現(xiàn)有:①盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍存在一些并不完備的情況,如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工,影響業(yè)主居住,房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān),因此,多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān),并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開(kāi)發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問(wèn)題很難及時(shí)得到根本解決。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)使用階段,業(yè)主接房后往往很難與開(kāi)發(fā)商打交道,從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司,引發(fā)矛盾。
(2)開(kāi)發(fā)商物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要有:①未安裝一戶(hù)一表(前期的老小區(qū)及集資房);②銷(xiāo)售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致;③擅自將小區(qū)公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數(shù)業(yè)主使用;④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車(chē)庫(kù)用途等。
(3)建管不分帶來(lái)的問(wèn)題。我區(qū)房屋開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù),往往被定位為促銷(xiāo)或售后服務(wù),僅作為開(kāi)發(fā)的附屬產(chǎn)品,這樣,一些物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商一鍋吃飯,導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。
3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專(zhuān)項(xiàng)維修基金。__區(qū)的大多數(shù)居民住宅是九十年代初建成的,當(dāng)時(shí)配套建設(shè)水平低,
基礎(chǔ)設(shè)施差,娛樂(lè)休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造;娛樂(lè)休閑設(shè)施也急需改善,而這些小區(qū)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。此外,老住宅小區(qū)都是實(shí)行開(kāi)放式物業(yè)管理,小區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá),人員來(lái)往較復(fù)雜,車(chē)輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重,導(dǎo)致保安、衛(wèi)生工作的難度加大。
4、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。
(1)房屋公共維修基金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主,根本沒(méi)有辦法讓其繳納房屋公共維修基金,這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了房屋公共維修基金。
(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用已歸集的房屋公共維修基金。房屋公共維修基金一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取,再交到區(qū)房管局的專(zhuān)用帳戶(hù)上。開(kāi)發(fā)企業(yè)不及時(shí)繳交給區(qū)房管局,造成房屋公共維修基金的拖欠,很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾,給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
(3)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督,大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定:當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候,由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后,方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上,如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益,那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò),給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用,容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期,當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出,如何在物價(jià)水平上漲的情況下,將有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。
5、水、電、氣收費(fèi)難。一是水、電、氣費(fèi)代收代繳矛盾大。水、電、氣部門(mén)只針對(duì)注冊(cè)的表(包括總表)服務(wù),按總表的度量計(jì)費(fèi)。物業(yè)公司被迫另派專(zhuān)人查抄分表,收取各業(yè)主水、電、氣費(fèi)用后派人交給供水、供電、供氣的部門(mén)。由于水、電、氣的損耗,必然出現(xiàn)差額部分的分?jǐn)偅行┪飿I(yè)公司就自行提高水、電、氣的價(jià)格,容易引起與業(yè)主的糾紛和矛盾。由于各種因素帶來(lái)的總表與分表的數(shù)量差額,所以有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電、氣費(fèi)。二是物業(yè)公司代收的水、電、氣費(fèi)存在著欠費(fèi)現(xiàn)象。水、電、氣部門(mén)只是針對(duì)終端客戶(hù)服務(wù),并沒(méi)有和物業(yè)公司簽協(xié)議委托代收,在利益的驅(qū)使下,有的物業(yè)公司在收取了業(yè)主的費(fèi)用后,并不及時(shí)繳交給水、電、氣部門(mén),而是占用了這筆資金,而水、電、氣部門(mén)又無(wú)權(quán)向物業(yè)公司催收,最后導(dǎo)致對(duì)住戶(hù)停止供應(yīng)水、電、氣,從而引發(fā)矛盾升級(jí)。三是水、電、氣管線和設(shè)備出現(xiàn)老化,需要維護(hù)、更換時(shí)費(fèi)用不好解決。水、電、氣部門(mén)和物業(yè)公司互相推諉,責(zé)權(quán)不明。向業(yè)主收費(fèi)既不合理也缺乏相應(yīng)的依據(jù)。
(三)__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過(guò)程中存在著瑕疵。業(yè)主委員會(huì)的候選人提名缺少科學(xué)的依據(jù),在實(shí)際操作中有盲目現(xiàn)象,形成業(yè)委會(huì)成員良莠不齊的情況出現(xiàn),甚至有些業(yè)主通過(guò)一些不恰當(dāng)?shù)氖侄尾倏貥I(yè)主委員會(huì),為自己謀取不正當(dāng)?shù)睦妗I(yè)主委員會(huì)成立后,作用發(fā)揮也普遍不理想。在實(shí)踐中,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段,使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。
2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成,年齡結(jié)構(gòu)老化,知識(shí)水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)普遍不是很高,法律意識(shí)相對(duì)淡薄。
3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源無(wú)法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來(lái)源可通過(guò)三種方法籌集:一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?;二是通過(guò)經(jīng)營(yíng)小區(qū)公用部位的收益來(lái)獲取費(fèi)用;三是通過(guò)贊助取得。但在實(shí)際的操作中,這三種資金來(lái)源渠道均有很大難度,幾乎就無(wú)法實(shí)行。由于沒(méi)有經(jīng)費(fèi)來(lái)源,業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開(kāi)展。
4、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有自己的辦公用房或辦公場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查,我區(qū)80%的小區(qū)沒(méi)有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房,不僅費(fèi)用高,而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。
5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開(kāi)的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定,與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上,業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),就連書(shū)面征求意見(jiàn)也有難度,導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無(wú)法決定。
(四)__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制存在的主要問(wèn)題及原因分析
1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先,物業(yè)管理立法滯后。除了__年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和__年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外,一直沒(méi)有國(guó)家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次,物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在:產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明;法律責(zé)任不清楚;供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確;作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格;等等。
2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方,造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順,多頭管理問(wèn)題久拖不絕;開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確,行政監(jiān)管力度不大。如:錦湖花園出租門(mén)面房給人居住,租戶(hù)接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而__燃?xì)夤竞椭蟹ㄋ畡?wù)公司認(rèn)為只要用戶(hù)申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房管局卻無(wú)法干預(yù)。
3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。__區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的,造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查,__區(qū)專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司只占17%,開(kāi)發(fā)商下屬企業(yè)占45%,單位自己管理的企業(yè)占16%,外聘服務(wù)企業(yè)占22%。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商是相互依賴(lài)的關(guān)系。
三、完善物業(yè)管理的建議和措施
(一)加強(qiáng)__城區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)的建議和措施
1、創(chuàng)造條件,積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并,走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路,做大做強(qiáng)物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌;鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司,對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè),在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)依靠科技進(jìn)步提高服務(wù)水平。區(qū)房管局通過(guò)全區(qū)物業(yè)信息管理系統(tǒng),運(yùn)用現(xiàn)代化手段實(shí)施監(jiān)督管理。
3、提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》,爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí),提高經(jīng)營(yíng)能力,加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流,達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量,不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化,編制成具體的《操作手冊(cè)》,成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核,建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
(二)加快__城區(qū)物業(yè)發(fā)展的建議和措施
1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收,所得稅減半征收;完善物業(yè)服務(wù)酬金制度,推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程;
完善業(yè)主自管項(xiàng)目稅收工商管理制度,建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制;對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國(guó)有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行,鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用,增加就業(yè)崗位。
2、實(shí)施“分類(lèi)管理”。督促水電氣供應(yīng)部門(mén)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求,向最終水電氣使用人收取費(fèi)用,并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電氣設(shè)施設(shè)備的管理維護(hù)。建議區(qū)政府組織水電氣供應(yīng)部門(mén)和物業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)一步溝通協(xié)商,研究水電氣供應(yīng)管理,水電氣價(jià)格及代收費(fèi)問(wèn)題。使老問(wèn)題有解決推進(jìn)計(jì)劃,同時(shí)又杜絕新問(wèn)題產(chǎn)生。
3、完善收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。建議區(qū)政府盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)以醒目方式予以公布。對(duì)隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的,小區(qū)管理委員會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向收費(fèi)主管部門(mén)投訴,對(duì)構(gòu)成價(jià)格違法行為者,由政府物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依法查處。
4、確保房屋大修基金的安全使用,實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái),按每個(gè)小區(qū)(大廈)開(kāi)一個(gè)總帳戶(hù),按每戶(hù)業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶(hù)單獨(dú)開(kāi)戶(hù),每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶(hù)頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí),必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決,委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng),同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。
5、加大宣傳力度,引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(三)完善__城區(qū)小區(qū)(大廈)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施
1、逐步推行業(yè)主誠(chéng)信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺(jué)維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。
2、首屆業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)組建,應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下,在區(qū)房管、公安、物價(jià)、市政等相關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行,并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì),街道辦事處、區(qū)房管局備案登記,公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。
3、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo),參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng),同時(shí),邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng),對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間,業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間,業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理,街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)。提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。
(四)建立健全__城區(qū)物業(yè)管理體制機(jī)制的建議和措施
1、完善物業(yè)管理的建章立制。區(qū)政府應(yīng)及時(shí)制定物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《__市物業(yè)管理?xiàng)l例》,出臺(tái)相關(guān)政策,如:《維修資金籌集、管理和使用辦法》、《物業(yè)使用管理辦法》、《承接驗(yàn)收管理辦法》、《業(yè)主委員會(huì)管理辦法》等。同時(shí),建立健全我區(qū)的物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)制度。
2、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。盡快成立由區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)掛帥的__區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組及領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,進(jìn)一步明確房管局牽頭抓總的職能,并建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。按照“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)、權(quán)隨事走”的原則,進(jìn)一步將物業(yè)管理監(jiān)督權(quán)限下沉街道和社區(qū),在區(qū)房管局的指導(dǎo)下,在街道、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)管理辦公室,配備專(zhuān)門(mén)的物管員,并解決落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始,物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專(zhuān)業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納,為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由物業(yè)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)協(xié)商解決。建立公共維修基金歸集機(jī)制,建議將房屋公共維修基金的歸集時(shí)間前置在商品房預(yù)售合同登記階段,將繳交公共維修基金納入合同登記中的一個(gè)工作程序,直接在交易登記大廳內(nèi)設(shè)專(zhuān)門(mén)窗口收取,切實(shí)杜絕無(wú)法及時(shí)繳交入庫(kù)的現(xiàn)象。建立物業(yè)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。根據(jù)我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的需要建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制。前期物業(yè)收費(fèi)價(jià)格應(yīng)報(bào)社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處初審,由區(qū)物價(jià)部門(mén)核定。物業(yè)收費(fèi)按協(xié)商價(jià)執(zhí)行,但不得高于或低于物價(jià)部門(mén)最終核定價(jià)的20-30%,并應(yīng)按上述程序報(bào)物價(jià)部門(mén)備案。實(shí)行傭金制的物業(yè)公司每半年應(yīng)公布服務(wù)費(fèi)的收支情況。
4、建立信息化管理機(jī)制。建立全區(qū)物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等方面的管理,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化和信息化。
5、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解,逐步建立和完善司法調(diào)解制度,化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
6、建立物業(yè)管理用房長(zhǎng)效機(jī)制。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,各相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按渝府發(fā)[__]86號(hào)和渝國(guó)土房管發(fā)[__]548號(hào)文件的規(guī)定,規(guī)劃和核定社區(qū)用房和物業(yè)管理用房(業(yè)主委員會(huì)用房)。其中:開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)社區(qū)用房的提供應(yīng)按每100戶(hù)15平方米無(wú)償提供,建議由民政部門(mén)進(jìn)行核定;物業(yè)管理用房按建筑規(guī)模的0.3%-0.5%提供,由房管部門(mén)進(jìn)行核定。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較小的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供社區(qū)用房的建設(shè)成本價(jià)款交區(qū)人民政府,由政府在規(guī)劃范圍內(nèi)統(tǒng)一購(gòu)買(mǎi)。
7、建立和推行補(bǔ)助金制度。建議對(duì)還建房、廉租房、城市低保群體實(shí)行物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助金制度,杜絕城市中新貧民區(qū)的產(chǎn)生。
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來(lái),在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的眼就是收費(fèi)難,似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題,即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天,在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者,沒(méi)有任何理由,就想“搭車(chē)消費(fèi)”,用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù),于是效仿他們做法的人越來(lái)越多,物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),必然會(huì)降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵,這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿(mǎn)足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià),或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值,他們得到了應(yīng)有的服務(wù),而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉,甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù),或者減少物業(yè)費(fèi)的支出,從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題,還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差,這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題,提出如下建議:
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:1、做好人力資源管理,提高員工的專(zhuān)業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶(hù)人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日
第二篇 關(guān)于加強(qiáng)居住物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的調(diào)研報(bào)告450字
跟著物業(yè)辦理標(biāo)準(zhǔn)的連續(xù)美滿(mǎn),業(yè)主、利用人法制見(jiàn)解的連續(xù)加強(qiáng),辦理部分監(jiān)督辦理力度連續(xù)加強(qiáng),棲身小區(qū)違法搭建環(huán)境獲得了有效把握。可是在部分棲身小區(qū)仍然存在著擅悠閑天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法構(gòu)筑物和構(gòu)筑物,擅自占用大家部位、破壞房屋承重布局等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,呈現(xiàn)了比較緊張的違法搭建情況,如有的業(yè)主、利用人擅悠閑房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,乃至加層、改建、擴(kuò)建、開(kāi)挖地下室,不但緊張毀壞了小區(qū)的集體籌劃與和諧的環(huán)境,還感化了相鄰業(yè)主、利用人的平常糊口生涯,激發(fā)了很多矛盾膠葛。
1、華陽(yáng)地區(qū)棲身物業(yè)裝修存在的緊張題目 近幾年,跟著房地產(chǎn)
2、三級(jí)市場(chǎng)的活潑,高檔商品房室第中二次裝修入手下手增多,由此各種違章行動(dòng)和違章搭建時(shí)有產(chǎn)生,引發(fā)社會(huì)的珍視,從房地辦如今所把握的環(huán)境分析,緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外完全進(jìn)行裝修或改建,變化了原始計(jì)劃風(fēng)致,如外墻立面安置玻璃幕墻,將承重墻排除后從頭擴(kuò)建,底層門(mén)廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
第三篇 關(guān)于解決住宅小區(qū)停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的調(diào)研報(bào)告1850字
住宅小區(qū)停車(chē)難與
目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來(lái),我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個(gè)因素:
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無(wú)立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車(chē)新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開(kāi)店、亂停車(chē)、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約,共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立,居委會(huì)名義上是自治組織,現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度,社會(huì)管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級(jí)政府部門(mén)相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無(wú)能為力。
3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱(chēng)。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì),而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱(chēng)等方面的比例都低于全國(guó)水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差,部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn),“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻過(guò)低,市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范,對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng),成本過(guò)高,企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共用設(shè)施和停車(chē)管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車(chē),帳目不清,隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門(mén)存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成,對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門(mén)的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次
總之,從根本上說(shuō),公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車(chē)難和物業(yè)管理問(wèn)題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前,我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車(chē)資源,也不能滿(mǎn)足全部需求;尤其是實(shí)施規(guī)范停車(chē)后,必然產(chǎn)生對(duì)部分車(chē)主的“擠出效應(yīng)”。因此,依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車(chē)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)選擇。建議,建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制,先由街道組織社區(qū)公示并上報(bào)小區(qū)停車(chē)泊位的短缺數(shù)量,再由交警對(duì)動(dòng)態(tài)交通影響作出評(píng)價(jià)后,按照便民利民、公開(kāi)透明、能劃盡劃的原則,提出道路道板劃定泊位的方案,最后會(huì)同城管和街道、社區(qū)實(shí)施,同時(shí)建設(shè)部門(mén)要給予配合,對(duì)道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評(píng)估。
總之,要通過(guò)體制機(jī)制的創(chuàng)新,推進(jìn)政府的管理和服務(wù)貼近小區(qū),使業(yè)主的訴求充分表達(dá)、意見(jiàn)民主集中、糾紛快速處置,從而真正把小區(qū)物業(yè)矛盾消解在基層。
第四篇 物業(yè)部門(mén)科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告5400字
物業(yè)部門(mén)科學(xué)發(fā)展觀調(diào)研報(bào)告
規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快,被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開(kāi)展起 來(lái)。他對(duì)于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平,促進(jìn)住宅建設(shè),提高社會(huì)再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步,由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因,健康有序的市場(chǎng)尚未形成,使物業(yè)管理 面對(duì)諸多棘手的難點(diǎn)問(wèn)題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問(wèn)題,有的管理資質(zhì)不健全,收費(fèi)項(xiàng)目不明確,有的也沒(méi)有簽訂服務(wù)合同,服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展,必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、主管部門(mén)、物業(yè)協(xié)會(huì)、 開(kāi)發(fā)公司及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系,以必要的配套辦法和實(shí)施細(xì)則為依 據(jù),以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障,強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量,提高服務(wù)質(zhì)量,這樣,才能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。
一、_____縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后,意識(shí)淡薄,物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成
實(shí)行物業(yè)管理是住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo),人們正確地去認(rèn) 識(shí)。目前,對(duì)物業(yè)管理宣傳的力度不夠,人們對(duì)物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少,甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。人們的觀念還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式,不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政,條塊分割,健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成
目前我縣物業(yè)管理的類(lèi)型有三類(lèi):專(zhuān)門(mén)成立的物業(yè)公司(__縣物業(yè)中心)、開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如:興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊(duì)伍(如縣水利局、國(guó)稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等),顯然,還沒(méi)有形 成開(kāi)放式的物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套,使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》、 《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺(tái),我縣只制定了相關(guān)的實(shí)施意 見(jiàn),從實(shí)際情況而言,政府、職能部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清,物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時(shí)政府缺乏對(duì)物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策,使我縣物業(yè)管理一開(kāi)始 就陷入困境,影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以落實(shí)
由于建管脫節(jié),給新建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開(kāi)發(fā)商只考慮建設(shè),很少考慮日后的物業(yè)管理,物業(yè)管理啟 動(dòng)資金以及維護(hù),管理資金無(wú)法落實(shí)。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定, 新開(kāi)發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金,但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無(wú)法落實(shí)。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū),配套及設(shè)施不全,房屋設(shè)備超期服役,維修任務(wù)相當(dāng)繁重,恰好這類(lèi)住宅小區(qū)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)單位 和開(kāi)發(fā)單位無(wú)這項(xiàng)費(fèi)用預(yù)留,在這種情況下開(kāi)展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶(hù)公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金,其繳 納比例為:住宅為售房款的3%,非住宅為售房款的6%,公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0%,高層住宅不低于售房款3 0%的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬(wàn)平方米,其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬(wàn)平方米,各開(kāi)發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬(wàn)平方米,其余約5 0多萬(wàn)平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒(méi)人管理狀態(tài),都沒(méi)有按國(guó)家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金,致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無(wú)資金維修,也沒(méi)有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低,收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化,保安等項(xiàng)目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),維護(hù)維修資金無(wú)著落,作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧,勢(shì)必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平,對(duì)業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問(wèn)題想滿(mǎn)足也力不從心,無(wú)非將增加兩者之間的矛盾。受住戶(hù)觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響,收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難,成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實(shí)際情況來(lái)看,物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o%左右。
二、要著重處理好幾個(gè)關(guān)系
物業(yè)管理說(shuō)起來(lái)很簡(jiǎn)單,就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個(gè)字,做起來(lái)就不那么簡(jiǎn)單。因?yàn)樗婕暗皆S多復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系。只有理順這些關(guān)系,才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會(huì)的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體,根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán),物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán),雙方互為依存,缺一不可。在業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合的體制中,共同管理著同一物業(yè),這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的,其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的關(guān)系,而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會(huì)賦予的管理責(zé)任,提供統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化的周到服務(wù);業(yè)主委員會(huì)要以主人翁的身份參與管理,監(jiān)督管理,決策管理。把兩 者結(jié)合起來(lái),就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系,這也是具有中國(guó) 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實(shí)際運(yùn)作中,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置,正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對(duì)業(yè)主的各類(lèi)服務(wù)需 求,應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé),熱情周到地為業(yè)主排憂(yōu)解難,真正樹(shù)立起“業(yè) 主需要,我要做好”服務(wù)觀念;二是對(duì)個(gè)別業(yè)主違規(guī)違章行為, 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定,大膽地認(rèn)真地管理,以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無(wú)損;使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn),突出了在鄰里關(guān)系戶(hù)中統(tǒng)一大于對(duì)立的一面,然而在現(xiàn)實(shí)生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛,又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個(gè)家庭同住一個(gè)小區(qū),共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備,如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等,但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往,這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào),要幫助所有業(yè)主形成一個(gè)共同遵守的業(yè)主公約,還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動(dòng),促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成,生活小事相互照應(yīng),管理大事共同決策。這樣,“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會(huì)大放祥光,和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會(huì)形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系,必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)來(lái)為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定,住宅小區(qū)是各相關(guān)部門(mén)綜合服務(wù)的 對(duì)象,應(yīng)各負(fù)其責(zé),各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù),應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的管理職能;房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù),屬房地 產(chǎn)管理部門(mén)的管理職能;服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù), 屬物價(jià)部門(mén)的管理職能;社會(huì)治安綜合治理的業(yè)務(wù),屬轄區(qū)派出 所的管理職能;水電暖方面的業(yè)務(wù),屬相關(guān)部門(mén)的管理職。這些 部門(mén)都是服務(wù)性的,都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),按規(guī)定入戶(hù)抄表, 計(jì)量收費(fèi),不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗,都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上,這種分?jǐn)偸沁`背國(guó)家政策的,業(yè)主應(yīng)該抵制,不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司,而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來(lái),運(yùn)用法律武器 來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利,扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門(mén),如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用,須出具國(guó)家規(guī)定的委托書(shū), 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利,否則物業(yè)公司無(wú)權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門(mén)與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變,物業(yè)管理主管部門(mén)不能既當(dāng)運(yùn) 動(dòng)員又當(dāng)裁判員。政府對(duì)物業(yè)管理的職能就是依法行政,就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門(mén)只能做裁判員, 對(duì)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子, 誰(shuí)犯規(guī)罰誰(shuí)。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高,業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變,物業(yè)管理市場(chǎng)才可能形成,進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè),增加效 益,政府和企業(yè)也都將同時(shí)受益。_____縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個(gè)職能部門(mén),應(yīng)依據(jù)國(guó)家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法,并組織實(shí)施,全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實(shí)施行業(yè)監(jiān)督管理;依法歸集并合理使用房屋維修基金;以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用,負(fù)責(zé)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理;政企分離,脫開(kāi)與縣物業(yè)中心上下級(jí)關(guān)系,對(duì)物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制,使其自主經(jīng)營(yíng),自主發(fā)展。
三、_____縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對(duì)策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問(wèn)題,如何規(guī)范物業(yè)管理市 場(chǎng),目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。那么,究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個(gè)方面入手:
(一)盡快完善配套辦法和實(shí)施細(xì)則
社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì),要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)后,這些城市結(jié)合實(shí)際先后出臺(tái)物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī),極大地推動(dòng)了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 _____市在20__年出臺(tái)了《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》,但 作為縣區(qū)地域,借鑒實(shí)施畢竟不太切合我縣實(shí)際,因此,應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管 理?xiàng)l例》、《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺(tái)_____縣物 業(yè)管理配套辦法和實(shí)施細(xì)則。同時(shí),從體制上給予理順,從政策 上給予支持,特別是對(duì)未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房,政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控,對(duì)新建商品房維 修基金的歸集,應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時(shí)一次性按比例繳納, 對(duì)不按規(guī)定繳納者,建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開(kāi)工施工許可證》,使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度,引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè),目前人們對(duì)其了解甚少,能 夠正確地理解、認(rèn)識(shí)和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對(duì)物業(yè)管理的接受和支持,是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會(huì)基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報(bào)紙等新聞媒體,向社會(huì)和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理,介紹國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),報(bào) 道物業(yè)管理的進(jìn)展,使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理,參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門(mén)和物業(yè)公司要深入小區(qū),面向住戶(hù), 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹(shù)宣傳牌、設(shè)立咨詢(xún)點(diǎn)等方式,大張旗鼓 地做好宣傳動(dòng)員工作,使廣大居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理是為廣大居民 營(yíng)造一個(gè)安全舒適的生活環(huán)境,使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好,使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶(hù)轉(zhuǎn)變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無(wú)償服務(wù)的舊觀念,樹(shù)立起花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的新觀念,養(yǎng)成自覺(jué)交費(fèi) 的習(xí)慣,共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺(tái)辦法和措施,理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門(mén)和產(chǎn)權(quán)單位、居委會(huì)的關(guān)系,使物業(yè)管理真正實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅小區(qū)的綜合性、專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理,克服服務(wù)多頭管理,互相扯皮的弊端,加快物業(yè)管理企業(yè)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇,平等協(xié)商,雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣,才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督,才能發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)小區(qū)住戶(hù)的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用,才能要求業(yè)主遵守規(guī)章,履行義務(wù),才能切實(shí)提高物業(yè)管理水平,促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量,既是黨和政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)和要求的,也是廣大群眾的實(shí)際需求。物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理,只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè),才能使管理上檔次、上水平。首先,物業(yè)管理人員要樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè),無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無(wú)巨細(xì),服務(wù)時(shí)間不分晝夜,服務(wù)空間不受限制,物業(yè)員工要樹(shù)立全心全意為住戶(hù)服務(wù)的思想,恪守“住戶(hù)至上,服務(wù)第一”的宗旨,以?xún)?yōu)良的服務(wù),滿(mǎn)足住戶(hù)日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化和精神需求,讓住戶(hù)體會(huì)到花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)所帶來(lái)的方便和實(shí)惠。其次,健全小區(qū)的管理制度。包括報(bào)修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎(jiǎng)罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等,用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為,用服務(wù)調(diào)查來(lái)監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn),用獎(jiǎng)懲實(shí)施調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次,加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì),建立良好的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍,以此贏得住戶(hù)和社會(huì)的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道,培育造血機(jī)能
政府要為物業(yè)公司開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)拓寬物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)渠道,增 強(qiáng)企業(yè)的造血機(jī)制提供政策上的支持。在新建小區(qū)中,應(yīng)嚴(yán)格按 照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《_____市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定提取啟動(dòng)資金和維修養(yǎng)護(hù)基金用于小區(qū)物業(yè)管理,為物業(yè)管理提供必要的辦公用房和經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)。在舊小區(qū),產(chǎn)權(quán)單位要進(jìn)一步完善小區(qū)的配套設(shè)施和房屋維修,避免讓物業(yè)企業(yè)一介入就背上沉重的包袱。對(duì)小區(qū)物業(yè)管理 費(fèi)的收交應(yīng)有明確的政策規(guī)定和制約措施,減少物業(yè)公司同業(yè)主 的沖突。
綜上所述,_____縣物業(yè)管理目前還存在著一定的問(wèn)題和困 難,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高,只要處理好各種 關(guān)系,完善配套政策,理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制,不斷提高 服務(wù)質(zhì)量,它必將按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律發(fā)展,壯大和完 善起來(lái),成為激活_____縣房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和完善城市管理的一個(gè)亮 點(diǎn)。
第五篇 我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理調(diào)研報(bào)告6850字
物業(yè)服務(wù)管理,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕和整治,并向物業(yè)所有人、使用人提供綜合性的有償服務(wù),其直接收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于小區(qū)維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。因此,物業(yè)管理企業(yè)在管理中集中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理行為,這種市場(chǎng)化的運(yùn)作全部是通過(guò)有償服務(wù)收費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)。由此可見(jiàn),物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的主體結(jié)構(gòu)要求是“誰(shuí)受益、誰(shuí)交費(fèi)”。
目前,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善,我市物業(yè)管理的普及程度有了較大幅度的提高,除了寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商品房外,工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房,城區(qū)居民小區(qū)也逐步引入物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會(huì)的認(rèn)可和接受的同時(shí),由于各個(gè)方面因素的影響,還是存在著各種各樣的困境和難題,對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響,特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題尤為突出,如何加強(qiáng)監(jiān)管已屬刻不容緩。
2003年國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。以該辦法為依據(jù),_____市政府于2024年6月下發(fā)了《_____市物業(yè)管理辦法(試行)通知》(下稱(chēng)辦法),通過(guò)政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)及政府指導(dǎo)價(jià)?!掇k法》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),即由市政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù)等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,并定期公布;實(shí)行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)(如居民小區(qū)、商場(chǎng)等)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。
《辦法》出臺(tái)后,在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了波瀾,企業(yè)認(rèn)為沒(méi)有了“尚方寶劍”,收費(fèi)將會(huì)更難,有企業(yè)的老總更說(shuō)::“這不是要我們提供無(wú)償服務(wù)嗎?”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價(jià)這不是給物業(yè)管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎?輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報(bào)道,對(duì)關(guān)于住宅檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價(jià)等方面的存在著這樣那樣的質(zhì)疑。我們?cè)?jīng)在一天內(nèi)接到10多個(gè)有關(guān)收費(fèi)方面的電話(huà)投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè),由于物業(yè)的綠化地小,道路較窄、壞、爛,配套不齊,功能欠缺,對(duì)機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視,再則業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問(wèn)題,對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的爭(zhēng)議特別大。個(gè)別物管企業(yè)也因?yàn)榈蛢r(jià)介入物業(yè)的管理,并用車(chē)場(chǎng)費(fèi)用等多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)服務(wù)費(fèi)等做法,導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo),形成了各方均對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的含金量重新評(píng)定問(wèn)題。
一、我市物業(yè)服務(wù)管理的現(xiàn)狀:
1、物業(yè)管理內(nèi)容主要是小區(qū)的公共部位。小區(qū)公用設(shè)置的維修,不涉及業(yè)主室內(nèi)部位。但有些業(yè)主卻認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作不僅僅是保潔、保安、綠化,應(yīng)無(wú)所不包,要求物業(yè)企業(yè)無(wú)償為住戶(hù)室內(nèi)提供一切服務(wù),一旦服務(wù)得不到滿(mǎn)足,就以此為“借口”,拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。
2、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。從我市中心城區(qū)看,各物業(yè)服務(wù)公司都能做到明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi),能在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等等,但對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,物業(yè)服務(wù)公司沒(méi)有嚴(yán)格按照嚴(yán)格規(guī)定“每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督”。侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
3、物業(yè)公司自身管理水平較低,開(kāi)展和提供的服務(wù)項(xiàng)目單一、面窄。目前我市中心城區(qū)的物業(yè)企業(yè)僅僅是面向居民住宅小區(qū)提供服務(wù),而對(duì)居民住宅小區(qū)也僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容,缺乏服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)。比如西苑小區(qū)物業(yè)公司,不能充分利用社區(qū)黨建、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)價(jià)格進(jìn)萬(wàn)家等一系列社區(qū)建設(shè)活動(dòng)的契機(jī),拓展服務(wù)平臺(tái),只好在收費(fèi)率不到70%的情況下,靠出租店輔租金來(lái)負(fù)債運(yùn)轉(zhuǎn)。全市沒(méi)有一家開(kāi)設(shè)代接送小孩、代灌液化氣、代家政服務(wù)等項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4、物業(yè)企業(yè)員工素質(zhì)不高,服務(wù)不規(guī)范,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)是簡(jiǎn)單勞動(dòng),于是低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能的初級(jí)階段,還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作,從業(yè)人員流動(dòng)性大、素質(zhì)不一,高品位的物業(yè)公司無(wú)從查找。
6、業(yè)主委員會(huì)工作滯后。目前,我市中心城區(qū)絕大部分小區(qū)都沒(méi)成立業(yè)主委員會(huì),雖然有極個(gè)別社區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),但都沒(méi)有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)公司之間橋梁與紐帶的作用:服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒(méi)有真正開(kāi)展起來(lái);對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)管。同時(shí),由于業(yè)主委員會(huì)自身缺乏對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定的了解、理解和運(yùn)用,致使物業(yè)企業(yè)單方說(shuō)了算,而業(yè)主委員會(huì)卻對(duì)物業(yè)的管理事項(xiàng)難以決策。
7、有個(gè)別業(yè)主過(guò)度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的實(shí)用性利益不顧社區(qū)整體外觀形象的共同維護(hù)。如:防盜鋼窗、空調(diào)等的安裝零亂;私占公共場(chǎng)所,擁堵通道;隨意丟棄堆放生活垃圾,這些行為在不同程度上,增加了物業(yè)公司的工作難度和不應(yīng)有的工作量。
8、物業(yè)企業(yè)由小區(qū)全體業(yè)主共同選舉、公開(kāi)招聘的規(guī)定沒(méi)有得到全面執(zhí)行。目前,_____市中心城區(qū)各居民住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)都是前期物業(yè)開(kāi)發(fā)代管,后期物業(yè)則是由開(kāi)發(fā)商將原來(lái)分管物業(yè)的人員分離出去,重新注冊(cè)企業(yè)名稱(chēng)、企業(yè)法人,成立新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)接管社區(qū)。不論是前期還是后期物業(yè),都沒(méi)有通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo),由全體業(yè)主自主選舉物業(yè)管理公司,致使物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)缺少明細(xì)、欠缺可監(jiān)督性。
9、市場(chǎng)體制不活,社會(huì)公共服務(wù)資源不均,增加了物業(yè)公司管理成本,導(dǎo)致不少物業(yè)公司負(fù)債經(jīng)營(yíng)。如;_____市康居蒂景灣居民住宅小區(qū),公共服務(wù)水電都是按商業(yè)用戶(hù)執(zhí)行,甚至居民樓道公用照明也是無(wú)價(jià)可講,價(jià)位的順勢(shì)反差加重了物業(yè)公司的管理成本,以致企業(yè)通過(guò)變術(shù)來(lái)減少債務(wù),實(shí)行勉強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)。
10、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題,小區(qū)分期建設(shè)及附屬物配套工程未完全峻工而提前交付,有些配套設(shè)施如水、電、氣工程不配套,造成物業(yè)公司開(kāi)展工作困難,影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
11、如何加強(qiáng)監(jiān)管、規(guī)范行為?如何引導(dǎo)物業(yè)公司和業(yè)主搭建互盈載體?相關(guān)職能部門(mén)監(jiān)管缺位。
二、造成物業(yè)服務(wù)管理難的主要成因:
1、開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾不兌現(xiàn),質(zhì)量問(wèn)題多。由于開(kāi)發(fā)商不兌現(xiàn)售房時(shí)的承諾,入住后問(wèn)題遲遲得不到解決,有的業(yè)主以拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)與物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行對(duì)峙。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)管理矛盾,主要表現(xiàn)在;一是面積分?jǐn)偛缓侠?,配套服?wù)設(shè)施建設(shè)承諾不能兌現(xiàn)。二是房屋使用中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推托。三是轉(zhuǎn)嫁本屬自身承擔(dān)的費(fèi)用(如:房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi))給業(yè)主導(dǎo)致業(yè)主意見(jiàn)突出。
2、物業(yè)公司服務(wù)不到位、收費(fèi)不合理、財(cái)務(wù)不透明。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的另一個(gè)原因,是物業(yè)公司不按規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)或者收費(fèi)少服務(wù)。從調(diào)查的情況看,這是業(yè)主反映最強(qiáng)烈的問(wèn)題,直接影響了物業(yè)公司和業(yè)主之間的關(guān)系。雖然我市1999年就出臺(tái)了《_____市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法》,明確規(guī)定了收費(fèi)項(xiàng)目、檔次和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),但仍有部分物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)立項(xiàng)目或者以強(qiáng)制提供服務(wù)的方式收取費(fèi)用。此外,問(wèn)題更多的是物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與其所提供的服務(wù)質(zhì)量不符,同一區(qū)域同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同小區(qū),服務(wù)的質(zhì)量各有千別,常常引起業(yè)主的不滿(mǎn),以致業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。依照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》的規(guī)定,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。而現(xiàn)在不少物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)行規(guī)定,特別是沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏透明度。業(yè)主不知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方,總認(rèn)為物業(yè)公司收了很多錢(qián),卻沒(méi)有用在業(yè)主身上,所以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
3、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題,業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決,而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行,這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性,而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里,看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),認(rèn)為自己交了反而吃虧,所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位,最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi),等于免費(fèi)享受公共服務(wù),這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展,不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多,最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行,房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng),小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、著力從以下方面加強(qiáng)監(jiān)管。
1、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,提高物業(yè)服務(wù)水平。倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)建立成本分析制度整合資源,聯(lián)合采購(gòu),擴(kuò)大管理規(guī)模,降低管理成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè),服務(wù)質(zhì)量是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題,這就要求企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念,優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,為業(yè)主提供更細(xì)致、更周到的人性化服務(wù),定期公布物業(yè)費(fèi)的收支情況,使業(yè)主明白消費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),但競(jìng)爭(zhēng)仍然十分激烈。因此,僅靠降低物業(yè)費(fèi)已經(jīng)不能吸引消費(fèi)者,只有通過(guò)規(guī)范化的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)塑造企業(yè)品牌,才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展、壯大。具體方法應(yīng)該:一是改變以往的收費(fèi)態(tài)度和方式。由于收費(fèi)員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),自身對(duì)物業(yè)相關(guān)政策、規(guī)定缺位理解和運(yùn)用。同時(shí),由于收費(fèi)面廣、點(diǎn)多、量大,難免出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度,因而與業(yè)主的溝通、交流不是很順利,導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)公司有意見(jiàn)而不愿交費(fèi)。如:物業(yè)企業(yè)可在小區(qū)公告欄定期公布已繳費(fèi)業(yè)主的名單,起到督促作用;對(duì)極個(gè)別拖欠較多、影響整個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)工作的業(yè)主,物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)法律手段來(lái)解決,以起震懾教育作用。也可以依靠業(yè)主委員會(huì),并以業(yè)主委員會(huì)的名義下發(fā)通知,宣傳交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)。二是要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的自身建設(shè),提高服務(wù)質(zhì)量和水平。物業(yè)企業(yè)要努力為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),規(guī)范服務(wù)行為,逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,不斷追求服務(wù)的精細(xì)度,注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量的研究,加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過(guò)企業(yè)自身的不斷努力,為小區(qū)營(yíng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境,從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”方式。另外,物業(yè)企業(yè)還要提高管理水平,加強(qiáng)內(nèi)部管理,建立規(guī)章,規(guī)范行為準(zhǔn)則。收費(fèi)時(shí)可根據(jù)居民的不同情況,在物價(jià)部門(mén)制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)幅度內(nèi),與業(yè)主商量確定。對(duì)有些收入很低確實(shí)交不起物業(yè)管理費(fèi)的,應(yīng)給予減免政策并向其他業(yè)主公布,一方面解決了交不起物業(yè)管理費(fèi)的貧困戶(hù)的困難,另一方面也起到和發(fā)揮了其他業(yè)主監(jiān)督的作用。物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該在加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)、通過(guò)服務(wù)水平、質(zhì)量上下功夫,盤(pán)活內(nèi)部管理機(jī)制,不斷提升服務(wù)質(zhì)量以贏得廣大業(yè)主的認(rèn)可和滿(mǎn)意。
2、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,規(guī)范自身行為。協(xié)會(huì)應(yīng)實(shí)行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。一方面要加大與物價(jià)局溝通,物價(jià)部門(mén)要定期舉辦物業(yè)服務(wù)管理培訓(xùn),規(guī)范其執(zhí)收行為,為物業(yè)管理企業(yè)解答對(duì)《辦法》和新頒布的《物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例》存在的疑問(wèn)。針對(duì)企業(yè)在執(zhí)行過(guò)程中面臨的問(wèn)題,有針對(duì)性的提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、建議,對(duì)于中檔的物業(yè),建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià),遵循給什么服務(wù)報(bào)什么價(jià)格的原則,按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià),提供切實(shí)可行的服務(wù)內(nèi)容,不能進(jìn)駐后再提價(jià),引起業(yè)主的反感。要特別注意對(duì)公共秩序的維護(hù),在實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少,不能隨便許諾能人所不能。對(duì)于廣大業(yè)主方面,協(xié)會(huì)要重在宣傳及時(shí)引導(dǎo)的方法。針對(duì)業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的情況,協(xié)會(huì)以輿論為向?qū)?,有針?duì)性地做了大量的解釋和引導(dǎo)工作。如召開(kāi)不同地區(qū)的業(yè)主座談會(huì),請(qǐng)有關(guān)人士來(lái)為其講解案例,在物業(yè)管理收費(fèi)方面存在包括如何界定變通住宅?界定檔次有爭(zhēng)議怎么辦?三級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級(jí)收費(fèi)?沒(méi)有業(yè)委會(huì)能否改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?哪種情況下收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布?小區(qū)車(chē)位收益該歸誰(shuí)等七大焦點(diǎn)問(wèn)題從行業(yè)的角度提出了意見(jiàn)和建議。此外,為切實(shí)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)、協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價(jià)問(wèn)題引發(fā)的矛盾,針對(duì)物業(yè)檔次界定難的問(wèn)題,協(xié)會(huì)可以啟用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建議的評(píng)審程序,由企業(yè)或業(yè)委會(huì)提出需求,協(xié)會(huì)以組織行業(yè)專(zhuān)家到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審,從行業(yè)的專(zhuān)業(yè)角度提供合理的定價(jià)建議、意見(jiàn),為物價(jià)部門(mén)審定價(jià)費(fèi)提供切實(shí)可行的資料。為更好地平衡行業(yè)所面臨在收費(fèi)方面的困難和矛盾,行業(yè)協(xié)會(huì)除了對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)外,物價(jià)部門(mén)也應(yīng)主動(dòng)與其溝通,開(kāi)展收費(fèi)公示,統(tǒng)一制作公示牌,接受社會(huì)監(jiān)督。
3、加大宣傳工作力度,幫助業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。業(yè)主買(mǎi)房是一個(gè)持續(xù)消費(fèi)的過(guò)程,即便是付清全部房款,也僅僅是消費(fèi)的開(kāi)始,所以改變購(gòu)房消費(fèi)觀念也是一個(gè)必須解決的問(wèn)題。因此,要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《價(jià)格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳,使廣大業(yè)主明確自己的權(quán)利和義務(wù),樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí),明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益,同時(shí)也損害了廣大業(yè)主的利益。同時(shí),也應(yīng)該堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式:如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳,提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),讓業(yè)主知道交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的應(yīng)盡義務(wù)。房管部門(mén)要從完善部門(mén)職能入手,加大宣傳力度,引導(dǎo)和幫助廣大業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,努力為物業(yè)企業(yè)和業(yè)主搭建互盈互利平臺(tái)。
4、建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系,規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為。規(guī)范和約束小區(qū)的業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系,僅靠業(yè)主公約是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的必須要有一個(gè)具有強(qiáng)制性、權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)體系。因此,政府相關(guān)職能部門(mén)要在充分調(diào)查、廣泛征集意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,建立和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》,通過(guò)規(guī)章的形式將他們的責(zé)、權(quán)、利明確下來(lái),確保業(yè)主和物業(yè)公司雙方利益不受侵害;同時(shí)大力推進(jìn)和完善《_____市物業(yè)服務(wù)管理招投標(biāo)制度》。業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)時(shí),房管和物價(jià)部門(mén)必須到場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo),努力做好監(jiān)管、指導(dǎo)到位,當(dāng)好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。作為服務(wù)者,房管和物價(jià)部門(mén)要以人為本更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù);作為指導(dǎo)者,房管和物價(jià)部門(mén)要在全面實(shí)施《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法》的同時(shí),加快出臺(tái)《_____市物業(yè)服務(wù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》,加強(qiáng)宣傳發(fā)動(dòng)的工作力度;作為監(jiān)督和管理者,房管和物價(jià)部門(mén)要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,依法行政,嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。同時(shí),又要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主行為的正確引導(dǎo),提高業(yè)主素質(zhì)。要通過(guò)整合社會(huì)公共服務(wù)資源,實(shí)行政府扶持政策,加大政策傾斜力度,減少物業(yè)企業(yè)管理成本,為物業(yè)企業(yè)發(fā)展和小區(qū)和諧創(chuàng)建營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。
5、加強(qiáng)監(jiān)管,完善配套。物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)的品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量密不可分,收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)更加細(xì)化服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)服務(wù)的質(zhì)量可以有一定的浮動(dòng)幅度,以體現(xiàn)服務(wù)的差別性帶來(lái)的收費(fèi)差異。此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中除了物業(yè)服務(wù)支出外,還包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金,而國(guó)家對(duì)酬金并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),建議提供一個(gè)教較為合理的利潤(rùn)區(qū)間,供業(yè)主大會(huì)與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商確定標(biāo)準(zhǔn)。此外,價(jià)格執(zhí)法部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督檢查,及時(shí)解決價(jià)格糾紛,切實(shí)保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。在嚴(yán)格查處價(jià)格違法行為的同時(shí),要積極幫助物業(yè)企業(yè)改進(jìn)工作,規(guī)范執(zhí)收行為,促進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)管理的制度化、規(guī)范化。
總之,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)檔次、消費(fèi)群體有直接的關(guān)系,如何兼顧居民的承受能力與企業(yè)所得利潤(rùn)合理定出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實(shí)價(jià)提供服務(wù),是企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)下,學(xué)會(huì)如何在改革開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中迎搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順,更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場(chǎng)的逐步放開(kāi),由精度業(yè)主和物管企業(yè)實(shí)行雙向選擇服務(wù)和市場(chǎng),這將是物業(yè)管理發(fā)展的大方向,行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)顧及全局,起好橋梁作用,對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負(fù)責(zé)態(tài)度、行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布帳目明明白白時(shí),當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含金量時(shí),物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會(huì)達(dá)到一種平衡、業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達(dá)成一種共識(shí),在明確各方主體的責(zé)任,實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律時(shí),才是持久的、永恒的。物業(yè)管理的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境,誰(shuí)享受誰(shuí)支付,將權(quán)利還給業(yè)主的同時(shí)應(yīng)及時(shí)地引導(dǎo)以提升業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度,這樣,物業(yè)管理只會(huì)有雙贏而不可能有單贏的局面,也只有這樣,才能在社區(qū)實(shí)現(xiàn)和諧安定的生活。
第六篇 物業(yè)公司管理處科學(xué)發(fā)展觀分析檢查調(diào)研報(bào)告1250字
為扎實(shí)開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),樹(shù)立以人為本的發(fā)展理念,實(shí)現(xiàn)管理處建設(shè)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)此次對(duì)科學(xué)發(fā)展觀的調(diào)研,使我們更加深刻地理解了科學(xué)發(fā)展觀的內(nèi)涵,明確了黨落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的及時(shí)性與必要性,學(xué)會(huì)要有意識(shí)地用科學(xué)發(fā)展的眼光來(lái)看待問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的同時(shí),不斷將其與管理處發(fā)展相結(jié)合,做到統(tǒng)籌兼顧,全面分析。近期,我們深入相關(guān)部門(mén)、隊(duì)及班組,通過(guò)走訪座談、征求意見(jiàn)等形式,對(duì)龍南管理處建設(shè)情況進(jìn)行了調(diào)研和思考。
一、落實(shí)科學(xué)發(fā)展存在問(wèn)題及差距
龍南管理處主任采取走入各隊(duì)、開(kāi)座談交流等形式,征集不同群體的意見(jiàn)和建議,經(jīng)過(guò)認(rèn)真歸納、分析,存在以下問(wèn)題及差距。其中主要體現(xiàn)在:一是運(yùn)行設(shè)備、管線老化,維修費(fèi)用逐年遞增,作用發(fā)揮不充分;二是可視門(mén)鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,造價(jià)高;三熱水虧損嚴(yán)重,四是外雇工福利待遇低;五管理崗人員較少,技術(shù)類(lèi)人才急缺,不能隨公司壯大而增加。
二、學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,推動(dòng)物業(yè)和諧發(fā)展,必須從以下幾個(gè)方面努力:
(一)龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū),運(yùn)行設(shè)備及管線老化問(wèn)題也逐年顯現(xiàn)。僅20__年世紀(jì)家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復(fù)21處,管線腐蝕滲漏問(wèn)題已成為物業(yè)管理服務(wù)維修的重要項(xiàng)目。物業(yè)公司在資金允許的情況下,對(duì)世紀(jì)家園小區(qū)進(jìn)行管線改造,全面更換。
(二)電子門(mén)鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務(wù)的門(mén)面,業(yè)主回家第一道門(mén)就是單元門(mén),但世紀(jì)家園可視電子門(mén)鈴系統(tǒng)老化,損壞嚴(yán)重,維修量大,使公司每年維護(hù)費(fèi)用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達(dá)成共識(shí),原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi),系統(tǒng)兼容問(wèn)題由維保廠家解決;同時(shí)與維修廠簽訂維保合同應(yīng)包括損壞及更換配件費(fèi)用,不應(yīng)所有損壞的配件都由公司另行承擔(dān)費(fèi)用;成立維保小組對(duì)電子門(mén)鈴系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理,同時(shí)聘請(qǐng)一名技術(shù)顧問(wèn)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
(三)龍南管理處要從政治、文化、生活等各個(gè)方面去關(guān)心員工,在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖,摸清困難員工的底數(shù)和情況,有針對(duì)性地幫助有特殊困難的員工解決好實(shí)際困難,真正建立幫扶工作的長(zhǎng)效機(jī)制。事業(yè)上送溫暖,提高員工群眾素質(zhì),為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺(tái),創(chuàng)造有利于員工成長(zhǎng)成才進(jìn)步的工作環(huán)境。權(quán)益上送溫暖,要依法堅(jiān)決維護(hù)員工群眾的各項(xiàng)合法權(quán)益,比如,加班加點(diǎn)工作的問(wèn)題,公司給與更多的關(guān)注。精神上送溫暖,要著眼于員工的精神文化需求,更多地開(kāi)展文化、體育、娛樂(lè)活動(dòng),起到陶冶情操、振奮精神的作用。
(四)人才對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,龍南管理處近幾年來(lái)發(fā)展迅速更是急需技術(shù)類(lèi)、管理型人才來(lái)推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少,技術(shù)類(lèi)人才急缺問(wèn)題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問(wèn)題,龍南管理處對(duì)學(xué)習(xí)能力較強(qiáng)的新生青年應(yīng)給予機(jī)會(huì)培訓(xùn)學(xué)習(xí),發(fā)揮作用提供廣闊舞臺(tái)。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前,企業(yè)逐步發(fā)展壯大。
隨著學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的進(jìn)一步深入,龍南管理處將進(jìn)一步自查自糾,邊學(xué)習(xí)邊整改,以推動(dòng)物業(yè)公司和諧發(fā)展。
第七篇 關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告2350字
小區(qū)不小
——關(guān)于城區(qū)居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的調(diào)研報(bào)告
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn),城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn),居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究,全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展,縣委辦5月中下旬通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開(kāi)座談會(huì)、查閱資料、聽(tīng)取匯報(bào)等方式,重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研?,F(xiàn)將情況報(bào)告如下:
一、小區(qū)物業(yè)作用不小
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物,它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分,又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán),事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù),直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。'買(mǎi)房一陣子,物業(yè)服務(wù)一輩子。' 作為商品房的售后服務(wù),物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善,不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用,還有利于刺激居民購(gòu)房積極性,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展,帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),良好的物業(yè)管理能塑造開(kāi)發(fā)商在公眾中的良好形象,增強(qiáng)投資者的信心,提升其產(chǎn)品價(jià)格,促進(jìn)銷(xiāo)售,從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶(hù)來(lái)說(shuō),他們用幾乎一生的積蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)一套房子,房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分,好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài),延長(zhǎng)使用壽命,提高其市場(chǎng)價(jià)值,即能確保物盡其用,值其所值。實(shí)踐證明,物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤(pán)銷(xiāo)量較好,而且容易轉(zhuǎn)讓?zhuān)V德矢摺?/p>
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理,無(wú)論是供水、供電、供氣、路燈,還是綠化、休閑設(shè)施,都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶(hù)的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理,對(duì)改善居住環(huán)境,提高市民安全感、滿(mǎn)意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢,促使人們安居樂(lè)業(yè),改進(jìn)人們的精神面貌,促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大,對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前,我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人,從業(yè)人員大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等,有效吸納了多余勞動(dòng)力,緩解了社會(huì)就業(yè)壓力,為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾,直接服務(wù)居民,是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理,推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前,我縣商品房新開(kāi)發(fā)小區(qū)80個(gè),縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè),總計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1000萬(wàn)平方米,約居住居民13萬(wàn)人。這些居民年齡、來(lái)源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜,社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過(guò)及時(shí)采集、變更住戶(hù)信息,不斷提高人防、技防水平,可以在維護(hù)社區(qū)秩序,協(xié)助公安等有關(guān)部門(mén)防范查處偷盜搶等刑事犯罪,防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元, 衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè),離不開(kāi)物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作,已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美,秩序井然,城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自2024年起步以來(lái),現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家,有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱(chēng)號(hào),為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
二、小區(qū)物業(yè)問(wèn)題不小
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問(wèn)題,引發(fā)了不少社會(huì)矛盾,給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
(一)監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有各司其責(zé)。一是主管部門(mén)力量不足。縣房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門(mén)。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦,現(xiàn)有工作人員3人,負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門(mén)工作職責(zé)過(guò)多,工作力量嚴(yán)重不足,難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門(mén)管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作,涉及的職能部門(mén)包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門(mén)聯(lián)合起來(lái)共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái),部門(mén)之間缺乏工作銜接,有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位,致使遇到事情,往往推諉扯皮,小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈,物業(yè)公司卻沒(méi)有執(zhí)法權(quán),只能口頭勸告和制止,缺乏有效的管理手段,造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問(wèn)題久拖不決。還有的職能部門(mén)對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策,比如,自來(lái)水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等,增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒(méi)有壓實(shí)。按照2024年7月28日通過(guò)的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定:'街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下,依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì),監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé),協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛',但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事,是物業(yè)公司的事,責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等,不愿意管。四是社區(qū)的作用沒(méi)有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū),少則數(shù)千人,多則數(shù)萬(wàn)人,小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂(lè)、健身、文明創(chuàng)建等民生問(wèn)題亟待解決,急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而,事實(shí)上,社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無(wú)力,放任自流,形成小區(qū)、社區(qū)'兩張皮'.
第八篇 集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告600字
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、_____鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
一、基本情況
城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建
二、現(xiàn)行管理模式
三、存在的主要問(wèn)題
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后,開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
第九篇 濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告5650字
濟(jì)南典型辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告范文
隨著城市的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平的提高、本地公司的發(fā)展、外地和外企公司的進(jìn)入,濟(jì)南辦公物業(yè)市場(chǎng)有了多元化的發(fā)展。與住宅產(chǎn)品相同,辦公物業(yè)也講究供需之間的結(jié)構(gòu)平衡,產(chǎn)品升級(jí)換代,隨著需求的不斷變化,商住混跡、新商住、酒店式公寓,高端寫(xiě)字樓,演繹了一部生動(dòng)的產(chǎn)品換代故事。
產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格的選擇、智能化的配置、戶(hù)型面積的配比、商務(wù)功能的取舍,與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市的對(duì)外程度、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、客戶(hù)的需求、項(xiàng)目所處的區(qū)域等都有著莫大關(guān)系。
一、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究
就我國(guó)的辦公樓市場(chǎng)而言,一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分:頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓。頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符,甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn),是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱(chēng)謂。
在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外,還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素,具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定:
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,達(dá)到70%的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬敞,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻,采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料;有寬敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆,應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、t0t0等等。
②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充足,滿(mǎn)足日常生活的商店,適合商務(wù)會(huì)餐的飯店,賓館,午間放松或娛樂(lè)設(shè)施,其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。
③電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng),電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào),中央空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:超過(guò)50000平方米。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐:國(guó)外知名公司的`租戶(hù)組合;知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理,配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件,實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化,建立辦公管理信息系統(tǒng),并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理,24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化:3a~5a
(8)開(kāi)發(fā)商的背景:經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性,并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn),這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、韓國(guó),或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊頂,柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等),應(yīng)有吊頂,電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門(mén)套;衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具,如科馬、科勒、美標(biāo)、tot0等等。
②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充足。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)有名牌中央空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:1—5萬(wàn)平米。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐:有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶(hù)大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù):由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理,完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利:有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化:3a及3a以上。
3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級(jí)漆,有吊頂;公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。
②配套設(shè)施:有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):中央空調(diào)系統(tǒng);無(wú)樓宇自控;有安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。
(2)建筑規(guī)模:無(wú)限制。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐:客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)的中小公司,從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù):有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利:有交通線路到達(dá),交通較方便。
(6)所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿(mǎn)足較低收入承租人的需求。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面采用涂料;無(wú)大堂;公共部分的地面為普通地磚或水磨石;衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具。
②配套設(shè)施:無(wú)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):分體空調(diào);無(wú)樓宇自控;無(wú)安全報(bào)警;無(wú)綜合布線。
(2)規(guī)模:無(wú)限制。
(3)客戶(hù)進(jìn)駐:客戶(hù)基本是小型私企,從事簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù):可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利:有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。
二、濟(jì)南市商務(wù)樓的產(chǎn)品研究
1、三箭銀苑銀座數(shù)碼廣場(chǎng)銀座索菲特明珠國(guó)際商務(wù)港
分析:
外立面的材料和風(fēng)格分為兩種類(lèi)型,一種是開(kāi)發(fā)相對(duì)較早的項(xiàng)目如銀座索菲特,多以厚重的干掛石材和窗戶(hù)為主,顏色較深,體現(xiàn)了厚重、大氣的特點(diǎn);另外一種是開(kāi)發(fā)較晚,借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的風(fēng)格,采用玻璃幕或者點(diǎn)式玻璃幕為主,配以鋁塑板、部分石材,如銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、三箭銀苑等,緊隨時(shí)代步伐,顏色淺而亮,線條簡(jiǎn)潔、流暢,體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、明快時(shí)代氣息。
2.體量、容積率和層數(shù)分析
分析:
(1)90年代立項(xiàng)的辦公物業(yè)分兩類(lèi),一類(lèi)為酒店設(shè)計(jì),面積最小在50平方米左右,使用率一般在60%,最高為銀座索菲特65%,最低為明珠55%。這些物業(yè)基本上無(wú)法自由分割,戶(hù)型固定。另一類(lèi)為純寫(xiě)字樓設(shè)計(jì),如金龍大廈,可自由風(fēng)格,但得房率也僅為60%。
(2)2000年后開(kāi)發(fā)的辦公物業(yè)在產(chǎn)品上呈現(xiàn)出兩種變化:一是可自由分割,二是得房率基本上都提高到70%以上,多數(shù)在75%左右。
(3)純寫(xiě)字樓戶(hù)型可自由分割,靈活組合,最小面積在60平米左右,最大戶(hù)型可單層購(gòu)買(mǎi),達(dá)到2000多平米;主力戶(hù)型在100和200平米兩個(gè)節(jié)點(diǎn)附近。而商住樓戶(hù)型延續(xù)了住宅的戶(hù)型設(shè)計(jì)原則,戶(hù)型固定,不能自由組合,面積在100-300平米之間不等;高檔商住樓戶(hù)型面積偏大在150-300平米之間,中低檔商住樓面積偏小在100-200平米之間。
(4)使用率在60%--80%之間,商住樓的使用率略高于純寫(xiě)字樓;檔次越高的商務(wù)樓的使用率越低。同檔次的純寫(xiě)字樓比商住樓的使用率低,一是商住樓內(nèi)部的洗手間算作了使用面積,而純寫(xiě)字樓則算作了公攤面積;二是純寫(xiě)字樓的商務(wù)配套比商住樓的配套完善,增加了公攤面積。
(5)層高3.3米左右。戶(hù)式中央空調(diào)的辦公物業(yè)比中央空調(diào)的凈高相對(duì)高一些,中央空調(diào)一般有0.6—0.7米的管線層高度,所以?xún)舾咝枰鄢芫€層高度和樓板厚度。原純辦公物業(yè)的層高在2.8米左右,非常壓抑。隨著對(duì)辦公空間要求提高,層高隨之提升,目前層高基本在3.3米以上,凈高在2.6米以上。
3.裝修標(biāo)準(zhǔn)分析
分析:
(1)外立面:由于玻璃幕的極其符合辦公的的氛圍,而且彰顯檔次,所以隨著時(shí)代的發(fā)展,在濟(jì)南商務(wù)樓市場(chǎng)上,2000年以后開(kāi)發(fā)的物業(yè)比2000年前開(kāi)發(fā)的物業(yè)更廣泛得運(yùn)用玻璃幕墻。外立面的材料主要以不同色系玻璃幕為主,同時(shí)配以部分石材或者鋁扣板;中低檔商務(wù)樓以鋁扣板為主,或者是高檔瓷磚。為了能夠獲得良好的市場(chǎng)形象,中低檔商務(wù)樓的外立面開(kāi)始趨向玻璃幕發(fā)展。
(2)內(nèi)部裝修以精裝修為主。中低檔物業(yè)以精裝修為主,高檔商務(wù)樓以簡(jiǎn)裝修為主。在商務(wù)樓市場(chǎng)并不是非常景氣的市場(chǎng)狀況下,以精裝修提升項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比。
4.大堂、公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)
分析:
(1)大堂作為體現(xiàn)項(xiàng)目臉面的重要部分,裝修都非常氣派。高度在4米以上,或者挑空達(dá)8米以上,面積100平米以上,一般采用花崗巖或者其他石材做地面,墻面用石材或者高級(jí)乳膠漆,吊頂相對(duì)簡(jiǎn)單一般用乳膠漆,同時(shí)作簡(jiǎn)單吊頂處理。
(2)洗手間地面采用瓷磚較多,墻面一半用瓷磚一半用乳膠漆,石膏板吊頂;另外配有中高檔衛(wèi)生潔具。走廊地面瓷磚或和局部石材,墻面乳膠漆,吊頂石膏板。
5.電梯、空調(diào)、寬帶和電話(huà)分析
分析:
(1)電梯:電梯作為一個(gè)衡量寫(xiě)字樓檔次重要指標(biāo),電梯的數(shù)量、品牌、速度對(duì)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿產(chǎn)生重要的影響。目前電梯主要以國(guó)外進(jìn)口品牌為主,常見(jiàn)的有l(wèi)g、otis、三菱等。其中齊魯商會(huì)大廈、特區(qū)數(shù)碼港、三慶匯文軒每部電梯的服務(wù)面積較小,在5000平米以下;而三箭銀苑、銀座數(shù)碼廣場(chǎng)、明珠國(guó)際商務(wù)港、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)高檔商務(wù)樓的服務(wù)面積較大,都在12000平米以上。
(2)空調(diào)系統(tǒng):純寫(xiě)字樓以中央空調(diào)為主,商住樓以分戶(hù)式中央空調(diào)為主;空調(diào)品牌以國(guó)外品牌為主,像美國(guó)約克、麥克維爾、日本三菱等。
(3)寬帶:寬帶服務(wù)商有電信、網(wǎng)通、鐵通和百靈,其中以電信和網(wǎng)通為主。鐵通后來(lái)居上,搶占了濟(jì)南部分市場(chǎng)。
(4)電話(huà):固定電話(huà)的服務(wù)商以電信、網(wǎng)通、鐵通為主,電信仍是主流。
6.智能化、車(chē)位、配套分析
分析:
(1)智能化:智能化就是所謂的5a標(biāo)準(zhǔn),樓宇自動(dòng)化ba、辦公自用化oa、通訊自動(dòng)化ca、消防自動(dòng)化fa、保安自動(dòng)化sa。雖然眾多樓盤(pán)都在宣傳已達(dá)到國(guó)際化的5a標(biāo)準(zhǔn),但是實(shí)際情況中并沒(méi)有達(dá)到宣傳中的標(biāo)準(zhǔn)。但基本上可以看出,檔次定位越高,其智能化體系越復(fù)雜,設(shè)備選用也越講究品牌。值得說(shuō)明的是:由于智能化體系比較復(fù)雜,同時(shí)與買(mǎi)家的實(shí)際生活聯(lián)系并不緊密,因此大多數(shù)買(mǎi)家并不了解智能化,對(duì)其內(nèi)涵非常模糊。
(2)配套:高檔商務(wù)樓的商務(wù)配套比較齊全和完善,像銀行、商務(wù)中心,票務(wù)中心、酒吧、西餐廳、多功能廳、會(huì)議室等會(huì)涵蓋若干項(xiàng);同時(shí)高檔商務(wù)樓一般都在市中心,可以與周邊的區(qū)域配套融合,為我所用;而中低檔寫(xiě)字樓的配套相對(duì)較少,以基本的餐廳、商務(wù)中心最為常見(jiàn)。
(3)車(chē)位情況:車(chē)位是消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題之一,由于前期商務(wù)樓車(chē)位數(shù)量少,導(dǎo)致客戶(hù)在工作中極大不便,車(chē)位比例的高低成為了衡量寫(xiě)字樓的重要標(biāo)準(zhǔn)。從目前市場(chǎng)上看,原商務(wù)樓的車(chē)位都達(dá)不到1:1的要求,而新建商務(wù)樓基本上按照1:1的標(biāo)準(zhǔn)去規(guī)劃。
三、濟(jì)南辦公物業(yè)產(chǎn)品總結(jié)分析
(一)項(xiàng)目缺乏個(gè)性化和特色化策劃研究
與商品住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)層出不窮的創(chuàng)新行為相比,寫(xiě)字樓市場(chǎng)過(guò)去從產(chǎn)品到營(yíng)銷(xiāo)一直是處于低調(diào)保守的“不作為狀態(tài)”,但這種狀況在近一兩年的已有所改變,商務(wù)酒店、酒店式公寓等產(chǎn)品在市場(chǎng)上走俏,這也標(biāo)志著寫(xiě)字樓產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富。
競(jìng)爭(zhēng)的加劇導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分化和差異化,高檔寫(xiě)字樓強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求也呼喚創(chuàng)新意識(shí)在高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)的出現(xiàn)。然而現(xiàn)實(shí)情況并非如此,好的地段加上奢華的室內(nèi)外裝修仍是現(xiàn)今高檔寫(xiě)字樓僅有的可以炫耀的立足之本,尤其是地段被推崇為高檔寫(xiě)字樓成功的萬(wàn)能金鑰匙。導(dǎo)致許多項(xiàng)目在產(chǎn)品形象互相雷同,品質(zhì)的提升速度慢,缺乏個(gè)性化和特色化。
(二)高檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)中缺乏足夠的配套支撐
高檔寫(xiě)字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純比造價(jià)、比高度向比配套、比服務(wù)比管理方面傾斜。其中配套設(shè)施的完善與否日益重要,這里所說(shuō)的配套不僅僅是常規(guī)意義上的市政、交通、通訊設(shè)施等,而是更廣泛范圍的涵蓋多種不同功能要求城市空間的建筑綜合體。
而目前高檔寫(xiě)字樓由于單宗項(xiàng)目的規(guī)模限制,難以作到配套完善,而且互相之間各自為政,資源無(wú)法共享,導(dǎo)致單宗項(xiàng)目的配套不完善。
對(duì)各種配套設(shè)施的配備要在規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的初始階段即應(yīng)有全盤(pán)的考慮。以建筑綜合體的綜合優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目的高檔品質(zhì)。這類(lèi)建筑綜合體通常是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、會(huì)議、文化娛樂(lè)等城市生活空間三項(xiàng)以上根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行合理組合,并在各部分之間建立一種互相依存、互補(bǔ)、互助的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的復(fù)雜而有機(jī)統(tǒng)一的綜合體。
(三)建筑外觀設(shè)計(jì),特別是建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)品位較低
高檔辦公寫(xiě)字樓因?yàn)槠湟?guī)模大、體量大以及使用功能的重要性往往會(huì)成為一個(gè)城市的重要標(biāo)志性建筑。因而它的建筑外觀設(shè)計(jì)將直接影響城市的環(huán)境景觀質(zhì)量;而目前的寫(xiě)字樓外觀建筑設(shè)計(jì)狀況可謂參差不齊。很多項(xiàng)目的設(shè)計(jì)仍然重復(fù)前幾年的欣賞水平。
作為高檔辦公樓,其室內(nèi)空間效果和室內(nèi)裝修的設(shè)計(jì)也難以達(dá)到高檔次現(xiàn)代化辦公樓的水準(zhǔn),很多辦公樓花了巨資,但并未體現(xiàn)出一個(gè)高檔辦公建筑所應(yīng)有的國(guó)際化、高科技化、生態(tài)化和以人為本的設(shè)計(jì)風(fēng)格和典雅格調(diào)。
(四)智能化系統(tǒng)浮于表面,多為炒作
完善的智能化系統(tǒng)是高檔寫(xiě)字樓不可或缺的重要組成部分,由于國(guó)際上并無(wú)統(tǒng)一的建筑智能化標(biāo)準(zhǔn),在其發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)了不同的分支和流派,美國(guó)強(qiáng)調(diào)提高辦公效率,歐洲則更重視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù),但最終的都是以人為本,為人服務(wù)。
許多高檔寫(xiě)字樓都號(hào)稱(chēng)是智能建筑達(dá)到了5a標(biāo)準(zhǔn),把5a理解為智能化的全部,實(shí)際上5a只是對(duì)建筑自動(dòng)化控制在幾個(gè)方面的一種描述,要達(dá)到5a有各種各樣的解決方案,每一項(xiàng)內(nèi)又有不同程度的自動(dòng)化標(biāo)準(zhǔn),因此衡量建筑是否智能化,不僅僅是看達(dá)沒(méi)達(dá)到5a,而是能否創(chuàng)造一種更安全、舒適、高效、生態(tài)環(huán)保的辦公環(huán)境,國(guó)內(nèi)高檔寫(xiě)字樓的智能化往往浮于表面,僅僅是將其作為一項(xiàng)可以炒作的硬件配置,對(duì)其實(shí)際運(yùn)行結(jié)果并不重視。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展寫(xiě)字樓將會(huì)有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求,如何在開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)切實(shí)提升其內(nèi)在品質(zhì),增加其技術(shù)含量,并做到生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能,取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙贏,是關(guān)乎高檔寫(xiě)字樓這種建筑產(chǎn)品具有持久生命力的決定因素。因此主題化、個(gè)性化、配套化、生態(tài)化、人性化是高檔寫(xiě)字樓的必然發(fā)展趨勢(shì)。
第十篇 關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告3400字
關(guān)于×市現(xiàn)階段物業(yè)管理
發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告
物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),在我市已有十余年的發(fā)展歷史,這十幾年來(lái),在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:
一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘
在調(diào)研中我聽(tīng)到最多的字眼就是收費(fèi)難,似乎從有物業(yè)管理那天起就伴隨著這一問(wèn)題,即使是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施一年多的今天,在人們的消費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念逐步加強(qiáng)的情況下,收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由眾多,物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位自不必說(shuō),而如房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題以及鄰里間糾紛等也被拿來(lái)作為不交費(fèi)的理由就實(shí)在讓人不得不對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境感到同情了。更有甚者,沒(méi)有任何理由,就想“搭車(chē)消費(fèi)”,用別人的錢(qián)享受自己的服務(wù),于是效仿他們做法的人越來(lái)越多,物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少,從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō),當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí),必然會(huì)降低成本,而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降,于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿(mǎn)意,從而不交物業(yè)費(fèi),這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了,住房自然貶值,到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)管理企業(yè),還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理,必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)現(xiàn)小區(qū)保值增值的關(guān)鍵,這一點(diǎn)必須讓廣大業(yè)主們清楚的認(rèn)識(shí)到。
二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范,作用發(fā)揮不當(dāng)
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中,業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確,業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人,管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望,所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事,而是全體業(yè)主的事,業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利,發(fā)表自己的觀點(diǎn),參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn),很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn),對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心,造成業(yè)主大會(huì)召開(kāi)困難,有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì),物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài),個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范,未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,不具有合法性,其行為不具備法律效力,不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì),但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少,對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清,缺乏足夠的精力、熱情,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能起到應(yīng)有作用。另外,個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然,未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用,使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。
三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面:一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶(hù)意識(shí),服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語(yǔ)不文明,對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿(mǎn)足,影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶(hù)滿(mǎn)意度的提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好,很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的,物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹(shù)立“業(yè)戶(hù)至上”觀念,才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好;二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。
四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,有待規(guī)范
物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品,不僅具有一般商品的特性,還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較,看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的,但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定,所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià),或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象,這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小區(qū)業(yè)主會(huì)認(rèn)為物業(yè)費(fèi)交得值,他們得到了應(yīng)有的服務(wù),而那些質(zhì)優(yōu)價(jià)不廉,甚至是質(zhì)不優(yōu)價(jià)不廉的小區(qū)業(yè)主就會(huì)認(rèn)為他們應(yīng)該得到更多服務(wù),或者減少物業(yè)費(fèi)的支出,從而不愿交物業(yè)費(fèi)。
五、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)
開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面:一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題;二是承諾未兌現(xiàn),業(yè)主未得到承諾利益,園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中,有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題,還有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建,業(yè)主又找不到開(kāi)發(fā)商,于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。
六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后,影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多,對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用,但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn),在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差,這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章,如物業(yè)管理區(qū)域的劃分,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。
針對(duì)以上問(wèn)題,提出如下建議:
一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:
1、做好人力資源管理,提高員工的專(zhuān)業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;
2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;
3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;
4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話(huà)、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶(hù)人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章
由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異,《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方,我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際,結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則,為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
六、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
二○○五年一月十日
第十一篇 關(guān)于我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報(bào)告3850字
為推動(dòng)我縣進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理,提升物業(yè)管理服務(wù)水平,滿(mǎn)足市民日益提高的居住質(zhì)量要求,根據(jù)學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)的要求,我局組成專(zhuān)題調(diào)研組,深入城區(qū)各住宅小區(qū),認(rèn)真開(kāi)展物業(yè)管理工作調(diào)研?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
一、 我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀
㈠小區(qū)以及物業(yè)管理的基本情況
調(diào)研結(jié)果顯示,我縣已有物業(yè)管理企業(yè)入駐的小區(qū)僅7個(gè),基本上都是新建的住宅小區(qū),面積約50萬(wàn)平方米,戶(hù)數(shù)約5300戶(hù),其余多為社區(qū)居委會(huì)管理或由住戶(hù)自請(qǐng)環(huán)衛(wèi)工清掃。已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有2個(gè),分別是“星光名庭”和“圳業(yè)太陽(yáng)城”。
物業(yè)管理企業(yè)基本情況:目前,在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有3家,均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家。
物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況:全縣物業(yè)管理從業(yè)人員不到 100人。其中持有各類(lèi)上崗證的不到30人。
㈡居住小區(qū)的特點(diǎn)
1、小區(qū)檔次差距大。從住宅小區(qū)配套設(shè)施方面看,既有新建的設(shè)施齊全、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū),也有早期開(kāi)發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看,收繳率高的“麗景花城”達(dá)到90%,而收繳率低的桂楊新賢城只有40%。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看,有0.2元/月/平方米到0.4元/月/平方米不等。
2、小區(qū)遺留問(wèn)題多。由于歷史的原因和客觀條件限制,我縣居住小區(qū)較為分散,遺留問(wèn)題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,配套不齊全;有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小,相關(guān)手續(xù)不完備;還有許多小區(qū)是敞開(kāi)式的,給物業(yè)管理工作帶來(lái)一定難度。
二、存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題成物業(yè)糾紛主因。在物業(yè)糾紛投訴中,有相當(dāng)數(shù)量是業(yè)主投訴個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題而引發(fā)的。有的開(kāi)發(fā)商未嚴(yán)格按規(guī)范和規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共建筑和共用設(shè)施,或?qū)⑴涮自O(shè)施等共有產(chǎn)權(quán)挪作經(jīng)營(yíng)使用。如綠化不到位、安防設(shè)施不到位、公共車(chē)棚(位)少、休閑公建設(shè)施少等。有的開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同后,小區(qū)公共設(shè)施和部位施工監(jiān)管不到位。有的因工程施工質(zhì)量遺留問(wèn)題至今難以解決。
2、物業(yè)行政管理體制尚未理順。承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管局,但這只是一種行業(yè)指導(dǎo)性的工作,按照縣政府辦轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于明確物業(yè)管理職責(zé)分工的通知》的要求,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)職人員,但我縣至今尚未落實(shí)到位。因此指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)工作,以及對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管等方面尚未發(fā)揮應(yīng)有的作用。此外,物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種矛盾交織在一起,僅靠房管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方,容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。
3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。一是部分小區(qū)開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng),小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定,造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開(kāi)。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶(hù)數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉,組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)建立、運(yùn)作不夠規(guī)范,管理機(jī)制不健全。目前我縣僅有的二個(gè)業(yè)主委員會(huì)均或多或少存在要求物業(yè)公司提供工作經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題。五是有的業(yè)主委會(huì)成立之初比較迫切,而成立后遇到困難與矛盾就撒手不管,如太陽(yáng)城業(yè)主委員會(huì)。
4、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。造成收費(fèi)難的原因是多方面的,一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問(wèn)題得不到及時(shí)解決,引發(fā)居民不滿(mǎn)情緒而影響交費(fèi)。四是商住混合小區(qū)收費(fèi)難,如太陽(yáng)城小區(qū)。五是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。
5、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。我縣對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒(méi)有跟上,普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象,從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高,服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。
6、無(wú)物業(yè)管理住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問(wèn)題日益突出。我縣上世紀(jì)八十年代末、九十年代初建造的住宅樓,當(dāng)時(shí)受條件限制,在規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問(wèn)題。這些舊住宅小區(qū)目前尚無(wú)法開(kāi)展物業(yè)管理,基本是由社區(qū)居委會(huì)代管。這些住宅建筑所存在的諸多問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
三、意見(jiàn)和建議
針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問(wèn)題,為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平,調(diào)研組提出如下意見(jiàn)與建議:
1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管??h政府相關(guān)職能部門(mén)要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作 ,認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施,從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是縣工商、建設(shè)等部門(mén)應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議,著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本,明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用,以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任,進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審批時(shí)明確物業(yè)共有部位、共同設(shè)施使用功能,防止開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共有部分、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)而引發(fā)矛盾糾紛。在組織驗(yàn)收時(shí),應(yīng)配合有關(guān)單位將小區(qū)各類(lèi)管道工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容。
2、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制。首先,要按照“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)網(wǎng)絡(luò)”物業(yè)管理體制要求,完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系,相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),配備專(zhuān)職人員,加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。其次,要根據(jù)“條塊結(jié)合,屬地管理”的原則,進(jìn)一步明確縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)的職責(zé)分工,將管理重心下移,充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。第三,要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度,建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、房管等部門(mén)的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制,將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理,積極探索行政主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法,確保專(zhuān)項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。
3、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介,廣泛開(kāi)展國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng),強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn),促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念,使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情,而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。
4、要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。一方面,縣政府職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要主動(dòng)介入,認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題,加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度,促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi),業(yè)主委員會(huì)建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)所需工作經(jīng)費(fèi),應(yīng)指導(dǎo)其通過(guò)業(yè)主大會(huì)規(guī)約來(lái)收取,杜絕向物業(yè)公司直接索取的現(xiàn)象。另一方面,縣政府各相關(guān)職能部門(mén)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)要各司其職,強(qiáng)化日常管理,加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;加大調(diào)處力度,及時(shí)化解各類(lèi)物業(yè)管理矛盾糾紛,盡快解決業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。同時(shí),還要組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。再一方面,要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。同時(shí),按物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)逐步提高我縣物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提升物業(yè)管理檔次,積極探索市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制建設(shè)的新內(nèi)容,真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。
5、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí),從以下幾方面入手,規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話(huà)等進(jìn)行公示。同時(shí),每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等,使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定,為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn),對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度,物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),以減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。
6、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理??h政府應(yīng)組織相關(guān)職能部門(mén),調(diào)動(dòng)各方積極性,針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小,較為分散,尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差,物業(yè)管理難以起步的情況,逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析,采取多種途徑、多種形式,加快小區(qū)整治,解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問(wèn)題,整合物業(yè)管理資源,完善物業(yè)管理?xiàng)l件,改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)幾個(gè)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn),通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式,最終促其走上規(guī)范化管理軌道。
第十二篇 物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告5400字
物業(yè)管理工作情況調(diào)研報(bào)告
20__年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:(1)近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;(2)單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù),占20%;(3)20__年前修建的商品房,拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式,由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén)、打掃清潔衛(wèi)生,占20%;(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題
(一)歷史遺留問(wèn)題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái),隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移,這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。
目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén),開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前,部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司,與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿(mǎn)。同時(shí),“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè),無(wú)法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會(huì)組建難,運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí),自治意識(shí)不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
(一)列入民生重點(diǎn),徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,進(jìn)行全面普查,整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái),制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類(lèi),按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn),可選三到五個(gè),例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū),對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶(hù)少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專(zhuān)人專(zhuān)職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開(kāi)展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
附:服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)研概況
1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),總結(jié)生產(chǎn)管理特色,提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間,具體時(shí)間安排如下:服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,制作相應(yīng)色卡,制版,樣衣制作等,三天時(shí)間;裁剪,及縫制環(huán)節(jié),兩天時(shí)間;后道車(chē)間(小后道、綜合后道),存儲(chǔ),打包出倉(cāng),約兩天時(shí)間。
二、企業(yè)概況
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套),是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)
該企業(yè)是生產(chǎn)基地,在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,按照客戶(hù)的指令組織生產(chǎn),為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程:生產(chǎn)通知單。由客戶(hù)發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單,根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,得出制作成本,與客戶(hù)協(xié)商達(dá)成一致,投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,制作難點(diǎn),對(duì)面料、輔料、里料的確定,研制出相應(yīng)的色卡,以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡,確定款式服裝的服飾材料之后,通過(guò)打板,制作出單件的服裝成衣,由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片,還包括鋪料、排料、算料、套裁,驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作??p制。它是按不同的款式要求,通過(guò)合理的縫合,把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程??p制車(chē)間以小組為單位,一個(gè)小組36人,1個(gè)組長(zhǎng),1個(gè)副組長(zhǎng),30個(gè)縫位,4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,3個(gè)人流動(dòng)檢查,1個(gè)總檢,以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施,貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢,對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正,在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn),配以流動(dòng)檢查和總檢,在整燙,打包。裝箱之后,仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議
(一)展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)
1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇,與此同時(shí),很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù),很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法,整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與,不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái),對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析,找出問(wèn)題所在,從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn),生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,以杜絕超量生產(chǎn),消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi),達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,以社會(huì)需要為依據(jù),以充分發(fā)揮人的積極性為根本,有效配置和合理使用企業(yè)資源,最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
(二)建議
面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在發(fā)展的潮流中,走出適合自己的道路。在管理上,為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。