第1篇 物業(yè)管理規(guī)定辦法
物業(yè)管理規(guī)定【1】
國務院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定
為了依法推進簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務改革,國務院對取消和調(diào)整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規(guī)進行了清理。經(jīng)過清理,國務院決定:對66部行政法規(guī)的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關(guān)行政法規(guī)的條文順序作相應調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定,物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
國務院物業(yè)管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據(jù)2023年2月6日《國務院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關(guān),與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關(guān)的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)管理規(guī)定【2】
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。
第三條 對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū),區(qū)、縣級市人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作,完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設施和公共服務設施,逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。
未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,合理確定物業(yè)管理區(qū)域,并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第四條 市、區(qū)(縣級市)人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法,負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作,監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)日?；顒?調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)機制,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作,增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。
區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓,所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當加強對社區(qū)物業(yè)服務情況的監(jiān)督檢查,對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施行政處罰等情況,應當及時向社會公布。
房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。
第八條 房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓,協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛,建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案,對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評,加強行業(yè)自律管理,促進行業(yè)健康發(fā)展。
第十條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項,可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域,并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。
第十二條 建設單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)建設單位營業(yè)執(zhí)照;
(三)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;
(六)地名批復文件。
第十三條 已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū),物業(yè)服務企業(yè)應當提交下列資料辦理:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)服務合同;
(三)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(四)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(五)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;
(七)地名批復文件。
物業(yè)服務企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的,物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等情況。
第十四條 沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后,應當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設情況等。
第十五條 已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的,應當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房等共用部位和共用設施設備的使用、維護等形成分割方案,且分割方案應當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù):
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)分割方案;
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第十六條 新建物業(yè)出售時,建設單位應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;
(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;
(三)公共車位數(shù)量和位置;
(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;
(六)共用設施設備名稱及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場所和設施設備。
第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié) 一般規(guī)定
第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十八條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,依法履行職責。
業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主大會可以設立業(yè)主監(jiān)事會,履行業(yè)主大會賦予的職責,代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。
第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng),法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項,提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。
市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設和維護,制定電子投票具體操作細則,為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預算。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),符合下列情形之一的,業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求:
(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。
符合前款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主,公告時間不少于15日,公告內(nèi)容應當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生,根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的,可以抽簽確定排名順序。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當書面通知建設單位委派1名代表參加籌備組工作,建設單位不參加籌備組工作的,視為棄權(quán)。
第二十二條 籌備組成員應當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。
除前款規(guī)定條件外,籌備組成員中的業(yè)主代表還應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。
籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的,經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認,由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件,以及因工作變動等原因不能履行職責的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當更換。
第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示,公示時間不少于15日。
擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無異議或者異議不成立的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間,業(yè)主對擬定人選有異議的,應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查,被核查人員應當回避核查工作。
經(jīng)核實,擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
更換籌備組成員的,應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
第二十五條 籌備組成立后,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持,并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主清冊;
(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告;
(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積,房屋登記機構(gòu)應當提供并不得收取費用。
第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長,集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。
籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名,經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
籌備組組長不履行或者不適當履行職責的,按前款規(guī)定程序重新確定。
第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持,也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的,經(jīng)1/3以上籌備組成員同意,可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。
籌備組成員不能委托代理人參加會議,但法人或者其他組織除外?；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
籌備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定,參會成員應當簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章,印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定,用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。
籌備組解散后,其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作:
(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法,確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示,公示時間不少于10日。
首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的,應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。
需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的,應當及時修改,修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格,并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。
第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示,公示時間不少于7日。
公示期間,業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的,應當以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認的,不再列入候選人名單,并告知全體業(yè)主。
第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的,其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起,籌備組自行解散。
籌備組自成立之日起6個月內(nèi),未能組織召開首次業(yè)主大會會議的,籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定,重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求,再次成立籌備組。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會;
(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金,制定物業(yè)專項維修資金管理制度;
(八)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(九)改變共用部位、共用設施設備的用途;
(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;
(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告;
(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第(七)項和第(八)項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定:
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應當履行的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定:
(一)業(yè)主大會名稱;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等;
(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時,代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限,但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費,監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。
第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開,每年至少召開1次。
業(yè)主大會定期會議召開前,業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容:
(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;
(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;
(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;
(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告:
(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;
(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;
(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;
(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。
第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開,并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的,由業(yè)主監(jiān)事會組織召開;未設立業(yè)主監(jiān)事會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。
20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的,業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定;業(yè)主委員會逾期未作出決定的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
第三十九條 召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示,公示時間不少于10日,并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會,但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。
公示期間,業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明,并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應當重新公示,公示時間不少于10日。
第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式,但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的,應當公告,公告時間不少于7日。需要投票表決的,表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。
采用電子投票形式的,應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的,應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主,延長期限最長不得超過15日。
第四十二條 采用書面征求意見形式的,業(yè)主大會會議投票期限屆滿,應當按照公正、公開、透明的原則,統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見,并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的,應當當場公布表決結(jié)果,可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。
表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示30日以上,采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括房號和專有部分面積,業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見,全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管,保管期限不少于5年。
未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。
第四十三條 業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當記錄并及時答復。公示期滿,業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的,應當公告業(yè)主大會決定。
采用書面征求意見形式,業(yè)主對表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,應當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。
業(yè)主查驗本人意見,應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗表決意見,還應當出具書面委托書,載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務,但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算,1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有1個以上專有部分的,按1人計算。
(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的,其所有權(quán)人應當推選1人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的,由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,其代理人應當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。
第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定,以幢、單元或者樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的,未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。
第四十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù),每屆任期不超過5年,可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。
業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議,應當有過半數(shù)監(jiān)事出席,作出的決定應當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。
第五十條 業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責:
(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算;
(二)查閱業(yè)主委員會財務賬薄及其他會計資料,檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況,包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況,物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益情況,業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;
(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會委員予以糾正;
(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議;
(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;
(七)可以列席業(yè)主委員會會議,并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議;
(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務活動情況異常,可以進行調(diào)查;必要時,可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作;
(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第五十一條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目,先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的,首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第五十二條 業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成,每屆任期不超過5年,可以連選連任,具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的,應當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后,多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù),但已超過5人(含5人)的,業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會,補選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會實行差額選舉的,未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議,在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。
第五十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;
(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。
報送資料齊全、符合法定條件的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章,同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后,應當將備案情況告知物業(yè)服務企業(yè),并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,任期內(nèi)的業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
第五十四條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布,接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同,協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約,交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用,調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式,管理、使用經(jīng)營收益;
(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第五十五條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料,接受業(yè)主監(jiān)督:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;
(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況;
(六)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息;
(九)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應當每季度公布,其他情況和資料應當及時更新。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布,并通告全體業(yè)主。
第五十六條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的,由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席,委員具有同等表決權(quán),作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應當有參會委員的簽字確認,并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時,可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第五十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議,應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
依照前款規(guī)定應當召開業(yè)主委員會會議,業(yè)主委員會主任、副主任不召集的,由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
第五十八條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度,物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。
第五十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的,業(yè)主監(jiān)事會應當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的,經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計,全體業(yè)主應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第六十條 業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的,經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務,并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務。
業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的,其委員職務自行終止。
在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi),業(yè)主委員會委員職務終止,由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。
職務中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。
第六十一條 業(yè)主委員會委員缺員,由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù),或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的,業(yè)主委員會應當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。
第六十二條 業(yè)主委員會任期屆滿6個月前,應當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,經(jīng)業(yè)主申請,物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉,并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的,由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉;未設立業(yè)主監(jiān)事會的,由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿當日應當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期屆滿,不得繼續(xù)履行職責。
第六十三條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的,在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的,居民委員會、村民委員會應當履行職責。
第四章 前期物業(yè)管理
第六十四條 建設單位應當在領(lǐng)取《商品房預售許可證》之前,以公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務,并書面簽訂前期物業(yè)服務合同。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法,由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第六十五條 前期物業(yè)管理招標的建設單位應當自確定中標人之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(三)招標公告和招標文件;
(四)開標簽到表;
(五)評標專家評分表;
(六)評標委員會的評標報告;
(七)中標單位資質(zhì)證書;
(八)中標單位的投標文件。
新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費超出政府指導價最高收費標準的,還應當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務收費標準的批復文件。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十六條 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同的,物業(yè)服務企業(yè)應當自合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案:
(一)前期物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)前期物業(yè)服務合同;
(四)中標通知書。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則,確定前期物業(yè)服務具體內(nèi)容、收費標準和合同期限,并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。
第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費確需超出政府指導價最高收費標準的,建設單位應當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準,同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。
第六十九條 業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調(diào)整的,應當遵循以下程序:
(一)物業(yè)服務企業(yè)已委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,并取得審計報告。
(二)擬調(diào)整物業(yè)服務收費標準的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等。公告期間,應當聽取和收集業(yè)主的意見,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過;表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應的贊同、反對、棄權(quán)的意見,全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務企業(yè)應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務企業(yè)應當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。
業(yè)主對物業(yè)服務收費標準的調(diào)整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
第七十條 建設單位應當在新建物業(yè)交付使用15日前,與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
建設單位在辦理物業(yè)承接查驗前,應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)的報建、批準文件,竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)物業(yè)專項維修資金清冊;
(三)設施設備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單;
(六)物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權(quán)清單;
(七)物業(yè)服務用房的清單;
(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第七十一條 房屋登記機構(gòu)應當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋予以記載,業(yè)主有權(quán)查詢。
建設單位在出售物業(yè)時,應當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的公共服務設施,屬于建設單位所有的,建設單位應當按照物業(yè)服務合同全額繳納物業(yè)服務費用,并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;
(二)前期物業(yè)服務合同備案回執(zhí);
(三)臨時管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第五章 物業(yè)服務
第七十三條 業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)決定的,業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。簽訂合同時,業(yè)主委員會應當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。
物業(yè)服務企業(yè)應當于物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi),提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù):
(一)物業(yè)服務合同備案申報表;
(二)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書;
(三)物業(yè)服務合同。
報送資料齊全、符合法定形式的,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費地點的顯著位置公開并及時更新:
(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話;
(二)物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、計收方式;
(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。
第七十五條 物業(yè)服務收費實行酬金制的,預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務收費實行酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復。
物業(yè)服務收費實行酬金制的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業(yè)服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料。
第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量,供電企業(yè)應當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。
物業(yè)服務企業(yè)對共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的,應當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況,按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時,供電企業(yè)或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第七十七條 物業(yè)服務企業(yè)對服務期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設施設備而形成的以下技術(shù)資料,應當建檔保存:
(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;
(三)物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡、垃圾清運等書面協(xié)議;
(四)住宅裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前,業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的,原物業(yè)服務企業(yè)應當在新物業(yè)服務合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,辦理交接手續(xù)。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定提前終止物業(yè)服務合同的,應當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務合同終止前,物業(yè)服務企業(yè)不得停止服務。
第八十條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時,應當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物,并配合新的物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的,應當移交居民委員會、村民委員會代管:
(一)建設單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;
(三)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;
(四)物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝修押金等其他應當移交的財物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料;
(七)其他應當移交的資料和財物。
物業(yè)服務收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域,物業(yè)服務企業(yè)還應當移交管理期間主要財務資料的復印件。
第八十一條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域,業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的,應當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應當繼續(xù)做好管理服務工作。屬地職能部門應當履行相應的社會管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會,選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務單位收取勞務費。專營服務單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風險金)等費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。
物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務單位清繳的費用,專營服務單位應當按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務企業(yè)追繳,不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務。
第八十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關(guān)工作。
第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的,可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解,也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務收費有爭議的,可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用,經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法追究其違約責任。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為,可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報,有關(guān)部門應當依法調(diào)查核實后予以處理;對署名舉報的,應當將處理結(jié)果書面告知當事人。
第六章 物業(yè)的使用和維護
第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有和共同管理的權(quán)利。
利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有,未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自出售或者出租。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有,由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開,管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。
第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應當遵守服務協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照服務協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應的服務,并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復;造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時,業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
第八十八條 任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施和環(huán)境,不得有下列行為:
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(八)損毀樹木、園林;
(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;
(十)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;
(十一)亂丟垃圾,高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;
(十二)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;
(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定,對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第八十九條 業(yè)主應當按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金,但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。
物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則,由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定。
第九十條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。
物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未出售的物業(yè),建設單位應當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應費用。
第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第七章 法律責任
第九十二條 相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負責查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的,由其所在單位、上級行政機關(guān)或者行政監(jiān)察機關(guān)責令改正,拒不改正的,給予行政處分;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任:
(一)違反本辦法第八條規(guī)定,相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理,或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;
(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;
(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;
(五)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責的。
第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的,由備案實施機關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理,并可以將處理情況向社會公布。
第九十四條 有下列行為之一的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成損失的,責任人依法承擔法律責任:
(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;
(二)組織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定,拒不答復業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。
第九十五條 業(yè)主委員會有下列情形之一的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令改正;拒不改正造成嚴重后果的,可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關(guān)責任人員涉嫌犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任:
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的;
(二)審計期間弄虛作假,隱瞞事實真相,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;
(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)舉報人的;
(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定,嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定,建設單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處以5萬元罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。
第九十七條 有下列情形之一的,由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的,予以通報批評,處2萬元以上5萬元以下的罰款,對其責任人處以500元的罰款,并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任:
(一)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定,拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料,或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的;
(二)物業(yè)服務企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務信息并及時更新的;
(三)共有物業(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開,或者擅自挪用的。
第九十八條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的,由價格行政管理部門責令限期改正,有多收價款的,應當退回多收價款;逾期不改的,予以通報批評,處2萬元以上5萬元以下的罰款,并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的,由價格行政管理部門依法予以處罰:
(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務收費標準的;
(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,物業(yè)服務企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的;
(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議,經(jīng)查驗證實物業(yè)服務企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的;
(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定,未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務資金有關(guān)情況,或者未按規(guī)定答復業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定,將預收的物業(yè)服務資金用于物業(yè)服務合同約定以外的支出的,應當承擔物業(yè)服務合同約定的違約責任;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定,轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關(guān)的資料的,由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰;構(gòu)成犯罪的,由司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第九十九條 對違反本辦法的行為,當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應的責任外,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應當予以處罰的,由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
第一百條 本辦法自5月1日起施行。
第2篇 物業(yè)公司保安員服裝管理規(guī)定9
物業(yè)公司保安員服裝管理規(guī)定(九)
1、適用范圍
公司全體保安員。
2、服裝費用管理
2.1保安員服裝由公司按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一配置,服裝所有權(quán)歸屬公司,保安員辦理入職手續(xù)時交納保證金500元(有本市有效擔保人的可在三個月內(nèi)交齊)。
2.2保安員服裝使用年限一般為2年。
2.3保安員在公司服務滿2年的,公司承擔服裝費用,并為其配備新服裝。
2.4保安員在本公司服務未滿2年離職或除名的,公司不完全承擔其服裝費用。
2.5服裝折舊費用計算
a.在公司服務3個月以內(nèi)(含3個月),扣除服裝總費用30%;
b.在公司服務3-6個月(含6個月),扣除服裝總費用25%;
c.在公司服務6-9個月(含9個月),扣除服裝總費用20%;
e.在公司服務9-12個月(含12個月),扣除服裝總費用15%;
f.在公司服務12-24個月(含24個月),扣除服裝總費用10%。
2.6服裝折舊費用計算說明
a.保安入職后配備新購服裝的,以其正式入職時間起算。
b.保安入職后配備非新購服裝的,以此套服裝使用時間起算。
c.特殊情況下協(xié)議解聘的,經(jīng)核實,公司領(lǐng)導批準后不按以上條款執(zhí)行。
3、保管使用相關(guān)要求
3.1在服務期間,保安員自己所配備服裝,應保持干凈、整潔、完好。
3.2服裝非正常損毀、丟失,由保安員自行承擔制服更新費用。
第3篇 花城物業(yè)小區(qū)消防管理規(guī)定
花城小區(qū)消防管理規(guī)定
一、目的
為了保障業(yè)主、住戶生命財產(chǎn)安全,確保消防設施設備的正常運行。
二、適用范圍
適用于花城小區(qū)。
三、方法與過程控制
3.1嚴禁損壞、挪用消防器材、挪用消防水源。
3.2嚴禁未申請審批即進行室內(nèi)裝修。
3.3進行室內(nèi)裝修需要增設電氣線路時,必須符合安全規(guī)定,并需經(jīng)服務中心裝修管理員審批檢查后方可施工,嚴禁亂拉亂接電氣線路。
3.4嚴禁用不符合防火要求,未經(jīng)防火處理的材料進行裝修。
3.5燒焊等動火作業(yè),必須持特種操作上崗證,并向服務中心裝修辦提出申請,審批后在小區(qū)服務中心管理人員的指導下方可作業(yè),嚴禁未辦理手續(xù)和非持證作業(yè)人員進行動火作業(yè)。
3.6嚴禁占用、堵塞消防通道、天臺出口或其他安全出疏散口、嚴禁在樓道、天臺上進行噴油漆等加工作業(yè)。
3.7嚴禁封閉或損壞安全疏散指示,事故照明設施或消防標志等。
3.8嚴禁在戶內(nèi)存放大量易燃易爆物品,小量存放時必須避開高溫撞擊;嚴禁使用瓶裝液化石油氣,而且不得存放。
3.9嚴禁儲存煙花爆竹,炸藥、雷管及各類劇毒品。
3.10嚴禁把煙頭及其他帶火物品投向戶外。
3.11嚴禁在小區(qū)內(nèi)及陽臺堆放燃油、油漆、天那水及其他可燃性溶劑,及泡沫塑料類、紙布類等易燃易爆物品。
3.12各住戶必須服從消防機關(guān)和服務中心有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督、不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防監(jiān)督工作人員依法執(zhí)行職務。
第4篇 某物業(yè)項目社區(qū)文化管理規(guī)定
物業(yè)項目社區(qū)文化管理規(guī)定
1.目的
通過開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,提升業(yè)主的生活質(zhì)量和居住區(qū)域的文化層次,以加強業(yè)主對物業(yè)管理服務的滿意度和認同感。
2.職責范圍
社區(qū)文化活動由管理處綜合組負責開展并記錄。
3.工作程序
3.1管理處綜合組在平時要每天向業(yè)主開放現(xiàn)有的文體設施,如乒乓球臺、健身房、棋牌室等;
3.2每年為業(yè)主組織一次專項文化活動,如旅游、體育棋牌賽、兒童繪畫、音樂比賽、家庭趣味競賽等,并將活動情況向全體業(yè)主公告。
3.3以上活動由管理處綜合組負責策劃,并由其負責事后總結(jié)和記錄。
4.質(zhì)量記錄:
4.1《社區(qū)文化活動記錄本》c7.5.1-5.21-a
第5篇 商街物業(yè)辦公用品管理規(guī)定
步行街物業(yè)辦公用品管理規(guī)定
1目的
為了加強公司辦公設備及用品的管理,提高設備的使用效率和使用壽命,減少不必要的經(jīng)費開支,確保辦公設備安全、可靠、穩(wěn)定的運行,結(jié)合公司具體情況,制定本規(guī)定,各相關(guān)使用人員應嚴格遵守執(zhí)行。
2適用范圍
公司所轄各部門。
3辦公物品分類
3.1 辦公設備:a、復印機;b、傳真機;c、電話;d、辦公桌椅;e、保險柜;f、電腦及打印機;g、其他。
3.2 辦公用品:a、各種信簽;b、材料紙;c、各種表格;d、筆;e、筆記本;f、計算器;g、其他。
4管理規(guī)定
4.1行政人事部是公司辦公設備及用品的歸口管理部門,公司所有辦公用品的采購、管理、 維護、監(jiān)管等工作統(tǒng)一由行政人事部安排專人負責。所有設備均設專人管理,發(fā)生丟失或損壞并且不能確定直接責任人的,由專管人員承擔責任。
4.1.1設備專管人員應明確所負責設備的具體用途,熟悉其操作規(guī)程。
4.1.2操作人員應嚴格按照使用說明書的要求進行操作。
4.1.3辦公設備出現(xiàn)故障時,應立即知會專管人員。若為簡單故障,由專管人員及時處理,處理不了的,由行政人事部通知專業(yè)技術(shù)人員維修。因使用不當或強行維修而造成設備損壞的,應酌情予以賠償。
4.1.4辦公設備為工作而備,未經(jīng)行政人事部允準,嚴禁用于與工作無關(guān)的事務。
4.2申購:
4.2.1申購原則:滿足工作要求,提高工作效率,節(jié)約人工費用,樹立企業(yè)公眾形象。
4.2.2部門因工作需要添置辦公設備的,由部門負責人提出書面申請,交行政人事部審核并組織進行相關(guān)市場調(diào)查,選三家以上作報價分析,報總經(jīng)理批準并由行政人事部統(tǒng)一購買、分配。
4.2.3部門根據(jù)實際工作需要,于每月二十五日前制定下月低值易耗品申購計劃,報行政人事部匯總核查庫存,制訂月度辦公用品采購計劃,經(jīng)總經(jīng)理批準后由專人負責購買。
4.3報廢:辦公設備達到一定條件可以按以下程序予以報廢;低值易耗的辦公文具無須報廢。
4.3.1報廢條件:
1)使用超過規(guī)定年限,已無使用價值。
2)損壞嚴重無法修復、或修理費昂貴、沒有修理價值。
3)功能降低危及安全。
4)技術(shù)落后、耗能高、效率很低、嚴重影響工作效率、屬于已被淘汰的。
4.3.2設備的報廢:由設備使用人填寫《報廢申請表》,詳細說明原因,經(jīng)部門負責人及復查、審核后,由行政人事部請技術(shù)專業(yè)人員鑒定并出具書面意見,經(jīng)質(zhì)量管理部核實后,報總經(jīng)理審批。
4.3.3報廢設備的處理:報廢的設備先交由工程部鑒定,由財務部進行登記、處置,行政人事部監(jiān)督?？梢栽倮玫牧闩浼斎〕鰵w入公司辦公用品倉待用;報廢設備回收資金交財務入賬。
5辦公設備使用規(guī)定
5.1電腦:電腦的使用及分配以部門為單位,由行政人事部根據(jù)實際需求調(diào)配,并實行使用人負責制。使用者應按規(guī)范要求正確操作使用;服務器由行政人事部指定專人負責維護,發(fā)生故障,應及時報告,由行政人事部安排專業(yè)人員維修。
5.1.1原則上不能設置開機密碼,因特殊情況需要設置的,應將該密碼備存行政人事部。
5.1.2每星期至少一次查殺病毒、升級病毒庫、清理磁盤;每月至少一次磁盤整理,以保證電腦系統(tǒng)的最佳運作狀態(tài)。
5.1.3文件的保存首先以本地磁盤為主,并對有關(guān)文件歸類保存,以便能在最短的時間內(nèi)查找所需資料。如確需在服務器上保存文件應經(jīng)行政人事部書面同意,并在服務器上設立個人文件夾,所有文件均保存于個人文件夾內(nèi);否則,造成文件丟失自行負責。
5.1.4對保存的文件應定期整理,不需要的文件應及時刪除。對需要長期保存的文件由部門提出申請,經(jīng)行政人事部審核后可以光盤方式保存,以保障電腦的使用空間。
5.1.5使用者不得擅自安裝軟件,如確需安裝部分輔助軟件,應向行政人事部書面申請,經(jīng)批準后由行政人事部安排專業(yè)人員安裝。
5.1.6未經(jīng)許可,任何人不得自行打開機箱或拆裝機器,不得擅自對電腦硬盤進行格式化或
重新安裝操作系統(tǒng)。如遇不懂或自己解決不了的技術(shù)問題,應通知行政人事部,由行政人事部安排專業(yè)人員予以解決。
5.1.7因公司工作的特別需要或部門工作需要借用或征用專用責任人負責的電腦時,借用人應保證電腦的使用安全,如因人為操作失誤或使用不善造成損環(huán)的,由借用人負責;
借用人需要將借用電腦搬離指定區(qū)域時,須經(jīng)行政人事部書面批準同意。
5.2復印機:公司復印機由行政人事部指定專人進行管理和維護,并監(jiān)督其他部門的使用。
5.2.1公司復印機作為辦公設備僅供公司文件的復印使用,使用前應按規(guī)定程序辦理申請登記,經(jīng)批準后交專管員執(zhí)行。
5.2.2復印資料、文件時,必須在前臺辦理登記、簽名手續(xù),并注明復印紙張數(shù)、規(guī)格、申請人、文件名等交部門負責人批準;一次復印張數(shù)超過50頁的,須報行政人事部批準。
5.2.3特別情況需緊急復印的,可按上述程序先登記申請表,事后報批、審驗。
5.2.4復印機專管人員每月底填報當月復印機使用情況匯總表交行政人事部存查,匯總表中應反映維修情況、零配件更換、違規(guī)使用等情況。
5.2.5復印機出現(xiàn)簡單故障時,專管人員應及時處理;處理不了的,應立即通知專業(yè)技術(shù)人員給予幫助。如強行操作,造成設備損壞的,應酌情予以賠償。
5.2.6復印紙張的使用厲行節(jié)約,反對浪費;內(nèi)部存檔的資料,應盡可能使用雙面復印或使用循環(huán)再用紙張復印。
5.3 打印機:公司打印機設專人進行管理及維護。
5.3.1公司提倡無紙化辦公,對需要上級審查、修改的文檔,可先通過內(nèi)部局域網(wǎng)將文檔發(fā)送到指定的電腦中,審查修改完畢并確認無誤后才能打印。
5.3.2對無需存檔、不涉及公司秘密、可以再使用的紙張,應提供給公眾打印、復印再利用。公司內(nèi)部使用的文件應使用'循環(huán)再用紙'打印。
5.3.3使用公司函頭信紙打印正式文檔,或者使用彩色打印機打印帶圖片資料的彩色文檔,必須在前臺辦理申請登記,并經(jīng)部門經(jīng)理批準。打印數(shù)量超過20張的須報行政人事部批準;特殊情況可先打印,事后應補辦登記、審驗手續(xù)。
5.4傳真機:公司傳真機僅供傳真或撥
打長途電話,非特殊情況,不能用以復印資料。行政人事部指定專人對傳真機進行監(jiān)督管理。
5.4.1長途傳真和利用傳真機撥打長途電話的,須向?qū)９苋藛T辦理登記手續(xù),特殊緊急情況的可先行使用,事后辦理登記。
5.4.2傳真文件上如使用了涂改液,應當待涂改液完全干后方可傳真,以防止涂改液粘于傳
真機的掃瞄頭上,影響傳真機使用效果。
5.4.3禁止將未拆除訂書針的文件直接放在傳真機上傳真;否則造成損失由使用人負責。
5.4.4專管人員應保障傳真機24小時都有接收用傳真紙,以確保能隨時接收傳真。
6辦公文具及其他低值易耗品管理
6.1每月25日前由各部門負責人根據(jù)工作需要,制定下月辦公用品采購計劃匯總行政人事部。
6.2行政人事部查核庫存數(shù)量后擬出下月易耗品采購總計劃及供應商建議提交行政人事部審核,報總經(jīng)理批準。
6.3總經(jīng)理批準后由行政人事部安排專人統(tǒng)一采購。
6.4采購回來的物品應及時辦理入庫手續(xù),經(jīng)辦人和保管人員當面核對品名、規(guī)格、數(shù)量,辦理驗收入庫手續(xù),并通知相關(guān)部門辦理領(lǐng)用手續(xù)。
6.5辦公用品的保管和發(fā)放由前臺負責。
6.6各部門接到領(lǐng)用通知后,部門負責人安排人員到前臺辦理領(lǐng)用手續(xù)并簽字確認,由部門統(tǒng)一安排、發(fā)放。
6.7辦公用品領(lǐng)用應堅持勤儉節(jié)約的原則,用多少領(lǐng)多少,避免造成浪費,嚴禁將辦公用品帶回家作私人用途。
6.8非一次性使用的物品,員工在辦理離職手續(xù)時應交回公司,并與前臺做好移交手續(xù)。
6.9辦公用品的帳務必做到帳物相符,前臺應隨時掌握合理庫存,保障日常工作的正常使用量。
7相關(guān)文件與記錄
7.1《辦公設備報廢申請表》
7.2《復印申請登記表》
7.3《打印登記表》
第6篇 新世界物業(yè)委托代理出租管理規(guī)定范本
新世界物業(yè)委托代理出租管理規(guī)定
1.目的
規(guī)范代理出租的運作程序,及時、高效地為顧客提供服務。
2.范圍
適用于對業(yè)主所委托房屋出租的管理
3.職責
3.1經(jīng)營部負責代理物業(yè)公司在管物業(yè)項目的業(yè)主所委托房屋的出租工作。
3.2了解并掌握廣州市及周邊地區(qū)房屋租賃的市場行情;
3.3根據(jù)業(yè)主要求,提供相關(guān)房屋租賃業(yè)務方面的咨詢;
3.4指導業(yè)主正確填寫《房屋出租情況登記表》及《委托代理出租房屋協(xié)議》并請業(yè)主出示相關(guān)證件(身份證、產(chǎn)權(quán)證等,如需委托他人代辦,需出示局面委托書及受托人的身份證件),復印備案;
3.5按業(yè)主的要求,積極尋找租戶;
3.6組織雙方洽談,確定最終價格、付款方式、入住日期等;
3.7如洽談成功,雙方攜帶有效證件、照片或公司營業(yè)執(zhí)照,法人代表委托書到經(jīng)營部簽定《租房契約》,如需他人代辦,需出示業(yè)主委托書及委托人的有效證件及照片;
3.8將出(承)租人的相關(guān)資料及證件納入租戶檔案;
3.9請出租人按規(guī)定交納物業(yè)代理服務費并結(jié)清物業(yè)費用,帶領(lǐng)承租人入住;
3.10將出租信息以《信息聯(lián)絡單》形式及時傳遞至物業(yè)服務中心、人口管理站、安全事務組;
4. 支持性文件
《委托代理出租房屋協(xié)議》
《租房契約》
《租戶管理協(xié)議書》
5. 質(zhì)量記錄和表格
《房屋出租登記表》
《暫住人員情況登記表》
《信息聯(lián)絡單》
第7篇 a物業(yè)項目節(jié)能降耗管理規(guī)定
物業(yè)項目節(jié)能降耗管理規(guī)定
1.0目的
為保證**物業(yè)項目的服務品質(zhì),在滿足物業(yè)項目檔次定位與功能使用需求的前提下,達到節(jié)能降耗的質(zhì)量管理目標。規(guī)范節(jié)能降耗操作管理,合理評估節(jié)能降耗管理工作的成效,向開源節(jié)流的方向努力,特制定本管理規(guī)定。
2.0適用范圍
本管理規(guī)定適用于:**物業(yè)節(jié)能降耗的操作管理及能耗管理績效的評估。
3.0管理職責
3.1能耗管理作為**物業(yè)全員參與的物業(yè)長效管理工作,以節(jié)能降耗操作項目的管控和公共能耗抄記與統(tǒng)計分析匯總的管理方式進行。
3.2各項目物業(yè)物業(yè)服務中心經(jīng)理/主管負責:所管項目節(jié)能降耗動態(tài)性監(jiān)督管理,要求加強宣傳,不斷灌輸全員節(jié)能降耗的品質(zhì)管理服務意識。
3.3各物業(yè)項目的定時操作項目管控表和公共能耗抄記與統(tǒng)計分析匯總表,由物業(yè)工程部主管負責按月編制調(diào)整與匯總統(tǒng)計,經(jīng)物業(yè)服務中心物業(yè)經(jīng)理審核簽字后,通告全體物業(yè)員工知曉,以相互提醒、相互督促的方式貫徹執(zhí)行。
3.4定時操作項目(公共照明系統(tǒng)采用手動開關(guān)的建議逐步進行技術(shù)改造),須按物業(yè)經(jīng)理/主管審核簽字規(guī)定的時間段進行操作,該開啟時間段內(nèi)的燈光及用能設備應按時開啟,不該開啟的應及時關(guān)閉。物業(yè)物業(yè)服務中心經(jīng)理和各部門主管須承擔監(jiān)督管理責任。全體物業(yè)當值員工均須承擔操作、巡查和及時處理的責任。凡未按規(guī)定執(zhí)行,對物業(yè)服務管理形象造成負面影響或不良后果的按《員工手冊》失職條款處理。
3.5能耗統(tǒng)計分析電子匯總表具備:不同物態(tài)、不同的實管面積,不同的月度與月度、年度與年度的縱向比對功能;同類物業(yè)項目與項目的橫向比對功能。為日后公司物業(yè)軟件管理平臺的過渡打下堅實基礎(chǔ)。能耗管理的表單,統(tǒng)一采用總公司工程部的e*cel電子版。同時為便于各物業(yè)項目能耗管理在時間上的統(tǒng)計分析比對,能耗數(shù)據(jù)抄錄與統(tǒng)計截止日規(guī)定為:每月的20日。
3.6各物業(yè)項目的定時操作項目管控表和公共能耗統(tǒng)計分析匯總表,以電子版方式提供給公司工程部。
4.0定時操作項目管控表
4.1各物業(yè)項目應將所管轄范圍內(nèi)的日常定時開關(guān)操作項目,納入《定時項目操作管控表》進行管控。
4.2定時操作項目應明確規(guī)定:誰負責操作、誰負責巡查處理。(含:在特定情況下誰有權(quán)負責作臨時性的調(diào)整)
4.3定時操作項目管控表,應按不同季節(jié)光照、溫度,不同物業(yè)類別、不同物業(yè)管理階段等實際情況調(diào)整,定時操作項目每月編調(diào),由物業(yè)經(jīng)理審核后實施。
4.4為便于月度之間與年度之間和橫向與縱向的比對評估,各項目的定時操作項目管控表,按總公司工程部提供的e*cel電子模版進行編制與調(diào)整。
5.0公共能耗抄記及能耗統(tǒng)計分析匯總表
5.1公共能耗抄記和公共能耗統(tǒng)計分析匯總表,由各項目物業(yè)工程部按總公司工程部提供的e*cel電子母版,進行抄記和公共能耗的統(tǒng)計分析匯總,物業(yè)經(jīng)理和工程主管對公共能耗數(shù)據(jù)的準確性填報承擔核查責任。
5.2公司主任工程師在物業(yè)項目工程巡視中對公共能耗的數(shù)據(jù)應予抽查,以便發(fā)現(xiàn)問題督導協(xié)調(diào)解決。
6.0節(jié)能降耗管理的績效評估方式
6.1定時操作項目的管控度與合理性比對評估。
6.2公共能耗預算費用與實付費用的合理性比對評估。
6.3單位能耗指標的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析匯總比對評估。
6.4通過對不同類別的物業(yè)、不同地域物業(yè)項目的品質(zhì)定位,不同營銷推廣和不同的運作管理階段以:定時操作項目管控表和公共能耗統(tǒng)計分析表的匯總標識統(tǒng)計分析曲線圖進行比對,力求達到一目了然的比對評估。
7.0節(jié)能降耗管理工作中的注意事項
7.1公共照明/泛光照明/景觀燈光
指定的當值人員應按《定時項目操作管控表》進行操作,下例情況下的開關(guān)時間調(diào)整,應報請物業(yè)相關(guān)主管同意后,作臨時性開關(guān)時間的調(diào)整:
7.1.1季節(jié)性自然光照有較大變化時。
7.1.2有重大活動或重要貴賓接待等特殊情況時。
7.1.3地下車庫宜按車庫實際使用率調(diào)整照明度,使用率低時可保持最基本的照明。
7.1.4凡因當?shù)卣块T要求開啟的公共泛光照明,建議物業(yè)項目酌情與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào),爭取適當?shù)哪芎馁M用補貼。
7.2空調(diào)
7.2.1要求充分利用室外自然通風,按用戶量調(diào)整溫度設定值及空調(diào)機組啟停時間。
7.2.2空調(diào)機組運行中,工程當值人員應根據(jù)空調(diào)機組負荷與實測的平均溫度結(jié)合用
戶的反映,調(diào)整溫度設定值或機組臺數(shù)啟停操作。
7.2.3氣溫變化較大時,特別要注意暴熱或暴冷氣溫時的空調(diào)設備溫度的調(diào)整操作。
(同時必須注意水管道的防凍保暖等工作)
7.2.4物業(yè)辦公區(qū)域的分體空調(diào)在無人當值時應及時關(guān)閉。
7.3電梯
根據(jù)用戶電梯使用率(含夜間),在滿足使用需求情況下可調(diào)整電梯啟停臺數(shù)。
7.4地庫通/排風
7.4.1地庫通排風應按實際使用頻率及地庫潮濕度,進行間隔性運行時段的調(diào)整。
7.4.2地庫通排風若是利用消防通排風設備的,(消防通排風設備屬于短時大功率運行設備)務必注意不能長時投入運行,否則會嚴重縮短消防通排風設備壽命或造成設備損壞,消防通排風設備的修理或更新費用將遠高于普通的通排風設備。
7.5水景
7.5.1各類水景燈光、噴泉、水幕墻等的開關(guān)時間要合理,注意加強用電安全檢查。
7.5.2注意水景、水池等設施的滲漏檢查,若有滲漏務必及時協(xié)調(diào)解決。注意循環(huán)水處理及循環(huán)補水量是否正常。綠化用水要充分利用湖河水,即有利于綠化生長又合理利用了天然水資源,從而降低物業(yè)管理成本。
8.0物業(yè)物業(yè)服務中心支付的公共能耗費中,凡有施工或施工整改的用電、用水,必須協(xié)調(diào)明確施工整改發(fā)生的能耗費用承擔方。
各項目物業(yè)經(jīng)理/工程主管應注意收集:現(xiàn)有設施設備在功能和使用管理方面存在的問題,提供能耗管理技術(shù)改進的可行性、可操作性分析與建議,為設施設備的節(jié)能技術(shù)改造提供依據(jù);為避免**新項目重復**物業(yè)運作管理中已發(fā)生的設計施工與設備選型配置缺陷問題。
9.0相關(guān)記錄
9.1定時項目操作管控表
9.2能耗統(tǒng)計分析匯總表---電子母版
第8篇 新世界物業(yè)標識管理規(guī)定
1.目的
本規(guī)定通過對標識管理的規(guī)定,確保對服務或服務提供過程進行正確標識,以防混淆。
2.適用范圍
適用于本公司物業(yè)管理活動中服務和服務提供過程的標識。
3.職責
3.1倉管員根據(jù)《標識管理》做好物品的分類標識及管理。
3.2物業(yè)部及各部門根據(jù)需要,在服務場所適當?shù)牡胤阶龊脴伺茦俗R及管理。
3.3物業(yè)部在服務區(qū)域內(nèi)適當?shù)奈恢迷O立加強有關(guān)消防、安全等的標識及管理。
4.管理規(guī)定
4.1各部門工作人員需著裝規(guī)定的工作服、佩戴工作證。
4.1.2工作服、工作證由公司統(tǒng)一訂造。
4.1.3由行政部負責。
4.2倉庫應根據(jù)物品的種類進行標識。
4.2.1公司由總倉分為:工程倉、清潔用品倉、清潔劑倉、印刷品倉、文具倉等。
4.2.2物品驗收標識。
4.2.3物品經(jīng)檢驗后,狀態(tài)標識分'合格'、'不合格'、'待檢'三種,對不同標識的物品應分區(qū)放置。
4.2.4由公司統(tǒng)一訂造。
4.2.5由倉庫管理員負責標識與管理。
4.3 車庫及外圍停車道
4.3.1車位停放安全線、出入方向指示線應以黃色標識;每輛車停位都應懸掛車牌號;出入口有限高、限速的明顯標志,有停放位標識。
4.3.2由物業(yè)部負責標識與管理。
4.4物業(yè)部應在小區(qū)范圍內(nèi)設置各類服務標識牌。
4.4.1樓盤門口有樓盤名稱、門牌號碼及樓盤平面指示圖。
4.4.2樓層牌、出入口指示牌、梯陡小心安全牌、房號、消防栓、客梯、公共梯、扶梯、衛(wèi)生間、走火通道、垃圾投放處、地漏、愛護草地等。
4.4.3辦公室牌、服務崗位牌、寫字樓分布圖、各崗位職責及操作規(guī)程牌。
4.4.4由公司按標準統(tǒng)一訂造。
4.4.5由物業(yè)部及各部門負責標識與管理。
4.5設備房
4.5.1機房名稱:空調(diào)機房、水泵、污水泵、發(fā)電機房、高壓配電房、低壓配電房、消防中心。
4.5.2設備設施標識:消防管、進水管、出水管、排水管及水流向指示、各種閥門名稱。
4.5.3對用于提供服務的設備設施檢驗后,對完好狀態(tài)的予以'良好'標識,對故障設備懸掛'待修'標牌。
4.5.4設備運行狀態(tài)分'運行'、'停用'予以標識。
4.5.5對設備房應設提示語,分'高壓危險止步'、'有人工作禁止合閘'、'電房重地閑人免入'、'禁止吸煙'予以標識。
4.5.6由公司按標準統(tǒng)一訂造。
4.5.7由工程組負責標識與管理。
4.6標識增減處置規(guī)定:各部門對自己管轄范圍的標識進行檢查,并予以登記。對已發(fā)生變化的標識,在《標識項目清單》備注欄中予以注明變化情況。
4.7工作評定標識
4.7.1各崗位員工工作中應做好相應的工作及檢查記錄,作為有關(guān)服務追溯的唯一標識。
4.7.2管理督查部通過月度、年度綜合檢查評定通報對服務質(zhì)量的評定結(jié)果進行標識。
4.7.3各部門負責對所管轄范圍內(nèi)服務質(zhì)量的檢驗和試驗狀態(tài)通過記錄進行標識,標識分為'優(yōu)秀'、'良好'、'合格'、'不合格'四種。
4.7.4外部服務質(zhì)量評價的標識均以外部授予的獎牌、證書和文字記錄等進行確認,懸掛或存放于管理督查部。
4.8如工作對顧客帶來不便,也應予以標識,如'工作進行中'、'高空作業(yè)'、'小心地滑'、'不便之處,敬請原諒'等,以上臨時標識由各使用部門保管,由公司統(tǒng)一外購。
4.9各部門根據(jù)需要設立的各種標識,如物品標識、服務標識、安全標識、設備標識等,都要求保證標牌標識正確的存放位置及標識的清楚易懂,各類標識要求齊全、完整。
4.10各部門負責人定期或不定期地組織相關(guān)人員對標識活動進行檢查,發(fā)現(xiàn)不合格項,應及時采取糾正、預防措施,以保證標識的存在和發(fā)揮作用。
5.相關(guān)記錄:
5.1《標識項目清單》
第9篇 某物業(yè)務保安對講機管理規(guī)定
物業(yè)務保安對講機管理規(guī)定
□ 每個崗位配發(fā)對講機一部,統(tǒng)一在警衛(wèi)室充電。
□ 警衛(wèi)室值班人員負責充電器和電池的保管。
□ 對講機更換電池時,必須將對講機關(guān)上。
□ 充電電池須按規(guī)定時間(8小時)輪換使用。
□ 不得用對講機談論與工作無關(guān)的內(nèi)容。
□ 認真作好對講機的交接工作,以防出現(xiàn)問題相互推委責任。
□ 遵守'誰使用,誰保管;誰損壞,誰負責'的原則。
第10篇 物業(yè)辭退開除除名解除勞動關(guān)系管理規(guī)定
物業(yè)辭退、開除、除名、解除勞動關(guān)系的規(guī)定
為規(guī)范公司勞動用工管理,明確辭退、開除、除名、解除勞動關(guān)系的各項規(guī)定,特制訂本規(guī)定。
一、員工有下列行為之一者,公司將給予辭退、開除、除名或解除勞動關(guān)系的決定:
1、在試用期間被證明不符合錄用條件的;
2、員工因患病或非因工負傷,醫(yī)療期滿后不能從事原工作,也不能從事由公司另行安排工作的;
3、員工不能勝任工作,經(jīng)過培訓或調(diào)整工作崗位仍不能勝任工作的;
4、勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,致使本合同無法履行,經(jīng)雙方協(xié)商不能就變更勞動合同達成協(xié)議。
5、年終績效考核成績不及格者且列部門考核后5%者;
6、一年內(nèi)連續(xù)2個月績效考核成績不合格或績效考核成績累計3次不合格者;
7、提供虛假、不真實的求職、應聘資料者;
8、因野蠻服務,使業(yè)主不滿投訴至新聞界者,或遭業(yè)主重大投訴者;
9、侮辱或毆打業(yè)主、同事者;
10、參與賭博、聚眾鬧事、打架斗毆者;
11、上班時間飲酒者;
12、嚴重違反勞動紀律或公司規(guī)章制度的;
13、無病裝病,騙取病假,在外從事第二職業(yè)者;
14、玩忽職守,違反操作規(guī)程,造成人身傷害或重大損失者;
15、違反公司保密制度,未經(jīng)允許向外界泄露資料、文件內(nèi)容、信息、事項者;
16、蓄意破壞公物、消防安全設施、業(yè)主財產(chǎn),給公司造成重大損失者;
17、收取業(yè)主、開發(fā)商、供應商小費、禮品者;
18、濫用職權(quán),營私舞弊,假公濟私,貪污受賄,收受回扣,吃拿卡要者;
19、仿效上級主管簽字或假傳上級主管批示,圖謀不法利益者;
20、私自藏匿、變造、偽造、銷毀公司重要文件,造成公司重大損失,或嚴重影響公司形象者;
21、月累計曠工三天以上者;
22、不服從分配,接調(diào)令后一周內(nèi)未報到者;
23、不尊重領(lǐng)導,多次(三次以上)與領(lǐng)導頂撞;或經(jīng)總經(jīng)理辦公會討論(適用于領(lǐng)班以上員工)認定工作態(tài)度不好,對工作不負責任,違反職業(yè)道德較嚴重者;
24、被依法追究刑事責任或被勞動教養(yǎng)的。
二、辭退、開除、除名、解除勞動關(guān)系的工作流程:
符合第一條第1、4、7、13、20、22、23條款規(guī)定的--部門上報有關(guān)材料至公司行政與人力資源部--公司行政與人力資源部根據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)--符合第一條其它條款規(guī)定的(過失類)--部門填報員工《違紀過失通知單》,注明違紀條款--部門上報公司行政與人力資源部審核,并辦理相關(guān)手續(xù)--符合第一條其它條款規(guī)定的(考核類)--部門上報有關(guān)考核材料至公司行政與人力資源--公司行政與人力資源部審核,并辦理相關(guān)手續(xù)
三、本規(guī)定如有與國家、政府相關(guān)政策、法規(guī)抵觸的,以國家、政府的政策、法規(guī)為準。
四、本規(guī)定由公司行政與人力資源部負責解釋。
五、本規(guī)定自公布之日起執(zhí)行。
第11篇 物業(yè)項目交通車輛管理規(guī)定
物業(yè)項目交通和車輛管理規(guī)定
1范圍
本標準規(guī)定了對進入管理區(qū)域內(nèi)的各種機動、非機動車輛的行駛、限制、停放、收費看護及事故處理的活動。適用于**管中心的車輛管理。
2編制依據(jù)/引用文件
2.1中華人民共和國道路交通法
2.2 禮儀手冊
3術(shù)語
3.1車輛管理:對進入管轄區(qū)域內(nèi)的各種機動、非機動車輛的限制、停放、看護、收費及事故處理的活動。
4交通管理
4.1管理原則
4.1.1依法辦事原則
嚴格執(zhí)行交通法規(guī),維護良好交通秩序,有效保證交通安全與道路暢通。
4.1.2規(guī)范管理原則
應按交通管理的正規(guī)指揮方式指揮,按交通設施標志規(guī)范車輛停放與行駛。
4.1.3文明服務原則
執(zhí)勤人員在維護交通秩序、糾正違章停車或行駛時,應禮貌待人、文明服務,禮儀規(guī)范符合《禮儀手冊》中的要求。
4.1.4講求時效原則
執(zhí)勤時出現(xiàn)交通事故或遇到求助時,應快速反應,果斷處置,符合相應的緊急情況處置預案時限的規(guī)定。
4.2車輛行駛管理
4.2.1安管員應監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛減速慢行,時速不超過5公里/小時,禁止鳴笛,指揮靠右行駛,按指定位置停放。
4.2.2安管員應留意進入轄區(qū)的一切車輛,對載有易燃、易爆等危險品的車輛、營運或超載摩托車禁止進入轄區(qū)。
4.2.3安管員應嚴密注視車輛情況和駕駛員行為,發(fā)現(xiàn)酗酒者及時勸阻,避免交通事故。
4.2.4對進出管理區(qū)域的車輛應進行指揮疏導,防止出現(xiàn)交通堵塞和臨時停滯的現(xiàn)象。
4.2.5應引導行人、自行車靠右行駛,避免擠占道路,確保安全。
5車輛管理
5.1管理范圍與停放方式:
物管中心按規(guī)定對各類車輛的停放進行管理,收費方式見表1
表1
車輛種類/停放方式/收費方式/收費標準
業(yè)戶的機動車/固定車位,長期停放/定期收費/根據(jù)有關(guān)服務收費管理辦法
訪客的機動車/不固定車位,臨時停放/即時收費/根據(jù)有關(guān)服務收費管理辦法
出入轄區(qū)的出租車/迅速出入,不停留;不收費
出入轄區(qū)的運輸車/輛指定位置,臨時停放/即時收費/根據(jù)有關(guān)服務收費管理辦法
業(yè)戶的非機動車/有人值守存車處,長期存放/定期收費
無人看守存車處,長期/臨時停放不收費
訪客的非機動車/指定位置,臨時停放;不收費
5.2機動車輛管理
5.2.1固定車位申請與登記
5.2.1.1業(yè)戶持有效證件到開發(fā)商/物管中心辦理停車證/卡,車輛管理部門對長期停放車輛登記車主姓名、聯(lián)系方式、駕駛證號、行駛證號、車型、車牌號、停車證號、投保情況等相關(guān)信息,填寫《車輛登記表》(表380-30)并保存相關(guān)證件的復印件存檔備案。
5.2.2車輛進出管理
5.2.2.1所有進出轄區(qū)的車輛均應登記車號和進出時間。登記可以刷卡、電子攝像、填寫《車輛出入登記表》(表380-31)的方式進行。
5.2.2.2固定停放車輛進場時應驗證,憑有效憑證進/出場。
5.2.2.3臨時車輛進場發(fā)放計時收費停車憑證,出場收卡/單,計時收費,并提供收費憑證。
5.2.2.4無進出憑證的車輛出車時,應驗明身份,登記并經(jīng)車主簽名后放行(適用時)。在不能確認是車主本人的情況下不得放行,及時報告當值領(lǐng)班處理。若車主丟失ic卡,應及時到物管中心辦理相關(guān)手續(xù)。
5.2.2.5正在執(zhí)行緊急任務的特種車輛如救火車、救護車可直接放行,但應記錄出入時間、車號,通知巡邏哨跟蹤服務,信息及時反饋門崗,并作好相關(guān)記錄。
5.2.3車輛停放管理
5.2.3.1停車場管理人員應注意核對固定車輛停放位置,引導臨時車輛停放指定位置,及時提醒車主車內(nèi)不得存放貴重物品及危險物品。
5.2.3.2車輛管理員應定時對停車場巡視檢查,填寫《安全巡視記錄表》(380-5)表格,檢查車輛外觀、車窗及門的鎖閉情況、有無異常泄漏情況,場內(nèi)有無閑雜人等,發(fā)現(xiàn)異常及時上報,并與車主聯(lián)系確認。
5.2.3.3車輛管理員在巡視中應及時制止在車場內(nèi)洗車、修車、亂占車位、逆行、堵塞通道及出入口等現(xiàn)象。
5.2.4停車收費管理
5.2.4.1應明示并執(zhí)行當?shù)亟还懿块T核準的停車收費標準,準確計時,正當收費。
5.2.4.2收費人員,對定額發(fā)票、備用金和所收款項應按票據(jù)和現(xiàn)金管理規(guī)定執(zhí)行領(lǐng)用登記,交接簽名,當面點清,如數(shù)上交制度。
5.2.4.3收費時應使用文明用語,禮貌問好,唱收唱付。收費后應提供收費憑證。
5.2.4.4收費人員應廉潔自律,相互監(jiān)督,不得借工作之便私吞錢款,少給或不給發(fā)票。一經(jīng)查實,按貪污論處,必要時追究其法律責任。
5.3非機動車輛管理
5.3.1物管中心可設立固定停放點,以便集中停放,有利于巡視和看管。
5.3.2對停車點應作為重點區(qū)域進行安全巡視。
5.4交通/停車場設施管理
5.4.1轄區(qū)內(nèi)應按交通管理部門的統(tǒng)一要求和道路的實際情況設置必要的交通設施和交通標志牌,如擋車欄桿、智能化收費系統(tǒng)、車位鎖,禁止停車標志、禁止鳴笛標志、行駛標志、減速線、停車線、讓行線等。
5.4.2主管部門應對各類交通設施、交通標志牌進行經(jīng)常性的巡視檢查和維護保養(yǎng),確保完好、清晰,能有效發(fā)揮其功能和指示作用。
5.4.3發(fā)現(xiàn)交通設施、標志損壞時應及時報修,并調(diào)查原因。因人為過失造成的損壞應及時報告主管部門,定損定責,要求賠償。
5.5事故處理
5.5.1事故類型與處理原則(見表1)
表1
事故類型/定義/嚴重程度/處理原則
車物損壞/因交通意外造成的車輛、交通設施、公共設施損壞事故。嚴重:損失金額1000元以上,影響系統(tǒng)正常運行的;
一般:嚴重之外的。由肇事方/責任方賠償直接和間接損失。
賠償直接經(jīng)濟損失。
車損人傷/因交通意外造成車輛損壞、人員受傷的事故。一般:3人以下輕傷;
嚴重
:1人以上重傷。救援、按當事人意愿報案。
救援、報案。
車損人亡因/交通意外造成車輛損傷、人員死亡的事故。惡性:1人死亡,3人重傷/1人以上死亡。組織救援、同時報案。
5.5.2如發(fā)生車輛撞損管理區(qū)域公共設備設施的事故,及時上報當值領(lǐng)班,要求肇事車主照價賠償,如無法解決可通過交警處理。
5.5.3如發(fā)生車輛間碰撞事故,車輛管理員應留住肇事者直至事故處理完畢,處理方式可由雙方協(xié)調(diào)解決或報交警處理。
5.5.4出現(xiàn)意外交通事故按相應的應急預案執(zhí)行。
5.5.5如發(fā)生車輛沖閘,及時記清車輛顏色、車牌號和車輛逃竄方向,立即匯報上級和報警處理。
6記錄
6.1 《車輛登記表》(表380-30)
6.2《車輛出入登記表》(表380-31)
第12篇 和園物業(yè)護衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
正家物業(yè)護衛(wèi)員制裝管理規(guī)定
1.0目的:
1.1為了加強護衛(wèi)員服裝的管理工作,樹立公司良好的社會形象,公司特對護衛(wèi)員制裝標準作以下規(guī)定。
2.0制裝標準和使用年限
2.1護衛(wèi)員進入公司第一年發(fā)冬、夏裝各二套,發(fā)長袖襯衣二件,服裝使用年限一般為兩年。
2.2護衛(wèi)員發(fā)訓練(迷彩)服一套,使用期限為24個月,使用期滿后以舊換新。
2.3安全管理用大衣按實際崗位數(shù)配發(fā),每崗一件,使用年限為24個月。
3.0調(diào)離、離職時服裝處理辦法
3.1護衛(wèi)員在公司內(nèi)部調(diào)動,除調(diào)入單位使用的是與該護衛(wèi)員原在單位(式樣或顏色)不同的工裝,調(diào)出員工須將原單位配發(fā)的工裝移交給原單位外,其他情況均由該員工將工裝從調(diào)出單位帶往調(diào)入單位。
3.2護衛(wèi)員離職時,其服裝物品須潔凈交回。
3.3護衛(wèi)員服裝丟失或非因公損壞,按原價賠償。
4.0著裝及換裝時間
4.1夏季著裝為每年五月至十月,冬季著裝為十一月到次年四月。
4.2具體換裝時間可由管理處根據(jù)實際情況確定,但各管理處內(nèi)部換裝時間必須統(tǒng)一。
5.0護衛(wèi)員被子等由個人出資統(tǒng)一購買軍用品。
