第1篇 物業(yè)管理招投標(biāo)工作程序
招標(biāo)與投標(biāo)足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動,其全過程必須嚴(yán)格依照法律的有關(guān)規(guī)定進行,否則就可能會引起糾紛。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的一般程序如下:
(一)準(zhǔn)備階段
1.選擇招標(biāo)方式。是公開招標(biāo)還是邀標(biāo)、議標(biāo)。
2.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下,由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組,小組成員由業(yè)主方派出,也可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標(biāo)代理機構(gòu)(如物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場)來具體實施招標(biāo)工作。
3.確定招標(biāo)項目、招標(biāo)指導(dǎo)思想及原則。
4.編寫招標(biāo)書。招標(biāo)書的主要內(nèi)容有:
(1)擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等。
(2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理,還有專項管理。
(3)對招標(biāo)的有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限,物業(yè)移交日期,給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積),物業(yè)管理服務(wù)收費及維修資金標(biāo)準(zhǔn),以及其他需要說明的問題。
(4)物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎懲措施。
(5)投標(biāo)開標(biāo)時間。
此外,對招標(biāo)書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明,如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號清單等,以便投標(biāo)單位編制標(biāo)書。
5.若是公開招標(biāo),則將向社會發(fā)布招標(biāo)公告。通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標(biāo)公告。公告內(nèi)容主要包含招標(biāo)的物業(yè)名稱、投標(biāo)單位條件、報名投標(biāo)截止日期,投送投標(biāo)書截止日期,以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。
(二)招標(biāo)階段
1.招標(biāo)單位向投標(biāo)單位提供招標(biāo)文件,接受咨詢。在進行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項目招標(biāo)時,通常由招標(biāo)單位委托的招標(biāo)代理機構(gòu)在投標(biāo)人購買招標(biāo)文件后,統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會議,即標(biāo)前會議。標(biāo)前會議通常安排在現(xiàn)場;或者先到現(xiàn)場視察,再集中開標(biāo)前會。召開標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。
2.投標(biāo)單位資質(zhì)資信審查。在報名截止日期后,對報名投標(biāo)單位進行資質(zhì)審查,從中選擇若干家參加投標(biāo),并書面通知各投標(biāo)單位。
3.投標(biāo)書的報送。參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報送投標(biāo)書截止日期前,將投標(biāo)書密封送達投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)。
(三)開標(biāo)階段
1.按照標(biāo)書中規(guī)定的時間、地點,在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標(biāo)管理部門工作人員、投標(biāo)單位代表共同參與監(jiān)督下,公開開標(biāo)并登記。
2.由評標(biāo)委員會采用會議形式審查和評議各投標(biāo)單位的標(biāo)書,確定中標(biāo)單位。評標(biāo)委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。
3.公證員宣讀公證書,確認(rèn)預(yù)選中標(biāo)單位。
(四)中標(biāo)和訂立合同
確定中標(biāo)單位后,應(yīng)書面通知中標(biāo)單位。中標(biāo)單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務(wù)談判,才會正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標(biāo)志著中標(biāo)單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。
第2篇 物業(yè)管理公司工作報告程序3
物業(yè)管理公司工作報告程序(三)
1.目的
規(guī)范公司內(nèi)部管理工作報告程序,確保公司領(lǐng)導(dǎo)及時、全面了解和掌握各職能部門、項目管理處的工作完成情況及下一步工作安排,從而作出相應(yīng)的指示。
2.適用范圍
本程序適用于公司行政部、管理部、財務(wù)部及公司所屬各項目管理處,包括單項護衛(wèi)隊項目(以下簡稱報告人)。
3.職責(zé)
3.1行政部負(fù)責(zé)工作報告的收集(催交)、送達和歸檔工作。
3.2行政部、管理部和財務(wù)部依次負(fù)責(zé)對各項目管理處工作報告的初閱,并將部門意見報告總經(jīng)理。
4.操作程序
4.1每周工作報告
4.1.1每星期五下班前,報告人將本周的部門/項目管理處的工作完成情況和下周工作計劃安排情況(簡稱周報)以條列形式報告公司總經(jīng)理室,周報內(nèi)容應(yīng)真實、清楚、簡明、扼要。
4.1.2公司部門周報由報告人統(tǒng)一交行政部歸集后交總經(jīng)理室;各項目管理處周報依次交公司行政部、管理部、財務(wù)部初閱后交總經(jīng)理室。
4.1.3項目周報經(jīng)公司各部門閱后,由行政部統(tǒng)一匯集送總經(jīng)理室閱批。
4.2每月工作報告
4.2.1每月25日下班前,報告人應(yīng)將當(dāng)月的管理工作情況小結(jié)和下個月的工作計劃安排(簡稱月報)書面報告公司總經(jīng)理。月報應(yīng)書寫清楚,內(nèi)容詳實,針對存在問題要有自己的分析、見解,并提出相應(yīng)的解決措施和建議,以供公司領(lǐng)導(dǎo)參考、決策。
4.2.2月報的送呈程序與周報相同(見4.1.2、4.1.3)。
4.3工作報告格式要求
周報統(tǒng)一用“項目經(jīng)理周工作安排檢查表”(附后)填報;月報用公司信箋紙書寫。報告抬頭統(tǒng)一為“致:公司總經(jīng)理室”。報告人只須寫部門或項目管理處名稱。
4.4信息反饋
4.4.1工作報告經(jīng)總經(jīng)理批閱后發(fā)還行政部。行政部應(yīng)在下周(月)歸集工作報告時,將上周(月)總經(jīng)理批閱過的工作報告返還給報告人,同時收回前一周(月)的工作報告。
4.4.2報告人應(yīng)認(rèn)真閱看公司領(lǐng)導(dǎo)的批示意見,并且在實際工作中切實執(zhí)行,鞏固成績,跟進工作,整改不足。各部門/項目管理處負(fù)責(zé)人在閱看總經(jīng)理批示后應(yīng)簽署姓名,在下次遞交工作報告時一起帶交公司行政部歸檔。
4.4.3周(月)報的工作落實情況由行政部牽頭,管理部、財務(wù)部配合檢查、督促。
4.5報告的歸檔
行政部最后將總經(jīng)理批示信息反饋給報告人后收回的工作報告及時分類、歸檔成冊。
第3篇 z苑小區(qū)前期物業(yè)管理運作工作
某苑小區(qū)前期物業(yè)管理與運作工作
管理處人員應(yīng)在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關(guān)性的交接方不同,驗收的側(cè)重點及程度也不同,需要區(qū)別對待。工程驗收是施工單位向發(fā)展投資商移交物業(yè),驗收的方式按國家標(biāo)準(zhǔn)進行。而物業(yè)接管驗收是發(fā)展投資商向物管方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節(jié)現(xiàn)場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識及區(qū)域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉(zhuǎn)站、各設(shè)備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統(tǒng):包括正常供配設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫、各配電房設(shè)備;各強電檢查井內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及供水系統(tǒng)等。
五、弱電系統(tǒng):消防報警系統(tǒng)(消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾?、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。
第二節(jié)資料交接
一、產(chǎn)權(quán)資料:項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報告等;
二、技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、發(fā)電、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設(shè)備訂購合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及協(xié)議等。
第三節(jié)其它交接
一、設(shè)施設(shè)備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同(保修協(xié)議書)等。
三、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應(yīng)該主動與管理方協(xié)商有關(guān)驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標(biāo)準(zhǔn)、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗收報告須經(jīng)交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發(fā)現(xiàn)的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認(rèn)可,屬于無法返修的項目報告'**苑 '開發(fā)商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請'**苑 '開發(fā)商備案。
四、設(shè)施設(shè)備試運行:
為保證業(yè)主進駐后設(shè)備即能正常運行,在設(shè)施設(shè)備驗收完成后進行一個設(shè)備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。
五、清潔開荒:
在業(yè)主、租戶進駐前,管理方將負(fù)責(zé)進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業(yè)主、租戶損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證'**苑'業(yè)主全面進駐后得到良好的服務(wù),管理處應(yīng)該主動將注意事項、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾、《業(yè)主、租戶手冊》、《業(yè)主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交'**苑'發(fā)展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業(yè)主、租戶。
七、做好業(yè)主全面進駐的準(zhǔn)備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發(fā)展商聯(lián)系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數(shù)量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應(yīng)該全力以赴地配合確認(rèn)公共區(qū)域、照明、洗手間、停車場標(biāo)識等正常。在適用過程中,管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項,派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線,同時監(jiān)督搬運工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應(yīng)立即在征詢意見后跟進改善服務(wù)。
根據(jù)'**苑'的具體情況來看,目前還沒有業(yè)主、租戶入場,物業(yè)管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'發(fā)展商選中與我司合作進行管理,我司將與發(fā)展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發(fā)展商提出來的要求隨時增加人員和設(shè)備,滿足廣大業(yè)主的需求,提高服務(wù)檔次,真正做到令業(yè)主、租戶、發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)滿意。
第4篇 某物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序
物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序
1 目的
寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
2 適用范圍
適用于客服部組織開展的各類社區(qū)文化活動。
3 職責(zé)
3.1 客服經(jīng)理負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施;
3.2 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核,批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃;
3.3 其他部門員工配合社區(qū)文化活動的順利開展。
4 工作程序
4.1 較大型社區(qū)文化活動
4.1.1 客服經(jīng)理在每次較大型的社區(qū)文化活動開展前,應(yīng)擬定活動的實施計劃,并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);
4.1.2 客服經(jīng)理根據(jù)上級審批意見制定活動的具體方案;
4.1.3 客服經(jīng)理應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作,并向業(yè)戶/使用人及有關(guān)單位發(fā)出活動通知;
4.1.4 活動進行時,客服部工作人員應(yīng)注意安全防范工作,防止意外事故的發(fā)生;
4.1.5 管理人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時清理現(xiàn)場;
4.1.6 活動完成后,客服部應(yīng)及時填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進行總結(jié)。
4.2 常設(shè)性的社區(qū)文化活動
客服部按規(guī)定時間開放社區(qū)文化活動中心,并設(shè)專人管理,以豐富業(yè)戶的日常文化生活。
5 流程圖(略)
第5篇 z公寓物業(yè)管理項目部部長工作職責(zé)
1.在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,主持學(xué)生公寓物業(yè)管理項目部全面工作,執(zhí)行公司各項管理制度,完成公司及學(xué)院所交給的各項工作任務(wù);
2.熟知學(xué)生公寓戶型、面積、結(jié)構(gòu),以及入住學(xué)生的基本概況,了解掌握學(xué)生公寓物業(yè)管理項目部發(fā)展動態(tài),為總經(jīng)理提供可靠數(shù)據(jù)及信息,以利于公司發(fā)展與狀大;
3.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)項目部與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,物業(yè)使用人之間的關(guān)系。協(xié)調(diào)物業(yè)使用人和建設(shè)(供應(yīng)商)施工方的關(guān)系;負(fù)責(zé)解決各部門提出的相關(guān)問題;
4.負(fù)責(zé)項目部文件簽發(fā)及重大投訴處理工作;
5.負(fù)責(zé)制定本部門管理模式,編制百分制考核表、物業(yè)管理項目部各崗位職責(zé)、項目部管理架構(gòu)圖、崗位工作流程與標(biāo)準(zhǔn);
6.負(fù)責(zé)向甲方報告月工作計劃、工作總結(jié)、管理日報、月報、能耗報表;使甲方及時了解物業(yè)管理工作情況;
7.貫徹實施物業(yè)公司專業(yè)部門制定的工程、保安、保潔、環(huán)衛(wèi)綠化工作方案,并根據(jù)本項目的特點提出修訂建議;
8.負(fù)責(zé)本部門管理員的日?？记?工作考評工作;控制好公寓項目部人力成本、耗材成本、能源成本,嚴(yán)格執(zhí)行項目預(yù)算定額;
9.負(fù)責(zé)向人力資源部提出隊長、班長、一級保安、高級技工等人選建議,對不適合本項目工作員工向人力資源部提出調(diào)整申請;
10.負(fù)責(zé)全體員工在職培訓(xùn)工作(利用假期4次/年),負(fù)責(zé)新上崗員工三級崗前培訓(xùn)工作;
11.負(fù)責(zé)公寓物業(yè)管理項目部與各部門勾通協(xié)調(diào)工作,充分依靠保安、保潔、工程維修的根本保證作用,調(diào)動本項目部所有員工的積極性,做好學(xué)院后勤社會化物業(yè)服務(wù)保障工作;
12.負(fù)責(zé)配合學(xué)工部舍務(wù)老師工作,組織實施學(xué)院制定的學(xué)生公寓管理方案,共同管理好學(xué)生公寓工作。
第6篇 物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)
衛(wèi)生管理員執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)如下:
一、做好物業(yè)管理公共區(qū)域的衛(wèi)生。
二、督促廠家、商鋪執(zhí)行好門前'三包'合同,發(fā)現(xiàn)問題,及時聯(lián)系解決,原則上必須當(dāng)天完成。
三、每月安排半天大掃除,提前一周報辦公室安排。
四、環(huán)境衛(wèi)生涉及商家與有關(guān)職能部門的關(guān)系時,應(yīng)及時向環(huán)衛(wèi)所、公司口頭或書面報告,提出解決辦法。
五、對商鋪的門面衛(wèi)生應(yīng)以嚴(yán)抓緊,發(fā)現(xiàn)問題及時督促解決。
六、惡劣天氣造成影響環(huán)境衛(wèi)生,應(yīng)采取突擊清理辦法解決,不得無故拖延。
七、凡裝修工程造成環(huán)境衛(wèi)生破壞,必須及時督促清理,必要時采取非常措施。
第7篇 物業(yè)管理處員工工作指引行為規(guī)范-2
物業(yè)管理處員工工作指引及行為規(guī)范2
(一)管理人員守則
一、守則
1、三九精神:艱苦創(chuàng)業(yè),實業(yè)報國。
2、價值觀:以人為本,服務(wù)社會。
3、團隊精神:忠誠、和諧、求實、創(chuàng)新。
4、服務(wù)宗旨:以人為本,依法管理,業(yè)主至上,服務(wù)第一。
5、經(jīng)營方針:優(yōu)質(zhì)服務(wù),保本微利。
6、管理理念:以業(yè)主為中心,以業(yè)主滿意度為標(biāo)準(zhǔn),全心全意為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境和便利服務(wù)。
7、員工管理:以人為本,善待員工,規(guī)范管理,人盡其才。
8、工作觀念:挑戰(zhàn)平凡,無限創(chuàng)新。
第一章員工行為守則
1、勉敬業(yè),忠于三九事業(yè),服從公司利益;
2、遵紀(jì)守法,忠于職守,克已奉公;
3、服從領(lǐng)導(dǎo),關(guān)心下屬,團結(jié)互助;
4、愛護公物,節(jié)約開支,杜絕浪費;
5、自尊、自愛、自信、自立、自強;
6、誠信守時,勤奮學(xué)習(xí),精益求精;
7、熱情主動,忠誠本分,寬以待人;
8、“五講、四美”,尊重業(yè)主,關(guān)愛社區(qū);
9、顧全大局,積極進取,勇于開拓;
第三章管理原則
1、一個中心:以業(yè)主為中心
2、二種手段:一手抓業(yè)主服務(wù),即全程全面全方位為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),滿足其精神上、物質(zhì)上和生活上的需求和便利;一手抓物業(yè)管理,即確保物業(yè)保值、升值、環(huán)境優(yōu)雅、安全舒適。
3、三個滿意:業(yè)主滿意,企業(yè)滿意,社會滿意。
4、三個效益:社會效益,經(jīng)濟效益,環(huán)境效益。
第四章管理規(guī)則
1、公司員工必須遵守公司章程及各項規(guī)章制度,盡職盡責(zé)高質(zhì)量按時完成本職工作。
2、注重品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng),自覺遵紀(jì)守法,遵守職業(yè)道德;對待業(yè)主彬彬有禮;住戶上門辦事要主動起立相迎;必須言談得體,切忌粗俗、粗暴、舉止輕浮。
3、在業(yè)務(wù)作業(yè)進程中,要按照本行業(yè)的特點,使用禮儀用語與住戶溝通,樹立本企業(yè)友好、禮貌、專業(yè)的形象。禮儀用語見附件一。
4、遵守考勤制度,上班簽到,因公離開辦公室須填寫外出登記表;病、事假須提前一天報請主管主任或經(jīng)理批準(zhǔn)。審批權(quán)限主管級為半天,主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9:00管理處每周例會;周五下午14:00管理處各部門每周例會及業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)周二、四、六下午16:00軍體訓(xùn)練;周五下午16:00保中隊業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。
5、接聽電話:電話鈴響三聲必須接聽以“您好!服務(wù)中心,有什么事能幫到您”開頭,注意使用禮貌用語。
6、熱愛祖國,擁護共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo),遵守國家法律、法規(guī)和各項政策,遵守公司規(guī)章,維護國家尊嚴(yán)。
7、遵守社會公德,講究職業(yè)道德,講究文明禮貌,熱愛本職工作,維護公司聲譽,遵守勞動紀(jì)律。
8、敬業(yè)樂業(yè)、積極進取、刻苦學(xué)習(xí)專業(yè)知識、不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力、提高服務(wù)質(zhì)量。
二、忠于職守
1、按時上、下班,工作時間不得擅離崗位,不得遲到早退,下班后未經(jīng)允許不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)逗留。
2、上、下班必須行走員工通道、乘員工電梯,進入崗位必須穿工作制服。
3、工作時間不得打私人電話,不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛,操作人員不得會客。緊急的私人電話則由所在部門或人事部接收轉(zhuǎn)告。
4、在工作崗位上不準(zhǔn)吃東西、不準(zhǔn)閱讀書報、不準(zhǔn)聊天、唱歌、聽收錄音機。
5、未經(jīng)部門主管指派,員工不準(zhǔn)進入本崗位工作區(qū)外的賓客接待所或餐廳、客房樓面等地;非工作指派,不得行走大廈前門、不得進入大堂、不得乘客梯、不得使用洗手間。
6、不準(zhǔn)與客人爭辯、不準(zhǔn)用粗言穢語對待客人與同事、不得譏諷或嘲笑客人、不允許存在不理睬客人的怠慢行為、不得在公共場合與人爭辯或大聲喧嘩。
7、在工作(服務(wù))崗位,要熱情、禮貌、周到接待客人,與客人和同事交談要使用敬語。當(dāng)值時要按公司要求的標(biāo)準(zhǔn)姿式站立服務(wù),不準(zhǔn)倚靠墻壁或家私,不準(zhǔn)高聲談話或聊天,不許當(dāng)著賓客的面做不雅觀的動作,如:梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等。
8、公司員工不得利用職權(quán)給親友以特殊優(yōu)惠。
三、工作態(tài)度
1、禮貌。禮貌是公司員工最起碼的準(zhǔn)則。無論對待客人還是對待同事都要以禮相待,使用敬語。在對客服務(wù)時,還要做到:迎客要問候聲、離別客人要有致謝聲、工作出現(xiàn)差錯和失誤要有致歉聲。
2、微笑。微笑服務(wù)是公司對員工的基本要求。微笑自然、得體、要發(fā)自內(nèi)心,使客人感到賓至如歸、溫馨和諧、輕松愉快。
3、效率。做任何事情都講效率,說到就要做到,對工作不推諉、不拖拉,接待客人要善始善終,交接工作要清楚。
4、責(zé)任。對各項工作要有責(zé)任心,要有對客人、對公司高度負(fù)責(zé)的精神。
5、誠實。誠實、可靠、正直、不循私情、不行賄受賄、不貪圖別人的錢財和物品、不向客人索要小費。
6、細(xì)致。認(rèn)真、耐心、細(xì)致、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。
四、儀表儀容
1、員工進入崗位必須穿著工作服,并保持工作服干凈、整潔,領(lǐng)花、袖口要扣好,襯衣要將下擺放入褲(裙)內(nèi),西裝要系領(lǐng)帶,皮鞋要保持光亮,襪頭不可外露,不可穿破損的襪子,衣褲的紐扣要扣好,拉鏈應(yīng)拉緊。
2、保持身體清潔、勤洗澡沖身,勤更換內(nèi)衣、勤洗頭剪發(fā)、勤修剪指甲;工作期間不吃異味食品,保持口腔衛(wèi)生。
3、不準(zhǔn)梳留怪異發(fā)型,女員工不準(zhǔn)披頭散發(fā),頭發(fā)長度不宜過肩;男員工頭發(fā)發(fā)腳不遮耳部,發(fā)長不蓋衣領(lǐng),每天須剃胡須,不準(zhǔn)燙發(fā)、不準(zhǔn)留小胡子、不準(zhǔn)留大鬢角。
4、站立要端正,挺胸、收腹、抬頭、兩眼平視。男子兩臂自然下垂于體前交叉,右手放在左手上。女子將雙手背于背后;男子雙腳開立與肩同寬,腳尖向前;女子雙腳呈'v'字形,膝和后腳跟要靠緊。
5、就坐姿式要保持上體挺直,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,胸部挺起,使背部與臀成一直角,雙手自然地放在膝上,坐在椅子面積的三分之二處為宜。
6、行走要輕松穩(wěn)健、挺胸抬頭、兩眼平視、步距要符合標(biāo)準(zhǔn)。
7、在崗位上行為要規(guī)范。不準(zhǔn)在客人面前打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、梳頭發(fā)、剔牙、打飽咯、挖眼屎、搓泥垢、修指甲;不準(zhǔn)交頭接耳;不準(zhǔn)說笑聊天。
五、電話接聽:電話鈴聲響三聲之內(nèi)必須接聽,先說“您好,振業(yè)物業(yè)公司某某部門或管理處”,然后再詢問對方有什么可以幫助的。不得
使用不禮貌或粗魯?shù)恼Z言。
六、言談:與客戶交談時,應(yīng)不卑不亢,兩眼平視對方,不時點頭,以示在認(rèn)真傾聽。
七、服從上司
1、各級員工必須有強烈的服從意識。每一位員工必須明確自己的直接上司,切實服從上司的工作安排和督導(dǎo),按時完成本職任務(wù)。
2、不得頂撞上司,不得無故拖延、拒絕或終止上司安排的工作,若遇疑難或不滿可按正常程序向領(lǐng)導(dǎo)或人事部門投訴。
3、若在工作中出現(xiàn)意外情況而自己的直屬上司不在場,又必須立即解決時,可越級向上級主管請示或反映。
八、合作精神
公司和各項物業(yè)管理服務(wù)工作,依賴于多個部門或崗位共同合作。各部門的工作都是為著一個共同的目標(biāo)。員工必須樹立合作的意識,在做好本職工作的同時,還要為下一崗位或部門創(chuàng)建條件,保證業(yè)主(住戶)對我們工作的滿意。
九、工作行為與規(guī)范
公司對每個崗位的工作都制定了工作程序和規(guī)范,作為約束和指導(dǎo)員工的工作步聚。一般情況下,員工不可隨意更改,如需變更,須征得有關(guān)部門的同意,由公司管理部門通過一定的程序進行更改。
十、服務(wù)準(zhǔn)則
業(yè)主至上,賓至如歸,使業(yè)主(住戶)對我們的服務(wù)無可挑剔,是公司全體員工的共同準(zhǔn)則。
十一、上、下班及簽到
1、員工必須按時上下班。在工作時間內(nèi)未經(jīng)主管批準(zhǔn),不得無故早退,員工必須按部門主管編排的時間表進行工作,若需對值班時間做出調(diào)整或更改,必須事先得到主管的批準(zhǔn),否則均按曠工論處。
2、員工上、下班必須按規(guī)定簽到。
3、代人或托人簽到,均屬舞弊行為,將會受到公司的嚴(yán)厲處分。
十二、證件及工號牌、員工工作證
員工證是員工當(dāng)值的證件和標(biāo)志,僅供員工當(dāng)值使用,不準(zhǔn)借給他人,員工證和工號牌如有遺失,應(yīng)立即向管理部報告并辦理補領(lǐng)手續(xù)。
員工離職時應(yīng)將員工證交回管理部。
十三、員工工作制服
1、新員工入職后,公司將根據(jù)員工的工作崗位需要,按規(guī)定提供統(tǒng)一工作制服,所有工作制服均屬公司財產(chǎn),員工必須按照公司規(guī)定的程序簽領(lǐng)并按照公司的制服管理規(guī)定進行使用和保管。
2、員工在上崗當(dāng)值期間必須按規(guī)定著裝,并保持工裝整潔、端莊。除在公司規(guī)定范圍內(nèi)的因公或批準(zhǔn)外,不準(zhǔn)穿著或攜帶制服離開公司。
3、員工離職時,必須將制服交回公司,并按規(guī)定辦清退還手續(xù),如有遺失或人為損失,則需按規(guī)定賠償。
十四、公司財物
1、愛護公司財物是每位員工的義務(wù),每一位員工必須養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水和節(jié)約使用其它易耗品的良好習(xí)慣。
2、未經(jīng)批準(zhǔn)員工不得擅自取用公司內(nèi)的各類物品作個人自用,否則,以偷盜論處。員工如因蓄意疏忽或惡意而引致公司的財產(chǎn)損失,將會受到所損壞物價值之10倍的索賠,并受到嚴(yán)厲的處分。
3、如果員工犯有盜竊財物行為,將會被立即開除職務(wù)并送公安部門查辦。
十五、人事資料
員工入職后為了便于公司考察、使用,需要填交各種人事資料。員工填交的各種表格必須真實,不得隱瞞偽造,如有隱瞞或偽造,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)公司立即作出嚴(yán)厲的處理,并保留追究行政責(zé)任的權(quán)力。
十六、拾遺
員工在小區(qū)(大廈)范圍內(nèi),拾到任何財務(wù),都應(yīng)即時送交部門主管或轉(zhuǎn)送公司管理部,并將詳細(xì)情形記錄在拾遺本內(nèi)。若拾遣不報,據(jù)為已有,則以盜竊論處;拾金不昧者,則將受到獎勵。
十七、員工通道
員工上下班,必須行走指定的員工通道,工作期間亦應(yīng)搭乘員工電梯,行走員工樓梯或通道。
十八、員工餐廳
1、員工當(dāng)值期間必須在公司員工飯?zhí)糜蒙?并執(zhí)行公司規(guī)定的就餐規(guī)則,不得在飯?zhí)靡酝獾牡胤竭M膳。(經(jīng)管理部門批準(zhǔn)者除外)
2、員工進膳必須按部門主管安排的時間進行。用餐時應(yīng)出示餐卡,接受飯?zhí)糜嘘P(guān)人員的核實。
3、員工每月將獲公司頒發(fā)餐卡一張,餐卡只限持卡員工個人使用,不得轉(zhuǎn)借他人,若有遺失,應(yīng)即上報部門主管并知會管理部,辦理補領(lǐng)手續(xù),并按規(guī)定補交費用。
十九、員工宿舍
1、員工入職后,可根據(jù)個人生活的需要,向所屬部門主管提出宿舍申請報告,并由所屬部門統(tǒng)一向管理部申請,公司會根據(jù)情況為員工提供一人床位的住宿條件。
2、員工辦妥入住宿舍手續(xù)的同時,可收到一份宿舍管理規(guī)定,員工應(yīng)認(rèn)真閱讀此規(guī)定,并在《住宿須知》上簽字,以表確認(rèn)。如有違反,將會按規(guī)定的情節(jié)受到處分。
二十、保密
未經(jīng)公司批準(zhǔn),員工不得向外界透露、傳播或提供公司的內(nèi)部資料,公司的一切有關(guān)文件、檔案和資料不得交給無關(guān)人員,如有查詢,可請查詢者通過正常手續(xù)與管理部聯(lián)系。
(二)管理人員職業(yè)道德規(guī)范
職業(yè)道德,就是從事一定職業(yè)的人,在工作中所遵循的與其職業(yè)活動緊密聯(lián)系的準(zhǔn)則和規(guī)范。員工的職業(yè)道德,就是員工在接待業(yè)主(住戶)時所應(yīng)遵循的職業(yè)行為準(zhǔn)則。它的核心是為業(yè)主(住戶)服務(wù),并通過全體員工的一言一行,表達出企業(yè)對業(yè)主(住戶)的服務(wù)精神,反映出企業(yè)的精神面貌。
物業(yè)管理公司員工職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容,包括對員工在思想基礎(chǔ)、服務(wù)精神、經(jīng)營作風(fēng)、工作態(tài)度以及職業(yè)修養(yǎng)等方面的規(guī)范要求。這是調(diào)節(jié)員工在其工作中如何正確處理各種關(guān)系的行為準(zhǔn)則。
一、思想基礎(chǔ)方面的規(guī)范要求
首先要樹立熱愛本職,忠于職守的思想。熱愛本職,主要是指熱愛自己所從事的職業(yè),維護本職業(yè)的利益,在技術(shù)上精益求精,力求掌握最好的職業(yè)技能;忠于職守,主要是指要認(rèn)識到自己從事的職業(yè)對社會、對他人應(yīng)履行的義務(wù),具有高度的職業(yè)責(zé)任感,發(fā)揚職業(yè)獻身精神。
二、服務(wù)精神方面的規(guī)范要求
物業(yè)管理行業(yè)是服務(wù)行業(yè),其根本宗旨是為業(yè)主(住戶)服務(wù)。因此,所有員工必須本著全心全意為人民服務(wù)的精神,主動、熱情、耐心、周到地為業(yè)主(住戶)服務(wù)。
要努力提高服務(wù)質(zhì)量。應(yīng)逐步建立規(guī)范服務(wù),即正常服務(wù)、多功能服務(wù)、專項服務(wù)、現(xiàn)代技術(shù)服務(wù)的質(zhì)量要求。正常服務(wù)就是在物業(yè)管理過程中熱情、公平、周到、負(fù)責(zé);多功能服務(wù)就是提供與物業(yè)管理相關(guān)的連帶服務(wù)以滿足多種需要;專項服務(wù)就是為服務(wù)對象提供特殊的需要;現(xiàn)代技術(shù)服務(wù)就是隨著商業(yè)技術(shù)裝備的逐步改進,擴大科學(xué)技術(shù)服務(wù)。
要熱愛業(yè)主(住戶),把他們當(dāng)親人,要以平等的態(tài)度接待他們,一視同仁,不厚此薄彼,不以衣帽取人,做到生人熟人一個樣,大人小孩一個樣,職務(wù)高低一個樣。
三、經(jīng)營作風(fēng)方面的規(guī)范要求:
社會主義社會條件下的一切
經(jīng)營活動,都是為人民日益增長的物質(zhì)文化需要和社會主義現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。因此,每一個員工必須端正經(jīng)營作風(fēng),做到'信譽第一,誠信無欺'。
四、工作態(tài)度方面的規(guī)范要求
廉潔奉公,公私分明,這是社會主義職業(yè)道德的本質(zhì)要求。每一個員工必須嚴(yán)于律已,清正廉潔,不損公肥私。要敢于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭。要始終把集體利益放在第一位,個人利益放在第二位,個人利益服從集體利益。
五、職業(yè)修養(yǎng)方面的規(guī)范要求
要樹立崇高的理想和信念。要樹立正確的人生觀,人生觀解決人為什么活著,怎樣活著的問題,是指導(dǎo)人們思想言行的'總開關(guān)'。人生的目的、理想和信念,對人生起著精神推動力的作用。
要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)。光有為業(yè)主(住戶)服務(wù)的思想是不夠的,還必須有為業(yè)主(住戶)服務(wù)的本領(lǐng)。這就要求員工必須抓住一切機會和時間努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù),不斷提高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)技能。
第8篇 某物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定怎么寫
物業(yè)管理中心服務(wù)接待工作規(guī)定l接待規(guī)范
1.1文明語言:執(zhí)行《員工手冊》中相關(guān)規(guī)定。
2舉止規(guī)定:2.1執(zhí)行《禮儀手冊》中相關(guān)規(guī)定。
3特殊規(guī)定:
1.3.1 當(dāng)來訪人有過激的言行時,應(yīng)保持冷靜,不準(zhǔn)與來訪人發(fā)生爭吵。
1.3.2 當(dāng)個別工作人員與來訪人發(fā)生激烈爭辯時,在場的其他工作人員應(yīng)立即制止,并安排該名工作人員適當(dāng)回避,由其他人繼續(xù)接待或匯報管理處主任,有必要時由主任親自負(fù)責(zé)接待。
2接待工作分類2.1業(yè)主來訪
2.1.1 業(yè)主提管理意見
2.1.2 接待投訴人士
2.1.3 申報裝修、維修等2.2外來參觀2.3上級單位物業(yè)檢查3接待工作程序3.1業(yè)主來訪:3.
1.1業(yè)主到管理處提合理化建議時:a.接待人員認(rèn)真填寫《來訪登記表》。
根據(jù)內(nèi)容的輕重緩急及時匯報給主任或通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)處理。
b.管理處主任將可付諸實施的合理化建議列入工作計劃中;
對關(guān)系到公司服務(wù)質(zhì)量的重大整改建議時,上報公司領(lǐng)導(dǎo)決策。
3.1.2接待投訴人士:執(zhí)行投訴處理規(guī)定和程序。
3. 2接待業(yè)主申報裝修和維修等:
3.2.1 申報裝修:a.接待人員填寫辦理裝修手續(xù)登記,接受業(yè)主的裝修申請表。
b.管理處主任審批后由接待人員或管理員通知申請人辦理有關(guān)手續(xù)。
3.2.2 申報維修(業(yè)主區(qū)域內(nèi)報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《服務(wù)記錄表》。
b.對業(yè)主有特殊裝修、維修要求而無文件明確規(guī)定時,向申請人做好解釋工作,及時處理。
c.對申請的緊急維修項目,應(yīng)立即通知維修人員,先進行維修,再補辦派工手續(xù)。
d.業(yè)主直接向維修人員申請的維修,維修人員可先進行維修,再補辦申請和派工手續(xù)。
3.2.3 申報維修(公共區(qū)域內(nèi)報修):a.接到維修要求,及時安排工程維修,填寫《維修派工單》并由維修人員確認(rèn),并錄入《日常報修記錄》。
3. 3外來參觀:
3.3.1 管理處按公司安排組織人員接待,并記入《來訪登記表》。
3.3.2 對不符合規(guī)定程序的參觀要求,應(yīng)禮貌地謝絕或向其指明本公司有關(guān)參觀事宜的聯(lián)系途徑。
3. 4上級單位的物業(yè)檢查:
3.4.1 由公司統(tǒng)一安排,管理中心做好檢查布置工作。
3.4.2 檢查過程中,關(guān)系到管理中心的事項,由中心經(jīng)理或經(jīng)理指定的管理人員做檢查記錄。
3.4.3 上級單位無通知進行突然檢查時,管理中心經(jīng)理、各相關(guān)管理處主任負(fù)責(zé)接待,并記錄在'來訪登記表'中,對發(fā)現(xiàn)的有關(guān)問題按相關(guān)規(guī)定進行處理。
4接待工作的要求
4.1管理中心的管理人員均應(yīng)熟悉接待工作,并掌握本手冊中的相關(guān)內(nèi)容。
4.2派工單可以由接待人員填發(fā),但'派工人'必須是管理處主任指定的管理人員。
相關(guān)質(zhì)量記錄:1.《來訪登記表》c-11/b012.《服務(wù)登記表》c-07/b023.《日常報修記錄》
第9篇 物管師復(fù)習(xí)資料--物業(yè)管理工作移交
2022物管師復(fù)習(xí)資料--物業(yè)管理工作的移交
物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī),又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益,還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進行,因此,物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況:一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項目的同時,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。
一、新建物業(yè)的移交
(一)移交雙方
在新建物業(yè)的移交過程中,移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位,承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定的要求,及時完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作;物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。
(二)移交內(nèi)容
移交的物業(yè)資料包括:產(chǎn)權(quán)資料,竣工驗收資料,設(shè)計、施工資料,機電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料,業(yè)主資料。移交的對象包括:物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單(如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等)。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。
二、物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交
物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止,將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化,物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭,與此同時,在相關(guān)方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。
(一)移交雙方
物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交包括:原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu),承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位;后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位,承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。
(二)移交內(nèi)容
1.物業(yè)資料
(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。
(2)業(yè)主資料包括:
1)業(yè)主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片;
2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。
(3)管理資料包括:各類值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗報告等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。
(4)財務(wù)資料包括:固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。
(5)合同協(xié)議書,指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。
(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。
(7)其他需要移交的資料。
資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄,根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。
2.物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備,包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機電設(shè)備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;
(2)共用配套設(shè)施,包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施(值班室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設(shè)施(會所、游泳池、各類球場等);
(3)物業(yè)管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉庫等。
停車場、會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的,移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。
3.人、財、物的移交或交接
(1)人員。在進行物業(yè)管理移交時,有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接,承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進行友好協(xié)商,雙方達成共識。
(2)財務(wù)。移交雙方應(yīng)做好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應(yīng)付款項、債務(wù)等。
(3)物資財產(chǎn)。物資財產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費購置的物資財產(chǎn)等,主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具、物業(yè)管理軟件、財務(wù)軟件等。
(三)辦理交接手續(xù)
同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣,原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、行業(yè)主管部門、新進入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時應(yīng)注意以下幾個主要方面:
(1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;
(2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應(yīng)辦理移交,對未結(jié)清的費用(如業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費)應(yīng)明確收取、支付方式;
(3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單;
(4)提出遺留問題的處理方案。
(四)注意事項
(1)明確交接主體和次序。此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè),而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責(zé)任。
(2)各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點,承接單位應(yīng)盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。
(3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。
(4)在物業(yè)管理移交工作中,對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn),難免存在遺漏,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。
第10篇 學(xué)院學(xué)校物業(yè)管理科工作職責(zé)
學(xué)院(校)物業(yè)管理科工作職責(zé)
在后勤基建處的領(lǐng)導(dǎo)下,按照上級物業(yè)管理的規(guī)范要求,具體負(fù)責(zé)校內(nèi)公共設(shè)備維護、校園保潔、綠化養(yǎng)護以及綜合維修等日常管理服務(wù)工作。
一、負(fù)責(zé)全院樓宇設(shè)施的維護、養(yǎng)護。
二、負(fù)責(zé)全院供電設(shè)備、供水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的操作、管理和維護保養(yǎng)工作,保證其正常運行。
三、做好全院公共場所的保潔服務(wù)工作,疏通下水、勤雜搬運、垃圾清運,保持學(xué)校環(huán)境的清潔衛(wèi)生。
四、加強校園內(nèi)所有綠地、樹木、花卉、盆景的培植、養(yǎng)護和管理,做好校園綠化、亮化、美化工作。
五、負(fù)責(zé)全院水電的正常供應(yīng)及日常維修。
六、負(fù)責(zé)全院教室管理工作,對承擔(dān)教室衛(wèi)生的勤工儉學(xué)學(xué)生進行考核和管理。
七、負(fù)責(zé)學(xué)院節(jié)水節(jié)電工作。
八、負(fù)責(zé)制訂本科室的各項規(guī)章制度和崗位職責(zé),全面實施監(jiān)控考核和獎懲工作。
九、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
第11篇 物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案
物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備專業(yè)管理工作方案1.管理目標(biāo)保證設(shè)備運行正常,無重大管理責(zé)任事故。
2. 管理措施
(1)制定設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程,設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
(3)設(shè)備及機房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發(fā)生,機房環(huán)境符合設(shè)備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。
(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運行正常,有記錄并按規(guī)定定期保存。
按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障,保證系統(tǒng)工作正常。
(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施,引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通,無火災(zāi)安全隱患。
(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。
二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。
水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。
水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。
排水系統(tǒng)通暢,汛期無泛水,地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。
遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現(xiàn)象。
建立事故應(yīng)急處理方案。
(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到,公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。
道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內(nèi)的道路暢通,路面平坦。
第12篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負(fù)責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:
(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動);
(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費、各項規(guī)定費用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗收修繕質(zhì)量;
6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或報有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報表,制定下月保養(yǎng)維修計劃報物業(yè)部;
2.編制管理費和各項規(guī)費收繳報表并報公司財務(wù)部;
3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;
6.辦一期物業(yè)管理專刊,宣傳表揚小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
2.對小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會和經(jīng)驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
10.制定下年度工作計劃。
