x灣小區(qū)工程管理策劃規(guī)范
御景灣小區(qū)工程管理策劃
一、管理重點(diǎn)
1、驗(yàn)收跟進(jìn)
竣工驗(yàn)收資料的管理:本著維護(hù)**集團(tuán)的利益,仔細(xì)閱讀圖紙、資料,并按市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)做好歸檔工作,辦理規(guī)范、完善的交接驗(yàn)收手續(xù)。
設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收:在竣工驗(yàn)收合格基礎(chǔ)上,對設(shè)施設(shè)備數(shù)量進(jìn)行清點(diǎn),建立完整準(zhǔn)確的設(shè)備履歷,同時(shí)選派專業(yè)人員進(jìn)行系統(tǒng)檢查、試運(yùn)行和測試。
備忘記錄:工程設(shè)備的交接應(yīng)制定嚴(yán)格的質(zhì)量記錄,并將系統(tǒng)缺陷、質(zhì)量問題、故障情況、遺留工程做出詳細(xì)備忘錄,以便隨時(shí)跟進(jìn)**集團(tuán)和施工單位完善工作。
反饋意見:就己形成的工程或試運(yùn)行的設(shè)備和系統(tǒng)缺陷從物業(yè)管理角度給予合理的改善意見。
2、房屋整改
問題收集:包括:物業(yè)驗(yàn)收、工作巡視、業(yè)主提出、空房管理等。
問題確認(rèn):如現(xiàn)場確認(rèn)程度、位置、時(shí)間要求,并采取適當(dāng)預(yù)防措施。
問題分類:可劃分為:施工質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃、服務(wù)品質(zhì)、承諾對現(xiàn)等問題。
問題通啟:包括:書面呈送、共同協(xié)商、確定工期。
問題督檢:如進(jìn)度、質(zhì)量、操作程序、安全規(guī)范等。
問題驗(yàn)收:包括:施工驗(yàn)收、物業(yè)驗(yàn)收、住戶驗(yàn)收。
3、空房的管理
空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管,使用確認(rèn)并登記,確保受控。
保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài),定期清潔、通風(fēng)等。
確?？辗吭O(shè)施完好和安全。
巡視管理,對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。
4、日常運(yùn)行管理
設(shè)備日常操作
運(yùn)行記錄
巡視檢查
其它管理要求
5、維修保養(yǎng)計(jì)劃
日常保養(yǎng):主要是對設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、緊固聯(lián)接件,一般情況下由設(shè)備操作人員當(dāng)班單獨(dú)完成。
一級保養(yǎng):設(shè)備每運(yùn)行500小時(shí),根據(jù)設(shè)備的使用情況,對部分零配件進(jìn)行拆卸、調(diào)整、清潔。這項(xiàng)工作可在班組范圍內(nèi)集體完成。
二級保養(yǎng):設(shè)備運(yùn)行每累計(jì)2500小時(shí),要對設(shè)備使用的部分主要部件進(jìn)行解體檢查、清洗、調(diào)整、修復(fù)(如油泵、水泵、減速箱、曲軸等)。
這項(xiàng)工作由工程監(jiān)理承擔(dān),操作人員協(xié)助進(jìn)行。
三級保養(yǎng):由以上保養(yǎng)組成。應(yīng)由部門審批上報(bào),直接參與進(jìn)行(如主機(jī)的大修)。
強(qiáng)制保養(yǎng):對每臺設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)到規(guī)定時(shí)限,不管設(shè)備的技術(shù)狀況好壞,任務(wù)輕重,都必須按照規(guī)定的作業(yè)范圍和要求進(jìn)行檢查和保養(yǎng),不得拖延(如高壓繼保、鍋爐年審、電梯年審、壓力器檢查、壓力表強(qiáng)檢、配備設(shè)備保養(yǎng)等)。
這項(xiàng)工作由勞動安全專業(yè)部門進(jìn)行,主管局參與,部門協(xié)助進(jìn)行。
各級保養(yǎng)工作中,日常保養(yǎng)是基礎(chǔ),并要編制好設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃,實(shí)施前后的原始記錄,存案備查,做好保養(yǎng)班組自檢自控,部門總檢總控。
6、二次裝修監(jiān)管
裝修范圍的確認(rèn)
業(yè)主(住戶)應(yīng)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》及2002.3.5頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中規(guī)定的裝修范圍和要求進(jìn)行室內(nèi)裝修。
裝修隊(duì)伍的選擇
**物業(yè)推薦實(shí)力較強(qiáng)、信譽(yù)較好的施工單位。
業(yè)主自選具有裝修資格的施工隊(duì)伍。
施工隊(duì)伍培訓(xùn)并承諾遵守國家規(guī)范和小區(qū)辦法。
裝修申請的提出
業(yè)主(住戶)在規(guī)定范圍進(jìn)行裝修,應(yīng)提前申請,并辦理有關(guān)手續(xù)。
裝修內(nèi)容的評審
客戶中心就裝修范圍、施工資質(zhì)等進(jìn)行初審。
工程部對裝修結(jié)構(gòu)進(jìn)行評審。
保安部對裝修安全進(jìn)行評審。
環(huán)境部對裝修衛(wèi)生進(jìn)行評審。
管理部經(jīng)理進(jìn)行核準(zhǔn)、放行。
裝修協(xié)議的簽訂
簽訂施工管理協(xié)議和消防責(zé)任書。
收取裝修保證金、樓道維護(hù)費(fèi)、裝修垃圾費(fèi)等費(fèi)用。
設(shè)置安全防范措施和器具。
辦理裝修施工出入證件。
張貼施工通啟,合理安排就近業(yè)主生活和休息。
裝修過程的管理
定期巡視,檢查施工用電、用水、質(zhì)量、防火安全情況,對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
接待和處理因裝修而產(chǎn)生的投訴和違章行為,并做好記載。
對客戶和施工單位提供各類服務(wù)。
裝修驗(yàn)收的控制
裝修完畢后,由工程部進(jìn)行安全和結(jié)構(gòu)初驗(yàn)。
3個(gè)月后,進(jìn)行復(fù)驗(yàn),復(fù)驗(yàn)無誤后退還保證金。
裝修半年內(nèi),由裝修戶承擔(dān)因裝修問題對外部影響的修復(fù)和賠償。
裝修資料規(guī)范存檔。
7、節(jié)能
能源約占管理開支的百分之二十以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管,由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)。
監(jiān)督日常運(yùn)作,制定每月工作進(jìn)度表,確保指定的工作如期完成
