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第1篇 農(nóng)村建房調(diào)研報告
篇1：農(nóng)村建房調(diào)研報告
由于受土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設規(guī)劃等諸多因素的限制，農(nóng)村建房問題已成為樟皇村的一個頑疾，一方面造成了農(nóng)民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農(nóng)村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農(nóng)民住房改造建設作為改善民生、推進新農(nóng)村建設的一項重要舉措，全力破解農(nóng)民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農(nóng)村建房存在的主要問題，對農(nóng)村建房問題提出若干思考。
一、農(nóng)村建房存在的主要問題
1、建房審批手續(xù)繁瑣，時效較長
目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請報告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)(鄉(xiāng))、街道，再向國土資源部門領取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級審批，再經(jīng)國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，造成部分村民對建房審批產(chǎn)生不滿。
2、存在建設亂、違章建筑等現(xiàn)象
樟皇村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態(tài)。農(nóng)民根據(jù)自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，村內(nèi)道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農(nóng)民建房違法用地和違法建設現(xiàn)象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現(xiàn)象。
3、建房資金短缺突出
一是資金儲備不足。樟皇村農(nóng)民年均年收入約9000元，大部分農(nóng)民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農(nóng)村居民家庭收入計算，建好一幢房子，至少要花費農(nóng)民家庭10-15年的積蓄，對于一般家庭來說，用于建房資金儲備并不充分。二是資金保障困難。農(nóng)村建房也是一項面子工程，經(jīng)濟實力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產(chǎn)生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費嚴重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風水，鄰里之間相互攀比，遠離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長年空置。
4、影響社會和諧事件增多
一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺階、爭柱頂?shù)母叩停斐赏L采光等方面的不便，引起鄰里糾紛;部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷;還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種糾紛。二是干群關(guān)系緊張。在農(nóng)村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現(xiàn)象，公共設施改造、投資計劃等項目缺乏監(jiān)督，村級財務支出公開不及時，不具體，不全面，導致群眾對干部不信任，從而造成干群關(guān)系緊張。三是安全隱患增多。農(nóng)村建房工程一般由當?shù)厥┕り犖槌薪?，無資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設備的“三無型”施工隊是農(nóng)村住房建設的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗測算，建房、承包人和施工人員安全意識不強，安全防護措施不到位，導致在農(nóng)村建房中安全事故時有發(fā)生。
二、原因分析
1、土地供需矛盾突出
目前，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結(jié)婚高峰期，以致農(nóng)民建房需求相對比較集中。主要是國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農(nóng)村個人建房土地指標分配不夠到位。
2、農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄
長期以來，農(nóng)民在興建房屋時往往僅滿足于“居有其屋”，對于房屋是否要規(guī)劃、設計、報建、驗收等，均未能有足夠的認識，認為“無所謂”。 又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳不夠，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳工作也未深入到農(nóng)村，農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。
3、規(guī)劃布局缺乏銜接
由于土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃編制不同步，在編制規(guī)劃時又沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，導致許多村莊周邊沒有預留相應的建設用地。兩個規(guī)劃不統(tǒng)一、不銜接，使許多農(nóng)民建房不能同時符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設規(guī)劃。村莊規(guī)劃審批權(quán)在地方政府，調(diào)整相對容易。土地利用總體規(guī)劃用地布局的調(diào)整審批權(quán)在省政府，調(diào)整較難，如涉及基本農(nóng)田調(diào)整還要報國務院批準，要調(diào)整就更難。新村選址涉及基本農(nóng)田無法調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃劃定的建設用地農(nóng)民又不愿去，農(nóng)民建房受到很大制約。
4、規(guī)劃建設管理存在缺位現(xiàn)象
鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體制改革以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦這一機構(gòu)被撤銷，一般僅僅是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會事務辦設1-2名城建干事，或者改制成鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設服務中心(屬于一種中介組織)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的城建部門，無人員、無經(jīng)費、無行政執(zhí)法權(quán)，而縣建設部門人員經(jīng)費有限，鞭長莫及，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃建設管理工作出現(xiàn)真空。
三、對策建議
(一)加強建房政策宣傳，合理規(guī)劃，節(jié)約土地使用
1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發(fā)利用，又要對當耕地進行保護。結(jié)合《土地法》，對土地利用的總體規(guī)劃、占補平衡措施的實施、土地用途的管制、建設用地面積的控制、一戶一基的規(guī)范、宅基地審批的流程等方面，實行重點宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場”的要求，真正深入到農(nóng)村一線，與農(nóng)民面對面地開展法律宣傳活動，增進農(nóng)民對建房的報建、規(guī)劃、設計、驗收等程序的認識，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。發(fā)現(xiàn)有違法行為要及時制止，同時要嚴肅處理已經(jīng)發(fā)生違章建筑行為，規(guī)范農(nóng)村建設用地行為。
2、科學合理制定建設規(guī)劃，破解土地制約因素。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，對村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地、自留地進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排，統(tǒng)一標準，設計出堅固、節(jié)能、實用的新型住房，讓農(nóng)民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農(nóng)民的住房條件，又騰出多余的宅基地進行復墾，有效節(jié)約耕地。
3、支持農(nóng)村“立改套”工程。“立改套”是對農(nóng)村住宅建設的創(chuàng)新，也是對農(nóng)村原有生活方式的改變。據(jù)測算，采用套房建設農(nóng)民小區(qū)，可節(jié)約1/3的安置用地。實行農(nóng)民住宅套式安置方式，推進農(nóng)村用地制度改革，無疑可以節(jié)約大量的土地資源，同時也有利于改變居住環(huán)境，提高公共基礎設施的利用率，加快新農(nóng)村建設步伐。
(二)拓寬農(nóng)村建房融資渠道，為農(nóng)村建房提供資金保障
1、金融機構(gòu)提供自建房抵押貸款支持。金融機構(gòu)給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農(nóng)民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農(nóng)村自建房資金問題。農(nóng)民比城市居民更看重房產(chǎn)，對于借貸，他們會竭盡全力還貸，因此這類貸款的風險極低。按一幢房子建筑造價20萬計算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對大多數(shù)農(nóng)村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔，把期限延長到10年、20年就更不是問題了。
2、土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)資產(chǎn)化。農(nóng)村把宅基地統(tǒng)一規(guī)劃，一部分歸農(nóng)民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。城市居民通過購買農(nóng)村房產(chǎn)，將城市的資金引向農(nóng)村，把知識、文化、技術(shù)轉(zhuǎn)移來，促進農(nóng)村發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差別，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。農(nóng)民擁有可升值空間的房產(chǎn)后，將會更加注重對生活環(huán)境的改造，農(nóng)村村居環(huán)境的改善，會帶動“農(nóng)家樂”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“田園生活體驗”等服務業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村服務行業(yè)的發(fā)展，會提高農(nóng)民收入，促進消費。
(三)健全農(nóng)村社會保障體系，解除后顧之憂
1、完善農(nóng)村醫(yī)療保險制度。目前農(nóng)民總體上的受益水平還不算高(2023年才近31%)，在籌資水平很低的時候，主要分擔農(nóng)民較大的疾病風險，以“補大(住院)為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補小(門診)”的問題，增加對門診補償?shù)幕饠?shù)量，提高農(nóng)民的受益水平。
2、開展政策性農(nóng)業(yè)保險。圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標，以保護災后恢復生產(chǎn)能力為出發(fā)點，以補償受災農(nóng)戶損失為途徑，采取“共保經(jīng)營”為主、“互保合作”等為輔的運行方式，推進政策性農(nóng)業(yè)保險。順應現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，完善農(nóng)業(yè)抗災救災風險防范體系，確保參保農(nóng)戶災后能迅速恢復生產(chǎn)，保障農(nóng)民荒年不荒收，促進新農(nóng)村建設。
(四)政府職能部門加強管理引導，建設和諧新農(nóng)村
1、推行農(nóng)村建房保險制度。鑒于農(nóng)村建房事故頻發(fā)，賠償較為困難的特點，推行農(nóng)村建房強制保險制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險，以確保事故發(fā)生后能得到及時有效的經(jīng)濟賠償。
2、完善施工隊伍準入制度。免費為農(nóng)民建房提供必要的技術(shù)指導，對建房施工隊伍進行必要的上崗培訓，并進行考核，對不能通過者，不發(fā)給準入證。規(guī)范農(nóng)村建房施工隊的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)水準、施工隊的施工設備，明確施工過程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責任等。
3、科學引導建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認識只有和諧的睦鄰關(guān)系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時本著公平、公正、合理的原則，對相鄰方的權(quán)益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權(quán)益。
4、發(fā)揚民主促管理，村務公開。對宅基地審批、基礎設施改造、村財政資金使用等重大事項做到公開、公平，發(fā)揚民主。及時全面地搞好村務公開，主動讓群眾參與監(jiān)督，使廣大農(nóng)民群眾真正擁有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自覺地投入到建設和諧新農(nóng)村中去。
篇2：農(nóng)村建房調(diào)研報告
根據(jù)縣委安排，縣政協(xié)組織縣規(guī)劃、國土、建設三個部門有關(guān)人員和部分政協(xié)常委、委員，就我縣農(nóng)民建房開展專題調(diào)研。調(diào)研組先后深入馬坳、大橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，通過聽取匯報、實地察看、召開鎮(zhèn)村干部、機關(guān)部門負責人和群眾代表座談會等形式，深入了解我縣農(nóng)民建房現(xiàn)狀和存在的問題，認真剖析問題的根源，積極探討加強農(nóng)民建房管理的有效途徑。調(diào)研組還分別赴我省武寧縣、河南省蘭考縣、安徽省肥東縣、宿松縣等地，考察學習他們在農(nóng)民建房方面的成功做法和典型經(jīng)驗。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、全縣農(nóng)民建房主要特點
(一)農(nóng)民居住條件持續(xù)改善。改革開放以來，隨著農(nóng)民收入的增長和生活水平的提高，全縣農(nóng)民居住條件得到了極大改善。根據(jù)調(diào)查了解，全縣農(nóng)民人均住房面積已由改革開放前不足20平方米增加到現(xiàn)在的45平方米。馬坳鎮(zhèn)10082戶農(nóng)民、征村鄉(xiāng)4409戶農(nóng)民中，有90%以上的農(nóng)民都在改革開放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同時，農(nóng)民建房品位也不斷提升。上世紀八十年代農(nóng)民建房以滿足生活基本需求為主，九十年代建房以居住改善為主。進入新世紀，農(nóng)戶建房已進入到居住和享受共發(fā)展的階段，越來越重視戶型設計、風格品位、內(nèi)在質(zhì)量等，并投入大量的資金用于房屋的裝修，并逐步向庭院式、別墅式方向發(fā)展。近兩年，上杭鄉(xiāng)、馬坳鎮(zhèn)等部分村民新建住房都是二三層新式樓房，每棟花費資金都在20萬元以上。
(二)農(nóng)戶建房投資持續(xù)增長。根據(jù)縣農(nóng)調(diào)隊調(diào)查顯示，近年來，全縣農(nóng)民建房投資呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。2023年以來，全縣農(nóng)民建房投資連續(xù)4年保持兩位數(shù)的增長。據(jù)調(diào)查，征村鄉(xiāng)和馬坳鎮(zhèn)在近兩年，分別新建住房328戶、245戶，戶均投資近14萬元。農(nóng)村建房對于農(nóng)村拉動建材、家電等市場消費的作用十分明顯。較多農(nóng)戶在搬進新居后配置數(shù)字電視、冰箱、洗衣機、空調(diào)等家用電器，享受型消費在農(nóng)村已逐步發(fā)展。根據(jù)大橋鎮(zhèn)對當前正在建房的農(nóng)戶調(diào)查，新建房投資裝修戶均在5萬元左右、配置家用電器和家具達3萬余元。
(三)農(nóng)民建房需求持續(xù)提升。隨著城鎮(zhèn)化進程和社會主義新農(nóng)村建設的深入推進，農(nóng)民對改善居住條件的意愿明顯增強，許多上世紀八九十年代建的簡易二層磚混結(jié)構(gòu)樓房都進入了翻建期。加上新農(nóng)村建設村莊改造、移民扶貧等實施，當下農(nóng)村到處都有建新房、蓋新居的場景。今年，上杭鄉(xiāng)農(nóng)民新建房屋106棟，大橋鎮(zhèn)有176戶農(nóng)民申請新建住房，馬坳鎮(zhèn)今年申請建房的農(nóng)民有50多戶，還有860余戶建房于上世紀八十年代的村民有拆舊建新的想法。在農(nóng)民人均住房面積大為改善的情況下，提高住房品質(zhì)仍將成為我縣農(nóng)民今后建房的主要需求。
二、存在問題
(一)建房選址散亂。在宅基地調(diào)換和土地流轉(zhuǎn)不暢的情況下，加之長期以來規(guī)劃缺失，農(nóng)民建房隨意選址行為普遍存在。有的“追”公路建房，采取亂占責任田地、私自買賣集體土地等辦法，傍鄉(xiāng)村公路而建，甚至建在公路紅線內(nèi);有的居民點布局零散，哪里地勢好、“風水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“開天窗”建房等勢頭難以遏止;有的村莊呈“環(huán)狀擴張”，新房不斷向外圍延伸，四周新房林立，村內(nèi)破破爛爛，建新不拆舊，形成“空心村”。白嶺鎮(zhèn)在桃樹河綜合治理中，就有20多戶因侵占河堤建房被拆除，造成極大浪費。大橋鎮(zhèn)禮源村陳家大屋30多戶農(nóng)民，在村莊四周建新房后，老屋堂僅剩3戶住戶，大多空房已成破房、危房，卻無法拆除，象這類外新內(nèi)破的“空心村”，全縣到處都存在。建房選址散亂造成農(nóng)村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，公共基礎設施配套難以到位，村容不整潔，“只見新房、不見新村”，或“只見新村，難有新貌”，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟的進一步發(fā)展和農(nóng)民生活水平的提高。
(二)違建現(xiàn)象嚴重。由于管理缺位、監(jiān)管缺失，農(nóng)民違規(guī)違章建房現(xiàn)象比較突出。有的未批先建，不申請、不報批，不辦任何手續(xù)，偷建、搶建、突擊建行為大有人在。大橋鎮(zhèn)朱溪村和馬坳鎮(zhèn)十甲村因申請建房審批難，便紛紛不經(jīng)報批在柯龍線兩旁突擊建房，有的少批多建，多占超建。相關(guān)法律法規(guī)和縣里有關(guān)文件明確規(guī)定，農(nóng)民建房每戶占用非農(nóng)用耕地不得超過 200 平方米，占用原宅基地和村內(nèi)空閑地的不得超過180平方米，占用農(nóng)用地建房不得超過 120 平方米。但實際中普遍超標，甚至出現(xiàn)“做三分田的房要占用一兩畝”現(xiàn)象。有的違法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大橋鎮(zhèn)墨田村在2023年有耕地1500畝，去年統(tǒng)計剩下1200畝，除少數(shù)拋荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽樹、三年拋荒、四年建房”，大橋鎮(zhèn)農(nóng)民的順口溜，形象地描述了農(nóng)村蠶食耕地建房的的現(xiàn)狀。有的“一戶多宅”，大橋鎮(zhèn)禮源村672戶農(nóng)民中，約有 65%村民擁有兩處以上宅基地。違法違章建房現(xiàn)象致使大量耕地被蠶食侵占，違反了國家土地政策法規(guī)，損害黨和政府在群眾中的形象。
(三)質(zhì)量參差不齊。前些年，縣規(guī)劃部門編制了《新型農(nóng)村住宅圖集》，并免費供農(nóng)民建房選擇，但受觀念、資金等因素影響，我縣農(nóng)民建房普遍樣式單一、戶型簡易，大多為磚混結(jié)構(gòu)的“火柴盒”式平頂房。加上農(nóng)民建房管理監(jiān)督相對滯后，缺乏技術(shù)指導，致使房屋結(jié)構(gòu)不盡合理，防災抗震能力較弱。當前，我縣農(nóng)民建房沒有實行施工許可制度，農(nóng)村個體工匠絕大部分是“土瓦匠”， 沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，建筑知識缺乏、質(zhì)量意識淡薄，施工過程中既無規(guī)范設計圖紙、也無質(zhì)量監(jiān)管程序，都是憑經(jīng)驗施工，造成施工質(zhì)量難以保障，建筑品位和檔次普遍較低下。
三、農(nóng)民建房管理難的主要原因
(一)村莊建設規(guī)劃滯后。一是村莊建設缺規(guī)劃。各地鎮(zhèn)村干部和職能部門相關(guān)負責人均反映，由于絕大多數(shù)村莊沒有編制建設規(guī)劃，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么樣建?村民無從知曉，建房無章可循，致使農(nóng)民建房隨心所欲，違規(guī)違章建房時有發(fā)生。二是現(xiàn)有規(guī)劃欠科學。2023年實施新農(nóng)村建設政策以來，縣委、縣政府曾啟動了以行政村為單元的新農(nóng)村建設規(guī)劃編制，但沒有完成。已修規(guī)劃編制由于沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，許多村莊周邊沒有預留建房用地;有的由于過度超前，不切合農(nóng)民從事生產(chǎn)生活實際而難以實施。同時，現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃雖經(jīng)過修編，但由于與村鎮(zhèn)建設規(guī)劃編制不同步，致使土地利用規(guī)劃情況與農(nóng)民建房用地需求矛盾時常突顯。土地利用總體規(guī)劃預留的建設用地，可能農(nóng)民不愿接受;符合新農(nóng)村建設規(guī)劃且農(nóng)民又愿意建的，而土地利用總體規(guī)劃上卻為禁止建房的基本農(nóng)田。兩個“規(guī)劃”無法有效銜接，使規(guī)劃的引導作用并不明顯。三是規(guī)劃執(zhí)行落地難。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，有的村莊雖在新農(nóng)村建設中有規(guī)劃，而實際建設卻并不按規(guī)劃執(zhí)行。規(guī)劃掛在墻上成裝飾，喪失了在建設指導中的權(quán)威性。
第2篇 鄉(xiāng)人大關(guān)于農(nóng)村建房規(guī)劃的調(diào)研報告
農(nóng)村建房問題一直以來都是關(guān)乎國計民生、百姓安居樂業(yè)的大事，近年來隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展，新農(nóng)村建設在鄉(xiāng)鎮(zhèn)全面鋪開，農(nóng)村建房不斷增多，引發(fā)了一系列的問題。為充分了解現(xiàn)階段農(nóng)村建房規(guī)劃的現(xiàn)狀，潘橋鄉(xiāng)人大組織市鄉(xiāng)兩級人大代表對轄區(qū)內(nèi)建房規(guī)劃情況進行調(diào)研，調(diào)研采取座談和實地考察相結(jié)合的方式，重點考察了轄區(qū)內(nèi)公路沿線的建房規(guī)劃情況，聽取了群眾代表意見，現(xiàn)就調(diào)研情況報告如下：
一、農(nóng)村建房規(guī)劃現(xiàn)況
潘橋鄉(xiāng)位于xx市城區(qū)西南郊，東與禾青鎮(zhèn)搭界，南與三尖鎮(zhèn)和新化天龍山接壤，西靠新化化溪，北鄰布溪辦事處、資江礦業(yè)、火車西站。下轄14個行政村，1個居委會，159個村民小組，總?cè)丝?.6萬人，鄉(xiāng)域面積26平方公里，近 3年來全鄉(xiāng)規(guī)劃審批建房350余棟。就農(nóng)村建房規(guī)劃來說，規(guī)劃審批日趨完善，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土規(guī)劃部門秉承著以人為本、求真務實的原則，積極依法履行職能、科學規(guī)劃、加強管理，進一步促進了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。新建房屋的村民多選擇在公路沿線建房，這樣交通是方便了，但由于過于考慮交通方便優(yōu)勢，一些村民無視規(guī)劃，未批先建或?qū)徟蟛话匆?guī)劃建設的現(xiàn)象時有發(fā)生。還有一些村民甚至據(jù)路建房，嚴重影響了交通安全，我鄉(xiāng)曾因此多次呈報市規(guī)劃局進行聯(lián)合執(zhí)法，但由于農(nóng)村山高坡陡、平地地基缺乏與村民建房意愿強烈的矛盾得不到有效化解，并沒有因此遏制此類現(xiàn)象發(fā)生。近年來，因農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民手中余錢增多，公路沿線建房更加呈現(xiàn)無序化、集中化趨勢。而由于農(nóng)村建房沒有得到規(guī)劃部門重視，對農(nóng)村宅基地缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、村民自身大局意識和超前意識不足等原因，導致農(nóng)村建房規(guī)劃并不能有效發(fā)揮其職能，加之鎮(zhèn)區(qū)配套設施缺乏，現(xiàn)行的農(nóng)村建房規(guī)劃，并不能滿足新型小城鎮(zhèn)建設發(fā)展的要求。
二、存在的問題
通過調(diào)研了解到，潘橋鄉(xiāng)建房規(guī)劃主要存在著如下的問題和困難:
(一)農(nóng)村建房缺乏規(guī)劃
就潘橋鄉(xiāng)來說，全鄉(xiāng)15個村(居)均未編制整體建設規(guī)劃，沒有嚴格的規(guī)劃管制。雖部分新農(nóng)村建設村曾設想進行整村規(guī)劃，但是整村規(guī)劃費用開支較大，遺留問題難以妥善解決，加之村民宅基地布局隨意性大，規(guī)劃設計落實不到位，不符合村莊規(guī)劃實際，最終整村規(guī)劃只能無疾而終，更別說全鄉(xiāng)整體規(guī)劃。
(二)農(nóng)村建房有法不依現(xiàn)象嚴重
農(nóng)民生活水平不斷提高，農(nóng)村房屋建設不斷增多，而村民的法律意識卻未能跟上，部分村民的法制觀念比較淡薄，存在未批選建、少批多建、無序亂建、違法占用耕地和基本農(nóng)田等現(xiàn)象。一戶多基、超占面積現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進城不歸還宅基地等，造成相當數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢，既違反集約、節(jié)約用地政策，又對耕地保護工作帶來巨大壓力。特別是公路沿線建房盛行，但是公路控制紅線的約束不嚴，比如布禾公路潘橋段，按布禾線公路紅線范圍規(guī)定，新建房屋需距離公路中心線20米，但是近年來新建的部分房屋明顯不符合這一規(guī)定，導致公路沿線房屋參差不齊。而橋硐公路沿線建房規(guī)劃情況更加嚴峻，甚至存在房屋齊路而建現(xiàn)象，占用了公路兩旁排水溝，一旦下雨，路面積水排不出去，嚴重影響過往車輛和村民出行，更是存在十分嚴重的安全隱患。
(三)農(nóng)村建房執(zhí)法困難
鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土規(guī)劃力量十分薄弱，國土所、規(guī)劃站全部由市局收編，全鄉(xiāng)國土三人，規(guī)劃僅一人，在做好日常審批工作之余，已無更多力量用于督促建房戶依照審批規(guī)范建房，市兩局執(zhí)法大隊無力顧及農(nóng)村違規(guī)建房，執(zhí)法十分困難。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土和規(guī)劃雖然經(jīng)常下村走訪了解情況，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)建設行為及時進行了制止和書面停工通知，發(fā)現(xiàn)少批多建、亂占規(guī)劃紅線的違反戶及時進行整頓，但是由于執(zhí)法力量薄弱，執(zhí)法力度不夠，一些建房戶根本不聽國土、規(guī)劃部門的要求強行建房，而強制執(zhí)法又弊端重重，容易引發(fā)矛盾糾紛，致使嚴重影響公共利益的違規(guī)建房現(xiàn)象時有發(fā)生。
(四)農(nóng)村建房審批不周
農(nóng)村建房審批程序存在偏頗，一些審批規(guī)定在操作過程中存在弊端。在調(diào)研的過程中，有村民提出，在審批過程中，需要鄰居簽字，但是一些鄰里存在矛盾的在建房審批時拒不簽字，而實際情況是建房戶并未對鄰居產(chǎn)生不良影響，像這種因為鄰里的不和導致建房戶審批無法通過，最終只能違章建房。有些村民還反映，審批過程中存在建房條件相差無幾的，一戶審批通過了另一戶卻無法通過，致使建房戶對審批的公正性產(chǎn)生懷疑。
三、幾點建議
(一)政府協(xié)調(diào)統(tǒng)一，完善城鄉(xiāng)整體規(guī)劃
由市政府領頭，國土、規(guī)劃、設計等相關(guān)部門參與，從實際出發(fā)，因地制宜，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的客觀需要，兼顧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實際，科學規(guī)劃農(nóng)村居民點的數(shù)量和用地規(guī)模，處理好人口、資源、環(huán)境的關(guān)系，有計劃有步驟有重點的逐步推進農(nóng)村宅集居化建設。結(jié)合我市新農(nóng)村建設，完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，從嚴控制村莊用地和宅基地用地規(guī)模，分類指導，統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設用地，從而有計劃地改善農(nóng)村生活和村容村貌。
(二)市鄉(xiāng)村三級明確責任，齊抓共管
對全市的廢舊宅基地統(tǒng)一進行摸底，制定詳細的清理整頓方案。建立市、鄉(xiāng)、村三級監(jiān)管網(wǎng)絡，明確工作職責，落實監(jiān)管責任，加強直主管部門的執(zhí)法主體作用，強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)管責任，充分發(fā)揮村級組織作用。增強村級組織的管理職能，建立村級信息管理制度，確保一戶一基等制度落實到位，多余或棄用的宅基地由村級組織收回宅基地使用權(quán)，嚴格控制宅基地面積，杜絕和減少閑置、浪費土地現(xiàn)象，多方配合，形成齊抓共管的局面。
(三)加大宣傳力度，營造守法氛圍
在常規(guī)宣傳的同時，針對村民們存在疑慮的問題重點宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉，按照“不走形式、不走過場”的要求，真正深入到田間地頭，與農(nóng)民面對面開展法律宣傳活動，增進農(nóng)民對建房報建、規(guī)劃、設計、驗收等程序的認識，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等，充分營造全民守法建房的氛圍。
(四)完善審批程序，依法審批
多聽取建房戶的意見和建議，市局機關(guān)每年至少組織一次相關(guān)調(diào)研，完善建房審批程序，以順應不斷發(fā)展的需求。嚴格按法律程序、按控規(guī)標準、按“一書兩證”制度審批，嚴格按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進行審批，在審批時嚴把法律程序關(guān)，不僅要符合規(guī)劃方面的法律規(guī)定，還要符合消防、環(huán)保、人防、地震、電力、氣象等方面的法律規(guī)定。嚴格按照規(guī)劃和控規(guī)確定的內(nèi)容、建設標準、強制性標準，用地強度，認真地進行審批，凡不符合總規(guī)要求的，一律不予批準。凡從事擴建、改建、新建等建設活動，必須辦理《規(guī)劃選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》，把規(guī)劃管理貫穿于建設活動始終，杜絕執(zhí)法不公的現(xiàn)象。
(五)預防為主，處罰為輔，加大違法用地查處力度
預防為主、事前防范。建立預防機制，加大農(nóng)村建房管理執(zhí)法力度。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)執(zhí)法力量，把執(zhí)法關(guān)口前移，預防違法行為的發(fā)生，針對農(nóng)村建房中出現(xiàn)的新情況、新問題，認真做好違法案件的查處工作。妥善處理好現(xiàn)有宅基地與建房中存在的問題。加強監(jiān)管，狠剎違法占地建房風，由市政府牽頭，組織國土、城建、水利、交通、房管等相關(guān)部門，對近幾年農(nóng)村建房進行全面登記造冊。對于符合農(nóng)村村民個人建房條件，符合土地利用總體規(guī)劃及農(nóng)村宅基地建房許可條件的，未辦理建房手續(xù)已建房戶，按程序申請補辦審批手續(xù)，完善農(nóng)村宅基地登記發(fā)證制度。對于擅自建房，少批多占、超面積建房的，要實行“占補平衡”政策，按相關(guān)規(guī)定嚴格處罰，甚至可以請自來水廠、電力局等部門配合對違規(guī)建房者采取強制措施，水電不入戶。對于強行搶占耕地、違法占地建房，影響很壞的典型案例，要強行拆除。
第3篇 規(guī)范農(nóng)村建房調(diào)研報告
一、農(nóng)民建房用地存在的突出問題
(一)土地利用效益低下。據(jù)土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我縣農(nóng)村居民點用地20764公頃，按農(nóng)村人口76萬人計算，人均占地面積273平方米，遠遠高出國家規(guī)定的農(nóng)村村鎮(zhèn)人均用地150平方米的上限標準。主要表現(xiàn)為：單戶用地面積較大，通常戶與戶之間都會留有巨大的間隙，并且前有禾場后有庭院，以及人為形成的灣子林，破壞和浪費了大量耕地;一戶多宅現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進城不歸還宅基地等，造成相當數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢;公路沿線建房盛行，但受公路控制紅線的約束，房屋與公路之間的土地基本閑置或低效利用。
(二)房屋建設布局散亂。大多數(shù)村民建房隨意選址，建設用地雜亂無序，一般都選擇在自家自留地、承包地或交通較為便利的公路兩側(cè)建房，形成不少空心村，也有相當一部分農(nóng)民新房建設見縫插針，哪里地勢好、風水好就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，住房的朝向、大小、高矮參差不齊，亂建亂占現(xiàn)象嚴重，村容村貌較差，浪費了大量土地資源，也不利于基礎設施配套，這些都與新農(nóng)村各項建設要求格格不入，嚴重影響了村莊規(guī)劃的落實。
(三)違建現(xiàn)象非常普遍。 年以前，全縣90%以上的農(nóng)戶都在新建住房前，到國土部門履行了申報審批程序，建房用地秩序較好。但自2023年以來，由于稅費改革取消了土地管理費，加之土地二輪延包實行長久不變政策，農(nóng)民以為個人建房不收費，并且是在私有土地上建房，可以按照自己的意愿隨意建設，主動辦理申報審批手續(xù)的農(nóng)戶數(shù)量也因此急劇下降。年起，每年辦理建房報批手續(xù)的農(nóng)戶不到500戶，違法建房已成普遍現(xiàn)象。
(四)隱形市場極其活躍。在城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城郊結(jié)合部、交通區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域，受城鎮(zhèn)化進程加快和房價高企的影響，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織往往不顧土地管理相關(guān)法律規(guī)定，在社會資金的加入下，采取對手成交、以租代征等方式變相交易集體土地，并非法在集體土地上進行小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)，致使大量耕地被占用，擾亂了正常的城區(qū)建設用地和房地產(chǎn)秩序，造成了巨額土地收益流失。表現(xiàn)尤為突出的是斗湖堤城區(qū)及周邊地區(qū)，其中王崗村一、七組的小產(chǎn)權(quán)房群就是典型代表。
二、農(nóng)民建房違法用地的主要原因
(一)村莊建設規(guī)劃滯后。我縣現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃編制于上世紀末期，由于以前各級對規(guī)劃重視程度不夠，且缺少公眾參與，加上受當時農(nóng)村發(fā)展情況及編制技術(shù)水平的限制，規(guī)劃從一開始執(zhí)行就顯現(xiàn)出它的不適應性。雖然現(xiàn)在土地修編已經(jīng)完成，但仍然缺少可以有效規(guī)范和引導農(nóng)民建房的村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，導致違法建房的行為時有發(fā)生，出現(xiàn)了公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的現(xiàn)象。盡管在推進新農(nóng)村建設過程中各村都制訂了村莊建設規(guī)劃，但大部分都無法與土地利用總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃的控管作用并不明顯。
(二)耕地保護政策受限。農(nóng)村稅費改革實施后，我省對涉及占用耕地的，由所在的集體經(jīng)濟組織負責落實占補平衡，但現(xiàn)實情況是絕大部分集體經(jīng)濟組織既無財力也無能力來落實，致使農(nóng)民建房的耕地占補平衡成為一句空話。國家實行土地的用途管制，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，即使是農(nóng)民建房占用農(nóng)用地，也要報經(jīng)省政府授權(quán)的市人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但受到土地利用計劃、農(nóng)民建房用地的面廣點多及隨機性的影響，需要大量扎實的工作投入才能辦理規(guī)范的農(nóng)民建房用地審批手續(xù)。
(三)建設管理缺位越位。一方面是部門和鄉(xiāng)管理職責缺位。年以前，國土部門基本上實行的是自收自支財務體制，處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視和放松了農(nóng)民建房用地管理。在實際工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行耕地保護的責任也不夠，在經(jīng)濟發(fā)展和耕地保護上，更加傾向于經(jīng)濟發(fā)展。同時，縣直相關(guān)部門普遍認為農(nóng)民建房用地是國土部門的事，配合管理力度不夠，加上機構(gòu)改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理人手少且素質(zhì)參差不齊，造成了土地違法行為多發(fā)。另一方面是村級管理越權(quán)或越位。部分村干部片面理解土地管理相關(guān)法律制度，以所有者和管理者的雙重身份，越位行使對集體土地的完全所有權(quán)，擅自將農(nóng)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設，謀取經(jīng)濟利益，違反了國家土地用途管理制度，造成了農(nóng)村用地秩序紊亂。
(四)群眾法律意識淡薄。由于農(nóng)村個人建房用地需求的急速增長，群眾對國家惠農(nóng)政策認識不足，以及珍惜保護土地意識淡薄，不少農(nóng)民群眾思想上存在一些錯誤觀念和不良傾向，助長了農(nóng)村個人建房用地隨意性，導致農(nóng)村個人建房用地管理出現(xiàn)了較為混亂的局面。同時，土地管理法對農(nóng)民違法用地建房實行只能拆除的特殊處罰措施，而依法拆除新建房，農(nóng)民經(jīng)濟損失大，會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定因素，因而真正拆除的違建房少之又少，違法成本幾乎可以忽略不計，助長了違法占地違法建設氣焰，導致城區(qū)及結(jié)合部非法哄搶及轉(zhuǎn)讓宅基地甚至耕地建房的現(xiàn)象愈演愈烈。
三、加強農(nóng)民建房用地管理的建議
(一)建立齊抓共管的聯(lián)動機制。目前，國土資源管理已經(jīng)形成較為完善的制度框架，其中關(guān)于農(nóng)民建房用地管理的一些限制性、禁止性、程序性的規(guī)定也在各級關(guān)于宅基地的文件中均有出現(xiàn)，關(guān)鍵是要加以貫徹落實，并針對出現(xiàn)的矛盾和問題，出臺切合實際具有可操作性的措施。一方面，要加強農(nóng)民建房用地管理考核。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在農(nóng)村宅基地審批中的審核作用，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民建房用地管理狀況實行考核和責任追究。建議在縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重點工作綜合考核體系中，加入國土資源管理考核指標，除考核容易留于形式的耕地和基本農(nóng)田保護外，重點內(nèi)容應放在涉及面廣的農(nóng)民建房用地管理上;在鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村級的年度考核中，也應把農(nóng)民建房用地管理放在與計劃生育、社會治安同等的位置。另一方面，部門要形成規(guī)范農(nóng)民建設用地管理的合力。按照《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》的規(guī)定，結(jié)合農(nóng)民建房的一些程序性要求，電力、供水部門憑農(nóng)民取得的合法建設用地通知書及規(guī)劃許可證(包括改擴建)通電、通水;房產(chǎn)部門憑土地使用證書和規(guī)劃許可證辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記;對涉及農(nóng)民進行經(jīng)營性建房的，工商稅務部門憑合法的土地房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理工商稅務登記。
(二)大力推行農(nóng)村建設用地整理。據(jù)公安縣土地節(jié)約和集約利用研究專題報告顯示，到2023年，全縣農(nóng)村居民點整理潛力為14542.8公頃，但農(nóng)村建設用地復墾整理在我縣尚未真正展開，而江浙一帶經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)早已嘗試并受益。根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法〉的通知》和省國土資源廳有關(guān)文件的規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，將若干農(nóng)村建設用地地塊整理復墾為耕地或農(nóng)用地后并經(jīng)國土資源部門驗收后納入增減掛鉤指標儲備庫，試點市縣國土資源部門按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，使用增減掛鉤指標的新增建設用地不占用土地利用計劃指標，不繳納新增建設用地有償使用費和耕地開墾費。在如此政策背景下，建議按照先易后難的原則，積極推行農(nóng)村建設用地復墾整理，增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設用地布局。對新建中心村或居民點所需用地作為村組公共用地，不承包到各家各戶，為農(nóng)民建房相對集中創(chuàng)造條件;對已分到農(nóng)戶需調(diào)整承包經(jīng)營權(quán)的，可以用復墾新增加的耕地來調(diào)整平衡，多余的耕地村組統(tǒng)一對外發(fā)包用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶復墾的擁有優(yōu)先承包經(jīng)營權(quán)。
(三)加大土地隱形市場整治力度。土地隱形市場非常普遍的一個手段就是利用戶口遷移轉(zhuǎn)賣土地，必須采取相應的對策加以整治。比如對遷入中心城區(qū)的農(nóng)業(yè)戶口，村組不論什么情況均不安排宅基地;對遷入城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)業(yè)戶口，采取限制措施安排宅基地，由遷出地村組和國土資源所、遷入地村組和國土資源所共同確認是否符合申請宅基地條件。此外，加強土地價值明顯地區(qū)村組干部群眾的教育管理，預防土地違規(guī)交易。對在非法轉(zhuǎn)讓耕地上新建的小產(chǎn)權(quán)房，要組織強有力的專班，從重從嚴查處，甚至強制拆除部分影響大的違法建筑，讓違法者不僅無利可圖，還要付出高昂的成本，從而震懾和打擊隱形交易后違法用于房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。
(四)發(fā)揮規(guī)劃的管控和引導作用。在充分征求公眾意見的基礎上，盡快實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃的完全對接，用來控管和引導農(nóng)民建房。特別是在新農(nóng)村建設過程中，要注重發(fā)揮項目建設效益，避免重視房屋道路等基礎設施建設，輕視鄉(xiāng)風文明、管理民主;重視農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件建設，輕視村莊環(huán)境綜合整治，造成只見新房不見新村的現(xiàn)象，發(fā)揮項目建設的整體功能。各部門要在項目規(guī)劃設計時充分征求農(nóng)民意愿，從農(nóng)民生產(chǎn)生活的實際出發(fā)，充分發(fā)揮各項目的作用，在引導農(nóng)民新村建設時，可以依托項目先行搞好基礎配套設施，然后農(nóng)民視生產(chǎn)生活的條件逐步改善居住條件。同時，各支農(nóng)項目也要優(yōu)先考慮小城鎮(zhèn)周邊的道路、水、電建設，為農(nóng)民進城鎮(zhèn)居住創(chuàng)造條件。政府還應出臺優(yōu)惠政策，在防止出現(xiàn)新的違法用地情況下，鼓勵社會資金投入到小城鎮(zhèn)進行農(nóng)民公寓建設。
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第4篇 農(nóng)村建房用地管理現(xiàn)狀調(diào)研報告
近年來，隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，農(nóng)民收入水平大幅度提高，居住條件得到了明顯改善。但是，在不斷高漲的農(nóng)村建房熱潮中，農(nóng)民個人建設用地普遍存在著“不批就建，少批多建，無序亂建”等現(xiàn)象，既違反集約節(jié)約用地政策，對耕地保護工作帶來了巨大壓力，也嚴重影響了村容村貌和農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，阻礙了社會主義新農(nóng)村建設進程。
一、農(nóng)民建房用地存在的突出問題
（一）土地利用效益低下。據(jù)土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我縣農(nóng)村居民點用地20764公頃，按農(nóng)村人口76萬人計算，人均占地面積273平方米，遠遠高出國家規(guī)定的農(nóng)村村鎮(zhèn)人均用地150平方米的上限標準。主要表現(xiàn)為：單戶用地面積較大，通常戶與戶之間都會留有巨大的間隙，并且前有禾場后有庭院，以及人為形成的灣子林，破壞和浪費了大量耕地；一戶多宅現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進城不歸還宅基地等，造成相當數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢；公路沿線建房盛行，但受公路控制紅線的約束，房屋與公路之間的土地基本閑置或低效利用。
（二）房屋建設布局散亂。大多數(shù)村民建房隨意選址，建設用地雜亂無序，一般都選擇在自家自留地、承包地或交通較為便利的公路兩側(cè)建房，形成不少空心村，也有相當一部分農(nóng)民新房建設見縫插針，哪里地勢好、風水好就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，住房的朝向、大小、高矮參差不齊，亂建亂占現(xiàn)象嚴重，村容村貌較差，浪費了大量土地資源，也不利于基礎設施配套，這些都與新農(nóng)村各項建設要求格格不入，嚴重影響了村莊規(guī)劃的落實。
（三）違建現(xiàn)象非常普遍。 年以前，全縣90％以上的農(nóng)戶都在新建住房前，到國土部門履行了申報審批程序，建房用地秩序較好。但自XX年以來，由于稅費改革取消了土地管理費，加之土地二輪延包實行長久不變政策，農(nóng)民以為個人建房不收費，并且是在私有土地上建房，可以按照自己的意愿隨意建設，主動辦理申報審批手續(xù)的農(nóng)戶數(shù)量也因此急劇下降。年起，每年辦理建房報批手續(xù)的農(nóng)戶不到500戶，違法建房已成普遍現(xiàn)象。
（四）隱形市場極其活躍。在城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城郊結(jié)合部、交通區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域，受城鎮(zhèn)化進程加快和房價高企的影響，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織往往不顧土地管理相關(guān)法律規(guī)定，在社會資金的加入下，采取對手成交、以租代征等方式變相交易集體土地，并非法在集體土地上進行小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)，致使大量耕地被占用，擾亂了正常的城區(qū)建設用地和房地產(chǎn)秩序，造成了巨額土地收益流失。表現(xiàn)尤為突出的是斗湖堤城區(qū)及周邊地區(qū)，其中王崗村一、七組的小產(chǎn)權(quán)房群就是典型代表。
二、農(nóng)民建房違法用地的主要原因
（一）村莊建設規(guī)劃滯后。我縣現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃編制于上世紀末期，由于以前各級對規(guī)劃重視程度不夠，且缺少公眾參與，加上受當時農(nóng)村發(fā)展情況及編制技術(shù)水平的限制，規(guī)劃從一開始執(zhí)行就顯現(xiàn)出它的不適應性。雖然現(xiàn)在土地修編已經(jīng)完成，但仍然缺少可以有效規(guī)范和引導農(nóng)民建房的村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，導致違法建房的行為時有發(fā)生，出現(xiàn)了公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的現(xiàn)象。盡管在推進新農(nóng)村建設過程中各村都制訂了村莊建設規(guī)劃，但大部分都無法與土地利用總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃的控管作用并不明顯。
（二）耕地保護政策受限。農(nóng)村稅費改革實施后，我省對涉及占用耕地的，由所在的集體經(jīng)濟組織負責落實占補平衡，但現(xiàn)實情況是絕大部分集體經(jīng)濟組織既無財力也無能力來落實，致使農(nóng)民建房的耕地占補平衡成為一句空話。國家實行土地的用途管制，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，即使是農(nóng)民建房占用農(nóng)用地，也要報經(jīng)省政府授權(quán)的市人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但受到土地利用計劃、農(nóng)民建房用地的面廣點多及隨機性的影響，需要大量扎實的工作投入才能辦理規(guī)范的農(nóng)民建房用地審批手續(xù)。
（三）建設管理缺位越位。一方面是部門和鄉(xiāng)管理職責缺位。年以前，國土部門基本上實行的是自收自支財務體制，處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視和放松了農(nóng)民建房用地管理。在實際工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行耕地保護的責任也不夠，在經(jīng)濟發(fā)展和耕地保護上，更加傾向于經(jīng)濟發(fā)展。同時，縣直相關(guān)部門普遍認為農(nóng)民建房用地是國土部門的事，配合管理力度不夠，加上機構(gòu)改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理人手少且素質(zhì)參差不齊，造成了土地違法行為多發(fā)。另一方面是村級管理越權(quán)或越位。部分村干部片面理解土地管理相關(guān)法律制度，以所有者和管理者的雙重身份，越位行使對集體土地的完全所有權(quán)，擅自將農(nóng)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設，謀取經(jīng)濟利益，違反了國家土地用途管理制度，造成了農(nóng)村用地秩序紊亂。
（四）群眾法律意識淡薄。由于農(nóng)村個人建房用地需求的急速增長，群眾對國家惠農(nóng)政策認識不足，以及珍惜保護土地意識淡薄，不少農(nóng)民群眾思想上存在一些錯誤觀念和不良傾向，助長了農(nóng)村個人建房用地隨意性，導致農(nóng)村個人建房用地管理出現(xiàn)了較為混亂的局面。同時，土地管理法對農(nóng)民違法用地建房實行只能拆除的特殊處罰措施，而依法拆除新建房，農(nóng)民經(jīng)濟損失大，會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定因素，因而真正拆除的違建房少之又少，違法成本幾乎可以忽略不計，助長了違法占地違法建設氣焰，導致城區(qū)及結(jié)合部非法哄搶及轉(zhuǎn)讓宅基地甚至耕地建房的現(xiàn)象愈演愈烈。
三、加強農(nóng)民建房用地管理的建議
（一）建立齊抓共管的聯(lián)動機制。目前，國土資源管理已經(jīng)形成較為完善的制度框架，其中關(guān)于農(nóng)民建房用地管理的一些限制性、禁止性、程序性的規(guī)定也在各級關(guān)于宅基地的文件中均有出現(xiàn)，關(guān)鍵是要加以貫徹落實，并針對出現(xiàn)的矛盾和問題，出臺切合實際具有可操作性的措施。一方面，要加強農(nóng)民建房用地管理考核。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在農(nóng)村宅基地審批中的審核作用，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民建房用地管理狀況實行考核和責任追究。建議在縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重點工作綜合考核體系中，加入國土資源管理考核指標，除考核容易留于形式的耕地和基本農(nóng)田保護外，重點內(nèi)容應放在涉及面廣的農(nóng)民建房用地管理上；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村級的年度考核中，也應把農(nóng)民建房用地管理放在與計劃生育、社會治安同等的位置。另一方面，部門要形成規(guī)范農(nóng)民建設用地管理的合力。按照《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》的規(guī)定，結(jié)合農(nóng)民建房的一些程序性要求，電力、供水部門憑農(nóng)民取得的合法建設用地通知書及規(guī)劃許可證（包括改擴建）通電、通水；房產(chǎn)部門憑土地使用證書和規(guī)劃許可證辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；對涉及農(nóng)民進行經(jīng)營性建房的，工商稅務部門憑合法的土地房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理工商稅務登記。
（二）大力推行農(nóng)村建設用地整理。據(jù)公安縣土地節(jié)約和集約利用研究專題報告顯示，到2023年，全縣農(nóng)村居民點整理潛力為14542.8公頃，但農(nóng)村建設用地復墾整理在我縣尚未真正展開，而江浙一帶經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)早已嘗試并受益。根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法〉的通知》和省國土資源廳有關(guān)文件的規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，將若干農(nóng)村建設用地地塊整理復墾為耕地或農(nóng)用地后并經(jīng)國土資源部門驗收后納入增減掛鉤指標儲備庫，試點市縣國土資源部門按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，使用增減掛鉤指標的新增建設用地不占用土地利用計劃指標，不繳納新增建設用地有償使用費和耕地開墾費。在如此政策背景下，建議按照先易后難的原則，積極推行農(nóng)村建設用地復墾整理，增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設用地布局。對新建中心村或居民點所需用地作為村組公共用地，不承包到各家各戶，為農(nóng)民建房相對集中創(chuàng)造條件；對已分到農(nóng)戶需調(diào)整承包經(jīng)營權(quán)的，可以用復墾新增加的耕地來調(diào)整平衡，多余的耕地村組統(tǒng)一對外發(fā)包用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶復墾的擁有優(yōu)先承包經(jīng)營權(quán)。
（三）加大土地隱形市場整治力度。土地隱形市場非常普遍的一個手段就是利用戶口遷移轉(zhuǎn)賣土地，必須采取相應的對策加以整治。比如對遷入中心城區(qū)的農(nóng)業(yè)戶口，村組不論什么情況均不安排宅基地；對遷入城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)業(yè)戶口，采取限制措施安排宅基地，由遷出地村組和國土資源所、遷入地村組和國土資源所共同確認是否符合申請宅基地條件。此外，加強土地價值明顯地區(qū)村組干部群眾的教育管理，預防土地違規(guī)交易。對在非法轉(zhuǎn)讓耕地上新建的小產(chǎn)權(quán)房，要組織強有力的專班，從重從嚴查處，甚至強制拆除部分影響大的違法建筑，讓違法者不僅無利可圖，還要付出高昂的成本，從而震懾和打擊隱形交易后違法用于房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。
（四）發(fā)揮規(guī)劃的管控和引導作用。在充分征求公眾意見的基礎上，盡快實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃的完全對接，用來控管和引導農(nóng)民建房。特別是在新農(nóng)村建設過程中，要注重發(fā)揮項目建設效益，避免重視房屋道路等基礎設施建設，輕視鄉(xiāng)風文明、管理民主；重視農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件建設，輕視村莊環(huán)境綜合整治，造成只見新房不見新村的現(xiàn)象，發(fā)揮項目建設的整體功能。各部門要在項目規(guī)劃設計時充分征求農(nóng)民意愿，從農(nóng)民生產(chǎn)生活的實際出發(fā)，充分發(fā)揮各項目的作用，在引導農(nóng)民新村建設時，可以依托項目先行搞好基礎配套設施，然后農(nóng)民視生產(chǎn)生活的條件逐步改善居住條件。同時，各支農(nóng)項目也要優(yōu)先考慮小城鎮(zhèn)周邊的道路、水、電建設，為農(nóng)民進城鎮(zhèn)居住創(chuàng)造條件。政府還應出臺優(yōu)惠政策，在防止出現(xiàn)新的違法用地情況下，鼓勵社會資金投入到小城鎮(zhèn)進行農(nóng)民公寓建設。
第5篇 有關(guān)于農(nóng)村建房用地管理現(xiàn)狀調(diào)研報告
近年來，隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，農(nóng)民收入水平大幅度提高，居住條件得到了明顯改善。但是，在不斷高漲的農(nóng)村建房熱潮中，農(nóng)民個人建設用地普遍存在著“不批就建，少批多建，無序亂建”等現(xiàn)象，既違反集約節(jié)約用地政策，對耕地保護工作帶來了巨大壓力，也嚴重影響了村容村貌和農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，阻礙了社會主義新農(nóng)村建設進程。
一、農(nóng)民建房用地存在的突出問題
（一）土地利用效益低下。據(jù)土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我縣農(nóng)村居民點用地20764公頃，按農(nóng)村人口76萬人計算，人均占地面積273平方米，遠遠高出國家規(guī)定的農(nóng)村村鎮(zhèn)人均用地150平方米的上限標準。主要表現(xiàn)為：單戶用地面積較大，通常戶與戶之間都會留有巨大的間隙，并且前有禾場后有庭院，以及人為形成的灣子林，破壞和浪費了大量耕地；一戶多宅現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進城不歸還宅基地等，造成相當數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢；公路沿線建房盛行，但受公路控制紅線的約束，房屋與公路之間的土地基本閑置或低效利用。
（二）房屋建設布局散亂。大多數(shù)村民建房隨意選址，建設用地雜亂無序，一般都選擇在自家自留地、承包地或交通較為便利的公路兩側(cè)建房，形成不少空心村，也有相當一部分農(nóng)民新房建設見縫插針，哪里地勢好、風水好就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，住房的朝向、大小、高矮參差不齊，亂建亂占現(xiàn)象嚴重，村容村貌較差，浪費了大量土地資源，也不利于基礎設施配套，這些都與新農(nóng)村各項建設要求格格不入，嚴重影響了村莊規(guī)劃的落實。
（三）違建現(xiàn)象非常普遍。 年以前，全縣90％以上的農(nóng)戶都在新建住房前，到國土部門履行了申報審批程序，建房用地秩序較好。但自xx年以來，由于稅費改革取消了土地管理費，加之土地二輪延包實行長久不變政策，農(nóng)民以為個人建房不收費，并且是在私有土地上建房，可以按照自己的意愿隨意建設，主動辦理申報審批手續(xù)的農(nóng)戶數(shù)量也因此急劇下降。年起，每年辦理建房報批手續(xù)的農(nóng)戶不到500戶，違法建房已成普遍現(xiàn)象。
（四）隱形市場極其活躍。在城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城郊結(jié)合部、交通區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域，受城鎮(zhèn)化進程加快和房價高企的影響，農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織往往不顧土地管理相關(guān)法律規(guī)定，在社會資金的加入下，采取對手成交、以租代征等方式變相交易集體土地，并非法在集體土地上進行小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)，致使大量耕地被占用，擾亂了正常的城區(qū)建設用地和房地產(chǎn)秩序，造成了巨額土地收益流失。表現(xiàn)尤為突出的是斗湖堤城區(qū)及周邊地區(qū)，其中王崗村一、七組的小產(chǎn)權(quán)房群就是典型代表。
二、農(nóng)民建房違法用地的主要原因
（一）村莊建設規(guī)劃滯后。我縣現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃編制于上世紀末期，由于以前各級對規(guī)劃重視程度不夠，且缺少公眾參與，加上受當時農(nóng)村發(fā)展情況及編制技術(shù)水平的限制，規(guī)劃從一開始執(zhí)行就顯現(xiàn)出它的不適應性。雖然現(xiàn)在土地修編已經(jīng)完成，但仍然缺少可以有效規(guī)范和引導農(nóng)民建房的村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，導致違法建房的行為時有發(fā)生，出現(xiàn)了公路修到哪、自己的責任田在哪，房屋就蓋到哪里的現(xiàn)象。盡管在推進新農(nóng)村建設過程中各村都制訂了村莊建設規(guī)劃，但大部分都無法與土地利用總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃的控管作用并不明顯。
