第1篇 小區(qū)物業(yè)管理員職務(wù)說明書崗位責(zé)任制
小區(qū)物業(yè)管理員職務(wù)說明書(含崗位責(zé)任制)
職務(wù)名稱:管理員
所屬部門:各區(qū)管理處
直接上級:各區(qū)管理處主任
工作概況:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,積極主動完成上司下達的工作任務(wù),及時處理業(yè)主(住戶)提出的合理要求。保持與管理公司轄下各部門的溝通協(xié)調(diào)。
工作要求:熟悉相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)。具有良好的服務(wù)意識、物業(yè)管理知識。懂得靈活運用的技巧。
職責(zé)范圍:
1.按時參加本部門會議,嚴格落實會議精神。
2.對業(yè)主(住戶)的投訴項目分類、及時處理。
3.保持與業(yè)主(住戶)的良好關(guān)系,及時反饋業(yè)主(住戶)意見。
4.在工作中發(fā)現(xiàn)問題,主動提出個人建議。
5.保持與相關(guān)部門進行溝通聯(lián)系。
6.妥善、分類保管各類資料,不外泄業(yè)主(住戶)個人資料。
衡量標準:
1.業(yè)主(住戶)的滿意程度及其反響。
2.投訴項目的處理速度及效果。
3.客戶的投訴量。
工作難點:
1.跟催相關(guān)部門處理工程報修項目。
2.與業(yè)主(住戶)保持朋友式的服務(wù)關(guān)系。
工作禁忌:
1.脫離工作立場,墮入業(yè)主(住戶)角色。
2.向業(yè)主(住戶)泄露公司管理運作及制度或其他業(yè)主資料。
3.帶有個人感情或情緒工作。
與工作有聯(lián)系的部門:
1.內(nèi)部:工程維修部、水電維修組及其他各部門
2.外部:機電公司、裝修公司、土建給排水維修組及其他有關(guān)部門
任職資格:
身體:健康
學(xué)歷:大專
工作經(jīng)驗:懂得本行業(yè)的原理及要求
個人素質(zhì):工作主動、認真、細致,具有良好的自我調(diào)節(jié)能力及團體合作精神
第2篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費來源測算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源與測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費無法負擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標準由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè)主委員會未成立前,可由政府主管部門負責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中,接受業(yè)主委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負責(zé)維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護、管理責(zé)任和費用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務(wù)費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。
實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費項目和收費標準向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標準因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第3篇 x居小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想
桂花居小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想
1、總體設(shè)計方案闡述:建業(yè)桂花居以'綠色家園'為指導(dǎo)思想,以'桂花居'為立意進行設(shè)計的多層住宅區(qū),通過對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及規(guī)劃的精心設(shè)計和布局,營造出一種回歸田園、生態(tài)健康的居住環(huán)境。建業(yè)物業(yè)愿以高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),使小區(qū)業(yè)主物業(yè)保值、增值。
2、樓盤定位和客戶需求分析:建業(yè)桂花居位于安陽市高新技術(shù)開發(fā)區(qū),緊鄰安陽師院、安陽大學(xué)和安陽五中,周邊文化氛圍非常濃厚,地理位置非常優(yōu)越,未來幾年將會成為開發(fā)區(qū)的理想居住生活區(qū)。
結(jié)合小區(qū)規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢,小區(qū)以疊加別墅和多層住宅為主,結(jié)合安陽城市發(fā)展的優(yōu)勢和我們公司國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的優(yōu)勢,我們的總體方案是為桂花居業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
3、對整體物業(yè)管理特點的分析:整潔、舒適、安全、便捷和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù),是高檔住宅生活區(qū)業(yè)主的核心需求。我們公司國家一級資質(zhì)企業(yè)的專業(yè)物業(yè)服務(wù),必將滿足小區(qū)業(yè)主不斷增長的生活需求。
4、建業(yè)物業(yè)的團隊價值觀:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作風(fēng)--追求與眾不同
4.2把質(zhì)量視為生命線--獎懲嚴明的制度
4.3保持整潔的形象,在所有的人面前都保持自信--員工能力的培訓(xùn)
4.4有一個清晰、簡明、符合實際的前景,并且所有的管理者都參與執(zhí)行--構(gòu)筑河南全省范圍內(nèi)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
4.5運用巨大的能力和才干去激發(fā)別人--管理層以身作則
4.6設(shè)立勇于進取的目標,清楚責(zé)任和義務(wù)所在--晉升和降級管道暢通
4.7將變化視為機遇,而不是威脅--機遇與挑戰(zhàn)并存
4.8營銷意識、學(xué)習(xí)意識和憂患意識--建立學(xué)習(xí)型組織,搭建本地最好的服務(wù)公司團隊。
我們相信,運用建業(yè)物業(yè)勇于創(chuàng)新和實驗的服務(wù)團隊,不斷提高員工的價值觀,建業(yè)桂花居這座富于創(chuàng)新的城市建筑作品才能傳達出令人難忘的居住文化。
5、服務(wù)定位:'讓業(yè)主天天滿意'是我們不變的承諾,'為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境'是我們永恒的追求。為此,我們將通過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn),強化現(xiàn)場員工對業(yè)主服務(wù)的意識,做到以'服務(wù)第一,客戶至上'為宗旨,提供方便、快捷、文明的無干擾服務(wù)。采取'公司支持+現(xiàn)場管理'的工作方式投入嚴格的質(zhì)量控制手段,保證項目的服務(wù)質(zhì)量符合要求。
6、服務(wù)目標:
6.1總體目標:在物業(yè)管理合同期內(nèi),把小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的示范小區(qū),在小區(qū)達到硬件指標后,所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善,全部正式竣工驗收并交付使用后的一年內(nèi),達到'安陽市物業(yè)管理示范小區(qū)標準',兩年內(nèi)達到'河南省物業(yè)管理示范小區(qū)標準'。
6.2分項目標:
6.2.1房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達98%以上,其中大型設(shè)備完好率99%以上,中小型設(shè)備完好率95%以上,消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達100%,其它消防器材完好率達98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2衛(wèi)生合格率達98%,環(huán)境綠化完好率95%;
6.2.324小時電話報修服務(wù),房屋零修、急修及時率100%;維修質(zhì)量合格率達到100%;
6.2.4管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%;
6.2.5業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%以上,年有效投訴率不超過0.2%,投訴處理率100%;
6.2.6維修服務(wù)回訪率達85%;
6.2.7管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng),保證隨時啟用;
6.2.9有效投訴處理和回訪率達100%。
以上目標及服務(wù)承諾的實現(xiàn)有賴于對員工進行系統(tǒng)的培訓(xùn),主要是加強員工的服務(wù)意識、質(zhì)量意識、成本意識、創(chuàng)新意識和服從意識,改善以往物業(yè)管理中出現(xiàn)的重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。同時,加強員工的專業(yè)技能培訓(xùn),以達到良好的服務(wù)效果。
6.3管理體系和完善的監(jiān)督體系的建立:
6.3.1管理體系的建立:從前期介入開始在物業(yè)管理處推行iso9001質(zhì)量管理體系,在一年內(nèi)建立并運行較為完善的體系。
6.3.2加強員工隊伍的培訓(xùn):為確保管理早日走上正軌,實現(xiàn)管理目標,公司將嚴格按照iso9001質(zhì)量管理體系文件的要求,科學(xué)系統(tǒng)地對物業(yè)管理處所有管理人員進行全面培訓(xùn),員工上崗前培訓(xùn)率達到100%,全員年培訓(xùn)率達到100%,合格率達到100%。新員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格者,不予錄用,其它培訓(xùn)成績不合格的按公司有關(guān)文件處理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保本物業(yè)時時處于安全狀態(tài)。具體措施如下:
根據(jù)具體情況,設(shè)門崗、巡邏崗及車輛管理人員,所有公共秩序管理員均實行24小時值班制。
公共秩序管理員嚴格執(zhí)行iso9001質(zhì)量管理體系文件有關(guān)指導(dǎo)書規(guī)定,從儀容儀表、禮貌用語、值勤情況實施全方位管理。
堅持各班班長、公共秩序管理員主管及物業(yè)管理處主任逐級檢查及抽查制度,并根據(jù)檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。
加強區(qū)域內(nèi)流動人員及外來人員的管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
建立安全責(zé)任制,并明確責(zé)任人。
6.3.4加強回訪工作和與業(yè)主及使用人之間的聯(lián)系,開展豐富多彩的宣傳活動和文化活動。
6.3.5作好各種公共關(guān)系協(xié)調(diào)工作:協(xié)調(diào)好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關(guān)系業(yè)務(wù),隨時掌握政府有關(guān)部門的政策,法規(guī)信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服務(wù)中,建立完善的監(jiān)督機制,做到員工自檢、班長巡檢、主管及管理處主任抽檢的監(jiān)督機制,做到層層有監(jiān)督,樣樣有落實,以確保服務(wù)質(zhì)量。
6.4尊重客戶,以客戶為關(guān)注焦點:衡量企業(yè)成功與否的最重要的標準,就是我們客戶的滿意度。尊重客戶,理解客戶、與客戶良好地溝通,視客戶為我們永遠的朋友,將客戶的投訴視為我們的禮物。
我們倡導(dǎo)99%客戶滿意度等于零的服務(wù)宗旨。
提供超出客戶期望的服務(wù),建業(yè)物業(yè)品牌的附加值因公司員工優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。
20**年,集團定位為'服務(wù)升級年',建業(yè)人'全程、全員、全心'為業(yè)主打造'尊貴、健康、和諧、成長、開放'的生活方式。
6.4.1尊貴生活方式:引領(lǐng)尊貴生活方式,讓居住者在服務(wù)的每一細節(jié)中都感受到來自建業(yè)社區(qū)的自信、上進、自由、悠閑,營造出一種優(yōu)越、博大的社區(qū)氛圍。
6.4.2健康生活方式:'倡導(dǎo)富養(yǎng)運動,讓健康與財富同行'。旨在創(chuàng)造和諧健康的生活環(huán)境,
培養(yǎng)積極養(yǎng)生觀念,建立多元健康服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系,將健康文化滲透到居民生活的方方面面。
6.4.3和諧生活方式:'增進鄰里感情,構(gòu)建和諧社區(qū)'。建立文明高尚的社區(qū)行為準則,培養(yǎng)和睦的家庭關(guān)系,增強業(yè)主的歸屬感、親情感、溫馨感,全力打造一個充滿活力和創(chuàng)造力、團結(jié)互助、融洽和諧 的社區(qū)環(huán)境。
6.4.4成長生活方式:'深思熟慮,細節(jié)打動消費者'。旨在思考長遠發(fā)展及消費者綜合需求,建立一個學(xué)校、家庭、社會緊密結(jié)合,將社區(qū)建設(shè)成為充滿智慧、人文、思想的高素質(zhì)社區(qū)。
第4篇 小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任
小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任職位:管理處經(jīng)理工作大綱:統(tǒng)籌整個小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業(yè)總公司崗位責(zé)任:1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預(yù)算,定期向物業(yè)總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2. 組織編制管理預(yù)算、年終結(jié)算,交物業(yè)總公司審核。
3. 制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4. 定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進行監(jiān)察協(xié)調(diào),并與承判商代表定期會議,以檢討及改善小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報告。
6. 解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務(wù)質(zhì)量。
7. 遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責(zé)處理善后工作,并及時通報物業(yè)總公司辦公室。
8. 協(xié)助聯(lián)絡(luò)業(yè)主,建立良好關(guān)系。
9.負責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責(zé)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃及實施,提出員工招聘、調(diào)職、晉升等意見。
11.關(guān)心員工生活、工作,協(xié)調(diào)員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責(zé)簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核,簽批有關(guān)付款單據(jù)和員工聘用合同。
13.制定小區(qū)設(shè)備使用方法及守則。
14.負責(zé)擬任部門主任職稱以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責(zé)公司重要的公關(guān)及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產(chǎn),并對有疑問者進行審核。
29.發(fā)揮工作主動性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務(wù)。
第5篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：入住及裝修期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:入住及裝修期間
(三)入住及裝修期間的管理內(nèi)容
1、入住管理
(1)辦理入住手續(xù)的前提條件
a.小區(qū)已經(jīng)通過接管驗收,達到入住條件。
b.已經(jīng)通過接管驗收,標志著:
a)房屋無重大質(zhì)量問題;
b)工程遺留問題基本得到解決;
c)工程文件資料已經(jīng)齊備;
d)業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢,產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。
c.達到入住的條件,這里指:
a)小區(qū)實現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;
b)配套設(shè)施基本齊備,建成并能夠使用;
c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。
d)物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢《物業(yè)管理委托合同》。
(2)入住的準備工作
a.入住資料的準備:
a)根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《服務(wù)指南》、《消防安全責(zé)任書》、《入住通知書》;
b)《入住通知書》的內(nèi)容要求寫明管理處辦公地點、業(yè)主辦理入住手續(xù)時應(yīng)帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各類入住表格:
--《〈業(yè)主通行證〉領(lǐng)用登記表》;
--《裝修申請表》;
--《住宅使用說明書》(開發(fā)商提供);
--《住宅質(zhì)量保證書》(開發(fā)商提供);
--《鑰匙領(lǐng)用登記表》;
--《入住驗房表》;
--《業(yè)主家庭情況登記表》。
b.設(shè)計辦理入住手續(xù)流程圖。
c.入住時的環(huán)境布置:涉及服務(wù)標識區(qū)別的按《服務(wù)標識管理作業(yè)標準》有關(guān)規(guī)定辦理。
a)區(qū)內(nèi)環(huán)境:
--入口處掛橫幅,內(nèi)容有'歡迎您入住_________小區(qū)、_________小區(qū)是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;
--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明'物業(yè)管理辦公室'字樣;
--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。
b)管理公司辦公環(huán)境:
--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;
--張貼醒目的'辦理入住手續(xù)流程圖',辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到'一條龍服務(wù)',各窗口標識清楚,一目了然;
--管理人員著裝整潔,精神飽滿;
--辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。
(3)辦理入住手續(xù)流程圖
不合格
(4)發(fā)出入住通知
a.小區(qū)物業(yè)管理公司依據(jù)與房地產(chǎn)發(fā)展商辦公會議議定的入住時間,向業(yè)主發(fā)出入伙通知,內(nèi)容包括:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《致廣大業(yè)主的慰問信》。
b.業(yè)主收到入住通知后,應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到管理公司辦理入住手續(xù)。如果在規(guī)定期限到來的前3天內(nèi),業(yè)主仍未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)再次發(fā)函或致電到通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù);超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的,小區(qū)管理員應(yīng)將情況向管理公司主管經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。業(yè)主辦理入住手續(xù)須帶以下證件:
a)《關(guān)于辦理入住手續(xù)的通知》;
b)《購房合同》原件和復(fù)印件各一份;
c)業(yè)主及家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;
d)單位購房的業(yè)主須帶齊營業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份;
e)委托他人辦理的,須帶業(yè)主簽字的授權(quán)委托書。
(5)入住手續(xù)的辦理
a.驗證:管理員在業(yè)主前來辦理入住手續(xù)時,應(yīng)首先對以下證件進行檢查;
a)《購房合同》原件;
b)《業(yè)主的身份證原件》;
c)《單位購房的還須檢查其單位營業(yè)執(zhí)照副本》;
d)委托他人辦理的,還須檢查業(yè)主授權(quán)的委托書。
b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主,證件復(fù)印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。
c.將業(yè)主提供的照片中的一張貼在《業(yè)主家庭登記表》內(nèi),另一張為業(yè)主辦理《業(yè)主通行證》。
d.交納入住費用:小區(qū)管理員導(dǎo)引業(yè)主到收費公司交納入住費用,收費人員根據(jù)收款項目開具收款收據(jù)。一般情況下,入住費用包括以下項目:
a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區(qū)無此配套項目的不予收費;
c)水電押金:實行抄表到戶的小區(qū)不需收取,未實行抄表到戶的可適當(dāng)收取;
d)裝修保證金:業(yè)主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;
e)裝修垃圾清運費:同上;
f)管理費:以收到入伙通知之日計算當(dāng)月物業(yè)管理費,預(yù)收一年。
e.驗房收樓:
a)小區(qū)管理員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗收房屋,并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
b)房屋驗收合格的,管理員應(yīng)請業(yè)主在《業(yè)主入住驗房表》中簽字確認;
c)驗收發(fā)現(xiàn)問題,業(yè)主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應(yīng)通知發(fā)展商在一周內(nèi)給予解決,并將整改結(jié)果通知管理公司;
--發(fā)展商一周內(nèi)未整改完畢的,小區(qū)管理公司應(yīng)將整改情況反饋給業(yè)主,并告之具體再驗收的時間;
--整改完畢后,由小區(qū)管理員通知業(yè)主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經(jīng)理進行跟綜,并依據(jù)物業(yè)管理公司同發(fā)展商簽定的《物業(yè)管理委托管理合同》中的保修條款要求發(fā)展商盡快解決。
f.發(fā)放鑰匙:
a)業(yè)主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區(qū)管理員應(yīng)將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主;
b)業(yè)主收樓有問題,小區(qū)管理員在將鑰匙交給業(yè)主的同時,應(yīng)留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;
c)業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時,管理員應(yīng)要求業(yè)主在《鑰匙領(lǐng)用表》內(nèi)簽字確認。
g.簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》:
a)管理員將《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》(一式兩份)交給業(yè)主并請業(yè)主詳細閱讀;
> b)請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》;
c)管理員將簽署后的《業(yè)主公約》和《消防安全責(zé)任書》簽署后的其中一份存入業(yè)主檔案,另一份隨其它資料交業(yè)主保存。
h.資料發(fā)放:小區(qū)管理員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存并要求業(yè)主在資料領(lǐng)取單上簽名:
a)《住戶手冊》;
b)《服務(wù)指南》;
c)簽署后的《業(yè)主公約》;
d)簽署后的《消防安全責(zé)任書》;
e)《住宅使用說明書》;
f)《住宅質(zhì)量保證書》;
(6)開通水電
a.小區(qū)管理員應(yīng)邀請業(yè)主一起將水電讀數(shù)抄錄在《業(yè)主入住驗房表中》。
b.通知機電維修人員開通該業(yè)主房屋的水電。
(1)業(yè)主檔案管理的具體辦法祥見《業(yè)主檔案管理作業(yè)標準》。
(2)本標準作為管理處相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
2、裝修管理
(1)裝修的申請與審批
a.申請:住戶需提前7日向小區(qū)管理公司提出裝修申請(租戶必須持業(yè)主授權(quán)委托書);
a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內(nèi)容,并附裝修設(shè)計圖紙,室內(nèi)裝修說明書;
b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);
c)裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂場所時,需提供城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的審批文件。
b.審核與批準:
a)小區(qū)管理公司維修主管接到裝修申請當(dāng)日,依據(jù)《管理公約》中'裝修管理規(guī)定'的相關(guān)條款,按唱諾制要求,就可能發(fā)生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區(qū)管理公司維修主管應(yīng)耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現(xiàn)違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區(qū)管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。
b)不宜審批的情況
--涉及有拆改承重墻的;
--涉及有消防隱患的;
--涉及有破壞預(yù)埋管線的;
--涉及有破壞外墻體立面的。
c)在確認裝修設(shè)計不會對樓宇安全、公共設(shè)施設(shè)備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
d)審核同意的,報管理公司主管經(jīng)理審批,管理公司經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在半個工作日內(nèi)給出同意意見;
e)小區(qū)管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設(shè)計的,應(yīng)告之住戶修改。
(2)裝修審批獲得批準后,小區(qū)管理員應(yīng)通知住戶帶領(lǐng)裝修施工隊一同到小區(qū)管理處辦理有關(guān)手續(xù)
a.小區(qū)管理員將《室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照》、《執(zhí)業(yè)許可證》、復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
b.將裝修圖紙復(fù)印一份附在《裝修申請表》后。
c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。
d.要求住戶簽署《裝修安全責(zé)任書》,并將之附在《裝修申請表》后。
e.住戶和施工隊一同到小區(qū)管理公司按裝修管理規(guī)定交納相關(guān)費用;
a)住戶應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和垃圾清運費;
b)施工隊?wèi)?yīng)交納一定數(shù)額的裝修押金和施工人員證件工本費;
f.引施工隊負責(zé)人辦理《施工通行證》;
a)施工隊負責(zé)人應(yīng)將施工人員的彩色照片兩張和身份證復(fù)印件一份;
b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復(fù)印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》);
c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。
d)小區(qū)管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續(xù)后,應(yīng)立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。
(3)施工期間的管理
a.小區(qū)管理員按《樓宇巡查作業(yè)標準》每日巡查裝修施工情況。
b.機電維修人員負責(zé)監(jiān)控施工隊土建、水電裝修是否違章。
c.秩序維護員負責(zé)按《封閉小區(qū)物品/人員出入管理作業(yè)標準》、《治安巡邏作業(yè)標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業(yè)標準》隊施工人員進行管理。
(4)裝修施工的竣工驗收
a.裝修施工結(jié)束后,由住戶和施工隊負責(zé)人共同向小區(qū)管理公司提出驗收申請。
b.小區(qū)管理公司在當(dāng)日內(nèi)組織人員(機電維修主管及各專責(zé)工程師及小區(qū)管理員)對裝修進行現(xiàn)場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發(fā)現(xiàn)有違章情況,按4.5款辦理。
c.竣工驗收合格的,由小區(qū)管理公司維修主管在《裝修申請表》內(nèi)'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。
d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。
e.施工隊當(dāng)日清場離開。
f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區(qū)管理公司應(yīng)對裝修施工組織復(fù)驗,復(fù)驗無問題,由小區(qū)管理公司主管經(jīng)理在《裝修申請表》內(nèi)注明'復(fù)驗合格'后,由小區(qū)管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。
(5)常見的違章裝修
a.擅自開工。
b.亂拉電線、超負荷用電。
c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。
d.空調(diào)機不按位置安裝。
e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調(diào)。
f.隨意改變陽臺功能。
g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(wǎng)(高層建筑)。
h.隨意拆改墻體。
i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加線路負荷。
k.改動上下水、電線(開關(guān)盒)。
l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。
m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。
n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移動消防設(shè)施。
q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。
r.擅自動火作業(yè)。
s.鋪裝過重的地板材料。
t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。
u.隨意向窗外拋扔物品。
v.隨意用電梯運送裝修材料(散
裝料和超長重料)。
w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。
*.不按規(guī)定時間施工,制造噪音。
y.破壞公共綠籬、綠地。
z.夜間隨意在住戶家中留宿。
aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區(qū)治安管理規(guī)定。
ab.隨意拆掉陽臺配重墻。
ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規(guī)定配置滅火器。
ad.隨意改裝智能化系統(tǒng)。
(6)違章裝修的處理
a.裝修施工期間,發(fā)現(xiàn)違章維修的,小區(qū)管理公司應(yīng)立即要求住戶停止違章裝修,恢復(fù)原狀,并視情況采取以下方式進行處理:
a)批評教育,規(guī)勸改正;
b)責(zé)令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;
c)責(zé)令恢復(fù)原狀;
d)扣留或沒收工具;
e)停水停電(須報管理公司總經(jīng)理批準);
f)要求賠償損失(須報管理公司總經(jīng)理批準);
g)依據(jù)規(guī)定罰沒違章金。
b.裝修施工驗收時,如發(fā)現(xiàn)住戶違章裝修的,小區(qū)管理員應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經(jīng)理同意后,列清扣款數(shù)額,由小區(qū)管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:
a)首先從施工隊裝修押金中扣款;
b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;
c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費構(gòu)成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費,是一個政策性很強,又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費機制。物 業(yè)管理經(jīng)費來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費;
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費。經(jīng)物價部門批準,物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費。
物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。
在物業(yè)管理經(jīng)費的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標準由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費,然后逐月從收取的物業(yè)管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準,委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準;在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟負擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補管理經(jīng)費的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運作和人民群眾經(jīng)濟承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費完全由住戶負擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護費用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理,以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負責(zé)維護、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護、管理責(zé)任和費 用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽和經(jīng)濟效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。
1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費,實行政府定價或政府指導(dǎo)價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費統(tǒng)收服務(wù)費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標準住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。
實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準,由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的 服務(wù)項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費標準。
2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外,服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學(xué)等。
實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費項目和收費標準向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標準也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費的費用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛(wèi)生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其它費用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實 際情況確定。
此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標準測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費標準因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第7篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容3
住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(三)
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理,服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢,總體歸納為'六項管理、三類服務(wù)',即'房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規(guī)性公共服務(wù)(合同服務(wù))委托性特約服務(wù)(非合同零星服務(wù))和經(jīng)營性多種服務(wù)(全方位、多層次的綜合服務(wù))。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理
范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行'管養(yǎng)合一'主要落實在以下幾個方面:
a、工作的主動性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,并做到制度化、規(guī)范化。
c、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準,建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,區(qū)域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,形成環(huán)保意識,日常管理與保護有機結(jié)合,提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防治(消)結(jié)合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理,隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求,并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理,如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù),是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如:清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù),如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見,開辟新的服務(wù)項目。
第8篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理模式實施計劃
住宅小區(qū)物業(yè)管理模式與實施計劃
(一)管理模式
設(shè)置**物業(yè)管理有限公司由精干、專業(yè)性強的人員組成,下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門:
1、管理處
a.人員的配置力求合理、科學(xué),主任及助理須大專文化程度,精通物業(yè)管理,懂經(jīng)營、懂法律,員工全面特證上崗。
b.各專業(yè)分工明確,在管理處總經(jīng)理的指導(dǎo)下,各司其職、各負其責(zé),以協(xié)調(diào)的、高效率的、相互促進的管理模式來實現(xiàn)管理的良性循環(huán)。
c.客戶服務(wù)中心:負責(zé)房屋管理、入住管理、家政服務(wù)、環(huán)衛(wèi)綠化、清潔信息處理等工作。
d.財務(wù)部:負責(zé)管理收支等工作。
e.設(shè)施管理中心:負責(zé)小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)、抄水電表等工作。
f.安全服務(wù)中心:負責(zé)治安、消防、交通車輛、等工作。
(二)實施計劃
1、全面推行五星級酒店服務(wù)物業(yè)管理模式,一手抓物業(yè)管理,一手抓精神文明建設(shè),樹立**「****」高尚住宅小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以業(yè)(用)戶滿意為目標。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓(xùn),牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強管理,寓管理于服務(wù)之中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育人、帶動人。
4、建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、根據(jù)開發(fā)商對**「**」物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一設(shè)計、制作及安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大「**」物業(yè)管理有限公司的知名度。
6、在每幢樓宇的樓梯口、道路、公共場所設(shè)置垃圾分類箱,向住戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
7、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
8、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。
9、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
11、住(用)戶裝修申報制、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
12、保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
13、嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、水電工、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
14、治安保衛(wèi)消防
(1)實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,最大限度地減少治安發(fā)案率。
(2)采用先進的電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
(3)定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
(4)嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
(5)保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是業(yè)(用)戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從軍隊退伍兵中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬,規(guī)定不是退伍兵、不夠高度、不夠高中文化程度者不聘。
(6)根據(jù)《省物業(yè)管理條例》,協(xié)助成立**「****」業(yè)主委員會,切實做到業(yè)主自治管理和專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合,實現(xiàn)**「****」的管理目標。
(三)人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容:
1、管理人員
為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,在管理人員隊伍上,除嚴格調(diào)選、公開向社會招聘具有專業(yè)水平、實踐管理經(jīng)驗豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還必須定期組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),采取集中與分工種培訓(xùn),本單位內(nèi)部與派出去培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財務(wù)管理與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍,有人才便出好成果。
培訓(xùn)主要內(nèi)容:
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
⑥物業(yè)管理實用技巧;
2.工程技工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④本小區(qū)各種設(shè)備、設(shè)施的管理制度、維修保養(yǎng)規(guī)定及操作規(guī)定;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī);
3.保安員
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④土建、水電、消防、市政等設(shè)備、設(shè)施檢查的基本要求;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知的法律法規(guī)(重點治安、消防方面);
⑥突發(fā)事件處理實用技巧;
⑦保安員應(yīng)知應(yīng)會;
4.清潔綠化工
①本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制;
②物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會;
③文明禮貌用語及行為道德規(guī)范;
④不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范;
⑤物業(yè)管理應(yīng)知應(yīng)會的法律法規(guī)(重點環(huán)衛(wèi)、綠化方面);
⑥清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項;
⑦不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準;
⑧常見病蟲害及防治;
⑨噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作;
⑩常用農(nóng)藥的稀釋配量;
第9篇 國際小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算
星河國際小區(qū)物業(yè)管理費預(yù)算
1、收入部分:889,612元
1.1管理費收入:464,737元
a、住宅部分:464,737元
住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標準:3.8元/m2
152874m2×3.8元/m2×80
第10篇 小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量保障體系
小區(qū)物業(yè)管理處質(zhì)量保障體系
在導(dǎo)入iso9000與iso1800的基礎(chǔ)上建立一個有效的管理運行機制
管理運行機制
1、質(zhì)量監(jiān)管機制
質(zhì)量監(jiān)管機制是在建立一整套有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,根據(jù)iso9001:2000質(zhì)量管理體系標準的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達到用戶滿意的效果。
管理處各職能管理人員根據(jù)公司制定的各項考核目標,按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求,明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標動態(tài)控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。同時,還通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德,加強員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平,進而提高工作質(zhì)量和工作效率。
2、協(xié)調(diào)機制
協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。
1、行政促動力:即以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
2、競爭促動力:即運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競爭,以先進帶動后進,共同完成任務(wù)。
3、輿論促動力:因勢利導(dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。
4、管理者的凝聚力,具體情況為管理人員塑造吸引力、影響力,這將是今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
3、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制有利于防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,有利于保證管理處及其服務(wù)人員依法辦事,是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件。
1、管理者對內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。
2、用戶對管理處及工作人員進行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
3、過信息反饋監(jiān)督,以各種手段來及實現(xiàn)監(jiān)督管理的收尾機制,保證管理監(jiān)督機制的有效實施。
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對此您做何看法(同意就請在'□'上劃'√',否則請?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內(nèi)不允許安裝外置式防盜網(wǎng)、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內(nèi)置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內(nèi)不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃氣熱水器等。
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動或封閉陽臺、露臺、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調(diào)外機需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對小區(qū)實行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內(nèi),臨時人員需辦理
二、《臨時出入證》接受管理等措施,對此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關(guān)規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內(nèi)畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調(diào)對物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細致完善的個性化服務(wù),樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以住(用)戶滿意為目標,做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓(xùn),員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強管理,寓管理于服務(wù)的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴謹?shù)呐嘤?xùn)計劃,訓(xùn)練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù),以致更安心及舒適地享用e提供的各項設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù);
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務(wù),每年更進行清洗外墻作業(yè),務(wù)求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念,采取適當(dāng)?shù)拇胧?設(shè)置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務(wù),令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設(shè)備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風(fēng)格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務(wù),如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務(wù)等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關(guān)各項公共事務(wù)的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),務(wù)求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務(wù)。
18、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
