第1篇 x物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)設(shè)備管理作業(yè)指導(dǎo)書
1目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導(dǎo)書明確了艾嘉物業(yè)管理公司的設(shè)備管理范圍,使工程服務(wù)人員了解設(shè)備管理的基本概況。
1.2使用范圍:適用全體物業(yè)工程服務(wù)人員與客戶服務(wù)人員
2物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容
2.1物業(yè)設(shè)備包括室內(nèi)設(shè)備及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)具體主要有給排水、供電、供暖、消防、安防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)、環(huán)境保護以及通訊網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備。這些設(shè)備構(gòu)成物業(yè)設(shè)備的主體,是物業(yè)全方位管理和服務(wù)的有機組成部分。
2.2給排水部分主要包括:室內(nèi)給排水、室內(nèi)飲水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。
2.3消防工程主要包括:消火栓消防系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)以及其他非水消防系統(tǒng)(如干粉滅火器、泡沫滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)等)。
2.4供熱、供燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)工程主要包括室內(nèi)供暖及熱源、室內(nèi)燃?xì)夤?yīng)、建筑物通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)及冷源等;建筑電氣主要包括:低壓配電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷、消防控制系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊與廣播及有線電視系統(tǒng)、環(huán)境保護設(shè)備等。
3物業(yè)管理公司管理的設(shè)備范圍
3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施管理責(zé)任并非全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)。
3.2其應(yīng)該承擔(dān)管理責(zé)任的范圍;
a.建筑的附屬設(shè)備;
b.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主公司的設(shè)備;
c.物業(yè)管理委托合同中約定的由物業(yè)管理公司管理的設(shè)備;
d.業(yè)主(或部分業(yè)主)特約服務(wù)中約定管理的設(shè)備;
e.政府頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)管理公司管理的設(shè)備,規(guī)定不由物業(yè)公司管理的,物業(yè)管理公司不負(fù)管理責(zé)任;
f.設(shè)備保修期內(nèi)物業(yè)管理公司不負(fù)設(shè)備維修責(zé)任;
g.因各種因素物業(yè)管理公司無法履行物業(yè)委托合同時,不負(fù)設(shè)備管理責(zé)任。
第2篇 zz城物業(yè)設(shè)備管理運行程序
新星城物業(yè)設(shè)備管理運行程序
設(shè)備管理主要內(nèi)容是指從設(shè)備的更新改造、選型開始,一直到設(shè)備報廢為止的設(shè)備管理的全過程。按設(shè)備管理中的不同階段,總程序可分為四個不同的運行程序:
1、設(shè)備的更新規(guī)劃、選型、訂購、安裝調(diào)試及日常運行
1)設(shè)備的更新規(guī)劃:根據(jù)物業(yè)的發(fā)展目標(biāo),結(jié)合發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會的意見,制訂出3-5年中設(shè)備增添和更新改造的具體規(guī)劃,由工程部提出,報管理處最高負(fù)責(zé)人審核后提交公司相關(guān)部門審核,經(jīng)由公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人審批同意后提交發(fā)展商/大業(yè)主/業(yè)主委員會。
2)設(shè)備的選型:選型應(yīng)考慮三個方面。第一是技術(shù)先進,選用同類產(chǎn)品中效率高,操作簡便,安全可靠并符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品;第二是同類產(chǎn)品互換性能好,選用檢修簡便,零部件通用性強的產(chǎn)品;第三是經(jīng)濟合理,選用能耗低和維修費用較低的產(chǎn)品。
3)設(shè)備訂購:訂購可由物業(yè)公司負(fù)責(zé),也可由發(fā)展商直接訂購,采購時必須注意隨機附件、技術(shù)資料和易損件的供應(yīng)等問題,訂購合同按相關(guān)操作程序申報。
4)入庫保管:設(shè)備到貨運至物業(yè)后,必須及時開箱驗收(進口設(shè)備應(yīng)有外貿(mào)和商檢人員到場),查驗裝箱單、合格證書和技術(shù)文件等,按裝箱單仔細(xì)核對品種,數(shù)量。認(rèn)定質(zhì)量合格的情況下,登記造冊,辦理入庫手續(xù)。有問題時,應(yīng)及時與有關(guān)單位交涉。開箱驗收過程應(yīng)有發(fā)展商人員在場。暫時不用的設(shè)備,倉庫管理員應(yīng)按技術(shù)要求做好保養(yǎng)工作后,封存入庫。資料員應(yīng)把全部資料編冊存檔。
5)設(shè)備安裝調(diào)試:安裝調(diào)試可由物業(yè)工程人員完成,也可委托供應(yīng)商找專業(yè)公司進行。對關(guān)鍵設(shè)備的安裝,物業(yè)工程人員應(yīng)全程在場共同參加。驗收工作由發(fā)展商、物業(yè)管理處、公司工程部等共同參加。特種設(shè)備(如電梯、鍋爐等)應(yīng)請政府部門參加。最后會簽驗收單。
6)設(shè)備移交、入帳及建檔:依據(jù)設(shè)備竣工驗收單,由工程部會同財務(wù)部門向使用部門移交(如保安部、物業(yè)部等),根據(jù)設(shè)備統(tǒng)一編號,填寫設(shè)備登記卡,列入臺帳,工程部管理的設(shè)備應(yīng)移交相關(guān)技術(shù)班組。
7)日常管理:設(shè)備移交后,應(yīng)會同使用部門或班組制定設(shè)備的操作規(guī)程及完好標(biāo)準(zhǔn),按操作規(guī)程運行操作,定期檢查確保設(shè)備正常運行。
2、設(shè)備的定期維護保養(yǎng),即設(shè)備一級、二級保養(yǎng)和設(shè)備大修,工程部應(yīng)編制年度維修計劃,設(shè)備的一、二級保養(yǎng)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及外判保養(yǎng)的項目。外判項目中應(yīng)審核合同中有關(guān)保養(yǎng)程序和計劃,并在合同執(zhí)行中配合和監(jiān)督。
1)一級保養(yǎng):物業(yè)小區(qū)或小區(qū)的動力、電氣設(shè)備等,可每月按一級保養(yǎng)的內(nèi)容進行一次保養(yǎng)工作,保養(yǎng)內(nèi)容根據(jù)相關(guān)設(shè)備和系統(tǒng)的保養(yǎng)要求和程序進行。一級保養(yǎng)由領(lǐng)班督促檢查,工程主管抽查。
2)二級保養(yǎng):設(shè)備使用三個月后按規(guī)定進行二級保養(yǎng)工作,根據(jù)保養(yǎng)程序和要求,逐項開展。二級保養(yǎng)由領(lǐng)班和工程主管/經(jīng)理進行驗收并備案。
3)設(shè)備大修:一般設(shè)備使用一年后,可進行大修程序工作(視各設(shè)備、系統(tǒng)情況而定)。大修項目確定后,應(yīng)填寫大修申請表,編制大修方案,明確修理內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并做好技術(shù)資料及備件準(zhǔn)備工作。對大型重要設(shè)備或系統(tǒng)建議由專業(yè)公司承擔(dān)大修工作,修理過程中,要做好現(xiàn)場質(zhì)量及進度監(jiān)督工作,大修結(jié)束,應(yīng)組織竣工驗收工作并將大修技術(shù)資料完整歸檔。
3、設(shè)備的技術(shù)改造,設(shè)備在運行一段時間后,會發(fā)現(xiàn)某些系統(tǒng)和設(shè)備配套不盡合理等情況,需在設(shè)備原有基礎(chǔ)上作一些技術(shù)、效率、安全、環(huán)保和節(jié)能等方面的技術(shù)改造,工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告,上報管理處最高負(fù)責(zé)人,經(jīng)公司工程部審核后,發(fā)文給發(fā)展商建議改造,設(shè)備的技術(shù)改造程序與大修程序相同。
4、設(shè)備的更新報廢,設(shè)備的更新報廢應(yīng)同時辦理,設(shè)備的報廢原則為:
1)國家指定的淘汰產(chǎn)品。
2)已超過使用期限,損壞嚴(yán)重,修理費用昂貴。
3)因受自然災(zāi)害或事故損壞,而修理費接近或超過原設(shè)備價值的設(shè)備。
4)雖能運轉(zhuǎn),但有嚴(yán)重隱患,而修理費用昂貴的設(shè)備。
5)無法修復(fù)的設(shè)備。
設(shè)備報廢應(yīng)由使用部門提出申請,由工程部會同有關(guān)技術(shù)單位進行評判和技術(shù)鑒定,確認(rèn)后,由工程部出具書面報告報管理處最高負(fù)責(zé)人,價值超過人民幣2000元的應(yīng)報公司工程部審批,經(jīng)公司物業(yè)管理部最高負(fù)責(zé)人同意后,報發(fā)展商或業(yè)主委員會審批通過后,方可辦理報廢手續(xù)。
