第1篇 辦公樓管理處組織架構(gòu)人員配備培訓(xùn)和管理
辦公樓管理處組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理
1、組織架構(gòu)
a.辦公樓管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡(jiǎn)、高效為原則,采用直線--職能制形式設(shè)置,具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo),橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理特點(diǎn)。這種模式有利于減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率。
b.管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制。由公司派出高級(jí)別的專門人員擔(dān)任管理工作。
c.管理處設(shè)主任一名,分屬管理層。下設(shè)各部為操作層。操作層的配置按實(shí)際特點(diǎn)實(shí)行綜合工時(shí)制度。
d.人員素質(zhì)要求作風(fēng)良好、工作踏實(shí),并擁有全面的、先進(jìn)的專業(yè)知識(shí)技能,提倡'高門檻進(jìn)、高門檻出'。所有員工既是自己所在崗位的行家里手,同時(shí)又是其他崗位的多面手。
e.在管理隊(duì)伍建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,充分運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制,調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性、嚴(yán)格考核,并實(shí)行末尾淘汰制,確保辦公樓委托管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。
2、培訓(xùn)管理:
a、要實(shí)現(xiàn)辦公樓物業(yè)管理目標(biāo)的有效達(dá)成,我公司必須輸出一流的人才、一流的管理和一流的服務(wù)。
b、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓(xùn),且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度,先進(jìn)的考核與評(píng)估制度。
c、通過培訓(xùn),員工綜合素質(zhì)全面提高。我公司逐步形成了入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、定期培訓(xùn)和發(fā)展培訓(xùn)等四大模塊,強(qiáng)調(diào)入職培訓(xùn)要做到三落實(shí),即培訓(xùn)內(nèi)容落實(shí)、培訓(xùn)責(zé)任人落實(shí)、培訓(xùn)效果落實(shí)。
d、上崗培訓(xùn)體現(xiàn)個(gè)性化方案,針對(duì)每一位被提任員工要有個(gè)性化的培訓(xùn)方案。定期培訓(xùn)是針對(duì)不同崗位的員工定期的知識(shí)鞏固和知識(shí)添加。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的,這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇,以學(xué)分為考核內(nèi)容。
e、今年的培訓(xùn)工作在以上四個(gè)模塊都開展了不同程度的嘗試,目前正在根據(jù)這樣的線索制定明年的培訓(xùn)計(jì)劃。
我公司針對(duì)辦公樓管理特點(diǎn),將制定極具針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。
1)培訓(xùn)目標(biāo)
培訓(xùn)的目標(biāo)是對(duì)辦公樓人員服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)知識(shí)、專業(yè)技能三個(gè)方面強(qiáng)化教育,從而提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平,以達(dá)到勝任物業(yè)管理的目標(biāo),使之能為辦公樓提供盡善盡美的服務(wù)。
2)培訓(xùn)方式
1.公司組織培訓(xùn);
2.管理處組織培訓(xùn);
3.操作部門組織培訓(xùn)。
3)培訓(xùn)內(nèi)容
1.儀容儀表、文明禮貌培訓(xùn)
2.管理制度培訓(xùn)
3.質(zhì)量管理理念培訓(xùn)
4.技能培訓(xùn)
5.崗位責(zé)任培訓(xùn)
6、崗位操作技能培訓(xùn)
7、設(shè)備系統(tǒng)、工具使用培訓(xùn)
8、安全作業(yè)程序培訓(xùn)
培訓(xùn)程序按上海安必盛物業(yè)iso9001:2000程序文件,〈培訓(xùn)程序〉進(jìn)行
3.物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
3.1物業(yè)管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備
3.1.1崗位設(shè)置的原則
滿足辦公樓物業(yè)管理運(yùn)作需要,達(dá)到合同所承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),避免設(shè)立無效崗位。
3.1.2物業(yè)管理處組織架構(gòu)
擬設(shè)的管理處組織架構(gòu)
管理處的機(jī)構(gòu)設(shè)置是根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及貴司辦公樓的規(guī)模、管理重點(diǎn)、要點(diǎn),依據(jù)精干高效的原則建立的。管理處是在公司本部領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制,實(shí)行以管理處為整體管理,各部門為分體管理的管理模式。管理處設(shè)主任一名,直管環(huán)境清潔部、工程技術(shù)部、保安部、和客戶內(nèi)務(wù)部。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)理構(gòu)成管理處的核心層,各部門主管屬于中堅(jiān)層,部門下設(shè)班組為操作層。
3.1.3主要部門的職責(zé)及任職資格
駐場(chǎng)主任職責(zé)
駐場(chǎng)主任代表公司對(duì)項(xiàng)目管理全權(quán)負(fù)責(zé),對(duì)管理中的一切重大問題做出最后決策,負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門的工作。
工程技術(shù)部職責(zé)
1、做好季節(jié)性養(yǎng)護(hù)工作(如:梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥;雷雨季節(jié)對(duì)避雷設(shè)施的檢查,臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)高空及室外建筑的檢查以及防漏等);
2、做好辦公樓的維修工作;
3、負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理;
4、搞好辦公樓的各種空調(diào)、機(jī)電、消防、給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)、通訊、自控、電梯等設(shè)備的管理;
5、負(fù)責(zé)辦公樓工程管理計(jì)劃的制定和落實(shí),做好設(shè)施設(shè)備的檔案資產(chǎn)管理。
客戶服務(wù)部職責(zé)
1、客戶服務(wù)部是在駐場(chǎng)主任領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門,負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查各部門的工作,處理駐場(chǎng)主任交辦的事宜。
2、調(diào)查了解物業(yè)管理情況,及時(shí)向駐場(chǎng)主任匯報(bào),做到'上情下達(dá),下情上達(dá)';
3、負(fù)責(zé)客務(wù)、接待、及檔案管理;
4、負(fù)責(zé)接受客戶投訴,與客戶溝通和提供特約服務(wù);
保安部職責(zé)
1、負(fù)責(zé)辦公樓的治安管理,為業(yè)戶提供安全的生活環(huán)境;
2、負(fù)責(zé)辦公樓的消防管理,制定應(yīng)急消防預(yù)案,搞好業(yè)務(wù)訓(xùn)練,減少業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失;
3、負(fù)責(zé)辦公樓的車輛交通管理,確保有一個(gè)良好的交通秩序和安全環(huán)境;
4、搞好技能訓(xùn)練,不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì),為業(yè)戶提供良好的安全服務(wù)。
環(huán)境清潔部職責(zé)
1、負(fù)責(zé)辦公樓的園庭綠化、公共環(huán)境衛(wèi)生及室內(nèi)保潔工作;
2、負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運(yùn);
3、做好辦公樓內(nèi)的蟲害的消殺;
4、做好委托的清潔代理服務(wù)。
各部門員工任職資格
1、管理處主任:具有大專以上文化程度,管理組織能力強(qiáng),有很強(qiáng)的協(xié)調(diào)處理經(jīng)驗(yàn),具有獨(dú)立工作的能力,懂得法律法規(guī)和先進(jìn)的管理理論。
2、客戶專員:具有大專以上學(xué)歷,35歲以下,三年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。
3、工程技術(shù)維修工:具有高中以上文化程度,多工種專業(yè)上崗證書,三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn),動(dòng)手能力強(qiáng),身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞。
4.保安員:具有高中以上文化程度,20-40歲,身體健康,五官端正,身高1.70米以上,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,工作責(zé)任心強(qiáng)。
5、清潔工:初中以上文化程度,身體健康,品德優(yōu)良,自覺工作意識(shí)強(qiáng),有辦公樓或清潔公司工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。
人員來源
高檔次的物業(yè)必須要有高素質(zhì)的人才和專業(yè)化的隊(duì)伍來管理,才能塑
出品牌形象,提升物業(yè)的附
加值。將從公司選調(diào)具有?？埔陨蠈W(xué)歷,有扎實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí),有良好的文化素養(yǎng),有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有很強(qiáng)的綜合管理能力,精力旺盛、成熟穩(wěn)重的人員擔(dān)任該項(xiàng)目駐場(chǎng)經(jīng)理。抽調(diào)一批有較高文化知識(shí)結(jié)構(gòu)、較好的專業(yè)技術(shù)水平、較強(qiáng)的管理能力的中層人員構(gòu)成該項(xiàng)目的骨干力量;調(diào)配素質(zhì)良好的基層員工,形成辦公樓比較厚實(shí)的管理基礎(chǔ)和專業(yè)化的管理隊(duì)伍。
我司將成立前期物業(yè)管理小組,組長(zhǎng)1人,由品保部經(jīng)理?yè)?dān)任,組員4人,包括管理處主任以及機(jī)電工程、管理部的有關(guān)人員。負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,并在中標(biāo)15天后,赴現(xiàn)場(chǎng)與管理方會(huì)晤,安排進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的《財(cái)富廣場(chǎng)5號(hào)樓作業(yè)指導(dǎo)書》等。
第2篇 5a辦公樓工程項(xiàng)目總承包管理方法
5a辦公樓工程項(xiàng)目總承包管理方法
本著上述總承包管理原則,將采用以下方法進(jìn)行總包管理:
1 目標(biāo)管理
在進(jìn)行總包管理過程中,制定出總目標(biāo)及階段性目標(biāo),目標(biāo)包括質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等,在目標(biāo)明確的前提下對(duì)各分包單位進(jìn)行管理、監(jiān)控、協(xié)調(diào)與考評(píng)。
2 制度管理
根據(jù)多年的總包管理經(jīng)驗(yàn),建立符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際的總包管理制度,包括如下內(nèi)容:總包配合服務(wù)工作協(xié)議;分包進(jìn)退場(chǎng)管理制度;工作例會(huì)制度;分包質(zhì)量管理制度;分包進(jìn)度管理制度;現(xiàn)場(chǎng)文明施工、環(huán)保管理制度;分包安全管理制度;分包技術(shù)資料管理制度;總平面管理制度;分包成品保護(hù)制度;后期保修服務(wù)制度等。
3 過程管理
在進(jìn)行目標(biāo)管理的同時(shí),重在過程跟蹤管理,保證各階段目標(biāo)在施工過程中達(dá)到相應(yīng)要求。在過程中對(duì)質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行跟蹤檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即反饋、督促整改,及時(shí)進(jìn)行復(fù)驗(yàn),使問題解決在施工過程中。
4 協(xié)調(diào)管理
與各分包單位通過合同及協(xié)議明確雙方責(zé)任,以合同及協(xié)議作為施工總包管理的依據(jù),以總承包部的總體工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃為基準(zhǔn),合理安排各分包單位的施工時(shí)間,組織工序穿插,由總承包部及時(shí)解決各專業(yè)分包單位存在的技術(shù)、進(jìn)度、質(zhì)量問題;通過每日的工程協(xié)調(diào)會(huì)和每周的工程例會(huì)解決總分包間及各分包間的各種矛盾,以使整個(gè)工程施工順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)。
第3篇 辦公樓內(nèi)部維修工程勞動(dòng)力配備管理計(jì)劃
辦公樓內(nèi)部維修工程勞動(dòng)力配備管理計(jì)劃
1、對(duì)技工素質(zhì)的控制體系
2、對(duì)技工素質(zhì)的控制措施
2.1我們首先要選用專業(yè)施工人員,利用專業(yè)施工隊(duì),以最熟練、最直接的方法做到最佳效果。
2.2以合理的工價(jià),嚴(yán)格的達(dá)標(biāo)管理,制訂獎(jiǎng)罰辦法,按工種單位價(jià)提取一定的獎(jiǎng)金額給達(dá)到工種優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)的工人。借助監(jiān)理的力量,監(jiān)理工程師確認(rèn)達(dá)標(biāo)即可領(lǐng)到本項(xiàng)目獎(jiǎng)金,將目標(biāo)結(jié)果與工作勞動(dòng)收入直接掛鉤,施行激勵(lì)制度。
2.3為工人提供良好的住宿伙食條件。
2.4工衣、工鞋、床上用品、蚊帳等均統(tǒng)一免費(fèi)提供,工人外衣統(tǒng)一由專人負(fù)責(zé)機(jī)洗,提高工人各項(xiàng)福利。
2.5提供數(shù)量充足、性能完備的施工機(jī)具給予工人發(fā)揮技術(shù)水平的最大空間。
2.6對(duì)進(jìn)場(chǎng)的施工人員進(jìn)行嚴(yán)格的資格審查。
2.7對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的專業(yè)分包隊(duì)施工人員實(shí)行動(dòng)態(tài)管理,不允許其擅自擴(kuò)充的隨意抽調(diào),以確保分包隊(duì)隊(duì)伍的素質(zhì)和人員相對(duì)穩(wěn)定。
2.8找到最好的專業(yè)廠家生產(chǎn)加工專業(yè)構(gòu)件并負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安裝一條龍控制的做法,是達(dá)到最佳效果最方便的措施;而各專業(yè)的協(xié)調(diào),收口交接面則由技術(shù)部統(tǒng)一處理。
2.9所有工程段各班組施行掛牌施工,責(zé)任明確,獎(jiǎng)罰分明。
3、計(jì)劃用于本工程各專業(yè)施工班組及相關(guān)管理措施
3.1花崗石地面鋪設(shè)專業(yè)施工班組負(fù)責(zé)花崗石地面鋪設(shè)的是本公司有多年施工經(jīng)驗(yàn)的福建籍專業(yè)工人,在上海、西安有多處大型工程施工經(jīng)驗(yàn)。福建籍工人是石材施工界最有實(shí)力的,本項(xiàng)目將挑選一批最有經(jīng)驗(yàn)的工人親自操作,確保達(dá)到最佳效果。同時(shí)施行激勵(lì)措施,達(dá)到本項(xiàng)目?jī)?yōu)秀標(biāo)準(zhǔn)(由監(jiān)理工程師確認(rèn))獎(jiǎng)勵(lì)10元/
第4篇 辦公樓裝飾工程環(huán)保與環(huán)衛(wèi)管理
辦公樓裝飾工程環(huán)保與環(huán)衛(wèi)管理
1.控制室內(nèi)污染物氡(rn-222)甲醛、氨、苯和tvoc 含量的措施
(1) 嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定,對(duì)所用建筑材料和裝修材料進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn),要求所有材料必須有廠家出具的檢測(cè)報(bào)告,必要情況下,分批抽查送樣到相關(guān)部門進(jìn)行檢測(cè),確保所有材料合格。
(2) 當(dāng)建筑材料和裝修材料進(jìn)行檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)不符合設(shè)計(jì)要求及《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定時(shí),嚴(yán)禁使用。
(3) 施工時(shí),嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工,不得擅自更改設(shè)計(jì)文件要求。確需更改時(shí),應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意。
(4) 當(dāng)樣板間施工完畢時(shí),先行對(duì)其室內(nèi)環(huán)境污染物濃度進(jìn)行檢測(cè),符合規(guī)范要求后再行其他項(xiàng)目施工。
(5) 各種裝飾材料放射性指標(biāo)、總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和苯限量
1) 無機(jī)非金屬裝修材料放射性指標(biāo)限量(見表12-1)
表12-1
測(cè)定項(xiàng)目限量 ab
內(nèi)照射指數(shù)(ira)不大于1.0不大于1.3
外照射指數(shù)(iγ)不大于1.3不大于1.9
2) 人造木板及飾面板穿孔法測(cè)定游離甲醛含量分類限量(見表12-2)
表12-2
類別限量(mg/100g, 干材料)
e1不大于9.0
e2>9.0,不大于30.0
3) 室內(nèi)用水性涂料中總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-3)
表12-3
測(cè)定項(xiàng)目限量
tvoc(g/l)不大于200
游離甲醛g/kg不大于0.1
4) 室內(nèi)用溶劑型涂料中總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和苯限量(見表12-4)
表12-4
涂料名稱tvoc(g/l)苯g/kg
醇酸漆不大于550不大于5
硝基清漆不大于750不大于5
聚氨酯漆不大于700不大于5
酚醛清漆不大于500不大于5
酚醛磁漆不大于380不大于5
酚醛防銹漆不大于270不大于5
其他溶劑型涂料不大于600不大于5
5) 室內(nèi)用水性膠粘劑中總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-5)
表12-5
測(cè)定項(xiàng)目限量
tvoc(g/l)不大于50
游離甲醛g/kg不大于1
6) 室內(nèi)用溶劑型膠粘劑中總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-6)
表12-6
測(cè)定項(xiàng)目限量
tvoc(g/l)不大于750
苯g/kg不大于5
7) 室內(nèi)用水性涂料中總揮發(fā)性有機(jī)化合物(tvoc)和游離甲醛限量(見表12-7)
表12-7
測(cè)定項(xiàng)目限量
tvoc(g/l)不大于200
游離甲醛g/kg不大于0.5
2. 環(huán)境污染保護(hù)整治措施
(1) 嚴(yán)格遵守國(guó)家和市里對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明施工有關(guān)規(guī)定,對(duì)工地人員進(jìn)行文明施工及環(huán)保教育。
(2) 施工現(xiàn)場(chǎng)做到活完料凈場(chǎng)地清,防止污物及粉塵產(chǎn)生。
(3) 施工現(xiàn)場(chǎng)的垃圾做到每天定時(shí)清理。
(4)專職人員進(jìn)行文明施工及環(huán)保工作檢查、監(jiān)督,養(yǎng)成良好的文明和習(xí)慣。
(5) 如有特殊作業(yè)需先征得負(fù)責(zé)人許可后,并做好相應(yīng)的防塵,防污、降噪聲處理,才能施工。
(6) 工地要與周邊單位及居民搞好團(tuán)結(jié),注意衛(wèi)生,防止疾病的傳播。
(7) 對(duì)清運(yùn)廢渣垃圾的車輛,用苫布對(duì)所載物進(jìn)行覆蓋,避免途中遺撒和運(yùn)輸過程中造成揚(yáng)塵。
(8) 各施工作業(yè)層產(chǎn)生的固體廢棄物在各層設(shè)垃圾點(diǎn),由專人收集處理,嚴(yán)禁隨意進(jìn)行凌空拋撒。
(9) 確保所有材料采用綠色環(huán)保材料,降低對(duì)人、物造成的身心損害。
(10) 施工中產(chǎn)生的污水應(yīng)按有關(guān)規(guī)定排入市污水處理網(wǎng)管。不能隨意排放。
3.防止擾民措施
(1) 控制作業(yè)時(shí)間,對(duì)施工中產(chǎn)生較大噪聲的施工項(xiàng)目要合理地控制其作業(yè)時(shí)間,電動(dòng)圓盤鋸、電錘、石材切割機(jī)等作業(yè)過程盡量安排在白天施工,晚上盡量進(jìn)行無噪聲施工項(xiàng)目如油漆、膠粘項(xiàng)目等,減少施工對(duì)周邊單位正常工作和居民日常生活的影響。
(2) 作好群眾的來訪接待工作,認(rèn)真聽取群眾對(duì)環(huán)境管理方面的意見,并做好改進(jìn)工作。
第5篇 辦公樓裝修工程管理任務(wù)目標(biāo)
辦公樓裝修工程管理的任務(wù)及目標(biāo)
為了取得工程管理的各階段目標(biāo)和最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),有了組織保證和管理程序,還必須加強(qiáng)管理的任務(wù)和管理目標(biāo)。必須強(qiáng)調(diào),施工項(xiàng)目管理的主體是施工項(xiàng)目經(jīng)理為首的項(xiàng)目部,是工程項(xiàng)目完成施工活動(dòng)及相關(guān)生產(chǎn)要素,因此有它任務(wù)和目標(biāo)。
1.實(shí)施建立施工項(xiàng)目管理組織
a.由公司采用適當(dāng)?shù)姆绞竭x聘稱職的施工項(xiàng)目經(jīng)理,規(guī)定職責(zé)和目標(biāo)。
b.根據(jù)施工項(xiàng)目組織原則,選用適當(dāng)?shù)慕M織形式,組建施工項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu),明確責(zé)任、權(quán)限和義務(wù)。
c.在按照?qǐng)?zhí)行公司規(guī)章制度的前提下,根據(jù)施工項(xiàng)目管理的需要,制訂出施工項(xiàng)目管理制度。
2.進(jìn)行施工項(xiàng)目管理規(guī)劃
a.進(jìn)行對(duì)工程項(xiàng)目分解,確定各階段控制目標(biāo),進(jìn)行施工項(xiàng)目的全面管理。
b.建立施工項(xiàng)目管理體系,制定項(xiàng)目管理的工作目標(biāo)和工作步署。
c.編制施工管理計(jì)劃和質(zhì)量計(jì)劃,確定管理點(diǎn),形成文件,以利執(zhí)行。
3.進(jìn)行施工項(xiàng)目的目標(biāo)控制
工程項(xiàng)目部的項(xiàng)目管理是以各項(xiàng)目標(biāo)管理來保證施工項(xiàng)目的完成,因此必須進(jìn)行目標(biāo)控制。
a.進(jìn)度控制目標(biāo)。在施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)度計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的措施2質(zhì)量控制目標(biāo)。在質(zhì)量計(jì)劃中的各項(xiàng)質(zhì)量計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的措施和得到保證。
b.安全控制目標(biāo)。制訂安全生產(chǎn)的管理組織、措施。
c.經(jīng)濟(jì)控制目標(biāo)。在保證優(yōu)質(zhì)優(yōu)產(chǎn)的前提下,實(shí)行全面經(jīng)濟(jì)使用控制,實(shí)現(xiàn)公司和項(xiàng)目部的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
d.質(zhì)量等級(jí)目標(biāo)。保證優(yōu)良,力爭(zhēng)市優(yōu),爭(zhēng)獲部?jī)?yōu)。
第6篇 辦公樓二次裝修:施工現(xiàn)場(chǎng)管理
辦公樓二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理:
本工程施工全過程的工作主要有:進(jìn)場(chǎng)前準(zhǔn)備工作。進(jìn)場(chǎng)后的管理工作。完工后的善后工作。
l、進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作
(1)項(xiàng)目經(jīng)理及施工人員、材料員、質(zhì)量員等必須會(huì)同設(shè)計(jì)人員對(duì)圖紙和工程說明作全面,詳細(xì)地了解,對(duì)全工程概況做到心中有數(shù)。
(2)工程量的計(jì)算,既根據(jù)施工圖紙,結(jié)合招標(biāo)文件項(xiàng)目,統(tǒng)計(jì)出各項(xiàng)施工項(xiàng)目單位數(shù)量表。
(3)制定材料計(jì)劃表,將工程所需的材料名稱。規(guī)格和預(yù)計(jì)數(shù)量逐一列表歸類訂材料采購(gòu)計(jì)劃并明確進(jìn)場(chǎng)順序及時(shí)間,并根據(jù)材料選擇材料供應(yīng)商。
(4)制定施工進(jìn)度計(jì)劃表,施工進(jìn)度計(jì)劃表用于控制施工進(jìn)度和調(diào)度工人及材料,進(jìn)度表的編排是按照工程期限將各施工項(xiàng)目的工作量,完成項(xiàng)目所需的時(shí)間,科學(xué)性地編排在時(shí)間表內(nèi)。
(5)開工前項(xiàng)目部實(shí)地勘察,了解施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。交通運(yùn)輸及施工人員食宿等情況,核對(duì)施工空間與設(shè)計(jì)圖紙有無誤差。
(6)材料進(jìn)工地應(yīng)做好以下工作:
①根據(jù)材料計(jì)劃表并結(jié)合工程進(jìn)度計(jì)劃表內(nèi)確定材料的品種、數(shù)量及進(jìn)工地時(shí)間。
②材料堆放位置應(yīng)事先安排,切勿任意堆放以致影響工期和材料管理的嚴(yán)密性。堆放時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
a.不得影響施工以及進(jìn)行反復(fù)搬遷,損材費(fèi)工。
b.分類堆放,便于使用。
c.易燃、易爆物品,分開地點(diǎn)堆放,以保安全。
d.易碎、易潮、易污的材料,應(yīng)注意堆放方法和采取保護(hù)措施,以免造成損耗。
e.即用的材料進(jìn)工地應(yīng)直接放置到附近以便節(jié)省搬遷的工時(shí)。
③工地設(shè)臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)即倉(cāng)庫(kù)管理員,切實(shí)做好進(jìn)場(chǎng)材料的簽收工作,并按材料品種,數(shù)量進(jìn)行登記,以備查驗(yàn)。
(7)接通工地臨時(shí)水電:
①臨時(shí)用水的設(shè)置應(yīng)盡量利用原固定管理道,水管鋪設(shè)時(shí)盡量按原設(shè)計(jì)的路線鋪設(shè)做到既解決用水又減少鋪設(shè)時(shí)間。
②臨時(shí)用電的布置一般是以架空線路或電纜拖板的形式。架空線路的用電裝設(shè)自動(dòng)開關(guān)或九開關(guān)并符合架設(shè)臨時(shí)線路的要求。采取電纜拖板供電時(shí),電纜用保護(hù)曾'yhz'橡膠套電纜,嚴(yán)禁用花線塑料銅芯線作拖引線,以防漏電造成事故,電纜用電端是一塊接線板,板上須有漏電保護(hù)開關(guān)、閘刀、插座等。
(8)施工部署技術(shù)交底,施工管理的人員掌握全部施工資料后,按施工內(nèi)容進(jìn)行人員部署,劃分各工序的職責(zé)范圍,明確各工種的責(zé)任,并落實(shí)到各工作的負(fù)責(zé)。同時(shí),召集各工種、工序施工骨干進(jìn)行技術(shù)交底、交代注意事項(xiàng),對(duì)圖紙上出現(xiàn)的技術(shù)要求高或需特殊處理的部位應(yīng)作明確指示。遇到施工人員不熟悉或未做過的新工藝、新方法,應(yīng)提前交代該工藝的技術(shù)規(guī)范資料作為實(shí)施依據(jù)并共同研究施工方案,保證工程順利進(jìn)行。
(9)與甲方技術(shù)人員一起會(huì)審圖紙,進(jìn)一步細(xì)化了解建設(shè)方對(duì)本工程從設(shè)計(jì)、施工、用材到使用功能方面的要求和意圖。
(10)審查設(shè)計(jì)圖紙與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際中的尺寸、標(biāo)高等是否一致。技術(shù)要求是否正確,對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行確認(rèn)。
(11)編制施工預(yù)算:根據(jù)工程量清單,施工圖紙,施工組織設(shè)計(jì),施工方案、定額及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況,編制施工預(yù)算,作為內(nèi)部控制各項(xiàng)成本支出,考核用工,簽發(fā)施工任務(wù)單,材料的采購(gòu)、控制、作為使用控制及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算的依據(jù)。
2、進(jìn)場(chǎng)后的管理工作:
(1)在工程開工時(shí),召集所有工地人員,簡(jiǎn)明交待有關(guān)事項(xiàng),例如:工期要求質(zhì)量、安全、工地紀(jì)律、現(xiàn)場(chǎng)文明,施工管理人員的分工等。按所有工地人員對(duì)整個(gè)工程有一定認(rèn)識(shí)。
(2)工地放樣工按照平面圖紙尺寸依次彈線放樣,并認(rèn)真核對(duì)實(shí)地放樣與平面圖紙尺寸與圖紙不符時(shí)應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行處理,并請(qǐng)甲方到場(chǎng)征求意見,在得到共同認(rèn)可后方能進(jìn)行施工。
(3)施工調(diào)度包含人員(工種)、材料、機(jī)具的調(diào)度,根據(jù)施工進(jìn)行及實(shí)際情況合理地、科學(xué)地進(jìn)行調(diào)度,避免出現(xiàn)施工混亂,施工間斷以及材料浪費(fèi)和損失,具體內(nèi)容:
①人員(工種)高度加強(qiáng)計(jì)劃管理,針對(duì)各種施工特點(diǎn)和相關(guān)的聯(lián)系,須使施工的進(jìn)展有均衡性和節(jié)奏性,消除停工、離工現(xiàn)象。例如:當(dāng)電工布線管,木工不便施工天花及間隔,但可以安排木制作門面或家具,以免相互爭(zhēng)場(chǎng)地離工,當(dāng)某些工程項(xiàng)目上下工序不能同時(shí)交叉時(shí)行時(shí),無法集中太多人員施工時(shí),則可在保證重點(diǎn)工程同時(shí),安排一部分人員去做輔助工程的附屬工程,當(dāng)各工序同時(shí)展開,管理者須安排一些后備工程。總之,通過人員的合理調(diào)度,達(dá)到保證各工種專業(yè)人員不間斷,按次序從一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到另一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行施工。
②材料調(diào)度
施工期間,管理者須對(duì)各種材料庫(kù)存量登記清楚,并預(yù)計(jì)出未來數(shù)天內(nèi)對(duì)材料的需求量,及時(shí)予以調(diào)度,禁止出現(xiàn)停工待料現(xiàn)象。同時(shí)要注意保持工地整潔,切勿使材料亂置于現(xiàn)場(chǎng)。為避免工地空間變小影響施工,需控制進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料,設(shè)置工地材料庫(kù)房進(jìn)行保管,施工材料的發(fā)放以當(dāng)天發(fā)放為基本原則。管理者在施工中須防止施工人員隨意浪費(fèi)材料,主要抓好二個(gè)方面工作:一是抓好下料設(shè)計(jì),二是抓好剩余材料的利用。此外,要防止偷盜及順手牽羊的現(xiàn)象
③機(jī)具管理
實(shí)行施工機(jī)具領(lǐng)用登記制度,以'誰(shuí)領(lǐng)用、誰(shuí)保管、誰(shuí)負(fù)責(zé)'為原則,防止出現(xiàn)不正常的損壞遺失。調(diào)度好各工序機(jī)具的使用,可避免一些工序機(jī)具閑置,提高施工機(jī)具的使用率,同時(shí)還須加強(qiáng)對(duì)施工機(jī)具的保養(yǎng),使用前應(yīng)仔細(xì)檢查機(jī)具,使用過程中若發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)排除。工程完畢,應(yīng)安排專人對(duì)機(jī)具進(jìn)行清理、保養(yǎng)之后方可收回倉(cāng)庫(kù)。
(4)施工日記
施工日記是反映整個(gè)工程詳細(xì)過程的備記錄,施工日記須堅(jiān)持當(dāng)日寫記,內(nèi)容包括:當(dāng)天日期;天氣、施工內(nèi)容、施工人數(shù)、材料使用、工作進(jìn)度、施工現(xiàn)場(chǎng)狀況及有關(guān)工程的事項(xiàng)
(5)施工檢查
施工管理中一個(gè)重要環(huán)節(jié)即是施工檢查,分以下三個(gè)方面:
①工藝質(zhì)量檢查
檢查各階段中各工序在施工中是否符合裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范要求,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行糾正,以免發(fā)生不可挽回的損失。
②安全檢查
a.嚴(yán)防施工場(chǎng)地發(fā)生火災(zāi),在易燃場(chǎng)地?zé)笗r(shí),應(yīng)清理干凈周圍的易燃物品,配制滅火器械,必要時(shí)指定專人監(jiān)護(hù)。
b.施工現(xiàn)場(chǎng)禁止吸煙。如不易做到,應(yīng)劃出吸煙范圍,并要求施工人員養(yǎng)成吸光后隨手掐熄煙頭方可離去的習(xí)慣。但是在進(jìn)行木制作及油漆工程時(shí),絕對(duì)禁止在工地現(xiàn)場(chǎng)吸煙。禁止在工地用電爐、電熱鍋等燒煮食物。
c.嚴(yán)禁非電氣人員安裝及維修電路,防止發(fā)生觸電傷亡事故。
d.防止閑雜人員破壞,每日施工完畢,須將門窗鎖好,注意工地傳遞,巡視工
地,檢查防范措施。
③施工進(jìn)度檢查
除重點(diǎn)檢查關(guān)鍵工序的施工進(jìn)度外,還要經(jīng)常了解其它工序的時(shí)度,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,避免出現(xiàn)非關(guān)鍵工序的阻滯,影響整個(gè)工程工期的現(xiàn)象。
根據(jù)進(jìn)度檢查結(jié)果,按實(shí)際施工進(jìn)度狀況不斷地修正原網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度表,以方便控制工作進(jìn)度。對(duì)阻礙施工進(jìn)度的工序,除修正網(wǎng)絡(luò)表外,還須作出該工序的施工流程圖,以便合理調(diào)動(dòng)人力、物力進(jìn)行施工。
(6)與甲方(業(yè)方)聯(lián)系、交流
施工過程中管理人員須經(jīng)常和甲方聯(lián)系,約同甲方檢查工作,介紹施工情況,并及時(shí)將甲方的意見反饋,互相溝通,增強(qiáng)甲方對(duì)施工的信心。主要聯(lián)系工作的內(nèi)容:
①工程開工時(shí),請(qǐng)甲方在開工報(bào)告表上簽章,以便作工期計(jì)算之基礎(chǔ)。
②陪同甲方看工地,并介紹施工情況。
③按時(shí)參加甲方召開的工程會(huì)議。
④重視甲方提出更改設(shè)計(jì)的意見,對(duì)不能實(shí)施的意見須作詳細(xì)解釋,更改費(fèi)用須得到甲方簽章認(rèn)可。
⑤邀請(qǐng)甲方參加對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收。
⑥協(xié)助甲方辦理消防及報(bào)建手續(xù)。
⑦呈報(bào)工程進(jìn)度月報(bào)表,請(qǐng)甲方在報(bào)表上簽章作為工作量簽證,督促甲方按時(shí)撥款。
3、完工的善后工作
工程施工期結(jié)束后,大部分施工人員撤離現(xiàn)場(chǎng),管理人員應(yīng)選擇少數(shù)技術(shù)好、責(zé)任心強(qiáng)、能勝任的多面手,帶領(lǐng)他們留守施工工地,進(jìn)行善后工作,主要做好以下幾個(gè)方面工作:
(1)工程收尾工作:認(rèn)真檢查各施工項(xiàng)目的質(zhì)量,有缺陷的地方限期改善、修整。對(duì)隱蔽的部位,尤其需要仔細(xì)檢查。
(2)現(xiàn)場(chǎng)清潔工作:清理工地,對(duì)涂飾面與非涂飾面之間分界處的涂料污點(diǎn)應(yīng)徹底清除干凈,所有玻璃、鏡面應(yīng)抹擦干凈。
(3)內(nèi)部初驗(yàn):在上述兩項(xiàng)工作完成后,須作內(nèi)部初驗(yàn)收、試水、試電,燈飾須全部試開檢查。檢查發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)修整,力求在甲方驗(yàn)收時(shí)能一次通過。
(4)填寫完工報(bào)表,呈請(qǐng)甲方檢視而驗(yàn)收、簽證。
(5)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)具、余料撤場(chǎng)。收繳機(jī)具、清點(diǎn)數(shù)量、檢查是否有損壞,如有損壞,按不同情況提出處理意見。剩余材料應(yīng)整理捆綁,對(duì)易損易污材料如以保護(hù),合理裝車,避免造成不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失。
第7篇 辦公樓二次裝修工程協(xié)調(diào)管理與配合
辦公樓二次裝修工程協(xié)調(diào)管理與配合
一、施工管理措施
在目前建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,我公司將堅(jiān)決以質(zhì)量為企業(yè)的生命,為順利實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo),我們采取的主要管理措施有:
(一)本工程規(guī)模較大,我們將該工程列為公司的重點(diǎn)工程,施工中發(fā)揮公司優(yōu)勢(shì),在施工生產(chǎn)要素的配置上對(duì)該工程實(shí)行政策傾斜,保證財(cái)物及技術(shù)服務(wù)到位。
(二)組建精干、高效、強(qiáng)有力的施工組織,有針對(duì)性地選配高素質(zhì)的項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,應(yīng)用動(dòng)態(tài)管理手段,合理調(diào)配人、材、物等生產(chǎn)要素,優(yōu)化施工程序,保證施工生產(chǎn)順利進(jìn)行;
(三)投入足夠的機(jī)械設(shè)備,為確保工期,提高施工作業(yè)的機(jī)械化程度;
(四)選用技術(shù)熟練、紀(jì)律嚴(yán)明,經(jīng)過多個(gè)工程錘煉、能打硬仗、素質(zhì)高的作業(yè)隊(duì)伍在該工程上進(jìn)行施工;
(五)發(fā)揮我公司的技術(shù)優(yōu)勢(shì),推廣應(yīng)用新技術(shù),優(yōu)化施工工藝,在重點(diǎn)、難點(diǎn)部位應(yīng)用我公司已有的成熟工藝、工法,解決質(zhì)量通病。
(六)發(fā)揮我公司的管理上的優(yōu)勢(shì),強(qiáng)化職能,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)籌與綜合管理,確保實(shí)現(xiàn)工程總體目標(biāo)。
(七)進(jìn)行現(xiàn)代化管理,提高管理效率,如采用夢(mèng)龍網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃軟件管理工期,利用電腦聯(lián)網(wǎng)加快文件傳遞速度等。
(八)項(xiàng)目經(jīng)理部成立放大樣班子,負(fù)責(zé)繪制主要部位的裝修大樣,如室內(nèi)、地面花崗石的分格分塊,天棚的燈位等布置。各種墻面、地面、天棚作法大樣、不同墻與地面的交接作法,以及各種屏風(fēng)、藝術(shù)墻面的做法大樣。用大樣圖來指導(dǎo)施工。放大樣班子隨著施工進(jìn)度,在繪制大樣圖過程中,解決圖紙出現(xiàn)的矛盾。施工組要設(shè)專人負(fù)責(zé)會(huì)審圖紙、辦理洽商及交底工作。
(九)對(duì)于做法相同的房間,要先做樣板間,通過樣板間弄清各專業(yè)之間,各工序之間的相互關(guān)系、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及使用工數(shù),以便為全面裝修打開局面。對(duì)于特殊做法,新材料、新技術(shù)、新工藝項(xiàng)目,要先小面積做樣板,通過鑒定合格后再大面積施工。
本工程采取分片分層施工,但要求有一個(gè)完整的外觀效果,不能各自為政。因此要堅(jiān)持合理的施工順序,統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一交底、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一配料、統(tǒng)一抄平放線,使各個(gè)部位的裝修效果得到統(tǒng)一。
二、交叉作業(yè)與協(xié)調(diào)措施
本工程管線的安裝定位,油漆工藝與裝飾交界面的收口處理,安裝工序與裝飾工序的合理穿插,交叉作業(yè)的合理安排是影響工程效果、成品保護(hù)能否做好的關(guān)鍵,為此應(yīng)制訂交叉作業(yè)措施,具體做法如下:
1、成立交叉作業(yè)協(xié)調(diào)小組,由本項(xiàng)目部邀請(qǐng)各專業(yè)公司工程師組成,在現(xiàn)場(chǎng)同一地點(diǎn)辦公,共同制訂施工順序配合表,明確哪個(gè)工序在先,哪個(gè)工序在后,后一工序何時(shí)插入,我公司項(xiàng)目部安排專業(yè)工程師,專門現(xiàn)場(chǎng)跟蹤專業(yè)協(xié)調(diào)工作。
2、我公司項(xiàng)目部在給下屬各班組的施工交底中文件中,要特別書面注明本工程與其他專業(yè)工程中交叉作業(yè)時(shí)的配合關(guān)系,如哪些地方必須為別的工種提供條件,那些地方必須與別的工種協(xié)調(diào)同步作業(yè),哪地方須經(jīng)本工種同意或準(zhǔn)備好以后才允許別的工種開始作業(yè)等,都要書面交代清楚,按確定的順序?qū)嵤┩七M(jìn)交叉作業(yè)協(xié)調(diào)小組所訂策略。
3、與空調(diào)專業(yè)的協(xié)調(diào)
在裝飾施工前,空調(diào)專業(yè)應(yīng)完成管道試水打壓及保溫工作,即水系統(tǒng)工程基本完成后,風(fēng)管的走向定位和風(fēng)口的位置以及準(zhǔn)確尺寸由裝飾人員與空調(diào)技術(shù)人員一并定出。在有頂棚吊頂?shù)某鲲L(fēng)口,應(yīng)在頂棚乳膠漆施工前安裝好,由油漆工修整邊緣科學(xué)后再做乳膠漆等。
4、與消防專業(yè)的協(xié)調(diào)
在裝飾施工前,管道主要試壓工作應(yīng)完成,分支小管道、噴淋頭安裝高度及平面位置根據(jù)頂棚的設(shè)計(jì)構(gòu)成進(jìn)行定位。噴淋頭、煙感器的安裝順序與頂棚的施工協(xié)作進(jìn)行,比如電梯廳中輕鋼龍骨罩面板吊頂龍骨架完成后,管道待通水試驗(yàn)合格后,才能封板。在頂棚油漆工程完成后安裝噴淋頭和煙感器時(shí)工人應(yīng)戴手套操作,不能污染已完成的頂棚工程,如果是在油漆工程開始前裝好噴淋頭和煙感器,并用泡沫紙包裝好,然后進(jìn)行油漆工程,小心邊界收口處理。安裝在墻上的消防栓、按鈕、警鈴等位置和高度應(yīng)由裝飾公司定出,在重要位置的消防栓需要精裝修的由裝修公司負(fù)責(zé)較好,裝飾隊(duì)要對(duì)消防設(shè)施的成品加以保護(hù)。
5、與電氣照明專業(yè)的配合
各照明燈具及燈盤的放線定位有施工測(cè)量組及電氣施工班組負(fù)責(zé)解決,裝飾工作組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決封周邊板。
6、與弱電專業(yè)的配合
主要包括探測(cè)頭、揚(yáng)聲口、電視接線盒、電話接線盒、誘導(dǎo)燈位置及所有管線走向,由測(cè)量放線組協(xié)調(diào)解決。弱電線管需油油漆,應(yīng)由油漆組操作。
第8篇 辦公樓裝飾工程 項(xiàng)目法施工管理
辦公樓裝飾工程項(xiàng)目法施工管理
1、在施工管理過程中嚴(yán)格按照《質(zhì)量管理體系》來對(duì)施工過程進(jìn)行控制管理,保證施工各環(huán)節(jié)的高質(zhì)量的運(yùn)行。
2、公司運(yùn)行的《質(zhì)量管理體系》對(duì)施工過程控制管理作出了科學(xué)的說明,的運(yùn)行提供條件,充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目成員的積極性。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦蛞?guī)定,對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)(含單項(xiàng)工程項(xiàng)目的施工管理)的各個(gè)環(huán)節(jié)的控制作出具體的要求,列出了預(yù)防措施及不合格品的處理辦法,是目前非常高效的運(yùn)行提供條件,充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目成員的積極性。
3、按照項(xiàng)目法進(jìn)行施工,建立項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制,明確項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目成員的責(zé)、權(quán),利,為項(xiàng)目順利高效的運(yùn)行提供條件,充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目成員的積極性。
4、與項(xiàng)目部簽訂《責(zé)任承包書》,在《責(zé)任承包書》中項(xiàng)目成員所需承擔(dān)的義務(wù)期、質(zhì)量、安全、文明施工等各項(xiàng)計(jì)劃要求。、簽訂《項(xiàng)目責(zé)任承包書》,公司根據(jù)項(xiàng)目法要求,在項(xiàng)目開工前,由項(xiàng)目成員根據(jù)所承擔(dān)的責(zé)任大小,上交一定金額的責(zé)任保證金,同時(shí)公司工程部及享受的權(quán)限和獎(jiǎng)罰問題作出全面明確的規(guī)定,事實(shí)證明,通過上述措施,能夠很好地調(diào)動(dòng)項(xiàng)目成員的工作積極性,有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目施工管理的成本、工期等、質(zhì)量、安全、文明施工等各項(xiàng)計(jì)劃要求。
5、將技術(shù)工人的生產(chǎn)回報(bào)緊密聯(lián)系起來,從而調(diào)動(dòng)施工工人的積極性。、將技術(shù)工人的生產(chǎn)與回報(bào)緊密聯(lián)系起來,對(duì)技術(shù)工人的工資管理采取開《施工任務(wù)單》的方式,通過《施工任務(wù)單》對(duì)施工班組的生產(chǎn)計(jì)劃、施技術(shù)、安全、質(zhì)量、降低成本、工資等各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分解成并落實(shí)到班和個(gè)人,使項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)的完成同施工班組和個(gè)人的日常工作和經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系起來,從而調(diào)動(dòng)施工人員的積極性。
6、《施工任務(wù)單》根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃的要求,按施工計(jì)劃進(jìn)行編制,按分部分項(xiàng)工程簽發(fā)。
7、為了使《施工任務(wù)單》起到計(jì)劃、下達(dá)任務(wù)、指導(dǎo)施工、進(jìn)行結(jié)算、業(yè)務(wù)核算、按勞分配的作用,《施工任務(wù)單》的簽發(fā)和回收應(yīng)遵循一套合理的流程。
8、通過采用先進(jìn)管理模式,可提高工作效率,保證工程質(zhì)量、降低工程成本、高速完成施工任務(wù),滿足業(yè)主及上級(jí)主管部門的要求。
第9篇 z辦公樓裝修現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)則
辦公樓裝修現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)則
(一)人員、材料、垃圾出入辦公區(qū)管理規(guī)則
1、進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工的作業(yè)人員,必須頭帶安全帽,身穿統(tǒng)一服裝,佩帶由物業(yè)管理發(fā)放的出入證件在門衛(wèi)外排隊(duì)集合,并由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶隊(duì)。經(jīng)門衛(wèi)保安與出入證核實(shí)后由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)地下室乘貨梯到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。
2、上班必須保證在大樓工作人員上班前半小時(shí)到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。
下班必須保證在大樓工作人員下班后,在施工現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)集合,由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人帶隊(duì)物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)地下室地下通道出門衛(wèi)。
3、其它任何時(shí)間不得出入現(xiàn)場(chǎng)施工場(chǎng)地。如特殊情況提前與物業(yè)管理聯(lián)系,遵得同意后在物業(yè)管理跟蹤下,方可出入施工現(xiàn)場(chǎng)。
4、出入施工現(xiàn)場(chǎng)的施工材料,必須由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人將材料的品種、規(guī)格、數(shù)量、出入施工現(xiàn)場(chǎng)的具體時(shí)間(必須是晚上),以書面形式有項(xiàng)目經(jīng)理的簽字。提前呈報(bào)物業(yè)管理公司,并取得材料的出入證(出入證件必須有w公司行政部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字)及指定出入時(shí)間。
5、出入現(xiàn)場(chǎng)的施工材料(砂、石、水泥必須袋裝)車輛在晚上指定的時(shí)間,由現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人持材料出入證件經(jīng)門衛(wèi)報(bào)案核實(shí),由物業(yè)管理跟蹤走地下車道出入地下室。
6、迅速將施工材料裝卸上樓并將現(xiàn)場(chǎng)清掃干凈。車輛由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)門衛(wèi)保安核實(shí)方可出門。
(二)環(huán)境衛(wèi)生、噪音控制管理規(guī)則
1、在各樓層設(shè)置臨時(shí)垃圾堆放區(qū)一個(gè),四樓設(shè)置臨時(shí)衛(wèi)生間一個(gè),并派專職人員負(fù)責(zé)管理。
2、在各樓層設(shè)專職衛(wèi)生清掃員一個(gè),將發(fā)生的零散廢料、木屑碎料和垃圾渣土及時(shí)灑水清掃裝袋,運(yùn)至垃圾堆放區(qū)。
3、每天晚上按照指定的時(shí)間,由專職衛(wèi)生管理員持垃圾出入證,經(jīng)門衛(wèi)保安核實(shí),由物業(yè)管理跟蹤將垃圾車輛走地下車道進(jìn)地下室。
4、迅速將樓層堆放區(qū)垃圾清理下樓裝車,并將現(xiàn)場(chǎng)清掃。車輛由物業(yè)管理跟蹤,經(jīng)門衛(wèi)保安核實(shí)方可出門。
5、將噪音大的設(shè)備(空壓機(jī)、鋸臺(tái)、切割機(jī))安置在地下室隔音較好地方,并搭設(shè)隔音板圍檔封閉。
6、必要在現(xiàn)場(chǎng)有噪音設(shè)備的施工,盡可能在星期六、星期天,或提前與物業(yè)管理聯(lián)系,敬請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)部門給予支持和諒解后,方可在晚上加班施工。但必須搭設(shè)隔音板圍檔,盡量降低產(chǎn)生的噪音。
7、能夠在外加工生產(chǎn)的產(chǎn)品,盡量在外加工成成品來現(xiàn)場(chǎng)安裝(特別是油漆或有氣味的產(chǎn)品)。
(三)、貨梯使用管理規(guī)則
1、現(xiàn)場(chǎng)施工貨梯,安排持專業(yè)上崗證的專職司機(jī),并簽定目標(biāo)責(zé)任書,確保貨梯不得進(jìn)入其他樓層。
2、上班前檢查貨梯電源及設(shè)備,確保正常后方可使用。隨時(shí)清掃貨梯內(nèi)衛(wèi)生,保持貨梯內(nèi)空氣流通。下班后檢查貨梯設(shè)備、關(guān)閉電源、鎖好貨梯門。
3、施工進(jìn)場(chǎng)前對(duì)貨梯進(jìn)行外表保護(hù),定期進(jìn)行一次大型的貨梯設(shè)備檢查及貨梯井的清掃,確保貨梯的安全和正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(四)、臨時(shí)用水、電管理規(guī)則
1、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)《規(guī)范》要求,有合理的施工組織設(shè)計(jì),有編制人和審核人簽字,臨時(shí)用電要有嚴(yán)格的管理制度和臨時(shí)用電措施及臨時(shí)用電網(wǎng)絡(luò)圖,有完整的作業(yè)檔案資料。
2、每層設(shè)置獨(dú)立的配電系統(tǒng),必須按部頒標(biāo)準(zhǔn)采用三相五線制的接零接地保護(hù)系統(tǒng)。非獨(dú)立系統(tǒng)可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況采用相應(yīng)的接零接地保護(hù)方式,各種電器設(shè)備和電力施工的機(jī)械外殼、金屬支架和底座必須按規(guī)定采用可靠的接零接地保護(hù)。
3、配電系統(tǒng)必須實(shí)行分級(jí)配電,各類配電箱開關(guān)的安全和內(nèi)容裝置必須符合規(guī)定配電箱,開關(guān)箱采用鋼板制作,鋼板厚度應(yīng)大于1.5mm,固定式配電箱。開關(guān)箱的底與地面的垂直距離大于1.3m小于1.5m,配電箱電器設(shè)施必須可靠完好,選型定值符合規(guī)定,開關(guān)電器必須表明用途,專人負(fù)責(zé)管理,下班斷電后配電箱必須上鎖。
4、手持電動(dòng)工具的使用應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定,各類手持工具的電源線插頭和插座應(yīng)完好,電源線不得任意接長(zhǎng)和調(diào)換,工具的外絕緣應(yīng)完好無損,維護(hù)和保管應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。
5、施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)用電的安全防護(hù)均按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,臨時(shí)用電規(guī)范執(zhí)行建設(shè)部《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》。臨時(shí)負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員定期檢查,做好記錄接受公司的監(jiān)督管理。
6、施工現(xiàn)場(chǎng)要節(jié)約用水,臨時(shí)用水要有嚴(yán)格的管理制度,避免長(zhǎng)流水現(xiàn)象。
第10篇 辦公樓物業(yè)管理顧問提案前言
《辦公樓物業(yè)管理顧問提案》前言
首先感謝**人員房屋服務(wù)公司對(duì)我公司的信任,使我們有機(jī)會(huì)參與z辦公樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理競(jìng)標(biāo),展示我公司實(shí)力。我們非常珍視這個(gè)機(jī)會(huì),為貴公司在z辦公樓的經(jīng)營(yíng)管理上作出貢獻(xiàn)。
由于我們接觸項(xiàng)目時(shí)間較短,對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況了解較少,故本提案主要是基于我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)編制而成的,所以不可避免的有關(guān)內(nèi)容與實(shí)際情況不甚符合,我們希望能有機(jī)會(huì)與貴司領(lǐng)導(dǎo)共同討論協(xié)商,共同致力于形成一個(gè)切合z寫字樓實(shí)際情況的高水平的物業(yè)管理方案。
貴公司投資建設(shè)了z辦公樓,而我公司具有對(duì)寫字樓管理的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理理念,所以我們有信心,同時(shí)也有實(shí)力將z辦公樓經(jīng)營(yíng)好,管理好,使之成為北京的優(yōu)秀的物業(yè)寫字樓之一。
第11篇 辦公樓裝飾工程 施工協(xié)調(diào)管理
辦公樓裝飾工程施工協(xié)調(diào)管理
我公司有資質(zhì)和能力承擔(dān)本工程的全部施工項(xiàng)目?jī)?nèi)容,但考慮到此工程工期短、任務(wù)重、設(shè)計(jì)新穎,新材料、新技術(shù)運(yùn)用較多的因素,施工協(xié)調(diào)與各單位配合成為本工程優(yōu)質(zhì)按期完成的關(guān)鍵,為了本工程的順利進(jìn)行,我們將從以下幾個(gè)方面入手,搞好與各方面的協(xié)調(diào)關(guān)系。
(1)與設(shè)計(jì)單位間的工作協(xié)調(diào)。
1)我方在與設(shè)計(jì)的溝通上,能透徹、有創(chuàng)意地理解設(shè)計(jì)方、建設(shè)單位意圖及要求,能就此提出符合設(shè)計(jì)要求的施工實(shí)施方案。
2)主持施工圖審查,協(xié)助建設(shè)單位會(huì)同設(shè)計(jì)方協(xié)商提出建議,完善設(shè)計(jì)內(nèi)容和設(shè)備物資選型。
3)對(duì)施工中出現(xiàn)的情況,除按駐場(chǎng)監(jiān)理的要求及時(shí)處理外,還應(yīng)積極修正可能出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤,并會(huì)同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)方按照施工圖紙與整體效果要求,進(jìn)行分部驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收等。
4)根據(jù)建設(shè)單位指令,設(shè)計(jì)方參加設(shè)備、材料等的選型、選材和定貨,參加新材料的定樣采購(gòu)工作。
5)協(xié)調(diào)在施工中需要與設(shè)計(jì)方協(xié)商解決的問題,協(xié)助解決不可預(yù)測(cè)因素引起的其他變化。
(2)與監(jiān)理工程師間協(xié)調(diào)
1)在施工過程中,嚴(yán)格按照經(jīng)建設(shè)單位及監(jiān)理工程師批準(zhǔn)的《施工組織總設(shè)計(jì)》進(jìn)行質(zhì)量管理。在各專業(yè)施工隊(duì)'自檢'和公司專檢的基礎(chǔ)上,接受監(jiān)理工程師的驗(yàn)收和檢查,對(duì)出現(xiàn)的問題,按照監(jiān)理要求予以整改。
2)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制、檢查、管理制度,并據(jù)此對(duì)各專業(yè)施工隊(duì)予以監(jiān)控,確保產(chǎn)品達(dá)到優(yōu)良。堅(jiān)決杜絕現(xiàn)場(chǎng)施工不服從監(jiān)理安排的不正?，F(xiàn)象發(fā)生,使監(jiān)理工程師的指令得到全面執(zhí)行。
3)所有進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)使用的成品、半成品、設(shè)備、材料器具,均主動(dòng)向監(jiān)理工程師提交相應(yīng)資料,對(duì)按規(guī)定使用前需進(jìn)行物理化學(xué)試驗(yàn)檢測(cè)的材料,主動(dòng)遞交檢測(cè)結(jié)果報(bào)告,確保工程所用材料質(zhì)量符合要求。
4)施工中,嚴(yán)格執(zhí)行'上道工序不合格,下道工序不施工'的原則,使監(jiān)理工程師能順利開展工作。當(dāng)出現(xiàn)與監(jiān)理工程師意見不一的情況下,遵循'先執(zhí)行,后磋商'的原則,在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理工作中,維護(hù)好監(jiān)理的權(quán)威性。
第12篇 辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)公告-樣本5
辦公樓物業(yè)管理招標(biāo)公告樣本5
z市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等,參照《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,經(jīng)上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)決定,采用公開招標(biāo)的方式選聘本項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一、招標(biāo)人基本情況
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)
地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號(hào)郵政編碼:2**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:**
二、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)基本情況
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu):上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
地址:上海市浦東新區(qū)東方路1381號(hào)藍(lán)村大廈*座郵政編碼:**
聯(lián)系人:z 聯(lián)系電話:***
三、《城市管理執(zhí)法總隊(duì)辦公樓》物業(yè)項(xiàng)目基本情況概述
1、本項(xiàng)目物業(yè)類型為:辦公樓。
2、本項(xiàng)目座落地址:上海市普陀區(qū)凱旋北路459號(hào)
3、本項(xiàng)目的總占地面積:2700平方米
4、本項(xiàng)目面積:
辦公樓主樓四層面積2234平方米,副樓二層面積368平方米,裙房面積265平方米,食堂575平方米;合計(jì)管理建筑面積3442平方米。地面停車場(chǎng)面積1550平方米,自行車棚面積60平方米。
5、物業(yè)構(gòu)成:
多層辦公樓1幢 4層2234平方米
副樓1幢 2層368平方米
裙房 1幢 1層265平方米
食堂1幢 1層575平方米
車位數(shù)量:20個(gè)
四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍
(一)物業(yè)公共部位的使用管理、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù);
(二)房屋設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)、維修和養(yǎng)護(hù);
(三)公共區(qū)域、會(huì)議室和領(lǐng)導(dǎo)辦公室的日常保潔服務(wù);
(四)日常安全防范服務(wù);
(五)車輛停放管理;
(六)食堂的運(yùn)營(yíng)和管理;
(七)室外綠化養(yǎng)護(hù);
(八)物業(yè)檔案資料的保管;物業(yè)管理其他相關(guān)事務(wù)的管理服務(wù);
(九)委托方委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由投標(biāo)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案自行測(cè)算報(bào)價(jià),具體分項(xiàng)服務(wù)成本測(cè)算劃分為:綜合服務(wù)(含食堂經(jīng)營(yíng)與管理)、秩序維護(hù)費(fèi)、保潔費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及維修服務(wù)。
綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、保潔和綠化四項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參考上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):公共部位三類,供水系統(tǒng)一類,排水系統(tǒng)一類,公共照明三類,消防系統(tǒng)二類,避雷系統(tǒng),弱電系統(tǒng):監(jiān)控系統(tǒng)、車禁系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)。
六、物業(yè)服務(wù)合同期限
本次招標(biāo),招標(biāo)人與中標(biāo)單位簽署的物業(yè)管理服務(wù)合同的期限為3年,從2023年1月1日至2023年12月31日。
七、投標(biāo)申請(qǐng)人條件
1、資質(zhì)為三級(jí)或三級(jí)以上;
2、近一年內(nèi)信用信息中不良業(yè)績(jī)記錄分值低于6分;
3、管理實(shí)績(jī)要求:具有管理類似辦公樓或商務(wù)樓的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。
4、其它:擬任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有兩年以上管理經(jīng)驗(yàn),大專以上學(xué)歷或者中級(jí)以上職稱,具有小區(qū)經(jīng)理資格,有物業(yè)管理師資格更佳;
5、入圍投標(biāo)人須提交人民幣貳萬伍仟元的投標(biāo)保證金,未中標(biāo)的投標(biāo)人憑《未中標(biāo)通知書》領(lǐng)回投標(biāo)保證金。
八、申請(qǐng)投標(biāo)的地點(diǎn)、期限及保證金要求
投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)憑《資格預(yù)審申請(qǐng)書》和附件清單報(bào)名資料申請(qǐng)投標(biāo)。
1、申請(qǐng)投標(biāo)地點(diǎn):上海市浦東新區(qū)東方路1381號(hào)藍(lán)村大廈28c座,上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司。
2、申請(qǐng)投標(biāo)期限:自2023年11月19日14時(shí)至16時(shí)止。
3、投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)按照上述地點(diǎn)和時(shí)間,向招標(biāo)人提交資格預(yù)審資料一套資格預(yù)審申請(qǐng)材料。包括《資格預(yù)審申請(qǐng)書》及附件資料,報(bào)名材料均加蓋投標(biāo)企業(yè)公章。
4、符合資格預(yù)審條件并入圍的投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)將投標(biāo)保證金人民幣貳萬伍仟元(支票,臺(tái)頭為上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司)遞交給招標(biāo)代理人,由招標(biāo)代理人開具收據(jù)。
九、入圍投標(biāo)人確定
有效投標(biāo)人超過5家時(shí),由招標(biāo)方按照有效投標(biāo)人的信用等級(jí)和最新社會(huì)公眾滿意度擇優(yōu)選擇5家入圍投標(biāo)單位參加最后決標(biāo)。
經(jīng)資格預(yù)審后,招標(biāo)人在2023年11月20日根據(jù)資格預(yù)審結(jié)果向投標(biāo)申請(qǐng)人分別發(fā)出《入圍通知》和《未入圍通知》。
十、其他補(bǔ)充事項(xiàng)
(一)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)算方式為包干制;
(二)本項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名提交資料:(加蓋公章)
1、資格預(yù)審申請(qǐng)書
2、公司簡(jiǎn)介
3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)
4、組織機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件)
5、資質(zhì)證書及其它證書(復(fù)印件)
6、擬派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷(含證書復(fù)印件)
7、具有在管類似物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)(物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件)
8、投標(biāo)企業(yè)近一年財(cái)務(wù)報(bào)表或?qū)徲?jì)報(bào)告。
特此公告
招標(biāo)人:上海市城市管理行政執(zhí)法局執(zhí)法總隊(duì)
招標(biāo)代理人:上海**業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司
二
第13篇 辦公樓裝修工程回訪保修管理
辦公樓裝修工程回訪及保修管理
一、項(xiàng)目回訪保修管理
1、對(duì)項(xiàng)目回訪與保修的認(rèn)知
'回訪保修的責(zé)任應(yīng)由承包人承擔(dān),承包人應(yīng)建立施工項(xiàng)目交工后的回訪與保修制度,提高工作質(zhì)量,聽取用戶意見,改進(jìn)服務(wù)方式。'工程交工后回訪用戶是一種'售后服務(wù)'方式,工程交工后保修是我國(guó)一項(xiàng)基本法律制度。通過建立和完善回訪保修服務(wù)機(jī)制。貫徹'顧客至上'的服務(wù)宗旨,可以展示企業(yè)良好的形象。貫徹回訪保修服務(wù)制度,要求承包人在工程交付竣工驗(yàn)收后,自簽署工程質(zhì)量保修書起的一定期限內(nèi),應(yīng)對(duì)發(fā)包人和使用人進(jìn)行工程回訪,發(fā)現(xiàn)由施工原因造成的質(zhì)量問題,承包人應(yīng)負(fù)責(zé)工程保修,直到在正常使用條件下,建設(shè)工程的質(zhì)量保修期為結(jié)束為止。《建筑法》規(guī)定,建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度,對(duì)于促進(jìn)承包人加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理,保護(hù)用戶及消費(fèi)者的合法權(quán)益可以起到重要的保障作用。
2、承包人進(jìn)行工程回訪保修有以下重要意義:
2.1 有利于項(xiàng)目經(jīng)理部重視項(xiàng)目管理,提高工程質(zhì)量。只有加強(qiáng)施工項(xiàng)目的過程控制,增強(qiáng)項(xiàng)目管理層和作業(yè)層的責(zé)任心,嚴(yán)格按操作工藝和規(guī)程施工,從防止和消除質(zhì)量缺陷的目的出發(fā),才能從源頭上杜絕工程保修問題的發(fā)生。
2.2 有利于我司聽取用戶意見,履行回訪保修承諾。發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷,應(yīng)采取相應(yīng)的措施,及時(shí)派員登門進(jìn)行修理;收集、傾聽用戶的意見,做好回訪保修記錄,納入我司回訪用戶和工程保修的服務(wù)程序進(jìn)行控制。
2.3 有利于改進(jìn)服務(wù)方式。增強(qiáng)用戶對(duì)我司的信任感。通過建立回訪與保修的服務(wù)制度,組織編寫一些用戶服務(wù)卡、使用說明書、維修注意事項(xiàng)等資料,在回訪中饋贈(zèng)使用人或用戶,真正樹立全心全意為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)形象。
3、項(xiàng)目回訪保修的程序
堅(jiān)持工程回訪與保修制度,加強(qiáng)我司與發(fā)包人及使用人或用戶的廣泛聯(lián)系,并按規(guī)定的程度開展工作,可以贏得發(fā)包人的信任,創(chuàng)造'服務(wù)換合作'的機(jī)遇,提高我司的社會(huì)信譽(yù)。
3.1 適時(shí)召開一些易于融洽、有益雙方交流的座談會(huì)、經(jīng)驗(yàn)交流后、佳慶茶話會(huì),以加強(qiáng)聯(lián)系,增進(jìn)雙方友好感和信賴感。
3.2 及時(shí)研究解決施工問題、質(zhì)量問題,聽取發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量、保修管理、在建工程聽意見,不斷改善項(xiàng)目管理,才能真正提高工程質(zhì)量水平,樹立承包人的社會(huì)信譽(yù)。
3.3 千方百計(jì)為發(fā)包人提供各種跟蹤服務(wù),不斷滿足提出的各種變更修改要求,建立健全工程項(xiàng)目登記、變更、修改等技術(shù)質(zhì)量管理基礎(chǔ)資料,把管理工作做得扎扎實(shí)實(shí)。
3.4 妥善處理與發(fā)包人、監(jiān)理人和外部環(huán)境的關(guān)系,捕捉機(jī)會(huì),創(chuàng)造有利條件,精心組織,細(xì)心管理,形成'我精心、你放心、他安心'的'三位一體'工程質(zhì)量保證機(jī)制。
3.5 組織發(fā)放有關(guān)工程質(zhì)量保修、維修的注意事項(xiàng)等資料,切實(shí)貫徹企業(yè)服務(wù)宗旨,進(jìn)行工程質(zhì)量問卷調(diào)查,收集反饋工程質(zhì)量保修信息,對(duì)實(shí)施效果應(yīng)有驗(yàn)證和總結(jié)報(bào)告。
4、回訪用戶
4.1 回訪工作計(jì)劃
'回訪應(yīng)納入我司的工作計(jì)劃、服務(wù)控制程序與質(zhì)量體系文件。'應(yīng)編制正式的工作計(jì)劃,規(guī)定服務(wù)控制程序,納入質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系,使其得到執(zhí)行的保證。
(1)通過回訪,了解工程交付使用后,用戶對(duì)工質(zhì)量的意見,促進(jìn)承包人改進(jìn)工程質(zhì)量管理,為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(2)采用gb/t6583-iso8402:1994 標(biāo)準(zhǔn)的術(shù)語(yǔ)。
(3)引用《規(guī)范》項(xiàng)目回訪保修的解釋。
(4)承包人應(yīng)明確服務(wù)要素的責(zé)任領(lǐng)導(dǎo),確定本要素及程序制定、修訂、實(shí)施的歸口管理部門和相關(guān)部門、人員應(yīng)執(zhí)行本要素及程序的規(guī)定。
(5)執(zhí)行單位或項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)參與用戶回訪調(diào)查,代表企業(yè)履行保修承諾,具體執(zhí)行質(zhì)量保修、維修業(yè)務(wù)。
(6)承包人應(yīng)制定并實(shí)施回訪用戶和工程保修服務(wù)控制程序。
(7)在工程交付竣工后按工作計(jì)劃組織回訪用戶。
(8)嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定和約定,搞好質(zhì)量保修服務(wù),改造服務(wù)承諾。
(9)正確劃分保修和維修的責(zé)任界限,處理好與用戶的關(guān)系。
(10)采取多種形式聽取用戶意見,分析信息,為質(zhì)量提供資料。
5、回訪工作記錄
根據(jù)回訪工作計(jì)劃的安排,每次回訪結(jié)束,執(zhí)行單位或項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)填寫'回訪工作記錄'撰寫回訪紀(jì)要,執(zhí)行負(fù)責(zé)人應(yīng)在回訪記錄上簽字確認(rèn)?；卦L工作記錄格式參見下表:撰寫回訪工作紀(jì)要的主要內(nèi)容一般應(yīng)包括:存在哪些問題;使用人有什么意見;事后應(yīng)采取什么措施處理;公正客觀在記錄正反兩方面的評(píng)價(jià)意見。全部回訪工作結(jié)束,應(yīng)提出'回訪服務(wù)報(bào)告',收集用戶對(duì)工程質(zhì)量的評(píng)價(jià),分析質(zhì)量缺陷的原因,總結(jié)正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),采取相應(yīng)的對(duì)策措施,加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制,改進(jìn)施工項(xiàng)目管理。'回訪服務(wù)報(bào)告'的主要內(nèi)容應(yīng)涵蓋:回訪建設(shè)單位和工程項(xiàng)目概況,使用單位或用戶對(duì)交工工程的意見;對(duì)回訪工作的單項(xiàng)分析和全面總結(jié);舉一反三提出質(zhì)量改進(jìn)的對(duì)策措施等。
二、保修承諾
1、可提供的優(yōu)惠條件:
1.1 保修期二年
1.2 可提供裝修工程總造價(jià)的5%作為保修金
1.3 保修期滿后,5%保修金即使付清,但若再出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí),公司仍可派專業(yè)維修人員免費(fèi)繼續(xù)一年上門服務(wù)
1.4 保修期滿后,對(duì)于需要更換的工程材料,可優(yōu)惠計(jì)價(jià)。
2、工程保修內(nèi)容及期限:
2.1 電氣照明工程:保修期二年
2.2 給排水、采暖工程:保修期二年
2.3 裝飾工程:保修期二年
3、保修的做法:
3.1 發(fā)裝飾工程保修證書(裝飾保修卡)
在工程竣工驗(yàn)收同時(shí),由我司向業(yè)主發(fā)送《裝飾工程保修證書》保修證書的主要一般包括:工程簡(jiǎn)況、保修范圍和內(nèi)容;保修時(shí)間;保修說明;保修情況記錄。此外,保修證書還應(yīng)附有保修單位(即施工單位)的名稱、詳細(xì)地址、電話、聯(lián)系接待部門(如科、室)和聯(lián)系人,以便于業(yè)主聯(lián)系。
3.2 要求檢查和修理
在保修期內(nèi),業(yè)主發(fā)現(xiàn)使用功能不良,又是由于裝飾施工質(zhì)量而影響使用者,可以口頭或書面方式通知施工單位的有關(guān)保修部門,說明情況,要求派人前往檢查修理。我司必須盡快派人前往檢查,并會(huì)同業(yè)主共同做出鑒定,提出修理方案,并盡快地組織人力物力進(jìn)行修理。
3.3 驗(yàn)收
在發(fā)生問題的部位或項(xiàng)目修理完畢以后,要在保修證書的'保修記錄'欄內(nèi)做好記錄并報(bào)業(yè)主驗(yàn)收簽認(rèn),以表示修理工作完結(jié)。
3.4 經(jīng)濟(jì)
責(zé)任的處理
由于裝飾工程情況比較復(fù)雜,不像其它商品單一性強(qiáng),有些修理項(xiàng)目往往是由多種原因造成的。因此,在經(jīng)濟(jì)責(zé)任處理是必須根據(jù)修理項(xiàng)目的性質(zhì)、內(nèi)容以及結(jié)合檢查修理多種原因的實(shí)際情況,由業(yè)主和我司共同商定經(jīng)濟(jì)處理辦法,一般地有以下幾種:
(1)修理項(xiàng)目確屬由于裝飾工程施工單位施工責(zé)任造成的,或遺留的隱患,則由裝飾公司承擔(dān)的修理費(fèi)用;
(2)修理項(xiàng)目是由于業(yè)主和裝飾工程施工單位雙方的責(zé)任造成的,雙方應(yīng)實(shí)事求是共同商定各自承擔(dān)的修理費(fèi)用;
(3)修理項(xiàng)目是由于業(yè)主的設(shè)備、材料、成品、半成品等質(zhì)量不好等原因造成的。
4、質(zhì)量問題
質(zhì)量問題分三類,由于施工工藝不當(dāng),或施工方法不正確,事前沒有發(fā)現(xiàn),竣工后才表現(xiàn)出來;由于自然原因,或地區(qū)自然環(huán)境原因,使某些飾面或功能性部位,出現(xiàn)質(zhì)量問題;由于外購(gòu)材料的隱患質(zhì)量問題,安裝時(shí)沒有發(fā)現(xiàn),竣工后才暴露出來。以上質(zhì)量問題均屬保修范圍。
5、保修期內(nèi)修理和保養(yǎng)服務(wù)
在保修期內(nèi),凡發(fā)生的質(zhì)量問題,因我方責(zé)任造成的質(zhì)量事件,據(jù)服務(wù)條例承擔(dān)維修責(zé)任,項(xiàng)目部接到業(yè)主通知,一般性問題,隔日派管理人員前來察看,了解產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因、產(chǎn)生的部位, 以及制定維修方法。并把維修施工方法以書面形式報(bào)告物業(yè)管理部門。凡是發(fā)生緊急特殊性的質(zhì)量問題,我們當(dāng)即派人員前來處理。
第14篇 辦公樓裝修工程管理程序
辦公樓裝修項(xiàng)目工程管理程序
在本項(xiàng)目的管理過程程序,我公司將從四個(gè)方面著手:
1.施工準(zhǔn)備階段
在簽訂了工程承包合同,甲乙雙方的交易關(guān)系正式確立后,應(yīng)由公司和項(xiàng)目部經(jīng)理展開施工準(zhǔn)備工作。
a.成立項(xiàng)目經(jīng)理部,根據(jù)工程管理的需要建立機(jī)構(gòu),配備管理人員。
b.編制《施工組織設(shè)計(jì)》(質(zhì)量計(jì)劃書),主要是施工技術(shù)方案,施工計(jì)劃進(jìn)度及施工平面圖,用于指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和項(xiàng)目施工。
c.制訂施工項(xiàng)目管理規(guī)劃,以指導(dǎo)施工項(xiàng)目管理過程。
d.進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備,使現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件,有利于進(jìn)行文明施工。
e.編寫開工申請(qǐng)報(bào)告,審批開工。
2.施工過程
由項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行有目標(biāo)的全面管理,完成合同條件規(guī)定的全部施工任務(wù),達(dá)到驗(yàn)收、交工的條件:
a.按施工組織設(shè)計(jì)的安排進(jìn)行施工。
b.在施工中努力做好動(dòng)態(tài)控制工作,保證質(zhì)量目標(biāo)、造價(jià)目標(biāo)、安全目標(biāo)、節(jié)約目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。接受工程監(jiān)理人員的監(jiān)督,完善管理工作。
c.管好施工現(xiàn)場(chǎng),實(shí)行文明施工。
d.嚴(yán)格履行工程承包合同,處理好內(nèi)外關(guān)系,管好合同變更及其它的經(jīng)濟(jì)簽證。
e.做好記錄、協(xié)調(diào)、檢查、分析工作等。
3.驗(yàn)收、交工與結(jié)算階段
在施工項(xiàng)目基本結(jié)束,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目成果進(jìn)行總評(píng)、評(píng)價(jià)、對(duì)外結(jié)清債權(quán)債務(wù),結(jié)束合同條件的交易關(guān)系:
a.工程收尾,對(duì)自檢、業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處置、完善。
b.進(jìn)行(配合)整體項(xiàng)目的調(diào)整、調(diào)試。
c.在預(yù)檢的基礎(chǔ)上接受正式驗(yàn)收。
d.整理、移交竣工文件,進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算,總結(jié)工作,編制竣工總結(jié)報(bào)告。
e.辦理工程交付手續(xù)。
f.完成項(xiàng)目部的管理使命。
4.用后服務(wù)階段(回訪維修階段)
這是施工項(xiàng)目管理的最后階段,也是執(zhí)行合同條件的最后環(huán)節(jié)。在竣工交付后,按合同規(guī)定的責(zé)任期進(jìn)行用后服務(wù),回訪維修,保證使用單位的正常使用:
a.為保證工程正常使用而作必要的技術(shù)咨詢服務(wù)。
b.進(jìn)行工程回訪,聽取用戶意見,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),觀察使用中的問題,進(jìn)行必要的維護(hù)、維修和保修。
第15篇 辦公樓裝飾工程質(zhì)量管理目標(biāo)
辦公樓裝飾工程質(zhì)量管理目標(biāo)
1. 質(zhì)量方針
以質(zhì)量求生存、全員參與;守合同講信譽(yù)、以顧客滿意為宗旨;持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系,在保證裝飾工程滿足法律法規(guī)要求的同時(shí),追求專業(yè)特點(diǎn),塑造文化藝術(shù)精品,以求得公司效益增長(zhǎng)。
2.質(zhì)量目標(biāo)
本工程單位工程質(zhì)量確保達(dá)到優(yōu)良,其中各分項(xiàng)工程合格率為100%,分部工程優(yōu)良率達(dá)到95%以上,嚴(yán)格施工過程的質(zhì)量控制。
3.工期目標(biāo)
在保證質(zhì)量、安全的前提下,確保所有工程90d 內(nèi)完成并交付建設(shè)單位使用。
4.現(xiàn)場(chǎng)管理目標(biāo):
在**法院辦公樓裝飾工程施工中,我們將對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行全新的科學(xué)化管理。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全、保衛(wèi)、消防、衛(wèi)生、環(huán)保等各項(xiàng)管理目標(biāo),均按照重慶市文明安全工地的要求組織落實(shí),確保達(dá)到重慶市文明安全工地標(biāo)準(zhǔn),杜絕一切質(zhì)量、安全事故。確保**法院辦公樓裝飾工程的消防安全和施工進(jìn)度,做好施工現(xiàn)場(chǎng)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境保護(hù)工作,保證不影響周邊單位和居民的正常工作秩序。
5.創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃
為使**法院辦公樓裝飾工程順利通過驗(yàn)收小組驗(yàn)收,確保質(zhì)量達(dá)到優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn),特制定以下創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃:
(1) 進(jìn)行全面質(zhì)量管理教育,完善質(zhì)量管理體系,實(shí)行目標(biāo)管理以公司主管該項(xiàng)目的副總經(jīng)理為主,組織公司質(zhì)安部及項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)真學(xué)習(xí)iso9001 質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn),并組織施工管理人員與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確認(rèn)質(zhì)量目標(biāo)管理責(zé)任制,量化到具體部位及具體責(zé)任人。
(2) 施工技術(shù)交底及質(zhì)量交底
在工程實(shí)施前由項(xiàng)目部組織、各專業(yè)技術(shù)人員及生產(chǎn)骨干等對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行技術(shù)交底,并按工程進(jìn)度安排制訂出工程操作規(guī)程,公布于現(xiàn)場(chǎng),并指導(dǎo)施工。
(3) 質(zhì)量檢查
1) 工程施工期間,實(shí)行自檢、互檢、質(zhì)安部檢。
2) 開工前檢查: 是否具備開工條件,開工后能否正常施工,能否保證質(zhì)量。
3) 工序交接檢查:對(duì)于重要的工序在自檢、互檢的基礎(chǔ)上,還要組織項(xiàng)目部專職人員進(jìn)行工序交接檢查。
4) 隱蔽工程檢查:先工長(zhǎng)班組長(zhǎng)檢查,報(bào)質(zhì)安部檢查合格后,然后監(jiān)理工認(rèn)證后方能掩蓋。
5) 分頂、分部工程完工后,要在各方的檢查認(rèn)可后,簽署驗(yàn)收記錄,才能進(jìn)行下道工序的施工。
6) 成品保護(hù):檢查成品有無保護(hù)措施,措施是否可靠。
7) 項(xiàng)目部質(zhì)安部人員經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工操作質(zhì)量進(jìn)行巡視檢查,達(dá)不到質(zhì)量要求的,堅(jiān)決返工,必要時(shí)跟班追蹤檢查。
(2) 材料控制
1)對(duì)工程主要材料,質(zhì)檢人員先要進(jìn)行抽檢,達(dá)到質(zhì)量要求的方可入庫(kù)使用,對(duì)不能滿足使用要求,質(zhì)檢人員有權(quán)要求更換。進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須檢查是否具有正式出廠合格證及材料檢測(cè)報(bào)告和必要的有關(guān)證明。
2)絕緣材料要進(jìn)行耐壓試驗(yàn),具備銷售資質(zhì)。
3)主要材料應(yīng)在訂貨前要求廠家提供樣品,建設(shè)單位、監(jiān)理共同看樣訂貨。
