第1篇 物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責(zé)2
物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責(zé)(二)
直接上級:董事會
直接下級:副總經(jīng)理
管轄范圍:公司各部門
1、組織公司全面的經(jīng)營管理工作,組織實施董事會決。
2、組織實施公司年度經(jīng)營管理計劃和投資方案,實現(xiàn)年度經(jīng)營計劃管理目標(biāo)。
3、根據(jù)市場需要,調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略方針,經(jīng)營管理計劃及投資方案。
4、擬定公司基本管理框架和制度。
5、擬定公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制和薪酬方案。
6、決定公司部門經(jīng)理級管理人員的聘任和解聘。
7、提請董事會聘任或解聘公司副總經(jīng)理級管理人員并提出副總經(jīng)理級管理人員的獎懲建議。
8、創(chuàng)建公司企業(yè)文化構(gòu)架。
9、保證公司經(jīng)營的合法性。
10、在權(quán)限內(nèi)代表公司對外開展商務(wù)活動。
11、代表公司進(jìn)行資金運作,確保財務(wù)工作方針。
12、定期向董事會提交營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告并接受咨詢。
第2篇 物業(yè)管理費用收取工作程序
物業(yè)管理費用收取程序
1.目的
對費用收取實施控制,以保證及時、準(zhǔn)確地收取相關(guān)費用。
2.適用范圍
適用公司物業(yè)管理費用的收取。
3.引用文件
3.1質(zhì)量手冊第4.9章。
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.9章。
4.職責(zé)
4.1物管部及保安部負(fù)責(zé)管理費、停車費、維修費等費用的收取。
5.工作程序
5.1物業(yè)管理費用包括:管理費及裝修按金、住宅維修基金、代收水費、維修費、停車場費用等。
5.2物管部管理員負(fù)責(zé)各項費用的收繳工作。
5.2.1管理員每月10日向客戶發(fā)放繳費通知單。
5.2.2管理員向客戶收取管理費用,開具發(fā)票,交予客戶作為款項收妥的依據(jù)。
5.2.3管理員16日考盤報銀行,根據(jù)銀行劃帳結(jié)果,管理員向未交款客戶發(fā)放第一次催交款通知書,三天后仍不交費的,經(jīng)總經(jīng)理或副總經(jīng)理批準(zhǔn)后,向客戶發(fā)第二次催款通知。
5.2.4收費員按停車費標(biāo)準(zhǔn)向車主收取停車費,每天早班下班后收費員將所收取的停車費上交公司財務(wù)室。
6.支持文件及質(zhì)量記錄
6.1繳費通知單
6.2催交款通知書
6.3業(yè)主入伙費用收費標(biāo)準(zhǔn)
6.4停車場收費標(biāo)準(zhǔn)
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量體系文件管理工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量體系文件管理程序
1.0目的
對質(zhì)量管理體系文件予以控制,確保在使用時可獲得有關(guān)版本的適用體系文
件。
2.0適用范圍
適用于公司質(zhì)量管理體系文件的控制。
3.0職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)對公司質(zhì)量管理體系文件的評審和批準(zhǔn)。
3.2管理者代表負(fù)責(zé)對公司質(zhì)量管理體系文件的總體控制。
3.3辦公室負(fù)責(zé)組織質(zhì)量管理體系文件的建立、整理、發(fā)放、使用、保管以及更改控制。
3.4各部門負(fù)責(zé)管理本部門持有的質(zhì)量管理體系文件,并確保體系文件的有效使用。
4.0 過程識別
5.0 行為準(zhǔn)則
a)文件應(yīng)清晰,便于識別,發(fā)布前得到批準(zhǔn);
b)外來文件應(yīng)識別并控制其發(fā)放;
c)使用文件場所都應(yīng)得到相關(guān)文件的有效版本;
d)對作廢文件做出標(biāo)識或隔離,防止非預(yù)期使用;
e)手冊(含程序)發(fā)布或換版時應(yīng)先評審、批準(zhǔn)后發(fā)布;
f)文件現(xiàn)行及更改狀態(tài)確保可識別.
6.0 程序
6.1 文件分類
6.1.1 質(zhì)量管理體系文件包含手冊、管理制度、技術(shù)文件、質(zhì)量記錄表式等由辦公室負(fù)責(zé)組織編寫、修改和管理;
6.1.2 行政管理文件包括外來文件和本公司文件由辦公室報批并控制分發(fā).
6.2 文件編目及標(biāo)識
6.2.1 為確保文件的唯一性,公司做出規(guī)定:
a)質(zhì)量手冊:鄭州-y*-2002表示:××市××公司質(zhì)量手冊20**年版.每頁a-0表示a版第0次修改.
b)質(zhì)量記錄:jl-8.3-01表示質(zhì)量手冊中第8.3不合格的控制要素中第一個記錄.
6.3 文件控制
-編制文件應(yīng)收集企業(yè)背景資料并按iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)要求編審;
-所有支持體系過程的文件發(fā)布前得到批準(zhǔn),確保適應(yīng)性;
-文件發(fā)放由主管部門登記編號并用分發(fā)/回收記錄控制發(fā)放;
-文件印制或復(fù)印應(yīng)確保清晰、易于辨別,并注明其版本或修訂狀態(tài);
-手冊管理執(zhí)行質(zhì)量手冊管理規(guī)定;
-主管部門擬列文件總清單,便于檢索和控制文件有效性;
-文件發(fā)放時在可能情況下及時收回作廢/失效文件,包括圖紙,確保使用場所持有文件的唯一性和有效性;
-用于參改的作廢文件或備用文件做出標(biāo)識或單獨存放.
6.4 文件更改
6.4.1 質(zhì)量手冊程序修改,由主管部門填寫《文件更改申請單》任管理者代表審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn),手冊修改量大可采取換頁、修改頁數(shù)超過三分之一應(yīng)重新?lián)Q版印發(fā).換版應(yīng)評審后由總經(jīng)理批準(zhǔn).
6.4.2 技術(shù)文件、管理文件更改和換文由管理者代表或主管副總經(jīng)理批準(zhǔn),如需改換文件修改部門,該部門應(yīng)獲得文件編制的原背景資料.
6.5 文件使用與保管
1)文件領(lǐng)用時,領(lǐng)用人應(yīng)在分發(fā)記錄上簽字;
2)文件分發(fā)范圍由主管領(lǐng)導(dǎo)審批;
3)文件使用中不得損壞、亂涂或私自修改,保證文件清晰易于識別;
4)妥善保管文件,放在通風(fēng)、干燥、安全的地方;
5)文件可以是書面,如有條件也可使用電子媒體,但注意留有備份;
6)文件作廢銷毀應(yīng)有管理者代表批準(zhǔn).
7.0 相關(guān)文件
7.1 記錄控制程序
7.2 管理策劃控制程序
7.3 產(chǎn)品實現(xiàn)策劃(施工組織設(shè)計)管理程序
8.0 記錄
8.1 文件發(fā)放回收記錄
8.2 部門要控文件清單
8.3 文件更修改申請單
第4篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內(nèi)銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標(biāo)出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務(wù),保障大廈安全。
1.保安的職責(zé)范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進(jìn)出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認(rèn)、消防設(shè)施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進(jìn)行kf的專業(yè)培訓(xùn)。
二.物業(yè)管理和服務(wù)內(nèi)容
1.房屋及設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內(nèi)跟進(jìn)制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務(wù)收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務(wù)項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務(wù)特點
以人為本,推行kf'管家式服務(wù)'理念,設(shè)專人對口服務(wù)住戶,入住一周跟進(jìn)制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務(wù)。以服務(wù)促進(jìn)租售。
第5篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計劃目標(biāo)得以實現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第6篇 物業(yè)維修資金管理工作程序
1.公用設(shè)施的維修資金的管理程序:
a).公用設(shè)施的維修資金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對資金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出;
b).公用設(shè)施專用資金的銀行利息可以作為維修資金的日常開支;
c). 財務(wù)部會計根據(jù)公用設(shè)施維修資金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬簿,按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨立的賬務(wù)處理;
d).小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對設(shè)施維修資金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢;
-業(yè)主管理委員會;
-管理公司或下屬管理處。
e).管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:
-原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);
-特殊情況可另行處理。
2.房屋本體維修資金的管理程序:
a).財務(wù)部會計應(yīng)對房屋本體維修資金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理,并設(shè)立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修資金;
b).經(jīng)辦人憑房屋本體維修資金支出的原始任據(jù),按費用審核報銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定到財務(wù)部辦理報銷手續(xù);
c). 財務(wù)部會計將房屋本體維修資金的報銷單據(jù)按照會計核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;
d).如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修資金的比例,則應(yīng):
-經(jīng)過業(yè)主管理委員會或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;
-將超出的部分在下年度房屋本體維修資金的小修費里沖抵;
-經(jīng)業(yè)主管理委員會決定提高本體資金標(biāo)準(zhǔn)來彌補。
e).小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個人如對房屋本體維修資金的收支存有疑問,可以;
-向業(yè)主管理委員會查詢;
-向公司財務(wù)部查詢。
第7篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容
項目物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容
1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見
答:一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件,更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護(hù)支出費用,所以物管方面對物業(yè)設(shè)計(說明)應(yīng)該提出以下幾點建議:
(1)要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留(包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等)。
(2)配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理,包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。
(3)設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。
(4)高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
(5)水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要,盡量集中放在首層。
(6)信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層(放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務(wù)費),并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求,也可以同時考慮送奶的存放。
(7)小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理,能少則少,以減少不必要的費用支出。
(8)小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。
(9)小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆,女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。
(10)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。
(11)綠化帶植物的品種(尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū))不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致,四季有花有香,配制原則是大方得體,合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護(hù)的植物。
(12)小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護(hù)。
(13)小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。
(15)現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地,所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管,并配二個地漏(其中一個為洗水機(jī)排水用)否則業(yè)主在二次裝修的排管時,施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。
(16)低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多,故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口,預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機(jī),又可以安放窗式空調(diào)機(jī),還要方便以后維護(hù)、加雪種拆裝等,以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題(滲漏)。
(17)建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶;多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶,既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足(第五面資源的利用)。
(18)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大,所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外,甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外,在洗手間亦可配置(以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。)
(19)樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片(防涂鴉,防污漬)。
(20)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖,樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露(以防小孩和他人搗亂撥弄)。
(21)小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用(在地面)油漆的紅管或不易退
色的油漆管(以減少高空作業(yè))。
(22)小區(qū)路燈不必多,只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕,牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽(方便日常維修、減少開支)。
(23)垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進(jìn)出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。
(24)單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)(以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯,且減少樓道公共照明用電量)。
(25)一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電,故電表配制要選用最小容量(以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。
(27)由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同,建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表(以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例,一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高,無形中又會長期多支出費用)。
(28)小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理,井口間距要合適,一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長度。
(29)凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶(既利用上了空調(diào)水,又美化了環(huán)境,避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗(以減少高空拋物現(xiàn)象)。
(31)各單元門、停車位、外圍、巡視死角,商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控。
(32)所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視,設(shè)計中應(yīng)考慮進(jìn)去。
(34)建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等(以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè))。
(35)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口,(以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財)。
(36)最容易發(fā)生問題(滲水)的排污管、水管在穿越樓板,墻體因受擠壓而易爆裂(pv管)或生銹而破裂(鍍鋅管)故設(shè)計時最好設(shè)置套管。
(37)小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計要一步到位:
(a)按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。
(b)管道煤氣,智能綜合布線,二次加壓的管路及閘閥,用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。
(c)陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架(底部向里傾斜)以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進(jìn)去。
2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么
答:一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成,所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議:
(1)對小區(qū)(大廈)的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商,應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司,在價格相近的幾家供貨商中,盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。
(2)小區(qū)基建工程采用的批量較大的各
種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件,盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。
(3)涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓
應(yīng)力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān),綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。
(4)所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備(或大宗材料、配件)的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議,并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。
(5)一些重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。
(6)小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明(如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用,還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。
(7)為方便以后的物業(yè)管理,對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表(便于情況分析和成本控制),高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開,盡量做到分表到層、分表到戶,表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源),電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記,合理分配。
(8)各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作深入現(xiàn)場,掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置,以及相應(yīng)的施工更改記錄。
(9)重要的土建要確保一定抽驗合格率,所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加。
(10)物業(yè)的竣工驗收,物管人員應(yīng)會同參加,對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字,物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗收須全面把關(guān)交接,尤其是圖紙、資料、更改記錄。
3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項
第8篇 物業(yè)項目采購管理工作程序
bjvk城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
文件名稱:采購管理程序
1.目的
控制采購過程,保證所采購物資和服務(wù)符合質(zhì)量要求.
2.范圍
適用于公司內(nèi)各類物資和服務(wù)的采購管理.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理辦公室后勤主管負(fù)責(zé)物資采購的實施,行政副主任負(fù)責(zé)物資采購的管理控制.
3.2 品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對分供方進(jìn)行評定和控制.
3.3 各部門質(zhì)檢員或?qū)I(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)采購物資和服務(wù)的驗收.
4.程序
4.1 根據(jù)采購物資對服務(wù)質(zhì)量的影響程序,將采購物資分為三類:
a類:對服務(wù)質(zhì)量有重大影響的物資.如:土建材料、木材、機(jī)電設(shè)備等.
b類:對服務(wù)質(zhì)量有直接影響的物資.如:娛樂設(shè)施、花草樹木、清潔物品用于客戶水電設(shè)施維修使用物資等.
c類:對服務(wù)質(zhì)量無明顯影響的物資.如:辦公文具等
4.2 采購資料
4.2.1 物資使用部門負(fù)責(zé)提供采購資料,包括:規(guī)格、名稱、價格、技術(shù)要求、相關(guān)國家、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室后勤人員及時收集采購資料,不斷按《分供方評估管理程序》調(diào)整《合格分供方名單》,并保存采購資料.
4.3 采購計劃審批
4.3.1 各物資使用部門每月于25日前根據(jù)工作計劃,填寫《物資申請單》由部門經(jīng)理簽字后交總經(jīng)理辦公室后勤主管匯總后報總經(jīng)理審批.
4.3.2 《物資申請單》包括:物資名稱、規(guī)格、型號、等級、數(shù)量、價格、交貨期、技術(shù)要求、檢驗方法等內(nèi)容,必要時注明分供方名稱.
4.3.3 計劃審批后后勤主管安排倉管員根據(jù)庫存情況制作全公司采購計劃填寫《物資申請單》.
4.3.4 后勤主管審核公司《物資申請單》,并將各部門《物資申請單》于26日前同時報總經(jīng)理或其授權(quán)人審批.
4.3.5 審批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采購員根據(jù)審批后的安排《物資申請單》及《合格分供方名單》實施采購.大批量集中采購于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及時將各部門《物資申請單》中未列入全公司采購計劃項目反饋到各部門.
4.3.8 應(yīng)急物資的采購由部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.3.9 固定資產(chǎn)和高額物資采購需加專項報告.
4.3.10 各級管理采購物資審批權(quán),按財務(wù)規(guī)定執(zhí)行.
4.3.11 需要采購服務(wù)的部門提出服務(wù)采購申請,經(jīng)部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理審核后報總經(jīng)理審批.
4.3.12 按《分供方評估管理程序》或《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》選擇合格分供方.
4.3.13 按《合同審批程序》實施簽訂合約,合約必須明確我方要求,及雙方承擔(dān)的責(zé)任.
4.3.14 嚴(yán)格履約.
4.4 采購物資的驗證
4.4.1 物資購進(jìn)后,采購員應(yīng)及時通知質(zhì)檢員辦理入庫報檢手續(xù);庫管員根據(jù)《物資申請單》項目進(jìn)行檢驗及入庫登記,填寫《入庫單》,做好臺帳記錄.
4.4.2 質(zhì)檢員對物資進(jìn)行驗收時,若發(fā)現(xiàn)物資有標(biāo)識破損、遺失、模糊、物品受潮、水跡、油跡、破裂等異樣,必須打開包裝進(jìn)行檢驗或向經(jīng)理報告,填寫《物資驗收單》.
4.4.3 如果采購物資需在分供方供貨處進(jìn)行檢驗時,由后勤主管負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門質(zhì)檢員與分供方聯(lián)系,實施現(xiàn)場驗證,認(rèn)真填寫《物資驗收單》.
4.4.4 如果客戶提出對我公司分供方驗證時,由后勤組負(fù)責(zé)雙方聯(lián)系,公司可以參考其意見,但客戶的驗證結(jié)果不能代替公司對采購物資的檢驗.
4.4.5 機(jī)電設(shè)備等技術(shù)性較強的物資驗收由物資申請部門組織或指定專人驗收其技術(shù)性能等.
4.4.6 使用部門(人)在使用物資前應(yīng)進(jìn)行驗收,以確保其質(zhì)量符合要求.
4.4.7 服務(wù)質(zhì)量驗收由服務(wù)申請部門負(fù)責(zé).
4.4.8 當(dāng)出現(xiàn)不合格物資時,由質(zhì)檢員填寫《不合格物資處理單》,并呈請部門經(jīng)理審批,由采購員按審批意見處理執(zhí)行.
4.4.9 對小批量采購的a、b類物及首次承接的分供方可采取全部檢驗的方法.
4.4.10 采購?fù)瓿珊蟛少彽挠嘘P(guān)文件由使用部門及后勤各自保存?zhèn)浞菀詡洳殚?
4.4.11 對采購服務(wù)不合格項由服務(wù)采購部門負(fù)責(zé)人根據(jù)合同等,要求分供方賠償或返工.
4.5 物資的保管按《倉庫管理程序》執(zhí)行.
5.監(jiān)督執(zhí)行
由總經(jīng)理辦公室監(jiān)督執(zhí)行.
6.支持性和相關(guān)性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c類物資合格供應(yīng)商名單》
bvpqs4.15-01 《倉庫管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《設(shè)備(服務(wù))合格分供方名單》
7.質(zhì)量記錄及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物資申請單》
bvpqs4.6-01-f2-01《入庫單》
bvpqs4.6-01-f3-01《物資驗收單》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物資處理單》
第9篇 物業(yè)管理工作內(nèi)容設(shè)定規(guī)范
物業(yè)管理工作內(nèi)容的設(shè)定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的內(nèi)容
(1)物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、機(jī)電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;
(3)住戶裝修管理;
(4)車輛管理;
(5)客戶檔案管理;
2、安全保衛(wèi)
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題,制定治安案件
發(fā)生率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例,保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程;
3、清潔綠化
(1)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔保潔率;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程;
(3)制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及綠化管理規(guī)定;
(4)明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
4、消防
(1)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人;
(3)制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護(hù)、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求;
5水、電設(shè)備的管理、維護(hù)
(1)了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患,制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn);
(2)制定水、電設(shè)備的使用和維護(hù)條例及作業(yè)流程,以保證其達(dá)到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn);
(3)制定水、電設(shè)備維護(hù)人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé);
6.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理
(1)了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率,制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo);
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定;
(3)制定房屋及公共配套設(shè)施維護(hù)人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(4)業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施,物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù),并制定對承租人的管理規(guī)定。
7.住戶裝修管理
(1)制定住戶裝修管理規(guī)定,明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理,完善裝修申報手續(xù);
(2)建立裝修檢查監(jiān)督制度,明確責(zé)任人,以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、
防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響;
8.車輛管理
(1)車輛管理包括機(jī)動車及非機(jī)動車的管理;
(2)制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進(jìn)出、停放和行駛的管理規(guī)定,明確責(zé)任
人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程;
(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標(biāo)準(zhǔn)。
9.客戶檔案管理
(1)客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄;
(2)建立客戶檔案的管理規(guī)定,明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。
(二)便民服務(wù)
.物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù),具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。
1.便民服務(wù)
(1)可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類,內(nèi)容及價格應(yīng)透明化;
(2)無償服務(wù)的成本費用從管理服務(wù)費中支出;有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定;
2.建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書,明確責(zé)任,規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。
(三)與業(yè)主日常溝通
1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容:
(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù);
(2)通過登門或約見的形式,定期或不定期拜訪客戶;
(3)通過組織專題或系列活動,開展社區(qū)文化活動;
(4)應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通,保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。
3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時,物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施,而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。
(四)處理客戶投訴
1.物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則,規(guī)范客戶投訴的處理流程;
(1)接到投訴時,首先要假定我們的工作存在問題;
(2)出現(xiàn)投訴,一定要及時向上反映信息;
(3)面對重大的投訴問題,第一負(fù)責(zé)人要親自處理;
(5)在滿足客戶的要求時,應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例,并列入崗位培訓(xùn)的教材中。
(五)營造社區(qū)文化
1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進(jìn)社區(qū)文化氛圍的形成;社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。
2.物業(yè)管理公司應(yīng)把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。
3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面:
(1)物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住戶的鄰居關(guān)系;
4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約,通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳,物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴(yán)格遵守,起模范表率作用。
5.社區(qū)文化活動有各種類型,包括:各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。
6.開展社區(qū)文化活動,物業(yè)管理公司應(yīng):
(1)分析住戶的構(gòu)成,充分了解住戶的需求;
(2)針對不同的層面,制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標(biāo)準(zhǔn)報業(yè)主委員會通過;
(3)提高并逐步改善活動場地。
第10篇 物業(yè)協(xié)助銷售工作可行性方案與空房管理說明
物業(yè)協(xié)助項目銷售工作的可行性方案與空房管理說明
一、經(jīng)營定位
1.優(yōu)越的地理位置
***華庭住宅小區(qū)位于**縣城,長安路東側(cè)、海興中路北側(cè)、棗北路西側(cè)、鹽北河南側(cè),用地規(guī)整,交通便利,可以說是市商業(yè)圈的中心位置,是商家選址辦公的上風(fēng)上水之地。
2.銷售的商業(yè)化定位
針對***華庭住宅小區(qū)自身的物業(yè)特點,及其所在的地理位置周邊的環(huán)境,應(yīng)該確定其銷售方向為住宅樓、商業(yè)性寫字樓、大中企業(yè)辦公,及與金融密切相關(guān)的商業(yè)型辦公,如銀行、保險、證券等。
3.選好進(jìn)駐商家,將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢發(fā)揮出來,以進(jìn)一步做好銷售、招商。
二、銷售的整體策劃
根據(jù)市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)建設(shè)的工程進(jìn)度和實際情況,年月日實行前期物業(yè)管理,我公司接到中標(biāo)通知書后,按照標(biāo)書上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時,配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托,實行銷售策劃、銷售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察、銷售實施及完成業(yè)戶入伙等工作。
1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點
物業(yè)管理處在對市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)進(jìn)行前期管理的同時,成立銷售工作小組,組長由物業(yè)管理處經(jīng)理擔(dān)任,組員由具有銷售經(jīng)驗的人員、工程技術(shù)人員和管理員組成。
辦公地點應(yīng)設(shè)立在小區(qū)的醒目的地方,為獨立辦公室,做出清晰可見的標(biāo)識,以方便業(yè)戶。
2.銷售策劃階段
銷售策劃階段主要是銷售前的準(zhǔn)備工作,內(nèi)容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價格、制定銷售辦法并報上級主管部門審批、完成宣傳策劃(銷售公告)、完成《業(yè)戶手冊》等一系列準(zhǔn)備工作。
2.1 建立售租房屋清冊
在征得業(yè)主同意后,可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托,清點租賃房屋的套數(shù),劃分等級,從租賃房屋的朝向問題和面積、結(jié)構(gòu)等方面來考慮,將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級(不同等級單位價格不同)。準(zhǔn)確無誤地清點后,建立租賃房屋清冊,項目包括:面積、面向、室內(nèi)已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等,作為對向出租的基本資料。
2.2 確定銷售房屋的等級和價格
將租賃房屋暫時劃分為三個不同等級,租賃價格一般采取定價的辦法。房屋單價根據(jù)物價局的規(guī)定,經(jīng)市工商行政主管部門審批后確定價格。
2.3 制定銷售辦法并報上級主管部門審批
銷售活動,本著公平、公正、公開、一次性定價的原則。凡符合條件的單位,不分單位注冊所在地、按租賃時間的長短和報名先后優(yōu)先的原則。
3.完成宣傳策劃
本次借銷售廣泛地對外宣傳的機(jī)會,旨在樹立***華庭住宅小區(qū)的社會形象,展示***華庭住宅小區(qū)的實力。
按區(qū)域?qū)Σ煌霓k公物業(yè)進(jìn)行有針對性的組織宣傳推介,通過電視、報紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理,擴(kuò)大影響,吸引業(yè)戶。
3.1與電視臺聯(lián)系,制作形象宣傳片
電視臺播映宣傳片的時間為每天三次,每次15秒。
3.2與報紙、雜志社聯(lián)系,刊登廣告。
3.3召開新聞懇談會,邀請市主要媒體及其他主流媒體,通過懇談形式介紹小區(qū)的良好環(huán)境。
3.4在市內(nèi)主要報紙上刊登銷售廣告。
3.5在小區(qū)現(xiàn)場舉辦新聞發(fā)布會,邀請主要媒體及有意向租賃單位或個人,參加開幕式活動及其他采訪活動,宣傳小區(qū)對外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。
3.6利用網(wǎng)站,發(fā)布消息及具體的銷售辦法。
3.7 市區(qū)主要公交車站設(shè)置燈箱廣告。
3.8在相關(guān)銀行所在的營業(yè)網(wǎng)站掛上巨幅廣告。
3.9在小區(qū)現(xiàn)場掛出巨幅宣傳廣告。
3.10印制宣傳廣告單。經(jīng)業(yè)主同意和有關(guān)部門批準(zhǔn)后,派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。
4.完成《業(yè)戶手冊》
內(nèi)容包括:
4.1物業(yè)概況;
4.2物業(yè)管理公司簡介;
4.3物業(yè)管理公司性質(zhì)和簡介。包括:物業(yè)管理公司的主要負(fù)責(zé)人的姓名、相關(guān)事務(wù)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式;
4.4物業(yè)管理公司的責(zé)任。其中包括:管理服務(wù)范圍,免費服務(wù),有償服務(wù)等;
4.5業(yè)戶責(zé)任。其中包括:租賃費用的交納方式和交納時間,管理服務(wù)費交納方式和交納時間,房屋本體維修基金的交納等;
4.6防火須知;
4.7防風(fēng)、沙塵、防震;
4.8安全防范;
4.9喬遷及辦公家具搬運規(guī)定;
4.10停車須知;
4.11小區(qū)的出入管理規(guī)定;
4.12房屋用途限制;
4.13電梯使用須知;
4.14噪音騷擾規(guī)定;
4.15業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定;
4.16園藝綠化介紹及管理規(guī)定;
4.17環(huán)境衛(wèi)生管理辦法;
4.18高空拋物的違害;
4.19小區(qū)機(jī)電設(shè)備設(shè)施簡介用及用電、用水的有關(guān)規(guī)定;
4.20張貼告示海報的有關(guān)規(guī)定;
4.21投拆和建議;
4.22晾曬衣服等有關(guān)規(guī)定;
4.23突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施;
4.24違約責(zé)任及違約解決的主要途徑。
三、銷售宣傳階段
根據(jù)《銷售策劃方案》的安排,實施宣傳。
1.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察和咨詢
物業(yè)管理公司的工作重點之一,就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業(yè)戶,耐心細(xì)致地回答業(yè)戶提出的每一個問題,應(yīng)用調(diào)研掌握的詳實情況,真誠為業(yè)戶出謀獻(xiàn)策,提供參考意見。同時也為市***華庭住宅小區(qū)小區(qū)樹立良好的公眾形象。
2.接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察
對于來到現(xiàn)場的有意向的業(yè)戶,物業(yè)公司有專人負(fù)責(zé)接待。
(1)察看來訪人員的身份證或有效證件;
(2)登記來訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式;
(3)安排保安人員帶到現(xiàn)場勘察;
(4)認(rèn)真、詳細(xì)回答來訪人員所提出的問題,不清楚的地方需請示,不能做出錯誤的回答;
(5)記錄來訪人員的意
見,所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。
3.電話咨詢
安排專門接聽電話,并做好記錄。對于電話咨詢的業(yè)戶,因其沒來現(xiàn)場實地考察,或者打來電話后再來現(xiàn)場,更應(yīng)耐心、細(xì)致、周到地做好咨詢服務(wù)。
4.建立意向業(yè)戶登記冊
由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊,詳細(xì)雨記錄各種信息。
四、銷售實施階段
1. 確定業(yè)戶名單
根據(jù)《銷售辦法》上規(guī)定的原則,確定業(yè)戶名單,并及時通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時,應(yīng)由業(yè)主參加,并對外公布,以使體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。
2.簽定業(yè)戶銷售(租賃)合同
根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關(guān)規(guī)定確立合同,雙方簽字、蓋章、備案。
3.辦理相關(guān)手續(xù)
在簽定合同后,積極地主動幫助業(yè)戶辦理經(jīng)營和入住的相關(guān)手續(xù)。
(1)交納押金;
(2)簽定《業(yè)戶公約》;
(3)業(yè)戶驗收房屋;
(4)交付鑰匙;
(5)將《業(yè)戶手冊》交給業(yè)戶;
(6)發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》,幫助業(yè)戶辦理入住后辦公(開業(yè))所需的事項。
五、完成業(yè)戶入伙階段
1.做出入伙方案。主要包括:
(1)做出明顯的指引標(biāo)識;
(2)入伙車輛的引導(dǎo)工作;
(3)保安的安全保衛(wèi)工作;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作;
(6)協(xié)助物品的搬運及擺放工作;
(7)小區(qū)區(qū)內(nèi)搬運小車及搬運工具的配備準(zhǔn)備工作;
(8)水電工的供水、供電的保障工作;
(9)歡迎入伙的準(zhǔn)備工作;
(10)確定入伙時間。
2.每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒
在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員,對供電供水情況進(jìn)行每個房間的仔細(xì)檢查,以確定入伙后水電暢通。
在入伙的前一個星期,在水電維修人員檢查后的房間,進(jìn)行最后一次的清潔開荒,然后關(guān)閉門窗,鎖好房門。
3.掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作
在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排,做好入伙歡迎工作。
(1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語;
(2)在南北方向的兩個門口設(shè)置充氣拱門;
(3)在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗;
(4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。
4.現(xiàn)場的保障及配合
按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容,入伙的當(dāng)天和入伙階段,切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。
六、空房管理辦法
1、管理要求
1.1管理處每月對空關(guān)房的管理情況進(jìn)行抽查,督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理,實施空關(guān)房日常維護(hù),確保能隨時投入使用,每月末將空關(guān)房的動態(tài)情況記錄在案。
2、空關(guān)房日常管理
2.1每月一次巡查空關(guān)房內(nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施和上下水管道,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。
2.2做好空關(guān)房的定期清潔工作,確保室內(nèi)干凈。
2.3每年春、秋兩季要做好空關(guān)房的通風(fēng)工作,防止室內(nèi)墻面霉變。
2.4空關(guān)房巡視中發(fā)現(xiàn)問題一般情況三天內(nèi)予以解決,特殊情況安排計劃整改。
2.5任何部門不得擅自使用空關(guān)房,如確需使用應(yīng)報開發(fā)商審批。
3、空關(guān)房屋管理收費
第11篇 某物業(yè)管理公司會計工作守則
物業(yè)管理公司會計工作守則
1.按照國家會計制度的規(guī)定記帳、算帳、報帳,做到手續(xù)完備,內(nèi)容真實,數(shù)字準(zhǔn)確,帳目清楚。按時報出有關(guān)各種報表,內(nèi)容完整、及時、準(zhǔn)確。
2.按照經(jīng)濟(jì)核算原則,定期分析財務(wù)計劃,預(yù)算執(zhí)行情況,考核資金使用結(jié)果,做到合理利用資金。
3.對于會計資料及有關(guān)附屬資料要保存完整,不得遺失、損毀。
4.對客戶提出的各種問題及時解答、合理解釋,嚴(yán)禁推諉、拖延、造成不良后果,不得向客戶漏露其它客戶的各種情況。
5.對重大、疑難問題及早上報部門領(lǐng)導(dǎo),做好跟進(jìn)工作,直到問題得以解決。
6.負(fù)責(zé)完成公司的各項上繳任務(wù),遵守一切財務(wù)規(guī)章制度,把好財務(wù)關(guān)。
7.保證工作質(zhì)量,及時向公司領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。
8.遵守會計保密制度。
第12篇 物業(yè)管理總經(jīng)理工作職責(zé)
職責(zé)一:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
1、主持公司的經(jīng)營管理工作,組織實施董事會決議。
2、組織制定公司年度經(jīng)營計劃,經(jīng)董事長辦公會議批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實施。
3、負(fù)責(zé)召集主持月辦公例會,檢查和督導(dǎo)各級人員,對物業(yè)管理服務(wù)過程、招商中心招商過程實施全面控制,以滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。
4、為實現(xiàn)公司目標(biāo)做好資源的配置與調(diào)整工作,確保資源滿足物業(yè)管理服務(wù)和招商工作需要。
5、負(fù)責(zé)處理公司重大突發(fā)事件,提請聘任或者解聘公司各部門經(jīng)理,簽署日常行政,業(yè)務(wù)文件。
6、執(zhí)行董事會交代的事項。
職責(zé)二:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
1、在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)總公司決議的貫徹落實,負(fù)責(zé)公司的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。
2、負(fù)責(zé)召集、主持總經(jīng)理辦公會議,研究處理總經(jīng)理辦公會議職權(quán)內(nèi)的各項工作和問題。
3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門經(jīng)理、管理公司各主管的工作,保證公司各方面工作的順利進(jìn)行。
4、負(fù)責(zé)提出需由總公司討論、通過或決定的問題議案。
5、負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、主管以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退工作。
6、負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)事務(wù)及重要接待工作。
7、批準(zhǔn)部門經(jīng)理、管理公司主管的出差及假期安排。
8、負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)開拓及提高公司形象工作。
9、監(jiān)管公司整體運做。
10、負(fù)責(zé)簽署對外分判合約和物業(yè)管理公司所有下屬人員聘用合同。
11、負(fù)責(zé)編制年度財務(wù)預(yù)算,做好財務(wù)監(jiān)督工作。
12、完成總公司授權(quán)或安排的其他工作任務(wù)。
職責(zé)三:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
一、參與重大項目的合同或標(biāo)書的評審。
二、編制新增項目的物業(yè)管理方案。
三、參與新接管項目的驗收工作。
四、組織本部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn)。
五、自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格的,及時采取糾正措施及適當(dāng)?shù)念A(yù)防措施。
六、制定各專項規(guī)章制度,對本部門員工工作業(yè)績予以評審。
七、檢查監(jiān)督各項業(yè)務(wù)計劃(年度、季度、月度等)的實施情況,定期向股東會報告。
八、與政府有關(guān)部門聯(lián)絡(luò),了解行業(yè)最新規(guī)定。
九、推廣新的有效的管理方法并總結(jié)分析提出合理的建議。
