第1篇 物業(yè)管理公司工程部工作手冊(cè)說明
物業(yè)管理公司工程部工作手冊(cè)的說明
1、本手冊(cè)是北京**物業(yè)管理有限公司工程部實(shí)施質(zhì)量管理體系的細(xì)則,是公司的法規(guī)性文件,本部門全體員工必須嚴(yán)格遵守。
2、手冊(cè)中文件均在相對(duì)穩(wěn)定的一段時(shí)間內(nèi)有效,其他僅在限定的一定時(shí)間內(nèi)有效的文件,不列入手冊(cè)。
3、手冊(cè)中的文件分為兩類:
(1)工程部負(fù)責(zé)編制的文件:有的適用于全公司實(shí)施,有的僅適用于工程部?jī)?nèi)部實(shí)施。
(2)公司其他部門編制的文件,凡適用于工程部實(shí)施的均納入本手冊(cè)。
4、工程部經(jīng)理根據(jù)需要,對(duì)于手冊(cè)中文件的實(shí)用性進(jìn)行評(píng)審,并在適當(dāng)時(shí)進(jìn)行修訂。
5、本手冊(cè)頒布后,如有公司或工程部發(fā)放的新文件,只要屬于長(zhǎng)期有效的文件,均應(yīng)適時(shí)納入本手冊(cè)。
6、本手冊(cè)是受控文件,其管理和發(fā)放均應(yīng)按照《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第2篇 物業(yè)公司總經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)公司總經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司年度計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人(總經(jīng)理)共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司二ο*×年年度工作責(zé)任目標(biāo),并擬由目標(biāo)責(zé)任人代表××××物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。
一、 責(zé)任目標(biāo)
1. 管理目標(biāo)
1) 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故?！爸卮蟀踩?zé)任事故”是指:
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件;
* 因失職或玩忽職守引發(fā)的業(yè)主/使用人重傷、死亡事件。
2) 所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)95%以上。
3) 員工上崗培訓(xùn)率100%。
4) 員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85%以上。
5) 導(dǎo)入新思維、新觀念,建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理,推動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)代化管理進(jìn)程。
6) 除無法進(jìn)行重大改造的硬件設(shè)施(條件)外,××大廈住宅區(qū)物業(yè)管理(服務(wù))其他各項(xiàng)指標(biāo)力爭(zhēng)在2004年12月31日前達(dá)到《××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中“二級(jí)”的各項(xiàng)管理指標(biāo);商業(yè)和辦公層因無規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)可資參考,故,共性部分亦參照“住宅標(biāo)準(zhǔn)”考核。
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××省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(章節(jié)摘錄)
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6.2 二級(jí)
6.2.1 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
6.2.1.1 房屋
a. 房屋完好率95%以上;
b. 房屋零修、急修及時(shí)率80%以上;
c. 房屋零修工程合格率90%以上;
d. 房屋立面較整潔,無重大缺損現(xiàn)象;
e. 房屋裝修符合管理規(guī)定,無私改亂拆現(xiàn)象。
6.2.1.2 協(xié)調(diào)、配合水、電、氣等專業(yè)部門做好水、電、氣等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作。
6.2.1.3 環(huán)衛(wèi)設(shè)施,基本完好,無重大缺損現(xiàn)象。
6.2.l.4 道路通暢,路面較平整。
6.2.1.5 消防設(shè)施基本完好無損,可隨時(shí)啟用。
6.2.2 安全護(hù)衛(wèi)
6.2.2.1 主出入門 24小時(shí)值班;
6.2.2.2 安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;
6.2.2.3 交通車輛管理有序,機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按序停放;
6.2.2.4 有應(yīng)急處理計(jì)劃措施,遇警能及時(shí)報(bào)警,并努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
6.2.3 綠化、環(huán)境、衛(wèi)生
6.2.3.1 綠化符合規(guī)劃要求,布局較合理,綠化覆蓋率25%以上;
6.2.3.2 花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,無枯死、無破壞、無大面積蟲害現(xiàn)象;
6.2.3.3 小區(qū)建立清掃、保潔制度,專人定時(shí)清潔,定期殺蟲滅鼠,垃圾日產(chǎn)日清;
6.2.3.4 房屋立面及區(qū)內(nèi)道路基本整潔;
6.2.3.5 水、電、氣等設(shè)施設(shè)備以及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本整潔;
6.2.3.6 無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫現(xiàn)象。
6.2.4 多種經(jīng)營(yíng)和社區(qū)文體活動(dòng)服務(wù)
6.2.4.1 生活服務(wù)
a. 房屋自用部位自用設(shè)施設(shè)備的維修服務(wù);
b. 商務(wù)服務(wù),如代訂牛奶、報(bào)紙等。
6.2.4.2 公共娛樂、文體活動(dòng),年開展4項(xiàng)以上。
6.2.5 服務(wù)質(zhì)量、效果
6.2.5.1 服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布,服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格公布;
6.2.5.2 公共性服務(wù)費(fèi)收支情況定期(一年1~2次)公布;
6.2.5.3 維修基金帳務(wù)按規(guī)定報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核
,并定期向業(yè)主通報(bào);
6.2.5.4 認(rèn)真接待群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率85%,回訪率96%以上;
6.2.5.5 業(yè)主意見反饋,滿意率65%以上。
6.2.6 相關(guān)條件
6.2.6.1 硬件環(huán)境
6.2.6.1.1 小區(qū)符合規(guī)劃要求,區(qū)容區(qū)貌較好,無違章搭建現(xiàn)象。
6.2.6.1.2 主出入口有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)棟號(hào)標(biāo)志明顯。
6.2.6.1.3 供水、排水、供電、供氣、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備基本齊全。
6.2.6.1.4 停車場(chǎng)
6.2.6.1.5 主出入口設(shè)有值班室。
6.2.6.2 物業(yè)管理企業(yè)
6.2.6.2.1 企業(yè)須持有××省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
6.2.6.2.2 企業(yè)內(nèi)部考核制度,崗位職責(zé)明確。
6.2.6.2.3 人員培訓(xùn),持證上崗率80%以上,其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理,管理員80%以上持有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。
6.2.6.2.4 安全護(hù)衛(wèi)人員統(tǒng)一著裝。
6.2.6.3 業(yè)主委員會(huì)
6.2.6.3.1 具備條件的,應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì):暫不具備條件的積極創(chuàng)造條件,制定計(jì)劃,成立業(yè)主委員會(huì)。
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2、 服務(wù)目標(biāo)
修訂“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”,我們擬將“住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)90 %以上” 作為200×年度的服務(wù)目標(biāo)。(“二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”為65 %以上)
3、 經(jīng)營(yíng)目標(biāo)
1) 全年確保×××萬元稅前經(jīng)營(yíng)收入,其中,物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入×××萬元,其它經(jīng)營(yíng)收入××萬元。
2) 全年各項(xiàng)開支控制在×××萬元指標(biāo)內(nèi),其中工資性費(fèi)用(含合同制員工的各類保險(xiǎn)以及全體員工的獎(jiǎng)勵(lì)基金支出等)控制在總支出的××%,即×××萬元計(jì)劃范圍內(nèi)。
3) 全年實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅前經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(毛利):×××萬元。
4、人員定編
全部人員定編×××人,其中:
● 經(jīng)理室×人;
● 經(jīng)理辦公室××人;
(含檔案/文員/物業(yè)管理員/保潔班/車輛管理/倉(cāng)庫(kù)保管)
● 財(cái)務(wù)部×人;
● 設(shè)備部××人(含機(jī)械維修/水電值班和維修);
● 安全護(hù)衛(wèi)部××人。
(含監(jiān)控崗位、巡護(hù)崗位、門廳和大院崗位)
全部人員編制中,合同制用工擬控制在全部用工人數(shù)的××%左右,主要對(duì)象為重要崗位的管理人員、技術(shù)工人、安全護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)。
二、 責(zé)任人的權(quán)力
為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,責(zé)任人(總經(jīng)理)的權(quán)利如下:
1) 人事管理和薪酬分配權(quán)
● 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理(含)、部門經(jīng)理(含)以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。
● 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
● 編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。
● 核定工資總額內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。
2) 財(cái)務(wù)管理權(quán)
物業(yè)公司獨(dú)立財(cái)務(wù)核算。財(cái)務(wù)人員歸屬董事會(huì)、目標(biāo)責(zé)任人雙重領(lǐng)導(dǎo)。受董事會(huì)委托(授權(quán)),目標(biāo)責(zé)任人有物業(yè)公司日常經(jīng)營(yíng)管理資金費(fèi)用支出計(jì)劃審核權(quán)、借款審核權(quán)、費(fèi)用報(bào)銷審核權(quán)。
3) 管理決策權(quán)
◆ 主持××××物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。
◆ 組織實(shí)施××××物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、管理制度。
◆ 主持召開××××物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。
◆ 組織管理評(píng)審。
◆ 審核各類經(jīng)濟(jì)合同。
4) 申請(qǐng)支持權(quán)
▲ 依據(jù)××××物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持。
▲ 申請(qǐng)修改××××物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。
▲ 申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。
三、 責(zé)任人的義務(wù)
■ 接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。
■ 向董事會(huì)作工作匯報(bào)。
■ 確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。
■ 自覺接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。
■ 每月28號(hào)前按時(shí)上報(bào)次月度工作計(jì)劃報(bào)表。
■ 每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估,質(zhì)量評(píng)審,進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)。
■ 每季末的次月5日前組織員工季度績(jī)效考評(píng)。
■ 積極配合董事會(huì)完成其他專項(xiàng)工作。
■ 保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。
■ 保證公司操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。
■ 保證員工的生活、工作秩序。
■ 保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。
■ 為公司培養(yǎng)人才。
四、 董事會(huì)的權(quán)力
* 對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的運(yùn)作狀況(工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo))抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)利。
* 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。
* 有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)利。
>* 有對(duì)××××物業(yè)管理有限公司的資金審批權(quán)和對(duì)其財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的直接監(jiān)控權(quán)。
* 有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。
* 專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。
五、 董事會(huì)的義務(wù)
* 及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。
* 提供信息支持。
*
提供資金支持。
六、目標(biāo)考評(píng)
1、董事會(huì)定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查××××物業(yè)管理有限公司資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。
2、董事會(huì)負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書。
七、 目標(biāo)獎(jiǎng)罰
1、公司責(zé)任人(總經(jīng)理)必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書所列的各項(xiàng)目標(biāo)。
2、如果工作目標(biāo)完成,則××××物業(yè)管理有限公司可按年度工資費(fèi)用計(jì)劃制定年終獎(jiǎng)金分配方案,對(duì)員工發(fā)放年終獎(jiǎng)金(兌結(jié)預(yù)支的季度獎(jiǎng)金),其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司年獎(jiǎng)金總額的××%作為個(gè)人獎(jiǎng)金。
3、如果本責(zé)任書所列三類目標(biāo)不能全部完成,則,每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25%目標(biāo)獎(jiǎng)金,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
4、若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)責(zé)任書失效,遺留問題由董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。
八、 其他事項(xiàng)
1、本目標(biāo)管理責(zé)任書壹式肆份,董事會(huì)存檔兩份,目標(biāo)責(zé)任人一份,××××物業(yè)管理有限公司存一份。
2、未盡事宜,由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與本責(zé)任書具有同等效力。
4、責(zé)任書自簽訂之日起生效。
5、責(zé)任書解釋權(quán)在董事會(huì)。
目標(biāo)責(zé)任人簽署: 董事長(zhǎng)簽署:
第3篇 物業(yè)公司保密工作管理規(guī)范
物業(yè)公司保密工作管理規(guī)范1. 公司職工不準(zhǔn)利用工作之便將公司和部門保密范圍的文件信息、資料、經(jīng)營(yíng)決策和數(shù)據(jù)、通訊號(hào)碼、計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)內(nèi)容提供給外部和住戶,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)厲查處。
2. 公司和部門掌握的保密文件資料、圖紙、財(cái)務(wù)賬目、運(yùn)行設(shè)備圖表、分布圖、會(huì)議紀(jì)要、住戶和職工檔案等必須由主管部門經(jīng)理制定保密管理制度,分類編號(hào)指定專人保管,必須存放在保險(xiǎn)柜內(nèi)亂號(hào)上鎖或裝箱封存入庫(kù),嚴(yán)防竊密和私自涂改復(fù)制。
3. 各部門有關(guān)保密內(nèi)容的報(bào)廢文字材料、復(fù)印件嚴(yán)禁隨垃圾亂扔亂放,必須集中粉碎處理,凡未粉碎處理處理亂放的保密報(bào)廢文字材料根據(jù)內(nèi)容追糾其主管部門的責(zé)任。
4. 加強(qiáng)計(jì)算機(jī)儲(chǔ)存有關(guān)數(shù)據(jù)、住戶資料的保密管理,各部門要指定專人監(jiān)管,不準(zhǔn)私自復(fù)制一經(jīng)發(fā)現(xiàn)以竊密論處。
5. 公司領(lǐng)導(dǎo)及職工私人電話號(hào)碼未經(jīng)本人同意不得私自向外部人員提供。
第4篇 物業(yè)管理方案制定工作程序
物業(yè)管理方案制定程序
1.目的
根據(jù)業(yè)主或發(fā)展商(以下稱委托方)的要求,對(duì)新承接的物業(yè)管理項(xiàng)目制定物業(yè)管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業(yè)管理項(xiàng)目。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.2章
3.2so9002標(biāo)準(zhǔn)第4.2章
4.職責(zé)
4.1籌備小組負(fù)責(zé)管理方案制訂的統(tǒng)籌工作。
4.2各部門負(fù)責(zé)有關(guān)日常業(yè)務(wù)及流程的制定。
4.3總經(jīng)理或副總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負(fù)責(zé)與法律顧問聯(lián)系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理方案的內(nèi)容:
5.1.1物業(yè)概述;
5.1.2物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo);
5.1.3物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)及職責(zé);
5.1.4物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)及流程;
5.1.5物業(yè)管理質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)。
5.2計(jì)劃與聯(lián)系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計(jì)劃,明確各部門的職責(zé)和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業(yè)項(xiàng)目的有關(guān)資料,并進(jìn)行整理。
5.2.3籌備小組根據(jù)總體計(jì)劃的要求及各部門的分工將編寫的有關(guān)資料分發(fā)到相應(yīng)的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據(jù)總體計(jì)劃的要求進(jìn)行編寫工作,由部門經(jīng)理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內(nèi)容匯總成物業(yè)管理方案草案,報(bào)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.3.3籌備小組將由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)的管理方案草案交法律顧問進(jìn)行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據(jù)法律顧問的意見進(jìn)行修改,經(jīng)總經(jīng)理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經(jīng)理或副總經(jīng)理、籌備小組與委托方進(jìn)行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應(yīng)形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據(jù)修改意見,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經(jīng)公司及委托方雙方同意的物業(yè)管理方案作為正式文本,由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
5.5.2物業(yè)管理方案正式文本、草案及物業(yè)管理項(xiàng)目的有關(guān)資料和磋商紀(jì)要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準(zhǔn)后,委托方或公司都可以提出修改意見,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改,修改工作按5.3和5.4規(guī)定執(zhí)行。
5.6.2管理方案的修改文本需經(jīng)委托方及公司同意并由總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.支持文件與記錄
第5篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)2
物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)(二)
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)、糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作;
7、調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作意見,處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問題報(bào)請(qǐng)公司物業(yè)部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決;
8、完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。
第6篇 物業(yè)管理公司籌建成立工作程序
籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮
一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:
為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,根據(jù)《公司法》的要求,全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)
1.一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上;
(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋(下同);
(3)管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;
(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;
(5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上;
(6)企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上;
(7)企業(yè)注冊(cè)資本50萬元以上(含50萬元)
2.三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:
(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米;
(2)有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;
(3)企業(yè)注冊(cè)資本10萬元以上(含10萬元);
3.處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級(jí)。
物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料
1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)
(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告;
(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件;
(3)管理章程;
(4)公司法定代表人任命或聘任書;
(5)驗(yàn)資證明;
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書);
(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;
(9)其他有關(guān)資料。
2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)
除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。 3.私營(yíng)企業(yè)
(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);
(2)業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷;
(3)申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告;
(4)管理章程;
(5)驗(yàn)資證明;
(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;
(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;
(8)雇員的名冊(cè);
(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;
(10)其他有關(guān)資料。
二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序
國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系――各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申 報(bào)資料齊全后,在一定時(shí)間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi))審核完畢,符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的, 核發(fā)批準(zhǔn)文件,其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記,在手續(xù)辦完后才 能對(duì)外營(yíng)業(yè)。
三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記
(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公 司”兩種。
(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于 物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨 物業(yè)管
理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面:
(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán),促進(jìn)我國(guó)住房制度改革 的深化。
(2)對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),使其物業(yè)保值、增值, 延長(zhǎng)其使用壽命,最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。 (3)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對(duì)象,開展各 類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中,提供全方位的方便服務(wù)。
(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和 工作環(huán)境,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。
(5)履行社會(huì)管理義務(wù),積極開展兩個(gè)文明建設(shè),致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。
2.經(jīng)營(yíng)范圍 根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求,物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有:
(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運(yùn)行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理; 綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險(xiǎn)管理等。
第7篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制工作程序
物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序
1.0目的
確保質(zhì)量記錄的完整、準(zhǔn)確、清晰,為質(zhì)量體系的有效運(yùn)行和產(chǎn)品質(zhì)量滿足規(guī)定的要求并為實(shí)現(xiàn)可追溯性、證實(shí)作用以及采取糾正措施提供客觀證據(jù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管理公司所有與質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的質(zhì)量記錄控制。
3.0職責(zé)
3.1總辦負(fù)責(zé)本程序的歸口管理。
3.2各部門負(fù)責(zé)與該部門相關(guān)的質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。
4.0工作程序流程圖
責(zé)任人/支持文件
質(zhì)量記錄
總辦
總辦
質(zhì)量記錄一覽表
相關(guān)部門
相關(guān)部門
總辦
相關(guān)部門
總辦過期記錄處理登記表
質(zhì)量體系文件更改申請(qǐng)表
5.0控制要求
5.1質(zhì)量記錄的標(biāo)識(shí)和編目
5.1.1質(zhì)量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規(guī)定執(zhí)行;
5.1.2公司所有質(zhì)量記錄空白表格由總辦文件管理員統(tǒng)一管理,并編制質(zhì)量記錄清單。質(zhì)量記錄清單應(yīng)包括下述內(nèi)容:序號(hào)、質(zhì)量記錄名稱、記錄編號(hào)、保管部門、歸檔時(shí)限和保存期限。
5.2質(zhì)量記錄的填寫
質(zhì)量記錄應(yīng)填寫清晰、正確、內(nèi)容完整,填寫人、審核人、批準(zhǔn)人應(yīng)履行簽字手續(xù)。
5.3質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管
5.3.1質(zhì)量記錄由最終送達(dá)部門(即保管部門)定期收集,按質(zhì)量記錄清單上相關(guān)的內(nèi)容要求進(jìn)行歸檔、保管。
5.3.2各部門在接收質(zhì)量記錄時(shí),應(yīng)檢查質(zhì)量記錄項(xiàng)目填寫是否齊全、有無簽名,確保所收集的質(zhì)量記錄有效。
5.3.3各部門應(yīng)將質(zhì)量記錄保存在物業(yè)管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內(nèi)不會(huì)丟失、損壞及變質(zhì)。
5.3.4總辦文件管理員將質(zhì)量記錄清單發(fā)給每個(gè)部門一份,并負(fù)責(zé)檢查各部門對(duì)質(zhì)量記錄的歸檔管理是否符合規(guī)定的要求,確保質(zhì)量記錄按時(shí)歸檔,并方便存取和檢索。
5.4質(zhì)量記錄的查閱、歸檔期限、保存期
5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質(zhì)量記錄,應(yīng)先填寫《質(zhì)量記錄查閱審批單》,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),方可查閱。
5.4.2總辦根據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定每種質(zhì)量記錄的保存期限,并詳細(xì)列入質(zhì)量記錄清單中。
5.5質(zhì)量記錄表格的增加和更改
5.5.1根據(jù)物業(yè)管理公司實(shí)際工作的需要和變化,可以增加新的質(zhì)量記錄表格,或?qū)σ巡荒軡M足要求的質(zhì)量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請(qǐng),填寫《文件更改申請(qǐng)表》,按《文件控制程序》中的有關(guān)規(guī)定實(shí)施更改。
5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質(zhì)量記錄表格后,應(yīng)更改質(zhì)量記錄清單中的相應(yīng)內(nèi)容,并與更改后的質(zhì)量記錄表格一起發(fā)給各部門文件管理員,同時(shí)收回作廢的質(zhì)量記錄清單。
5.6質(zhì)量記錄的處理
對(duì)超過保存期限的質(zhì)量記錄,由各部門提出,并填寫《過期質(zhì)量記錄處理登記表》,報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審批后,由相關(guān)部門銷毀。
6.0相關(guān)文件
6.1 《文件控制程序》
7.0質(zhì)量記錄
7.1 質(zhì)量記錄清單
7.2 《過期質(zhì)量記錄處理登記表》
7.3 《文件更改申請(qǐng)表》
第8篇 物業(yè)管理公司辦公室工作職責(zé)-4
在公司經(jīng)理室分管經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,完成了如下職責(zé)
1.負(fù)責(zé)公司辦文、辦會(huì)、辦事的事務(wù)性工作;
2.負(fù)責(zé)公司文件、檔案、資料管理;
3.負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)的安全、質(zhì)量管理;
4.負(fù)責(zé)公司對(duì)內(nèi)外共公關(guān)系的協(xié)調(diào);
5.負(fù)責(zé)公司人事管理及監(jiān)督、考核;
6.負(fù)責(zé)公司客戶服務(wù)工作;
第9篇 物業(yè)食堂倉(cāng)庫(kù)管理員工作職責(zé)
物業(yè)公司食堂倉(cāng)庫(kù)管理員工作職責(zé)
1.負(fù)責(zé)對(duì)食堂物資發(fā)放工作;
2.負(fù)責(zé)根據(jù)《物品需求計(jì)劃表》中標(biāo)明的物品名稱、規(guī)格/型號(hào)、數(shù)量等和由公司提供合格供應(yīng)商供給的物品進(jìn)行核對(duì)驗(yàn)收;
3.負(fù)責(zé)將驗(yàn)收合格的物品登記在《入庫(kù)單》上,并在送貨單上簽字認(rèn)可;
4.對(duì)驗(yàn)收不合格的物品,在經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意后,聯(lián)系供貨商辦理退貨或換貨手續(xù);
5.每周應(yīng)對(duì)貯存物品環(huán)境和物品質(zhì)量進(jìn)行檢查,防止物品損壞和變質(zhì),以至失去使用價(jià)值;
6.每月的月底應(yīng)對(duì)庫(kù)存進(jìn)行一次盤點(diǎn),盤點(diǎn)結(jié)果須記錄于《庫(kù)房物品盤點(diǎn)清單》中;
7.如發(fā)現(xiàn)有物品快過期時(shí)應(yīng)提前一個(gè)星期知會(huì)需領(lǐng)用的部門盡快領(lǐng)用,避免物品報(bào)廢;
8.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物品在儲(chǔ)存期間有問題時(shí),應(yīng)及時(shí)知會(huì)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理;
9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
第10篇 物業(yè)管理方案控制工作程序
質(zhì)量管理程序文件
--物業(yè)管理方案控制程序
1.0 目的
規(guī)范公司對(duì)物業(yè)管理計(jì)劃、目標(biāo)、實(shí)施細(xì)則等方面工作過程的操作。
2.0 適用范圍
適用于上級(jí)公司或已經(jīng)簽定物業(yè)管理合同的物業(yè)項(xiàng)目。
3.0 職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)《物業(yè)管理方案》的審批及發(fā)布。
3.2發(fā)展部負(fù)責(zé)制定《物業(yè)管理方案》、前期介入和入伙準(zhǔn)備及協(xié)調(diào)工作,負(fù)責(zé)組織入伙儀式。
3.3 經(jīng)理部負(fù)責(zé)辦公用品及后勤用品計(jì)劃的編制及采購(gòu)。
3.4 維修部協(xié)助發(fā)展部參與物業(yè)的前期介入工作,并根據(jù)制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃并組織實(shí)施。
3.5 管理部負(fù)責(zé)物業(yè)新項(xiàng)目的入伙管理工作、物業(yè)管理人員的培訓(xùn)及操作層員工的招聘工作。
4.0 工作程序
4.1 前期介入:發(fā)展部根據(jù)《物業(yè)管理投標(biāo)書》、《物業(yè)委托管理合同》及發(fā)展商的要求制定《前期介入計(jì)劃》,經(jīng)總經(jīng)理審批后由發(fā)展部組織實(shí)施。
4.2制定《物業(yè)管理方案》:由發(fā)展部牽頭,管理部配合,根據(jù)《物業(yè)委托管理合同》及前期介入的情況制定詳細(xì)、操作性強(qiáng)的《物業(yè)管理方案》(不含對(duì)外承接項(xiàng)目,因?yàn)閷?duì)外承接項(xiàng)目已經(jīng)制定有關(guān)物業(yè)管理方案)
4.3 《物業(yè)管理方案》應(yīng)該大體包含以下內(nèi)容:
4.3.1 確定物業(yè)管理的范圍、方針和目標(biāo)
4.3.2 目標(biāo)管理責(zé)任制和考核標(biāo)準(zhǔn)
4.3.3 物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、人員配備和職責(zé)分配描述
4.3.4 物業(yè)管理服務(wù)的主要業(yè)務(wù)過程概述
a、物業(yè)的驗(yàn)收和入伙管理
b、物業(yè)的日常管理
c、物業(yè)的定期維護(hù)
4.3.5 物業(yè)管理服務(wù)的支持性業(yè)務(wù)過程描述
a、采購(gòu)過程
b、人員的招聘及培訓(xùn)
4.3.6 物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評(píng)價(jià)和改進(jìn)
a、物業(yè)管理的內(nèi)部考核目標(biāo)
b、物業(yè)管理的用戶滿意度調(diào)查
c、物業(yè)管理持續(xù)改進(jìn)
4.4 《物業(yè)管理方案》的批準(zhǔn)和發(fā)布:《物業(yè)管理方案》經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布。
4.5 《物業(yè)管理方案》的修改:《物業(yè)管理方案》在實(shí)施過程中如需修改,經(jīng)公司討論通過后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后可予修改。
4.6 接管驗(yàn)收:維修部與管理部、管理處組織物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,具體操作見《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》。
5.0 相關(guān)文件
5.1 《物業(yè)委托管理合同》(示范文本)
5.2 《物業(yè)接管驗(yàn)收控制程序》(***-qp-09)
6.0 質(zhì)量記錄
6.1 《前期介入計(jì)劃》(不定格式)
6.2 《物業(yè)管理投標(biāo)書》(不定格式)
6.2 《物業(yè)管理方案》(不定格式)
第11篇 物業(yè)管理員外勤崗位工作職責(zé)
崗位名稱:物業(yè)管理員(外勤)
主要職責(zé)及權(quán)限:
1、為業(yè)主及時(shí)、準(zhǔn)確的辦理入伙手續(xù)。
2、對(duì)項(xiàng)目范圍每天至少兩次巡視,對(duì)裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工、用電范圍等進(jìn)行督促檢查,檢查項(xiàng)目道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境,發(fā)現(xiàn)違章和不文明行為及時(shí)制止。
3、熱情接待業(yè)主,及時(shí)處理業(yè)主要求和報(bào)修的項(xiàng)目,如無法及時(shí)解決,需向上級(jí)匯報(bào),并向業(yè)主及時(shí)做出解釋。
4、統(tǒng)計(jì)水、電、煤氣表讀數(shù),計(jì)算收費(fèi),發(fā)出收費(fèi)通知,并按時(shí)收繳。
5、負(fù)責(zé)分發(fā)業(yè)主信件和各類通知等。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
第12篇 商業(yè)大廈物業(yè)管理前期介入工作
商業(yè)大廈項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入工作
物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,詳盡登記造冊(cè)存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭,夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
總體來講,物業(yè)管理的前期介入工作可以分為以下幾個(gè)時(shí)段與內(nèi)容:
施工期物業(yè)管理
設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理
其他前期準(zhǔn)備工作
前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度
1 施工期物業(yè)管理工作
1.1 盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄;
1.2 了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;
1.3 根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與發(fā)展商協(xié)商,進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn);
1.4 對(duì)影響大廈功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時(shí)與發(fā)展商洽談解決,盡量不留后患;一時(shí)無法解決時(shí),列出整改報(bào)告,提交發(fā)展商備案處理。
2 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理
在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,**將委派由機(jī)電工程部經(jīng)理帶隊(duì)、各專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作,除進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)埋等;
2.2 出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;
2.3 及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見,及時(shí)通報(bào)發(fā)展商。
2.4 參與設(shè)備的調(diào)試
將工程技術(shù)人員分成四個(gè)小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工和環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況,編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。
3 大廈竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理
3.1 大廈工程竣工驗(yàn)收
**工程竣工并開始驗(yàn)收,管理處人員將參與建筑質(zhì)量主管部門與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助為主了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題,并作好驗(yàn)收記錄,屬于必須解決的及時(shí)書面呈交施工管理方協(xié)助,并報(bào)發(fā)展商。
3.2 物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。由于相關(guān)的交接方不同,驗(yàn)收的側(cè)重面及程度也不一樣,需要區(qū)別對(duì)待。工程竣工驗(yàn)收是施工單位向發(fā)展商移交物業(yè),驗(yàn)收的方式按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行局部檢查或抽樣試驗(yàn)檢查;而物業(yè)接管驗(yàn)收是發(fā)展商向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗(yàn)收的方式是按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查,大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其它交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面。
3.3 現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進(jìn)出口坡道防滑等;前廣場(chǎng)及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護(hù)攔及扶手;燈具及其它小電氣設(shè)施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾;各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示;公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。
c. 供配電系統(tǒng):包括正常供配電設(shè)備;應(yīng)急供配電設(shè)備;油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠;各強(qiáng)電檢查并內(nèi)管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統(tǒng):各供水、消防水泵及電機(jī)等;各水箱;給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等;檢查并內(nèi)管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等;人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。
e. 電梯系統(tǒng):各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等。
f. 空調(diào)系統(tǒng):空調(diào)制冷機(jī)組、汽水交換器、風(fēng)柜、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口;空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng));空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷卻塔、冷卻泵及電機(jī)、各檢修口等;通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等;
g. 弱電系統(tǒng):消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動(dòng)化(模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內(nèi)管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。
b. 技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說明書及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。
c. 驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書、用電許可證、供用電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。
3.5 其他交接
a. 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同(保修協(xié)議也可)等。
c. 公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。
3.6 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)
a. 在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
b. 接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。
c. 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的,書面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)發(fā)展商認(rèn)可:屬于無法返修的項(xiàng)目,報(bào)告發(fā)展商記錄備案。
4 其它前期準(zhǔn)備工作
4.1 室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入
根據(jù)**室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。
4.4 外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。
4.5 客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備
在**大廈客戶全面進(jìn)駐之前,**將主動(dòng)與客戶協(xié)調(diào),確定包括入遷的單位辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同是監(jiān)督搬運(yùn)工作遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其它單位的影響。
5 前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度
5.1 人員安排計(jì)劃
根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,**管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。
a. 施工期人員安排及職責(zé)
成立前期物業(yè)管理小組,組長(zhǎng)1人,由**副總經(jīng)理?yè)?dān)任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機(jī)電工程、經(jīng)營(yíng)管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴**施工現(xiàn)場(chǎng)與施工管理方會(huì)晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的**《物業(yè)管理前期介入方案》和《經(jīng)營(yíng)策劃方案》等。
派長(zhǎng)駐**施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員1人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)與施工管理方保持密切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。
b. 設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)
成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng),由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng),參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書等。
c. 接管驗(yàn)收前3個(gè)月人員安排與職責(zé)
接管驗(yàn)收前3個(gè)月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)**物業(yè)管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。
此階段**將適時(shí)派出由副總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員4~5人參與接管驗(yàn)收,擬訂**《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開展工作。
接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進(jìn)度
根據(jù)**實(shí)際情況和行業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進(jìn)度表 表 1
月份 項(xiàng)目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業(yè)管理委托合同》
施工管理方的初次會(huì)晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》
參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試
盆藝擺放
崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案
竣工驗(yàn)收
物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(包括備品備件)
物業(yè)各種資料交接
返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行
清潔開荒
公眾文件送審并發(fā)布
準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐
物資裝備的準(zhǔn)備
外部公共關(guān)系的建立
全面進(jìn)駐并開始正式運(yùn)行
