第1篇 物業(yè)管理公司經(jīng)理人廉正工作守則
物業(yè)管理公司經(jīng)理人廉正守則
為維護zz企業(yè)形象,保證公司各項規(guī)章制度的嚴肅性,保證公司有一個清潔廉政的管理層員工隊伍。特制定經(jīng)理人廉政守則。
1、大力宣傳zz企業(yè)文化,發(fā)揚zz'精誠團結(jié)、艱苦奮斗、積極進取、嚴格苛求、自覺奉獻'的工作精神。
2、愛護zz企業(yè)品牌,象愛護自己的眼睛一樣。
3、愛崗敬業(yè)、熱心公益、關(guān)懷他人、做zz人、做社會人。
4、不隨意參加政府、社會的團體、組織,不隨意接受媒體的采訪。
5、老老實實做人、清清白白做事。不搬弄是非,不傳播、信奉小道消息、誹謗他人,提倡溝通、反對猜疑。
6、多想別人的優(yōu)點,多想自己的缺點,真誠相處、寬厚待人。
7、遵守公司財務制度,不在自己管理的部門設置小金庫;不以權(quán)謀私、營私舞弊。
8、講團結(jié)、講協(xié)作、反對裙帶、反對小團體,工作中不談兄論弟。
9、不收員工禮品、不吃請、不受賄,杜絕回扣、灰色收入等違反國家政策法規(guī)現(xiàn)象發(fā)生。
10、企業(yè)效益決定企業(yè)發(fā)展,企業(yè)成敗決定個人成敗。堅決杜絕工作推脫、扯皮、做一天和尚撞一天鐘現(xiàn)象。
第2篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設備安裝之后,達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設單位,這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項目由建設投入使用的標志,也是對工程項目的設計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔合同中規(guī)定的義務和責任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。因此,物業(yè)管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應站在業(yè)主的立場上,充分維護業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標準進行設計和建設,減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
3.物業(yè)接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件:
3.2.1建設工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認。
3.3物業(yè)接管驗收應檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達這些意見時應與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準,否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業(yè)接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應抗震設防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設計規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅,應設置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設,地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應平穩(wěn),運行時無較大震動;
4.7.6消防設施必須符合gbj16-87(建筑設計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支、吊架應牢固;
4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈;
4.9.2化糞池應按排污量合理設置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風道應暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設計要求;
4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應由接管單位會同建設單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學習班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應對其進行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費用
第3篇 物業(yè)管理公司財務部工作職責10
物業(yè)管理公司財務部工作職責(十)
一、根據(jù)《企業(yè)會計準則》和《企業(yè)財務通則》的規(guī)定、要求,結(jié)合公司的具體情況,制訂適合專業(yè)物業(yè)管理需要的會計核算制度和財務管理制度。
二、根據(jù)服務合同、委托協(xié)議和公司運作情況,編制財務預算,確定合理可行的管理費用。
三、組織日常的會計核算,遵守各項收入制度、費用開支范圍和開支標準,做到帳實相符、帳帳相符、帳表相符。
四、統(tǒng)一歸口管理各類票據(jù)、現(xiàn)金、存款,監(jiān)督檢查有關(guān)收費項目的收支憑證和帳目,杜絕公司收益和資產(chǎn)的流失。
五、定期檢查財務預算的執(zhí)行情況,加強與部門(項目)間的協(xié)調(diào),發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整,確保管理費收支基本平衡。
六、及時催收應交的管理費、水費、電費等各項應繳費用,按期上繳各種稅收。
七、妥善保管會計憑證、會計帳簿、會計報表及其他相關(guān)檔案資料,負責會計電算化的系統(tǒng)維護保管和重要資料的備份、存檔。
八、參與公司重大業(yè)務以及合同簽約和管理業(yè)務開拓的可行性研究,為總經(jīng)理室決策提供參考意見。
第4篇 物業(yè)項目管理處工作服管理規(guī)定
項目管理處工作服管理規(guī)定
一、新工作服:凡新到崗人員均發(fā)放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉(zhuǎn)借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當事人寫明損壞原因,書面報告管理處主任,經(jīng)管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當事人自行承擔購買工作服的費用。
五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領(lǐng)用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統(tǒng)一發(fā)放。
六、如員工辦理離/辭手續(xù)時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續(xù)之一。
第5篇 物業(yè)項目安全管理工作監(jiān)控程序
(七)1.目的加強對安全管理工作的監(jiān)控,確保安全管理工作質(zhì)量。
2. 范圍適用于公司各管理處安全監(jiān)控工作。
3. 職責3.1管理處經(jīng)理負責安全管理工作的全面監(jiān)控和指導。
3. 2護管主管負責安全管理工作的業(yè)務指導、檢查、考核。
3. 3護管班長負責本班組日常業(yè)務操作的監(jiān)督和落實。
4. 方法和過程控制
4.1護管班長監(jiān)控要求
4.1.1帶領(lǐng)全班人員進行'班前點名、班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。
4.1.2上班前對本班所用之設施、設備性能、完好情況進行檢查,以保證當班人員的正常使用。
4.1.3當值期間至少對本班各崗位的質(zhì)量記錄進行一次全面檢查,對不合格的質(zhì)量記錄及時進行糾正。
4.1.4監(jiān)督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現(xiàn)場的管理力度、方式、方法,確保按規(guī)范運作,協(xié)助處理疑難問題或突發(fā)事件。
4.1.5夜班期間,對當值護管員的工作狀態(tài)進行全面監(jiān)控,至少每半小時用對講機呼叫各崗位一次,如有異常,應及時處理或向管理處當值負責人匯報。
4.1.6對護管員當值期間的工作狀態(tài)、考勤紀律進行監(jiān)督,并予以記錄。
4.1.7控制、監(jiān)督、教育本班護管員在轄區(qū)內(nèi)的外在形象,對違章者應及時予以糾正。
4.1.8對集體、公眾活動中護管員的參與形象進行控制。
4.1.9控制內(nèi)務狀況,嚴格執(zhí)行內(nèi)務管理規(guī)定,對不合格者要求其限期改正,并予以記錄。
4.1.10保證每周2-3次的軍訓、培訓質(zhì)量,根據(jù)實際情況向上級匯報并及時改進培訓內(nèi)容及方法。
4.1.11每月考核前,須對各崗位的質(zhì)量記錄進行全面檢查,并與月考評掛鉤。
4.2護管主管監(jiān)控要求
4.2.1 每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關(guān)情況予以記錄。
4.2.2 每周至少進行一次夜間查崗,對夜間護管員工作狀態(tài)、質(zhì)量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。
4.2.3 每周召開一次安全業(yè)務會議,總結(jié)上周、安排下周工作,分析安全狀況,提出整改意見。
4.2.4 檢查本部門安全管理制度、工作規(guī)程執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。
4.2.5 每周對護管員質(zhì)量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。
4.2.6 每季度至少組織一次夜間緊急集合,以保持護管員的戰(zhàn)斗力。
4.2.7 每季度根據(jù)轄區(qū)治安防范的要求和特點,對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報管理處經(jīng)理審批。
4.3管理處經(jīng)理監(jiān)控要求
4.3.1 每月對本管理處的安全、消防管理工作進行一次全面檢查并予以記錄,就有關(guān)問題提出指導意見。
4.3.2 監(jiān)督護管主管、班長的工作狀況,必要時及時調(diào)整安全工作業(yè)務架構(gòu),不斷完善監(jiān)督機制。
4.3.3 通過與客戶的溝通或回訪,及時掌握護管員的職業(yè)道德、溝通能力及服務水平,并給予有效的培訓和指導。
4.3.4 及時檢查核實安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結(jié)果。
4.3.5 每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。
4.3.6 掌握護管員的培訓情況,關(guān)心護管員的業(yè)余文體生活,及時調(diào)解內(nèi)部矛盾,確保建立一支精誠團結(jié)的護管員隊伍。
4.4治安防范專業(yè)委員會監(jiān)控要求
4.4.1至少每半年一次全面檢查各管理處治安管理、消防管理、停車場及交通管理工作情況,根據(jù)結(jié)果點評分析管理處安全管理工作狀態(tài),并將結(jié)論通報公司各管理處。
4.4.2不定期抽查各管理處安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。
4.4.3不定期組織監(jiān)督模擬處理緊急事件的演習,如:反盜搶、反綁架等,并對演習情況做出評述,提出改進意見。
4.5夜間工作監(jiān)控要求
4.5.1 職責:督促護管員在夜間加強防范意識,監(jiān)控護管員的夜間工作行為,提高安全管理防范能力。
4.5.2 夜間查崗工作是安全管理的一項主要內(nèi)容,目的在于檢查各管理處的護管員夜間工作狀況,保證安全管理工作質(zhì)量。
4.5.3 夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
a.'a級檢查'系對全公司范圍內(nèi)的檢查,計劃時間的安排由品質(zhì)管理部于每年12月31日前制定并報管理者代表審批,由管理處經(jīng)理及以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表及品質(zhì)管理部,由品質(zhì)管理部于計劃實施前24小時內(nèi),通知查崗人員(原則上應與被查崗部門無關(guān)),由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。
'a級檢查'須保證每年不少于六次。
b.'b級檢查'是以各管理處為單位的內(nèi)部檢查,計劃由各管理處經(jīng)理于每年12月31日前制定并報品質(zhì)管理部審批。
由部門主管及以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經(jīng)理、管理者代表、品質(zhì)管理部及管理處經(jīng)理,由管理處經(jīng)理于計劃實施前24小時內(nèi)通知查崗人員,由品質(zhì)管理部監(jiān)督執(zhí)行。
'b級檢查'每月進行一次。
c.'c級檢查'系無計劃、不定時、臨時性的突擊檢查,通常在特殊情況下進行,由品質(zhì)管理部或各管理處經(jīng)理臨時決定檢查范圍、查崗人員和查崗時間的組織安排。
4.5.4 若檢查計劃在實施過程中因人員變動或其它原因需改變時,由原計劃編制部門負責調(diào)度、安排。
4.5.5 查崗必須包括以下內(nèi)容:a.護管員夜間工作狀況:包括精神狀態(tài)、反應靈敏度、安全意識等。
b.通信設備使用情況:包括各類通訊設備的使用狀況,緊急狀態(tài)下的通訊使用是否具備合理性等。
c.護管員裝備配戴情況:包括護管員的應急裝備能否于緊急狀態(tài)下正常使用等。
d.交接班記錄:包括檢查各類質(zhì)量記錄的填寫是否齊全、清晰,格式是否規(guī)范,有無亂撕、寫、畫等現(xiàn)象。
4.5.6 查崗人員須據(jù)實填寫《夜間查崗情況登記表》,并由接受檢查的當值人員簽字確認。
查崗人員應將填好的表格于檢查后的第一個工作日交還發(fā)表部門(人)。
4.5.7 檢查結(jié)果的處理:a.品質(zhì)管理部須對a級檢查的結(jié)果進行全公司范圍的通報,并負責監(jiān)督有關(guān)部門采取糾正和預防措施。
b.各管理處經(jīng)理須對b級檢查的結(jié)果進行管理處內(nèi)部通報,并監(jiān)督糾正預防措施的實施情況。
檢查結(jié)果和通報于部門備案保存。
c.由品質(zhì)管理部組織的c級檢查結(jié)果處理方式同a級檢查;
由管理處經(jīng)理組織的c級檢查結(jié)果處理方式同b級檢查。
4.6護管員政治業(yè)務學習和軍訓
4.6.1 護管員要具有強烈的安全服務意識,嚴格執(zhí)行安全責任制,時時處處注意做好治安消防工作。
4.6.2 護管員必須忠誠、積極,好學上進,樂于奉獻,機智勇敢,熱愛本職工作。
4.6.3 每周兩次軍事訓練,保持旺盛的斗志和良好的精神狀態(tài)。
4.6.4 各管理處要對護管員進行每周不少于一次的在職培訓。
5.質(zhì)量記錄和表格《緊急集合情況記錄表》《治安、消防安全巡查記錄表》《護管員巡查記錄表》《消防演習情況記錄表》《夜間查崗情況登記表》
第6篇 物業(yè)管理公司工程部工作手冊說明
物業(yè)管理公司工程部工作手冊的說明
1、本手冊是北京**物業(yè)管理有限公司工程部實施質(zhì)量管理體系的細則,是公司的法規(guī)性文件,本部門全體員工必須嚴格遵守。
2、手冊中文件均在相對穩(wěn)定的一段時間內(nèi)有效,其他僅在限定的一定時間內(nèi)有效的文件,不列入手冊。
3、手冊中的文件分為兩類:
(1)工程部負責編制的文件:有的適用于全公司實施,有的僅適用于工程部內(nèi)部實施。
(2)公司其他部門編制的文件,凡適用于工程部實施的均納入本手冊。
4、工程部經(jīng)理根據(jù)需要,對于手冊中文件的實用性進行評審,并在適當時進行修訂。
5、本手冊頒布后,如有公司或工程部發(fā)放的新文件,只要屬于長期有效的文件,均應適時納入本手冊。
6、本手冊是受控文件,其管理和發(fā)放均應按照《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第7篇 學生公寓物業(yè)中心管理員工作職責
學生公寓物業(yè)服務中心管理員工作職責
一、管理員在主管的直接領(lǐng)導下,嚴格按章行事。堅持以工作職責、服務質(zhì)量標準檢查考核保安、保潔、工程維修人員工作情況,堅持查崗、查勤,做好日工作記錄。現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,要求立即整改,并及時通報物業(yè)服務中心主管;
二、管理員必須按信息學院提供的標準,在規(guī)定時間內(nèi)完成水、電費代收代繳工作。每月28日抄電表,月初第一周到寢室收取學生超標電費,收費準確,交費及時;
三、按物業(yè)服務中心要求,具體解決物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人提出的問題,綜合性管理學生公寓保安、保潔、工程維修工作,配合施工方、物資供應商工作。負責監(jiān)督、管理外來施工人員工作質(zhì)量;
四、負責組織學生公寓保安、保潔、工程維修,具體執(zhí)行各專業(yè)部門下發(fā)的工作方案、管理條例實行規(guī)范化管理,并監(jiān)督檢查其工作質(zhì)量,強化服務理念,改進工作作風,提高工作質(zhì)量。
五、堅守工作崗位,認真記錄各種電話內(nèi)容,及時通報各有關(guān)部門。樹立軟件園物業(yè)優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務的優(yōu)秀品牌;
六、認真(正楷字)填寫公寓工程維修記錄,并及時發(fā)送維修保養(yǎng)工作單,要求維修工五分鐘直接到現(xiàn)場解決問題,并做好維修單反饋工作,質(zhì)量達標,閉環(huán)管理;
七、負責學生公寓全部鑰匙管理工作,嚴格鑰匙領(lǐng)取、退換、借用手續(xù)。嚴格按學生、工程、保潔分別填寫不同借用鑰匙登記表,確保住宿師生人身及財產(chǎn)安全;
八、負責辦理師生入住手續(xù),按院方制定標準收取鑰匙押金,開出有效財務收據(jù)。退舍前,協(xié)助主管清點室內(nèi)所配物品,嚴格填寫后勤部下發(fā)的退宿通知單,準確標明應收水、電費用,室內(nèi)物品完好或短缺情況;
九、負責記錄、傳達各有關(guān)部門電話內(nèi)容。主動、積極配合主管工作。保證學院---物業(yè)聯(lián)系暢通,保證各有關(guān)部門與公寓物業(yè)服務中心內(nèi)、外聯(lián)系暢通。
第8篇 華盛物業(yè)工作證管理規(guī)定
盛華物業(yè)工作證管理規(guī)定
一、工作證只作內(nèi)部管理使用,對外無效;
二、工作證不得偽造、涂改及轉(zhuǎn)借;
三、工作證可以舊換新,室外工作人員3個月及室內(nèi)工作人員6個月可更換一次,不到月份更新;則需扣除工本費5元;
四、員工調(diào)職或調(diào)整職位時,須及時更換工作證;
五、工作證不得遺失,否則在職人員扣款10元,離職員工扣款20元。
第9篇 物業(yè)入伙管理工作程序
物業(yè)入伙管理程序
1.目的
本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實施控制的職責、方法和安排,以確保業(yè)主(客戶)準確而有秩序的入伙。
2.適用范圍
適用于公司所承接管理的新物業(yè)項目入伙手續(xù)。
3.相關(guān)文件
3.1質(zhì)量手冊之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.2iso9002標準之4.7、4.8、4.9、4.10。
3.3物業(yè)的驗收程序
3.4業(yè)主(客戶)維修安裝服務
3.5物業(yè)提供給業(yè)主(客戶)的文件的控制
4.職責
4.1物管部負責入伙管理中的主要事務。
4.2財務室負責向業(yè)主收取各種規(guī)定的費用。
4.3工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
4.4保安部負責入伙管理中監(jiān)督檢查安全事務。
5.實施程序
5.1入伙準備工作
5.1.1物管部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間
b.入伙手續(xù)
c.入伙過程中使用的文件和表格
5.1.2入伙工作計劃程序應由物業(yè)總經(jīng)理批準。
5.1.3物管部應提前一個月向業(yè)主(客戶)發(fā)出《入伙通知書》。
詳細說明:
a.需業(yè)主(客戶)準備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
5.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應張貼入伙公告和明確的指示示標識,并指定專人負責業(yè)主(客戶)辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導,便于業(yè)主(客戶)辦理各項手續(xù)。
5.2 入伙審查登記
5.2.1物管部應建立入伙登記表。物管部對業(yè)主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》。在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發(fā)放資料。應包括:
a.《用戶手冊》
b.《裝修須知》
c.《裝修審批表》
d.《驗收交接表》
e.《住戶公約》
5.2.2上述發(fā)放的資料應在《入伙登記冊》中的業(yè)主簽收,或由物管部人員注明。
5.2.3在提供給業(yè)主(客戶)的《入住登記冊》中應明確由業(yè)主(客戶)填寫并提交的資料。一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》。
5.2.4物管部對業(yè)主(客戶)提交的資料進行審核驗證。驗證內(nèi)容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.住戶公約是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主(客戶)登記表》是否一致。
5.2.5審查通過后,物管部人員收取購/租房合同復印件、《業(yè)主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份,在《入伙通知中》注明簽收。
5.3預交費用
5.3.1物管部應按《深圳經(jīng)濟物區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》或市工商行政部審核價,通知業(yè)主(客戶)去財務室交納相關(guān)的預交費用。
5.3.2財務室根據(jù)《預交費標準》向業(yè)主(客戶)收取各項費 用,并開立相應票據(jù)給業(yè)主(客戶)。費用項目包括:裝修管理費、裝修保證金等。
5.3.3財務室應通知物管部已交納預交費用業(yè)主(客戶)的姓名或單位,并由物管部在入伙登記冊中注明。
5.4 發(fā)放鑰匙及房屋驗收
5.4.1上述手續(xù)完成后,物管部人員查驗入伙登記表及各項收費票據(jù)后向業(yè)主(客戶)發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記,同時應和業(yè)主(客戶)驗收房屋內(nèi)設施。
5.4.2物管部人員與業(yè)主(客戶)一起驗收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《物業(yè)入伙交接記錄》上簽字確認。
5.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由物管部人員通知相關(guān)部門整改。整改合格后,由業(yè)主(客戶)驗收認可后,再發(fā)放鑰匙。
5.5 入伙后的裝修管理
5.5.1物管部在提供給業(yè)主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求。具體內(nèi)容參考程序文件qp-4.5《裝修管理》。
6.相關(guān)記錄
6.1物業(yè)入伙交接記錄
6.2入伙登記冊
6.3業(yè)主入伙費用收費標準
第10篇 某某大學物業(yè)公司行政辦公室工作管理規(guī)定
一、公文管理規(guī)定
(一)總則
為加強公司公文管理,使之規(guī)范化、制度化、科學化,根據(jù)學校有關(guān)公文處理規(guī)定,結(jié)合公司實際特制定本辦法。
1.公司公文是傳達貫徹上級指示精神、請示和答復問題,指導或商洽工作的重要工具。
2.公司公文實行統(tǒng)一管理。公司各類公文統(tǒng)一由行政辦公室負責簽收、分辦、處理、存檔。公司領(lǐng)導不得直接受理公文。
3.各部門及有關(guān)人員,對公文中涉及國家、政府、學校、公司應保密的事項,必須嚴守秘密,不準隨便向他人泄露。
4.公文保密等級分為:絕密、機密、秘密三種,其他為一般文件。絕密、機密文件打印一定要用專用載體。絕密文件只能印一份,由起草人送有閱文資格的人員傳閱,機密文件按審閱人數(shù)打印,閱完后由起草人收回歸檔。秘密文件由閱文人妥善保管。文件機密級數(shù),由發(fā)文單位主管領(lǐng)導根據(jù)文件內(nèi)容確定。
5.公司發(fā)文的程序為:擬稿、審核(部門領(lǐng)導)、簽發(fā)(公司領(lǐng)導)、打印、發(fā)文、催辦、立卷、歸檔、銷毀等。
6.公司收文的處理程序為:收文、分文、傳送、催辦、立卷、歸檔。
(二)草擬公文應注意以下事項:
1.內(nèi)容要符合黨和國家的路線、方針、政策、法律、法令及地方性行政規(guī)章。
2.反應情況要客觀,實事求是。
3.文字要準確、精煉,條理要清楚,層次。
二、印信使用管理規(guī)定
(一)總則
為保證印章、介紹信使用的合法性、嚴肅性和可靠性,有效地維護公司利益,杜絕違法行為的發(fā)生,特制定本辦法。
(二)印章的刻制
公司印章刻制均須報總經(jīng)理批準,由行政辦公室出具公司介紹信,各部門方可到正規(guī)的印章刻制店刻制。印章的形體和規(guī)格,按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(三)印章的啟用
1.新印章要做好戳記,并留樣保存,以便備查。
2.印章啟用應事先發(fā)啟用通知,注明啟用日期、發(fā)放單位和使用范圍。啟用印模應用藍色印油,以示首次使用。
(四)印章的保管、交接和停用
公司各類印章必須有專人保管。
1.公司的正式印章、專用印章、鋼印、手章應指定行政人員保管。
2.各部門印章由各部門指定專人負責保管。
3.印章保管須有記錄,注明印章名稱、頒發(fā)機關(guān)、枚數(shù)、收到日期、啟用日期、領(lǐng)取人、保管人、批準人、圖樣等信息。
4.印章保管必須安全可靠,須加鎖保存。特制印章要放在保險柜。印章要在辦公室和隨身攜帶、不準委托他人代管。
5.印章移交須辦理手續(xù),簽署移交證明,注明移交人、接交人、監(jiān)交人、移交時間、圖樣等信息。
(五)有下列情況,印章須停用:
1.機構(gòu)變動或機構(gòu)名稱改變。
2.上級部門通知改變印章圖樣。
3.印章使用損壞。
4.印章遺失或被竊,聲明作廢。
(六)印章停用要提出處理辦法,并報經(jīng)領(lǐng)導批準,及時停用印章送制發(fā)機關(guān)封存或銷毀,建立印章上交、清退、存檔、銷毀的等級檔案。
三、印章的使用
(一)使用范圍
1.凡屬以公司名義對外、對內(nèi)發(fā)文、開具介紹信、報送報表等一律加蓋公司印章。
2.凡屬部門業(yè)務范圍內(nèi)加蓋部門印章。
3.凡屬合同類的用合同專用章。
4.凡屬財務會計業(yè)務的用財務專用章。
(二)使用印章,一律實行審批制度。凡經(jīng)領(lǐng)導批準方可蓋章,其權(quán)限分級掌握,使用哪級印章,由哪級領(lǐng)導批準,并由其負責。凡不符合用印需要的,均應拒絕蓋印。用印人填寫用印登記薄,領(lǐng)導在該表簽批。
(三)使用印章,一律實行登記制度,注明用印事由、數(shù)量、申請人、批準人、用印日期。
(四)代章或因工作急需而又無合適印章,可采用借章辦法,借章在落款處加注“借印”、“代”字樣。
(五)使用印章時,保管人應對蓋印的文書內(nèi)容、手續(xù)、格式把關(guān)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時請示領(lǐng)導,妥善解決。
(六)嚴禁在空白的信箋、介紹信、合同上用印,印章保管人長期外出時須將印章妥善移交,以免延誤工作。
四、介紹信管理
(一)介紹信種類:存根介紹;信箋介紹;證明信(材料)
(二)介紹信一般由行政辦秘書負責保存。
(三)介紹信開具要嚴格履行審批手續(xù)。一般事宜由部門負責人簽字后行政辦公室主任審批;重要事宜由分管領(lǐng)導審批。
(四)嚴禁開出空白介紹信。
五、附則
(一)未按本辦法要求使用印信、保管印信,造成丟失、盜用、仿制等,依情節(jié)輕重,對責任者分別進行批評教育、行政處分、經(jīng)濟處罰直至追究法律責任。
(二)本辦法由行政辦公室解釋、補充,由公司總經(jīng)理辦公會議通過后頒布生效。
第11篇 某物業(yè)公司統(tǒng)一配置工作制服管理規(guī)定
物業(yè)管理公司是集團對外的一個窗口,它的整體形象關(guān)系到公司的品牌效應。目前,公司已決定全部崗位工作人員統(tǒng)一配置工作制服,并制定管理規(guī)定如下:
一、管理工作人員系列
第一條 管理工作人員包括公司本部工作人員、管理處主任、副主任、收款員、機電工、電梯工等工作崗位人員。
第二條 管理工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套,冬裝二套,均歸個人所有。
第三條 工作制服費用由公司統(tǒng)一支付,領(lǐng)用人使用滿一年者不用負擔費用。半年以上,一年以內(nèi)離開公司者,領(lǐng)用人須負擔60%;3個月以上至半年離開公司者,領(lǐng)用人要負擔80%;3個月內(nèi)離開公司者個人負擔全部費用。以上負擔費用,由財務部從當事人的崗位保證金或工資扣除。
二、綠化工、保潔工作人員系列
第四條 綠化工、清潔工、廚工等每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套,冬裝二套,均歸個人所有。
第五條 本系列崗位工作人員工作制服費用負擔責任按本規(guī)定第三條條款執(zhí)行。
三、保安工作人員系列
第六條 保安工作人員包括保安大隊長、副大隊長、保安隊長、保安副隊長、保安班長、副班長、保安員和監(jiān)控員等。
第七條 保安工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套、冬裝二套、警帽一頂、領(lǐng)帶二條、武裝帶(腰帶)一條。所有權(quán)不歸屬個人,離職時均須如數(shù)退還公司。
第八條 本系列工作人員制服費用,全數(shù)由公司負責,使用人若遺失或損壞,均由個人向公司申請補發(fā),費用自理。
四、其它
第九條 隨著公司業(yè)務不斷擴展,今后出現(xiàn)新的崗位,其工作制服管理的相關(guān)規(guī)定均參照本規(guī)定相近條款執(zhí)行。
第十條 本規(guī)定解釋權(quán)歸公司辦公室。
第12篇 物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責2
物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責(二)
直接上級:董事會
直接下級:副總經(jīng)理
管轄范圍:公司各部門
1、組織公司全面的經(jīng)營管理工作,組織實施董事會決。
2、組織實施公司年度經(jīng)營管理計劃和投資方案,實現(xiàn)年度經(jīng)營計劃管理目標。
3、根據(jù)市場需要,調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略方針,經(jīng)營管理計劃及投資方案。
4、擬定公司基本管理框架和制度。
5、擬定公司內(nèi)部機構(gòu)設置及人員編制和薪酬方案。
6、決定公司部門經(jīng)理級管理人員的聘任和解聘。
7、提請董事會聘任或解聘公司副總經(jīng)理級管理人員并提出副總經(jīng)理級管理人員的獎懲建議。
8、創(chuàng)建公司企業(yè)文化構(gòu)架。
9、保證公司經(jīng)營的合法性。
10、在權(quán)限內(nèi)代表公司對外開展商務活動。
11、代表公司進行資金運作,確保財務工作方針。
12、定期向董事會提交營業(yè)狀況和財務狀況報告并接受咨詢。
