第1篇 大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖
大廈管理處人力資源部概述及組織結(jié)構(gòu)圖
一、人力資源部概述
人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經(jīng)營目標(biāo)能夠提供巨大的增值效應(yīng)。
正所謂沒有高素質(zhì)、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔(dān)負(fù)的責(zé)任都是極為重要的。
人力資源部主要負(fù)責(zé)以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
下設(shè)部門:人事部、培訓(xùn)部、質(zhì)檢部、員工宿舍、員工更衣室
二、人力資源部的重要性
人力資源部是大廈中最關(guān)鍵的決策職能部門之一,大廈的經(jīng)營管理離不開人、財(cái)、物、時(shí)間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因?yàn)?其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產(chǎn)生巨大的增值效應(yīng),國會(huì)的最核心內(nèi)容就是要通過最大程度地滿足目標(biāo)客源市場的需求,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的最大化。
三、功能和作用
人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,即提供大廈經(jīng)營活動(dòng)中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質(zhì)以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。
1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關(guān)心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。
2.要在大廈內(nèi)部真正按照科學(xué)合理的原則,根據(jù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的需要,從最大限度調(diào)動(dòng)人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎(jiǎng)懲在內(nèi)的勞動(dòng)人事制度和分配制度,科學(xué)地定崗定編,使人與事得以最佳結(jié)合。
3.人力資源部的工作特點(diǎn)是既有階段性目標(biāo),又要有貫徹始終、永無止境的追求。因?yàn)樯鐣?huì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步會(huì)不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學(xué)化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調(diào)整自己的知識結(jié)構(gòu),提高自己的知識水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機(jī)會(huì),使他們獲得的知識在實(shí)踐中轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗(yàn),上升為理論。
四、基本任務(wù)
人力資源部的基本任務(wù)是遵循國家的勞動(dòng)人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經(jīng)營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質(zhì),優(yōu)化人才資源,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。具體有以下內(nèi)容:
1.直接負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。
2.開展各種有效活動(dòng),密切勞資關(guān)系,協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強(qiáng)員工的向心力、凝聚力。
3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。
4.負(fù)責(zé)對員工的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,確保大廈服務(wù)質(zhì)量。
5.負(fù)責(zé)制定《員工手冊》、《勞動(dòng)合同》及大廈的人事規(guī)章制度。
6.負(fù)責(zé)同政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關(guān)系。
7.審核人力資源的財(cái)政預(yù)算和支出,做好各項(xiàng)成本控制工作。
8.負(fù)責(zé)審核大廈年度培訓(xùn)計(jì)劃和月度培訓(xùn)計(jì)劃,建立和完善大廈二級培訓(xùn)體系。
第2篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營責(zé)任書,由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對物料使用、申購、采購、入庫等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級量化管理,對質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場調(diào)研、倉庫盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購渠道暢通、質(zhì)量過硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購流程圖:(略)
第3篇 大廈物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
物業(yè)管理中心目標(biāo)管理流程
1、目的
明確中心下屬各部門、管理處及每位員工的目標(biāo)管理工作,確保貫徹按照公司質(zhì)量方針,實(shí)現(xiàn)中心總體任務(wù)目標(biāo)。
2、范圍
本手冊規(guī)定了目標(biāo)的制訂、實(shí)施、檢查與考核過程管理的內(nèi)容與要求,適用于全中心范圍內(nèi)各級目標(biāo)管理工作。
3、職責(zé)
3.1中心經(jīng)理根據(jù)公司給中心定下的目標(biāo)任務(wù),負(fù)責(zé)分解中心各職能部門、各管理處的目標(biāo)任務(wù)。
3.2管理中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任簽訂目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營指標(biāo)目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書),各職能部門負(fù)責(zé)人、各管理處主任對實(shí)現(xiàn)本職能部門和管理處的目標(biāo)任務(wù)負(fù)責(zé)。
3.3根據(jù)公司規(guī)定,配合公司對中心各職能部門和各管理處負(fù)責(zé)人及其他主管以上人員進(jìn)行評價(jià)考核。
3.4各級管理人員接照職權(quán)負(fù)責(zé)本職權(quán)范圍內(nèi)的員工的績效考核。
4、中心任務(wù)分解目標(biāo)分解和下達(dá)
4.1中心經(jīng)理根據(jù)與公司總經(jīng)理簽訂的目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)各職能部門和管理處的實(shí)際情況,將本中心的目標(biāo)分解為各職能部門、各管理處的分目標(biāo)。
4.2中心經(jīng)理安排品質(zhì)管理部擬定出各職能部門、管理處年度目標(biāo)責(zé)任書(包括經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書)。
4.3中心經(jīng)理分別與各職能部門負(fù)責(zé)人和管理處主任就下一年度的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行溝通,聽取意見,由中心經(jīng)理最終確保任務(wù)目標(biāo)。
4.4中心經(jīng)理與各職能部門負(fù)責(zé)人和各管理處主任分別簽定目標(biāo)責(zé)任書。
4.5各職能部門、各管理處根據(jù)目標(biāo)責(zé)任書,逐級進(jìn)行目標(biāo)分解落實(shí)到人,并逐級簽定目標(biāo)責(zé)任書。
5、目標(biāo)任務(wù)的考核
5.1中心經(jīng)理每季根據(jù)日常的工作和公司、中心月檢結(jié)果,對各職能部門和管理處目標(biāo)的工作情況進(jìn)行考評。根據(jù)考評結(jié)果,由中心經(jīng)理在中心例會(huì)上對各職能部門和管理處的工作開展進(jìn)行點(diǎn)評,指出不足、存在的問題和努力的方向,確保順利完成全年目標(biāo)任務(wù)。對各職能部門、各管理處未能實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo),應(yīng)組織進(jìn)行原因分析,制訂糾正措施。如確屬非本中心所能控制的原因,應(yīng)作出書面說明,報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。
5.2中心按照公司規(guī)定,每季/半年配合公司對中心主管以上人員進(jìn)行工作考核,確保工作任務(wù)能夠得以實(shí)現(xiàn)。
5.2.1中心各級管理人員每月依照公司《績效考核管理規(guī)定》的規(guī)定和相應(yīng)的工作和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求對主管以下員工進(jìn)行考評,按《**管理中心基層員工績效考核表》進(jìn)行績效評分。
5.2.2每年度末,中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司要求組織對本年度目標(biāo)責(zé)任的完成情況進(jìn)行總體評價(jià)考核,并根據(jù)公司對中心的任務(wù)目標(biāo)制訂下年度目標(biāo)。
5.2.3中心經(jīng)理及各級負(fù)責(zé)人每年度依據(jù)目標(biāo)完成情況和目標(biāo)責(zé)任書,根據(jù)公司規(guī)定確定對各級目標(biāo)責(zé)任人的獎(jiǎng)罰。
5.2.4中心與各職能部門、管理處簽定的目標(biāo)責(zé)任書、十防責(zé)任書、安全責(zé)任書、目標(biāo)考評記錄、考核評價(jià)記錄由中心綜合管理部統(tǒng)一歸檔保存。
相關(guān)質(zhì)量記錄
1.《**管理中心基層員工績效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 辦公大廈信件收發(fā)管理管理手冊
辦公大廈管理手冊:信件收發(fā)管理
1普通信件投送規(guī)定
a.規(guī)定適用于工作在**國際中心內(nèi)客戶信件的日常投送;
b.由政府郵政部門投送到**國際中心的信件一律由前臺(tái)人員接收;
c.任何投遞給客戶的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
d.收到的信件由每日信件發(fā)送人員負(fù)責(zé)信件的分揀及投送;
e.分揀人員應(yīng)先仔細(xì)核對收件人的公司名稱及單元號,再檢查該名客戶是否對郵件有特殊的要求(如放前臺(tái)等);在信件上用鉛筆標(biāo)注清楚單元號;應(yīng)再檢查一遍信封上的公司名稱及單元號與當(dāng)前在該單元的名稱相符,之后再按客戶的單元進(jìn)行投送;
f.如有單元號,但公司名稱標(biāo)注不清楚,可通過檢查客戶檔案來確認(rèn),如仍不能確認(rèn),可以通過電話方式與客戶聯(lián)系,或通過其他相關(guān)部門進(jìn)行確認(rèn),如市場租賃部人員等;
g.如已確認(rèn)不是投送到**國際中心內(nèi)客戶的信件,可在信件上貼上退信條并標(biāo)注'退'字,加蓋**國際中心郵件'收發(fā)章'后,在第二天交還郵局送信人員;
h.能夠確認(rèn)為已退租客戶的信件,如果原客戶留有聯(lián)系方式,可以通過電話通知原客戶到**國際中心取信,如無任何聯(lián)系方式,可按本規(guī)定第'g'條做退信處理;
i.長期在**國際中心的客戶要退租時(shí),應(yīng)主動(dòng)詢問客戶離開后的信件該如何投遞,通常情況下,可請客戶留下聯(lián)系電話,當(dāng)有客戶信件時(shí),以電話方式通知客戶或客戶的委托人來前臺(tái)取信。
2郵件、報(bào)刊管理規(guī)定
為規(guī)范郵件管理,確保大廈用戶郵件數(shù)正常派發(fā),制定如下規(guī)定:
a.客戶要求訂購報(bào)刊時(shí),需到郵電部門辦理預(yù)訂報(bào)刊手續(xù)。
b.客戶憑《訂閱收據(jù)》的復(fù)印件到物業(yè)管理處客戶服務(wù)部辦理備案手續(xù),由客服員在《報(bào)刊訂閱登記表》中登記報(bào)刊名稱、公司名稱、份數(shù)等。
c.管理處設(shè)掛號郵件簽收登記簿及掛號郵件退件登記簿。
d.投遞員每天把郵件、報(bào)刊送到大廈收發(fā)臺(tái)(保安部前臺(tái)),對投遞員送來的掛號信、匯票、包裹單、電報(bào)等特殊郵件,投遞員會(huì)在郵電部門的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發(fā)章'。郵件交接各環(huán)節(jié)中,交接雙方必須辦理交接手續(xù),派發(fā)郵件時(shí)應(yīng)要求用戶簽章,以便日后有據(jù)可查。
e.對平信和國內(nèi)報(bào)刊的發(fā)放,客服人員必須根據(jù)用戶提供的資料,及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)放到客戶辦公處。
f.凡有業(yè)戶投訴丟失掛號郵件,經(jīng)查核掛號郵件收發(fā)登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負(fù)責(zé)。
g.對掛號信、匯票、郵包、電報(bào)等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號碼、郵件性質(zhì)、收件公司等填寫到《掛號信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時(shí)準(zhǔn)確送達(dá)致接收人同時(shí)由該接收人在《掛號信/包裹單等記錄表》上簽收。
h.對已遷出本大廈的業(yè)戶,管理處提供1個(gè)月的平郵轉(zhuǎn)投服務(wù),遷離后的郵件由客服部單獨(dú)管理,每周通知業(yè)戶回大廈領(lǐng)取。凡屬無業(yè)戶認(rèn)收的掛號郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認(rèn)后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。
i.缺失或遲到的報(bào)刊處理:發(fā)現(xiàn)報(bào)刊未按時(shí)送到或不是訂閱的報(bào)刊時(shí),客服部負(fù)責(zé)與郵局聯(lián)系,敦促盡快補(bǔ)送。
j.發(fā)現(xiàn)郵局送來的郵件有破損時(shí),應(yīng)在登記薄上做好記錄,并有當(dāng)值主管簽字確認(rèn),客服部將'此郵件受到時(shí)已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發(fā)到業(yè)戶手中。
3郵件快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規(guī)定
a.程序適用于工作在**國際中心內(nèi)公司郵政快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;
b.接收到的快件由前臺(tái)人員負(fù)責(zé),通常情況下,該人員負(fù)責(zé)日常信件的分揀及投送;
c.掛號信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯(lián)系到客戶的第一時(shí)間內(nèi)送出;并請客戶簽收。
d.快件到達(dá)后,應(yīng)由信件收發(fā)員迅速確認(rèn)該快件的收件人是否為**國際中心內(nèi)的客戶,當(dāng)確認(rèn)為**國際中心內(nèi)的客戶后,方可接收,否則由送件人員收回;
e.所有由政府郵政部門投送到**國際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺(tái)
f.接收,接收時(shí)應(yīng)加蓋**國際中心'郵件收發(fā)章'(在暫時(shí)沒有郵件收發(fā)章時(shí),可由前臺(tái)收件人員簽收);
g.對于dhl、fd*、ups等非國家郵政部門的速遞郵件,應(yīng)由前臺(tái)人員協(xié)助送信人員聯(lián)系客戶后,由
h.郵政人員送至客戶手中;
i.任何投遞給客戶郵政的快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;
j.所有要客戶領(lǐng)取的轉(zhuǎn)交物均要求在客戶領(lǐng)取時(shí)進(jìn)行簽收;
k.對于不能當(dāng)日送出的快件,應(yīng)注明原因,并于次日繼續(xù)聯(lián)系客戶,直至送出為止。
l.客服主管隨時(shí)監(jiān)督信件收發(fā)人員遞送物件情況,保證所有物件遞交的安全及準(zhǔn)確性。
第5篇 某辦公大廈告示欄設(shè)置使用管理程序
辦公大廈告示欄設(shè)置與使用管理程序
a.告示欄的設(shè)置
為了能將管理中心的各項(xiàng)工作安排及時(shí)通知客戶,為了加強(qiáng)管理中心與客戶之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設(shè)置告示欄,以方便客戶。
b.公告欄使用管理程序
1]前言
●公告欄的定義:管理中心設(shè)置在首層大堂明顯位置,用于張貼**國際中心物業(yè)管理中心針對**國際中心內(nèi)全體客戶之重要公告,及發(fā)布重要信息時(shí)使用的設(shè)施稱為公告欄。
●設(shè)置目的:**國際中心物業(yè)管理中心設(shè)置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時(shí)知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶的日常辦公。
●批準(zhǔn)實(shí)施:由物業(yè)部統(tǒng)一安排,經(jīng)管理中心物業(yè)總經(jīng)理審核后批準(zhǔn)實(shí)施。
2]公告欄內(nèi)公告的張貼
●公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)客服經(jīng)理批準(zhǔn)后方可張貼。
●除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mm×210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時(shí),均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。
●張貼及撤換公告的工作由大物業(yè)助理負(fù)責(zé)。
●公告的張貼及撤換時(shí)間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時(shí)間確定,具體情況可參照以下2條處理:
如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準(zhǔn)備工作,則張貼工作在公告時(shí)間生效前48小時(shí)(2天)完成。
如公告所載信息需要提前告之客戶做好準(zhǔn)備工作,需在所載信息生效前72小時(shí)(3天)將公告張貼在公告欄內(nèi)。
3]公告欄具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來確定:
●1張公告時(shí),此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。
●當(dāng)有2張公告時(shí),2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時(shí)其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。
●當(dāng)有3張公告時(shí),當(dāng)三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時(shí),則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠(yuǎn),右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。
●當(dāng)有4張公告時(shí),前三張的張貼位置同'c.';有3張公告時(shí),第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。
●當(dāng)有5張公告時(shí),左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●當(dāng)有6張公告時(shí),其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照'c'及'd'。
●如兩張公告的生效日期相同時(shí),則已公告序號小的排在較早的位置上。
c.公告欄內(nèi)公告的撤消
1]公告的有效日期已到期時(shí),由物業(yè)助理于到期當(dāng)日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交客服經(jīng)理確認(rèn)收回簽字。如有特殊情況未能按時(shí)撤消公告,大物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)上報(bào),由客服經(jīng)理跟進(jìn)處理。
2]公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項(xiàng)第5]條的規(guī)定對剩余的公告進(jìn)行重新排列。
3]所有撤消的公告由物業(yè)客服助理進(jìn)行存檔。
第6篇 某大廈商場物業(yè)入伙裝修管理資料
大廈商場物業(yè)入伙裝修管理的資料
一、入伙流程
驗(yàn)證→資料發(fā)放→交費(fèi)
二、驗(yàn)證
商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)主或承租人須提供以下資料:
1)購房合同或租賃合同復(fù)印件一份;
2)身份證復(fù)印件一份。
三、資料發(fā)放與保管
1)管理處發(fā)給以下資料:
a.住戶手冊(每個(gè)經(jīng)營單位一冊)
b.業(yè)主公約
c.《住宅裝修管理規(guī)定》
d.大廈商場裝修管理規(guī)定
e.臨時(shí)用電管理規(guī)定
f.安裝空調(diào)管理規(guī)定(附空調(diào)安裝平面示意圖)
g.防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定(附式樣平面示意圖)
h.收費(fèi)項(xiàng)目一覽表
i.裝修申請表:申請裝修時(shí)填寫,并返原件給管理處存檔。
2)管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進(jìn)行建檔編號,檔案中應(yīng)包括內(nèi)容:
a.承租合同復(fù)印件和承租人身份證復(fù)印件
b.裝修申請表及裝修平面圖等資料
c.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
四、交費(fèi)
1)管理服務(wù)費(fèi):
以購房合同或承租合同簽定之日為準(zhǔn),當(dāng)月15日前(含15日)計(jì)收全月管理服務(wù)費(fèi)。當(dāng)月15日以后計(jì)收半月管理服務(wù)費(fèi)。
2)水電周轉(zhuǎn)金(依據(jù)當(dāng)?shù)厥杖?biāo)準(zhǔn)):
a.時(shí)間:辦理入伙時(shí)交納;
b.標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)其經(jīng)營方式和內(nèi)容所需用電量,在申請裝修時(shí)交納;
c.退款:在供電局和自來水公司辦理接管托收后,憑收據(jù)到管理處辦理退款手續(xù)(前提:無拖欠水電費(fèi))。
3)工本費(fèi)。
4)其他:
需由業(yè)主或承租人出錢,由管理處統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目,如:
a.陽臺(tái)統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)和防盜窗;
b.室外空調(diào)架;
c.信箱款。
第7篇 大廈小區(qū)消防管理程序
小區(qū)(大廈)消防管理程序
1.目的
加強(qiáng)所轄區(qū)域的消防管理,保障客戶和公司生命、財(cái)產(chǎn)的安全。
2.范圍
適用于公司各管理處。
3.職責(zé)
3.1總經(jīng)理為消防安全第一責(zé)任人,總經(jīng)理授權(quán)總經(jīng)理助理全面負(fù)責(zé)消防安全工作的組織落實(shí)和監(jiān)督總結(jié),建立防火安全責(zé)任制度。
3.2品質(zhì)管理部協(xié)助總經(jīng)理助理落實(shí)和監(jiān)督公司各管理處的消防工作,督促完善防火安全責(zé)任制度。
3.3各管理處經(jīng)理為消防安全的直接責(zé)任人,具體負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施、培訓(xùn)、演習(xí)、檢查、完善消防設(shè)施,組建義務(wù)消防隊(duì),制定并實(shí)施滅火方案。
3.4各管理處經(jīng)理指定的消防管理人員為本部門消防安全的責(zé)任人,負(fù)責(zé)本部門防火宣傳及安全檢查,消除火險(xiǎn)隱患,熟悉周圍環(huán)境,及時(shí)制止、糾正違章行為,參加現(xiàn)場滅火救災(zāi)工作。
4.方法和過程控制
4.1各管理處應(yīng)制定本部門的滅火方案、義務(wù)消防隊(duì)人員名單。各管理處經(jīng)理在消防機(jī)關(guān)和總經(jīng)理助理指導(dǎo)下,執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)防火安全措施,負(fù)責(zé)做好管轄范圍內(nèi)的防火安全工作。
4.2各管理處在員工的季度考評中必須包括相應(yīng)的消防知識考評,安全員必須會(huì)使用滅火器、消防水帶,保潔員必須會(huì)使用滅火器,知道疏散人員的方法,安全員負(fù)責(zé)消防器材的檢查及保養(yǎng)。
4.3定人、定時(shí)、定方案地消除火險(xiǎn)隱患,每年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(演習(xí)時(shí)必須實(shí)際使用消防水帶、滅火器)。演習(xí)前一周制定演習(xí)方案并品質(zhì)部參于評定,演習(xí)后應(yīng)有相應(yīng)的圖文記錄,并將演習(xí)情況記錄在《消防演習(xí)情況記錄表》上。
4.4各管理處每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,參加人員以本部門安全員為主(在崗安全員可不在緊急集合之內(nèi)),須準(zhǔn)確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點(diǎn)的時(shí)間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。各管理處緊急集合的指定地點(diǎn)及所需時(shí)間由品質(zhì)部核定,對緊急集合中不能達(dá)到要求的人員,在月度考評中予以體現(xiàn),對緊急集合中無故缺勤、拖延人員要予以嚴(yán)肅處分。
4.5定期組織檢查、維修保養(yǎng)消防器材及設(shè)備。
4.6積極配合消防機(jī)關(guān)對消防工作的檢查和指導(dǎo)。
4.7每位員工應(yīng)熟悉自己的崗位環(huán)境、操作設(shè)備及所使用物品的情況,熟悉安全出口的位置和消防器材的具體擺放位置,懂得消防器材的具體使用方法,指揮監(jiān)控中心主管監(jiān)督消防器材設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。
4.8發(fā)現(xiàn)有異味、異聲等異常現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告指揮監(jiān)控中心進(jìn)行核實(shí),并采取有效措施處理。
4.9保持樓梯、走道和出口暢通無阻,妥善維護(hù)樓梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明設(shè)施。嚴(yán)禁貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各類劇毒物品。
4.10在防火范圍內(nèi),辦公和商場裝修面積在50平方米以下的,由管理處負(fù)責(zé)審核;超過50平方米的應(yīng)報(bào)消防機(jī)關(guān)審核,經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料,使用易燃或可燃材料的,必須經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并進(jìn)行防火處理。
4.11客戶進(jìn)行室內(nèi)裝修,在需要增設(shè)電氣線路或改裝燃?xì)夤芫€等較大作業(yè)前,必須報(bào)管理處批準(zhǔn)。管理處須要求施工人員嚴(yán)格按管理處要求的規(guī)定進(jìn)行施工。
4.12各管理處須有小區(qū)(大廈)的地下煤氣管網(wǎng)圖,小區(qū)內(nèi)須挖掘地面的施工,必須到管理處辦理申報(bào)手續(xù),經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可動(dòng)工。具備使用管道液化石油氣條件的小區(qū)(大廈)客戶,嚴(yán)禁使用瓶裝液化石油氣。
4.13各小區(qū)(大廈)應(yīng)有地面層消防設(shè)施平面圖并懸掛于指揮監(jiān)控中心,圖中標(biāo)注滅火器、消防栓、水流接合器等消防設(shè)施的位置。高層樓宇每層明顯位置必須設(shè)置消防疏散示意圖。
4.14任何人員不得隨意啟動(dòng)消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、送、排煙閥、破玻璃報(bào)警按鈕等消防設(shè)備,不得隨意動(dòng)用消防器材和消防水。
4.15大廈應(yīng)配有足夠的消防用沙,不得挪做它用,煙感、溫感、噴頭未經(jīng)許可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理處須有滅火作戰(zhàn)示意圖,并懸掛于消防指揮中心,消防設(shè)施清單也應(yīng)存放于指揮中心。
4.17小區(qū)(大廈)內(nèi)的裝修現(xiàn)場必須配有足夠的滅火器,禁止施工人員在施工現(xiàn)場做飯、吸煙、使用明火。
4.18火警、火災(zāi)的處理方法
4.18.1任何人員發(fā)現(xiàn)火情時(shí),應(yīng)立即就近取用滅火器滅火,同時(shí)立即向指揮中心報(bào)警。
4.18.2接到火警通知后,中心人員要保持鎮(zhèn)定,要求現(xiàn)場人員講明火警地點(diǎn)、燃燒物質(zhì)、火勢情況等,并隨時(shí)向指揮中心匯報(bào)火情。
4.18.3中心值班人員根據(jù)火情,立即通知各崗位禁止無關(guān)人員、車輛進(jìn)入現(xiàn)場,通知有關(guān)人員組織疏散;立即關(guān)閉著火區(qū)域煤氣閥、電源,同時(shí)將火警情況報(bào)告給消防總指揮。
4.18.4消防總指揮接到通知后,立即趕到現(xiàn)場并成立現(xiàn)場臨時(shí)指揮部(由安全管理當(dāng)值負(fù)責(zé)人組織),同時(shí)組織全體人員布置救災(zāi)工作及現(xiàn)場救護(hù)工作,并向總經(jīng)理和總經(jīng)理助理匯報(bào)。安排設(shè)備責(zé)任人切斷煤氣總閥及市電,同時(shí)將應(yīng)急電源投入使用。
4.18.5火勢擴(kuò)大到三級(猛烈階段)時(shí),啟動(dòng)消防泵和噴淋泵,使用緊急廣播通知客戶離開房間,在場工作人員指揮客戶從消防樓梯安全疏散,禁止乘客搭乘電梯,消防救護(hù)人員通過消防專用通道進(jìn)行滅火工作(大廈)。
4.18.6火勢較大的情況下,應(yīng)立即撥打火警電話119,通知公安消防部門進(jìn)行搶救,并向社會(huì)求助。組織接應(yīng)小組,負(fù)責(zé)引導(dǎo)、配合外界增援隊(duì)伍。
4.18.7管理處積極協(xié)助消防部門做好火災(zāi)現(xiàn)場的保護(hù)工作。
4.19品質(zhì)部至少每半年組織一次專業(yè)人員對各管理處進(jìn)行防火安全檢查,填寫《治安、消防安全巡查記錄表》,并監(jiān)督整改措施的落實(shí)情況,保存相關(guān)質(zhì)量記錄。
4.20消防滅火器材要按國家規(guī)定,每年進(jìn)行年檢、校驗(yàn)、維修、保養(yǎng),確保能正常使用。
5.引用標(biāo)準(zhǔn)
《中華人民共和國消防法》
《新建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》
《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》
6.質(zhì)量記錄和表格
《消防演習(xí)情況記錄表》
《消防設(shè)施清單》
《緊急集合情況記錄表》
《治安、消防安全巡查記錄表》
《緊急事件處理記錄表》
第8篇 x大廈保安部的管理范圍
大廈保安部的管理范圍
保安部的主要職能是負(fù)責(zé)大廈的安全保衛(wèi)工作,其管理范圍,根據(jù)公安機(jī)關(guān)治安管理的范圍、基層保衛(wèi)組織的職責(zé)和社會(huì)治安防范責(zé)任條例的有關(guān)規(guī)定,主要包括大廈保衛(wèi)、大廈內(nèi)部治安秩序管理、大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處、大廈事故的預(yù)防和查處、大廈消防管理、大廈安全監(jiān)控室的管理六個(gè)方面。
一.大廈保衛(wèi)
大廈保衛(wèi),是指保安部組建并使用專門力量,對內(nèi)部的重要目標(biāo)、場所、出入口進(jìn)行守護(hù)或巡邏,以維護(hù)公共秩序,預(yù)防違法犯罪和治安災(zāi)害事故發(fā)生的專門工作。
大廈保衛(wèi)的范圍,主要在大廈內(nèi)部及大廈周圍通道部分。保衛(wèi)的主要目標(biāo)通常有大廈的出入口、大堂、寫字間樓面、庫房、車庫、商場、娛樂場所等。
大廈保衛(wèi)的主要特點(diǎn)是公開性、預(yù)防性和服務(wù)性。大廈保衛(wèi)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩帶標(biāo)志,以公開的身份進(jìn)行保衛(wèi)工作。其工作主要是掌握人員、車輛進(jìn)出的情況,控制違章物品,發(fā)現(xiàn)事故苗子,制止違法犯罪現(xiàn)象。大廈保衛(wèi)的最大特點(diǎn),是既要保衛(wèi)大廈安全,又要兼顧服務(wù),如有禮貌回答客人的詢問,為客人指路,介紹情況,處理某些簡單事務(wù),與有關(guān)人員取得聯(lián)系等。
大廈的保衛(wèi)工作分為定點(diǎn)保衛(wèi)和巡邏兩大類。定點(diǎn)保衛(wèi)指崗位固定的保衛(wèi)工作,如門衛(wèi)、停車場及車道管理等。巡邏指保安人員在指定區(qū)域內(nèi)巡察,以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種不安全因素和違法犯罪行為。巡邏的路線應(yīng)與固定保衛(wèi)崗位配合,根據(jù)大廈的設(shè)備設(shè)施及白天、夜間的不同情況分別制定。在保衛(wèi)工作中發(fā)現(xiàn)問題,應(yīng)弄清情況,防止事態(tài)發(fā)展,并及時(shí)報(bào)告保安部或其他有關(guān)部門。
二.大廈內(nèi)部治安秩序管理
大廈的內(nèi)部治安管理,是指保安部在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下對大廈內(nèi)部的公共秩序進(jìn)行管理,以保護(hù)客戶、員工和大廈的人身及財(cái)產(chǎn)安全。
大廈內(nèi)部治安秩序管理還包括大廈內(nèi)危險(xiǎn)物品、易燃和易爆化學(xué)品的管理、大廈內(nèi)車輛交通及停放的秩序管理和大廈內(nèi)治安動(dòng)態(tài)信息的收集和處置。
三.大廈內(nèi)部違法犯罪案件的查處
保安部負(fù)責(zé)對大廈內(nèi)部發(fā)生的違法犯罪案件的查處工作并提出處理意見,報(bào)請公安機(jī)關(guān)審批。作為公安機(jī)關(guān)的基層組織,保安部還應(yīng)完成公安和安全機(jī)關(guān)交辦的各項(xiàng)任務(wù),協(xié)助公安機(jī)關(guān)偵破案件。
保安部在查處大廈內(nèi)部違法犯罪案件的職責(zé)權(quán)限為:
(一)負(fù)責(zé)刑事治安案件和調(diào)查取證工作,填寫'治安案件處理報(bào)告表',并提出處理意見,連同案件全部材料,報(bào)請公安機(jī)關(guān)審批;
(二)組織犯罪嫌疑線索的調(diào)查;
(三)查處大廈內(nèi)部的破壞事故和治安災(zāi)害事故;
(四)查處大廈內(nèi)部的非正常死亡事件。
四.大廈事故的預(yù)防和查處
事故指意外的損失或?yàn)?zāi)禍。大廈事故,主要是指在大廈內(nèi)部意外發(fā)生的/造成物質(zhì)損失和人身傷亡的變故和災(zāi)禍.
事故具有兩個(gè)顯著特征:①造成了一定的物質(zhì)損失或人身傷亡。相比較而言后果
較為嚴(yán)重,未造成后果的不算事故。②事故的發(fā)生超出人們的正常設(shè)想,一般都
是意外發(fā)生的。
保安部在預(yù)防和追查事故中的職責(zé):
(一)同總經(jīng)理辦公室和工程部等部門,建立安全操作制度。開展安全檢查,進(jìn)行安全教育,防止各類事故的發(fā)生。
(二)協(xié)同有關(guān)部門調(diào)查治安災(zāi)害事故,屬責(zé)任事故的由有關(guān)部門處理,屬破壞或破壞嫌疑事故的,由保安部負(fù)責(zé)追查處理。
(三)負(fù)責(zé)追查破壞或破壞嫌疑事故,處理制造破壞事故的犯罪分子。
(四)在大廈總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,積極參加自然災(zāi)害事故的搶險(xiǎn)救災(zāi),維護(hù)秩序,及時(shí)打擊和處理乘機(jī)作亂的違法犯罪分子。
五.大廈消防管理
保安部在消防管理機(jī)關(guān)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,認(rèn)真貫徹'預(yù)防為主'的工作原則,具體做好大廈火情、火警、火災(zāi)的預(yù)防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部門應(yīng)系統(tǒng)計(jì)劃大廈的整體防火安全管理,根據(jù)消防部門的有關(guān)'軟、硬'件設(shè)施要求,認(rèn)真加以逐項(xiàng)落實(shí),對重要的給水系統(tǒng)(如:冰箱、豎管、消火栓、消防泵等)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(如:煙感、溫感等)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)(如:噴淋等),要堅(jiān)持定時(shí)定期檢查,確保這些系統(tǒng)始終處于臨戰(zhàn)實(shí)用完好有效的狀態(tài)。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,認(rèn)真制定、不斷完善、健全大廈內(nèi)部消防管理制度和消防設(shè)備、器材的落實(shí)情況,定期檢查大廈及各部門執(zhí)行落實(shí)情況。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,要及時(shí)予以改進(jìn),對有關(guān)部門在消防管理工作中存在的問題,隱患、漏洞應(yīng)發(fā)給安全防范整改通知書,責(zé)成進(jìn)行改進(jìn)并對整改情況進(jìn)行復(fù)查,直至落實(shí)為止。
(三)健全大廈消防組織機(jī)構(gòu),明確專門管理人員,認(rèn)真開展對大廈內(nèi)部員工消防業(yè)務(wù)知識的教育。及時(shí)記錄消防活動(dòng)的內(nèi)容、防火安全檢查、火情、火警、火災(zāi)發(fā)生的情況并立有大廈要害部門、消防設(shè)施、器材等位置的大廈平面圖,對大廈的所有消防設(shè)施、設(shè)備、器材都應(yīng)逐個(gè)登記、存檔。
(四)對外來施工單位進(jìn)行工程動(dòng)火施工的申請,要嚴(yán)格三級審批制度,按動(dòng)火作業(yè)安全管理規(guī)定,認(rèn)真審核,逐級報(bào)批并在動(dòng)火作業(yè)期間加強(qiáng)現(xiàn)場的檢查管理,同時(shí)對外來施工人員加強(qiáng)防火、動(dòng)火方面的安全宣傳,以保證安全。
六.大廈安全監(jiān)控室的管理
目前高檔寫字樓的監(jiān)控室一般由消防控制系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、通信聯(lián)絡(luò)和廣播系統(tǒng)、時(shí)鐘和其他控制系統(tǒng)等5個(gè)系統(tǒng)并聯(lián)組成。大廈安全監(jiān)控室集合了現(xiàn)代化的安全設(shè)施,可以有效地預(yù)防、發(fā)現(xiàn)控制和打擊違法犯罪活動(dòng)和災(zāi)害事件的發(fā)生,對突發(fā)事件可以作出快速反應(yīng)。
保安部在加強(qiáng)安全監(jiān)控室的管理方面,主要任務(wù)是:
(一)提出安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(二)組建安全監(jiān)控設(shè)施的配置方案;
(三)制定、健全安全監(jiān)控室的管理制度和安全監(jiān)控的崗位責(zé)任制度。
第9篇 辦公大廈綠化管理手冊
辦公大廈管理手冊:綠化管理
a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定
1] 人人都有義務(wù)維護(hù)場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。
2] 不準(zhǔn)攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不準(zhǔn)損壞綠地及花木保護(hù)設(shè)施。
4] 不準(zhǔn)人為踐踏綠地和車輛跨越。
5] 不準(zhǔn)在綠化地帶堆放雜物。
6] 不準(zhǔn)在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。
7] 當(dāng)人為造成花木、綠地及保護(hù)設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)行罰款處理。
b.場內(nèi)部盆栽植物的管理
1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時(shí)期的特殊要求,追施化學(xué)肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。
2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。
3] 澆水:根據(jù)植物的特點(diǎn),每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時(shí)干、時(shí)濕。
4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習(xí)性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。
c.場外部草坪植物的管理
1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時(shí)間(上、中、晚)和澆水量。
2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。
3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進(jìn)行清除并對土地進(jìn)行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。
4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進(jìn)行修剪整形,但此一項(xiàng)目通常在冬季進(jìn)行。
5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實(shí)施綜合治理,通常在病蟲率高時(shí),施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。
6] 禁止事項(xiàng):禁止踏入草坪并在樹臺(tái)枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴(yán)禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴(yán)禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。
7] 防止損壞:加強(qiáng)宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預(yù)防在先。
8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動(dòng)多塵土飛揚(yáng),會(huì)影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。
d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)
1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。
2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。
3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。
4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。
5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。
6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。
7] 各類植物無病蟲害。
8] 嚴(yán)格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。
第10篇 迪賽大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
賽迪大廈物業(yè)管理質(zhì)量檢驗(yàn)控制程序
1.目的
規(guī)范服務(wù)過程和服務(wù)結(jié)果的檢驗(yàn),確保公司所提供服務(wù)的質(zhì)量能夠符合要求。
2.范圍
適用于項(xiàng)目執(zhí)行部對服務(wù)質(zhì)量的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)按《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》規(guī)定,對全公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行管理和控制。
3.2項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目執(zhí)行部各部服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
3.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬各對客服務(wù)部門和人員,負(fù)有服務(wù)質(zhì)量的直接責(zé)任,必須認(rèn)真自檢。
3.4項(xiàng)目執(zhí)行部各級管理人員負(fù)責(zé)職權(quán)內(nèi)日常服務(wù)過程的檢查和有效控制。
3.5各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門提供服務(wù)過程及服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和檢查,并及時(shí)對不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。
4.程序
4.1直接為用戶提供服務(wù)的部門/人員,必須在提供服務(wù)的過程中進(jìn)行自檢,及時(shí)糾正不合格項(xiàng)。
4.2各部門管理人員負(fù)責(zé)對所轄范圍內(nèi)服務(wù)質(zhì)量的日檢和周檢,對發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)執(zhí)行《不合格品控制程序》規(guī)定,及時(shí)對不合格項(xiàng)進(jìn)行糾正和記錄。
4.2.1各部門主管級人員,每天不少于一次對所管轄范圍內(nèi)作業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)過程和物業(yè)維護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。
4.2.2部門經(jīng)理每天不少于一次對本部門主管人員的工作進(jìn)行抽查,每次抽查內(nèi)容不少于總工作量的20%或每周不少于一次對本部門工作的全面檢查。
4.2.3項(xiàng)目執(zhí)行部總經(jīng)理每周不少于一次對服務(wù)工作進(jìn)行抽查。
4.2.4各部門質(zhì)量檢驗(yàn)員負(fù)責(zé)本部門服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督和檢查,并對發(fā)生的不合格項(xiàng)采取的糾正措施進(jìn)行跟蹤檢查和驗(yàn)證,并負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量記錄的統(tǒng)計(jì)工作,并將《月質(zhì)量檢查統(tǒng)計(jì)表》報(bào)質(zhì)量控制部。
4.3項(xiàng)目執(zhí)行部所屬質(zhì)量控制部每月負(fù)責(zé)對項(xiàng)目執(zhí)行部的各部門進(jìn)行一次服務(wù)質(zhì)量抽查,并填寫《質(zhì)量檢查記錄表》。每月對各部門的檢查結(jié)果進(jìn)行匯總,并將《質(zhì)量工作綜合分析表》報(bào)公司質(zhì)量保證部。
4.4公司質(zhì)量保證部負(fù)責(zé)公司《質(zhì)量檢驗(yàn)程序》的實(shí)施和控制,每月對公司各級部門的質(zhì)量檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行抽查和驗(yàn)證。并根據(jù)各部門的質(zhì)量檢查結(jié)果進(jìn)行評價(jià)分析,及時(shí)對存在的不合格項(xiàng)采取糾正措施和預(yù)防措施。
4.5為用戶提供的特殊服務(wù)應(yīng)由用戶在服務(wù)記錄上簽字確認(rèn)或簽署意見,以此作為服務(wù)質(zhì)量的驗(yàn)證依據(jù)。
5.監(jiān)督執(zhí)行
各部門經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行。
6.支持性和相關(guān)性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 z大廈物業(yè)管理防火組織
大廈物業(yè)管理防火組織
根據(jù)公安部第61號令及中華人民共和國消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級防火責(zé)任制,由各級部門職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個(gè)重要部分,使防火工作經(jīng)常化、制度化,以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。
本大廈設(shè)四級防火組織,任命三級防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊(duì)。(具體人員名單以當(dāng)時(shí)在職名冊為準(zhǔn))
一級防火責(zé)任人:總經(jīng)理
二級防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任
三級防火責(zé)任人:各部門班長、副班長擔(dān)任
四級防火責(zé)任人:各在崗員工
消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長:秩序維護(hù)部經(jīng)理
各級防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊(duì)長職責(zé)
一級防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)
總經(jīng)理:z
一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;
二.確定逐級消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;
三.組織防火檢查,督促落實(shí)火災(zāi)隱患整改,及時(shí)處理涉及消防安全的重大問題;
四.建立義務(wù)消防隊(duì);
五.組織制定符合本大廈實(shí)際的滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案,并實(shí)施演練;
六.批準(zhǔn)年度消防工作計(jì)劃及有關(guān)經(jīng)費(fèi)。
二級防火責(zé)任人職責(zé):(14人)
部門經(jīng)理、主管:*****、(保潔公司駐場經(jīng)理)
一.認(rèn)真執(zhí)行消防法規(guī),對本部門的消防安全管理工作負(fù)責(zé),組織實(shí)施部門防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制;
二.立足自防自救,對部門員工進(jìn)行經(jīng)常性防火安全教育;
三.布置、組織、檢查、總結(jié)本部門消防安全工作,定期向上級報(bào)告工作情況;
四.組織領(lǐng)導(dǎo)本部門的人員補(bǔ)救火災(zāi)事故,保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場,追查處理火警事故,協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。
三級防火責(zé)任人職責(zé):( 人)
領(lǐng)班、副班長:*****
一.組織實(shí)施崗位防火責(zé)任制;
二.積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé);
三.協(xié)助部門經(jīng)理做好消防管理工作;
四.每天檢查崗位消防安全工作。
四級防火責(zé)任人職責(zé):(人)
各部門員工:
財(cái)務(wù)部:
客戶中心:
行政人事部:
工程部:工程部全體員工
秩序維護(hù)部:******
一、學(xué)習(xí)及掌握消防科學(xué)知識,嚴(yán)格遵守消防法規(guī),熟悉消防設(shè)備使用;
二、落實(shí)崗位防火責(zé)任制,積極主動(dòng)地做好消防安全工作;
三、積極參加消防培訓(xùn)及執(zhí)行義務(wù)消防員職責(zé)。
消防安全管理人職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.擬定年度消防計(jì)劃,組織實(shí)施日常消防安全管理工作;
二.擬定消防安全工作的資金投入和組織保障方案;
三.在員工中開展消防知識、技能的宣傳教育和培訓(xùn),組織滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的實(shí)施及演練;
四.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長職責(zé):(1人)
秩序維護(hù)部經(jīng)理:
一.組織制訂消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程并檢查督促其落實(shí);
二.組織實(shí)施消防檢查和火災(zāi)隱患整改工作;
三.組織實(shí)施對本單位消防設(shè)施滅火器和消防器材安全標(biāo)志的維護(hù)保養(yǎng),確保其完好有效,確保疏散通道和安全出口暢通;
四.組織管理義務(wù)消防隊(duì);
五.協(xié)助一級防火責(zé)任人做好其他消防管理工作。
防火架構(gòu)圖(略)
第12篇 大廈業(yè)主手冊-公共秩序管理
大廈《業(yè)主手冊》:公共秩序管理
一、本大廈實(shí)行全封閉管理,設(shè)有24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏和消防監(jiān)控以及客戶服務(wù)中心熱線電話,負(fù)責(zé)大廈的秩序維護(hù)指揮、聯(lián)絡(luò)、調(diào)度以及處理緊急事故。
二、本大廈各主要入口均由秩序維護(hù)員守衛(wèi),業(yè)戶進(jìn)出各主入口時(shí),若負(fù)責(zé)守衛(wèi)的秩序維護(hù)員為履行職責(zé)要求出示證件時(shí),請予以積極配合,如有不便,敬請?jiān)彙?/p>
三、為保障您同其它客戶財(cái)產(chǎn)安全,敬請各客戶、租戶在搬出大件物品時(shí),請到客戶服務(wù)中心辦理《物品放行條》登記手續(xù),經(jīng)業(yè)主簽名確認(rèn),秩序維護(hù)員檢查后可放行。
四、為確保您的人身及財(cái)產(chǎn)不受侵害,秩序維護(hù)員、管理員有權(quán)對進(jìn)內(nèi)的陌生人士進(jìn)行詢問,請向貴親友解釋此乃為加強(qiáng)大廈內(nèi)的秩序維護(hù)措施,若有不便,敬請?jiān)?。若您由外面進(jìn)入大堂時(shí),請留意是否有陌生人士跟隨,提防隨門而入,若有懷疑可立即通知秩序維護(hù)部施援。
五、為維護(hù)公共秩序,客戶不得將小販與推銷員帶入大廈內(nèi)進(jìn)行交易。未經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn),嚴(yán)禁任何公司或機(jī)構(gòu)在大廈范圍內(nèi)進(jìn)行推銷或業(yè)務(wù)咨詢活動(dòng)。
六、客戶應(yīng)自覺維護(hù)大廈的安全,不得在屋內(nèi)裝置生產(chǎn)動(dòng)力設(shè)施,不得存放易燃、易爆和其它對公共安全構(gòu)成威脅的物品,并嚴(yán)禁在大廈內(nèi)燃放煙花、爆竹。
七、為防避罪案的發(fā)生,請謹(jǐn)記以下事項(xiàng):
1、有人來訪,請辨認(rèn)來訪者身份,再開啟您的家門。遇推銷人員糾纏或可疑分子應(yīng)立刻通知客戶服務(wù)中心處理。
2、凡物業(yè)管理公司工作人員,因工作需要,進(jìn)入您的房間時(shí),請認(rèn)清其工作牌上的姓名。遇未帶工作牌稱為物業(yè)管理公司的工作人員,請一律拒絕入內(nèi),并可致電大廈服務(wù)中心查詢。
3、凡遇自稱公共機(jī)構(gòu)或政府工作人員,必須清楚檢驗(yàn)其證件,如有懷疑,應(yīng)及時(shí)致電該機(jī)構(gòu)驗(yàn)證或求援客戶服務(wù)中心。
4、為了您安全著想,請勿將大量現(xiàn)金和貴重物品存放家中。
5、外出時(shí),請關(guān)閉好所有的門窗;黑夜時(shí),室內(nèi)最好留有適度的燈光,切勿將兒童單獨(dú)留在室內(nèi),避免發(fā)生危險(xiǎn);如需長期外出,應(yīng)關(guān)好室內(nèi)水、電、氣總閥,同時(shí)最好知會(huì)大廈服務(wù)中心,以便物業(yè)管理公司做好相應(yīng)監(jiān)控措施。
八、消防安全知識
(一)私人地方
大廈實(shí)行客戶防火責(zé)任制,各戶主為其住房的當(dāng)然防火責(zé)任人,必須負(fù)責(zé)做好其所屬范圍的防火安全工作。
1、小心處理燃燒的香燭、煙蒂等火種,火柴、打火機(jī)等應(yīng)遠(yuǎn)離兒童。
2、如發(fā)生可燃?xì)怏w泄漏,應(yīng)迅速打開門窗通風(fēng),切勿在現(xiàn)場吸煙、使用明火和任何易產(chǎn)生火花的物品,如:開啟室內(nèi)電掣、電器、打電話等,以免因此產(chǎn)生電火花引爆混合氣體,同時(shí),在安全的地方致電客戶服務(wù)中心。
3、不可在同一插座接駁太多電器,以免電線負(fù)荷過度;不可將散落電線直接接駁到插座,應(yīng)使用合適的插頭。當(dāng)發(fā)生危險(xiǎn)時(shí),應(yīng)即時(shí)拉閘。
4、建議每戶購置必要的滅火器等家用消防器材和購買火災(zāi)保險(xiǎn)。
(二)公共地方
1、請牢記所有走火樓梯所在的位置及安全疏散出口,為了個(gè)人及公眾安全,切勿阻塞走火樓梯及安全疏散出口。
2、嚴(yán)禁在公共地方焚燒冥紙,元寶或燃點(diǎn)香燭,以免影響他人及發(fā)生火警、火災(zāi)。
3、公共地方嚴(yán)禁擺放單車、鞋柜等雜物,以保證公共地方的通暢及安全。
4、請自覺愛護(hù)大廈內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備并教育子女切勿移玩這些設(shè)備。
5、發(fā)生火警或火災(zāi)時(shí),馬上采取下列各項(xiàng)措施,以減輕災(zāi)害:
(1)保持鎮(zhèn)定,不要驚慌;
(2)撥打'119'(說清楚您住所的路名、樓層房號、門牌號碼、引起火災(zāi)的原因、您的姓名及聯(lián)系電話等);
(3)打破就近的火警鐘玻璃,按響警鐘;
(4)關(guān)閉室內(nèi)電源總閘和燃?xì)饪傞l及門窗;
(5)電話告知客戶中心,并通知鄰里;
(6)在可能情況下,嘗試用消防喉或滅火器滅火,但切勿把自己置身于危險(xiǎn)之中;
(7)煙霧濃密時(shí),應(yīng)以濕毛巾捂住鼻孔并貼地面爬行,以免吸入濃煙窒息;
(8)聽從消防工作人員的統(tǒng)一指揮;
(9)如火勢無法控制,應(yīng)迅速從安全出口跑到首層空地,切勿搭乘電梯逃生。
九、消防設(shè)施
1、消防設(shè)備(報(bào)警器、滅火器、消防水喉、消防水管等)設(shè)置在各樓層的消防栓箱內(nèi)或天花板上,非特殊情況不得擅自移動(dòng),如遇火情,業(yè)戶有權(quán)使用以上設(shè)備進(jìn)行滅火自救。
2、禁止損壞消防設(shè)備、設(shè)施,物業(yè)管理公司有權(quán)搬離障礙物和更換受到破環(huán)的設(shè)備和設(shè)施,由責(zé)任者負(fù)責(zé)所有由此而產(chǎn)生的費(fèi)用。
3、了解樓宇內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,熟悉消防疏散圖,熟悉火災(zāi)報(bào)警急救措施。
4、消防中心定期測試所有公共消防設(shè)備和進(jìn)行消防演習(xí)。測試或演習(xí)前,會(huì)預(yù)先發(fā)出通告,聽到試驗(yàn)警鐘時(shí),不必驚慌,在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間,消防中心將邀請業(yè)戶參加消防演習(xí)。
十、可疑物件及恐嚇電話的處理
1、如發(fā)現(xiàn)可疑物件應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理公司,切勿觸摸,并指引行人遠(yuǎn)離該處,如明顯地屬危險(xiǎn)品或爆炸品應(yīng)立即向110施援。
2、接獲任何恐嚇電話或有危險(xiǎn)性發(fā)生的電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對方詳談,留意來電者背景、動(dòng)機(jī)及有任何要求,建議您的電話設(shè)置來電顯示功能。
十一、盜竊案處理
如有盜竊案發(fā)生,請立即向警方報(bào)案,同時(shí)通知大廈服務(wù)中心,并保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場。在公安人員未到現(xiàn)場調(diào)查取證之前,不可對現(xiàn)場進(jìn)行任何清理和破壞。
十二、水浸事件的處理
1、業(yè)戶如發(fā)現(xiàn)水浸情況,首先關(guān)閉水總閥,切勿觸及電源并立即通知大廈服務(wù)中心事發(fā)位置,以便及時(shí)安排搶修。
2、如需疏散,請關(guān)妥門窗。轉(zhuǎn)移重要物品及重要文件,盡快離開發(fā)水區(qū)域。
十三、防風(fēng)措施
每當(dāng)臺(tái)風(fēng)來臨之前,除物業(yè)管理公司做好公共防范及安全提示外,請您做好以下防范措施,以秩序維護(hù)全:
1、關(guān)閉并扣好所有窗戶,如有需要,可加上膠紙,切勿在玻璃門窗前逗留,以免玻璃吹落傷人;
2、檢查陽臺(tái)上水道是否暢通,免被雜物阻塞,引致積水泛濫。
第13篇 某大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
大廈物業(yè)客服部日常管理內(nèi)容
1.0計(jì)劃管理
1.1根據(jù)本公司經(jīng)營管理的總體目標(biāo),客服部需定期制定出各種配套計(jì)劃,使工作更加主動(dòng)、有效和協(xié)調(diào)。
1.2主要計(jì)劃有:
1.2.1編制和控制本部門的各項(xiàng)預(yù)算。
1.2.2根據(jù)所管轄物業(yè)的具體情況制定當(dāng)月工作計(jì)劃。
1.2.3定期制定培訓(xùn)計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施。
1.2.4制定好本部門物資設(shè)備的采購計(jì)劃。
2.0組織管理
根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模及管理體制,設(shè)置、調(diào)整和完善客服部的各種機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,明確各種崗位的職責(zé)和任職要求,并制定各項(xiàng)工作的操作程序、業(yè)務(wù)流程以及各項(xiàng)規(guī)章制度。
3.0人員管理(落實(shí)到部門領(lǐng)導(dǎo))
根據(jù)各崗位的任職要求,聘用合適人員,通過培訓(xùn)使他們掌握高水準(zhǔn)物業(yè)管理專業(yè)態(tài)度、專業(yè)知識、專業(yè)技術(shù),并養(yǎng)成良好職業(yè)習(xí)慣。同時(shí),通過有效的獎(jiǎng)懲與激勵(lì)管理制度,使員工能始終積極、主動(dòng)地進(jìn)行工作。
4.0物資設(shè)備管理(落實(shí)到部門文員)
制定好客服部物資的管理計(jì)劃。與行政部門充分配合,做好客服部物資設(shè)備的采購、領(lǐng)用、保養(yǎng)、更新等各項(xiàng)工作,以減少資金的耗費(fèi)與占用。
5.0質(zhì)量管理(落實(shí)到物業(yè)客服)
培訓(xùn)員工樹立質(zhì)量意識,實(shí)行全面質(zhì)量管理。通過對客服部各項(xiàng)工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施、檢查、改進(jìn),再制定、實(shí)施、檢查,使之成為一個(gè)循環(huán)往復(fù)螺旋上升的過程,不斷提高客服部的服務(wù)質(zhì)量。
6.0預(yù)算管理(落實(shí)到部門經(jīng)理)
編制和控制客服部年度的各項(xiàng)預(yù)算。同時(shí),在審批部門要求采購的物資時(shí),努力在不降低規(guī)格的前提下,盡可能降低成本。
7.0協(xié)調(diào)管理(落實(shí)到客服主任)
協(xié)調(diào)好客服部與公司內(nèi)及物業(yè)外各政府職能部門的工作關(guān)系。如保安、工程、財(cái)務(wù)及行政人事部的關(guān)系,及政府主管部門、職能部門、合作公司、郵局、電話公司、各施工單位及供應(yīng)商的關(guān)系,以取得它們對客服工作與管理工作的支持與配合。
第14篇 大廈保安員護(hù)衛(wèi)員巡邏管理培訓(xùn)
大廈保安員(護(hù)衛(wèi)員)巡邏管理培訓(xùn)
巡邏的主要目的:
-防止及偵查罪案
-防止及偵查火警
-加強(qiáng)安全措施,防止意外
-記錄及報(bào)告不尋常及可疑情況
1.其他目的
護(hù)衛(wèi)員巡邏的主要目的,是確使所屬大廈安全穩(wěn)妥,所以護(hù)衛(wèi)員必須密切留意,防止大廈受到破壞、住客安全受到威協(xié)。若要有效的達(dá)成以上目的,以下數(shù)點(diǎn)必須留意:-
(1)確使所有門、閘及特定地方按指示及一般程序鎖妥。
(2)確使鎖、掛鎖及鎖具完整無缺。
(3)若發(fā)現(xiàn)房門未鎖,應(yīng)記錄并報(bào)告。亦要通知有關(guān)公司,但在未聯(lián)絡(luò)到該公司前,應(yīng)將門上鎖。
(4)檢查未上鎖公共地方,例如垃圾房、儲(chǔ)物室及水電雜用房。
(5)巡視三道防線是否安全(包括外圍、外墻及內(nèi)部),確使沒有人非法進(jìn)入。
(6)調(diào)查可疑光源,例如電筒光源。
(7)注意附近停車場內(nèi)活動(dòng)及車輛情況,若發(fā)現(xiàn)棄置車輛或可疑車輛,應(yīng)立即報(bào)告。
(8)若在非辦公時(shí)間內(nèi)或在禁區(qū)內(nèi)見到職員或戶主,記下他的姓名及身份證號碼。同樣,若有人流連於所屬辦公地點(diǎn)以外地方,亦應(yīng)記下其姓名及身份證號碼。
(9)若發(fā)現(xiàn)大廈設(shè)備有任何損毀,應(yīng)立即報(bào)告并記錄。
(10)接受住客、公司職員或市民投訴,然后報(bào)告及進(jìn)行調(diào)查。
(11)重要的地方,例如竊匪的目標(biāo)及易為匪徒下手的地方,應(yīng)加倍留意。
(12)若發(fā)現(xiàn)失物,應(yīng)妥為保管,然后將資料詳細(xì)記錄在適當(dāng)?shù)牡怯泝陨?。在?guī)定時(shí)限外,將失物交警方處理。
2.保安員/大廈管理員之基本應(yīng)用知識
(1)保安人員應(yīng)知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龍頭位置
c.消防喉轆位置
d.滅火筒位置:有多類每類用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防煙門作用
設(shè)在每座大廈各樓梯通道用作防止煙霧進(jìn)入大廈防煙門要常常保持關(guān)閉。
(3)防火閘作用
安裝在通風(fēng)系統(tǒng)地方用作阻止火勢蔓延,當(dāng)火警發(fā)生時(shí)防火閘受熱影響而下降。
(4)花灑頭作用
多安裝在樓底天花板喉管之下經(jīng)過高度熱力或人為撞擊中央之紅色玻璃管,便會(huì)自動(dòng)爆開。
(5)煙霧感應(yīng)器作用
是一種預(yù)防發(fā)生火警物體通常安裝在電梯口,變壓房或其他較為容易發(fā)生火警的地方。當(dāng)感應(yīng)器受到煙霧侵?jǐn)_時(shí),感應(yīng)器面板顯示紅燈發(fā)出警號。
(6)熱力感應(yīng)器
功能與煙霧感應(yīng)器相同,只要受到高溫影響便會(huì)發(fā)出警告聲響。
(7)防盜警鐘系統(tǒng)運(yùn)作
消防設(shè)備指示板
燈號指示及操作
煙霧感應(yīng)器smokedetector
熱力感應(yīng)器heatdetector
花灑頭sprinkler
流水掣flowswitch
花灑分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
電梯監(jiān)察板liftsupervisorypanel
顯示電梯性能及運(yùn)作情況
3.大廈電梯故障處理程序
(1)電梯困人
如電梯內(nèi)之人仕按警鐘,座頭會(huì)顯示哪一部電梯困人,閉路電視亦會(huì)清楚看到有多少人被困,座頭即通知控制室,由控制室隊(duì)員通知電梯保養(yǎng)公司員工。座頭之隊(duì)員同時(shí)用內(nèi)線安慰被困人仕不用驚慌及請耐心等候,工程人員即會(huì)到來修理。如被困人仕感到不適,可通知救護(hù)車到場協(xié)助。如情況緊急須即通知消防局。
(2)電梯損壞、不動(dòng)或任何不正常情況,即通知電梯保養(yǎng)公司職員到場修理。
(3)保安員須詳細(xì)記錄在簿內(nèi)有關(guān)電梯公司員工何時(shí)到場、何時(shí)放人。如電梯困人,須呈交一份意外事件報(bào)告交管理處。
4.臺(tái)風(fēng)措施
在臺(tái)風(fēng)季節(jié)期間,各保安員須謹(jǐn)守工作崗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要將收音機(jī)開啟,并不斷留意天文臺(tái)公報(bào)之臺(tái)風(fēng)消息。
b.將準(zhǔn)確之臺(tái)風(fēng)訊號,貼於大廈之當(dāng)眼位置。
c.檢查及準(zhǔn)備一切防風(fēng)應(yīng)用之裝備及工具,如雨衣、水鞋、電筒、強(qiáng)力膠紙、沙包、鐵線、剪鉗、鑼絲批及頭盔等。
d.將所有容易被風(fēng)吹倒之物件,如工程吊船、鐵馬、鐵架、花盆及外圍天花等;必須綁緊或放置安全及適當(dāng)之地方。
e.如有臨時(shí)蓋搭之棚架及可能被臺(tái)風(fēng)吹倒之物體,均須通知有關(guān)部門作有效的捆綁,務(wù)求達(dá)至最高安全措施。
f.必須與管理處及工程部職員保持緊密聯(lián)絡(luò),以配合臺(tái)風(fēng)時(shí)之事件處理。
g.檢查所有公共地方,如天臺(tái)、泵房、花園及外圍之去水道,確保并無沙泥雜物淤塞,以防水浸。
h.由於臺(tái)風(fēng)抵達(dá)前后會(huì)帶來大量雨水,如發(fā)現(xiàn)大量積水涌入,須立即使用沙包截?cái)嗨?以免造成積水泛濫,損害財(cái)物。
i.要不斷密切留意所有泵房、電制房及電梯房,有無被水浸之機(jī)會(huì);如有的話,應(yīng)作出相應(yīng)之措施預(yù)防。
(2)
a.當(dāng)風(fēng)球懸掛時(shí),所有警衛(wèi)員均須要依時(shí)返回崗位當(dāng)值;直至有警衛(wèi)員接更后,方可離去。
b.一切發(fā)生之意外事件及事后處理,均須作出詳細(xì)記錄及報(bào)告。
c.適當(dāng)及盡快處理一切緊急事項(xiàng)及協(xié)助住戶要求。
d.當(dāng)風(fēng)球除下時(shí),盡快配合管理處、工程部及清潔人員,清除臺(tái)風(fēng)所造成之垃圾及處理被破壞之設(shè)施。
5.火警發(fā)生之處理程序
隊(duì)員發(fā)現(xiàn)或接獲投訴火警時(shí),需立即到現(xiàn)場調(diào)查。如屬實(shí)情隊(duì)員需將正確地點(diǎn)報(bào)告控制室,代為撥119報(bào)警,此外控制室應(yīng)叫巡邏隊(duì)員,到場協(xié)助處理。此外隊(duì)員需注意下列措施:-
(1)如情況嚴(yán)重時(shí)應(yīng)擊破大廈之消防警鐘,使屋內(nèi)住客有所警覺。同時(shí)隊(duì)員需通知及協(xié)助住客疏散逃生。
(2)迅速將地下大堂與后門防火門打開,并搬離有礙逃生與搶救工作之障礙物。
(3)關(guān)閉有關(guān)之總掣如電掣、煤氣掣等,將電梯升上高層,并停止操作。
(4)迅速將消防喉拖至火場開啟水掣,盡量設(shè)法用水撲救。
(5)疏散時(shí)禁止住客使用電梯,并勸諭住客用走廊樓梯疏散。
(6)封鎖出事大廈范圍、勸諭人群遠(yuǎn)離,以策安全,注意趁火打劫及禁
止閑什人等進(jìn)入。
(7)如火警現(xiàn)場無人時(shí),應(yīng)交由最先到達(dá)之消防或公安破門搶救,并在現(xiàn)場維持秩序。
(8)并將火警知會(huì)管理處有關(guān)等和部門。
(9)事后填寫一份詳細(xì)報(bào)告。
6.煤氣之處理
(1)隊(duì)員接獲投訴漏煤氣時(shí),需立即到現(xiàn)場調(diào)查,到場之前,應(yīng)將攜帶之對講機(jī)或呼機(jī)、手機(jī)關(guān)掉。
(2)各隊(duì)員到達(dá)現(xiàn)場,不可亂按門鐘,可用棍拍門,或用手扣門。
(3)如發(fā)覺有大量濃厚氣味時(shí),先將門外電源關(guān)閉,將電梯降回地下,停止使用。
(4)封鎖地下大堂,禁止任何人仕進(jìn)入,并代為報(bào)119和通知煤氣公司處理。
(5)如漏氣現(xiàn)場情況嚴(yán)重,應(yīng)通知同座之住戶疏散,但請勸告各住戶在離開時(shí),不應(yīng)用力將木門或鐵門關(guān)上,同時(shí)勸諭各住客應(yīng)使用走火樓梯,切不可按電梯按鈕及乘搭電梯。
(6)若現(xiàn)場可以進(jìn)入,并發(fā)覺有大量濃厚氣味時(shí),隊(duì)員確保自己安全,切勿魯莽進(jìn)入,并應(yīng)設(shè)法打開通風(fēng)的門窗,稍后氣味降低時(shí)才進(jìn)入搶救。
(7)切勿燃點(diǎn)煙火或開啟任何電器,包括電燈,風(fēng)扇等。
(8)盡可能將煤氣掣關(guān)閉,停止氣體繼續(xù)漏出,(通常在洗碗盤下有掣,將其off便可。)
(9)并將漏氣事件知會(huì)管業(yè)處有關(guān)人等和部門。
注:樓外之煤氣總掣,是由煤氣公司職員關(guān)閉,要知會(huì)煤氣公司關(guān)閉。
7.大廈停電應(yīng)變措施
(1)大廈停電注意事項(xiàng)
a.隊(duì)員在當(dāng)值時(shí)發(fā)覺大廈停電時(shí),要第一時(shí)間將停電之正確位置及范圍報(bào)告控制室。
b.當(dāng)值隊(duì)員要到停電范圍巡邏,防止賊人混水摸魚。
c.當(dāng)值隊(duì)員要巡視各停電大廈,查看該座大廈電梯是否有困人,如發(fā)現(xiàn)電梯有困人要加以安慰,并表示很快便會(huì)將被困電梯之人仕放出。如發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)有人恐慌過度或昏迷,要即致電119處理。
d.協(xié)助消防員或電梯技工,營救電梯內(nèi)被困人仕。告知消防員或修理電梯工人,被困電梯內(nèi)之人數(shù)及正確地點(diǎn)。
e.當(dāng)電力恢復(fù)正常,隊(duì)員要即時(shí)報(bào)告控制室。
f.在停電期間,如有任何特別事故,要第一時(shí)間報(bào)告控制室。
(2)停電時(shí)控制室人員之此處理
a.通知有關(guān)停電之緊急部門,待他們前往處理。
(如:第一時(shí)間通知電梯公司,如有業(yè)戶因停電而生命受到威脅,要第一時(shí)間打119求助)。
b.通知當(dāng)值隊(duì)員處理方法
(a)持手電筒到各停電大廈巡視。
(b)向業(yè)戶解釋停電原因及穩(wěn)定業(yè)戶情緒。
(c)如因停電,業(yè)戶人身安全受到威脅,要第一時(shí)間報(bào)告控制室。
c.第一時(shí)間通知管理處工程部。
d.調(diào)動(dòng)后備人員到停電現(xiàn)場,處理此一突發(fā)事件。
e.取消其他任務(wù),安排人員到停電現(xiàn)場。
8.食水沖廁水故障情況及處理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天臺(tái)水箱無水
水泵自動(dòng)掣發(fā)生故障,便要開動(dòng)手動(dòng)泵。如手動(dòng)泵亦開不動(dòng),即電掣有問題,即通知工程部及當(dāng)值管理處職員。如沖廁水有上述情況,日間即通知管理處,晚間待明日通知。
(2)地下泵房水箱無水,而天臺(tái)水箱亦無水
來水有問題,查看入水掣是否被關(guān)上,如在開啟狀態(tài),即電水務(wù)局是否來水出現(xiàn)問題。
(3)地下水箱滿瀉
水箱之水波有問題,用人手操縱入水,將入水掣關(guān)上一半,每隔二小時(shí)再到水缸視察。如水位低時(shí),可開回入水掣,待水缸滿后再關(guān)上一半,日間即通知工程部,夜間待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.關(guān)掉有關(guān)之水掣。
b.將所有電梯升上頂樓,阻止水流入電梯內(nèi),損壞機(jī)件。
c.將沙包堆放於電梯門及樓梯,阻止水向下流。
d.通知工程部維修。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(5)個(gè)別單位水浸
a.關(guān)掉該單位之水掣。
b.將沙包堆放於其屋門前,阻止水流出走廊。
c.知會(huì)戶主檢查及盡快進(jìn)行維修。
d.檢查下層住戶有否受影響,然后通知管理處。
e.通知清潔工人清理現(xiàn)場。
(6)水黃
即電水務(wù)局,查問附近是否有水務(wù)工程及禮貌地回覆投訴者及通知管理處當(dāng)值職員。
(7)上述事項(xiàng)清楚記錄在大簿內(nèi)及須呈交一份意外事報(bào)告給管理處。
9.停車場罪案事件處理指引
(1)可疑車輛發(fā)現(xiàn)(如:爆竊、破壞等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室須立即報(bào)告主管,并派遣有關(guān)隊(duì)員前往現(xiàn)場調(diào)查真相。如有需要,須立即報(bào)警及通知管理處。
c.盡量描述車輛之特征,如車牌編號、顏色、類形等(或駕駛者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷車等)
a.立刻報(bào)告控制室是屬何種罪案及位置。
b.控制室須立刻報(bào)警及報(bào)告主管,如需要時(shí)并通知管理處。
c.按情況而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否則,盡量隱蔽及保護(hù)自己,找一個(gè)安全位置,繼續(xù)觀察疑匪之行動(dòng)及特征,并待援。
d.增援(其他隊(duì)員或警方人員)未到時(shí),若發(fā)現(xiàn)疑匪有意離開時(shí),你應(yīng)繼續(xù)報(bào)告控制室,并留意其逃走之路線。
e.在拘捕過程中,須用最低武力達(dá)到目的,事后須交由警方處理。
f.派員駐守現(xiàn)場,不要移動(dòng)任何有關(guān)之物件及證物,待警方人員到場處理。
g.保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(3)未經(jīng)準(zhǔn)許而離開之車輛(如未繳款、毀壞升降欄、強(qiáng)行出閘等。)
a.立刻報(bào)告控制室有否任何財(cái)物被毀壞。
b.控制室須立刻報(bào)警及報(bào)告主管,如有財(cái)物損毀時(shí),所報(bào)之類別,該為刑事毀壞案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其離開,并拘捕或拘留有關(guān)人仕或車輛。
d.立即記下所有資料,如上列(1)b.所述。保安主管可決定使用巡邏車兜截。
(4)發(fā)現(xiàn)可疑人物
a.立刻報(bào)告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前質(zhì)詢或盤問該可疑人物。
(a)若其合作,你應(yīng)記下其任何身份證明文件資料,到訪何處及目的,再無懷疑時(shí)方可讓其離去。
(b)若上述(a)未能達(dá)到目的,
你可將可疑人物帶回保安部,交予控制室人員處理。
(c)控制室亦應(yīng)如上述(a)之方法處理,再向被訪者詢目的未能達(dá)到時(shí),須立即報(bào)告主管并求警方協(xié)助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止時(shí),你應(yīng)立即記下其特征,盡量跟蹤其逃走路線,并與控制室人員保持聯(lián)絡(luò)。
d.保安主管可決定使用巡邏車或派遣其他人員兜截。
(5)備注
各隊(duì)員在執(zhí)行或處理上述各項(xiàng)事件時(shí),須注意下列各點(diǎn):-
a.絕對有權(quán)查問、資詢、盤問任何被可疑之人仕或車輛,使彼等作出適當(dāng)之證明。
b.除非對方合作,否則法例上并未賦予任何隊(duì)員取閱他人身份證明文件,一般情況下,只可求警協(xié)助。
在你極懷疑或有理由相信對方已犯罪或意圖犯罪時(shí),便可進(jìn)行拘捕行動(dòng)。
10.如何處理投訴及對客戶之禮貌和態(tài)度
大廈管理或保安是屬於服務(wù)的行業(yè),大部份時(shí)間須與不同階層的人仕接觸,所以當(dāng)保安員在執(zhí)行各種任務(wù)時(shí),必須要有禮貌,無論對待住戶、訪客、同事等均應(yīng)以禮相待,保持彼此間之良好關(guān)系。
保安員應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶并保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問題交換意見及
第15篇 科技大廈管理規(guī)約草案
e科技大廈管理規(guī)約(草案)
為加強(qiáng)e科技大廈的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。
第一章 總 則
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:e科技大廈
物業(yè)類型:寫字樓
坐落位置:北京市**區(qū)**坊路*號
總建筑面積67,693.20平方米,其中地上建筑積44,592.20平方米, 地下建筑面積23,101平方米。地上十三層,地下四層,總高度50米。首層高5.0米,其它樓層層高3.75米,車位384個(gè)。
二、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
三、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
四、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識牌、廣告牌或標(biāo)語等。
五、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
六、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
七、機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記。
機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
八、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
九、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
十、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
十一、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。
裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
十二、業(yè)主對其共居人、訪客、代理人、承租人、雇工及其授權(quán)使用人因過錯(cuò)對本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)其他業(yè)主造成的人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
十三、本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有權(quán)屬于全體業(yè)主的可供經(jīng)營的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營權(quán)可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議,由業(yè)主委員會(huì)代為行使,該項(xiàng)經(jīng)營的全部收入歸全體業(yè)主共同共有,從物業(yè)管理費(fèi)中提取不超過2%作為業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi),收入可以按照以下用途使用:業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)不足時(shí)提取一定比例作為業(yè)主大會(huì)費(fèi)用;補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金。
十四、其他條款
為防止因跑水、燃?xì)庑孤┗螂娖鬟^載發(fā)生的火災(zāi)及其他突發(fā)性災(zāi)害,對上述災(zāi)害及時(shí)進(jìn)行有效的處理,業(yè)主需主動(dòng)向物業(yè)服務(wù)公司預(yù)留緊急聯(lián)系方式,并應(yīng)在上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)配合物業(yè)服務(wù)公司采取緊急避險(xiǎn)措施。
若緊急避險(xiǎn)措施給相關(guān)業(yè)主造成直接財(cái)產(chǎn)損失,緊急避險(xiǎn)實(shí)施人不對此承擔(dān)賠償責(zé)任;但實(shí)施緊急避險(xiǎn)措施超過合理且必要的限度,并給相關(guān)業(yè)主造成直接財(cái)產(chǎn)損失的,緊急避險(xiǎn)實(shí)施人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主及其授權(quán)使用人因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用本物業(yè)共有部分和共有的建筑物附屬設(shè)施的,應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)公司,并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀,造成財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
十五、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約約定或業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式。
同時(shí),業(yè)主應(yīng)按規(guī)定交納水、電、燃?xì)?、供暖等使用費(fèi)用。
十六、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
十七、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)告知新業(yè)主和承租人遵守本規(guī)約,并將有關(guān)情況于3日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
十八、業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本規(guī)約造成其它業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。
對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)督促其改正。
十九、業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出。
第五章 附則
二十、本規(guī)約如有與進(jìn)行法律法規(guī)相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其它條款的效力。
二十一、本規(guī)約經(jīng)首屆業(yè)主大會(huì)表決通過后立即生效。
