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第1篇 物業(yè)管理公司獎懲條例-8
物業(yè)管理公司獎懲條例(八)
第一條總則
為增強公司員工的主人翁責任感,鼓勵其積極性、創(chuàng)造性,認真貫徹'嚴格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)','有功必獎、有過必罰、制度面前、人人平等'的基本方針。
第二條獎勵條件
員工表現(xiàn)有下列條件之一者,給予酌情獎勵:
1、改進經(jīng)營管理,提高企業(yè)經(jīng)濟效益有重大貢獻。
2、完成工作任務,提高服務質量方面有顯著成績。
3、抵制歪風邪氣,檢舉、揭發(fā)損害企業(yè)利益的違規(guī)行為,事跡突出。
4、發(fā)現(xiàn)事故隱患、及時采取措施、防止或搶救事故有功,使國家和人民及企業(yè)利益免受重大損失。
5、見義勇為、舍己救人或做好人好事成績突出。
6、年終評為優(yōu)秀員工。
7、其他應當給予獎勵。
第三條獎勵方式
1、表揚:給予口頭表揚或通報表揚。
2、獎勵:事跡突出當月給予現(xiàn)金或物質獎勵。
3、晉薪:根據(jù)表現(xiàn)結合整體工作,酌情給予晉升工資。
4、升任:根據(jù)工作表現(xiàn)、管理能力、組織能力和綜合素質考察,給予升任職務。
第四條獎勵程序
符合獎勵條件,由所在部門將事跡書面報告和《獎勵建議書》呈報項目區(qū)域常務經(jīng)理審核,
經(jīng)公司經(jīng)理簽署后執(zhí)行。
第五條處罰種類
對違章違紀行為的處罰分為口頭警告、書面警告、記過、撤職和降級、辭退和除名。
第六條口頭警告
有下列行為之一者,給予口頭警告一次。
1、未按部門規(guī)定的時間上班,出現(xiàn)遲到早退。
2、上班時間吃零食、隨地吐痰、疊崗、吸游煙、亂丟雜物等。
3、上班時間長時間占用電話、會親友、閑談、聊天。
4、下班后無故在轄區(qū)內(nèi)逗留。
5、服務欠周到、用語不規(guī)范。
6、對完成所分派的工作任務遲緩、拖延。
7、同事之間不交流、不溝通、散布不利團結的言語。
8、在工作場所衣冠不整,出現(xiàn)各類有失職業(yè)風度的不雅舉動及形象。
9、上班時間不按規(guī)定要求著裝,不戴工作牌、上崗證。
10、發(fā)現(xiàn)違章違規(guī)行為不糾正、不制止,但尚未造成影響。
11、在轄區(qū)內(nèi)大聲喧嘩、戲耍。
12、其他違反有關規(guī)章制度和公司規(guī)定,類似上述性質行為,情節(jié)輕微。
第七條書面警告
有下列行為之一者,給予扣除10-50%的當月考核浮動工資。
1、1個月內(nèi)有2次類似性質的口頭警告。
2、在規(guī)定的辦公(工作)時間內(nèi),出現(xiàn)無故遲到早退。
3、無故拖延工作任務,責任性不強造成差錯。
4、在接待客戶來訪時不熱情、不耐心、并與客戶爭吵,在職責范圍內(nèi)受到客戶合理投訴。
5、工作時間串崗、離崗。
6、使用粗言穢語、侮辱、唾罵同事和客戶。
7、對打架事件不勸阻、不制止。
8、無故不參加班組部門例會及組織活動。
9、在轄區(qū)禁煙場所吸煙,酗酒后上班。
10、搬弄是非,誹謗他人,報告不屬實。
11、未認真履行工作職責和執(zhí)行規(guī)章制度,發(fā)現(xiàn)問題未及時制止、批評、匯報、不按規(guī)章辦理并造成影響。
12、上級知曉下屬違規(guī)違紀而未開具《員工違規(guī)違紀通知單》。
13、違反規(guī)定造成浪費、損壞、丟失財物(除按價賠償外)。
14、違反工作程序、操作規(guī)范和有關規(guī)章制度,無故涂改各類工作記錄、表格、數(shù)據(jù)及檔案資料等,造成影響或后果。
15、其他違反規(guī)章制度不足記過。
第八條記過
有下列行為之一者,給予取消當月全額考核浮動工資。
1、1個月內(nèi)受到2次類似性質的書面警告處分。
2、當班時間脫崗、睡崗。
3、知曉財物損壞或丟失,不管不問不匯報。
4、私藏、私拿公司和他人財物,并占為己有。
5、知曉員工違規(guī)違紀不及時處理,造成影響。
6、偽造各類工作記錄、表格、數(shù)據(jù)及檔案資料等。
7、玩忽職守、違反工作程序、操作規(guī)范和規(guī)章制度造成事故、經(jīng)濟損失。
8、曠工半天以上。
9、其他違反規(guī)章制度,類似上述性質行為。
第九條降級或撤職
有下列行為者,給予撤職或降級處分:
1、所轄部門工作長期無起色。
2、有嚴重瀆職行為。
3、所犯錯誤喪失領導資格。
4、未盡職出現(xiàn)管理工作上失誤,給企業(yè)、社會造成較大影響和經(jīng)濟損失。
第十條辭退、開除或除名
有下列行為之一者,給予辭退、開除及除名處理。
1、不能勝任所擔負工作任務或經(jīng)調(diào)整崗位后仍不能勝任。
2、留用期間再次受書面警告以上處分。
3、留用期間工作平常,缺乏主動性、積極性。
4、患病或非因工受傷,醫(yī)療期滿不能從事原工作。
5、累計曠工2天。
6、拒簽或撕毀開具的《員工違規(guī)違紀通知單》及對情況屬實而不接受處理。
7、在職責范圍內(nèi)連續(xù)受到客戶合理投訴。
8、盜竊財物,參與打架斗毆、賭博、聚眾鬧事、起哄、威脅危害他人。
9、不服從正常工作調(diào)動,無故拒絕接受工作任務,公開頂撞上級。
10、故意損壞公物、嚴重違反財務制度或嚴重失職、營私舞弊、給企業(yè)造成嚴重后果和影響。
11、情節(jié)嚴重、觸犯法律,移交司法機關處理。
12、其他嚴重違紀違章行為。
第十一條處理程序與處罰
1、受書面警告處分,由直接上級開具《員工違規(guī)違紀通知單》,經(jīng)部門主管核實,填寫《員工違規(guī)處罰單》,報項目區(qū)域常務經(jīng)理審批執(zhí)行。
2、受記過以上處分,由部門填寫《員工違規(guī)處罰單》,經(jīng)項目區(qū)域常務經(jīng)理審核,報經(jīng)理審批執(zhí)行。
3、凡受處分
的員工,將《員工違規(guī)處罰單》裝入其本人檔案。
4、撤銷處分,對受處分后其本人認真吸取教訓,積極努力工作做出顯著成績,符合獎勵條件可以撤銷處分(撤銷處分按處分權限執(zhí)行)。
5、凡受書面警告的員工,當年獎金不能全額享受。
6、凡受記過處分的員工,一律作留用處理(留用期為1個月),當年獎金只能享受50%以內(nèi)。
第十二條申訴
第2篇 物業(yè)管理公司保安獎懲暫行條例3
物業(yè)管理公司保安獎懲暫行條例(三)
為了提高保安隊伍整體素質,建立一支組織紀律嚴明、戰(zhàn)斗力強的保安隊伍,創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)品牌,全面樹立'以人為本,奉獻溫馨,規(guī)范高效,務實創(chuàng)新'的服務理念,為業(yè)主提供優(yōu)質服務,激發(fā)保安員的工作熱情,使保安各項工作規(guī)范有序,制定本條例:
一、獎勵條件:保安人員具備下列條件之一的,予以表彰獎勵:
1.預防、制止違法犯罪或者在同犯罪分子作斗爭中,表現(xiàn)突出的;
2.搶險救災,預防和處置治安、消防事故,保護社會公共財產(chǎn)和業(yè)主生命財產(chǎn)安全,成績顯著的;
3.在安全防范方面成績顯著或者有較大貢獻的。
4.積極向公司提合理化建議,對公司保安隊伍發(fā)展做出貢獻,工作或其他方面做出突出成績的。
5.保安人員在制止違法犯罪活動中,事跡特別突出,符合'見義勇為'條件的,報請有關部門授予'見義勇為公民'榮譽稱號。
二、1、處罰種類:口頭警告、罰款、無薪停職、辭退、除名
2、處罰條件條件:凡是有下列違規(guī)行為的,按照不同性質、情節(jié),分別給予相應處罰:
第一條:甲類過失(重大過失)
保安員凡有下列行為,根據(jù)事實情況處罰100元,情節(jié)嚴重者予以辭退或除名,所造成的后果由行為人自負,公司不承擔任何責任。
⑴在小區(qū)內(nèi)危害他人,主動挑起打架事件,毆打他人或互相打架;
(2)調(diào)戲或欺侮他人:
(3)向業(yè)主或客戶索取賞錢或其他報酬;
(4)泄露公司的機密情況或業(yè)主資料、隱私;
(5)公開頂撞上級,不服從工作分配和調(diào)動,不聽從指揮或無理取鬧及故意消極怠工,造成嚴重后果的:
(6)在公司內(nèi)聚眾鬧事
(7)挑拔員工之間團結,從而引起打架斗毆情況出現(xiàn)的。
(8)擅自動用空置房;
(9)行賄受賄;
(10)查到上班時間睡覺一次者(年內(nèi)兩次及以上者予以辭退);
(11)觸犯國家任何治安、刑事條例的;
(12)在小區(qū)內(nèi)賭博或觀看賭博;
(13)上班時間打牌、下棋或觀看者;
(14)曠工半天以上,二天以下(三天以上即除名);
(15)無正當理由請假超期1天以上者:
(16)無正當理由軍訓、培訓課等集體活動曠課累計兩次以上者:
(17)違反規(guī)章制度,造成重大影響或損失:
(18)違反崗位操作規(guī)程,造成重大事故者;
第二條、乙類過失(嚴重過失)
員工犯有下列過失,初犯者將受到嚴重警告和作出書面檢查,并罰款30元,凡年內(nèi)累計違反本過失二次以上者,罰款50元,累計違反本規(guī)定三次或造成嚴重后果的按甲類過失處理。
(1)無正當理由上班遲到、早退、擅離工作崗位10分鐘以上,半小時以內(nèi),(半小時以上按曠工半天記);
(2)工作中方式方法不當或服務態(tài)度差引起業(yè)主或客戶投訴一次者(經(jīng)調(diào)查核實)。
(3)使用粗言穢語侮辱同事或上級。
(4)搬弄是非,影響員工之間團結的
(5)沒有及時報告事故及其他情況,造成一般后果的;
(6)拒絕執(zhí)行班長、隊長的工作指示、安排;
(7)上班時間打瞌睡;
(8)擅自使用公共設施,如:電梯、兒童娛樂設施等;
(9)違反安全規(guī)定;
(10)工作時間或工作餐中飲酒(工作需要除外);
(11)未經(jīng)同意單獨進入住戶室內(nèi)或騷擾業(yè)主、住戶正常生活秩序的;
(12)對業(yè)主、來訪及其他人員說辱罵性和無禮的話;
(13)在工作場所、非抽煙場所抽煙的;
(14)了解其他員工犯有較重過失行為而知情不報者
(15)沒有及時報告公司財物遺失、損壞的;
(16)無正當理由軍訓、培訓等集體活動遲到10分鐘以上或曠課一次者;
(17)無正當理由請假超期1天以內(nèi)的:
(18)未經(jīng)領導同意改換班次、休息天或休息時間半天以下的,半天以上按甲類過失處理;
(19)未經(jīng)許可帶親戚好友進入小區(qū)重要部位的;
(20)上班時間干私事;
(21)工作時間聽收音機、錄音機或看電視(培訓或工作需要例外)
(22)上班看書報雜志;
(23)不小心損壞、丟失公司或住戶財物20-100元的(根據(jù)實際情況再賠償,超過100元的,報總經(jīng)理處理);
(24)故意損壞公司財物,價值在100元以內(nèi)的(100元以上者按甲類過失處理)
第三條、丙類過失(輕微過失)
保安員如有下列過失,初次者進行教育批評或口頭警告,并罰款10元,年內(nèi)累計違反本過失兩次以上者罰款20元,三次以上者按乙類過失處理。
(1)無正當理由上班遲到、早退、擅離工作崗位10分鐘之內(nèi)的;
(2)違反《儀容儀表規(guī)定》的;
(3)上班時間打私人電話1分鐘以上者;
(4)無正當理由軍訓、培訓等集體活動遲到10分鐘以下者;
(5)上班時吃點心、糖果或食物(在規(guī)定的就餐時間外);
(6)使用客用公共休息室或衛(wèi)生間;
(7)在小區(qū)內(nèi)亂丟雜物或隨地吐痰;
(8)使用客用電梯(工作需要經(jīng)同意例外);
(9)將公司文具或工具等用于私人之事;
(10)在公共場所高聲叫人、吹口哨、唱歌、哼歌或在客人易看的地方作不雅的習慣動作;
(11)在公共地方和小區(qū)其它地方聚眾討論私事、聊天;
(12)違反《服裝管理規(guī)定》的;
第四條、附則:
(1)違反人收到違章通知單必須在24小時內(nèi)簽字,如本人無不正當理由拒絕簽名,將做加倍罰款或辭退處理。
(2)保安員有上訴的權力,如員工對處分意見不服,可直接向保安部或人事部門上訴。
第3篇 物業(yè)管理公司員工獎勵條例11
物業(yè)管理公司員工獎勵條例(十一)
l、表彰
員工工作優(yōu)良、成績顯著,根據(jù)《員工手冊》公司給予表揚、嘉獎、一次性獎金、晉級、授予先進員工和模范員工稱號等獎勵。
符合下列條件之一的,由部門給予表揚:
①服務主動、熱情、耐心、周到,操作標準、規(guī)范,半年內(nèi)無賓客或公司內(nèi)投訴的。
②半年內(nèi)各項考核符合要求的。
③半年內(nèi)完成或超額完成經(jīng)濟指標,并無違章違紀的。
④拾金(物)百元以上及時上交的。
⑤及時發(fā)現(xiàn)或排除事故隱患的。
⑥多次受到賓客或其他員工表揚的。
⑦在工作中做出其它較好成績的。
符合下列條件之一的,由公司通令嘉獎:
(1)半年內(nèi)受到書面表揚兩次以上的。
(2)為賓客提供優(yōu)質服務,事例突出,為公司贏得信譽的。
(3)半年內(nèi)各項考核名列前茅的。
(4)半年內(nèi)超額完成經(jīng)濟指標10%以上的。
(5)防止或排除將給公司造成損失或危及人身安全事故的。
(6)增產(chǎn)節(jié)約,革新挖潛,提合理化建議,取得較好效益的,
(7)堅持原則,勇于同壞人壞事做斗爭,制止或糾正嚴重損害公司聲譽的錯誤行為的。
(8)在其它工作中做出較突出成績的,
一次性獎金獎勵
(1)授予公司級以上先進員工、模范員工等稱號的,由總經(jīng)理批準給予一次性獎金獎勵。
(2)在某些突擊性任務或活動中,重大的公益活動中,搶險救災事件中,表現(xiàn)突出,做出明顯成績的,可由總經(jīng)理批準給予獎金獎勵。
(3)愛護公物,增產(chǎn)節(jié)約,革新挖潛,提出合理化建議等,成績顯著,效益明顯的。
(4)代表公司參加技術業(yè)務比賽、競賽,代表公司參加集團組織的文化、藝術、體育等比賽、競賽取得優(yōu)異成績的。
(5)其它有代表性的工作中取得優(yōu)秀成績的。
符合下列條件之一的,給予晉級獎勵:
(1)當年的先進員工中,事跡顯著,成績突出或有特殊貢獻的。
(2)有其它突出貢獻的。 給予員工晉級獎勵,原則上每年進行一次;總經(jīng)理也可根據(jù)員工的特殊貢獻,隨時給予員工晉級獎勵。
授予先進員工稱號條件
(1)熱愛公司熱愛本職工作,模范執(zhí)行公司各項規(guī)章制度和工作程序,工作中踏實肯干,有進取心和奉獻精神。
(2)保障賓客安全見義勇為,拾金不昧,積極參加社會公益活動的。
(3)團結同志,樂于助人,是非明確,伸張正義,取得一定成績的。
(4)鉆研業(yè)務知識;不斷提高業(yè)務技術,勝任本職工作,很好完成工作任務。
(5)在其他方面對公司和社會有特殊貢獻。
授予先進員工稱號,每年進行一次,給予精神和物質獎勵,并記入本人檔案。
符合下列條件之一的,可授予模范員工稱號:
(1)當年的先進員工中,事跡更先進成績更突出,更有代表性的。
(2)在各方面模范帶頭,對公司有特殊貢獻的。被授予模范員工稱號的員工,除給予獎金和晉級獎勵外,還由公司頒發(fā)榮譽證書,記入本人檔案。獎勵員工須由行使權利者按審批程序簽,發(fā)《員工獎勵通知
第4篇 物業(yè)管理條例漏水規(guī)定模版
物業(yè)管理條例漏水規(guī)定是什么新買的房子漏水了找誰負責來看下面:
物業(yè)管理條例漏水規(guī)定【1】
房屋漏水分情況可不同使用,例如《民法通則》,《物權法》,《建筑工程質量管理條例》,《物業(yè)管理條例》。
常見的滲漏原因,可以形成以下相關法律關系:
1、開發(fā)商建房時因質量問題造成的滲漏,形成商品住宅質量糾紛法律關系。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏,形成財物損害的侵權法律關系。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,形成相鄰法律關系。
4、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,也是形成相鄰法律關系
5、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期,則應適用物業(yè)管理糾紛法律關系。
不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失?！?/p>
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年。”
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內(nèi),開發(fā)商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當?shù)脑?則應相應減輕開發(fā)商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>
《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內(nèi)使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持?！?/p>
《物權法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”
第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向?！钡诰攀l規(guī)定,
“不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償?！?/p>
房屋漏水等質量問題的解決方案以及相關法律規(guī)定【2】
四、不同的滲漏原因適用不同法律
1、對商品住宅質量糾紛法律的適用
《民法通則》第一百一十一條規(guī)定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的,另一方有權要求履行或者采取補救措施,并有權要求賠償損失?！?/p>
《建筑工程質量管理條例》第四十條第二款之規(guī)定:“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年?！?/p>
適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實存在質量問題。
如果滲漏給受害人財物帶來損害的,開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔侵權的民事賠償責任。
如果滲漏是受害人及其相鄰關系人造成的,即使在五年的質保期內(nèi),開發(fā)商也不應承擔責任。
如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質量問題,又有滲漏受害人和其相鄰關系人裝修不當?shù)脑?則應相應減輕開發(fā)商的責任并讓有過錯的一方承擔相應的責任。
2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當用水等造成的滲漏時的法律適用
民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定:“公民、法人由于過錯侵害國家的、集體的財產(chǎn),侵害他人財產(chǎn)、人身的,應當承擔民事責任”。
3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏、房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏時的法律適用
樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導致滲漏,是受害者自已的過錯,而房屋使用久遠造成防水材料自然老化而導致滲漏,則相鄰各方均無過錯,在這樣的情況下,應相鄰關系立案的目的僅是尋求解決的途徑,至于責任的承擔,則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。
《民法通則》的第八十三條規(guī)定:“不動產(chǎn)的相鄰各方,應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。
給相鄰方造成妨礙或者損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失?！?/p>
《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定,“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以準許;但應在必要限度內(nèi)使用并采取適當?shù)谋Ｗo措施排水,如仍造成損失的,由受益人合理補償。
相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財產(chǎn),他方要求致害人停止侵害、消除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持?！?/p>
《物權法》第八十四條規(guī)定,“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。”第八十六條規(guī)定,“不動產(chǎn)權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應當尊重自然流向?！?/p>
第九十二條規(guī)定,“不動產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償?！?/p>
根據(jù)以上相鄰關系的規(guī)定,房屋用水與排水的相鄰關系歸納為:
(1)一方應為另一方提供便利。
(2)相鄰的一方要為另一方提供便利,不得以任何理由推辭的義務。
(3)相鄰關系中責任的承擔,應當根據(jù)物權侵權原理和《民法通則》中侵權規(guī)定來處理。
如果相鄰人主觀上沒有過錯,客觀上也不存在任何過錯行為,或者行為與損害結果之間沒有因果關系的,依然不能構成物權上侵權行為,也就不能因相鄰關系的存在讓相鄰關系人承擔責任。
(4)因為有相鄰關系,所以就要承擔責任,這是一個錯誤的判斷。
但因為有相鄰關系,所以要提供便利,這是一個符合情理法理的正確認識。
(5)處理相鄰關系糾紛應遵守公平原則,互助兼顧相鄰權利人的利益,防止損人利已妨害社會公共利益。
4、共用設施、設備導致滲漏且已過保持期時的法律適用
共用水管的維修,除了人為破壞的情況由破壞人承擔修理責任外,在開發(fā)商保修期滿后,應當有專項維修資金來承擔。
第5篇 物業(yè)管理條例考試試題
一、單選題
1、《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護( )的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
a、業(yè)主
b、物業(yè)管理企業(yè)
c、開發(fā)建設
d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
2、條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由( )按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
a、業(yè)主
b、物業(yè)管理企業(yè)
c、業(yè)主和使用人
d、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
3、縣級以上地方人民政府( )負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
a、房地產(chǎn)行政主管部門
b、工商行政管理部門
c、小區(qū)管理辦公室
d、物業(yè)管理協(xié)會
4、業(yè)主大會應當( )物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。
a、代表
b、維護
c、代表和維護
d、領導和保護
5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立( )業(yè)主大會。
a、一個
b、二個
c、多個
d、不限
6、業(yè)主( )參加業(yè)主大會會議。
a、必須本人
b、可讓物業(yè)使用人
c、可以委托代理人
d、不可以委托代理人
7、業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)( )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開大會臨時會議。
a、10%
b、20%
c、30%
d、50%
8、召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開( )以前通知全體業(yè)主。
a、7日
b、10日
c、15日
d、20日
9、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議,應當同時告知相關的( )。
a、物業(yè)管理公司
b、行政主管部門
c、公安派出所
d、居民委員會
10、業(yè)主大會做出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權( )以上通過。大會作出制定和修改公約,議事規(guī)則:選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權( )以上通過。
a、1/3;1/2
b、1/2;2/3
c、2/3;1/2
d、1/2;3/4
11、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的( )
a、組織機構
b、權力機構
c、自治管理機構
d、執(zhí)行機構
12、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的( )備案
a、工商行政管理部門
b、房地產(chǎn)行政主管部門
c、政府社團登記部門
d、公安部門
13、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行( )職責。
a、招標管理
b、委托管理
; c、統(tǒng)一管理
d、自治管理
14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其( )
a、管理
b、指導
c、監(jiān)督
d、指導和監(jiān)督
15、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應當簽訂書面的( )
a、委托協(xié)議書
b、臨時委托合同
c、前期物業(yè)服務合同
d、臨時性合作協(xié)議
16建設單位應當在物業(yè)銷售前將( )向物業(yè)買受人明示,并予以說明。
a、臨時委托合同
b、物業(yè)管理協(xié)議c、業(yè)主臨時公約
d、臨時性合作協(xié)議
17、建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定( ),對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
a、管理契約
b、住戶手冊
c、管理規(guī)定
d、業(yè)主臨時公約
18、建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害( )的合法權益。
a、業(yè)主
b、物業(yè)使用人
c、住宅區(qū)居民
d、物業(yè)買受人
19、住宅物業(yè)建設單位,應通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準,可以采用( )方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議
b、批準
c、推薦
d、選派
20、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含( )約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金
b、物業(yè)裝飾裝修
c、前期物業(yè)服務合同
d、公用面積分攤
21、前期物業(yè)服務公同可以( );但是,期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止。
a、約定期限
b、不定期限
c、定期二年
d、定期三年
22、前期物業(yè)服務合同可以約定期限,但是,期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同( )
a、暫停
b、作廢
c、調(diào)解
d、終止
23、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的( ),建設單位不得擅自處分。
a、所有權
b、使用權
c、處理權
d、所有權或使用權
24、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)( )進行查驗。
a、技術資料
b、共用部位
c、共用設施設備
d、共用部位、共用設施設備
25、建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的( )
a、公共停車場
b、商業(yè)服務設施
c、物業(yè)管理用房
d、公共場所綠地
26、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有( )。
a、獨立核算能力
b、能自負盈虧
c、
獨立承擔民事責任
d、獨立的法人資格
27、一個物業(yè)管理區(qū)域由( )物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
a、一個
b、二個
c、多個
d、不限
28、物業(yè)管理企業(yè)(),導致業(yè)主人身,財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
a、按照物業(yè)服務合同約定
b、未能履行物業(yè)服務合同約定
c、對于住宅小區(qū)治安,消防防范不夠
d、雖然加強管理,但仍舊
29、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與( )辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
a、施工單位
b、開發(fā)建設單位
c、業(yè)主委員會
d、居民委員會
30、物業(yè)管理用房的所用權依法屬于()。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
a、使用人
b、業(yè)主
c、開發(fā)建設單位
d、物業(yè)管理企業(yè)
31、物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將圖紙,檔案資料交給( )
a、居民委員會
b、業(yè)主大會
c、業(yè)主委員會
d、當?shù)胤抗懿块T
32、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得( )
a、職業(yè)資格證書
b、職業(yè)技術等級
c、職業(yè)等級技能
d、職業(yè)技術職稱
33、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的()
a、物業(yè)托管合同
b、物業(yè)服務合同
c、前期物業(yè)合同
d、物業(yè)選聘合同
34、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身,財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的( )
a、經(jīng)濟責任
b、賠償責任
c、違約責任
d、法律責任
35、物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)( )同意,不得改變用途。
a、業(yè)主
b、業(yè)主大會
c、業(yè)主委員會
d、物業(yè)管理企業(yè)
36、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務項目委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的( )一并委托他人。
a、常規(guī)服務項目
b、特約服務項目
c、全部物業(yè)管理
d、房屋裝修管理
37、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,若物業(yè)服務費用欠交,由( )負連帶交納的責任。
a、業(yè)主
b、業(yè)主的直系親屬
c、使用人所屬單位
d、房屋中介機構
38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費( )
a、可以不交
b、有業(yè)主分攤
c、由物業(yè)企業(yè)核銷
d、由建設單位交納
39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務( )的監(jiān)督。
a、質量
b、經(jīng)營
c、收費
;d、標準
40、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目,服務報酬( )。
a、業(yè)主確定
b、物業(yè)管理企業(yè)確定
c、政府物價部門確定
d、雙方約定
41、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向( )收取有關費用
a、物業(yè)管理企業(yè)
b、業(yè)主
c、業(yè)主委員會
d、最終用戶
42、物業(yè)管理企業(yè)應( )做好的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
a、努力
b、全力
c、加強
d、協(xié)助
43、物業(yè)管理企業(yè)顧請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當履行職責,不得( )。
a、擅離職守不負責任
b、監(jiān)守自盜違法犯罪
c、侵害公民合法權利
d、形成惡勢力危害業(yè)主
44、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由( )約定,但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
a、業(yè)主
b、物業(yè)使用人
c、物業(yè)管理公司
d、業(yè)主和物業(yè)使用人
45、物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定,有關( )應當承擔連帶責任。
a、使用人
b、業(yè)主
c、使用人直系親屬
d、業(yè)主直系親屬
46、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在( )
a、公共維修資金的使用
b、經(jīng)營所得利潤的分配
c、物業(yè)管理活動中的投拆
d、招投標管理活動的批準
47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得( )
a、隨意租售
b、改變用途
c、擅自占用
d、任意損壞
48、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知( )
a、業(yè)主委員會
b、業(yè)主大會
c、物業(yè)管理企業(yè)
d、居民委員會
49、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請( )討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
a、業(yè)主
b、業(yè)主大會
c、業(yè)主委員會
d、物業(yè)使用人
50、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業(yè)主大會討論決定同意后,由( )依法辦理有關手續(xù)。
a、業(yè)主委員會
b、業(yè)主
c、物業(yè)管理企業(yè)
d、房地產(chǎn)行政主管部門
51、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )
a、業(yè)主委員會
b、物業(yè)管理企業(yè)
c、業(yè)主大會
d、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)
52、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得( )的同意。
a、業(yè)主
b、業(yè)主大會
c、業(yè)主委員會
d、業(yè)主和物業(yè)使用人
53、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路,場地,在( )恢復原狀。
a、10天內(nèi)
b、20天內(nèi)
c、30天內(nèi)
d、約定期限的
54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位,因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當( )
a、經(jīng)業(yè)主大會同意
b、經(jīng)業(yè)主委員會同意
c、經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意
d、及時恢復原狀
55、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當( )物業(yè)管理企業(yè)。
a、事先告知
b、同時告知
c、完工告知
d、驗收告知
56、業(yè)主要裝飾裝修房屋的應當事先告知物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的( )告知業(yè)主。
a、禁止行為
b、注意事項
c、規(guī)章制度
d、禁止行為和注意事項
57、( )擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款:給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
a、施工單位
b、建設單位
c、業(yè)主委員會
d、物業(yè)管理企業(yè)
58、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止( ),處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
a、違法行為
b、從業(yè)活動
c、服務工作
d、經(jīng)營活動
59、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款( )的罰款;
a、10~20%
b、20~30%
c、30~50%
d、40~60%
60、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,( )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
a、業(yè)主大會
b、業(yè)主委員會
c、居民委員會
d、物業(yè)管理企業(yè)
二、多選題
61、國家提倡業(yè)主通過( )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開
b、公平
c、公正
d、合理
62、國家鼓勵物業(yè)管理采( ),依靠科技進步提高管理和服務水平a、新技術
b、新知識
c、新方法
d、新成果
63、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權力( )
a、按合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務
b、監(jiān)督業(yè)主委員會工作
c、對物業(yè)共用部位共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權
d、督專項維修資金的管理合使用
64、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行下列義務( )
a、參加業(yè)主大會會議,行使投票權
b、遵守業(yè)主公約,業(yè)主大會議事規(guī)則
c、按規(guī)定交納專項維修資金
d、按時交納物業(yè)服務費用
&nbs
p; 65、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的( )等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、共用設施設備
b、建筑物規(guī)模
c、社區(qū)建設
d、市政公用設施
66、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的( )等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
a、先后順序
b、建筑面積
c、住宅套數(shù)
d、產(chǎn)權期限
67、業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:( )
a、選舉業(yè)委會委員,并享有被選舉權;
b、提議召開業(yè)主大會會議,并提出建議;
c、提出制定和修改主業(yè)主公約、大會議事規(guī)則的建議;
d、參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
68、業(yè)主大會履行下列職責( )
a、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則
b、選舉更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督委員工作
c、選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)
d、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實施
69、業(yè)主大會會議可以采用( )的形式,但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
a、集體討論
b、分組討論
c、書面征求意見
d、小會討論
70、業(yè)主大會作業(yè)出以下決定:( )必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。
a、制定和修改業(yè)主公約
b、業(yè)主大會議事規(guī)則
c、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)
d、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定
71、業(yè)主大會會議分為( )會議。
a、定期
b、不定期
c、臨時
d、隨時立會
72、業(yè)主委員會履行下列職責( )
a、召集業(yè)主大會,報告物業(yè)實施情況
b、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
c、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同
d、監(jiān)督業(yè)主公約的實施
73、業(yè)主公約應當對有關利益:( )等事項依法作出約定。
a、物業(yè)的使用、維護、管理
b、業(yè)主的共同利益
c、業(yè)主應當履行的義務
d、違反公約應當承擔責任
74、業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的( )等事項作出約定。
a、議事方式
b、表決程序
c、業(yè)主投票權確定辦法
d、業(yè)主委員會組成和委員任期。
75、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責不得作出和從事與物業(yè)管理( )
a、無關的決定
b、無關的活動
c、相抵觸的行為
d、不作為行為
76、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合( )相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
a、物業(yè)管理企業(yè)
b、公安機關
c、居民委員會
d、街道辦事處
77、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:( )
a、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
b、設
施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
c、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
d、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權資料。
78、物業(yè)服務合同應當包括對( )等內(nèi)容進行約定。
a、服務質量
b、服務費用
c、物業(yè)管理用房
d、物業(yè)管理事項
79、物業(yè)服務收費應當遵循( )原則
a、合理、公開
b、收費與服務水平相適應
c、區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點
d、使業(yè)主不產(chǎn)生投訴和糾紛
80、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安,環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為( )。
a、予以制止
b、依法處理
c、行政處罰
d、行事處分
81、物業(yè)管理服務收費應由( )制定,在物業(yè)服務合同中約定。
a、業(yè)主
b、業(yè)主委員會
c、物業(yè)管理企業(yè)
d、物價主管部門
82、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的( )損害業(yè)主的共同利益。
a、公共建筑
b、公用設施、設備
c、道路
d、場地
83、利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營的,應當在征得相關( )的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
a、業(yè)主
b、業(yè)主大會
c、業(yè)主委員會
d、物業(yè)管理企業(yè)
84、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會,物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù),業(yè)主所行收益應當( )
a、主要補充專項維修資金
b、也可按業(yè)主大會的決定使用
c、和效益創(chuàng)造人分成
d、物業(yè)管理企業(yè)也應利益均占
85、挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門( )
a、追回挪用的專項維修資金
b、給以警告
c、沒收違法所得
d、并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款
86、物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金,情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質證書的部門和司法部門( )
a、吊銷資質證書
b、依法追究直接主管刑事責任
c、依法追究直接責任人刑事責任
d、依法追究法人代表刑事責任
87、( )個人有前款規(guī)定行為之一的,處1000元以下1萬元以下罰款;
a、擅自改變公共建筑、公共設施用途
b、擅自占用、挖掘道路、場地
c、擅自利用共用部位、公用設施經(jīng)營
d、擅自占用物業(yè)用房
88、《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容可歸納為:( )
a、建立了十項基本制度
b、明令四項禁止行為
c、規(guī)范兩項書面合同
d、法規(guī)授權四項規(guī)定
89、《物業(yè)管理條例》歸納為建立了十項基本制度包括( )
a、招投標制度
b、資質管理制度
c、人員資格制度
d、專項維修資金制度
90、《
物業(yè)管理條例》明令四項禁止行為( )
a、物業(yè)管理用房不得擅自改變用途
b、物業(yè)區(qū)域道路、場地不得占用、挖掘
c、區(qū)域內(nèi)公共建筑和設施不得改變用途
d、不得將該區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人
三、判斷題:
91、只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)雖多且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會,業(yè)主委員會職責。( )
92、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。( )
93、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權1/2以上通過。( )
94、業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力( )
95、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照執(zhí)行。( )
96、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。( )
97、住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于2個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。( )
98、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。( )
99、業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。( )
第6篇 物業(yè)管理員工手冊－勞動條例
物業(yè)管理員工手冊:勞動條例
一、受聘手續(xù)
1.所有員工都必須認真填寫申請表及附免冠近照,同時按綜合管理部要求提供個人身份證件。
2.員工在申請職位時所提供的資料必須詳實正確,如有隱瞞、虛報,將被隨時做解雇處理,且不給任何補償。
3.員工若有個人資料發(fā)生變動,須于變更后一個星期內(nèi)通知綜合管理部,并提供有關證明。
二、員工類別
1.試用期員工
員工的試用期為1~3個月。部門主管或綜合管理部認為有必要時,可延長試用期。試用期滿后,根據(jù)員工工作情況與公司簽訂工作合同或勞動協(xié)議并享受物業(yè)公司提供的勞動待遇。試用期內(nèi)若違反本手冊規(guī)則或不稱職者,將被隨時辭退,公司不給任何補償。
2.合同制員工
合同制員工即物業(yè)管理主管以上人員、工程技術人員、文檔財務管理員。合同制員工的合同期一般為一年、三年或五年,每月按崗位發(fā)給工資并享受公司的相應勞保福利。
3.勞動協(xié)議制員工
勞動協(xié)議制員工即臨時工,指安全管理員、保潔員。簽訂勞動協(xié)議,期限一般為一年,每月享受物業(yè)公司的工資待遇。
三、體格檢查
員工入職前必須到公司指定的市衛(wèi)生防疫站進行體檢,身體檢查合格,拿到健康證后方能錄用,員工體檢將會每年進行一次。
四、工作時間
物業(yè)公司員工實行每周5個工作日,每日8小時工作制度(不包括用餐時間)。因工作性質決定必須實行輪班制的工種的工作時間,將根據(jù)國家有關政策和物業(yè)公司規(guī)定相應作出安排。具體工作時間由部門經(jīng)理安排。
五、超時工作
如有需要,物業(yè)公司可要求員工超時工作,超時工作按物業(yè)公司規(guī)定給予補假或發(fā)放加班工資。
六、工作考評
物業(yè)公司綜合管理部每年將根據(jù)各部門對員工工作情況的評價作出總評,配合各部門負責人對員工作出全年工作鑒定,切實掌握員工實際工作情況。
七、升職與降職
物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)各部門經(jīng)理提出的建議,對員工進行升職、降職的考評,并結合全年工作鑒定,提出意見報總經(jīng)理審批。
八、工資分類
工資分類表
崗位名稱
基本工資
崗位工資
職務津貼
全勤獎
合計
物業(yè)經(jīng)理:暫定7個級別,根據(jù)工作能力及表現(xiàn)進行定級、晉級、降級。
經(jīng)理①級
經(jīng)理②級
經(jīng)理③級
經(jīng)理④級
經(jīng)理⑤級
經(jīng)理⑥級
經(jīng)理⑦級
部門經(jīng)理:暫定7個級別,分別為工程、安全、物業(yè)、財務、綜合管理部。
部門①級
部門②級
部門③級
部門④級
部門⑤級
部門⑥級
部門⑦級
業(yè)務級:暫定6個級別,分別為物業(yè)文員、文秘、司機、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領班等。
業(yè)務①級
業(yè)務②級
業(yè)務③級
業(yè)務④級
業(yè)務⑤級
業(yè)務⑥級
技術級:暫定5個級別,分別包括強電、弱電、暖通工,根據(jù)工作能力及表現(xiàn)進行定級、晉級、降級。
技術①級
技術②級
技術③級
技術④級
技術⑤級
安全、消防員:暫定6個級別,根據(jù)工作表現(xiàn)及年限進行定級、晉級、降級。
警員①級
警員②級
警員③級
警員④級
警員⑤級
警員⑥級
物業(yè)管理部:暫定6個級別,根據(jù)工作表現(xiàn)及年限進行定級、晉級、降級。
服務①級
服務②級
服務③級
服務④級
服務⑤級
服務⑥級
九、工資調(diào)整
物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)員工每年的工作表現(xiàn)及業(yè)績情況對員工進行年度工資調(diào)整,并報總經(jīng)理審批。
十、調(diào)職
根據(jù)員工實際工作情況,物業(yè)公司保留調(diào)整員工工作崗位的權利。
十一、辭職
員工在合同期內(nèi),因有特殊情況需要辭職時,須提前一個月遞交申請書,經(jīng)總經(jīng)理批準后,方能辦理辭職手續(xù),但不發(fā)補償金。若員工未按上述規(guī)定而擅自離職,物業(yè)公司不出具解除合同證明書,不辦理任何有關手續(xù),并以曠工論處。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟損失的,物業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責任。試用期內(nèi)的員工須提前七天遞交辭職申請書。
十二、解聘
1.員工有下列情形之一的,物業(yè)公司可以隨時解除合同,而不給任何補償。
(1)在試用期內(nèi)被證明不符合錄用條件的。
(2)嚴重違反勞動紀律或物業(yè)公司規(guī)章制度的。
(3)嚴重失職、營私舞弊,對物業(yè)公司利益造成重大損失的。
(4)被依法追究刑事責任的。
2.員工有下列情形之一的,物業(yè)公司可以解除勞動合同,但須提前七天以書面形式通知員工本人。
(1)員工患病或者非因工負傷,醫(yī)療期滿后,不能從事原工作的。
(2)員工不能勝任本職工作的。
(3)合同簽訂時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化,致使原勞動合同無法履行,經(jīng)雙方協(xié)商不能就變更勞動合同達成協(xié)議的。
(4)因物業(yè)公司業(yè)務調(diào)整或管理方針有變化而產(chǎn)生裁員,物業(yè)公司有權裁減人員,并呈報勞動主管部門備案。
第7篇 江蘇省物業(yè)管理條例
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
江蘇省物業(yè)管理條例（最新版）最新版江蘇省物業(yè)管理條例基本內(nèi)容如下：
第一章
總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國 》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條
本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條
縣級以上地方人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔;
建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。
社區(qū)居(村)民委員會應當予以協(xié)助和配合。
第四條
縣級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設或者房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作。
第五條
縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府) 物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
對在物業(yè)服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務企業(yè)，縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
第六條
物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。
第二章
物業(yè)管理區(qū)域
第七條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。
規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第八條
新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門備案的，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第九條
縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。
第三章
業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第十條
房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。
第十一條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第十二條
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責。
第十三條
符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)會議：
(一) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
(二) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。
第十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關的文件資料。
第十五條
符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第十六條
首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成。
籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
籌備組人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的百分之六十。
籌備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第十七條
首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;
(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。
業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
第十八條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十九條
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。
召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。
第二十條
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。
第二十一條
業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主委員會委員;
擔任業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。
候補委
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。
候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。
第二十二條
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：
(一)業(yè)主委員會備案申請書;
(二)業(yè)主委員會委員名單;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會會議記錄;
(五)其他應當提供的材料。
第二十三條
依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。
業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。
第二十四條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。
第二十五條
業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以從物業(yè)共有部分、共用設施設備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。
經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。
業(yè)主委員會應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十六條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區(qū)居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居(村)民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
社區(qū)居(村)民委員會應當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當書面告知社區(qū)居(村)民委員會。
第二十七條
不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的，可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十八條
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。
業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議;
(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;
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(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。
業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。
業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第二十九條
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、協(xié)調(diào)物業(yè)應急維修服務等社區(qū)服務機構，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務。
第三十條
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。
第四章
前期物業(yè)管理
第三十一條
新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限;
期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第三十二條
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。
所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。
第三十三條
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。
第三十四條
前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。
第三十五條
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。
其中，用于業(yè)
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主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。
集中建設的保障性住房還應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務費不足。
配置物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房、物業(yè)服務經(jīng)營性用房的具體標準，由設區(qū)的市人民政府制定。
第三十六條
物業(yè)服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。
物業(yè)服務用房設置在住宅樓內(nèi)的，應當具有獨立的通道。
物業(yè)服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業(yè)主。
建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房并申請登記。
物業(yè)服務用房不得買賣和抵押。
第三十七條
新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加;
在竣工驗收合格后，應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責管理。
專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，但二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。
本條例實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。
具體實施辦法由設區(qū)的市人民政府制定。
專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設施設備及相關管線。
第三十八條
前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。
第三十九條
建設單位應當按照國家有關規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
新建住宅小區(qū)應當具備以下條件：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護、民防等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案;
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(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務以及人民防空等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第四十條
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查驗。
物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。
現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第四十一條
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務合同;
(二)臨時管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(四)建設單位移交資料清單;
(五)查驗記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他與承接查驗有關的文件。
物業(yè)服務企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四十二條
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物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。
前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。
第五章
物業(yè)服務
第四十三條
從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質。
從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
第四十四條
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第四十五條
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務委托給他人。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第四十六條
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。
更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。
業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人;
要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。
第四十七條
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。
業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第四十八條
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。
第四十九條
物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定;
非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。
實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，并向社會公布。
價格行政主管部門應當每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第五十條
物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。
實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第五十一條
物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。
第五十二條
物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。
沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。
第五十三條
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。
最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
第五十四條
物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。
物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
住宅小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。
第五十五條
物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。
第五十六條
業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。
被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。
業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務：
(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn);
(二)移交本條例
第四十條第二款規(guī)定的相關資料;
(三)移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄;
(四)結清預收、代收和預付、代付的有關費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。
在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第五十七條
物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十八條
物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)及其項目負責人信用檔案，并向社會公開。
第五十九條
單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。
業(yè)主自行管理的，應當對下列事項作出決定：
(一)自行管理的執(zhí)行機構、管理人;
(二)自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限;
(三)聘請專業(yè)機構的方案;
(四)其他有關自行管理的內(nèi)容。
同
第四十五條，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第六章
物業(yè)的使用和維護
第六十條
業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。
第六十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
平時開發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應急避難功能。
第六十二條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格。
擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行;
業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第六十三條
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定使用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十四條
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定交納汽車停放費。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同收取汽車停放費。
汽車停放費的具體標準，由價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定并公布。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，獨立核算。
業(yè)主委員會應當對汽車停放費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管服務合同。
第六十五條
業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。
業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。
利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;
沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。
第六十六條
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物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設計文件在實地標注。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。
人民防空工程平時用作停車位收取的汽車停放費、租金，應當依照有關規(guī)定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的按照本條例第六十五條第一款規(guī)定使用。
管理辦法和具體收費標準由省價格行政主管部門會同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布。
第六十七條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(三)違法搭建建筑物、構筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品;
(六)制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風;
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(九)擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛;
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十一) 擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十二)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止;
勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;
業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;
業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十八條
城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第六十九條
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住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。
第七十條
業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。
變動建筑主體或者承重結構的，需要提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案和城市房屋安全鑒定機構出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準手續(xù)。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第七十一條
在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設單位負責保修。
保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。
第七十二條
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第七十三條
物業(yè)存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。
第七十四條
住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
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第七十五條
住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔;
其更新和改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。
本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。
該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第七十六條
發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復核后進行應急處置：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(四)樓體單側外立面有脫落危險的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;
(六)危及房屋安全的其他情形。
應急維修費用應當經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支;
其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第七十七條
住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當按照國家和省相關規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌住宅專項維修資金。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉移登記時，應當向房地產(chǎn)登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。
第七十八條
業(yè)主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存為一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。
利息計入相關業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬。
住宅專項維修資金代管部門應當將住宅專項維修資金保值增值情況向業(yè)主公開，業(yè)主有權查詢本人的住宅專項維修資金結存情況。
住宅專項維修資金代管部門應當根據(jù)維修資金的使用計劃和本條第一款、第二款的規(guī)定，履行維修資金保值增值的責任。
具體辦法由省物業(yè)管理行政主管部門、省財政行政主管部門自本條例施行之日起一年內(nèi)制定。
第七十九條
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對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府確定。
舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，由政府負責;
業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。
第八十條
舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務用房和一定比例的物業(yè)服務經(jīng)營性用房。
物業(yè)服務經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第七章
法律責任
第八十一條
違反本條例
第三十七條規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護或者更新責任的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。
第八十二條
違反本條例
第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案。
第八十三條
違反本條例
第四十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;
逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第八十四條
違反本條例
第四十八條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;
逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第八十五條
違反本條例
第五十一條第一款、第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由縣(市、區(qū))價格行政主管部門責令限期改正;
逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第八十六條
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
違反本條例
第五十三條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在接受委托代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的，由縣(市、區(qū))價格行政主管部門責令限期改正，并退還已收取的費用。
第八十七條
有下列行為之一的，同
第八十三條，處五萬元以上二十萬元以下罰款，并可以提請頒發(fā)資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書：
(一)違反本條例
第五十六條第一款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，或者除物業(yè)服務合同另有約定外，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)不維持正常的物業(yè)管理秩序的;
(二)違反本條例
第五十七條第二款規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的。
第八十八條
違反本條例
第六十二條第三款、第四款規(guī)定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者將多余車位、車庫出租給本物業(yè)管理區(qū)域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;
逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例
第六十二條第三款規(guī)定，建設單位對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，同
第八十三條之規(guī)定;
逾期不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款。
第八十九條
違反本條例
第六十六條第二款規(guī)定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業(yè)主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;
逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第九十條
違反本條例
第六十七條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;
違反行政管理規(guī)定的，由縣級以上地方人民政府規(guī)劃、建設、房管、城管、公安、環(huán)保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。
第九十一條
縣級以上地方人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;
構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章
附則
第九十二條
江蘇省最新的物業(yè)管理條例,有助于大家學習。
本條例所稱住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、監(jiān)控安防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;
尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算;
尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;
建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。
但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第九十三條
本條例自2023年5月1日起施行。
第8篇 物業(yè)管理條例規(guī)定問答
1、為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)
答:為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。
2、什么是物業(yè)管理
答:《條例》中所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。
3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務
答:針對實踐中業(yè)主權利和義務不明確的問題,《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權利:
(1)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(2)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議,::行使投票權;
(5)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務:
(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生
的維護等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(5)按時交納物業(yè)服務費用;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(第六條)。
4、如何成立業(yè)主大會,什么情況下可以不成立業(yè)主大會
答:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政
主管部門的指導下成立業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,可以不成立業(yè)主大會。
決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(第十條)。
5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權如何確定
答:業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權的確定,應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。
但首次業(yè)主大會會議召開時,由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定,《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。
6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開如何作出決定
答:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主
可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加(第十二條)。
召開業(yè)主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主,住宅小區(qū)的業(yè)主大會
會議,還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。
業(yè)主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和
修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。
7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的,它和業(yè)主大會間是什么關系擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件
答:業(yè)主大會成立時,應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。
8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關系
答:業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議(第二十條)。
9、建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任
答:建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約,對有關物業(yè)的使用、維護、管
理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,::違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益,應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示,并予以說明(第二十二條、第二十三條)。
住宅物業(yè)的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。
建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條);建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任(第三十一條)。
10、《條例》對前期物業(yè)服務合同作了哪些要求
答:前期物業(yè)服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同,約定的期限未滿,業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的,前期物業(yè)服務合同終止(第二十六條)。
11、怎樣簽訂物業(yè)服務合同,物業(yè)服務合同包括哪些主要內(nèi)容
業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。
12、物業(yè)管理用房歸誰所有,如何使用
答:物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房,應當根據(jù)物業(yè)服務合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。
13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)管理企業(yè)
答:物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高,物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)(第四十條)。
14、物業(yè)服務費用如何確定物業(yè)服務費用由誰交納不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任
答:物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定(第四十一條)。
業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納(第四十二條)。
業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定,逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。
15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。
16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故,物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求
答:物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任,應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定,未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。
17、《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定
答:《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定:
一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用
設施的用途。
二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任(第五十二條)。
三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。
四是利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。
18、哪些物業(yè)的業(yè)主應當交納住房維修資金住房專項維修資金歸誰所有,什么用途
第9篇 s物業(yè)公司合同管理條例
1、經(jīng)濟合同法是調(diào)整平等主體之間經(jīng)濟關系的法律規(guī)范。公司的經(jīng)濟合同是公司業(yè)務經(jīng)營的憑證。加強合同的管理,對于維護公司的合同利益,確保公司的經(jīng)濟效益,具有重大的意義。
2、綜合管理部負責處理公司的法律事務,以及合同的管理檢查,監(jiān)督合同的執(zhí)行。擬定合同要嚴格依照國家的法律、法令、法規(guī)和政策,認真了解對方的各項基本情況,并且注意結合公司具體情況,做到文字清楚、定義準確、邏輯嚴謹、敘述規(guī)范、結構完整、內(nèi)容詳盡,權利、義務關系和違約責任明確,日期、期限和數(shù)字準確無誤;
3、公司對外簽訂經(jīng)濟合同,應以公司的名義進行,一律使用公司合同專用章。合同由業(yè)務部門起草,經(jīng)財務部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,由總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應有總經(jīng)理授權才能辦理;
4、對外簽訂經(jīng)濟合同程序為:先由經(jīng)辦部門經(jīng)理同意,業(yè)務部門起草,經(jīng)財務部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后蓋合同章。合同原件由綜合管理部存檔備案,經(jīng)辦部門留存復印件。未經(jīng)上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務不予付款;
5、在合同執(zhí)和過程中,如需中途變更或解除,由原經(jīng)辦業(yè)務部門提出意見,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理決定;
6、經(jīng)濟合同履行過程中,如發(fā)現(xiàn)隱患或出現(xiàn)糾紛,經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應立即向主管領導反映,并及時采取對策,避免或減少公司的經(jīng)濟損失,維護公司合法權益;
7、凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟合同正本,一份應由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務保管。其他人員,如分管業(yè)務、財務的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復印件。綜合管理部立卷保存的經(jīng)濟合同,應把每個項目或每筆資金的合同和全部附件原件裝訂一起存檔長期保存;
8、發(fā)生法律效力的合同(含重要的附件)從簽訂之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)從失效之日繼續(xù)封存十年;
9、合同(含重要的附件)的復印和散發(fā):公司的經(jīng)濟合同除原經(jīng)辦部門業(yè)務需要可復印外,其他部門、人員未經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理同意,一律不得復印和散發(fā);
10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準外借。
如有關人員確實因特殊原因需要借合同文本,須填寫'合同復印人借單',經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理簽字批準,方可復印或定期借用,用后按期交回保管;
11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務的副總經(jīng)理主持封存。封存期滿的合同,造冊登記后銷毀;
12、合同遺失,特別是正本和附件原件遺失,遺失人要及時上報,并有責任繼續(xù)查找,查明原因和情況后,根據(jù)情況及時進行處理;
13、合同履行期間,如發(fā)生糾紛問題,主辦業(yè)務部門應依照合同條款和法律的規(guī)定與對方協(xié)商解決,協(xié)商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理批準、授權業(yè)務代表公司進行處理。
第10篇 z物業(yè)公司辦公區(qū)域管理條例
物業(yè)公司辦公區(qū)域管理條例
為加強物業(yè)公司辦公區(qū)域管理,突現(xiàn)物業(yè)公司管理有序、專業(yè)之公司形象,現(xiàn)特對二樓辦公室區(qū)域日常管理規(guī)定如下:
1、二樓辦公區(qū)域日常管理由行政部全面統(tǒng)籌監(jiān)督負責,客戶中心協(xié)助該區(qū)域內(nèi)清潔及綠化養(yǎng)護工作,工程部協(xié)助區(qū)域內(nèi)設備、設施之維修保養(yǎng)工作。
2、辦公區(qū)域內(nèi)的桌、椅、電話、電腦等物品均須按規(guī)定位置擺置,不得隨意調(diào)整;各員工及部門負責人需負責保管所屬物品及損壞情況。
3.辦公桌上不得擺放與工作無關的其他用品,桌面應保持整齊有序,各人離開辦公桌時,需將有關重要文件、資料鎖好,做好資料保密工作。
4.辦公區(qū)域為非吸煙區(qū),其他員工如有需要,可到室外吸煙。
5.辦公時間內(nèi),各員工要注意儀態(tài),不得大聲喧嘩、閑蕩、高聲接聽電話、翻閱報紙、不得使用電腦上網(wǎng)查閱與工作無關及玩游戲等事情。
6.上班時禁止打私人電話,特別是長途電話,如確有需要,必須長話短說。
7.除經(jīng)營部及公司傳真機保持長途電話功能外,其余各部門均取消長途直撥功能,各直線電話話費清單由行政部于月初打印并公示。
8.辦公室傳真機及復印機一般由各部門負責人使用,特殊情況下,由行政部負責協(xié)助,各部門下屬員工不得直接使用上述辦公設備。
9.行政部負責辦公區(qū)域每天的開門及鎖門工作,各部門如有需要于非辦公時間內(nèi)加班,需提前向行政部辦理登記及協(xié)助關好辦公室門鎖。
第11篇 物業(yè)公司合同管理條例格式怎樣的
1、經(jīng)濟 是調(diào)整平等主體之間經(jīng)濟關系的法律規(guī)范。
公司的經(jīng)濟合同是公司業(yè)務經(jīng)營的憑證。
加強合同的管理,對于維護公司的合同利益,確保公司的經(jīng)濟效益,具有重大的意義。
2、綜合管理部負責處理公司的法律事務,以及合同的管理檢查,監(jiān)督合同的執(zhí)行。
擬定合同要嚴格依照國家的法律、法令、法規(guī)和政策,認真了解對方的各項基本情況,并且注意結合公司具體情況,做到文字清楚、定義準確、邏輯嚴謹、敘述規(guī)范、結構完整、內(nèi)容詳盡,權利、義務關系和違約責任明確,日期、期限和數(shù)字準確無誤;3、公司對外簽訂經(jīng)濟合同,應以公司的名義進行,一律使用公司合同專用章。
合同由業(yè)務部門起草,經(jīng)財務部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,由總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字(或蓋章),公司其他人代表公司簽訂合同,應有總經(jīng)理授權才能辦理;
4、對外簽訂經(jīng)濟合同程序為:先由經(jīng)辦部門經(jīng)理同意,業(yè)務部門起草,經(jīng)財務部、審算部核實,由主管副總經(jīng)理認可,并經(jīng)法律顧問審查,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后蓋合同章。
合同原件由綜合管理部存檔備案,經(jīng)辦部門留存復印件。
未經(jīng)上述審批程序的,合同管理人員不予蓋章,財務不予付款;
5、在合同執(zhí)和過程中,如需中途變更或解除,由原經(jīng)辦業(yè)務部門提出意見,報總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理決定;
6、經(jīng)濟合同履行過程中,如發(fā)現(xiàn)隱患或出現(xiàn)糾紛,經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應立即向主管領導反映,并及時采取對策,避免或減少公司的經(jīng)濟損失,維護公司合法權益;
7、凡屬發(fā)生法律效力的經(jīng)濟合同正本,一份應由經(jīng)辦人及時送交公司綜合管理部分類編號造冊、登記、保管,另一份在綜合管理部編號后交財務保管。
其他人員,如分管業(yè)務、財務的副總經(jīng)理、經(jīng)辦部門,則立卷保存復印件。
綜合管理部立卷保存的經(jīng)濟合同,應把每個項目或每筆資金的合同和全部 原件裝訂一起存檔長期保存;
8、發(fā)生法律效力的合同(含重要的 )從簽訂之日起至失效之日止。
失效的合同(含重要的 )從失效之日繼續(xù)封存十年;
9、合同(含重要的 )的復印和散發(fā):公司的經(jīng)濟合同除原經(jīng)辦部門業(yè)務需要可復印外,其他部門、人員未經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理同意,一律不得復印和散發(fā);
10、合同的借用:合同正本、副本的原件原則上不準外借。
如有關人員確實因特殊原因需要借合同文本,須填寫'合同復印人借單',經(jīng)執(zhí)行總經(jīng)理簽字批準,方可復印或定期借用,用后按期交回保管;
11、合同封存、銷毀:失效的合同由主管財務的副總經(jīng)理主持封存。
封存期滿的合同,造冊登記后銷毀;
12、合同遺失,特別是正本和 原件遺失,遺失人要及時上報,并有責任繼續(xù)查找,查明原因和情況后,根據(jù)情況及時進行處理;
13、合同履行期間,如發(fā)生糾紛問題,主辦業(yè)務部門應依照合同條款和法律的規(guī)定與對方協(xié)商解決,協(xié)商不成,需要按拆訟程序或仲裁程序解決的,經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理批準、授權業(yè)務代表公司進行處理。
第12篇 xz物業(yè)服務公司勞動管理條例
物業(yè)服務公司勞動管理條例
一、用工原則
公司根據(jù)企業(yè)經(jīng)營管理及公司的發(fā)展的總體設想,因崗定人。并本著尊重人才、知人善任的原則招聘社會上的優(yōu)秀人才為公司服務。
二、招聘標準
公司員工招聘的主要原則是應聘人是否適合或勝任應聘職位而定,并要求應聘人具有所應聘職位所需的專業(yè)知識及工作經(jīng)驗為準則。行政人事部及所屬部門考核,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意后并呈報物業(yè)公司總經(jīng)理批準方可錄用。
三、入職要求
1、辦理錄用手續(xù)的員工須交失業(yè)證(就業(yè)證)、身份證、計劃生育證、畢業(yè)證及相關的資格證書等復印件,并交驗證件正本。
2、入職新員工必須真實提供個人身份資料,如實填寫職位申請表。如有隱瞞及虛報,一經(jīng)查實,公司可根據(jù)情節(jié)輕重酌情給予處罰或辭退。
3、凡入職公司之員工都需試工兩個月(試用期由入職者履行新職日起計算),期間享受有關待遇,期滿考核合格的,可辦理員工入職轉正手續(xù),正式成為公司員工。試用期間違反公司規(guī)定或不稱職者,將被隨時辭退,而不作任何補償。
4、入職新員工,每人需交員工制服押金(具體繳納標準按員工工服管理規(guī)定相關條款執(zhí)行)。
5、員工入職給予發(fā)放工服,工服管理按照公司《工服管理規(guī)定》執(zhí)行。
6、試用合格正式辦理員工入職轉正手續(xù),從正式錄用之日起,入職員工在公司中承擔一定的職務或工種工作,擁有一定的權利和義務,享受本公司同類人員薪金等級。
7、公司勞動合同分臨時合同工和合同制員工兩種,簽訂期限一般為一至三年。
四、培訓
員工是企業(yè)中最重要的資源,在職培訓是人力資源最重要的投資,物業(yè)管理培訓是提高公司人員素質的重要手段。
1、新員工的培訓,使其對公司基本概況、公司規(guī)定、禮貌禮儀有初步的了解。
2、通過培訓,使新員工對公司保安、消防、設備維修保養(yǎng)、崗位責任有初步的認識。
3、在職員工的培訓,先對其能力和素質進行綜合檢查、考核、對于不足之處,逐項進行培訓。
4、對各工種(客戶管理、維修技工、保潔員、綠化工、保安、家政服務)的員工每年兩次加強操作熟練程度的培訓。
五、辭職
1、員工在合同期內(nèi),因個人原因而需辭職時,必須提前一個月書面報告公司行政人事部。
2、員工因故辭職時,首先填寫《員工離職申請表》,交部門主管簽署意見,再送公司行政人事部審核。
3、員工無論以何種理由提出辭職申請,自提出之日起,仍需在原工作崗位繼續(xù)工作一個月。
4、員工辭職申請批準后,交清其所經(jīng)手工作、資料、文件、器材、工具等,再到公司行政人事部辦理離職手續(xù)。
六、辭退
1、因患病或因工負傷,醫(yī)療期滿后不能從事原來工作的員工。
2、觸犯有關守則或犯重大過失之員工,公司有權解雇。
3、因公司業(yè)務經(jīng)營或管理方針變更而產(chǎn)生冗員,公司有權裁減員工,但需提前一個月書面通知員工。
4、觸犯國家有關條例、法規(guī),或在社會上嚴重違法的員工,公司即行開除,且不承擔其行為所造成的任何后果。
第13篇 物業(yè)管理條例住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法試題
關于《物業(yè)管理條例》及《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》測 試 卷
一、 單選擇題(3分/題共30分)
1、國務院()負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
a、建設部 b、房地產(chǎn)行政主管理部門 c、建設行政主管部門 d、行政主管部門
2、 主大會作出決定,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權()以上通過。
a、1/3 b、2/3 c、1/2 d、3/4
3、經(jīng)( )以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議
a、10% b、20% c、30% d、40%
4、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起( )內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a、15日 b、30日 c、一周 d、二個月
5、最新的《物業(yè)管理條例》現(xiàn)與()起施行。
a、2002年2月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日
6、中華人民共和國建設部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》自( )開始施行。
a、2002年5月1日 b、2003年9月1日 c、2003年5月28日 d、2004年9月1日
7、改動衛(wèi)生間、廚房間防水層,應當按照( )制訂施工方案,并做閉水試驗。
a、 自定標準 b、不破壞結構的標準 c、防水標準
8、將裝修工程委托給不具有相應資質等級企業(yè)的,由城市房地產(chǎn)行政主管部門責令改正,處以()的罰款。
b、 300元以上1000元 以下 b、500元以上1000元以下 c、500元以上1500元以下d、500元以上2000元以下。
9、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的條件是入住率達到( ),入住率達到30%以上,且物業(yè)交付使用已滿2年的。
a、50% b、60% c、70% d、80%
10、業(yè)主大會會議采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有()以上投票權的業(yè)主參加
a、1/2b、1/3 c、2/3 d、1/4
二、 多選擇題(3分/題共30分)
1、 國家提倡業(yè)主通過( )的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、合理 b、公平 c、公正 d、公開。
2、 國家鼓勵物業(yè)管理采用( )依靠科技進步提高管理和服務水平。
a、新技術 b、新方法 c、新思想
3、 業(yè)主有義務遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)( )等方面的規(guī)章制度。
a、物業(yè)共用部位 b、共用設施設備的使用、公共秩序 c 、環(huán)境衛(wèi)生的維護
4、物業(yè)服務合同應當對( )合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
a、 物業(yè)管理事項 b、服務質量、服務費用 c、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用 d、物業(yè)管理用房
5、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交資料下面有()。
a、竣工總平面圖 b、單體建筑、結構、設備竣工圖 c、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖 d、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件
6、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列哪些內(nèi)容( )
a、允許施工的時間 b、禁止行為和注意事項 c、違約責任 d、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求
7、下面裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準不得有的行為()
a、搭建建筑物、構筑物 b、衛(wèi)生間做防水處理 c、拆改供暖管道
d、改變住宅外立面
8、下列申報登記應當提交的材料有()
a、房屋所有權證 b、申請人身份證件 c、裝飾裝修方案 d、變動建筑主體或者承重結構,需提交有關部門的批準文件
9、下列裝修企業(yè)不得承接住宅裝修業(yè)務有是( )
a、沒有裝修企業(yè)資質的單位 b、沒有《住宅裝修工上崗證》的個人 c、沒有辦理裝修申請的單位
10、住宅使用人系()的,應當先征得住宅所有人書面同意后,再向區(qū)房產(chǎn)管理部門提出申請。
a、私房的承租人 b、借用人 c、代管人 d、單位自管房
三、 判斷改錯題(4分/題共40分)
1、 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ( )
2、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中有權向物業(yè)管理的有關事項提出建議但無權提議召開業(yè)主大會()
3、 業(yè)主大會可不定期召開。( )
4、 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。 ()
5、未取得資質證書從事物業(yè)管理的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上15萬元以下的罰款。( )
6、《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、房屋內(nèi)的設施進行查驗。( )
7、物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助公安部門保護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范()
8、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。( )
9、建設單位應在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權證之前,提供房屋總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房,商業(yè)用房為4‰( )
第14篇 物業(yè)管理公司人事管理條例
物業(yè)管理有限公司人事管理條例
本條例根據(jù)zz物業(yè)管理公司'員工手冊'和政府有關規(guī)定制定。本條例適用于山東銀座物業(yè)管理有限公司的各部門所屬人員。
一、員工的錄取、試用、轉正和離職
1、公司用人采取公開招聘、培訓、考核、擇優(yōu)錄取的原則。錄用新員工根據(jù)崗位要求進行體檢,開據(jù)健康證明,費用由個人負擔。
2、員工加入公司,要如實準確提供各種所需的證件和照片,并親筆填寫個人資料。公司保留審查員工所提供資料的權力,如有虛假,公司將對其立即除名。
3、新員工上崗須經(jīng)過三個月的試用期,合格者由公司下達轉正通知書并辦理轉正手續(xù);對不適用者將終止試用。
4、在試用期內(nèi)的員工如請假超過十五天者,作自動離職論,請假十五天之內(nèi)則順延轉正時間。
5、員工試用期滿,經(jīng)部門經(jīng)理審批同意報物業(yè)公司審核,總經(jīng)理批準后即可轉正。
6、員工離職時應先辦理各項交接工作,填寫'離職審批表',經(jīng)各部匯簽,經(jīng)總經(jīng)理審批后交至綜合部,并憑'離職審批表'辦理個人檔案及各類保險的轉移。
二、外聘、特聘人員的管理
1、外聘、特聘人員的使用,必須經(jīng)總經(jīng)理批準。
2、外聘、特聘人員須將個人真實資料和有關證件交公司,并同公司簽訂'特聘協(xié)議書'。
3、特聘人員的薪酬以協(xié)議書規(guī)定為準。
三、工資、福利
1、公司工資的管理由物業(yè)公司財務部負責,每月日前匯總員工考勤,編制員工月工資發(fā)放表冊,報總經(jīng)理批準后發(fā)放。
2、員工工資按勞動合同性質不同分為四類:
1)試用期員工工資類
2)正式員工工資類
3)臨時員工工資類
4)特聘人員工資類
3、每月 日為公司發(fā)薪日,當月工資按上月1日至31日進行核算。
4、員工工資標準根據(jù)公司經(jīng)營情況,每年參照本地區(qū)地價上升指數(shù)及本地區(qū)工資上升幅度進行調(diào)整。
5、公司將視每年的經(jīng)營狀況適時發(fā)放年度獎金,享受者為在公司工作一年以上的員工。
四、考勤制度
(一)作息時間
1、公司作息時間實行每周五天工作日。
2、員工應按時上下班,每日工作時間為8:00-17:00(不含午餐時間) 。
3、員工考勤實行打卡簽到制度,員工不得委托他人打卡簽到或簽離,違者按嚴重過失處分。
4、對遲到或早退的處罰:
1)員工遲到或早退(半小時以內(nèi))一次,扣除10元工資,超過半小時,按曠工一天處理。
2)一個月內(nèi)累計遲到或早退3次以下者(含3次),按輕度過失處分,每次除扣10元外,并扣除當日工資。
3)一個月內(nèi)累計遲到或早退4次(含4次),按重度過失處分,并扣除當日工資。
4)一個月內(nèi)累計遲到或早退5次以上(含5次),按嚴重過失處分,予以辭退或開除。
5、員工的工作班次由所在部門負責人根據(jù)工作需要安排確定,遇有特殊情況可臨時調(diào)整。
(二)請假制度
1、假期
1)按照國家的有關規(guī)定,員工可享受以下法定有薪假日:
a公歷一月一日元旦(1天)
b春節(jié)(3天):農(nóng)歷年初一、農(nóng)歷年初二、農(nóng)歷年初三
c五月一日勞動節(jié)(3天): 五月一日、五月二日、五月三日
d十月一日國慶節(jié)(3天):十月一日、十月二日、十月三 日
e其他政府公告的公眾假期。
2)公司所屬女員工可享受90天有薪產(chǎn)假。
3)員工遇有如下情況,可請有薪事假:
a結婚(3天):晚婚者可增加7天假期;
b喪假(3天):直系親屬(配偶、子女、父母、祖父母、公婆和兄妹)過世。
2、請假
1)病假
a員工須在病假當日,通知所在部門主管或經(jīng)理。
b病假三日以內(nèi)(含三日),員工須將醫(yī)院開具的假條交給部門主管或經(jīng)理;請假者將被扣除日工資的50%。
c病假三日以上,員工須直接向部門主管或經(jīng)理提出申請;請假者將被扣除全部日工資。
d員工病假超過兩個月,將按自動離職處理。
2)事假
a員工須在請假前一天,通知所在部門主管或經(jīng)理。
b事假超過一天(含一天),員工須書面征得部門主管或經(jīng)理同意,部門負責人請假須向總經(jīng)理提出申請,待批準后方可休息;請假者將被扣除全部日工資。
c員工請假未獲批準或沒請假而休息者,視為曠工,按相關規(guī)定處分。
3)對曠工的處罰
a無故曠工一天者,以輕度過失處分,扣除全額日工資。
b無故曠工一天以上,兩天以內(nèi)(含兩天),按重度過失處分,扣除全額日工資。
c無故曠工兩天以上者,按嚴重過失處分,予以辭退或開除。
五、獎懲制度
為維護公司和全體員工的利益,促進員工個人的良好發(fā)展,公司在管理中將嚴格依照本條例實施細則。
(一)獎勵條例實施細則
1、對公司做出特殊貢獻或工作有突出成績者給予獎勵。
獎勵種類包括:通報表揚;物質獎勵;提薪提職。
2、獎勵條件
1)對公司改進管理、提高服務質量有重大貢獻者。
2)在對外接待工作中,服務態(tài)度好,工作熱心受到業(yè)戶或顧客表揚,為公司創(chuàng)造了良好的聲譽。
3)發(fā)現(xiàn)事故苗頭,及時采取措施,防止重大事故發(fā)生者。
4)為保護國家財產(chǎn)、人民生命安全,見義勇為者。
5)拾金不昧,主動上繳者(數(shù)額較大)
3、獎勵批準權限
凡符合獎勵條件者,經(jīng)本部門負責人提名,綜合部(辦公室)核實,報總經(jīng)理批準后執(zhí)行。
(二)懲罰條例實施細則
根據(jù)員工違紀情況,經(jīng)調(diào)查屬實后,公司將采取如下三類處罰方法:口頭警告、書面警告、最后書面警告。
1、口頭警告
1) 違紀表現(xiàn):參閱公司《員工手冊》第六章第1條。
2) 處罰辦法
a口頭警告的處分權由部門主管負責人或經(jīng)理行使。
b試用期內(nèi),口頭警告只給一次,若下一次仍有類似違紀現(xiàn)象發(fā)生
,將被處以書面警告。
2、書面警告:參閱公司《員工手冊》第六章第二條
1)違紀表現(xiàn)
2)處罰辦法
a員工累計三次書面警告,由部門主管或經(jīng)理報綜合部,綜合部報總經(jīng)理批準后,將被辭退并解除勞動合同。
b凡輕度過失者,扣除當日全額工資。
3、最后書面警告
1)違紀表現(xiàn):參閱公司《員工手冊》第六章第三條
2)處罰辦法
a員工出現(xiàn)重度過失,填寫重度過失表,由部門主管或經(jīng)理報綜合部;
b員工累計兩次重度過失,由部門主管或經(jīng)理報綜合部,綜合部報總經(jīng)理批準后,將被辭退并解除勞動合同。
c凡重度過失者,扣除當日全額工資,并將整月工資下浮10%。
4、補充說明
1)下級出現(xiàn)過失,經(jīng)核實工作記錄或其他情況,屬上級交代不清或上級未就有關內(nèi)容進行培訓的,責任由有關直接上級或間接上級承擔。
2)上級對下級布置任務清楚準確,過失屬下級違章或工作態(tài)度有問題所致,下級承擔責任。
3)各級管理人員中犯有各類過失者,將按照加重一級的原則執(zhí)行本制度。
4)凡管理者發(fā)現(xiàn)有員工過失不處理或未按規(guī)定處理上報的,將按包庇和瀆職處理。
zz物業(yè)管理有限公司
第15篇 某物業(yè)客服部工作管理條例
為了更好地完成公司賦予的各項工作,更好地履行我部的職責,根據(jù)我部現(xiàn)有的條件與實際情況,特制定本條例,
一、服從命令,聽從指揮。
二、對公司和本部門的指令絕對服從,如有異議,應先服從并執(zhí)行,后再向上一級領導匯報,不得當面頂撞,背后議論。
三、尊敬上級,團結同事,不得拉幫結派,不搞小團體、不得吵架、打架斗毆、不得酗酒滋事或無理取鬧。
四、嚴格遵守考勤制度,不得遲到、早退、曠工,不得擅自離崗、換班。如有特殊情況,可電話向領班匯報。
五、當班時嚴禁嬉笑打鬧、聊天、吃東西、看報紙、睡崗、竄崗、脫崗、不得玩忽職守或做其它與工作無關的事。非工作需要,上班時間不得會客,閑聊或長時間打電話。
六、嚴格遵守請假制度。請假填寫請假條,并經(jīng)批準后方可外出,并按規(guī)定的時間歸隊銷假。非休息日請假須提前一天書面申請,經(jīng)部門主管批準方可,否則按曠工處理。如有特殊情況,可先電話知會部門主管,后補書面申請。
七、崗位上應保持良好的姿態(tài),不得抱臂、交叉腿、攀扶建筑物或倚靠桌椅等,不得有其它影響形象的行為。
八、接待客戶要熱情主動、面帶微笑,禮節(jié)、禮貌要到位,牢記服務第一,業(yè)主、客戶至上。
九、交接班時,物品清點齊全,并做好登記,不得在登記本亂寫亂畫,或惡意撕毀,丟棄。
十、潔身自愛,遵守公德,未經(jīng)他人同意,嚴禁動用他人物品,更不得盜竊公私財物。
十一、嚴格遵守宿舍管理規(guī)定,外來人員一律不得擅自進入員工宿舍,更不得在宿舍留宿。員工宿舍應保持干凈整潔,被子折疊整齊,床單平整,床鋪下物品擺放整齊,值班員須認真負責地搞好本宿舍以及所屬公共區(qū)域的衛(wèi)生。
十二、必須參加各項集體活動,公差勤務,以及業(yè)務培訓。
十三、點名時間,不得遲到、早退、不經(jīng)部門主管批準、不得缺席。
十四、上班時間規(guī)定著裝整齊,不得擅自添加、或減少衣服,如天氣氣溫造成不便,須上報批準后統(tǒng)一行動。
十五、不得有其它違反公司規(guī)定的行為。
十六、以上條款必須嚴格遵守,如有違反視情節(jié)輕重給予警告,或辭退等處罰。
