第1篇 某物業(yè)管理經(jīng)費控制辦法
物業(yè)管理經(jīng)費控制辦法
1、制定周密的各項經(jīng)費開支計劃,一切費用開支必須提出申請,月計劃提前一星期申請、季計劃提前一個月申請、年計劃提前一個季度申請,費用開支計劃不得隨意突破,必須調(diào)整修改的,仍須按上述程序?qū)徟ㄟ^后下達執(zhí)行;
2、落實各類人員的崗位責任制,層層負責,兌現(xiàn)獎懲制度;
3、嚴格執(zhí)行經(jīng)費的申報、審批、核銷制度,根據(jù)公司經(jīng)費管理權(quán)限的劃分,對業(yè)務(wù)過程中需預支、花消的費用事先申報(計劃或預算的方案)經(jīng)批準方可執(zhí)行,完成業(yè)務(wù)后按公司規(guī)定的程序?qū)徍藞箐N,簽字人對自己的行為負責;
4、會計人員盡職盡責,認真執(zhí)行國家的《會計準則》及《財務(wù)通則》為公司管好家、理好財,對不符合手續(xù)和財務(wù)制度的堅決不辦理,對損害公司利益的行為予以制止、必要時進行舉報,并在專職崗位上檢查、考核公司內(nèi)各部門執(zhí)行費用計劃情況。
第2篇 物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計分析辦法規(guī)定
物業(yè)集團作業(yè)文件文件
物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查統(tǒng)計、分析辦法
一、數(shù)據(jù)統(tǒng)計:
1. 根據(jù)從被調(diào)查業(yè)主/用戶收回的《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》對調(diào)查項目中'服務(wù)態(tài)度'一欄'總體評價''很滿意、滿意、一般滿意、不滿意、很不滿意'統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù),將前三項評價相加的戶數(shù)和后二項評價相加的戶數(shù),計算出所占的百分數(shù),得出服務(wù)態(tài)度滿意率。
2. 由于各小區(qū)提供的服務(wù)項目不同,《物業(yè)管理服務(wù)調(diào)查表》發(fā)放到被調(diào)查業(yè)主/用戶手中,被調(diào)查業(yè)主/用戶往往分不清服務(wù)情況,會在沒有服務(wù)的項目上打'√'。所以在統(tǒng)計時,要將沒有提供的服務(wù)項目的評價結(jié)果剔除,不再進行統(tǒng)計。
二、服務(wù)態(tài)度滿意率計算公式:戶數(shù)÷調(diào)查總戶數(shù)×100=百分比
三、服務(wù)態(tài)度滿意率結(jié)果:
服務(wù)態(tài)度一欄中被調(diào)查業(yè)主/用戶對'很滿意、滿意、一般滿意'認同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)80%以上的 ,'不滿意、很不滿意'認同占發(fā)調(diào)查表總戶數(shù)20%以下的,視為服務(wù)態(tài)度滿意率為80%以上。
四、數(shù)據(jù)分析:
1. 將各小區(qū)統(tǒng)計出來的服務(wù)態(tài)度滿意率匯總,可反映出各小區(qū)顧客對物業(yè)管理服務(wù)態(tài)度的滿意程度。
2. 根據(jù)各小區(qū)享受同一服務(wù)、'很滿意、滿意、一般滿意'和'不滿意、很不滿意'的人數(shù)分別算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服務(wù)項目上的總體管理水平。
3. 將反映各小區(qū)服務(wù)項目的滿意率分為五個檔次列表,為19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分別列出在各檔次中的服務(wù)項目。根據(jù)列表情況,分析出服務(wù)中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
第3篇 星城物業(yè)公司辦公用品管理辦法
新星城物業(yè)公司辦公用品管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范公司辦公用品的計劃、購買、領(lǐng)用、維護、報廢等管理,特制定本辦法。
第二條 本辦法適用于jsly物業(yè)管理有限公司。
第三條 綜合事務(wù)部是公司辦公用品的歸口管理部門,負責審批及監(jiān)控各部門辦公用品的申購及使用情況,負責辦公用品的驗收、發(fā)放和管理等工作。
第四條 財務(wù)負責辦公用品費用的監(jiān)控。
第五條 使用部門和個人負責辦公用品的日常保養(yǎng)、維護及管理。
第六條 本辦法所指辦公用品包括:
1.耐用品:
第一類:辦公家俱,如:各類辦公桌、辦公椅、會議椅、檔案柜、沙發(fā)、茶幾、電腦臺、保險箱及室內(nèi)非電器類較大型的辦公陳設(shè)等。
第二類:辦公設(shè)備類,如:電話、傳真機、復印機、碎紙機、電視機、、(數(shù)碼)照相機、電風扇、空調(diào)、取暖器、微波爐、音響器材及相應(yīng)耗材(機器耗材、復印紙)等。
2.低值易耗品:
第三類:辦公文具類,如:鉛筆、膠水、單(雙)面膠、圖釘、回形針、筆記本、信封、便箋、簽字筆、白板筆、螢光筆、涂改液、剪刀、釘書釘、復寫紙、大頭針、紙類印刷品等。
第四類:生活用品,如:面巾紙、肥皂、洗衣粉、茶具等。
第七條 電腦、打印機及其耗材不適用于本辦法。
第二章辦公用品的費用控制及申領(lǐng)流程
第八條 辦公用品申購實行費用預算制度,各部門本著實事求是,節(jié)約經(jīng)營成本的原則,于每月25日前編制本部門下月度辦公用品費用預算報綜合事務(wù)政部、財務(wù)審核、物業(yè)經(jīng)理審批。每月辦公用品的購置應(yīng)嚴格按照審批的部門辦公用品費用預算編制月度申領(lǐng)計劃。
第九條 辦公用品統(tǒng)一由綜合事務(wù)部負責申購,具體流程根據(jù)分類區(qū)別填寫申請。
第十條 辦公用品的申領(lǐng)流程:
填寫'辦公用品購置申請表(一、二類)/辦公、生活用品申領(lǐng)計劃表(三、四類)'(各部門,每月25日前)--部門負責人審核-- 綜合事務(wù)部審核、匯總(綜合事務(wù)部,每月26日前)--財務(wù)審核--物業(yè)經(jīng)理審批--購置領(lǐng)取發(fā)放(每月2日后)
第三章辦公用品的使用、保養(yǎng)、維修和報廢
第十一條 各類辦公用品應(yīng)愛惜使用、厲行節(jié)約,打印或復印資料時紙張要雙面使用;回形針、大頭針應(yīng)重復使用,不得隨意丟棄;圓珠筆應(yīng)更換筆芯使用。
第十二條 各類辦公用品的保養(yǎng),主要由各部門自行負責,綜合事務(wù)部將進行不定期檢查。
第十三條 各部門辦公用品在日常使用中,發(fā)現(xiàn)有故障或損壞,應(yīng)及時通知綜合事務(wù)部安排維修(主指第一、二類辦公用品)。
第十四條 價值低于500元的辦公用品(主指第一、二類)的報廢流程:
填寫'辦公用品報廢單'部門負責人審核 專業(yè)維修人員鑒定綜合事務(wù)部復核財務(wù)審核 物業(yè)經(jīng)理審批廢品公司回收。
第四章附則
第十五條 屬固定資產(chǎn)范圍(價值500元以上)的辦公用品的購置、維護、報廢等,按公司相關(guān)制度執(zhí)行。
第十六條 個人使用的辦公用品,因調(diào)動或辭職時,須到綜合事務(wù)部辦理清還手續(xù)。
第4篇 物業(yè)小區(qū)目標管理獎懲辦法
一、目的。
確保目標的有效落實,更好的激勵員工為目標努力。
二、范圍。
適用于物業(yè)公司所屬各部的目標管理。
三、內(nèi)容。
1.目標獎懲的原則。
1.1獎懲與評級掛鉤的原則。
1.2經(jīng)濟激勵與榮譽激勵相結(jié)合的原則。
1.3及時獎懲的原則。
2.物業(yè)總公司利潤與管理層獎金分配方案。
2.1物業(yè)總公司利潤在40萬及以下者,利潤的45%予管理層分配;
2.2物業(yè)總公司利潤在40萬-60萬之間者,利潤的40%予管理層分配,若按該比例分配的金額少于2.1條,計算則按40萬的利潤計算。如利潤為41萬時,管理層分配應(yīng)為:41*40%=16.4萬元,比40萬利潤的40*45%=18萬還少,則按18萬元給予管理層分配。
2.3物業(yè)總公司利潤在60萬-100萬之間者,利潤的30%予管理層分配;,若利潤超過60萬而管理層分配比60萬利潤分配更少時,參照2.2條款補足不足的部分。
2.4物業(yè)總公司利潤超過100萬者,由董事會另行制定分配方案;
3.管理層利潤分配方法。
依上述第2條規(guī)定,管理層應(yīng)得的利潤按以下方法分配。
3.1將管理層應(yīng)分配的利潤分為5個等份,即四個小區(qū)與管理總部各占一份。即每份額為總獎金的20%。
3.2各小區(qū)根據(jù)考評結(jié)果決定是否拿足應(yīng)得的其中1個份額。
3.3因各種原因::不能全額支領(lǐng)的余款,由管理總部累積留存為福利基金。用于表彰本年度或下年度優(yōu)秀員工與干部。
4.各小區(qū)評級為a、b、c級者,予以獎勵如下。
評級
榮譽獎勵
經(jīng)濟獎勵
其他獎勵
a
1)“最佳經(jīng)理人、最佳主管人員、最佳管理人員”等不同稱號并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員參與分配全額分配應(yīng)得的份額即20%。
1)暫無
b
1)“優(yōu)秀經(jīng)理人、優(yōu)秀主管人員、優(yōu)秀管理人員”等不同稱號并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員分配管理層應(yīng)分利潤的15%。
1)暫無;
c
1)“合格經(jīng)理人、合格主管人員、合格管理人員”等不同稱號并頒發(fā)證書。
2)內(nèi)部、外部刊物紅榜公告。
小區(qū)的所有管理人員參與分配物業(yè)總公司利潤的10%
1)暫無;
5.各小區(qū)評級為c、d級者,予以懲罰如下:
評級
名譽處罰
經(jīng)濟處罰
其他處罰
d
內(nèi)部刊物黑榜公告
無任何年終獎金與分配等。
主要管理崗位人員(如經(jīng)理、主任、隊長、等)須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會意見)。
1)降職,如從經(jīng)理降為主任、主任降為主管、隊長降領(lǐng)班等);
2)降薪級:至少降工資級別5級。
e
內(nèi)部刊物黑榜公告
無任何年終獎金與分配等。
主要管理崗位人員(如經(jīng)理、主任、隊長)須接受以下兩種處罰之一(具體按哪種按董事會意見)。
1)降職,如從經(jīng)理降為主任、主任降為主管等)。同時也降薪;2)待崗培訓,僅支領(lǐng)基本工資。
說明:凡降等者,所有待遇按新的職務(wù)之職等待遇支領(lǐng)。
6.物業(yè)管理總部與各小區(qū)利潤如何分配,懲罰如何落實等,由各小區(qū)經(jīng)理報方案由財務(wù)部與行政人事部審核后由物業(yè)總監(jiān)批準。
7. 以上獎勵于2023年2月10前發(fā)放(即農(nóng)歷年前),懲罰于2023年1月1日起生效實施。
董事會代表意見 物業(yè)總部意見 各小區(qū)經(jīng)理人員會簽
物業(yè)總監(jiān) 財務(wù)部 行政人事部
第5篇 物業(yè)服務(wù)規(guī)范年活動管理辦法
物業(yè)“服務(wù)規(guī)范年”活動管理辦法
z忠海物業(yè)“規(guī)范服務(wù)年”活動的管理工作主要從以下五個方面入手:即“五比五賽”。即比優(yōu)質(zhì)服務(wù),賽客戶滿意;比安全運行,賽規(guī)范操作;比一諾千金,賽部門信譽;比儀容儀表,賽禮儀禮貌;比遵章守紀,賽任務(wù)完成。力爭通過活動的開展達到樹立尊重規(guī)范、遵守規(guī)范意識,提高公司整體服務(wù)水平,提升大廈服務(wù)檔次的目的。“規(guī)范服務(wù)年”活動的主要工作措施為:
1、服務(wù)上抓特色。
堅持“客戶至上,服務(wù)為本”的宗旨,切實發(fā)揮每一個員工的作用,抓住客戶需求,解決客戶難點,展現(xiàn)公司亮點,在展現(xiàn)物業(yè)服務(wù)特色上動腦筋、想辦法。
2、競賽中抓典型。
善于發(fā)現(xiàn),著力培育愛崗敬業(yè)創(chuàng)先進典型,通過先進典型引導帶動服務(wù)質(zhì)量的全面提高。
3、工作中抓落實。
在活動的實施過程中各部門經(jīng)理要親自抓服務(wù)、親自查服務(wù),在做好正常的五項比賽工作外,要重點針對服務(wù)過程中存在的一些陋習,進行重點整改。
4、活動中求創(chuàng)新。
今年創(chuàng)建工作的重點,是要對協(xié)會提出的28項主要內(nèi)容中相對比較差的項目中有一個較大的觸動,重點解決這些問題中長期積累的一些弊病,力爭通過“規(guī)范服務(wù)年”活動使這些問題的面貌有一個較大的改觀。各部門領(lǐng)導要有勇氣面對存在的不足,真抓實干,特別是針對客戶投訴較多問題,要拿出切實可行的整改方案。
5、加強宣傳發(fā)動,營造濃厚的活動氛圍,將宣傳工作貫穿于活動的全過程。
開展“規(guī)范服務(wù)年”活動,顧名思義,就是要在服務(wù)規(guī)范上動腦筋、想辦法。因此,活動的宣傳重點應(yīng)抓住什么是規(guī)范,如何做到規(guī)范這個“龍頭”。公司組織部門經(jīng)理每兩個月檢查一次,并將結(jié)果公布。同時,要不斷推廣活動中涌現(xiàn)出的先進人物和好的做法,并給予獎勵。對比賽中工作成績平平,態(tài)度散漫的,給予嚴厲處罰,部門經(jīng)理負連帶責任。公司在活動的過程中將設(shè)立專門的活動宣傳園地,始終保持濃郁的活動氛圍。
z忠海物業(yè)管理有限公司
第6篇 某物業(yè)轄區(qū)智能卡管理辦法
物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系文件
--智能卡管理辦法
1.目的:
規(guī)范對智能卡的管理控制,避免智能卡的不合理使用。
2.范圍:
適用使用智能卡的各管理處。
3.方法和過程控制:
3.1 智能卡的發(fā)放控制
3.1.1部門經(jīng)理負責對本部門的智能卡發(fā)放管理工作進行監(jiān)督、審批。
3.1.2部門指定專人負責智能卡的授權(quán)發(fā)放管理工作,負責申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。每季度對智能卡進行統(tǒng)計整理,填寫《智能卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責對電腦密碼每季度進行更改。
3.2 智能卡的登記發(fā)放
3.2.1業(yè)主申請領(lǐng)卡須出示有關(guān)證明,智能卡發(fā)放人員根據(jù)證明,進行發(fā)卡、授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。
3.2.2公司或相關(guān)工作人員如需申請領(lǐng)卡,須經(jīng)部門經(jīng)理或經(jīng)理授權(quán)人審批簽名,發(fā)放人員進行智能卡的發(fā)放授權(quán),并在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》上進行登記。
3.2.3 智能卡持有人需對卡的授權(quán)內(nèi)容進行變更,須持有相關(guān)證明,部門發(fā)卡人員予以變更,并登記。
3.2.4業(yè)主和工作人員發(fā)卡情況應(yīng)分開登記。
3.3 智能卡的掛失、解掛
3.3.1持卡人掛失/解掛智能卡時,須出示本人身份證,經(jīng)智能卡發(fā)放人員核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
3.4 智能卡的更換、退還
3.4.1持卡人在保修期內(nèi)智能卡自然損壞,憑舊卡到控制中心可換取新卡,發(fā)卡人收回舊卡并登記。
3.4.2持卡人因人為造成智能卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領(lǐng)取,不能更換。
3.4.3公司贈送的智能卡不能辦理退還相關(guān)手續(xù)。
3.4.4車主不再承租車位后,出納應(yīng)及時知會發(fā)卡人員,取消其車場授權(quán),并經(jīng)車主確認后方可辦理解除手續(xù),同時填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.5 智能卡的注銷
3.5.1如業(yè)主產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更,部門出納員應(yīng)及時通知中心,對其智能卡進行注銷,并通知原業(yè)主。
3.5.2如果工作人員持有的智能卡存在不合理使用或丟失,授權(quán)人應(yīng)立即予以注銷或收回智能卡,同時填寫《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》。
3.6 智能卡的授權(quán)期限規(guī)定
業(yè)主及家庭成員的智能卡授權(quán)期限一般為五年;其他人員智能卡授權(quán)期限一般為一年,最長不得超過兩年。
3.7工作人員智能卡的回收
部門工作人員調(diào)離或離職,由人事管理員協(xié)助授權(quán)人收回智能卡,登記在《智能卡發(fā)放/異常情況登記表》中。
3.8門禁系統(tǒng)密碼管理
大堂門、單元門的開啟密碼管理處每季度更改一次,更改后的新密碼應(yīng)提前一周發(fā)到住戶郵箱或電話通知。新密碼不得以張貼或公告形式進行通知。
4.質(zhì)量記錄表格:
gzwy7.5.1-a01-07-f1 《智能卡發(fā)放(異常)情況記錄表》
gzwy7.5.1-a01-07-f2 《智能卡季度整理表》
第7篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標志,也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務(wù)和責任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設(shè)計和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
3.物業(yè)接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。
3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業(yè)接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計、施工、驗收標準中的相應(yīng)條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應(yīng)包括但不限于下列項目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導管。導線連接必須緊密,導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動;
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設(shè)備的熱工、機械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風道應(yīng)暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負責處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學習班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費用
第8篇 物業(yè)招投標管理辦法作業(yè)指導文件
物業(yè)作業(yè)指導文件:招投標管理辦法
1.目的
規(guī)范服務(wù)及工程項目招投標工作。
2.范圍
適用于公司內(nèi)所有合同金額在$2萬元-$5萬元之間的物業(yè)招標工作,本辦法管理范圍包括:新建土建項目、新購置設(shè)備項目、技術(shù)改造與更新項目、房屋維修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、綜合維修工程)、裝修項目、維保工程(電梯、有線電視、安防系統(tǒng)、車閘、清潔、綠化、消殺等)、工服制作、新增服務(wù)項目等。超出權(quán)限規(guī)定及由管理處自行完成的工作不在本招投標管理辦法范圍內(nèi)。
3.職責
部門/崗位地產(chǎn)出資職責物業(yè)出資職責
品質(zhì)管理部受委托項目的招投標工作的協(xié)調(diào)配合組織2萬元以上5萬元以下招投標工作
財務(wù)管理部
標底的測算、費用審算工作參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作
地產(chǎn)工程管理部組織50,000元以上招投標工作必要時參與工程監(jiān)督及竣工驗收
申報部門受委托負責10,000-50,000元以內(nèi)招投標工作及具體工程實施參與2萬元以上5萬元以下的招投標工作;與施工單位擬制施工協(xié)議
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1公司成立招標工作小組,其組成人員包括:招標申請部門經(jīng)理及專業(yè)負責人、品質(zhì)管理部代表、財務(wù)管理部代表、法務(wù)人員、地產(chǎn)相關(guān)部門人員(與地產(chǎn)相關(guān)項目)、分管領(lǐng)導、總經(jīng)理。定標時由招標工作小組集體決策。
4.1.2招標權(quán)限界定
4.1.2.1招標預算總額在二萬元以下,由提出招標申請的部門負責施工單位選擇,可以不進行招投標,但管理處需進行三家性價比對程序后選擇承包商;
4.1.2.2招標預算總額在二萬元以上,五萬元以下由物業(yè)公司招投標小組負責通過招投標選擇施工單位
4.1.2.3招標預算總額在五萬元以上,由提出施工的管理處為主,品質(zhì)管理部輔助組織相關(guān)資料后,交由地產(chǎn)工程管理部組織進行招投標選擇施工單位。
4.1.3招標應(yīng)采用公開招標或邀請招標的方式,但無論采取何種方式,都必須有三家以上的投標單位參與競標。
4.1.4整個招標過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。
4.1.5做好保密工作,任何人均不得泄露標底、投標文件、評標、定標等內(nèi)容,以保證招標的公正性與效果。
4.2 招標項目的確定
4.2.1各部門根據(jù)工作需要,或是按照公司、地產(chǎn)公司、業(yè)委會等部門的要求,確定擬招標項目。
4.3 地產(chǎn)出資工程招標權(quán)限界定
4.3.1由管理處以書面形式(或郵件)向地產(chǎn)工程管理部提交申請報告,報告應(yīng)詳列原因、工程規(guī)模、費用預算等,經(jīng)地產(chǎn)工程管理部或地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)導審批同意后方可進行下一步工作。
a.造價在2000元以下的工程,由地產(chǎn)相關(guān)部門確認審算工程,可以不進行招投標,管理處按公司采購管理程序選擇承包商。
b.造價在2000-50,000元以內(nèi)的工程,經(jīng)地產(chǎn)委托認可,相關(guān)管理處申請招投標工作,品質(zhì)管理部負責組織招投標工作,地產(chǎn)相關(guān)部門參與定標,報地產(chǎn)領(lǐng)導審批。
c.造價在50,000元以上的工程,由地產(chǎn)公司組織招投標。物業(yè)公司負責提供相關(guān)招標資料。
4.4招標工作程序
4.4.1招標文件
4.4.1.1制定招標計劃、編制招標文件,提出招標申請的部門/管理處,提出詳細的招標項目、時間計劃、技術(shù)交底、達到的相關(guān)標準、配合等要求,符合招標審算權(quán)限的將招標申請和以上資料合并提出審批,超出招標審算權(quán)限的由招投標小組協(xié)助管理處提請地產(chǎn)工程管理部進行招投標。自審批結(jié)束5日內(nèi)由招投標小組主持編制招標文件并核定標底,以及審查修改標書中的經(jīng)濟條款,招標文件編制完成后進行審批;
4.4.1.2招標文件內(nèi)容:招標文件應(yīng)包括正文和附件,正文包括:投標承諾書、招標內(nèi)容、招標范圍、項目簡介、工期、質(zhì)量要求、工程造價要求、安全防護責任、投標須知、投標截止日期、開標時間和地點、評標辦法、違約責任、投標押金 、相關(guān)規(guī)范、投標文件格式、特別約定等,附件包括:相關(guān)圖紙、擬簽標準合同(明確我方要求的全部內(nèi)容)等
4.4.1.3各類招標文件、記錄由品質(zhì)管理部制定示范文本,作為公司該類招標的標準范本。
4.4.2招標信息發(fā)布及投標邀請
4.4.2.1公開招標的項目可以在當?shù)刂饕獔蠹?、網(wǎng)站或建設(shè)交易服務(wù)中心發(fā)布招標信息,并按政府有關(guān)部門規(guī)定辦理手續(xù)。
4.4.2.2實行邀請招標,由招標申請部門、品質(zhì)管理部從公司《合格服務(wù)供方一覽表》中選擇所需數(shù)量的投標單位進行邀請招標。
4.4.2.3如《合格服務(wù)供方一覽表》沒有合適的投標單位或數(shù)量不夠,應(yīng)由相關(guān)部門推薦,再組織進行考察,考察合格后方可選為投標方,并納入《合格服務(wù)供方一覽表》。
4.4.3 發(fā)標
4.4.3.1招標文件的發(fā)放、答疑及現(xiàn)場勘察由品質(zhì)管理部組織,招標申請部門、財務(wù)管理部、法務(wù)人員參與。
4.4.3.2公開招標的項目,要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查,審查合格的投標單位方可發(fā)放招標文件。
4.4.3.3招標現(xiàn)場答疑由招標申請部門負責做好記錄工作,該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標單位。
4.4.4開標
4.4.4.1招標文件應(yīng)規(guī)定:投標單位應(yīng)在規(guī)定日期之前將投標文件送交品質(zhì)管理部,投標截止日期之后,原則上不再接受任何投標文件。
4.4.4.2標書必須密封加蓋公章,開標前任何人不得擅自打開標書。
4.4.4.3品質(zhì)管理部主持開標工作,開標工作應(yīng)集體在場,現(xiàn)場拆封,該過程和內(nèi)容由招標申請部門作好記錄并填寫《開標記錄表》,參加開標的全體人員簽字確認。
4.4.5 評標和定標
4.4.5.1開標后,招標小組成員對各投標書內(nèi)容進行分析評比(與投標單位有利害關(guān)系的人員不得參與評標)
4.4.5.2 評標人應(yīng)客觀、公正地履行職務(wù),對自己提出的評審意見承擔個人責任。
4.4.5.3 評標應(yīng)以滿足招標文件要求為依據(jù)。定標原則為:
a.能滿足招標文件的實質(zhì)性要求,并經(jīng)評審其投標價格是合理低價。
b.同等條件下,原來與公司有過良好合作關(guān)系的投標方優(yōu)先中標。
4.4.5
.4 下列情況須重新招標:
a.發(fā)現(xiàn)投標單位相互串通投標。
b.投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假,騙取中標。
c.投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標。
d.開標后,發(fā)現(xiàn)所有投標皆不滿意(如各標價均高出標底價,不在合理報價范圍之內(nèi))。
4.4.5.5 整個評標定標過程須作好記錄,全體參加評標人員簽字確認。
4.4.5.6 確定中標單位后3天內(nèi),品質(zhì)管理部向中標單位發(fā)出中標通知函,并將中標結(jié)果以書面形式通知其他投標單位。
4.4.6 簽訂合同
4.4.6.1由招標申請部門參照合同范本擬定合同,按權(quán)限報公司相關(guān)部門審批,必要時由地產(chǎn)成本管理部和法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標單位對其內(nèi)容和條款進行確認后簽訂正式合同。
4.4.6.2 中標單位投標文件應(yīng)做為合同附件隨合同存檔,其它投標單位資料品質(zhì)管理部歸檔保存
4.4.7 招標文件管理
4.4.7.1所有招標文件統(tǒng)一編號,編號形式為'v-**-**&&','v'表示'**','**'表示項目簡稱,'**'表示年號,'&&'表示序號。
例如
城花:v-ch-0501 都花:v-dh-0505
新城:v-*c-0508 世貿(mào):v-sm-0512
5.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy7.4-z01-02-f1 《開標記錄表》
tjzzwy7.4-z01-02-f2 《開標評審表》
tjzzwy7.4-z01-02-f3 《開標成果審批表》
第9篇 物業(yè)管理處計算機管理辦法
項目物業(yè)管理處計算機管理辦法
1.機房安全規(guī)定:
1.1機房(工作臺)不得攜入易燃、易爆物品;
1.2機房內(nèi)嚴禁吸煙;
1.3機臺不準吃飯、吃零食或進行其他有害、污損電腦的行為;
1.4機房嚴禁亂拉接電源,以防造成短路或失火;
1.5安裝堅固門鎖系統(tǒng),防止電腦被盜。
2.機房凈化規(guī)定:
2.1機房內(nèi)不得有衛(wèi)生死角、可見灰塵;
2.2調(diào)節(jié)適合電腦的溫度、濕度、負離子濃度,定時換風;
2.3門窗密封,防止外來粉塵污染;
2.4機房內(nèi)不準帶入無關(guān)物品,不準睡覺休息;
2.5中心機房人員進入須穿軟底鞋;
2.6機房用品定期清潔。
3.機房參觀管理規(guī)定:
3.1不帶外人及無關(guān)人員進入
3.2經(jīng)公司批準,外來人員才予安排參觀。
3.3外來人員參觀機房,須有公司指定人員陪同。
3.4電腦處理秘密事務(wù)時,不得接待參觀人員或靠近觀看。
3.5操作人員按公司陪同人員要求可以對電腦演示、咨詢;對參觀人員不合理要求,陪同人員應(yīng)婉拒,其他人員不得擅自操作。
3.6經(jīng)同意,參觀人員可以實地操作電腦,但須有公司人員的認可,不得調(diào)閱公司機密文件。
3.7參觀人員不得擁擠、喧嘩,應(yīng)聽從陪同人員安排。
3.8參觀結(jié)束后,操作人員應(yīng)整理如常。
4.計算機人員管理規(guī)定
4.1計算機屬管理處公共財產(chǎn),僅限于管理處日常管理工作,任何人不得私自開啟計算機處理個人事務(wù),更不允許玩電腦游戲。
4.2嚴格按操作程序進行操作,不許違章操作。操作人員必須熟悉使用機型性能及配置軟件使用要領(lǐng)。
4.3計算機由專人負責系統(tǒng)的維護及數(shù)據(jù)的錄入、維護、修改工作,其他工作人員不允許對數(shù)據(jù)進行修改及拷貝。
4.4計算機負責人應(yīng)工作認真、責任心強,定期進行數(shù)據(jù)及系統(tǒng)的維護與備份工作,發(fā)現(xiàn)軟、硬件及網(wǎng)絡(luò)故障,及時報告領(lǐng)導,請專業(yè)技術(shù)人員維修,不準私自拆修。
4.5精心使用,不懂就問,絕不硬性操作,定期進行耗材的更換。
5.計算機保密
5.1不同密級文件存放于不同電腦中;
5.2設(shè)置進入電腦的密碼;
5.3設(shè)置進入電腦文件的密碼或口令;
5.4設(shè)置進入電腦文件的權(quán)限表;
5.5對電腦文件、數(shù)據(jù)進行加密處理。
a)為保密需要,定期或不定期地更換不同保密方法或密碼口令。
b).經(jīng)特殊申報批準,才能查詢、打印有關(guān)電腦保密資料。
c)電腦操作員對保密信息嚴加看管,不得遺失、私自傳播。
6.電腦病毒的防治
6.1公司購買使用公安部頒布批準的電腦殺毒產(chǎn)品。未經(jīng)許可證,任何人不得攜入軟件使用,防止病毒傳染。
6.2凡需引入使用的軟件,均須首先防止病毒傳染。電腦出現(xiàn)病毒,操作人員不能殺除的,須及時報電腦主管處理。
6.3在各種殺毒辦法無效后,須重新對電腦格式化,裝入正規(guī)渠道獲得的無毒系統(tǒng)軟件。
6.4建立雙備份制度,對重要資料除在電腦貯存外,還應(yīng)拷貝到軟盤上,以防遭病毒破壞而遺失。
6.5及時關(guān)注電腦界病毒防治情況和提示,根據(jù)要求調(diào)節(jié)電腦參數(shù),避免電腦病毒侵襲。
7.軟盤管理制度
7.1軟盤集中存放,由專人統(tǒng)一保管,個人不得隨便帶離公司。
7.2公司建立軟盤使用檔案,注明軟件名稱、部門、使用人員等信息。
7.3外用軟盤經(jīng)電腦主管檢查后方可使用,必要時留存保管處。
7.4公司統(tǒng)一添置空白盤片,員工不得隨意外購空白軟盤。
7.5各部門使用軟盤,均向管理人員登記借用。
第10篇 某物業(yè)管理公司考核辦法
物業(yè)管理公司考核辦法
1、目的
為加強公司內(nèi)部管理,激勵員工的工作積極性,使公司的各項規(guī)章制度得到貫徹執(zhí)行,制定本辦法。
2、適用范圍
公司全體員工。
3、原則
3.1制度面前,人人平等。
3.2堅持“四不講”,不講條件,不講情面,不講照顧,不講客觀,獎罰分明,逗硬考核。
3.3物業(yè)管理經(jīng)理行使對物業(yè)管理人員的考核權(quán),對公司負責,公司對物業(yè)管理經(jīng)理考核,各主管對員工進行考核。
4、考核時間:
每月26-28日前由物業(yè)管理經(jīng)理向?qū)Ω鲘徫还芾砣藛T進行打分考核。各主管對各崗位進行打分考核并公司審查、備案。
5、考核內(nèi)容
5.1公司規(guī)章制度執(zhí)行情況。
5.2崗位考核執(zhí)行情況。
6、考核辦法:
6.1物業(yè)管理人員各崗位工資由標準工資和考核工資組成,其中考核工資根據(jù)公司對各崗位的工作要求中劃定考核工資。具體物管經(jīng)理每月200元,物管員、收費員、維修員、保安為每月100元,保潔員為每月50元,作為當月的考核工資。其伙食、交通、通訊補貼除外。其余為標準工資。
6.2工作考核實行100分/人、月制考核,全面達標為100分,依次為94、84、74、64共五個等級。
6.3得分為95-100分者,得全月考核工資。
6.4得分為85-94分者,扣全月考核工資30%
6.5得分為75-84分者,扣全月考核工資80%
6.6得分為64-74分者,扣全月考核工資,另扣標準工資的30%。
6.6得分為64分以下者,扣全月考核工資,另扣標準工資的50%。直至當月違反同一規(guī)定兩次及以上者,加倍考核。
7.0考核通則
7.1獎勵
7.1.1對公司提高管理和服務(wù)質(zhì)量有突出貢獻,使公司增加收入上2萬元或減少損失2萬元以上者,獎5~50分/次。特別突出,晉升一級工資。
7.1.2工作業(yè)績突出,受到業(yè)主/使用人書面感謝表揚者,獎5~10分/次。
7.1.3參加行業(yè)、區(qū)、市級競賽獲獎,為公司爭得榮譽者,給予通報表揚,獎5~10分/次,獲市級嘉獎,獎15分/次,記功一次。
7.1.4見義勇為,事跡突出者,給予通報表揚,獎5~10分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.1.5拾金不昧,獎1~10分/次,數(shù)額巨大,加倍獎勵。
7.1.6公司的單項獎勵按有關(guān)規(guī)定進行獎勵。
7.1.7積極提合理化建議,對公司物業(yè)服務(wù)工作有實際收獲和較好推動作用,獎5~20分/次。
7.1.8及時制止治安、消防及其它突發(fā)事件,保護了生命財產(chǎn)安全,減少經(jīng)濟損失,獎5~20分/次。
7.1.9精打細算、修舊利廢、厲行節(jié)約、降低物管成本有較大成果,獎5~20分/次。
7.1.10對設(shè)施設(shè)備進行技改,延長設(shè)施設(shè)備使用壽命、相關(guān)消耗下降有明顯效果者,獎5~20分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.1.11堅持原則,檢舉、揭發(fā)損害公司利益的行為,事跡突出者,獎5~20分/次,特別突出者,加倍獎勵。
7.2考核
7.2.1遲到、早退、曠工,按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。
7.2.2著裝不規(guī)范、佩戴不完整,扣1分/次。
7.2.3姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范,扣1分/次(項)。
7.2.4語言粗俗,服務(wù)被業(yè)主有效投訴,扣5分/次(項)。
7.2.5不服從指揮,未按時完成上級交辦任務(wù),扣3分/次(項)。
7.2.6破壞團結(jié)、撥是弄非,工作推委、拖拉,扣3分/次(項)。
7.2.7工作期間,干與本職工作無關(guān)之事,扣3分/次。
7.2.8當班飲酒或酒后上班者(因公飲酒者,酒后不得上班,不在本考核之列),扣5分/次。
7.2.9當班吃零食,禁區(qū)內(nèi)吸煙者,扣2分/次。
7.2.10串崗、脫崗者,扣5分/次;若給公司或業(yè)主造成損失的,另行處理。
7.2.11當班吵架、打架、賭博者,扣10分/次,情節(jié)嚴重者,另行處理。
7.2.12當班期間睡崗者,扣10分/次。
7.2.13無故不參加例會、訓練、培訓者,扣2分/次。
7.2.14記錄不準確,各類資料上報不及時者,扣2分/次。
7.2.15弄虛作假,隱瞞實情,包庇、縱容下屬者,扣5分/次(項)。
7.2.16限期整改不及時,未達要求者,扣3分/次(項)。
7.2.17泄露公司機密、造謠、誹謗、打擊、報復他人者,扣10~20分/次。
7.2.18工作場地不干凈、整潔,工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑,扣1分/次(處)。
7.2.19故意刁難業(yè)主,向服務(wù)對象吃、喝、卡、拿、要,收取好處費,除退出非法所得、賠禮道歉外,另扣20分/次,情節(jié)嚴重者予辭退。
7.2.20主管負責人督查不嚴,導致工作出現(xiàn)大的失誤,影響公司形象或造成較大經(jīng)濟損失,扣5~20分/次或另行處理。
7.2.21業(yè)主(使用人)投訴、咨詢時認為不屬于本職責范圍而不理睬、不引導者,扣2分/次。
7.2.22各種考核事件如果有屬于直接上級平時督導不周的原因,或此事是由其他人員、其他部門檢舉者,其直接上級應(yīng)受相應(yīng)考核。
7.2.23各級員工對所屬人員的各種考核,如果有涉及知情不報或蓄意護短者,將受到被考核人相同的考核。
8.0考核細則
8.1部門負責人考核評分細則
8.1.1所管理物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生安全責任事故,根據(jù)事故責任大小扣20分/次或予行政處理,或按有關(guān)法律、法規(guī)處理。
8.1.2所管轄物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備完好率>98%,每降1個百分點,扣5分/個百分點。
8.1.3所管轄物業(yè)各項管理、服務(wù)規(guī)范未建立、健全,每缺一項,扣1分/項。
8.1.4每半年由公司調(diào)查一次業(yè)主滿意率,未達規(guī)定值,每降1個百分點,扣5分/個百分點。
8.1.5員工培訓不符合有關(guān)規(guī)定,扣5分/次。
8.1.6未經(jīng)主管領(lǐng)導同意,擅作主張,給業(yè)主或公司造成一定損失,扣
5~20分/次,情節(jié)嚴重,另行處理。
8.1.7違反公司人事管理制度和財務(wù)管理制度,扣10~20分/次。
8.1.8工作失職、瀆職,經(jīng)考評,不能勝任本職工作者,予降職或其它處理。
8.2收費員考核評分細則
8.2.1嚴格執(zhí)行公司的財務(wù)制度,建立健全各項收費臺帳,未做到,扣2分/次(項)。
8.2.2各科目按規(guī)定記帳,按時結(jié)帳、對帳,未做到,扣2分/次(項)。
第11篇 小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理辦法
第一章總則
第一條 為給我鄉(xiāng)居(村)民創(chuàng)造文明、整潔、安全、方便、優(yōu)美的工作和生活環(huán)境,加強和規(guī)范我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理,維護業(yè)主和物業(yè)管理當事人的合法權(quán)益,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我鄉(xiāng)實際,制定本辦法。
第內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會辦理下列事項并報社會事務(wù)辦公室備案:
(一) 對物業(yè)管理服務(wù)費據(jù)實結(jié)算;
(二) 移交物業(yè)檔案資料及有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三) 移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營性用房、場地及其他財物。
第五章物業(yè)管理保障
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起一個月內(nèi),向其提供下列物業(yè)管理資料:
(一) 居(村)民安置小區(qū)綜合驗收批準文件及有關(guān)資料;
(二) 居(村)民安置小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三) 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(四) 地下管網(wǎng)竣工圖;
(五) 業(yè)主分布情況;
(六) 其他有關(guān)物業(yè)管理的資料。
第二十五條 物業(yè)資金的管理
(一) 各社區(qū)(村)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)規(guī)范物業(yè)資金的管理,按照三資管理中心收支兩條線的財務(wù)管理規(guī)定,確保資金運行規(guī)范;
(二) 物業(yè)管理企業(yè)向居(村)委會繳納的物業(yè)管理保證金、居(村)民安置小區(qū)業(yè)主向居(村)委會繳納的房屋裝修保證金、居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益,應(yīng)由社區(qū)(村)委會直接收取存入鄉(xiāng)三資管理中心村集體賬戶;
(三) 各社區(qū)(村)收取的上述所列資金,只能用于物業(yè)管理服務(wù)費的支付、物業(yè)管理服務(wù)費保證金及居(村)民繳納的房屋裝修保證金的退還;用于房屋公用部位、公用設(shè)施、公用設(shè)備的維修及購置經(jīng)營用房,?？顚Ｓ?不得挪作他用;
(四) 居(村)民安置小區(qū)遇重大物業(yè)維修項目,在沒有確定物業(yè)維修金的情況下,必須由物業(yè)管理企業(yè)提出維修項目計劃,資金預算,經(jīng)社區(qū)(村)委員會討論同意并報政府按照有關(guān)報批程序?qū)徟髮嵤?。社區(qū)(村)委員會應(yīng)當及時對居(村)民安置小區(qū)物業(yè)維修項目及資金使用情況進行公示,并接受上級主管部門及居(村)民安置小區(qū)業(yè)主監(jiān)督;
(五) 居(村)民安置小區(qū)經(jīng)營性用房、場所租金及其他收益不能保證居(村)民安置小區(qū)正常資金支付的,差額由社區(qū)(村)從村集體資產(chǎn)收益中補足。
第二十六條 各社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)業(yè)主在享受專業(yè)物業(yè)服務(wù)的同時須向服務(wù)提供方繳納物業(yè)服務(wù)費:
(一) 各社區(qū)(村)可根據(jù)自身經(jīng)濟情況,在一定時期內(nèi)為本社區(qū)(村)居(村)民安置小區(qū)所在村集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主繳納物業(yè)管理費;
(二) 各社區(qū)(村)在小區(qū)業(yè)主委員會建立后,應(yīng)逐步推行“業(yè)主繳費,村級補貼”的物業(yè)服務(wù)繳費新模式;
(三) 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)非小區(qū)所在社區(qū)(村)集體經(jīng)濟組織成員的業(yè)主不得享受本社區(qū)(村)物業(yè)服務(wù)費的補貼及相關(guān)優(yōu)惠政策。
第六章獎懲
第二十七條 對在物業(yè)管理中取得顯著成績的物業(yè)管理企業(yè),由上級主管部門給予表彰并向社會公布,并且可享受我鄉(xiāng)居(村)民安置小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi),不履行本辦法規(guī)定的物業(yè)管理義務(wù)的,政府將予以警告、責令限期改正;情況嚴重者,村民安置小區(qū)業(yè)主委員會可以據(jù)此解除與其簽訂的《物業(yè)管理合同》。
第二十九條 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主和進入居(村)民安置小區(qū)的人員違反本辦法
第二十二條 規(guī)定之一的,物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依照《物業(yè)管理公約》給予警告、罰款,情況嚴重者,提請有關(guān)行政管理部門依法給予行政處罰。
第三十條 居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)當事人違反本辦法規(guī)定和《物業(yè)管理公約》《物業(yè)管理合同》,應(yīng)承擔民事責任的,受侵害的當事人可以向人民法院起訴。
第七章附則
第三十一條 本辦法有關(guān)專業(yè)用語的含義:
房屋公用部位,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同使用的門廳、樓梯間、走廊通道、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
公用設(shè)施,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、停車場所、化糞池、窨井、安全設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、照明路燈、綠地等設(shè)施。
公用設(shè)備,是指居(村)民安置小區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的給排水管道、水泵、水箱、落水管、垃圾道、電梯、避雷器及消防等設(shè)備。
第三十二條 本辦法由社會事務(wù)辦公室負責解釋。
第12篇 某某物業(yè)公司物品采購驗收領(lǐng)用管理辦法
某物業(yè)公司物品采購、驗收、領(lǐng)用管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物品管理,加強物品采購價格監(jiān)督管理,降低物品采購成本,降低庫存,增加企業(yè)效益,特指定本辦法。
第二條 本規(guī)定適用于公司各部門購買原材料、輔料、零部件、保潔用品、辦公用品、勞保用品以及其他物品等采購過程中的決策、價格監(jiān)督、領(lǐng)用監(jiān)督、財務(wù)核算等行為。
第三條 物品采購要樹立采購經(jīng)濟批量觀念,物品驗收要堅持獨立原則,物品的領(lǐng)用要樹立需用原則。
第二章 物品采購的管理
第四條 各部門每月應(yīng)根據(jù)部門需要,編制部門'采購計劃明細表'(一式兩份,部門一份,倉庫保管員一份,見表一),經(jīng)各部門主管簽字確認后,報綜合管理部(以下簡稱綜合部)。綜合部每月(25日前)應(yīng)根據(jù)各部門提交的部門采購計劃明細表及現(xiàn)物品庫存狀況編制'采購計劃匯總表'(一式兩份,綜合管理部一份,倉庫保管員一份,見表二),采購計劃匯總表后附各部門所需物品明細。'采購計劃匯總表'必須經(jīng)倉庫保管員、物業(yè)公司經(jīng)理確認后,審批方可生效。對采購計劃外的物質(zhì)需求,必須填寫'用品特批單'(見表三),經(jīng)上述人員確認同意,財務(wù)審批后方可采購。
第五條 綜合管理部每月應(yīng)編制采購計劃,并建立采購明細臺帳(保存期限為二年),接受主管領(lǐng)導檢查,定期和財務(wù)進行核對。采購計劃應(yīng)以合理的庫存和經(jīng)濟批量為前提,堅持'先利庫,后采購'的工作程序,誰提供采購依據(jù),誰承擔經(jīng)濟責任。
第六條 綜合管理部每半年需對重要、主要物品供應(yīng)商進行一次綜合評定,并建立供應(yīng)商檔案,對于評審不合格的供應(yīng)商予以淘汰,補充新的合格供應(yīng)商。
第七條 綜合管理部負責處理公司庫倉的冷、背、殘、次物品。
第三章 物品驗收的管理
第八條 所采購的貨品到達公司前,采購人員應(yīng)事先通知庫倉人員做好驗收準備。
第九條 采購的物品到達公司后,必須由采購人員、負責檢驗人員(使用部門、工程部技術(shù)人員)和倉庫人員一起根據(jù)供貨方發(fā)貨單(或發(fā)票)上所列物品進行逐一驗收。
第十條 采購物品的入庫驗收包括數(shù)量(直觀上物品的完好度)、質(zhì)量(規(guī)格、型號、產(chǎn)地等)、價格三個方面。數(shù)量和價格驗收由倉管人員負責,質(zhì)量驗收由使用部門(或公司專業(yè)技術(shù)人員)或倉管人員負責。
第十一條 公司所采購的物品到達后,應(yīng)在當日辦理完驗收入庫手續(xù)和財務(wù)入庫手續(xù)。
第十二條 公司購進物品,經(jīng)驗收合格后,倉管人員必須及時填制有編號的入庫單,一式三聯(lián)。對驗收不合格的物品,倉管員不得辦理入庫手續(xù),由采購員辦理換貨或退貨;對入庫后發(fā)現(xiàn)不合格的,倉管人員應(yīng)及時通知采購人員辦理換貨或退貨,給公司造成損失的,追究有關(guān)人員的責任。倉管人員填寫入庫單,應(yīng)以獨立保管的實體作為入庫單位。
第十三條 物品入庫后,應(yīng)當按照種類分區(qū)擺放整齊,按種類設(shè)置貨物標識,嚴禁將不同種類的貨物混放。
第十四條 付款時必須持合同、入庫單、發(fā)票經(jīng)總經(jīng)理(或其授權(quán)人)審批后,方可到財務(wù)部辦理付款手續(xù),手續(xù)不全財務(wù)有權(quán)拒絕付款。
第四章 物資領(lǐng)用管理
第十五條 確需領(lǐng)用物品的人員、部門,必須填寫公司統(tǒng)一印制的'領(lǐng)料單'及'采購計劃明細表'并經(jīng)部門負責人簽字,領(lǐng)用人持'領(lǐng)料單''采購計劃明細表'到倉庫領(lǐng)料,領(lǐng)料單的有效期限為3天。保潔用品,辦公用品等日常使用頻繁的物品,由各部門憑'領(lǐng)料單'、'采購計劃明細表'按月一次領(lǐng)出。
第十六條 倉管人員根據(jù)完備、有效、準確的領(lǐng)料單填寫一式四聯(lián)出庫單,按照出庫單上的項目逐一發(fā)放,并在各部門'采購計劃明細表'上蓋'已領(lǐng)用'章,定期將出庫單傳遞給財務(wù)部門。
第十七條 保潔班月領(lǐng)料計劃應(yīng)由保潔部主管按掌握的日常消耗所需量嚴格編制,并經(jīng)主管簽字后,報項目經(jīng)理審批。由月領(lǐng)料計劃分解產(chǎn)生的旬計劃、日計劃由其主管審批后連同物業(yè)經(jīng)理審批過的月領(lǐng)料計劃應(yīng)于計劃月上月末送至倉庫管理員,倉管人員嚴格按第二十條 和二十一條 的要求發(fā)料。
第十八條 每月末,由倉庫管理員對保潔部領(lǐng)用物料匯總,與月領(lǐng)料計劃進行核對,若有差異報其物業(yè)經(jīng)理并責成其說明原因。
第十九條 工程部主管根據(jù)歷史數(shù)據(jù)、經(jīng)驗,編制維修用料月計劃,對于經(jīng)常使用的替換配件、物品、維修材料等,由工程部主管提出申請,經(jīng)財務(wù)部審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審核批準后,可實行定額備用量,一般保證7天的庫存量。根據(jù)批準后的申請?zhí)顚?領(lǐng)料單'(見表四),一次領(lǐng)出備用。并指定專人負責,建立明細臺帳,月末工程部應(yīng)將庫存量結(jié)出,報倉管人員核對,財務(wù)部定期或不定期檢查領(lǐng)用、庫存情況。
第二十條 對于不經(jīng)常使用的物料,憑完備、有效的手續(xù)領(lǐng)用。
第二十一條 需要維修的客戶或公司部門,工程部必須根據(jù)客服中心填制的'報修單'(一式三聯(lián),財務(wù)、工程、客服各一聯(lián),見表五)進行維修,所需更換的物料或所需工費必須經(jīng)客戶或報修部門有關(guān)人員簽字確認,月末客服中心應(yīng)將報修單匯總后交倉管部門、財務(wù)部進行核對、核算。對于虛假的報修,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)予以嚴肅處理,工程部主管應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。
第二十二條 實行'以舊換新'領(lǐng)用物料的部門或人員,必須持舊物料和完備、有效的'領(lǐng)料單',到倉庫更換。倉管人員應(yīng)在領(lǐng)料單備注欄中注明'以舊換新'字樣,對回收廢舊物料有變賣價值的,倉管人員應(yīng)歸類存放,無使用價值的,也應(yīng)獨立存放,定期按程序由綜合管理部處理。
第五章 附則
第二十三條 采購必須按上述規(guī)定的程序辦理,指定專人負責采購、驗收和保管,公司將定期或不定期的進行全面檢查(包括價格、合同、程序等),并將檢查結(jié)果以書面形式上報公司領(lǐng)導;同時將此作為部門及個人的考核指標之一。
第二十四條 本管理辦法自下發(fā)之日起試行,原與此辦法有抵觸的,以本辦法為準。
第二十五條 本辦法由財務(wù)部負責解釋。
