第1篇 物業(yè)管理策劃準備工作程序
物業(yè)公司程序文件
物業(yè)管理策劃、準備工作程序
1目的
通過接管物業(yè)前的策劃工作,為公司順利接管物業(yè)及接管后為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)造條件。
2范圍
適用于公司待接管的各類物業(yè)。
3職責
3.1總經(jīng)理指定專人具體負責物業(yè)管理策劃階段的組織工作,確保物業(yè)管理策劃階段各項資源的及時提供。
3.2品質(zhì)管理組負責在前期介入階段從物業(yè)管理運作的角度,對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面向發(fā)展商提供有益的建設性意見,并做好記錄。
3.3品質(zhì)管理組負責針對待接管物業(yè)特點制訂物業(yè)管理方案。
3.4總經(jīng)理辦公室負責協(xié)調(diào)前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。
4方法和過程控制
4.1物業(yè)管理策劃/準備工作包括物業(yè)管理的前期介入、制訂物業(yè)管理方案、組建新項目物業(yè)管理處三個基本環(huán)節(jié)。
4.2前期介入
4.2.1前期介入的作用
a.完善物業(yè)的使用功能--向地產(chǎn)公司在新開發(fā)項目的規(guī)劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網(wǎng)絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見。
b.改進、完善物業(yè)的具體設計--公司根據(jù)收集的工程案例和工作經(jīng)驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現(xiàn)設計缺陷。
c.便于日后對物業(yè)的管理--由于早期介入物業(yè)的規(guī)劃、設計、管線敷設和設備安裝,熟悉現(xiàn)場情況,為日后物業(yè)的管理、維修保養(yǎng)帶來便利。
4.2.2前期介入的方式--按照項目開發(fā)周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。
a.早期介入:從進駐項目現(xiàn)場到主體動工之間的介入活動。工作內(nèi)容包括:
a.拆遷、搬遷現(xiàn)場臨時建筑物。
b.現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。
c.提供項目營銷活動的后勤保障。
d.項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發(fā)放、調(diào)撥、跟蹤等管理工作。
e.審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。
b.中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內(nèi)容包括:
a.專業(yè)技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
b.加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
c.從業(yè)主使用功能角度,向發(fā)展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
d.根據(jù)《物業(yè)移交驗收標準和要求》,從物業(yè)管理功能出發(fā),對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向發(fā)展商建議完善、修正。
c.后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內(nèi)容包括:
a.各類管理用房和商業(yè)用房的確定及裝修標準。
b.完善閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
c.分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
d.充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業(yè)接管驗收的各項準備工作。
e.了解地產(chǎn)銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況,核實兌現(xiàn)狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時設計替代方案。
4.2.3專業(yè)技術人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。
4.3物業(yè)管理方案的制訂
4.3.1品質(zhì)管理部負責根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小成立調(diào)查小組,制定調(diào)查方案,對物業(yè)進行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容包括:
a.物業(yè)當?shù)厝宋沫h(huán)境、周邊治安狀況、周邊供方環(huán)境、周邊物業(yè)管理水平及收費標準、當?shù)卣攮h(huán)境等。
b.物業(yè)設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
c.在地產(chǎn)銷售前期實施顧客需求調(diào)查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。
4.3.2品質(zhì)管理部負責在入伙前六個月,完成物業(yè)管理方案的編制,內(nèi)容包括:
a.分析物業(yè)本身及周邊環(huán)境,從物業(yè)的特色和不足中尋找完善物業(yè)管理服務的切入點。
b.新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數(shù)、車位數(shù)量、公用設施配套、機電設施設備等。
c.分析業(yè)主需求,針對業(yè)主群體特征、個性特征等,提供創(chuàng)新服務。
d.詳細介紹新小區(qū)管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
e.待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。
f.確定、提供服務所需的基礎設施,包括:
a.清潔及綠化設備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。
b.安全設備,如對講機、手電筒、電警棍等。
c.設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。
d.會所服務需要設備,如飲水機、制冰機、空調(diào)、電視機、音響等。
e.配套辦公場地及辦公設施設備,如電腦、打印機、傳真機、復印機等。
f.員工后勤設施設備及服務配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。
4.3.3品質(zhì)管理部負責形成《物業(yè)管理方案報告書》。
4.4組建物業(yè)管理處
4.4.1辦公室負責根據(jù)物業(yè)管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經(jīng)總經(jīng)理辦公會確定新建管理處經(jīng)理人選,并由人事行政管理部下發(fā)管理處成立的任命。
5支持性文件
**wy7.5.4-s01《物業(yè)移交驗收標準和要求》
6質(zhì)量記錄和表格
**wy7.1-g01-f1《 前期介入情況周記表n01》
**wy7.1-g
01-f2 《前期介入情況周記表n02》
**wy7.1-g01-f3 《前期介入情況周記表n03》
**wy7.1-g01-f4 《前期介入情況周記表n04》
**wy7.1-g01-f5 《前期介入情況周記表n05》
**wy7.1-g01-f6 《前期介入情況周記表n06》
**wy7.1-g01-f7 《前期介入情況周記表n07》
第2篇 某公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責
公寓物業(yè)管理項目管理員工作職責
1.管理員在主管的直接領導下,嚴格按章行事。堅持以工作職責、服務質(zhì)量標準檢查考核保安、保潔、工程維修人員工作情況,堅持查崗、查勤,做好日工作記錄。現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,要求立即整改,并及時通報項目部主管;
2.管理員必須按信息學院提供的標準,在規(guī)定時間內(nèi)完成水、電費代收代繳工作。每月28日抄電表,月初第一周到寢室收取學生超標電費,收費準確,交費及時;
3.按項目部要求,具體解決物業(yè)產(chǎn)權人和使用人提出的問題,綜合性管理學生公寓保安、保潔、工程維修工作,配合施工方、物資供應商工作。負責監(jiān)督、管理外來施工人員工作質(zhì)量;
4.負責組織學生公寓保安、保潔、工程維修,具體執(zhí)行各專業(yè)部門下發(fā)的工作方案、管理條例實行規(guī)范化管理,并監(jiān)督檢查其工作質(zhì)量,強化服務理念,改進工作作風,提高工作質(zhì)量。
5.堅守工作崗位,認真記錄各種電話內(nèi)容,及時通報各有關部門。樹立軟件園物業(yè)優(yōu)質(zhì)管理、優(yōu)質(zhì)服務的優(yōu)秀品牌;
6.認真(正楷字)填寫公寓工程維修記錄,并及時發(fā)送維修保養(yǎng)工作單,要求維修工五分鐘直接到現(xiàn)場解決問題,并做好維修單反饋工作,質(zhì)量達標,閉環(huán)管理;
7.負責學生公寓全部鑰匙管理工作,嚴格鑰匙領取、退換、借用手續(xù)。嚴格按學生、工程、保潔分別填寫不同借用鑰匙登記表,確保住宿師生人身及財產(chǎn)安全;
8.負責辦理師生入住手續(xù),按院方制定標準收取鑰匙押金,開出有效財務收據(jù)。退舍前,協(xié)助主管清點室內(nèi)所配物品,嚴格填寫行政部下發(fā)的退宿通知單,準確標明應收水、電費用,室內(nèi)物品完好或短缺情況;
9.負責記錄、傳達各有關部門電話內(nèi)容。主動、積極配合主管工作。保證學院---物業(yè)聯(lián)系暢通,保證各有關部門與學生公寓物業(yè)管理項目部內(nèi)、外聯(lián)系暢通。
第3篇 太陽城物業(yè)管理前期介入籌備工作計劃
*確定物業(yè)管理費收費標準
順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,針對項目實際情況,以各時間段和各種收費標準做出比較準確和切合實際的測算,為順馳水藍確定物業(yè)管理收費標準提供依據(jù)。一旦順馳水藍確定收費標準后,順馳物業(yè)將與當?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關系,確保在最快的時間內(nèi),通過申報審批程序,并最終獲得批準。
*安排和招聘管理人員
順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項目任職,只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在順馳物業(yè)工作了一段時間,因此,在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構,熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達到較高的管理水平。
*完成物業(yè)管理人員入職培訓
順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構。在人員到位后,順馳物業(yè)利用各種培訓手段,對所有的員工均進行生態(tài)化服務理念、客戶第一的服務意識以及禮儀、禮貌和崗位責職的培訓;對不同的專業(yè)人員,進行崗位技能培訓,使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識,確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。
*準確各種物品和裝備
順馳物業(yè)按順馳水藍批準的物業(yè)管理啟動預算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設備、工具和維修用品等。此外,順馳物業(yè)還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務信箱軟件,以隨時保持與總部的聯(lián)系。
*參與設備調(diào)試和驗收
順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員,參與設備設施的調(diào)試驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設備操作和維護保養(yǎng)制度,為順利驗收和接管做好各項準備工作。
*提供施工現(xiàn)場安保服務
施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍的要求,在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進場,協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設施設備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。
*確保物業(yè)管理各種方案
順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設施等情況,制定一系列適合太陽城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標方案》、《工程設施維修保養(yǎng)方案》、《財務運行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。
*制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度
順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實際情況,結合國家和有關物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供順馳水藍制訂正式的《物業(yè)管理公約》。順馳物業(yè)將結合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。
*完成物業(yè)保險工作
對物業(yè)進行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預見的風險一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗,將通過市場公開招標方式,辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責任險。
第4篇 某物業(yè)園區(qū)安全管理部工作服務承諾
物業(yè)園區(qū)安全管理部工作服務承諾
本部門對外工作承諾
1、日常意外突發(fā)事件,接到通知后5分鐘內(nèi)保安隊長/保安領班及保安員到達事發(fā)現(xiàn)場,并根據(jù)事件情況通知相關跟進部門。
2、在不違背公司規(guī)章制度及公司利益相沖突的情況下滿足業(yè)主等提出的要求。
3、對待各種投訴自己不能給對方滿意答復時,立即上報當值保安隊長/保安領班,保安隊長/保安領班無法作出答復時立即上報有關部門跟進。
4、負責大廈范圍內(nèi)24小時安全保衛(wèi)工作。
5、負責大廈各消防系統(tǒng)正常運作。
6、嚴格按裝修規(guī)定管理大廈范圍各種裝修工程。
7、在10分鐘內(nèi)完成住宅樓各類門、氣、水等開關工作。
8、在接到任何業(yè)主的投訴,如自己不能作出處理的,馬上通知保安隊長/保安領班,由保安隊長/保安領班在2分鐘之內(nèi)通知到相關的跟進部門。
9、在人手可調(diào)動的情況下,完成各部門所需公差人員。
10、在指定日期內(nèi)完成行政通告內(nèi)的所有內(nèi)容。
11、在不影響工作程序情況下完成客服部下達的一切工作指令
12、保障各種推廣活動,維持秩序工作、人手安排到位。
第5篇 濱海小區(qū)物業(yè)管理工作重點
濱海新城小區(qū)物業(yè)管理工作重點
(一)切實做好安全防范與管理工作,杜絕因管理原因而造成治安事件
小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作是日常管理服務工作中非常重要的一環(huán),為加強外防、內(nèi)保,防止一切可能導致出現(xiàn)的安全、安全防范事件發(fā)生,維護小區(qū)物業(yè)公共區(qū)域安全及公共秩序,我們擬主要從以下四方面加強小區(qū)的安全防范與管理工作。
根據(jù)濱海新城項目出入口設置ic卡門禁系統(tǒng),只有小區(qū)業(yè)主/住戶憑ic卡方可出入小區(qū),所有外來來訪人員均要求登記出入。
在內(nèi)部管理方面,嚴格把好人員錄用培訓關,重點做好對員工的安全服務意識、業(yè)務技能、管理標準和思想品德、職業(yè)操守的教育培訓,新員工從入職開始到崗前、崗中、崗后嚴格進行有計劃的培訓,做到培訓前有計劃、有目的,培訓過程中有記錄,培訓后有考核,并以此作為員工晉升、獎勵和淘汰的依據(jù),全面提高員工素質(zhì)。依據(jù)iso9001:2000質(zhì)量體系標準制定各項內(nèi)部管理制度、操作規(guī)程,嚴格履行各級人員的崗位職責,加強對管理區(qū)域的巡查力度。
在制度建設上,我司將根據(jù)濱海新城物業(yè)實際特點及管理服務需求,及時建立該項目的各項公眾管理制度,包括安全防范管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、物品進出管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、防火應急指南、文明公約等,為濱海新城的物業(yè)管理工作提供標準、依據(jù)。
在安全防范管理上采取'層級控制、全員參與'的管理措施,保安員實行定崗、定員、定責制,對小區(qū)的安全進行全面防范,確保因管理原因而造成的安全事件發(fā)生率為零,讓濱海新城廣大業(yè)主有安全感、舒適感。
1、層級控制
① 重點監(jiān)控:在各出入口、各要道布哨布崗,設置出入口守衛(wèi)保安崗;
② 全天候監(jiān)控:在主要出入口,保安實行24小時值班,24小時巡邏;
③ 聯(lián)合監(jiān)控:設置熱線,一旦發(fā)現(xiàn)可疑人物,立即報警;
④ 建立小區(qū)安全防范快速反應體系:采取固定崗、巡邏崗相結合,連環(huán)巡視,做到一處有事,環(huán)環(huán)連動,如有突發(fā)事件發(fā)生,快速救援人員立即趕到。所有保安人員實行準軍事化管理。
2、全員參與
① 以管理中心保安員為主要力量,其它全體員工為輔助力量,共同維護環(huán)境安全。
② 全員參與,訂立安全公約,廣泛宣傳安全防范政策,使'小區(qū)安全,我之責任'的觀念和安全意識深入業(yè)主心中。
(二)加強小區(qū)內(nèi)裝修管理,確保無違章裝修現(xiàn)象
本項目因?qū)倜鳂羌唇桓稑I(yè)主使用,這給后期的裝修管理帶來較大的困難和一定的壓力。在確定以無違章裝修作為工作重點之一的基礎上,根據(jù)我公司物業(yè)管理人員的成功經(jīng)驗,將在濱海新城嚴格實施'有章可循、違章必糾'的裝修管理規(guī)定,在業(yè)主收樓階段引導其按公司所制定的二次裝修管理規(guī)定進行裝修。靈活運用各種手段,管理上講理、講法、以預防為主,把違章裝修控制在萌芽階段,確保在濱海新城無違章裝修事件發(fā)生。
(三)精心維護,保障設備安全運行
小區(qū)的設備管理是物業(yè)管理工作的支撐點,設備管理的好壞是檢驗物業(yè)公司管理水平的試金石,更是創(chuàng)建高品質(zhì)生活環(huán)境的關鍵之一。在實施管理上,擬對設備管理工作采用現(xiàn)場直接管理,精心挑選及培養(yǎng)一批技術精、作風優(yōu)的技術骨干,組成該項目的設備管理隊伍,制定和完善各種設備、設施的管理制度、操作規(guī)程和崗位職責,建立嚴格的運行值班制度,做好數(shù)據(jù)分析記錄,及時發(fā)現(xiàn)隱患及時排除,當日事當日清,小故障不過夜,重大故障隱患在突擊搶修的同時,及時向公司匯報,由公司協(xié)調(diào)抽調(diào)技術骨干突擊完成,并做好記錄備查,建立設備設施維修保養(yǎng)檔案,建立和完善設備設施等級保養(yǎng)制度,定期制定設備維護保養(yǎng)計劃,將設備設施的保養(yǎng)責任落實到人,每臺設備張貼責任卡,使設備保養(yǎng)工作規(guī)范化、正規(guī)化和標準化。建立對外保養(yǎng)設備的監(jiān)督檢查制度,對維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量,技術性能跟蹤檢查驗收,定期向廣大業(yè)主匯報,設備管理隊伍不定期對設備運行情況、維護保養(yǎng)情況進行檢查,開展評選先進設備維護活動,為設備保養(yǎng)工作訂立高標準,以使設備保養(yǎng)工作在受控狀態(tài)下進行,為創(chuàng)建舒適、良好的生活和居住環(huán)境提供有力保障。
(四)加強清潔綠化的監(jiān)督管理,以滿足廣大業(yè)主高品質(zhì)健康生活需求
根據(jù)濱海新城的物業(yè)管理服務質(zhì)量需求,我們按照清潔綠化服務標準、服務細則、工作計劃等實施專業(yè)的清潔綠化管理,同時,我司將建立健全清潔綠化督導管理機制,每天清潔綠化主管將對其清潔綠化管理質(zhì)量進行督導檢查并作好檢查記錄,若質(zhì)量未達到標準,將嚴格按照清潔綠化管理罰則實施,并作好罰則記錄,計入到清潔綠化人員的考核中。
第6篇 物業(yè)治安管理工作宗旨職能工作內(nèi)容
物業(yè)治安管理的工作宗旨、職能及工作內(nèi)容
1.治安管理的工作宗旨
搞好物業(yè)的安全管理工作,確保住戶和員工的財產(chǎn)及人身安全。
2.治安管理的工作職能
2.1協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理貫徹落實保安工作。
2.2服從公安部及國家分布的有關治安管理的指示、法規(guī)及法律。
2.3監(jiān)督檢查各項安全制度的執(zhí)行。
2.4宣傳教育員工提高全員意識和自防自救的能力。
2.5控制和處理各種突發(fā)事件。
2.6預防各類案件和治安事故的發(fā)生。
2.7強化安全管理。
2.8配合公安機關、消防監(jiān)督機關做好各類案件的偵破和火災事故之預防。
3.治安管理的工作內(nèi)容
3.1保安人員應熟悉與掌握物業(yè)內(nèi)各種安全措施的操作及性能,熟悉物業(yè)的情況,并與住戶保持密切的聯(lián)系,以便就安全問題經(jīng)常交換意見和信息,不斷完善治安管理體制。
3.2嚴格執(zhí)行巡邏檢查工作,做好巡邏情況記錄工作,在日常工作中及時消除治安隱患。
3.3按規(guī)定做好門衛(wèi)檢查工作,嚴格控制外來人員、車輛進出物業(yè),接待好住戶之訪客,保障區(qū)內(nèi)良好的居住環(huán)境。
3.4維持好物業(yè)內(nèi)舒適的生活環(huán)境,對于妨礙公共秩序的不良行為予以制止。禁止存放易燃易爆、劇毒及放射性物品;禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搞射擊活動;制止在物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生斗毆事件;制止外來因素對物業(yè)的滋擾。
3.5阻止安裝某些可能誤傷他人的設備,或改裝、破壞正常的公共設施的情況。
3.6記錄相關的國家機關聯(lián)系方法,并建立良好的工作關系,以便在需要時能得到及時的幫助。
3.7管理人員應在日常工作中強調(diào)自身的工作作風和精神面貌。處理事務要求周密謹慎,以使個別不良分子不敢有窺覦之心。
3.8維持好物業(yè)的交通疏導及交通事故的防范。
3.9對物業(yè)內(nèi)施工改造人員進行有效監(jiān)管及人員安全、消防管理。
4.保安人員的主要職責
1.防止未經(jīng)許可的人士進入
i. 若大廈于入口設有對講機,訪客可按動要拜訪住戶單位之樓數(shù),該住戶便會與訪客透過對講機對話,決定是否開放入口大門讓訪客內(nèi)進。
ii.當你發(fā)現(xiàn)有可疑人物在門外徘徊,便應上前查詢欲訪何人,如不能作出合理回答,便應請他立即離去。
iii.請?zhí)貏e留意尾隨住客進入大廈的陌生人。
2.登記訪客
i.遇到訪客、修理工人或送貨工人,必須詢問他們欲訪哪一住戶,才準予入內(nèi)。他們的出入記錄,都要妥善地登記在事故記錄冊上。
ii.如有可疑人物闖入大廈,應盡快通知警方。
3.記錄事故
大廈的事故記錄冊是用來登記的有已發(fā)生的事故,例如護尋衛(wèi)員交更、電梯損壞、停電、漏水、響警鐘等。每一事故所發(fā)生的時間都要準確地記錄冊內(nèi)。
4.應付緊急事件
i.有些住戶單位內(nèi)設有防盜警鐘,如遇劫或有緊急事故,住客便會按動警鐘通知該座的管理處,你應立刻前往查察及通知警方。
ii.有些大廈的公共地主,設有玻璃屏保式求救緊急掣,住客遇到盜劫或緊急事故,可將玻璃打碎,警鐘便會響動,管理處的防盜燈號指示板亦會亮起,指示何處發(fā)生事故,你應趕往現(xiàn)場查察及通知警方。
5.監(jiān)察保安系統(tǒng)
有些管理處設有閉路電視,你要知道電視機的鏡頭對著哪一個方向,并留意電視屏幕,見到特別事故發(fā)生,便應趕往現(xiàn)場支援及通知警方。
6.保管鑰匙
i.大廈內(nèi)通常設有服務室及雜用室,包括電梯機房、冷氣機房各電表柜等。為避免這些設施被人濫用,例如干擾電力供應、讓不良分子藏匿在內(nèi),或暗藏違禁物品等,應將這些房間全部鎖上。
ii.鑰匙應當值的人員保管。個別鑰匙曾交于何人使用之詳情,應記錄在登記冊上。
7.防止及值測罪案的發(fā)生
i.大廈的垃圾房或雜物房,應設置在顯眼的位置,并盡可能性設在大廈保安人員視線可及的范圍內(nèi)。房間內(nèi)要有充足的照明,不需使用時要鎖上,并且要經(jīng)常視察,以防盜賊用作匿藏之所。
ii.留意安裝于大廈外墻供低層的水管。業(yè)主委員會負責人管理公司應適當?shù)貙⑵浞忾],以防賊人用作攀爬。
8.巡邏
9.注意大廈的防火安全
10.處理投訴
你應立刻處理所有投訴;如你遇到不能解決的問題,應盡快通知管理公司或法定負責人。
11.請緊記保安人員不是警察,其權利與普通市民一樣
i.如你目睹罪案的發(fā)生,例如搶劫、惡意毀壞或傷人等,在確保本身安全情況下,你可盡力拘捕疑人,并須立刻通知警方到場接手辦理。
ii.盡可能以最低武力達到拘捕的效果。絕對不能以武力作為處罰,而且一旦達到拘捕的目的,便必須停止使用武力。
iii.作為市民,你并無搜查權力。
iv.盤問疑人時,必須保持禮貌,給人解釋其行為的機會。
第7篇 某校區(qū)物業(yè)管理處黨總支工作職責
校區(qū)物業(yè)管理處黨總支工作職責
一、黨總支書記的職責
1.負責召集總支委員會和總支黨員大會;結合本單位的具體情況,認真貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策和上級的決議、指示;研究安排各黨支部工作,將總支工作中的重大問題,及時提交總支委員會和總支黨員大會討論決定。
2.了解掌握黨員的思想、工作和學習情況,發(fā)現(xiàn)問題及時解決,做好經(jīng)常性的思想政治工作。
3.組織制定和落實總支工作計劃;檢查總支的工作計劃、決議的執(zhí)行情況;按時向總支委員會、總支黨員大會和上級黨組織報告工作。
4.經(jīng)常同總支委員、行政負責人以及工會等群眾組織保持密切聯(lián)系,交流情況,支持他們的工作,充分調(diào)動各方面的積極性。
5.抓好總支委員會的學習,按時召開總支委員民主生活會,搞好“一班人”的自身建設,充分發(fā)揮總支委員會的集體領導作用。
二、黨總支組織委員的職責
1.了解和掌握總支的組織狀況;會同宣傳委員提出組織生活活動方案;適時做好總支委員會換屆改選、補選總支委員的準備工作。
2.了解和掌握黨員的思想狀況,協(xié)助宣傳委員、紀律檢查委員對黨員進行思想教育和紀律教育;收集和整理黨員的模范事跡材料,向總支委員會提出表揚和鼓勵的建議。
3.做好發(fā)展黨員工作,了解入黨積極分子情況,負責對入黨積極分子進行培養(yǎng)、教育和考察,提出發(fā)展黨員的意見,具體辦理接收新黨員手續(xù);做好預備黨員的教育考察,具體辦理預備黨員轉(zhuǎn)正手續(xù)。
4.做好黨員管理工作,根據(jù)本總支實際情況,做好民主評議黨員工作;認真搞好評選優(yōu)秀黨員、好黨員活動,接轉(zhuǎn)組織關系;收繳黨費,定期向黨員公布黨費收繳情況;做好黨員和黨組織的統(tǒng)計工作。
三、黨總支宣傳委員的職責
1.根據(jù)不同時期黨的工作重心和上級黨組織的指示,結合本單位黨員和群眾的思想實際,提出宣傳教育工作計劃和意見,經(jīng)總支委員會集體討論通過后,具體組織實施。
2.提出加強黨員教育的意見。組織黨員學習黨章黨規(guī),學習黨的基本知識、時事政策以及業(yè)務知識。組織黨課學習,積極做好思想政治工作。
3.圍繞本單位的中心任務,做好宣傳教育工作。
4.指導和推動本單位工會群眾組織積極開展群眾性的文化、科學、技術知識學習和體育活動。
四、黨總支紀檢委員的職責
1.經(jīng)常對黨員進行黨風黨紀教育。
2.檢查監(jiān)督黨員執(zhí)行黨的路線、方針、政策和遵守黨紀的情況,提出加強紀律、端正黨風的建議和辦法。
3.受理群眾對黨員的檢舉、控告等,檢查處理黨員違紀案件。
五、黨總支秘書的職責
黨總支秘書是黨總支的參謀和助手,應具備良好的政治理論素質(zhì),工作要堅持原則,辦事要實事求是。要有深入細致、求實創(chuàng)新、嚴謹踏實的工作作風和不為名利的奉獻精神。
(一)在處黨總支領導下,做好組織發(fā)展工作。
1.負責教職工發(fā)展的具體工作,如函調(diào)政審、材料審核、報批回復等。
2.根據(jù)年度組織發(fā)展計劃,督促檢查各支部按照《黑龍江大學發(fā)展黨員工作手冊》的要求,做好組織發(fā)展的準備工作和預備黨員的轉(zhuǎn)正工作。
3.審核各黨支部上報的發(fā)展新黨員材料和預備黨員轉(zhuǎn)正材料,及時提交學校組織部審議,并負責將規(guī)定材料一并上報。
4.制定和管理好《入黨積極分子培養(yǎng)考察寫實表》、《入黨積極分子登記表》、《入黨志愿書》、《黨員花名冊》(電子版)等文書檔案。
(二)掌握黨組織和黨員的基本情況,負責黨內(nèi)統(tǒng)計報表工作。
1.掌握本總支各支部的基本情況和黨員的詳細情況,按照要求每年制定了當年組織結構情況和黨員具體情況登記表。
2.負責黨內(nèi)有關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作,按上級組織要求,及時準確上報統(tǒng)計報表,注意經(jīng)常核對和修正黨員的變化情況,確保報表準確無誤。
3.掌握本總支所屬范圍內(nèi)的民主黨派、民主人士、少數(shù)民族的基本情況,為總支做好統(tǒng)戰(zhàn)工作提供依據(jù)。
4.創(chuàng)造條件,運用現(xiàn)代化管理手段,建立黨員數(shù)據(jù)庫,實行黨務工作計算機管理。
(三)負責管理和接轉(zhuǎn)黨員組織關系。
1.教職工黨員調(diào)動要及時開出“黨組織關系介紹信”,并負責到學校組織部辦理調(diào)換手續(xù)后交給黨員本人。對黨員組織關系介紹信中各項內(nèi)容要認真、準確、無誤地填寫。
2.審核新調(diào)入黨員的有關材料,發(fā)現(xiàn)問題及時上報學校組織部審核處理。
3.督促各黨支部按規(guī)定比例足額交納黨費,并按季將全處黨費匯總后及時上繳學校組織部,每年年底向全體黨員公布黨費繳納情況。
(四)協(xié)助黨總支做好黨員教育和思想政治工作。
1.根據(jù)總支會議精神,制定年度黨員組織生活和政治理論教育計劃,督促檢查各支部組織生活的落實情況。
2.定期檢查各支部會議記錄,征求各支部對組織生活形式和內(nèi)容方面的意見,匯總上報學校組織部。
3.深入群眾中,搞好調(diào)查研究,配合有關部門做好深入細致的思想政治工作,并為總支研究黨員思想政治工作當好參謀。
(五)負責黨內(nèi)文書工作
1.負責接待黨內(nèi)外群眾來信來訪,并及時向黨總支匯報。做好外調(diào)、函調(diào)的登記、轉(zhuǎn)遞和處理工作。
2.負責管理黨內(nèi)文件和刊物,按照有關規(guī)定與要求,及時組織傳達或傳閱,建立閱讀登記制度,做好保密工作。
3.列席處黨總支會議,負責記錄工作,并及時向?qū)W校組織部報導本總支黨建信息。
4.做好文書檔案材料的整理、歸檔和保管工作,根據(jù)學校要求撰寫總支工作計劃和總結并及時提交總支討論。
(六)完成上級黨委和總支交辦的其他工作。
第8篇 物業(yè)客戶投訴處理工作管理規(guī)定
目的
1、樹立良好企業(yè)形象,共同維護公司利益和良好聲譽。
2、提高工作效率,優(yōu)化服務質(zhì)量,提高客戶信心,確?？蛻魸M意。
適用范圍
**物業(yè)管理服務有限公司屬下各項目及公司內(nèi)部相關業(yè)務部門。
具體內(nèi)容
1、凡屬**公司之員工,當接到顧客投訴時,必須聆聽,同時將顧客投訴的時間、姓名、住址、聯(lián)系電話號碼及投訴主題詳細記錄,并將相關信息及時反饋客戶中心前臺(一般情況下在24小時內(nèi)反饋)。
2、客戶中心前臺接到投訴信息后,必須做好匯總、核實、分析,根據(jù)各種投訴性質(zhì)和程度及時作出相應的處理辦法,并于12小時內(nèi)向相關部門傳遞,要求限期處理和回復。
3、屬非合理投訴事項的,客戶中心須向顧客耐心解釋,力求給予顧客諒解和寬容,對于難以說服的顧客,則由部門負責人須出面協(xié)調(diào)解決。
4、屬日常投訴合理事項的,相關責任部門接到客戶中心傳遞信息或調(diào)度后,須及時核實,并組織落實相應工作,若遇特殊情況或客觀等原因不能按規(guī)定時間完成工作的,須在接到調(diào)度后的2個小時內(nèi)向客戶中心前臺作出回應,以便向顧客回復。
5、相關部門將問題處理妥善后,須于2小時內(nèi)反饋客戶中心,以便跟進驗證和回訪顧客(回訪時效在2個工作日內(nèi)執(zhí)行)。
6、屬緊急搶險搶修、重要重大或需要開發(fā)商解決等事項,接報人或前臺人員須于3分鐘內(nèi)知會相關部門作應急處理;各管理處負責人遇不能解決之重要重大事項,須于接報后的5分鐘內(nèi)上報物業(yè)公司主管領導,并于24小時內(nèi)提交相關書面報告。
7、物業(yè)公司主管領導遇不能協(xié)調(diào)解決的重要重大事項,須于接報后的10分鐘內(nèi)電話上報董事領導決策處理(并在48小時內(nèi)提交書面報告);處理完畢后,由發(fā)展商客戶服務部會同物業(yè)公司于8小時內(nèi)跟進驗證,并于完成后的2個工作日內(nèi)回訪客戶。
8、首問人(即第一時間與客戶接觸和接報投訴的人),必須負責跟進客戶中心處理進度情況,客戶中心協(xié)調(diào)處理完畢,須于2小時內(nèi)反饋首問責任人。
9、每周每月由客戶中心作統(tǒng)計評估分析報告,并反饋董事辦、總經(jīng)辦和開發(fā)商客戶服務部。
10、不按本規(guī)定及相關工作流程配合工作,而影響整體運作或引起客戶矛盾激化或有損公司利益和聲謄的,視其責任輕重程度,根據(jù)公司制度,分別給予書面警告、記過、記大過、降級或開除處理;對工作表現(xiàn)出色或?qū)居凶吭截暙I的,經(jīng)相關部門和公司董事領導認可,分別給予嘉獎、記小功、記大功或頒發(fā)獎金等鼓勵。
以上規(guī)定,于2004年8月15日正式試行。
第9篇 物業(yè)保潔工作管理控制程序
物業(yè)程序文件:保潔工作管理控制程序
1.目的
規(guī)范保潔工作作業(yè)流程,確保所轄區(qū)域的清潔衛(wèi)生質(zhì)量,為顧客提供良好的生活環(huán)境。
2.范圍
適用于公司各管理處的保潔工作。
3.定義
保潔工作:保潔員在管理區(qū)域內(nèi)從事的清潔衛(wèi)生等工作,其內(nèi)容主要包括:公共區(qū)域的地面清潔保養(yǎng)、公共設施/物品保潔、洗手間衛(wèi)生、收倒垃圾等工作。
4.職責
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質(zhì)管理部負責制定保潔作業(yè)流程及檢查標準,監(jiān)督指導各管理處保
潔工作,保潔新技術、新方法的推廣應用。每季度至少一次
管理處經(jīng)理負責管理區(qū)域內(nèi)保潔工作的實施,并可根據(jù)自身特點制定
相應的保潔制度。每半月至少一次
環(huán)境管理負
責人負責落實保潔工作計劃,指導、監(jiān)督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次
保潔負責人1.現(xiàn)場日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;
2.制定完善工作細則、合理調(diào)配保潔員;
3.用品用具的預備、領用和及時補充;
4.每月消耗材料統(tǒng)計匯總;
5.保潔月工作計劃制定,每周組織工作例會,并將有關信息及時上傳下達;
6.及時收集顧客意見并匯報;
7.對班員的月工作情況進行考核。每天至少一次
保潔員1.熟悉樓宇結構、單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設施、設備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。
2.嚴格按照保潔程序文件、作業(yè)指導書,對責任區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3.積極鉆研本職崗位工作中的難點尋找解決的辦法,不斷提高自身業(yè)務技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。
4.愛護保潔工具、用品,每次使用后應清洗干凈,并統(tǒng)一存放于指定地點;
5.收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。
會所服務員1.精通業(yè)務,熟練掌握會所內(nèi)各項服務設施的使用方法及規(guī)定,并正確引導顧客使用;
2.熟練掌握健身器材、音響系統(tǒng)、電視機的使用,并負責日常檢查、保養(yǎng)、保修工作;
3.嚴格遵守會所管理的有關規(guī)定,努力做好顧客服務接待工作;
4.收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報;
5.每天清理物品數(shù)量,調(diào)整物品擺放。
救生員1.嚴格執(zhí)行泳池管理規(guī)定,做好泳客驗證工作,勸離未經(jīng)管理處許可者下泳池游泳;
2.每天對泳池、按摩池進行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測水質(zhì)變化情況并及時調(diào)整,使水質(zhì)達到使用標準;
3.每天清潔、調(diào)整物品擺放、清理物品數(shù)量并記錄在《娛樂設施管理交接班記錄》本上;
4.正確操作水質(zhì)循環(huán)、過濾、消毒、清潔處理工作;
5.定期清掃泳池泵房,保持設備清潔衛(wèi)生。對設備運轉(zhuǎn)有異常情況,立即停機并報中心進行處理,同時必須立即向上級匯報;
6.做好泳池運行記錄;
7.留意泳客動態(tài),及時保護泳客安全。
5.方法及過程控制
5.1根據(jù)不同的場地和不同材質(zhì)的設施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達到清潔服務質(zhì)量的要求。
類別每日
至少一次每周
至少一次每月
至少一次每兩月
至少一次每季至少一次每年
至少一次備注
門1.玻璃門擦拭
2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭
2.防火門擦拭
3.天臺門擦拭1.小區(qū)大門擦拭
2.圍欄擦拭
3.卷閘門擦拭
玻璃窗
(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
地面1.大理石擦拭
2.瓷磚掃拖
3.膠質(zhì)掃拖
4.水泥地面清掃廣場磚清掃、沖洗1.辦公場所膠質(zhì)地板打蠟
2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟
2.辦公場所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面
墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內(nèi))1.內(nèi)墻涂料
2.水泥墻面除灰
3.大理石瓷磚2m以下(樓內(nèi))大理石瓷磚5m以下(樓內(nèi))外墻清洗一年一次春秋季節(jié)為好
天花每周除塵1次
標識牌擦拭
護手
欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭
消防
樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)
垃圾箱
煙灰盅
果皮箱抹
洗
擦垃圾桶洗
滅火器
消防栓樓道內(nèi)滅火器、消防栓擦拭地下室內(nèi)消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭
開關
燈罩樓內(nèi)開關擦拭2m以下大堂
燈罩(樓內(nèi))樓層燈罩
樓層壁燈樓外燈罩樓內(nèi)大堂吊燈
宣傳欄室內(nèi)除塵室外擦拭
樓內(nèi)
管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補刷
空調(diào)
通風口通風口除塵
(低處)風扇、通風口、空調(diào)濕擦風扇冬季裝保護罩
倒車欄
道閘
凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡
道閘擦拭護欄車架沖洗
電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔
地毯大堂濕拖(膠質(zhì))
吸塵(毛質(zhì))清洗(膠質(zhì))毛地毯干洗(可外報)
家俱擦、(消毒)
健身器擦、消毒(室內(nèi))
架空層
空置房濕拖打掃
電話亭除塵干抹或濕抹
公園椅干抹或濕抹
園林
小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗
運動
設施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次
溝渠
井蓋清掃沖洗、消殺清掏、
消殺夏秋季增加消殺次數(shù)
草坪燈濕抹
路燈桿濕抹
崗亭外部干抹或濕抹
垃圾
收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數(shù)
報刊架
信箱干抹或濕抹
綠化帶
衛(wèi)生巡視
車庫濕拖
兒童娛樂設施擦拭沖洗
噴水池水井對設施內(nèi)水面上的雜物進行清潔沖洗、換水清潔
衛(wèi)生間地面半干濕拖
便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭
地面沖洗擦拭衛(wèi)生間燈飾、房頂
5.2保潔工作各種具體工作方法執(zhí)行各作業(yè)指導書
5.2.1保潔員在日常對公共區(qū)域的各種地面進行清潔保養(yǎng)作業(yè)時,執(zhí)行《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》。
5.2.2保潔員在日常對公共設施類物品的清潔與保養(yǎng)工作時,執(zhí)行《公共設施/物品保潔作業(yè)指導書》。
5.2.3保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)的洗手間進行保潔作業(yè)時,應保持清潔的衛(wèi)生環(huán)境,具體操作規(guī)定,執(zhí)行《洗手間保潔作業(yè)指導書》。
5.2.4保潔員日常在管理區(qū)域內(nèi)收倒生活垃圾的作業(yè)過程中,應保持環(huán)境整潔衛(wèi)生具體操作規(guī)定,執(zhí)行《收倒垃圾作業(yè)指導書》。
5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設備進行保潔作業(yè)時,執(zhí)行《保潔設備操作指導書》。
5.2.6保潔員在日常針對保潔作業(yè)中各種污跡處理上,執(zhí)行《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》。
5.2.7救生員在日常會所泳池管理工作中,執(zhí)行《泳池管理作業(yè)指導書》。
5.3保潔工作檢查標準
5.3.1保潔負責人在日常對各項保潔工作進行檢查時其標準,執(zhí)行《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》
5.4保潔工作的質(zhì)量記錄
5.4.1管理處經(jīng)理、環(huán)境負責人在定期對現(xiàn)場保潔工作檢查時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.4.2管理處保潔負責人在日常巡視檢查時,須填寫《清潔工作每日巡查表》。
5.4.3管理處保潔負責人組織環(huán)境消殺作業(yè)時,須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。
5.4.4管理處保潔負責人在對保潔各項工作進行評估時,須編寫《 工作評估報告》。
5.4.5保潔員在對洗手間進行保潔作業(yè)時,須填寫《洗手間定時清潔記錄表》。
5.4.6會所服務員在每天工作結束后,須填寫《娛樂設施管理交接班記錄》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養(yǎng)作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設施/物品保潔作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設備操作指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標準與檢查作業(yè)指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業(yè)指導書》
7.質(zhì)量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.4-z01-f9《工作評估報告》
tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時清潔記錄表》
第10篇 物業(yè)精細化管理--維修講解記錄工作精細化
物業(yè)精細化管理--維修講解及記錄工作要精細化
一、維修程序
寫字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據(jù)收取維修費用。不料業(yè)主堅決不付,認為維修人員未經(jīng)檢查測試,怎么就確認是這個鎖芯的故障呢定然是寫字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說明房地產(chǎn)開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應該由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請業(yè)主查看,證明寫字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說,業(yè)主這才解除疑慮交了維修費用。
精細化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費標準,經(jīng)業(yè)主同意后再進行維修;
2、每次維修結束要做好工作記錄,以便關鍵時刻能派上用場;
3、物業(yè)管理服務工作要講究時效,如果事先將工作做細,則事后會規(guī)避諸多麻煩,同時也會取得客戶的信賴和認可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進行更換和修復。因施工人員緊張,四天以后才能修復。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對長明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識,必要時應有保護措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴防有觸電或漏電現(xiàn)象。
2、加強巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。
第11篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內(nèi)無因管理責任引發(fā)的重大火災。
(2)維護好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關調(diào)查破案。
(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第12篇 物業(yè)小區(qū)清潔管理工作程序
公司程序文件 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.5物業(yè)小區(qū)清潔管理程序 頁碼:1/2
1.目的:
保持小區(qū)干凈、整潔, 為住戶提供幽雅、舒適的生活環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于保安服務部對小區(qū)的清潔管理。公司的清潔發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商建立保潔班專門向我公司提供服務,并在服務過程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序(在與分承包商簽定的合同中規(guī)定此項)。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第4.64.94.104.124.13章
3.2 iso9002標準第4.64.94.104.124.13章
4.職責:
4.1 保安服務部主任負責監(jiān)督保潔班長對保潔員、垃圾清運工的管理,并做考評。
4.2 保潔班長負責監(jiān)督檢查日常保潔、垃圾清運工作, 并巡視整個管理小區(qū)。
4.3 保潔員負責所轄區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作及義務宣傳工作。
4.4 垃圾清運工負責整個小區(qū)的垃圾整理、清運工作。
5.工作程序:
5.1 保安服務部主任根據(jù)小區(qū)實際情況制定《保潔工作程序》《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》。
5.2 保潔班長根據(jù)小區(qū)實際情況制定每月《保潔工作計劃》。
5.3 保潔工作:
5.3.1保潔員依據(jù)《保潔工作程序》、《衛(wèi)生檢查標準》及 《保潔工作計劃》 實施保潔, 作 《保潔工作記錄 》,并執(zhí)行《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》。
5.4 垃圾清運工作:
5.4.1垃圾清運工依據(jù)《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》.施工垃圾清運工作。
5.5 保潔、垃圾清運工作的檢查:
5.5.1日常的保潔、垃圾清運工作由保潔班長依據(jù)《保潔工作程序》、《垃圾清運工作安排》及《衛(wèi)生檢查標準》每天進行檢查并填寫《保潔、垃圾清運檢查記錄 》。
5.5.2每個月由保安服務部主任組織兩次衛(wèi)生抽查, 并做《保潔、垃圾清運抽查表》,如發(fā)現(xiàn)重大問題發(fā)出《整改通知書》,抽查結果將作為對分承包商服務質(zhì)量進行評審的依據(jù)之一。
5.5.3公司將不定期進行衛(wèi)生檢查, 作為保安服務部主任考核依據(jù)。
5.5.4在檢查中不合格的, 保潔班長通知保潔員、垃圾清運工返工直至合格為止, 并填寫《保潔、垃圾清運檢查記錄 》。
5.5.5由保潔班長作《保潔工作月總結》、《垃圾清運工作月總結》, 并報保安服務部主任審核后由綜合辦公室存檔。
6. 支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1 《保潔工作程序》 ej-wi-qp4.5-02
6.2 《垃圾清運工作安排》 ej-wi-qp4.5-03
6.3 《衛(wèi)生檢查標準》 ej-wi-qp4.5-01
6.4 《物業(yè)管理服務規(guī)范用語》 ej-wi-qp8.1-02
6.5 《保潔工作計劃》 ej-qr-qp4.5-01
6.6 《保潔工作記錄》&nb
sp;ej-qr-qp4.5-02
6.7 《保潔、垃圾清運檢查記錄 》ej-qr-qp4.5-03
6.8 《保潔、垃圾清運抽查表》 ej-qr-qp4.5-04
6.9 《保潔工作月總結》 ej-qr-qp4.5-05
6.10《垃圾清運工作月總結》 ej-qr-qp4.5-06
