x別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
別墅物業(yè)房屋維修管理規(guī)定
物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容,其一為房屋的維修管理,其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對(duì)象是物業(yè)本身,其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。
一、房屋維修管理
房屋維修管理又稱(chēng)房屋修繕管理,它是指物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的房屋管理與修繕部門(mén)對(duì)其所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn),進(jìn)行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括:房屋的安全檢查,房屋維修的施工管理,房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過(guò)程中,搞好房屋的維修管理,不僅有利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命,增強(qiáng)其使用的安全性能,也有利于美化環(huán)境,使物業(yè)管理企業(yè)在用戶(hù)心中建立良好的形象和信譽(yù),從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(一)房屋維修管理的內(nèi)容
1.房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護(hù)和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對(duì)房屋進(jìn)行檢查、隨時(shí)掌握情況,不僅可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防止危險(xiǎn)情況的發(fā)生,而且還為房屋維修管理提供依據(jù),以延長(zhǎng)房屋壽命。
2.房屋維修施工管理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況,編制每年的修繕計(jì)劃并安排修繕資金,審核修繕?lè)桨浮Ｔ谑┕み^(guò)程中,應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本,對(duì)于一些委托施工項(xiàng)目,物業(yè)管理部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格對(duì)其施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,以保證用戶(hù)的使用安全。
3.房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)的法規(guī)規(guī)定,房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞,應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。對(duì)于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時(shí)修繕,或者在房屋修繕時(shí),遭到使用人或鄰人等借故阻撓,或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)情況出現(xiàn)時(shí),房管部門(mén)可采取排險(xiǎn)解危的強(qiáng)制措施,費(fèi)用則由當(dāng)事人承擔(dān)。
此外,對(duì)于異產(chǎn)毗連房屋的修繕,將依照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》承擔(dān)責(zé)任。
(二)房屋完損等級(jí)的評(píng)定
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需定期或不定期的對(duì)房屋的完損等級(jí)進(jìn)行檢查和評(píng)定,以便進(jìn)一步制定房屋的修繕計(jì)劃及修繕實(shí)施方案。房屋的完損等級(jí)是指對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級(jí),即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級(jí)。評(píng)定房屋的完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定方法,對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好和損壞的等級(jí)評(píng)定。這項(xiàng)工作技術(shù)性強(qiáng),既有目觀檢測(cè),又有定性定量的分析。目前,我國(guó)對(duì)房屋質(zhì)量的評(píng)定,是以原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》作為依據(jù)的。
1.房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度分為五個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
(1)完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常;或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞,但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)。
(2)基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過(guò)一般性維修即可修復(fù)。
(3)一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進(jìn)行中修或局部大修更換零件。
(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。指房屋年年失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋面嚴(yán)重漏雨,裝修嚴(yán)重變形、破損,油漆老化見(jiàn)底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴(yán)重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞,需要進(jìn)行大修或翻修、改建。
(5)危險(xiǎn)房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌可能,不能確保使用安全的房屋。
2.房屋完損等級(jí)的評(píng)定方法。一般根據(jù)房屋各個(gè)組成部分完報(bào)程度綜合評(píng)定。
(l)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn),則該房屋的完損等級(jí)就是分項(xiàng)所評(píng)定的完損程度。
(2)房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn),在裝修設(shè)備部分中有一、二項(xiàng)完損度下降一個(gè)等級(jí),其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn),則該房屋的完損等級(jí)按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來(lái)確定。
(3)房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn),在裝修或設(shè)備部分中有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn),其余三個(gè)組成部分的各項(xiàng)都符合上一個(gè)等級(jí)以上的完損標(biāo)準(zhǔn),則該房屋的完損等級(jí)可按上一個(gè)等級(jí)的完損程度來(lái)確定。
(4)房屋結(jié)構(gòu)部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項(xiàng)的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn),其余各分項(xiàng)完損程度可有高出一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn),則該房屋完損等級(jí)可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu),屋面等項(xiàng)的完損程度來(lái)確定。
3.房屋完好率及危險(xiǎn)率的計(jì)算。房屋的完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位,評(píng)定時(shí)則以幢作為評(píng)定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理單位(包括物業(yè)管理企業(yè))的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一,它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。
(三)房屋維修的施工管理
1.房屋維修工程的分類(lèi)。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì),可以分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修五類(lèi)。
(1)小修工程(零修工程或養(yǎng)護(hù)工程)。指及時(shí)修復(fù)小損小壞,以保持原來(lái)房屋的完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類(lèi)工程項(xiàng)目簡(jiǎn)單、零星分散、量大面廣、時(shí)間要求緊迫,一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計(jì)劃維修,也可以根據(jù)用戶(hù)申報(bào)組織零星的維修。小修工程工程雖小,但關(guān)系到用戶(hù)的使用便利,眼務(wù)性很強(qiáng),因此必須及時(shí)修理,力爭(zhēng)做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過(guò)夜,土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費(fèi)用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時(shí)造價(jià)的1%以下。
(2)中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求,需要進(jìn)行局部維修,在維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件,而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類(lèi)工程的特點(diǎn)是:工地較為集中,項(xiàng)目較少,工程量較多,帶有周期性。如屋面的局部面層重做,整幢樓門(mén)窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋,一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以下;中修后的房屋,70%以上必須符合基本完好或完好房的要求。
(3)大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重?fù)p壞,無(wú)倒塌或局部倒塌危險(xiǎn)的房屋;公用生活設(shè)備(包括上、下水,通風(fēng)、采暖等)必須進(jìn)行拆換、改裝、新裝的工程。這類(lèi)工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除,此外工程的地點(diǎn)集中,項(xiàng)目齊全,具有整體性。大修工程還常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重?fù)p壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達(dá)到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費(fèi)用應(yīng)在同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建房屋費(fèi)用的25%以上。
(4)翻修工程。指將原來(lái)房屋全部拆除后,另行設(shè)計(jì),在原地或移動(dòng)后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價(jià)值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時(shí),往往采用翻
修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料,其費(fèi)用應(yīng)低于同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。
(5)綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋,大部分嚴(yán)重?fù)p壞,進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變?cè)撈?幢)房屋的面貌的維修工程,也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求,其費(fèi)用應(yīng)控制在該片(幢)建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%左右。
2.維修工程的施工管理。
(1)編制維修計(jì)劃。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對(duì)查勘鑒定結(jié)果,編制維修投資計(jì)劃與維修施工計(jì)劃。
維修投資計(jì)劃往往是廣大用戶(hù)關(guān)心的重大問(wèn)題。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計(jì)劃,并報(bào)業(yè)主管理委員會(huì)(或單個(gè)業(yè)主)審批后方可實(shí)施維修。維修的資金來(lái)源于物業(yè)的委托人(業(yè)主或使用者),對(duì)于多業(yè)主的物業(yè),則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?/p>
維修施工計(jì)劃,應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計(jì)劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括:施工總工期、總進(jìn)度計(jì)劃、階段進(jìn)度計(jì)劃以及施工方案。
(2)落實(shí)施工隊(duì)伍。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般不設(shè)龐大而專(zhuān)業(yè)化的維修隊(duì)伍,僅能完成一些小修任務(wù),對(duì)于中修、大修工程一般都是專(zhuān)包給專(zhuān)業(yè)的施工隊(duì)伍,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)則作為甲方對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。
維修施工隊(duì)伍的選擇,最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取,以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利,一旦選定專(zhuān)業(yè)施工隊(duì)伍,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同,避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問(wèn)題。
