第1篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負(fù)責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:
(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動);
(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報(bào)上級審批;
3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報(bào)箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制定下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)物業(yè)部;
2.編制管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)公司財(cái)務(wù)部;
3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;
4.對本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、管理費(fèi)變動)作出修改;
6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報(bào)告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織有關(guān)人員處理;
3.組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥;
4.清理管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報(bào)表;清查是否有漏收、錯(cuò)收;采取措施對拖欠管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表;
6.辦一期物業(yè)管理?？?宣傳表揚(yáng)小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
2.對小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報(bào)告,對發(fā)生異動的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;
7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會和經(jīng)驗(yàn);
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
10.制定下年度工作計(jì)劃。
第2篇 物業(yè)管理工作程序范本
物業(yè)管理服務(wù)初步展示
萬事開頭難
良好的第一印象
物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
策劃階段、前期準(zhǔn)備階段 (前期準(zhǔn)備)
啟動階段(物業(yè)交付使用初期)
日常運(yùn)作階段(正常運(yùn)作期)
策劃階段 1、早期介入
1.1檢討設(shè)計(jì)方案
(對日后管理不利因素作出改善建議)
1.2參與有關(guān)承建商會議,檢討進(jìn)度;
1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn);
2、制定物業(yè)管理服務(wù)方案:
1.1確定管理檔次
1.2確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.3財(cái)務(wù)收支預(yù)算
3、選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu): 前期準(zhǔn)備階段 1、機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制
2、人員選聘/培訓(xùn)
3、編制公共公約/守則;
4、草擬工作細(xì)則;
5、設(shè)立財(cái)務(wù)制度;
6、物業(yè)租售的代理
啟動階段 1、物業(yè)的接管驗(yàn)收
2、用戶入住
2.1宣傳物業(yè)管理
2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通)
2.3搬遷期間的安全
2.4裝修管理
3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立
日常運(yùn)作階段
日常管理/維護(hù)(房屋管理、設(shè)施管理等)
綜合服務(wù)(安全、環(huán)境、便民服務(wù)等)
配套設(shè)施的完善
系統(tǒng)的協(xié)調(diào)(內(nèi)/外)
房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程 前期階段之重點(diǎn)管理
――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃
外部
配套設(shè)施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、
能源:水、電、氣、備用、發(fā)展
保安、消防: 車場、住宅、設(shè)備
人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等
建筑材料:外墻、公共場所材料易維護(hù)和更換
科技運(yùn)用:智能化、網(wǎng)絡(luò)等
室內(nèi)
物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調(diào)采暖等
用戶單元:單元面積、管道、家電設(shè)備、陽臺綜合比例
內(nèi)部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務(wù))、細(xì)節(jié)空間(陽臺、吊柜)
環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟
循序漸進(jìn)
架構(gòu)設(shè)立――人員準(zhǔn)備
工程技術(shù)――環(huán)境維護(hù)――安全管理
――物業(yè)服務(wù)――超量布置――正常運(yùn)作
入住的前提條件
物業(yè)管理接管驗(yàn)收完成
已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務(wù)合同》
物業(yè)達(dá)到入住條件:
1、正式水電供應(yīng)已通
2、設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格
3、管理處有固定辦公場所
什么是物業(yè)的接管驗(yàn)收
是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)
是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí),以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)
在完成接管驗(yàn)收后,整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)的接管驗(yàn)收的內(nèi)容包括:
主體建筑
附屬設(shè)備
配套設(shè)施
道路
場地
環(huán)境綠化
接管驗(yàn)收的作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主的利益
為日后管理創(chuàng)造條件
物業(yè)接管驗(yàn)收的法規(guī)條款
全國條例
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
接管驗(yàn)收的依據(jù)
1、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》;
2、《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》;
3、現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范,驗(yàn)收規(guī)范;
4、設(shè)備使用說明書、設(shè)計(jì)資料和技術(shù)參數(shù);
5、消費(fèi)者對質(zhì)量的一般要求。 接管驗(yàn)收工作程序
一、查驗(yàn)應(yīng)提交的相關(guān)資料
新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(4項(xiàng))+技術(shù)資料(14項(xiàng))
原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(5項(xiàng))+技術(shù)資料(3項(xiàng))
掌握接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)
原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)
危險(xiǎn)與損壞問題的處理
接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
準(zhǔn)備、約定――驗(yàn)收(復(fù)檢)――
交付――保修――爭議的解決 接管驗(yàn)收中常見
非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題
1、屋面滲漏水。
2、有防水要求的地面滲水。
3、外墻面滲水。
4、室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。
5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。
6、門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件。
7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。
8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。
9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。
10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。
11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。
12、缺少信報(bào)箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責(zé)任
為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前好房屋交驗(yàn)收準(zhǔn)備,及時(shí)書面提請物業(yè)接管單位
進(jìn)行接管驗(yàn)收,接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的,接管單位在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證,并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得投入使用
接管驗(yàn)收時(shí),交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí),雙方協(xié)議處理辦法,并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn),建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗(yàn)。
房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因,是應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
新建房屋從驗(yàn)收接管之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿,按實(shí)結(jié)算,也可在驗(yàn)收接管時(shí),雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
在接管驗(yàn)收中如有爭議而又不能解決時(shí),可申請當(dāng)?shù)乜h級人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。
堅(jiān)持(繼續(xù))接管驗(yàn)收
原則性與靈活性結(jié)合
細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過程。
在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。
業(yè)主入住前應(yīng)準(zhǔn)備的資料
(1)房屋買賣合同或建設(shè)單位開具的入住通知書
(2)用水(電)申請書
(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復(fù)印件
(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張
(5)代理人入住委托證明及代理人身份證
(6)法人購買者需提供法人資質(zhì)證明及其復(fù)印件
(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及其復(fù)印件
(8)建設(shè)單位注明應(yīng)提供的其它文件資料
業(yè)主守則主要內(nèi)容
入住準(zhǔn)備
1、入住工作計(jì)劃
2、入住儀式策劃
根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)及小區(qū)實(shí)際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強(qiáng)與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。
3、環(huán)境準(zhǔn)備
入住工作程序注意事項(xiàng)
合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產(chǎn)生混亂;
“一站式”和“專案小組”服務(wù)相結(jié)合,方便業(yè)主;
工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;
設(shè)立專人引導(dǎo)車輛,維系有序現(xiàn)場;
明確修補(bǔ)隊(duì)伍的安排,重點(diǎn)屬單元室內(nèi)遺留問題的修補(bǔ);
充分運(yùn)用機(jī)會宣傳物業(yè)管理知識。
因故未能按時(shí)辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理
入住時(shí)限的法律意義
入住時(shí)限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時(shí)間期限。
按規(guī)定,當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件,建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)發(fā)出入住通知,約定時(shí)間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應(yīng)在約定時(shí)間期限內(nèi)辦妥房屋驗(yàn)收手續(xù),如因特殊原因無法及時(shí)收樓,必須征得建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。
裝修管理工作流程
物業(yè)管理裝修管理實(shí)務(wù)
建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(即磚混結(jié)構(gòu))--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結(jié)構(gòu)--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑
哪些墻體屬于承重墻
大部分六層住宅均為磚混結(jié)構(gòu),房屋由磚墻承重。預(yù)制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。
高層住宅一般均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序
裝修的5個(gè)統(tǒng)一要求
(1)根據(jù)規(guī)定嚴(yán)禁的條款
(2)室內(nèi)統(tǒng)一要求
(3)公共及室外統(tǒng)一要求
(4)特別情況的要求
(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。
施工期間的管理
每日不少于3次的現(xiàn)場巡查
無證人員不得入小區(qū)
施工人員按區(qū)域工作
控制作業(yè)時(shí)間、拆打時(shí)間。
檢查裝修項(xiàng)目是否為核查過的項(xiàng)目。
檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管
現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求。
發(fā)現(xiàn)新增項(xiàng)目需指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)。
現(xiàn)場的材料堆放是否安全。
垃圾是否及時(shí)清運(yùn),有無亂堆放。
裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。
裝修責(zé)任
(1)裝修戶責(zé)任
①凡因裝修施工造成損壞公共設(shè)施、設(shè)備及公共部位或給他人財(cái)物造成損失的,由裝修戶承擔(dān)全部責(zé)任及后果。
②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用),并視情況予以必要的賠償。
③因裝修施工引起報(bào)修的,裝修戶應(yīng)承擔(dān)全部維修費(fèi)用。
(2)施工隊(duì)責(zé)任
①施工隊(duì)違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權(quán)責(zé)令其停止施工。
②施工隊(duì)需自行規(guī)范其行為。
③施工隊(duì)需具備安全意識。
常見違規(guī)行為
擅自開工
超負(fù)荷有電
改動煤氣管線
空調(diào)位置
改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等
開鑿樓面
在室外添加設(shè)施
擅自動火作業(yè)
改變門的開啟方向
動用消防設(shè)施
隨意放置裝修材料和垃圾
違規(guī)使用電梯
不按時(shí)施工
施工證使用不當(dāng)
。。。。。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
中華人民共和國建設(shè)部令第110號
二○○二年三月五日頒布
2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會議討論通過,自2002年5月1日起施行。
第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:
(一)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
第六條
裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準(zhǔn),不得有下列行為:
(一)
搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改供暖管道和設(shè)施;
(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
第七條 住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。
第八條 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案,并做閉水試驗(yàn)。
第九條 裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的,必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。
第三章 開工申報(bào)與監(jiān)督
第十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。
非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定
深圳市人民政府令 第90號
第二條 承租人或其他使用人對房屋進(jìn)行裝修,應(yīng)經(jīng)房屋所有權(quán)人書面授權(quán)。
第四條 家居裝修應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)狻h(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 家居裝修不得涉及公共設(shè)施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應(yīng)具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點(diǎn); (二)專業(yè)技術(shù)人員不少于3人,主要技術(shù)工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術(shù)負(fù)責(zé)人具有3年以上裝修施工管理經(jīng)驗(yàn),并具有助理級以上技術(shù)職稱;四)注冊資本或資金數(shù)額不低于50萬元人民幣。
第九條 從事家居裝修者,應(yīng)依市政府有關(guān)規(guī)章向市主管部門申領(lǐng)《承建資格證書》。
《承建資格證書》實(shí)行年度審驗(yàn)制度。審驗(yàn)內(nèi)容包括施工業(yè)績、施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)和守法經(jīng)營情況等。
第三章 開工申報(bào)登記 第十四條 家居裝修工程實(shí)行開工申報(bào)登記制度。 居民在對家居進(jìn)行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報(bào)登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報(bào)表》一式三份,如實(shí)申報(bào)裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、施工人數(shù)、擬開工時(shí)間和竣工時(shí)間等內(nèi)容,并提交裝修合同復(fù)印件、交驗(yàn)裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應(yīng)當(dāng)出具回執(zhí)。 對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報(bào)登記申請后三個(gè)工作日內(nèi)予以登記。 居民和裝修者在辦理開工申報(bào)登記時(shí),應(yīng)分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現(xiàn)場管理 第十九條 家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等;(四)任意刨鑿、重?fù)繇敯濉⑼鈮?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。 確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的,居民應(yīng)委托建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案,報(bào)政府設(shè)計(jì)審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務(wù)的,責(zé)令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報(bào)登記擅自開工,或者在申報(bào)登記時(shí)提供虛假資料的,責(zé)令改正,補(bǔ)辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。
案例一:
某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報(bào)上一份裝修申報(bào)表,申請?jiān)陉柵_裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報(bào)裝修主管。裝修主管詢問情況時(shí),發(fā)現(xiàn)地點(diǎn)不夠確認(rèn)。于是,裝修主管去現(xiàn)場核實(shí),但他核實(shí)情況后未同意裝修方案,并將申報(bào)表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個(gè)工序。
案例分析:
第一,裝修主管對申報(bào)資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報(bào)地點(diǎn)與管理處對施工地點(diǎn)回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現(xiàn)場核對,發(fā)現(xiàn)該戶申請的設(shè)置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準(zhǔn)確把握有關(guān)規(guī)定盲目接受申請。所以將申報(bào)表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進(jìn)。
第二,管理處前臺工作人員在核查申報(bào)表
填寫情況時(shí)未認(rèn)真落實(shí)所申報(bào)的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報(bào)后仍不明業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置,應(yīng)對相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束。
案例二:
某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進(jìn)行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細(xì)分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時(shí)間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況;
第二,大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);
第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限、以及拒不整改時(shí)將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點(diǎn)。
案例三:
大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖,業(yè)主于是請裝修隊(duì)出了一張布置圖,但管理處認(rèn)為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。 案例分析:
這個(gè)案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結(jié)果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導(dǎo)意識,往往會出現(xiàn)指導(dǎo)錯(cuò)誤,從而導(dǎo)致不安全因素的產(chǎn)生。
第3篇 物業(yè)工作環(huán)境管理程序
職業(yè)安全衛(wèi)生管理程序文件
--物業(yè)工作環(huán)境管理程序
1.0 目的
對工作環(huán)境的要求和管理方法作出明確規(guī)定,以使各項(xiàng)管理服務(wù)活動在整潔、干凈、安全、規(guī)范、環(huán)保的環(huán)境中進(jìn)行
2.0 適用范圍
適用于公司所有工作場所的環(huán)境管理。
3.0 職責(zé)
3.1 經(jīng)理部負(fù)責(zé)配備工作環(huán)境的所需的資源。
3.2 各部門負(fù)責(zé)對本部門工作環(huán)境進(jìn)行日常的管理和維護(hù)。
3.3 管理部負(fù)責(zé)對工作環(huán)境的清浩衛(wèi)生和安全性進(jìn)行點(diǎn)檢和確認(rèn)。
4.0 工作程序
4.1經(jīng)理部要保證提供公司內(nèi)各工作區(qū)域場所的工作環(huán)境所需資源。對于為達(dá)到環(huán)境要求所需的設(shè)備、工具,責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)向總經(jīng)理提出,經(jīng)審批后安裝配備。
4.2清掃、衛(wèi)生要求
4.2.1每天,各工作區(qū)域負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排本部門的日常的清潔、清掃、整理、整頓、自律5s工作。以保證工作環(huán)境的整潔、干凈、明亮。
4.2.2各部門辦公或管理服務(wù)活動產(chǎn)生的廢棄物要分類存放到指定的收回桶,并作好必要防護(hù)措施。
4.2.3經(jīng)理部清潔工要負(fù)責(zé)自己負(fù)責(zé)的區(qū)域(包括對衛(wèi)生死角)的清掃工作。并按要求清運(yùn)固體廢度物,運(yùn)送時(shí)應(yīng)防止揚(yáng)散,遺落。
4.2.4經(jīng)理部清潔工每日清潔辦工區(qū)域時(shí),要噴放空氣清新劑,以保持辦公區(qū)的空氣清新。
4.2.5經(jīng)理部清潔工每日清掃衛(wèi)生間時(shí),要使用洗潔精清洗。
4.3 工作環(huán)境區(qū)域劃分
根據(jù)公司的工作環(huán)境及服務(wù)質(zhì)量要求,將公司工作環(huán)境劃分為:寫字間辦公區(qū)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行控制區(qū)/及倉庫區(qū)三類區(qū)域。 并由管理部編制《工作環(huán)境控制一覽表》,作為工作環(huán)境管理的依據(jù)。
4.4三類區(qū)域的環(huán)境要求管理
4.4.1為保持三類場所的地面干凈整潔,便于清掃,由相關(guān)部門派人不定期給地板涂刷油漆。
4.4.2辦公區(qū)要安裝空調(diào)或排風(fēng)扇,以保持正常的室溫或通風(fēng)順暢。
4.4.3設(shè)備設(shè)施運(yùn)行控制區(qū)和倉庫區(qū)要安裝排氣扇,使空氣流通。并正常地投入使用,出現(xiàn)故障時(shí)要及時(shí)報(bào)修。
4.4.3.1使用有機(jī)溶劑時(shí),要及時(shí)密封好,并作好標(biāo)識分類定點(diǎn)存放。
4.4.4 對倉庫區(qū)域要進(jìn)行溫度、濕度測試,以便控制在規(guī)定范圍內(nèi)。
4.5在使用油漆、鹽酸、除草殺蟲劑等化學(xué)品的工作中,作業(yè)員必須配戴規(guī)定的勞保用品(手套、口罩、眼鏡、耳塞、勞保鞋等)
4.6公司內(nèi)各區(qū)域消毒、滅菌
4.6.1滅菌、消毒單位
由符合資格的分承包商每月一次對各管理處所管轄范圍內(nèi)進(jìn)行消毒、滅菌及滅鼠、滅蚊蟲工作。公司本部由經(jīng)理部負(fù)責(zé)安排每月一次滅菌、消毒工作。
4.6.2 各相關(guān)部門派人配合其工作。并填寫《消殺工作記錄表》。
4.6.3 公司有新、擴(kuò)、改建項(xiàng)目的場合,應(yīng)對其工作環(huán)境按要求進(jìn)行識別、分類和控制。
4.7工作環(huán)境衛(wèi)生的檢查
4.7.1各部門責(zé)任人負(fù)責(zé)本區(qū)域的工作環(huán)境的日常檢查和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不符合要求的情況,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行糾正。并確認(rèn)其糾正效果。
4.7.2管理部負(fù)責(zé)在每月的月檢時(shí),依據(jù)《工作環(huán)境控制一覽表》等相關(guān)規(guī)定對各部門工作環(huán)境是否符合要求進(jìn)行檢查。
4.7.3如檢查發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目,要及時(shí)要求該區(qū)域管轄部門按要求進(jìn)行改善。必要時(shí),書面開出《不合格/糾正預(yù)防措施報(bào)告》。并跟蹤驗(yàn)證糾正結(jié)果。
4.7.4如檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)重大不符合項(xiàng),要及時(shí)匯報(bào)管理者代表,并按其指示進(jìn)行糾正。
5.0 相關(guān)文件
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《工作環(huán)境控制一覽表》(***-ohs-05-1/a)
6.2《消殺工作記錄》(***-qp-17-1/a)
6.3《不合格/糾正預(yù)防措施報(bào)告》(***-tp-09-4/a)
第4篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處行政工作職責(zé)
物業(yè)項(xiàng)目管理處行政的工作職責(zé)
1、貫徹落實(shí)物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時(shí),控制及節(jié)約行政成本;
2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護(hù)辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;
3、負(fù)責(zé)管理處的各類物品采購和固定資產(chǎn)管理;
4、嚴(yán)格執(zhí)行保密制度,負(fù)責(zé)管理處文件、資料、檔案、圖書等管理。
1)管理體系文件的發(fā)放管理。
2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷及檔案資料的立卷歸檔。
3)管理處合同、協(xié)議、評審記錄、業(yè)務(wù)信息等其它文件的整理。
4)指導(dǎo)管理處各部門的文件資料管理。
5)管理處各類書籍的購置、分類、保管、借閱、管理。
5、負(fù)責(zé)管理處會議的組織、安排、記錄及跟蹤落實(shí);
6、根據(jù)公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進(jìn)行管理處印章管理;
7、按照公司指引編制管理處行政辦公預(yù)算,并嚴(yán)格按照經(jīng)審批預(yù)算執(zhí)行及復(fù)核管理處日常辦公費(fèi)用的支出。
8、完成其他日常行政事務(wù)性工作;
第5篇 物業(yè)入伙管理工作程序
物業(yè)入伙管理程序
1.目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和安排,以確保業(yè)主(客戶)準(zhǔn)確而有秩序的入伙。
2.適用范圍
適用于公司所承接管理的新物業(yè)項(xiàng)目入伙手續(xù)。
3.相關(guān)文件
3.1質(zhì)量手冊之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.3物業(yè)的驗(yàn)收程序
3.4業(yè)主(客戶)維修安裝服務(wù)
3.5物業(yè)提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.職責(zé)
4.1物管部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。
4.2財(cái)務(wù)室負(fù)責(zé)向業(yè)主收取各種規(guī)定的費(fèi)用。
4.3工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。
4.4保安部負(fù)責(zé)入伙管理中監(jiān)督檢查安全事務(wù)。
5.實(shí)施程序
5.1入伙準(zhǔn)備工作
5.1.1物管部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:
a.入伙時(shí)間
b.入伙手續(xù)
c.入伙過程中使用的文件和表格
5.1.2入伙工作計(jì)劃程序應(yīng)由物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.1.3物管部應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》。
詳細(xì)說明:
a.需業(yè)主(客戶)準(zhǔn)備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
5.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示示標(biāo)識,并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo),便于業(yè)主(客戶)辦理各項(xiàng)手續(xù)。
5.2 入伙審查登記
5.2.1物管部應(yīng)建立入伙登記表。物管部對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無誤后收取《入伙通知書》。在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料。應(yīng)包括:
a.《用戶手冊》
b.《裝修須知》
c.《裝修審批表》
d.《驗(yàn)收交接表》
e.《住戶公約》
5.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊》中的業(yè)主簽收,或由物管部人員注明。
5.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住登記冊》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料。一般包括:
a.身份證或工作證復(fù)印件;
b.購/租房合同的正本及復(fù)印件;
d.已簽署的《住戶公約》。
5.2.4物管部對業(yè)主(客戶)提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證。驗(yàn)證內(nèi)容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.住戶公約是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
5.2.5審查通過后,物管部人員收取購/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份,在《入伙通知中》注明簽收。
5.3預(yù)交費(fèi)用
5.3.1物管部應(yīng)按《深圳經(jīng)濟(jì)物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》或市工商行政部審核價(jià),通知業(yè)主(客戶)去財(cái)務(wù)室交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。
5.3.2財(cái)務(wù)室根據(jù)《預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶)收取各項(xiàng)費(fèi) 用,并開立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費(fèi)用項(xiàng)目包括:裝修管理費(fèi)、裝修保證金等。
5.3.3財(cái)務(wù)室應(yīng)通知物管部已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由物管部在入伙登記冊中注明。
5.4 發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收
5.4.1上述手續(xù)完成后,物管部人員查驗(yàn)入伙登記表及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記,同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶)驗(yàn)收房屋內(nèi)設(shè)施。
5.4.2物管部人員與業(yè)主(客戶)一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《物業(yè)入伙交接記錄》上簽字確認(rèn)。
5.4.3驗(yàn)收過程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由物管部人員通知相關(guān)部門整改。整改合格后,由業(yè)主(客戶)驗(yàn)收認(rèn)可后,再發(fā)放鑰匙。
5.5 入伙后的裝修管理
5.5.1物管部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求。具體內(nèi)容參考程序文件qp-4.5《裝修管理》。
6.相關(guān)記錄
6.1物業(yè)入伙交接記錄
6.2入伙登記冊
6.3業(yè)主入伙費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
第6篇 某物業(yè)區(qū)域裝修管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)區(qū)域裝修管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
1、存檔裝修公司的資質(zhì)證書、裝修許可證及設(shè)計(jì)圖紙,并對裝修單位提供的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行審核,對于不合理的設(shè)計(jì)方案要求修改并要求提供修改方案。
2、要求業(yè)主及工長在做衛(wèi)生間及廚房防水時(shí),要按照施工相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)施工。
3、水電改造要求保留線路改造竣工圖,以便以后維修使用。
4、與業(yè)主及裝修公司簽定裝修噪音協(xié)議書,要求施工單位不得在周六、日及節(jié)假日噪音施工或超時(shí)施工。
5、提示業(yè)主及裝修公司嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)及公共設(shè)施設(shè)備等行為。
6、提示業(yè)主燃器管道及弱電管線移位必須找廠家或有資質(zhì)的專業(yè)人員,不得私自改動。
7、填寫溫馨提示,寫明裝修時(shí)間及聯(lián)系電話。
8、對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理。
9、裝修入場驗(yàn)收提示裝修公司及業(yè)主:水、電、氣、土建、門窗、弱電等設(shè)備設(shè)施基本使用方法。
10、裝修現(xiàn)場有無滅火器,可燃材料堆放是否整齊,電器使用等安全隱患檢查,嚴(yán)禁在裝修現(xiàn)場使用明火,吸煙等違規(guī)行為。
11、裝修現(xiàn)場有無違規(guī)施工,對私拆亂改行為嚴(yán)厲制止并及時(shí)上報(bào)。
12、制止在戶外門窗安裝防盜窗。
13、督促裝修垃圾放到制定位置及裝修噪音控制。
14、裝修許可證及施工人員出入證檢查。
15、空調(diào)安裝位置指定,保證建筑外觀的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
16、協(xié)調(diào)因裝修活動造成相鄰住宅的受損。
17、制止裝修垃圾、油漆等雜物倒入下水管道。
18、制止在公共場所加工作業(yè)。
19、檢查特種作業(yè)(電焊工、電工)有無向物業(yè)申請及相關(guān)有效證件。
20、裝修過程中對業(yè)主的題問作解答。
21、裝修完工驗(yàn)收。
第7篇 投入使用后物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
投入使用后的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃
根據(jù)對項(xiàng)目的了解,并參照管理同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),我司特?cái)M定出本項(xiàng)目第一年度的部門工作計(jì)劃,待日后實(shí)際管理過程中,我司將對其進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整與細(xì)化。
1)客戶服務(wù)中心年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 客戶服務(wù)
1.1 投訴受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 報(bào)修受理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 客戶走訪◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 監(jiān)控投訴處理結(jié)果◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 客戶檔案整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 前臺服務(wù)
2.1前臺接待工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 發(fā)放公共通知◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 郵件分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.4 報(bào)刊雜志收發(fā)、分揀◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3 服務(wù)質(zhì)量管理
3.1 與甲方召開月度例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 客戶滿意度調(diào)查◆◆◆◆
3.3 滿意度分析整改◆◆◆◆
3.4 部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
3.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2)保安部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 門崗值勤◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 白天外圍巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 夜間樓內(nèi)巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 停車場管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 突發(fā)情況處理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 消防巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.7 消防器材檢測◆◆◆◆◆◆
2 其他
2.1 消防演習(xí)◆◆每年2次
2.2 保安部日常培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 消防知識培訓(xùn)◆◆
3)保潔部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 日常工作
1.1 保潔日常工作實(shí)施◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 消殺滅蟲◆◆◆◆平均每年4次
1.3 石材養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆每年4次
1.4 外墻清洗◆◆每年2次
1.5 積雪清除◆◆◆冬季
2 其他工作
2.1 監(jiān)督綠化協(xié)作商工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 完成保潔采購與落實(shí)◆◆◆◆◆◆
2.3 保潔工作培訓(xùn)◆◆◆◆
4)工程部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 采暖制冷系統(tǒng)
1.1 維保合同控制◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 設(shè)備檢修◆◆
1.3 設(shè)備巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 管道濾網(wǎng)清潔◆◆
1.5 熱交換站維修養(yǎng)護(hù)◆◆
1.6 安全檢查◆◆
2 給排水系統(tǒng)
2.1 水泵、管線巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.2 雨、污水泵巡查養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.3 雨污水管線疏通清淤◆◆每年2次
2.4 清掏化糞池◆◆◆◆平均每年4次
2.5 檢修管道井、閥門◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2.6 水箱清理、檢修◆◆每年2次
2.7 水質(zhì)的化驗(yàn)◆◆每年2次
3 強(qiáng)弱電系統(tǒng)
3.1 避雷接地測試◆
3.2 消防系統(tǒng)檢修◆◆◆◆
3.3 電視、電話系統(tǒng)維保◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.4 照明系統(tǒng)維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.5 節(jié)日裝飾◆◆◆◆
3.6 配電室設(shè)備巡視維?！簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟簟?/p>
3.7 機(jī)電設(shè)備的巡視維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.8 安防系統(tǒng)維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.9 電梯巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.10 對電梯外包方監(jiān)督◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.11 中控室巡視檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.12 中控室維護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.13 弱電設(shè)備維護(hù)合同◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 土建結(jié)構(gòu)
4.1 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 公共區(qū)域門窗的養(yǎng)護(hù)及巡檢◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 外飾面及公共區(qū)域內(nèi)裝飾◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.4 公共區(qū)域內(nèi)裝飾及粉刷視情況而定
4.5 外圍道路巡視及養(yǎng)護(hù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.6 建筑物屋面檢查修理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.7 裝修管理及空房巡視◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5 其它
5.1 實(shí)施質(zhì)量體系文件要求◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.2 完成經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.3 室內(nèi)維修◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.4 計(jì)量表類,安全用品年檢執(zhí)行國家規(guī)定
5.5 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5.5 工程資料管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
5)會務(wù)部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月備注
1 會議服務(wù)日常工作
1.1 會議準(zhǔn)備◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 會議接待◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 會議服務(wù)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 會后整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 會議設(shè)施檢查◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.6 會議物品統(tǒng)計(jì)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
2 內(nèi)部管理與培訓(xùn)
2.1部門例會◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆每周一次
2.2 員工培訓(xùn)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
6)綜合部年度工作計(jì)劃
項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
1 人力資源管理
1.1 員工薪酬核算與發(fā)放◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.2 員工人事工作日常辦理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.3 人事數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計(jì)整理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.4 員工合同到期的續(xù)簽審批工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.5 員工內(nèi)部調(diào)查問卷的發(fā)放與分析◆◆◆◆
1.6 年終內(nèi)部優(yōu)秀員工的評選工作◆
1.7 月度稽查管理◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
1.8 員工醫(yī)藥費(fèi)等費(fèi)用報(bào)銷工作◆
1.9 年終獎(jiǎng)金的核算與發(fā)放◆
1.10 人工成本預(yù)算◆
2 培訓(xùn)管理
2.1 管理人員的培訓(xùn)◆◆◆◆
2.2 專業(yè)人員的技能培訓(xùn)◆◆◆◆
3 財(cái)務(wù)管理
3.1 財(cái)務(wù)日常報(bào)銷及帳目整理工作◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
3.2 財(cái)務(wù)月度分析◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4 行政后勤工作
4.1 辦公室外聯(lián)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.2 庫房物資◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
4.3 采購物資供應(yīng)◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作控制方式
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的控制方式
1、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查
物業(yè)管理中心通過持續(xù)的巡視和檢查來督促各崗位人員完成管理目標(biāo),提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量;并通過積極與業(yè)主溝通,定期征詢業(yè)主的意見,以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
檢查項(xiàng)目周期實(shí)施人檢查內(nèi)容
崗位巡視每日部門主管各崗位完成本日的工作計(jì)劃和
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)狀況
專項(xiàng)檢查每月管理中心項(xiàng)目經(jīng)理檢查各項(xiàng)工作落實(shí)情況,總結(jié)每月工作情況
年終總結(jié)每年管理中心項(xiàng)目經(jīng)理檢查管理中心的整體運(yùn)作和管理目標(biāo)的完成狀況
業(yè)主意見征詢每季抽樣調(diào)查不少于1/3的業(yè)主全面調(diào)查各業(yè)主對管理中心各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的意見,根據(jù)業(yè)主提出的合理化意見改進(jìn)物業(yè)管理的服務(wù)工作
2、管理工作的日?？刂?/p>
(1)監(jiān)督機(jī)制
a、公開監(jiān)督制:公布管理中心服務(wù)前臺電話,設(shè)立管理中心項(xiàng)目經(jīng)理意見箱,接受投訴和建議。所有員工佩帶工卡上崗,以便于公開監(jiān)督。
b、業(yè)主評議制:管理中心對各項(xiàng)管理活動實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋,對業(yè)主或其他來源獲得的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。實(shí)行閉環(huán)管理,使業(yè)主滿意。
c、定期報(bào)告制:管理中心定期向開發(fā)商相關(guān)主管部門、物業(yè)公司報(bào)告工作,檢討物業(yè)管理不足之處,持續(xù)改進(jìn)工作。
(2)自我約束機(jī)制
a、管理中心在物業(yè)管理過程中,嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。
b、巡視檢查制:由管理中心對各部門員工進(jìn)行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。對重大質(zhì)量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題,由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。
c、實(shí)行考核淘汰制:管理中心每年對員工進(jìn)行全方位考核,實(shí)行末位淘汰制,對管理中心項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行述職考核,不適應(yīng)崗位者,根據(jù)其能力及特點(diǎn)更換崗位。
第9篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責(zé)
崗位名稱:物業(yè)管理員(外勤)
主要職責(zé)及權(quán)限:
1、為業(yè)主及時(shí)、準(zhǔn)確的辦理入伙手續(xù)。
2、對項(xiàng)目范圍每天至少兩次巡視,對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進(jìn)行督促檢查,檢查項(xiàng)目道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境,發(fā)現(xiàn)違章和不文明行為及時(shí)制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時(shí)處理業(yè)主要求和報(bào)修的項(xiàng)目,如無法及時(shí)解決,需向上級匯報(bào),并向業(yè)主及時(shí)做出解釋。
4、統(tǒng)計(jì)水、電、煤氣表讀數(shù),計(jì)算收費(fèi),發(fā)出收費(fèi)通知,并按時(shí)收繳。
5、負(fù)責(zé)分發(fā)業(yè)主信件和各類通知等。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
第10篇 物業(yè)轄區(qū)建筑物公共設(shè)施管理工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)轄區(qū)建筑物及公共設(shè)施管理程序
1.0 目的
保證建筑物主體及公共設(shè)施完好率達(dá)到規(guī)定的要求。
2.0 適用范圍
適用于公司所轄物業(yè)的建筑物的維護(hù)以及除機(jī)電設(shè)備以外的公共設(shè)施的管理。
3.0 職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)非日常性維護(hù)項(xiàng)目的審批。
3.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)重大或?qū)ｍ?xiàng)建筑物維護(hù)的策劃、控制,并審定預(yù)、決算以及各類公共設(shè)施的維修等技術(shù)指導(dǎo)工作。
3.3 公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)各項(xiàng)維護(hù)款項(xiàng)的資金結(jié)算。
3.4 管理處主任負(fù)責(zé)對日常建筑物維護(hù)工作的具體施工進(jìn)行監(jiān)督、控制以及工程驗(yàn)收。
3.5 管理處維修班長負(fù)責(zé)編制公共設(shè)施清單、制定檢查規(guī)定,在市政公共設(shè)施有故障時(shí),及時(shí)向相關(guān)市政管理部門報(bào)告,并檢查維修結(jié)果。
3.6 管理處維修班負(fù)責(zé)物業(yè)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)、檢修,并由建立相應(yīng)資料檔案。
4.0 工作程序
4.1 日常檢查
4.1.1 管理處主任組織管理人員,依據(jù)建設(shè)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,每半年對建筑物進(jìn)行一次全面檢查,并作詳細(xì)檢查記錄,填寫《建筑物及公共設(shè)施檢查表》。
4.1.2 管理處主任指定專人負(fù)責(zé)每天至少詳細(xì)巡查管轄區(qū)域內(nèi)建筑物及公共設(shè)施一次,并在《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》中填寫檢查結(jié)果,發(fā)現(xiàn)問題隨時(shí)在《維修通知單》中記錄,并通知相關(guān)人員進(jìn)行維修,維修結(jié)果由維修班長驗(yàn)證。
4.1.3 各管理處建立公共設(shè)施管理檔案。
4.2 維護(hù)與驗(yàn)收
4.2.1 一般小型日常性維護(hù)項(xiàng)目,由維修班負(fù)責(zé)完成,并在《維修通知單》中記錄,由維修班長負(fù)責(zé)驗(yàn)證維修結(jié)果。
4.2.2 管理處主任根據(jù)檢查情況,確定有關(guān)建筑物大型維護(hù)工作項(xiàng)目,形成專項(xiàng)報(bào)告上報(bào)公司機(jī)電工程部,由機(jī)電工程部審核報(bào)總經(jīng)理審批后進(jìn)行維護(hù)工作;管理處主任負(fù)責(zé)整改項(xiàng)目的驗(yàn)收工作。
4.2.3 管理處可根據(jù)實(shí)際狀況向公司工程機(jī)電工程部提出維護(hù)的合理化建議。
4.2.4 維修班長每月初統(tǒng)計(jì)上月建筑物及公共設(shè)施維修情況,并填寫《維修情況統(tǒng)計(jì)表》,復(fù)印件報(bào)機(jī)電工程部。
4.2.5 管理處維修班長每月25日前作出下月材料配件的《物品采購申請表》,經(jīng)公司機(jī)電工程部審核報(bào)總經(jīng)理審批后,采購員按采購控制程序進(jìn)行采購。
4.3 對不合格維護(hù)的控制
4.3.1 管理處主任或維修班長發(fā)現(xiàn)維護(hù)質(zhì)量不符合要求時(shí),要求進(jìn)行返工、返修等處理,直至符合要求通過驗(yàn)收。
4.3.2 整個(gè)維護(hù)工作沒有按預(yù)定時(shí)間完成,在保證質(zhì)量的同時(shí),公司機(jī)電工程部經(jīng)理及管理處主任抓緊對工作進(jìn)行督促,盡快完成任務(wù)。
4.3.3 維修班長每月根據(jù)建筑物及公共設(shè)施巡查情況,做完好率統(tǒng)計(jì),填寫《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表》,復(fù)印件報(bào)公司機(jī)電工程部。
4.4 管理處維修班長建立相應(yīng)的檢修工作檔案資料。
4.5 應(yīng)急維修養(yǎng)護(hù)
4.5.1突發(fā)事故指如地基下沉,墻面出現(xiàn)裂縫,建筑結(jié)構(gòu)發(fā)生變化等。
4.5.2管理處在及時(shí)采取安全措施的同時(shí)報(bào)公司機(jī)電工程部進(jìn)行應(yīng)急處理,機(jī)電工程部應(yīng)立即委托建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施現(xiàn)場勘察,由受委托建筑專業(yè)機(jī)構(gòu)提交《勘察報(bào)告及處理方案》及報(bào)價(jià),經(jīng)機(jī)電工程部審核后,形成書面報(bào)告報(bào)公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。
5.0 支持性文件
5.1《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》(建設(shè)部)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《建筑物及公共設(shè)施檢查表》(***-qp-04-1/a)
6.2《建筑物及公共設(shè)施巡查記錄表》(***-qp-04-2/a)
6.3《維修通知單》(***-qp-06-4/a)
6.4《維修情況統(tǒng)計(jì)表》(***-qp-04-3/a)
6.5《物品采購申請表》(***-qp-11-1/a)
6.6《整改通知書》(***-qp-04-4/a)
6.7《建筑物及公共設(shè)施完好率統(tǒng)計(jì)表》(***-qp-04-5/a)
6.8《勘察報(bào)告及處理方案》(不定格)
第11篇 新物業(yè)項(xiàng)目入伙管理工作程序
新項(xiàng)目入伙管理工作程序
1總則
1.1有序組織業(yè)戶入伙,提供便捷、高效的顧客服務(wù),是地產(chǎn)銷售和后續(xù)物業(yè)服務(wù)的重要內(nèi)容,項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)相互配合,嚴(yán)密策劃和組織新項(xiàng)目的業(yè)戶集中入伙工作。
1.2新項(xiàng)目集中入伙工作由項(xiàng)目所在公司主導(dǎo),物業(yè)分公司配合。
1.3各物業(yè)分公司應(yīng)配合項(xiàng)目所在公司履行房屋保修義務(wù),在保修期內(nèi)工程質(zhì)量問題必須得到及時(shí)、有效的處理,切實(shí)維護(hù)業(yè)戶合法權(quán)益和ee地產(chǎn)的品牌形象。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織成立交樓入伙工作小組,制定交樓入伙工作方案,組織交樓準(zhǔn)備工作,確定入伙時(shí)間。
2.2項(xiàng)目所在公司營銷部、工程(配套)部、開發(fā)設(shè)計(jì)部、財(cái)務(wù)部參與入伙工作。
2.3物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體編制物業(yè)入伙方案,按計(jì)劃準(zhǔn)備及組織實(shí)施入伙管理工作。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目入伙管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。
2.5項(xiàng)目所在公司工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)監(jiān)理公司和施工單位參與交樓驗(yàn)收工作。
3工作程序
3.1成立入伙工作小組
3.1.1組成人員:由項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理、營銷總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)和物業(yè)分公司總經(jīng)理組成,項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理擔(dān)任組長,物業(yè)分公司總經(jīng)理擔(dān)任副組長。
3.1.2人員分工:接待組(負(fù)責(zé)客戶引導(dǎo)、業(yè)戶身份核驗(yàn)、資料接收及發(fā)放)、收費(fèi)組、驗(yàn)收組、發(fā)鑰匙組、咨詢及后勤保障組,入伙當(dāng)天現(xiàn)場總指揮為物業(yè)分公司總經(jīng)理。
3.2入伙策劃
3.2.1在入伙前,物業(yè)分公司將《入伙須知》及其它需提示的內(nèi)容與項(xiàng)目所在公司的《入伙通知書》一起向業(yè)戶送發(fā),向業(yè)戶明示入伙須知信息。
3.2.2物業(yè)分公司負(fù)責(zé)配合項(xiàng)目所在公司做好業(yè)戶集中入伙工作,擬訂項(xiàng)目集中入
伙方案。項(xiàng)目集中入伙方案經(jīng)物業(yè)分公司總經(jīng)理和項(xiàng)目所在公司營銷(策劃)部審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)管理公司物業(yè)管理部、市場部備案。管理公司收到入伙方案的日期應(yīng)與預(yù)定的入伙日期至少提前30天。
3.2.3入伙過程中涉及的所有收費(fèi)項(xiàng)目,且在房產(chǎn)銷售合同中未明確約定的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須在入伙方案審批前報(bào)管理公司批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。
3.2.4新項(xiàng)目集中入伙方案中應(yīng)包含對可能的緊急的識別、評價(jià),以及相應(yīng)的處置預(yù)案。
3.2.5入伙方案的內(nèi)容應(yīng)包括但不限于:
a)入伙的時(shí)間及實(shí)施地點(diǎn);
b)入伙工作目標(biāo)及接待能力要求;
c)入伙手續(xù)辦理的流程;
d)接待現(xiàn)場布置要求;
e)可能緊急情況及處置預(yù)案要求;
f)負(fù)責(zé)入伙工作的人員安排及職責(zé);
g)入伙過程中使用的文件和表格;
h)入伙準(zhǔn)備工作的安排及要求;i)所需費(fèi)用預(yù)算。
3.3交樓入伙準(zhǔn)備工作
3.3.1人員培訓(xùn)
a)按人員分工,明確各組的任務(wù)及與其它組的銜接要求;
b)對工作流程、注意事項(xiàng)及入伙中業(yè)戶普遍關(guān)注的收費(fèi)、驗(yàn)收、房屋質(zhì)量保修、裝修等問題進(jìn)行培訓(xùn),必要時(shí)擬寫《入伙工作統(tǒng)一說辭》。
3.3.2入伙發(fā)放資料及記錄的準(zhǔn)備
交樓入伙工作小組在業(yè)戶入伙前15個(gè)工作日準(zhǔn)備好用于入伙的必要的資料,并由物業(yè)分公司整理匯總備用。
1)入伙發(fā)放資料包括(不限于):
a)入伙通知書;
b)出庫單;
c)入伙須知(可制成印刷品張貼);
d)入伙流程圖(可制成印刷品張貼);
e)業(yè)主臨時(shí)公約;
f)住戶手冊;
g)房屋質(zhì)量保證書;h)房屋使用說明書;i)裝修手冊;
j)物業(yè)管理費(fèi)批文;
k)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)文本。
2)記錄包括(不限于):
a)業(yè)戶情況登記表;b)入伙流程簽認(rèn)單;c)區(qū)域防火責(zé)任書;d)入伙收樓確認(rèn)單。e)整改項(xiàng)目報(bào)告。
3.3.3入伙前與業(yè)主的溝通為了使入伙工作順利開展,在項(xiàng)目所在公司寄發(fā)《入伙通知書》時(shí),物業(yè)分公司可將業(yè)主須知的相關(guān)資料一同寄發(fā)。
3.3.4入伙現(xiàn)場環(huán)境布置要求
a)總體環(huán)境應(yīng)布置成喜慶、熱烈的場面,襯托出ee品牌;
b)入伙辦理的區(qū)域必須保持干凈衛(wèi)生、井然有序,必要時(shí)采用燈籠、彩旗、彩帶、擺放花籃、盆栽花木等進(jìn)行裝飾;
c)入伙現(xiàn)場辦理地址、辦理時(shí)間、入伙注意事項(xiàng)、入伙流程等標(biāo)識,相關(guān)場地、道路應(yīng)有明顯、溫馨的指路牌;
d)工作人員按分工不同應(yīng)有明確的工作區(qū)域,避免出現(xiàn)慌亂現(xiàn)象、服務(wù)人員著裝整齊,精神飽滿;
e)在許可條件下,現(xiàn)場設(shè)置盡量考慮滿足人們輕松地等候或進(jìn)行辦理入伙的環(huán)境;
f)辦公現(xiàn)場資料擺放整齊有序。
3.4入伙手續(xù)的辦理
3.4.1入伙手續(xù)辦理流程圖
入伙手續(xù)辦理流程圖
業(yè)主
………攜帶資料,按規(guī)定時(shí)間到達(dá)入伙現(xiàn)場
營銷部
………核對確認(rèn)業(yè)戶身份,向業(yè)戶發(fā)放《出庫單》
接待組
………業(yè)戶情況登記,補(bǔ)簽相關(guān)合同
收費(fèi)組
………收取相關(guān)費(fèi)用,開具發(fā)票
驗(yàn)收組
………與業(yè)戶共同驗(yàn)收房屋,出現(xiàn)問題記錄并跟蹤返修,水電開通,水電表初始讀數(shù)抄錄
鑰匙發(fā)放
………發(fā)放鑰匙,發(fā)放資料
資料歸檔
3.4.2項(xiàng)目所在公司營銷(策劃)部負(fù)責(zé)核對業(yè)戶《入伙通知書》,查驗(yàn)以下業(yè)戶證
件:
a)購房合同原件;
b)業(yè)戶身份證或護(hù)照原件;
c)單位購房的查驗(yàn)須出示單位營業(yè)執(zhí)照副本;
d)委托他人辦理的須出示業(yè)戶委托書,并留存。
3.4.3確認(rèn)業(yè)戶身份無誤后,營銷部向業(yè)戶簽發(fā)《出庫單》。
3.4.4接待組
a)核對、回收《出庫單》存根聯(lián);
b)留存業(yè)戶證件復(fù)印件,填寫《業(yè)戶情況登記表》,簽署《區(qū)域防火責(zé)任書》;
c)與未簽約業(yè)戶補(bǔ)簽《前期物業(yè)管理協(xié)議》和《業(yè)戶臨
時(shí)公約》;
d)經(jīng)辦人在《入伙資料交收登記表》上的'業(yè)戶資料提交欄'簽字確認(rèn);
e)請業(yè)戶在《入伙流程簽認(rèn)單》文件欄上簽字確認(rèn)。
3.4.5收費(fèi)組依照法規(guī)、政府批文和公司要求,收取物業(yè)管理費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用,并與業(yè)戶共同在《入伙流程簽認(rèn)單》收費(fèi)欄簽字確認(rèn)。
3.4.6驗(yàn)收組
a)在業(yè)戶交納完入伙費(fèi)用后,驗(yàn)收組通知水電工開通該業(yè)戶物業(yè)的水電,攜同施工單位、監(jiān)理公司,與業(yè)戶對房屋進(jìn)行驗(yàn)收;
b)將水電表初始讀數(shù)及驗(yàn)收情況登記在《入伙收樓確認(rèn)單》中;
c)房屋驗(yàn)收合格的,驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中簽字確認(rèn);
d)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題,按3.6進(jìn)行。驗(yàn)收完成后驗(yàn)收組與業(yè)戶在《入伙收樓確認(rèn)單》及《入伙流程簽認(rèn)單》中注明并簽字確認(rèn)。
3.4.7鑰匙發(fā)放組
a)房屋驗(yàn)收無問題或業(yè)戶要求在搬入后再行維修的,鑰匙發(fā)放組將業(yè)戶房屋鑰匙全部交給業(yè)戶;
b)房屋驗(yàn)收有問題的,鑰匙發(fā)放按3.6進(jìn)行。組在將業(yè)戶房屋鑰匙交給業(yè)戶時(shí),經(jīng)業(yè)戶同意留下一套鑰匙(在《收樓問題整改報(bào)告》中記錄),供維修使用;
c)業(yè)戶領(lǐng)取鑰匙后,在《鑰匙領(lǐng)取登記表》及《入伙流程簽認(rèn)單》上簽字確認(rèn);鑰匙托管的,在表單備注欄注明;
d)鑰匙發(fā)放組將《住戶手冊》、《裝修手冊》、《房屋質(zhì)量保證書》、《房屋使用說明書》發(fā)給業(yè)戶保存,并請業(yè)戶在《入伙資料交收登記表》上的'入伙資料收取欄'簽字確認(rèn),入伙手續(xù)辦理完畢。
3.5所有資料和業(yè)戶檔案由物業(yè)分公司負(fù)責(zé)收集、整理和保存。
3.6房屋交收問題的整改
3.6.1驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題時(shí),業(yè)戶在《整改項(xiàng)目報(bào)告》中記錄交給驗(yàn)收人員,將鑰匙交給驗(yàn)收人員便于維修,并在《入伙收樓確認(rèn)單》的'回執(zhí)欄'中填寫相關(guān)記錄并保留回執(zhí)欄;
3.6.2物業(yè)分公司根據(jù)《整改項(xiàng)目報(bào)告》內(nèi)容向綜合維修隊(duì)下達(dá)《工程維修作業(yè)單》,項(xiàng)目所在公司須督促盡快維修,以免影響業(yè)戶裝修;
3.6.3維修完成并通過物業(yè)分公司檢驗(yàn)后,物業(yè)分公司聯(lián)系業(yè)戶前來復(fù)驗(yàn),向業(yè)戶交回所保留的鑰匙并請其在《整改項(xiàng)目報(bào)告》的乙條款中簽字確認(rèn)。
3.7集中入伙辦理過程中,項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司必須確保:任何存在疑慮或不滿意見的業(yè)戶均能及時(shí)地與公司高層管理人員溝通,避免現(xiàn)場服務(wù)人員的拖延造成矛盾激化或不滿情緒的擴(kuò)散。
3.8集中入伙期間,物業(yè)分公司必須每對入伙辦理情況進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),在當(dāng)天報(bào)告項(xiàng)目所在公司。
3.9物業(yè)集中入伙結(jié)束后一周內(nèi),物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司對入伙工作進(jìn)行總結(jié),對入伙過程中反映出來的房屋質(zhì)量、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等方面問題進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),報(bào)送項(xiàng)目所在公司及管理公司物業(yè)管理部備案。
4零星入伙(入住)
在物業(yè)集中入伙之后,針對物業(yè)正常運(yùn)營期間個(gè)別業(yè)戶(租戶)入伙手續(xù)辦理,除不必制訂準(zhǔn)備工作計(jì)劃和交付方案外,相關(guān)入伙手續(xù)仍必須按上述規(guī)定辦理。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm7501入伙通知書(范本)
5.2wdwy-wi-mm7502入伙須知(范本)
5.3wdwy-fr-mm7501出庫單
5.4wdwy-fr-mm7502入伙流程簽認(rèn)單
5.5wdwy-fr-mm7503業(yè)戶情況登記表
5.6wdwy-fr-mm7504區(qū)預(yù)防火責(zé)任書
5.7wdwy-fr-mm7505入伙收樓確認(rèn)單
5.8wdwy-fr-mm7506整改項(xiàng)目報(bào)告
第12篇 物業(yè)管理公司管理評審控制工作程序
物業(yè)管理公司管理評審控制程序
1.0目的:
通過對公司管理體系運(yùn)行情況及適宜性、充分性、有效性的評審,據(jù)此作出決定是否采取相應(yīng)的改進(jìn)措施,確保管理體系滿足規(guī)定的質(zhì)量、環(huán)境方針和質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)的要求,并使其適應(yīng)所處內(nèi)外部環(huán)境的變化。
2.0適用范圍:
適用于公司管理層對公司管理體系的評審。
3.0職責(zé):
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)行管理評審。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)編制《管理評審計(jì)劃》,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施管理體系改進(jìn)措施。
3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)編制《內(nèi)、外審審核結(jié)果總結(jié)》、《糾正與預(yù)防措施實(shí)施情況》,負(fù)責(zé)召集管理評審會議,進(jìn)行評審結(jié)果跟蹤,并負(fù)責(zé)組織實(shí)施服務(wù)績效改進(jìn)。
3.4綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)編制《人力資源狀況總結(jié)》,并組織實(shí)施人力資源改進(jìn)及組織實(shí)施工作環(huán)境改進(jìn)。
3.5工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施設(shè)備設(shè)施改進(jìn)。
3.6客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)《顧客反饋情況總結(jié)》。
3.7管理者代表編制《管理評審改進(jìn)建議》。
4.0程序:
管理評審至少一年進(jìn)行一次,一般在內(nèi)部管理體系審核結(jié)束后進(jìn)行?？偨?jīng)理認(rèn)為有必要時(shí);公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)發(fā)生重大變化時(shí);當(dāng)公司內(nèi)發(fā)生重大服務(wù)質(zhì)量事故或在客戶有關(guān)服務(wù)質(zhì)量的投訴連續(xù)發(fā)生時(shí);當(dāng)市場狀況發(fā)生重大變化時(shí)。
由公司最高管理層、各部門負(fù)責(zé)人等人員組成。根據(jù)評審需要可安排相關(guān)部門人員列席,列席人員由總經(jīng)理確定。
管理者代表編制,由總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布,應(yīng)包括以下
內(nèi)容:評審時(shí)間、地點(diǎn)、參加人員、會議議題
綜合事務(wù)部編制《內(nèi)、外審審核結(jié)果總結(jié)》和《糾正與預(yù)防措施實(shí)施情況總結(jié)》;綜合事務(wù)部編制《人力資源狀況總結(jié)》;客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)《顧客反饋情況總結(jié)》;管理者代表匯總整理各項(xiàng)資料,并編制《管理評審改進(jìn)建議》。
綜合事務(wù)部將各項(xiàng)資料報(bào)總經(jīng)理核準(zhǔn)后發(fā)至各參加管理評審人員。
綜合事務(wù)部召集人員;總經(jīng)理組織進(jìn)行管理評審;評審內(nèi)容:管理體系是否適合性、充分性及有效性;公司的質(zhì)量、環(huán)境方針,質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)規(guī)定的要求是否達(dá)到;公司的組織機(jī)構(gòu)、資源配置是否有效,人員素質(zhì)是否符合規(guī)定的要求;品質(zhì)改進(jìn)及服務(wù)業(yè)績分析;內(nèi)部管理體系審核結(jié)果是否適宜、有效,采取的糾正、預(yù)防措施是否有效;客戶的投訴是否迅速有效地處理,處理措施是否妥當(dāng)。
管理者代表編制評審報(bào)告,包括以下內(nèi)容:對質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)貫徹實(shí)施情況及適應(yīng)性的評價(jià)結(jié)論,對質(zhì)量、環(huán)境目標(biāo)調(diào)整的決議;對管理體系適應(yīng)性、充分性、有效性的評價(jià)結(jié)論;管理體系運(yùn)行現(xiàn)狀與問題;重大改進(jìn)措施;其它決議或需要說明的事項(xiàng)。
管理體系改進(jìn)措施由管理者代表負(fù)責(zé)組織實(shí)施;服務(wù)過程改進(jìn)措施由各部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施;服務(wù)績效改進(jìn)措施由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施;設(shè)備設(shè)施改進(jìn)措施由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施;工作環(huán)境改進(jìn)措施由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施;綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)改進(jìn)措施的跟進(jìn)。
《管理評審計(jì)劃》原件由綜合事務(wù)部保存,保存期限為三年。
《管理評審會議記錄》原件由綜合事務(wù)部保存,保存期限為一年。
5.0支持性工具
《管理評審計(jì)劃》
《管理評審報(bào)告》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
