第1篇 物業(yè)管理招標(biāo)工作程序范本
一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段
招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國際慣例,這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機構(gòu);編制招標(biāo)文件;確定標(biāo)底。
(一)成立招標(biāo)機構(gòu)
任何一項物業(yè)管理招標(biāo),無論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會,都需要成立一個專門的招標(biāo)機構(gòu),并由該機構(gòu)全權(quán)負責(zé)整個招標(biāo)活動。招標(biāo)機構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo);組織簽訂合同。可見招標(biāo)機構(gòu)一旦成立,其職責(zé)將貫穿整個招標(biāo)投標(biāo)過程。
成立招標(biāo)機構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機構(gòu),自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作;另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,并各有特點。
對于開發(fā)商或業(yè)主委員會自行成立招標(biāo)機構(gòu),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項較為復(fù)雜和繁瑣的工作,其中在編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)方面有較強的專業(yè)性,對招標(biāo)人能力的要求也較高,因此,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實際情況,量力而行。如招標(biāo)人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構(gòu),有能力從物業(yè)的設(shè)計、施工監(jiān)理到驗收,整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機構(gòu),包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作,這時該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機構(gòu)來完成。再如,對于采用小范圍邀請招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目,由于招標(biāo)工作量不大,專業(yè)性不強,開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo),這時,招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會下設(shè)“招標(biāo)工作委員會”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機構(gòu)。其具體的組織機構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細介紹,在此不再贅述。
對于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo),我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點在于招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對稱,使得在招標(biāo)項目專業(yè)性較強或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點,開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機構(gòu)時應(yīng)注意以下問題:
首先,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu),任何個人和單位都無權(quán)強行指定招標(biāo)代理機構(gòu)給招標(biāo)人。而且,招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,招標(biāo)代理機構(gòu)無權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強加于招標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)時,應(yīng)避免選擇與自己有上級關(guān)系的招標(biāo)代理機構(gòu)。
其次,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小,選擇不同等級的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》對招標(biāo)代理機構(gòu)的資格和等級劃分,主要依據(jù)招標(biāo)代理機構(gòu)所具備的兩個條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達到一定的年限,且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達到一定等級;二是編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量,也就是配備的專家人才庫的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機構(gòu),在委托價格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級的代理機構(gòu)進行招標(biāo)。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請招標(biāo)。事實上,對于一些大型的項目,開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機構(gòu)包攬該項目所有的招標(biāo)工作;另外,業(yè)主委員會進行物業(yè)管理招標(biāo)時,通常也采用委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)的方式。
(二)編制招標(biāo)文件
編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序;闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況;告知投標(biāo)評定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ),因此它是對招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人雙方,以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作,并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到,內(nèi)容明確,合理合法。
物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國際慣例,物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:
1.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標(biāo)機構(gòu)對投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件,其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。
(1)投標(biāo)的條件
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(2)對投標(biāo)文件的要求
如果說投標(biāo)的條件側(cè)重于對投標(biāo)人的要求,則該部分側(cè)重于對投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機構(gòu)在接受投標(biāo)書時,通常會檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序,招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開標(biāo)和評標(biāo)工作。
(3)對招標(biāo)程序的說明
由于整個招標(biāo)過程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化,以增加招標(biāo)活動的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過將開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開,從而體現(xiàn)了整個招標(biāo)工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化,這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成,對于不同的物業(yè)管理項目均具有一般性,通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成;后者則是針對每個具體不同的物業(yè)管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時,合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。
3.技術(shù)規(guī)范
技術(shù)規(guī)范是詳細說明招標(biāo)項目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件,當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進行說明,另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計算標(biāo)價時的依據(jù)。
考慮到招標(biāo)文件的編制對整個招標(biāo)活動的影響舉足輕重,下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進行詳細介紹,在此不再贅述。
最后談一談制定招標(biāo)文件的時間。何時制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的,我國目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而,隨著開發(fā)商對物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮?！俺罢袠?biāo)”在我國即為在項目立項階段,用地申請得到批準(zhǔn)后即可進行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實行物業(yè)管理招標(biāo)確實有其優(yōu)點,然而過早地制定招標(biāo)文件,加之此時存在大量的不確定因素會使得招標(biāo)文件編制難度加大,可靠性降低。因此,應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時間,使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確,又不失前瞻性。
(三)制定標(biāo)底
制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項重要的準(zhǔn)備工作。按照國際慣例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計算出的一個合理的基本價格,即一種預(yù)算價格,它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報價、評標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此,標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料,不能向任何無關(guān)人員泄露。特別是我國國內(nèi)大部分項目招標(biāo)評標(biāo)時,均以標(biāo)底上下的一個區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件,標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。
由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報價競爭力的一把尺子,標(biāo)底制定的好壞,直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過高,進入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多,就會使評價的工作量和難度大大增加;標(biāo)底定得過低,又容易使所有的投標(biāo)人都落空,從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此,標(biāo)底制定得好,可以說是招標(biāo)工作成功的一半,而編制一個先進、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認真細致,實事求是。首先,標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對項目工作量的說明是否正確,因此招標(biāo)文件對項目的工作量進行說明時應(yīng)盡量減少漏項,同時將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭將招標(biāo)文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次,標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個比較先進的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上,這樣編制出的標(biāo)底才切合實際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo),則可參照相關(guān)物業(yè)近年來國內(nèi)外先進的物業(yè)管理方法,或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)制定標(biāo)底。
二、招標(biāo)實施階段
招標(biāo)實施階段是整個招標(biāo)過程的實質(zhì)性階段。招標(biāo)的實施主要包括以下幾個具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;組織資格預(yù)審;召開標(biāo)前會議;開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)。
(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書
我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和國際慣例都規(guī)定,招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告;招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。無論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請書,其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機會,讓其了解招標(biāo)項目的情況,并對是否參加該項目投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進行詳細介紹。
1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道
發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)和自身特點選擇適當(dāng)?shù)那馈H慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報、官方公報、本國報紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。
一般來說,一些必須招標(biāo)的大型項目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國出版的《發(fā)展商務(wù)報》(developmentbusiness);必須實行國內(nèi)公開招標(biāo)的項目的招
標(biāo)公告指定必須在我國出版的《中國招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類項目還可以在官方公報上刊登招標(biāo)公告,使投標(biāo)具有廣泛性,如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。
對于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項目,其招標(biāo)公告一般選擇在國內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標(biāo)的項目,其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報紙上刊登。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項目外,國際慣例對招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下,一項招標(biāo)項目往往同時通過幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。
2.發(fā)布招標(biāo)公告的時間安排
為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對招標(biāo)項目是否投標(biāo)進行考慮和有所準(zhǔn)備,招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時,在時間安排上應(yīng)考慮兩個因素:
(1)刊登招標(biāo)公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間,如果沒有充分地考慮,招標(biāo)公告可能會在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來。另外,如果要通過幾個渠道發(fā)布招標(biāo)公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長),以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時間刊登出來。
(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時間。這一時間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計發(fā)布日期開始計算。投標(biāo)人申請投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時間。按照國際慣例,從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起,應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。
3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式
招標(biāo)公告應(yīng)以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱;
②項目名稱;
③項目地點;
④項目資金來源(物業(yè)管理資金來源,如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等);
⑤招標(biāo)目的(邀請資格預(yù)審還是邀請投標(biāo));
⑥項目要求概述(項目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求);
⑦購買招標(biāo)文件的時間、地點和價格;
⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點;
⑨開標(biāo)日期、時間和地點;
⑩如果需要,規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn),以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語言;
第2篇 物業(yè)管理專家團工作職能
物業(yè)管理專家團主要職能
為保證本公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的實現(xiàn)及更有力地推行'星級生活服務(wù)',本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持,結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要,組建'北埠雅園'物業(yè)管理專家團。負責(zé)定期赴'北埠雅園'現(xiàn)場進行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題,及時、針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。主要職能如下:
1根據(jù)管理處主任及每次考察、評審所傳遞、獲得信息,憑借豐富管理經(jīng)驗為'北埠雅園'度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案,完成合同約定的各項工作內(nèi)容。
2定期與'北埠雅園'發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通,收集和處理有關(guān)問題。
3負責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點和難點。
4定期對管理處進行全方位考核,并提出整改意見。
5對管理處主任的工作予以考察、評價和完善。
第3篇 醫(yī)院物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
醫(yī)院項目物業(yè)管理工作應(yīng)急預(yù)案
一、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案
1、無論何時,一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭,如煙、油、味、色等異常狀態(tài),每一位員工都必須立即向消防控制室報警(注意現(xiàn)場異味,嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警,應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警,以防電火花引爆易燃氣體),請其派人查明真相,并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
2、任何區(qū)域一旦著火,發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜,切勿驚慌,同時報告119火警和物業(yè)監(jiān)管辦公室。
3、如或是初期較小,目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅,現(xiàn)滅火后報警。
4、如火勢較大,自己難以撲滅,應(yīng)采取最快方式報警。
5、引導(dǎo)現(xiàn)場人員用濕毛巾捂住口鼻,迅速從安全通道撤離,同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生,以防停電被困。
6、切勿在火警現(xiàn)場附近高呼:“著火了”,以免造成不必要的混亂。
7、在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前,報警者與工作人員應(yīng)采取相應(yīng)的措施,使用火經(jīng)現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。
8、帶電物品著火時,應(yīng)立即切斷電源,在電源切斷之前,嚴(yán)禁用水撲滅,以防引發(fā)觸電事故。
9、值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后,應(yīng)立即通知保安趕赴現(xiàn)場確認,并通知物業(yè)管理值班人員和撥打值班室電話報警。
10、火情確認后立即通報值班經(jīng)理、當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo),由其迅速召集人員前往現(xiàn)場撲火、警戒、維持秩序和組織疏散。
11、值班人員堅守崗位,密切觀察火警附近區(qū)域的情況,如有再次報警,應(yīng)立即再次派人前往查看確認。
12、詳細記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。火災(zāi)撲滅之后,組織有關(guān)人員進行善后處理工作。
13、物業(yè)公司收集可疑情況,配合火災(zāi)調(diào)查人員對火災(zāi)事故進行調(diào)查。
二、盜竊、破壞事件應(yīng)急預(yù)案
1、員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報警后,應(yīng)立即報告物業(yè)公司值班人員查清地點、科室、樓層,通知保安或領(lǐng)班前往現(xiàn)場查驗,并通知消防控制值班員密切注意相關(guān)畫面,監(jiān)視犯罪嫌疑人動向。
2、發(fā)現(xiàn)有在科室內(nèi)實施盜竊或破壞行為,應(yīng)馬上向保安值班員或物業(yè)管理值班人員匯報,并通知消防控制室協(xié)助監(jiān)視;同時保持冷靜,如能處理的可及時處理,否則監(jiān)視現(xiàn)場,記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征,防止犯罪嫌疑人逃逸,并注意自身安全。
3、物業(yè)公司值班領(lǐng)導(dǎo)視情況盡快趕赴現(xiàn)場,盡可能制止一切盜竊和破壞行為,在力所能及的情況下,堵截捉拿犯罪嫌疑人,同時向警方報警。
4、物業(yè)人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人,應(yīng)詢問記錄后移交警方處理,并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù),嚴(yán)禁實行拷打?qū)徲嵑涂垩?并勸阻相關(guān)人員大罵犯罪嫌疑人。
5、若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場,物業(yè)人員應(yīng)注意保護現(xiàn)場,阻止任何人員進入或接近現(xiàn)場,并不得觸動現(xiàn)場任何物品和門窗,等候有關(guān)部門前來處理。
6、如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷,應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上,通知醫(yī)護人員前來救護。
7、在抓獲犯罪嫌疑人的過程中,若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口,勸阻相關(guān)工作人員出入。配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。
8、在事件中涉及財產(chǎn)損失和人員受傷,應(yīng)攝下照片或錄像,留下當(dāng)事人員和目擊者,供有關(guān)部門詳細調(diào)查以明確責(zé)任和落實賠償。
9、工作人員出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司值班領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場,查明情況,向保安值班人員或公司經(jīng)理匯報,并通知物業(yè)監(jiān)管辦公室。
10、若傷者尚未死亡,應(yīng)在保護現(xiàn)場的同時立即搶救,防止使傷情加重。
11、若傷亡事故系由觸電引起,物業(yè)人員或技修人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物將電源撥離觸電者,再進行搶救。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下,用手直接去接觸電者或用金屬桿去撥離電源,以防自身觸電。
12、若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起,在搶救傷員的同時,應(yīng)保護好現(xiàn)場,攝下照片或錄像,留下目擊者,同時向警方報警。
13、詳細記錄意外傷亡經(jīng)過,對由于設(shè)備故障或設(shè)施損害引起的傷亡事故,以及觸電事故,相關(guān)部門在事發(fā)4小時之內(nèi)寫出書面報告給物業(yè)公司和物業(yè)監(jiān)管辦公室,以便公司視情況向有關(guān)部門匯報并查找原因,落實責(zé)任
三、反恐防暴應(yīng)急預(yù)案
1、面對當(dāng)前嚴(yán)峻的反恐形勢,應(yīng)提高對存在于中國國內(nèi)反恐問題的認識,了解及清楚其特點,從思想上做好反恐的準(zhǔn)備,提高警惕。
2、加強反恐能力建設(shè)。通過加大培訓(xùn)的力度和頻度的方式,大力培訓(xùn)保安及相關(guān)人員的反恐能力。
3、提高保衛(wèi)隊員的能力,加強對可能引起危險的物品的監(jiān)管,從源頭上阻止恐怖行為的發(fā)生。
4、對醫(yī)院內(nèi)部進行經(jīng)常性檢查,尤其是對重點部位進行檢查,包括人口密集出、各樓層、各樓道的底部、食堂、配電室、配電箱、垃圾存放處等,對可疑物進行排查,出現(xiàn)緊急情況時要注意內(nèi)緊外松以免引起不必要的恐慌。
5、具體到我們所處的各單位、各部門,應(yīng)采取明確個單位各部門的方法,從上級領(lǐng)導(dǎo)到單位職工都要有具體的分工,必要時可以成立反恐防暴小組。在實際工作中遇到恐怖事件時應(yīng)及時出動,快速反應(yīng),不能貽誤時機,遇到重大棘手問題時要及時匯報。
6、本著平息事態(tài)、控制局面、防止擴散、減少損失的原則,對不同性質(zhì)的事件采用制止、保護、宣傳、求援、疏散等方法,圍繞保護在院人員生命安全這一中心,有條不紊的開展反恐工作。
7、制定救援措施,針對恐怖分子可能采取的襲擊方式,結(jié)合醫(yī)院的特點和上級賦予醫(yī)院的反恐醫(yī)療救援任務(wù),并對醫(yī)療救護人員提出明確要求。醫(yī)院應(yīng)根據(jù)上級賦予的任務(wù),制定相應(yīng)的措施并切實抓好各項工作的落實。要實時組織演練,發(fā)現(xiàn)問題及時對預(yù)案進行認真的修訂和完善。
8、加強防護措施。嚴(yán)格檢查醫(yī)院出入人員,對可疑人員進行審問調(diào)查,情節(jié)嚴(yán)重者送到警方處理。
第4篇 花城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
(一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理
1、定期巡查,對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理;
2、維修養(yǎng)護制度健全,工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確;
3、報修服務(wù)時間:24小時受理;急修:不得超過30分鐘到達維修現(xiàn)場;
4、道路、停車場平整通暢,交通標(biāo)志完好;
5、每年對房屋及設(shè)施設(shè)備進行一次安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施。
(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理
1、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理,責(zé)任分工明確,運轉(zhuǎn)正常,維護良好,有設(shè)備臺帳,運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄完整;
2、實行24小時值守服務(wù);
3、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運行人員技能熟練,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;
4、公共照明設(shè)備良好,不影響使用;
5、設(shè)備用房整潔,主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚、齊全;
6、雨(污)水井、化糞池、排水管井每月檢查一次,定期疏通;
7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后,立即通過小區(qū)公告欄或社區(qū)廣播通知業(yè)主。
(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生,垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好;
2、清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實行標(biāo)準(zhǔn)化保潔;
3、垃圾日產(chǎn)日清,無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象,各類垃圾容器及時清潔,無重異味;
4、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;
5、雨雪天氣及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃,樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象;
6、根據(jù)實際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蠅、滅蚊等衛(wèi)生消殺工作;
7、對超環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、嗓音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜、家禽者進行勸告,并報告有關(guān)部門進行處理。
(四)公共綠化的養(yǎng)護和管理
1、花草樹木生長良好,修剪整齊美觀;
2、綠地?zé)o擅自改變性質(zhì)和破壞、非法占用現(xiàn)象;
3、適時對花草樹木進行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖;
4、園林小品及設(shè)施維護良好。
(五)車場服務(wù)
1、機動車、非機動車行駛、停泊管理有序;
2、停車場收費有合法手續(xù);
3、有必要的進出憑據(jù);
4、對小區(qū)內(nèi)停放的車輛是否有堵塞公共通道進行檢查;
5、對小區(qū)內(nèi)停放的車輛是否有占用他人固定車位進行檢查;
6、為保護公共權(quán)益不受侵害或保全現(xiàn)場,必要時可將違反約定停放的車輛強制搬離現(xiàn)場或用車鎖對車輛予以固定。
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理
1、主要出入口有專人值守;
2、有專門秩序維護人員,實行24小時流動巡邏制度;
3、對危及人身安全處設(shè)置明顯警示標(biāo)識;
4、消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時起用,消防通道暢通,制訂有消防應(yīng)急方案;
5、控制中心實行24小時值班,對組團外公共區(qū)域進行監(jiān)控并對突發(fā)情況進行記錄;
6、發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時,及時報警,并配合公安部門進行處理;
7、適時開展消防和居家安全宣傳。
(七)裝飾裝修服務(wù)
房屋裝飾裝修涉及其它事項,由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司另行簽訂《房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》,予以約定。
(八)物業(yè)檔案資料管理
1、建立完善的物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系;
2、運用計算機對業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理,建立完善的檔案管理制度。
(九)其它服務(wù)
1、視情況接受相關(guān)部門委托,代收水、電、有線電視等費用;
2、水、電、有線電視服務(wù)及維護服務(wù)由其對應(yīng)的供應(yīng)單位提供并為此負責(zé)。
(十)特約服務(wù)
由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)管理公司或其授權(quán)的物業(yè)服務(wù)中心另行約定。
第5篇 區(qū)行政中心物業(yè)管理工作計劃
某區(qū)行政中心物業(yè)管理工作計劃
一、前期介入計劃
專業(yè)、科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)管理前期介入,將為今后物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高及降底管理成本,打下堅實的基礎(chǔ)。針對行政中心,現(xiàn)代化、智能型、設(shè)施設(shè)備多規(guī)模大的物業(yè)特點,本公司如果中標(biāo),將成立前期物業(yè)管理介入工作組,以國際先進的物業(yè)管理理念,專業(yè)化、科學(xué)化的管理方式,介入某某區(qū)行政中心的前期物業(yè)管理工作。
(一)、前期介入人員安排
組長:公司總經(jīng)理兼任
副組長:行政中心物管事務(wù)所經(jīng)理
其它成員:公司本部工程部工民建、電氣、弱電專業(yè)工程師各2名,項目經(jīng)理2名、品質(zhì)管理部、資源管理部、市場推廣部、計劃財務(wù)部主管級職員各1名。
(二)、工作方式
1.組長每周組織會議對一周工作作全面布署,并檢討各項工作的完成情況。
2.副組長全日制現(xiàn)場辦公,負責(zé)行政中心現(xiàn)場工作的協(xié)調(diào)與安排。
3.各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作,副組長每日組織會議對當(dāng)日工作作全面檢討。
4.工作組其它成員按現(xiàn)場半日工作制工作,按計劃完成各口工作,每周向副組長提供工作報告。
(三)、工作內(nèi)容
內(nèi)容完成時間落實部門備注
一、前期工程監(jiān)督
1)審閱樓宇、設(shè)備圖則及設(shè)計工程部、工作組
2)設(shè)施設(shè)備隱蔽線路的熟悉與標(biāo)注工程部、工作組
3)從物業(yè)管理角度向業(yè)主方提供建議工程部、工作組
4)按工程合同承諾標(biāo)準(zhǔn),編造驗收表格工程部、工作組
5)制定驗收程序并接管物業(yè)設(shè)施、初檢遺漏工程按工程進度工程部、工作組
6)向機關(guān)事務(wù)局提供樓宇、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)及維修建議工程部、中心物管事務(wù)所
二、人事
1)物管事務(wù)所架構(gòu)制定及討論審定資源部、工作組
2)管理級員工的招聘
3)各級員工編制、職責(zé)、聘用條件及員工福利制度審批資源部
4)人事管理制度、員工手冊的討論審批資源部
a公開招聘資源部
b面 試資源部
c聘用及入職培訓(xùn)資源部
d熟悉物管事務(wù)所運作及在職培訓(xùn)資源部、中心物管事務(wù)所
三、設(shè)立雨花區(qū)行政中心物管事務(wù)所
1)設(shè)立及裝修物管事務(wù)所工程部、工作組
2)辦公設(shè)備及工具設(shè)備的采購資源部、工作組
3)現(xiàn)場清潔及布置中心物管事務(wù)所
四、管理文件
1)中心公約、服務(wù)手冊制定及審批市場推廣部
2)各類文件、表格的制定及印刷品質(zhì)部、資源部
五、管理預(yù)算、啟動預(yù)算及財務(wù)安排
1)制定初步管理預(yù)算、啟動預(yù)算及討倫計劃財務(wù)部
2)管理費及各項費用制定及申報市場推廣部
3)各項財務(wù)管理制度制定計劃財務(wù)部
六、樓宇基本設(shè)備預(yù)算
1)設(shè)計及審定各類標(biāo)牌、指示牌市場推廣部
2)采購、制作及安裝市場推廣部
七、物業(yè)驗收之準(zhǔn)備
1)樓宇各單項驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組
2)公共地方的驗收(道路、停車場等)根據(jù)情況確定工程部、工作組
3)樓宇各項設(shè)施設(shè)備測試及驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組
4)樓宇內(nèi)部初驗根據(jù)情況確定工程部、工作組
5)遺漏工程跟進及監(jiān)督驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組
6)綠化工程的驗收根據(jù)情況確定工程部、工作組
八、樓宇接管安排
1)制定接管計劃工作組
2)安排準(zhǔn)備各類文件品質(zhì)部、工作組
3)人員安排工程部、工作組
4)接管培訓(xùn)工程部
5)清潔開荒中心物管事務(wù)所
6)現(xiàn)場氛圍布置市場部、中心物管事務(wù)所
7)進行接管工作工程部、中心物管事務(wù)所
九、遺漏工程跟進
1)整理資料及落實遺漏工程跟進按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所
2)維修后復(fù)檢、通知業(yè)主方再次驗收按工程進度工程部、中心物管事務(wù)所
3)現(xiàn)場施工方的管理討論品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所
十、各服務(wù)項目檢討
1)物業(yè)保險事宜之建議計財部、中心物管事務(wù)所
2)檢討物業(yè)管理人力資源資源部、中心物管事務(wù)所
3)檢討保安安排中心物管事務(wù)所
4)檢討清潔服務(wù)之安排中心物管事務(wù)所
5)檢討維護保養(yǎng)服務(wù)之安排工程部、中心物管事務(wù)所
6)檢討處理客戶投訴之程序品質(zhì)部、中心物管事務(wù)所
7)檢討園藝綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排工程部、中心物管事務(wù)所
8)檢討公共關(guān)系之安排市場部、中心物管事務(wù)所
第6篇 后勤物業(yè)管理處經(jīng)營部工作職責(zé)
后勤管理處經(jīng)營部工作職責(zé)
一、負責(zé)全處經(jīng)營項目的管理、調(diào)配、收費、租賃等。
二、制定本年度經(jīng)營項目的工作任務(wù)和計劃。
三、考察了解當(dāng)前市場狀況,積極調(diào)查研究和開發(fā)新項目。
四、按時完成各項收費工作。
五、負責(zé)對各經(jīng)營部門進行安全教育和法制教育,確保安全穩(wěn)定。
六、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他事項。
第7篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:
(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動);
(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費、各項規(guī)定費用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗收修繕質(zhì)量;
6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或報有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報表,制定下月保養(yǎng)維修計劃報物業(yè)部;
2.編制管理費和各項規(guī)費收繳報表并報公司財務(wù)部;
3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;
6.辦一期物業(yè)管理?？?宣傳表揚小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
2.對小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會和經(jīng)驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
10.制定下年度工作計劃。
第8篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認、消防設(shè)施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務(wù)收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務(wù)項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進租售。
第9篇 小區(qū)物業(yè)公共秩序維護管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn):公共秩序維護
二、公共秩序維護工作標(biāo)準(zhǔn)
項目 內(nèi)容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服,戴好帽子,系正領(lǐng)帶,扎緊武裝帶,衣領(lǐng)鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領(lǐng)口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀(jì)念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當(dāng)值班時間,除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止1、上崗時舉止應(yīng)文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關(guān)的事情,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當(dāng)眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
內(nèi)務(wù)1、保持宿舍保潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。
2、床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊。
3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內(nèi)務(wù)的統(tǒng)一。
4、室內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。
5、室內(nèi)應(yīng)保持安靜,不得在室內(nèi)喧嘩、打麻將,以免影響其他隊員休息。
作息規(guī)定1、護管實行24小時值班制,每班提前10分鐘進行交接班。
2、每晚零時之前熄燈就寢。
3、每周二、四下午二時至四時軍訓(xùn),無特殊情況,不得無故缺席。
4、嚴(yán)格執(zhí)行備崗制度,下崗后外出3小時以上的需向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)請示。
5、休息(假)期間,發(fā)生緊急情況,一經(jīng)召喚必須立即歸隊,聽候調(diào)遣。
軍訓(xùn)1、立正:腳跟靠攏并齊,自然挺胸,兩臂自然下垂,兩眼平視前方。
2、稍息:左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。
3、向右(左)轉(zhuǎn):右(左)腳跟為軸,向右(左)轉(zhuǎn)90°,重心移向右(左)腳,左(右)腳迅速靠攏右(左)腳,成立正姿勢。
4、向后轉(zhuǎn):要求同向右(左)轉(zhuǎn),向后轉(zhuǎn)180°。
5、齊步走:左腳向正前方邁出約75厘米,重心前移,右腳相同。上體正直,兩臂前后自然擺動。
6、敬禮:右手指并攏抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同時注視受禮者。
7、注目禮:面向受禮者成立正姿勢,注視受禮者,并目迎目送。
護管器材1.護管器械包括有對講機、警棍等,它是護管人員執(zhí)行任務(wù)的工具和武器,屬公司的公共財產(chǎn),每個護管員都有責(zé)任和義務(wù)將其保管好,防止遺失或損壞。
2.護管器械只供護管員執(zhí)行公務(wù)時使用,嚴(yán)禁用作其他用途。
3.護管器械嚴(yán)禁轉(zhuǎn)借他人,嚴(yán)禁個人攜帶外出,如因工作需要須報管理處批準(zhǔn)。
4.對講機使用應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定頻率正確操作,嚴(yán)禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調(diào)其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。
5.執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關(guān)工作的話題。嚴(yán)禁在檢查時通風(fēng)報信。
6.警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器,嚴(yán)禁用來當(dāng)作斗毆或威嚇?biāo)说墓ぞ摺?/p>
7.護管員交接班時,應(yīng)做好護管器械的交接驗收記錄,防止出現(xiàn)問題時互相推卸責(zé)任。
8.護管器械不用時,應(yīng)由當(dāng)事人交管理處統(tǒng)一保管。
固定崗位1、熟悉本崗位職責(zé),熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況,包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進出時間等。
2、當(dāng)發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的顧客進出大門有困難時,應(yīng)主動提供幫助。
3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士,應(yīng)立即起立敬禮。
4、外來人員進出,值班人員填寫《來訪登記表》,謝絕推銷和其他閑雜人員進入。
6、當(dāng)用戶搬出物品時,應(yīng)區(qū)分不同情況,必要時值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》。
7、需要給郵局辦理簽收的郵件,應(yīng)參照《信件收發(fā)管理程序》處理,及時將郵件送給用戶簽收。
8、對于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
9、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。
流動崗位1、護管巡查參見《護管巡查細則》。
2、當(dāng)業(yè)主、顧客有困難求助時,應(yīng)及時提供熱情的幫助。
3、若遇領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各屆人士,應(yīng)敬禮、致謝。
4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況,消防等公共設(shè)備、設(shè)施是否完好,防盜門是否關(guān)好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理,做好《值班記錄表》,并上報護管班長或管理處主任。
5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員,要前往盤查,必要時檢查其所帶物品。屬三無人員,應(yīng)驅(qū)趕出轄區(qū);屬推銷、擺賣人員,應(yīng)勸其離開轄區(qū)。
6、對于出現(xiàn)的緊急情況,應(yīng)參照《緊急事件處理程序》處理。
7、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關(guān)管理工作(參見相關(guān)程序文件)。
第10篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案-2
例:
1、管理目標(biāo)
(1)確保項目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項目設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第11篇 興泰酒店物業(yè)車場管理工作標(biāo)準(zhǔn)
酒店物業(yè)車場管理工作標(biāo)準(zhǔn)
1.0目的
明確車場工作規(guī)范,及時專業(yè)地提供服務(wù)。
2.0范圍
**酒店物業(yè)所有在管項目的停車場管理。
3.0職責(zé)
3.1車場管理員落實執(zhí)行車場管理各類操作要求。
3.2禮賓領(lǐng)班及主管進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
3.3項目經(jīng)理進行業(yè)務(wù)監(jiān)督。
3.4公司禮賓部進行抽查監(jiān)管。
4.0方法與過程控制
4.1儀容儀表
4.1.1著裝整接,佩戴胸卡(左胸上衣口袋位置)。
4.1.2對車主的態(tài)度要親切禮貌,用語規(guī)范文明。
4.1.3工作時,嚴(yán)禁喝酒、吃零食;禁止會客、看書報,大聲喧嘩;禁止所有與職責(zé)不符的其他行為。
4.2接班要求
4.2.1提前15分鐘到崗,準(zhǔn)備交接班。
2.2交班人員須在交班前將崗位周邊環(huán)境的清潔搞好,再行交接。車場內(nèi)須保持無垃圾、雜物。
4.2.3 交班人員要將當(dāng)班停放車輛的數(shù)量、車況、車場設(shè)施狀況、注意事項等,向接班人員交代清楚,并將工作記錄本及臨時的保管費移交接班人。
4.2.4 接班人員應(yīng)仔細檢查工作記錄本和車輛停放卡掛放牌,并清點車輛數(shù)量、檢查車況、車場設(shè)施狀況,如無異議,移交的臨時保管費又相符,雙方簽名確認,責(zé)任隨之移交。如有異議,應(yīng)立即向當(dāng)班領(lǐng)班匯報。上一班未完成的工作下一班須繼續(xù)跟進。
4.2.5 臨時保管費由班次收費員每天交回服務(wù)中心財務(wù)。財務(wù)人員應(yīng)根據(jù)車輛日收費情況登記表的數(shù)量核定應(yīng)收費用,并簽名確認。
4.3.工作服務(wù)要求
4.3.1車管員24小時分三班執(zhí)勤。
4.3.2車輛停放,車管員必須現(xiàn)場到位,按場內(nèi)交通標(biāo)志、標(biāo)線有序指揮停泊車輛停放。停定后檢查停放車輛車況,進行車輛登記。
4.3.4車管員當(dāng)班期間,必須不間斷進行巡邏、檢查,以防保管車輛被損、被盜。發(fā)現(xiàn)問題要立即通知當(dāng)班領(lǐng)班。在夜間,可立即召集禮賓員,進行處理。發(fā)現(xiàn)有人盜竊保管車輛
物件,盡可能追拿盜竊者。將發(fā)生的一切情況(包括時間、發(fā)生的問題、當(dāng)事人、處理情況等)記錄在案。并在第一時間向主管、服務(wù)中心經(jīng)理及公司職能部門報告,必要時通知公安機關(guān)。
4.3.5車況檢查內(nèi)容:
4.3.5.1漏水、漏油、易燃、易爆危險品運輸車輛不得進場保管。
4.3.5.2提醒車主車內(nèi)不要放置貴重物品,須隨身攜帶。
4.3.5.3督促車主鎖好車門,打開防盜系統(tǒng)。機動車停車后要關(guān)閉發(fā)動機、大燈。
4.3.5.4檢查車輛有無備胎。車輛如有破損,須當(dāng)場指出,并請車主簽字確認。
4.3.6阻止停放車輛在車場內(nèi)給車輛加油、加電池水、清洗和維修,禁止車場內(nèi)吸煙、動火和拋棄垃圾、雜物。
4.3.7阻止所有人員在停車場內(nèi)騎自行車,自行車一律下車推行。
4.3.8阻止小孩在停車場內(nèi)玩?；蛲婊遘嚨任ｋU行為,防止碰傷、摔傷等現(xiàn)象發(fā)生。
4.3.9做好崗位信息的反饋。
4.4車輛管理
4.4.1車輛管理服務(wù)登記
機動車輛需要辦理車輛車位使用卡時,收費人員應(yīng)通知車主到服務(wù)中心收以月、季、年為單位交納汽車車輛車位使用費、領(lǐng)取車輛停車卡。領(lǐng)班根據(jù)繳費情況填寫《車輛停放ic卡發(fā)放登記表》。
4.4.2車輛停放管理
4.4.2.1汽車停放管理
◇為方便汽車停放管理,轄區(qū)內(nèi)設(shè)置車庫,臨時停車地點。非特殊情況,所有車輛應(yīng)入庫停放。
◇當(dāng)班人員管理車輛的進入及停放,月保卡車輛由禮賓部執(zhí)勤人員及收費員按《小區(qū)車輛進出及停放管理辦法》執(zhí)行。
4.4.2.2車輛駛出小區(qū)停放區(qū)的管理
◇汽車駛出時,持有ic卡的月保車輛,由車主刷卡放行;持有ic卡的臨保車輛,按收費標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)費用后,收回臨時使用的ic卡后放行;免費車輛憑通用ic卡放行,并做好登記,填寫在《車輛進出登記表》上。
4.5非常事故的處理
4.5.1對造成停車場設(shè)施、設(shè)備損毀的肇事者,應(yīng)當(dāng)面交涉,記錄在案,追討賠償。嚴(yán)重的應(yīng)立即通知服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)。
4.5.2 在車庫、露天車輛場所范圍內(nèi)發(fā)生交通事故,應(yīng)按政府有關(guān)交通事故的規(guī)定進行處理。必要時,撥打交通事故報警電話:122。
4.5.3 在車庫、露天車輛場所發(fā)生火災(zāi),消防專員應(yīng)立即攜帶滅火器材前往滅火。同時,應(yīng)立即通知服務(wù)中心。事態(tài)嚴(yán)重的,應(yīng)立即撥打火警電話:119,并協(xié)助事后事故的調(diào)查和處理。
4.5.4 露天車輛場所出現(xiàn)水浸情況,要積極做好排水處理工作。
4.5.5 保管車輛被損,要將肇事者姓名、工作單位、住址、身份證號碼等進行登記,肇事者簽名確認。應(yīng)與禮賓部負責(zé)人和車主一道商討賠償事宜。
4.4.6出現(xiàn)事故的現(xiàn)場及事后處理按《突發(fā)事件處理》方式進行。
5.0記錄表格
5.1 **wy/wi/7.5.1-aq-09-f1 《車輛進出登記表》
5.2 **wy/wi/7.5.1-aq-07-f4 《車輛停放ic卡發(fā)放登記表》。
第12篇 物業(yè)公司能源與資源管理工作程序
環(huán)境管理程序文件
-- 物業(yè)公司能源與資源管理程序
1.0目的
為減少公司所有管理活動、服務(wù)中各環(huán)節(jié)能源和資源的消耗,從而減少從環(huán)境的取用和棄置,特制定本程序。
2.0 適用范圍
適用于公司范圍內(nèi)電能、柴油、汽油、辦公用復(fù)印紙及水的管理。
3.0 職責(zé)
3.1公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會負責(zé)組織公司各相關(guān)部門根據(jù)上一年實績制定年度的電、水、油、辦公用復(fù)印紙的節(jié)約目標(biāo)。
3.2各管理處負責(zé)將公司節(jié)約目標(biāo)細化并每月將節(jié)約目標(biāo)的達成情況以月報的形式向全司公布,公司本部每月目標(biāo)達成情況由辦公室負責(zé)。
3.3管理者代表負責(zé)將節(jié)約目標(biāo)的達成情況提交管理評審。
4.0 工作程序
4.1 節(jié)約目標(biāo)制定
4.1.1每年初,由公司質(zhì)量/環(huán)境/安全管理委員會負責(zé)組織公司各相關(guān)部門根據(jù)上一年實績,制定本年度的電、水、油,辦公用復(fù)印紙的節(jié)約目標(biāo),經(jīng)管理者代表批準(zhǔn),節(jié)約目標(biāo)納入公司環(huán)境目標(biāo)及指標(biāo)中進行管理。
4.1.2各管理處負責(zé)人根據(jù)公司目標(biāo)予以細化、分解,組織制定本部門的用電、用水、用油、用紙節(jié)約目標(biāo)及相關(guān)措施對策;公司本部細化目標(biāo)由辦公室負責(zé)制定。
4.2 節(jié)約目標(biāo)實施
4.2.1由辦公室負責(zé)每月抄報、統(tǒng)計全公司當(dāng)月用電、用水情況及當(dāng)月目標(biāo)達成情況,編制《用電、用水量月報》。
4.2.2由辦公室負責(zé)每月統(tǒng)計汽車用油情況及當(dāng)月目標(biāo)達成情況,編制《汽油消耗月報》。
4.2.3由辦公室負責(zé)每月統(tǒng)計復(fù)印用紙消耗情況及當(dāng)月目標(biāo)達成情況,編制《用紙量月報》。
4.2.4 辦公室應(yīng)將所有月報進行公布,并在下月10日前提交給管理者代表。
4.2.5根據(jù)節(jié)約目標(biāo)和計劃,有關(guān)部門負責(zé)人應(yīng)根據(jù)需要制訂相應(yīng)的管理規(guī)定或作業(yè)指導(dǎo)書,并經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后實施。
4.3 節(jié)約目標(biāo)分析及對策
4.3.1各責(zé)任部門根據(jù)細化的節(jié)約目標(biāo)與實績對比,未達成目標(biāo)的需在月報公布后一周內(nèi)向辦公室提交分析對策報告。
4.3.2 辦公室負責(zé)跟蹤對策的實施情況。
4.4 管理者代表負責(zé)將電、水、油、辦公用復(fù)印紙等節(jié)約目標(biāo)的達成情況提交管理評審。
5.0 相關(guān)文件
5.1《節(jié)約用水規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-01)
5.2《節(jié)約用電規(guī)定》(zh*-ep-06-jl-02)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1《用電、用水量月報》(zh*-ep-06-1/a)
6.3《用紙量月報》(zh*-ep-06-2/a)
6.4《汽油消耗月報》(zh*-ep-06-3/a)
