第1篇 小區(qū)物業(yè)管理費的收取催繳程序
小區(qū)物業(yè)管理費的收取及催繳程序
(有關滯納金比例以該項目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準)
業(yè)戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.
1.1預繳半年管理費
1.1.1物業(yè)公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費付款通知書》,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。
1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。
1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
1.2預繳三個月管理費
1.2.1物業(yè)公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。
1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。
1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
1.3預繳一個月管理費
1.3.1物業(yè)公司財務部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。
1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。
1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。
1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。
1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統(tǒng)一經客服部發(fā)出。
第2篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內容：開發(fā)建設期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內容:開發(fā)建設期間
(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內容
1.分析原設計圖紙,提出物業(yè)結構布局功能方面的改進建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結構的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內外裝修標準等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。
2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調制冷量分布、管線走向;通訊設施質量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網點和生活娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。
3.提供工程質量的改進建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現(xiàn)場進行監(jiān)督,確保安裝質量,對內外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。
4.設立物業(yè)管理服務咨詢臺
在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內容、服務標準,解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對此您做何看法(同意就請在'□'上劃'√',否則請?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內不允許安裝外置式防盜網、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃氣熱水器等。
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動或封閉陽臺、露臺、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調外機需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對小區(qū)實行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內,臨時人員需辦理
二、《臨時出入證》接受管理等措施,對此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第4篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調對物業(yè)設施設備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細致完善的個性化服務,樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務為中心、以住(用)戶滿意為目標,做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴謹?shù)呐嘤栍媱?訓練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務熟練、素質較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務,以致更安心及舒適地享用e提供的各項設施及物業(yè)管理服務;
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務,每年更進行清洗外墻作業(yè),務求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導家居清潔及環(huán)保概念,采取適當?shù)拇胧?設置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務,令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內,無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務,如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內的小量維修服務等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關各項公共事務的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質客戶服務,務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。
18、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構成小區(qū)技防網絡。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區(qū)無火災發(fā)生。
④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第5篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標整體設想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標及整體設想
針對****的實際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標定位和整體構想。我們對****的管理目標定位是:在管理期內,使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹立起獨樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務,在全面接管小區(qū)后一年內使****達到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,二年內達到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標準,三年內達到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標準,四年內達到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標準。我們對****的管理設想可概括為:
樹立***物業(yè)管理形象
建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍
提升****的綜合品質
打造***一流地產品牌
(一)樹立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經過四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經驗,保證了自己在市場經濟大潮中越來越具競爭力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經驗,廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進管理理念,以關注員工的不同需求、關注業(yè)主的家居質量、關注環(huán)境的溫馨和諧、關注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質的提高。***的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一:對業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內在情感的統(tǒng)一;對公司來說,實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設中人性化因素的融入;(3)對業(yè)主在管理服務過程中的'家庭式關懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們在工作、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個性化服務
作為服務性行業(yè),***物業(yè)在管理服務上不斷吸收行業(yè)內較先進的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個性化服務,以適應社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎上,最大可能地滿足于業(yè)主的個性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關懷心靈、關注人性的深層次的服務。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個性化服務。我們將根據(jù)****各類業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務內容,實行有效的'愛好分類、個性服務',將以往物業(yè)服務的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、愛好細分、服務細分的更人性化的服務。
3、實踐'即時服務和隱性管理'相結合的管理設想
我們在****的物業(yè)管理中,將引入'即時服務'和'隱性管理'相結合的管理理念。'即時服務',就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務需求做全面、深入、細致的了解,并成立'業(yè)主應急服務隊伍'和'二十四小時快速維修隊伍',保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn),為業(yè)主提供及時滿意的服務,我們強調的是服務的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn),提供深層次的個性化服務。比如,小區(qū)的清潔管理,我們在業(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用,擴大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價值評價體系和晉升考核機制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當?shù)姆绞睫D化可量化的項目,在工作績效的考核方面將注重績效的改進,而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn),在考核過程中,以上級考核下級為主,輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合衡量,確?？己说墓?、公正和公開。***物業(yè)已經具有以下三個方面的優(yōu)勢:一是具有對人才有吸引力的、符合企業(yè)實際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對員工進行'人文關懷、情感服務',用溫馨、和諧的企業(yè)內部人際關系氛圍打動和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個'大家庭'的溫暖;三是進行職位激勵,幫助員工進行職業(yè)生涯設計,給員工特別是中高層管理人員自我價值實現(xiàn)的機會。通過種種努力,***物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對社區(qū)所有信息進行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對****進行形象設計。該設計內容包括小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網點的色調、招牌規(guī)劃設計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設計完成并實施以后,****將有一個獨立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務的目標,使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務的價值。
6、實行社區(qū)計算機網絡管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理,實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當時較為先進的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結經驗,爭取將目前最新的網絡版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實施iso9001質量保證體系
實施iso9001質量保證體系是進行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭于2004年通過iso9001國際認證,我們將在****的管理中全面導入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調度,并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應系統(tǒng),該系統(tǒng)既強調迅速快捷,又強調多重結合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內趕到現(xiàn)場,其它崗位人員也會相繼趨前援助;多重結合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結合、整裝與便裝相結合、全面防范與重點防范相結合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務的技術含量
未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競爭,也是管理服務中技術含量的比拼,技術的競爭將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實行綠化機械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機電設備管理中,利用成熟的技術和經驗,加快智能化建設。
10、全面導入酒店式商務物業(yè)管理(重點介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務模式,倡導'以人為本'全方位個性化的業(yè)主服務。我們將按照現(xiàn)代酒店服務的國際標準及相關要求來對****進行全方位的服務:
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標準:
smile(微笑):每一位員工必須對所有服務對象(業(yè)主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項微小的服務工作都要求完善,做得出色。
ready(準備):主動,要求能隨時為服務對象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務;
viewing(看待):要把每一位服務對象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務對象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關懷體貼的服務;
eye(關注):始終要用熱情友好的關注態(tài)度對待服務對象(業(yè)主),關注業(yè)主服務需求,及時提供服務,使之時刻有令人重視的感受;
國際酒店業(yè)認為,service(服務)的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內容來理解,這也是我們對酒店式商務物業(yè)管理服務的行為標準要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務滿足個性服務需求的標準:
要滿足服務對象的個性服務需求,具體要注意下列兩點:
*要事前了解服務對象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個性服務需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應特別注重業(yè)主對管理項目和服務水平的不同感受,滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個性'歸類集中,擬定服務的實施計劃。
*按物質性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務對象(業(yè)主)的需要:
物質性的需求差別是指服務對象對具體物質產品(物業(yè)管理職能實施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對具體物質產品的需求是相同的,但對產品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實施過程)有不同的要求。
在提供服務時,不僅對物業(yè)管理職能的實施效果有一致性的要求,特別應注重實施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務。由此,應憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務工作的指導方針(服務誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標。
*微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務的開始。
*溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務關系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務要求和投訴問題,及時采取行動,時刻關注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動問候和主動向服務對象咨詢服務感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個人衛(wèi)生;時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團體合作?；ブ献?良好的服務不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應是集體的精神體現(xiàn),認同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標準,始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準進行物業(yè)管理服務。
(4)業(yè)主服務感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀律嚴明、訓練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標準的細致清潔服務。
*任何時候需要,通過信息網絡的傳遞,隨即配送所需要的商務用品;且常備'紅十字'應急醫(yī)藥,以備不時之需。
*公共設備正常運行和迅速的家居維修服務,便可商居無憂。
*組織有主題的文化娛樂和體育活動,常保心身開朗。
*擁有獨立的私人空間,亦有自由、健康的社交場所認識新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設專業(yè)規(guī)范的服務隊伍
在實施****物業(yè)管理的過程中,我們將建設一支能夠將***物業(yè)管理模式與****全面結合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。同時,我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲備人才。***物業(yè)歷來重視培訓工作,建立了理論學習和實際演練相結合的培訓機制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識、又有實踐經驗的高素質的物業(yè)管理服務隊伍。
(三)提升****的綜合品質
略
(四)打造***一流地產品牌
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理費預算書
住宅小區(qū)物業(yè)管理費預算書
1收入測算($1227425)
1.1管理費收入
1.1.1管理費收入測算依據(jù)
類型 收費單價 收費總面積 已入伙面積 目前實際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業(yè)2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費收入測算($835148.43)
a.住宅管理費收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場收支預算)
1.3其它收入=82288元
小區(qū)收入分項列明,如:
裝修管理費/擺攤設點費/建渣清運費節(jié)余/廣告位收入等
設定20**年裝修戶數(shù)80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運費=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場地租賃費3000元/年
(4)有償服務費55000元/年
1.4 補虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業(yè)主人身和財產的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經營和發(fā)展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監(jiān)督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協(xié)調和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現(xiàn)場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現(xiàn)場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現(xiàn)場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現(xiàn)場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業(yè)人員進行培訓,借以提高消防意識及專業(yè)技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機構編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機構編制說明
根據(jù)管理處實際應承擔的工作職責與范圍,管理處設專職經理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實管理處各項工作的實施和檢查,對日常工作出現(xiàn)的問題進行及時的糾偏指導。
其下劃分為以下五個職能部門:
1、財務室:負責整個管理處的物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳,日常運營經費支出管理,管理處帳務處理。負責每季度向各小區(qū)住戶公布財務報表的制表和公布。財務室設會計1人負責整個管理處的帳務處理,對所轄小區(qū)進行獨立建帳。各小區(qū)分別設立1個出納人員,各自負責本小區(qū)物業(yè)管理服務費、公共維修基金、車位使用費及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時負責轄區(qū)住戶的報修、投訴申請的登記和轉達以及其他事務工作。
2、行政事務室:負責管理處日常行政事務處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調查等客戶服務工作。行政事務室設管服主管1人,主管行政事務室全面工作,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。設立事務助理1人,具體負責一個小區(qū)的客戶服務工作。
3、維修管理室:負責小區(qū)日常公共設施、設備的維修保養(yǎng),負責小區(qū)住戶的有償維修服務。由于各小區(qū)沒有較大設施設備,故僅物業(yè)公司總部設立一個維修管理室,維修室設維修工二名,負責處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設主管1人,負責小區(qū)的維修計劃的制訂、計劃性維修的組織、指導和實施,負責小區(qū)突發(fā)維修項目的組織和調度。
4、環(huán)境管理室:負責小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護、修剪。環(huán)境管理室設主管1人,負責對所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導和作業(yè)計劃的制訂、組織、實施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護外包時,環(huán)境室與行政事務室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負責所轄社區(qū)安管隊的管理,統(tǒng)籌計劃安排小區(qū)內的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動管理。安全管理室設安全主管1人,負責制訂并組織實施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預案,指導并監(jiān)督各小區(qū)安管隊的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動人口)流動登記管理,負責對各小區(qū)安管隊日常工作偏差的糾集指導。各社區(qū)安管隊設隊長1人,具體負責所轄社區(qū)安管隊日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊員編制設:大門崗每班1人、側門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設輪休人員1人,共計16人。每班設班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對本班工作進行全盤掌握。
第9篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強物業(yè)小區(qū)管理,維護全體業(yè)主、使用人的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《河南省物業(yè)管理條例》以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對***小區(qū)物業(yè)的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業(yè)主應遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等文件規(guī)定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權利和義務
第三條:建設單位的權利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業(yè)管理;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設單位或業(yè)主大會委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負責統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設單位有權按土地或物業(yè)實際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調整,建設單位有義務按政府相關政策進行調整。
5、建設單位有權將本公約內保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設單位有權在經地名辦等機關同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權的人負責或賠償,物業(yè)公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。
第三章物業(yè)公司的權利和義務
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區(qū)內公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區(qū)內的共有部位及公共配套設備設施的維修保養(yǎng),確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區(qū)內公共綠化的養(yǎng)護和管理工作。
5、對進出小區(qū)各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實行定點停放,對進入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規(guī)定收取停放費。
6、提請當?shù)胤康禺a行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發(fā)生的費用由被執(zhí)行者承擔。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業(yè)主委員會協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時,作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認為必需之保險,為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項,物業(yè)公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業(yè)公司為個別業(yè)主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業(yè)主收取額外費用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權經有關部門同意后截斷違反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權利和義務
第六條業(yè)主的權利和義務:
1、每位業(yè)主對其擁有的住宅單元有全權處理權,包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對小區(qū)共用部位及公共設施與其他業(yè)主共同享有產權和使用權。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等相關各項規(guī)章制度,共同維護物業(yè)的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業(yè)管理之費用。
5、各業(yè)主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發(fā)生的對物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應承擔因此而產生的連帶責任。
6、業(yè)主應依據(jù)其擁有的房地產管理部門核發(fā)的房產證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業(yè)主轉讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費或其它費用等),業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護物業(yè):
1、按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質的,需經相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請,經書面同意后方可實施,并在7天內恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,須將本公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)后,當事人須將物業(yè)轉讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業(yè)內部應急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。
5、物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設備設施維修養(yǎng)護時,業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調外機必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛(wèi)生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對疏忽引發(fā)之損失負一切責任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護本物業(yè)內的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經電力部門及物業(yè)公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業(yè)主自用電器設備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應及時向物業(yè)公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經有關部門批準并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經同意不得進入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機動車需要在物業(yè)小區(qū)內固定停放者,應先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡表,繳納停車管理服務費后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業(yè)主應按物價局規(guī)定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執(zhí)行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設計用途,損壞房屋承重結構;
2、違章搭建建筑物,構筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區(qū)管轄水域內戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質;
12、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業(yè)結構及整體外觀,
同時裝修公司須向物業(yè)公司申報并提供室內裝修圖紙,經物業(yè)公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導,如有問題須承擔經濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結構(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業(yè)公司對業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經申報批準的裝修業(yè)務,其施工人員不得進入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關規(guī)定進行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內所有的公共設施、設備,并確保該物業(yè)設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據(jù)本公約第八章之有關約定執(zhí)行;但在房屋保修期內的保修項目,按國家有關建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質量保修期內的質量問題,由建設單位根據(jù)法律規(guī)定責成施工單位負責解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤操作,否則,物業(yè)公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務保證物業(yè)內消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯(lián)系時,不得使用火災報警系統(tǒng);非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內。嚴禁在物業(yè)內隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區(qū)安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調系統(tǒng),并應盡一切可能降低空調系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負責,為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經由業(yè)主或住戶同意方可進入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時出入證'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區(qū)入口進行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內各業(yè)主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業(yè)大門的車輛應聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業(yè),應事先向物業(yè)公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業(yè)管理服務費。自下次交費起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務費。
第四十三條:各單元業(yè)主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規(guī)定支付維修資金,以支付非經常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會書面批準的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業(yè)公司可經業(yè)主大會同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結余可按規(guī)定的程序轉讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續(xù)展時,該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當時所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業(yè)主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務費。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費通知十五日內仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業(yè)主應向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業(yè)公司為追討款項而發(fā)生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業(yè)主須按時向物業(yè)公司繳付其應付之管理費用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內付清,則物業(yè)公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當?shù)胤抗懿块T或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉讓產權;
3、經有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費以物價的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會協(xié)商一致后,調整管理及維修費用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據(jù),一旦有新的收費標準公布,公司物業(yè)管理收費標準將根據(jù)有關規(guī)定作相應調整。
第五十條:業(yè)主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內,物業(yè)公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產權轉給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當?shù)姆秶O告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構成對所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負責由下列事項而引發(fā)之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項規(guī)定,并參照物業(yè)的實際情況綜合制定的,業(yè)主如有對本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時,除應盡協(xié)商解決外,適當時業(yè)主大會可協(xié)助調解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準。
第10篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對居住小區(qū)內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務費。經物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務費。
物業(yè)管理服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產權人、使用人委托對小區(qū)內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業(yè)管理經費的籌集中,物業(yè)管理服務收費應是物業(yè)管理經費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標準由當?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創(chuàng)造經濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設,建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經濟實體既為小區(qū)內住用人服務,也向社會承接業(yè)務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。如北京市規(guī)定,小區(qū)內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區(qū)內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規(guī)定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。
5.開發(fā)建設單位給予一定的支持。開發(fā)建設單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設單位將規(guī)劃建設的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網點用房開展方便住宅小區(qū)內居民生活的各項服務,由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經營管理,經營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當物業(yè)管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業(yè)產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應當根據(jù)所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導價格規(guī)定幅度內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業(yè)產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產權人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務收費的費用構成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第11篇 大型小區(qū)物業(yè)管理方式
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方式
借***物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)主服務為中心'的管理理念和'基本職能標準化、業(yè)主服務個性化'的管理模式,吸取***物業(yè)多年的管理經驗,引入***物業(yè)先進的運作機制,同時結合****的實際狀況和業(yè)主的需求,使****的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。
(一)運作機制
1、全面質量管理
***物業(yè)管理(深圳)有限公司已著手建立一整套有***物業(yè)管理特色的質量管理體系,主要內容已成形,并力爭在2004年上半年全面通過iso9001質量體系國際認證,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質量不斷提高,達到業(yè)主滿意的效果。
2、計劃目標管理
按***物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案,****管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
3. 協(xié)調管理
運用協(xié)調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
--行政促動力,以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
-- 競爭促動力,運用競爭手段促使相關方面關系的協(xié)調,如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協(xié)調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調的核心力量。
4. 督導管理
管理處擬采用***物業(yè)管理成熟的督導管理模式,對各職能部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(二)、激勵機制
激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內在聯(lián)系的綜合機能,其作用旨在提高'內聚力'。
-- 實施日常管理目標責任制,增強管理層的工作主動性,按'國優(yōu)'標準制定各項管理指標,嚴格作好各項工,作明確獎罰。
-- 實施獎金、破格晉級制度,調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度,獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對先進給予破格晉升,以形成競爭激勵機制,提高員工積極性。
-- 依法管理,管教結合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務合同,關心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質服務。
(三)、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機構及其工作人員依法辦事。
-- 管理者對機構內部工作人員進行監(jiān)督。
-- 業(yè)主對管理機構及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
-- 通過信息反饋等各種手段,實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證****物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。
(四)、自我約束機制
-- 經濟利益促動自我約束機制,充分利用經濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機,由這種動機去對行為作自我約束。
-- 目標結構與責任相聯(lián)系的促進機制,將管理目標層層分解到個人以后,由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。
-- 權利鏈條相互制約機制,建立管理對象之間相互制約的權利鏈條,形成相關機構、相關員工相互制約的自我約束機制。
(五)信息反饋及控制機制
1、信息反饋渠道:
2. 信息反饋控制方式:
(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。
(2)通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(六)量化管理及標準化運作
1、量化管理
(1)每年根據(jù)iso9001質量方針和總公司下達的任務,確定年度質量目標,對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經營管理理念和發(fā)展目標。
(2)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質量體系,嚴格按照管理規(guī)程和操作要求運行。
(3)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
(4)發(fā)揮公司計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
(5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
第12篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責
客服部負責對客戶聯(lián)系與服務的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時,客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對客戶的投訴,要求做到'有求必應,有應必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個月內,對新客戶進行回訪,獲取客戶對物業(yè)公司的有關評價;
4.5 客服部經常走訪客戶,傾聽他們對管理與服務的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實為他們解決問題。
第13篇 某小區(qū)物業(yè)管理項目投標書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項目投標書》前言
首先感謝荊州****房產開發(fā)公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經驗,管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢,為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業(yè)管理服務的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產開發(fā)公司的支持和關心下,'****物業(yè)'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會所功能、物業(yè)管理用戶和設施配置等方面,結合物業(yè)定位及施工進度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實的基礎。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經驗的物業(yè)經理,駐場負責該物業(yè)的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業(yè)人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業(yè)管理理念進行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業(yè)性質的有特色的服務,以真正體現(xiàn)高品質國際化物業(yè)的意義。
本投標書僅針對已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!
第14篇 某高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
為了提升居住品質,向廣大業(yè)主提供更為專業(yè)、便捷、周到的物業(yè)管理服務項目,我們特制定了本問卷,請您把真實想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時間。填寫表格時,除文字部分外,請在選項前打'√'。
姓名年齡
聯(lián)系電話從事職業(yè)
一、如果您選擇新居,家庭成員會有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現(xiàn)在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內是否有購車計劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請選三項)
1)紅外線周界報警2)電視監(jiān)控3)可視對講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(請選三項)
1)代訂報刊2)代訂車、船、機票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養(yǎng)護
7)代辦商務活動、會務接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務10)其它
七、您家中是否飼養(yǎng)寵物
1)是2)否
八、您認為不影響正常居住的裝修時間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認為報修后維修人員多少時間內到達現(xiàn)場較為滿意
1)15分鐘以內2)20分鐘以內3)30分鐘以內
十、據(jù)您所知,類似本地段和檔次的小區(qū)物業(yè)管理費一般是多少(不包括電梯水泵運行費及公共水電費)
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業(yè)管理每年將組織四季社區(qū)活動,您認為
1)有必要,會積極參與2)無所謂,可能會參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認為生活中最不方便的是什么(請?zhí)钊?
1)2)3)
十三、您是否需要在小區(qū)內租賃車位
1)需要個2)不需要
十四、您現(xiàn)在居住區(qū)是否由物業(yè)公司管理如果是,您認為滿意的服務有哪些不滿意的服務有些(請?zhí)钊?
1)是2)否
3)滿意的服務
4)不滿意的服務
十五、您知道本物業(yè)管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業(yè)管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業(yè)管理為本項目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業(yè)管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個人資料將完全保密。
**房地產發(fā)展有限公司
第15篇 萬科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權益,維護物業(yè)區(qū)域內公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關規(guī)定,經本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬科服務有限公司
坐落位置:北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。
3、業(yè)主應遵守物業(yè)管理有關法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)服務機構的物業(yè)服務活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內物業(yè)管理的相關規(guī)章制度。同時,業(yè)主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規(guī)約和相關規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關規(guī)定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等?？照{外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
6、自覺維護物業(yè)區(qū)域內的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質;不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應當遵守相關管理規(guī)定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業(yè)區(qū)域內行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規(guī)定出示相應證件或登記;機動車應在規(guī)劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發(fā)生噪音應迅速解除。
9、業(yè)主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責任的物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業(yè)服務機構或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產毗連的物業(yè)進行維修,各相關業(yè)主應積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔法律責任。業(yè)主應配合物業(yè)服務機構和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內進行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
12、業(yè)主需要進行室內裝飾裝修的,應當告知物業(yè)服務機構,并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。裝飾裝修房屋,應在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺,依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業(yè)主承擔維修責任。
第三章 物業(yè)服務費用的交納
14、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)按時足額交納物業(yè)服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業(yè)服務費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用的,經業(yè)主委員會批準,物業(yè)服務機構可在物業(yè)區(qū)域內公示欠費情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務費的,則物業(yè)服務企業(yè)有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業(yè)服務費的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務,應另行支付費用。
17、業(yè)主應按有關規(guī)定交納和使用專項維修資金,并及時續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉讓或出租其擁有的物業(yè)時,應當要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內,將房屋轉讓或出租等情況告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構。業(yè)主轉讓物業(yè),應當結清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主承擔連帶責任。
第四章 業(yè)主行為準則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。
21、業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻洜I性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經有利害關系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業(yè)主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規(guī)范。
27、愛護本物業(yè)內共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質。
30、不從室內向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內。
31、未經業(yè)主大會同意,不在本物業(yè)區(qū)域內業(yè)主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業(yè)服務及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內違規(guī)飼養(yǎng)動物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時,及時維修養(yǎng)護或配合物業(yè)服務企業(yè)及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業(yè)服務企業(yè)可以主動維修養(yǎng)護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業(yè)服務企業(yè)采取緊急避險措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔相關費用。
35、因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時,在物業(yè)服務企業(yè)事先告知的情況下,相關業(yè)主應給予必要的配合。因相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護而造成他人或公共財產受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業(yè)管理權利
37、 為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度,經業(yè)主委員會批準后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費業(yè)主追繳物業(yè)服務費用。
d) 對業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會另有明確決議,物業(yè)服務企業(yè)有權根據(jù)實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務企業(yè)有權勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務企業(yè)可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業(yè)主核實。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應征得共有產權業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務企業(yè)有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應自覺遵守本公約的各項規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產損失的應承擔法律責任。
39、對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對物業(yè)服務工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費六個月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業(yè)服務費的業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可向房地產行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉讓、出租和抵押該欠費的物業(yè)。
44、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會授權物業(yè)服務企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產生的糾紛和爭議,首先可通過協(xié)商或調解的方式解決,協(xié)商或調解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經本小區(qū)2023年業(yè)主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會工作委員會
2023年10月15日
