第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-3
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(3)
第三節(jié) 施工建設(shè)階段介入
物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5-6個(gè)月。
施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
1.成立工程介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通?？赏ㄟ^(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。
3.實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。
4.物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。
5.物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。
物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
1.了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。
2.地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔
時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層
作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
3.回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
4.樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)
題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與
監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
5.砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
6.裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
7.門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
8.給排水工程
a)給水工程:如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第2篇 物業(yè)管理處行政管理部工作職責(zé)
物業(yè)項(xiàng)目(管理處)行政管理部工作職責(zé)
行政管理部是物業(yè)項(xiàng)目(管理處)(以下簡(jiǎn)稱公司)總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)公司行政、文秘、檔案、總務(wù)、人事、后勤、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、固定資產(chǎn)及社區(qū)文化等方面的管理工作,其工作職責(zé)為:
1、學(xué)習(xí)、研究和掌握黨和國(guó)家的各項(xiàng)方針政策,貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)的指示和領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議的各項(xiàng)決定決議,深入調(diào)查研究,努力掌握第一手材料,為公司領(lǐng)導(dǎo)的工作決策提供可靠的依據(jù)。
2、負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、收支計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度及其它種類文件的起草、擬定、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,負(fù)責(zé)公司印鑒的使用和管理工作。
3、負(fù)責(zé)按照公司領(lǐng)導(dǎo)要求及公司需求,對(duì)大型會(huì)議及各種大型活動(dòng)進(jìn)行策劃和組織。負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦、檢查和反饋。
4、管好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作,包括收發(fā)、保管、文印、核稿、呈批、催辦、收檔、調(diào)卷和保密工作。
5、協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)處理日常工作,與各部門適時(shí)進(jìn)行工作協(xié)調(diào),監(jiān)督各部門認(rèn)真及時(shí)地徹執(zhí)行公司的各項(xiàng)工作決策和指令情況。
6、負(fù)責(zé)公司的總務(wù)后勤工作,具體有辦公設(shè)備、辦公用品的計(jì)劃、采購(gòu)、保管和發(fā)放,管理員工餐廳、員工宿舍等。
7、負(fù)責(zé)公司對(duì)外行政聯(lián)絡(luò)和關(guān)系協(xié)調(diào),做好來(lái)信來(lái)訪的接待安排。負(fù)責(zé)組織、安排、接待公司來(lái)賓,處理各種社會(huì)公共關(guān)系。
8、對(duì)公司員工和各部門的工作進(jìn)展、工作質(zhì)量、執(zhí)行規(guī)章制度、決定決議、計(jì)劃等情況和持續(xù)性以及辦公秩序、運(yùn)作規(guī)范、文明禮貌等方面進(jìn)行日常監(jiān)察。
9、負(fù)責(zé)公司綜合性文件、報(bào)告、宣傳資料的起草和編寫公司年度大事記。
10、負(fù)責(zé)其它各種行政事務(wù)性工作:辦公安全、消防,環(huán)境布置、清潔衛(wèi)生,網(wǎng)絡(luò)、通訊,計(jì)算機(jī)管理,辦公秩序維持等。
11、做好各項(xiàng)宣傳工作,適時(shí)完成園區(qū)布置,組織社區(qū)文化活動(dòng)及員工文娛活動(dòng),豐富精神文化生活和公司品牌建設(shè)和推廣。
12、負(fù)責(zé)公司日常辦公用品和設(shè)備設(shè)施維護(hù)耗材的采購(gòu),物品進(jìn)出倉(cāng)手續(xù)辦理及倉(cāng)庫(kù)資產(chǎn)管理。
13、建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度,負(fù)責(zé)外委工程項(xiàng)目和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)收和質(zhì)量控制。
14、及時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作任務(wù)。
第3篇 物業(yè)公司文件控制管理工作程序
1.0 目的
對(duì)麗江花園物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系所要求的文件進(jìn)行控制,確保在使用處獲得適用文件的有關(guān)版本。
2.0 適用范圍
適用于麗江花園物業(yè)管理公司與質(zhì)量管理體系要求有關(guān)的文件的控制。
3.0 職責(zé)
3.1麗江花園物業(yè)管理公司與管理體系有關(guān)的文件由行政部歸口管理。
3.2技術(shù)部負(fù)責(zé)與維護(hù)有關(guān)的和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有關(guān)的技術(shù)性文件和資料的受控發(fā)放。
3.3配套服務(wù)部負(fù)責(zé)與服務(wù)有關(guān)的文件受控發(fā)放。
3.4各有關(guān)部門負(fù)責(zé)本部門文件管理。
4.0 定義
4.1文件的分類
按文件的來(lái)源分為:
4.1.1 內(nèi)部文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的管理文件,包括質(zhì)量管理體系文件和對(duì)內(nèi)、對(duì)外的管理公文。
質(zhì)量管理體系文件還可分成:
a)質(zhì)量手冊(cè),第一層次文件,代碼為(a);
b)程序文件,第二層次文件,代碼為(b);
c) 作業(yè)指導(dǎo)書、操作規(guī)程(規(guī)定),第三層次文件,代碼為(c);
d)質(zhì)量記錄(為特殊類型文件),代碼為(d)。
4.1.2 外來(lái)文件:
a) 國(guó)家、行業(yè)、企業(yè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等;
b) 主管部門的公文;
c) 顧客提供的基礎(chǔ)資料等;
d) 計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件。
4.1.3 成果文件:麗江花園物業(yè)管理公司內(nèi)部形成的與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的技術(shù)性文件,包括質(zhì)量計(jì)劃、綱要、成果報(bào)告、圖紙圖片等。
4.2按受控狀態(tài)分為:
4.2.1 受控文件
即列入《受控文件清單》的文件,這些文件的批準(zhǔn)、發(fā)布、更改、報(bào)廢、回收等必須按本程序規(guī)定的要求進(jìn)行控制。
4.2.2 非受控文件
未列入《受控文件清單》的文件。
5.0 工作程序
5.1文件的編號(hào)與標(biāo)識(shí)
5.1.1 質(zhì)量管理體系文件按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.2 管理性公文按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.3 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的文件按《文件編號(hào)規(guī)定》進(jìn)行編號(hào)和標(biāo)識(shí)。
5.1.4 外來(lái)文件沿用原文的編號(hào),加蓋“外來(lái)文件”章。
5.2文件編寫
5.2.1 質(zhì)量管理體系文件由各使用部門編寫,行政部匯總。
5.2.2 管理性公文由行政部組織編寫。
5.3文件的審批
5.3.1 質(zhì)量手冊(cè)由管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.2 程序文件由行政部審核,管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.3 作業(yè)指導(dǎo)書文件由行政部組織相關(guān)部門審定,由管理者代表批準(zhǔn)。
5.3.4 與維護(hù)和服務(wù)有關(guān)的成果性文件由技術(shù)部和配套服務(wù)部經(jīng)理審批。
5.3.5 管理性公文由相關(guān)部門起草,主管領(lǐng)導(dǎo)審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.4文件的發(fā)布與發(fā)放
5.4.1 文件一經(jīng)批準(zhǔn),即可進(jìn)行發(fā)布和發(fā)放。發(fā)布可以采用會(huì)議(即發(fā)布會(huì))和非會(huì)議兩種形式。
5.4.2 質(zhì)量管理體系文件、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程由行政部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.3 技術(shù)類文件由技術(shù)部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.4 服務(wù)類文件由配套服務(wù)部按《文件發(fā)放計(jì)劃審批表》發(fā)放。
5.4.5 文件的發(fā)放應(yīng)確定文件發(fā)放范圍,確保與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的場(chǎng)所,在使用處可獲得適用文件的有關(guān)版本。
5.4.6 各發(fā)放文件部門作好《文件發(fā)放、回收登記表》的記錄工作。
5.4.7 各單位相關(guān)部門的文件管理人員在收到和領(lǐng)取文件后,應(yīng)及時(shí)分發(fā)到位。文件收取人在《文件發(fā)放、回收登記表》上簽收。
5.4.8麗江花園物業(yè)管理公司所有對(duì)外發(fā)布的文件均由行政部審定發(fā)放,重要文件需總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)放。
5.5文件的更改
5.5.1 質(zhì)量管理體系文件需要更改時(shí),應(yīng)由提出文件修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)表》,說(shuō)明更改原因,對(duì)重要的更改應(yīng)附充分理由和證據(jù)。
5.5.2 《文件更改申請(qǐng)表》的審批按文件審批條款進(jìn)行,經(jīng)批準(zhǔn)后,由行政部填寫《文件更改通知單》。
5.5.3 更改采用換頁(yè)法或劃改法。劃改就是在原文件需修改處修改。更改后的文件應(yīng)在文件修改記錄上予以記錄。
5.5.4 文件更改的具體程序是:
行政部將《文件更改通知單》,按原文件發(fā)放范圍發(fā)至各單位相關(guān)人員,并按通知單及時(shí)更改本單位使用文件,在通知單上做好記錄。
5.6文件的換版與作廢
5.6.1 文件經(jīng)多次更改或文件需進(jìn)行大幅度修改時(shí),應(yīng)進(jìn)行換版。換版由行政部組織。
5.6.2 作廢的文件由行政部文件管理員負(fù)責(zé)收回,并在《文件發(fā)放、回收登記表》上做好記錄,在作廢文件上加蓋“作廢”印章,待統(tǒng)一銷毀。
5.6.3 由行政部填寫《文件銷毀申請(qǐng)表》,批準(zhǔn)后統(tǒng)一銷毀。銷毀由行政部執(zhí)行,需兩人在場(chǎng)見(jiàn)證。需留用的作廢文件,填寫《文件留用申請(qǐng)表》,經(jīng)行政部批準(zhǔn)后,加蓋“保留資料”印章方可留用。留用的文件應(yīng)單獨(dú)存放,以免混用。
5.7文件的管理
5.7.1 存檔文件應(yīng)保存在通風(fēng)、干燥的環(huán)境中并做好防火、防蟲、防潮工作,以免破損。
5.7.2 臨時(shí)借閱文件應(yīng)由借閱者填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)文件管理部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后方可借閱。借閱者應(yīng)在指定日期歸還。
5.7.3 行政部定期(一年一次)發(fā)布《受控文件清單》,經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后,下發(fā)各單位。
5.7.4 各部門依據(jù)《受控文件清單》和實(shí)際情況,實(shí)時(shí)更新本部門的《受控文件清單》。
5.8外來(lái)文件的發(fā)放
麗江花園物業(yè)管理公司所有外來(lái)文件均由行政部負(fù)責(zé)收集匯總,并記錄于《外來(lái)文件登記表》中,其包括:國(guó)家、地方、行業(yè)技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程等文件,經(jīng)過(guò)鑒定和確認(rèn)其有效版本后,列入《受控文件清單》,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,按文件的發(fā)布與發(fā)放的路徑發(fā)放。
6.0相關(guān)文件
6.1《文件編號(hào)規(guī)定》 rgpm
第4篇 物業(yè)管理公司工作報(bào)告程序3
物業(yè)管理公司工作報(bào)告程序(三)
1.目的
規(guī)范公司內(nèi)部管理工作報(bào)告程序,確保公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)、全面了解和掌握各職能部門、項(xiàng)目管理處的工作完成情況及下一步工作安排,從而作出相應(yīng)的指示。
2.適用范圍
本程序適用于公司行政部、管理部、財(cái)務(wù)部及公司所屬各項(xiàng)目管理處,包括單項(xiàng)護(hù)衛(wèi)隊(duì)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告人)。
3.職責(zé)
3.1行政部負(fù)責(zé)工作報(bào)告的收集(催交)、送達(dá)和歸檔工作。
3.2行政部、管理部和財(cái)務(wù)部依次負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目管理處工作報(bào)告的初閱,并將部門意見(jiàn)報(bào)告總經(jīng)理。
4.操作程序
4.1每周工作報(bào)告
4.1.1每星期五下班前,報(bào)告人將本周的部門/項(xiàng)目管理處的工作完成情況和下周工作計(jì)劃安排情況(簡(jiǎn)稱周報(bào))以條列形式報(bào)告公司總經(jīng)理室,周報(bào)內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、清楚、簡(jiǎn)明、扼要。
4.1.2公司部門周報(bào)由報(bào)告人統(tǒng)一交行政部歸集后交總經(jīng)理室;各項(xiàng)目管理處周報(bào)依次交公司行政部、管理部、財(cái)務(wù)部初閱后交總經(jīng)理室。
4.1.3項(xiàng)目周報(bào)經(jīng)公司各部門閱后,由行政部統(tǒng)一匯集送總經(jīng)理室閱批。
4.2每月工作報(bào)告
4.2.1每月25日下班前,報(bào)告人應(yīng)將當(dāng)月的管理工作情況小結(jié)和下個(gè)月的工作計(jì)劃安排(簡(jiǎn)稱月報(bào))書面報(bào)告公司總經(jīng)理。月報(bào)應(yīng)書寫清楚,內(nèi)容詳實(shí),針對(duì)存在問(wèn)題要有自己的分析、見(jiàn)解,并提出相應(yīng)的解決措施和建議,以供公司領(lǐng)導(dǎo)參考、決策。
4.2.2月報(bào)的送呈程序與周報(bào)相同(見(jiàn)4.1.2、4.1.3)。
4.3工作報(bào)告格式要求
周報(bào)統(tǒng)一用“項(xiàng)目經(jīng)理周工作安排檢查表”(附后)填報(bào);月報(bào)用公司信箋紙書寫。報(bào)告抬頭統(tǒng)一為“致:公司總經(jīng)理室”。報(bào)告人只須寫部門或項(xiàng)目管理處名稱。
4.4信息反饋
4.4.1工作報(bào)告經(jīng)總經(jīng)理批閱后發(fā)還行政部。行政部應(yīng)在下周(月)歸集工作報(bào)告時(shí),將上周(月)總經(jīng)理批閱過(guò)的工作報(bào)告返還給報(bào)告人,同時(shí)收回前一周(月)的工作報(bào)告。
4.4.2報(bào)告人應(yīng)認(rèn)真閱看公司領(lǐng)導(dǎo)的批示意見(jiàn),并且在實(shí)際工作中切實(shí)執(zhí)行,鞏固成績(jī),跟進(jìn)工作,整改不足。各部門/項(xiàng)目管理處負(fù)責(zé)人在閱看總經(jīng)理批示后應(yīng)簽署姓名,在下次遞交工作報(bào)告時(shí)一起帶交公司行政部歸檔。
4.4.3周(月)報(bào)的工作落實(shí)情況由行政部牽頭,管理部、財(cái)務(wù)部配合檢查、督促。
4.5報(bào)告的歸檔
行政部最后將總經(jīng)理批示信息反饋給報(bào)告人后收回的工作報(bào)告及時(shí)分類、歸檔成冊(cè)。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶服務(wù)工作方案
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿意度,最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。
(一)'禮賓助理'服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,將特定專職'助理'的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、'助理'傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任,過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;
(1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過(guò)半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過(guò)2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過(guò)半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過(guò)7個(gè)工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過(guò)3個(gè)工作日;
(4)對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
(5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限:
(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過(guò)30分鐘。
(2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無(wú)法落實(shí),不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。
(4)關(guān)于其它部門的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢,馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。
第6篇 物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解記錄工作精細(xì)化
物業(yè)精細(xì)化管理--維修講解及記錄工作要精細(xì)化
一、維修程序
寫字樓內(nèi)一業(yè)主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關(guān)了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業(yè)主開了單據(jù)收取維修費(fèi)用。不料業(yè)主堅(jiān)決不付,認(rèn)為維修人員未經(jīng)檢查測(cè)試,怎么就確認(rèn)是這個(gè)鎖芯的故障呢定然是寫字樓內(nèi)這種故障太多了,由此說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)公司選用的門鎖以次充好,應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)公司支付這筆費(fèi)用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請(qǐng)業(yè)主查看,證明寫字樓內(nèi)出現(xiàn)此類故障并不像業(yè)主所說(shuō),業(yè)主這才解除疑慮交了維修費(fèi)用。
精細(xì)化操作建議:
1、首先向業(yè)主講明故障原因、維修方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)業(yè)主同意后再進(jìn)行維修;
2、每次維修結(jié)束要做好工作記錄,以便關(guān)鍵時(shí)刻能派上用場(chǎng);
3、物業(yè)管理服務(wù)工作要講究時(shí)效,如果事先將工作做細(xì),則事后會(huì)規(guī)避諸多麻煩,同時(shí)也會(huì)取得客戶的信賴和認(rèn)可。
二、維修方式
某日一業(yè)主投訴所住單元樓道內(nèi)的聲控照明燈多處有不亮或長(zhǎng)明現(xiàn)象,管理處隨即通知了地產(chǎn)公司進(jìn)行更換和修復(fù)。因施工人員緊張,四天以后才能修復(fù)。又因該小區(qū)二期工程未竣工,地產(chǎn)施工人員通過(guò)管理處的協(xié)調(diào),同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內(nèi),對(duì)長(zhǎng)明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細(xì)化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復(fù)之前。其附近一定要有警示標(biāo)識(shí),必要時(shí)應(yīng)有保護(hù)措施。以文字形式告知業(yè)主,嚴(yán)防有觸電或漏電現(xiàn)象。
2、加強(qiáng)巡視檢查次數(shù),提高工作質(zhì)量。
第7篇 z物業(yè)工程管理部各崗位工作職責(zé)
*崗位名稱:工程維修主管
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、組織審核、編寫工程維修部年度、月度工作計(jì)劃和工作總結(jié)。
2、監(jiān)督檢查各部門日常工作并檢查其完成任務(wù)的質(zhì)量。
3、負(fù)責(zé)工程維修部重大工程實(shí)施、驗(yàn)收等工作,并進(jìn)行監(jiān)督。
4、與業(yè)主保持密切聯(lián)系,及時(shí)處理顧客的投訴意見(jiàn)。
5、協(xié)調(diào)好下屬各部門、員工之間的工作。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
*崗位名稱:工程維修員
主要職責(zé)與權(quán)限:
1、確保項(xiàng)目?jī)?nèi)的供電、供水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
2、安排好水泵房、配電房的值班、檢查工作。
3、負(fù)責(zé)水質(zhì)抽檢,保證用水安全。
4、負(fù)責(zé)物業(yè)的保修、監(jiān)督工作。
5、負(fù)責(zé)物業(yè)的日常維修工作。
6、對(duì)物業(yè)公用設(shè)施進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄。
7、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主裝修的初審和監(jiān)督工作。
8、嚴(yán)格遵守值班制度,及時(shí)處理各種突發(fā)事件。
9、熱情接待業(yè)主,詳細(xì)記錄業(yè)主的投訴和請(qǐng)求,耐心解釋,及時(shí)處理。
10、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
第8篇 某物業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)管理工作程序
物業(yè)社區(qū)文化活動(dòng)管理工作程序
1 目的
寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
2 適用范圍
適用于客服部組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)。
3 職責(zé)
3.1 客服經(jīng)理負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,并具體組織實(shí)施;
3.2 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核,批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃;
3.3 其他部門員工配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。
4 工作程序
4.1 較大型社區(qū)文化活動(dòng)
4.1.1 客服經(jīng)理在每次較大型的社區(qū)文化活動(dòng)開展前,應(yīng)擬定活動(dòng)的實(shí)施計(jì)劃,并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
4.1.2 客服經(jīng)理根據(jù)上級(jí)審批意見(jiàn)制定活動(dòng)的具體方案;
4.1.3 客服經(jīng)理應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動(dòng)的前期準(zhǔn)備工作,并向業(yè)戶/使用人及有關(guān)單位發(fā)出活動(dòng)通知;
4.1.4 活動(dòng)進(jìn)行時(shí),客服部工作人員應(yīng)注意安全防范工作,防止意外事故的發(fā)生;
4.1.5 管理人員在活動(dòng)結(jié)束后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng);
4.1.6 活動(dòng)完成后,客服部應(yīng)及時(shí)填寫《社區(qū)文化活動(dòng)記錄表》對(duì)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)。
4.2 常設(shè)性的社區(qū)文化活動(dòng)
客服部按規(guī)定時(shí)間開放社區(qū)文化活動(dòng)中心,并設(shè)專人管理,以豐富業(yè)戶的日常文化生活。
5 流程圖(略)
第9篇 物業(yè)管理部部長(zhǎng)崗位工作職責(zé)
1. 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理,完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
2. 組織本部門人員進(jìn)行前期樓宇的接管驗(yàn)收,業(yè)主入住資料準(zhǔn)備。協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作,落實(shí)安全、防火工作。
3. 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,以便于開展各項(xiàng)工作。
4. 定期對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作,不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。
5. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的崗位確定和編制人員招聘計(jì)劃,協(xié)助辦公室做好物業(yè)服務(wù)中心人員的招聘、考核、錄用及人員調(diào)整工作。
6. 負(fù)責(zé)編制物業(yè)服務(wù)工作所需的物品采購(gòu)計(jì)劃,上報(bào)公司相關(guān)部門,并負(fù)責(zé)所購(gòu)物品的保管和發(fā)放工作。
7. 負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)中心工作計(jì)劃,并保證計(jì)劃的貫徹執(zhí)行。
8. 全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心工作,保證物業(yè)服務(wù)中心管理范圍內(nèi)的工作質(zhì)量,為住戶提供良好的管理與服務(wù)。
9. 負(fù)責(zé)制定、貫徹、落實(shí)崗位責(zé)任制,制定工作要求,工作目的,建立各項(xiàng)管理制度。
10. 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查物業(yè)服務(wù)中心各項(xiàng)工作及基層人員的工作完成情況。
11. 完成總經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。
第10篇 物業(yè)管理公司行政工作管理規(guī)定9
物業(yè)管理公司行政工作管理規(guī)定(九)
第一條為保證公司生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性、持續(xù)性和高效性,嚴(yán)肅工作紀(jì)律,規(guī)范日常工作行為,做好協(xié)調(diào)和服務(wù)工作,特制訂本行政工作管理規(guī)定。
第二條公司日常行政工作人員行使計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督五大管理職能,包括總經(jīng)理、公司辦公室及各職能部門、各服務(wù)部門經(jīng)理。
第三條行政管理工作恪守面向大局、服務(wù)公司、著眼基層、實(shí)事求是的工作思想,積極參與解決所轄范圍內(nèi)的各種問(wèn)題。
第四條公司組織機(jī)構(gòu)實(shí)行直線職能形式。整個(gè)公司日常管理工作由總經(jīng)理集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),各部門分級(jí)管理,各部門經(jīng)理應(yīng)用好用足手中權(quán)力,發(fā)揮最佳管理效益。
凡牽涉到部門與部門之間工作或利益不能協(xié)調(diào)時(shí),應(yīng)及時(shí)匯報(bào)總經(jīng)理辦公室;重大、緊急事件時(shí),可越級(jí)向上反映。
第五條行政管理工作人員辦事精練、高效,戒拖拉、推諉,做到工作一日清,碰到問(wèn)題沉著、冷靜、果斷。
第六條辦公場(chǎng)所做到整潔、衛(wèi)生,辦公人員需暫時(shí)離開辦公室半小時(shí)以上的,須將辦公桌上文件資料整齊并統(tǒng)一放置辦公室靠墻一側(cè)。辦公人員在下午下班后必須清理辦公室。
第七條辦公室人員工作規(guī)范:
一、工作風(fēng)紀(jì)
1、辦公室工作時(shí)間,員工應(yīng)積極開展有益工作的溝通交流,但不得妨礙工作,應(yīng)堅(jiān)守工作崗位,不得隨意串崗閑聊,需要離開時(shí)根據(jù)情況,或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,或知會(huì)同事,應(yīng)在'人員去向告示牌寫明去向'
2、保持辦公室整潔,上班時(shí)間請(qǐng)勿在辦公區(qū)域進(jìn)食物,影響他人工作吸煙。
3、注意保密。公司所有員工都有保持公司秘密的責(zé)任和義務(wù),務(wù)請(qǐng)保管好本人持有的公司涉密文件;未經(jīng)授權(quán)或批準(zhǔn),不得對(duì)外提供有機(jī)密的公司文件或其他未公開的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等;對(duì)非本人職權(quán)范圍的公司機(jī)密應(yīng)做到不打聽、不猜測(cè)、不傳播;發(fā)現(xiàn)有泄密的情況應(yīng)立即向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告;如有泄密實(shí)踐發(fā)生,按上級(jí)公司有關(guān)保密管理規(guī)定及有關(guān)法律處理。
二、禮儀儀表
1、員工上班期間,應(yīng)保持良好精神狀態(tài),講究文明禮貌。同事之間應(yīng)相互尊重、團(tuán)結(jié)友愛(ài)、相互幫助。
2、員工上班時(shí)必須穿工作服(暫時(shí)未發(fā)工作服的員工應(yīng)穿與工作服近似的服裝)并保持服飾整潔、得體(公司人員周六、周日允許穿便服,但不得穿短褲、無(wú)袖衫、超短裙、拖鞋,保安員等工種公司另有統(tǒng)一著裝要求的,按其具體規(guī)定執(zhí)行。
3、員工上班時(shí)需注重個(gè)人儀容儀表,保持頭發(fā)自然干凈,男員工不蓄長(zhǎng)發(fā)胡須,女員工不濃裝艷抹。
4、員工應(yīng)提前10分鐘上班,做好準(zhǔn)備,準(zhǔn)時(shí)上崗開展工作,倡導(dǎo)奉獻(xiàn)精神,積極主動(dòng)完成當(dāng)天工作。
5、辦公室待人接物要注重形象,上班時(shí)講普通話,使用文明用語(yǔ),不得大聲喧嘩。接聽電話時(shí)不宜電話鈴響超過(guò)三聲,接、打電話一般不使用免提健,應(yīng)控制音量和時(shí)間。
6、上班時(shí)間不準(zhǔn)串崗,隨便翻閱他人辦公文件、抽屜。
第八條公司定時(shí)召開各種類型會(huì)議,參加會(huì)議人員務(wù)必在會(huì)前做好充分準(zhǔn)備,在會(huì)議召開期間認(rèn)真做好記錄并積極發(fā)言,達(dá)到召開會(huì)議解決問(wèn)題的目的。
第九條公司通過(guò)各種渠道、包括報(bào)紙、廣播、會(huì)議、黑板報(bào)等宣傳有關(guān)黨的方針、政策、公司發(fā)展新貌等,開展政治思想、精神文明建設(shè)。
第十條公司設(shè)黨、團(tuán)、婦等團(tuán)體機(jī)構(gòu),有計(jì)劃地組織各種活動(dòng),豐富員工文化生活,加強(qiáng)政治思想教育和精神文明建設(shè)。
第十一條各部門負(fù)責(zé)人做好本部門的后勤管理工作,搞好內(nèi)部績(jī)效考核工作,加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。
第11篇 物業(yè)治安管理工作宗旨職能工作內(nèi)容
物業(yè)治安管理的工作宗旨、職能及工作內(nèi)容
1.治安管理的工作宗旨
搞好物業(yè)的安全管理工作,確保住戶和員工的財(cái)產(chǎn)及人身安全。
2.治安管理的工作職能
2.1協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理貫徹落實(shí)保安工作。
2.2服從公安部及國(guó)家分布的有關(guān)治安管理的指示、法規(guī)及法律。
2.3監(jiān)督檢查各項(xiàng)安全制度的執(zhí)行。
2.4宣傳教育員工提高全員意識(shí)和自防自救的能力。
2.5控制和處理各種突發(fā)事件。
2.6預(yù)防各類案件和治安事故的發(fā)生。
2.7強(qiáng)化安全管理。
2.8配合公安機(jī)關(guān)、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)做好各類案件的偵破和火災(zāi)事故之預(yù)防。
3.治安管理的工作內(nèi)容
3.1保安人員應(yīng)熟悉與掌握物業(yè)內(nèi)各種安全措施的操作及性能,熟悉物業(yè)的情況,并與住戶保持密切的聯(lián)系,以便就安全問(wèn)題經(jīng)常交換意見(jiàn)和信息,不斷完善治安管理體制。
3.2嚴(yán)格執(zhí)行巡邏檢查工作,做好巡邏情況記錄工作,在日常工作中及時(shí)消除治安隱患。
3.3按規(guī)定做好門衛(wèi)檢查工作,嚴(yán)格控制外來(lái)人員、車輛進(jìn)出物業(yè),接待好住戶之訪客,保障區(qū)內(nèi)良好的居住環(huán)境。
3.4維持好物業(yè)內(nèi)舒適的生活環(huán)境,對(duì)于妨礙公共秩序的不良行為予以制止。禁止存放易燃易爆、劇毒及放射性物品;禁止在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搞射擊活動(dòng);制止在物業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)生斗毆事件;制止外來(lái)因素對(duì)物業(yè)的滋擾。
3.5阻止安裝某些可能誤傷他人的設(shè)備,或改裝、破壞正常的公共設(shè)施的情況。
3.6記錄相關(guān)的國(guó)家機(jī)關(guān)聯(lián)系方法,并建立良好的工作關(guān)系,以便在需要時(shí)能得到及時(shí)的幫助。
3.7管理人員應(yīng)在日常工作中強(qiáng)調(diào)自身的工作作風(fēng)和精神面貌。處理事務(wù)要求周密謹(jǐn)慎,以使個(gè)別不良分子不敢有窺覦之心。
3.8維持好物業(yè)的交通疏導(dǎo)及交通事故的防范。
3.9對(duì)物業(yè)內(nèi)施工改造人員進(jìn)行有效監(jiān)管及人員安全、消防管理。
4.保安人員的主要職責(zé)
1.防止未經(jīng)許可的人士進(jìn)入
i. 若大廈于入口設(shè)有對(duì)講機(jī),訪客可按動(dòng)要拜訪住戶單位之樓數(shù),該住戶便會(huì)與訪客透過(guò)對(duì)講機(jī)對(duì)話,決定是否開放入口大門讓訪客內(nèi)進(jìn)。
ii.當(dāng)你發(fā)現(xiàn)有可疑人物在門外徘徊,便應(yīng)上前查詢欲訪何人,如不能作出合理回答,便應(yīng)請(qǐng)他立即離去。
iii.請(qǐng)?zhí)貏e留意尾隨住客進(jìn)入大廈的陌生人。
2.登記訪客
i.遇到訪客、修理工人或送貨工人,必須詢問(wèn)他們欲訪哪一住戶,才準(zhǔn)予入內(nèi)。他們的出入記錄,都要妥善地登記在事故記錄冊(cè)上。
ii.如有可疑人物闖入大廈,應(yīng)盡快通知警方。
3.記錄事故
大廈的事故記錄冊(cè)是用來(lái)登記的有已發(fā)生的事故,例如護(hù)尋衛(wèi)員交更、電梯損壞、停電、漏水、響警鐘等。每一事故所發(fā)生的時(shí)間都要準(zhǔn)確地記錄冊(cè)內(nèi)。
4.應(yīng)付緊急事件
i.有些住戶單位內(nèi)設(shè)有防盜警鐘,如遇劫或有緊急事故,住客便會(huì)按動(dòng)警鐘通知該座的管理處,你應(yīng)立刻前往查察及通知警方。
ii.有些大廈的公共地主,設(shè)有玻璃屏保式求救緊急掣,住客遇到盜劫或緊急事故,可將玻璃打碎,警鐘便會(huì)響動(dòng),管理處的防盜燈號(hào)指示板亦會(huì)亮起,指示何處發(fā)生事故,你應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)查察及通知警方。
5.監(jiān)察保安系統(tǒng)
有些管理處設(shè)有閉路電視,你要知道電視機(jī)的鏡頭對(duì)著哪一個(gè)方向,并留意電視屏幕,見(jiàn)到特別事故發(fā)生,便應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)支援及通知警方。
6.保管鑰匙
i.大廈內(nèi)通常設(shè)有服務(wù)室及雜用室,包括電梯機(jī)房、冷氣機(jī)房各電表柜等。為避免這些設(shè)施被人濫用,例如干擾電力供應(yīng)、讓不良分子藏匿在內(nèi),或暗藏違禁物品等,應(yīng)將這些房間全部鎖上。
ii.鑰匙應(yīng)當(dāng)值的人員保管。個(gè)別鑰匙曾交于何人使用之詳情,應(yīng)記錄在登記冊(cè)上。
7.防止及值測(cè)罪案的發(fā)生
i.大廈的垃圾房或雜物房,應(yīng)設(shè)置在顯眼的位置,并盡可能性設(shè)在大廈保安人員視線可及的范圍內(nèi)。房間內(nèi)要有充足的照明,不需使用時(shí)要鎖上,并且要經(jīng)常視察,以防盜賊用作匿藏之所。
ii.留意安裝于大廈外墻供低層的水管。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人管理公司應(yīng)適當(dāng)?shù)貙⑵浞忾],以防賊人用作攀爬。
8.巡邏
9.注意大廈的防火安全
10.處理投訴
你應(yīng)立刻處理所有投訴;如你遇到不能解決的問(wèn)題,應(yīng)盡快通知管理公司或法定負(fù)責(zé)人。
11.請(qǐng)緊記保安人員不是警察,其權(quán)利與普通市民一樣
i.如你目睹罪案的發(fā)生,例如搶劫、惡意毀壞或傷人等,在確保本身安全情況下,你可盡力拘捕疑人,并須立刻通知警方到場(chǎng)接手辦理。
ii.盡可能以最低武力達(dá)到拘捕的效果。絕對(duì)不能以武力作為處罰,而且一旦達(dá)到拘捕的目的,便必須停止使用武力。
iii.作為市民,你并無(wú)搜查權(quán)力。
iv.盤問(wèn)疑人時(shí),必須保持禮貌,給人解釋其行為的機(jī)會(huì)。
第12篇 物業(yè)抓管理、促規(guī)范、展形象提升服務(wù)工作方案
“抓管理、促規(guī)范、展形象”提升服務(wù)工作方案
序號(hào)項(xiàng)目主要內(nèi)容需整改的問(wèn)題整改部門整改計(jì)劃整改完成時(shí)間復(fù)查人員完成情況備注（跟進(jìn)人）（確定完成時(shí)間）
一、對(duì)客服務(wù)
辦公環(huán)境
前臺(tái)環(huán)境明亮、整潔和美觀，VI標(biāo)識(shí)規(guī)范，收費(fèi)價(jià)目表、相關(guān)制度等資料公示在顯著位置；
1.前臺(tái)比較雜亂
2.前臺(tái)服務(wù)臺(tái)、背景板不符合公司標(biāo)準(zhǔn)。
客服部
1.整理前臺(tái)環(huán)境
2.在前臺(tái)左右兩邊墻上掛齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)制度等
5月12日
資料管理
資料擺放整齊，按部門、類別、時(shí)間等區(qū)分，有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)編號(hào)，資料保存完好，具有相應(yīng)的防潮措施
1.部門資料亂放亂堆，資料完好率低，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)識(shí)編號(hào)。
客服部
1.文檔按類分區(qū)擺放整齊，查閱方便。
6月30日
服務(wù)禮儀
會(huì)客親切有禮，任何時(shí)候、任何場(chǎng)合、任何崗位均按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行，使用規(guī)范的語(yǔ)言與客戶溝通，微笑問(wèn)好，主動(dòng)禮讓，充分體現(xiàn)親情和院的優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象
基本能做到親切有禮
客服部
加強(qiáng)培訓(xùn)，引導(dǎo)客服人員在園區(qū)內(nèi)遇見(jiàn)業(yè)戶，不管認(rèn)識(shí)與否，都要主動(dòng)微笑問(wèn)好打招呼
6月30日
客戶報(bào)事報(bào)修
業(yè)戶來(lái)電、來(lái)訪語(yǔ)氣親切友善，服務(wù)規(guī)范，耐心忍讓，對(duì)待業(yè)戶報(bào)事報(bào)修熱情誠(chéng)懇，從不推脫，處理迅速高效，工作記錄清晰、準(zhǔn)確，并錄入信息化系統(tǒng)，定期統(tǒng)計(jì)、歸檔
收樓遺留問(wèn)題多，還是按照不規(guī)范的方式處理業(yè)戶報(bào)事
客服部
加強(qiáng)培訓(xùn)
6月30日
序號(hào)
項(xiàng)目
主要內(nèi)容
需整改的問(wèn)題
整改部門
整改計(jì)劃
整改完成時(shí)間
復(fù)查人員
完成情況
備注
客戶溝通
與客戶保持良好溝通，熟悉大部分業(yè)戶的基本情況，建立業(yè)主服務(wù)檔案，隨時(shí)關(guān)注業(yè)戶需求，以業(yè)戶需求動(dòng)態(tài)為依據(jù)開展創(chuàng)新服務(wù)、社區(qū)文化活動(dòng)等，提升親情和院品牌形象
缺乏主動(dòng)的溝通
客服部
加強(qiáng)培訓(xùn)
5月20日
社區(qū)文化活動(dòng)
社區(qū)文化活動(dòng)豐富、多元化，關(guān)注業(yè)戶需求而開展，吸引性強(qiáng)，并充分運(yùn)用微信平臺(tái)、社會(huì)媒體等進(jìn)行推廣宣傳，提高公司品牌影響力
社區(qū)活動(dòng)少，參與人數(shù)少
客服部
除了積極配合公司組織舉辦的各類活動(dòng)，服務(wù)中心將與居委等合作開展多種文化活動(dòng)，豐富社區(qū)文化生活；適時(shí)組織類似業(yè)主羽毛球賽、毽球大賽等青年、中年參與度較高的活動(dòng)，改變以往千篇一律的老人、小孩活動(dòng)
5月20日
二、設(shè)備管理
設(shè)備房管理
按可視化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理，照明狀況良好，各類標(biāo)識(shí)完整統(tǒng)一，具備相應(yīng)的安全設(shè)施、保障設(shè)施，無(wú)安全隱患，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，工作記錄詳細(xì)規(guī)范，墻面干凈整潔。
有應(yīng)急燈，滅火器；可視化標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)做好
工程部
按公司工程管理可視化管理進(jìn)行整改
6月30日
8工程值班室
辦公環(huán)境干凈整潔，工具擺放整齊，制度墻完善，資料規(guī)范存放
工程部值班室工具擺放凌亂、無(wú)制度、巡查資料沒(méi)有及時(shí)規(guī)案
工程部
按公司要求整理
6月30日
9倉(cāng)庫(kù)管理
物料進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)按流程登記，倉(cāng)庫(kù)物料分類存放，標(biāo)識(shí)清晰，現(xiàn)場(chǎng)整齊干凈，無(wú)堆放廢舊物料
工程部倉(cāng)庫(kù)物品未沒(méi)有分類、標(biāo)示清晰、物品出入登記不齊全
工程部
按公司規(guī)定要求，倉(cāng)庫(kù)存放物品做好分隔/標(biāo)識(shí)明細(xì)出入臺(tái)賬記錄
6月30日
10資料管理
資料完整，按系統(tǒng)、類別、時(shí)間等存放，編號(hào)完整，資料管理狀況良好，資料管理員熟悉資料管理狀況
資料存放雜亂，不規(guī)范
工程部
按公司規(guī)定要求
6月30日
11外委單位監(jiān)管
外委單位具備專業(yè)技能，各類維保設(shè)備運(yùn)行狀況良好，維保記錄詳細(xì)清晰
外委單位監(jiān)管不嚴(yán)、不到位維修技術(shù)不強(qiáng)。
工程部
加強(qiáng)對(duì)部門員工培訓(xùn)，對(duì)日常工作運(yùn)用技能著重學(xué)習(xí)與考核
6月30日
12公共維修
維修及時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)符合規(guī)范要求，有顯著的工作提示牌和現(xiàn)場(chǎng)圍閉措施，人員操作專業(yè)
公共維修不及時(shí)、維修現(xiàn)場(chǎng)未按規(guī)范進(jìn)行
工程部
加強(qiáng)對(duì)部門員工培訓(xùn)，對(duì)日常工作運(yùn)用技能著重學(xué)習(xí)與考核
6月30日
三、安防管理
13門崗
卡口管理嚴(yán)格，禮節(jié)禮貌良好，主動(dòng)協(xié)助有需要的業(yè)戶，熟悉小區(qū)常住業(yè)戶，溝通能力強(qiáng)
基本符合要求
安防部
加強(qiáng)對(duì)部門員工培訓(xùn)，對(duì)日常工作運(yùn)用技能著重學(xué)習(xí)與考核
5月30日
14巡邏崗
熟悉小區(qū)環(huán)境，落實(shí)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位的巡查工作，善于發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)和業(yè)戶需求，警覺(jué)性強(qiáng)
基本符合要求
安防部
加強(qiáng)對(duì)部門員工培訓(xùn)，對(duì)日常工作運(yùn)用技能著重學(xué)習(xí)與考核
5月30日
15車場(chǎng)崗
車輛靠近時(shí)主動(dòng)與車主打招呼，服務(wù)親切有禮，車輛進(jìn)場(chǎng)前觀察是否有損毀痕跡，向車主提供停放指引，臨保出車時(shí)收費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，并用禮貌用語(yǔ)道別
符合要求
安防部
1.領(lǐng)班員堅(jiān)持每日接班前提出具體要求在崗員工及安防員服裝見(jiàn)人務(wù)必“點(diǎn)頭、微笑，問(wèn)好”，和隨時(shí)隨地接收業(yè)主的請(qǐng)求、意見(jiàn)、建議等，并及時(shí)處理和反饋。
2.加強(qiáng)思想教育，主管、領(lǐng)班員隨時(shí)督導(dǎo)，做好禮節(jié)禮貌
5月15日
16監(jiān)控中心/消防中心
監(jiān)控、消防系統(tǒng)運(yùn)作良好，監(jiān)控圖像顯示清晰，監(jiān)控畫面有標(biāo)注具體位置，工作制度、流程按要求張貼
基本符合要求
安防部
按照公司標(biāo)準(zhǔn)
5月15日
17車庫(kù)管理
標(biāo)識(shí)導(dǎo)向清晰，做好來(lái)訪人員車輛停車指引，通道內(nèi)無(wú)亂停亂放現(xiàn)象，照明、衛(wèi)生狀況、監(jiān)控設(shè)備良好。車庫(kù)內(nèi)設(shè)置必要的溫馨提示，如關(guān)好車窗、保管好貴重財(cái)物等
1.沒(méi)有設(shè)置溫馨提示
安防部
找供應(yīng)商做溫馨提示
5月15日
四、環(huán)境管理
18清潔管理
清潔人員：清潔人員服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，著裝規(guī)范，清潔工具配備齊全，熟練運(yùn)用各類清潔工具，操作專業(yè)；
清潔人員服務(wù)意識(shí)弱，著裝不規(guī)范，清潔工具配備不齊全。
客服部
按照清潔合同來(lái)監(jiān)管到位
5月30日
23綠化管理
綠化人員：著裝統(tǒng)一規(guī)范，具備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，
綠化工具配備齊全，并熟練使用
綠化人員專業(yè)性不強(qiáng)
客服部
要求綠化公司對(duì)員工進(jìn)行針對(duì)性的專業(yè)技能知識(shí)培訓(xùn)
5月30日
24綠化養(yǎng)護(hù)：定期進(jìn)行修剪、除草、除蟲、施肥、松土等作業(yè)。綠化精心打理，品種多樣，觀賞性高，層次感強(qiáng)，定期進(jìn)行病蟲害防治，綠化帶無(wú)顯著枯枝落葉、垃圾雜物
大部分綠化無(wú)養(yǎng)護(hù)，綠地裸露多、雜草叢生、綠化未及時(shí)修剪
客服部
督促園林公司整改，若再無(wú)回應(yīng)或?qū)⒂玫谌竭M(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)
5月30日
25綠化倉(cāng)庫(kù)：倉(cāng)庫(kù)物品擺放整齊，電動(dòng)工具定期檢查保養(yǎng)，農(nóng)藥等危險(xiǎn)藥劑單獨(dú)上鎖存放，相關(guān)作業(yè)流程上墻
倉(cāng)庫(kù)物品堆放雜亂、配備不齊全
客服部
統(tǒng)一制作物品名標(biāo)識(shí)牌；要求綠化公司將各類作業(yè)流程制作成圖紙或KT版上墻；要求綠化公司配備柜子，將危險(xiǎn)物資單獨(dú)上鎖存放
5月30日
26標(biāo)識(shí)：對(duì)重要植物配有簡(jiǎn)要說(shuō)明的標(biāo)識(shí)牌
沒(méi)有標(biāo)志牌
客服部
5月30日
27個(gè)性化服務(wù)：選取能力、素質(zhì)較好的綠化養(yǎng)護(hù)人員，根據(jù)實(shí)際情況為有需求的業(yè)戶提供綠化修剪、除蟲等服務(wù)
客服部
5月30日
五、內(nèi)部管控
28財(cái)務(wù)管控
資料管理：財(cái)務(wù)管理制度嚴(yán)格落實(shí)，預(yù)算管理、收支管理記錄準(zhǔn)確，各類票據(jù)、臺(tái)賬、合同等資料完整，賬目清晰，裝訂整齊，定期檢查歸檔
基本符合
財(cái)務(wù)部
按公司標(biāo)準(zhǔn)整改
5月30日
29現(xiàn)金管理：資金管理按照管理制度執(zhí)行，每日進(jìn)行資金盤點(diǎn)
財(cái)務(wù)部
5月7日
30內(nèi)部控制建設(shè)：招投標(biāo)管理、工程改造管理、供應(yīng)商管理、倉(cāng)庫(kù)管理、資產(chǎn)管理等嚴(yán)格按規(guī)程操作
材料采購(gòu)流程不夠熟悉
財(cái)務(wù)部
加強(qiáng)材料采購(gòu)申請(qǐng)的管控，做到先申請(qǐng)后采購(gòu)，盡量做到合理計(jì)劃，減少零星采購(gòu)次數(shù)
6月1日
31人事管控
檔案管理：人員入職、轉(zhuǎn)正、勞動(dòng)合同等資料按照公司規(guī)范執(zhí)行，確保員工檔案資料完整性，并及時(shí)更新
歸檔有時(shí)不及時(shí)
綜合部
嚴(yán)格按照公司文件執(zhí)行
5月30日
32請(qǐng)休假手續(xù)：審批流程規(guī)范，按照國(guó)家法規(guī)和公司相關(guān)制度要求執(zhí)行
歸檔不及時(shí)
綜合部
嚴(yán)格按照公司文件執(zhí)行
5月30日
33人員管理：著裝規(guī)范，儀態(tài)端莊，禮貌用語(yǔ)
員工著裝有時(shí)監(jiān)管不到位
綜合部
每天上班前檢查員工著裝是否標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范用語(yǔ)
5月15日
34業(yè)務(wù)培訓(xùn)：各部門落實(shí)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，員工具備嫻熟的服務(wù)技能，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)
個(gè)別部門沒(méi)有嚴(yán)格按照制定的培訓(xùn)計(jì)劃執(zhí)行，缺少培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)照片
綜合部
各部門要提高對(duì)培訓(xùn)的重視，同時(shí)也要讓員工積極參與，提高員工的業(yè)務(wù)技能水平；綜合事務(wù)部要加強(qiáng)監(jiān)督，在條件允許的情況下盡量到培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)查看
5月30日各部門將嚴(yán)格執(zhí)行此方案，在規(guī)定期限內(nèi)完成上述各項(xiàng)整改，確切落實(shí)“抓管理、促規(guī)范、展形象”服務(wù)提升工作，提高物業(yè)管理水平。
二〇年四月二十九日
